TEORI INVESTASI

1. TEORI INVESTASI

2. Pengertian Investasi
Investasi didefinisikan sebagai semua
pengeluaran pada barang-barang capital
riil. (Waluyo,2020). Investasi mencakup
juga pembelian aktiva. Secara umum
pengeluaran investasi berkaitan dengan
pengelolaan sumber daya yang ada saat
ini untuk diperoleh penggunaan atau
manfaatnya pada saat yang akan datang.

3. Sadono Sukirno mendefinisikan atau
mengartikan investasi sebagai berikut:
Pengeluaran – atau pengeluaran
penanaman-penanaman modal perusahaan
untuk membeli barang-barang modal dan
perlengkapan-perlengkapan produksi untuk
menambah kemampuan memproduksi
barang - barang dan jasa-jasa yang tersedia
dalam perekonomian yang akan digunakan
untuk memproduksi barang dan jasa di masa
depan (Sadono Sukirno, 2012 : 121 ).

4. Jenis-Jenis Investasi
a. Investasi riil yaitu investasi terhadap barang-barang
tahan lama (barang-barang modal) yang dipergunakan
dalam proses produksi, Investasi riil terdiri tiga
komponen, yaitu :
1. Investasi tetap perusahaan ( business fixed
investment)
2. Investasi untuk perumahaan ( residential
construction)
3. Investasi perubahan bersih persediaan
perusahaan ( net change in bussines inventory).

5. b. Investasi finansial, adalah investasi terhadap
surat-surat berharga, misalnya pembelian saham,
obligasi dan surat bukti hutang lainnya.
Bagian terbesar dari pengeluaran investasi adalah
investai tetap bisnis. Istilah dari bisnis ini berarti
barang-barang investasi yang dibeli oleh perusahaan
untuk digunakan dalam produksi masa depan. Istilah
tetap berarti bahwa pengeluaran ini adalah untuk
modal yang akan menetap untuk sementara, sebagai
lawan dari investasi persediaan, yang akan
digunakan atau dijual dalam waktu dekat

6. B. PENENTU INVESTASI
Faktor-faktor utama yang menentukan
tingkat investasi adalah
1. Tingkat keuntungan yang diramalkan
2. Suku bunga
3. Ramalan mengenai keadaan ekonomi
di masa depan
4. Kemajuan teknologi
5. Tingkat pendapatan nasional dan
perubahan-perubahannya
6. Keuntungan yang diperoleh
perusahaan-perusahaan

7. • Faktor keuntungan yang
diramalkan dan suku bunga
merupakan yang penting
dibanding factor-faktor lainnya
karena faktor keuntungan yang
diharapkan dan suku bunga
dapat menjelaskan sebab terjadi
perubahan investasi.

8. 1. Tingkat keuntungan yang diramalkan.
• Ramalan mengenai keuntungan masa depan
(i). akan memberikan gambaran kepada para
pengusaha mengenai jenis-jenis investasi
yang mempunyai prospek yang baik untuk
dilaksanakan, dan (ii). Besarnya investasi yang
harus dilakukan untuk mewujudkan
tambahan barang-barang modal yang
diperlukan.

9. 2. Suku Bunga
• Suku bunga menentukan jenis-jenis investasi yang akan
memberikan keuntungan kepada para pengusaha dan dapat
dilaksanakan. Para pengusaha hanya akan melaksanak
keinginan untuk berinvestasi apabila tingkat pengembalian
modal dari investasi yang akan dilakukan, yaitu presentase
keuntungan yang akan diperoleh sebelum dikurangi bunga
uang yang akan dibayar lebih besar dari bunga. Dalam
analisis makroekonomi, analisis mengenai investasi lebih
ditekankan kepada peranan suku bunga dalam menentukan
tingkat investasi dan akibat perubahan suku bunga terhadap
tingkat investasi dan pendapatan nasional.

10. Pendekatan Nilai Sekarang ( Rate of Return )
• Pendekatan ini merupakan suatu teknik
untuk membandingkan kemampuan
memperoleh keuntungan dari proyek-
proyek investasi. Pendekatan nilai
sekarang menyatakan bahwa suatu
proyek investasi dikatakan
menguntungkan dan dapat diterima serta
dilaksanakan, jika nilai sekarang proyek
tersebut lebih besar daripada modal yang
ditanamkan.

