Bab ini membahas pengenaan pajak atas pendapatan sewa dari properti tidak bergerak lintas batas. Pasal 6 DTA memberikan Negara sumber hak untuk mengenakan pajak atas pendapatan sewa dari properti yang berlokasi di negaranya. Definisi "properti tidak bergerak" mengacu pada hukum domestik negara sumber dan mencakup item tertentu seperti aksesori properti. DTA dapat bervariasi dalam definisi ini.

1. Pengenalan
Dalam Bab 12 hingga 14 telah membahas dampak DTA terhadap pendapatan pasif dalam bentuk
dividen,bunga,danroyalti. Dalambab ini,kitaakan memeriksaperlakuanpajakatas transaksi lintas
batas yang menghasilkan pendapatan sewa dari properti tidak bergerak.
Properti tidakbergeraksecarahukumdikenal sebagai "real property".Penghasilanyangdiperolehdari
properti disebut sebagai "sewa". Sewa dibayar oleh penyewa (pengguna real property kepada
landlord tanah (landlord atau pemasok real property).
DTA bilateral mengatur hak perpajakan masing-masing negara atas pendapatan sewa di mana
landlordnya adalah residen satu negara dan penyewa adalah residen negara lainnya. Karena
"immovable property" dapat memiliki arti yang berbeda bagi orang yang berbeda, kami memeriksa
bagaimanaistilahtersebutdiinterpretasikanuntukkeperluanDTA di manaia digunakan. Olehkarena
itu, bab ini membahas penyimpangan spesifik dari OECD Model DTA yang terkandung dalam DTA
tertentu.
Hukum domestik perpajakan atas penghasilan dari harta tak gerak
Ketentuan pajak domestik suatu negara biasanya mengenakan pajak atas pendapatan sewa yang
diperolehwajibpajak.Dengandemikian, ketentuanpajak domestikNegaraSbiasanyaakanmencakup
perpajakan sewa yang diperoleh oleh bukan residen Negara S, serta residennya. Secara umum,
pendapatansewayangdiperoleholeh residendanbukan residen suatunegaratidakdikenakanpajak
pemotonganpadasumbernyakarenatuantanahmemiliki jumlahpengeluarandanpengeluaranyang
berbeda, yang telah mereka tanggung untuk memperoleh pendapatan sewa kotor, yang deductible
dalam menghitung pendapatan sewa bersih yang menjadi dasar pengenaan pajak penghasilan. Oleh
karena itu, pendapatan sewa biasanya dikenakan pajak berdasarkan pengenaan pajak tahunan.
Ketikasewadibayaroleh residen negarasumber(TenantS) kepada landlordyangtinggal di NegaraR,
double taxationatas pendapatansewamungkintimbul,tetapi tidakharusdilakukan. Jikalandlordnya
adalahresiden (katakanlah)Belanda- yaitujikaNegaraR adalahBelanda- tidak akanada pengenaan
Double Taxation atas pendapatan sewa karena Belanda tidak mengenakan pajak kepada residennya
atas sebagian besar jenis pendapatan sumber luar negeri (termasuk pendapatan sewa). Namun,
seperti yang telah kita lihat dalam bab-bab sebelumnya, untuk mencapai netralitas ekspor modal,
sebagianbesarnegara menerapkansistempajakberbasistempattinggal (yaitumerekamengenakan
pajak atas penghuninya atas world-wide income) dan oleh sebab itu, mengenakan pajak pada
residennyaataspendapatansewadari luarnegeri (danlainnya).Dalamkasusdi atas, yurisdiksi pajak
mengenakan Double Taxation atas pendapatan sewa jika Negara S juga mengenakan pajak atas
pendapatansewaberdasarkanprinsipyurisdiksi pajaksumber.EntahhukumnasionalNegaraRsecara
sepihakatauartikel dalamDTA antara NegaraR danNegaraS di sepanjangPasal 23 OECDModel DTA
diperlukan untuk membebaskan landlord dari beban Double Taxation yang dikenakan atas
pendapatan sewa.
