Download luận án tiến sĩ ngành Luật với đề tài: Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung bộ Việt Nam hiện nay, cho các bạn tham khảo

1. HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH
TRẦN TIẾN HẢI
THùC HIÖN PH¸P LUËT VÒ §ÊU GI¸ QUYÒN Sö DôNG §ÊT
ë C¸C TØNH B¾C TRUNG Bé VIÖT NAM HIÖN NAY
LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI - 2015

2. HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH
TRẦN TIẾN HẢI
THùC HIÖN PH¸P LUËT VÒ §ÊU GI¸ QUYÒN Sö DôNG §ÊT
ë C¸C TØNH B¾C TRUNG Bé VIÖT NAM HIÖN NAY
Chuyên ngành : Lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật
Mã số : 62 38 01 01
LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC
Người hướng dẫn khoa học: PGS, TS NGUYỄN CẢNH QUÝ
HÀ NỘI - 2015

3. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận án là trung
thực, có nguồn gốc rõ ràng và được trích dẫn đầy đủ theo
quy định.
Tác giả
Trần Tiến Hải

4. MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU 1
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN
TỚI ĐỀ TÀI: THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ
7
1.1. Các công trình nghiên cứu trong nước 7
1.2. Các công trình nghiên cứu của nước ngoài 16
1.3 Một số nhận xét, đánh giá các công trình nghiên cứu có liên
quan tới thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và
những vấn đề tiếp tục nghiên cứu trong luận án
18
Chương 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
23
2.1. Khái niệm, đặc điểm, hình thức, vai trò thực hiện pháp luật về
đấu giá quyền sử dụng đất
23
2.2. Chủ thể, nội dung và các điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật
về đấu giá quyền sử dụng đất
37
2.3. Thực hiện pháp luật trong bán đấu giá đất đai, tài sản một số nước
trên thế giới và những kinh nghiệm có thể vận dụng vào đấu giá
quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ
62
Chương 3. THỰC TRẠNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ
77
3.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, văn hoá, xã hội và các chủ thể có
thẩm quyền tổ chức thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ
77
3.2. Những kết quả đạt được về thực hiện pháp luật về đấu giá quyền
sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ
88
3.3 Những hạn chế trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ và nguyên nhân
106
Chương 4. QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT
VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ
116
4.1 Các quan điểm thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
ở các tỉnh Bắc Trung Bộ
116
4.2 Một số giải pháp nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật về đấu giá
quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ
127
KẾT LUẬN 155
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN
QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN
157
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 158
PHỤ LỤC 167

5. DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN ÁN
BTB Bắc Trung Bộ
ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất
HĐND Hội đồng nhân dân
Nxb Nhà xuất bản
QLNN Quản lý nhà nước
QPPL Quy phạm pháp luật
QSDĐ Quyền sử dụng đất
THPL Thực hiện pháp luật
UBND Uỷ ban nhân dân

6. 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho
con người, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Có thể nói, đất đai vừa là xuất
phát điểm vừa là yếu tố cơ bản của đời sống con người, của các sinh vật trên
trái đất và quá trình sản xuất của xã hội. Nói về vai trò của đất đai C.Mác viết:
“Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều
kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông
lâm nghiệp” [61, tr.248].
Ở nước ta “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý” [73, tr.12]. Thực hiện quyền năng của chủ sở hữu
Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư,
cơ sở tôn giáo (gọi chung là người sử dụng đất) khai thác, sử dụng đất một
cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Để bảo vệ quyền của người sử dụng đất, Nhà
nước quy định người sử dụng đất có QSDĐ và QSDĐ là một quyền tài sản.
Để đưa đất đai cùng vận hành với thị trường bất động sản, Đảng ta đã
ban hành nhiều chủ trương, đường lối về ĐGQSDĐ, như “Phát triển thị
trường bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với
đất: bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi,
làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất
động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp
dẫn các nhà đầu tư” [37, tr.81] và “Đẩy mạnh việc đấu giá quyền sử dụng đất,
đấu thầu dự án có sử dụng đất” [40, tr.86]. Nhà nước cụ thể hoá chủ trương
của Đảng bằng việc ban hành các văn bản quản lý, điều hành và tổ chức
THPL về ĐGQSDĐ. Quá trình THPL về ĐGQSDĐ đã thể hiện được vai trò
quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Qua THPL về
ĐGQSDĐ đã đưa lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước nói chung, cho

7. 2
các địa phương nói riêng, góp phần quan trọng thúc đẩy kinh tế phát triển, giữ
vững ổn định chính trị - xã hội; bảo đảm việc giao đất, cho thuê đất thông qua
hình thức ĐGQSDĐ công khai, liên tục, khách quan, bình đẳng, bảo vệ được
quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thực
sự có nhu cầu sử dụng đất.
Mặc dù THPL về ĐGQSDĐ là một vấn đề rất quan trọng, nhưng dưới
góc độ lý luận chưa có một công trình khoa học nào nghiên cứu một cách toàn
diện, đầy đủ và có hệ thống về vấn đề này. Có thể nói hiện nay, chỉ mới có
một số bài nghiên cứu, luận văn tốt nghiệp chuyên ngành luật đề cập đến pháp
luật về ĐGQSDĐ, hoạt động về ĐGQSDĐ, nhưng chỉ ở mức độ sơ lược, chỉ
dừng lại một vài khía cạnh có liên quan đến THPL về ĐGQSDĐ.
Quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB thời gian qua đã đạt
những kết quả nhất định. Các tổ chức có chức năng bán đấu giá được củng cố,
kiện toàn; trình tự, thủ tục ĐGQSDĐ được quy định cụ thể, chặt chẽ, rõ ràng
nên hạn chế phần nào tình trạng thông đồng, dìm giá, ép giá. Từng bước xây
dựng được đội ngũ đấu giá viên có đủ trình độ, năng lực để thực hiện nhiệm vụ.
Sự phối hợp giữa các cơ quan, ban, ngành trong THPL về ĐGQSDĐ được nhịp
nhàng hơn. ĐGQSDĐ đã đưa lại nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương góp
phần quan trọng thúc đẩy kinh tế phát triển, giữ vững ổn định chính trị - xã hội.
Tuy nhiên, THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB thời gian qua vẫn còn
bộc lộ một số hạn chế, yếu kém như: tình trạng thông đồng, dìm giá vẫn còn
xảy ra; các tranh chấp liên quan đến hoạt động ĐGQSDĐ vẫn còn tồn tại, gây
thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, của tập thể và cá nhân liên quan; sự phối
hợp giữa các cơ quan, đơn vị như Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường,
Trung tâm Phát triển quỹ đất, Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản và UBND
cấp huyện chưa nhịp nhàng, đồng bộ, vẫn còn tình trạng buông lỏng trong quản
lý của các cơ quan QLNN có thẩm quyền đối với tổ chức bán đấu giá chuyên
nghiệp. Hoạt động thanh tra, kiểm tra chưa được thường xuyên, có khi chưa
thực hiện nghiêm túc, vẫn còn nể nang, né tránh; việc hướng dẫn triển khai

8. 3
thực hiện văn bản QPPL về ĐGQSDĐ giữa các địa phương chưa thống nhất.
Do vậy đã phần nào ảnh hưởng đến việc THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB .
Trong xu thế mở cửa, hội nhập hiện nay việc đảm bảo THPL về
ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB là vấn đề vô cùng cần thiết bởi nó góp phần quan
trọng vào việc hội nhập quốc tế ở Việt Nam. Chính vì vậy, nghiên cứu THPL
về đấu giá QSDĐ ở các tỉnh BTB cần phải được tiến hành đầy đủ, đồng bộ cả
về mặt lý luận và thực tiễn, để tìm ra những giải pháp phù hợp đáp ứng yêu
cầu của thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh này. Xuất phát từ những vấn
đề nêu trên, tôi chọn đề tài “Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng
đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay” để làm Luận án tiến sỹ.
Đây là đề tài có ý nghĩa quan trọng cả về mặt lý luận cũng như thực tiễn.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận án
2.1. Mục đích nghiên cứu
Luận án phân tích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về ĐGQSDĐ;
phân tích, đánh giá thực trạng và đề xuất các quan điểm, giải pháp nhằm đảm
bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB trong giai đoạn hiện nay.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích trên, nhiệm vụ của Luận án là:
- Xây dựng khái niệm, phân tích các đặc điểm, vai trò, nội dung và các
điều kiện đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ. Nghiên cứu về bán đấu giá đất đai, tài
sản một số nước trên thế giới. Từ đó rút ra những kinh nghiệm có thể vận dụng
vào ĐGQSDĐ ở Việt Nam nói chung, ở các tỉnh BTB hiện nay nói riêng.
- Phân tích, đánh giá thực trạng, nêu lên những kết quả đạt được, những
hạn chế yếu kém, rút ra các nguyên nhân của những kết quả đạt được và
những hạn chế trong THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB.
- Trên cơ sở lý luận và thực tiễn, luận án xây dựng các quan điểm và
đề xuất các giải pháp cụ thể, phù hợp có tính khả thi nhằm đảm bảo THPL
về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB trong giai đoạn hiện nay.

9. 4
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của Luận án là quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở
các tỉnh Bắc Trung Bộ (các tỉnh Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình,
Quảng Trị, Thừa Thiên Huế)
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB là vấn đề rất rộng và
phức tạp, có thể nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau.
Luận án chỉ tập trung nghiên cứu vấn đề dưới góc độ khoa học lý luận và
lịch sử nhà nước và pháp luật. Trong quá trình nghiên cứu, tập trung vào các nội
dung cơ bản của THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB từ năm 2010 đến nay. Khi
đánh giá thực trạng chỉ khảo sát những vấn đề điển hình của THPL về ĐGQSDĐ
ở các tỉnh BTB như tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, đấu giá viên, kết quả
ĐGQSDĐ để làm cơ sở luận giải các vấn đề, đồng thời đưa ra những giải pháp
phù hợp nhằm đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB.
4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
4.1. Cơ sở lý luận
Luận án được thực hiện trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác - Lênin,
Tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về
Nhà nước và pháp luật về THPL nói chung, THPL trong ĐGQSDĐ nói riêng.
4.2. Phương pháp nghiên cứu
Luận án được thực hiện dựa trên cơ sở phép duy vật biện chứng, duy vật
lịch sử kết hợp các phương pháp nghiên cứu như: phân tích, tổng hợp, so sánh,
phương pháp lịch sử cụ thể và sử dụng kết quả điều tra xã hội học để phân tích
luận giải nhằm giải quyết vấn đề một cách khách quan toàn diện. Tuỳ từng nội
dung trong Luận án để tác giả chọn phương pháp nghiên cứu phù hợp.
Trong Chương 1, tác giả sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp để
đánh giá, nhận xét các công trình nghiên cứu có liên quan đến THPL về
ĐGQSDĐ.

