Bab iii rencana larap tol_rev

Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
Bab 3 Kebijakan Rencana Pengadaan Tanah, Relokasi dan pemberdayaan | 3 - 1
3.1 Dasar Penyusunan Rencana Pengadaan Tanah Dan Pemukiman Kembali
Pembuatan kebijakan rencana kerja pengadaan tanah dan pemukiman kembali
ini didasarkan pada makin meningkatnya volume pergerakan manusia dan
barang jasa antara Kawasan di utara Jakarta dengan Kabupaten Tangerang
terutama di daerah Rajeg.. Adapun prinsip dasar kebijakan tersebut adalah :
1) Pengadaan tanah dan/atau pemukiman kembali sedapat mungkin harus
dihindari atau diminimalkan. Pada saat pembuatan desain jalan, optimasi dari
segi teknik harus dilakukan dahulu untuk meminimalkan tambahan lahan
diluar ruang milik jalan (rumija) yang ada.
2) Jika pengadaan lahan tidak bisa dihindari, kompensasi yang diberikan dan
pemindahan warga terkena dampak harus disertai dengan upaya pembinaan
sehingga taraf kehidupannya minimal sama dengan sebelum terkena proyek.
3) Warga Terkena Proyek (WTP) akan menerima kompensasi yang sesuai
berdasarkan perhitungan biaya penggantian asset yang terkena atau
berdasarkan pertimbangan harga pasar dan NJOP.
4) Dalam menetapkan besarnya nilai kompensasi harus berdasarkan pada
konsultasi dan diskusi dengan WTP dan harus menerima informasi tentang
hak hak mereka, dan diberi kesempatan untuk ikut serta dalam perencanaan
dan pelaksanaan pengadaan tanah dan pemukiman kembali jika mereka mau
dan mampu.
5) Alternatif Perhitungan Ganti Rugi
Sistem perhitungan ganti rugi yang diberikan kepada pemilik tanah, selama ini
telah memperhitungkan penilaian fisik dan penilaian non fisik. Penilaian fisik
adalah nilai fisik dari hak atas tanah menggunakan berbasis nilai pasar. Nilai
3
KEBIJAKAN RENCANA
PENGADAAN TANAH, RELOKASI
DAN PEMBERDAYAAN

non fisik merupakan nilai kehilangan finansial akibat kehilangan aset tanah
yang yang selama ini ditempati.
Berdasarkan Standar Operasional Prosedur (SOP) penilaian tanah yang
dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional, kehilangan finansial akibat
pengadaan tanah meliputi :
 Kerugian akibat nilai tanah yang menurun akibat tanah terbebaskan
sebagian.
 Kerugian akibat kehilangan usaha yang sedang berjalan.
 Biaya yang ditimbulkan akibat relokasi/biaya pindah ke tempat baru.
 Biaya yang timbul akibat relokasi / pindah ke tempat baru.
Sedangkan proses pengadaan tanah berdasarkan Undang-Undang No. 2
Tahun 2012 dan Peraturan Presiden No. 30 Tahun 2015 tentang Perubahan
Ketiga Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 Tentang
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum serta Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 5 Tahun 2012
tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah.
Lahan yang digunakan untuk kegiatan Pembangunan jalan tol KATARAJA ini
adalah tanah (lahan) sebagian besar milik masyarakat. Lahan atau tanah milik
masyarakat yang terkena untuk pembangunan jalan tol ini akan diselesaikan
sesuai peraturan perundangan yang berlaku.
Terkait dengan pembebasan lahan akan terjadi pemindahan bangunan atau
okupasi bangunan/rumah penduduk, pemindahan fasilitas publik serta utilitas.
Menurut Undang-undang No. 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, bahwa kegiatan pembangunan jalan
tol KATARAJA ini tergolong untuk kepentingan umum. Pada Pasal 6 Undang-
undang ini disebutkan bahwa pengadaan tanah untuk kepentingan umum
diselenggarakan oleh Pemerintah. Pelaksanaan pengadaan lahan tersebut
dilakukan dengan mengacu pada Peraturan Presiden Republik Indonesia
Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi

Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Pada Pasal 2 Undang-undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah
untuk Kepentingan Umum, disebutkan bahwa Pengadaan Tanah untuk
Kepentingan Umum dilaksanakan berdasarkan asas: kemanusiaan; keadilan;
kemanfaatan; kepastian; keterbukaan; kesepakatan; keikutsertaan;
kesejahteraan; keberlanjutan dan keselarasan. Selain itu pada pasal 27 ayat
(2) UU tersebut disebutkan bahwa, dalam pelaksanaan pengadaan tanah,
tahapan kegiatan yang dilakukan meliputi :
a) Inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan dan
pemanfaatan tanah;
b) Penilaian ganti kerugian;
c) Musyawarah penetapan ganti kerugian;
d) Pemberian ganti kerugian; dan
e) Pelepasan tanah instansi.
Adapun penilaian besarnya nilai Ganti Kerugian dilakukan oleh Penilai
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 32 ayat (1) UU tersebut, dilakukan bidang
per bidang tanah, meliputi:
1). Tanah;
2). Ruang atas tanah dan bawah tanah;
3). Bangunan;
4). Tanaman;
5). Benda yang berkaitan dengan tanah; dan/atau
6). Kerugian lain yang dapat dinilai.
Berdasarkan Standar Operasional Prosedur (SOP) penilaian tanah yang
dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional, kehilangan finansial akibat
pengadaan tanah meliputi :
 Kerugian akibat nilai tanah yang menurun akibat tanah terbebaskan
sebagian.
 Kerugian akibat kehilangan usaha yang sedang berjalan.
 Biaya yang ditimbulkan akibat relokasi/biaya pindah ke tempat baru.

 Biaya yang timbul akibat relokasi / pindah ke tempat baru.
Apabila dalam pelaksanaan pembebasan lahan terdapat penolakan dari
masyarakat, maka akan dilakukan kajian terhadap penyebab penolakan
tersebut. Apabila penyebabnya adalah harga, maka dilakukan musyawarah
dan negosisasi harga hingga tercapai kesepakatan. Sedangkan bila
penyebabnya adalah ketidaktahuan ingin pindah kemana, sudah disediakan
area lahan sebagai pengganti bagi masyarakat terkena dampak yang berlokasi
tidak jauh dari lokasi rumah tinggal mereka yang terdahulu.
3.2 Pedoman untuk Kompensasi, Pemukiman Kembali dan Bantuan Lain
Berdasarkan pada persetujuan yang dicapai dalam negosiasi, orang yang
tergusur (displaced persons) dapat memilih untuk menerima kompensasi tunai,
pemukiman kembali atau pilihan-pilihan lain. Pilihan lainnya termasuk kapling
siap bangun, pertukaran lahan yang sama ukurannya atau sama produktifnya,
rumah sederhana, apartemen, perumahan yang dibangun pengembang dengan
fasilitas kredit, atau skema lainnya. Dari semua pilihan tersebut, orang yang
tergusur akan mendapatkan sebidang lahan dimana mereka tidak perlu
membayar lebih dari pengeluaran rutin mereka sebelumnya. Dalam semua
kasus, jumlah kompensasi, pemukiman kembali, atau lainnya harus cukup
memadai untuk mencapai perbaikan atau sekurangnya tetap seperti sebelum
proyek dalam hal kwalitas hidup, penghasilan dan produktifitas dari orang yang
tergusur.
1). Kompensasi
a. Orang yang terkena dampak pemindahan memiliki hak untuk
menerima biaya penggantian /pemindahan yang sebenarnya adalah :
 Untuk lahan di wilayah perkotaan, nilai pasar dari lahan di lokasi
sebelum dipindahkan dengan ukuran dan penggunaan yang sama,
dengan yang sejenis atau dengan pelayanan prasarana dan sarana
umum yang lebih baik, serta berlokasi tidak terlalu jauh dari
lahan yang terkena proyek, ditambah biaya-biaya untuk
pendaftaran, biaya balik nama dan pajak.

