Dokumen tersebut membahas beberapa metode penilaian investasi seperti Net Present Value (NPV), Payback Period (PBP), Profitability Index (PI), dan Internal Rate of Return (IRR). Metode-metode tersebut digunakan untuk menganalisis kelayakan suatu proyek investasi.

1. ANALISIS
KELAYAKAN
INVESTASI
Y. Rahmat Akbar, SE, M.Si
http://www.yrasemsi.blogspot.com

2. Investment Decision
Investasi yang dilakukan oleh perusahaan dapat
dibagi dalam 3 kelompok, yaitu:
 Jangka pendek (modal kerja) dibahas dalam
 Jangka menengah financing decision
 Jangka panjang
Keputusan investasi ini tidak hanya
investasi pada aset riil seperti
bangunan, alat kantor, kendaraan, dll,
tapi juga pada investasi finansial
seperti obligasi dan saham.

3. Konsep Dasar Investasi
Berdasarkan sifat proyek, investasi dapat dibagi:
 Mutually exclusive project (proyek saling
lepas), yaitu proyek yang memiliki fungsi yang
sama. Artinya jika perusahaan menerima salah
satu usulan proyek investasi, maka usulan
proyek investasi lainnya akan ditolak. Misal: ada
3 proyek: A,B, C; perusahaan memilih proyek B
maka proyek A dan C ditolak.
 Independent project (proyek bebas), yaitu
proyek yang memiliki fungsi yang berbeda.
Artinya usulan satu proyek investasi tidak
menghilangkan peluang proyek lainnya untuk
diterima

4. Metode
Penilaian
Investasi
 Average Rate of Return (Rata-rata tk.
Pengembalian)
 Payback Period (Periode Pengembalian =
PBP)
 Discounted Payback
 Net Present Value (Nilai Sekarang Bersih =
NPV)
 Internal Rate of Return (IRR)
 Modified Internal Rate of Return
 Profitability Index (Indeks Profitabilitas = PI)
 Adjusted Net Present Value

5. Analisis
Kelayakan
Investasi
dengan
Pendekatan
Net Present Value (NPV)
Payback Period (PBP)
Profitability Index (PI)
Internal Rate of Return (IRR)

6. Net Present Value (NPV) :
Nilai keuntungan bersih atau perolehan keuntungan yang
diperoleh di akhir pengerjaan suatu proyek/investasi.
Perhitungan NPV sering dipakai sebagai salah satu metode
kuantitatif dalam mengukur apakah suatu proyek dapat
dinyatakan feasible (layak) atau tidak.
 Jika NPV0 > NPV1 maka proyek tersebut dinyatakan tidak layak
untuk dikerjakan atau infeasible.
 Jika NPV0 < NPV1 maka proyek tersebut dinyatakan layak untuk
dikerjakan atau feasible, dan diperkirakan mampu memberi
keuntungan diakhir proyek.
 Jika NPV0 = NPV1 maka proyek tersebut dianggap tidak
memiliki kelayakan karena tidak memiliki keuntungan,
terutama jika dilihat dari konsep mutually exclusive (memilih
salah satu dan meniadakan yang lain).

7. NPV = Net Present Value
NCFt = aliran kas bersih yang diharapkan dari proyek tsb
pada periode t
A0 = investasi yang diasumsikan dikeluarkan pada awal
tahun
r = cost of capital (biaya modal)
t = periode waktu investasi/proyek
Rumus Perhitungan NPV
  0
1 1
A
r
NCF
NPV
n
t
t
t


 

8. NPV = Net Present Value
PV = Present Value
Arus kas = NCF
A0 = investasi yang diasumsikan dikeluarkan pada
awal tahun
r = biaya modal/bunga pinjaman (RRR)
t = periode waktu investasi/proyek
Rumus Perhitungan NPV
NPV = ∑ PVt – A0
NPV = (PV1 + PV2 + .... ) – A0
PV = (arus kas x discount factor)
Discount factor = 1 .
(1+r)t