10. 5
Trong Chương 2, tác giả chủ yếu sử dụng phương pháp quy nạp để xây
dựng các khái niệm. Phương pháp phân tích, tổng hợp để nghiên cứu đặc
điểm, hình thức, vai trò, chủ thể, nội dung và các điều kiện đảm bảo THPL về
ĐGQSDĐ ở Việt Nam. Phương pháp so sánh để tìm hiểu về đấu giá tài sản
một số nước trên thế giới và những giá trị có thể vận dụng vào THPL về
ĐGQSDĐ ở Việt Nam.
Trong Chương 3, tác giả sử dụng phương pháp thống kê kết hợp vớí
phân tích để nghiên cứu các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế, xã hội ở các tỉnh
BTB có ảnh hưởng tới việc THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB. Đồng thời sử
dụng phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá, thống kê để đánh giá những
kết quả đạt được và những hạn chế yếu kém, tìm ra nguyên nhân của hoạt
động THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB. Đặc biệt tác giả đã sử dụng
phương pháp điều tra xã hội học để từ đó đánh giá một cách khách quan thực
trạng THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB.
Trong Chương 4, tác giả sử dụng phương pháp phân tích và tổng hợp để
đưa ra các quan điểm và đề xuất các giải pháp nhằm đảm bảo THPL về
ĐGQSDĐ ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay.
Có thể nói Luận án đã sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu và đã
kết hợp, sử dụng linh hoạt các phương pháp trong các chương để giải quyết
các vấn đề trong Luận án một cách khách quan toàn diện.
5. Những đóng góp về khoa học của luận án
Dưới góc độ lý luận chung về Nhà nước và pháp luật, Luận án là công
trình đầu tiên nghiên cứu một cách tương đối có hệ thống THPL về ĐGQSDĐ
ở các tỉnh BTB Việt Nam. Luận án có những đóng góp về mặt khoa học đó là:
Thứ nhất, luận án đã làm rõ khái niệm, đặc điểm về ĐGQSDĐ. Đặc
biệt, luận án đã nêu được vai trò ĐGQSDĐ đối với quá trình phát triển kinh tế
- xã hội; phân tích làm rõ các chủ thể, nội dung và các điều kiện đảm bảo
THPL về ĐGQSDĐ; phân tích làm rõ việc THPL về bán đấu giá đất đai, tài
sản một số nước trên thế giới và những kinh nghiệm có thể vận dụng vào
THPL về ĐGQSDĐ ở nước ta nói chung các tỉnh BTB nói riêng. Đây là cơ sở

11. 6
lý luận để nâng cao nhận thức về THPL trong ĐGQSDĐ; làm căn cứ để phân
tích, đánh giá THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB.
Thứ hai, luận án nghiên cứu, phân tích, đánh giá một cách hệ thống thực
trạng THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB, nêu lên những kết quả đạt được,
những hạn chế yếu kém; nguyên nhân của những kết quả đạt được và những
hạn chế yếu kém. Từ đó để có nhận xét về sự cần thiết phải nâng cao chất
lượng THPL về ĐGQSDĐ. Đây là cơ sở thực tiễn để đưa ra các giải pháp về
THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB hiện nay.
Thứ ba, luận án nêu lên được các quan điểm và đề xuất các giải pháp có
tính khả thi về đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB, nhằm bảo vệ,
quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai vô cùng
quý giá ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án
- Về mặt lý luận, kết quả nghiên cứu của luận án góp phần làm rõ cơ sở
lý luận của THPL về ĐGQSDĐ ở nước ta nói chung, ở các tỉnh BTB nói
riêng, cụ thể: Luận án đã cung cấp cơ sở lý luận để góp phần hoàn thiện quy
trình tổ chức ĐGQSDĐ, đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ đấu giá viên cũng như
đưa ra những điều kiện, tiêu chuẩn cho các chủ thể tham gia quan hệ đấu giá,
đồng thời, góp phần hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ.
- Về mặt thực tiễn, luận án có ý nghĩa cung cấp cơ sở khoa học cho
hoạt động THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB. Đặc biệt luận án còn có tác
dụng giúp cho các cơ quan nhà nước, các cán bộ, công chức trong việc quản
lý, điều hành hoạt động ĐGQSDĐ ở từng địa phương tại các tỉnh BTB; kết
quả luận án còn có ý nghĩa góp phần đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh
BTB đạt hiệu quả cao hơn. Bên cạnh đó, luận án có thể được sử dụng làm tài
liệu tham khảo cho việc học tập, nghiên cứu, giảng dạy về THPL nói chung
và THPL về ĐGQSDĐ nói riêng trong các trường đại học chuyên luật và
không chuyên luật cũng như trong học tập môn nhà nước và pháp luật của hệ
thống các Trường Chính trị từ Trung ương tới địa phương.
7. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục,
nội dung luận án được kết cấu thành 4 chương, 11 tiết.

12. 7
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN TỚI
ĐỀ TÀI: THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ
1.1. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG NƯỚC
1.1.1. Các công trình nghiên cứu có liên quan tới pháp luật về đấu
giá quyền sử dụng đất
Các công trình nghiên cứu liên quan tới pháp luật về ĐGQSDĐ trong
thời gian qua khá nhiều, có thể kể đến các công trình sau:
- Về sách có cuốn: “Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam” do Đinh Văn
Thanh và Nguyễn Minh Tuấn chủ biên [85], trong đó tại Chương VII, Phần
IV với tiêu đề: “Bán đấu giá tài sản” đã nêu lên khái niệm bán đấu giá tài sản;
các loại chủ thể bán đấu giá tài sản; quyền và nghĩa vụ của chủ thể bán đấu
giá tài sản; quá trình bán đấu giá tài sản; hợp đồng bán đấu giá tài sản và
khoản tiền đặt trước. Đây là những vấn đề lý luận quan trọng làm cơ sở cho
việc THPL về ĐGQSDĐ.
Cuốn "Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam" của
Nguyễn Cảnh Quý [75], đã đi sâu nghiên cứu những vấn đề lý luận về cơ chế
điều chỉnh pháp luật đất đai như: Khái niệm, đặc điểm, vai trò của cơ chế điều
chỉnh pháp luật đất đai. Đặc biệt, tác giả đã đi sâu nghiên cứu quy trình để
đưa các quy định của pháp luật đất đai trên các văn bản QPPL vào trong thực
tế cuộc sống thông qua các hình thức THPL như tuân thủ pháp luật đất đai, sử
dụng pháp luật đất đai, chấp hành pháp luật đất đai và áp dụng pháp luật đất
đai. Trên cơ sở thực trạng cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam, tác
giả đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện các yếu tố cấu thành nên cơ chế
điều chỉnh pháp luật đất đai, qua đó góp phần hoàn thiện pháp luật về đất đai.
Sách chuyên khảo: "Đổi mới chính sách đất đai ở Việt Nam từ lý thuyết
đến thực tiễn" của Nguyễn Văn Sửu [78], đã phân tích quá trình đổi mới chính
sách đất đai của nước ta trong thời gian qua, đặc biệt là từ năm 1986 đến nay và

13. 8
xem xét tác động của nó đối với một số lĩnh vực như sở hữu, quản lý, quyền tài
sản trong QSDĐ, thu hồi QSDĐ, qua đó tìm hiểu về biến đổi trong cấu trúc
quan hệ đất đai; mối liên hệ giữa hoạch định, thực hiện và đổi mới chính sách
đất đai ở Việt Nam. Bên cạnh đó, tác giả đã cho chúng ta thấy hiện nay đang
tồn tại một khoảng cách nhất định giữa lý luận và thực tiễn, chính sách và thực
hành trong việc hoạch định và thực hiện chính sách đất đai. Đây là tài liệu tham
khảo bổ ích, có giá trị cho các nghiên cứu liên quan đến ĐGQSDĐ.
- Về các đề tài nghiên cứu:
Đề tài“Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể
chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa" Chủ nhiệm Võ Đình
Toàn [83]. Đề tài đã nghiên cứu cơ sở lý luận của việc hoàn thiện pháp luật về
bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng
XHCN như xây dựng khái niệm, đặc điểm, bản chất của bán đấu giá tài sản;
cấu trúc của pháp luật bán đấu giá tài sản; mối quan hệ giữa pháp luật bán đấu
giá tài sản và thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN. Mặt khác, quá
trình hình thành và phát triển của pháp luật bán đấu giá tài sản qua các giai
đoạn: giai đoạn thứ nhất từ năm 1989 đến năm 1996; giai đoạn thứ hai từ năm
1996 đến năm 2005 và giai đoạn từ năm 2005 đến nay. Đề tài đã phân tích,
đánh giá những ưu điểm và nêu lên những bất cập, hạn chế của pháp luật về
bán đấu giá tài sản trong thời gian qua. Đặc biệt đề tài đã đưa ra các định
hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể
chế kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam.
Luận văn thạc sĩ Luật học“Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản
ở Việt Nam hiện nay" của Nguyễn Tuyết Liên [57], đã phân tích được một số
vấn đề lý luận như khái niệm, đặc điểm, nội dung của pháp luật bán đấu giá
tài sản, các yêu cầu và tiêu chí hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản; nêu
lên quá trình hình thành và phát triển của pháp luật bán đấu giá tài sản ở Việt
Nam từ đổi mới đến nay; phân tích đánh giá những kết quả đạt được, những
tồn tại của pháp luật về bán đấu giá tài sản và đề xuất một số giải pháp góp
phần hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản ở Việt Nam hiện nay.