 Untuk lahan pertanian, nilai lahan sebelum sub-proyek/program
atau sebelum pemindahan, meskipun lebih tinggi. Lahan pengganti
harus sama produktifnya atau potensi penggunaannya,
berlokasi tidak terlalu jauh dari lahan yang lama, termasuk
biaya-biaya untuk penyiapan lahan sehingga menyerupai lahan
sebelumnya, ditambah biaya-biaya untuk pendaftaran, dan biaya
balik nama dan pajak.
 Untuk rumah-rumah dan bangunan lainnya, nilai pasar dari
material untuk membangun sebuah bangunan pengganti,
atau untuk memperbaiki sebagian bangunan yang terkena,
ditambah biaya pengangkutan material bangunan ke lokasi
pembangunan, ditambah biaya buruh dan jasa kontraktor,
ditambah biaya-biaya untuk pendaftaran, dan biaya balik nama
dan pajak. Dalam hal perhitungan biaya penggantian dari sebuah
aset yang terkena dampak, perlu dijelaskan bahwa depresiasi dari
aset dan nilai dari sejumlah material tidak dimasukkan ke
dalam perhitungan, dan juga tidak diperhitungkan
keuntungan-keuntungan yang diperoleh dari kegiatan sub-
proyek/program yang dikerjakan. Kompensasi dari tanaman,
pohon-pohon, dan aset lainnya akan didasarkan pada nilai
penggantian dengan menggunakan harga yang ada per pohon yang
disiapkan oleh lembaga / dinas terkait, diambil dari perhitungan
harga pasar setempat (lokal).
b. Nilai kompensasi akan bergantung pada status penguasaan atas lahan
dan bangunan dari orang yang akan dipindahkan.
c. orang-orang yang secara fisik dipindahkan/tergusur dan mendapat
kompensasi untuk aset yang terkena dampak.
2). Tapak Pemukiman Kembali
a) Tapak atau lahan pemukiman kembali yang disediakan untuk orang-
orang yang tergusur akan termasuk juga sarana dan prasarana umum
sehingga baik untuk tinggal dan memungkinkan pengembangan sebuah
kehidupan sosial dan ekonomi yang lebih baik, termasuk (a) jalan

dan jalan setapak yang diperlukan; (b) sistem drainase; (c)
penyediaan air bersih (jika distribusi air melalui pipa tidak
memungkinkan, maka harus ada sumur dangkal yang memenuhi
standar kesehatan); (d) listrik; (e) fasilitas kesehatan, pendidikan,
tempat kerja, fasilitas keagamaan, dan fasilitas olahraga, sesuai
dengan ukuran jumlah komunitas yang baru; dan (f) fasilitas
transportasi umum untuk mencapai kehidupan yang layak.
b) Orang yang secara fisik dipindahkan akan pindah ke lokasi baru setelah
sarana dan prasarana di lokasi pemukiman kembali selesai dan layak
untuk dihuni.
c) Lokasi yang disediakan (dicadangkan) untuk pemukiman kembali
secara luas akan dipublikasikan sehingga masyarakat secara luas
akan mendapat informasi.
3). Bantuan Lainnya
Orang yang terkena dampak sub-proyek/program yang kehilangan
pekerjaan/sumber pendapatan, akan menerima bantuan untuk
memulihkan ini. Bentuk-bentuk bantuannya akan dikonsultasikan oleh
pihak Panitia Pengadaan tanah.
3.3 Kriteria Seleksi Orang-Orang yang Terkena Dampak
Orang yang terkena dampak dapat dikelompokan ke dalam golongan orang-orang
sebagai berikut :
1). Memiliki sertifikat lahan (akte hak milik), girik, atau hak adat;
2). Secara hukum setempat/adat dinyatakan memiliki hak untuk menempati
lahan di kawasan perumahan, komersial, atau industri di dalam wilayah
proyek, atau tinggal di tapak prasarana atau sarana publik seperti sungai,
jalan, ruang terbuka, sarana publik lainnya di wilayah sub-proyek/program
tetapi tidak memiliki sertifikat tanah atau bukti hak atas tanah lainnya yang
legal;
3). Tidak memiliki hak untuk menempati lahan di kawasan perumahan,
komersial, industri atau tanah negara atau tapak sarana publik di wilayah
sub-proyek/program tetapi yang saat sensus atau pra studi kelayakan
dilakukan sudah tinggal disitu.