9. Contoh Soal :
Manajer keuangan PT. Asia Utara sedang melakukan
analisa pada tiga usulan proyek/investasi yang bersifat
mutually exclusive. Kebutuhan dana untuk investasi
tersebut diperkirakan sebesar Rp.12.000,- dari masing-
masing investasi, dan biaya modal (cost of capital) yang
ditetapkan adalah 2%. Tentukan proyek/investasi yang
paling feasible dari data proyek (dalam rupiah) sbb:
Tahun Proyek/Investasi A Proyek/Investasi B Proyek/Investasi C
1 10.000 15.000 12.000
2 21.000 22.500 19.500

10. Jawab :
 NPV A = 10.000 + 21.000 - 12.000
(1+2%)1 (1+2%)2
= 9.803,9 + 20.184,5 – 12.000
= 17.988,4
 NPV B = 15.000 + 22.500 - 12.000
(1+2%)1 (1+2%)2
= 14.705,9 + 21.626,3 – 12.000
= 24.332,2
 NPV C = 12.000 + 19.500 - 12.000
(1+2%)1 (1+2%)2
= 11.764,7 + 18.742,8 – 12.000
= 18.507,2
Maka proyek yang paling layak (feasible) untuk dikerjakan adalah
proyek B. Dengan alasan NPV yang diperoleh jauh lebih besar
keuntungan akhirnya dibandingkan dengan proyek A dan C

11. Kelemahan Penggunaan NPV
 Perhitungan NPV hanya bersifat konstan dan dipergunakan
pada kondisi keuangan perusahaan stabil. Sehingga pada saat
keuangan perusahaan kurang stabil, maka akan menyulitkan
bahkan memungkinkan ditengah jalan proses pengerjaan
proyek akan tertunda.
 Kondisi internal dan eksternal perusahaan berada dalam
posisi actual return, atau sesuai dengan konsep keuntungan
perusahaan yang diinginkan. Jika tidak seperti itu maka
keakuratan hasil sulit tercapai.
 Jika data-data hitungan dipergunakan data masa
lalu, maka artinya rekomendasi tersebut dijadikan
sebagai prediksi dimasa yang akan datang, dimana
mungkin saja kondisi masa depan bisa berbeda
dengan analisis yang telah dilakukan pada saat ini.

12. Payback Period (PBP):
Metode yang mendasarkan pada jumlah tahun yang
diperlukan untuk mengembalikan investasi awal.
Metode ini mengukur kecepatan pengembalian dana
investasi, bukan mengukur profitabilitas.
 Suatu usulan proyek investasi akan DITERIMA (feasible) jika
PBP yang dihasilkan lebih cepat dari yang disyaratkan
 Sebaliknya, jika PBP yang dihasilkan lebih lama dari yang
disyaratkan, maka usulan tsb DITOLAK (infeasible)
 Jika usulan proyek investasi lebih dari satu, maka yang
DIPILIH adalah usulan proyek investasi yang menghasilkan
periode pengembalian paling cepat

13. n = thn terakhir dimana jumlah arus kas masih
belum bisa menutup investasi mula-mula
a = jumlah investasi mula-mula
b = jumlah kumulatif arus kas pada thn ke-n
c = jumlah arus kumulatif pada tahun ke-n+1
Rumus Perhitungan PBP
PBP jika arus kas per tahun jumlahnya berbeda:
thnx
bc
ba
nPBP 1



PBP jika arus kas per tahun jumlahnya sama:
thnx
kasarus
awalinvestasi
PBP 1
_
_


14. Aplikasi Payback Period
 Untuk arus kas yang jumlahnya sama setiap tahun
 Contoh: suatu perusahaan mempertimbangkan usulan
proyek investasi sebesar Rp. 450 juta, umurnya
diperkirakan 2 tahun tanpa nilai sisa, arus kas yang
dihasilkan per tahun selama umur proyek = Rp.150 juta
 Maka PBP =
thnxPBP
thnx
kasarus
awalinvestasi
PBP
31
150
450
1
_
_


 Syarat PBP perusahaan 2 thn, maka usulan proyek
investasi DITOLAK (infeasible) (3 thn > 2 thn)

15. Aplikasi Payback Period
 Untuk arus kas setiap tahun jumlahnya berbeda
 Contoh: PT. SAL suatu usulan proyek investasi nilai
Rp 600 juta, umur ekonomisnya diperkirakan 5 tahun.
Arus kas proyek tsb sbb:
Tahun Arus Kas (Rp) Arus Kas Kumulatif (Rp)
1 300.000.000 300.000.000
2 250.000.000 550.000.000
3 200.000.000 750.000.000
4 150.000.000 900.000.000
5 100.000.000 1.000.000.000

