Nhận viết luận văn Đại học , thạc sĩ - Zalo: 0917.193.864 Tham khảo bảng giá dịch vụ viết bài tại: vietbaocaothuctap.net Download luận án ngành kinh tế chính trị với đề tài: Thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào, các bạn có thể tham khảo

1. HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH
DAOSAVANH KHEUAMYXAY
THÞ TR¦êNG QUYÒN Sö DôNG §ÊT
ë CéNG HßA D¢N CHñ NH¢N D¢N LµO
LUẬN ÁN TIẾN SĨ
CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ CHÍNH TRỊ
Mã số: 62 31 01 02
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THANH
HÀ NỘI - 2016

2. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng
tôi. Các số liệu, trích dẫn trong luận văn bảo đảm độ tin cậy,
chính xác, trung thực và được trích dẫn đầy đủ theo quy định.
Tác giả luận án
Daosavanh KHEUAMYXAY

3. MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU 1
Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN
THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6
1.1. Các công trình nghiên cứu ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 6
1.2. Những công trình nghiên cứu của tác giả nước ngoài liên quan
đến thị trường quyền sử dụng đất 9
1.3. Những vấn đề được tiếp tục nghiên cứu trong luận án 22
Chương 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 24
2.1. Khái quát về thị trường quyền sử dụng đất 24
2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất 52
2.3. Kinh nghiệm phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam và
Trung Quốc - bài học đối với Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 56
Chương 3: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO 68
3.1. Quá trình hình thành thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa
Dân chủ Nhân dân Lào 68
3.2. Thực trạng cung, cầu và sự hình thành giá cả thị trường quyền sử
dụng đât ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 76
3.3. Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất ở
Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 93
3.4. Những vấn đề đặt ra đối với thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng
hòa Dân chủ Nhân dân Lào 105
Chương 4: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN
DÂN LÀO GIAI ĐOẠN TỚI NĂM 2025 VÀ TẦM NHÌN 2030 116
4.1. Dự báo xu hướng phát triển và quan điểm về phát triển thị trường
quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào giai đoạn
tới năm 2025 và tầm nhìn 2030 116
4.2. Giải pháp phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa
Dân chủ Nhân dân Lào giai đoạn tới năm 2025 tầm nhìn 2030 125
KẾT LUẬN 149
DANH MỤC CÔNG TRÌNH TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN
LUẬN ÁN 151
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 152
PHỤ LỤC 163

4. DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
CHDCND : Cộng hòa Dân chủ Nhân dân
CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
CNH, HĐH : Công nghiệp hóa, hiện đại hóa
CNXH : Chủ nghĩa xã hội
ĐTH : Đô thị hóa
KT-XH : Kinh tế - xã hội
KTTT : Kinh tế thị trường
NDCM : Nhân dân Cách mạng
NN : Nông nghiệp
Nxb : Nhà xuất bản
QLNN : Quản lý nhà nước
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
SHTD : Sở hữu toàn dân
TTQSDĐ : Thị trường quyền sử dụng đất
XHCN : Xã hội chủ nghĩa

5. DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, HÌNH
Trang
Bảng 3.1: Tỷ lệ tăng trưởng của GDP giai đoạn (2010-2015) 68
Bảng 3.2: Tổng sản phẩm quốc nội bình quân đâu người 69
Bảng 3.3: Cơ cấu kinh tế năm 2011-2015 69
Bảng 3.4: Mức giá tô nhượng đất vì mục đích nông nghiệp 85
Bảng 3.5: Mức giá tô nhượng đất vì mục đích trồng cây 85
Bảng 3.6: Các đặc khu kinh tế được quy hoạch 97
Biểu đồ 3.1: Thực trạng công tác lập hồ sơ địa chính toàn quốc năm
2015-2016 80
Biểu đồ 3.2: Thực trạng thế chấp/bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất
ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào, năm 2014 92
Hình 2.1: Cung về đất đai 37
Hình 2.2: Cung quyền sử dụng đất với tư cách là hàng hóa 37
Hình 2.3: Cầu về quyền sử dụng đất 38

6. 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá,
là tặng vật của tự nhiên cho con người, là tài sản quan trọng của quốc gia, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện rất cần thiết để con người tồn tại và tái
sản xuất các thế hệ kế tiếp nhau của loài người, là điều kiện của lao động; đất
đai kết hợp với lao động là nguồn gốc sinh ra mọi của cải vật chất. William Petty
đã từng nói: “Lao động là cha, còn đất là mẹ của mọi của cải vật chất”. Tuy
nhiên, để phát huy tốt vai trò của mình, đất đai, một mặt phải được đánh giá một
cách đầy đủ về tiềm năng lợi thế, mặt khác, đất đai phải được chuyển hóa thành
hàng hóa. Một trong những điều kiện để giao dịch đất đai với tư cách hàng hóa
là phải có được môi trường pháp lý và kinh tế cho sự hình thành thị trường bất
động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất (TTQSDĐ). Cộng hòa Dân chủ
Nhân dân (CHDCND) Lào là một trong các quốc gia đang trong quá trình chuyển
đổi từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường. Vì vậy, các loại thị
trường đã và đang từng bước được hình thành và phát huy tác dụng, trong đó có
TTQSDĐ. Việc xác lập quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã tạo điều kiện để người nông
dân quay về với đất đai, yên tâm đầu tư khai thác đất đai, từng bước gắn khai thác
với bảo vệ và nâng cao chất lượng đất đai, tạo nên những thành tựu của sản xuất
nông nghiệp. Đặc biệt, QSĐĐ được xác lập đã cho phép hình thành TTQSDĐ đối
với các hoạt động phi nông nghiệp, tạo điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nông nghiệp sang xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, xây dựng các cơ sở hạ
tầng, từng bước hình thành thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, trong quá trình chuyển đổi đó TTQSDĐ biến động phức tạp,
chưa phù hợp với quá trình chuyển đổi nền kinh tế sang kinh tế thị trường, gần
đây còn có những biểu hiện vượt khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước. Đặc biệt,
các hoạt động của TTQSDĐ ở Lào còn chủ yếu diễn ra trên thị trường ngầm, cản
trở hoạt động kiểm soát của Nhà nước về thuế giao dịch đất khiến thất thu ngân
sách nhà nước.

7. 2
Những phân tích trên cho thấy, việc nghiên cứu TTQSDĐ ở CHDCND
Lào hiện nay vừa có ý nghĩa lý luận và thực tiễn, vừa mang tính thời sự cấp
bách, nhằm góp phần tìm ra bước đi, giải pháp phù hợp cho việc phát triển và
hoàn thiện loại thị trường đặc biệt này. Với ý nghĩa đó, đề tài “Thị trường
quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào” được chọn làm đối
tượng nghiên cứu trong luận án tiến sĩ.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở làm rõ những vấn đề lý luận về TTQSDĐ, luận án phân tích
đánh giá thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào nhằm đề xuất quan điểm và giải
pháp thúc đẩy phát triển lành mạnh và hiệu quả TTQSDĐ ở CHDCND Lào tới
năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Làm rõ những vấn đề lý luận về TTQSDĐ và vai trò của nó trong nền
kinh tế thị trường.
- Nghiên cứu kinh nghiệm phát triển TTQSDĐ của Việt Nam và Trung
Quốc từ đó rút ra bài học cho CHDCND Lào.
- Phân tích đánh giá thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào, chỉ ra những
vấn đề đặt ra và nguyên nhân, tạo tiền đề cho việc đề xuất quan điểm và giải
pháp tương ứng.
- Đề xuất những quan điểm và giải pháp nhằm phát triển TTQSDĐ ở
CHDCND Lào giai đoạn đến năm 2025 và tầm nhìn đến 2030.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận án được xác định là thị trường quyền
sử dụng đất, nơi hàng hóa được mua bán là quyền sử dụng đất.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian nghiên cứu: Luận án nghiên cứu ở nước CHDCND Lào.

8. 3
- Về thời gian nghiên cứu: Các khảo sát đều được bắt đầu từ năm 1995
(thời điểm mà Nghị định số 42/TTg, ngày 11/3/1994 về thí điểm cấp giấy
chứng nhạn quyền sử dụng đất được triển khai) đến 2015.
4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
4.1. Cơ sở lý luận
- Cơ sở lý luận của luận án là lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, các
quan điểm, đường lối chính sách của Đảng Nhân dân Cách mạng Lào, pháp
luật của Nhà nước CHDCND Lào về vấn đề quan hệ đất đai, TTQSDĐ;
nghiên cứu tham khảo tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối chính sách của Đảng
và Nhà nước Việt Nam về vấn đề đất đai và TTQSDĐ, đồng thời sử dụng
chọn lọc các kết quả nghiên cứu trong một số công trình của các tác giả trong
và ngoài nước có liên quan đến luận án.
- Cơ sở thực tiễn của luận án dựa trên kết quả nghiên cứu về TTQSDĐ ở
Việt Nam và Trung Quốc rút ra một số kinh nghiệm cho việc phát triển
TTQSDĐ ở CHDCND Lào.
4.2. Phương pháp nghiên cứu
Luận án dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin như
phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, đặc biệt là phương pháp
trừu tượng hóa khoa học. Đồng thời có sử dụng các phương pháp như:
phương pháp lôgic với lịch sử, phương pháp khảo sát, phương pháp tổng kết
kinh nghiệm, phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp hệ thống hóa,
so sánh, phương pháp thống kê, sử dụng số liệu thống kê để làm rõ đối tượng
nghiên cứu.
Các phương pháp sử dụng cụ thể như sau:
- Phương pháp phân tích hệ thống được sử dụng trong việc phân tích hệ
thống lý luận về TTQSDĐ và phân tích quá trình hình thành và phát triển của
TTQSDĐ ở CHDCND Lào, một cách đồng bộ, gắn với từng quá trình lịch sử
và hoàn cảnh lịch sử cụ thể của đất nước.
- Phương pháp trừu tượng hóa khoa học được sử dụng để khái quát
những đặc điểm của TTQSDĐ ở CHDCND Lào, những nguyên nhân cơ bản

9. 4
của hạn chế của quá trình phát triển của TTQSDĐ, những đề xuất về quan
điểm phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào.
- Phương pháp thu thập thông tin: nhằm phục vụ cho việc chứng minh
cho các luận điểm, các lập luận và nhận định đánh giá về thực trạng TTQSDĐ
ở CHDCND Lào, luận án sử dụng phương pháp thu thập thông tin trực tiếp và
gián tiếp các số liệu, các đánh giá nhận xét trong báo cáo tổng kết hàng năm,
các tài liệu hội thảo, các sách, tạp chí,...
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: trên cơ sở phân tích những nội dung
cơ bản về TTQSDĐ, luận án đã sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp để
đưa ra những đánh giá chung mang tính khái quát về thực trạng TTQSDĐ ở
CHDCND Lào. Thực trạng này đặt trong bối cảnh chung của cả nước.
- Phương pháp so sánh: Luận án tiến hành nghiên cứu một vấn đề
chuyên sâu về TTQSDĐ dưới góc độ kinh tế chính trị. Đồng thời nội dung
phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào được so sánh đối chiếu với việc phát
triển TTQSDĐ của một số nước trên thế giới, nhằm rút ra kinh nghiệm cho
nước CHDCND Lào.
5. Những đóng góp mới của luận án
- Luận án tiếp cận vấn đề TTQSDĐ dưới góc độ kinh tế chính trị, vì vậy,
kết quả nghiên cứu của luận án góp phần hệ thống hoá các vấn đề lý luận cơ
bản về hàng hoá QSDĐ và TTQSDĐ trong điều kiện đặc thù của chế độ SHTD
về đất đai ở CHDCND Lào. Đặc biệt đã đi sâu phân tích làm rõ đặc thù của hàng
hoá QSDĐ theo các phương diện bộ phận cấu thành, giá trị sử dụng, giá trị trao
đổi; luận giải những đặc thù của TTQSDĐ thể hiện thông qua quan hệ cung, cầu,
giá cả và các nhân tố ảnh hưởng.
- Luận án phân tích, nghiên cứu thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào,
phân tích những cấu trúc của TTQSDĐ đó là vấn đề cung, cầu quyền sử dụng
đất, giá cả quyền sử dụng đất và các thể chế của TTQSDĐ. Luận án chỉ ra
những vấn đề đặt ra đối với TTQSDĐ, nhất là chỉ ra những hạn chế trong
nhận thức về TTQSDĐ, hạn chế trong quản lý nhà nước đối với TTQSDĐ
qua các giai đoạn.