4). Para penyewa.
5). Mereka yang kehilangan pekerjaan karena kehilangan lahan
6). Tidak memiliki hak untuk menempati lahan di kawasan perumahan,
komersial, industri dan tanah negara atau tapak sarana publik di wilayah sub-
proyek/program dan baru mulai tinggal di lokasi tersebut setelah sensus
atau pra studi kelayakan dilakukan.
Kompensasi harus diberikan secara berbeda sesuai dengan kategori tersebut di
atas.
1. Orang-orang yang memiliki sertifikat tanah, girik atau hak adat.
 Orang yang terkena dampak yang memiliki sertifikat tanah, girik atau hak
adat akan menerima kompensasi untuk tanah, bangunan, dan aset-aset
tetap.
 Orang yang terkena dampak yang dipindahkan oleh proyek dapat
memilih untuk menerima kompensasi tunai atau pilihan lain.
 Persil-persil di lahan pemukiman kembali akan memiliki status hak tanah
dengan tingkat yang sama atau lebih tinggi dari yang dimiliki sebelumnya,
dan sertifikat akan dikeluarkan dalam waktu satu tahun setelah
pemindahan dari orang-orang yang terkena dampak.
 Orang yang terkena dampak akan menerima biaya transportasi untuk
memindahkan barang-barang miliknya.
 Orang yang terkena dampak juga akan mendapat bantuan
pendampingan dan pelatihan.
2. Orang-orang yang berdasarkan hukum setempat dinyatakan memiliki hak
untuk tinggal; di kawasan permukiman, komersial atau industri di dalam
wilayah proyek, tetapi tidak memiliki bukti sertifikat tanah atau bukti legal
lainnya, begitu juga mereka yang berdasarkan hukum adat sudah tinggal di
tanah negara atau tapak sarana publik pada saat dilakukan sensus.
 Akan menerima kompensasi dari lahan, bangunan, dan aset-aset tetap
menurut lamanya mereka menempati dan nilai penggantian dari aset
mereka.
 Dapat memilih untuk menerima kompensasi tunai atau pilihan lainnya.
 Persil-persil pada lahan pemukiman kembali akan memiliki hak

pakai atau hak tanah lainnya yang lebih tinggi, dan sertifikat akan
dikeluarkan dalam waktu satu tahun setelah pemindahan dari orang-
orang yang terkena dampak.
 Orang yang terkena dampak akan menerima biaya transportasi untuk
memindahkan barang-barang miliknya.
 Orang yang terkena dampak juga akan mendapat bantuan
pendampingan dan pelatihan.
3. Orang yang tidak memiliki hak untuk menempati lahan di kawasan
perumahan, komersial, industri atau tanah negara atau tapak sarana publik
di wilayah sub-proyek/program tetapi yang saat sensus atau pra studi
kelayakan dilakukan sudah tinggal disitu.
 Akan menerima bantuan rehabilitasi/pemulihan seperti yang diuraikan di
paragraf f pada kompensasi yang cukup untuk tanah yang diduduki dalam
jumlah yang cukup untuk mencapai tujuan dari Kerangka Kebijakan ini,
dan kompensasi untuk penggantian biaya bangunan, barang tak bergerak
begitu juga tanaman dan pohon sesuai dengan harga pasar.
 Mereka dapat memilih antara kompensasi tunai atau pilihan lainnya.
 Persil ditempat yang baru akan mendapatkan status ”hak pakai” atau
lebih tinggi dan sertifikat akan diterbitkan dalam waktu 1 tahun setelah
penggusuran
 Mereka akan mendapat biaya transport untuk memindahkan milik mereka
 Mereka akan mendapat bantuan pendampingan dan pelatihan.
4. Orang-orang penyewa
 Akan dibantu dengan biaya sewa selama 6 (enam) bulan yang
diperhitungkan dengan dasar rata-rata harga sewa dari perumahan
sejenis di dalam areal yang sama.
 Akan mendapat bantuan pendampingan dan pelatihan serta transport
untuk memindahkan milik mereka.
5. Orang-orang yang kehilangan pekerjaan
 Orang-orang yang tidak memiliki hak untuk menempati lahan di kawasan
perumahan, komersial, industri dan tanah negara atau tapak sarana
publik di wilayah sub-proyek/program dan baru mulai tinggal di lokasi

tersebut setelah sensus atau pra studi kelayakan dilakukan. Mereka
tidak akan mendapat kompensasi maupun bantuan apapun termasuk
penggantian bangun-bangunan yang mereka bangun atau tanaman
yang mereka tanam
3.4 Dasar Dasar Perhitungan Kompensasi
1. Dasar perhitungan kompensasi lahan
Besarnya kompensasi yang akan diberikan pada warga haruslah di
musyawarahkan antara Warga Terkena Proyek (WTP) dengan Pemerintah
Daerah dengan mempertimbangkan harga NJOP tahun berjalan dan harga pasar
yang berlaku pada saat ini dibagi 2 dengan mempertimbangkan juga kemampuan
Pemda Kota Jakarta Utara dan Kabupaten Tangerang. Harga pasar yang akan
dipergunakan dalam laporan ini adalah dengan melihat harga pasar terendah
dan harga pasar tertinggi yang pernah terjadi di kelurahan dan desa yang
terlewati oleh proyek sehingga diperoleh harga rata rata.
Informasi tersebut berdasarkan ‘pernyataan kepala kelurahan dan desa yang
wilayahnya terkena proyek. Pertimbangan lain tentang penentuan harga
semestinya juga diambil dari harga NJOP terendah dan NJOP tertinggi dari masing
masing kelurahan dan desa lalu membuatnya menjadi harga rata rata dari NJOP.
informasi tentang harga pasar terendah dan harga pasar tertinggi juga dapat
diperoleh dari independent appraisal di Kota Jakarta Utara dan Kabupaten
Tangerang. Ada juga pertimbangan yang diambil dari Kantor Pelayanan Pajak
Pratama di Kota Jakarta Utara dan Kabupaten Tangerang serta Bank Daerah
tentang harga pasar tanah. Namun mengingat sampai dengan laporan ini dibuat,
data dari Lembaga-lembaga tersebut belum diperoleh, maka pertimbangan harga
untuk sementara ini berdasarkan informasi dari Kepala kelurahan dan desa.
Pertimbangan penentuan harga ini mengacu pada Peraturan Presiden Republik
Indonesia Nomor 65 tahun 2006 tentang Perubahan atas Peraturan Presiden
Nomor 36 tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan
Pembangunan untuk Kepentingan Umum .
Berikut ini harga untuk Penggantian Lahan yang didapat dari Kepala Desa

