Study Tol KATARAJA

1. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
Bab 7 Jadwal Pelaksanaan dan Pembiayaan | 7 - 1
.
7.1 Jadwal Pelaksanaan Pengadaan Tanah
7.1.1. Tahap Persiapan
1. Pembentukan Tim Persiapan Pengadaan Tanah
Bahwa bila studi LARAP telah selesai, maka langkah pertama dalam kegiatan
proyek adalah pembentukan Tim Persiapan Pengadaan Tanah untuk
kepentingan proyek Jalan TOL KATARAJA. Tim ini dibentuk oleh Gubernur yang
terdiri dari unsur: bupati/walikota, satuan kerja perangkat daerah provinsi
terkait, lnstansi yang memerlukan tanah, dan lnstansi terkait lainnya serta
melakukan penyusunan rencana kerja pelaksanaan pengadaan tanah di
semua lokasi yang terkena proyek dan melakukan kegiatan yang telah
direncanakan tersebut. Pembentukan Tim persiapan ini paling lama 2 (dua)
hari setelah dokumen perencanaan tanah diterima oleh Gubernur.
2. Sosialisasi
Tujuan utama dari sosialisasi adalah memberi informasi kepada masyarakat,
khususnya masyarakat terkena dampak dan institusi / stakeholder terkait
lainnya tentang rencana proyek, mengetahui persepsi mereka dan untuk
mendapatkan masukan dariWarga Terkena Proyek.
Metode yang digunakan selama sosialisasi / konsultasi masyarakat antara lain
adalah : pertemuan publik, wawancara perorangan atau kelompok dan
observasi lapangan.
Sosialisasi kepada warga yang akan terkena proyek sudah mulai dilaksanakan
sejak dilakukannya penentuan batas Proyek dan survey sosial ekonomi oleh
penyusun dokumen LARAP.
BAB 7
JADWAL PELAKSANAAN
DAN PEMBIAYAAN

2. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
Bab 7 Jadwal Pelaksanaan dan Pembiayaan | 7 - 2
Kegiatan sosialisasi ini akan dilakukan lebih intensif dan terus menerus dan
diharapkan melalui sosialisasi yang intensif ini akan memperlancar proses
pelaksanaan. Kegiatan sosialisasi dilakukan paling lama 3 (tiga) hari setelah
Tim Persiapan Pengadaan Tanah dibentuk, dimana kegiatan tersebut akan
terdokumentasi dalam bentuk berita acara. Instansi yang bertanggung jawab
adalah Tim persiapan pengadaan tanah.
3. Pendataan dan Identifikasi tanah, bangunan, tanaman dan asset lain
Panitia Pengadaan Tanah akan melakukan pengukuran batas batas yang
nantinya akan dibebaskan untuk proyek. Semua yang berkaitan dengan tanah,
bangunan, tanaman dan utilitas lain yang akan terkena proyek di identifikasi
berdasarkan detail desain jalan, dilakukan sebagaimana Pasal 28 ayat (1) dan
ayat (2) Undang-Undang No 2 tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum yang menyebutkan Inventarisasi dan
identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah
mengenai pengukuran dan pemetaan bidang perbidang tanah dan
pengumpulan data pihak yang berhak dan objek pengadaan tanah
dilaksanakan dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja”setelah
pelaksanaan sosialisasi.
Pengukuran dan identifikasi asset terkena pembebasan dilakukan bersama
sama dengan masyarakat / institusi yang terkena dampak dan di saksikan
aparat pemerintah desa / kecamatan.
4. Konsultasi Publik
Konsultasi Publik dilaksanakan setelah diperolehnya hasil pengukuran dan
pematokan kepada warga yang lahannya akan terkena pelebaran jalan. Pada
tahap ini juga akan di informasikan rencana pembangunan secara lengkap
dan jelas termasuk jadwal pelaksanaannya. Demikian juga bila ada WTP
sebagai pemilik bangunan kios atau asset lain yang akan dipindahkan atau
dimundurkan juga akan di informasikan tentang rencana pemindahannya
/pemunduran.

3. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
Bab 7 Jadwal Pelaksanaan dan Pembiayaan | 7 - 3
Konsultasi publik adalah kegiatan yang mengandung proses saling
mendengar, saling memberi dan saling menerima pendapat, serta keinginan
untuk mencapai kesepakatan mengenai bentuk dan besarnya ganti rugi dan
masalah lain yang berkaitan dengan kegiatan pengadaan tanah atas dasar
kesukarelaan dan kesetaraan antara pihak yang mempunyai tanah, bangunan,
tanaman dan benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah dengan pihak
yang memerlukan tanah.
Pengadaan tanah untuk kepentingan umum dilakukan dengan musyawarah
dalam rangka memperoleh kesepakatan mengenai: (1)pelaksanaan
pembangunan untuk kepentingan umum di lokasi tersebut, (2) bentuk
dan/atau besarnya ganti rugi. Musyawarah dilakukan di tempat yang
ditentukan dalam undangan.
Lembaga Pertanahan melakukan musyawarah dengan pihak yang berhak
dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak hasil penilaian dari
penilai disampaikan kepada Lembaga Pertanahan untuk menetapkan bentuk
dan/atau besarnya ganti kerugian. Berdasarkan hasil penilaian ganti kerugian.
Hasil kesepakatan dalam musyawarah menjadi dasar pemberian ganti
kerugian kepada pihak yang berhak yang dimuat dalam berita acara
kesepakatan.
Dalam hal tidak terjadi kesepakatan mengenai bentuk dan/atau besarnya
ganti kerugian, pihak yang berhak dapat mengajukan keberatan kepada
pengadilan negeri setempat dalam waktu paling lama 14 (empat belas) hari
kerja setelah musyawarah penetapan ganti kerugian. Pengadilan Negeri
memutus bentuk dan/atau besarnya ganti kerugian dalam waktu paling lama
30 (tiga puluh) hari kerja sejak diterimanya pengajuan keberatan. Pihak yang
keberatan terhadap putusan pengadilan negeri dalam waktu paling lama 14
(empat belas) hari kerja dapat mengajukan kasasi kepada Mahkamah Agung
Republik Indonesia. Mahkamah Agung wajib memberikan putusan dalam
waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak permohonan kasasi

4. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
Bab 7 Jadwal Pelaksanaan dan Pembiayaan | 7 - 4
diterima. Putusan Pengadilan Negeri/Mahkamah Agung yang telah
memperoleh kekuatan hukum tetap menjadi dasar pembayaran Ganti
Kerugian kepada pihak yang mengajukan keberatan. Dalam hal Pihak yang
Berhak menolak bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian, tetapi tidak
mengajukan keberatan dalam waktu tersebut, pihak yang berhak dianggap
menerima bentuk dan besarnya ganti kerugian.
sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 37 ayat (1) Undang-Undang No 2 tahun
2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum yang menjelaskan mengenai musyawarah dengan pihak yang berhak
dilakukan dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak hasil
penilaian dan penilai disampaikan kepadan Lembaga Pertanahan untuk
menetapkan bentuk dan atau besarnya ganti kerugian berdasarkan hasil
penilaian ganti kerugian sesuai Pasal 34 dan Peraturan Presiden Nomor 71
Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum Pasal 70 ayat (3) yang menyebutkan Musyawarah
dilaksanakan dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak hasil
penilaian dari Penilai disampaikan kepada Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah
Bertepatan dengan saat ini juga dilakukan Konsultasi publik untuk
menentukan bentuk dan nilai kompensasi serta mekanisme pelaksanaannya
dalam bentuk kesepakatan kesepakatan yang akan di tuangkan dalam bentuk
berita acara musyawarah /negosiasi. Kegiatan ini dilaksanakan paling lama 60
(enam puluh) hari setelah penandatanganan daftar sementara lokasi rencana
pembangunan.
5. Penetapan Lokasi Pembangunan
Berdasarkan hasil Konsultasi Publik maka disepakati dengan warga tentang
lokasi pembangunan, dimana penetapannya paling lama dilakukan 7 (tujuh)
hari setelah pelaksanaan Konsultasi publik. Kemudian dilakukan
pengumuman penetapan lokasi pembangunan selama 7 (tujuh) hari melalui
media cetak dan media elektronik. Pengumuman ini dilakukan paling lama 2
(dua) hari setelah penetapan lokasi pembangunan yang disepakati

5. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
Bab 7 Jadwal Pelaksanaan dan Pembiayaan | 7 - 5
7.1.2. Tahap Pelaksanaan Pengadaan Tanah
1. Pengajuan Pelaksanaan Pengadaan Tanah
Pengajuan ini diajukan oleh instasi yang memerlukan tanah. Pengajuan ini
dilengkapi dengan:
 Keputusan Penetapan Lokasi;
 Dokumen perencanaan Pengadaan Tanah; dan
 Data awal Pihak yang Berhak dan Objek Pengadaan Tanah
2. Pembentukan Tim Pelaksana Pcngadaan Tanah
Timi ini Diketuai Kepala Kantor Wilayah BPN yang beranggotakan :
1. Pejabat yang membidangi urusan Pengadaan Tanah di lingkungan Kantor
Wilayah BPN;
2. Kepala Kantor Pertanahan setempat pada lokasi Pengadaan Tanah;
3. Pejabat satuan kerja perangkat daerah provinsi yang membidangi urusan
pertanahan;
4. Camat setempat pada lokasi Pengadaan Tanah; dan
5. Lurah/Kepala Desa atau nama lain pada lokasi Pengadaan Tanah.
Tim ini dibentuk 2 (dua) hari setelah Pengajuan pelaksanaan diterima diterima
oleh BPN
3. Penyiapkan pelaksanaan Pengadaan Tanah.
Kegiatan penyiapan pelaksanaan pengadaan tanah dilakukan oleh Tim
Pelaksana Pengadaan Tanah setelah Tim tersebut dibentuk oleh Menteri
Agraria//KaKanwil BPN, dengan rincian kegiatan sebagai berikut :
1. Membuat rencana kerja pelaksanaan;
2. Membentuk satuan tugas
4. Inventarisasi dan identifikasi
Inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan dan
pemanfaatan tanah dilakukan oleh satuan tugas berupa pengumpulan data
paling kurang meliputi::
a. nama, pekerjaan, dan alamat Pihak yang Berhak;
b. Nomor lnduk Kependudukan atau identitas diri lainnya Pihak yang berhak;
c. bukti penguasaan dan/ atau pemilikan tanah, bangunan, tanaman,dan/
atau benda yang berkaitan dengan tanah; letak tanah, luas tanah dan
nomor identifikasi bidang;

6. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
Bab 7 Jadwal Pelaksanaan dan Pembiayaan | 7 - 6
d. status tanah dan dokumennya;
e. jenis penggunaan dan pemanfaatan tanah; pemilikan dan/ a au
penguasaan tanah, bangunan, dan/ atau benda lain yang berkaitan
dengan tanah;
f. pembebanan hak atas tanah; dan
g. ruang atas dan ruang bawah tanah.
Kegiatan ini dilakukan oleh Satuan Tugas paling lama 30 (tiga puluh) hari
setelah satuan tugas dibentuk.
5. Pengumuman Peta Bidang Tanah dan daftar nominatif hasil inventarisasi
Pengumuman ini ditempel di Kelurahan/Desa dan kecamatan serta lokasi
pembangunan selama 14 (empat belas) hari kerja.
6. Pembentukan Tim Penilai
Pembentukan Tim Penilai dilaksanakan oleh Tim Pelaksana Pengadaan Tanah
paling lama 30 (tiga puluh) hari.
7. Penilaian ganti kerugian
Penilai bertugas melakukan penilaian besarnya Ganti Kerugian bidang per
bidang tanah, meliputi:
a. tanah;
b. ruang atas tanah dan bawah tanah;
c. bangunan;
d. tanaman;
e. benda yang berkaitan dengan tanah; dan/ atau
f. kerugian lain yang dapat dinilai.
Dalam melakukan tugasnya Penilai atau Penilai Publik meminta peta bidang
tanah, daftar nominatif dan data yang diperlukan untuk bahan penilaian dari
Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah. Penilaian ini dilakukan paling lama 30
(tiga puluh) hari kerja setelah Tim Penilai dibentuk.
8. Musyawarah penetapan nilai ganti kerugian
Musyawarah dilakukan dengan Pihak yang Berhak dalam waktu paling lama
30 (tiga puluh) hari kerja sejak hasil penilaian dari Penilai diterima oleh Ketua
Pelaksana Pengadaan. Hasil musyawarah ini menghasilkan berita acara
kesepakatan bentuk kerugian dan divalidasi paling lama 2 (dua) hari.

7. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
Bab 7 Jadwal Pelaksanaan dan Pembiayaan | 7 - 7
9. Pembayaran Kompensasi
Setelah ada kesepakatan mengenai besaran dan waktu pemberian
kompensasi ganti rugi maka Pemerintah melalui Tim Pelaksana Pengadaan
Tanah akan melaksanakan pemberian kompensasi baik itu tanah, bangunan
atau asset lainnya baik itu berupa bentuk asset perorangan ataupun institusi
.
Sebagaimana Pasal 76 Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 148
Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71
Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum menjelaskan mengenai Pemberian ganti kerugian
yang dilakukan oleh instansi yang memerlukan tanah harus berdasarkan
validasi dari ketua pelaksana pengadaan tanah atau pejabat yang ditunjuk,
dilaksanakan paling lama 3 (tiga) hari kerja sejak berita acara kesepakatan
bentuk Ganti Kerugian dan Pemberian Ganti dilakukan dalam waktu paling
lama 7 (tujuh) hari kerja sejak penetapan bentuk Ganti Kerugian oleh
Pelaksana Pengadaan Tanah.
Hal tersebut juga diatur dalam Pasal 77 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun
2012 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum Bilamana terdapat ganti kerugian dalam bentuk tanah
pengganti maka Pemberian Ganti Kerugian dilakukan bersamaan dengan
pelepasan hak oleh Pihak yang Berhak tanpa menunggu tersedianya tanah
pengganti, Selama proses penyediaan tanah pengganti, dana penyediaan
tanah pengganti, dititipkan pada bank oleh dan atas nama Instansi yang
memerlukan tanah. Pelaksanaan penyediaan tanah pengganti dilakukan
paling lama 6 (enam) bulan sejak penetapan bentuk Ganti Kerugian oleh
Pelaksana Pengadaan Tanah.
10. Penyampaian Keluhan dan Komplain
Setiap warga yang terkena dampak dari kegiatan pembebasan atas tanah
mempunyai hak untuk bersuara bila terjadi ketidakpuasan. Penyampaian
keluhan tersebut dapat dilakukan baik itu verbal maupun secara
tertulis.Keluhan warga tersebut yakni semua aspek pengadaan tanah baik itu

8. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
Bab 7 Jadwal Pelaksanaan dan Pembiayaan | 7 - 8
keabsahannya, besarnya kompensasi dan kemudahan dalam memperoleh/
penerimaan kompensasi. Keluhan dan komplain ini dapat disampaikan
maksimal 14 (empat belas) hari setelah penerimaan kompensasi
11. Pelepasan Objek pengadaan tanah
Setelah pelaksanaan Pembayaran Kompensasi ganti rugi barulah dilakukan
pembongkaran dan pengosongan lahan dan perlu dilakukan pengamanan
terhadap lahan tersebut untuk menghindari terjadinya pemanfaatan kembali
lahan oleh pihak pihak yang tidak berkepentingan. Hal ini dilakukan melalui
pemasangan papan larangan pemanfatan lahan pada titik titik yang strategis.
Pelepasan hak Objek Pengadaan Tanah dilaksanakan oleh Pihak yang berhak
kepada negara dihadapan Kepala Kantor Pertanahan setempat.
12. Pemutusan hubungan hukum antara pihak yang berhak dengan objek
pengadaan tanah
Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah menyampaikan pemberitahuan tentang
hapusnya hak dan disampaikan kepada lurah/kepala desa atau nama lain,
camat dan pejabat yang berwenang yang mengeluarkan surat untuk
selanjutnya dicatat dan dicoret dalam buku administrasi kantor kelurahan/
desa atau nama lain atau kecarnatan. Pemutusan ini dilakukan paling lama 7
(tujuh) hari kerja setelah pelepasan objek pengadaan tanah.
7.1.3. Tahap Penyerahan Hasil.
1. Penyerahan hasil Pengadaan Tanah kepada Instansi yang memerlukan
tanah
Kegiatan ini dilakukan paling lama 3 (tiga) hari kerja sejak pelepasan hak
Objek Pengadaan Tanah.
Penyerahan hasil Pengadaan Tanah berupa bidang tanah dan dokumen
Pengadaan Tanah. Penyerahan hasil Pengadaan Tanah dilakukan dengan
berita acara untuk selanjutnya dipergunakan oleh lnstansi yang rnemerlukan
tanah guna pendaftaran/ pensertifikatan.
1. Sertifikasi Lahan
Untuk lahan yang terkena pembebasan yang sudah ber sertifikat, ketika

9. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
Bab 7 Jadwal Pelaksanaan dan Pembiayaan | 7 - 9
setelah pemberian kompensasi maka hak kepemilikan warga atas asset yang
dimiliki, khususnya tanah telah berkurang / hilang. Maka perlu dilakukan
penyesuaian luas atas lahan warga tersebut pada sertifikat begitu juga untuk
surat Bukti Pajak Bumi dan Bangunan(PBB).
Pendaftaran/pensertifikatan wajib dilakukan oleh lnstansi yang memerlukan
tanah dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak penyerahan
hasil Pengadaan Tanah.
2. Pembongkaran asset yang terkena proyek
Setelah dilakukan pembayaran kompensasi pada warga yang terkena proyek
maka langkah selanjutnya yaitu melakukan pembongkaran atas asset warga
yang lahannya telah di beri kompensasi, baik itu asset yang bersifat permanen
maupun tidak permanen.
3. Pemantauan dan Evaluasi
Tim pemantau internal akan dibentuk oleh Pemerintah Kota Jakarta Utara dan
Kabupaten Tangerang bersamaan ketika pembentukan Tim Pelaksana
Pengadaan Tanah sehingga proses pengadaan tanah dapat dipantau sejak
prosessosialisasi.
Salah satu tugas dari Tim ini adalah untuk menampung keluhan dan komplain
dari Warga Terkena Proyek dan bersama sama dengan Panitia Pengadaan
Tanah dan Proyek mencari jalan keluar terbaik serta mengevaluasi proses
pengadaan lahan secara keseluruhan dari sosialisasi sampai dengan
pembayaran kompensasi.
Ringkasan dari jadwal pelaksanaan pengadaan tanah dan pemukiman kembali
dapat dilihat pada Tabel dibawah ini :

10. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
Bab 7 Jadwal Pelaksanaan dan Pembiayaan | 7 - 10
Tabel 7.1
Jadwal dan Prosedur Rencana Pelaksanaan Pengadaan Tanah Jalan Tol Kataraja
No Program Kegiatan Keterangan
Penanggung
Jawab
Waktu
Pelaksanaan
1. TAHAP PERSIAPAN 1. Pembentukan Tim persiapan pengadaan
tanah
Terdiri dari unsur: bupati/walikota,
satuan kerja perangkat daerah
provinsi terkait, lnstansi yang
memerlukan tanah, dan lnstansi
terkait lainnya
Gubernur 2 (dua) hari setelah Laporan
Perencanaan Pengadaan tanah
diterima Gubernur
2. Pemberitahuan rencana pembangunan Dilakukan melalui sosialisasi, tatap
muka dan media cetak atau media
elektronik
Tim Persiapan 3 (tiga) hari setelah Tim
Persiapan terbentuk
3. Melakukan pendataan awal lokasi rencana
pembangunan
Pengumpulan data awal pihak
yang berhak dan objek pengadaan
tanah.
Tim Persiapan Maksimal 30 (tiga puluh) hari
setelah pemberitahuan rencana
pembangunan
4. Pelaksanaan Konsultasi Publik Rencana
Pembangunan
Kegiatan memberi informasi
terkait:
 maksud dan tujuan rencana
pembangunan
 Tahapan dan waktu proses
penyelenggaran pengadaan
tanah;
 Penilaian dalam menentukan
nilai ganti kerugian;
 Objek yang dinilai ganti
kerugian;
 bentuk ganti kerugian; dan. hak
dan kewajiban pihak yang
berhak.
Tim Persiapan Maksimal 60 (enam puluh) hari
setelah penandatanganan
daftar sementara lokasi rencana
pembagunan
5. Menyiapkan Penetapan Lokasi
Pembangunan
Berdasarkan hasil kesepakatan Tim Persiapan 7 (tujuh) hari setelah Konsultasi
Publik
6. Mengumumkan Penetapan Lokasi
Pembangunan
Dilakukan selama 7 hari melalui
media cetak maupun media
elektronik
Tim Persiapan 2 (dua) hari setelah penetapan
lokasi
7. Melaksanakan tugas lain yang terkait
persiapan pengadaan tanah
Tim Persiapan Selama tahapan persiapan
2 TAHAP PELAKSANAAN
PENGADAAN TANAH
1. Mengajukan pelaksanaan Pengadaan Tanah
kepada Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah.
Dilengkapi dengan::
a. Keputusan penetapan lokasi;
b. Dokumen perencanaan
pengadaan tanah; dan
c. Data awal pihak yang nerhak
dan objek pengadaan tanah .
Instansi yang
memerlukan
Tanah
2. Pembentukan Tim Pelaksana Pcngadaan
Tanah
Diketuai Kepala Kantor Wilayah
BPN yang beranggotakan :
1. Pejabat yang membidangi
urusan Pengadaan Tanah di
lingkungan Kantor Wilayah
BPN;
2. Kepala Kantor Pertanahan
setempat pada lokasi
Menteri Agraria,
Kepala Kanwil
BPN
2 (dua) hari setelah Pengajuan
diterima

11. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
Bab 7 Jadwal Pelaksanaan dan Pembiayaan | 7 - 11
No Program Kegiatan Keterangan
Penanggung
Jawab
Waktu
Pelaksanaan
Pengadaan Tanah;
3. Pejabat satuan kerja perangkat
daerah provinsi yang
membidangi urusan
pertanahan;
4. Camat setempat pada lokasi
Pengadaan Tanah; dan
5. Lurah/Kepala Desa atau nama
lain pada lokasi Pengadaan
Tanah.
3. Menyiapkan pelaksanaan Pengadaan
Tanah.
a.Membuat rencana kerja
pelaksanaan;
b.Membentuk satuan tugas
Tim Pelaksana
Pcngadaan
Tanah
4. Inventarisasi dan identifikasi penuasaan,
pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan
tanah
Pengumpulan data paling kurang::
a. nama, pekerjaan, dan alamat
Pihak yang Berhak;
b. Nomor lnduk Kependudukan
atau identitas diri lainnya Pihak
yang berhak;
c. bukti penguasaan dan/ atau
pemilikan tanah, bangunan,
tanaman,dan/ atau benda yang
berkaitan dengan tanah; letak
tanah, luas tanah dan nomor
identifikasi bidang;
d. status tanah dan dokumennya;
e. jenis penggunaan dan
pemanfaatan tanah; pemilikan
dan/ a au penguasaan tanah,
bangunan, dan/ atau benda lain
yang berkaitan dengan tanah;
f. pembebanan hak atas tanah;
dan
g. ruang atas dan ruang bawah
tanah.
Tim Satuan Tugas
Pelaksana
Pengadaan Tanah
paling lama 30 (tiga puluh) hari
kerja sejak pembentukan Satuan
Tugas
5. Pengumuman Peta Bidang Tanah dan daftar
nominative hasil inventarisasi
Ditempel di kelurahan/Desa dan
kecamatan serta lokasi
pembangunan
Tim Satuan Tugas
Pelaksana
Pengadaan Tanah
Selama 14 (tempat belas) hari
kerja
6. Pembentukan Tim Penilai Tugas menilai besaran kompensasi
ganti rugi
Pelaksana
pengadaan tanah
Paling lama 30 (tiga puluh) hari
kerja
7. Penilaian ganti kerugian Penilai bertugas melakukan
penilaian besarnya Ganti Kerugian
bidang per bidang tanah, meliputi:
a. tanah;
b. ruang atas tanah dan bawah
tanah;
c. bangunan;
Tim Penilai Paling lama 30 (tiga puluh) hari
kerja setelah Tim Penilai
dibentuk

12. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
Bab 7 Jadwal Pelaksanaan dan Pembiayaan | 7 - 12
No Program Kegiatan Keterangan
Penanggung
Jawab
Waktu
Pelaksanaan
d. tanaman;
e. benda yang berkaitan dengan
tanah; dan/ atau
f. kerugian lain yang dapat dinilai.
8. Musyawarah penetapan nilai ganti kerugian Menghasilkan Berita acara
kesepakatan bentuk kerugian
Validasi paling lama 2 hari
Pelaksana
pengadaan tanah
Paling lama 30 (tiga puluh) hari
kerja setelah Hasil penilaian
diterima
9. Pemberian ganti rugi Pemberian ganti kerugian yang
dilakukan oleh instansi yang
memerlukan tanah harus
berdasarkan validasi dari ketua
pelaksana pengadaan tanah atau
pejabat yang ditunjuk,
dilaksanakan paling lama 3 (tiga)
hari kerja sejak berita acara
kesepakatan bentuk Ganti rugi.
Pelaksana
pengadaan tanah
Paling lama 7 (tujuh) hari kerja
setelah penetapan bentuk
kerugian
10. Pelepasan Objek Pengadaan Tanah Pelepasan hak Objek Pengadaan
Tanah dilaksanakan oleh Pihak
yang berhak kepada negara
dihadapan Kepala Kantor
Pertanahan setempat
Pelaksana
pengadaan tanah
Bersamaan dengan pemberian
ganti rugi
11. Pemutusan hubungan hukum antara pihak
yang berhak dengan objek pengadaan tanah
Ketua Pelaksana Pengadaan
Tanah menyampaikan
pemberitahuan tentang hapusnya
hak dan disampaikan kepada
Lurah/Kepala Desa atau camat dan
pejabat yang berwenang yang
mengeluarkan surat
Pelaksana
pengadaan tanah
Paling lama 7 (tujuh) hari kerja
setelah pelepasan objek
pengadaan tanah.
12. Pendokumentasian peta bidang, daftar
normatif dan data administrasi pengadaan
tanah
Pelaksana Pengadaan Tanah
melakukan pengumpulan,
pengelompokan,pengolahan dan
penyimpanan data Pengadaan
Tanah yang meliputi:
a. peta bidang tanah;
b. daftar nominatif; dan
c. data administrasi.
Pelaksana
pengadaan tanah
Setelah pelpasan Objek
pengadaan tanah
3 PENYERAHAN HASIL 1. Penyerahan hasil Pengadaan Tanah kepada
Instansi yang memerlukan tanah
Penyerahan hasil Pengadaan
Tanah dilakukan dengan berita
acara untuk selanjutnya
dipergunakan oleh lnstansi yang
rnemerlukan tanah guna
pendaftaran/ pensertifikatan.
Ketua Pelaksana
Pengadaan Tanah
Paling lama 3 (tiga) hari kerja
sejak pelepasan hak objek
pengadaan tanah.
2. Pendaftaran/pensertifikatan Terlaksananya sertifikasi tanah Instansi Yang
memerlukan
Tanah
Paling lama 30 (tiga puluh) hari
kerja sejak penyerahan hasil
pengadaan tanah.
Dalam Tabel tersebut diatas dapat di gamabrakan di bagan alir Prosedur Pembangunan Tol KATARAJA dapat dilihat dibawah ini;

13. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
Bab 7 Jadwal Pelaksanaan dan Pembiayaan | 7 - 13
Gambar 7.1. Bagan Alir Prosedur Pembangunan Prosedur Tol KATARAJA
PELAKSANAAN PENYERAHAN HASIL PENGADAAN TANAHPERSIAPANPERENCANAAN
Studi
Amdal/Larap
> RTRW
> Prioritas Pembangunan YangTercantum
dalam
RPJM
> RencanaStrategis
> RencanaKerjaPemerintah Instansi Yang
Bersangkutan
> Maksud & Tujuan RencanaPembanguna
> Kesesuaian RTRW Nasional dan RTRW
Daerah
> Gammbaran Umum Status Tanah
> Perkiraan Waktu Pelaksanaan Pengadaan
Tanah
> Perkiraan JK Pelaksanaan Pembangunan
> Perkiraan Nilai Tanah, dan
> RencanaPenganggaran
Pembentukan TimPersiapan Pengadaan Tanah , Yang
bertanggungjawab Gubernur,
Waktu : 2 (dua) hari kerjasetelah diterimaGubernur
Pemberitahuan RencanaPembangun, Penanggungjawab
Tim Persiapan,
Waktu : 3 (tiga) hari kerjasetelah TimPersiapan Terbentuk
Melakukan Pendataan awal lokasi rencanapembangunan,,
dilakukan oleh TimPersiapan,
Waktu : 30 (tigapuluh) hari kerjasetelah pemberitahauan
rencanapembangunan
Pelaksanaan Konsultasi Publik Rencana Pembangunan,
dilakukan oleh TimPersiapan,
Waktu : 60 (enampuluh) hari kerjasetelah pemberitahauan
Menyiapkan Penetapan Lokasi Pembangunan dilakukan oleh
Tim Persiapan,
Waktu : 7 (tujuh) hari setelah Konsultasi Publik
Mengajukan pelaksanaan Pengadaan Tanah kepadaKetua
PelaksanaPengadaan Tanah dilakukan oleh Instansi Yang
Memerlukan
Pembentukan TimPelaksanaPcngadaan Tanah
Penanggungjawab, Kementerian Agraria, KepalaKanwil
BPN,
Menyiapkan pelaksanaan Pengadaan Tanah., dilakukan oleh
Tim Pelaksanaan Pengadaan Tanah,
Waktu : -
Inventarisasi dan identifikasi penuasaan, pemilikan,
penggunaan dan pemanfaatan tanahdilakukan oleh Tim
Satuan Tugas PelaksanaPengadaan Tanah,
Waktu : 30 (tigapuluh) hari kerjasejak pembentukan Satuan
Tugas
Pengumuman PetaBidangTanah dan daftar nominative
hasil inventarisasi Satuan Tugas
PelaksanaPengadaan Tanah
Pembentukan TimPenilai
Palinglama30 (tigapuluh) hari kerja
Penilaian ganti kerugian
30 (tigapuluh) hari kerjasetelah TimPenilai
dibentuk
Pemberian ganti rugi dilakukan oleh TimPelaksana
Pengadaan Tanah,
7 (tujuh) hari kerjasetelah penetapan bentuk
kerugian
Musyawarah penetapan nilai ganti kerugian
30 (tigapuluh) hari kerjasetelah Hasil penilaian
diterima
Pelepasan Objek Pengadaan Tanah oleh TimPelaksana
Pengadaan Tanah,
Bersamaan dengan pemberian ganti rugi
Pemutusan hubungan hukumantarapihak yangberhak
dengan objek pengadaan tanah oleh TimPelaksana
Pengadaan Tanah,
7 (tujuh) hari kerjasetelah pelepasan objek
pengadaan tanah
Pendokumentasian petabidang, daftarnormatif dan data
administrasi pengadaan tanah,
Setelah pelapasan Objek pengadaan tanah
Penyerahan hasil Pengadaan Tanah kepadaInstansi yang
memerlukan tanah
3 (tiga) hari kerjasejak pelepasan hak objek
pengadaan tanah
Pendaftaran/pensertifikatan
30 (tigapuluh) hari kerjasejak penyerahan hasil
pengadaan tanah
Mengumumkan Penetapan Lokasi Pembangunan dilakukan
oleh TimPersiapan,
Waktu : 2 (dua) hari setelah penetapan lokasi
Melaksanakan tugas lain yangterkaitpersiapan pengadaan
tanah dilakukan oleh TimPersiapan,
Waktu : Selamatahapan persiapan

14. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
Bab 7 Jadwal Pelaksanaan dan Pembiayaan | 7 - 14
7.2 Pelaksanaan Pengadaan Tanah oleh Swasta
7.2.1. Kebijaksanaan Pendanaan
Pendanaan pengadaan tanah untuk kepentingan umum bersumber dari
Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) dan/atau Anggaran
Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD). Dalam hal Instansi yang memerlukan
tanah Badan Hukum Milik Negara/Badan Usaha Milik Negara yang
mendapatkan penugasan khusus, pendanaan bersumber dari internal
perusahaan atau sumber lain sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan. Penugasan khusus sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.Dana pengadaan tanah yang dimaksud meliputi dana:
1. Perencanaan
2. Persiapan
3. Pelaksanaan
4. Penyerahan hasil
5. Administrasi dan pengelolaan; dan
6. Sosialisasi.
Pendanaan pengadaan tanah untuk kepentingan umum dilakukan oleh
Instansi dan dituangkan dalam dokumen penganggaran sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
Dana pengadaan tanah proyek-proyek pembangunan yang ditujukan untuk
kepentingan umum saat ini dapat ditalangi terlebih dahulu oleh badan usaha
swasta yang mengerjakan proyek tersebut. Asalkan sudah mendapatkan
persetujuan dari instansi pemerintah yang menjadi mitra kerjanya.
Ketentuan tersebut merupakan substansi utama Peraturan Presiden (Perpres)
Nomor 30 tahun 2015, tentang perubahan ketiga atas peraturan presiden
nomor 71 tahun 2012, tentang penyelenggaraan pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum.
Dikutip dari situs resmi Sekretariat Kabinet, setkab.go.id, Rabu 25 Maret 2015,
Perpres yang ditandatangani presiden Joko Widodo (Jokowi) pada 17 Maret lalu

15. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
Bab 7 Jadwal Pelaksanaan dan Pembiayaan | 7 - 15
itu, dikeluarkan dalam rangka percepatan dan ekfektivitas penyelenggaraan
pengadaan tanah proyek yang diperuntukkan untuk kepentingan umum.
Bahwa di dalam Peraturan Presiden beserta perubahannya dijelaskan
mengenai pendanaan pengadaan tanah itu dapat bersumber terlebih dahulu
dari dana badan usaha selaku Instansi yang memerlukan tanah yang
mendapat kuasa berdasarkan perjanjian. Kemudian yang bertindak atas nama
lembaga negara, kementerian, pemerintah provinsi, dan pemerintah kabupaten
atau kota. Gambar siklus pendanaan yang
Gambar 7.2. : Pendanaan yang dapat dilakukan oleh Pihak Swasta dalam Pengadaan Tanah
Bahwa Pendanaan Pengadaan Tanah dapat dilakukan oleh Badan Usaha
Swasta Sebagaimana Pasal 121A Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor
148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor
71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum menyatakan “Pengadaan tanah bagi pembangunan
PENDANAAN OLEH
PIHAK SWASTA
Pendanaan Perencanaan
Pendanaan Persiapan
Pendanaan Pelaksanaan
Pendanaan Penyerahan
Hasil
Pendanaan Administrasi &
Pengelolaan
Pendanaan Sosialisasi
Penggantian :
1. Kompensasi, atau;
2. Tunai
Kementerian Keuangan;
Lembaga Manajemen
Aset Nasional (LMAN),
PMK No. 21, Tahun 2017

16. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
Bab 7 Jadwal Pelaksanaan dan Pembiayaan | 7 - 16
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 Huruf b sampai dengan huruf r Undang-
Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan
Umum yang dilaksanakan oleh badan usaha swasta, dilakukan langsung dengan
cara jual beli, tukar menukar, atau cara lain yang disepakati oleh pihak yang
berhak dengan badan usaha swasta.”
Bahwa sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 117A ayat (2) Peraturan Presiden
Nomor 30 Tahun 2015 Tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Presiden
Nomor 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, menjelaskan Pendanaan Pengadaan
Tanah oleh Badan Usaha dibayar kembali oleh lembaga negara, kementerian,
lembaga pemerintah non kementerian, pemerintah provinsi, dan/atau
pemerintah kabupaten/kota melalui APBN atau APBD.
Sementara di ayat selanjutnya disebutkan, pembayaran kembali sebagaimana
dimaksud dapat berupa perhitungan pengembalian nilai investasi. Ketentuan
lebih lanjut mengenai tahapan penyelesaian pengadaan tanah menurut
Perpres ini, diatur dalam peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Biaya ini dijelaskan dalam Pasal 1 ayat (3) Peraturan Menteri keuangan No 58
58/PMK.02/2008 tentang Biaya Panitia Pengadaan Tanah Bagi Pelaksaan
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, menjelaskan Besaran Biaya
operasional Panitia Pengadaan tanah ditentukan paling tinggi 4% (empat per
seratus) untuk ganti rugi sampai dengan atau setara Rp. 5.000.000.000 (lima
milyar rupiah) dan selanjutnya dengan prosentase menurun sebagaimana
dasar perhitungan yang ditetapkan dalam Lampiran I Peraturan Menteri
Keuangan.
Rencana Kerja Panitia Pengadaan Tanah Jalan Tol Kataraja secara rinci telah
diuraikan dalam tabel 7.1 di atas, Rencana Kerja tersebut akan dipakai
sebagai acuan kerja Panitia Pembebasan Tanah dalam pengananan
Pengadaan Tanah ini, tapi pada akhirnya kesepakatan harga kompensasi yang

17. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
Bab 7 Jadwal Pelaksanaan dan Pembiayaan | 7 - 17
akan dipakai adalah berdasarkan kesepakatan / musyawarah dan mufakat
dengan WTP
7.2.2. Dasar Hukum Pelaksanaan oleh Swasta
Pemerintah akan memberikan kewenangan dalam hal pembebasan lahan
kepada pihak swasta. Nantinya, swasta bisa mengambil tugas pemerintah dalam
perencanaan, persiapan, pelaksanaan, dan pembiayaan untuk pembebasan
lahan. Hal ini tertuang dalam revisi ketiga Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun
2012. Selama ini proses pembebasan lahan memakan waktu yang lama,
sehingga investor kesulitan menjalankan proyek yang akan dilakukan.
Selama ini pembebasan lahan bagi pembangunan yang sifatnya untuk
kepentingan publik didanai oleh pemerintah. Namun, karena proses pencairan
anggaran cukup sulit, pembebasan lahan pun memakan waktu yang cukup lama.
Dengan revisi aturan ini, pembiayaan pembebasan lahan dilimpahkan kepada
swasta terlebih dahulu, kemudian akan diganti pemerintah. Ini bisa
mempercepat proses pembebasan lahan, dan memudahkan bagi swasta.
Pembiayaan yang didanai lebih dahulu dunia usaha tidak tergantung siklus
anggaran dan berarti lebih fleksibel.
Dalam revisi peraturan presiden tersebut, penentuan harga yang berlaku pun
menggunakan sistem harga tunggal (single price) atau tidak ada tawar menawar.
Artinya hanya ada dua opsi yakni setuju atau tidak setuju. Jika setuju maka dana
tersebut dibayarkan langsung, kalau tidak dapat dilakukan melalui pengadilan.
Untuk menghindari adanya manipulasi harga, pemerintah akan membentuk tim
survei independen. Dengan begitu maka proses akan menjadi lebih transparan.
Pemerintah perlu membentuk tim penilai publik untuk memberikan harga wajar
terhadap lahan yang akan dibebaskan. Usulannya, tim tersebut akan terdiri dari
beberapa pihak, diantaranya dari kementerian teknis dan kalangan pengusaha.

18. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
Bab 7 Jadwal Pelaksanaan dan Pembiayaan | 7 - 18
Merupakan hal positif dengan adanya keinginan pemerintah untuk menggandeng
swasta dalam hal pembebasan lahan. Selama ini swasta lebih memiliki kesiapan
dalam hal pembayaran, dibandingkan pemerintah. Apabila dilakukan pemerintah,
anggaran yang dibutuhkan akan lama turunnya.
Revisi aturan pengadaan lahan bagi pembangunan untuk kepentingan
umum tersebut, bisa berdampak baik terhadap upaya percepatan pembangunan
infrastruktur termasuk pembanguinan Jalan Tol.
.
Dengan aturan ini, perusahaan swasta dapat melakukan pembebasan lahan
dengan tetap kuasa dari pemerintah.
Berdasarkan Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 148 Tahun 2015 tentang
Perubahan Keempat atas Perpres Nomor 71 Tahun 2012 tentang
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan
Umum. Diharapkan terjadi percepatan dan efektivitas penyelenggaraan tanah
bagi pembangunan di Indonesia untuk kepentingan umum. Dalam Perpres ini,
sejumlah tahapan dalam pengadaan tanah dipangkas.
7.2.3. Prosedur Pelaksanaan dengan Dana Badan Usaha/Swasta
Pemerintah memberi kesempatan yang besar kepada swasta melalui perpres
30/2015 untuk menangani pembebasan lahan untuk pembangunan bagi
kepentingan umum. Pelibatan swasta dapat mengurangi beban pemerintah
dalam banyak hal dan terutama prosesnya dapat lebih efektif.
Dalam perpres tersebut, salah satu klausulnya (pasal 117A) menyebutkan bahwa
pengadaan tanah untuk kepentingan umum dapat bersumber terlebih dahulu
dari badan usaha selaku instansi yang memerlukan tanah.
Badan usaha tersebut mendapatkan kuasa berdasarkan perjanjian, yang
bertindak atas nama lembaga negara, kementerian, lembaga pemerintah non
kementerian, pemerintah provinsi, dan/atau pemerintah kabupaten kota.

19. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
Bab 7 Jadwal Pelaksanaan dan Pembiayaan | 7 - 19
Setelah proses pengadaan tanah selesai, pemerintah membayar kembali
pendanaan badan usaha tersebut dengan dana APBN dan/atau APBD.
Selain itu, dana yang dikeluarkan swasta untuk pembebasan lahan tidak mesti
dikembalikan pemerintah melalui APBN atau APBD sehingga mengurangi beban
negara. Dana pengadaan lahan oleh swasta dapat dihitung sebagai investasi
mereka, sehingga kompensasinya berupa perpanjangan masa konsesi untuk
pengembalian investasi nantinya. Pelaksanaan oleh swasta akan tetap dikawal
oleh pemerintah.
Dana untuk pengadaan tanah untuk kepentingan umum ini sekarang ada pada
BLU LMAN yaitu Badan Layanan Umum Lembaga Manajemen Aset Negara yang
merupakan salah satu BLU pada Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN)
Kemenkeu RI, sehingga pendanaan lahan tidak melekat lagi pada masing-masing
Kementerian/L.embaga. BLU LMAN merupakan institusi pemegang land banking
dalam bentuk dana yang diperuntukan untuk pembiayaan infrastruktur.
khususnya untuk pengadaan tanah dalam rangka proyek untuk kepentingan
umum khususnya proyek strategis nasional. Aset hasil pengadaan tanah ini
"menjadi BMN" sejak dilakukan pembayaran ganti rugi oleh BLU LMAN,
sementara pemilik atau pemegang hak telah melepaskan hak kepemilikan tanah.
Untuk selanjutnya aset hasil pengadaan tanah ini disertifikatkan atas nama
Pemerintah RI cq. Kementerian Keuangan cq. Lembaga Manajemen Aset Negara.
Dalam pengelolaan aset hasil pengadaan tanah dapat dilakukan dengan cara
penggunaan sementara oleh Kementerian/L.embaga atau Kerjasama
Operasional (KSO) dengan BUMN berdasarkan perjanjian yang diantaranya
pembagian kontribusi tetap dan imbal hasil.
Dengan adanya BLU LMAN maka semua pembiayaan pengadaan tanah untuk
proyek kepentingan umum dilakukan melalui satu pintu yang mana pembayaran
ganti rugi bisa "langsung" dibayarkan kepada pemilik tanah atau "secara tidak
langsung" melalui badan usaha operator proyek melalui dana talangan. Setiap
tahun pemerintah menggelontorkan pendanaan lahan yang cukup besar dan

20. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
Bab 7 Jadwal Pelaksanaan dan Pembiayaan | 7 - 20
dititipkan pada BLU LMAN dalam rangka penyertaan modal investasi pemerintah
khususnya untuk penyediaan infrastruktur bagi kepentingan umum.
Jika sumber pembiayaan dari APBN tidak mencukupi untuk pembangunan
infrastruktur yang dibutuhkan maka pemerintah dapat mengambil alternatif lain
yaitu pendanaan sebagian oleh BUMN atau Swasta, istilah yang sering muncul
adalah "public private partnership" yang merupakan wujud kerjasama antara
pemerintah (public) dengan swasta( private) dalam rangka mewujudkan
pembangunan untuk kepentingan umum berdasarkan perjanjian yang saling
menguntungkan. Dengan "dana yang terbatas" untuk pengadaan tanah bagi
kepentingan umum dalam rangka pembangunan infrastruktur maka pemerintah
dapat mengajak pihak swasta untuk ikut berperan kerjasama membantu dalam
mewujudkan fasilitas umum untuk kesejahteraan dan manfaat sebesar-besarnya
bagi masyarakat.