Nhận viết luận văn Đại học , thạc sĩ - Zalo: 0917.193.864 Tham khảo bảng giá dịch vụ viết bài tại: vietbaocaothuctap.net Download luận văn thạc sĩ ngành luật với đề tài: Thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Tây Hồ - thành phố Hà Nội, cho các bạn tham khảo

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
PHẠM THỊ THẢO
thùc thi ph¸p luËt
vÒ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt
trªn ®Þa bµn quËn t©y hå - thµnh phè hµ néi
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI - 2014

2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
PHẠM THỊ THẢO
thùc thi ph¸p luËt
vÒ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt
trªn ®Þa bµn quËn t©y hå - thµnh phè hµ néi
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 01 07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. ĐẶNG THỊ BÍCH LIỄU
HÀ NỘI - 2014

3. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã
hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ
tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN
Phạm Thị Thảo

4. MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
Danh mục các bảng
Danh mục các biểu đồ
MỞ ĐẦU.......................................................................................................1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG CỦA PHÁP
LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở VIỆT NAM .........................................................................8
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam....................................8
1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..................................8
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ...................................................................15
1.2. Cơ sở của việc xây dựng pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.......................................................................... 21
1.2.1. Cơ sở lý luận.................................................................................... 21
1.2.2. Cơ sở thực tiễn................................................................................. 22
1.3. Các yếu tố chi phối pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.....................................................................................23
1.3.1. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của
người sử dụng đất ............................................................................ 23
1.3.2. Quá trình chuyển đổi mô hình kinh tế và sự hình thành thị
trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam .............................................25

5. 1.3.3. Quan điểm, đường lối của Đảng về Đất đai......................................26
1.3.4. Quá trình cải cách hành chính quốc gia............................................ 27
1.3.5. Quá trình hội nhập quốc tế...............................................................28
1.4. Kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của một số nước trên thế giới
về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai và những gợi mở
cho Việt Nam...................................................................................30
1.4.1. Kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của một số nước trên thế giới
về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai.................................. 30
1.4.2. Bài học kinh nghiệm và những gợi mở cho Việt Nam .....................34
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.............................................................................35
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI
HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂY HỒ,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI...................................................................36
2.1. Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất......................................................................................... 36
2.1.1. Sự phát triển của hệ thống pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất............................................................................ 36
2.1.2. Nội dung pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất....... 42
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ......................................... 67
2.2.1. Tổng quan về quận Tây Hồ.............................................................. 67
2.2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ...................................................77
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2.............................................................................97

6. Chương 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .............. 98
3.1. Yêu cầu hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại quận Tây Hồ,
thành phố Hà Nội............................................................................ 98
3.2. Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại quận Tây Hồ,
thành phố Hà Nội......................................................................... 100
3.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại
quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội................................................. 104
3.3.1. Tăng cường sự lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp có thẩm quyền......... 104
3.3.2. Đẩy mạnh cải cách thủ tục thủ tục hành chính ............................... 106
3.3.3. Nâng cao năng lực, trình độ chuyên môn và đạo đức của đội
ngũ cán bộ, công chức ................................................................... 107
3.3.4. Nâng cao ý thức pháp luật của người dân....................................... 109
3.3.5. Tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm........................... 110
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3........................................................................... 111
KẾT LUẬN............................................................................................... 112
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................ 113

7. DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ
1 GCN: Giấy chứng nhận
2 QSDĐ: Quyền sử dụng đất
3 TN&MT: Tài nguyên và Môi trường
4 UBND: Ủy ban nhân dân

8. DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu bảng Tên bảng Trang
Bảng 2.1: Diện tích và cơ cấu các loại đất chính ở quận
Tây Hồ năm 2012 70
Bảng 2.2: Biến động diện tích các loại đất quận Tây Hồ
giai đoạn 2000 - 2012 72
Bảng 2.3: Kết quả thực hiện cấp giấy chứng nhận qua các
năm trên địa bàn quận Tây Hồ 79

9. DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Số hiệu biểu đồ Tên biểu đồ Trang
Biểu đồ 2.1: Cơ cấu đất đai năm 2012 của quận Tây Hồ 71
Biểu đồ 2.2: Tình hình cấp giấy chứng nhận 79

10. 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tặng vật mà tạo hóa trao cho con người, là tài nguyên thiên
nhiên vô cùng quý giá, là nguồn gốc của mọi ngành sản xuất và mọi sự tồn tại
mà kết tinh trong đó là sức lao động của con người. Ở Việt Nam, đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý để đảm bảo việc sử dụng đất đai
một cách hiệu quả, hợp lý và tiết kiệm. Nhằm phát triển và tận dụng tối ưu hóa
nguồn lực đất đai, pháp luật ghi nhận và bảo vệ quyền của người sử dụng đất,
cho phép người sử dụng đất quyền "được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất " [35, Điều 166] - một
quyền cơ bản vô cùng quan trọng và thiết yếu trong việc quy định về quyền của
người sử dụng đất trong pháp luật đất đai.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vấn đề mang tính kinh tế, xã
hội nhưng cũng là vấn đề phức tạp về mặt pháp lý. Với mục tiêu hoàn thiện hệ
thống pháp luật đất đai, Nhà nước ta đã và đang sử dụng linh hoạt các công cụ
và phương tiện khác nhau như ban hành hàng loạt các văn bản pháp luật để
điều chỉnh quan hệ đất đai mà tiêu biểu là việc ban hành Luật Đất đai năm
2013 đã tạo dựng cơ sở pháp lý hữu hiệu cho hoạt động quản lý Nhà nước nói
chung và hoạt động quản lý trong lĩnh vực đất đai nói riêng. Sự ra đời của Luật
Đất đai năm 2013 với mục tiêu giải quyết các bất cập còn tồn tại trong Luật đất
đai năm 2003, những quy định trong văn bản này mang tới những đổi mới
nhằm giải quyết dứt điểm các vấn đề trong đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hiện nay. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất còn bộc lộ một số hạn chế như quy định về nộp
tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận còn quá cao so với khả năng tài chính
của đa số người dân, quy định về điều kiện cấp giấy chứng nhận còn chưa phù
hợp với thực tế sử dụng đất,....

11. 2
Hiện nay, do nhiều nguyên nhân khác nhau, các tranh chấp, sai phạm
phát sinh trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng
phát triển đa dạng và phức tạp. Giải quyết tốt các vấn đề này có tầm quan
trọng trong việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, đồng thời góp
phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Là một trong những quận có diện tích đất đai lớn ở Hà Nội, quận Tây Hồ
được thành lập trên cơ sở sáp nhập 3 phường của quận Ba Đình và 5 xã của
huyện Từ Liêm cũ nên quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận vừa có
những nét của quận nội thành, lại có những nét của huyện ngoại thị trong quá
trình phát triển đô thị. Đây là quận được xem là có nhiều khó khăn và phức tạp
nhất của Hà Nội trong quản lý nhà nước về đất đai và cũng được thành phố lựa
chọn thực hiện nhiều mô hình thí điểm quản lý nhà nước như: dịch vụ hành
chính công, cải cách hành chính “một cửa”, khoán thu-chi hành chính,… Được
đánh giá là nơi các giao dịch liên quan đến bất động sản diễn ra sôi nổi, những
vấn đề trong quản lý nhà nước về đất đai của quận Tây Hồ đang đối mặt khá
phức tạp, mang nhiều nét đặc trưng mà nhiều quận (huyện) khác trên cả nước
gặp phải mà điển hình là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vấn
đề thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Tây Hồ được nghiên cứu, giải quyết tốt sẽ mang lại những bài học cả về lý
thuyết và thực tiễn cho các quận khác tham khảo và học tập.
Trước thực trạng đó và trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2013 đang có
hiệu lực và được triển khai trong thực tiễn thì việc nghiên cứu, phân tích, làm
rõ cơ sở lý luận và thực tiễn thi hành những quy định của pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tế của một địa phương như quận Tây
Hồ, thành phố Hà Nội là hết sức cần thiết và có ý nghĩa trong việc triển khai có
hiệu quả pháp luật đất đai, đáp ứng được yêu cầu đặt ra trong công cuộc công
nghiệp hóa, hiện đại hóa, thực hiện cải cách thủ tục hành chính, nhằm tinh giản,