dengan menentukan harga terendah, harga tertinggi dan harga rata rata sebagai
berikut:
Tabel 3.1
Estimasi Harga Penggantian Lahan Berdasarkan Harga Pasar terendah dan tertinggi
No Nama Desa Harga (Rp)/m2
Terendah Tertinggi Rata-rata
I Kecamatan Kosambi
1 Desa Dadap 5,000,000 7,000,000 6,000,000
2 Desa Selembaran Jati S 3,500,000 3,000,000
3 Desa Kosambi Barat 4,000,000 6,000,000 5,000,000
4 Desa Kosambi Timur 3,000,000 4,500,000 3,750,000
5 Desa Cengklong 1,500,000 3,000,000 2,250,000
6 Desa Selembaran Jaya 1,500,000 3,000,000 2,250,000
II Kecamatan Mauk
1 Desa Ketapang 300,000 600,000 450,000
2 Desa Mauk Timur 300,000 500,000 400,000
3 Desa Sasak 200,000 400,000 300,000
4 Desa Gunungsari 400,000 600,000 500,000
5 Desa Tegalkunir Lor 200,000 400,000 300,000
6 Desa Margamulya 300,000 600,000 450,000
III Kecamatan Pakuhaji
1 Desa Kramat 400,000 700,000 550,000
2 Desa Sukawali 400,000 700,000 550,000
3 Desa Surya Bahari 400,000 700,000 550,000
4 Desa Kohod 600,000 900,000 750,000
5 Desa Kalibaru 400,000 600,000 500,000
IV Kecamatan Rajeg
1 Desa Rancabango 200,000 400,000 300,000
2 Desa Sukamanah 200,000 350,000 275,000
3 Kelurahan Sukatani 200,000 350,000 275,000
V Kecamatan Sindangjaya
1 Desa Sindangjaya 200,000 350,000 275,000
VI Kecamatan Sukadiri
1 Desa Sukadiri 400,000 600,000 500,000
2 Desa Pekayon 400,000 600,000 500,000
VII Kecamatan Teluknaga
1 Desa Tegal Angus 600,000 800,000 700,000

2 Desa Kampung Melayu Timur 600,000 800,000 700,000
3 Desa Lemo 1,000,000 2,500,000 1,750,000
4 Desa Muara 1,000,000 2,500,000 1,750,000
5 Desa Tanjung Pasir 700,000 1,000,000 850,000
6 Desa Tanjung Burung 900,000 1,500,000 1,200,000
7 Desa Pangkalan 900,000 1,500,000 1,200,000
8 Desa Kampung Besar 1,500,000 3,000,000 2,250,000
VIII Kecamatan Penjaringan (Jakut)
1 Kelurahan Kamal Muara 8,000,000 12,000,000 10,000,000
Sumber: Hasil Survey, 2018
Dasar harga tersebut diatas dapat digunakan sementara bagi perhitungan besar
dana yang dibutuhkan membebaskan lahan yang diperlukan untuk proyek.
2. Dasar Perhitungan kompensasi bangunan
Untuk perhitungan kompensasi harga bangunan yang ada di Kota Jakarta Utara
dan Kabupaten Tangerang di lakukan oleh Tim Penilai. Namun sejauh ini belum
ditemukan harga standart khusus yang dikeluarkan oleh Kota Jakarta Utara dan
Kabupaten Tangerang tentang hal tersebut. Untuk itu berdasarkan beberapa
wawancara sepintas dengan warga di Kota Jakarta Utara dan Kabupaten
Tangerang yang melaksanakan kegiatan pembangunan untuk dirinya sendiri
maka dapat di perkirakan harga standart bangunan yaitu