11. • Untuk menentukan besarnya tingkat
pengembalian dari suatu barang modal
(MEC) dengan jalan mencari tingkat
disconto yang menyamakan harga
barang modal dengan pendapatan-
pendapatan yang diharapkan dari
pengoperasian barang modal tersebut
ditambah nilai sisa (nila residu)

12. • Nilai sekarang pendapatan masa depan dapat
dihitung dengan menggunakan persamaan
berikut :
• V =
𝑅1
(1+𝑡)1 +
𝑅1
(1+𝑡)2 +
𝑅1
(1+𝑡)3 + ………+
𝑅1
(1+𝑡)𝑛 +
𝑆
(1+𝑡)𝑛
• Dimana :
• V = Nilai sekarang (present value) dari
• Investasi
• 𝑅1, 𝑅2 , 𝑅3 ….𝑅𝑛 = Jumlah yang diterima dari aktifitas
• investasi
• 𝑟 = tingkat diskonto
• 1,2,3, … . . 𝑛 = Jangka waktu Investasi
• 𝑆 = Nilai Sisa (Residu)

13. Contoh Kasus
Seorang pengusaha ingin membeli mesin
seharga Rp. 15.000.000. Diperkirakan mesin
tersebut dapat dipergunakan selama 6 tahun,
setelah itu mesin tersebut dianggap tidak layak
lagi untuk dipergunakan ( umur ekonominya
telah habis). Harga jual pada akhir tahun ke
enam diperkirakan Rp. 2.500.000. Perkiraan
hasil bersih untuk tahun pertama Rp. 3.000.000
tahun kedua, ketiga dan seterusnya adalah Rp.
4.000.000,- Rp. 6.000.000,- Rp. 5.000.000, Rp.
3.000.000, - Rp. 2.000.000 dengan suku bunga
10%. Pertanyaan : Apakah proyek tersebut
layak untuk dilaksanakan

14. Penyelesaian :
• V =
𝑅1
(1+𝑡)1 +
𝑅1
(1+𝑡)2 +
𝑅1
(1+𝑡)3 + ………+
𝑅1
(1+𝑡)𝑛 +
𝑆
(1+𝑡)𝑛
• V =
3
(1+0,1)1 +
4
(1+0,1)2 +
6
(1+0,1)3 +
5
(1+0,1)4 +
3
(1+0,1)5 +
2
(1+0,1)6
• V = Rp. 16.750.000
• Jadi besarnya nila sekarang Rp. 16.750.000 kemudian
dibandingkan dengan biaya dari pembelian mesin
sebesar Rp. 15.000.000. Ini berarti V > cost atau Rp.
16.750.000 > Rp. 15.000.000. Jadi proyek ini dapat
menguntungkan (dijalankan) untuk membeli barang
modal.

15. Nilai Masa Mendatang ( Future Value )
• Menghintung nilai masa mendatang adalah kebalikan
dari menghitung nilai sekarang dari output investasi
yang direncanakan. Sekalipun melihat dari sudut
pandang yang bertolak belakang, keputusan yang
dihasilkan tetap sama
• FV = Po (1+i)n
Keterangan :
• FV : Nilai pada masa yang akan datang
Po : Nilai pada saat ini
i : Tingkat suku bunga
n : Jangka waktu

16. Contoh
Sebuah perusahaan memperoleh
pinjaman modal dari suatu bank sebesar
Rp 5.000.000 untuk membeli peralatan
produksi dengan jangka waktu 5 tahun
bunga yang dikenakan sebesar 18 % per
tahun. Berapa jumlah yang harus dibayar
oleh perusahaan tersebut pada akhir
tahun ke 5?

17. Penyelesaian
• Diketahui :
• Po : Rp 5.000.000
i : 18% = 0.18
n : 5
• Jawab :
• FV = Po (1+i)n
FV = Rp 5.000.000 (1+0.18)5
FV = Rp 11.438.789
Jadi jumlah yang harus dibayarkan
perusahaan kepada bank pada akhir tahun
kelima sebesar Rp 11.438.789

18. KRITERIA INVESTASI
• A. Payback Period
• B. Benefit/Cost Ratio
• C. Net Present Value
• D. Internal Rate of Return

19. A. Payback Period
• Payback period adalah waktu yang
dibutuhkan agar investasi yang direncanakan
dapat dikembalikan, atau waktu yang
dibutuhkan untuk mencapai titik impas. Jika
waktu yang dibutuhkan makin pendek,
proposal investasi dianggap makin baik.
Kendatipun demikian, kita harus berhati-hati
menafsirkan kriteria payback period ini.
Sebab ada investasi yang baru
menguntungkan dalam jangka panjang (> 5
tahun).