10. 5
- Luận án đưa ra các quan điểm phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào, để
làm luận cứ đưa ra các giải pháp có tính khả thi cao về hoàn thiện TTQSDĐ, góp
phần tạo lập căn cứ cho việc hoàn thiện hệ thống cơ chế chính sách đất đai, cơ
chế điều chỉnh quan hệ lợi ích phù hợp với điều kiện cụ thể của Lào, tạo điều
kiện thúc đẩy sản xuất hàng hóa, thúc đẩy quá trình CNH, HĐH đất nước trong
điều kiện phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN.
6. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
luận án gồm có 4 chương, 12 tiết.

11. 6
Chương 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN
DÂN LÀO
1.1.1. Các đề tài nghiên cứu
B.Wehrmann và cộng sự (2006) trong công trình “Nghiên cứu về thị
trường đất đai trong thành thị ở Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào” [126] đã
nghiên cứu cơ chế phát triển thị trường đất đai ở thành thị như: quyền mua -
bán, đăng ký QSDĐ, quản lý nhà nước về đất đai, môi trường phát triển của
thị trường đất đai. Tác giả nghiên cứu thực trạng phát triển của thị trường đất
đai ở thành thị, trong đó đi sâu nghiên cứu về giá cả QSDĐ, chuyển nhượng
QSDĐ, mua bán QSDĐ, thuê đất, thế chấp đất, đầu cơ đất đai, thực trạng môi
giới mua bán bất động sản, thương nhân trung gian,... trên cơ sở đó tác giả đã
kiến nghị những yếu tố để phát triển đất đai bảo đảm sự bền vững của môi
trường. Phạm vi nghiên cứu về không gian của tác giả chỉ tập trung vào 4
huyện trung tâm của thủ đô Viêng Chăn.
B. Wehrmann và cộng sự (2007) trong công trình “Nghiên cứu về thị trường
đất đai ở nông thôn tại Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào” [127] đã nghiên cứu thị
trường đất đai ở nông thôn tại CHDCND Lào, với mẫu nghiên cứu là 4 tỉnh:
Savannakhet, Khammoun, Sayyabouly và Borkeo, trong đó tập trung vào 11
huyện với 20 bản. Các tác giả của công trình này đã nêu được các điều kiện để thị
trường đất đai phát triển hiệu quả, nêu các yếu tố cấu thành của thị trường đất đai
ở nông thôn như: mua - bán QSDĐ, giá cả QSDĐ, đầu cơ đất, thuê đất, thế chấp
và kinh doanh bất động sản, trên cơ sở đó tác giả đã đề xuất một số kiến nghị
nhằm phát triển thị trường đất đai trên địa bàn nông thôn ở CHDCND Lào.
1.1.2. Các bài viết trên tạp chí khoa học
Khăm Pha Xay Nha Xeng (2009) trong công trình “Vai trò của Nhà
nước trong vốn hóa đất đai ở nước ta” [60] đã nêu được một số quan điểm

12. 7
của Đảng NDCM Lào về vấn đề đất đai, phân tích một số văn bản pháp lý mà
Nhà nước đã ban hành nhằm vốn hóa đất đai, đồng thời tác giả đã nêu được
thực trạng vốn hóa đất đai để trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm
nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc vốn hóa đất đai.
Khăm Chen Vông Phô Xy (2010) trong công trình “Một số vấn đề trong
quản lý và sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta” [59] đã nghiên cứu những
thực trạng quản lý và sử dụng đất NN ở CHDCND Lào trong thời gian qua,
nêu được những thành tựu và hạn chế trong công tác quản lý và sử dụng đất
NN, trên cơ sở đó đã đề xuất một số định hướng và giải pháp nhằm nâng cao
hiệu quả quản lý và sử dụng đất NN ở CHDCND Lào.
Chăn Tha Vông Luông Lạt (2012) trong công trình “Phát triển kinh tế
theo hướng sử dụng hiệu quả tài nguyên đất” [16] đã nêu những nỗ lực của
Nhà nước trong việc ban hành các văn bản pháp luật, chính sách đất nhằm sử
dụng hiệu quả tài nguyên đất, nêu được những thành tựu trong việc sử dụng
đất vào phát triển kinh tế, trên cơ sở đó đã đề xuất một số nhiệm vụ cần phải
tập trung làm vào thời gian tới nhằm phát triển kinh tế theo hướng sử dụng
hiệu quả tài nguyên đất.
Khon Xa Vẳn Lắt Ta Na Văn Nô (2012) trong công trình“Quản lý và sử
dụng đất phù hợp với quy định pháp luật” [61] đã nêu được vị trí vai trò của
đất đai trong đời sống của con người, đồng thời tác giả đã đánh giá thực trạng
sử dụng đất trong thời gian qua, nhất là đánh giá thực trạng các hình thức cho
thuê hoặc tô nhượng đất, từ đó rút ra một số hạn chế và đề xuất phương
hướng khắc phục.
Văn Thong Xay Khăm Pheng (2012) trong bài “Kiểm tra quyền sử dụng
đất cho đúng với mục đích sử dụng đất và bảo đảm hiệu quả mặt kinh tế”
[120] đã khái quát được những quy định pháp luật về mục đích sử dụng đất,
cụ thể, đã nêu 8 loại đất được sử dụng với 8 mục đích khác nhau. Trên cơ sở
đó đã điểm lại việc thực hiện mục đích sử dụng đất của các đối tượng sử dụng
đất như: đối tượng thuê hoặc tô nhượng đất quy mô lớn, đối tượng được Nhà
nước giao và các đối tượng được nhận quyền sử dụng đất khác.

13. 8
Viêng Xa Vẳn Đuông Xa Vẳn (2014) trong bài“Đất đai với phát triển
kinh tế - xã hội của đất nước” [121] đã dựa trên quan điểm của Đảng NDCM
Lào và chính sách của Nhà nước Lào về vấn đề đất đai để nêu tầm quan trọng
của vấn đề đất đai trong phát triển KT-XH của đất nước, phân tích thực trạng
và nêu được nguyên nhân dẫn đến những khó khăn phức tạp của quản lý đất
đai. Đồng thời tác giả đã đề xuất một số giải pháp khắc phục.
Việc điểm lại các công trình nghiên cứu về lĩnh vực đất đai cho thấy quá
trình phát triển TTQSDĐ còn đang là vấn đề chưa được nghiên cứu thấu đáo
ở CHDCND Lào, do đó cần phải tiếp tục nghiên cứu sâu sắc, có hệ thống, phù
hợp với điều kiện thực tiễn của Lào, giúp Lào hoàn thiện thể chế kinh tế thị
trường định hướng XHCN.
1.1.3. Các luận án tiến sĩ
Khăm La Lovanxay (2013) trong luận án "Quản lý nhà nước bằng
pháp luật đối với đất đai ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào" [58] đã tập
trung nghiên cứu vấn đề quản lý nhà nước về đất đai dưới góc độ Lý luận
lịch sử Nhà nước và pháp luật, nghiên cứu các phương tiện pháp lý cấu
thành quản lý nhà nước bằng pháp luật đối với đất đai như: quá trình xây
dựng hệ thống pháp luật về đất đai; việc tổ chức thực hiện pháp luật về đất
đai và xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai, cùng với ý thức pháp luật và
pháp chế lĩnh vực đất đai là môi trường và nguyên tắc hoạt động của quản
lý nhà nước bằng pháp luật đối với đất đai, trong sự tác động qua lại của
một thể thống nhất.
Bunkoong Phuthichac (2003) trong luận án “Những khuyết tật của cơ
chế thị trường của Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào hiện nay - phương
hướng và giải pháp phòng ngừa” [14] đã hệ thống hóa những vấn đề lý luận
về thị trường, cơ chế thị trường và sự nảy sinh các khuyết tật của cơ chế thị
trường; những tác động của các khuyết tật của cơ chế thị trường nói chung và
ở nước CHDCND Lào nói riêng; kiến nghị và phương hướng cơ bản phòng
ngừa khuyết tật của cơ chế thị trường ở Lào hiện nay.

14. 9
Có thể nói, tài liệu tham khảo ở CHDCND Lào liên quan tới đề tài
nghiên cứu của tác giả khá đa dạng và phong phú về chủng loại, đây là cơ sở
quan trọng để tác giả luận án tiếp thu. Tuy nhiên, theo đánh giá của tác giả
mặc dù khá đa dạng và phong phú xong vẫn chưa có một công trình nghiên
cứu nào phân tích một cách đầy đủ và khái quát các vấn đề về TTQSDĐ tại
CHDCND Lào dưới góc độ Kinh tế chính trị. Đây là một yếu tố quan trọng
trong quyết định lựa chọn đề tài nghiên cứu của tác giả.
1.2. NHỮNG CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ NƯỚC NGOÀI
LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1. Các công trình nghiên cứu của tác giả Việt Nam
1.2.1.1. Những công trình nghiên cứu về thị trường quyền sử dụng đất
và thị trường bất động sản
- Sách chuyên khảo và tham khảo:
Thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện SHTD về đất đai là lĩnh
vực khá đặc thù ở Việt Nam và chưa có nhiều công trình nghiên cứu chuyên
sâu. Từ khi Việt Nam ban hành Luật Đất đai năm 1993, trong đó thừa nhận
người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ, lúc đó các vấn đề về thị
trường BĐS trong đó có TTQSDĐ mới được quan tâm nghiên cứu. Một số
công trình tiêu biểu như sau:
Bùi Thị Tuyết Mai (2005) trong công trình "Thị trường quyền sử dụng
đất ở Việt Nam" [71] đã tập trung phân tích QSDĐ và TTQSDĐ. Tác giả đã
làm rõi đặc thù của Việt Nam trong những phân tích khái quát về TTQSDĐ
và khẳng định TTQSDĐ có ý nghĩa hết sức quan trọng để tạo điều kiện cho
việc thương mại hoá QSDĐ, từ đó tạo ra một nguồn thu ổn định cho ngân
sách nhà nước. Việc phân tích những tác động tích cực và tiêu cực của
TTQSDĐ là điểm nổi bật của cuốn sách này.
Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2003), “Thị trường bất động sản,
những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” [15] đã nghiên cứu những yêu
cầu và tính tất yếu khách quan phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam trong
nền kinh tế thị trường (KTTT) định hướng xã hội chủ nghĩa. Đồng thời, cuốn