Berbeda dengan kasus-kasus pendapatan pasif yang dibahas dalam Bab 12 hingga 14, Negara S
biasanya tidak akan mengenakan final withholding tax atas pendapatan sewa yang diperoleh dari
Tenant S oleh landlordnya yang bukan residen. Landlord akan diharuskan untuk melaporkan SPT
tahunan di Negara S atas pendapatan sewa setelahdikurangi biaya yang timbul dalam memperoleh
sewa kotornya. Demikian pula, landlord biasanya membayar pajak atas pendapatan sewa sumber
asingnyadi NegaraRatasdasarpendapatanbersih,yaituNegaraRbiasanyamengizinkanpengeluaran
yang dikeluarkan oleh landlord tanah dalam memperoleh pendapatan sewa kotornya. karena itu,
ketikaNegaraRmemberikancreditrelief kepadalandlord ataspajakyangdibayarkandi NegaraSatas
pendapatan sewa bersihnya, oleh sebab itu ada keselarasan antara negara R dan S karena dasar
penghitungan menggunakan pendapatan bersih. Ketidakselarasan yang muncul disebabkan atas
pengeluaran dan pengakuan dalam ketentuan pajak masing-masing.

2. Hak perpajakan berdasarkan perjanjian Double Taxation
Pasal 6 OECD Model DTA dan UN Model DTA membahaspengenaanpajakpenghasilandari hartatak
gerak yang berasal dari Negara S oleh orang yang merupakan residen Negara R. Pasal 6(1)
memberikanNegaraShakatas pajakpenghasilanyangtimbuldari hartatakbergerakyangterletakdi
Negara S berdasarkan hukum nasionalnya:
Penghasilan yang diperoleh oleh residen [Negara R] dari properti tidak bergerak (termasuk
pendapatan dari pertanian atau kehutanan) yang terletak di [Negara S] dapat dikenakan
pajak(may be taxed) di [Negara S]. (penekanan ditambahkan)
Perhatikan bahwa Negara S tidak harus mengenakan pajak atas penghasilan itu, tetapi dapat
melakukannya jika diinginkan; dengan kata lain, jika Negara S memungutpajak sewa yang diperoleh
bukan residen berdasarkan hukum nasionalnya, DTA antara Negara R dan Negara S tidak akan
menghentikan Negara S untuk melakukan hal itu.
Namun, ketika Negara S mengenakan pajak atas penghasilan tersebut, tes utama berdasarkan
Pasal 6(1),yangmemungkinkanNegaraSuntuk terusmemberlakukanpajaknya,adalahujisitus;yaitu,
properti tidakbergerakyangmenghasilkanpendapatan,yangdikenakanpajakNegaraS,harusberada
di Negara S. Implikasi dari Pasal 6(1) dalam konteksseluruh Pasal 6 adalah bahwa jika properti tidak
bergerak yang dimaksud tidak terletak di Negara S, Negara S tidak dapat mengenakan pajak atas
penghasilan yang timbul darinya, meskipun landlord properti tersebut adalah residen Negara S.
Dalam melaksanakan hak tersebut, dalampasal 6(3) OECD dan UN Model DTA, disebutkan Negara S
dapat mengenakan pajak penghasilan dari properti tidak bergerak sebagai akibat penggunaan
langsungnya, mengizinkan untuk menggunakan atau digunakan dalam bentuk lain apa pun.
Selainitu, baikPasal 6(1) atau ketentuanlaindalamPasal 6 tidakada yang membatasi hakNegara R
untuk memungut pajak, berdasarkan hukum nasionalnya, pendapatan dari properti tidak bergerak
yang diperoleh residennya.
