Proyek adalah kegiatan – kegiatan yang dapat direncanakan dan dilaksanakan dalam satu bentuk kesatuan dengan mempergunakan sumber – sumber untuk mendapatkan keuntungan. Kegiatan – kegiatan tersebut dapat berbentuk investasi baru seperti pembangunan pabrik, pembuatan jalan raya atau kereta api, irigasi, bendungan, perkebunan, pembukaan hutan, dan sebagainya. Suatu proyek dapat diselenggarakan oleh instansi pemerintah, badan – badan swasta, atau orginasi – orginasi sosial maupun oleh perorangan Sumber - sumber yang digunakan dalam pelaksanaan proyek dapat berbentuk barang – barang modal, tanah, bahan - bahan setengah jadi, bahan – bahan mentah, tenaga kerja, dan waktu. Sumber – sumber tersebut sebagian, sebagian atau seluruhnya, dapat dianggap sebagai barang atau jasa konsumsi yang dikorbankan dari penggunaan masa sekarang untuk memperoleh benefit yang lebih besar di masa yang akan datang Benefit tersebut dapat berbentuk tingkat konsumsi yang lebih besar, penambahan kesempatan kerja, perbakan tingkat pendidikan atau kesehatan, dan perubahan / perbaikan suatu sistem atau struktur. Suatu proyek dapat dinyatakan berakhir bila sudah pasti atau diduga tidak memberikan benefit lagi. Kegiatan – kegiatan yang dilaksanakan dalam satu bentuk kesatuan berarti bahwa baik sumber – sumber yang dipergunakan dalam satu proyek maupun hasil – hasil proyek tersebut dapat dipisahkan dari sumber – sumber yang dipergunakan dalam satu proyek maupun hasil – hasil proyek tersebut dapat dipisahkan dari sumber – sumber yang dipergunakan oleh dan hasil – hasil dari kegiatan yang lain. Kegiatan yang dapat direncanakan berarti bahwa : Baik biaya maupun hasil – hasil pokok dari proyek dapat dihitung atau diperkirakan; dan Kegiatan – kegiatan dapat disusun sedemikian rupa sehingga dengan penggunnan sumber–sumber yang terbatas dapat diperoleh benefit yang sebesar mungkin.

1. Konsep Dasar Analisis Finansial
JURUSAN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER SURABAYA
2014
Oleh :
Amiroh (3612100004)
Rizqia Mintarsih (3612100010)
Dinar Fitriasari (3612100016)
Amelia Puspasari (3612100019)
Hera Windy W (3612100023)
MK Pembiayaan Pembangunan

2. Analisis Dasar Finansial
i
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur atas kehadirat Allah SWT karena berkat limpahan rahmat dan
karunia-Nya-lah penulis dapat menyelesaikan makalah atau paper yang berjudul “Konsep
Dasar Analisis’’ dengan tepat waktu.
Makalah ini adalah bagian dari rangkaian dalam rangka memenuhi tugas mata
kuliah Pembiayaan Pembangunan sebagai dasar ilmu perencanaan pembangunan.
Selain itu, makalah ini bertujuan untuk mengetahui sejauh mana pemahaman penulis
terhadap materi kuliah yang telah diberikan
Ucapan terima kasih penulis tujukan kepada semua pihak yang telah
berpartisipasi dan berkontribusi aktif dalam penyelesaian makalah ini dari awal hingga
selesai. Ucapan terima kasih yang sangat besar kami tujukan kepada dosen pembimbing
Mata Kuliah Pembiayaan Pembangunan yang telah meluangkan waktu beliau guna
membimbing penulis dalam menyusun makalah ini.
Kesempurnaan hanyalah milik sang Maha Kuasa Allah SWT, maka dari itu sangat
kami butuhkan kritik dan saran demi kesempurnaan makalah ini agar lebih baik dan
bermanfaat kedepannya serta dapat dijadikan suatu referensi dalam mengatasi polemik
permasalahan pembiayaan pembangunan.
Surabaya, November 2014
Penyusun

3. Analisis Dasar Finansial
ii
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR ............................................................................................................i
DAFTAR ISI ......................................................................................................................... ii
BAB I PENDAHULUAN......................................................................................................1
1.1. Latar Belakang........................................................................................................1
1.2. Tujuan Penulisan.....................................................................................................1
1.3. Sistematika Penulisan .............................................................................................2
BAB II PEMBAHASAN .......................................................................................................2
2.1. Penyusunan Perkiraan Finansial .............................................................................6
2.1.1. Perhitungan Rugi Laba ....................................................................................7
2.1.2. Neraca..............................................................................................................9
2.1.3. Penyusunan Arus Benefit dan Biaya ...............................................................9
2.2. Social Opportunity Cost of Capital dan Discounting Dalam Analisis Benefit Cost
9
2.2.1. Patokan Lokasi Sumber Daya..........................................................................9
2.2.2. Time value of money dan social opportunity cost faktor produksi ...............10
2.2.3. Bunga dan Rate of return atas Investasi ........................................................10
2.2.4. Pola-pola Pengembalian/pemberikan Benefit Investasi ................................10
2.2.5. Nilai sekarang dan Nilai masa depan (Present dan Future Value) atas benefit
11
2.3. Penggunaan Kriteria Investasi dalam Pemilihan Alternatif Investasi...................11
2.3.1. Keuntungan dan Kelemahan Kriteria NPV dalam Pengurutan Peluang-
peluang Investasi .........................................................................................................11
2.3.2. Perbandingan Net B/C dengan NPV sebagai Kriteria Investasi ....................12
2.3.3. Perbandingan IRR dengan NPV dan Net B/C ...............................................13
2.4. Kriteria Investasi...................................................................................................15
2.4.1. Net Present Value (NPV) dari arus benefit dan biaya ...................................16
2.4.2. Internal Rate Of Return (IRR) .......................................................................16
2.4.3. Net Benefit-Cost Ratio (Net B/C)..................................................................17
2.4.4. Gross Benefit-Cost Ratio (Gross B/C) ..........................................................17
2.4.5. Profitability Ratio (PV’/K) ............................................................................18
BAB III PENUTUP .............................................................................................................18
3.1. Kesimpulan ...........................................................................................................18
DAFTAR PUSTAKA..........................................................................................................18

