Ảnh Hưởng Của Pháp Luật Đến Các Yếu Tố Tác Động Đến Quyết Định Mua Căn Hộ Chung Cư

DỊCH VỤ VIẾT THUÊ ĐỀ TÀI TRỌN GÓI ZALO TELEGRAM : 0917 193 864
TẢI FLIE TÀI LIỆU – VIETKHOALUAN.COM
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT
LÊ MINH
ẢNH HƯỞNG CỦA PHÁP LUẬT ĐẾN CÁC YẾU TỐ
TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ
CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH DOANH
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – NĂM 2023

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
KHOA LUẬT
LÊ MINH
ẢNH HƯỞNG CỦA PHÁP LUẬT ĐẾN CÁC YẾU TỐ
TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ
CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
Chuyên ngành Luật kinh doanh – Mã số: 52380101
Người hướng dẫn khoa học: Ths. Dương Mỹ An

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – NĂM 2023

1
LỜI CẢM ƠN
Khóa luận này được hoàn thành ngoài những nỗ lực và cố gắng của bản
thân tôi thì càng có sự giúp đỡ cực kỳ sâu sắc và tận tâm của cô Dương Mỹ
An – người đã hỗ trợ tôi rất nhiều trong suốt quá trình làm khóa luận này. Do
vậy, tôi xin được gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến cô Dương Mỹ
An. Đồng thời, tôi xin cảm ơn đến tất cả những người đã cùng tôi, giúp đỡ tôi,
động viên tôi trong suốt thời gian qua giúp tôi hoàn thành được khóa luận
này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn đến Quý Thầy Cô tại trường Đại học Kinh tế
Thành phố Hồ Chí Minh đã dành nhiều tâm huyết và công sức để truyền đạt
cho tôi những kiến thức, kinh nghiệm và những kỹ năng quý báu.
Xin chân thành cảm ơn!
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 10 năm 2023 .

2
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin được cam đoan rằng, khóa luận này là bài nghiên cứu của chính
tôi.
Ngoại trừ những tài liệu tham khảo được tôi trích dẫn trong khóa luận
này, tôi cam đoan toàn bộ nội dung trong luận văn này chưa từng được công
bố hoặc sử dụng để nhận bằng cấp ở những nơi khác, tại các Trường Đại học
hoặc Cơ sở Đào tạo khác.
Không có nghiên cứu hay sản phẩm nào của người khác được sử dụng
trong khóa luận này mà không được tôi trích dẫn theo đúng quy định.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 10 năm 2023
Lê Minh

3
KHOA LUẬT
–––***–––
PHIẾU ĐÁNH GIÁ CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
Sinh viên thực tập: Lê Minh MSSV: 33151020645
Lớp: Luật kinh doanh VB18ALA01 Khóa: 18 Hệ: VB2 chính quy
Đơn vị thực tập: Công ty TNHH Xây dựng Gia Thịnh Sài Gòn
Đề tài nghiên cứu:
ẢNH HƯỞNG CỦA PHÁP LUẬT ĐẾN CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG
ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN TP
HỒ CHÍ MINH
PHẦN ĐÁNH GIÁ KHÓA LUẬN
Tiêu chí đánh giá
Điểm
(tối đa)
Điểm
đánh giá
A Điểm quá trình
1 Quá trình (GVHD) 2
B Điểm hình thức khóa luận và tài liệu tham khảo
2 Hình thức khóa luận 0,5
3 Tài liệu tham khảo 0,5
C Điểm nội dung khóa luận
4 Tên đề tài – Lý do chọn đề tài – Tình hình nghiên cứu 0,5
5 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu – kết cấu khóa luận 0,5
6 Phương pháp và phạm vi nghiên cứu 0,5
7 Cơ sở lý luận và lý thuyết nghiên cứu 1
8 Thực trạng pháp luật 1
9 Thực trạng và thực tiễn thực hiện pháp luật 2
10 Nhận xét – Đánh giá – Đề xuất 1
11 Phần kết luận 0,5
Tổng điểm 10
Nhận xét & kết luận
của GVHD
Tp Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 10 năm 2023
Giáo viên hướng dẫn

4
Ths. Dương Mỹ An
KHOA LUẬT
–––***–––
PHIẾU ĐÁNH GIÁ CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
Sinh viên thực tập: Lê Minh MSSV: 33151020645
Lớp: Luật kinh doanh VB18ALA01 Khóa: 18 Hệ: VB2 chính quy
Đơn vị thực tập: Công ty TNHH Xây dựng Gia Thịnh Sài Gòn
Đề tài nghiên cứu:
ẢNH HƯỞNG CỦA PHÁP LUẬT ĐẾN CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG
ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN TP
HỒ CHÍ MINH
PHẦN ĐÁNH GIÁ KHÓA LUẬN
Tiêu chí đánh giá
Điểm
(tối đa)
Điểm
đánh giá
A Điểm quá trình
1 Quá trình (GVHD) 2
B Điểm hình thức khóa luận và tài liệu tham khảo
2 Hình thức khóa luận 0,5
3 Tài liệu tham khảo 0,5
C Điểm nội dung khóa luận
4 Tên đề tài – Lý do chọn đề tài – Tình hình nghiên cứu 0,5
5 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu – kết cấu khóa luận 0,5
6 Phương pháp và phạm vi nghiên cứu 0,5
7 Cơ sở lý luận và lý thuyết nghiên cứu 1
8 Thực trạng pháp luật 1
9 Thực trạng và thực tiễn thực hiện pháp luật 2
10 Nhận xét – Đánh giá – Đề xuất 1
11 Phần kết luận 0,5
Tổng điểm 10
Nhận xét & kết luận
của GVPB
Tp Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 2023
Giáo viên phản biện

5
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... 1
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. 2
MỤC LỤC......................................................................................................... 5
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT............................................................................ 7
LỜI NÓI ĐẦU ................................................Error! Bookmark not defined.
1. Lý do chọn đề tài......................................Error! Bookmark not defined.
2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu...............Error! Bookmark not defined.
3. Phạm vi và phương pháp nghiên cứu.......Error! Bookmark not defined.
4. Kết cấu đề tài............................................Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG 1 – CƠ SỞ LÝ LUẬN .................................................................... 8
1.1. Pháp luật về tranh chấp trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư ....... 8
1.1.1. Giao dịch mua bán căn hộ chung cư................................................. 8
1.1.2. Pháp luật về tranh chấp trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư . 9
1.2. Lý thuyết về thông tin bất cân xứng .....................................................11
1.3. Lý thuyết về rủi ro pháp lý....................................................................12
1.4. Chất lượng công trình chung cư ...........................................................13
1.5. Tài sản chung – tài sản riêng trong chung cư .......................................14
1.6. Quỹ bảo trì chung cư.............................................................................15
1.7. Phương pháp nghiên cứu định lượng....................................................20
1.7.1. Mô hình nghiên cứu đề xuất ...........................................................20
1.7.2. Phương pháp phân tích dữ liệu.......................................................21
CHƯƠNG 2 – THỰC TIỄN CÁC GIAO DỊCH CĂN HỘ CHƯNG CƯ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRONG NHỮNG NĂM
QUA ................................................................................................................22
2.1. Tổng quan về tình hình mua bán CHCC trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh.............................................................................................................22

6
2.2. Thực trạng giao dịch và các RRPL trước, trong và sau khi thực hiện
giao dịch mua bán CHCC trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.................23
2.2.1. Thực trạng giao dịch về mua bán căn hộ chung cư trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh ............................................................................24
2.3. Kết quả phân tích nghiên cứu ...............................................................27
2.3.1. Kết quả phân tích định tính và định lượngError! Bookmark not
defined.
2.3.2. Thảo luận kết quả nghiên cứu.........Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG 3 – CÁC KHUYẾN NGHỊ ...........................................................31
3.1. Khuyến nghị về các quy định pháp luật................................................31
3.2. Giải pháp hoàn thiện hoạt động và quản lý về mua bán căn hộ chung cư
......................................................................................................................32
3.3. Kiến nghị...............................................................................................34
3.3.1. Giải pháp chung về hệ thống chính sách phát triển thị trường bất
động sản căn hộ chung cư.........................................................................35
3.3.2. Giải pháp về chính sách đất đai phát triển thị trường bất động sản
căn hộ chung cư ........................................................................................35
KẾT LUẬN.....................................................................................................39
TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................................40
PHỤ LỤC 1 – DÀN BÀI PHỎNG VẤN ĐỊNH TÍNH..................................43
PHỤ LỤC 2 – BẢNG KHẢO SÁT ĐỊNH LƯỢNG......................................45
PHỤ LỤC 3 – KẾT QUẢ PHÂN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG...............................48

7
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
CHCC : Căn hộ chung cư
RRPL : Rủi ro pháp lý
Tp HCM : Thành phố Hồ Chí Minh
BĐS : Bất động sản
QLNN : Quản lý nhà nước
QLCHCC : Quản lý căn hộ chung cư
PCCC : Phòng cháy chữa cháy

8
CHƯƠNG 1 – CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1. Pháp luật về tranh chấp trong giao dịch mua bán căn hộ
chung cư
1.1.1. Giao dịch mua bán căn hộ chung cư
Cùng với sự phát triển kinh tế – xã hội thì quá trình đô thị hóa được diễn
ra nhanh chóng và thể hiện rộng khắp ở các thành phố, tỉnh thành lớn. Cùng
với đó, nhu cầu về nhà ở nói chung cũng được gia tăng nhanh chóng và vượt
bậc. Nhu cầu nhà ở của người dân càng trở nên bức thiết, tuy nhiên, nhu cầu
về nhà ở của người dân càng tăng thì quỹ đất xây dụng càng eo hẹp tại các
thành phố lớn. Do đó, các dự án phát triển nhà ở thương mại, nhà chung cư có
thể được coi là một mô hình nhà ở điển hình ở các khu vực đô thị đáp ứng
nhu cầu sinh hoạt của người dân.
Hiện nay, Luật nhà ở 2014 tại khoản 3 Điều 3 quy định: “Nhà chung cư
là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có
phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử
dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư
được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục
đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”
Như vậy, với khái niệm “nhà chung cư” quy định ở trên, việc xác định
đâu là nhà ở phụ thuộc vào mục đích sử dụng của nó chứ không phụ thuộc
vào thực tế sử dụng. Do đó, đối với ví dụ thứ nhất, căn nhà dùng để sinh hoạt
của cả gia đình hằng ngày hoặc căn nhà thứ 2 thỉnh thoảng mới đến đều được
xác định là nhà ở.
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 (Điều 430) “Hợp đồng mua
bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở
hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.” Theo đó, hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư với tư cách là một loại giao dịch về mua bán
tài sản thì phải phản ánh được bản chất của hợp đồng mua bán tài sản là sự tự