14. 9
Luận án tiến sĩ Luật học“Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng đất" của Trần Quang Huy [49]. Luận án đã nghiên cứu các quy định
pháp luật đất đai hiện hành về các hình thức giao đất ở Việt Nam, trong đó tập
trung nghiên cứu hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Trong nội dung
luận án, tác giả đã đề cập đến hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thông
qua ĐGQSDĐ đất. Tuy nhiên, vấn đề chỉ nghiên cứu dưới góc độ chung về
các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất mà chưa nghiên cứu chuyên sâu
và chưa làm rõ nội dung cũng như đặc trưng pháp lý của ĐGQSDĐ.
Luận án tiến sĩ Luật học "Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt
Nam" của Đặng Thị Bích Liễu [60]. Tác giả đã nêu lên những vấn đề lý luận
về ĐGQSDĐ như khái niệm, đặc điểm, mục đích, vai trò của ĐGQSDĐ; sự
cần thiết phải điều chỉnh pháp luật đối với ĐGQSDĐ; các yêu cầu chi phối
pháp luật ĐGQSDĐ như vấn đề sở hữu về đất đai, về quan điểm, đường lối,
chính sách của Đảng và Nhà nước ta về phát triển kinh tế thị trường, thị
trường QSDĐ và thị trường bất động sản. Từ vấn đề lý luận, tác giả đánh giá
thực trạng pháp luật về ĐGQSDĐ, phát hiện ra các thiếu sót, bất cập của pháp
luật về ĐGQSDĐ và làm rõ được thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ, trên cơ sở
đó, đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ ở
Việt Nam hiện nay.
- Tài liệu Hội thảo hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản do Bộ Tư
pháp tổ chức [10]. Các bài viết trong tài liệu đã phân tích về cơ chế tài chính
đối với hoạt động bán đấu giá tài sản; việc xác định giá khởi điểm tài sản Nhà
nước bán đấu giá; pháp luật về bán đấu giá tài sản thi hành án; những khó khăn
vướng mắc và những kiến nghị đề xuất trong bán đấu giá tài sản thi hành án.
- Trên tạp chí cũng có nhiều bài viết liên quan tới pháp luật về
ĐGQSDĐ. Trong số đó phải kể đến một số bài như: “Những bất cập trong các
quy định về bán đấu giá tài sản" của Nguyễn Văn Phương [66]. Bài viết đã
nghiên cứu những vấn đề lý luận và phân tích đánh giá một số hạn chế bất cập
của pháp luật về bán đấu giá tài sản như trong quy định về người được tham
gia đấu giá, về mức tiền đặt trước, về chế tài áp dụng đối với người mua được
tài sản bỏ cuộc, điều kiện bán đấu giá tài sản đối với doanh nghiệp từ đó đề

15. 10
xuất ý kiến đề nghị sửa đổi các quy định trên cho phù hợp với điều kiện kinh
tế xã hội hiện nay.
1.1.2. Các công trình nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất
Nghiên cứu các công trình liên quan tới ĐGQSDĐ trong thời gian qua
có một số công trình đáng chú ý sau đây:
- Về đề tài luận văn thạc sĩ:
Luận văn thạc sĩ Luật học "Bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
Thành phố Hà Nội" của Nguyễn Vĩnh Diện [26], đã phân tích một số vấn đề
lý luận về THPL về ĐGQSDĐ; đánh giá thực trạng THPL về ĐGQSDĐ ở
thành phố Hà Nội từ năm 1995 đến năm 2006; nêu lên những kết quả đạt
được, những tồn tại, khó khăn và nguyên nhân của ĐGQSDĐ ở Hà Nội, từ đó
đưa ra những giải pháp trong ĐGQSDĐ ở Hà Nội trong thời gian tới.
Luận văn thạc sĩ Nông nghiệp “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử
dụng đất thuộc khu nhà ở sinh thái Vít Cốp - xã Tiền Phong - huyện Mê Linh
- tỉnh Vĩnh Phúc (hiện nay là huyện Mê Linh - thành phố Hà Nội” của
Nguyễn Duy Đức [43]. Trên cơ sở lý luận về thị trường bất động sản, về
ĐGQSDĐ, định giá đất, tác giả đã đánh giá kết quả, chỉ ra những hạn chế của
công tác ĐGQSDĐ thuộc dự án khu nhà sinh thái Vít Cốp, từ đó đưa ra một
số kiến nghị, đề xuất đối với công tác ĐGQSDĐ, đặc biệt là ĐGQSDĐ các dự
án trong giai đoạn hiện nay.
- Về tạp chí
Bài viết “Một số giải pháp góp phần ổn định thị trường bất động sản ở
Việt Nam” của Lê Đình Thắng [80]. Bài viết đã đưa ra những giải pháp góp
phần ổn định thị trường bất động sản, trong đó có đề cập đến hình thức
ĐGQSDĐ như là một trong những giải pháp cho việc bình ổn thị trường bất
động sản ở Việt Nam.
Bài viết “Lý luận và thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất” của
Nguyễn Thị Nga [65]. Bài viết đã nêu lên bất cập trong những quy định về
trình tự, thủ tục về ĐGQSDĐ, đặc biệt trong các trường hợp thế chấp, bảo
lãnh, khi QSDĐ được thoả thuận là tài sản đảm bảo trong các giao dịch đó
hoặc trong trường hợp tuyên bố phá sản doanh nghiệp. Việc Nhà nước ban

16. 11
hành Luật Đất đai năm 2003 là cơ sở pháp lý quan trọng để khắc phục những
bất cập trong ĐGQSDĐ.
1.1.3. Các công trình nghiên cứu có liên quan tới thực hiện pháp
luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Thứ nhất, các công trình nghiên cứu về thực hiện pháp luật
Những công trình liên quan tới thực hiện pháp luật có khá nhiều, có thể
kể đến các công trình sau:
- Về sách có cuốn: “Giáo trình Lý luận về Nhà nước và pháp luật” do Lê
Minh Tâm chủ biên [86]. Trong đó tại chương XX với tiêu đề “Thực hiện pháp
luật và áp dụng pháp luật” đã nêu lên khái niệm THPL; khái niệm áp dụng pháp
luật; phân tích đặc điểm các trường hợp áp dụng pháp luật và các giai đoạn của
quá trình áp dụng pháp luật; áp dụng pháp luật tương tự. Đây là những vấn đề cơ
bản làm cơ sở lý luận cho việc nghiên cứu THPL về ĐGQSDĐ.
Cuốn sách “Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về thực hiện pháp luật”,
do Nguyễn Văn Mạnh chủ biên [64]. Nội dung cuốn sách gồm 2 phần:
Phần thứ nhất, một số vấn đề lý luận về THPL, các tác giả đã nêu lên
những điểm hạn chế trong lý luận về THPL mà các giáo trình hiện đang sử
dụng trong các trường học, trên cơ sở đó đã nêu lên những điểm cần bổ sung và
phát triển một số vấn đề lý luận cho phù hợp trong điều kiện toàn cầu hoá, hội
nhập quốc tế của đất nước ta hiện nay. Bên cạnh đó, các tác giả cũng đã chỉ ra
các yếu tố đảm bảo THPL trong giai đoạn hiện nay.
Phần thứ hai, thực trạng THPL trên một số lĩnh vực, các tác giả đã nêu
lên việc THPL của Quốc hội với việc quyết định các vấn đề quan trọng của
đất nước, việc giám sát tối cao; THPL của HĐND trong việc thực hiện chức
năng giám sát, ban hành nghị quyết và việc UBND tổ chức thực hiện các nghị
quyết HĐND đã ban hành; THPL hình sự và THPL hôn nhân và gia đình.
Thứ hai, các công trình nghiên cứu có liên quan tới thực hiện pháp
luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Những công trình liên quan tới THPL về ĐGQSDĐ có khá nhiều, có
thể kể đến các công trình sau:

17. 12
- Về sách có cuốn: “Nhận thức và thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ
lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam hiện nay” do Nguyễn Cảnh
Quý chủ biên [76]. Cuốn sách đã đi sâu nghiên cơ sở lý luận về nhận thức và
THPL đất đai của cán bộ lãnh đạo quản lý các cấp chính quyền ở nước ta.
Trong đó đã làm rõ khái niệm, vai trò, nội dung của việc nhận thức về THPL
đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam; đi sâu
phân tích bốn hình thức THPL đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp
chính quyền Việt Nam như tuân thủ pháp luật, sử dụng pháp luật, chấp hành
pháp luật và áp dụng pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp
chính quyền Việt Nam.
- Về đề tài luận văn thạc sĩ:
Luận văn thạc sĩ Luật học “Áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính
nhà nước về đất đai ở Hưng Yên” của Lê Hoàng Anh [2]. Luận văn phân tích
một số vấn đề lý luận về áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước
về đất đai, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính
nhà nước về đất đai ở Hưng Yên, trên cơ sở đó để có các giải pháp nhằm đảm
bảo áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước về đất đai ở Hưng
Yên trong giai đoạn hiện nay.
Luận văn thạc sĩ Luật học “Áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính
nhà nước về đất đai ở tỉnh Hà Tĩnh” của Nguyễn Minh Hiển [47]. Luận văn
đã trình bày một số vấn đề lý luận về áp dụng pháp luật như khái niệm, đặc
điểm, các giai đoạn và vai trò của áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính
nhà nước về đất đai. Trên cơ sở lý luận đó để phân tích, đánh giá những kết
quả đạt được, những hạn chế, yếu kém và đề xuất các giải pháp nhằm đảm
bảo áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước về đất đai của các
cơ quan hành chính nhà nước ở tỉnh Hà Tĩnh trong thời gian tới.
- Luận án tiến sĩ Luật học “Áp dụng pháp luật trong quản lý nhà nước
về đất đai của Uỷ ban nhân dân ở Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay” của Lê
Văn Thành [81]. Trong 4 chương, trên cơ sở lý luận chung về áp dụng pháp
luật để tác giả đánh giá thực trạng, tìm ra được nguyên nhân hạn chế, yếu kém
của hoạt động áp dụng pháp luật trong QLNN về đất đai của UBND ở thành

18. 13
phố Hồ Chí Minh, từ đó, tác giả đã đề xuất các giải pháp phù hợp nhằm đảm
bảo việc áp dụng pháp luật trong QLNN về đất đai của UBND ở thành phố
Hồ Chí Minh trong giai đoạn hiện nay. Nội dung luận án, tác giả đã phân tích
đánh giá một cách sâu sắc việc áp dụng pháp luật trong QLNN về đất đai, đây
là một trong bốn hình thức của THPL, do vậy nội dung công trình này là tài
liệu tham khảo cần thiết cho đề tài luận án.
- Tài liệu Hội thảo hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ do Bộ Tư pháp tổ
chức [14]. Các bài viết tham gia hội thảo đã tập trung nghiên cứu về thực trạng
hoạt động ĐGQSDĐ và định hướng hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ; cơ chế
tài chính đối với hoạt động ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất; một số vấn đề vướng mắc qua ĐGQSDĐ; những vướng mắc về
ĐGQSDĐ là tài sản thi hành án và một số kiến nghị qua ĐGQSDĐ ở một số
tỉnh thành phố. Trên cơ sở quy định của pháp luật và thực tiễn ĐGQSDĐ, các
bài viết đã phân tích đánh giá những kết quả đạt được, tìm ra những nguyên
nhân từ đó có những kiến nghị và đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn
thiện pháp luật về ĐGQSDĐ và THPL về ĐGQSDĐ hiệu quả.
- Về tạp chí:
Có nhiều bài viết đăng trên các tạp chí liên quan đến THPL về
ĐGQSDĐ, trong đó phải nói tới bài “Vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” của Lưu Quốc Thái [79]. Bài viết đã nêu lên
những vấn đề bất cập trong quá trình xử lý đối với việc các chủ thể đưa
QSDĐ tham gia các giao dịch như: Xử lý QSDĐ đã được đem thế chấp, bảo
lãnh; ĐGQSDĐ để thi hành bản án dân sự; ĐGQSDĐ khi doanh nghiệp sử
dụng đất phá sản. Từ những bất cập đó, tác giả đề nghị Nhà nước cần sớm ban
hành các quy định cụ thể việc ĐGQSDĐ để thực hiện nghĩa vụ trong các
trường hợp nêu trên.
Bài viết “Bất cập trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng
đất” của Trần Tiến Hải [45]. Bài viết đã nêu lên những vấn đề bất cập phát
sinh trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ liên quan đến các vấn đề như chủ thể
tham gia ĐGQSDĐ, các điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính

19. 14
của các chủ thể khi tham gia ĐGQSDĐ, việc hộ gia đình tham gia ĐGQSDĐ
và chế độ báo cáo về đấu giá tài sản.
Bài viết “Có hay không sự khác nhau giữa bán đấu giá quyền sử dụng
đất và đấu giá quyền sử dụng đất” của Nguyễn Vĩnh Diện [27]. Trên cơ sở
quy định của pháp luật tác giả phân tích lập luận có hay không sự khác nhau
giữa “bán đấu giá quyền sử dụng đất” và “đấu giá quyền sử dụng đất”. Căn cứ
vào quy định của pháp luật dân sự để khẳng định QSDĐ là một loại tài sản,
hơn thế nữa đây là một loại bất động sản, do vậy chủ thể có quyền đưa ra trao
đổi, mua bán trên thị trường. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật và trong
thực tiễn thì thường dùng “đấu giá quyền sử dụng đất” chứ không dùng “bán
đấu giá quyền sử dụng đất”. Nếu quy định “bán đấu giá quyền sử dụng đất”
thì sẽ vướng mắc về cả phương diện lý luận về chế độ sở hữu đất đai của Nhà
nước cũng như vướng mắc trong thực tiễn ĐGQSDĐ.
Bài viết “Vấn đề “người có tài sản bán đấu giá” và “người bán đấu giá
tài sản” trong pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của Đặng
Thị Bích Liễu [58]. Trong bài viết này, tác giả đã nêu lên các quan điểm hiện
nay về việc tổ chức ĐGQSDĐ. Có quan điểm cho rằng việc tổ chức
ĐGQSDĐ phải giao cho cơ quan QLNN về đất đai, cụ thể là UBND các cấp.
Quan điểm khác lại cho rằng, việc tổ chức ĐGQSDĐ không thể giao cho cơ
quan QLNN mà cần giao cho một tổ chức trung gian. Bằng các luận cứ khoa
học, tác giả đã phân tích những ưu, khuyết điểm của các quan điểm nêu trên.
Tác giả nhất trí với quan điểm thức hai là việc ĐGQSDĐ không nên giao cho
cơ quan QLNN mà giao cho tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp.
Khoản tiền đặt trước là biện pháp đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ
của bên tham gia ĐGQSDĐ trong quá trình tổ chức đấu giá. Việc quy định
khoản tiền đặt trước cần được nghiên cứu, tính toán cho phù hợp, nếu quy
định quá thấp thì dẫn đến việc lợi dụng về quy định này để thông đồng, câu
kết, ép giá, dìm giá trong ĐGQSDĐ. Ngược lại nếu quy định quá cao sẽ hạn
chế người tham gia đấu giá. Bài viết “Một số ý kiến về tiền đặt cọc và phí đấu
giá quy định tại Quyết định 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về
đấu giá quyền sử dụng đất” của Đặng Thị Bích Liễu [59], đã phần nào phân

20. 15
tích rõ hơn về bản chất và các quy định của pháp luật về khoản tiền đặt trước;
về khoản phí mà các doanh nghiệp được thu để chi phí cho việc tổ chức đấu
giá. Trên cơ sở đó đề xuất một số ý kiến góp phần vào việc quy định khoản
tiền đặt trước và khoản phí cho phù hợp.
Xác định giá đất là một trong những khâu rất quan trọng trong công tác
đấu giá. Nếu giá đất được xác định phù hợp với thị trường thì sẽ huy động
được nhiều người tham gia và tạo ra sự công bằng trong đấu giá, hạn chế
được tình trạng thông đồng, dìm giá. Ngược lại nếu định giá đất không phù
hợp sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả công tác ĐGQSDĐ. Bài viết “Hoàn thiện
pháp luật về xác định giá đất trong cơ chế thị trường” của Phạm Văn Bằng [3]
đã nêu lên các căn cứ để xác định giá đất, những vướng mắc bất cập trong xác
định giá đất. Trên cơ sở đó tác giả đã đưa ra một số giải pháp góp phần đảm
bảo giá đất phù hợp với giá thị trường.
Bài viết “Những vướng mắc cần tháo gỡ trong công tác bán đấu giá tài
sản” của Phạm Văn Chung [25]. Bài viết đã nêu lên những bất cập cần tháo
gỡ trong quá trình THPL về đấu giá tài sản như: Theo quy định của pháp luật
mỗi địa phương chỉ thành lập một Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản trực
thuộc Sở Tư pháp, song trong thực tế một số địa phương vẫn tồn tại một số tổ
chức bán đấu giá tài sản thuộc một số ngành khác như Tài chính, Tài nguyên
và Môi trường gây ra tình trạng không thống nhất trong THPL; về phân bố
biên chế, cơ sở vật chất cho các Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản chưa
tương xứng với nhiệm vụ được giao; chưa có sự phối hợp nhịp nhàng giữa cơ
quan nên hiệu quả công tác đấu giá chưa cao.
Vấn đề thông đồng, dìm giá trong ĐGQSDĐ cũng được nhiều nhà khoa
học quan tâm. Trong đó tác giả Lê Thu Hằng có bài viết “Khi khách hàng
thông đồng dìm giá trong bán đấu giá tài sản” [46]. Bài viết đã phân tích thủ
đoạn của những tham gia đấu giá để thông đồng, dìm giá, làm thiệt hại đến lợi
ích của Nhà nước và người có tài sản đấu giá. Trên cơ sở đó tác giả đã đề xuất
các giải pháp cụ thể nhằm hạn chế tình trạng thông đồng dìm giá diễn ra tại
một số địa phương trong thời gian qua.

21. 16
1.2. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA NƯỚC NGOÀI
Nhiều nước trên thế giới xem đất đai cũng như các tài sản khác. Do
vậy, đấu giá tài sản trong đó có đấu giá đất đai đã có một bề dày lịch sử lâu
dài. Để đóng góp cho sự tồn tại đó, nhiều nghiên cứu về bán đấu giá tài sản
nói chung, về đất đai nói riêng đã được thực hiện ở nhiều quốc gia trên thế
giới. Nhìn chung, các nghiên cứu này được thực hiện từ nhiều góc độ tiếp cận
khác nhau, trong đó có một số nghiên cứu được thực hiện từ góc độ pháp lý.
Chẳng hạn, bài giới thiệu “Luật đấu giá – trên phương diện quốc tế và Việt
Nam” của Luật sư Fred Burke Giám đốc điều hành tại Baker & McKenzie
[44]. Trong bài giới thiệu Luật sư Fred Burke đã nêu lên các loại đấu giá
chính trên thế giới như đấu giá kiểu Anh, đấu giá kiểu Hà Lan, đấu giá kín
theo giá cao nhất, đấu giá kín, theo giá cao thứ hai. Bên cạnh đó, Luật sư Fred
Burke đã giới thiệu về đấu giá một số loại như đấu giá tài sản (trong đó có đất
đai), đấu giá Quyền khai thác khoáng sản, đấu giá tần số vô tuyến điện, đấu
giá băng tần, đấu giá khí thải các bon ở Trung Quốc, Bang California (Hoa
Kỳ), tỉnh Quebec (Canada) và bán đấu giá điện ở Brazil, đấu giá cảng biển ở
Chile. Đây là tài liệu tham khảo quan trọng có liên quan tới đề tài luận án.
Bài viết “Các vấn đề pháp lý về đất đai và bất động sản ở Cộng hoà
Liên bang Đức” của Trần Quang Huy [50]. Nội dung bài viết đề cập đến quan
hệ sở hữu, quan hệ đất đai ở Cộng hoà Liên bang Đức. Ở nước Đức tồn tại
nhiều hình thức sở hữu về đất đai, trong đó có sở hữu tư nhân về đất đai. Tất
cả bất động sản ở Đức đều phải được đăng ký trong sổ địa chính tại cơ quan
địa chính, cơ quan này là một phần của hệ thống toà án. Hệ thống quyền đối
với đất và bất động sản bao gồm: Quyền sử dụng bất động sản, quyền bảo
đảm đối với bất động sản, quyền ưu tiên mua trước. Bên cạnh đó, bài viết
cũng nêu lên một số gợi mở cho Việt Nam qua nghiên cứu các chính sách và
pháp luật về kinh doanh bất động sản của Cộng hoà Liên bang Đức. Đây là tài
liệu tham khảo có giá trị cả về lý luận và thực tiễn đối với THPL về
ĐGQSDĐ ở nước ta hiện nay.

22. 17
Bài viết “Real Estate Investment In China - Legal Review And
Analysis Of Foreign Investors’ Participation” (Đầu tư bất động sản tại Trung
quốc - dưới góc độ pháp luật và phân tích của các nhà đầu tư nước ngoài) của
Xiaoyang Zhang [114]. Tác giả đề cập đến việc đầu tư bất động sản tại Trung
Quốc; về quyền sử dụng và quyền sử hữu đất đai. Ở Trung Quốc đất đô thị
thuộc sở hữu Nhà nước, đất nông thôn thuộc sở hữu tập thể. Bài viết cũng nêu
lên các hình thức cơ bản của chuyển nhượng quyền sử dụng đất và vấn đề đấu
giá quyền sử dụng đất.
Bài viết “Bán đấu giá tài sản ở Nhật Bản” của Dân Đức [41] đã nêu lên
những chủ thể thực hiện thủ tục bán đấu giá tài sản bao gồm: Toà thi hành án,
chấp hành viên, thư ký toà án; thủ tục bán đấu giá bất động sản (trong đó có đất
đai) bao gồm việc đệ đơn yêu cầu bán đấu giá, trình tự bán đấu giá bất động sản
và thủ tục bán đấu giá động sản. Đây là tài liệu tham khảo quan trọng có thể vận
dụng trong quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh BTB.
Bài viết “Pháp luật Trung Quốc về bán đấu giá tài sản” của Thế Anh
[1]. Bài viết nêu lên tài sản bán đấu giá ở Trung Quốc bao gồm tài sản và
quyền tài sản (trong đó có cả quyền sử dụng đất) được phép giao dịch tại
trung quốc; người bán đấu giá tài sản là các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản;
chủ thể quan trọng trong bán đấu giá là đấu giá viên, những tiêu chuẩn quy
định đối với đấu giá viên; quy định về hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản.
Bài viết cũng đã nêu lên việc xác định giá khởi điểm và xử lý vi phạm trong
hoạt động bán đấu giá tài sản.
Tài liệu nghiên cứu “Assessing the Performance of Real Estate
Auctions” (Đánh giá hiệu quả của bất động sản đấu giá) của Christoppher J.
Mayer [110]. Tác giả đề cập đến việc đấu giá bất động sản (trong đó có đất
đai) tại các Bang của nước Mỹ. Ngay từ những năm 1970, bán đấu giá bất
động sản ở Mỹ đã phát triển, và đây là một cách hiệu quả để bán các dự án
một cách nhanh chống nhưng không phát sinh chi phí lớn. Đồng thời, đấu giá
cũng được xem như là một cách thức thay thế của tiếp thị bất động sản. Khi
tham gia đấu giá bất động sản, người mua phải đặt trước một khoản tiền mặt