4. Analisis Dasar Finansial
1
BAB I PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Proyek adalah kegiatan – kegiatan yang dapat direncanakan dan dilaksanakan
dalam satu bentuk kesatuan dengan mempergunakan sumber – sumber untuk
mendapatkan keuntungan. Kegiatan – kegiatan tersebut dapat berbentuk investasi baru
seperti pembangunan pabrik, pembuatan jalan raya atau kereta api, irigasi, bendungan,
perkebunan, pembukaan hutan, dan sebagainya. Suatu proyek dapat diselenggarakan
oleh instansi pemerintah, badan – badan swasta, atau orginasi – orginasi sosial maupun
oleh perorangan
Sumber - sumber yang digunakan dalam pelaksanaan proyek dapat berbentuk
barang – barang modal, tanah, bahan - bahan setengah jadi, bahan – bahan mentah,
tenaga kerja, dan waktu. Sumber – sumber tersebut sebagian, sebagian atau seluruhnya,
dapat dianggap sebagai barang atau jasa konsumsi yang dikorbankan dari penggunaan
masa sekarang untuk memperoleh benefit yang lebih besar di masa yang akan datang
Benefit tersebut dapat berbentuk tingkat konsumsi yang lebih besar, penambahan
kesempatan kerja, perbakan tingkat pendidikan atau kesehatan, dan perubahan /
perbaikan suatu sistem atau struktur. Suatu proyek dapat dinyatakan berakhir bila sudah
pasti atau diduga tidak memberikan benefit lagi.
Kegiatan – kegiatan yang dilaksanakan dalam satu bentuk kesatuan berarti bahwa
baik sumber – sumber yang dipergunakan dalam satu proyek maupun hasil – hasil proyek
tersebut dapat dipisahkan dari sumber – sumber yang dipergunakan dalam satu proyek
maupun hasil – hasil proyek tersebut dapat dipisahkan dari sumber – sumber yang
dipergunakan oleh dan hasil – hasil dari kegiatan yang lain.
Kegiatan yang dapat direncanakan berarti bahwa :
 Baik biaya maupun hasil – hasil pokok dari proyek dapat dihitung atau
diperkirakan; dan
 Kegiatan – kegiatan dapat disusun sedemikian rupa sehingga dengan
penggunnan sumber–sumber yang terbatas dapat diperoleh benefit yang sebesar
mungkin.
1.2. Tujuan Penulisan
Tujuan penulisan makalah yang berjudul “Konsep Dasar Analisis Finansial” adalah
untuk memahami konsep dasar analisis finansial dalam melakukan pembiayaan
pembangunan.

5. Analisis Dasar Finansial
2
1.3. Sistematika Penulisan
Penulisan makalah yang berjudul “Konsep Dasar Analisis Finansial” ini memiliki
sistematika penulisan sebagai berikut :
BAB I merupakan bab pendahuluan yang berisi tentang latar belakang dari
makalah ini, tujuan penulisan dari makalah ini, serta sistematika penulisan dari makalah
ini.
BAB II merupakan bab review literatur. Pada bab ini membahas tentang review
literatur yang digunakan dalam makalah ini.
BAB III merupakan bab penutup. Pada bab ini berisi tentang kesimpulan, dan
saran.
BAB II PEMBAHASAN
Gambar 1. Siklus Proyek
Dari bagan diatas, dapat dilihat bahwa siklus suatu proyek dimulai dengan adanya
suatu gagasan pengusulan yang umumnya bersumber dari :
1. Para pemimpin masyarakat setempat
2. Para tenaga teknis
3. Para perintis pembangunan, seperti bank pembangunan, dan
4. Usulan program – program yang telah ada
Terhadap gagasan proyek yang muncul tersebut, perlu diteliti terlebih dahulu apa
yang menjadi motivasinya. Motivasi gagasan pengusulan suatu proyek biasanya dapat
dibagi dalam dua kelompok, yaitu :
Identifikasi
I
Formulasi
(Persiapan)
II
Analisis
(Appraisal)
Implement
asi
(Supervisi)
IV
Operasi V
EvaluasiIV

6. Analisis Dasar Finansial
3
 Gagasan yang motivasinya untuk mendapatkan keuntungan dari suatu invesasi
bagi si investor, dan
 Gagasan yang motivasinya untuk manfaat atau kegunaan bagi masyarakat banya
seperti tersedianya lapangan kerja, perbaikan kesehatan, dan peningkatan
kecerdasan.
Apapun, motivasinya, setiap proyek pasti melalui enam tahapan sebagaimana
dapat dilihat dari siklus di atas.
Tahap pertama dalam pelaksanaan proyek adalah dilakukan identifikasi, dilakukan
untuk menentukan calon – calon proyek yang perlu dipertimbangkan untuk dilaksanakan.
Dilihat apakah proyek tersebut masuk sektor yang diprioritaskan, apakah
menguntungkan, dan apakah ada bantuan dari pemerintah atau tidak.
Selanjutnya, tahap formulasi, yaitu mengadakan persiapan dengan melakukan
prastudi kelayakan dengan meneliti sejauh mana calon – calon proyek tersebut dapat
dilaksanakan menurut aspek – aspek teknis, institusional, sosial, dan eksternalitas.
Studi kelayakan proyek yang ideal akan berisi laporan perihal :
a. Ringkasan proyek
b. Studi teknis
c. Studi pemasaran
d. Studi manajemen / orginasasi
e. Studi finansial
f. Studi sosial ekonomi
Tahap ketiga, adalah analisis untuk mengadakan evaluasi terhadap laporan –
laporan studi kelayakan yang ada. Studi yang ada dianalisis untuk memilih yang terbaik
diantara berbagai alternative proyek yang ada, berdasarakan suatu ukuran tertentu.
Selanjutnya, yaitu tahap pelaksanaan proyek atau biasa disebut implementasi.
Dalam tahap ini, tanggung jawab utama dari para perencana serta penilaian proyek
adalah mengadakan pengawasan terhadap pelaksanaan pembangunan fisik proyek agar
sesuai dengan final design – nya
Tahap kelima adalah operasi proyek. Pada tahap ini, perlu dipertimbangkan
metode – metode pembuatan laporan atas pelaksanaan operasinya. Laporan – laporan
tersebut diperlukan untuk tahap selanjutnya.
Tahap terakhir, adalah evaluasi hasil. Evaluasi dilakukan untuk mengevaluasi atas
hasil – hasil pelaksanaan serta operasi proyek, berdasarkan laporan – laporan yang
masuk pada tahap – tahap sebelumnya. Di sini diperbandingkan antara apa yang
direncanakan dan hasil yang dicapai. Hasil evaluasi ini diperlakukan untuk mengadakan
perbaikan bagi proyek – proyek berikutnya atau untuk mengembangkan gagasan baru
dalam memilih proyek – proyek baru