16.  Maka PBP:
 PBP 2,25 thn artinya jangka waktu yang
dibutuhkan untuk mengembalikan nilai investasi
Rp. 600jt adalah 2 thn 2,5 bulan
 Perusahaan menetapkan PBP 5 thn, maka
proyek ini DITERIMA (feasible) (2,25 thn < 5 thn)
thnPBP
thnxPBP
thnx
bc
ba
nPBP
25,2
1
550750
550600
2
1








17. Kelemahan Penggunaan PBP
 Tidak memperhatikan nilai waktu dari uang (time value
of money)
 Tidak memperhitungkan nilai sisa investasi
 Tidak memperhatikan arus kas setelah PBP tercapai
Contoh:
 Terdapat dua usulan proyek investasi A dan B, dengan
nilai yang sama = Rp. 500 juta, umur investasi yang
sama = 5 thn. Arus kas setiap proyek:

18.  Proyek B: investasi Rp. 500jt, umur 5 tahun
Tahun Arus Kas (Rp) Arus Kas Kumulatif (Rp)
1 100.000.000 100.000.000
2 150.000.000 250.000.000
3 250.000.000 500.000.000
4 275.000.000 775.000.000
5 300.000.000 1.075.000.000
 PBP proyek B: 3 thn
 Proyek A: investasi Rp. 500jt, umur 5 tahun
Tahun Arus Kas (Rp) Arus Kas Kumulatif (Rp)
1 250.000.000 250.000.000
2 250.000.000 500.000.000
3 75.000.000 575.000.000
4 50.000.000 625.000.000
5 25.000.000 650.000.000
 PBP proyek A: 2 thn

19. Dari 2 tabel perhitungan proyek A & B:
 PBP A < PBP B = 2 thn < 3 thn → PILIH PROYEK A
 Tapi jika arus kas setelah PBP tercapai
diperhitungkan, maka proyek A hanya
menghasilkan Rp. 125 juta, proyek B
menghasilkan Rp. 505 juta
 Inilah salah satu kelemahan metode PBP yaitu
TIDAK memperhatikan arus kas setelah periode
pengembalian (payback period = PBP) tercapai

20. Profitability Index (PI):
Metode yang mendasarkan pada perbandingan seluruh
nilai tunai (PV) dari arus kas masuk di masa datang
terhadap investasi awal.
PI = PV
I
PI = profitability index
PV = present value atau nilai dari kas masuk yang bersifat neto
I = Investasi atau nilai kas yang bersifat keluar
 Suatu usulan proyek investasi akan DITERIMA (feasible) jika PI
yang dihasilkan lebih besar dari 1 (satu)
 Sebaliknya, jika PI yang dihasilkan lebih kecil dari 1 (satu),
maka usulan tsb DITOLAK (infeasible)
 Jika usulan proyek investasi lebih dari satu, maka yang
DIPILIH adalah usulan proyek investasi yang menghasilkan
indeks profitabilitas paling besar

21. Contoh Soal :
Seorang pebisnis menganalisis kondisi usahanya, dimana
nilai kas netto yang dimiliki dalam 1 (satu) tahun adalah
Rp.85.500.000,-. Dari nilai kas yang dikeluarkan untuk
kebutuhan investasi adalah Rp.55.700.000,-. Maka
berdasarkan data ini hitunglah profitability index dan
tentukan kelayakannya.
PI = PV
I
= Rp.85.500.000
Rp.55.700.000
= 1,535
Maka bisnis tersebut layak (feasible)

22. Internal Rate Of Return (IRR):
Tingkat bunga yang dapat menjadikan NPV = 0.
Metode ini telah memperhitungkan time value of money,
sehingga arus kas yang diterima telah didiskontokan atas
dasar biaya modal/tingkat bunga (RRR).
 Suatu usulan proyek investasi akan DITERIMA (feasible) jika
IRR yang dihasilkan lebih besar dari RRR
 Sebaliknya, jika IRR yang dihasilkan lebih kecil dari RRR,
maka usulan tsb DITOLAK (infesible)
 Jika usulan proyek investasi lebih dari satu, maka yang
DIPILIH adalah usulan proyek investasi yang menghasilkan IRR
paling tinggi