15. 10
sách cũng nêu ra các yếu tố cấu thành thị trường BĐS, đặc điểm, các nhân tố
ảnh hưởng và kinh nghiệm của một số nước. Thực trạng thị trường BĐS Việt
Nam được cuốn sách phân tích khá tỉ mỉ và sâu sắc. Thêm vào đó, các tác giả
cũng đã đề cập tới vai trò quản lý nhà nước (QLNN) đối với thị trường BĐS
và đặc thù QLNN đối với thị trường BĐS ở Việt Nam.
Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động
sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam” [4] đã nêu ra nhiều cách tiếp cận về
BĐS và thị trường BĐS. Đồng thời, đã đưa ra những đặc điểm, vai trò, tính
tất yếu của sự phát triển thị trường BĐS. Cuốn sách cũng đã phân tích các
nhân tố chính của thị trường BĐS gồm cung - cầu, mối quan hệ cung - cầu và
sự hình thành giá cả BĐS trên thị trường; các nhân tố tác động tới giá cả
BĐS. Các kinh nghiệm quốc tế được nêu ra là một bài học quan trọng trong
việc phát triển thị trường BĐS tại thời điểm đó.
Đinh Thị Mai Phương (2013),"Các giải pháp để hoàn thiện thể chế
thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam" [82] trong
cuốn sách nghiên cứu khá tỉ mỉ cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và thể
chế thị trường bất đông sản, đưa ra được những hệ thống khái niệm, vai trò
của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân, đây được coi là điểm
nhấn của cuốn sách. Tác giả cuốn sách có nghiên cứu thể chế thị trường bất
động sản ở một số nước và rút ra kinh nghiệm cho Việt Nam. Trên cơ sở phân
tích thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam, nhóm tác giả đã dề xuất giải
pháp nhằm góp phần cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành
mạnh, hiệu quả. Liên quan đến vấn TTQSDĐ, tác giả chỉ dừng lại ở chỗ
nghiên cứu, đánh giá thể chế phát triển của thị trường này từ trang 100 đến
112 của cuốn sách.
Trần Thị Minh Châu (2013), "Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam" [19] đã tập trung trình bày
một số vấn đề lý luận về vốn hóa đất đai và nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế
về vốn hóa đất đai. Tác giả cuốn sách đã phân tích khá tỉ mỉ về các điều kiện
vốn hóa đất đai ở Việt Nam và các hình thức vốn hóa đất đai như: Vốn hóa

16. 11
đất đai thông qua việc cho thuê đất, chuyển nhượng QSDĐ, thế chấp QSDĐ,
góp vốn bằng giá trị QSDĐ và thông qua hình thức chứng khoán hóa. Trên cơ
sở đó đề xuất một số các kiến nghị và giải pháp tạo điều kiện thuận lợi cho
vốn hóa đất đai ở Việt Nam đến năm 2020.
Lê Hữu Nghĩa và cộng sự (2010), "Những vấn đề lý luận và thực tiễn
phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam và Lào"
[73] với đối tượng nghiên cứu là những vẫn đề lý luận và thực tiễn phát triển
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa qua kinh nghiệm của Việt
Nam và Lào, tập thể tác giả đã nghiên cứu khá đầy đủ quá trình nhận thức và
chuyển từ kinh tế tự nhiên sang kinh tế hàng hóa theo cơ chế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa ở Lào và quá trình nhận thức và chuyển sang kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam; tập thể tác giả so sánh
những điểm tương đồng và khác biệt giữa quá trình chuyển đổi sang kinh tế
thị trường ở Việt Nam, sang kinh tế hàng hóa theo cơ chế thị trường ở Lào,
đồng thời nêu một số dự báo và giải pháp về phát triển KT-XH ở Việt Nam và
Lào tầm nhìn đến năm 2020.
- Đối với bài viết trên tạp chí khoa học:
Hiện nay, các công trình nghiên cứu của các tác giả được công bố trên
các tạp chí khoa học xuất hiện ngày càng nhiều, dưới đây xin nêu một số công
trình liên quan đến đề tài Luận án như:
Lê Trọng Hùng (2010), “Phát triển thị trường quyền sử dụng đất rừng
sản xuất ở nước ta - thực trạng và giải pháp” [49] đã đánh giá được thực
trạng TTQSDĐ rừng sản xuất và các nhân tố ảnh hưởng đến các giao dịch
trên thị trường này, trên cơ sở đó đề xuất được các giải pháp nhằm góp phần
thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất rừng sản xuất ở Việt Nam.
Lê Văn Tứ (1997), “Quyền sử dụng đất - một khái niệm pháp lý, một
khái niệm kinh tế” [107] nhằm cụ thể hóa nội dung quyền sử dụng đất được
quy định trong Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 của Việt Nam,
tác giả đã nghiên cứu các nội dung liên quan đến quyền sử dụng đất được quy

17. 12
định trông các văn bản pháp luật để chỉ ra những khái niệm pháp lý và khái
niệm kinh tế về quyền sử dụng đất.
Đoàn Xuân Thủy (2013), “Vận dụng lý luận về giá cả ruộng đất của
C.Mác vào xác định giá cả quyền sử dụng đất ở Việt Nam” [100] đã nghiên
cứu và nêu được những nội dung cơ bản về học thuyết giá cả ruộng đất của
C.Mác làm căn cứ khoa học để tiếp cận phạm trù giá cả quyền sử dụng đất
trong nền kinh tế thị trường. Từ đó tác giả đã đề xuất những định hướng
vận dụng lý luận giá cả ruộng đất của C.Mác vào xác định giá cả quyền sử
dụng đất ở Việt Nam.
- Đối với Luận án tiến sĩ:
Bùi Minh Hồng (2014), “Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện
nay ở tỉnh Vĩnh Phúc” [47] đã nghiên cứu thị trường quyền sử dụng đất trên
các nội dung: hàng hóa QSDĐ nông nghiệp, các yếu tố cấu thành và các yếu
tố ảnh hưởng đến TTQSDĐ nông nghiệp, để làm căn cứ cho việc đánh giá,
phân tích thực trạng TTQSDĐ nông nghiệp hiện nay trên địa bàn tỉnh Vĩnh
Phúc. Trên cơ sở đó tác giả đề xuất những quan điểm, phương hướng và giải
pháp phát triển TTQSDĐ nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.
Lê Văn Huy (2015), “Thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội” của Lê
Văn Huy [51] đã làm rõ những khái niệm, đặc trưng vai trò của thị trường nhà
đất, các yếu tố cấu thành của thị trường nhà đất. Trên cơ sở làm rõ những vấn
đề lý luận về thị trường nhà đất nói trên, luận án phân tích đánh giá thực trạng
thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội nhằm đề xuất quan điểm và giải pháp
thúc đẩy phát triển lành mạnh và hiệu quả thị trường nhà đất Hà Nội trong
giai đoạn tới năm 2030.
Nguyễn Thị Dũng (2011), “Quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn” [28] đối tượng
nghiên cứu của luận án là các quy định pháp Luật Đất đai nói chung, QSDĐ
nói riêng; các học thuyết liên quan đến tài sản đất đai và QSDĐ; các tình

18. 13
huống thực tiễn phát sinh trong quá trình áp dụng pháp luật đất đai nói chung
và QSDĐ ở Việt Nam nói riêng. Do vậy, luận án có đề cập đến giao dịch
quyền sử dụng đất hiện nay, hệ thống pháp luật về quyền sử dụng đất và các
giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản và
thực trạng các giao dịch quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở
Việt Nam. Từ đặc trưng của thị trường bất động sản tại các nước như Mỹ,
Singapore, Nhật Bản,... tác giả chỉ ra những đặc thù của thị trường bất động
sản ở Việt Nam so với các nước này, từ đặc trưng về sở hữu, đặc trưng về chế
độ pháp luật, và đặc trưng của TTQSDĐ, tác giả đã đề xuất những giải pháp
nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu phát triển
của thị trường bất động sản trong sự phát triển đồng bộ với nền kinh tế thị
trường định hướng XHCN ở Việt Nam, phù hợp với xu hướng phát triển của
hệ thống pháp lý khu vực và thế giới.
Lê Minh Tuynh (2011), “Quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với phát
triển kinh tế ở các tỉnh Bắc Trung Bộ” [106] đã phân tích vấn đề ruộng đất
với tư cách là tư liệu sản xuất, làm rõ những khái niệm về quyền sử dụng
đất, vai trò của nó đối với phát triển kinh tế và các yếu tố tác động đến
quyền sử dụng đất NN. Đánh giá tình hình về quyền sử dụng đất và quyền
sử dụng đất NN ở các tỉnh Bắc Trung Bộ, chỉ ra những vấn đề đặt ra cần giải
quyết về quyền sử dụng đất NN. Trên cơ sở đó tác giả đã nêu một số quan
niệm và giải pháp nhằm thực hiện quyền sử dụng đất NN đối với phát triển
kinh tế ở các Tỉnh Bắc Trung Bộ.
1.2.1.2. Những công trình nghiên cứu về quản lý nhà nước đối với thị
trường bất động sản
- Đối với sách tham khảo và chuyên khảo
Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), "Quản lý nhà nước đối với thị
trường bất động sản ở Việt Nam" [52] đã tiếp cận thị trường bất động sản
dưới góc độ quản lý kinh tế, phân tích những vấn đề lý luận cung - cầu của thị
trường bất động sản, vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản,

19. 14
nghiên cứu kinh nghiệm của quốc tế và rút ra bài học cho Việt Nam; nghiên
cứu quá trình đổi mới quản lý nhà nước với sự hình thành và phát triển thị
trường bất động sản Việt Nam, phân tích sâu vào thực trạng quản lý của Nhà
nước đối với thị trường bất động sản và thực trạng thị trường bất động sản ở
Việt Nam. Trên cơ sở phân tích những vấn đề lý luận và những kết quả đạt
được cũng như hạn chế trong quản lý nhà nước đối với TTQSDĐ ở Việt Nam,
nhóm tác giả cuốn sách đã đưa ra những dự báo sự vận động của thị trường
bất động sản Việt Nam, đưa ra những quan điểm, định hướng và một số giải
pháp hoàn thiện quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Việc
hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật liên quan tới hoạt động quản lý nhà
nước về thị trường BĐS là một điểm nhấn trong cuốn sách này. Những kiến
nghị mà cuốn sách đưa ra mang tính khái quát hoá cao.
Nguyễn Điền (2012), "Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
ở Thành phố Hồ Chí Minh Thực trạng và giải pháp" [42] đã hệ thống hóa nội
dung cơ bản của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, những
nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Theo cách tiếp cận đó, tác giả
đã phân tích thực trạng thị trường BĐS và chính sách quản lý nhà nước đối
với thị trường BĐS tại Thành phố Hồ Chí Minh trên cơ sở rút ra 6 thành công,
7 điểm yếu kém, 15 nguyên nhân dẫn đến yếu kém trong hoạt động quản lý
Nhà nước. Cuối cùng, tác giả đã đề xuất 6 định hướng, 5 mục tiêu và 6 nhóm
giải pháp đổi mới quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn sắp tới.
Đinh Văn Ân (2011), "Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở
Việt Nam" [2] đã đi sâu nghiên cứu chỉ ra đặc điểm, vai trò của thị trường
BĐS trong phát triển kinh tế và vai trò nhà nước trong chính sách phát triển
thị trường BĐS ở Việt Nam; Nghiên cứu kinh nghiệm chính sách phát triển
thị trường BĐS ở các nước phát triển và kinh nghiệm từ một số nước, vùng
lãnh thổ công nghiệp mới và đang phát triển như: Đức, Nhật Bản, Séc, Hàn
Quốc, Trung Quốc, v.v… Cũng theo quan điểm của nhóm tác giả, thị trường
BĐS là một bộ phận quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Ở Việt Nam, thị