20. Rumus Payback Periode
• Rumus periode pengembalian jika arus kas
per tahun jumlahnya berbeda
• Payback Period = n + (a-b) /(c-b) x 1 tahun
• n = Tahun terakhir dimana jumlah arus kas
masih belum bisa menutup investasi
mula-mula.
a = Jumlah investasi mula-mula.
b = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke
– n
c = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke
n + 1

21. Rumus periode pengembalian jika arus kas
per tahun jumlahnya sama
Payback Peiod = (investasi awal) /(arus kas)
x 1 tahun
 Periode pengembalian lebih cepat : layak
 Periode pengembalian lebih lama : tidak
layak
 Jika usulan proyek investasi lebih dari
satu, maka periode pengembalian yang
lebih cepat yang dipilih

22. • Contoh kasus arus kas setiap tahun jumlahnya sama :
• PT. Semakin Jaya melakukan investasi sebesar $
45.000, jumlah proceed per tahun adalah $ 22.500,
maka payback periodnya adalah :
Payback Period = (investasi awal) /(arus kas) x 1 tahun
Payback Period = ($ 45.000) /($ 22.500) x 1 tahun
Payback Period = 2 tahun
• Payback Period dari investasi diatas yaitu dua tahun.
Itu berarti uang yang tertanam dalam aktiva sebesar $
45.000 bisa kembali dalam jangka waktu dua tahun.
Jika investor diberikan dua pilihan investasi, maka
memilih payback period yang paling kecil.

23. • Contoh kasus arus kas setiap tahun jumlahnya
berbeda :
• PT. Jaya Mandiri melakukan investasi sebesar $
100.000 pada aktiva tetap, dengan proceed sebagai
berikut :
Tahun Proceed Proceed Kumulatif
1. $ 50.000 $ 50.000
2. $ 40.000 $ 90.000
3. $ 30.000 $ 120.000
4. $ 20.000 $ 140.000
• Maka payback periodnya adalah :
Payback Period = n+(a-b) /(c-b) x 1 tahun
Payback Period = 2 + ($ 100.000 – $ 90.000) /($
120.000 – $ 90.000) x 1 tahun
Payback Period = 2 + ($ 10.000) /($ 30.000) x 1 tahun
Payback Period = 2,33 tahun atau 2 tahun 4 bulan

24. B. Benefit/Cost Ratio ( B/C Ratio )
• B/C ratio mengukur mana yang lebih besar, biaya yang
dikeluarkan dibanding hasil (output) yang diperoleh. Biaya
yang dikeluarkan dinotasikan dengan C (cost). Output yang
dihasilkan dinotasikan dengan B (benefit). Jika nilai B/C sama
dengan 1, maka B=C. ouput yang dihasilkan sama dengan
biaya yang dikelaurkan. Bila B/C <1, maka B,C yang artinya
output yang dihasilkan lebih kecil dari biaya yang
dikeluarkan. Keputusan menerima atau menolak proposal
investasi dapat dilakukan dengan melihat nilai B/C.
Umumnya, proposal investasi baru diterima jika B/C > 1,
sebab berarti output yang dihasilkan lebih besar daripada
biaya yang dikeluarkan.

25. C. Net Present Value (NPV )
• Perhitungan dengan menggunakan nilai nominal dapat
menyesatkan, sebab tidak memperhitungkan nilai
waktu dari uang. Untuk membuat hasil lebih akurat,
maka nilai sekarang didiskontokan. Keuntungan dari
menggunakan metode diskonto adalah kita dapat
langsung menghitung selisih nilai sekarang dari biaya
total dengan penerimaan total bersih. Selisih inilah
yang disebut net present value. Suatu proposal
investasi akan diterima jika NPV > 0, sebab nilai
sekarang dari penerimaan total lebih besar daripada
nilai sekarang dari biaya total

26. D. Internal Rate Of Return (IRR)
• Internal rate of return adalah nilai tingkat
pengembalian investasi, dihitung pada saat
NPV sama dengan nol. Keputusan
menerima/menolak rencana investasi
dilakukan berdasarkan hasil perbandingan
IRR dengan tingkat pengembalian investasi
yang diinginkan (r). Jika r yang diinginkan
adalah 15% sementara IRR hanya 12%,
proposal investasi ditolak. Begitu pula
sebaliknya.