23.  IRR dapat diperoleh dengan cara ‘trial and error’
(interpolasi) atau menggunakan tabel tingkat bunga
 Keterangan:
 IRR = Internal Rate of Return (yield)
 R1 = tingkat bunga pertama
 R2 = Tingkat bunga kedua
 PV = Present Value
Cari R1 dengan NPV bernilai negatif (-) dan
R2 dengan NPV bernilai positif (+)
Selisih R1 dengan R2 adalah +1 atau -1
 21
21
01
1 RRx
PVPV
PVPV
RIRR 









24. Aplikasi Internal Rate of Return (IRR)
PT. ASII sedang mempertimbangkan suatu usulan
proyek senilai Rp. 112.500.000, umurnya diestimasi
5 thn tanpa nilai sisa, diasumsikan biaya modal
sebesar 15%, dan arus kas yang dihasilkan (tabel
berikut), maka IRR dapat dihitung:
Tahun Arus Kas
1 45.000.000
2 37.500.000
3 30.000.000
4 22.500.000
5 15.000.000

25. Tahun Arus Kas Tk. Bunga (12%) PV
(1) (2) (3) (4) = (2) x (3)
1 45.000.000
2 37.500.000
3 30.000.000
4 22.500.000
5 15.000.000
Total PV
A0 112.500.000
NPV Total PV – Ao
Tahun Arus Kas Tk. Bunga (13%) PV
(1) (2) (3) (4) = (2) x (3)
1 45.000.000
2 37.500.000
3 30.000.000
4 22.500.000
5 15.000.000
Total PV
A0 112.500.000
NPV Total PV – Ao

26. Tahun Arus Kas Discount Factor (12%) / R2 PV
(1) (2) (3) (4) = (2) x (3)
1 45.000.000 0,8929 40.181.000
2 37.500.000 0,7972 29.895.000
3 30.000.000 0,7118 21.354.000
4 22.500.000 0,6355 14.299.000
5 15.000.000 0,5674 8.511.000
Total PV 114.240.000
A0 (112.500.000)
NPV +1.740.000
Tahun Arus Kas Discount Factor (13%) / R1 PV
(1) (2) (3) (4) = (2) x (3)
1 45.000.000 0,8850 39.825.000
2 37.500.000 0,7831 20.366.000
3 30.000.000 0,6931 20.793.000
4 22.500.000 0,6133 13.799.000
5 15.000.000 0,5428 8.142.000
Total PV 111.925.000
A0 (112.500.000)
NPV -575.000

27.  Perhitungan interpolasi berbasis 12%
Selisih Bunga Selisih PV Selisih PV dgn Ao
12% 114.240.000 114.240.000
13% 111.925.000 112.500.000
1% 2.315.000 1.740.000
 
 
 
RRRIRR
IRR
xIRR
xIRR
RRx
PVPV
PVPV
RIRR























%15%75,12
%75,0%12
%1
000.315.2
000.740.1
%12
%12%13
000.925.111000.240.114
000.500.112000.240.114
%12
21
21
01
1
Aplikasi Internal Rate of Return (IRR)

28.  Perhitungan interpolasi berbasis 13%
 
 
 
RRRIRR
IRR
xIRR
xIRR
RRx
PVPV
PVPV
RIRR





 

















%15%75,12
%)248,0(%13
%1
000.315.2
000.575
%13
%12%13
000.925.111000.240.114
000.500.112000.925.111
%13
21
21
01
1
Selisih Bunga Selisih PV Selisih PV dgn Ao
12% 114.240.000 111.925.000
13% 111.925.000 112.500.000
1% 2.315.000 -575.000
Aplikasi Internal Rate of Return (IRR)

29. Kesimpulan:
 Interpolasi menggunakan tingkat bunga 12% dan
13% menghasilkan tingkat pengembalian internal
(IRR) sama yaitu = 12,75%
 Berdasarkan kriteria IRR, proyek sebaiknya
DITOLAK (infeasible), karena IRR < RRR
(12,75% < 15%)

30. Terima Kasih
&
Pertanyaan?