20. 15
trường BĐS là một bộ phận của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa. Đây là một trong những đặc trưng riêng có của Việt Nam. Bên cạnh đó
thị trường BĐS Việt Nam lại được hình thành chính thức sau thị trường các
yếu tố khác. Vì vậy hệ thống chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam
cũng có những đặc thù riêng. Về triển vọng lâu dài, thị trường BĐS Việt Nam
sẽ còn phát triển và hoàn thiện của các thể chế thị trường. Cuối cùng, cuốn
sách đưa ra những quan điểm, định hướng và những giải pháp tiếp tục hoàn
thiện chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam đến năm 2020.
Nguyễn Đình Bồng (2006), “Quản lý đất đai và thị trường bất động
sản” [11] đã sử dụng biện pháp tổng hợp và khái quát để xây dựng hệ thống
lý thuyết về quản lý đất đai và quản lý thị trường BĐS. Trên cơ sở phân tích
những kinh nghiệm thực tiễn tại một số nước, cuốn sách đã nêu cơ sở lý
thuyết cơ bản cho chính sách quản lý đất đai và thị trường BĐS tại Việt Nam
trên các phương diện pháp lý, quy hoạch, tài chính, giá cả…
Nguyễn Hải An (2012), "Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt
Nam" [1] cuốn sách đã dựa trên cơ sở cụ thể hóa quan điểm của Đảng về phát
triển thị trường bất động sản trong đó có TTQSDĐ, để đi sâu nghiên cứu một
khía cạnh của quyền sử dụng đất mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất,
trong đó có quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Tác giả tiếp cận vấn đề quyền
sử dụng đất dưới góc độ pháp luật đất đai, cụ thể là tác giả đã phân tích khá rõ
khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất trên khía cạnh pháp luật, phân tích nội
dung pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn tặng cho quyền sử
dụng đất nhìn nhận qua hoạt động xét xử của tòa án, đồng thời tác giả đã kiến
nghị các giải pháp hoàn thiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất góp
phần tạo ra một cơ sở pháp lý cho quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất.
Nguyễn Đình Bồng (2012), "Quản lý đất đai ở Việt Nam (1945-2010)"
[12] cuốn sách là một công trình tổng kết chọn lọc quá trình hình thành, phát
triển và hoàn thiện quản lý đất đai ở Việt Nam dưới chế độ xã hội mới, với
bốn nội dung: Một là, hệ thống chủ trương, đường lối, chính sách đất đai của
Đảng Cộng sản Việt Nam; Hai là, phân tích chính sách pháp luật của Việt

21. 16
Nam; Ba là, phân tích bộ máy tổ chức và quản lý đất đai; Bốn là, thực trạng tổ
chức quản lý đất đai của Việt Nam qua các thời kỳ. Qua đó cuốn sách đã cung
cấp tầm nhìn khái quát về quá trình lịch sử xây dựng chế độ quản lý đất đai
theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Trên cơ sở phân tích công tác quản lý đất
đai ở Việt Nam qua các giai đoạn phát triển, tâp thể tác giả đã đưa ra dự báo,
định hướng và giải pháp cơ bản để hoàn thiện quản lý đất đai ở Việt Nam.
Nguyễn Đình Bồng (2014), "Mô hình quản lý đất đai hiện đại ở một số nước
và kinh nghiệm cho Việt Nam" [13] đã phân tích công cụ quản lý nhà nước về đất
đai như: hệ thống pháp luật đất đai; quy hoạch sử dụng đất; hệ thống đăng ký
quyền, hệ thống thông tin đất đai; định giá đất... qua đo cho chúng ta thấy được
tính hiện đại của mô hình quản lý đất đai của các nước tiên tiến trren thế giới. Tác
giả cuốn sách chỉ ra được quản lý đất đai ở mỗi nước có nguồn gốc hình thành,
phát triển, đặc điểm riêng phù hợp với mỗi nước, nên không có mô hình được cho
là hoàn chỉnh của nước này mà có thể áp dụng nguyên bản vào nước khác.
Đặng Thị Bích Liễu (2013), "Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở
Việt Nam" [65] đã phân tích những vấn đề lý luận về đấu giá quyền sử dụng
đất, phân tích thực trạng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Cụ thể là đi sâu nghiên cứu thực trạng các quy định về đối tượng, chủ thể,
quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ pháp luật đấu giá quyền sử dụng
đất, các trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất. Trên cơ sở những vấn đề
lý luận đã được giải quyết, kết hợp với phân tích, đánh giá một cách toàn diện
pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt
Nam trong thời gian qua, tác giả đã đưa ra những đề xuất những định hướng
và các giải pháp cho hoàn thiện, thực hiện có hiệu quả pháp luật đấu giá
quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
- Đối với bài viết trên tạp chí khoa học:
Vũ Văn Phúc, Trần Thị Minh Châu (2006), “Vai trò của Nhà nước trong
việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản” [81] đã phân tích vai
trò của Nhà nước trong việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản
như: Nhà nước tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản, Nhà nước

22. 17
xây dựng hệ thống chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển theo
hướng chuẩn tắc, công khai, minh bạch, cạnh tranh lành mạnh, Nhà nước
tham gia thị trường bất động sản với tư cách là người sở hữu và người sử
dụng bất động sản ở quy mô lớn. Qua nghiên cứu tác giả đã kết luận rằng,
Nhà nước Việt Nam không những có vai trò quản lý, hỗ trợ thị trường bất
động sản như các nước khác, mà còn có vai trò hình thành và định hướng thị
trường này phục vụ công cuộc xây dựng CNXH.
- Đối với Luận án tiến sĩ
Trần Tú Cường (2006), “Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối
với đất đai trong quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội” [26] đã trình bày
khái quát lý luận về vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai nói chung và
trong quá trình đô thị hóa ở Hà Nội nói riêng. Những vấn đề liên quan đến đất
đai đặt ra trong quá trình đô thị hóa ở Hà Nội bao gồm quá trình dịch chuyển
dân cư, thay đổi kết cấu hạ tầng, chất lượng cuộc sống, chuyển đổi các loại
hình sử dụng đất đai,... Từ thực trạng những vấn đề trên đã tác động mạnh mẽ
tới quá trình đô thị hóa ở Hà Nội và đòi hỏi sự quản lý của Nhà nước về đất
đai cần chặt chẽ, đồng bộ và hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất,
hạn chế tiêu cực, tham nhũng trong quản lý đất đai, tạo nguồn thu lớn cho
ngân sách nhà nước từ đất. Trên cơ sở đó, tác giả đã đưa ra những kiến nghị
nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước ở thành phố Hà Nội về đất đai trong
quá trình đô thị hóa hiện nay, đặc biệt cần phải kết hợp với cơ chế thị trường
để mang lại hiệu quả thực sự của các công cụ quản lý nhà nước.
1.2.1.3. Những công trình nghiên cứu về chế độ sở hữu đất đai, chính
sách đất đai
Vũ Văn Phúc (2013), "Những vấn đề về sở hữu, quản lý và sử dụng đất
đai trong giai đoạn hiện nay" [79] đã tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận và
thực tiễn về sở hữu, quản lý và sử dụng đất ở Việt Nam, nhằm đưa ra những
căn cứ khoa học cho việc thực hiện chế độ SHTD về đất đai, nâng cao hiệu
quả quản lý và sử dụng đất. Để đạt được mục địch nghiên cứu, tập thể tác giả
đã xuất phát từ việc hệ thống hóa quan điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư

23. 18
tưởng Hồ Chí Minh và chủ trương của Đảng và Nhà nước Việt Nam về sở
hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong thời kỳ quá độ lên CNXH. Cơ sở lý
luận và thực tiễn về chế độ SHTD về đất đai ở Việt Nam; Đánh giá mặt được,
mặt chưa được trong cơ chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất đai trong
những năm gần đây và tập thể tác giả đã đề xuất những quan điểm, giải pháp
nhằm hoàn thiện sở hữu, quản lý và sử dụng đất ở Việt Nam.
Trần Quốc Toản (2013), "Đổi mới quan hệ sở hữu đất đai lý luận và
thực tiễn" [101] đã làm rõ bản chất và hình thái vận động đặc thù quan hệ sở
hữu ruộng đất qua các giai đoạn và trình độ phát triển khác nhau để từ đó thấy
rõ tính quy luật khách quan của quá trình vận động và phát triển quan hệ đất
đai trong giai đoạn mới; nghiên cứu đặc điểm quan hệ ruộng đất ở các vùng
khác nhau và định hướng phát triển KT-XH ở Việt Nam để luận giải một cách
có căn cứ khoa học - thực tiễn đổi mới quan hệ đất đai, góp phần đổi mới và
hoàn thiện hệ thống chính sách và cơ chế quản lý đất đai ở Việt Nam.
Nguyễn Đình Kháng (2013), “Cơ sở lý luận và thực tiễn của chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam” [57] đã phân tích cơ sở lý luận và thực
tiễn về chế độ sở hữu đất đai, sau đó rút ra rằng quyền sử hữu đất có tính độc
lập tương đối với quyền chiếm hữu (trong đó trước hết là quyền sử dụng đất)
và vì vậy, người sử dụng đất đai vẫn thực hiện được lợi ích kinh tế của mình
khi đầu tư vào đất đai bất luận là chế độ sở hữu nào; quyền sở hữu tư nhân về
đất đai dẫn tới độc quyền kinh doanh và do đó cản trở việc giải phóng sức sản
xuất trong NN, từ đó làm giảm sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế; chế độ sở
hữu đất đai mang tính đa dạng bởi được quyết định trên các cơ sở của những
điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội, lịch sử phù hợp với từng quốc gia nhất định.
Đồng thời tác giả đã nêu điều kiện tác động đến chế độ sở hữu đất đai của Việt
Nam, đó là điều kiện tự nhiên, tập quán, văn hóa để chứng minh rằng chế độ
SHTD về đất đai của Việt Nam là tất yếu lịch sử có tính đặc thù riêng.
Trần Thị Minh Châu (2007), "Về chính sách đất nông nghiệp ở nước ta
hiện nay" [18] đã khảo sát đánh giá thực trạng, cả những thành công và yếu kém
trong chính sách đất NN ở Việt Nam, cuốn sách đã luận chứng khá sâu sắc một