12. 3
loại bỏ những khâu không cần thiết trong quá trình quản lý để giảm bớt phiền
hà, tạo thuận tiện cho nhân dân, khiến cho người sử dụng đất coi việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là quyền chứ không phải trở thành nghĩa vụ.
Để có một cái nhìn tổng quát về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, từ đó đưa ra những giải pháp hoàn thiện theo xu hướng của Luật Đất
đai năm 2013, tác giả xin lựa chọn đề tài: “Thực thi pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Tây Hồ - thành phố Hà Nội ”
làm đề tài luận văn thạc sĩ.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được đề cập thường
xuyên trong nghiên cứu và giảng dạy về Nhà nước và pháp luật, đặc biệt là
ngành Luật Kinh tế. Trong các giáo trình luật của các trường đại học (Giáo
trình Luật Đất đai) đều có trình bày về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Trong các sách chuyên khảo, đây là vấn đề thường xuyên được đề
cập tới: Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý
luận và thực tiễn, tr.193, NXB Chính trị quốc gia; Nguyễn Quang Tuyến,
Nguyễn Minh Tuấn, Trần Hùng Phi, Trần Thị Minh Hà (2004), Sổ tay bình
đẳng giới trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, NXB. Chính trị quốc
gia,... Ngoài ra, cũng có nhiều bài viết, công trình nghiên cứu pháp luật khác đề
cập đến vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dưới nhiều góc độ khác
nhau: Nguyễn Minh Hằng, Nguyễn Thuỳ Trang (2011), “Một số vướng mắc về
thẩm quyền cấp và huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người Việt
Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật đất đai hiện hành”, Tạp chí Nghề
Luật, (3), tr. 30-34, Trần Luyện (2004), “Một số ý kiến về đẩy mạnh tiến độ
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Ngân hàng, (10), tr.64-65;
Phùng Văn Ngân (2008), "Bàn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp
chí Dân chủ và Pháp luật, (4), tr. 25-27; Phạm Hữu Nghị (2009), “Giấy chứng

13. 4
nhận quyền sử dụng đất ghi cả tên họ, tên vợ và họ tên chồng: Một số vấn đề
đặt ra”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, 2(203), tr.50-53; Doãn Hồng Nhung
(2007), “Nữ quyền và quan hệ giữa vợ chồng - nhìn từ khía cạnh pháp lý của
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong Luật đất đai năm 2003”, Tạp chí Luật
học, (6), tr. 58-63, Trần Thị Hồng (2009), “Quan hệ vợ chồng trong đứng tên
giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà và đất ở - Thực trạng và các yếu tố tác
động”, Tạp chí Nghiên cứu Gia đình và Giới, (2), tr.14-25, Đặng Anh Quân
(2006), “Một số suy nghĩ về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí
Khoa học pháp lý, 2(33), tr.33, Võ Quốc Tuấn (2013), “Một số ý kiến về quyền
của cá nhân trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình”,
Tạp chí Nghề luật, (6), tr 24-25,…
Vấn đề cải cách thủ tục hành chính hiện nay đang thu hút sự chú ý của
nhiều nhà nghiên cứu. Liên quan đến vấn đề này, pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất được nhìn nhận từ rất nhiều góc độ, được phân tích
về các tác động của nó đối với nhiều hiện tượng khác nhau của đời sống xã
hội. Các công trình nghiên cứu trên đây ở những mức độ và phạm vi khác
nhau đều đã đề cập và bình luận về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, từ đó cung cấp những thông tin hữu ích liên quan đến vấn đề này.
Tuy nhiên, đặt trong bối cảnh Luật đất đai năm 2013 vừa ra đời với những
thay đổi trong các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì
cần có một công trình nghiên cứu để xem xét dưới khía cạnh pháp lý và thực
tiễn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cung cấp những thông tin
và xu hướng thay đổi trong tương lai đối với vấn đề này. Trên cơ sở tiếp thu,
kế thừa những thành tựu khoa học của các công trình nghiên cứu đã công bố,
Luận văn tiếp tục tìm hiểu, bổ sung và hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận của
pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ ra những điểm mới
trong Luật Đất đai năm 2013 về vấn đề này. Trên cơ sở đó, phân tích, tìm

14. 5
hiểu các nội dung cụ thể trong thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất để có những giải pháp bổ sung hoàn thiện cần thiết.
3. Mục đích nghiên cứu
- Hệ thống, làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam;
- Đánh giá các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Chỉ ra những điểm mới trong Luật đất đai năm 2013 về vấn đề cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam;
- Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội. Từ đó làm rõ những hạn
chế, bất cập và đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế và nâng
cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu luận văn
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các quy định và quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất;
- Kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của một số nước về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu, hệ thống hóa các quy định pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam; Nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp
luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ,
thành phố Hà Nội.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các nội dung nghiên cứu và mục đích mà đề tài đặt ra,
luận văn chủ yếu sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

15. 6
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy
vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin;
- Phương pháp hệ thống, phân tích, phương pháp lịch sử, đánh giá, tổng
hợp được sử dụng để nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Chương 1);
- Phương pháp luật so sánh, phương pháp phân tích, phương pháp đánh
giá, phương pháp bình luận, phương pháp thống kê, tổng hợp được sử dụng
để nghiên cứu thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ở Việt Nam và thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội (Chương 2);
- Phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải, phương pháp quy
nạp… được sử dụng để nghiên cứu về các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp
luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam và các giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
6. Những đóng góp của luận văn
Luận văn có những đóng góp cơ bản sau đây:
- Làm rõ khái niệm, đặc điểm, bản chất pháp lý của pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam;
- Cung cấp cái nhìn tổng quan, đưa ra một số mô hình có giá trị tham khảo
của nước ngoài về xây dựng và thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu đất đai; thông qua đó đưa ra những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình
hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Làm rõ thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở Việt Nam; Chỉ ra những điểm mới của Luật đất đai năm 2013 trong việc
hoàn thiện các chính sách về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Nhận diện những đặc trưng của việc thực thi pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội;

16. 7
Trên cơ sở đó, chỉ ra những hạn chế, bất cập của pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và những hạn chế, bất cập trong quá trình tổ chức,
thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đề xuất giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại quận Tây Hồ.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu thảm khảo,
luận văn được kết cấu thành 3 chương với nội dung như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung của pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam;
Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội;
Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.