9
do ý chí, sự ưng thuận, là kết quả của sự thỏa thuận bình đẳng giữa các bên về
việc xác lập quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng.
Mua bán căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại
là một loại giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo quy
định của Điều 121, Luật Nhà ở năm 2014 có đề cập “Hợp đồng về nhà ở do
các bên thỏa thuận và phải được lập thành bằng văn bản”. Điều 123 của Luật
Nhà ở 2014 về giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán
nhà ở thương mại quy định rõ “việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp
đồng”.
Theo đó, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được xây dựng dựa trên sự
tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác và trung thực giữa các bên. Nếu hợp
đồng được ký kết bởi người không có năng lực hành vi dân sự, hay người ký
kết bị ép buộc hoặc bị đe dọa hay bất cứ hành vi vi phạm pháp luật nào khác
ảnh hưởng đến hợp đồng mua bán thì khả năng hợp đồng mua bán sẽ trở nên
vô hiệu. Khi đó, hậu quả việc dẫn đến hợp đồng vô hiệu sẽ được thực hiện
theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
1.1.2. Pháp luật về tranh chấp trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư
Quá trình thực hiện hợp đồng nói chung thì việc xảy ra những tranh chấp
là không thể tranh khỏi. Các tranh chấp khi thực hiện hợp đồng là những tranh
chấp xảy ra giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật về thực hiện hợp
động về nội dung hợp đồng được pháp luật bảo vệ. Đây là những tranh chấp
nhằm thể hiện những mâu thuẫn khi các bên trong quá trình thực hiện hợp
đồng khi không thực hiện các điều khoản trong hợp đồng nói chung.
Trên cơ sở khái niệm trên có thể khái quát: tranh chấp hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa bên bán và bên
mua căn hộ chung cư với nhau liên quan đến việc thực hiện hay không thực
hiện các quyền và nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng MBCHCC.
Xét về mặt bản chất thì những tranh chấp về hợp đồng MBCHCC là việc
các bên bất đồng quan điểm, xung đột về cách thức giải quyết những yếu tố
phát sinh trong quan hệ hợp đồng, những yếu tố này có thể là hành vi hành

10
động, hành vi không hành động hoặc hành động không đúng, không đầy đủ
làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên kia trong quan hệ hợp đồng làm
cho mục đích hợp đồng không đạt được.
Đặc điểm của tranh chấp hợp đồng MBCHCC thường là các tranh chấp
phát sinh từ việc mua bán nhà hình thành trong tương lai, tại thời điểm giao
dịch mua bán chưa thể kiểm tra xác nhận. Tranh chấp xẩy ra từ việc thực hiện
hợp đồng MBCHCC theo mẫu do bên bán soạn thảo sẵn và đăng ký với cơ
quan quản lý nhà nước về bảo vệ người tiêu dùng, bên mua nhà không có sự
đàm phán về các điều khoản của hợp đồng. Ngoài ra, tranh chấp thường diễn
ra giữa nhiều người mua nhà với bên bán về cùng một hoặc một số nội dung
quy định trong hợp đồng, có tranh chấp “mang tính tập thể”.
Dựa vào đặc điểm tranh chấp, có thể chia tranh chấp hợp đồng MBCHCC
thành các loại như sau: tranh chấp về hình thức hợp đồng; tranh chấp về nội
dung hợp đồng; tranh chấp về cơ sở pháp lý để xác định về đối tượng của hợp
đồng.
Một là, tranh chấp về hình thức hợp đồng MBCHCC là các tranh chấp
liên quan đến các quy định của pháp luật về điều kiện hình thức của hợp
đồng. Các tranh chấp về hình thức hợp đồng như là: chủ thể ký hợp đồng (bên
bán) không có thẩm quyền; chủ thể ký hợp đồng (bên mua) không có hoặc
đang bị hạn chế năng lực hành vi dân sự; các bên ký hợp đồng không tự
nguyện, bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; hợp đồng không có công chứng, chứng
thực (trong trường hợp chuyển nhượng lại hợp đồng), v.v.
Hai là, tranh chấp về nội dung hợp đồng MBCHCC được hiểu là các tranh
chấp liên quan đến các điều khoản thuộc nội dung hợp đồng. Các tranh chấp
về nội dung hợp đồng như là: diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng căn hộ;
cách tính diện tích căn hộ theo thông thủy hay theo tim tường; tranh chấp về
tiến độ xây dựng, bàn giao nhà; tranh chấp về chất lượng nhà chung cư, chất
lượng và thiết bị trong căn hộ chung cư; tranh chấp về điều khoản thanh toán;
tranh chấp về phí bảo trì nhà chung cư; v.v.

11
Ba là, tranh chấp về cơ sở pháp lý là sự tranh chấp của các bên trong quan
hệ hợp đồng về việc áp dụng pháp luật trong quá trình thực hiện hợp đồng và
giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng. Các quy định của pháp luật
không rõ ràng, có nhiều cách hiểu, quy định theo hướng tùy nghi theo sự lựa
chọn của các bên trong quan hệ hợp đồng đã dẫn đến những tranh chấp hợp
đồng.
1.2. Lý thuyết về thông tin bất cân xứng
Thông tin luôn được coi là một loại “tài sản” rất có giá trị không chỉ đối
với các chủ thể mà trong hoạt động mua bán căn hộ chung cư có ý nghĩa đặc
biệt đối với khách hàng và chủ đầu tư. Sở hữu thông tin nhanh, chính xác sẽ là
một lợi thế rất lớn khi tham gia đầu tư trên thị trường. Tuy nhiên, không phải
khách hàng và chủ đầu tư cũng có cơ hội được sở hữu một lượng thông tin
như nhau cả về số lượng hay chất lượng. Điều này xuất phát chủ yếu từ việc
các doanh nghiệp không minh bạch trong công bố thông tin, dẫn đến một
nhóm người được tiếp cận thông tin nhanh hơn, chính xác hơn và tất nhiên sẽ
thu được nhiều lợi ích hơn so với những khách hàng khi tìm mua các căn hộ
chung cư. Đây được gọi là hiện tượng bất cân xứng thông tin trong hoạt động
mua bán căn hộ chung cư trên thực tế. Thực tiễn hiện nay có rất nhiều thông
tin về các căn hộ chung cư, các dự án. Người dân thì mong muốn có một căn
hộ chung cư đáp ứng với yêu cầu mà mình đặt ra, còn đối với các chủ dự án,
đầu tư thì mong muốn bán các căn hộ chung cư thì lại mong muốn có tiền để
đầu tư hoàn thiện các dự án và thu lại được vốn đã bỏ ra. Theo các nghiên cứu
về hoạt động của mua bán căn hộ chung cư thì, bất cân xứng thông tin tạo ra
nhiều rủi ro tiềm ẩn, gây thiệt hại cho một số nhóm người dân khi tham gia
giao dịch và có thể dẫn tới sự thất bại của các dự án về mua bán căn hộ chung
cư trong thực tiễn.
Lý thuyết bất cân xứng thông tin (Asymmetric information): Lý thuyết bất
cân xứng thông tin thậm chí còn có thể dẫn đến tình trạng trên thị trường chỉ
còn lại những sản phẩm có chất lượng kém, hàng hóa tốt bị loại bỏ dẫn đến sự
lựa chọn đối nghịch (adverse selection) cho cả hai bên. Bất cân xứng thông tin

12
còn gây ra rủi ro đạo đức (moral hazard) và độc quyền về thông tin
(information monopoly).
Bất cân xứng thông tin trong các giao dịch về mua bán căn hộ chung cư
xảy ra khi một hoặc nhiều nhà đầu tư sở hữu thông tin riêng hoặc có nhiều
thông tin hơn về một số dự án. Hoặc khi doanh nghiệp, những người quản lý
doanh nghiệp có nhiều thông tin hơn so với cộng đồng người mua nhà chung
cư. Vì vậy có thể dẫn tới hiện tượng che đậy các thông tin bất lợi, thổi phồng
các thông tin có lợi hoặc cung cấp thông tin một cách không công bằng đối
với các nhóm nhà đầu tư khác nhau. Ngoài ra, có rất nhiều những biểu hiện về
sự bất cân xứng thông tin trên mua bán căn hộ chung cư như dự án đang gặp
khó khăn về vốn, doanh nghiệp không hoàn thiện các thủ tục pháp lý về xây
dựng chung cư, v.v, tạo cung cầu ảo trên thị trường, tung tin đồn thất thiệt về
doanh nghiệp, cung cấp thông tin sai, v.v.
Như đã nói ở trên, bất cân xứng thông tin sẽ dẫn đến hai hệ quả phổ biến
nhất, đó là sự lựa chọn bất lợi và rủi ro đạo đức. Điều này sẽ làm bóp méo
quyết định tham gia thị trường của các chủ thể kinh tế, thậm chí có thể dẫn
đến thất bại thị trường.
1.3. Lý thuyết về rủi ro pháp lý
Hiện nay chưa có khái niệm về rủi ro pháp lý. Rủi ro pháp lý được hiểu là
những sự kiện khách quan, xảy ra bất ngờ, gây thiệt hại cho doanh nghiệp, bị
gây nên bởi yếu tố chủ quan của doanh nghiệp và yếu tố khách quan từ bên
ngoài xảy ra trong quá trình hoạt động. Tuy nhiên, phần lớn các doanh
nghiệp chưa nhận thấy sự nguy hiểm của việc không nắm bắt và tuân thủ pháp
luật, đồng thời cũng không cảm nhận được sự cần thiết phải có tư vấn pháp
luật. Cái khó nhất đối với doanh nghiệp không phải là tìm văn bản pháp luật,
mà là sự lúng túng trước những vấn đề mập mờ, khó hiểu và xung đột pháp
lý. Mọi sự vi phạm hay không tuân thủ pháp luật đều sẽ dẫn đến rủi ro pháp lý
ở mức độ khác nhau. Lách luật, tuy không phải là vi phạm pháp luật, nhưng
cũng dẫn đến nguy cơ rủi ro pháp lý khá lớn, nhất là liên quan pháp luật hình
sự. Tuy nhiên, kể cả không vi phạm pháp luật hay không lách luật, thì cũng

13
vẫn ít nhiều gặp rủi ro pháp lý. Vì vậy, việc phòng ngừa và xử lý rủi ro pháp
lý là vấn đề quan trọng đối với mọi doanh nghiệp.
Giữa hệ thống pháp luật và thực tế phức tạp hiện nay, hiếm có doanh
nghiệp nào có thể tự tin rằng mình không thể vi phạm pháp luật. Dạng vi
phạm nhẹ nhất là xử lý hợp đồng lao động sai luật. Loại vi phạm nặng hơn là
đóng thiếu các loại tiền bảo hiểm xã hội, y tế, thất nghiệp. Và nặng hơn nữa là
gian lận hóa đơn, chứng từ nhằm trốn giảm nghĩa vụ nộp thuế. Mà cả ba dạng
vi phạm này đều có thể trở thành tội phạm hình sự. Và doanh nghiệp không
được quyền “bào chữa” theo kiểu “không biết thì không có tội”.
1.4. Chất lượng công trình chung cư
Chất lượng công trình xây dựng là vấn đề hết sức quan trọng, nó có tác
động trực tiếp đến hiệu quả kinh tế, đời sống của con người và sự phát triển
bền vững. Tăng cường quản lý chất lượng thông qua các tổ chức chuyên lo về
chất lượng tại các Hội đồng nghiệm thu các cấp, các cục giám định chất
lượng, phòng giám định. Có chính sách khuyến khích các đơn vị, tổ chức thực
hiện theo tiêu chuẩn ISO 9001 – 2000, tuyên dương các đơn vị đăng ký và đạt
công trình huy chương vàng chất lượng cao của ngành, công trình chất lượng
tiêu biểu của liên ngành.
Phải thấy rằng với những văn bản pháp quy, các chủ trương chính sách,
biện pháp quản lý đó về cơ bản đã đủ điều kiện để tổ chức quản lý chất lượng
công trình xây dựng. Chỉ cần các tổ chức từ cơ quan cấp trên chủ đầu tư, chủ
đầu tư, ban quản lý, các nhà thầu (khảo sát, tư vấn lập dự án đầu tư, xây lắp)
thực hiện đầy đủ các chức năng của mình một cách có trách nhiệm theo đúng
trình tự quản lý, quy phạm nghiệm thu công trình xây dựng. Tuy nhiên trong
quá trình áp dụng các văn bản pháp quy vào thực tế còn nhiều vấn đề cần thiết
phải sửa đổi bổ sung nhằm tăng cường công tác quản lý chất lượng công trình
xây dựng, đó là:
Thứ nhất, quy định này hiện nay chưa đáp ứng với hoạt động quản lý nhà
chung cư trong thực tế.