24. 19
số vấn đề lý luận và thực tiễn về các yếu tố cơ bản của kinh tế thị trường tác
động trực tiếp đến chính sách đất NN; từ đó rút ra những bài học bổ ích cho việc
định ra các giải pháp để hoàn thiện chính sách đất NN ở Việt Nam.
Nguyễn Đình Kháng (2008), "Cơ sở lý luận và thực tiễn tiếp tục hoàn
thiện chính sách đất đai" [55] đã nghiên cứu sâu sắc về nội dung cơ bản của
lý luận Mác - Lênin về quan hệ đất đai qua việc làm rõ nội dung học thuyết
địa tô, quan hệ đất đai tư bản chủ nghĩa, lý luận về địa tô chênh lệch I, địa tô
chênh lệch II và địa tô tuyệt đối, đã làm rõ sự phát triển lý luận Mác về quan
hệ đất đai của Lênin, sự vận động của quan hệ đất đai và chính sách đất đai
của một số nước, từ đó nghiên cứu thực trạng vận động quan hệ đất đai qua
các giai đoạn lịch sử của Việt Nam, đánh giá mức độ vận dụng quan điểm lý
luận của chủ nghĩa Mác về quan hệ đất đai thông qua việc xây dựng và thực
thi chính sách, pháp luật đất đai ở nước ta. Trên cơ sở đó luận giải xu hướng
vận động của quan hệ đất đai trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường định
hướng XHCN. Trong đó, tác giả đã nghiên cứu về xu hướng thị trường hoá
quyền sử dụng đất, đưa ra giải pháp phát triển, hoàn thiện thể chế cho hoạt
động thị trường QSDĐ.
Tóm lại, các tài liệu tham khảo của tác giả Việt Nam bao gồm sách, các
đề tài khoa học và các bài viết trên tạp chí chuyên ngành. Đây là các công
trình khoa học công phu có chất lượng nghiên cứu khá cao liên quan trực triếp
và gián tiếp tới TTQSDĐ dưới nhiều góc độ. Các cuốn sách, bài báo đã phân
tích, khái quát, đặc điểm vai trò, cấu trúc và tính tất yếu tồn tại của thị trường
BĐS, (trong đó có thị trường quyền sử dụng đất), phân tích khái quát về chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai. Các tác giả đã đi sau nghiên cứu sự hình thành,
các yếu tố cấu thành, cũng như quá trình vận động của thị trường BĐS; phân
tích, làm rõ các chủ trương chính sách ảnh hưởng tới việc phát triển hàng hóa
BĐS và thị trường BĐS ở Việt Nam. Trên cơ sở phân tích lý thuyết và thực
tiễn, có khảo cứu kinh nghiệm của khu vực, quốc tế, các tác giả đã nêu ra mục
tiêu, định hướng và đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất
động sản lành mạnh, hiệu quả ở Việt Nam, đặc biệt nhấn mạnh một số giải

25. 20
pháp về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu BĐS, nhằm
phát triển thị trường quyền sử dụng đất, kiến nghị sử đổi các chính sách như
tài chính, đầu tư, thuế; đề xuất phương hướng, giải pháp hoàn thiện chế độ
SHTD về đất đai ở Việt Nam.
Các luận án tiến sĩ đã nghiên cứu các vấn đề liên quan tới thị trường
BĐS, TTQSDĐ, Quyền sử dụng đất nông nghiệp, quản lý nhà nước về đất đai
đã được thực hiện khá nhiều với các chuyên ngành khác nhau như: luật, quản
lý kinh tế và kinh tế chính trị và được nghiên cứu chủ yếu tại Việt Nam. Các
tác giả của luận án đã nghiên cứu các bộ phận cấu thành của thị trường như:
hệ thống pháp lý, các yếu tố liên quan tới cung - cầu,... nhưng do tính phức
tạp của loại thị trường đặc biệt này, nên vẫn còn khoảng trống làm cơ sở để
tác giả khai thác và nghiên cứu sâu hơn về các yếu tố cấu thànhvà những nhân
tố ảnh hưởng đến TTQSDĐ. Theo quan điểm của mình, nghiên cứu sinh ghi
nhận những đóng góp của các tác giả trong việc xây dựng một hệ thống các vấn
đề khoa học liên quan trực tiếp và gián tiếp TTQSDĐ. Tuy vậy, vẫn chưa có
công trình luận án tiến sĩ nào nghiên cứu trực tiếp đến TTQSDĐ dưới góc độ
kinh tế chính trị.
1.2.2. Công trình của các tác giả trên thế giới
Gershon Fedor (1998), “Institutions and land markets” (Các thể chế và
thị trường đất đai) [130] đã tổng hợp thể chế về Luật Đất đai và thị trường đất
đai của các nước kinh tế phát triển mà điển hình là các nước Châu Âu. Những
quy định về vai trò của Nhà nước trong việc thực thi các điều kiện, can thiệp
vào thị trường đất đai cho các đối tác nước ngoài. Huy động các nguồn lực tài
chính từ đất đai để phát triển KT-XH của đất nước. Các điều luật cụ thể về
quản lý các vùng đất giàu tài nguyên.
William C. Wheaton & DiPasquale, Denise (1996), “Urban economics
and real estate markets” (Nền kinh tế đô thị và thị trường bất động sản) [134]
đã phân tích tác động của quá trình đô thị hoá tới sự hình thành thị trường
BĐS tại Mỹ. Nội dung được đề cập đã bao hàm các vấn đề lý thuyết về quá trình
chuyển dịch cơ cấu dẫn tới đô thị hoá và sự hình thành thị trường BĐS. Các dẫn

26. 21
chứng thực tiễn từ sự phát triển của thị trường BĐS Mỹ đã cho chúng ta một góc
nhìn rõ ràng hơn về xu hướng khách quan của việc hình thành thị trường BĐS và
cách thức Nhà nước kiểm soát và định hướng sự phát triển của nó.
Williams, Joseph T (1991), “Real estate development as an option” (Phát
triển bất động sản như một sự lựa chọn) [135] đã chỉ rõ các điều kiện pháp lý
ràng buộc, chủ sở hữu BĐS tiềm năng chưa thể làm các tài sản của mình gia
tăng giá trị. Điều này có thể khiến anh ta rời bỏ mảnh đất của mình. Giá trị
của các lựa chọn phụ thuộc một phần vào sự phát triển ngẫu nhiên qua thời
gian của doanh thu hoạt động và chi phí xây dựng của nhà phát triển. Trong
bài báo này thì vấn đề định giá quyền chọn được giải quyết phân tích và số
lượng cho các dữ liệu tối ưu và mật độ phát triển, ngày tối ưu bị bỏ rơi, và các
giá trị thị trường do các đặc tính phát triển và kém phát triển.
David C.Parks (1992), “Environmental management for real estate
professionals” (Quản lý môi trường cho các chuyên gia bất động sản) [128] đã
trình bày những vấn đề về môi trường quản lý thị trường bất động sản, những yêu
cầu về pháp luật, tài chính và đạo đức đề phòng các rủi ro về mặt pháp luật tại Mỹ.
Klaus Deininger (2004), “Land registration, governance, and develop-
ment: evidence and implications for policy” (Các bước phát triển của chính
sách đất đai ngân hàng thế giới: Các nguyên tắc, kinh nghiệm và thách thức
tương lai) [131] tài liệu thống kê của Ngân hàng Thế giới với các định chế
chính sách quản lý đất đai, hệ thống nguyên tắc chung và nguyên tắc đối với
từng khu vực. Sự hoàn thiện và bổ sung chính sách về đất đai. Kinh nghiệm quản
lý đất đai của một số nước có nền kinh tế phát triển và nền kinh tế chuyển đổi,
những thách thức đặt ra trong quản lý, sử dụng đất đai toàn cầu và khu vực.
David Palmer & John Mc Langhlin (1996), “Land Registration and
Development” (Quản lý đất đai lồng ghép: Các cách thức về mặt thể chế và kỹ
thuật) [129] đã nêu ra phương pháp lồng ghép về quản lý đất đai theo kiểu
truyền thống với quản lý đất đai theo phương pháp hiện đại. Những ưu điểm
của mô hình lồng ghép tạo điều kiện thuận lợi trong công tác quản lý và quy
hoạch. Tuy nhiên, đặt vào mỗi quốc gia cụ thể vướng phải những rào cản về

27. 22
pháp luật, đồng thời trình độ phát triển công nghệ thông tin các quốc gia cũng
khác nhau nên không thể cùng một lúc áp dụng theo quy mô lớn. Kiến nghị
giải pháp để vượt qua thách thức.
GTZ - Deutsche Gesellschaft for Techinische Zusammenarbeit (1998),
“Deutsche Gesellschaft for Techinische Zusammenarbeit” (Sử dụng đất trong
hợp tác phát triển - Các nguyên tắc cơ bản) [133] đã chỉ rõ xu hướng phát
triển của thế giới trong lĩnh vực kinh tế là công ty xuyên quốc gia mở rộng
hoạt động cắm nhánh sang các nước đang phát triển. Vấn đề cần tính toán và
giải quyết tốt lợi ích kinh tế của các hợp đồng dài hạn khi sử dụng đất đối với
mỗi bên.
Grareth Jones & Peter M.Ward, eds (1994), “Methodology For Land And
Housing Market Analysis” (Phương pháp luận về phân tích thị trường nhà đất)
[132] đã chỉ rõ những nguyên lý cơ bản của thị trường nhà đất liên quan đến
lý luận địa tô. Tính đặc thù khác biệt với các thị trường khác. Tính quy luật
của quan hệ cung - cầu đối với thị trường này.
1.3. NHỮNG VẤN ĐỀ ĐƯỢC TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU TRONG LUẬN ÁN
Nhìn lại các công trình nghiên cứu trong lĩnh vực đất đai thời gian
qua có thể khẳng định, cho đến nay chưa có nhiều công trình nghiên cứu ở
cấp độ tiến sĩ nghiên cứu chuyên sâu về TTQSDĐ, đặc biệt đối với nước
đang phát triển như CHDCND Lào dưới góc độ Kinh tế chính trị. Do vậy,
có nhiều vấn đề lý luận và thực tiễn về TTQSDĐ đang còn bỏ ngỏ hoặc cần
được nghiên cứu, luận giải một cách sau sắc, toàn diện nhằm thúc đẩy loại
thị trường đặc biệt này phát triển lành mạnh, minh bạch, thúc đẩy việc sử
dụng đất hiệu quả hơn. Cụ thể là:
Một là, về phương pháp luận cần tiếp tục nghiên cứu của thị trường
quyền sử dụng đất. Các công trình nghiên cứu về vấn đề đất đai và các nội
dung liên quan đã được nghiên cứu rất đa dạng và phong phú, điều này chỉ
được thể hiện một phần trong các tài liệu tham khảo mà tác giả đã nêu ở trên.
Tuy nhiên, trong quá trình khảo cứu để tiến hành viết luận án nghiên cứu sinh
nhận thấy, hầu như tất cả các tài liệu tham khảo chủ yếu vẫn chỉ viết thiên về