Tabel 3.2
Estimasi Harga Bangunan Berdasarkan Harga
Terendah dan Tertinggi
No Nama Desa Harga (Rp)/m2
Terendah Tertinggi Rata-rata
I Kecamatan Kosambi
1 Desa Dadap 2,250,000 3,870,000 3,060,000
2 Desa Selembaran Jati 2,250,000 3,870,000 3,060,000
3 Desa Kosambi Barat 2,250,000 3,870,000 3,060,000
4 Desa Kosambi Timur 2,250,000 3,870,000 3,060,000
5 Desa Cengklong 2,250,000 3,870,000 3,060,000
6 Desa Selembaran Jaya 2,250,000 3,870,000 3,060,000
II Kecamatan Mauk
1 Desa Ketapang 2,250,000 3,870,000 3,060,000
2 Desa Mauk Timur 2,250,000 3,870,000 3,060,000
3 Desa Sasak 2,250,000 3,870,000 3,060,000
4 Desa Gunungsari 2,250,000 3,870,000 3,060,000
5 Desa Tegalkunir Lor 2,250,000 3,870,000 3,060,000
6 Desa Margamulya 2,250,000 3,870,000 3,060,000
1 Desa Kramat 2,250,000 3,870,000 3,060,000
2 Desa Sukawali 2,250,000 3,870,000 3,060,000
3 Desa Surya Bahari 2,250,000 3,870,000 3,060,000
4 Desa Kohod 2,250,000 3,870,000 3,060,000
5 Desa Kalibaru 2,250,000 3,870,000 3,060,000
IV Kecamatan Rajeg
1 Desa Rancabango 2,250,000 3,870,000 3,060,000

2 Desa Sukamanah 2,250,000 3,870,000 3,060,000
3 Kelurahan Sukatani 2,250,000 3,870,000 3,060,000
1 Desa Sindangjaya 2,250,000 3,870,000 3,060,000
1 Desa Sukadiri 2,250,000 3,870,000 3,060,000
2 Desa Pekayon 2,250,000 3,870,000 3,060,000
1 Desa Tegal Angus 2,250,000 3,870,000 3,060,000
2 Desa Kampung Melayu Timur 2,250,000 3,870,000 3,060,000
3 Desa Lemo 2,250,000 3,870,000 3,060,000
4 Desa Muara 2,250,000 3,870,000 3,060,000
5 Desa Tanjung Pasir 2,250,000 3,870,000 3,060,000
6 Desa Tanjung Burung 2,250,000 3,870,000 3,060,000
7 Desa Pangkalan 2,250,000 3,870,000 3,060,000
8 Desa Kampung Besar 2,250,000 3,870,000 3,060,000
VIII
Kecamatan Penjaringan
(Jakut)
1 Kelurahan Kamal Muara 2,500,000 12,000,000 7,250,000
Sumber : Hasil survey/wawancara team LARAP dengan warga setempat, 2018
3.5 Kebijakan Kompensasi
3.5.1 Estimasi Kompensasi lahan
Luas lahan yang diperlukan untuk membangun ruas jalan bebas hambatan ini
seluas 5.084.769,586 m². Harga rata rata untuk seluruh kelurahan dan desa
berdasarkan harga terendah dan harga tertinggi untuk harga pasar yang ada di
semua kelurahan dan desa yang terlewatkan oleh proyek ini sebesar Rp