17. 8
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG CỦA PHÁP LUẬT VỀ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Kể từ khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành, đất đai nước ta thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước
thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc: quyết định quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và quy định thời hạn sử
dụng đất; quyết định giá đất; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng
thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra; trao quyền sử dụng đất và
thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển kinh tế, xã hội theo quy định
của pháp luật. Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà trao quyền sử dụng đất
thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất từ người khác hoặc công nhận quyền sử dụng đất đối với
người sử dụng đất ổn định. Như vậy, cá nhân, tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất
khi được Nhà nước cho phép, có nghĩa chủ thể sử dụng đất không có tư cách chủ
sở hữu đất đai và người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền cũng như phải
thực hiện các nghĩa vụ mà Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đất đai cho phép. Để
thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai và thống nhất quản
lý đất đai trong phạm vi cả nước, Nhà nước đã ban hành các văn bản quy phạm
đất đai, cũng như quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy định cụ thể
các quyền và nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất.
Một trong các quyền cơ bản của người sử dụng đất khi tham gia vào

18. 9
quan hệ pháp luật đất đai là quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Khoản 1 Điều 166 Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất
"được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất” [35]. Như vậy, quyền được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là quyền cơ bản của người sử dụng đất và luôn được Nhà
nước bảo đảm, đây cũng là trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
trong việc thực thi công tác quản lý nhà nước đối với đất đai. Theo quy định
của Luật Đất đai năm 2013, một trong các điều kiện để người sử dụng đất
được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng
đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để hiểu rõ khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước hết
chúng ta cần làm rõ giấy tờ quyền sử dụng đất có được coi là tài sản của
người sử dụng đất hay không? Trong đời sống hàng ngày, thông qua các giao
dịch chuyển nhượng hoặc qua việc được Nhà nước chuyển giao, công nhận
theo quy định của pháp luật, người dân sẽ có được đất để khai thác, sử dụng
phục vụ cuộc sống của mình. Người có quyền sử dụng đất sẽ được cơ quan
nhà nước làm thủ tục và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong thực
tiễn đời sống, nhiều người còn gọi giấy này là sổ đỏ. Và khi cần vay vốn ở
các ngân hàng, người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thường mang
giấy tờ này đến làm thủ tục thế chấp để vay tiền. Từ thực tế đó, một số người
vì thế mà quan niệm rằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại tài
sản, do thông qua việc thế chấp loại giấy tờ này, người thế chấp được nhận tài
sản khác ở ngân hàng, là tiền mặt. Có một số trường hợp, giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất bị mất trộm, chủ nhân của giấy chứng nhận đến cơ quan
công an trình báo, là mất tài sản và đề nghị xử lý theo quy định của pháp luật.
Vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thực sự là một loại tài sản?

19. 10
Xét về mặt bản chất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư
ghi nhận, lưu giữ thông tin về thửa đất và về người có quyền sử dụng thửa đất
đó. Nói cách khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận quyền sử
dụng thửa đất của người sử dụng đất cụ thể, là một quyền về tài sản. Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là hình thức pháp lý xác nhận quyền sử dụng
đất của người sử dụng đất và mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là đại
diện cho quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai và Người sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 163 Bộ luật dân sự năm 2005, thì tài sản bao gồm
vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Nếu coi giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là một loại tài sản thì nó sẽ là vật, bởi vì, hiểu theo tiêu chí lý học, vật là
một đối tượng tồn tại, được xác định bằng các đơn vị đo lường, với hình thức,
tính chất lý hóa cụ thể. Trong giao dịch dân sự mua và bán, giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất có thể là đối tượng của mua bán, là hàng hóa. Đó là khi chúng
ta mua bán giấy này đơn thuần là một loại giấy, người mua phải trả cho người
bán, một số tiền cụ thể theo thỏa thuận đôi bên để mua loại giấy này. Và người
mua chỉ mua tờ giấy, tính bằng đơn vị đo lường, chứ không mua các quyền về
tài sản được ghi nhận trên giấy. Tương tự, người bán cũng chỉ bán tờ giấy, chứ
không bán được quyền được ghi nhận chuyển tải trên tờ giấy đó.
Qua các phân tích trên, có thể thấy trong quan hệ pháp luật đất đai, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đai chỉ đơn thuần là một chứng thư pháp lý
xác nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và xác nhận quan hệ hợp
pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai
năm 2013 định nghĩa:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [35].

20. 11
Ở đây cần phân biệt quyết định giao đất, phân biệt các giấy tờ hợp lệ nói
chung về đất đai với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Phân biệt quyết định giao đất, cho thuê đất và giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
+ Sự khác nhau giữa quyết định giao đất, cho thuê đất và giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất nằm ở bản chất pháp lý. Quyết định giao đất, cho
thuê đất là cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền sử dụng đất của người sử dụng.
Còn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là cơ sở phát sinh quyền
sử dụng đất mà là chứng thư pháp lý ghi nhận tính hợp pháp đối với quyền sử
dụng đất của người sử dụng đất, là cơ sở xác lập mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nước với người sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
+ Sự khác nhau giữa các giấy tờ hợp lệ nói chung về đất đai và giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất:
Giấy tờ hợp lệ về đất đai là các giấy tờ do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng đất như giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với
đất, quyết định giao, cho thuê đất... hoặc các giấy tờ do người sử dụng đất có
được mà không bị pháp luật cấm như Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, biên lai thu thuế sử dụng đất, di chúc được thừa kế quyền sử dụng đất... Giấy
tờ hợp lệ về đất đai là những chứng cứ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất là
hợp lệ. Những giấy tờ này được coi là căn cứ pháp lý để cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xét cấp giấy chứng nhận. Người có các giấy tờ hợp lệ về đất đai có
đủ điều kiện để làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Những giấy tờ mang tính hợp lệ về đất đai không thể thay thế cho giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng
thư pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất,
ghi nhận tính hợp pháp đối với quyền sử dụng đất. Do vậy, xét về giá trị pháp
lý, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý cao nhất. Chỉ khi có

21. 12
giấy chứng nhận, người sử dụng đất mới có thể thực hiện được một cách đầy
đủ và trọn vẹn các quyền năng của mình.
- Các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua các thời kỳ
Trong giai đoạn đầu, nước ta tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất do các cơ quan khác nhau ban hành như:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật
Đất đai năm 1987 (mẫu giấy do Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành);
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai
năm 1993 (mẫu giấy này do Tổng cục địa chính ban hành, gọi là sổ đỏ) cấp
cho người sử dụng đất ở khu vực nông thôn và người sử dụng đất nông
nghiệp, lâm nghiệp.
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cấp
theo Nghị định 60/2004/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị (mẫu do Bộ xây dựng ban hành,
gọi là sổ hồng) cấp cho người sử dụng đất ở đô thị.
Việc tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do các cơ
quan nhà nước khác nhau ban hành đã gây khó khăn cho công tác quản lý nhà
nước về đất đai, đồng thời cản trở người sử dụng đất khi thực hiện các quyền
do pháp luật quy định. Để khắc phục hạn chế này, khoản 1 Điều 48 Luật Đất
đai năm 2003 quy định: Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thống nhất cho mọi loại đất. Mẫu giấy này do Bộ TN&MT phát hành. Đối với
các tài sản trên đất sẽ thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu theo Luật Đăng ký
bất động sản. Tuy nhiên, Luật Xây dựng năm 2003 và Luật Nhà ở năm 2005
ra đời lại quy định: Nhà, công trình xây dựng trên đất nếu chủ sở hữu có yêu
cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
sẽ cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà và công trình xây dựng, mẫu giấy này do
Bộ xây dựng phát hành (gọi là sổ hồng). Việc tồn tại song song 2 loại giấy

22. 13
này (sổ đỏ, sổ hồng) đã gây nên nhiều phiền hà cho người sử dụng đất khi
đăng ký bất động sản và những hậu quả không thể giải quyết được khi phát
sinh tranh chấp. Ví dụ: Con đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà,
bố lại đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó người bố yêu
cầu đòi đất; hay trường hợp thế chấp bằng đất, không thế chấp cả nhà và
ngược lại đều khó có thể giải quyết được.
Một lần nữa, để khắc phục tình trạng trên và thúc đẩy các giao dịch về
nhà đất phát triển, Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày
19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất đã quy định thống nhất tất cả các loại bất động
sản vào một loại giấy chứng nhận chung cho cả nhà và đất, mẫu giấy này do
Bộ TN&MT phát hành (gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà và các tài sản trên đất”). Đây chính là mẫu giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hiện hành.
Ngày 29/11/2013, Luật Đất đai năm 2013 được ban hành với nhiều nội
dung cơ bản kế thừa như quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Luật hóa nội
dung tại một số Nghị định. Trong các khái niệm tại Điều 3 Luật Đất đai năm
2013 đã sử dụng khái niệm “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” [35] thay thế khái niệm “Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất” [31, Điều 4] để phù hợp với mục tiêu quản lý
thống nhất không chỉ đối với quyền sử dụng đất mà còn là cả các tài sản khác
gắn liền với đất.
- Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
 Dưới khía cạnh quản lý nhà nước
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà
nước không trực tiếp khai thác lợi ích từ những thửa đất đó mà giao cho các

