Đề tài: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG DỊCH VỤ TẠI CHUNG CƯ BỘ CÔNG AN

1. BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
CAO NGỌC QUỲNH NHƯ
Đề tài:
GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG DỊCH VỤ TẠI
CHUNG CƯ BỘ CÔNG AN
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
TP.HỒ CHÍ MINH, 2018

2. BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
CAO NGỌC QUỲNH NHƯ
Đề tài:
GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG DỊCH VỤ TẠI
CHUNG CƯ BỘ CÔNG AN
Chuyên ngành: Kinh Doanh Bất Động Sản
Mã số SV:1421004750
Khóa học: 2014 - 2018
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS.NGUYỄN TIẾN DŨNG
TP.HỒ CHÍ MINH, 2018

3. NHẬN XÉT CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
ĐIỂM SỐ: KÝ TÊN
ĐIỂM CHỮ:

4. LỜI CẢM ƠN
Lời đầu em xin cảm ơn đến Thầy Th.S Nguyễn Tiến Dũng, thầy đã hướng dẫn em
và các bạn trong nhóm một cách tận tình và chi tiết để em có thể hoàn thành tốt
chuyên đề khóa luận tốt nghiệp đề tài. Em xin chân thành cảm ơn toàn bộ các
thầy cô trong khoa Thẩm định giá và Kinh doanh bất động sản, và toàn thể các
anh chị khóa 13D của khoa, những người quan tâm đến chúng em và truyền đạt
cho chúng em kiến thức vô cùng quan trọng để chúng em hoàn thành tốt kì thực
tập tốt nghiệp này.
Ngoài ra, em xin cảm ơn các anh chị tại Công ty CP Sài Gòn Triển Vọng Savista
biệt là các anh chị trong chung cư Bộ Công An làm việc tại Ban quản lý tòa nhà
chung cư Bộ Công An đã giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập và hỗ trợ em
hoàn thành khóa luận tốt nghiệp.
Cuối cùng, em xin chúc các thầy cô Khoa định giá & Kinh doanh bất động sản và
các anh chị trong công ty CP Sài Gòn Triển Vọng Savista sức khỏe và công tác
tốt, đạt nhiều thành công.
TP.HCM, ngày 23 tháng 04 năm 2018
Sinh viên thực hiện
CAO NGỌC QUỲNH NHƯ

5. MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................................4
MỤC LỤC........................................................................................................................5
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................10
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH, SÔ ĐỒ ......................................................................11
DANH MỤC BẢNG BIỂU ...........................................................................................14
LỜI MỞ ĐẦU................................................................................................................15
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN .....................................................................................1
1.1. Bất động sản: ....................................................................................................1
1.1.1. Định nghĩa Bất động sản:...........................................................................1
1.1.2. Thuộc tính của Bất động sản:.....................................................................2
1.1.3. Phân loại BĐS và điều kiện để BĐS được đưa vào kinh doanh: ...............2
1.2. Thị trường Bất động sản:..................................................................................3
1.2.1. Khái niệm thị trường Bất động sản: ...........................................................3
1.2.2. Các đặc trưng của thị trường Bất động sản:...............................................4
1.2.3. Các chủ thể tham gia vào thị trường Bất động sản: ...................................6
1.3. Quản trị Bất động sản: ......................................................................................6
1.3.1. Khái niệm quản trị Bất động sản:...............................................................6
1.3.2. Đặc điểm của Bất động sản:.......................................................................6
1.3.3. Sự cần thiết phải quản lý BĐS: ..................................................................7
1.3.4. Đối tượng của quản lý BĐS: ......................................................................8
1.3.5. Khái quát nội dung quản lý BĐS: ..............................................................8
1.4. Nhà chung cư:.................................................................................................24