7. Analisis Dasar Finansial
4
Perlu dibedakan antara tahap evaluasi ex post, yaitu setelah dan perihal
pelaksanaan serta operasi proyek, dengan analisis, evaluasi atau appraisal ex ante, yang
menyangkut keputusan tentang diterima tidaknya suatu proyek untuk dilaksanakan
nantinya.
Unsur – unsur kritis dalam formulasi proyek
Setelah dilakukan kajian mengenai calon – calon proyek, diadakan studi formulasi
atau persiapan untuk melihat sejauh mana calon proyek dapat dilaksanakan, dan sejauh
mana rintangan yang ada dapat menghambat pelaksanaan proyek tersebut. Studi yang
harus ada antara lain :
a. Aspek teknis.
Aspek teknis menyangkut masalah penyediaan sumber – sumber dan pemasaran
hasil – hasil produksi. Baik mengenai lokasi, prasarana dan sarana, aksesibilitasnya,
ketersediaan bahan – bahan mentah maupun bahan – bahan setengah jadi, dan sistem
pengangkutan yang ada.
b. Aspek institusional
Aspek ini menyangkut masalah – masalah oganisasi pemerintah dan masyarakat.
Misal, sejauh mana aparat pemerintah dan peraturan – peraturan yang ada dapat
memberikan kemudahan atau halangan dalam pelaksanaan proyek nantinya. Berlaku
seperti dalam pemberian izin hak guna tanah, izin bangunan, izin usaha, izin penggunaan
tenaga kerja (tenaga kerja asing, wanita, jam malam hari), syarat – syarat perkreditan,
faktor keamanan di tempat usaha dan pengiriman barang – barang, dan sebagainya
c. Aspek sosial
Pendirian proyek dapat mempunyai tujuan – tujuan sosial yang bersifat khusus.
Misalnya, dalam hal penyediaan kesempatan kerja dan akibat pemerataan pendapatan.
Proyek yang memberikan tambahan pendapatan bagi segolongan orang – orang miskin
dapat dianggap lebih bermanfaat daripada proyek yang memberikan tambahan
pendapatan yang sama besarnya bagi segolongan orang – orang yang sudah kaya
d. Eksternalitas
Salah satu contoh dari aspek ini adalah mengenai proyek pembukaan jalan raya.
Proyek pembukaan jalan raya di muka suatu pabrik merupakan keuntungan tidak
langsung bagi pemilik pabrik tersebut. Sebaliknya, bagi seorang penghuni rumah, proyek
pembukaan jalan raya di depan rumah itu dapat merupakan kerugian tidak langsung
karena mengakibatkan suara rebut, polusi, dan menganggu keselamatan anak – anak
Tujuan serta kriteria analisis proyek

8. Analisis Dasar Finansial
5
Ada dua macam hal yang sering terjadi dalam pelaksanaan proyek, antara lain :
 Sumber – sumber bersifat langka
 Kegiatan – kegiatan yang berbeda atau kegiatan – kegiatan yang sama dalam
lingkungan yang berbeda dapat pula memberikan hasil – hasil yang berbeda.
Dari berbagai peluang investasi yang terbuka dengan tingkat keuntungan atau
kemanfaatan yang berbeda, baik pengusaha swasta maupun instansi pemerintah akan
memilih proyek yang memberikan keuntungan atau kemanfaatan yang paling besar dari
sudut pandangnya. Sehingga tujuan analisis proyek adalah untuk :
a. Mengetahui tingkat keuntunan yang dapat dicapai melalui investasi dalam suatu
proyek
b. Sejalan dengan menghindari pemborosan sumber – sumber, yaitu dengan
menghindari pelaksanaan proyek yang tidak menguntungkan
c. Mengadakan penilaian terhadap peluang investasi yang ada sehingga kita dapat
memilih alternative proyek yang paling menguntungkan, dan
d. Sejalan dengan menentukan prioritas investasi.
Analisis privat dan analisis ekonomi atau sosial
Pada dasarnya, perhitungan dalam analisis privat dan analisis ekonomi berbeda
menurut lima hal, yaitu :
a. Harga
Dalam analisis privat, kita menggunakan harga – harga pasar baik untuk sumber –
sumber yang dipergunakan dalam produksi maupun untuk hasil – hasil produksi dari
proyek, sedangkan dalam analisis ekonomi, kita menggunakan shadow prices atau
accounting prices.
b. Pajak
Dalam analisis privat, pajak adalah biaya yang dibayarkan kepada instansi
pemerintah. Dengan kata lain, pajak harus dikurangkan dari benefit. Sebaliknya, dalam
analisis ekonomi, pajak merupakan transfer, yaitu bagian dari benefit proyek yang
diserahkan kepada pemerintah, jadi tidak dikurangi benefit
c. Subsidi
Subsidi adalah transfer yang perhitungannya merupakan kebalikan dari pajak.
Dalam analisis privat, penerimaan subsidi berarti pengurangan biaya yang harus
ditanggung oleh si pemilik proyek. Oleh sebab itu, subsidi mengurangi biaya. Dalam
analisis ekonomi, subsidi dianggap sebagai sumber – sumber yang dialihkan dari
masyarakat untuk digunakan dalam proyek.
d. Biaya investasi dan pelunasan pinjaman