Pasal 6 bekerja untuk Negara S, status sumber pendapatan dari harta tak bergerak. Tidak seperti
pendapatan pasif dalam bentuk dividen dan bunga, OECD dan UN Model DTA tidak
membatasi hak pajak Negara S (yaitu mereka tidak membatasi jumlah pajak yang dapat dikenakan
olehNegaraSpada pendapatandari hartatak bergerak),yangpadagilirannyaberartibahwasemakin
tinggi pembebananpajakolehNegaraS, semakin besarpula creditrelief yangdiberikanolehnegara
R kepada residen-nya, yang berinvestasi dalam real property di Negara S.
Seperti yang telah kita ketahui, Perjanjian CARICOM hanya mengizinkan negara sumber untuk
mengenakanpajakpendapatanlintasbatas. Olehkarena itu,dalam kaitannyadengani mm properti
ovable, Art. 6 (1) dari Perjanjian tersebut menyatakan bahwa:
Penghasilan darihartatakbergerakhanya akandikenakan pajakdiNegara Anggota dimana
properti tersebut berada. (penekanan ditambahkan)
Arti "properti tidak bergerak"
Apa yang kemudian adalah properti tidak bergerak yang Pasal 6 OECD dan UN Model DTA berlaku?
Pasal 6 (2) OECD dan UN Model DTA memberi tahu kita bahwa:
istilah "benda tak bergerak" akan memiliki arti yang ada dalam hukum [Negara S]. Istilah
dalam hal apa pun termasuk aksesori properti untuk properti tidak bergerak, ternak dan
peralatan yang digunakan dalampertanian dan kehutanan, hak-hakyang berlaku ketentuan
hukumumummengenaipropertimendarat,penggunaan propertitakbergerakdanhakuntuk
variabel atau pembayaran tetap sebagai pertimbangan untuk pengerjaan,atau hak untuk

3. bekerja,depositmineral, sumber,dan sumber daya alamlainnya; kapal,kapal,dan pesawat
terbang tidak akan dianggap sebagai harta tak bergerak. (penekanan ditambahkan)
Poinpertamayangperludiperhatikantentangdefinisi ini adalahbahwareferensi silangdenganhukum
domestik negara sumber pendapatan. Di luar itu, Pasal 6(2) dianggap dalam setiap kasus bahwa
properti tidak bergerak untuk keperluan DTA harus termasuk item spesifik yang tercantum di
dalamnya(yaitupropertiaksesori,stokhidup,dll.),Dansecarakhusustidaktermasukkapal,kapal dan
pesawat terbang (pendapatan ini diperlakukan secara eksklusif dalam Pasal 8 model DTA).
Ada tigahal khususyang harusAnda perhatikantentangekstensi dalam Pasal 6(2) dari arti harta tak
gerak di luar hukum domestik negara sumber:
(1) Peternakandanperalatan dianggapsebagaibagiandari tanahjikadigunakandalampertanian
dan kehutanan; dengan demikian, pendapatan yang berasal dari ternak atau peralatan yang
digunakan dikenakan pajak sesuai dengan pasal 6, cf pasal 7. Penggunaan adalah masalah
fakta.
(2) Properti tidak bergerak termasuk hak yang berlaku ketentuan hukum umum (dari negara
sumber) sehubungan dengan properti darat.
(3) Penggunaan barang tidak bergerakitu sendiri adalahbarang tidak bergerak itu untuk tujuan
Pasal 6. "Hak pakai" adalah istilah:
dikembangkandalamyurisdiksihukumperdatauntukmenunjukkanhakremdi mana
seseorang dapat menggunakan properti tertentu dan mengambil semua keuntungan dan
pendapatan dari sana, meskipun properti itu secara hukum dimiliki oleh orang lain, dengan
syarat bahwa pemegangnya tidak berubah , merusak atau menjual properti. Konsep ini
memiliki banyak fitur yang terkait dengan konsep hukum umum trust.