14
Thứ hai, những quy định chế tài xử lý, phân rõ trách nhiệm của các tổ
chức cá nhân trong quản lý chất lượng còn thiếu cụ thể. Chế tài chưa đủ mạnh
để răn đe phòng ngừa:
 Đối với giai đoạn lập dự án, thiết kế, khảo sát đó là những quy định chế
tài đối với chủ đầu tư khi vi phạm trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng, đối với
các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thẩm định là những quy định chế tài khi họ vi
phạm các quy định về quản lý chất lượng.
 Đối với giai đoạn xây dựng đó là những điều quy định chế tài đối với
các chủ thể về quản lý chất lượng trong quá trình đấu thầu, xây dựng bảo
hành, bảo trì.
 Các hoạt động về xây dựng có ảnh hưởng trực tiếp đến con người, môi
trường, đến tài sản. Các doanh nghiệp hoạt động xây dựng phải là các doanh
nghiệp kinh doanh có điều kiện.
 Về công tác đào tạo còn mất cân đối giữa thầy và thợ, đặc biệt là đội
ngũ đốc công, thợ cả. Công tác đào tạo cán bộ quản lý dự án, chủ đầu tư chưa
được coi trọng, nhiều chủ đầu tư, ban quản lý dự án làm trái ngành trái nghề,
không đủ trình độ năng lực lại không được đào tạo kiến thức quản lý dự án.
 Công tác thanh tra, kiểm tra xây dựng, quản lý chất lượng xây dựng còn
chưa được coi trọng đúng mức và hoạt động còn hạn chế, thiếu một mạng lưới
kiểm định chất lượng xây dựng trong phạm vi cả nước, đặc biệt là nhiệm vụ,
quyền hạn của tổ chức này còn hạn chế.
1.5. Tài sản chung – tài sản riêng trong chung cư
Theo quy định hiện hành thì chung cư có phần sở hữu riêng, phần sở hữu
chung và phần sở hữu riêng nên những hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà
chung cư phải bảo vệ và gìn giữ những phần sở hữu này.
Theo quy định tại Điều 100 Luật nhà ở năm 2014 quy định như sau:
Điều 100. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư

15
1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia
gắn liền với căn hộ đó;
b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu
riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;
c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc
gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
 Phần sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm:
Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở năm 2014:
“Điều 100. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư
2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở
hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà
chung cư;
b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng
chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao
ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu
thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống
cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền
hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc
phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;”
Và căn cứ theo quy định tại Điều 214 Bộ luật dân sự năm 2015 về sở hữu
chung của nhà chung cư:
“Điều 214. Sở hữu chung trong nhà chung cư
1. Phần diện tích, trang thiết bị và các tài sản khác dùng chung trong nhà
chung cư theo quy định của Luật nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất của tất
cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không phân chia, trừ trường hợp
luật có quy định khác hoặc tất cả các chủ sở hữu có thỏa thuận khác.

16
2. Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền, nghĩa vụ ngang
nhau trong việc quản lý, sử dụng tài sản quy định tại khoản 1 Điều này, trừ
trường hợp luật có quy định khác hoặc có thỏa thuận khác.”
Sân thượng là phần sở hữu chung của nhà chung cư nên phần sân thượng
được coi là sở hữu chung hợp nhất của tất cả các chủ sở hữu các căn hộ trong
nhà chung cư đó và không phân chia; trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Các
chủ sở hữu có quyền sở hữu, nghĩa vụ như nhau trong việc quản lý sử dụng
tài sản thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư.
1.6. Quỹ bảo trì chung cư
Trong quá trình xây dựng nhà nước pháp quyền hiện nay thì công tác tổ
chức thực hiện văn bản QPPL về quản lý sử dụng nhà chung cư nói chung và
quỹ bão trì chung cư nói riêng được tiến hành trên mọi mặt. Các nghị quyết,
chỉ thị của Đảng cũng như các nội dung có liên quan được tổ chức triển khai
thực hiện kịp thời, sâu rộng trong các cán bộ, đảng viên được học nói chung
trong thời gian vừa qua. Việc triển khai các chủ trương nói chung là điều kiện
quan trọng trong quá trình thực hiện hoạt động QPPL về quản lý sử dụng nhà
chung cư nói chung. Cùng với việc triển khai các công tác nhằm định hướng
phát triển cho hoạt động QPPL về quản lý sử dụng nhà chung cư thì các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền ở nước ta cũng nhấn mạnh việc áp dụng các
hình thức nhằm áp dụng QPPL về quản lý sử dụng nhà chung cư nói chung.
Thứ nhất, tiền phí bảo trì nhà chung cư được quy định cụ thể tại Điều 108
Luật Nhà ở 2014. Trong đó, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà
chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:
a) “Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu
tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện
tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê
mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy
định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua;”
b) “Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu
tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua
tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích

17
thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện
tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất
của nhà chung cư đó.”
“Trong trường hợp kinh phí bảo trì không đủ để thực hiện bảo trì phần sở
hữu chung của nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm
đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của
từng chủ sở hữu.”
“Đối với các trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn
hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư trước ngày 01 tháng 07 năm 2006
mà chưa thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà
chung cư họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp kinh phí
này; mức đóng góp kinh phí có thể được nộp hằng tháng vào tài khoản tiền
gửi tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam do Ban quản trị nhà
chung cư lập hoặc được đóng khi phát sinh công việc cần bảo trì.”
“Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc
diện tích khác trong nhà chung cư sau ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà trong
hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì
thì chủ đầu tư phải đóng khoản tiền này; trường hợp trong hợp đồng mua
bán, thuê mua nhà ở mà giá mua, giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì thì
chủ sở hữu thực hiện đóng khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy
định.”
Thứ hai, việc sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư được quy định tại
điểm c, khoản 3, Điều 102 Luật Nhà ở, cụ thể:
“3. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư
được tổ chức họp để quyết định các vấn đề sau đây:
c) Thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy
định tại Điều 106 của Luật này và việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung của nhà chung cư;” Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung
của nhà chung cư sẽ do Hội nghị nhà chung cư họp quyết định.

18
Thứ ba, về thời gian phải đóng phí bảo trì, theo quy định tại khoản 1 Điều
108 Luật Nhà ở, cụ thể:
“a) Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu
tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện
tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê
mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy
định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua;”
Và quy định tại khoản 2 Điều 108 Luật Nhà ở
“2. Trường hợp kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều này không đủ
để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì các chủ sở hữu
nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần
diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.” Như vậy, phí bảo trì đóng
theo tiến độ thanh toán trong Hợp đồng mua bán cụ thể được quy định tại thời
điểm nhận bàn giao căn hộ nhà chung cư. Trường hợp trong thời gian vận
hành, sử dụng nhà chung cư khi kinh phí bảo trì không đủ để bảo trì thì các
chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm.
Thứ tư, việc sử dụng phí quản lý vận hành được quy định tại Điều 106
Luật Nhà ở. Như vậy, tiền phí quản lý vận hành được chi cho những khoản
nào sẽ phụ thuộc vào nội dung các công việc cần quản lý vận hành, dịch vụ sử
dụng đối với từng loại nhà chung cư, đồng thời không bao gồm kinh phí bảo
trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng
lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí
dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng
nhà chung cư.
Thứ năm, khi ban quản trị nhà chung cư muốn chi các khoản chi phí của
phí bảo trì chung cư thì có cần phải tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy
định tại khoản 3 Điều 109 Luật Nhà ở: “3. Ban quản trị nhà chung cư có
trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì đúng mục đích, đúng hạng mục
cần bảo trì theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua
hằng năm. Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung phải có hóa đơn

19
tài chính, có thanh toán, quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính
và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư.”
Quy định tại Điều 34 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành
kèm theo Thông tư 02/2016/TT–BXD
“Điều 34. Các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì
phần sở hữu chung để bảo trì
1. Bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định
tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở.
2. Bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, bao
gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống
cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống
cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình,
thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác
dùng chung cho nhà chung cư.
3. Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư;
các công trình công cộng quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 100 của Luật
Nhà ở.
4. Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống
nước thải của nhà chung cư.
5. Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của
các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê
mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.”
Và quy định tại khoản 4 Điều 37 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư
ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT–BXD
“4. Tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì
phần sở hữu chung của nhà chung cư có trách nhiệm chuyển tiền vào tài
khoản của bên thực hiện bảo trì trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày
nhận được hồ sơ đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư. Hồ sơ đề nghị
chuyển tiền bao gồm các giấy tờ sau đây:

20
a) Văn bản đề nghị của Ban quản trị, trong đó nêu rõ lý do đề nghị
chuyển tiền và số tiền cần chuyển cho bên thực hiện bảo trì;
b) Biên bản cuộc họp Ban quản trị về nội dung rút kinh phí bảo trì;
c) Kế hoạch bảo trì đã được hội nghị nhà chung cư thông qua, trừ trường
hợp bảo trì đột xuất;
d) Hợp đồng bảo trì ký với cá nhân, đơn vị có năng lực bảo trì theo quy
định của pháp luật.”
Đồng thời tại khoản 4 Điều 16 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung
cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT–BXD
“4. Mọi quyết định của hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư
được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ
phiếu; nội dung cuộc họp phải được lập thành biên bản, có chữ ký của các
thành viên chủ trì và thư ký cuộc họp hội nghị nhà chung cư.” Như vậy, ban
quản trị nhà chung cư chỉ được chi đối với các hạng mục cần bảo trì đã được
Hội nghị nhà chung cư thông qua và thuộc danh mục các hạng mục như đã
được trích dẫn tại Điều 34 ở trên. Và việc thông qua các hạng mục cần bảo trì
tại Hội nghị nhà chung cư được thực hiện bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ
phiếu theo nguyên tắc đa số.
1.7. Phương pháp nghiên cứu định lượng
1.7.1. Mô hình nghiên cứu đề xuất
Tác giả sử dụng pháp pháp nghiên cứu định tính bằng cách thực hiện
phỏng vấn 10 đáp viên là những khách hàng đã mua chung cư tại thành phố
Hồ Chí Minh. Dàn bài phỏng vấn định tính được trình bày chi tiết ở Phụ lục
1. Kết quả phỏng vấn định tính, tác giả thống kê và chọn lọc ra được bốn nhân
tố tác động đến ý định mua căn hộ chung cư, đó là Thông tin bất cân xứng,
Chất lượng xây dựng chung cư, Quỹ bảo trì chung cư, và Rủi ro pháp lý.
Ngoài ra, còn xác định thêm một biến điều tiết là Sự ám hiểu pháp luật liên
quan đến giao dịch mua bán căn hộ chung cư. Trên cơ sở đó, nghiên cứu đưa
ra mô hình đề xuất như sau:

21
Hình 1.1. Mô hình nghiên cứu đề xuất.
1.7.2. Phương pháp phân tích dữ liệu
Thông qua khảo sát định tính, nghiên cứu cũng đề xuất thang đo lường
cho các khái niệm trong mô hình nghiên cứu (Hình 1.1). Theo Green (1991),
kích thước mẫu để đảm bảo phân tích nhân tố khám phá tối thiểu phải đạt
8n+50, trong đó n = 16 là bố quan sát trong thang đo. Theo công thức của
Green (1991) thì kích thước mẫu tối thiểu phải là 178. Để đảm bảo kích thước
mẫu đưa vào phân tích sau khi thực hiện gạn lọc bảng hỏi khảo sát, nghiên
cứu đã thực hiện phát ra 300 bảng khảo sát. Kết quả thu về được 298 bảng,
sau khi gạn lọc được 268 bảng. Như vậy, kích thước mẫu nghiên cứu trong đề
tài này là 268.
Dữ liệu thu về sau khi gạn lọc được mã hóa và tiến hành phân tích hồi qui
Binary Logistic bằng phần mềm SPSS.

22
CHƯƠNG 2 – THỰC TIỄN CÁC GIAO DỊCH CĂN HỘ
CHƯNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRONG NHỮNG NĂM QUA
2.1. Tổng quan về tình hình mua bán CHCC trên địa bàn thành
phố Hồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những trung tâm kinh tế, chính trị,
xã hội to lớn của cả nước. Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong toạ độ địa lý
khoảng 10o
10’ – 10o
38’ vĩ độ bắc và 106o
22’ – 106o
54’ kinh độ đông. Thành
phố Hồ Chí Minh tiếp giáp với 6 tỉnh: phía bắc và phía đông là các tỉnh Bình
Dương, Đồng Nai và một phần tỉnh Bà Rịa–Vũng Tàu; phía tây là các tỉnh
Tây Ninh, Long An và tỉnh Tiền Giang. Về phía nam, thành phố tiếp giáng
với Biển Đông, mà trực tiếp là vịnh Đồng Tranh và vịnh Gành Rái.
Diện tích tự nhiên của thành phố là 2.095,01 km2
, chiếm hơn 6,36% diện
tích cả nước, trong đó gồm 442,13 km2
nội thành và 1.652,88 km2
ngoại
thành, với số dân năm 2002 lên tới 5.449.217 người, bằng 6,83% dân số của
cả nước. Cùng với vị trí địa lý đó đã tạo điều kiện thuận lợi cho thành phố Hồ
Chí Minh phát triển sản xuất hàng hoá và mở rộng giao lưu kinh tế – xã hội
với các tỉnh trong cả nước và quốc tế. Về mặt kinh tế, Thành phố Hồ Chí
Minh nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, đồng thời cũng là một
đỉnh của tam giác tăng trưởng kinh tế trong vùng. Điều đó có ý nghĩa đặc biệt
đối với việc phát triển kinh tế của thành phố. Trong những năm gần đây,
thành phố luôn là thành phố Trung ương dẫn đầu về tốc độ phát triển đã có
những bước chuyển đổi mạnh mẽ trên các lĩnh vực kinh tế – xã hội, làm thay
đổi bộ mặt đô thị của một thành phó trực thuộc Trung ương. Theo báo cáo
tổng kết tình hình kinh tế chính trị, xã hội của thành phố thì tổng sản phẩm
nội địa trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh năm 2016 ước đạt 1.037.625 tỉ
đồng, tăng 8,05% so với năm 2015, tăng 8,05% so với năm 2015 (năm 2015
tăng 7,72%), đạt kế hoạch đề ra. Trong đó: dịch vụ tăng 8,07% (cùng kỳ tăng
7,9%), khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 7,88% (cùng kỳ tăng 6,05%),
khu vực nông nghiệp tăng 5,81% (cùng kỳ tăng 5,66%); thuế chiếm tỷ trọng

23
16%, tăng 8,41% so với cùng kỳ. Tổng sản phẩm nội địa bình quân đầu người
đạt 121,5 triệu đồng (tương đường 5.428 USD). Ngành dịch vụ vẫn chiếm tỷ
trọng hơn một nửa trong cơ cấu kinh tế của thành phố, chiếm tới 54,8%, tiếp
đến là công nghiệp và xây dựng chiếm tỷ trọng 28,8% và nông nghiệp chiếm
tỷ trọng 0,8%. Thị trường trong nước tiếp tục tăng trưởng, sức mua thực có
chuyển biến tích cực khi tổng mức hàng hóa bán lẻ và doanh thu dịch vụ tiêu
dùng tăng 9,1% so với năm 2015 và đạt 682.703 tỷ đồng… Tình hình an ninh
– chính trị trên địa bàn toàn thành phố trong những năm qua được đảm bảo
khá tốt. Mặc dù là một thành phố đông dân số nhưng hằng năm tình hình an
ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội vẫn được các cơ quan hữu quan đảm bảo.
Chính vì điều này đã góp phần đảm bảo cho diện mạo của toàn thành phố
được khởi sắc, đồng thời cũng góp phần vào sự thay đổi của cơ cấu kinh tế
của thành phố Hồ Chí Minh trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước
trong thời kỳ hội nhập kinh tế – quốc tế hiện nay.
Trong thời gian 10 năm gần đây (2008 – 2018) với rất nhiều các đối
tượng, thành phần kinh tế cùng tham gia và việc mua bán không chỉ dừng lại
ở các căn hộ có sẵn, mà còn có cả hình thức mua bán căn hộ hình thành trong
tương lai. Theo tổng kết về tình hình thực hiện công tác quản lý nhà chung cư
trên địa bàn TP. HCM năm 2016 và 09 tháng đầu năm 2017 của Sở Xây dựng
TP. HCM đã liệt kê tình hình chất lượng nhà chung cư trên địa bàn TP. HCM
thì đối với các chung cư xây dựng trước năm 1975 trên địa bàn Thành phố, có
474 chung cư cũ (với 574 lô) xây dựng trước năm 1975, Ủy ban nhân dân các
quận, huyện đã tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư này.
Nhìn chung, số lượng chung cư cũ có khả năng chịu lực của kết cấu cơ bản
đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường chiếm tỷ lệ khá lớn (khoảng 69,2%),
chung cư bị hư hỏng cục bộ chiệm 24,3%, hiện trạng các chung cư này vẫn ổn
định dưới tác động của tải trọng hiện hữu.
2.2. Thực trạng giao dịch và các RRPL trước, trong và sau khi
thực hiện giao dịch mua bán CHCC trên địa bàn thành phố
Hồ Chí Minh

24
2.2.1. Thực trạng giao dịch về mua bán căn hộ chung cư trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh
Trong thời gian 10 năm gần đây (2008 – 2018) với rất nhiều các đối
tượng, thành phần kinh tế cùng tham gia và việc mua bán không chỉ dừng lại
ở các căn hộ có sẵn, mà còn có cả hình thức mua bán căn hộ hình thành trong
tương lai. Theo tổng kết về tình hình thực hiện công tác quản lý nhà chung cư
trên địa bàn TP. HCM năm 2016 và 09 tháng đầu năm 2017 của Sở Xây dựng
TP. HCM đã liệt kê tình hình chất lượng nhà chung cư trên địa bàn TP. HCM
thì đối với các chung cư xây dựng trước năm 1975 trên địa bàn Thành phố, có
474 chung cư cũ (với 574 lô) xây dựng trước năm 1975, Ủy ban nhân dân các
quận, huyện đã tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư này.
Nhìn chung, số lượng chung cư cũ có khả năng chịu lực của kết cấu cơ bản
đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường chiếm tỷ lệ khá lớn (khoảng 69,2%),
chung cư bị hư hỏng cục bộ chiệm 24,3%, hiện trạng các chung cư này vẫn ổn
định dưới tác động của tải trọng hiện hữu.
Cũng trong quá trình tiến hành làm khóa luận, tác giả đã thực hiện khảo
sát và tổng kết số liệu cho rằng việc ban hành các quy định pháp luật về quản
lý chung cư tại một số địa phương về chủ trương trong lĩnh vực này hay
không được thể hiện thông qua biểu đồ sau:
Bảng 2.1. Khảo sát về việc ban hành chủ trương thực hiện quy định về
quản lý chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh
STT Phương án trả lời Số phiếu Tỷ lệ
1 Có ban hành 194 72.4%
2 Có nhưng chưa thường xuyên 42 15.7%
3 Không ban hành 30 11.2%
4 Ý kiến khác 2 0.7%
Tổng 268 100%
(Nguồn tác giả khảo sát)
Hình 2.1 Biểu đồ thể hiện việc ban hành chủ trương thực hiện quy định
về quản lý chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh

25
Trong khi đó, kháo sát đối với các cán bộ công chức trong công tác quản
lý chung cư thì có kết quả được thể hiện thông qua biểu đồ sau:
Hình 2.2. Biểu đồ thể hiện kết quả khảo sát cán bộ, công chức trong việc
ban hành văn bản về quản lý chung cư trên địa bàn Tp HCM
Như vậy, nhìn chung việc ban hành chủ trương, chính sách đối với vấn đề
này là vô cùng quan trọng và hiệu quả. Thông qua công tác này sẽ tạo tiền đề
quan trọng và tăng cường công tác QLNN về vấn đề chung cư ở nước ta trong
giai đoạn hiện nay.
Thực tế hiện nay, phần lớn các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của
khách hàng với chủ đầu tư đều không đề cập cụ thể về các thông tin nhà mẫu,
kết cấu vật liệu, dịch vụ chung, v.v. Một số chủ đầu tư lách luật bằng cách ký
hợp đồng với người mua nhà dưới dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng quyền
chọn mua, hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh. Khi xảy ra trường hợp phát