9. Analisis Dasar Finansial
6
Dalam analisis privat, yang tergolong biaya investasi pada tahap permulaan
proyek hanyalah yang dibiayai dengan modal saham si penanam modal sendiri.
Sedangkan dalam analisis ekonomi, dengan satu pengecualian, seluruh biaya investasi,
apaka dibiaya dengan modal yang dihimpun dari dalam ataupun luar negeri, dengan
modal saham atau pinjaman, dianggap sebagai biaya proyek pada saat dikeluarkannya.
e. Bunga
Seperti halnya pelunasan pinjaman tadi, dalam analisis privat, bunga atas
pinjaman, dari dalam atau luar negeri, merupakan biaya proyek. Bunga atas modal
sendiri , atau dengan kata lain, modal bukan pinjaman yang ditanamkan dalam proyek,
dianggap sebagai bagian dari benefit yang diterima si penanam modal atas investasi
modal tersebut. Sedangkan dalam analisis ekonomi, biaya yang dihitung adalah biaya
investasi pada waktu investasi itu dilaksanakan. biaya yang dihitung adalah biaya
investasi pada waktu investasi itu dilaksanakan. Pembayaran bunga dari pendapatan
yang timbul, karena adanya kegiatan operasi hanyalah merupakan transfer payment dari
satu pihak ke pihak yang lain
Benefit dan biaya proyek
Dalam rangka perhitungan benefit dan biaya, maka dalam analisis privat
dipergunakan harga – harga pasar, sedangkan dalam analisis ekonomi, dipergunakan
shadow prices. Sebagai patokan dalam analisis ekonomi, ialah bahwa apa sajayang
secara langsung atau tidak langsung menambah konsumsi barang – barang atau jasa –
jasa sehubungan dengan proyek, kita golongan sebagai benefit proyek. Sebaliknya, apa
saja yang mengurangi persediaan barang – barang atau jasa – jasa konsumsi baik
secara langsung maupun tidak langsung sehubungan dengan proyek, kita golongkan
sebagai proyek. Produk maupun jasa merupakan contoh yang disebut sebagai goods
oleh para ekonom, dan jika jumlah barang bertambah berarti kemakmuran seseorang pun
meningkat. Pengurangan penggunaan input sama artinya dengan adanya peningkatan
konsumsi apabila sumber – sumber tersebut dapat dipergunakan untuk keperluan
lainnya.
2.1. Penyusunan Perkiraan Finansial
Analisis finansial dalam kerangka evaluasi proyek lebih bersifat analisis tentang
arus dana. Dana investasi bagi suatu perusahaan akan bersumber dari perusahaan itu
sendiri yang berupa dana penyusutan dan laba yang ditahan, dan dari luar perusahaan
yang dapat berupa kredit bank, penjualan saham, penjualan obligasi, dan sebagainya.
Sebagai alat untuk mempelajari arus dana, kita mengenal dua jenis perkiraan, yaitu
perhitungan rugi-laba dan neraca. Selain itu masih ada beberapa perkiraan lain, yaitu

10. Analisis Dasar Finansial
7
perkiraan sumber dan penggunaan dana yang didasarkan pada hasil analisis arus dana
dari kedua perkiraan tersebut di atas.
2.1.1. Perhitungan Rugi Laba
Perhitungan arus dana usaha sebagai hasil investasi dilakukan melalui analisis
perkiraan perhitungan rugi-laba. Dalam perhitungan rugi-laba tergambar semua
penerimaan dan pengeluaran perusahaan selama jangka waktu tertentu yang biasanya
satu tahun. Baik yang berhubungan dengan produksi/kegiatan pokok perusahaan
maupun yang tidak, seperti penerimaan/pengeluaran bunga dan lain sebagainya.
Gambar berikut ini merupakan ilustrasi suatu pola dasar “Perhitungan Rugi-Laba”. Dari
gambar tersebut terlihat bahwa penerimaan yang diperoleh perusahaan akan terbagi
dalam.
a. Pajak penjualan yang mengalir langsung ke pemerintah
b. Penyusutan sebagai kompensasi biaya alat-alat produsi yang mengalir kembali ke
dalam perusahaan sebagian dana untuk penggantian alat-alat produksi atau
pelunasan utang.
c. Biaya eksploitasi dan pemeliharaan (sering disingkat menjadi E & P), termasuk
penyusutan. Biaya E & P lain, kecuali penyusutan, mengalir keluar perusahaan
berupa pembayaran upah kerja, bahan-bahan baku dan penolong, sewa fasilitas
atau peralatan, dll.
d. Bunga modal, yang akan mengalir keluar perusahaan kepada sumber kredit.
e. Pajak perseroan, yang akan mengalir keluar perusahaan kepada pemerintah,
yang dari segi perusahaan dianggap sejenis dengan pengeuaran dan biaya
lainnya.
f. Laba setelah pajak.
Penyusutan dan laba setelah pajak merupakan dana perusahaan yang berasal
dari sumber intern dan dikenal sebagai arus usaha hasil investasi (cashflow from
investment). Laba yang ditahan adalah sisa laba setelah pembayaran deviden, yang
ditanam kembali di dalam perusahaan untuk menambah modal.

11. Analisis Dasar Finansial
8
Gambar 2. Pola dasar perhitungan rugi-laba
Untuk tabel berikut ini memperlihatkan contoh sederhana perhitungan rugi-laba.
Berdasarkan data dalam tabel, kita dapat menghitung arus dana usaha (cashflow)
sebagai jumlah dari laba setelah pajak dan penyusutan, yaitu 220 + 60 = Rp. 280 juta.