7.0203.235.769.908,--.. Berikut ini ditampilkan tabel yang memuat estimasi
biaya kompensasi lahan yang terpakai pembangunan tol Kamal-Teluknaga-Rajeg :
Tabel 3.3
Estimasi Biaya Penggantian Lahan Berdasarkan harga rata-rata Lapangan
No Nama Desa
Harga (Rp)/m2 Luas Estimasi Biaya
Terendah Tertinggi Rata-rata (m2) Penggantian (Rp)
I Kecamatan Kosambi
1 Desa Dadap 5,000,000 7,000,000 6,000,000 114,754 688,524,376,200
2 Desa Selembaran Jati 2,500,000 3,500,000 3,000,000 225,984 677,951,508,000
3 Desa Kosambi Barat 4,000,000 6,000,000 5,000,000 72,007 360,033,030,500
4 Desa Kosambi Timur 3,000,000 4,500,000 3,750,000 267,929 1,004,733,610,875
5 Desa Cengklong 1,500,000 3,000,000 2,250,000 4,501 10,126,713,825
6 Desa Selembaran Jaya 1,500,000 3,000,000 2,250,000 22,591 50,828,961,150
II Kecamatan Mauk
1 Desa Ketapang 300,000 600,000 450,000 181,772 81,797,247,945
2 Desa Mauk Timur 300,000 500,000 400,000 118,524 47,409,636,520
3 Desa Sasak 200,000 400,000 300,000 37,673 11,301,849,030
4 Desa Gunungsari 400,000 600,000 500,000 255,402 127,700,845,950
5 Desa Tegalkunir Lor 200,000 400,000 300,000 126,776 38,032,709,910
6 Desa Margamulya 300,000 600,000 450,000 107,701 48,465,653,040
1 Desa Kramat 400,000 700,000 550,000 150,532 82,792,459,255
2 Desa Sukawali 400,000 700,000 550,000 127,130 69,921,561,820
3 Desa Surya Bahari 400,000 700,000 550,000 249,839 137,411,241,330
4 Desa Kohod 600,000 900,000 750,000 475,880 356,910,127,125
5 Desa Kalibaru 400,000 600,000 500,000 33,596 16,797,843,500
IV Kecamatan Rajeg

1 Desa Rancabango 200,000 400,000 300,000 172,737 51,821,015,580
2 Desa Sukamanah 200,000 350,000 275,000 181,737 49,977,594,535
3 Kelurahan Sukatani 200,000 350,000 275,000 296,820 81,625,490,925
1 Desa Sindangjaya 200,000 350,000 275,000 143,040 39,336,122,238
1 Desa Sukadiri 400,000 600,000 500,000 49,908 24,954,222,150
2 Desa Pekayon 400,000 600,000 500,000 104,059 52,029,473,550
1 Desa Tegal Angus 600,000 800,000 700,000 117,362 82,153,667,960
2 Desa Kampung Melayu Timur 600,000 800,000 700,000 28,407 19,884,723,040
3 Desa Lemo 1,000,000 2,500,000 1,750,000 316,495 553,865,614,575
4 Desa Muara 1,000,000 2,500,000 1,750,000 82,296 144,018,503,300
5 Desa Tanjung Pasir 700,000 1,000,000 850,000 314,866 267,636,260,565
6 Desa Tanjung Burung 900,000 1,500,000 1,200,000 89,112 106,934,720,520
7 Desa Pangkalan 900,000 1,500,000 1,200,000 135,463 162,555,351,480
8 Desa Kampung Besar 1,500,000 3,000,000 2,250,000 281,013 632,278,316,025
VIII
(Jakut)
1 Kelurahan Kamal Muara 8,000,000 12,000,000 10,000,000 198,866 1,988,658,296,000
Total 5,084,770 8,068,468,748,418
Sumber : Hasil Perhitungan 2018

3.5.2 Estimasi Kompensasi Bangunan
Sedangkan untuk estimasi jumlah biaya kompensasi yang akan diberikan untuk
penggantian bangunan yang terkena proyek privasi jalan bebas hambatan Kamal
– Teluknaga – Rajeg (Tol Kataraja) adalah sebesar Rp 658,752,707,636,-, seperti
yang disajikan dalam tabel di bawah ini :

Tabel 3.4
Estimasi Biaya Penggantian Bangunan Yang Terlewati
Jalan bebas hambatan Kamal – Teluknaga – Rajeg
No Nama Desa
Harga (Rp)/m2 Luas Estimasi Biaya
Terendah Tertinggi Rata-rata (m2) Penggantian (Rp)
I Kecamatan Kosambi
1 Desa Dadap 2,250,000 3,870,000 3,060,000 5,904 18,067,038,354
2 Desa Selembaran Jati 2,250,000 3,870,000 3,060,000 19,857 60,761,681,928
3 Desa Kosambi Barat 2,250,000 3,870,000 3,060,000 21,876 66,940,904,250
4 Desa Kosambi Timur 2,250,000 3,870,000 3,060,000 - -
5 Desa Cengklong 2,250,000 3,870,000 3,060,000 - -
6 Desa Selembaran Jaya 2,250,000 3,870,000 3,060,000 895 2,740,067,208
II Kecamatan Mauk
1 Desa Ketapang 2,250,000 3,870,000 3,060,000 3,501 10,712,278,476
2 Desa Mauk Timur 2,250,000 3,870,000 3,060,000 3,757 11,497,274,658
3 Desa Sasak 2,250,000 3,870,000 3,060,000 - -
4 Desa Gunungsari 2,250,000 3,870,000 3,060,000 355 1,087,695,666
5 Desa Tegalkunir Lor 2,250,000 3,870,000 3,060,000 - -
6 Desa Margamulya 2,250,000 3,870,000 3,060,000 - -
1 Desa Kramat 2,250,000 3,870,000 3,060,000 2,734 8,365,653,216
2 Desa Sukawali 2,250,000 3,870,000 3,060,000 14,126 43,226,341,830
3 Desa Surya Bahari 2,250,000 3,870,000 3,060,000 1,991 6,092,089,128
4 Desa Kohod 2,250,000 3,870,000 3,060,000 9,294 28,439,003,520
5 Desa Kalibaru 2,250,000 3,870,000 3,060,000 - -
IV Kecamatan Rajeg