6. 1.4.1. Khái niệm nhà chung cư:..........................................................................24
1.4.2. Phân hạng chung cư cao tầng:..................................................................24
CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP................................................26
2.1. Giới thiệu về công ty Savista:.........................................................................26
2.1.1. Giới thiệu công ty:....................................................................................26
2.1.2. Lĩnh vực hoạt động: .................................................................................26
2.1.3. Tầm nhìn và sứ mệnh:..............................................................................26
2.1.4. Giá trị cốt lõi và phương châm hoạt động:...............................................27
2.1.5. Thông tin công ty: ....................................................................................30
2.1.1 Cơ cấu chức năng khối quản lý Savista:...........................................31
2.1.6. Hê thống phần mềm quản lý của Savista: ................................................33
2.1.7. Một số dự án tiêu biểu Savista đã và đang quản lý:.................................38
2.2. Giới thiệu về dự án chung cư Bộ Công An ....................................................40
2.2.1. Giới thiệu chung:......................................................................................40
2.2.2. Vị trí dự án: ..............................................................................................41
2.2.3. Quy mô dự án ...........................................................................................42
2.2.4. Hồ sơ pháp lý............................................................................................43
2.2.5. Tiện ích:....................................................................................................43
2.2.6. Giá căn hộ và các khoản phí:....................................................................45
CHƯƠNG 3. MÔ TẢ HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ VẬN HÀNH CHUNG CƯ BỘ
CÔNG AN......................................................................................................................47
3.1. Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý vận hành chung cư:......................................47
3.2. Mô tả tổng quan hoạt động quản lý vận hành chung cư:................................48

7. 3.2.1. Mô tả tổng quan công việc của BQL chung cư Bộ Công An: .................48
3.3. Đánh giá về tình hình hoạt động của dự án chung cư BCA ...........................63
3.3.1. Ban Quản lý chung cư – Công ty Savista:................................................63
3.3.2. Dịch vụ bảo vệ..........................................................................................64
3.3.3. Dịch vụ vệ sinh.........................................................................................64
3.3.4. Dịch vụ trông giữ xe.................................................................................66
3.3.5. Dịch vụ hồ bơi:.........................................................................................66
3.3.6. Dịch vụ chăm sóc cây xanh......................................................................66
CHƯƠNG 4. PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ QUY TRÌNH QUẢN LÝ KHÁCH
HÀNG TẠI CHUNG CƯ BỘ CÔNG AN.....................................................................68
4.1. Quản lý hồ sơ khách hàng: .............................................................................68
4.1.1. Đối với khách hàng là chủ hộ...................................................................69
4.1.2. Đối với khách hàng là khách thuê:...........................................................70
4.2. Thủ tục bàn giao căn hộ..................................................................................70
4.3. Quy trình hướng dẫn đăng ký tạm trú và đăng ký định mức nước cho cư dân
...............................................................................................................................71
4.4. Quy trình đăng ký trang trí nội thất, thi công sửa chữa hoàn thiện căn hộ:....72
4.5. Quy trình kiểm soát hàng hóa ra vào chung cư: .............................................74
4.5.1. Quy trình kiểm soát hàng hóa, tài sản vào chung cư:...............................74
4.5.2. Quy trình kiểm soát hàng hóa, tài sản ra khỏi chung cư: .........................76
4.5.3. Quy trình tiếp nhận và xử lý khiếu nại của cư dân: .................................77
Tiếp nhận: Khi cư dân có khiếu nại gì thì có thể báo cho BQLCC bằng cách liên
hệ trực tiếp tại văn phòng BQL hoặc qua số điện thoại BQL. BQL sẽ tiếp nhận