12. Analisis Dasar Finansial
9
2.1.2. Neraca
Perhitungan sumber dan penggunaan dana dilakukan melalui analisis perubahan
dana pada neraca suatu perusahaan. Neraca menunjukkan posisi kekayaan perusahaan
pada suatu waktu tertentu; biasanya pada awal atau akhir tahun buku. Di sebelah debit
tercermin nilai aktiva dan di sebelah kredit tercermin nilai pasiva.
Pada umumnya, aktiva merupakan sumber daya ekonomis yang dimiliki oleh
perusahaan. Aktiva dapat berbentuk fisik seperti gedung, peralatan produksi, dan barang
dagangan, dan dapat merupakan hak atau klaim berharga seperti surat berharga dan
piutang usaha. Pasiva terdiri dari utang perusahaan kepada para kreditur, swasta
maupun pemerintah, dan ekuitas (modal) pemegang saham adalah sama dengan
keseluruhan nilai kekayaan perusahaan. Perubahan nilai kekayaan perusahaan pada
neraca, yang terjadi dari tahun ke tahun, mencerminkan perubahan sumber dan
penggunaan dana.
Perubahan yang terjadi pada aktiva dan pasiva mencerminkan masuk-keluar
dana. Pertambahan kewajiban dan utang, serta pertambahan pada modal dan cadangan
mencerminkan arus masuk dana. Pertambahan pada aktiva mencerminkan arus keluar
dana, sedangkan sebaliknya pengurangan pada kewajiban –kewajiban dan utang pun
mencerminkan arus keluar dana.
2.1.3. Penyusunan Arus Benefit dan Biaya
Dalam bagian ini akan diberikan ilustrasi tentang cara menghitung arus benefit
dan biaya sebuah proyek investasi di bidang industri (Proyek A) melalui penyusunan
perkiraan finansial. Data pokok yang diasumsikan/diramalkan dalam perencanaan proyek
adalah sebagai berikut.
 Instansi pelaksana
 Umur ekonomis proyek
 Jumlah investasi tetap
 Sumber-sumber pembiayaan (modal saham, modal pinjaman, jumlah
pembiayaan, dividen)
2.2. Social Opportunity Cost of Capital dan Discounting Dalam
Analisis Benefit Cost
2.2.1. Patokan Lokasi Sumber Daya
Inti evaluasi proyek di sektor pemerintahan adalah untuk menentukan
penggunaan sumber daya masyarakat yang akan dimaksimumkan kesejahteraan
nasional. Dalam pengembangannya, alokasi pembangunan ini memerlukan patokan
sebagai dasar penilaian.

13. Analisis Dasar Finansial
10
2.2.2. Time value of money dan social opportunity cost faktor produksi
Patokan dalam hal ini adalah membandingkan pengeluaran sumber-sumber yang
terjadi pada waktu sekarang atau selama tahun-tahun permulaan proyek, dengan benefit
yang baru akan diperoleh setelah melewati periode tertentu sampai dengan akhir umur
proyek. Yang menjadi alat utama dari tugas ini adalah gagasan social opportunity cost
adalah benefit yang dikorbankan karena sumber yang ada utama produksi.
2.2.3. Bunga dan Rate of return atas Investasi
Pengertian tentang tingkat rendemen (rate of return) adalah tingkat rendemen
tahunan, nilai penerimaan tersebut disesuaikan untuk mengukur rate of return yang
sebenarnya. Investasi memberikan rendemen tiap tahun dengan tingkat persentase
tertentu. Tatapi bentuk rendemen tidak selalu diwujudkan dalan bentuk penerimaan tiap
tahun yang langsung diperoleh penanam modal. Maka, jumlah yang tidak dibayarkan itu
secara otomatis ditanamkan dalam rate of return yang sama.
Contoh kasus misalnya rate of return tetap sebesar 15% modalnya Rp 1.000.000,
sedangdan rendemen tahun pertama Rp 150.000,- ditanamkan kembali. Maka rendemen
tahun kedua bersifat langsung dibayarkan ke penanam modal adalah 15% dari rendemen
tahun pertama (Rp 150.000,-). Jadi
Rumus :
Bt = Rate of return (%) x Modalnya (i)
B1=15% X Rp 1.000.000 = Rp 150.000
B2= 15% X (Rp 1.000.000 + Rp 150.000) = Rp 172.500
2.2.4. Pola-pola Pengembalian/pemberikan Benefit Investasi
Perhitungan rate of return didasarkan asumsi bahwa jumlah penerimaan tiap
tahun dialokasikan terlebih dahulu sebagai redemen atas nilai investasi (termasuk
redemen yang ditanamkan kembali). Perhitungan rate of return didasarkan atas asumsi
implisit bahwa jumlah penerimaan tiap tahun dialokasikan lebih dahulu sebagai
pembayaran rendemen atas nilai investasi (termasuk rendemen yang ditanamkan
kembali). Jika rete of return melebihi tingkat rendemen maka kelebihan itu dianggap
sebagai pengembalian modal investasi.
Berdasarkan assumsi tersebut,arus penerimaan sehubungan dengan suatu
proyek investasi dibagi menjadi 2 unsur, yaitu pembayaran redemen dan pengembalian
modal. Proyek investasi tersebut pola penerimaan benefitnya berbeda-beda. Ada 5 unsur
penerimaan arus benefit itu terdiri-dari :
1. Arus penerimaan rendemen yang sama tiap tahun tanpa penanaman kembali
2. Hanya satu kali penerimaan pada akhir umur proyek yang mencakup
pengembalian investasi dan seluruh rendemen

14. Analisis Dasar Finansial
11
3. Arus penerimaan yang sama besarnya tiap tahun (termasuk tahun ke-4, yang
mencakup pengembalian modal investasi dan pembayaran rendemen)
4. Arus penerimaan yang makin lama makin menurun, dan terdiri-dri pengembalian
modal investasi yang besarnya sama tiap tahun ditambah dengan rendeman
bagian investasi yang masih belum dikembalikan
5. Arus penerimaan benefit yang bervariasi secara acak sampai akhir umur proyek,
dengan ketentuan bahwa hanya penerimaan terakhirlah yang meliputi
pengembalian seluruh nilai investasi yang berlaku (termasuk rendemen yang
ditanamkan kembali).
Dalam rangka mempratekkan proyek evaluasi yang menunjukkan pola
pengeluaran atau penerimaan biasanya pertama dalam tahun-tahun permulaan biasanya
terjadi pengeluaran biaya dalam bentuk investasi modal dan belum ada penerrimaan
benefit. Kedua, tahun-tahun berikutnya jumlah benefit yang diterima dalam satu tahun
belum cukup untuk menutupi jumlah pengeluaran pada tahun yang sama. Ketiga, dalam
tahun-tahun terakhir , jumlah penerimaan benefit lebih besar daripada pengeluaran.
Benefit netto tiap tahun adalah selisih antara penerimaan dan pengeluaran.
2.2.5. Nilai sekarang dan Nilai masa depan (Present dan Future Value) atas
benefit
Rumus: :
PVB = Bt : (1+i)t
Keterangan :
PV = Jumlah yang harus ditanamkan pada saat sekarang (akhr tahun ke-nol) supaya
dapat emperoleh nilai Bt pada akhir tahun t apabila asumsi (i) investasi senilai PV
memberikan rate of return sebesar i (ii) rendemen tiap tahunnya secara otomatis
ditanamkan kembali dan memberikan rendemen i sampai tahun t.
2.3. Penggunaan Kriteria Investasi dalam Pemilihan Alternatif
Investasi
2.3.1. Keuntungan dan Kelemahan Kriteria NPV dalam Pengurutan Peluang-
peluang Investasi
Pada hakikatnya, melalui penilain sebuah pembangunan/proyek, dapat menarik
dua jenis kesimpulan. Pertama, melalui evaluasi proyek kita dapat mengetahui apakah
benefit netto lebih besar atau lebih kecil daripada benefit netto suatu peluang investasi
marjinal. Jika suatu proyek menghasilkan benefit netto yang lebih besar daripada benefit
netto proyek marjinal, pelaksanaanya dapat disetujui; jika lebih kecil, pelaksanaannya

