הרצאתו של רו"ח (משפטן) יובל אבוחצירא בכנס מקצועי - לשכת רואי החשבון - סניף נצרת והעמקים

1. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫מיוחדות‬ ‫הכנסות‬ ‫מיסוי‬
1
‫מהשכרת‬ ‫הכנסות‬‫מגורים‬ ‫דירות‬-‫הפסיקה‬ ‫עדכוני‬
‫אבוחצירא‬ ‫יובל‬,‫רו‬"‫ומשפטן‬ ‫ח‬
‫ארצי‬,‫חיבה‬,‫אלמקייס‬,‫כהן‬-‫בע‬ ‫מיסוי‬ ‫פתרונות‬"‫מ‬
www.ahec-tax.co.il

2. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫פס‬"‫ד‬‫ביהמ‬"‫ש‬‫המחוזי‬-‫דפנה‬‫ודן‬‫לשם‬‫מיום‬22.7.2015
‫פס‬"‫ד‬‫ביהמ‬"‫ש‬‫המחוזי‬-‫יהל‬‫מיום‬14.7.2016
‫פס‬"‫ד‬‫ביהמ‬"‫ש‬‫המחוזי‬-‫שרגא‬‫בירן‬‫מיום‬7.8.2016
‫פס‬"‫ד‬‫ביהמ‬"‫ש‬‫העליון‬(‫ערעור‬‫מאוחד‬)-‫שרגא‬‫בירן‬
‫ודפנה‬‫לשם‬‫מיום‬2.1.2018.
‫מבוא‬
2

3. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫פס‬"‫ביהמ‬ ‫ד‬"‫המחוזי‬ ‫ש‬
‫ע‬"‫מ‬1101/09
‫לשם‬ ‫ודן‬ ‫דפנה‬
22.7.2015
3

4. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫עובדות‬‫פס‬"‫ד‬:
‫מדובר‬‫באח‬‫ואחות‬‫שירשו‬28‫דירות‬‫ושתי‬‫חנויות‬‫מאביהם‬.
‫אביהם‬‫היה‬‫עו‬"‫ד‬‫בעל‬‫משרד‬‫עו‬"‫ד‬‫שהתנהל‬‫מאחת‬‫הדירות‬‫ובמקביל‬‫השכיר‬27‫דירות‬
‫נוספות‬,‫חלקן‬‫למגורים‬‫וחלקן‬‫למשרדים‬.
‫מרבית‬‫הדירות‬‫מרוכזות‬‫ב‬-4‫בניינים‬.
‫כל‬‫הדירות‬‫והחנויות‬‫הוחזקו‬‫ע‬"‫י‬‫שתי‬‫חברות‬‫בנאמנות‬‫עבור‬‫האב‬,‫ונוהלו‬‫באמצעות‬
‫שותפות‬‫ניהול‬.
‫כל‬‫ההכנסות‬‫מהדירות‬‫ומהשותפות‬‫דווחו‬‫על‬‫ידי‬‫האב‬,‫ולאחר‬‫פטירתו‬‫ע‬"‫י‬‫ילדיו‬.
‫המחלוקת‬:
‫החל‬‫משנת‬2003‫דיווחו‬‫האחים‬‫על‬‫הכנסות‬‫שכר‬‫הדירה‬‫מהדירות‬‫לפי‬‫סעיף‬122‫לפקודה‬
‫ודרשו‬‫להחיל‬‫עליהן‬‫שיעור‬‫מס‬‫של‬10%,‫וללא‬‫ניכוי‬‫הוצאות‬.‫פקיד‬‫השומה‬‫טען‬‫כי‬‫המדובר‬
‫בהשכרה‬‫העולה‬‫כדי‬‫עסק‬‫ומשכך‬‫לא‬‫ניתן‬‫להחיל‬‫את‬‫סעיף‬122‫לפקודה‬,‫ויש‬‫לקבוע‬‫חבות‬
‫במס‬‫בשיעור‬‫שולי‬(‫תוך‬‫מתן‬‫ניכוי‬‫הוצאות‬).
‫ע‬"‫מ‬1101/09-‫לשם‬ ‫ודן‬ ‫דפנה‬

5. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫קביעת‬‫בית‬‫המשפט‬:
‫ביהמ‬"‫ש‬‫מבצע‬‫ניתוח‬‫אבחנתי‬‫בין‬‫הכנסות‬‫מעסק‬(2(1)‫לפקודה‬),‫לבין‬‫הכנסות‬‫שכירות‬
‫פסיביות‬(‫לפי‬‫סעיף‬2(6)‫לפקודה‬)‫וקובע‬‫כי‬‫על‬‫פי‬‫מירב‬‫המבחנים‬‫ואף‬‫שישנם‬‫מספר‬
‫סממנים‬‫עסקיים‬-‫עניין‬‫לנו‬‫בהכנסות‬‫פסיביות‬!
‫תובנות‬‫וציטוטים‬‫מפס‬"‫ד‬:
‫בעניין‬‫הכמות‬‫של‬27‫דירות‬!!‫ודמי‬‫השכירות‬‫המהותיים‬‫של‬‫כחצי‬‫מיליון‬₪‫לשנה‬!!
‫לכל‬‫אחד‬‫מהאחים‬-‫קובע‬‫ביהמ‬"‫ש‬‫כי‬‫הללו‬"‫מעידים‬‫לכאורה‬‫על‬‫אופי‬‫פירותי‬,‫למרות‬
‫שאין‬‫בריבוי‬‫עסקאות‬‫לכשעצמו‬‫כדי‬‫להצביע‬‫על‬‫אופי‬‫מסחרי‬..."
‫בעניין‬‫המנגנון‬-"‫והעיקר‬‫הוא‬‫שאותן‬‫פעולות‬...‫לא‬‫חרגו‬‫מפעילויות‬‫רגילות‬
‫המתבקשות‬‫ממשכיר‬‫של‬‫נכס‬‫וכי‬‫ניתן‬‫היה‬‫לעשות‬‫אותן‬‫פעולות‬‫גם‬‫ללא‬‫העסקתן‬‫של‬
‫העובדות‬..."‫האחים‬‫בעסיקו‬‫מזכירה‬‫ומנהלת‬‫חשבונות‬‫אשר‬"‫ירשו‬"‫מהאב‬,‫והעסיקו‬
‫גם‬‫עובדת‬‫ניקיון‬‫בניקוי‬‫חדרי‬‫מדרגות‬‫בחלק‬‫מהנכסים‬.‫אף‬‫עניין‬‫זה‬‫לא‬‫הרשים‬‫את‬
‫ביהמ‬"‫ש‬‫בקבעו‬‫כי‬"‫המערערים‬‫עשו‬‫כן‬‫בהיותם‬‫בעלים‬‫של‬‫כל‬‫היחידות‬‫בשלושה‬
‫בניינים‬...".‫כלומר‬-‫זה‬‫לא‬‫מנגנון‬.
‫ביהמ‬"‫ש‬‫קובע‬‫כי‬‫עיסוק‬‫האחים‬‫כעו‬"‫ד‬‫אינו‬‫מצביע‬‫על‬‫בקיאות‬‫בתחום‬‫השכרת‬‫נכסים‬.
‫פס‬"‫לשם‬ ‫ודן‬ ‫דפנה‬ ‫ד‬

6. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫אין‬‫בעובדת‬‫החזקת‬‫הדירות‬‫בבעלות‬‫משפטית‬‫על‬‫שם‬‫תאגידים‬,‫כדי‬‫לשלול‬‫אופי‬‫ההכנסות‬,
‫כפסיביות‬.
‫יהיה‬‫זה‬‫ראוי‬‫מצידנו‬‫לציין‬‫כי‬‫מן‬‫העבר‬‫השני‬‫של‬‫החדשנות‬‫בפסק‬‫הדין‬‫כאמור‬,‫תמיכה‬‫לעניין‬
‫היות‬‫ההכנסות‬‫פסיביות‬‫מצא‬‫ביהמ‬"‫ש‬‫בכך‬‫כי‬‫הוכח‬‫שחוזי‬‫השכירות‬‫היו‬‫סטנדרטיים‬‫ואחידים‬,
‫תחלופת‬‫הדיירים‬‫היתה‬‫מועטה‬,‫ההמחאות‬‫נמסרו‬‫בדר‬"‫כ‬‫שנה‬‫מראש‬,‫הדירות‬‫התקבלו‬‫בירושה‬
‫ולא‬‫היה‬‫צורך‬‫במימון‬‫חיצוני‬,‫וכי‬‫לא‬‫היו‬‫השבחות‬‫מיוחדות‬‫שבוצעו‬‫ע‬"‫י‬‫האחים‬‫או‬‫בקיאות‬‫וידע‬
‫מיוחדים‬‫מצידם‬‫בעניין‬.
‫בעבר‬‫פ‬"‫ש‬‫דרש‬‫לראות‬‫בהכנסות‬‫אלה‬‫כפסיביות‬-"‫הדרך‬‫הטובה‬‫ביותר‬‫למניעת‬‫המטוטלת‬
‫בהתייחסות‬‫המשיב‬‫לסיווג‬‫הנדרש‬‫בהקשר‬‫הנדון‬‫כאן‬‫היא‬‫קביעת‬‫קריטריונים‬‫ברורים‬
‫ואחידים‬‫שינחו‬‫אותה‬‫בגיבוש‬‫עמדתה‬‫ובהחלטותיה‬...".
‫בשורה‬‫האחרונה‬‫נסכם‬‫כעולה‬‫מפס‬"‫ד‬‫זה‬:‫לא‬‫ניתן‬‫יותר‬‫לראות‬‫בעצם‬‫קיומה‬‫של‬‫כמות‬‫מהותית‬
‫של‬‫נכסים‬‫כ‬"‫חזקה‬‫חלוטה‬"‫כי‬‫עניין‬‫לנו‬‫בפעילות‬‫עסקית‬,‫אלא‬‫בהחלט‬‫ניתן‬‫לראות‬‫בה‬
‫כהכנסה‬‫פסיבית‬,‫על‬‫יתרונות‬‫המס‬‫העולים‬‫מכך‬.
‫לסיכום‬:
‫לא‬‫ניתן‬‫לראות‬‫בעצם‬‫קיומה‬‫של‬‫כמות‬‫מהותית‬‫של‬‫נכסים‬‫כ‬"‫חזקה‬‫חלוטה‬"‫כי‬‫עניין‬‫לנו‬‫בפעילות‬
‫עסקית‬,‫אלא‬‫בהחלט‬‫ניתן‬‫לראות‬‫בה‬‫כהכנסה‬‫פסיבית‬,‫על‬‫יתרונות‬‫המס‬‫העולים‬‫מכך‬.
‫פס‬"‫לשם‬ ‫ודן‬ ‫דפנה‬ ‫ד‬

7. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫פס‬"‫ד‬‫ביהמ‬"‫ש‬‫המחוזי‬
‫ע‬"‫מ‬49967-01-14
‫יהל‬ ‫משפחת‬ ‫בני‬
14.7.2016

8. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫רקע‬‫עובדתי‬:
‫המערערים‬‫בני‬‫משפחת‬‫יהל‬‫משכירים‬‫כ‬-120‫דירות‬‫מגורים‬‫הנמצאות‬‫בתל‬‫אביב‬.‫כ‬-
110‫מהן‬‫מושכרות‬‫למגורים‬‫לדיירים‬‫שונים‬‫ומניבות‬‫דמי‬‫שכירות‬.
‫על‬‫הכנסתם‬‫זו‬‫מבקשים‬‫המערערים‬‫לשלם‬‫מס‬‫בהתאם‬‫לסעיף‬122‫לפקודת‬‫מס‬‫הכנסה‬-
‫שיעור‬‫מס‬‫מוגבל‬‫של‬10%.
‫פקיד‬‫השומה‬‫סבור‬‫כי‬‫בנסיבות‬‫המקרה‬‫הנדון‬‫השלושה‬‫מנהלים‬‫עסק‬‫של‬‫השכרת‬‫נכסי‬
‫נדל‬"‫ן‬‫ועל‬‫כן‬‫אין‬‫תחולה‬‫לסעיף‬122‫לפקודה‬,‫ויש‬‫ליישם‬‫את‬‫מדרגות‬‫המס‬‫הרגילות‬‫עד‬
‫לשיעור‬‫מס‬‫שולי‬.
‫פס‬"‫יהל‬ ‫משפחת‬ ‫בני‬ ‫ד‬

9. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫קביעת‬‫ביהמ‬"‫ש‬:
"‫העובדות‬‫במקרה‬‫הובילו‬‫אותי‬‫למסקנה‬‫כי‬‫מדובר‬‫בהכנסה‬‫עסקית‬.‫מסקנה‬‫זו‬‫מבוססת‬
‫בראש‬‫ובראשונה‬‫על‬‫היקף‬‫הפעילות‬‫והעשייה‬‫הכרוכות‬‫בהפקת‬‫הכנסה‬‫ממספר‬‫כה‬‫רב‬‫של‬
‫נכסים‬".
‫הדיון‬‫בביהמ‬"‫ש‬‫וציטוטים‬‫נבחרים‬:
‫כבוד‬‫השופט‬,‫הרי‬‫קירש‬,‫דן‬‫בסוגיה‬‫הכללית‬‫של‬‫סיווג‬‫ההכנסה‬‫מדמי‬‫השכירות‬‫בנכסים‬
‫מרובים‬‫והתמקד‬‫בגישה‬‫העומדת‬‫בבסיס‬‫הפסיקה‬‫והזכיר‬‫את‬‫שני‬‫פס‬"‫ד‬‫דן‬‫מרדכי‬
‫ודפנה‬‫לשם‬.
‫בשני‬‫המקרים‬‫נפסק‬‫כי‬‫הכנסות‬‫הנישום‬‫מהשכרת‬‫נכסי‬‫נדל‬"‫ן‬‫ימוסו‬‫לפי‬‫סעיף‬2(6)‫ולא‬
‫לפי‬‫סעיף‬2(1)‫לפקודה‬.
‫לדברי‬‫השופט‬‫קירש‬,‫בפס‬"‫ד‬‫דן‬‫מרדכי‬‫ביהמ‬"‫ש‬‫בחן‬‫את‬‫העסקת‬‫השכירות‬‫הבודדת‬‫על‬
‫מאפייניה‬.‫קירש‬‫כינה‬‫את‬‫ההבחנה‬‫הנ‬"‫ל‬"‫הרובד‬‫הראשון‬".‫וציין‬‫כי‬"‫בנסיבות‬‫המקרה‬
‫שנדון‬‫שם‬‫הגיע‬‫ביהמ‬"‫ש‬‫למסקנה‬‫כי‬‫הגורם‬‫העיקרי‬‫המצמיח‬‫את‬‫ההכנסה‬‫הוא‬‫הנכס‬
‫עצמו‬‫ולא‬‫יגיעתו‬‫של‬‫המשכיר‬".
‫פס‬"‫יהל‬ ‫משפחת‬ ‫בני‬ ‫ד‬

10. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫אולם‬‫ביהמ‬"‫ש‬‫גם‬‫מסייג‬‫את‬‫הדברים‬‫ומציין‬‫כי‬"‫ההיקף‬‫של‬‫המבנים‬‫המושכרים‬‫ע‬"‫י‬
‫המערער‬‫אינו‬‫כה‬‫גדול‬‫על‬‫מנת‬‫שיחייב‬‫הסקת‬‫מסקנה‬‫כי‬‫הוא‬‫מנהל‬‫עסק‬".‫והוסיף‬‫כי‬
"‫במקרה‬‫הנוכחי‬‫אינני‬‫סבור‬‫שכמות‬‫המושכרים‬,‫היקף‬‫הפעילות‬‫וסוג‬‫הפעילות‬‫של‬
‫המערער‬‫ואשתו‬‫מצדיקים‬‫לראות‬‫בהכנסתם‬‫מהשכרה‬‫הכנסה‬‫מעסק‬".
‫עוד‬‫הוסיף‬,‫כי‬"‫בפס‬"‫ד‬‫דפנה‬‫לשם‬‫שם‬‫הושכרו‬24‫דירות‬,‫לא‬‫סבר‬‫ביהמ‬"‫ש‬‫כי‬‫היקף‬
‫הנכסים‬‫הנדון‬‫שם‬‫הצריך‬‫היערכות‬‫מצד‬‫המשכירים‬‫המגיעה‬‫לכדי‬‫עיסוק‬‫בעסק‬.‫כאן‬
‫נזכיר‬‫כי‬‫מס‬'‫הדירות‬(‫לכל‬‫השימושים‬)‫במקרה‬‫דנן‬‫הוא‬‫כפי‬‫חמישה‬‫לעומת‬‫המצב‬
‫הנדון‬‫בעניין‬‫לשם‬(118‫לעומת‬24),‫מס‬'‫הדירות‬‫המשמשות‬‫למגורים‬(‫והזכאיות‬
‫לכאורה‬‫לשיעור‬‫מס‬‫מופחת‬‫לפי‬‫סעיף‬122)‫הוא‬‫כפי‬‫שמונה‬(110‫לעומת‬14),‫ומספר‬
‫הבניינים‬‫העיקריים‬‫הוא‬‫כמעט‬‫כפול‬(‫שבעה‬‫לעומת‬‫ארבעה‬).
‫העובדות‬‫שהובילו‬‫את‬‫השופט‬‫למסקנה‬‫הנ‬"‫ל‬‫הן‬:
*‫לבני‬‫המשפחה‬‫עיסוקים‬‫נוספים‬‫הנוגעים‬‫לענף‬‫המקרקעין‬‫וכי‬‫ההכנסה‬‫משכירות‬‫אינה‬
‫טפלה‬‫להכנסותיהם‬‫האחרות‬.‫בני‬‫המשפחה‬‫משכירים‬‫במישרין‬‫או‬‫בעקיפין‬,‫נכסי‬‫נדל‬"‫ן‬
‫בשש‬‫מסגרות‬‫שונות‬‫לפחות‬(‫כיחידים‬,‫בשותפות‬‫ובאמצעות‬‫חברות‬).
‫פס‬"‫יהל‬ ‫משפחת‬ ‫בני‬ ‫ד‬

11. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
*‫המנגנון‬‫לטיפול‬‫בהשכרת‬‫הדירות‬"‫משומן‬"‫למדי‬.‫מאחר‬‫והשלושה‬‫בוחרים‬‫להגביל‬‫את‬
‫תקופת‬‫השכירות‬‫לשנה‬‫אחת‬‫בלבד‬,‫ללא‬‫הענקת‬‫אופציות‬‫הארכה‬,‫ובכך‬‫יוצרים‬‫צורך‬
‫בהתעסקות‬‫של‬‫נוספת‬‫ותדירה‬‫יותר‬,‫לעומת‬‫מצב‬‫של‬‫השכרה‬‫ארוכת‬‫טווח‬.‫בנוסף‬,‫ההתנהלות‬
‫הנוכחית‬‫תלויה‬‫במידה‬‫רבה‬,‫ביכולתה‬‫ובנכונותה‬‫של‬‫ורדה‬(‫האם‬)‫לטפל‬‫בעניינים‬‫רבים‬
‫הקשורים‬‫להשכרה‬,‫ובלעדיה‬‫היו‬‫צריכים‬‫למצוא‬‫מענה‬‫הולם‬‫יותר‬
*‫הסכומים‬‫אשר‬‫הושקעו‬‫בפינוי‬‫דיירים‬‫מוגנים‬‫מחזקים‬‫את‬‫הנטייה‬‫לכיוון‬‫העסקי‬‫מאחר‬
‫והדבר‬‫נעשה‬‫מס‬'‫פעמים‬‫בעלות‬‫כוללת‬‫של‬‫מאות‬‫אלפי‬‫שקלים‬.
*‫למרות‬‫ניסיון‬‫המערערים‬‫להציג‬‫את‬‫עצמם‬‫רק‬‫כממשיכי‬‫הדרך‬‫של‬‫דורות‬‫קודמים‬‫שבחרו‬
‫להשקיע‬‫בנדל‬"‫ן‬,‫העובדות‬‫מראות‬‫כי‬‫מרביתה‬‫של‬‫מצבת‬‫הנכסים‬‫נרכשה‬‫דווקא‬‫בשנות‬‫ה‬-80
‫וה‬-90.‫בזמנים‬‫אלה‬‫כל‬‫שלושת‬‫המערערים‬‫היו‬‫אנשים‬‫בוגרים‬‫אשר‬‫קיבלו‬‫בצוותא‬‫החלטה‬
‫מודעת‬‫לכך‬,‫ורוב‬‫הנכסים‬‫הנדונים‬‫לא‬‫הגיעו‬‫אליהם‬‫בירושה‬.‫השופט‬‫ציין‬‫כי‬‫שקל‬‫גם‬‫את‬
‫טענת‬‫המערערים‬‫כי‬‫רכישת‬‫הדירות‬‫מומנה‬‫מהון‬‫משפחתי‬‫עצמי‬‫ולא‬‫ממקורות‬‫זרים‬,‫מס‬'
‫הבניינים‬(‫לעומת‬‫מס‬'‫הדירות‬)‫אינו‬‫רב‬,‫לא‬‫נעשו‬‫פעולות‬‫השבחה‬‫כדי‬‫לשדרג‬‫את‬‫איכות‬
‫הבניינים‬,‫מעט‬‫מהדירות‬‫נמכרו‬‫והרי‬‫ההשקעה‬‫בדירות‬‫לא‬‫כרוכה‬‫בסיכון‬‫ושווי‬‫הנכסים‬
‫והתשואה‬‫השוטפת‬‫אינם‬‫יורדים‬.‫ובכל‬‫זאת‬‫הגיע‬‫למסקנה‬‫כי‬‫נחצה‬‫הגבול‬‫בין‬‫פעילות‬
‫השקעתית‬‫לפעילות‬‫עסקית‬.
‫פס‬"‫יהל‬ ‫משפחת‬ ‫בני‬ ‫ד‬

12. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫פס‬"‫ד‬‫ביהמ‬"‫ש‬‫המחוזי‬
‫ע‬"‫מ‬30384-01-15
‫בירן‬ ‫שרגא‬
7.8.2016

13. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫עובדות‬‫פס‬"‫ד‬:
‫המערער‬‫הינו‬‫עורך‬‫דין‬‫במקצועו‬‫מזה‬55‫שנים‬.‫תחום‬‫התמחותו‬‫של‬‫המשרד‬‫ושל‬‫המערער‬,
‫נוגע‬‫לפיתוח‬‫שכונות‬‫ופרויקטים‬‫של‬‫נדל‬"‫ן‬.
‫מדובר‬‫בפרויקטים‬‫גדולים‬‫מאד‬,‫הכרוכים‬‫במתן‬‫שירותים‬‫מתמשכים‬‫על‬‫פני‬‫שנים‬,‫בהיבטים‬
‫רבים‬,‫כגון‬‫התקשרויות‬‫בין‬‫בעלי‬‫קרקע‬‫עם‬‫יזמים‬‫וקבלנים‬.
‫בחלק‬‫מן‬‫הפרויקטים‬,‫במקום‬‫לקבל‬‫מהלקוחות‬‫תשלום‬‫בכסף‬,‫ניתנה‬‫התמורה‬‫בשווה‬‫כסף‬,
‫בצורת‬‫דירות‬‫בבניני‬‫מגורים‬.
‫הכנסות‬‫משכ‬"‫ד‬:‫בשנת‬2004-830,255₪‫מ‬-21‫דירות‬.‫בשנת‬2005-880,647₪‫מ‬-24
‫דירות‬.‫בשנת‬2006-937,000₪‫מ‬-25‫דירות‬.‫בשנת‬2007-921,320₪‫מ‬-24‫דירות‬.
‫ניהול‬‫השכרת‬‫הדירות‬‫התבצע‬‫ע‬"‫י‬‫קרוב‬‫משפחתו‬‫של‬‫בירן‬‫שהתגורר‬‫באחת‬‫מדירותיו‬‫של‬
‫בירן‬‫וניהל‬‫השכרות‬‫הדירות‬‫ללא‬‫תמורה‬,‫ובהמשך‬‫בתמורה‬‫לא‬‫גדולה‬‫של‬1,000$‫לחודש‬
‫ומע‬"‫מ‬.‫הטיפול‬‫מול‬‫שוכרי‬‫הדירות‬‫בירושלים‬‫בוצע‬‫על‬‫ידי‬‫מנהלת‬‫חשבונות‬‫ממשרד‬‫עורכי‬
‫הדין‬,‫אשר‬‫טיפלה‬‫בצד‬‫הכספי‬‫מול‬‫השוכרים‬‫ועל‬‫ידי‬‫אדם‬‫אשר‬‫טיפל‬‫בתיקונים‬‫בדירות‬.
‫בשנים‬‫מאוחרות‬‫יותר‬,‫נמכרו‬‫חלק‬‫מן‬‫הדירות‬,‫או‬‫ניתנו‬‫במתנה‬‫לילדי‬‫המערער‬‫ולגרושתו‬,
‫ונכון‬‫למועד‬‫הערעור‬,‫נותרו‬‫בידי‬‫בירן‬11‫דירות‬‫בלבד‬.
‫פס‬"‫בירן‬ ‫שרגא‬ ‫ד‬

14. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫המחלוקת‬:
‫סיווג‬‫הכנסות‬‫מהשכרת‬‫כמות‬‫גדולה‬‫של‬‫דירות‬‫מגורים‬‫שהיו‬‫בבעלות‬‫בירן‬,‫האם‬‫הן‬‫חייבות‬‫במס‬
‫בשיעור‬‫מס‬10%‫על‬‫פי‬‫סעיף‬122‫לפקודה‬,‫או‬‫כהכנסות‬‫מעסק‬‫בנסיבות‬‫המשכיר‬‫וכמות‬‫הדירות‬,‫כפי‬
‫שטען‬‫פקיד‬‫השומה‬.
‫החלטת‬‫בית‬‫המשפט‬:
‫ההכנסה‬‫מהשכרת‬‫הדירות‬,‫הינה‬‫הכנסה‬‫פסיבית‬,‫וכי‬‫המערער‬‫זכאי‬‫לשיעור‬‫המס‬‫המופחת‬,‫הקבוע‬
‫בסעיף‬122‫לפקודה‬.
‫הדיון‬‫בביהמ‬"‫ש‬‫וציטוטים‬‫נבחרים‬:
‫מבחן‬‫הידע‬‫והבקיאות‬–"‫המערער‬‫עוסק‬‫בתחום‬‫הנדל‬"‫ן‬‫ולפיכך‬,‫עומדת‬‫לו‬‫בקיאות‬‫במישרין‬
‫ובעקיפין‬‫בתחום‬‫הנדל‬"‫ן‬‫והדיור‬.‫המערער‬‫הוא‬‫עורך‬‫דין‬‫במקצועו‬,‫אשר‬‫רכש‬‫מומחיות‬‫מיוחדת‬
‫ומוניטין‬,‫בליווי‬‫פרויקטים‬‫גדולים‬‫מאד‬,‫בתחומי‬‫הפשרת‬‫קרקעות‬‫לבנייה‬,‫לעומת‬‫זאת‬,‫עסקאות‬
‫השכירות‬‫של‬‫דירות‬‫מגורים‬,‫בהן‬‫אנו‬‫עוסקים‬‫בערעורים‬‫שלפניי‬,‫הינן‬‫עסקאות‬‫בסיסיות‬,‫בהן‬
‫ניתן‬‫לרכוש‬‫הבנה‬‫בסיסית‬,‫מעצם‬‫הטיפול‬‫בהשכרה‬‫מצד‬‫הבעלים‬".
‫המערער‬‫בעצמו‬‫לא‬‫עסק‬‫בפועל‬,‫בהשכרת‬‫הדירות‬...‫שנים‬‫רבות‬‫שלא‬‫ביקר‬‫באותן‬‫דירות‬...‫לא‬
‫פגש‬‫בעצמו‬‫את‬‫השוכרים‬,‫לא‬‫חתם‬‫מולם‬‫על‬‫חוזה‬‫שכירות‬‫ולא‬‫גבה‬‫מהם‬‫את‬‫דמי‬‫השכירות‬.
‫לקרוב‬‫משפחתו‬‫שטיפל‬‫בדירות‬‫לא‬‫הייתה‬‫מומחיות‬‫מיוחדת‬‫בתחום‬‫השכרת‬‫הדירות‬,‫מעבר‬‫לידע‬
‫המצוי‬‫בידי‬‫בעלי‬‫דירות‬‫או‬‫שוכרים‬‫מן‬‫השורה‬.
‫פס‬"‫בירן‬ ‫שרגא‬ ‫ד‬

15. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫מבחן‬‫המנגנון‬-‫המערער‬‫לא‬‫היה‬‫מעורב‬‫בעצמו‬‫בשום‬‫צורה‬‫בהשכרת‬‫הדירות‬.‫הטיפול‬‫בהשכרת‬
‫הדירות‬‫בת‬"‫א‬‫וברחובות‬,‫התרכז‬‫בידיו‬‫של‬‫קרוב‬‫משפחתו‬,‫שעיסוקו‬‫העיקרי‬‫היה‬‫אחר‬‫וטיפל‬
‫בהשכרה‬,‫אגב‬‫אורחא‬,‫תמורת‬‫שכר‬‫נמוך‬‫מאד‬,‫בעוד‬‫שהטיפול‬‫בהשכרת‬‫הדירות‬‫בירושלים‬,
‫התרכז‬‫בידיה‬‫של‬‫מנהלת‬‫חשבונות‬‫במשרד‬‫עורכי‬‫הדין‬,‫שעיקר‬‫עיסוקה‬‫גם‬‫הוא‬‫אחר‬.‫לכן‬,‫אין‬
‫בטיפול‬‫הנ‬"‫ל‬,‫אשר‬‫התבצע‬‫בידי‬‫מי‬‫שעיקר‬‫עיסוקם‬‫הוא‬‫בפעילות‬‫נפרדת‬,‫משום‬‫מנגנון‬‫עסקי‬,
‫המאפיין‬‫עסק‬‫של‬‫השכרת‬‫דירות‬.
‫המבחן‬‫הכמותי‬–"‫המשיב‬‫ציין‬‫כי‬‫המערער‬‫השכיר‬‫בשנים‬‫הרלבנטיות‬‫למעלה‬‫מ‬-20‫דירות‬
‫ובסכומים‬‫מהותיים‬,‫באופן‬‫המצביע‬‫על‬‫קיומו‬‫של‬‫עסק‬...‫כזכור‬,‫ב‬‫פס‬"‫ד‬‫דפנה‬‫לשם‬,‫מדובר‬‫היה‬
‫בהשכרת‬27‫נכסים‬,‫ובית‬‫המשפט‬‫המחוזי‬‫דחה‬‫את‬‫עמדת‬‫פקיד‬‫השומה‬,‫הרואה‬‫בהשכרת‬‫אותם‬
‫נכסים‬,‫כהכנסה‬‫מעסק‬.‫לעומת‬‫זאת‬,‫ב‬‫פס‬"‫ד‬‫יהל‬,‫מדובר‬‫היה‬‫בהשכרת‬110‫דירות‬‫ובית‬‫המשפט‬
‫המחוזי‬,‫קיבל‬‫את‬‫עמדת‬‫פקיד‬‫השומה‬,‫כי‬‫מדובר‬‫בהכנסה‬‫עסקית‬.‫לא‬‫ניתן‬‫לקבוע‬,‫על‬‫בסיס‬
‫מספר‬‫הדירות‬,‫אם‬‫מדובר‬‫בהכנסה‬‫מעסק‬‫של‬‫השכרת‬‫דירות‬,‫או‬‫בהכנסה‬‫פסיבית‬,‫שאינה‬
‫עסקית‬.‫ניסיון‬‫לקבוע‬‫קו‬‫גבול‬,‫על‬‫בסיס‬‫מספר‬‫הדירות‬,‫כקריטריון‬‫מבחין‬‫בין‬‫הכנסה‬‫פסיבית‬
‫לאקטיבית‬,‫נידון‬‫לכישלון‬".‫המערער‬‫היה‬‫בשנים‬‫הרלבנטיות‬‫הבעלים‬‫בשרשור‬‫של‬‫חברות‬‫ענק‬
‫במשק‬‫הישראלי‬‫בתחום‬‫האנרגיה‬‫והקמעונאות‬(‫אלון‬...,‫אלון‬‫רבוע‬‫כחול‬,‫מגה‬...)‫כך‬‫שנראה‬‫כי‬
‫ביחס‬‫להיקף‬‫המקורות‬‫האחרים‬‫של‬‫הכנסת‬‫הנישום‬,‫היקף‬‫עסקאות‬‫השכירות‬,‫לא‬‫היה‬‫רב‬".
‫פס‬"‫ד‬‫בירן‬ ‫שרגא‬

16. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫נעיר‬‫כי‬‫לדעתנו‬‫גישה‬‫זו‬‫מוטלת‬‫בספק‬‫שכן‬‫על‬‫פיה‬-‫אותה‬‫פעולה‬‫בדיוק‬‫תחשב‬‫עסקית‬‫בידי‬
‫נישום‬‫א‬'‫ופסיבית‬‫בידי‬‫נישום‬‫ב‬'.
‫מבחן‬‫העל‬:
‫על‬‫ניהולו‬‫של‬‫עסק‬:‫בעליו‬‫של‬‫עסק‬..,‫שואף‬‫להגדיל‬‫את‬‫העסק‬,...‫כדי‬‫להגדיל‬‫את‬‫רווחיו‬‫מן‬‫העסק‬.‫יש‬
‫לזכור‬‫כי‬‫לשם‬‫הפקתה‬‫של‬‫ההכנסה‬‫העסקית‬,‫נדרשת‬‫יגיעה‬‫אישית‬‫מצדו‬‫של‬‫בעל‬‫העסק‬...‫האם‬‫ניתן‬
‫למצוא‬‫את‬‫היגיעה‬‫האישית‬‫מצד‬‫המערער‬,‫בפיתוח‬‫העסק‬‫של‬‫השכרת‬‫הדירות‬?‫האם‬‫המערער‬‫דאג‬
‫להשבחתו‬?
‫על‬‫כוונת‬‫המערער‬:‫המערער‬‫הצהיר‬..."‫לא‬‫הייתה‬‫לי‬‫ואין‬‫לי‬‫כל‬‫כוונה‬‫להקים‬,‫לנהל‬‫וליהנות‬
‫מעסק‬‫של‬‫השכרת‬‫דירות‬..."
‫על‬‫ייעוד‬‫התמורה‬:...‫במהלך‬‫השנים‬,‫הועברו‬‫הזכויות‬‫בחלק‬‫מן‬‫הדירות‬,‫ללא‬‫תמורה‬,‫לילדיו‬
‫ולגרושתו‬...‫האם‬‫כך‬‫נוהג‬‫בעל‬‫עסק‬‫במלאי‬‫העסקי‬?‫לדעתי‬,‫התנהגות‬‫זו‬‫מעידה‬‫כי‬‫המערער‬‫לא‬
‫התייחס‬‫לדירות‬‫הנ‬"‫ל‬‫כמלאי‬‫עסקי‬,‫במסגרת‬‫עסק‬‫שבעליו‬‫שואף‬‫למקסם‬‫את‬‫רווחיו‬.
‫פס‬"‫עו‬ ‫ד‬"‫בירן‬ ‫שרגא‬ ‫ד‬
16

17. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫על‬‫מעורבות‬‫בעל‬‫העסק‬:‫המערער‬‫לא‬‫היה‬‫מעורב‬‫בניהול‬‫העסק‬‫גם‬‫כאשר‬‫הבעלים‬‫מקים‬‫מנגנון‬,
‫שוכר‬‫מנהל‬‫ועובדים‬,‫יש‬‫מידה‬‫מינימלית‬‫של‬‫מעורבות‬‫מצדו‬.
‫על‬‫רכישת‬‫הנכסים‬:"‫אם‬‫אין‬‫הבדל‬,‫מבחינת‬‫המשיב‬,‫בין‬‫רכישת‬‫הדירות‬‫בכספי‬‫שכר‬‫טרחה‬
‫שקיבל‬‫המערער‬,‫לבין‬‫קבלתם‬‫כתמורה‬‫לעיסוקו‬‫כעורך‬‫דין‬,‫אני‬‫מתקשה‬‫לראות‬‫בדירות‬‫כמלאי‬
‫בעסק‬‫של‬‫השכרת‬‫דירות‬.‫רבים‬‫מן‬‫המאפיינים‬‫בתיק‬‫זה‬,‫התקיימו‬‫גם‬‫בפרשה‬‫שנדונה‬‫בפס‬"‫ד‬
‫דפנה‬‫לשם‬.‫גם‬‫בפרשה‬‫ההיא‬,‫היו‬‫המערערים‬‫עורכי‬‫דין‬,‫אשר‬‫העסיקו‬‫מזכירה‬‫ומנהלת‬‫חשבונות‬
‫במשרד‬‫עורכי‬‫הדין‬,‫לשם‬‫טיפול‬‫בהנהלת‬‫החשבונות‬‫של‬‫דמי‬‫השכירות‬.‫מספר‬‫הנכסים‬‫שם‬,‫דומה‬
‫למספר‬‫הדירות‬‫בבעלות‬‫המערער‬‫כאן‬.‫גם‬‫שם‬,‫הייתה‬‫תחלופת‬‫שוכרים‬‫מועטה‬‫ולא‬‫בוצעו‬‫פעולות‬
‫השבחה‬‫בנכסים‬‫או‬‫פעולות‬‫שיווק‬.‫בית‬‫המשפט‬‫המחוזי‬‫שם‬,‫דחה‬‫את‬‫עמדת‬‫פקיד‬‫השומה‬‫וקיבל‬
‫את‬‫הערעורים‬
‫רבים‬‫מן‬‫המאפיינים‬‫בפס‬"‫ד‬‫יהל‬,‫שונים‬‫מנסיבות‬‫המקרה‬‫שלפניי‬.‫שם‬,‫מדובר‬‫היה‬‫בכמות‬‫דירות‬
‫עצומה‬,‫בהשוואה‬‫למספר‬‫הדירות‬‫כאן‬.‫המערערים‬‫שם‬,‫ניהלו‬‫בעצמם‬‫את‬‫העסק‬‫של‬‫השכרת‬
‫הדירות‬,‫כאשר‬‫היקף‬‫הדירות‬‫החריג‬,‫הטיל‬‫עליהם‬‫עבודה‬‫אינטנסיבית‬,‫כל‬‫ימות‬‫השנה‬,‫בניגוד‬
‫להיקף‬‫המצומצם‬‫יחסית‬,‫של‬‫הטיפול‬‫בדירות‬‫כאן‬,‫שבוצע‬‫באופן‬‫אגבי‬,‫על‬‫ידי‬‫מי‬‫שעיקר‬‫זמנו‬
‫הוקדש‬‫לעסקים‬‫אחרים‬.‫שם‬,‫פעלו‬‫המערערים‬‫לפינוי‬‫דיירים‬‫מוגנים‬‫וקידום‬‫תוכניות‬‫תמ‬"‫א‬38,
‫דבר‬‫המצביע‬‫על‬‫אופי‬‫עסקי‬,‫כאשר‬‫המערער‬‫כאן‬,‫לא‬‫נקט‬‫בפעולות‬‫מסוג‬‫זה‬.
‫פס‬"‫עו‬ ‫ד‬"‫בירן‬ ‫שרגא‬ ‫ד‬

18. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫פס‬"‫ד‬‫ביהמ‬"‫ש‬‫העליון‬
‫בירן‬ ‫ושרגא‬ ‫לשם‬ ‫דפנה‬ ‫בעניין‬
‫ע‬"‫א‬7204/15
‫ע‬"‫א‬8236/16
2.1.2018

19. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫ביום‬2.1.2018‫התקבלו‬‫פה‬‫אחד‬‫בהרכב‬‫של‬‫שלושה‬‫שופטים‬‫בביהמ‬"‫ש‬
‫העליון‬‫ערעוריה‬‫של‬‫רשות‬‫המיסים‬‫בעניינם‬‫של‬‫דפנה‬‫ודן‬‫לשם‬,‫ושל‬
‫שרגא‬‫בירן‬(‫ע‬"‫א‬7204/15‫וע‬"‫א‬8236/16)‫בעניין‬‫סיווג‬‫הכנסות‬‫מדמי‬
‫שכירות‬‫בגין‬‫השכרתם‬‫של‬‫למעלה‬‫מ‬-20‫דירות‬‫מגורים‬‫כהכנסה‬
"‫פאסיבית‬"‫לפי‬‫סעיף‬2(6)‫לפקודה‬‫או‬‫כהכנסה‬‫מעסק‬‫לפי‬‫סעיף‬2(1)
‫לפקודה‬.
‫המחלוקת‬‫נובעת‬‫מגישת‬‫הנישומים‬‫הדורשים‬‫את‬‫החלת‬‫סעיף‬122
‫לפקודה‬‫המחייב‬‫את‬‫מחזור‬‫שכ‬"‫ד‬‫בשיעור‬‫מס‬‫של‬10%‫בלבד‬,‫במקום‬
‫חיוב‬‫במס‬‫שולי‬‫על‬‫ההכנסה‬‫החייבת‬‫משכר‬‫דירה‬‫למגורים‬.
‫בתי‬‫המשפט‬‫המחוזיים‬‫פסקו‬‫בשני‬‫המקרים‬‫כי‬‫מדובר‬‫בהכנסה‬
‫פסיבית‬‫הזכאית‬‫לשיעור‬‫מס‬10%‫מכוח‬‫סעיף‬122‫לפקודה‬,‫וכאמור‬
‫פקיד‬‫השומה‬‫ערער‬‫לביהמ‬"‫ש‬‫העליון‬.
‫פס‬"‫ביהמ‬ ‫ד‬"‫ועו‬ ‫לשם‬ ‫דפנה‬ ‫העליון‬ ‫ש‬"‫ד‬
‫בירן‬ ‫שרגא‬

20. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫הדיון‬‫בביהמ‬"‫ש‬‫וציטוטים‬‫נבחרים‬:
‫מתוך‬‫שעלתה‬‫מחלוקת‬‫בין‬‫רשות‬‫המיסים‬‫למשיבים‬‫הנשענת‬‫על‬‫מחלוקת‬‫מלומדים‬
(‫רפאל‬‫ואדרעי‬)‫מכריע‬‫ביהמ‬"‫ש‬‫כי‬‫לדעתו‬‫וככלל‬,‫סיווגה‬‫של‬‫הכנסה‬‫תעשה‬‫בבחינה‬
‫אובייקטיבית‬‫של‬‫הנסיבות‬‫ולא‬‫באופן‬‫סובייקטיבי‬‫כפי‬‫שראה‬‫אותה‬‫מבצעה‬.
‫על‬‫דרך‬‫הכלל‬,‫הכנסה‬‫מהשכרת‬‫נכסים‬‫תחשב‬‫כתשואה‬‫פסיבית‬‫על‬‫הון‬,‫אבל‬‫לא‬‫בצורה‬
‫של‬‫סיווג‬‫אוטומטי‬.‫החריג‬‫העיקרי‬‫לכך‬‫הוא‬‫הפעלת‬‫עסק‬‫להשכרת‬‫נכסים‬(‫קריית‬
‫יהודית‬)."...‫אף‬‫על‬‫פי‬‫שיגיעה‬‫אישית‬‫אינה‬‫מהווה‬‫תנאי‬‫מספיק‬‫לקיומו‬‫של‬‫עסק‬‫היא‬
‫מהווה‬‫תנאי‬‫הכרחי‬‫לכך‬".
‫בעניין‬‫יישום‬‫מבחני‬‫העזר‬‫הידועים‬(‫הלכת‬‫רפאל‬‫מגיד‬),‫הכוללים‬‫בין‬‫היתר‬:‫היקף‬
‫הכנסה‬‫מבחינה‬‫אובייקטיבית‬‫וסובייקטיבית‬,‫תדירות‬‫כמות‬‫השוכרים‬,‫תוקף‬‫הסכם‬
‫חוזה‬‫השכירות‬,‫העסקת‬‫עובדים‬(‫בקיאות‬‫שילוחית‬),‫פעולות‬‫פרסום‬‫וגביה‬‫ע‬"‫י‬
‫הנישומים‬‫עצמם‬‫והפעלת‬‫בעלי‬‫המקצוע‬-‫מבחנים‬‫המצביעים‬‫על‬‫מנגנון‬‫ופעילות‬
‫שיטתית‬‫המאפיינים‬‫פעילות‬‫עסקית‬-‫במקרה‬‫של‬‫השכרת‬‫נכס‬‫בודד‬‫סביר‬‫להניח‬‫כי‬
‫הפעולות‬‫המנויות‬‫לעיל‬‫היו‬‫מבוצעות‬‫כבדרך‬‫אגב‬,‫אך‬‫שמכפילים‬‫זאת‬‫פי‬27‫זה‬‫בהחלט‬
‫מסה‬‫קריטית‬‫של‬‫פעילות‬‫שאין‬‫דרך‬‫אחרת‬‫לתארה‬‫אלא‬‫כפי‬‫שהיא‬-‫עסק‬.
‫פס‬"‫ביהמ‬ ‫ד‬"‫לשם‬ ‫דפנה‬ ‫העליון‬ ‫ש‬
‫ועו‬"‫בירן‬ ‫שרגא‬ ‫ד‬

21. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫ולבסוף‬,‫צריך‬‫גם‬‫לתת‬‫פסק‬‫ולכן‬‫קובע‬‫ביהמ‬"‫ש‬:"‫אני‬‫סבור‬‫כטענת‬‫המערער‬,‫כי‬‫ככלל‬‫השכרה‬
‫של‬20-30‫דירות‬‫המיועדת‬‫למגורים‬‫הינה‬‫דומה‬‫יותר‬‫במהותה‬‫להשכרה‬‫של‬110‫דירות‬(‫כבעניין‬
‫יהל‬)‫מאשר‬‫להשכרת‬‫דירות‬‫בודדות‬(‫כבעניין‬‫מרדכי‬").
‫ואי‬‫אפשר‬‫בלי‬‫צעד‬‫אחד‬‫אחורה‬:"‫אין‬‫לקבוע‬‫כי‬‫השכרה‬‫של‬‫חמישה‬‫נכסי‬‫מקרקעין‬‫לעולם‬‫לא‬
‫תיחשב‬‫עסק‬,‫וגם‬‫ייתכן‬‫כי‬‫בנסיבות‬‫מיוחדות‬‫ההכנסה‬‫מהשכרה‬‫של‬‫ריבוי‬‫נכסי‬‫מקרקעין‬‫לא‬
‫תסווג‬‫כהכנסה‬‫מעסק‬...".
‫לסיכום‬:
‫נסכם‬‫ונאמר‬‫כי‬‫פס‬"‫ד‬‫נותן‬‫משקל‬‫מכריע‬‫לכמות‬‫הדירות‬‫המושכרות‬‫וקובע‬‫למעשה‬‫כי‬‫למרות‬
‫הכלל‬‫כי‬‫הכנסות‬‫משכירות‬‫הם‬‫בדר‬"‫כ‬‫הכנסות‬‫פסיביות‬,‫הרי‬‫שרף‬‫כמותי‬‫של‬20-30‫מצריך‬
‫מנגנון‬‫מערכתי‬‫המשלבים‬‫בתוכו‬‫הון‬‫אנושי‬‫ויגיעה‬‫אישית‬‫המשתכללים‬‫לידי‬‫חזקה‬‫כי‬‫עניין‬‫לנו‬
‫ב‬"‫עסק‬".‫קרי‬,‫במקרה‬‫של‬‫ריבוי‬‫נכסים‬‫החריג‬‫הופך‬‫לכלל‬‫והרמת‬‫נטל‬‫השכנוע‬‫כי‬‫מדובר‬‫בכל‬
‫זאת‬‫בהכנסה‬‫פסיבית‬‫מועבר‬‫לכתפיי‬‫הנישום‬.
‫פס‬"‫ביהמ‬ ‫ד‬"‫לשם‬ ‫דפנה‬ ‫העליון‬ ‫ש‬
‫ועו‬"‫בירן‬ ‫שרגא‬ ‫ד‬

22. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫מסלול‬‫סעיף‬122‫לפקודה‬–10%‫מס‬‫על‬‫מחזור‬‫שכ‬"‫ד‬‫ללא‬‫ניכוי‬‫שום‬
‫הוצאות‬+‫הגדלת‬‫השבח‬‫בגובה‬‫הפחת‬‫שלא‬‫נוכה‬.
‫מהו‬‫רף‬‫מספר‬‫הדירות‬‫למעבר‬‫מהכנסות‬‫שכ‬"‫ד‬‫פסיביות‬‫לאקטיביות‬?
‫מבחן‬‫גורמי‬‫הייצור‬/‫ההון‬‫האנושי‬–‫גורמים‬‫פנימיים‬(‫תלוי‬‫בנישום‬)‫מול‬
‫גורמים‬‫חיצוניים‬(‫תלוי‬‫בנכס‬‫מניב‬‫ההכנסה‬).
‫הכנסה‬‫מיגיעה‬‫אישית‬–‫נכות‬9(5),‫מדרגות‬‫מס‬‫נמוכות‬‫וכו‬'
‫חיוב‬‫בניהול‬‫ספרים‬–‫הכנסות‬‫מעסק‬.
‫קיזוז‬‫הוצאות‬–‫פחת‬(‫לפי‬‫תקנות‬1941/‫לפי‬‫תקנות‬‫פחת‬‫דירת‬‫מגורים‬),
‫הוצ‬'‫מימון‬,‫הוצ‬'‫החזקה‬‫וכיו‬"‫ב‬...‫גם‬‫על‬‫דירות‬‫שלא‬‫הושכרו‬?
‫סע‬'31(1)-‫פטור‬‫ממע‬"‫מ‬‫על‬‫רווחי‬‫ההשכרה‬/‫סע‬'5(‫ב‬)–‫חיוב‬‫מע‬"‫מ‬‫על‬
‫הרווח‬‫במכירה‬.
‫העבר‬ ‫על‬ ‫מחשבות‬...‫לעתיד‬ ‫והערכות‬....

23. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫חיוב‬‫ביטוח‬‫לאומי‬
"‫בעל‬‫העץ‬‫הוא‬‫בעל‬‫הפרי‬"–‫שימוש‬‫או‬‫עיתוק‬‫ההכנסה‬?
‫העברה‬‫במתנה‬‫לקרוב‬–‫סעיף‬62‫לחוק‬‫מסמ‬"‫ק‬+‫הקלה‬‫במס‬
‫רכישה‬‫עפ‬"‫י‬‫התקנות‬.
‫העברה‬‫לחברה‬‫במסגרת‬‫סעיף‬104(‫זהירות‬–‫מהיטל‬‫השבחה‬
)!!!
‫חברת‬‫בית‬
‫החזקות‬‫דירות‬‫בחו‬"‫ל‬‫באמצעות‬LLC
‫העבר‬ ‫על‬ ‫מחשבות‬...‫לעתיד‬ ‫והערכות‬....

24. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
24
‫ההקשבה‬ ‫על‬ ‫תודה‬!
‫ארצי‬,‫חיבה‬,‫אלמקייס‬,‫כהן‬-‫בע‬ ‫מיסוי‬ ‫פתרונות‬"‫מ‬
‫גן‬ ‫רמת‬:‫טלפון‬:03-6134111,‫פקס‬:03-6133113
‫חיפה‬:‫טלפון‬:04-9118181,‫פקס‬:04-9118188
www.ahec-tax.co.il