23. 18
nhất định khoảng từ 2-10% của giá bán tài sản. Tác giả đã có sự so sánh bán
đấu giá bất động sản ở các nước như Úc, New Zealand và các nước khác trên
thế giới là cần giữ bí mật giá tối thiểu. Điều này khác với nước Mỹ là mức giá
tối thiểu được công bố rộng rãi cho nhân dân biết. Tác giả cũng đã phân tích
những ưu điểm và khiếm khuyết của bán đấu giá các loại tài sản khác nhau
cũng như có sự so sánh phương pháp bán đấu giá theo kiểu Hà Lan (đấu giá
xuống) và các kiểu đấu giá thông thương (đấu giá lên) từ đó chỉ ra những ưu,
nhược điểm của từng hình thức bán đấu giá. Bên cạnh đó, tác giả cũng đã nêu
lên, việc đấu giá ảnh hưởng vào rất nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là
thẩm định giá. Đây là tài liệu rất bổ ích có thể vận dụng trong quá trình thực
hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh BTB.
1.3. MỘT SỐ NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN
CỨU CÓ LIÊN QUAN TỚI ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN TIẾP TỤC
NGHIÊN CỨU TRONG LUẬN ÁN
1.3.1. Một số nhận xét, đánh giá các công trình nghiên cứu có liên
quan tới thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Nghiên cứu các công trình nói trên cho thấy các cuốn sách, các bài
đăng trên tạp chí, các đề tài khoa học cấp bộ, luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ,
giáo trình, bài viết, báo cáo trong các hội thảo khoa học cả trong và ngoài
nước chỉ tập trung nghiên cứu các vấn đề sau:
Thứ nhất, những công trình trên đã tập trung nghiên cứu các vấn đề lý
luận về QSDĐ, trong đó các công trình đã tập trung phân tích đánh giá những
vấn đề lý luận xuất phát từ quy định chế độ sở hữu về đất đai của Nhà nước ta
là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, chỉ Nhà
nước mới có quyền định đoạt số phận pháp lý đối với đất đai. Từ những vấn
đề lý luận trên, các công trình đã phân tích, làm rõ khái niệm, đặc điểm, bản
chất của QSDĐ. Những công trình này là cơ sở lý luận quan trọng liên quan
trực tiếp đến đề tài, trên cơ sở lý luận về QSDĐ để phân tích đánh giá việc
THPL về ĐGQSDĐ.

24. 19
Thứ hai, các công trình đã nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn
pháp luật về bán đấu giá tài sản, trong đó các công trình phân tích đánh giá cơ
sở lý luận để hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản. Đặc biệt phân tích
đánh giá các QPPL về bán đấu giá tài sản hiện hành, nhất là những quy định
còn mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập và chưa phù hợp với thực tiễn. Từ đó, đề
xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản
hiện hành. Những công trình này có liên quan trực tiếp đến đề tài thực hiện
pháp luật về ĐGQSDĐ, bởi QSDĐ cũng là một tài sản – tài sản đặc biệt gắn
liền với một tài sản khác là đất đai. Để THPL về ĐGQSDĐ thì trước hết phải
xây dựng, hoàn thiện các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản và các
quy phạm pháp luật có liên quan khác.
Thứ ba, đối với những vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật
ĐGQSDĐ, các công trình đã phân tích, đánh giá các quy định pháp luật hiện
hành có những nội dung phù hợp, chưa phù hợp, những nội dung cần trao đổi
để có quan điểm thống nhất trong quá trình áp dụng. Từ đó, đề xuất các giải
pháp nhằm hoàn thiện pháp luật ĐGQSDĐ. Đây là những cơ sở pháp lý để
THPL về ĐGQSDĐ.
Thứ tư, những công trình trên đã nghiên cứu các vấn đề có liên quan tới
lý luận và thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ. Trong đó các công trình đã nghiên
cứu một số vấn đề như lý luận về THPL, khái niệm, đặc điểm, nội dung
THPL về ĐGQSDĐ. Đánh giá thực trạng THPL về ĐGQSDĐ tại một số địa
phương, những khó khăn bất cập trong quá trình đấu giá từ đó đề xuất các giải
pháp nhằm đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các địa phương và trên toàn quốc.
Thứ năm, đối với các công trình nước ngoài bị chi phối bởi quan điểm coi
đất đai như các tài sản khác. Do vậy, các công trình nghiên cứu nêu lên các hình
thức đấu giá tài sản như đấu giá lên, đấu giá xuống, đấu giá kín. Từ các nội dung
trên có thể nghiên cứu, vận dụng trong THPL về ĐGQSĐ ở nước ta
Nhìn chung tất cả các công trình khoa học trên đã giúp cho tác giả một
cái nhìn khá toàn diện về pháp luật về bán đấu giá tài sản, pháp luật về

25. 20
ĐGQSDĐ, bởi các công trình này chứa đựng một lượng thông tin tương đối
đa dạng và ở những góc độ khác nhau của việc THPL về bán đấu giá tài sản
nói chung, ĐGQSDĐ nói riêng, đặc biệt là nghiên cứu về những vấn đề lý
luận và thực tiễn về quá trình tổ chức đấu giá. Có thể thấy, THPL về
ĐGQSDĐ có nội dung liên quan đến nhiều công trình khoa học. Nhận xét,
đánh giá các công trình nêu trên là cần thiết để xác định những vấn đề cần
tiếp tục nghiên cứu trong luận án.
Qua nghiên cứu các công trình khoa học tiêu biểu đã nêu trên có thể rút
ra một số kết luận sau:
Hiện tại chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách toàn diện,
đầy đủ có hệ thống các vấn đề lý luận và thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ nói
chung, ở các tỉnh BTB nói riêng.
Các công trình nghiên cứu có hai hướng nghiên cứu chính: Hoặc là
nghiên cứu lý luận và thực tiễn pháp luật về bán đấu giá tài sản hoặc pháp luật
về ĐGQSDĐ ở cấp độ đề tài khoa học, luận án tiến sỹ, luận văn thạc sỹ, giáo
trình; hoặc là nghiên cứu ở phạm vi hẹp về các vấn đề cụ thể có liên quan đến
quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở các bài báo, báo cáo khoa học.
Nhiều vấn đề cơ bản liên quan đến THPL về ĐGQSDĐ chưa được
nghiên cứu. Thực trạng THPL về ĐGQSDĐ chưa được tổng kết một cách
toàn diện, chưa có một hệ thống giải pháp cụ thể có luận cứ khoa học và thực
tiễn. Đặc biệt, ở cấp độ nghiên cứu luận án tiến sĩ, chưa có một công trình nào
nghiên cứu THPL về ĐGQSDĐ ở Việt Nam nói chung, ở các tỉnh Bắc Trung
Bộ nói riêng. Vì vậy, vấn đề này là rất mới và cần được tiếp tục nghiên cứu
trong giai đoạn hiện nay.
1.3.2. Những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu trong luận án
Trên cơ sở kế thừa có chọn lọc kết quả nghiên cứu của các công trình
khoa học đã khảo sát, tác giả tiếp tục đi sâu nghiên cứu THPL về ĐGQSDĐ
một cách có hệ thống toàn diện về các vấn đề sau:

26. 21
Thứ nhất, nghiên cứu cơ sở lý luận của THPL về ĐGQSDĐ. Trong đó
tập trung phân tích luận giải:
- Làm rõ khái niệm, đặc điểm ĐGQSDĐ; xây dựng khái niệm, phân tích
đặc điểm, các hình thức THPL về ĐGQSDĐ. Luận giải, phân tích làm rõ vai
trò THPL về ĐGQSDĐ đối với quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước
trong giai đoạn hiện nay; chủ thể, nội dung và các điều kiện đảm bảo THPL về
ĐGQSDĐ. Đây là những vấn đề lý luận cơ bản, là nền tảng cho việc nghiên
cứu, đánh giá thực trạng và đề ra giải pháp đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các
tỉnh BTB Việt Nam hiện nay.
- Trên cơ sở nghiên cứu pháp luật về bán đấu giá đất đai, tài sản ở các
nước trên thế giới, luận án cần nghiên cứu để làm rõ những quy định nào liên
quan tới THPL về ĐGQSDĐ phù hợp với Việt Nam, xác định đúng những giá
trị có thể vận dụng khả thi ở Việt Nam.
Thứ hai, luận án tập trung phân tích đánh giá làm rõ những nội dung về
thực trạng THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB.
- Trong đó tập trung phân tích, đánh giá những kết quả đạt được, những
hạn chế, yếu kém, bất cập trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ. Rút ra các
nguyên nhân khách quan, chủ quan của những thành tựu đạt được và những hạn
chế yếu kém trong THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB trong thời gian qua.
Thứ ba, luận án phân tích, hệ thống hoá và xây dựng các quan điểm chỉ
đạo, đề xuất các giải pháp để xử lý nguyên nhân và khắc phục những hạn chế,
yếu kém trong việc THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB nhằm đảm bảo THPL
về ĐGQSDĐ đạt hiệu quả cao.
Tóm lại, trên cơ sở phạm vi nghiên cứu, đánh giá kết quả đạt được và
những vấn đề chưa nghiên cứu của các công trình khảo sát có thể thấy, luận
án là công trình đầu tiên nghiên cứu một cách toàn diện, có hệ thống đối với
THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB Việt Nam hiện nay. Chính vì vậy, những
vấn đề lý luận, thực tiễn cần tiếp tục nghiên cứu trong luận án là vấn đề mới
mẻ, cần phải có cơ sở lý luận, phương pháp nghiên cứu đúng đắn mới làm rõ
được nội dung của những vấn đề trên.

27. 22
Kết luận chương 1
Trong chương này luận án đã tiến hành tổng quan các công trình nghiên
cứu trên các sách, báo, tạp chí, đề tài khoa học cấp nhà nước, cấp bộ, các luận
văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ, giáo trình, sách tham khảo, các hội thảo khoa học,
bài viết của các tác giả trong và ngoài nước về những vấn đề lý luận và thực
tiễn liên quan đến đề tài “Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở
các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay“ trên các lĩnh vực như:
-Những công trình nghiên cứu có liên quan tới pháp luật về đấu giá
quyền sử dụng đất.
-Những công trình nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất.
-Những công trình nghiên cứu có liên quan tới thực hiện pháp luật về
đấu giá quyền sử dụng đất.
- Những công trình nghiên cứu về đấu giá đất đai, tài sản của các nước.
Những công trình trên được nghiên cứu rất chi tiết, cụ thể, thể hiện sự
quan tâm của các tác giả, các nhà khoa học đối với loại tài sản đặc biệt quyền
sử dụng đất có tần quan trọng đặc biệt đối với đời sống con người.
Dựa trên kết quả nghiên cứu của các công trình trên, tác giả nêu lên
những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu trong luận án trên các phương diện lý
luận THPL về ĐGQSDĐ, phân tích đánh giá thực trạng và đề xuất các quan
điểm, giải pháp THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB. Có thể thấy việc khảo
sát các công trình có liên quan tới đề tài là vấn đề cần thiết, những đánh giá
kết quả đạt được, chỉ ra được những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu của luận
án là vô cùng quan trọng. Thông qua đó, luận án xác định cụ thể phạm vi
nghiên cứu, những vấn đề cụ thể tiếp tục giải quyết, góp phần khẳng định đây
là công trình khoa học đầu tiên ở nước ta nghiên cứu có hệ thống, toàn diện
thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ
Việt Nam hiện nay ở cấp độ luận án tiến sỹ.