23. 14
tổ chức, cá nhân gọi chung là người sử dụng đất, dưới các hình thức: giao đất,
cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Nhằm đảm bảo cho việc quản lý
đất đai có hiệu quả, Nhà nước đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật
trong đó có quy định rõ quyền của người sử dụng đất cũng như nghĩa vụ mà
họ phải thực hiện khi tham gia quan hệ đất đai. Theo những văn bản này thì
một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất khi tham gia vào quan
hệ pháp luật đất đai là được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp để Nhà nước
quản lý chặt chẽ về đất đai, xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và
người sử dụng đất, là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước đối với người sử
dụng đất. Điều này được thể hiện qua các khía cạnh khác nhau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp Nhà nước nắm bắt cụ thể hiện
trạng, nguồn gốc cũng như biến động của quá trình sử dụng đất.
- Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước từng bước
hiện đại hóa trong công tác quản lý đất đai. Trên cơ sở nhiều loại giấy tờ, do
nhiều cơ quan cấp trong từng thời kỳ khác nhau, tiến tới Nhà nước chỉ quản lý
bằng một hệ thống hồ sơ thống nhất để thuận tiện cho công tác quản lý đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để phân định thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa Tòa án nhân dân và UBND. Nếu người sử
dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ
về đất đai quy định tại khoản 1 và 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì thẩm
quyền giải quyết tranh chấp sẽ thuộc về Tòa án nhân dân. Còn nếu họ không có các
giấy tờ đó thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ thuộc về cơ quan hành chính là
UBND. Phân định thẩm quyền như trên đã tránh được hiện tượng đùn đẩy trách
nhiệm giữa UBND và Tòa án, đồng thời cũng tránh được sự chồng chéo về thẩm
quyền giữa các cơ quan nhà nước cùng có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp minh bạch, công khai hóa thị

24. 15
trường bất động sản; nhằm thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và
thị trường bất động sản nói chung phát triển chính quy và lành mạnh. Nếu
không thì việc mua bán giấy tờ chuyền tay, thị trường ngầm sẽ khiến Nhà nước
không quản lý được giá, không thu thuế được và không điều chỉnh được.
 Dưới góc độ quyền lợi của người sử dụng đất
Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác
nhận mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất; Là cơ sở để
Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong quá
trình sử dụng đất như: Nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp đất xảy ra cũng như
khi người khác xâm hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để Nhà nước bồi thường
khi thu hồi đất. Đây cũng là căn cứ để Nhà nước phân biệt phân biệt diện tích
sử dụng đất hợp pháp và bất hợp pháp. Nhờ đó mà khắc phục được tình trạng
đền bù không thỏa đáng, cũng như đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người
dân, giảm thất thoát lãng phí cho ngân sách Nhà nước.
Thứ hai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở, điều kiện để
người sử dụng đất được hưởng đầy đủ các quyền mà pháp luật ghi nhận, đặc
biệt là các quyền năng về chuyển quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản
1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, một trong những điều kiện quan trọng để
người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo
các quy định của pháp luật nên có thể nói cơ sở của việc cấp giấy chứng

25. 16
nhận chính là các văn bản của Nhà nước về quản lý và sử dụng đất đai.
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là hệ thống các
quy phạm pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong hoạt động
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai
với hai tư cách: Là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai và là chủ thể của quyền
lực công thực hiện chức năng quản lý đất đai, nhằm đảm bảo lợi ích của
chung của toàn xã hội. Trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, Nhà
nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để thực hiện
nội dung này, trong hệ thống pháp luật quốc gia quy định về chủ thể tham gia
quan hệ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, căn cứ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất; thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,…
Những quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ phát sinh trong quá
trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ giới hạn trong các
văn bản pháp luật đất đai mà còn được quy định cụ thể trong các văn bản
pháp luật hành chính và nhiều văn bản pháp luật khác như: Hiến pháp, Bộ
Luật Dân sự, Luật nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản,…
Có thể nói, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong
những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai và được Nhà
nước quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật. Cấp giấy chứng nhận
chính là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua hệ
thống pháp luật và các thủ tục hành chính để xác lập và công nhận quyền
sử dụng đất hợp pháp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cơ sở

26. 17
tôn giáo, cộng đồng dân cư, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài,...
1.1.2.2. Đặc điểm của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thứ nhất, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều chỉnh
các quan hệ phát sinh trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung
quản lý nhà nước về đất đai, vừa do Luật Hành chính điều chỉnh lại vừa do Luật
Đất đai điều chỉnh. Bên cạnh đó, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn
chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật khác như: Hiến pháp, Bộ Luật
Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản,… Về bản chất, quan hệ
pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quan hệ pháp luật hành
chính nhưng mang nội dung kinh tế.
Thứ hai, chủ thể tham gia quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất: Trong quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
có hai chủ thể với những vị trí pháp lý khác nhau và bất bình đẳng về ý chí.
- Một bên tham gia quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là Nhà nước, có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Nhà nước là chủ thể của quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất với vị thế là đại diện sở hữu và có trách nhiệm quản lý hành chính
về đất đai trên phạm vi toàn quốc. Nhà nước Việt Nam đã cho xây dựng một
hệ thống các cơ quan quản lý hành chính về đất đai trải dài trên cả nước từ
Trung ương đến địa phương. Thông qua các cơ quan này, Nhà nước có thể
xây dựng và quản lý vấn đề đất đai hay thực hiện quyền đại diện về đất đai
(thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
- Bên thứ hai là chủ thể sử dụng đất, là những người có quyền sử dụng đất
và được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các
điều kiện pháp luật quy định. Đó có thể là tổ chức; hộ gia đình; cá nhân; cộng

27. 18
đồng dân cư; cơ sở tôn giáo; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; người
Việt Nam định cư ở nước ngoài; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,…
Thứ ba, về khách thể của quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất: Đối với Nhà nước, khách thể mà Nhà nước hướng tới là
toàn bộ vốn đất quốc gia được phân chia thành các nhóm đất: Đất nông nghiệp,
đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Đối với chủ thể sử dụng đất, khách
thể mà họ hướng tới là quyền sử dụng đối với từng thửa đất cụ thể. Trong vai
trò là người đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai, nhà nước hướng
mục tiêu cuối cùng là mọi đất đai đều khai thác, sử dụng có hiệu quả nhất. Đối
với người sử dụng đất, họ không có mục đích là quản lý như Nhà nước, thực
chất họ thực hiện các quyền của mình theo luật định. Vì vậy, mục đích mà họ
luôn hướng tới là có đất để sử dụng, khai thác công năng của đất.
Thứ tư, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều chỉnh
quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng phương pháp
hành chính - mệnh lệnh. Đặc điểm của phương pháp này thể hiện ở chỗ, các chủ
thể tham gia vào quan hệ pháp luật không có sự bình đẳng về địa vị pháp lý. Quan
hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được vận dụng phương
pháp này luôn có một bên chủ thể là cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhân danh
và thực thi quyền lực Nhà nước và một bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải
thực thi các biện pháp hành chính liên quan đến cấp giấy chứng nhận xuất phát từ
nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Vì vậy, các chủ thể có quyền và nghĩa vụ
phải thực hiện các chỉ thị, mệnh lệnh và nhiệm vụ được giao của các cơ quan nhân
danh Nhà nước. Phương pháp này được sử dụng nhiều trong quá trình điều chỉnh
quan hệ pháp luật đất đai nói chung và quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất nói riêng. Tuy nhiên, điểm khác biệt căn bản so với việc áp
dụng trong ngành Luật Hành chính là tính linh hoạt và mềm dẻo khi áp dụng các
mệnh lệnh từ phía cơ quan Nhà nước.