8. thông tin khiếu nại của khách hàng, thông tin cá nhân như tên, mã căn hộ, số điện
thoại để xác nhận lại thông tin và tiện giải đáp thắc mắc cho cư dân............................78
4.6. Quy trình tiếp nhận và xử lý sự cố trong chung cư: .......................................79
4.7. Cách thức thông báo đến cư dân:....................................................................80
4.8. Quản lý việc phát hành hóa đơn và thu phí dịch vụ của khách hàng:.............80
4.9. Các dịch vụ khác BQL mang lại:....................................................................81
5.1. Đánh giá sự thõa mãn của khách hàng về chất lượng dịch vụ tại Chung cư Bộ
Công An (thực nghiệm).........................................................................................82
5.1.1. Mô tả phương pháp, cách thức thu thập ý kiến cư dân: ...........................82
5.1.2. Tổng hợp kết quả thu thập ý kiến cư dân:................................................87
5.1.3. Phương án giải quyết của BQL: ...............................................................98
CHƯƠNG 5. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG
CAO CHẤT LƯỢNG QUẢN LÝ KHÁCH HÀNG TẠI CHUNG CƯ BỘ CÔNG
AN................................................................................................................................106
5.1. Phân tích thực trạng tại dự án chung cư BCA..............................................106
5.1.1. Quản lý hồ sơ..........................................................................................106
5.1.2. Quy trình thủ tục bàn giao căn hộ ..........................................................106
5.1.3. Quy trình hỗ trợ đăng ký tạm trú và định mức nước cho Cư dân ..........108
5.1.4. Quy trình trang trí nội thất, thi công sửa chữa căn hộ:...........................109
5.1.5. Quy trình tiếp nhận và xử lý yêu cầu sửa chữa của cư dân:...................112
5.1.6. Quy trình kiểm soát hàng hóa ra vào chung cư:.....................................114
5.1.7. Quy trình thông báo đến cư dân:............................................................115
5.1.8. Quy trình xuất hóa đơn và thu phí dịch vụ của khách hàng:..................117
5.1.9. Quy trình tiếp nhận và xử lý khiếu nại và sự cố tại chung cư:...............119

9. 5.1.10. Quy trình quản lý các dịch vụ thuê ngoài: ...........................................122
5.1.11. Về dịch vụ vệ sinh:...............................................................................128
5.1.12. Đối với dịch vụ an ninh:.......................................................................131
5.1.13. Các giải pháp khác ...............................................................................131
5.2. Một số khó khăn về công nghệ thông tin trong quá trình quản lý và giải pháp
khắc phục đơn giản..............................................................................................132
5.2.1. An ninh mạng và hệ thống bảo mật thông tin khách hàng.....................132
5.2.2. Một số thủ thuật văn phòng để thuận tiện cho công việc.......................133
KẾT LUẬN..................................................................................................................137
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................................139
PHỤ LỤC.....................................................................................................................140

10. DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT ĐẦY ĐỦ
BĐS Bất động sản
BQLCC Ban Quản lý Chung cư
CSKH Chăm sóc khách hàng
CĐT Chủ đầu tư
PCCC Phòng cháy chữa cháy
BQT Ban Quản trị
CCBCA Chung cư Bộ Công An
BCA Bộ Công An

11. DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH, SÔ ĐỒ
Hình 1-1 Quy trình vệ sinh ___________________________________________11
Hình 1-2 Quy trình quản lý___________________________________________12
Hình 1-3 Quy trình sữa chữa__________________________________________17
Hình 2-1 Bốn giá trị cốt lỗi ___________________________________________28
Hình 2-2 Logo Savista ______________________________________________30
Hình 2-3 Sơ đồ khối quản lý của Savista ________________________________31
Hình 2-4 Sơ đồ phối hợp trong quản lý và triển khai dự án __________________33
Hình 2-5 Sơ đồ phối hợp quản lý thu phí các dự án chung cư căn hộ __________33
Hình 2-6 Sơ đồ phối hợp các bộ phận trong hệ thống ______________________34
Hình 2-7 Sơ đồ cấu trúc phần mềm_____________________________________34
Hình 2-8 Giao diện chính và nội dung chức năng phần mềm hệ thống OMS ____35
Hình 2-9 Giao diện chính và nội dung chức năng phần mềm hệ thống DMS ____35
Hình 2-10 DMS phần mềm quản lý căn hộ để cập nhật phí quản lý ___________36
Hình 2-11 Giao diện khi chọn vào chỉnh sữa thông tin và các khoản phí _______37
Hình 2-12 Giao diện hệ thống ERP ____________________________________37
Hình 2-13 Tòa nhà văn phòng HDTC___________________________________39
Hình 2-14 Tòa nhà Hải Âu ___________________________________________39
Hình 2-15 Dự án Thanh Đa View______________________________________39
Hình 2-16 Dự án The Art ____________________________________________40
Hình 2-17 Dự án Ehome 3 ___________________________________________40
Hình 2-18 Dự án Chung cư Bộ Công An ________________________________41
Hình 2-19 Vị trí dự án Chung cư Bộ Công An____________________________42