28. 23
Chương 2
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT
VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, HÌNH THỨC, VAI TRÒ THỰC HIỆN
PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Với vị trí, vai trò đặc biệt của đất đai đối với con người, đối với sự sống
trên trái đất và quá trình sản xuất, phát triển của xã hội, nên các nước đều xem
đất đai là một loại tài sản đặc biệt.
Theo lý thuyết truyền thống của pháp luật dân sự, đất đai là một tài sản,
nên chủ sở hữu đất đai có ba quyền đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt đây là ba quyền năng cơ bản của chủ sở hữu đối với tài sản.
Tuy nhiên, tuỳ từng điều kiện kinh tế, xã hội, ý chí của giai cấp cầm quyền mà
pháp luật mỗi quốc gia quy định chế độ sở hữu khác nhau đối với đất đai.
Nhiều quốc gia trên thế giới thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai,
vì vậy cá nhân, tổ chức sở hữu đất đai có đầy đủ ba quyền năng là quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai. Nước ta, pháp
luật không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, mà “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”[73, tr.12],
do vậy Nhà nước mới là chủ thể có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai.
Thực hiện quyền năng của chủ sở hữu, Nhà nước “Trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất”[68, tr.13]
Nhà nước công nhận QSDĐ cho người sử dụng đất (cá nhân, tổ chức, hộ
gia đình, cơ sở tôn giáo) thông qua quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền hoặc hợp đồng cho thuê đất giữa Nhà nước với bên có nhu cầu sử
dụng hoặc công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn định lâu dài.

29. 24
Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, mà theo quy định của Bộ luật
Dân sự “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao
trong giao dịch dân sự” [69, tr.90] và “Quyền sử dụng là quyền khai thác công
dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” [69, tr.95]. Thông thường trong quan hệ
dân sự, người chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện đầy đủ quyền năng của
mình thông qua nhiều hình thức khác nhau như bán, cho mượn, tặng cho, cho
thuê, thế chấp, cầm cố tài sản phù hợp với các quy định của pháp luật. Đối với
đất đai, QSDĐ là quyền mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất và đây là một
quyền đặc biệt, vì quyền này được xem là một loại tài sản, là tài sản đặc biệt so
với các tài sản khác. Việc khẳng định QSDĐ là một loại tài sản nó vừa mang
tính hợp lý, vừa có cơ sở pháp lý vững chắc. Bởi, khái niệm tài sản được quy
định trong Bộ luật Dân sự “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các
quyền tài sản” [69, tr.83]. Như vậy, QSDĐ với tư cách là một loại quyền tài sản,
đã được khẳng định là một loại tài sản trong giao dịch dân sự. Bên cạnh đó, theo
quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự tài sản được chia làm 2 loại là bất động sản
và động sản. Trong đó, bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình
xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai… QSDĐ là một loại tài sản và
tài sản này gắn liền với đất đai, cho nên nó là tài sản đặc biệt.
Như vậy, QSDĐ ở nước ta được hình thành không dựa trên học thuyết
về các quyền tự nhiên, mà nó là do pháp luật quy định “là con đẻ” của pháp
luật nước ta. Căn cứ vào điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội, và sự phân chia
giới hạn kiểm soát đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất theo quy định
của pháp luật đã tạo ra một loại tài sản mới, đó là QSDĐ.
Và từ đây có thể suy ra, QSDĐ hợp pháp của các cá nhân là tài sản của
cá nhân, QSDĐ hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình là tài sản hợp pháp của tổ
chức và hộ gia đình đó. Do vậy khi cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, nhận QSDĐ từ việc chuyển nhượng của các chủ
thể sử dụng đất khác thì các chủ thể này có những quyền được pháp luật quy
định đối với tài sản là QSDĐ của mình, các quyền đó bao gồm: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho QSDĐ,

30. 25
góp vốn bằng giá trị QSDĐ để hợp tác sản xuất kinh doanh; quyền được khai
thác các lợi ích, công năng của đất; quyền được hưởng thành quả lao động,
kết quả đầu tư trên đất được giao; quyền được hưởng các lợi ích do công trình
của Nhà nước từ việc cải tạo, bảo vệ đất mang lại và các quyền khác theo quy
định của pháp luật.
Từ sự phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm QSDĐ như sau: QSDĐ là
quyền của các chủ thể sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho QSDĐ;
quyền được khai thác các thuộc tính, công dụng của đất, quyền được hưởng
những thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất và các quyền khác theo quy
định của pháp luật.
2.1.1.2. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Nếu như hoạt động bán đấu giá tài sản ra đời rất sớm trong lịch sử phát
triển xã hội loài người thì ĐGQSDĐ chỉ xuất hiện kể từ khi Nhà nước ta thừa
nhận QSDĐ là một loại tài sản và cho phép tham gia trên thị trường bất động
sản, với tư cách là một loại hàng hoá đặc biệt.
Như trên đã trình bày, QSDĐ là tài sản, do vậy, ĐGQSDĐ thực chất
cũng là đấu giá tài sản. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của QSDĐ là tài sản
phái sinh từ đất đai của Nhà nước, nên mọi hoạt động liên quan đến QSDĐ
luôn gắn với đất đai.
Xét về bản chất, ĐGQSDĐ cũng là một quan hệ mua bán tài sản. Đối
tượng đem ra để mua, bán trong quan hệ này là QSDĐ. Chủ thể tham gia
quan hệ một bên bao gồm cá nhân, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan nhà nước
có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất là bên bán; một bên là cá nhân, tổ chức
có nhu cầu sử dụng đất để làm nhà ở hoặc sản xuất kinh doanh là bên mua.
Trong quan hệ này, những người tham gia mua QSDĐ phải cạnh tranh
với nhau về giá. Cuộc mua bán diễn ra công khai tại một nơi nhất định, ở đó
người có QSDĐ đưa ra giá bán với mức giá khởi điểm còn những người mua
tham gia đấu giá tự do để đưa ra giá trong sự cạnh tranh với những người
khác nhằm mục đích mua được QSDĐ để phục vụ nhu cầu của mình. Người
chiến thắng trong cuộc đấu giá là người mua được QSDĐ là người trả giá cao
nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm.

31. 26
Từ sự phân tích trên, ở mức độ khái quát có thể hiểu: đấu giá QSDĐ là
một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên
là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước
với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu
cầu sử dụng đất. Theo đó, người muốn có được QSDĐ phải tham gia cạnh
tranh với nhau về giá bằng cách thức trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ
tục pháp luật quy định, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là
người nhận được QSDĐ đấu giá.
2.1.2. Khái niệm và các đặc điểm thực hiện pháp luật về đấu giá
quyền sử dụng đất
2.1.2.1. Khái niệm thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Trước khi nghiên cứu khái niệm THPL về ĐGQSDĐ, cần hiểu rõ khái
niệm THPL.
Thực hiện pháp luật là một khái niệm pháp lý được nhiều nhà khoa học
quan tâm nghiên cứu và có nhiều quan điểm khác nhau.
Quan điểm thứ nhất cho rằng: “Thực hiện pháp luật là một quá trình hoạt
động có mục đích làm cho những quy định của pháp luật đi vào cuộc sống, trở
thành những hành vi hợp pháp của các chủ thể pháp luật” [87, tr.270]
Quan điểm thứ hai cho rằng: “Thực hiện pháp luật là một quá trình hoạt
động có mục đích, có chủ định để làm cho các quy phạm pháp luật đi vào
cuộc sống, trở thành những hoạt động thực tế hợp pháp của các chủ thể pháp
luật” [52, tr.270].
Quan điểm thứ ba cho rằng: “Thực hiện pháp luật là hoạt động có mục
đích nhằm hiện thực hoá các quy định của pháp luật, làm cho chúng đi vào
cuộc sống, trở thành những hành vi thực tế hợp pháp của các chủ thể pháp
luật” [84, tr.463]
Các quan điểm trên tuy có những điểm khác nhau, song nhìn một cách
tổng thể thì chúng đều có những điểm chung cơ bản là: THPL là hoạt động
của các chủ thể pháp luật với mục đích là làm cho những quy định của pháp
luật trở thành hiện thực của cuộc sống.

32. 27
Thực hiện pháp luật về bản chất đó là sự chuyển hoá các quy tắc xử sự,
các mệnh lệnh, chỉ dẫn của pháp luật thành những hành động hoặc không hành
động của các chủ thể pháp luật, được tiến hành thông qua hành vi hợp pháp của
họ, nhằm đạt được mục đích của pháp luật đặt ra. Như vậy, THPL luôn là hành
vi của con người được tiến hành phù hợp với các quy định của pháp luật và
không vượt ra khỏi khuôn khổ mà pháp luật đã định trước.
Đối với THPL về ĐGQSDĐ, đây là một quá trình hoạt động với nhiều
trình tự, thủ tục như xác định giá khởi điểm, thông báo, niêm yết, nộp phí,
nộp tiền đặt trước, tổ chức điều hành cuộc đấu giá, phê duyệt kết quả đấu giá.
Có nhiều chủ thể tham gia với những vị trí và vai trò khác nhau như cá nhân,
tổ chức, hộ gia đình có QSDĐ đưa ra đấu giá, Nhà nước với tư cách là cơ
quan quản lý về đấu giá và là chủ thể có quyền sở hữu đối với đất đai, các chủ
thể tổ chức điều hành đấu giá như doanh nghiệp bán đấu giá, Trung tâm dịch
vụ bán đấu giá tài sản và các chủ thể tham gia đấu giá nhằm mua được QSDĐ
phục vụ cho nhu cầu của mình như các cá nhân, tổ chức có nhu cầu. Để THPL
về ĐGQSDĐ các chủ thể đã căn cứ vào các quy định của pháp luật có liên
quan như pháp luật về đấu giá tài sản, pháp luật về dân sự, pháp luật về đất
đai và các quy định khác của pháp luật để tổ chức và điều hành cuộc đấu giá.
Chẳng hạn Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản căn cứ vào Nghị định
17/2010/NĐ-CP và Quyết định 216/2005/QĐ-TTg để điều hành cuộc
ĐGQSDĐ, căn cứ vào kết quả cuộc đấu giá, Chủ tịch UBND cấp có thẩm
quyền phê duyệt kết quả cuộc đấu giá. Hoặc một số cán bộ, công chức được
Nhà nước trao thẩm quyền căn cứ vào các quy định của pháp luật để tổ chức
thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm trong quá trình tổ chức ĐGQSDĐ.
Những trình tự, thủ tục trong quá trình hoạt động của các chủ thể nói trên
được pháp luật quy định cụ thể, trong quá trình thực hiện các chủ thể phải
nghiêm túc thực hiện.
Từ sự phân tích trên có thể rút ra khái niệm: Thực hiện pháp luật về
đấu giá quyền sử dụng đất là quá trình hoạt động có mục đích, của các cơ
quan Nhà nước, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia quan hệ đấu giá
quyền sử dụng đất, bằng hành vi của mình để làm cho những quy định về đấu