28. 23
chính sách thị trường BĐS, chính sách đất đai, thị trường BĐS dưới góc nhìn
của chuyên ngành kinh tế học, kinh tế tài nguyên và quản lý kinh tế. Điều này
một mặt giúp cho người đọc có thể hiểu rõ các vấn đề một cách cụ thể và dễ
hiểu. Còn dưới góc độ kinh tế chính trị vẫn còn thiếu vắng những tài liệu
được xây dựng bằng các phương pháp của Kinh tế chính trị như: logic lịch sử,
trừu tượng hoá khoa học, duy vật biện chứng để chỉ rõ bản chất bền vững cho
sự hình thành và phát triển TTQSDĐ. Đây là một vấn đề hết sức quan trọng
để hình thành một hệ thống lý luận gốc, giúp hình thành một điểm tựa cho
những người nghiên cứu, những nhà làm chính sách trong việc hoàn thiện một
cấu trúc thị trường bền vững.
Hai là, kế thừa cơ sở lý luận của các công trình nghiên cứu đã có, nghiên
cứu sinh sẽ tiếp tục nghiên cứu, bổ sung và hoàn thiện cơ sở lý luận về
TTQSDĐ, cụ thể là:
- Khái niệm, bản chất, đặc điểm của QSDĐ dưới chế độ SHTD về đất đai.
- Khái niệm, bản chất, đặc điểm, vai trò của TTQSDĐ trong điều kiện
chế độ SHTD về đất đai.
- Các yếu tố cấu thành và những nhân tố ảnh hưởng đến TTQSDĐ.
Ba là, tổng kết kinh nghiệm của các nước có điểm tương đồng với
CHDCND Lào về chế độ sở hữu đất đai nhằm rút ra những bài học cho
CHDCND Lào trong việc phát triển TTQSDĐ trong điều kiện phát triển nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Bốn là, phân tích đánh giá thực trạng quá trình hình thành và phát triển
TTQSDĐ ở CHDCND Lào, xác định rõ nhân tố quyết định và tác động tới sự
hình thành, phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào, rút ra những thành công,
vẫn đề đặt ra và nguyên nhân những vấn đề đặt ra.
Năm là, trên cơ sở lý luận và thực tiễn về TTQSDĐ ở CHDCND Lào
hiện nay, luận án đề xuất các quan điểm và giải pháp nhằm phát triển
TTQSDĐ ở CHDCND Lào lành mạnh, minh bạch và hiệu quả.

29. 24
Chương 2
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1. KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Các khái niệm cơ bản
2.1.1.1. Quyền sử dụng đất - hàng hóa đặc biệt
* Khái niệm về quyền sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là yếu tố quyết
định cấu thành nên giang sơn đất nước. Đất đai vừa đóng vai trò là một nguồn
lực, vừa đóng vai trò là tư liệu sản xuất không thể thiếu trong hoạt động sản
xuất. C.Mác đã từng chỉ rõ: “Đất là không gian là yếu tố cần thiết của tất cả
mọi quá trình sản xuất và mọi hoạt động của loài người” [70, tr.473-474].
Trong sản xuất, nhất là sản xuất NN, đất đai không chỉ tham gia với tư cách là
yếu tố thông thường, mà là yếu tố tích cực của sản xuất NN, là tư liệu sản
xuất chủ yếu, C.Mác đã nói: “Đất đai là tư liệu sản xuất cơ bản, phổ biến và
quý báu nhất của sản xuất NN” [69, tr.324]. Thực tế chứng minh rằng, nếu
quản lý và khai thác tốt, đất đai sẽ là tài nguyên vô tận của mỗi quốc gia.
Ngược lại, tài nguyên đất đại sẽ không phát huy hiệu quả nếu không được
quản lý và sử dụng hợp lý. Do đó mỗi quốc gia đều tìm cách thiết kế và xây
dựng một chế định pháp luật riêng về quyền sở hữu đất đai, hoặc thậm chí có
những quốc gia đã tìm cách thiết kế một chế định đặc thù - gọi là quyền sử
dụng đất.
Theo Từ điển Kinh tế: “QSDĐ là phương thức quy định, điều kiện, hình
thức sử dụng đất đai của từng cá nhân, của tập thể hoặc của nhà nước. Chế độ
sở hữu đất đai là do quan hệ sản xuất chiếm địa vị thống trị trong xã hội quyết
định” [108, tr.513]. Để làm rõ nội dung này trước hết phải xét về quan hệ sở
hữu, tức là quan hệ giữa người với người về mặt chiếm hữu những của cải vật
chất nhất định. Sở hữu là quan hệ kinh tế luôn ở trạng thái vận động, đối
tượng của sở hữu (tức là sở hữu cái gì) cũng luôn luôn biến đổi thích ứng.

30. 25
Trong điều kiện của CHDCND Lào, nhìn chung đối tượng chủ yếu của sở
hữu còn là những tư liệu sản xuất quan trọng như: đất đai, tài nguyên, tiền,
vốn... Vì thế, làm chủ những đối tượng sở hữu chủ yếu là điều kiện tiên quyết
cho việc làm chủ các quan hệ kinh tế. Lý luận và thực tiễn đều khẳng định
rằng, giai cấp nào nắm quyền sở hữu những tư liệu sản xuất chủ yếu thì giai
cấp ấy nắm quyền thống trị xã hội, nắm quyền chi phối tổng sản phẩm xã hội.
Bởi vậy, xét đến cùng vấn đề sở hữu tư liệu sản xuất là vấn đề cơ bản của mọi
cuộc cách mạng xã hội. Do đó, việc xác định các hình thức sở hữu thích hợp
cho từng đối tượng sẽ bảo đảm cho tư liệu sản xuất, của cải vật chất xã hội
đều có chủ đích thực, nhờ đó tránh được những trao đổi, thất thoát các nguồn
lực đất nước, trong đó có nguồn lực tài nguyên đất.
Như trên đã phân tích, QSDĐ là tư liệu sản xuất đặc biệt, thì quan hệ sở
hữu về tư liệu sản xuất này nói lên bản chất bên trong của quan hệ giữa con
người với con người, về việc chiếm hữu của cải vật chất của xã hội.
Quan hệ sở hữu được thể hiện bằng hệ thống pháp luật (kể cả các quy
định dưới luật) tạo nên chế độ sở hữu, hay quan hệ sở hữu được thể hiện dưới
hình thức pháp lý nhất định gọi là chế độ sở hữu.
Khi xây dựng chế độ sở hữu ruộng đất thì người ta quy định tập hợp
nhiều quyền như: quyền sở hữu, quyền định đoạt, quyền quản lý kinh
doanh, quyền sử dụng, quyền trao đổi, quyền chuyển nhượng... Trong tập
hợp các quyền đó, có hai nhóm quyền quan trọng, đó là: quyền sở hữu và
quyền quản lý kinh doanh (quyền sử dụng). Hai nhóm quyền này chúng
vừa thể thống nhất với nhau ở một chủ thể, cũng có sự phân chia, tách biệt
tương đối ở hai hoặc nhiều chủ thể khác nhau. Khi kinh tế - xã hội càng
phát triển thì sự tách biệt, tác động qua lại giữa hai nhóm quyền này càng
phong phú, đa dạng. Vận dụng luận điểm về sự tách biệt tương đối giữa
quyền sở hữu và quyền quản lý kinh doanh là hướng căn bản lâu dài để xử
lý quan hệ đất đai ở CHDCND Lào và phát triển nông nghiệp hàng hóa
nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo động lực phát triển
kinh tế bền vững.

31. 26
Sau Hiến pháp đầu tiên của nước Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào được
ban hành vào năm 1992 và lần đầu tiên sự tách biệt tương đối giữa quyền sở
hữu và quyền sử dụng về đất đai được chế định bằng văn bản pháp luật, trong
đó dất đai là thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý tập trung và thống
nhất trên phạm vi cả nước và giao cho cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức sử
dụng hiệu quả. Theo Luật Đất đai năm 1997 (Luật Đất đai đầu tiên của
CHDCND Lào) người được giao đất sẽ có các quyền “quyền giữ gìn đất,
quyền sử dụng đất, quyền hưởng kết quả từ đất, quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, quyền thừa kế quyền sử dụng đất” [87, tr.16]. Tuy vậy, Luật Đất đai
năm 1997 chưa quy định đầy đủ về QSDĐ, “Quyền sử dụng đất là quyền được
dùng đất vào mục đích nào đó theo quy hoạch nhà nước để đáp ứng yêu cầu của
người được nhận quyền sử dụng đất” [87, tr.16], có thể nói rằng, Luật Đất đai
năm 1997 vẫn chưa cho phép QSDĐ được trao đổi như một hàng hóa, tuy trên
thực tế việc mua, bán QSDĐ vẫn xảy ra nhất là ở các thành phố và các thành thị.
Luật Đất đai sửa đổi bổ sung 2003 và các văn bản hướng dẫn mở rộng
thêm các quyền năng của QSDĐ, theo đó QSDĐ được hiểu là: “Quyền sử
dụng đất có nghĩa là quyền của cá nhân hoặc tổ chức được nhận QSDĐ chính
thức, có giấy chứng nhận QSDĐ là minh chứng cho QSDĐ chính thức” [98,
tr.3]. QSDĐ có các quyền năng khác nhau “quyền gìn giữ, quyền dùng đất,
quyền được hưởng kết quả từ đất, quyền chuyển nhượng QSDĐ và quyền
thừa kế QSDĐ. Cá nhân hoặc tổ chức được nhận QSDĐ có quyền cho người
khác thuê, làm tài sản thế chấp, góp vốn hoặc cổ phần bằng QSDĐ, trao đổi
hoặc có thể bán QSDĐ” [98, tr.3]. Theo cách hiểu nêu trên, khi nói đến
QSDĐ là nói đến quyền của một chủ thể trong việc khai thác công dụng và
hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất “Quyền sử dụng đất là khả năng
pháp lý do pháp luật quy định cho người sử dụng đất để giúp chủ thể này thỏa
mãn tối đa các lợi ích của mình trong quá trình khai thác công dụng của đất và
hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất” [28, tr.13].
Với tư cách là một quyền trong ba quyền năng của quyền sở hữu đất đai,
QSDĐ có mối quan hệ chặt chẽ với quyền năng còn lại của quyền sở hữu, đó

32. 27
là quyền chiếm hữu và quyền định đoạt. Mối quan hệ này thể hiện ở chỗ,
QSDĐ được xem là sự tiếp nối của quyền chiếm hữu, nhưng đồng thời cũng
là cầu nối giữa chiếm hữu và định đoạt tài sản đất đai.
Qua phân tích trên đây, có thể hiểu QSDĐ là quyền của người sử dụng
đất được thực hiện việc khai thác những thuộc tính có ích từ đất đai, thể hiện
mối quan hệ kinh tế giữa người sở hữu và người sử dụng đất.
Như vậy, khái niệm QSDĐ được không ngừng bổ sung hoàn thiện và
phát triển trong thời kỳ đổi mới phù hợp với sự hình thành, phát triển của nền
kinh tế thị trường định hướng XHCN, nhờ đó đã tạo cơ sở pháp lý ngày càng
rõ ràng và ổn định hơn cho việc sử dụng đất, từ đó tạo lập vị thế làm chủ của
chủ thể QSDĐ, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội. QSDĐ hợp pháp trong chế độ
SHTD về đất đai như ở CHDCND Lào được thừa nhận chính thức là quyền tài
sản công dân. So với quyền sử hữu đất đai do Nhà nước đại diện, QSDĐ có giới
hạn về phạm vi thời gian và do luật pháp quy định. QSDĐ tạo lợi ích kinh tế cho
chủ thể sử dụng hợp pháp trong thời hạn được chính thức nắm quyền sử dụng
hợp pháp.
* Quyền sử dụng đất với tư cách là hàng hóa
Khi nghiên cứu về nguồn gốc gia đình của chế độ sở hữu và của Nhà
nước, Ăngghen đã chỉ ra rằng
Bên cảnh của cải bằng hàng hóa, bằng nô lện, bên cạnh của cải bằng
tiền, bây giờ còn xuất hiện của cải bằng ruộng đất. Ngày nay, quyền
sở hữu của những tư nhân về những mạnh ruộng đất do thị tộc hoặc
bộ lạc đã chia cho họ ban đầu đã được củng cố đến mức những
ruộng đất đó đã trở thành tài sản dựa trên quyền cha truyền con nối
của họ... Quyền sở hữu tự do và hoàn toàn về ruộng đất không
những chỉ có nghĩa là khả năng sở hữu ruộng đất một cách không bị
trở thành hay không bị hạn chế, mà còn có nghĩa là khả năng đem
nhượng nó đi. Chừng nào mà ruộng đất còn là tài sản của thị tộc thì
khả năng đó còn tồn tại... Từ nay ruộng đất trở thành một hàng hóa
mà người ta đem bán hay đem cầm cố được [68, tr.248].