27. Contoh Kasus
Sebuah perusahaan PT. Satudua mengajukan suatu proposal
investasi berupa proyek pembangunan pabrik pengolahan
limbah sawit di daerah A. Usia proyek direncanakan 7 tahun,
Investasi awal yang dibutuhkan Rp. 1 miliar (Rp.1.000 juta),
Persiapan pembangunan pabrik 1 tahun. Selama proses
persiapan tidak dikeluarkan biaya operasional. Pabrik mulai
berproduksi pada tahun pertama dan langsung berproduksi
dengan kapasistas penuh. Biaya-biaya maupun penerimaan
hasil penjualan selama 7 tahun mendatang dianggap tetap.
Biaya operasional per tahun Rp. 200 juta. Penerimaan per
tahun Rp. 400 juta. Pada saat proyek ditutup 7 tahun kemudian
, nilai sisa dari barang-barang modal (investasi awal) adalah
sama dengan nol. Jika dan untuk proyek berasal dari pinjaman
dengan bunga 15% per tahun, hitunglah apakah proposal
investasi tersebut diterima.

28. Perhitungan Proposal Tersebut
• Biaya-biaya yang dikeluarkan,
termasuk investasi awal dinotasikan
sebagai C. Penerimaan dinotasikan
sebagai B dan tingkat diskonto yang
digunakan adalah 15%. Dengan
informasi-informasi diatas, kita dapat
menyusun table arus kas keluar masuk
(cashflow) seperti pada table berikut:

29. Tahun Kas Keluar
( C )
Kas Masuk
(B)
Arus Kas Bersih
(B)-(C)
Akumulasi
Arus Kas
Bersih
0 1.000 0 -1.000 -1.000
1 200 400 200 - 800
2 200 400 200 - 600
3 200 400 200 - 400
4 200 400 200 - 200
5 200 400 200 0
6 200 400 200 200
7 200 400 200 400
Total 2.400 2.800 400

30. a. Metode Nondiskonto (Non-
Discounted Method )
a. Dengan metode nondiskonto , kita
hanya memperhitungkan nilai
nominal arus kas keluar masuk.
Dari angka-angka dalam table, kita
dapat menghitung payback period dan
BIC ratio.

31. Payback Period :
Payback period dilihat dari angka
akumulasi kas bersih pada saat
mencapai nol. Pada saat itu proyek
tetal mencapai titik impas. Dari
table terlihat kondisi itu tercapai di
tahun kelima. Periode titik impas
adalah lima tahun.

32. B/C Ratio :
Nilai B/C = 2.800/2.400 = 1,17.
Karena B/C > 1, proposal investasi
dapat diterima ! Benarkah
demikian ? Mari bandingkan
dengan hasil evaluasi yang
memperhitungkan nilai waktu
dari uang.

33. b. Metode Diskonto (Discounted
Method)
Jika menggunakan metode
diskonto, maka nilai-nilai B, C dan
otomatis B-C didiskonto sebesar
15% per tahun. Hasilnya adalah
sebagai berikut :

34. Tahun Faktor
Diskonto
(15%)
Kas
Keluar
(C)
Kas
Masuk
(B)
Arus Kas
Bersih (B)-
(C)
Akumula
si Arus
Kas
Bersih
0 1,00 1.000 0 -1.000 -1.000
1 0,87 174 348 174 - 826
2 0,76 152 304 152 - 674
3 0,66 132 264 132 - 542
4 0,57 114 228 114 - 428
5 0,50 100 200 100 - 328
6 0,43 86 172 86 - 242
7 0,38 76 152 76 - 166
Total 2.400 1.834 2.800 -166

35. Penjelasan
Payback Period
- Metode diskonto nilainya -166 yang
artinya sampai tahun ke 7 proyek belum
mencapai titik impas, beda dengan
metode non diskonto tahun ke 5 proyek
sdh mencapai titik impas,

36. • B/C
• Rasio B/C = 1,668/1.834 = 0,91 yang lebih
kecil dari satu, berarti proyek ditolak.
Beda dengan metode non disktonto B/C =
1,17 lebih besar dari satu.
• Net Present Value
• Angka NPV = 1.668-1.834 = -166. Karena
angkanya lebih kecil dari nol, maka
proposal investasi ditolak, sebab nilai
sekarang dari pengeluaran totoal lebih
besar dari pada nilai sekarang
penerimaan penerimaan total.

37. • 2543 W V. u15%IRR
• Diperoleh IRR sebesar 8%, angka ini
jauh lebih rendah dari pada tingkat
bunga sebesar 15%. Proposal ditolak.