28. 19
Thứ năm, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định
cụ thể về quyền và trách nhiệm của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của các chủ
thể sử dụng đất khi tham gia quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Nhà nước tham gia quan hệ pháp luật đất đai hoàn toàn khác với tư
cách pháp lý của người sử dụng đất. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân
về đất đai và người thực hiện đầy đủ chức năng quản lý nhà nước về đất đai. Vì
vậy, Nhà nước có những quyền rất đặc trưng và nghĩa vụ đặc thù khi tham gia
vào quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tính đặc thù ở
đây thể hiện, trên cơ sở các quy định của pháp luật do chính Nhà nước ban hành,
các quyền của Nhà nước được cụ thể hóa và được thực thi trên cơ sở hệ thống
các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chung và thẩm quyền chuyên môn. Các
quyền đó chính là quyền được thực thi các nội dung quản lý Nhà nước về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời cũng là nghĩa vụ của Nhà nước,
trách nhiệm của người đại diện chủ sở hữu trong việc hiện thực hóa các nhiệm
vụ do mình quy định. Đối với chủ thể sử dụng đất, quyền được cấp giấy chứng
nhận là quyền lợi rất cơ bản, giúp các chủ thể này thiết lập quan hệ hợp pháp với
Nhà nước, đồng thời được thực hiện trên thực tế các quyền cụ thể của người sử
dụng đất trong các giao dịch dân sự về đất đai. Cùng với việc quy định quyền
của chủ thể sử dụng đất, các nghĩa vụ của họ cũng được pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất quy định một cách rất cụ thể.
1.1.2.3. Vai trò của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một lĩnh vực có vai
trò quan trọng trong hệ thống pháp luật nước ta. Vai trò của pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện trên một số khía cạnh cơ bản sau đây:
Thứ nhất, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chế
định cơ bản của hệ thống pháp luật đất đai. Nó quy định nguyên tắc, đối tượng,
điều kiện, trình tự, thủ tục, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,… trong

29. 20
quan hệ phát sinh trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là
những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất được thực hiện các quyền
năng của mình mà pháp luật đất đai quy định trên thực tế.
Thứ hai, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạo khung
pháp lý, trật tự ổn định cho các cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước
về đất đai làm việc theo pháp luật; Thông qua đó, hiệu quả quản lý nhà nước về
đất đai sẽ được tăng cường. Qua các quy định cụ thể của pháp luật, người dân
theo dõi, giám sát các hành vi ứng xử của công chức nhà nước, của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền trong việc thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất để lên án đấu tranh với các hiện tượng nhũng nhiễu, tham nhũng,
tiêu cực hoặc hành vi vi phạm pháp luật,…nhằm đảm bảo duy trì kỷ cương, kỷ
luật nhà nước và tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa.
Thứ ba, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất góp phần
phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản. Những
quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạo khung
pháp lý cho các quan hệ xã hội về đất đai phát triển trong trật tự khuôn khổ, góp
phần quản lý hiệu quả thị trường bất động sản, kích thích sản xuất phát triển,
tăng nguồn thu cho Ngân sách nhà nước; Giao dịch về quyền sử dụng đất từng
bước được đi vào nề nếp.
Thứ tư, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất góp phần ổn
định xã hội, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Sự điều chỉnh
của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ bảo đảm lợi ích cho
người có quyền sử dụng đất, ngăn ngừa, tạo cơ sở để giải quyết các tranh chấp
trong lĩnh vực đất đai, từ đó góp phần góp phần duy trì trật tự an toàn xã hội,
ổn định chính trị. Thông qua các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, người có quyền sử dụng đất hợp pháp có thể yên tâm khai thác đất đai,
phát huy vai trò của đất đai với tư cách là nguồn lực để phát triển đất nước.

30. 21
1.2. Cơ sở của việc xây dựng pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
1.2.1. Cơ sở lý luận
Ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà
nước không chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất đang sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài. Lý luận về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ở nước ta
hình thành và phát triển dựa trên quan điểm xác định quyền lợi của người lao
động là động lực trực tiếp phát triển xã hội của Đảng trong lĩnh vực đất đai;
theo đó, hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông, lâm
nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài và được
chuyển quyền sử dụng đất. Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong
những quyền của người sử dụng đất được ghi nhận trong các đạo Luật Đất
đai. Đây là một bảo đảm pháp lý nhằm bảo vệ quyền sử dụng đất của tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân.
Hành vi xác lập quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bắt đầu từ
việc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nộp đơn xin giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất và kết thúc khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra
một quyết định hành chính giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định; đồng thời, người sử dụng đất
phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc xác lập quyền sử dụng
đất (nếu có). Sau thời điểm này, người sử dụng đất được pháp luật cho hưởng
các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Mặc dù vậy để thực hiện các
quyền đối với đất đai, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục tiếp theo là
đăng ký quyền sử dụng đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

31. 22
với bản chất là việc chính thức ghi vào văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền những thông tin cần thiết của sự kiện làm phát sinh quyền sử dụng đối
với đất đai. Chỉ sau khi đăng ký quyền đối với đất đai, được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất mới được thực hiện các giao dịch
liên quan đến quyền sử dụng đất.
Với đặc thù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý đất đai, Nhà nước có vai trò đặc biệt quan trọng
trong hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hoạt
động đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau
khi Nhà nước “trao quyền” sử dụng đất cho người sử dụng. Bởi lẽ xét về mặt
lý luận, mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu song trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà trao đất cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân chiếm hữu, sử dụng ổn định, lâu dài thông qua các
hành vi hành chính: giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất
của người đang sử dụng đất ổn định. Để đảm bảo cho việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, minh bạch và công bằng,
các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ban hành.
1.2.2. Cơ sở thực tiễn
Đất đai là bất động sản có giá trị lớn, có vai trò quan trọng trong việc
duy trì và bảo đảm cuộc sống, cũng như sự phát triển đối với đời sống của
mỗi con người. Bởi vậy, người dân mong muốn được Nhà nước công nhận
quyền sử dụng hợp pháp đối với đất đai nhằm tạo cơ sở pháp lý để bảo đảm
quyền và lợi ích hợp pháp cho họ trong quá trình sử dụng đất, cũng là điều
kiện cho người có quyền sử dụng đất hợp pháp trong việc thiết lập các quan
hệ tài sản với Nhà nước cũng như đối với các chủ thể khác.
Để quản lý đất đai có hiệu quả thì Nhà nước phải quản lý thật tốt việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng pháp luật. Trước khi Luật Đất

32. 23
đai năm 2003 ra đời, mảng pháp luật liên quan đến vấn đề cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất dường như chưa được Nhà nước chú trọng; biểu hiện
ở việc các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ
thể được quy định rải rác ở rất nhiều văn bản pháp luật khác nhau nên tính
đồng bộ không cao; việc xác lập các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất còn quá chặt chẽ và xa rời thực tiễn,… Công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất còn yếu kém, kết quả cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất chưa đạt yêu cầu đặt ra, cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục
hành chính thực hiện quyền cấp giấy chứng nhận còn gây phiền hà cho người
dân, không tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị
trường bất động sản.
Sự hình thành và phát triển của thị trường quyền sử dụng đất đòi hỏi
pháp luật đất đai phải quản lý được tình hình sử dụng đất, điều chỉnh được sự
phát triển của các quan hệ đất đai theo hướng phát triển nền kinh tế thị trường
theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong
đó có nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trở thành nội dung
quan trọng trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
1.3. Các yếu tố chi phối pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
1.3.1. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của
người sử dụng đất
Trước đây, Việt Nam cũng giống như các nước khác trên thế giới đều
thừa nhận sự tồn tại nhiều hình thức sở hữu về đất đai. Sau khi Hiến pháp 1980
ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 19) thì lúc này Nhà nước
chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu đất đai duy nhất là: sở hữu toàn dân về đất
đai. Hình thức sở hữu đất đai này đến nay vẫn được công nhận tại Điều 17
Hiến pháp năm 1992 và Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