33. 28
Khi nghiên cứu phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa, C.Mác đã chỉ ra
rằng khi quyền sở hữu ruộng đất xuất hiện thì lúc đó ruộng đất sẽ trở thành
hàng hóa “người sở hữu ruộng đất có thể sử dụng ruộng đất của họ, cũng như
mỗi người sở hữu hàng hóa đều có thể sử dụng hàng hóa của họ” [69, tr.243],
với ý nghĩa đó dưới phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa kẻ sở hữu ruộng
đất có thể sử dụng cái độc quyền ấy như là hàng hóa “quyền sử dụng đất là
hàng hóa đặc biệt” [32, tr.61]. Với tư cách là một hàng hóa, hàng hóa QSDĐ
cũng có hai thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị.
- Giá trị sử dụng của hàng hóa QSDĐ thể hiện ở chỗ nó thỏa mãn nhu
cầu sử dụng đất của người mua. Giá trị sử dụng của hàng hóa QSDĐ thể hiện
qua quá trình sử dụng đất đai đó như là một tài sản hoặc như một tư liệu sản
xuất để sản xuất ra một hàng hóa, dịch vụ nào đó. Khác với giá trị sử dụng
của các tư liệu sản xuất thông thường, đất đai trong quá trình sử dụng, nếu
được sử dụng đúng cách, thì nó vừa không bao giờ mất đi giá trị sử dụng, mà
còn tăng lên vì có các tài sản bất động sản khác gắn với nó, hoặc độ màu mỡ
tăng thêm. Đặc tính này các tư liệu sản xuất khác không bao giờ có được, vì
chúng phải chịu hao mòn vô hình và hữu hình. Giá trị sử dụng của hàng hóa
QSDĐ, như vậy, là một giá trị sử dụng đặc biệt. Giá trị sử dụng của hàng hóa
QSDĐ còn phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng (phụ thuộc vào quy hoạch)
hay nói cách khác là phụ thuộc vào lợi ích mà người sử dụng đất đầu tư trên
đó đem lại, chứ không phải chỉ dựa vào bản thân đất đai tạo nên.
- Giá trị của hàng hóa QSDĐ: Với tư cách là hàng hóa đặc biệt, giá trị
hàng hóa QSDĐ được quyết định bởi địa tô, tỷ suất lợi tức và giá trị các
khoản đã đầu tư vào đất. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không do con
người tạo ra, do đó về nguyên tắc không có giá trị như những hàng hóa do lao
động tạo ra. Tuy nhiên, thực tiễn lịch sử hình thành và phát triển của kinh tế
thị trường cho thấy, đất đai với tư cách là yếu tố, nguồn lực đặc biệt quan
trọng của sản xuất, kinh doanh và đời sống cũng trở thành hàng hóa và được
lưu thông trên thị trường đặc thù là TTQSDĐ. Mức giá hình thanh trên thị
trường này rõ ràng không phải do lao động khai phá đất tạo nên, mà chủ yếu

34. 29
là do trình độ phát triển của kinh tế thị trường, thông qua mức thu nhập dự
kiến của chủ thể có đất cho thuê (địa tô) và tỷ suất lợi tức quyết định. Do đó,
giá trị của đất về thực chất là địa tô được vốn hóa “giá trị QSDĐ là giá trị
bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng
đất xác định” [86, tr.10]. Giá trị QSDĐ là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về
QSDĐ. “Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; Nhà nước
ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quy định giá đất cụ thể” [86, tr.22].
Là hàng hóa đặc biệt, giá trị hàng hóa QSDĐ khác với giá trị hàng hóa thông
thường ở chỗ giá trị hàng hóa này gắn với đất đai - loại tài sản không dùng
một lần, không thể di dời được và trong quá trình sử dụng nếu được sử dụng
tốt thì giá trị và gái trị sử dụng có thể tăng lên nhiều. Hơn nữa, ngoài độ phì
của đất, do tính không di dời được của đất đai, cho nên vị trí của đất đai quyết
định việc giữ nguyên hay tăng thêm giá trị của hàng hóa QSDĐ.
* Tính chất đặc biệt của hàng hóa quyền sử dụng đất
- Người có quyền sử dụng đất không được tự do thay đổi mục đích sử
dụng đất. Đây là đặc điểm có tính chất đặc thù của hàng hóa QSDĐ, việc thay
đổi mục đích sử dụng đất phải thực hiện theo quy định pháp luật “các trường
hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền” [86, tr.57]. Luật Đất đai năm 2003 của Lào cũng quy định: “việc
chuyển loại đất này thành loại đất khác chỉ được tiến hành khi thấy rằng nó
cần thiết được sử dụng vào mục đích khác mà không tác động xấu đến môi
trường tự nhiên hoặc xã hội và phải được phép của cơ quan quản lý đất đai”
[88, tr.8]. Đồng thời, khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất
phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng
đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau
khi được chuyển mục đích sử dụng.
- Khi chuyển nhượng, mua - bán hàng hóa QSDĐ phải thông qua sự xác
nhận của chính quyền nhà nước. Việc chuyển nhượng, mua - bán QSDĐ khác
với hàng hóa thông thường ở chỗ, nếu nhiều hàng hóa thông thường khác khi

35. 30
chuyển nhượng, mua - bán không phải thông qua chính quyền nhà nước để
xác nhận, nhưng đối với hàng hóa QSDĐ việc chuyển nhượng, mua - bán
phải thông qua chính quyền Nhà nước coi đây là một nguyên tắc mang tính
đặc thù khi mua - bán QSDĐ.
- Hàng hóa QSDĐ là loại hàng hóa có điều kiện khi mua - bán. Khác với
các hàng hóa thông thường, hàng hóa - QSDĐ vừa phải thỏa mãn nhu cầu người
mua, vừa phải hội đủ điều kiện thì mới tham gia vào quá trình giao dịch. Các
điều kiện của hàng hóa quyền sử dụng đất thường là: bảo đảm tính hợp pháp,
bảo đảm yêu cầu quy hoạch, bảo đảm tính chính xác về thông tin địa bạ. Ngoài
ra, nó còn bị chi phối bởi các yếu tố xã hội khác như tin ngưỡng, tâm linh,...
Do vậy, hàng hóa đặc biệt này có nhiều đặc điểm khác với hàng hóa
khác. Trên cơ sở đó có thể tiên liệu những diễn biến của nó khi tham gia vào
thị trường. Đây là một gợi ý để tìm hướng tiếp cận hàng hóa QSDĐ trên thị
trường, như vậy việc phân tích TTQSDĐ sẽ đầy đủ.
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Kinh tế chính trị học đưa ra định nghĩa
về sở hữu là “quan hệ giữa người với người trong việc chiếm hữu tư liệu sản
xuất và của cải sản xuất được tạo ra nhờ tư liệu sản xuất ấy” [108, tr.81].
Theo định nghĩa này, “quan hệ giữa người với người” thông qua mối quan hệ
xã hội. Ở đó, lợi ích xã hội gắn với quyền sở hữu về tư liệu sản xuất. Sở hữu
được coi là điều kiện của sản xuất xã hội. C.Mác viết: “Bất kỳ nền sản xuất
nào cũng đều là việc con người chiếm hữu những vật phẩm của tự nhiên trong
phạm vi một hình thái xã hội nhất định và thông qua hình thái đó. Theo ý
nghĩa đó, nói rằng sở hữu (chiếm hữu) là một điều kiện của sản xuất” [67,
tr.860]. C.Mác nói: “Nhưng khi người ta nói rằng, nơi nào không có một hình
thái sở hữu nào cả thì ở đó cũng không thể có một nền sản xuất nào cả, do đó
cũng không có một xã hội nào cả, thì đấy chỉ là một điều lắp lại” [67, tr.860].
Với ý nghĩa đó, quan hệ sở hữu nó gắn liền với hình thái KT-XH nhất định và
luôn luôn biến đổi gắn liền sự phát triển của lực lượng sản xuất “Sở hữu vừa
là kết qủa vừa là điều kiện cho sự phát triển của lực lượng sản xuất, tác dụng
thúc đẩy hoặc kìm hãm lực lượng sản xuất”[54, tr.63].

36. 31
Toàn dân, tức là toàn thể công dân của một nước (không bao gồm người
nước ngoài) và thiết chế đại diện chung cho họ là Nhà nước chia nhau quyền
của chủ sở hữu đất đai theo Hiến pháp và luật pháp mà họ đã chấp nhận. Do
đó, nếu chúng ta nhất trí đất đai thuộc sở hữu nhà nước thì có nghĩa là công
dân không còn chút quyền nào đối với đất đai, giống như ngân sách nhà nước,
Nhà nước sẽ được toàn quyền sử dụng đất đai.
Từ những phân tích trên có thể rút ra rằng, SHTD về đất đai là sở
hữu chung của nhiều thế hệ ở một quốc gia dân tộc, nhưng để thực hiện
thì phải có sự phân chia việc thực hành quyền sở hữu giữa người sử dụng
đất và Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Bản chất của cơ chế
đó là phân chia một cách hợp lý các quyền của chủ sở hữu đất đai giữa
người dân và Nhà nước, cũng như giữa các cơ quan các cấp. Quan hệ sở
hữu đất đai là một trong những vấn đề phức tạp và mang tính chất lịch sử.
Đối với nước đi theo con đường XHCN như CHDCND Lào việc lựa chọn
SHTD về đất đai là mang tính tất yếu lịch sử phù hợp với cả lý luận và
thực tiễn hiện nay.
Ở CHDCND Lào, đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu, là tài nguyên đặc
biệt quan trọng của quốc gia, có được từ sự hy sinh xương máu của không
biết bao nhiêu thế hệ. Ngay từ đầu Đảng và Nhà nước Lào luôn nhận thức
đước rằng chế độ SHTD về đất đai làm cho mọi người dân đều có quyền, Nhà
nước đại diện và thống nhất quản lý, nhờ đó bảo đảm đời sống, mưu cầu phúc
lợi cho mọi người “Trong chế độ mới của chúng ta, đất đai là sở hữu toàn xã
hội mà Nhà nước Trung ương là đại diện” [38, tr.98]. Các chủ trương, đường
lối của Đảng được cụ thể hóa bằng Hiến pháp, Pháp luật. Hiến pháp năm
2015 của nước CHDCND Lào cũng khẳng định: “đất đai, khoáng sản, nước,
không khí, lâm sản, động vật, các tài nguyên thiên nhiên khác là thuộc SHTD
do Nhà nước đại diện và thống nhất quản lý trong phạm vi cả nước theo quy
định của pháp luật” [89, tr.8].
Nói đất đai thuộc chế độ SHTD, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý, điều này có nghĩa là SHTD không phải là sở hữu nhà