26
sinh rủi ro thường người mua nhà gánh chịu. Đối với hợp đồng mua bán
chung cư đã hoàn thiện, việc tranh chấp xảy ra ở các khía cạnh sau:
Thứ nhất, về phòng cháy chữa cháy (PCCC) đối với chung cư đã hoàn
thiện. Khi xảy ra hỏa hoạn, nếu là do chủ đầu tư làm sai thiết kế PCCC, thiếu
đường thoát hiểm, hoặc hệ thống thiết bị báo cháy không được lắp đặt như
theo hợp đồng, v.v, thì phía chủ đầu tư phải có trách nhiệm với người dân,
thậm chí liên đới nhiều đơn vị, tổ chức khác.
Thứ hai, về chất lượng công trình xây dựng đối với căn hộ chung cư đã
hoàn thiện. Khi nhận bàn giao nhà, ngoài những loại giấy tờ, văn bản đã được
quy định tại hợp đồng ký kết giữa hai bên, khách hàng có thể yêu cầu chủ đầu
tư cung cấp văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu do cơ quan có thẩm
quyền ban hành. Tuy nhiên, hệ thống các tiêu chuẩn kỹ thuật về kiểm định và
giám sát chất lượng công trình căn hộ chung cư còn lỏng lẻo. Nhiều công
trình vừa xây dựng xong, chưa có sự kiểm định đã bàn giao cho người dân
vào sinh sống và sử dụng dịch vụ. Điều này chưa được đề cập rõ ràng trong
hợp đồng mua bán, người mua nhà cũng không quan tâm nhiều tới vấn đề
này.
Thứ ba, về việc cấp chủ quyền cho căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh.
Theo quy định, người mua căn hộ chung cư sẽ được công nhận quyền sở hữu
diện tích nhà gồm diện tích sàn căn hộ, lô gia và ban công. Trong đó, diện tích
sàn được tính theo 2 cách, kích thước thông thủy (diện tích lọt lòng) hoặc kích
thước tính từ tim tường chung và tương bao bên ngoài căn hộ. Cách tính diện
tích sàn theo kích thước lọt lòng thường sẽ có diện tích nhỏ hơn cách tính từ
tim tường. Do vậy, khi chủ đầu tư lựa chọn cách tính này, nhiều cư dân đã
không đồng tình và đã xảy ra mâu thuẫn. Đối với những nhà chung cư có giá
cao, số tiền chênh lệch sẽ rất lớn, do đó, các cơ quan quản lý cần có những
văn bản hướng dẫn, quy định cụ thể cách tính để vừa khuyến khích hoạt động
đầu tư, vừa đảm bảo được quyền lợi của người mua.
Thứ tư, về phí dịch vụ nhà chung cư. Thực tế cho thấy, hiện nay các nhà
chung cư thu phí dịch vụ hoàn toàn khác nhau. Các văn bản pháp luật lỏng lẻo
đang tạo điều kiện cho xung đột giữa chủ đầu tư và người dân, chủ đầu tư tùy

27
tiện thu phí mà không cho khách hàng có quyền lựa chọn dịch vụ, v.v. Ngoài
ra, các mâu thuẫn, tranh chấp liên quan Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành,
công tác tổ chức hội nghị nhà chung cư và một số nội dung khác về quản lý,
vận hành nhà chung cư, v.v.
2.2.2. Rủi ro pháp lý trước, trong và sau khi thực hiện mua bán căn hộ
chung cư
Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, cũng chính vì xây dựng hợp
đồng mẫu bảo vệ bên bán nên bên mua luôn ở vị trí yếu thế hơn. Do đó, tranh
chấp xảy ra là chuyện khó có thể tránh khỏi, những tranh chấp nổi bật gồm:
Thứ nhất, thông thường người mua nhà chung cư quan tâm đến vị trí tòa
nhà, diện tích, giá cả, v.v, mà ít quan tâm đến tính pháp lý của dự án này.
Người mua nhà có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp toàn bộ thông tin về dự
án một cách chính xác và đầy đủ để tránh những rủi ro của mình. Những vấn
đề mà người mua cần biết bao gồm: giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự
án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép
xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm
thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ
dự án; biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà, văn
bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua của cơ quan
quản lý nhà ở cấp tỉnh.
Thứ hai, những kẻ hở trong hoạt động giao kết hợp đồng mua bán nhà
chung cư đã và đang ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của
bên mua nhà. Đa phần, người mua nhà đều là những người không am hiểu
pháp luật nói chung và hầu như không nhờ dến các dịch vụ pháp lý để đảm
bảo quyền và lợi ích của các chủ thể trong thực tế. Người mua nhà thông
thường chủ yếu chú trọng đến nhà nào rẻ, mà hầu như không hiểu đến các yếu
tố có liên quan như kết cấu, xây dựng, chất lượng xây dựng, các điều khoản
hợp đồng có liên quan mà hầu như không có một cơ quan đảm bảo cho hoạt
động mua nhà chung cư trong trong thực tế. Việt Nam chưa có một cơ quan
có thể thay mặt người mua nhà để có thể có xử lý những vụ việc có liên quan
để đảm bảo cho quyền lợi của họ...Đồng thời, rủi ro pháp lý có thể bị thế chấp

28
hay đã giải chấp căn hộ muốn mua đó hay chưa. Theo điểm b khoản 2 điều 19
Nghị định 99/2015/NĐ–CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số
điều của Luật Nhà ở, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy
tờ chứng minh về việc đã giải chấp căn hộ.
(i) Tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin. Sau khi ký
kết hợp đồng, quyền được cung cấp thông tin của người mua vẫn rất cần thiết,
bởi họ đang thực hiện chuyển giao tiền cho bên bán và chưa nhận tài sản trên
thực tế, mức độ rủi ro là rất cao, tuy nhiên hiện nay, cung cấp thông tin của
chủ đầu tư chủ yếu ở giai đoạn trước và khi giao kết hợp đồng.
(ii) Tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước đúng
mục đích. Nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng hình thức huy động vốn này để trục
lợi, tiền ứng trước của khách hàng không được đầu tư vào dự án mà được sử
dụng cho mục đích khác. Chính vì không được sử dụng cho việc xây dựng dự
án nên tình trạng chậm bàn giao căn hộ cho người mua nhà là điều khó tránh
khỏi.
(iii) Tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà và chuyển
quyền sở hữu cho người mua. Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư phải giao
nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các
điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên
quan theo thỏa thuận trong hợp đồng, v.v, bồi thường thiệt hại do lỗi của mình
gây ra, thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, v.v. Tuy nhiên, thực tế
cho thấy, nhiều chủ đầu tư bàn giao chậm tiện độ và sản phẩm mà người mua
căn hộ được nhận lại không giống với các thỏa thuận trong hợp đồng, nhất là
về diện tích căn hộ và các chi phí giá thành sản phẩm. Tình trạng trên xuất
phát từ nhiều nguyên nhân như: Thủ tục hành chính không rõ ràng, phức tạp;
thái độ của cán bộ; người dân không hiểu biết thủ tục, v.v. Bên cạnh đó, pháp
luật cũng chưa có chế tài ngiêm ngặt để xử lý những chủ đầu tư vi phạm hoặc
xử lý chưa triệt để. Ngoài ra, do không có cơ chế ràng buộc chủ đầu tư, nên
sau khi bàn giao nhà và nhận thanh toán đầy đủ giá trị hợp đồng theo thỏa

29
thuận thì vẫn xảy ra tình trạng chủ đầu tư thờ ơ với nghĩa vụ chuyển quyền sở
hữu cho người mua.
(iv) Quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai còn nhiều bất cập. Pháp luật hiện hành quy định văn bản chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có chứng
nhận của cơ quan công chứng. Việc công chứng, chứng thực nhằm xác nhận
tính hợp pháp của văn bản được ký kết, tuy nhiên quy định mang tính bắt
buộc như trên làm phát sinh chi phí, tốn kém thời gian của các bên trong một
số trường hợp. Nhìn chung, có rất nhiều loại tranh chấp xung quanh hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư nhưng cơ sở pháp lý để xử lý hiện nay là không đầy
đủ, dẫn tới việc hầu hết các tranh chấp không thể giải quyết được một cách
thỏa đáng. Hiện tại, cách giải quyết thường là các bên tự giải quyết với nhau,
tuy nhiên khách hàng mua căn hộ luôn ở thế bất lợi ngay cả khi họ liên kết
với nhau gây sức ép cho phía chủ đầu tư.
2.3. Kết quả phân tích nghiên cứu
2.3.1. Kết quả khảo sát định tính
Sau khi phỏng vấn tay đôi với 10 đáp viên, là những khách hàng đã mua
chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả cho thấy, tất cả các đáp viên
đều đồng tình với bảng thang đo dùng trong nghiên cứu này.
2.3.2. Kết quả phân tích định lượng
Với 268 bảng hỏi thu về hợp lệ, nghiên cứu tiến hành phân tích hồi qui
Binary Logistic để tìm hiểu các nhân tố tác động đến quyết định mua căn hộ
chung cư của khách hàng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả phân
tích chi tiết cho trong Phụ lục 3 đã cho thấy được, trong các nhân tố đưa vào
trong mô hình nghiên cứu, có hai nhân tố là tương quan nghịch với quyết định
mua căn hộ của khách hàng là Thông tin bất cân xứng và Rủi ro pháp lý; và
hai nhân tô tương quan thuận với quyết định mua căn hộ chung cư là Quỹ bảo
trì và Chất lượng chung cư. Cả bốn nhân tố đều có ý nghĩa thống kê, mức ý
nghĩa đạt được là 5%, có nghĩa là, các trọng số hồi qui thu được trong phân
tích có độ tin cậy lớn hơn 95%. Giá trị Nagelkerke R Square = 0.825, điều đó

30
cho thấy các nhân tố độc lập trong mô hình nghiên cứu giải thích được 82.5%
độ biến thiên của Quyết định mua căn hộ chung cư trên địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh.
Phương trình hồi qui được viết như sau:
 
 
1
log 9.834 1.832 1.961 2.782 4.424
0
e
P Y
TTBCX QBT CLCC RRPL
P Y
 

    
 

 