DTA tertentu mengandung variasi definisi OECD dan UN Model DTA tentang "properti tidak
bergerak". Misalnya, DTA Australia-India (1991) secara signifikan memperluas definisi model DTA
denganmendefinisikanproperti "nyata"secaraterpisahuntukmasing-masingnegaradanmencakup
sewadankepentinganlainatastanahdi Australiadanhakuntukmengeksplorasiataumengeksploitasi
mineral atau deposit lain, minyak atau sumur gas, dan kuari atau tempat ekstraksi atau eksploitasi
sumber daya alam lainnya. Pasal 6(2) dan 6(3) dari DTA itu menyatakan bahwa untuk keperluan
Pasal 6, "real properti":
(a) dalamhal Australia,memilikimaknayangdimilikinyaberdasarkanhukumAustraliadanharus
mencakup:
i. sewatanahdankepentinganlainnyadidalamataudiatastanah,baikditingkatkanatau
tidak; dan
ii. hak untuk menerima pembayaran variabel atau tetap baik sebagai pertimbangan
untuk kerja atau hak untuk bekerja atau mengeksplorasi, atau sehubungan dengan
eksploitasi, mineral atau deposit lain, sumur minyak atau gas, tambang atau tempat
ekstraksi atau eksploitasi lainnya sumber daya alam; dan
(b) dalamkasus india,berarti properti yang,menuruthukumIndia,adalahhartatakbergerakdan
akan mencakup:
i. aksesori properti untuk properti tidak bergerak;
ii. hak-hak yang berlaku ketentuan hukum umum mengenai properti yang
didaratkan; dan
iii. penggunaanbarangtakbergerakdanhakuntukmenerimapembayaranvariabelatau
tetap baik sebagai pertimbangan untuk bekerja atau hak untuk bekerja atau
mengeksplorasi , atau sehubungan dengan eksploitasi, mineral atau deposit lain, sumur
minyak atau gas, sumur minyak atau gas, tambang atau tempat lain ekstraksi atau
eksploitasi sumber daya alam.

4. (3) Sewatanah, segalakepentinganlaindi dalamatau di atas tanah dan setiaphak atau properti
sebagaimanadimaksuddalamsalahsatuayatayat(2) akan dianggapberadadi lokasi di mana
tanah,mineral atausimpananlain, sumurminyakataugasbumi,tambang,sumberdayaalam,
atau properti, jika ada, terletak atau di mana eksplorasi dapat dilakukan. (penekanan
ditambahkan)
Properti tidak bergerak dari suatu perusahaan
Pasal 6(4) OECD Model DTA menetapkan bahwa Pasal 6(1) dan 6(3) juga berlaku untuk pendapatan
dari harta tak gerak perusahaan. Pasal 6(4) UN Model DTA memperluas versi pasal 6(4) versi OECD
untuk pendapatan dari harta tak gerak yang digunakan untuk pekerjaan layanan pribadi yang
independen.Anda akan ingat dari Bab 10 bahwa pasal 3 (Definisi umum) menetapkan bahwa istilah
"perusahaan" berlaku untuk menjalankan bisnis apa pun. Karena itu, Pasal 6(4) menegaskan bahwa
pendapatanyangberasal dari harta tak bergerak karenasuatu usaha yang dikenai pajaksesuai pasal
6 dan tidak berdasarkan Pasal 7; dengan kata lain, situs prinsip properti tidak bergerak mengambil
prioritasdi atasprinsippermanentestablishment.Jadi, Pasal 6(4) konsistendengan Pasal 7(7) dimana
pasal 6 mendapatkan priotritas.
Kesimpulan
Dalam bab ini,kitatelahmempelajari pendekatanDTA model OECDdan PBB untukpengenaanpajak
lintas batas yang berasal dari harta tak bergerak. Kita telah melihat bagaimana istilah "harta tak
bergerak"didefinisikanuntukkeperluanDTA,danbagaimana situsharta tak bergerak adalahprinsip
dasar yang mengatur pengenaan pajak penghasilan yang dihasilkannya.
Seperti dalambab-babsebelumnya,kitamenarikkeluarperbandingandari pengobatanmacamdi atas
pendapatan di bawah OECD Model DTA, PBB Model DTA dan sumber - berdasarkan Perjanjian
CARICOM.