12. Hình 2-20 Tiện ích xung quanh dự án Chung cư Bộ Công An _______________44
Hình 3-1 Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý vận hành chung cư _________________47
Hình 3-2 Các công việc của Kỹ thuật cần làm khi cúp điện__________________55
Hình 4-1 Sơ đồ quy trình đăng ký thi công, trang trí nội thất, sữa chữa và hoàn
thiện căn hộ _______________________________________________________72
Hình 4-2 Sơ đồ quy trình kiểm soát hàng hóa vào chung cư _________________74
Hình 4-3 Sô đồ quy trình kiểm soát hàng hóa, tài sản ra khỏi chung cư ________76
Hình 4-4 Quy trình tiếp nhận và xử lý kiếu nại của cư dân __________________78
Hình 4-5 Quy trình tiếp nhận và xử lý sự cố trong chung cư _________________79
Hình 5-1 Phiếu khảo sát ý kiến cư dân tại Chung cư Bộ Công An ____________84
Hình 5-2 Phiếu khảo sát ý kiến cư dân tại Chung cư Bộ Công An (tt)__________85
Hình 5-3 Phong bì thư để gửi Phiếu khào sát đến cư dân____________________86
Hình 5-4 Bảng tính trên Excel để tổng hợp Khảo sát ý kiến cư dân____________88
Hình 5-5 Kế hoạch cải thiện và nâng cao chất lượng Chung cư Bộ Công An ____98
Hình 5-6 Kế hoạch cải thiện và nâng cao chất lượng Chung cư Bộ Công An (tt) _99
Hình 5-7 Kế hoạch cải thiện và nâng cao chất lượng Chung cư Bộ Công An (tt) _99
Hình 5-8 Kế hoạch cải thiện và nâng cao chất lượng Chung cư Bộ Công An (tt) 100
Hình 5-9 Kế hoạch cải thiện và nâng cao chất lượng Chung cư Bộ Công An (tt) 100
Hình 5-10 Kế hoạch cải thiện và nâng cao chất lượng Chung cư Bộ Công An (tt)
________________________________________________________________101
Hình 5-11 Kế hoạch cải thiện và nâng cao chất lượng Chung cư Bộ Công An (tt)
________________________________________________________________101
Hình 5-1 Hợp đồng mua bán căn hộ ___________________________________107
Hình 5-2 Bảng khai nhân khẩu của cơ quan nhà nước cấp__________________108

13. Hình 5-3 Phiếu đăng ký trang trí nội thất _______________________________110
Hình 5-4 Phiếu đăng ký sử dụng thang máy chuyển hàng __________________111
Hình 5-5 Các bước nhân viên kỹ thuật cần làm khi bàn giao nhà ____________114
Hình 5-6 Các thông báo mới được dán trước thang máy ___________________116
Hình 5-7 Nhắc thanh toán phí lần 3 ___________________________________118
Hình 5-8 Phiếu ghi nhận ý kiến của khách hàng__________________________119
Hình 5-9 Thông báo tổ chức hội nghị nhà chung cư_______________________120
Hình 5-10 File Excel thông tin về các căn hộ nuôi thú cưng tại chung cư______121
Hình 5-11 Đội bảo vệ tập huấn về PCCC _______________________________123
Hình 5-12 Những thông tin cần trong danh sách nhân viên vệ sinh___________125
Hình 5-13 Cửa ra vào của sảnh chính Block A___________________________128
Hình 5-14 Cư dân vứt rác không đúng cách _____________________________129
Hình 5-15 Chữ trong văn bản bị dính lại với nhau ________________________133
Hình 5-16 Đổi tên đuôi file__________________________________________134
Hình 5-17 Ví trí để chuển đổi ________________________________________135
Hình 5-18 Nơi chọn mở hộp thoại in __________________________________136
Hình 5-19 Vị trí chọn để xóa lệnh in __________________________________136
Hình 0-1 Hình ảnh diễn tập PCCC tại Chung cư Bộ Công An_______________140
Hình 0-1 Cửa vào văn phòng Ban Quản Lý _____________________________141

14. DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2-1 Định mức nước theo đơn giá đã được phê duyệt ___________________46
Bảng 4-1 Tình hình căn hộ Block A ____________________________________68
Bảng 4-2 Tình hình căn hộ Block B ____________________________________68
Bảng 4-3 Tình hình căn hộ Block C ____________________________________68
Bảng 4-4 Báo cáo số lượng thẻ từ Access Control tại dự án tính đến tháng 02.2018
_________________________________________________________________69
Bảng 5-1 Bảng tổng hợp Khảo sát ý kiến cư dân___________________________89
Bảng 5-2 Câu trả lời của Ban Quản Lý về ý kiến của cư dân ________________102

15. LỜI MỞ ĐẦU
Bắt kịp với xu hướng phát triển của nền kinh tế, xu thế hội nhập quốc tế, thị
trường bất động sản Việt Nam ngày càng mở rộng và sôi động. Với những cú
hích lớn như việc Việt Nam trở thành thành viên chính thức của tổ chức
thương mại thế giới WTO và việc chính thức hoàn tất thủ tục đàm phán Hiệp
định đối tác xuyên Thái Bình Dương TPP, kèm theo đó những sửa đổi nới
lỏng của các bộ luật Nhà ở, luật Kinh doanh Bất động sản 2018 đã góp phần
làm cho thị trường bất động sản trở thành một “miền đất hứa” cho các nhà
đầu tư. Chính vì vậy, các Bất động sản ngày càng xuất hiện không ngừng và
luôn nâng cao để đạt được chất lượng hiệu quả.
Và để đảm bảo cho chất lượng của các Bất động sản luôn được giữ vững và
nâng cao giá trị thì ngành Quản trị Bất động sản đã ra đời để đáp ứng nhu cầu.
Ngay từ khi mới xuất hiện, Quản trị Bất động sản đã trở thành một lĩnh vực
quan trọng trong thị trường kinh doanh Bất động sản, đặc biệt là đối với các
cao ốc văn phòng cho thuê, cao ốc căn hộ cao cấp, các trung tâm thương mại,
các khu đô thị, resort nghỉ dưỡng,…
Tại Việt Nam, loại hình dịch vụ này nhanh chóng thu hút được đông đảo các
nhà đầu tư lựa chọn để khẳng định thương hiệu và thu hút khách hàng. Một
công ty Quản lý Bất động sản tốt có thể tạo dựng niềm tin của khách hàng vào
Bất động sản đó. Chính vì vậy, lĩnh vực này đang ngày càng phát triển và xuất
hiện thêm rất nhiều công ty trong ngành bao gồm cả công ty trong nước và
công ty nước ngoài.
Và để có thể cạnh tranh với các công ty nước ngoài vốn đã có thương hiệu
mạnh từ lâu đời, các công ty trong nước phải không ngừng học hỏi, đưa ra các
giải pháp quản lý mới, chặt chẽ mà vẫn đáp ứng được tiêu chí “đặt lợi ích của
khách hàng lên trên” và đảm bảo cho chất lượng bất động sản, chất lượng