15. Analisis Dasar Finansial
12
seharusnya ditolak. Jenis kesimpulan ini mendasari keputusan go/no-go (lanjut/tolak
proyek). Kedua, melalui proyek kita dapat menentuka urutan proyek dalam rangka
serangkaian peluang investasi yang lebih baik daripada proyek marjinal sedemikian rupa
sehingga proyek yang akan menghasilkan benefit yang lebih besar terletak pada urutan
yang paling atas.Dalam rangka mencari ukuran menyeluruh sebagai dasar
penerimaan/penolakan atau pengurutan suatu proyek, telah dikembangkan berbagai cara
yang dinamakan investment criteria atau criteria investasi.
Kemungkinan investasi di dalam urutan yang sama. Tetapi, ada kalanya urutan
berbagai kemungkinan itu berbeda menurut jenis criteria yang dipakai. Tidak satupun
criteria yang diterima secara universal sebagai yang paling bermanfaat dalam setiap
keadaan.Ketiga criteria pertama, yaitu NPV, IRR, dan Net B/C, lebih umum dipakai dan
dapat dipertanggungjawabka untuk penggunaan-penggunaan tertentu. Masng-masing
criteria ini mempunyai kebaikan dan kelemahan. Oleh karena itu, si penilai proyek harus
memutuskan, mana criteria yang paling tepat dalam setiap keadaan. Sedangkan untuk
Gross B/C didasarkan atas salah pengertian tentang sifat dasar biaya, sehingga dapat
menyebabkan kekeliruan dalam penyusunan urutan peluang investasi.
Berikut ini kelima investment criteria yang paling terkenal: ketiga kriteria pertama
dapat dipertanggungjawabkan untuk penggunaan-penggunaan tertentu, sedangkan yang
kedua terakhir terkena kritik dari segi teoritis.
1. Net present value dari pada arus benefit dan biaya (NPv)
2. Internal Rate of Return (IRR)
3. Net benefit – Cost Ratio(Net B/C)
4. Gross benefit – Cost Ratio (Gross B/C)
5. Profitability Ratio (PR)
2.3.2. Perbandingan Net B/C dengan NPV sebagai Kriteria Investasi
1. NPV (Net Present Value)
Net Present Value (NPV) sering diterjemahkan sebagai nilai bersih sekarang. NPV
dari suatu proyek atau gagasan usaha merupakan nilai sekarang (present value) dari
selisih antara benefit (manfaat) dengan cost (biaya) pada discount rate terentu. NPV
merupakan kelebihan benefit (manfaat) dibandingkan dengan cost/biaya NPV merupakan
manfaat yang diperoleh pada suatu masa proyek yang diukur pada tingkat suku bunga
tertentu. Dalam perhitungan NPV ini perlu kiranya ditentukan dengan tingkat suku bunga
saat ini yang relevan. Selain itu, NPV juga dapat diartikan sebagai nilai saat ini dari suatu
cash flow yang diperoleh dari suatu investasi yang dilakukan.

16. Analisis Dasar Finansial
13
Merupakan manfaat bersih tambahan (nilai kini bersih) yang diterima proyek
selama umur proyek pada tingkat discountfactor tertentu.
NPV merupakan selisih antara present value benefit dengan present value cost
Indikator :
NPV > 0 (nol) → usaha/proyek layak (feasible) untuk dilaksanakan
NPV < 0 (nol) → usaha/proyek tidak layak (feasible) untuk dilaksanakan
NPV = 0 (nol) → usaha/proyek berada dalam keadaan BEP dimana
TR=TC dalam bentuk present value.
2. NET B/C
Net B/C adalah perbandingan antara jumlah NPV positif dengan jumlah NPV
negatif. Net B/C ini menunjukkan gambaran berapa kali lipat manfaat (benefit) yang
diperoleh dari biaya (cost) yang dikeluarkan. Apabila net B/C > 1, maka proyek atau
gagasan usaha yang akan didirikan layak untuk dilaksanakan. Demikian pula sebaliknya,
apabila net B/C < 1, maka proyek atau gagasan usaha yang akan didirikan tidak layak
untuk dilaksanakan.
Rumus:
Indikator :
Net B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan
Net B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan
Net B/C = 1 (satu) berarti cash in flows = cash out flows (BEP)
2.3.3. Perbandingan IRR dengan NPV dan Net B/C
Merupakan tingkat pengembalian internal yaitu kemampuan suatu
proyekmenghasilkan return (satuannya %). IRR ini merupakan tingkat discount rate yang
membuat NPV proyek = 0.Tujuan perhitungan IRR adalah untuk mengetahui persentase
keuntungan dari suatu proyek tiap-tiap tahun. Selain itu, IRR juga merupakan alat ukur
kemampuan proyek dalam mengembalikan bunga pinjaman. Pada dasarnya IRR
Dimana:
NPV = Net Present Value
Bt = Present Value Benefit
Ct = Present Value Cost
i = diskon faktor
n = tahun (waktu)
 