31
CHƯƠNG 3 – CÁC KHUYẾN NGHỊ
Xuất phát từ tinh thần của Nghị quyết Ð ại hội Đảng lần thứ XI của Đảng
Cộng sản Việt Nam, trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2011
– 2020 đã nêu rõ “Tạo lập đồng bộ và vận hành thông suốt các loại thị
trường” và “Phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất động sản, ngăn
chặn tình trạng đầu cơ; hoàn thiện cơ chế vận hành sàn giao d ịch bất động
sản”. Ngoài ra, trong các g ải pháp hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa có đưa ra giải pháp phát triển đồng bộ các yếu tố thị
trường và các lo ại thị trường: “Khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống
pháp luật, chính sách đất đai, bảo đảm hài hòa các lợi ích của Nhà nước, của
người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư; tạo điều kiện thuận lợi để
sử dụng đất đai có hiệu quả; khắc phục tình trạng sử dụng lãng phí và tham
nhũng đất đai. Thực hiện Nghị quyết này, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt
“Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm
2030”. Với chủ trương đó, kết hợp cùng với thực tiễn nghiên cứu. Trên cơ sở
thực hiện các quy định của pháp luật về mua bán căn hộ chung cư, tác giả xin
phép được đưa ra các đề xuất về hoạt động mua bán căn hộ chung cư như sau:
3.1. Khuyến nghị về các quy định pháp luật
Nhằm thực hiện tốt công tác ban hành văn bản quy phạm pháp luật về
quản lý chung cư tại các địa phương trong giai đoạn hiện nay thì việc đầu tiên
đó là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần triển khai kết hợp với các chủ
trương, đường lối chủ trương của Đảng và Nhà nước nói chung trong công tác
quản lý nhà ở. Đặc biệt, dưới những chủ trương, đường lối của Thành ủy, cấp
ủy các cấp cần được triển khai tại các cuộc hội nghị triển khai trong cán bộ
chủ chốt các cấp tại các địa phương nói chung trong thời gian sắp tới. Khẳng
định phải làm rõ sự cần thiết ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý
chung cư trong tình hình mới, những vấn đề cơ bản, chủ yếu và mới; Từ đó,
trên cơ sở có chủ trương đường lối nói chung thì người có thẩm quyền thực
hiện các kế hoạch nói chung phù hợp, cụ thể, thiết thực nhằm ban hành quy
định để quản lý vấn đề chung cư một cách có hiệu quả. Phải coi việc ban hành

32
quy định về quản lý chung cư là một nội dung công tác cụ thể để thực hiện
nghị quyết của cấp ủy Đảng nói chung nhằm tạo một sự chuyển biến rõ rệt, có
bước đột phá về một lĩnh vực quản lý nhà ở tại địa phương trong giai hiện
nay.
Ngoài ra từ các nghiên cứu, phân tích ở trên, chúng tôi mạnh dạn đặt ra
một số kiến nghị, đề xuất như sau:
Một là, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần tiếp thu những khó
khăn, vướng mắc trong hoạt động quản lý nhà chung cư, những rủi ro pháp lý
trong hoạt động của các chủ đầu tư cũng như các quy định về tăng cường hoạt
động quản lý trong thực tiễn để lảm điều kiện quả để đảm bảo quyền và lợi
ích quan trọng của các chủ thể nói chung. Vừa tăng cường hoạt động quản lý
nhà nước vừa đảm bảo quyền và lợi ích của các chủ thể khi tiến hành giao kết
hợp đồng mua bán nhà ở chung cư.
Hai là, tiếp tục hoàn thiện quy định chi tiết về cơ chế hoạt động, phân
định về thẩm quyền quyết định của Hội nghị nhà chung cư và Ban quản trị và
tăng cường hoạt động quản lý nhà nước về hoạt động này. Trong thực tế, việc
kiện toàn và tăng cường về hội nghị nhà chung cư và vai trò của ban quản lý
nhà chung cư trong thực tế.
3.2. Giải pháp hoàn thiện hoạt động và quản lý về mua bán căn
hộ chung cư
Thứ nhất, Để tăng cường quản lý, hạn chế, khắc phục những tồn tại và
nâng cao chất lượng quản lý, vận hành nhà chung cư, các cơ quan chức năng
cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung
cư, tổ chức hội nghị nhà chung cư tái định cư để thành lập Ban quản trị theo
quy định của Luật Nhà ở và Thông tư số 02/2016/TT–BXD. Chủ đầu tư, nhà
thầu luôn phải đảm bảo an toàn về PCCC thuộc phạm vi trách nhiệm của
mình, chỉ được thi công khi thiết kế về an toàn PCCC của công trình đã được
duyệt, tổ chức kiểm tra, giám sát thi công, nghiệm thu và bàn giao công tŕnh
đầy đủ trước khi đưa vào sử dụng.

33
Hai là, đối với công trình cao tầng phải có giải pháp chống cháy lan,
chống tụ khói, lan truyền khói và hơi độc do cháy sinh ra, bảo đảm các điều
kiện thoát nạn an toàn nhằm cứu người, tài sản khi có cháy xảy ra. Ngoài ra,
các công trình cũng cần được trang bị hệ thống tự động phát hiện cháy, hệ
thống chữa cháy bảo đảm khả năng tự chữa cháy, sử dụng vật liệu xây dựng
khó cháy. Thực hiện đúng các quy định về PCCC, thiệt hại sẽ thuyên giảm đi
đáng kể khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện.
Ba là, đối với vấn đề xử lý vi phạm cần tăng cường công tác thanh tra,
kiểm tra và xử lý nếu có vi phạm từ phía các đơn vị chức năng tại các địa
phương. Hiện nay mức phạt tiền từ 100 – 150 triệu đồng đối với chủ đầu tư có
một trong các hành vi như không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không
đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung nhà chung cư theo quy định của Nhà nước
Bốn là, trong công tác quản lý nhà nước về quản lý chung cư thì việc kiện
toàn tổ chức bộ máy và nâng cao trách nhiệm, năng lực cho đội ngũ cán bộ
chuyên trách thực hiện các chức năng, nhiệm vụ trong công tác là điều hoàn
toàn cần thiết. Để có thể thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ thì cần hoàn thiện
các vấn đề của công tác cán bộ về các phương diện sau: Đối với cán bộ, công
chức bên cạnh yêu cầu lựa chọn đúng chuyên ngành, cần xác định chuyên
ngành cơ bản và các ngành bổ sung để có tỷ lệ tuyển dụng hợp lý nhằm đa
dạng hóa chuyên môn và nguồn tuyển dụng, trong đó ưu tiên cán bộ đào tạo
chuyên ngành, có chuyên môn cơ bản nhằm đáp ứng với yêu cầu của công tác
quản lý, đảm bảo cho hoạt động xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về quản
lý chung cư đạt hiệu quả cao. Tiếp tục hoàn thiện chương trình đào tạo, bồi
dưỡng kiến thức, kỹ năng cho cán bộ nhằm phát triển năng lực cho đội ngũ
cán bộ nói trên.
Chính quyền địa phương cần thực hiện tốt công tác kiểm tra các chung cư
trên địa bàn về tình hình an toàn PCCC, an toàn điện, chất lượng công trình
xây dựng, tình hình xây dựng để xử lý hoặc đề xuất biện pháp xử lý. Các Sở,
ngành thành phố cần có cơ chế phối hợp trong việc theo dõi, kiểm tra các

34
chung cư trên địa bàn về tình hình an toàn PCCC, an toàn điện, chất lượng
công trình xây dựng, tình hình xây dựng, v.v.1
Ngoài ra, quá trình nghiên cứu của đề tài xoay quanh yếu tố pháp luật có
ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng, kết quả cho
thấy để đưa ra quyết định có nên mua hay không, người tiêu dùng chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố. Và nhóm nhân tố động cơ tiêu dùng tác động mạnh
nhất, cho thấy nhu cầu thực sự của người tiêu dùng về nơi cư ngụ rất quan
trọng và ngày càng tăng cao. Bên cạnh đó, nhóm nhân tố tiện ích hệ thống cho
thấy người tiêu dùng c ũng chịu sự chi phối rất cao về các điều kiện tiện nghi
đi kèm với một CHCC.
Tập trung nâng cấp, cải thiện, phát huy sự sáng tạo trong thiết kế và xây
dựng các tiện ích đi kèm. Tăng cường các vấn đề về an ninh, tối thiểu hóa các
rủi ro trong vấn đề đi lại, sinh hoạt của tập thể trong căn hộ chung cư. Đẩy
mạnh hoạt động dịch vụ khách hàng, chăm sóc tốt các khách hàng hiện tại,
đơn giản hóa các vấn đề về thủ tục, vay vốn mua căn hộ, giảm thiểu lãi suất,
v.v.
Minh bạch và chuẩn hóa các thông tin về sản phẩm căn hộ cho khách
hàng. Phân luồng sản phẩm cho phù hợp với từng đối tượng khách hàng, vì
nhu cầu đối với tầng lớp lao động, sinh viên, người có thu nhập thấp hiện nay
là khá cao, nhưng hiện nay các sản phẩm căn hộ chung cư vẫn chưa đến tay
đối tượng này phổ biến. Để đáp ứng các yêu cầu này, đối với bản thân các
doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng – bất động sản là điều không
hề đơn giản, nhưng cái khó nhất mà tất cả các doanh nghiệp phải đối đầu là
các chính sách và định hướng mà nhà nước ban hành chưa thật sự tác động
sâu sắc và tích cực đến thị trường. Vì vậy, vấn đề phát triển thị trường bất
động sản – căn hộ chung cư còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan khác.
Nhưng dưới vai trò là ng ười hoạt động trong lĩnh vực này, để đáp ứng được
nhu cầu của người tiêu dùng thông qua các hành vi của họ là điều thực hiện
được. Bên cạnh đó, tác giả cũng đề ra các biện pháp riêng để phát triển thị
trường căn hộ chung cư ở phần kế tiếp.
3.3. Kiến nghị
1
Luận văn thạc sỹ; Pháp luật về quản lý chung cư ở Việt Nam của tác giả Nguyễn Thị Thanh Nhàn
(2015)

35
3.3.1. Giải pháp chung về hệ thống chính sách phát triển thị trường bất
động sản căn hộ chung cư
Việc ban hành hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến phát triển thị
trường BĐS, đòi hỏi phải đảm bảo:
Một là, tính đồng bộ trong việc ban hành và tổ chức thực hiện chính sách:
Nhà nước xây dựng hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường BĐS nói
chung và bất động sản căn hộ chung cư phải thống nhất, đồng bộ, tránh
trường hợp nhiều ban ngành quản lý ra quyết định, quy định chồng chéo như
hiện nay, nhằm tạo hành lang pháp lý cho thị trường BĐS vận hành và phát
triển. Tổ chức tốt công tác kiểm tra, giám sát việc thực thi pháp luật trong đầu
tư, giao dịch trên thị trường bất động sản căn hộ chung cư.
Hai là, ổn định chính sách: Chính sách, pháp luật về BĐS nói chung và
bất động sản căn hộ chung cư, qui hoạch đất đai phải mang tính chiến lược và
ổn định, thay đổi theo lộ trình, không thường xuyên thay đổi, gây khó khăn và
ảnh hưởng đến chiến lược đầu tư dự án của chủ đầu tư, vì hầu hết các dự án
bất động sản căn hộ chung cư đều có thời gian thực hiện cũng như thu hồi vốn
rất dài.
3.3.2. Giải pháp về chính sách đất đai phát triển thị trường bất động sản
căn hộ chung cư
Tiền đề cho quá trình phát triển thị trường BĐS nói chung cũng như bất
động sản căn hộ chung cu có thể nói là chính sách đất đai, chính sách đất đai
phù hợp, thông thoáng là “điều kiện cần” thúc đẩy thị trường BĐS nói chung
và bất động sản căn hộ chung cư nói riêng phát triển. Ngược lại, chính sách
đất đai chưa phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội sẽ kìm hãm quá
trình phát triển của thị trường BĐS căn hộ chung cư nói riêng, bất động sản
nói chung. Nhằm hỗ trợ cùng chính sách thuế đối với phát triển thị trường
BĐS căn hộ chung cư Việt Nam, chính sách đất đai cần sửa đổi những nội
dung sau:
Về chế độ sở hữu đất đai: Đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai. Nhằm