16. sống của khách hàng luôn tốt. Vì vậy, chúng ta cần phải trở nên chuyên
nghiệp và tạo dựng được một nền tảng vững chắc, tạo dựng một thương hiệu
Công ty quản lý vững mạnh để có thể quản lý các Bất động sản thật tốt, phát
triển cho nền kinh doanh Bất động sản nước ta.
Tính cấp thiết của đề tài:
- Nhằm giúp sinh viên năm cuối có thêm cọ xát thực tế, hiểu biết và có
những kinh nghiệm nền tảng để bước vào đời. Sinh viên biết vận dụng các
kiến thực lý luận áp dụng thực tiễn thông qua việc nghiên cứu giải quyết các
vẫn đề cụ thể về nghiệp vụ kinh doanh BĐS nói chung và ngành quản lý BĐS
nói riêng.
- Rèn luyện các kỹ năng mềm như khả năng tư duy, khả năng làm việc
nhóm, sắp xếp thời gian, khả năng tự nghiên cứu, khả năng thích ứng với
công việc sau khi tốt nghiệp và khả năng giao tiếp với khách hàng.
Đối tượng và phạm vị nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Công ty Cổ phần Sài Gòn Triển Vọng, cụ thể tại
dự án Chung cư Bộ Công An
Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu các hoạt động quản lý tại chung cư Bộ
Công An do công ty Savista quản lý. Nghiên cứu các qui trình quản lý của
công ty áp dụng tại dự án trong năm 2018. Để từ đó tiến hành phân tích, đánh
giá và đưa ra được các đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý tại
chung cư
Phương pháp nghiên cứu:
- Từ thực tế: Tiếp xúc, trao đổi học tập các Anh/Chị nhân viên đang làm
việc, công tác liên quan đến đề tài nghiên cứu.

17. - Từ tài liệu: Nghiên cứu, thu thập thông tin về tài sản qua các nguồn tài
liệu khác như: mạng internet, báo chí, các báo cáo số liệu thống kê và khảo
sát thực tế tại đơn vị thực tập.
- Kết hợp với các phương pháp trình bày, tổng hợp, phân tích số liệu, so
sánh, thống kê,…
Kết cấu đề tài:
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN
CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP
CHƯƠNG 3: MÔ TẢ HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ VẬN HÀNH CHUNG CƯ
BỘ CÔNG AN
CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ QUY TRÌNH QUẢN LÝ KHÁCH
HÀNG TẠI CHUNG CƯ BỘ CÔNG AN
CHƯƠNG 5: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG QUẢN LÝ KHÁCH HÀNG TẠI CHUNG CƯ
BỘ CÔNG AN
KẾT LUẬN

18. Trang 1
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1. Bất động sản:
1.1.1. Định nghĩa Bất động sản:
Do BĐS có tính chất vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản nên luật ở mỗi
quốc gia quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa “bất động sản” và “động
sản”. Đa số các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản gắn liền với
đất. Tuy nhiên, mỗi nước đều có những quan niệm khác nhau về “những tài sản gắn
liền với đất”. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây thì được coi là động sản”. Tương tự,
quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản. Theo Điều 100 Luật Dân
sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất, bao gồm cả
những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.
Trong khi đó theo khoản 1 Điều 174 Luật Dân sự năm 2005 của Việt Nam quy
định: “BĐS là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, các công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình
xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật
quy định.”
Thuật ngữ “Bất động sản” có ba cách hiểu: Cách thứ nhất: BĐS là một tài sản
hữu hình bao gồm các thành phần vật thể và không gian của nó: BĐS được định
nghĩa như đất đai và các tôn tạo vĩnh viễn của nó. Không gian bao gồm phía trên và
phía dưới bề mặt của đất. Tài sản hữu hình bao gồm quyền sở hữu tài sản thực và
quyền sở hữu cá nhân.
Cách thứ hai: một tập hợp các quyền: quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền ký kết
hợp đồng, quyền bán, quyền cho thuê, thừa kế, tặng cho,… và được chi phối bởi
luật pháp của từng quốc gia.