33. 28
giá quyền sử dụng đất đi vào cuộc sống, trở thành những hành vi thực tế, hợp
pháp của các chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
2.1.2.2. Đặc điểm thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Thứ nhất, thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ là làm cho các quy định
của pháp luật về ĐGQSDD đi vào cuộc sống, trở thành hành vi thực tế hợp
pháp của các chủ thể tham gia đấu giá được thực hiện trên thực tế, người bán
sẽ bán được QSDĐ còn người mua sẽ mua được QSDĐ.
Đặc điểm này được thể hiện ở chỗ là phải làm cho các quy định về
ĐGQSDĐ đi vào cuộc sống, được tôn trọng thực hiện. Điều này được thể hiện
bằng hành vi của tất cả các chủ thể tham gia ĐGQSDĐ. Kết quả đạt được là
những quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ thể, về trình tự, thủ tục, về điều
kiện và các yêu cầu trong việc tham gia ĐGQSDĐ phải được các chủ thể thực
hiện nghiêm túc trên thực tế. Đặc điểm này còn thể hiện ở nhận thức đối với
việc ĐGQSDĐ được nâng cao không chỉ đối với những người điều hành đấu
giá, tổ chức đấu giá mà cả những người tham gia đấu giá.
Thứ hai, chủ thể THPL về ĐGQSDĐ bao gồm các cơ quan nhà nước,
tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia hoạt động này.
Chủ thể THPL về ĐGQSDĐ gồm nhiều loại đó là các chủ thể có
QSDĐ đưa ra đấu giá, chủ thể tham gia đấu giá, chủ thể làm dịch vụ đấu giá,
chủ thể tham gia QLNN và các chủ thể liên quan.
Chủ thể có QSDĐ đưa ra đấu giá bao gồm cá nhân, tổ chức, hộ gia đình
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao QSDĐ; là Nhà nước trong
trường hợp ĐGQSDĐ để nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất; là cơ quan thi hành án, tổ chức tín dụng trong trường hợp QSDĐ
phải thi hành án hoặc thế chấp để thực hiện nghĩa vụ tại các tổ chức tín dụng.
Chủ thể tham gia đấu giá là những tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng
QSDĐ, là những người trực tiếp cạnh tranh giá với nhau với mục đích để mua
được QSDĐ. Khi tham gia đấu giá chủ thể này cần phải đáp ứng các điều kiện
theo quy định của pháp luật về ĐGQSDĐ.
Chủ thể trung gian làm dịch vụ ĐGQSDĐ là các tổ chức được pháp luật
quy định có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá tài sản, bao gồm Trung tâm dịch
vụ bán đấu giá tài sản và doanh nghiệp bán đấu giá tài sản.

34. 29
Ngoài ra, còn có các chủ thể là các cơ quan QLNN như Sở Tư pháp, Sở
Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính. Các chủ thể này thực hiện nhiệm vụ
hướng dẫn nghiệp vụ, thanh tra, kiểm tra, giám sát hoạt động ĐGQSDĐ. Bên
cạnh đó, còn có các công chứng viên tham gia, chủ thể này tham gia với
nhiệm vụ là xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng ĐGQSDĐ.
Trong các chủ thể nói trên, Nhà nước là chủ thể đặc biệt khi tham gia
quan hệ ĐGQSDĐ có địa vị pháp lý không bình đẳng với các chủ thể khác.
Xuất phát từ quy định về chế độ sở hữu đối với đất đai của nước ta, chỉ có
Nhà nước là chủ thể có quyền sở hữu đối với đất đai còn các tổ chức và cá
nhân chỉ có quyền chiếm hữu, QSDĐ. Nhà nước có quyền đặt ra các quy định
bắt buộc các chủ thể khác phải tuân theo, là chủ thể có quyền áp dụng phương
pháp quyền uy, ban hành những mệnh lệnh bắt buộc những chủ thể khác phải
thực hiện khi các chủ thể đó vi phạm pháp luật.
Ngoài các chủ thể trên, trong THPL về ĐGQSDĐ luôn có một loại chủ
thể có vị trí, vai trò vô cùng quan trọng đó là các đấu giá viên làm việc trong
các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Chủ thể này là người trực tiếp áp
dụng các quy định về trình tự thủ tục đấu giá để điều hành cuộc đấu giá. Do
đó, phẩm chất năng lực, trình độ của đấu giá viên có ảnh hưởng rất lớn đến
công tác điều hành cuộc đấu giá. Nếu đấu giá viên có bản lĩnh chính trị vững
vàng, có chuyên môn giỏi và luôn đặt lợi ích tập thể, lợi ích nhà nước lên trên
thì việc điều hành đấu giá sẽ đưa lại kết quả tốt. Ngược lại, nếu đấu giá viên
luôn đặt lợi ích của cá nhân lên trên lợi ích tập thể, chuyên môn nghiệp vụ
không vững dễ dẫn đến những sai sót trong quá trình điều hành đấu giá, ảnh
hưởng đến lợi ích của Nhà nước, của các tổ chức và cá nhân. Do vậy, chủ thể
này cần được thường xuyên đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao trình độ mọi mặt và
cần có sự kiểm tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá
trình điều hành ĐGQSDĐ.
Thứ ba, THPL về ĐGQSDĐ được tiến hành theo các trình tự thủ tục
pháp luật quy định
Trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ, các chủ thể cần phải tiến hành theo
các trình tự, thủ tục rất chặt chẽ do pháp luật quy định. Chẳng hạn để tham gia

35. 30
đấu giá, người có nhu cầu cần có đơn đề nghị tham gia đấu giá, nộp phí, nộp
tiền đặt trước, tham gia phiên đấu giá. Hoặc để định giá đất thì cần tiến hành
từng bước như thuê tổ chức định giá, Hội đồng định giá xem xét và tham mưu
cho UBND tỉnh quyết định giá đất phù hợp làm căn cứ để ĐGQSDĐ.
Thứ tư, THPL về ĐGQSDĐ luôn mang tính khoa học và tính sáng tạo.
Thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ là sự vận dụng các quy định của
pháp luật về ĐGQSDĐ mang tính bắt buộc chung để giải quyết các vụ việc cụ
thể. Vì vậy, trong THPL về ĐGQSDĐ cần đảm bảo tính khoa học và tính
sáng tạo. Nghĩa là trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ các chủ thể có thẩm
quyền không được vận dụng pháp luật một cách máy móc, cứng nhắc mà
trong khuôn khổ của pháp luật cho phép việc THPL về ĐGQSDĐ phải khoa
học và sáng tạo, tức là phải xem xét, nghiên cứu một cách toàn diện, khách
quan đối với vụ việc đưa ra, cần phải xem xét nhiều góc độ để áp dụng quy
định của pháp luật phù hợp, từ đó để có quyết định cụ thể vừa phù hợp quy
định của pháp luật, vừa phù hợp với tình hình thực tế. Có như vậy mới đưa lại
hiệu quả trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ. Ví dụ, QSDĐ đã cấp cho hộ gia
đình, cá nhân, khi các chủ thể đó ký hợp đồng với doanh nghiệp bán đấu giá
để tổ chức đấu giá thì quá trình tổ chức đấu giá cần vận dụng các quy định tại
Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, Bộ luật Dân
sự và các văn bản QPPL liên quan để tiến hành đấu giá. Nếu chỉ vận dụng
Nghị định số 17/2010/NĐ-CP hoặc Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg sẽ gặp
khó khăn trong quá trình đấu giá.
2.1.3. Các hình thức thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Nghiên cứu THPL về ĐGQSDĐ cho thấy có những hình thức biểu hiện sau:
Thứ nhất, tuân thủ pháp luật về ĐGQSDĐ: Là một hình thức THPL,
trong đó các cá nhân, tổ chức tham gia quan hệ ĐGQSDĐ kiềm chế không
tiến hành những hoạt động mà pháp luật ngăn cấm.
Hình thức THPL này chủ yếu với các quy định bắt buộc, cấm đoán như
đối với các chủ thể tham gia quan hệ ĐGQSDĐ, đối với quá trình đấu giá và
đối với QSDĐ đưa ra đấu giá. Chẳng hạn, theo quy định tại Điều 13 Nghị định
17/2010/NĐ-CP đối với đấu giá viên có những hành vi bị cấm sau: Cho thuê,

36. 31
cho mượn hoặc cho các tổ chức, cá nhân khác sử dụng chứng chỉ hành nghề
đấu giá của mình để thực hiện các hoạt động đấu giá; nhận bất kỳ một khoản
tiền hoặc lợi ích nào từ người có tài sản bán đấu giá ngoài khoản tiền phí đấu
giá và chi phí đã thỏa thuận trong hợp đồng; lợi dụng trách nhiệm, quyền hạn
để thông đồng với tổ chức, cá nhân nhằm mục đích vụ lợi.
Thứ hai, thi hành pháp luật về ĐGQSDĐ: Là một hình thức THPL,
trong đó các chủ thể tham gia quan hệ ĐGQSDĐ thực hiện nghĩa vụ của mình
được pháp luật quy định bằng hành động tích cực.
Trong hình thức này, các chủ thể tập trung thực hiện các quy định về
những nghĩa vụ cụ thể trong tổ chức và tham gia ĐGQSDĐ, hình thức này
được thực hiện bằng hành động tích cực. Ví dụ, theo quy định tại Điều 18
Nghị định 17/2010/NĐ-CP đối với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp có các
nghĩa vụ như: Ban hành nội quy bán đấu giá tài sản phù hợp với quy định của
pháp luật; yêu cầu người có tài sản bán đấu giá giao tài sản cho người mua
được tài sản bán đấu giá trong trường hợp người có tài sản bán đấu giá đang
trực tiếp quản lý tài sản đó và thực hiện quy định của pháp luật về lao động,
thuế, tài chính, thống kê.
Để thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật, tổ chức
bán đấu giá chuyên nghiệp, đấu giá viên và các chủ thể khác phải chủ động,
tích cực thực hiện các nghĩa vụ đã được pháp luật quy định.
Thứ ba, sử dụng pháp luật về ĐGQSDĐ: Là một hình thức THPL,
trong đó, các chủ thể ĐGQSDĐ tích cực, chủ động thực hiện các quyền của
mình theo quy định pháp luật về ĐGQSDĐ. Khác với hình thức thi hành pháp
luật về ĐGQSDĐ, ở hình thức này, các chủ thể như các tổ chức đấu giá, các
tổ chức, cá nhân tham gia ĐGQSDĐ có thể thực hiện hoặc không thực hiện
quyền được pháp luật cho phép theo ý chí của mình, có quyền lựa chọn
phương thức thực hiện quyền đó chứ không bắt buộc phải thực hiện. Ví dụ
quy định tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp có quyền: Yêu cầu người có tài
sản bán đấu giá cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin, giấy tờ có liên quan đến
tài sản bán đấu giá; yêu cầu người có tài sản bán đấu giá thanh toán phí, chi
phí bán đấu giá tài sản và thực hiện các nghĩa vụ khác được xác định trong
hợp đồng bán đấu giá tài sản.