36
đảm bảo lợi ích giữa các bên trong quan hệ quản lý về đất đai, tránh chồng
chéo pháp luật, cần thống nhất mỗi đối tượng chỉdo một luật điều chỉnh và do
một Bộ, ngành đảm trách.
Về chế độ giao đất, cho thuê đất: Chỉ áp dụng hai chế độ là giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc không thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất. Trong đó,
chế độ giao đất có thời hạn ổn định lâu dài cho tất cả các mục đích sử dụng
đất, đối với trường hợp cho thuê đất thì có thời hạn, trả tiền thuê hàng năm
hoặc trả một lần. Từ đó mới có thể thống nhất phương pháp tính tiền sử dụng
đất và tính tiền thuê đất tùy theo thời hạn thuê.
Giá quyền sử dụng đất: Chính sách đất đai phải xuất phát từ quy luật hình
thành và phân ph ối địa tô của đất đai. Nhà nước sẽ thu về một phần giá trị
tăng thêm trên đất đai do các đầu tư xã hội làm tăng giá trị của đất đai; còn
khi thu hồi đất đai, Nhà nước sẽ thực hiện đền bù phần giá trị đầu tư thêm của
chủ thể sử dụng đất đầu tư vào cải tạo đất và các ngu ồn lợi đang có trên đất
theo giá cả thị trường.
Xây dựng giá đất ban hành của nhà nước theo sát giá thị trường: Giá đất
UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm phải được xây dựng theo nguyên tắc thị
trường, sát với giá thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được sử
dụng cho nhiều mục đích khác nhau như: Làm cơ sở tính tiền sử dụng đất;
tính tiền thuê đất; tính tiền bồi thường khi thu hồi đất; tính các nghĩa vụ tài
chính, thuế đối với nhà nước, v.v. Việc công bố bảng giá đất hàng năm sát với
giá thị trường là góp ph ần nâng cao hiệu quả của công tác qu ản lý Nhà nước
về đất đai, giúp cho các nhà quản lý thị trường BĐS nói chung và quản lý giá
đất nói riêng có cái nhìn tổng quan hơn về giá thị trường để có chính sách
điều chỉnh cho phù hợp.
Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Hiện nay thủ tục
xin cấp sổ đỏ, sổ hồng phức tạp, tốn nhiều thời gian đã khiến cho thị trường
phi chính thức phát triển với quy mô lớn. Vì vậy, cải cách và tinh giảm thủ
tục hành chính, đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà, cũng như phê duyệt và triển khai các dự án đầu tư BĐS

37
căn hộ chung cư sẽ tạo hàng hóa có đầy đủ tính pháp lý cho thị trường, góp
phần thúc đẩy thị trường BĐS căn hộ chung cư phát triển ngày một lớn.
Thông qua những tồn tại trong quá trình thi hành pháp luật về quản lý nhà
chung cư và vai trò của UBND tỉnh thì có thể thấy rằng yêu cầu về việc đảm
bảo xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về quản lý nhà chung cư đã và đang
trở thành một trong những yêu cầu cấp thiết. Cùng với quá trình công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như những vấn đề hoàn thiện hệ thống văn
bản quy phạm pháp luật về quản lý nhà chung cư trong giai đoạn hiện nay ở
nước ta ngày càng trở nên cấp bách.
Ngoài ra, quy định cụ thể trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền trong công tác quản lý nhà chung cư. Đồng thời, trong quá trình áp
dụng cần có sự kiểm tra, giám sát có hiệu quả từ phía các cơ quan nhà nước
có thẩm quyền. Có các chính sách cụ thể nhằm khuyến khích áp dụng các
biện pháp quản lý nhà chung cư. Đồng thời cần có các quy định trong việc
tăng cường năng lực, quyền hạn của cơ quan giám sát tác động, đặc biệt là
chức năng giám sát việc cấp, thu hồi giấy phép; hình thành các tổ chức đánh
giá quản lý nhà chung cư (một hình thức kiểm toán môi trường độc lập). Đối
với các cơ quan áp dụng pháp luật cần có sự thống nhất trong công tác quản
lý nhà nước từ trung ương đến địa phương. Đầu từ các trang thiết bị hoàn
chỉnh, đáp ứng với quá trình xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về quản lý
nhà chung cư có hiệu quả ở nước ta hiện nay.
Xây dựng và ban hành đầy đủ các quy định, vai trò của UBND trong vấn
đề quản lý nhà chung cư đảm bảo phù hợp với tình hình nước ta nói chung
trong giai đoạn hiện nay. Có sự phân định lại chức năng, nhiệm vụ, trách
nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước về quản lý nhà chung cư, cũng như
các cơ quan hữu quan, tránh sự chồng chéo. Từ đó, hoàn thiện quy trình quản
lý các khu nhà chung cư. Hoàn thiện công tác quản lý các bộ phận nhằm nâng
cao trình độ nghiệp vụ của các nhân viên và chất lượng quản lý, từ đó làm hài
lòng khách hàng. Để thực hiện tốt các hoạt động này, cần xây dựng quy trình
quản lý các tòa nhà chuẩn. Hoàn thiện quy trình giải quyết khiếu nại khách
hàng; quy trình về phòng cháy chữa cháy; quy định chuẩn khi giao tiếp với

38
khách hàng. Hoàn thiện quy trình quản lý các dịch vụ của khu chung cư cho
dân cư: Dịch vụ cấp điện, cấp nước, vệ sinh, an ninh, v.v, và các dịch vụ xã
hội khác. Tăng cường thu thập thông tin, tiếp thu ý kiến khách hàng, để đưa ra
các chiến lược ưu đãi dành cho khách hàng nhằm phục vụ khách hàng với sự
hài lòng tối ưu.

39
KẾT LUẬN
Các quy định về mua bán căn hộ chung cư ở nước ta có vị trí, vai trò vô
cùng quan trọng trong xã hội, là nguồn lực và tiềm năng to lớn của đất nước.
Pháp luật – công cụ quản lý xã hội của nhà nước cũng phát huy tốt ý nghĩa
của mình trong việc mua bán căn hộ chung cư cả nước nói chung trong giai
đoạn hiện nay. Nhìn chung các quy định của Bộ luật dân sự, Luật nhà ở và
các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định tương đối đầy đủ, hợp lý những
vấn đề cần thiết để mua bán căn hộ chung cư theo đúng quy định của pháp
luật. Bên cạnh đó, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể có liên
quan ở nước ta hiện nay.
Trong khuôn khổ của khóa luận tốt nghiệp, người viết không có tham
vọng trình bày được đầy đủ tất cả những vấn đề liên quan đến việc mua bán
căn hộ chung cư mà chỉ tâp trung giải quyết những vấn đề nổi bật và cơ bản
nhất. Mục đích cuối cùng là nhằm góp phần tạo ra một môi trường pháp lý
thuận lợi, bảo đảm lợi ích thiết thực của các chủ thể nói chung quá trình thực
hiện chức năng về hoạt động mua bán căn hộ chung cư trong giai đoạn hiện
nay. Trong quá trình nghiên cứu lý luận và thực tiễn, tác giả đã có cơ hội tập
hợp thông tin, tìm hiểu những vụ việc cụ thể trong hoạt động về mua bán căn
hộ chung cư tại Tòa án, tiếp xúc với chủ đầu tư (bên bán) và người mua căn
hộ chưng cư (bên mua) trong quan hệ hợp đồng để có được những thông tin
sát thực nhất về hoạt động mua bán căn hộ chung cư ở nước ta nói chung và
tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. Tuy nhiên, do những hạn chế nhất định
của cá nhân nên không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất mong tiếp tục nhận
được ý kiến đóng góp từ Thầy, Cô, và các Nhà nghiên cứu.

40
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ luật dân sự 2015, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
2. Bộ luật dân sự 2005, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
3. Bộ luật tố tụng dân sự 2015, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
4. Đảng Cộng sản Việt Nam, Nghị quyết số 08/2002/NQ–TW ngày
02/01/2002 của Bộ chính trị về một số nhiệm vụ trọng tâm công tác tư
pháp trong thời gian tới, Hà Nội.
24/5/2005 của Bộ chính trị về chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ
thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, Hà
Nội.
02/6/2005 của Bộ chính trị về chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020,
Hà Nội.
7. Giáo trình Luật dân sự Việt Nam, tập 1&2, Đại học Luật Hà Nội, 2009.
NXB Công an nhân dân, Hà Nội.
8. Giáo trình Luật tố tụng dân sự, Đại học mở Hà Nội, 2005. NXB Chính trị
Quốc gia, Hà Nội.
9. Trần Hoàng Hải, Về hình thức thỏa thuận trọng tài, Tạp chí Nhà nước và
pháp luật số 4/2011.
10. PGS.TS. Bùi Nguyên Khánh, Tài liệu giảng dạy cơ chế giải quyết tranh
chấp thương mại bằng trọng tài, Viện Nhà nước pháp luật, Hà Nội.
11. Luật nhà ở 2014, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
12. Luật nhà ở 2005, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
13. Luật xây dựng 2014, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
14. Luật kinh doanh bất động sản 2014, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
15. Luật kinh doanh bất động sản 2006, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

41
16. Luật Thương mại 2005, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
19. Luật Trọng tài thương mại 2010, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
20. Luật Tổ chức Tòa án nhân dân, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
22. Nghị định số 99/2015/NĐ–CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014 ngày
20/10/2015 của Chính phủ.
23. Nghị định số 76/2015/NĐ–CP hướng dẫn Luật kinh kinh doanh bất động
sản ngày 10/09/2015 của Chính phủ.
25. Nghị quyết số 03/2012/NQ–HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm
phán Tòa án nhân dân Tối cao. Thông tư 16/2010/TT–BXD quy định chi
tiết và hướng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ–CP ngày 01/09/2010 của Bộ
Xây dựng.
30. Thông tư 03/2014/TT–BXD sửa đổi bổ sung Điều 21 Thông tư
16/2010/TT–Thông tư 02/2016/TT–BXD ban hành Quy chế quản lý, sử
dụng nhà chung cư ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng.
31. Thông tư số 14/2008/TT–BXD ngày 02/06/2008 của Bộ Xây dựng hướng
dẫn về phân hạng nhà chung cư.
32. Thông tư số 37/2009/TT–BXD ngày 01/12/2009 của Bộ Xây dựng hướng
dẫn phương pháp xác định giá và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư.
33. TAND Tối cao, Báo cáo tổng kết ngành Tòa án hàng năm 2015.
34. TAND thành phố Hà Nội, Báo cáo kết quả công tác năm 2012.
38. TAND thành phố Hà Nội, Bản án số 56/2015/DS–PT ngày 24/12/2015 về
việc “tranh chấp hợp đồng mua bán nhà giữa bà Tạ Vân Thanh với Công
ty TNHH MTV Keangnam Vina”.

42
39. TAND quận Đống Đa, Bản án số 27/2014/DS–ST ngày 24/07/2014 về
việc “tranh chấp hợp đồng mua bán nhà giữa ông Hồ Sỹ Thụy với Công
ty CP Xây dựng cơ điện Việt Nam”.
40. Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 2127/QĐ–TTg của Thủ tướng Chính
phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 tầm
nhìn đến năm 2030.
41. Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 02/2012/ QĐ–TTg của Thủ tướng
Chính phủ quy định về Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng
ký hợp đồng theo mẫu.
43. www.moj.gov.vn (Bộ tư pháp)
44. www.toaan.gov.vn (Tòa án nhân dân tối cao)
45. www.vietlaw.gov.vn (Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật)
46. www.vnrea.vn (Hiệp hội bất động sản Việt Nam)
47. www.chinhphu.vn (Cổng thông tin Chính phủ)
48. www.gso.gov.vn (Tổng cục thống kê Việt Nam)

43
PHỤ LỤC 1 – DÀN BÀI PHỎNG VẤN ĐỊNH TÍNH
Nghiên cứu định tính được thực hiện bằng phương pháp thảo luận tay đôi với 10
đáp viên đã từng mua căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh. Sau đây là dàn
bài phỏng vấn định tính.
Chào anh/chị,
Tôi tên Lê Minh. Hiện tôi đang nghiên cứu đề tài “Ảnh hưởng của pháp luật
đến các yếu tố tác động đến ý định mua căn hộ chung cư trên địa bàn thành
phố Hồ Chí Minh”, tôi xin tham khảo anh/chị một số ý kiến sau:
1. Anh/chị đã từng mua căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh, nhờ anh/chị
góp ý giúp tôi cho đến thời điểm hiện tại thì những yếu tố nào làm cho anh chị
cảm thấy không hài lòng lắm khi quyết định mua chung cư mình đang sống?
2. Theo anh/chị, các yếu tố tác động đến ý định mua căn hộ chung cư trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh được đề cập ở Bảng bên dưới có hợp lý chưa?
3. Theo anh/chị thì rủi ro về mặt pháp lý có tác động đến ý định mua căn hộ chung
cư của khách hàng hay không?
4. Theo anh/chị các câu hỏi bên dưới có hợp lý chưa? Nếu chưa cần chỉnh sửa lại
chỗ nào cho hợp lý và dễ hiểu?
STT THANG ĐO
A THÔNG TIN BẤT CÂN XỨNG
1
Thông tin pháp lý của dự án lúc tôi đặt phí giữ chỗ không được Chủ đầu tư
công khai chính xác.
2
Tôi không thể nào tìm kiếm được thông tin pháp lý liên quan đến dự án
chung cư tôi quan tâm.
3
Hợp đồng mua bán căn hộ không thể hiện đầy đủ các thông tin tôi cần quan
tâm.
B QUỸ BẢO TRÌ
4 Chung cư tôi mua được chủ đầu tư thành lập quỹ bảo trì rất sớm.
5
Quỹ bảo trì chung cư tôi mua được tổ chức quản lý và sử dụng một cách
công khai và rất minh bạch.
6
Quỹ bảo trì chung cư của tôi được sử dụng vào những mục đích chính
đáng.
7
Phí đóng quỹ bảo trì chung cư 2% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ, theo
tôi là rất hợp lý.

44
C CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ
8 Chất lượng căn hộ tôi mua rất tốt.
9
Các tiện ích công cộng được chủ đầu tư thực hiện đúng với cam kết ban
đầu của dự án.
10 Quá trình xây dựng chung cư được chủ đầu tư giao cho các Nhà thầu nổi
tiếng và uy tín.
11 Tôi rất tin tưởng vào các hệ thống PCCC của chung cư tôi mua.
D RỦI RO PHÁP LÝ
12 Tôi cảm thấy mình đã không tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý của dự án trước
khi quyết định mua căn hộ chung cư.
13 Căn hộ chung cư tôi mua bị vi phạm trật tự xây dựng và sai quy hoạch nhà
nước.
14 Sổ đỏ căn hộ tôi mua không được chủ đầu tư giao đúng như cam kết ban
đầu.
15 Tôi nhận thấy pháp luật hiện hành chưa có những chế tài mạnh đối với các
vi phạm pháp lý của chủ đầu tư.
16 Tôi không thật sự hiểu biết nhiều về pháp luật liên quan.
E SỰ AM HIỂU PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN GIAO DỊCH MUA
BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
17 Tôi đã tìm hiểu rất kỹ pháp luật liên quan đến giao dịch mua bán căn hộ
chung cư trước khi thực hiện giao dịch.
Chân thành cám ơn anh/chị đã góp ý để giúp tôi hoàn thiện bảng câu hỏi nghiên
cứu của mình!

45
PHỤ LỤC 2 – BẢNG KHẢO SÁT ĐỊNH LƯỢNG
Kính chào anh/chị,
Tôi là sinh viên trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh. Hiện nay, tôi đang
làm đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh”. Do vậy kính nhờ anh/chị thực hiện giúp Bảng khảo sát
bên dưới, các vấn đề liên quan đến anh/chị sẽ được tôi cam kết bảo mật tuyệt đối.
Kết quả khảo sát chỉ để sử dụng cho việc nghiên cứu và tìm hiểu, không sử dụng
vào các mục đích khác. Trân trọng cảm ơn anh/chị!
I. Phần câu hỏi gạn lọc.
Anh chị đã mua chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh chưa?
 Có  Chua
II. Phần câu hỏi chính
Thang đo likert 5 điểm: Từ 1 (hoàn toàn không đồng ý) đến 5 (hoàn toàn đồng ý).
Nhờ anh/chị đánh dấu tick () vào thang điểm bên dưới với các nhận định bên
cạnh.
STT THANG ĐO 1 2 3 4 5
A Thông tin bất cân xứng (TTBCX)
1
Thông tin pháp lý của dự án lúc tôi đặt phí giữ chỗ
không được Chủ đầu tư công khai chính xác.
2
Tôi không thể nào tìm kiếm được thông tin pháp lý liên
quan đến dự án chung cư tôi quan tâm.
3
Hợp đồng mua bán căn hộ không thể hiện đầy đủ các
thông tin tôi cần quan tâm.
B Quỹ bảo trì (QBT)
4
Chung cư tôi mua được chủ đầu tư thành lập quỹ bảo
trì rất sớm.
5
Quỹ bảo trì chung cư tôi mua được tổ chức quản lý và
sử dụng một cách công khai và rất minh bạch.
6
Quỹ bảo trì chung cư của tôi được sử dụng vào những
mục đích chính đáng.

46
7
Phí đóng quỹ bảo trì chung cư 2% giá trị hợp đồng mua
bán căn hộ, theo tôi là rất hợp lý.
C Chất lượng chung cư (CLCC)
8 Chất lượng căn hộ tôi mua rất tốt.
9
Các tiện ích công cộng được chủ đầu tư thực hiện đúng
với cam kết ban đầu của dự án.
10
Quá trình xây dựng chung cư được chủ đầu tư giao cho
các Nhà thầu nổi tiếng và uy tín.
11
Tôi rất tin tưởng vào các hệ thống PCCC của chung cư
tôi mua.
D Rủi ro pháp lý (RRPL)
12
Tôi cảm thấy mình đã không tìm hiểu kỹ thông tin pháp
lý của dự án trước khi quyết định mua căn hộ chung cư.
13
Căn hộ chung cư tôi mua bị vi phạm trật tự xây dựng
và sai quy hoạch nhà nước.
14
Sổ đỏ căn hộ tôi mua không được chủ đầu tư giao đúng
như cam kết ban đầu.
15
Tôi nhận thấy pháp luật hiện hành chưa có những chế
tài mạnh đối với các vi phạm pháp lý của chủ đầu tư.
16
Tôi không thật sự hiểu biết nhiều về pháp luật liên
quan.
E Sự am hiểu pháp luật liên quan đến giao dịch mua
bán căn hộ chung cư (SAMPL)
17
Tôi đã tìm hiểu rất kỹ pháp luật liên quan đến giao dịch
mua bán căn hộ chung cư trước khi thực hiện giao dịch.
F Quyết định mua (QDM)
18
Nếu giờ cho anh/chị được quay về lựa chọn bạn đầu,
anh/chị có quyết định mua căn hộ mình đang ở nữa hay
không?
 Có
 Không
III. Chủ trương thực hiện qui định về QLCHCC
Anh/chị thấy việc ban hành chủ trương thực hiện quy định về quản lý chung cư tại
thành phố Hồ Chí Minh hiện nay như thế nào?
 Có ban hành  Có nhưng chưa thường xuyên
 Không ban hành  Ý kiến khác

47
IV. Phần thông tin cá nhân
1. Độ tuổi của anh/chị
 Từ 18 đến 25  Từ 26 đến 35  Từ 36 đến 45  Trên 45
2. Trình độ học vấn của anh/chị
 THPT  Cao đẳng/đại học  Sau đại học
3. Mục đích mua căn hộ của anh/chị
 Để ở  Đầu tư sinh lợi  Khác
Chân thành cảm ơn anh/chị đã dành thời gian thực hiện khảo sát này!

48
PHỤ LỤC 3 – KẾT QUẢ PHÂN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG
Kết quả phân tích hồi qui Binary Logistic
Case Processing Summary
Unweighted Casesa
N Percent
Selected Cases
Included in Analysis 268 100.0
Missing Cases 0 .0
Total 268 100.0
Unselected Cases 0 .0
Total 268 100.0
a. If weight is in effect, see classification table for the total number of
cases.
Dependent Variable Encoding
Original Value Internal Value
.00 0
1.00 1
Block 0: Beginning Block
Classification Tablea,b
Observed Predicted
QDM Percentage
Correct
.00 1.00
Step 0
QDM
.00 0 34 .0
1.00 0 234 100.0
Overall Percentage 87.3
a. Constant is included in the model.
b. The cut value is .500
Variables in the Equation
B S.E. Wald df Sig. Exp(B)
Step 0 Constant 1.929 .184 110.460 1 .000 6.882

Ảnh Hưởng Của Pháp Luật Đến Các Yếu Tố Tác Động Đến Quyết Định Mua Căn Hộ Chung Cư

Ảnh Hưởng Của Pháp Luật Đến Các Yếu Tố Tác Động Đến Quyết Định Mua Căn Hộ Chung Cư

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Ảnh Hưởng Của Pháp Luật Đến Các Yếu Tố Tác Động Đến Quyết Định Mua Căn Hộ Chung Cư

Similar to Ảnh Hưởng Của Pháp Luật Đến Các Yếu Tố Tác Động Đến Quyết Định Mua Căn Hộ Chung Cư (20)

More from Nhận Viết Thuê Đề Tài Vietkhoaluan.com / Zalo : 0917.193.864

More from Nhận Viết Thuê Đề Tài Vietkhoaluan.com / Zalo : 0917.193.864 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Ảnh Hưởng Của Pháp Luật Đến Các Yếu Tố Tác Động Đến Quyết Định Mua Căn Hộ Chung Cư