19. Trang 2
Cách thứ ba: là một Ngành và một Nghề nghiệp. Ngành BĐS: tạo lập, định giá,
mua bán, quản lý, môi giới, cho thuê,… tài sản BĐS. Chủ thể tham gia vào ngành:
cá nhân, tổ chức, Chính phủ, nước ngoài.
1.1.2. Thuộc tính của Bất động sản:
Tính bất động: Mỗi BĐS có một vị trí duy nhất gắn liền với vị trí địa lý, được
xác định bởi một tọa độ nhất định. Đây là điểm đặc trưng cơ bản và rõ nét nhất để
phân biệt BĐS và các loại tài sản khác. Trong ngắn hạn, khi đã xảy ra mất cân đối
cung cầu về một loại BĐS thì khó có sự điều chỉnh kịp thời cũng chính vì tính bất
động của BĐS. Và cũng chính vì điều này cùng với điều kiện môi trường xung
quanh đã tạo nên những giá trị và hữu ích riêng cho từng BĐS.
Tính đa dạng, không đồng nhất: Mỗi BĐS không chỉ khác nhau về vị trí, hình
dạng, quy mô diện tích mà còn kiến trúc và trang trí nội thất cũng hiếm khi giống
hệt nhau hoàn toàn cho dù chúng có ở cạnh nhau. Bên cạnh đó mỗi BĐS đều có
mục đích sử dụng khác nhau nên dẫn đến giá trị cũng không thể nào giống nhau
được.
Tính khan hiếm: Đất đai là hữu hạn so với nhu cầu vô hạn và sự phát triển dân
số của con người, dẫn đến việc thiếu hụt quỹ đất trầm trọng và đẩy giá BĐS ngày
càng cao. Tuy nhiên vào những thời điểm như suy thoái hay khủng hoảng kinh tế
thì giá BĐS có thể chững lại hoặc giảm. Ngoài ra tính khan hiếm của một loại hình
BĐS có thể xảy ra trong từng thời kỳ nhất định cũng chỉ mang tính tương đối và
nhất thời.
Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Đất đai có tính bền vững cao, đời sống
kinh tế dài so với các tài sản khác. Mục đích sử dụng và công trình xây dựng có thể
thay đổi nhưng hình thái của đất đai vẫn không bị phá vỡ và tồn tại vĩnh viễn với
thời gian.
1.1.3. Phân loại BĐS và điều kiện để BĐS được đưa vào kinh doanh:

20. Trang 3
1.1.3.1. Phân loại BĐS:
 Xét theo đặc điểm loại hình của BĐS:
Thứ nhất, BĐS có đầu tư xây dựng gồm: Nhà ở, nhà xưởng và công trình thương
mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng, trụ sở làm việc v.v… Nhóm này chiếm đa số giao dịch
trên thị trường BĐS ở các nước.
Thứ hai, BĐS không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,…
Thứ ba, BĐS đặc biệt như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật
thể, nhà thờ họ, đình chùa, nghĩa trang,… Loại hình BĐS này có khả năng tham gia
thị trường rất thấp.
 Xét về mặt kinh tế: BĐS được chia thành 5 loại:
Nhà ở: BĐS cư ngụ cho các gia đình, cá nhân.
BĐS công nghiệp: gồm xưởng máy, nhà kho, các khu công nghiệp,…
BĐS nông nghiệp: gồm các đồn điền, trang trại, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi,
đất canh tác,…
BĐS thương mại: các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê,
khách sạn, nhà hàng,…
BĐS chuyên biệt: giảng đường, trường học, nghĩa trang,…
1.1.3.2. Điều kiện để BĐS được đưa vào kinh doanh:
BĐS có Giấy Chứng nhận Quyền sở hữu đất và tài sản trên đất; đất không bị
tranh chấp; không bị kê biên và trong thời hạn sử dụng đất.
1.2. Thị trường Bất động sản:
1.2.1. Khái niệm thị trường Bất động sản:

21. Mã tài liệu : 600306
Tải đầy đủ luận văn theo 2 cách :
- Link tải dưới bình luận .
- Nhắn tin zalo 0932091562