37. 32
nước về đất đai. Nhà nước chỉ là đại diện cho chủ SHTD, tức là toàn thể công
dân của một nước. Nhà nước thay mặt toàn dân quy định việc phân định các
quyền năng và cơ cấu các chủ thể thực hiện các quyền năng này nhằm khai
thác, sử dụng có hiệu quả đất đai và quy định việc phân chia lợi ích thu được
từ đất đai đáp ứng yêu cầu của toàn dân và của toàn xã hội. Theo Luật Đất đai
năm 2013 của Việt Nam, thì Nhà nước có được một tập hợp các quyền cơ
bản: Quyền sở hữu; quyền định đoạt và quyền quản lý.
Người sử dụng có các quyền năng, như: Quyền chiếm hữu, QSDĐ,
quyền hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; quyền được bảo vệ
khi người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình; quyền khiếu nại, tố
cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những
hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai; quyền được chuyển đổi, chuyển
nhượng, quyền được giao dịch trên thị trường đất đai, quyền thế chấp, thừa
kế, cho, tặng QSDĐ. Đây là các quyền hoàn toàn chính đáng trong khái niệm
“sở hữu toàn dân”. Bởi người dân là chủ thể chính chứ không phải Nhà nước.
Cần khẳng định rằng, chế độ SHTD về đất đai trong giai đoạn hiện nay là
cần thiết và phù hợp về phương diện lý luận và thực tiễn. Chủ nghĩa Mác - Lênin
cho rằng mục tiêu của chủ nghĩa cộng sản là xóa bỏ chế độ tư hữu về tư liệu sản
xuất, trong đó có chế độ tư hữu về đất đai. CHDCND Lào xây dựng CNXH dựa
trên nền tảng học thuyết của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Cay Xỏn Phôm Vi
Hản và truyền thống tốt đẹp của Đảng, vì vậy việc xác lập chế độ SHTD về đất
đai là phù hợp về phương diện lý luận. Đồng thời, việc xây dựng CNXH và phát
triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, với vai trò chủ đạo của kinh tế
nhà nước, tất yếu đòi hỏi phải dựa trên nền tảng của chế độ SHTD về đất đai.
2.1.1.2. Thị trường quyền sử dụng đất
* Khái niệm về thị trường quyền sử dụng đất
Sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia đều gắn liền với sự phát triển của
sản xuất hàng hóa. Cơ sở kinh tế và xã hội cho sự ra đời của sản xuất hàng
hóa chính là sự phân công lao động xã hội và sự tồn tại của những người
chiếm hữu khác nhau về tư liệu sản xuất, trước hết là chiếm hữu tư nhân về

38. 33
đất đai. Khi đất đai sinh lợi cho chủ sở hữu thì người ta tiến hành các hình
thức trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê đất đai và các hình thức giao dịch
khác. Đây là tiền đề cho sự ra đời và phát triển của thị trường đất đai. Nhu cầu
sản xuất, kinh doanh và nâng cao đời sống ngày càng tăng khuyến các giao
dịch đất đai ngày càng trở nên phổ biến. Nói cách khác khi cung và cầu đất
đai xuất hiện thì cũng là lúc nhu cầu về giao dịch đất đai hình thành và từ đó
hình thành thị trường đất đai. Chỉ đến khi nào Nhà nước thừa nhận và thực sự
tham gia quản lý hay điều tiết các quan hệ giao dịch đó thì thị trường đất đai
hay TTQSDĐ chính thức hoạt động hợp pháp. Ở CHDCND Lào, đất đai
thuộc SHTD mà Nhà nước là đại diện, người sử dụng đất được Nhà nước giao
QSDĐĐ với các quyền năng được pháp luật quy định. Do vậy, thị trường đất
đai ở CHDCND Lào chính là TTQSDĐ. Đối với CHDCND Lào, sự ra đời và
phát triển của TTQSDĐ là một tất yếu khách quan.
Thị trường quyền sử dụng đất được coi là một bộ phận của thị trường
BĐS “Phát triển thị trường bất động sản trong đó có thị trường QSDĐ” [35,
tr.324], là nơi diễn ra việc mua, bán hàng hoá QSDĐ, trong đó người mua và
người bán trao đổi hàng hoá với nhau theo giá cả được hình thành dưới tác động
của các quy luật thị trường, nơi cơ chế vận hành thị trường chịu ảnh hưởng bởi
mong muốn của những người tham gia thị trường cùng những can thiệp điều tiết
của Nhà nước và hệ thống chính trị vào thị trường “TTQSDĐ là thị trường của
hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch QSDĐ theo quy
luật thị trường có sự quản lý của Nhà nước” [15, tr.12]. Cũng có thể hiểu rằng
TTQSDĐ là môi trường trong đó người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau để thực hiện mua bán QSDĐ thông qua cơ chế giá thị trường.
Xét về yếu tố cấu thành, TTQSDĐ gồm hàng hoá đặc biệt là QSDĐ, các chủ
thể chủ yếu là người mua và người bán, cơ chế thị trường (sự thể hiện của quy luật
giá trị ra bề mặt thị trường thông qua quan hệ cung - cầu, cạnh tranh - độc quyền) và
sự điều tiết của Nhà nước, trong đó QSDĐ là hàng hoá đặc biệt là đối tượng trao
đổi mua bán. Khi tiếp cận theo cách phân chia loại TTQSDĐ, cũng có thể hiểu:

39. 34
Thị trường QSDĐ là thị trường trong đó Nhà nước là người đại diện
quyền SHTD về đất đai thực hiện việc cung đất cho các nhu cầu của
các tổ chức và cá nhân trong xã hội sử dụng; các tổ chức và cá nhân
sử dụng đất tiến hành các giao dịch dân sự với các tổ chức và cá
nhân khác để thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê
lại, thế chấp và góp vốn bằng QSDĐ của mình [4, tr.91].
Hiểu theo cách này, thì Nhà nước là một chủ thể tham gia vào hoạt động
thị trường với vai trò bên cung QSDĐ lần đầu hay gọi là thị trường QSDĐ sơ
cấp, còn sau đó các thực thể khác tiếp tục tiến hành các giao dịch QSDĐ với
nhau hay còn gọi là thị trường QSDĐ thứ cấp. Đồng thời với tư cách là đại
diện của chủ sở hữu, Nhà nước có vai trò to lớn trong việc quản lý, điều tiết
thị trường đặc biệt này thông qua các chính sách, quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất. Theo tác giả Bùi Thị Tuyết Mai: “TTQSDĐ được hiểu là tổng hòa
các mối quan hệ giao dịch có điều kiện về QSDĐ diễn ra trong một không
gian nhất định, tại một địa điểm nhất định, vào khoảng thời gian nhất định”
[71, tr.42-43]. Với cách hiểu này, TTQSDĐ là mối quan hệ giao dịch, có
nghĩa là tại thị trường này, những thể chế bảo đảm cho việc mua bán QSDĐ
hợp pháp đối với diện tích đất xác định, được thực hiện thuận lợi trên cơ sở
lợi ích của các bên tham gia.
Vậy, TTQSDĐ có thể hình dung một cách trừu tượng là một bộ phận
cấu thành của thị trường bất động sản, là hệ thống giao dịch theo nguyên tắc
trao đổi hàng hóa QSDĐ và các dịch vụ liên quan trên một địa bàn xác định,
trong khoảng thời gian xác định.
Trong nền kinh tế theo cơ chế tập trung quan liêu bao cấp QSDĐ chủ
yếu được giao dịch ngầm vì lúc đó QSDĐ chưa được công nhận là hàng hóa.
Cho đến nay, cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường, TTQSDĐ được
hình thành và phát triển ngày càng sôi động, góp phần quan trọng vào việc
phát triển KT-XH, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và nâng cao đời sống của
nhân dân, song thị trường ngầm vẫn diễn ra phổ biến và nằm ngoài tầm kiểm
soát của Nhà nước. Đều này dẫn đến diễn biến phức tạp, thậm chí ảnh hưởng

40. 35
tiêu cực đến sự phát triển KT-XH, làm giảm hiệu quả sử nguồn lực đất đai
của quốc gia. Thực trạng giao dịch QSDĐ hiện nay cho thấy tính tất yếu
khách quan việc phát triển một TTQSDĐ hợp pháp ở CHDCND Lào.
* Phân loại thị trường quyền sử dụng đất
Tùy theo tiêu chí có thể phân chia TTQSDĐ thành các loại hình khác
nhau. Tuy nhiên trong chế độ SHTD về đất đai quan trọng hơn cả là phân theo
cấp độ thị trường thành TTQSDĐ sơ cấp và thứ cấp “phát triển TTQSDĐ, bao
gồm cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp, nhất là đất nông nghiệp, để
khuyến khích tích tụ và tập trung đất” [36, tr.276]. Trong đó:
- Thị trường sơ cấp: Trong thị trường sơ cấp, giao dịch được diễn ra giữa
một bên là Nhà nước với bên kia là người sử dụng đất. Hình thức giao dịch là
giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất “TTQSDĐ sơ cấp là thị trường chuyển
nhượng, giao hoặc cho thuê QSDĐ” [52, tr.28]. Trong hoạt động của thị
trường sơ cấp tồn tại các loại hình giao dịch QSDĐ như: Nhà nước giao đất
cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân không thu tiền sử dụng đất và thu tiền
sử dụng đất; Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng thuê
QSDĐ vào mục đích sản xuất, kinh doanh; Nhà nước tổ chức đấu thầu QSDĐ
đối với loại đất sử dụng cho dự án xây dựng, các khu công nghiệp, khu
thương mại, khu dân cư và nhà ở.
- Thị trường thứ cấp là thị trường giao dịch QSDĐ giữa những người sử
dụng đất được pháp luật quy định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê,
cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị QSDĐ, qui mô của thị
trường này phụ thuộc rất nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung
QSDĐ cho người sử dụng đất. Trên thị trường thứ cấp dựa vào các quyền
năng của người sử dụng đất mà các giao dịch về QSDĐ được thực hiện. Từ
các giao dịch đó có thể hình thành nên các hình thức TTQSDĐ như:
Thị trường mua bán, chuyển nhượng QSDĐ: đây là thị trường ra đời và
phát triển sớm nhất trong lịch sử, nó xuất hiện cùng với sự ra đời cùng với sự
chiếm hữu tư nhân về đất đai. Ngày nay, việc mua bán, trao đổi QSDĐ đã