n
t ti
CtBt
NPV
1 )1(






 n
i
i
i
n
i
BN
BN
CNetB
1
1
)(
)(
/

17. Analisis Dasar Finansial
14
menunjukkan tingkat bunga yang menghasilkan NPV sama dengan Nol. Dengan
demikian untuk mencari IRR kita harus menaikkan discount factor (DF) sehingga tercapai
nilai NPV sama dengan nol.
Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka langkah-langkah perhitungan IRR
adalah sebagai berikut :
a. Terlebih dahulu disiapkan tabel cash flow dari proyek atau gagasan usaha.
b. Memilih discount factor tertentu untuk mencapai NPV = 0
c. Pada discount factor pemilihan pertama dihitung besarnya NPV
d. Jika NPV yang diperoleh masih positif, sedangkan yang diharapkan NPV = 0
maka kita pilih discount factor yang ke dua dengan harapan akan memperoleh
NPV = 0
e. Misalnya dengan DF pada pemilihan yang ke dua dan seterusnya sampai
memperoleh NPV yang negatif ( NPV < 0 )
f. Karena NPV yang kita peroleh positif dan negatif, maka kita harus membuat
interpolasi antara DF di mana NPV positif dengan DF di mana NPV sama dengan
negatif agar tercapai NPV = 0.
g. Untuk mendapatkan nilai IRR digunakan rumus interpolasi. Perhitungan IRR dgn
cara interpolasi
Jika diperoleh NPV +, maka carilah NPV – dgn cara meningkatkan discount faktornya.
Keterangan :
i1 = Discount Factor (tingkat bunga) pertama di mana diperoleh NPV positif.
i2 = Discount Factor (tingkat bunga) pertama di mana diperoleh NPV negatif.
Indikator IRR :
- Jika IRR > tk, discount rate yg berlaku maka proyek layak (go) utk
dilaksanakan.
- Jika IRR < Tk. Discount rate yg berlaku, maka proyek tdk layak (not go) utk
dilaksanakan.
h. Hasil perhitungan IRR tersebut kemudian dibandingkan dengan tingkat bunga
bank yang berlaku, jika IRR hasil perhitungan > bunga bank yang berlaku maka
proyek atau gagasan usaha tersebut layak untuk diusahakan.
Kriteria Investasi adalah suatu metode kelaikan proyek/pembangunan dimana di
dalamnya akan dipertimbangkan calon pembangunan/proyek. Apakah proyek itu

18. Analisis Dasar Finansial
15
menghasilkan benefit yang besar atau suatu proyek tersebut dapat dianjurkan untuk
dilaksanakan atau tidak dalam bentuk alternative-alternatif. Sehingga ke depannya
sebuah pembangunan akan lebih bermanfaat serta lebih efektif, karena setiap
proyek/pembangunan akan selalu memiliki korelasi yang signifikan antara kondisi social
masyarakat dan kesejahteraan masyarakat.
2.4. Kriteria Investasi
Dalam pengambilan keputusan go/no go melalui penilaian proyek pengambilan
keputusan go/ no go ada 2 macam yaitu :
1. Di evaluasi proyek kita dapat mengetahui apakah benefit netto suatu proyek lebih
besar atau lebih kecil daripada benefit netto suatu peluang investasi marjinal.
Penentuan go/no go jika suatu proyek menghasilkan benefit netto yang lebih besar
daripada benefit netto proyek marjinal pelaksanaannya dapat disetujui. Tetapi jika
suatu proyek menghasilkan benefit netto yang lebih kecil daripada benefit netto proyek
marjinal pelaksanaannya tidak dapat disetujui.
2. Di evaluasi proyek kita dapat menentuka urutan berbagai proyek dalam serangkaian
peluang investasi yang lebih baik daripada proyek marjinal, sehingga proyek yang
akan menghasilkan benefit yang lebih besar terletak pada urutan paling atas dalam
susunan proyek. Proyek dapat dibagi menjadi 2 golongan, yaitu :
a. Proyek-proyek yang mutually exclusive alternatives
Proyek Mutually exclusive alternatives adalah dua atau lebih proyek, apabila dalam
pelaksanaan salah satu di antaranya meniadakan kemungkinan pelaksanaan
proyek lannya. Adanya mutually exclusive alternatives disebabkan oleh :
 Dana yang tersedia tidak cukup untuk membiayai lebih dari 1 peluang investasi
yang bersangkutan
 Proyek-proyek yang menghasilkan jenis barang atau mencapai sasaran tertentu
yang sama.
b. Proyek-proyek yang bukan mutually exclusive alternatives
Apabila suatu proyek tidak merupakan alternative terhadap proyek yang lain, baik
dalam hal penggunaan sumber-sumber maupun pencapaian sasaran yang
diharapkan. Proyek ya g bukan mutually exclusive alternatives dapat juga
merupakan proyek-proyek yang saling melengkapi.
Dalam rangka mencari ukuran yang meyeluruh sebagai dasar
penerimaan/penolakan atau pengurutan suatu proyek, telah dikembangkan berbagai cara
yang dinamakan kriteria investasi. Kriteria investasi yang umum kenal ada 5 kriteria,

19. Analisis Dasar Finansial
16
Setiap kriteria ini mempergunakan peritungan nilai sekarang (present Value) atas arus
benefit dan biaya selama umur proyek, yaitu :
2.4.1. Net Present Value (NPV) dari arus benefit dan biaya
NPV suatu proyek adalah selesih present value arus benefit dengan present value
arus biaya. Rumus NPV adalah sebagai berikut :
NPV =∑ 𝑛
𝑖=0
𝐵𝑡
(1=i) 𝑡
− ∑ 𝑛
𝑖=0
𝐶𝑡
(1=i) 𝑡
+ = ∑ 𝑛
𝑖=0
𝐵𝑡− 𝐶𝑡
(1=i)𝑡
Keterangan :
Bt : Benefit social bruto proyek pada tahun t, yang terdiri dari segala jenis penerimaan
atau keuntungan non finansial yang diterima atau dirasakan oleh penyelenggara
proyek dalam tahun t.
Ct : Biaya social bruto sehubungan dengan proyek pada tahun t, termasuk segala jenis
pengeluaran baik yang bersifat modal maupun yang rutin.
n : Umur ekonomis proyek
i : Social Opportunity Cost Of Capital yang digunakan sebagai Social Discount Rate
Pengambilan keputusan dalam NPV adalah dinyatakan oleh nilai NPV yang sama
atau lebih besar dari nol, artinya adalah suatu proyek dapat dilaksakan bila NPV proyek
tersebut sama atau lebih besar dari nol. Jika NPV=0, berarti proyek tersebut
mengembalikan persis sebesar social opportunity cost faktor produksi modal. Jika NPV
lebih kecil daripada nol, proyek tidak dapat menghasilkan senilai biaya yang
dipergunakan dan oleh sebab itu pelaksanaanya harus ditolak.
2.4.2. Internal Rate Of Return (IRR)
Internal Rate Of Return (IRR) adalah Rate of return atau tingkat rendemen atas
investasi netto, IRR secara intuitif adalah :
 Bt dan Ct : Benefit biaya social bruto dalam tahun t
 Bt - Ct : Benefit netto dalam tahun t, di mana sisa negatif merupakan
investasi
 n : umur ekonomis proyek
 Ft : Nilai investasi yang belum dikembalikan sampai akhir tahun t,
setelah realisasi benefit/biaya yang terjadi dalam tahun t
 Rt : Rendemen implisit dalam tahun t, messkipun dibayarkan atau
tidak
IRR adalah suatu tingkat bunga yang menunjukkan bahwa jumlah nilai sekarang
netto (NPV) sama dengan jumlah seluruh ongkos investasi proyek /usaha ternak. Dengan