1 Desa Rancabango 2,250,000 3,870,000 3,060,000 6,027 18,442,008,306
2 Desa Sukamanah 2,250,000 3,870,000 3,060,000 17,133 52,426,531,098
3 Kelurahan Sukatani 2,250,000 3,870,000 3,060,000 36,974 113,139,277,506
1 Desa Sindangjaya 2,250,000 3,870,000 3,060,000 13,698 41,915,571,246
1 Desa Sukadiri 2,250,000 3,870,000 3,060,000 174 533,184,192
2 Desa Pekayon 2,250,000 3,870,000 3,060,000 1,385 4,237,834,086
1 Desa Tegal Angus 2,250,000 3,870,000 3,060,000 246 752,450,634
2 Desa Kampung Melayu Timur 2,250,000 3,870,000 3,060,000 - -
3 Desa Lemo 2,250,000 3,870,000 3,060,000 21,180 64,811,292,660
4 Desa Muara 2,250,000 3,870,000 3,060,000 2,462 7,534,369,026
5 Desa Tanjung Pasir 2,250,000 3,870,000 3,060,000 13,562 41,501,143,818
6 Desa Tanjung Burung 2,250,000 3,870,000 3,060,000 16,258 49,748,716,530
7 Desa Pangkalan 2,250,000 3,870,000 3,060,000 - -
8 Desa Kampung Besar 2,250,000 3,870,000 3,060,000 - -
VIII
(Jakut)
1 Kelurahan Kamal Muara 2,500,000 12,000,000 7,250,000 797 5,780,300,300
Total 214,187 658,752,707,636
Sumber : Informasi harga dari wawancara dengan warga setempat

3.5.3 Estimasi Biaya Pengamanan Lahan
Untuk pengamanan lahan yang sudah di bebaskan maka perlu di pasang papan
pengamanan di sepanjang ruas jalan Kamal – Teluknaga - Rajeg yang akan di
bangun. Pemasangan di lakukan di setiap tempat yang strategis. Jika panjang
jalan tol Kataraja sekitar 40 km dan setiap 1 km dipasang papan pengamanan
atau papan patok maka diperlukan sekitar 40 papan pengamanan atau papan
patok. Jika harga pemasangan 1 buah papan pengamanan tersebut diasumsikan
sebesar Rp 1.000.000,- maka estimasi biaya pengaman sepanjang ruas tol yang
akan dibangun sebesar Rp 40.000.000,-
3.5.4 Estimasi Kebutuhan seluruh biaya Pembebasan
Jumlah seluruh biaya untuk pembebasan lahan untuk pembangunan jalan TOL
Kataraja diperkirakan sebesar Rp 8.727.261.455.054,- , seperti terinci di bawah
ini :
Tabel 3-5
Estimasi Biaya Pembebasan Lahan Privasi jalan bebas hambatan
Kamal – Teluknaga – Rajeg (Tol Kataraja)
No Keterangan Jumlah (Rp)
1 Kompensasi Lahan 8,068,468,748,418 ,-
2 Kompensasi Bangunan 658,752,707,636,-
3 Kompensasi Pengamanan Lahan 40.000.000,-
Total 8.727.261.455.054,-

Bab iii rencana larap tol_rev

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Bab iii rencana larap tol_rev

Similar to Bab iii rencana larap tol_rev (20)

More from Kotjo Negoro

More from Kotjo Negoro (10)

Recently uploaded

Recently uploaded (16)

Bab iii rencana larap tol_rev