33. 24
Việt Nam năm 2013 sửa đổi: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng
sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài
sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [34]. Trên cơ sở quy định của
Hiến pháp sửa đổi, ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật đất đai, Điều
4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” [35].
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Mọi chủ thể có quyền sử dụng đất là do có hành vi trao quyền từ
phía người đại diện chủ sở hữu là Nhà nước. Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất bằng quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất và công
nhận quyền sử dụng đất. Một khi đã trao quyền cho người sử dụng đất thì Nhà
nước có trách nhiệm, nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng đất của họ. Nhà nước bảo
hộ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của
pháp luật,… Với việc khẳng định tiếp tục xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai trong nền kinh tế thị trường đã cho thấy Nhà nước không thừa nhận sự
tồn tại các hình thức sở hữu khác, không có quyền sở hữu tư nhân với đất đai.
Trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước chủ trương mở rộng các
quyền năng cụ thể cho người sử dụng đất, đặc biệt là các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất và
quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là cơ sở pháp lý đầu
tiên và quan trọng nhất cho các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ đất
đai. Bởi thế, nội dung quy định của pháp luật trong đó có các nội dung quản lý
nhà nước về đất đai và cụ thể là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải
phù hợp với lợi ích của đa số nhân dân trong xã hội, tôn trọng quyền của người
sử dụng đất và bảo đảm ổn định xã hội.

34. 25
1.3.2. Quá trình chuyển đổi mô hình kinh tế và sự hình thành thị
trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Ngay sau khi đất nước thống nhất, học tập mô hình chủ nghĩa xã hội của
Liên Xô, nước ta xây dựng chủ nghĩa xã hội theo cơ chế kinh tế tập trung, bao
cấp. Vì thế, các quan hệ kinh tế nói chung và các quan hệ đất đai nói riêng trong
giai đoạn này mang nặng tính chất hành chính, mệnh lệnh. Các quan hệ đất đai
trong thời kỳ này được vận hành theo cơ chế “xin - cho”, yếu tố kinh tế của đất đai
dường như không được chú ý khai thác, thể hiện ở việc chưa thừa nhận quyền sử
dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt và có giá. Đất nước ở trong tình trạng trì trệ
và kém phát triển. Vấn đề cấp GCN quyền sử dụng đất chưa được quan tâm đúng
mức. Pháp luật về cấp GCN quyền sử dụng đất trong thời kỳ này chưa phát triển.
Tuy nhiên, kể từ khi nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, Nhà
nước chủ trương xây dựng và phát triển nhiều thành phần kinh tế, các thành phần
kinh tế bình đẳng trước pháp luật, quyền tự do kinh doanh của công dân được
pháp luật bảo hộ,…Trong điều kiện kinh tế thị trường, cơ chế quản lý đất đai có
sự thay đổi: Nhà nước thừa nhận QSDĐ là loại hàng hóa đặc biệt và được trao đổi
trên thị trường, đất đai ngày càng trở nên có giá. Dưới tác động của các quy luật
khách quan của cơ chế thị trường, các quan hệ đất đai chuyển từ trạng thái “tĩnh”
sang trạng thái “động”. Trước những thay đổi to lớn của đất nước cùng với sự yêu
cầu cấp thiết của việc quản lý đất đai toàn diện bằng pháp luật, sau nhiều lần điều
chỉnh và có một thời gian dài thực hiện việc trưng cầu ý dân cho dự thảo quan
trọng này, ngày 19/12/1987, văn bản Luật Đất đai đầu tiên của nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam đã được thông qua. Từ khi có Luật Đất đai năm 1987,
việc cấp GCN quyền sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai và trở thành
một trong 7 nội dung chính của nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Các quan
hệ đất đai lúc này được trả lại giá trị ban đầu vốn có của nó và vận động theo đúng
bản chất của một quan hệ kinh tế trong cơ chế thị trường.

35. 26
Từ Luật Đất đai năm 1993 tới trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu
lực, quyền sử dụng đất thực chất đã tham gia thị trường bất động sản nhưng
chưa chính thống vì pháp luật chưa cho phép. Từ ngày 01/7/2004, khi Luật
Đất đai năm 2003 chính thức có hiệu lực thì quyền sử dụng đất mới được
tham gia thị trường bất động sản một cách chính thống và có sự quản lý của
Nhà nước. Cũng từ đây, Nhà nước chính thức quản lý và tạo điều kiện về
hành lang pháp lý cho thị trường quyền sử dụng đất được tham gia phát triển
trong thị trường bất động sản. Trong đó, một trong những điều kiện quan
trọng để quyền sử dụng đất được tham gia thị trường này là người sử dụng đất
phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật khác có liên quan được
ban hành đã làm thay đổi căn bản thị trường bất động sản nói chung, thị trường
quyền sử dụng đất nói riêng; Đã tạo lập được cơ chế để thị trường quyền sử
dụng đất hoạt động và phát triển tương đối nhanh, đồng bộ; Giao dịch về quyền
sử dụng đất từng bước đi vào nề nếp. Thị trường quyền sử dụng đất vận hành
đã góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách và trở thành một trong những nguồn
lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Tuy nhiên, sự hình thành và phát triển của thị trường QSDĐ với sự gia
tăng của các “giao dịch ngầm” đòi hỏi phải có cơ chế bảo đảm sự công khai,
minh bạch. Chủ trương xây dựng thị trường QSDĐ chính quy đặt ra nhiều yêu
cầu đối với việc hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Pháp
luật đất đai phải quản lý được tình hình sử dụng đất, điều chỉnh được sự phát
triển của các quan hệ đất đai theo đúng hướng. Quản lý thị trường quyền sử
dụng đất trong đó có nội dung cấp GCN quyền sử dụng đất trở thành nội dung
quan trọng trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
1.3.3. Quan điểm, đường lối của Đảng về Đất đai
Xét về phương diện lý luận, pháp luật là sự thể chế hóa quan điểm,

36. 27
đường lối, chủ trương của Đảng. Hay nói cách khác, quan điểm, đường lối, chủ
trương của Đảng là sự định hướng về mặt chính trị cho hoạt động lập pháp, lập
quy ở nước ta. Hoạt động xây dựng pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thể xa rời các quan điểm,
đường lối và chủ trương của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất
đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới đất nước. Ở nước ta,
trong điều kiện một Đảng cầm quyền, một trong những phương thức lãnh đạo
của Đảng ta là ban hành các quan điểm, đường lối, chủ trương về phát triển đất
nước. Trên cơ sở đó, Nhà nước thể chế hóa các quan điểm, đường lối của Đảng
bằng các quy định của pháp luật để quản lý xã hội. Vì vậy, pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể chế quan điểm, đường lối, chủ trương
của Đảng về vấn đề này. Như vậy, quan điểm, đường lối của Đảng có tác động
trực tiếp đến quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và
pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng.
1.3.4. Quá trình cải cách hành chính quốc gia
Cải cách hành chính là chiến lược quốc gia đã được Đảng và Nhà nước ta
đặc biệt quan tâm và triển khai thực hiện qua nhiều năm ở tất cả mọi lĩnh vực của
đời sống xã hội. Đặc biệt, hiện nay, cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất
đai đã, đang là một trong những mục tiêu trọng tâm của Đảng và Nhà nước ta.
Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất, do đó việc cải cách
thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai là hết sức cần thiết. Các vấn đề liên
quan đến thủ tục hành chính không phải là vấn đề mới nhưng lại luôn là vấn đề
nóng bỏng và phức tạp, có ảnh hưởng đến người dân và doanh nghiệp. Nghị
quyết Hội nghị lần thứ 8 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa VII đã chỉ rõ:
Phải cải cách một bước các thủ tục hành chính cả về thể chế
và tổ chức thực hiện…; Loại bỏ những khâu xin phép, xét duyệt