20. Analisis Dasar Finansial
17
kata lain, IRR adalah suatu tingkat bunga dengan seluruh net cash flow sesudah
dipresent-value-kan sama jumlahnya dengan “Investment Cost”. Di dalam analisis IRR,
akan dicari pada tingkat bunga beberapa (“Discount Rate”) serta akan dihasilkan NPV= 0.
Dalam menentukan tepatnya tingkat bunga yang ideal, dilakukan interpolasi penyisipan di
antara bunga yang lebih rendah (yang menghasilkan NPV negatif) yang dapat dituangkan
dalam rumus (Zulkarnain, 1993) :
 Rendemen implisit dalam tiap tahun sama dengan hasil i kali nilai investasi pada
akhir tahun sebelumnya, yakni : Rt = iFt-1
 Nilai investasi pada akhir tahun t sama dengan nilai pada akhir tahun sebelumnya
ditambah sisa penggurangan benefit neeto dari rendemen implisit, yakni :
Ft = (1+i) Ft-1 - (Bt-Ct)
 Benefit netto pada akhir umur proyek (tahun n) adalah jumlah nilai investasi yang
masih berlaku pada akhir tahun sebelumnya ditambah rendemen implisit.
C0-B0 = ∑ 𝑛
𝑖=0
𝐵𝑡−𝐶𝑡
(1+i)𝑡
0 = ∑ 𝑛
𝑖=0
𝐵𝑡−𝐶𝑡
(1+i)𝑡
+ B0 – C0
Dalam istilah aljabar, perkiraan IRR dapat dihitung dalam rumus :
IRR =i1 +
𝑁𝑃𝑉1
𝑁𝑃𝑉1−𝑁𝑃𝑉2
. (i2 – i1)
2.4.3. Net Benefit-Cost Ratio (Net B/C)
Untuk menghitung indeks ini terlebih dulu dihitung (Bt-Ct)/(1+i)t
untuk setiap tahun
t. Net B/C merupakan angka perbandingan antara jumlah present value yang negatif,
secara umum rumusnya adalah :
Net B/C = ∑ 𝑛
𝑖=0
𝐵𝑡−𝐶𝑡
(1+i)𝑡
 (Untuk Bt – Ct > 0)
Net B/C = ∑ 𝑛
𝑖=0
𝐶𝑡−𝐵𝑡
(1+i)𝑡
 (Untuk Bt – Ct < 0)
2.4.4. Gross Benefit-Cost Ratio (Gross B/C)
Dalam perhitungan gross B/C, pembilang adalah jumlah present value arus benefit
(bruto) dan penyebut adalah jumlah present value arus biaya (bruto). Seakin gross B/C,
semakin besar antara perbandingan antara benefit dengan biaya, yang berarti proyek
relatif semakin menguntungkan. Jadi rumusnya Gross Benefit adalah :
∑ 𝑛
𝑖=0
𝐵𝑡
(1+i) 𝑡
Gross B/C =
∑ 𝑛
𝑖=0
𝐶𝑡
(1+i) 𝑡

21. Analisis Dasar Finansial
18
2.4.5. Profitability Ratio (PV’/K)
Profitability Ratio adalah sebagai rentabilitas sehubungan dengan biaya modal
saja, yakni membanding present value arus sisa benefit dikurangi biaya rutin dengan
biaya modal. Rumusnya adalah :
PV’/K = ∑ 𝑛
𝑖=0
𝐵𝑡−𝐸𝑃𝑡
(1+i) 𝑡
∑ 𝑛
𝑖=0
𝐵𝑡 −𝐸𝑃𝑡
(1+i)𝑡
Keterangan :
Bt : Benefit bruto dalam tahun t
n : Umur ekonomis proyek
EPt : Biaya eksploitasi dan pemeliharaan atau biaya rutin pada tahun t
BAB III PENUTUP
3.1. Kesimpulan
Analisis Finansial adalah analisis kerangka evaluasi proyek lebih bersifat analisis
tentang arus dana. Analisis arus danan dibedakan menjadi 2 yaitu perhitungan laba-rugi
dan neraca. Social Opportunity Cost of Capital dan Discounting Dalam Analisis Benefit
Cost dibedakan menjadi patokan lokasi sumber daya, time value of money dan social
opportunity cost faktor produksi, bunga dan rate of return atas investasi, nilai sekarang
dan nilai masa depan.
Penggunaan kriteria investasi dalam pemilihan alternatif investasi ada keuntungan
dan kelemahan dari kriteria NPC dalam pengurutan peluang-peluang investasi,
Perbandingan Net B/C dengan NPC serta IRR dengan NPV dan Net B/C. Kriteria
investasi adalah net present value atas arus benefit dan biaya, pengertian IRR, Net B/C,
Gross B/C, dan PV/K. Analisis finansial ini digunakan dalam menyusun siklus suatu
proyek.
DAFTAR PUSTAKA
Gray, C., Simanjuntak, P., & Sabur, L. K. (2007). Pengantar Evaluasi Proyek. In C.
Gray, P. Simanjuntak, & L. K. Sabur, Pengantar Evaluasi Proyek. Jakarta: PT Gramedia
Pustaka Utama.