37. 32
Thứ tư, áp dụng pháp luật về ĐGQSDĐ: Là một hình thức THPL, trong
đó Nhà nước thông qua các cơ quan có thẩm quyền như Sở Tư pháp, Trung
tâm phát triển Quỹ đất, Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản, Sở Tài chính,
Hội đồng đấu giá trong trường hợp đặc biệt, theo thẩm quyền của mình được
pháp luật quy định, căn cứ vào các QPPL về đất đai, về ĐGQSDĐ, các lĩnh
vực liên quan để ra các quyết định (văn bản áp dụng pháp luật) làm phát sinh,
thay đổi, chấm dứt các quan hệ pháp luật cụ thể trong lĩnh vực ĐGQSDĐ.
Khác với các hình thức THPL trên, áp dụng pháp luật về ĐGQSDĐ
luôn có sự tham gia của Nhà nước với các mức độ khác nhau. Đây là hoạt
động mang tính tổ chức, thể hiện quyền lực nhà nước với những trình tự, thủ
tục chặt chẽ. Trong thực tiễn ĐGQSDĐ thường xuyên xuất hiện nhiều tình
huống có vấn đề mà các cơ quan, tổ chức phải giải quyết, do vậy đòi hỏi
người áp dụng pháp luật trong lĩnh vực ĐGQSDĐ phải có sự hiểu biết sâu sắc
về pháp luật ĐGQSDĐ, pháp luật về đất đai và các lĩnh vực liên quan để áp
dụng đúng đắn pháp luật về ĐGQSDĐ. Bởi vì áp dụng pháp luật về
ĐGQSDĐ là hoạt động phức tạp, liên quan nhiều lĩnh vực, có ảnh hưởng lớn
đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình áp dụng pháp luật, nên đòi
hỏi hoạt động này phải thận trọng, chính xác và dựa trên các quy định của
pháp luật đấu giá và pháp luật đất đai.
Như vậy, THPL về ĐGQSDĐ cũng như THPL nói chung đều có bốn hình
thức như đã trình bày. Song đây chỉ là cách phân chia trong lý thuyết để nghiên
cứu, còn trong thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ thì các hình thức này nó đan xen
vào nhau, có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Cụ thể như khi áp dụng pháp luật
để định giá đất hoặc điều hành cuộc đấu giá thì các chủ thể đã sử dụng cả ba
hình thức là tuân thủ pháp luật, thi hành pháp luật và sử dụng pháp luật.
2.1.4. Vai trò thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Nghiên cứu THPL về ĐGQSDĐ cho thấy các vai trò sau:
Thứ nhất, THPL về đấu giá QSDĐ góp phần vào việc tăng nguồn thu
ngân sách cho Nhà nước
Ngân sách nhà nước có vị trí, vai trò vô cùng quan trọng đối với việc
phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội của đất nước nói chung, của từng địa

38. 33
phương nói riêng. Do vậy, chăm lo nguồn thu là nhiệm vụ quan trọng hàng
đầu của chính quyền các cấp.
Từ khi QSDĐ được coi là hàng hoá đặc biệt, được tạo điều kiện thuận
lợi để tham gia thị trường bất động sản, được đưa ra đấu giá thì giá trị từ
QSDĐ đã góp một phần vô cùng quan trọng, chiếm một tỷ lệ lớn trong nguồn
thu ngân sách của các địa phương, đặc biệt các tỉnh nghèo như các tỉnh BTB.
Thực tế ĐGQSDĐ thời gian qua đã đưa lại một nguồn thu rất lớn cho
ngân sách nhà nước. Nguồn thu này đã tạo vốn để đầu tư xây dựng, cải tạo,
nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, trường học,
bệnh xá, nhà trẻ, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống thoát nước, hệ thống điện thay
thế hệ thống cơ sở hạ tầng đã quá lạc hậu, cũ kỹ ở các địa phương. Có thể
khẳng định THPL về ĐGQSDĐ đã đóng vai trò quan trọng trong việc giúp
các địa phương tháo gỡ, khắc phục một phần khó khăn trong việc khai thác,
huy động vốn để chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xây dựng các công trình phúc
lợi, cải thiện môi trường, đáp ứng được một phần nhu cầu đầu tư phát triển,
cải thiện đời sống vật chất tinh thần của người dân, góp phần thực hiện nhiệm
vụ phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương và trên cả nước.
Với nguồn thu lớn từ THPL về ĐGQSDĐ bên cạnh việc đầu tư xây
dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, chỉnh trang diện mạo đô thị, chính quyền địa
phương còn sử dụng một phần để hỗ trợ cho phát triển sản xuất, chuyển dịch
cơ cấu ngành nghề, chuyển dịch cơ cấu cây trồng vật nuôi, tạo điều kiện thúc
đẩy kinh tế xã hội ở nhiều địa phương phát triển.
Hay nói cách khác, THPL về ĐGQSDĐ là một biện pháp tốt nhất để Nhà
nước thu đủ lợi ích của mình khi giao đất cho các các cá nhân, tổ chức sử dụng.
Thứ hai, THPL về ĐGQSDĐ là cơ sở để Nhà nước định giá đất sát
đúng với giá đất trên thị trường
Qua THPL về ĐGQSDĐ đã góp phần quan trọng trong việc hạn chế
được những bất cập của giá đất quy định còn thấp trong thời gian qua.
Ngay từ khi cho phép ĐGQSDĐ thể hiện qua các quy định trong Luật
Đất đai năm 2003, Nhà nước đã cụ thể hoá việc xác định giá đất và khung giá
các loại đất thông qua các Nghị định của Chính phủ như Nghị định số

39. 34
188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung các loại đất;
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 188/2004/NĐ-
CP; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng
đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Tuy nhiên, việc
định giá đất để đưa vào đấu giá trong thời gian này thường do ý chí chủ quan
của các chủ thể có thẩm quyền. Ngoài ra, việc định giá thường thiếu căn cứ
vào diễn biến về giá đất trên thị trường, do vậy hậu quả là trong những năm
2001, 2002, 2007 đã tạo ra những “cơn sốt đất” ở nhiều đô thị lớn. Giá đất
trên thị trường nhiều khu vực bị đẩy lên quá cao, vượt xa giá của Nhà nước
quy định. Ngược lại cũng có thời gian (trong những năm 2004, 2005, 2008,
2011, 2012, 2013) thị trường QSDĐ lại rơi vào tình trạng “đóng băng”, các
giao dịch thành công về đất đai giảm rất nhiều so với thời gian trước đây.
Qua THPL về ĐGQSDĐ là cơ sở quan trọng để Nhà nước định giá đất.
Vì khi tổ chức ĐGQSDĐ sẽ thu hút được rộng rãi, đông đảo các tổ chức và cá
nhân tham gia. Trong việc tổ chức đấu giá, các tổ chức có chức năng tổ chức
đấu giá tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân nghiên cứu hồ sơ, khảo
sát thực địa, nghiên cứu mức giá sàn, tự do lựa chọn thửa đất phù hợp với sở
thích và túi tiền của mình. Khi tham gia đấu giá, người tham gia đấu giá trên cơ
sở nghiên cứu giá cả của các chủ thể khác đưa ra, từ đó cân nhắc để đưa ra mức
giá hợp lý. Do vậy, giá cả trúng đấu giá thường phù hợp và sát đúng với giá cả
của thị trường. Đây là cơ sở quan trọng để cơ quan nhà nước nghiên cứu, sử
dụng trong việc quy định giá khởi điểm cho thửa đất đưa ra đấu giá trong thời
gian tiếp theo đối với những khu vực có điều kiện tương tự. Từ đó, làm cơ sở
cho việc điều chỉnh giá đất cho những năm tiếp theo, tạo ra mặt bằng giá cả
chung cho thị trường sử dụng đất.
Thứ ba, THPL về ĐGQSDĐ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản
phát triển
Thị trường bất động sản là thị trường mà ở đó đối tượng đưa ra trao đổi, mua
bán là bất động sản, bao gồm QSDĐ và nhà ở, các công trình gắn liền với đất.
Qua gần ba mươi năm đổi mới, thị trường bất động sản nước ta đã hình
thành và phát triển với tốc độ nhanh. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực,

40. 35
hoạt động thị trường bất động sản cũng còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết, hạn
chế. Thị trường bất động sản quá “nóng” dẫn tới “sốt” hoặc quá “lạnh” dẫn tới
“đóng băng” đều ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời
sống nhân dân. Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng đã nhấn mạnh: “Phát
triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất
động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát
triển, góp phần vào công cuộc đổi mới toàn diện đất nước” [37]. Do vậy, thị
trường QSDĐ có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản.
Theo quy định của pháp luật nước ta, bất động sản có thể là đất đai, các
tài sản gắn liền với đất đai. Do vậy, những quy định của Nhà nước liên quan
đến đất đai, đến QSDĐ luôn tác động rất lớn đến thị trường bất động sản.
Từ khi Nhà nước thừa nhận QSDĐ là một loại tài sản, được đưa ra trao
đổi mua bán trên thị trường, các cá nhân, tổ chức có quyền công khai trao đổi
mua bán QSDĐ. Thông qua ĐGQSDĐ để các chủ thể chọn cho mình một lô
đất phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu của mình. Do vậy, THPL về
ĐGQSDĐ có vai trò to lớn trong phát triển thị trường bất động sản.
Thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường
công khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của
một thửa đất nhưng cách tốt nhất là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp
thẩm định giá, các cơ quan nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm
định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là đất
thông qua đấu giá. Vì thông qua đấu giá các tổ chức cá nhân có nhu cầu tham
gia, với thủ tục thông báo rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng,
người có nhu cầu sẽ nghiên cứu, so sánh, cân nhắc để đưa ra giá cả phù hợp.
Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra mặt bằng giá
cho thị trường, góp phần giải bài toán về việc xác định giá đất sát với giá thị
trường vốn đang bức xúc hiện nay.
Có thể nói, ĐGQSDĐ ra đời đã tạo điều kiện cho việc thực hiện các
giao dịch chính thức về QSDĐ giữa chủ thể có QSDĐ và người có nhu cầu sử
dụng đất trong thị trường QSDĐ, tạo an toàn về mặt pháp lý nên làm cho
người sử dụng đất yên tâm trong quá trình sử dụng đất; làm cho bên có khả