37. 28
không cần thiết, giảm phiền hà, ngăn chặn tệ cửa quyền, sách nhiễu,
tham nhũng, hối lộ, vi phạm pháp luật, lập lại trật tự kỷ cương trong
việc ban hành thủ tục hành chính [1].
Hội nghị cũng quán triệt: “Tập trung cải cách thủ tục hành chính trong các
lĩnh vực tác động trực tiếp đến đời sống sản xuất kinh doanh của nhân dân” [1].
Theo tinh thần này, Nghị định số 38/NĐ-CP ngày 04/5/1994 của Chính phủ về cải
cách một bước thủ tục hành chính trong việc giải quyết công việc của công dân và
tổ chức được ra đời. Đây là cơ sở pháp lý trực tiếp nhất để thực hiện chương trình
cải cách hành chính nói chung và cải cách thủ tục hành chính trong một số ngành,
lĩnh vực quan trọng, trong đó có lĩnh vực cấp GCN quyền sử dụng đất nói riêng.
Việc cải cách thủ tục hành chính trong quản lý sử dụng đất nói chung và
trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng không chỉ là cơ
sở cần thiết cho việc bảo vệ một cách hữu hiệu các quyền và lợi ích hợp pháp của
người dân, nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của người sử dụng đất mà còn
nâng cao năng lực, trách nhiệm của cơ quan công quyền trong việc thực hiện trật
tự quản lý hành chính nói chung và trật tự quản lý, sử dụng đất nói riêng. Thông
qua đó cũng góp phần quan trọng trong việc đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa.
Quán triệt tinh thần này, pháp luật đất đai trong thời gian qua đã thay
đổi một cách căn bản thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai.
Trong giai đoạn mới của đất nước, quá trình cải cách hành chính quốc gia đặt
ra yêu cầu phải thực hiện có hiệu quả hơn nữa nhiệm vụ cải cách thủ tục hành
chính trong lĩnh vực đất đai. Điều này trở thành nhiệm vụ trọng tâm và quan
điểm chỉ đạo trong công tác xây dựng chính sách pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở nước ta.
1.3.5. Quá trình hội nhập quốc tế
Quá trình hội nhập quốc tế cũng có những tác động không nhỏ đến pháp

38. 29
luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quá trình Việt Nam thực sự hội
nhập với quốc tế được đánh dấu khi nước ta gia nhập ASEAN năm 1995. Kể từ
đó, chúng ta đã có những thay đổi quan trọng trong pháp luật về đất đai, nhất là
việc hội nhập ngày càng nhanh chóng, toàn diện với những sự kiện như ký Hiệp
định thương mại song phương với Hoa Kỳ (BTA) năm 2000 và đặc biệt là việc
gia nhập WTO cuối năm 2006. Để gia nhập tổ chức thương mại thế giới, nước ta
cam kết tuân thủ và thực thi nghiêm chỉnh các quy định, luật lệ của tổ chức này.
Những nguyên tắc mà tổ chức thương mại thế giới đặt ra và yêu cầu các quốc gia
thành viên phải cam kết đó là: Nguyên tắc bình đẳng, không phân biệt đối xử
trong kinh doanh; nguyên tắc công khai,minh bạch; cải cách thủ tục hành chính
theo cơ chế một cửa, một đầu mối,…là những nội dung liên tục được sửa đổi, bổ
sung và điều chỉnh trong pháp luật hiện hành thời gian qua. Pháp luật đất đai đã có
những thay đổi tích cực như: QSDĐ đối với thửa đất là tài sản của người sử dụng
đất, quyền tài sản đó được pháp luật bảo hộ như các tài sản khác và được tham gia
thị trường bất động sản; thủ tục hành chính trong quản lý đất đai được cải cách
triệt để theo hướng phục vụ người sử dụng đất thông qua hệ thống dịch vụ công
của các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất,… Để xây dựng nền kinh tế thị
trường phát triển và hội nhập quốc tế, thị trường quyền sử dụng đất phải được vận
hành thông suốt theo những thể chế tương thích với chuẩn mực thông thường của
các nước có nền kinh tế thị trường. Đất đai phải được đối xử như là hàng hóa và
tuân thủ sự điều tiết của cơ chế thị trường. Trong giai đoạn hiện nay, để thúc đẩy
sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta, mục tiêu hoàn thành cơ
bản cấp GCN ban đầu là yếu tố rất quan trọng để thị trường hoạt động lành mạnh.
Bên cạnh đó, chính sách, pháp luật về cấp GCN quyền sử dụng đất với tầm
ảnh hưởng sâu rộng tới mọi mặt của đời sống xã hội cần đóng góp tích cực
trong việc giữ vững ổn định chính trị, đảm bảo an sinh xã hội.

39. 30
1.4. Kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của một số nước trên thế giới về
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai và những gợi mở cho Việt Nam
1.4.1. Kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của một số nước trên thế giới
về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai
1.4.1.1. Kinh nghiệm của Úc
Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất
đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang
giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một
phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí.
Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ
thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết
đến là Hệ thống Torrens. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ
thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các
nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh .
Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng
đăng ký và 1 bản giao cho chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp GCN dần
chuyển sang dạng số. Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính
và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phòng đăng ký người
mua có thể kiểm tra GCN của bất động sản mà mình đang có nhu cầu mua.
Những đặc điểm chủ yếu của hệ thống đăng ký, cấp GCN quyền sở hữu đất đai
của Úc đó là: GCN được đảm bảo bởi Nhà nước; Hệ thống đăng ký đơn giản, an
toàn và tiện lợi; Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho
hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến
động lâu dài; GCN là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng; Sơ đồ
trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo; Giá
thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng; Hệ
thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập
nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng [7].

40. 31
1.4.1.2. Kinh nghiệm của Thái Lan
Cũng như các nước Đông Nam Á khác, hệ thống địa chính Thái Lan
được quản lý theo ngành dọc: ở Trung Ương có Cục Quản lý đất đai, ở địa
phương có các Văn phòng đất đai và Chi nhánh văn phòng đất đai đều trực
thuộc cục Quản lý đất đai. Hệ thống tổ chức và quản lý đất đai của Thái Lan
theo hệ thống Torrens. Giấy chứng nhận về đất đai cấp theo thửa và có nhiều
loại khác nhau tùy thuộc từng loại đất và điều kiện lịch sử, chính trị của Thái
Lan. Các quyền của từng loại giấy cũng được quy định khác nhau. GCN được
phát hành hai bản, một bản giao cho chủ đất, bản thứ hai lưu giữ ở Văn phòng
đăng ký đất đai khu vực quản lý thửa đất đó. Mọi giao dịch về đất đai cũng
như giao dịch về bất động sản đều bắt buộc phải đăng ký tại Văn phòng đất
đai và ghi nhận vào giấy chứng nhận. Các ghi nhận về đăng kí giấy chứng
nhận và đăng kí giao dịch đất đai trên hai tờ GCN đều hoàn toàn giống nhau
(nếu có sự khác biệt thì phải xử lý trước khi tiến hành đăng kí lần tiếp theo);
Văn phòng đất đai được tổ chức ở tất cả các nơi, rất thuận tiện cho
người muốn đăng kí các giao dịch về đất. Việc tổ chức các văn phòng đất đai
chủ yếu phục vụ cho đăng ký, thu thuế và thu lệ phí, nơi nào có nhiều cuộc
giao dịch về đất đai thì mở thêm các chi nhánh. Tất cả các loại thuế về đất đều
được Văn phòng đất đai trực tiếp thu và chuyển về Cục Quản lý đất đai;
Hệ thống đăng kí đất đai ở Thái Lan dựa trên nguyên lý chi phí ít, thuận
tiện và nhanh chóng. Quá trình đăng kí thường tiến hành trong 1 ngày, trừ một
số trường hợp quy định khi đăng kí phải thông báo. Sau khi đăng kí xong, các
văn phòng đăng kí đất đai chuyển hồ sơ đăng kí về Văn phòng chính ở Cục
Quản lý đất đai để kiểm tra. Trong trường hợp đăng kí sai hoặc trái pháp luật thì
phải sửa chữa lại hoặc hủy bỏ đăng kí. Cán bộ phụ trách đăng kí phải thông báo
cho các bên để họ gặp nhau và thông báo lý do sửa chữa hoặc hủy bỏ đăng kí.
Nếu việc hủy bỏ gây thiệt hại cho đương sự và việc đăng kí do cẩu thả thì cán bộ
phụ trách đăng kí bị xử lý trách nhiệm theo đúng quy định của pháp luật.

41. 32
1.4.1.3. Kinh nghiệm của Singapore
Ở Singapore, theo hệ thống đăng kí Torrens thì người sở hữu bất động
sản khi thực hiện việc đăng kí bất động sản tại cơ quan quản lý nhà đất sẽ
được cấp bản sao giấy chứng nhận sở hữu. Bản chính và các thông tin cần
thiết về bất động sản đó được lưu tại Phòng lưu trữ chính. Giấy chứng nhận
này chứa đựng tất cả những thông tin liên quan đến bất động sản và có giá trị
chứng cứ mà không phải sử dụng đến bất kì loại giấy tờ nào khác. Giấy chứng
nhận sở hữu được sử dụng trong tất cả các giao dịch liên quan đến bất động
sản đó. Để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch bất động sản, pháp luật quy
định mọi giao dịch đều phải được đăng kí. Đối với các giao dịch không được
đăng kí theo hệ thống này thì được bảo vệ thông qua hình thức tạm ngừng
khởi kiện để bảo vệ yêu cầu về bất động sản trước khi thực hiện đăng kí sở
hữu. Phương thức này được coi như lệnh hay quyết định hợp pháp của Tòa án
cấm tất cả các giao dịch liên quan đến bất động sản đó.
1.4.1.4. Kinh nghiệm của Anh
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản tổ
chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn
và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn
bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn
toàn trên hệ thống máy tính nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm
việc không kết nối với internet, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu).
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất
đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có
hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh
sửa bổ sung vào năm 2009. Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt
động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng
thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ

42. 33
thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì có thể lựa chọn bất
kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh.
Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký đất đai có quy định
rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên
lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ
bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.
Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ
thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính
nối mạng, dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó
do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong
Luật đăng ký và Luật đất đai [7].
1.4.1.5. Kinh nghiệm của Scotland
Hệ thống đăng ký giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một đạo
luật của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm
bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ
dàng. Sự an toàn pháp lý được bảo đảm thông qua luật dành quyền ưu tiên
pháp lý cho các giao dịch đã đăng ký. Tính công khai được đảm bảo bằng luật
quy định bất kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy
thông tin cần thiết. Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều
kiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chóng và rõ ràng. Tương phản
với hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bí mật cá nhân" tới năm 1990, hệ
thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống công khai ngay từ buổi đầu hình
thành và phát triển.
Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Scotland: Đăng ký thông tin khai
báo; Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản; Hồ sơ gốc; Bảng tra cứu.
Các Hồ sơ gốc và các Sổ biên bản được gửi tới Văn phòng Đăng ký
Scotland để cho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin. Như vậy một lượng

43. 34
lớn hồ sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài. Trong hệ thống đăng ký quyền,
các văn tự chỉ cần lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ
thống sổ đăng ký và phục vụ thẩm tra.
Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chính
quyền (official stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ [7].
1.4.2. Bài học kinh nghiệm và những gợi mở cho Việt Nam
Trên cơ sở nghiên cứu, tìm hiểu chính sách, pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất của một số quốc gia trên thế giới, có thể rút ra một số bài
học kinh nghiệm mang tính gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng chính
sách pháp luật và quản lý vấn đề cấp GCN quyền sử dụng đất ở nước ta như sau:
Thứ nhất, quản lý nhà nước về đất đai nói chung và quản lý trong lĩnh vực
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng cần được thống nhất và tập
trung với mô hình cơ quan đăng ký, cấp giấy chứng nhận khoa học, tránh sự phân
tán thẩm quyền; thực hiện “một giấy, một cơ quan đăng kí”; thủ tục cấp giấy
chứng nhận phải đơn giản, nhằm bảo đảm hoạt động đăng kí được tiến hành thuận
lợi cho mọi đối tưọng. Hệ thống đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận phải trở
thành công cụ đắc lực giúp Nhà nước quản lý hiệu quả đất đai và thị trường bất
động sản, cung cấp thông tin cho hoạt động quản lý liên quan.
Thứ hai, hệ thống đăng ký bất động sản tốt (nhanh chóng và chi phí thấp)
chính là một bảo đảm đáng tin cậy cho các nhà đầu tư. Bởi vậy, phải đơn giản hóa
thủ tục hành chính trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tra cứu
hồ sơ đăng kí để thúc đẩy các hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.
Tổ chức và quản lý bất động sản theo hệ thống Torrens đã được biết đến là một hệ
thống quản lý đất đai đơn giản, hiệu quả và rất chặt chẽ. Ngày nay, hệ thống này
đã được tin học hóa nên việc khai thác và sử dụng thông tin rất tiện lợi, hiệu suất
công việc rất cao. Vì vậy, thành công trong việc áp dụng hệ thống Torrens của
một số quốc gia nói trên là những kinh nghiệm quý báu cho việc quản lý quyền sử
dụng đất đai bằng pháp luật ở nước ta.

44. 35
Thứ ba, một trong những yêu cầu để phát triển thị trường bất động sản là
phải minh bạch hóa và đảm bảo sự công bằng trong thị trường bất động sản. Ở
Việt Nam, học tập kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới, liên quan đến vấn
đề đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần có những quy định tạo
điệu kiện thuận lợi cho người dân được tiếp cận các thông tin về đất đai, tạo điều
kiện để các chủ thể tham gia thị trường bất động sản được bình đẳng, ngăn chặn
kịp thời các hành vi cạnh tranh không lành mạnh. Pháp luật cần quy định một cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền lưu trữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để mọi
người đều có cơ hội tiếp cận với nguồn thông tin về bất động sản.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Các chính sách pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
luôn thu hút được sự quan tâm của Nhà nước và toàn xã hội. Qua nghiên cứu
những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, có thể thấy cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong
những hoạt động quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai mà thông qua
đó nhà nước có thể tác động một cách có hiệu quả đến quan hệ đất đai. Những
năm qua, Đảng và Nhà nước ta luôn nỗ lực tạo ra một khung pháp lý ổn định,
đồng bộ và thống nhất cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong quá trình tiến bước trên con đường công nghiệp hóa, hiện đại
hóa đất nước, việc nghiên cứu, tìm hiểu thực tiễn thi hành các quy định pháp
luật trong lĩnh vực này có ý nghĩa quan trọng trong việc đẩy nhanh hiệu quả
áp dụng pháp luật, hoàn thiện hơn nữa các chính sách pháp luật về quản lý đất
đai, bảo đảm sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản nói chung
và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng.