Đánh Giá Hoạt Động Của Văn Phòng Đăng Ký Quyền Sử Dụng Đất Thành Phố Thái Nguyên Tỉnh Thái Nguyên Giai Đoạn 2008 - 2012

1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––
TRẦN THỊ THU HOÀI
ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2008 - 2012
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. ĐỖ THỊ LAN
THÁI NGUYÊN - 2013

2. i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địa
phương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn
trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
Trần Thị Thu Hoài

3. ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn
PGS.TS. Đỗ Thị Lan đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
tại khoa Tài nguyên và Môi trường, khoa Sau Đại học - trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
đăng ký đất thành phố Thái Nguyên đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực
hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng
nghiệp đã động viên, khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá
trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Trần Thị Thu Hoài

4. iii
MỤC LỤC
Lời cam đoan ...............................................................................................................i
Lời cảm ơn ..................................................................................................................ii
Mục lục...................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt....................................................................................... viii
Danh mục các bảng ....................................................................................................ix
Danh mục các hình, sơ đồ..........................................................................................ix
MỞ ĐẦU......................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục đích của đề tài ................................................................................................3
3. Ý nghĩa của đề tài....................................................................................................3
4. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................................4
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU...........................................................................5
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................5
1.1.1. Cơ sở lý luận .....................................................................................................5
1.1.2. Cơ sở thực tiễn ..................................................................................................8
1.2. Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai ............................................................9
1.2.1. Đăng ký đất đai, bất động sản...........................................................................9
1.2.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai.........................................................................9
1.2.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai..........................................9
1.2.2. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản...............................................10
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản ..........................................................................10
1.2.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản...................................................10
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất.............................................................................10
1.2.2.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản .........................................................11
1.2.3. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam......................................12
1.2.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai.............................................................12
1.2.3.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993 .......................................13
1.2.3.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003 .........................13

5. iv
1.2.3.4. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay ...................................14
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.............................................................15
1.3.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ..............................15
1.3.1.1. Pháp luật đất đai...........................................................................................15
1.3.1.2. Bộ Luật Dân sự (2005).................................................................................16
1.3.1.3. Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ bản (2009)....17
1.3.1.4.NhậnxétchungvềcơsởpháplývềtổchứcvàhoạtđộngcủaVPĐKQSDĐ.............19
1.3.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ..........19
1.3.2.1. Chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất...............................19
1.3.2.2. Nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ................................20
1.4. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước .........................22
1.4.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren) ...................................................22
1.4.1.1. Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory..........................22
1.4.1.2. Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria ................................................23
1.4.1.3. Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales........................................23
1.4.2. Cộng hòa Pháp ................................................................................................24
1.4.3. Thụy Điển........................................................................................................26
1.5. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta...........27
1.5.1. Tình hình thành lập .........................................................................................27
1.5.2. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.................28
1.5.3. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ.....................28
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...........30
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................................30
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành .........................................................................30
2.3. Nội dung nghiên cứu..........................................................................................30
2.3.1. Tình hình cơ bản của thành phố Thái Nguyên................................................30
2.3.2. Sơ lược về hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất
đai của thành phố Thái Nguyên .....................................................................30
2.3.3. Sơ lược về văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên .........30

6. v
2.3.3.1. Giới thiệu chung về tổ chức bộ máy của VPĐKQSDĐ thành phố..............30
2.3.4. Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành
phố Thái Nguyên...........................................................................................30
2.3.4.1. Kết quả thực hiện nhiệm vụ .........................................................................30
2.3.4.2. Đánh giá chung về hoạt động của VPĐKQSDĐ .........................................30
2.3.4.3. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thành phố .......................................................................31
2.3.4.4. Các giải pháp nâng cao hiệu quả..................................................................31
2.4. Phương pháp thực hiện.......................................................................................31
2.4.1. Phương pháp điều tra thứ cấp .........................................................................31
2.4.2. Phương pháp điều tra sơ cấp ...........................................................................31
2.4.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu..............................................................32
Chương 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN...................................................................33
3.1. Tình hình cơ bản của thành phố Thái Nguyên...................................................33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên...........................................................................................33
3.1.1.1. Điều kiện tự nhiên........................................................................................33
3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế, xã hội.................................................................35
3.1.2.1. Về cơ cấu kinh tế..........................................................................................35
3.1.2.2. Tốc độ tăng trưởng kinh tế...........................................................................37
3.1.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ..........................................................37
3.1.3.1. Dân số...........................................................................................................37
3.1.3.2. Lao động.......................................................................................................38
3.1.3.3. Thu nhập.......................................................................................................38
3.1.4. Công tác Giáo dục Đào tạo và y tế..................................................................38
3.1.4.1. Giáo dục đào tạo...........................................................................................38
3.1.4.2. Y tế...............................................................................................................38
3.1.5. Cải cách hành chính ........................................................................................39
3.1.6. Đánh giá chung về điều kiện tư nhiên, kinh tế, xã hội....................................39
3.1.6.1. Thuận lợi ......................................................................................................39

7. vi
3.1.6.2. Khó khăn, hạn chế........................................................................................40
3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất đai......................................................................40
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................40
3.2.1.1. Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 1993...............................................40
3.2.1.2. Từ Luật Đất đai 2003 đến nay.....................................................................42
3.2.2. Tình hình sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên........................................46
3.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái nguyên .............................47
3.3.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .........................47
3.3.1.1. Căn cứ pháp lý .............................................................................................47
3.3.1.2. Chức năng, nhiệm vụ ...................................................................................47
3.3.1.3. Nguồn nhân lực............................................................................................48
3.3.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng thành phố
Thái Nguyên..................................................................................................48
3.3.2.1. Cơ chế tài chính............................................................................................48
3.3.2.2. Quy trình thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai.................................49
3.4. Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố.......51
3.4.1. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất......................51
3.4.1.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất........................................................................................................51
3.4.1.2. Kết quả thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất, xác nhận đăng
ký thế chấp, xóa thế chấp...........................................................................54
3.4.1.3. Chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi
thực hiện các quyền của người sử dụng đất...............................................54
3.4.1.4. Lập và quản lý hồ sơ địa chính ....................................................................55
3.4.1.5. Công tác cung cấp thông tin địa chính.........................................................59
3.4.1.6. Ứng dụng tin học trong việc cung cấp thông tin, số liệu địa chính .............60
3.4.1.7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai..............................................................61
3.4.2. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất của
thành phố Thái Nguyên................................................................................62
3.4.2.1. Mức độ công khai thủ tục hành chính..........................................................62

8. vii
3.4.2.2. Thời gian thực hiện các thủ tục....................................................................63
3.4.2.3. Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ ...................................................65
3.4.2.4. Các khoản lệ phí phải đóng..........................................................................67
3.4.3. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất ........................................................................................68
3.4.3.1. Chính sách pháp luật đất đai ........................................................................68
3.4.3.2. Chức năng, nhiệm vụ ...................................................................................69
3.4.3.3. Tổ chức, cơ chế hoạt động ...........................................................................70
3.4.3.4. Đối tượng giải quyết ....................................................................................70
3.4.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất .....................................................................................71
3.4.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ...............................................................71
3.4.4.2. Giải pháp về tổ chức ....................................................................................71
3.4.4.3. Giải pháp về nhân lực ..................................................................................72
3.4.4.4. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ .................................................................72
3.4.4.5. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật.................................................73
3.4.4.6. Giải pháp về cơ chế......................................................................................73
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ.........................................................................................74
1. Kết luận .................................................................................................................74
2. Đề nghị..................................................................................................................75
TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................................76
PHỤ LỤC ..................................................................................................................78

9. viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS Bất động sản
ĐKĐĐ Đăng ký đất đai
GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HSĐC Hồ sơ địa chính
PTTH Phổ thông trung học
SDĐ Sử dụng đất
THCS Trung học cơ sở
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
UBND Uỷ ban nhân dân
VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

10. ix
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Cơ cấu tổng sản phẩm theo giá thực tế phân theo 3 khu vực kinh tế
Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008-2012........................................36
Bảng 3.2. Kết quả thực hiện một số chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội giai đoạn
2010 - 2012..............................................................................................37
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 của thành phố Thái nguyên................46
Bảng 3.4. Thời gian giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai
thuộc thẩm quyền của VPĐKQSDĐ thành phố Thái Nguyên ................49
Bảng 3.5. Danh mục thủ tục hành chính và thời gian giải quyết thuộc thẩm quyền
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong lĩnh vực cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy trình một cửa liên thông ...........51
Bảng 3.6. Tiến độ cấp GCN của thành phố Thái Nguyên năm 2008 - 2012...........52
Bảng 3.7. Tình hình thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất, xác nhận
đăng ký thế chấp và xóa thế chấp............................................................54
Bảng 3.8. Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính thành phố Thái Nguyên................55
Bảng 3.9. Tình hình lập hồ sơ địa chính của thành phố Thái Nguyên......................58
Bảng 3.10. Kết quả thực hiện cung cấp thông tin địa chính cho Chi cục thuế
thành phố để thực hiện nghĩa vụ tài chính từ năm 2008- 2012 ...............60
Bảng 3.11. Mức độ công khai thủ tục hành chính ....................................................62
Bảng 3.12. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSDĐ..............................64
Bảng 3.13. Đánh giá Thái độ tiếp nhận hồ sơ...........................................................65
Bảng 3.14. Đánh giá mức độ hướng dẫn làm hồ sơ các thủ tục hành chính.............66

11. x
DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ
Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên ................................33
Hình 3.2. Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ...............36
Sơ đồ 1.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ
thống quản lý đất đai ở Việt Nam............................................................22

12. 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình phát triển của xã hội loài người trải qua nhiều chế độ khác
nhau, từ xã hội nguyên thủy đến xã hội chủ nghĩa ngày nay. Quá trình này gắn liền
với tiến trình sử dụng đất. Và công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng theo đây
mà hình thành và phát triển.
Hiện nay nước ta đang thực hiện quá trình đổi mới phát triển nền kinh tế theo
cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng.
Đòi hỏi công tác quản lý nhà nước về đất đai phải có sự đồng bộ. Cũng như công
tác thực hiện các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai phải được cải cách phù
hợp với nhu cầu và đảm bảo đúng quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi hợp
pháp của cá nhân, tổ chức trong quá trình sử dụng đất cũng như công tác quản lý
nhà nước về đất đai thực hiện một cách có hiệu quả.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước
về đất đai. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được
bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống
nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ
lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất.
Ngoài việc đóng vai trò quan trọng đăng ký quyền sử dụng đất còn ghi nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất, xác định vào hồ sơ địa chính
nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày
càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp
khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư.
Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, với hệ thống Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất đước thiết lập ở cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với việc thực hiện cải
cách hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực
trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong công tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận đối với các đối tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng

13. 2
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử
dụng đất ở Việt Nam với tinh thần công khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí
cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về
đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với
người sử dụng đất; mặt khác hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau,
có nhiều trường hợp, có sự khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt ở các địa phương, nơi cơ sở vật chất kỹ thuật và
nguồn nhân lực còn yếu!
Xuất phát từ tầm quan trọng của việc đăng ký quyền sử dụng đất , Nhà nước
đã ban hành Thông tư liên tịch số 38/TTLT-BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004 của
Bộ tài nguyên và môi trường và Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ,
quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 2003 quy định: “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng
quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử
dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” (Điều 64).
Sự hình thành của hệ thống văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cùng với
việc thực hiện chủ trương cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”, “một
cửa liên thông” đã góp phần đổi mới nâng cao chất lượng công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng công khai, minh bạch, giảm
thời gian và chi phí cho các chủ sử dụng đất đã phát huy được hiệu quả góp phần
nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai; Tuy nhiên hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, việc cung cấp các dịch vụ về đăng ký,
cấp giấy chứng nhận và chỉnh lý biến động về đất đai hiện vẫn là một trong những
vấn đề bức xúc, chưa thực hiện được ở 3 cấp đặc biệt là khu vực đô thị có số lượng
giao dịch bất động sản ngày càng cao.
Thành phố Thái Nguyên nằm ở trung tâm tỉnh Thái Nguyên với 28 phường
xã. Là khu vực phát triển kinh tế nhiều ngành nghề, hệ thống giao thông cơ bản
được nhà nước đầu tư phát triển tuy nhiên vẫn còn hạn chế. Các vấn đề về kinh tế,
văn hóa, xã hội phát triển tạo điều kiện để giao lưu với các vùng và thu hút được
vốn đầu tư.

14. 3
Sự ra đời của Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Thái Nguyên là một dấu
ấn quan trọng, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội chung trên địa bàn thành
phố và đảm bảo quyền lợi của hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các quyền của
người sử dụng đất, nhất là vấn đề đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đắt,
việc chuyển quyền sử dụng đất, công tác giao dịch đảm bảo,...Tuy nhiên bên cạnh
những kết quả đã đạt được thì VPĐKQSDĐ thành phố Thái Nguyên cũng còn gặp
nhiều khó khăn, hoạt động của VPĐKQSDĐ vẫn còn hạn chế.
Trên cơ sở đánh giá thực trạng hoạt động phát huy những thành tích đã đạt
được đồng thời đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Để từ đó có những chiến lược được đưa ra trong
công tác quản lý đất đai nói chung và công tác đăng ký đất đai nói riêng nhằm đạt
được hiệu quả cao nhất, phù hợp nhất trong công cuộc đổi mới hiện nay.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tế đó, dưới sự hướng dẫn của giảng viên PGS. TS
Đỗ Thị Lan tôi tiến hành nghiên cứu chuyên đề: “Đánh giá hoạt động của văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008 – 2012”
2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2008 - 2012.
- Đánh giá những kết quả đạt được và khó khăn còn tồn tại.
- Đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa học tập và ý nghĩa khoa học:
Củng cố trau dồi kiến thức, hiểu, nắm vững được những kiến thức về chức
năng nhiệm vụ và quyền hạn của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trên cơ sở
đó có thể có những sáng kiến góp phần vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động của
văn phòng đăng ký quyền sử sụng đất.
- Ý nghĩa thực tiễn: Tích lũy cho bản thân vốn kiến thức để áp dụng vào công
tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. Đồng thời chủ động được những
hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình phối hợp thực hiện
nhiệm vụ.

15. 4
- Thông qua kết quả nghiên cứu nhằm đánh giá được các ưu, nhược điểm để
làm căn cứ đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của
VPĐKQSDĐ thành phố Thái Nguyên trong việc cải cách các thủ tục hành chính về
đất đai nhằm giảm thời gian, chi phí và đi lại của hộ gia đình, cá nhân.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở để VPĐKQSDĐ thành phố
Thái Nguyên thấy được những chức năng, nhiệm vụ đã làm tốt để phát huy và khắc
phục mặt còn tồn tại.
4. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững các quy định trong các văn bản pháp luật, pháp quy của nhà nước,
địa phương trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, về chức năng nhiệm vụ và
quyền hạn của cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất.
- Đánh giá được thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
- Số liệu thu thập đầy đủ, khách quan, chính xác và trung thực
- Đề xuất các giải pháp có tính khả thi phù hợp với thực trạng địa phương.

16. 5
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
- Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký
quyền sử dụng đất tại VPĐKQSDĐ, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy
định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản
của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu
tài sản (Điều 167).
- Luật Đất đai 2003 quy định:
“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển
mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất
theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đã được thi hành” [18]
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh
lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và
nghĩa vụ ” [18] .
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết
định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT và thành lập
các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết;

17. 6
UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử
dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc
Phòng TN&MT [7,Tr17-18].
- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao
dịch bảo đảm.
- Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 25/2008/NĐ-CP ngày 04/3/2008 của Chính phủ quy định chức
năng nhiệm vụ quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ tài nguyên và môi trường;
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của chính phủ về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. Quy định trách nhiệm của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tong việc
thực hiện trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất cấp Huyện có trách nhiệm thực hiẹn các nội dung: Gửi hồ sơ
đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả. Kiểm tra hồ sơ, xác
minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác định đủ điều kiện hay không đủ điều
kiện; chuẩn bị hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính
thửa đất; trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp giấy , trường
hợp nộp hồ sơ tại xã, thị trấn thì gửi giấy chứng nhận cho UBND xã, thị trấn để trao
cho người được cấp giấy.
Đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm lập hồ sơ để Phòng tài nguyên
môi trường trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển
nhượng là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004
hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐKQSDĐ và tổ chức phát triển quỹđất.

18. 7
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên
Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của
các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp
ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện
nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ
và các khoản thu khác nếu có).
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005
hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh
tại VPĐKQSDĐ; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và
trách nhiệm của VPĐKQSDĐ, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất.
- Thông tư số 20/2010 /TT-BTNMT ngày 2 tháng 10 năm 2010 của Bộ Tài
Nguyên và môi trường quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản và tài sản khác gắn liền với đất quy định việc chuyển
thông tin, số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất do văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất thực hiện sau khi hoàn thành thẩm tra hồ sơ.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ tài
nguyên và môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định việc đăng ký biến động. Nơi
tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đăng ký biến động sau khi cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, thị trấn nơi
có đất, tài sản gắn liền với đất sau khi đã nhận đủ hồ sơ hợp lệ thì UBND xã, thị
trấn có trách hiệm chuyển hồ sơ đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực
thuộc phòng tài nguyên môi trường.
Trường chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của
tổ chúc trong nước người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ

19. 8
chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài cho hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam thì
nộp hồ sơ và nhận kết quả tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3
năm 2010, Hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ
chế tài chính của VPĐKQSDĐ quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 20/2011/TTTL-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp
và Bộ Tài nguyên & Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp QSD đất, tài sản
gắn liền với đất.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ tài nguyên và môi
trường về việc hướng dẫn việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính.
- Quyết định số 30/QĐ-TTg ngày 10 tháng 01 năm 2007 của Thủ tưởng chính phủ
phê duyệt đế án đơn giản hoá thủ tục hành chính trên các lĩnh vực quản lý nhà nước.
- Quyết định số 6456/QĐ-UBND ngày 24 tháng 9 năm 2010 của UBND thành
phố Thái Nguyên về việc phê duyệt đề án thực hiện cơ chế một cửa liên thông trong
lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên quy định nhiệm vụ của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: Có trách
nhiệm chuyển hồ sơ đến UBND phường để lấy ý kiến về nguồn gốc sử dụng đất,
thời điểm sử dụng đất sau đó thẩm tra hồ sơ và trình phòng tài nguyên và môi trường
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn
Từ khi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập đã giải quyết
được một khối lượng lớn những công việc trong công tác quản lý nhà nước về đất
đai, đăng ký quyền sử dụng đất, chỉnh lý biến động và đặc biệt là thực hiện công
tác cải cách hành chính. Không còn tồn tại trong công tác cấp giấy chứng nhận

20. 9
quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đồng thời công tác lập và quản lý hồ sơ địa
chính được thực hiện một cách tốt hơn và có hiệu quả hơn. Tuy nhiên bên cạnh
những kết quả đạt được cũng còn những tồn tại, hạn chế nhỏ.
Trên cơ sở nghiên cứu tìm ra những nguyên nhân hạn chế và từ đó đề xuất
những biện pháp phát huy tiềm năng và khắc phục những hạn chế để Văn phòng
đăng ký QSD đất hoạt động có hiệu quả tốt hơn, tốt hơn nữa.
1.2. Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai
1.2.1. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà
nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu
địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng
ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng
dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
1.2.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi
ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;

21. 10
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội [21].
1.2.2. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu
chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối
với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi
ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng
có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an
toàn và với một chi phí thấp.
1.2.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công
khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý [21].
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc

22. 11
định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống đăng ký [9].
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong
hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng
lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô
tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống
mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng
ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng
chục m2
cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản
đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc [21].
1.2.2.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
a) Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp,
nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng,
tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác.
Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các
phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê
nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền
địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất
là mua bán bất động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác
về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất.
Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện,

23. 12
nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền
được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng,
có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy
nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu
hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua
phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất
mà mình mua.
b) Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách
khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện
hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký
quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm [21].
1.2.3. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam
1.2.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai
- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc
và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất
nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.

24. 13
1.2.3.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang
sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà
nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã
thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình
đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” [14].
-Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK
ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển
biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”.
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản
lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
1.2.3.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
a) Luật Đất đai năm 1993 quy định
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước
giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất.
- “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
- “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại
xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa
chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng
đất” [15].
Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được
pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều
biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường

25. 14
xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán,
chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền.
b) Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy
định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn
chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận
thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với
công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
1.2.3.4. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
a) Đăng ký đất đai: Luật Đất đai năm 2003 quy định “Đăng ký quyền sử
dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
“Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với
một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất” [18].
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và
sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất
hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình. Theo quy định
của pháp luật đất đai, hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và
đăng ký biến động
- Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
- Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng
do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục đích sử
dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
b) Cơ quan đăng ký đất đai:
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc,
chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền
và nghĩa vụ’’ [18].

26. 15
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
1.3.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ
1.3.1.1. Pháp luật đất đai
a) Luật Đất đai 2003
- Luật Đất đai 2003 quy định: “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực
hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử
dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực
hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử
dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa
đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết
định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành’’[18].
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh
lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và
nghĩa vụ ” [18].
b) Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết
định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT và thành lập
các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết;
UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử
dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc
Phòng TN&MT [7].
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách
tắc trong quản lý nhà nước về đất đai.

27. 16
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm
2004 hướng dẫn chức năng, ngày hiệm vụ và tổ chức của VPĐKQSDĐ và tổ chức
phát triển quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐKQSDĐ khi chưa có đủ
điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐKQSDĐ
gắn liền với công tác cải cách hành chính.
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên
Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của
các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp
ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện
nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ
và các khoản thu khác nếu có).
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005
hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh
tại VPĐKQSDĐ; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và
trách nhiệm của VPĐKQSDĐ, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006
sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-
BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
1.3.1.2. Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng
ký quyền sử dụng đất tại VPĐKQSDĐ, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005
quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài
sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở
hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168);
Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173). Trên cơ
sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản
hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm
quyền [13].

28. 17
1.3.1.3. Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ bản (2009)
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng
cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009, đối với lĩnh vực quản lý nhà nước về đất
đai. Luật này tập chung cho một số vấn đề trong công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Phân định rõ ràng cụ thể trình tự, thủ tục điều kiện được uỷ quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất cũng như
xác lập quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai và thống nhất quản lý về đất đai, nhằm đảm bảo thống nhất trong công tác quản
lý giữa các bộ, ngành nâng cao vai trò trong công tác quản lý đất đai từ trung ương
đến địa phương. Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định cụ thể việc cấp giấy chứng
nhận đơn thuần chỉ là quyền sử dụng đất mà nó bao gồm cả tài sản khác gắn liền với
đất và được nhắc đến “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất”.
Nếu như vậy thì vai trò của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện
phải đảm nhiệm thêm một nhiệm vụ mới, đó là phải xác định được công trình nhà ở
và các tài sản khác gắn liền với đất và tất nhiên phải có sự thay đổi phương pháp
làm việc, mẫu giấy chứng nhận, mẫu văn bản có liên quan để bổ sung các yếu tố
như nhà ở,công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng, đồng
thời cũng quy định các văn bản pháp lý có liên quan để xác định quyền hợp pháp
của người đăng ký chủ sở hữu tài sản đó (Điều 8-10).
Người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quyền
lựa chọn các hình thức trình tự cấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp nhà ở,
công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất nhưng không đồng thời là
chủ sử dụng đất (Điều 20).

29. 18
Một điểm nữa nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cấp giấy
chứng nhận, nơi nộp và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo đơn
giản hoá thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện công việc và hiệu quả của
cán bộ trực tiếp thực thi nhiệm vụ (điều 11,12). Tại Thông tư số 16/2011/TT-
BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sử đổi, bổ
sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai. Như vậy
trong khoảng thời gian ngắn với sự phát triển kinh tế của đất nước, để pháp luật có
thể đáp ứng được mọi nhu cầu của đối tượng sử dụng đất và đối tượng quản lý nhà
nước về đất đai.
Tại thông tư này còn quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan
đến thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian từ 50 ngày đối với cấp giấy chứng
nhận lần đầu theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP; còn 43 ngày đối với Thông tư số
16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011, đồng thời điều chỉnh bổ sung một số nội
dung đơn xin giao đất làm nhà ở của thông tư 09/2007/TT-BTNMT và một số mẫu
đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất bằng mẫu đơn xin đăng ký biến động (Mẫu
03) của thông tư 17/2009/TT-BTNMT…
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT hướng đẫn về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư 17/2009/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, gồm có 4 chương và 36
điều. Được quy định cụ thể và thống nhất trên toàn quốc việc sử dụng giấy chứng
nhận một mẫu chung cho tất cả các loại đất và nhà cũng như tài sản khác gắn liền
trên đất, việc thể hiện các thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất, hình thức sử dụng đất và tài sản, loại đất theo mục đích sử dụng, nguồn
gốc sử dụng đất ( điều 3 đến điều 5).
Thể hiện thông tin về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; nhìn chung các
thông tin quy định để người thực hiện chức năng thể hiện các nội dung liên quan đến
giấy chứng nhận tại các điều 6-8 quy định cụ thể và chi tiết cách thể hiện loại tài sản
như nhà ở công trình xây dựng, mục đích nguồn gốc thời điểm hình thành các loại tài

30. 19
sản là nhà ở, công trình xây dựng và các loại tài sản khác gắn liền với đất, và một số
nội dung liên quan đến việc thực hiện thủ tục hành chính trong thể hiện các nội dung
liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài
sản khác gắn liền với đất.
1.3.1.4. Nhận xét chung về cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến
VPĐKQSDĐ trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không
nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành
lập và đưa các VPĐKQSDĐ đi vào hoạt động. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy
liên quan đến VPĐKQSDĐ còn những hạn chế như:
- Thông tư 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV quy định không rõ ràng (cho phép
các địa phương có thể không thành lập VPĐKQSDĐ) vì vậy cơ chế bắt buộc phải
thành lập mô hình VPĐKQSDĐ đang bị “bỏ ngỏ”[ 3].
- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐKQSDĐ và việc
phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ.
- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của
tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐKQSDĐ đi
vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất
phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập.
1.3.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
1.3.2.1. Chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐKQSDĐ thành lập ở cấp tỉnh và
cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức
năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất
và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp
trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của
pháp luật.

31. 20
1.3.2.2. Nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
- Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính
về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm quyền cho các đối tượng sử
dụng đất ở địa phương;
- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của
pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất;
- Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi
địa giới hành chính;
- Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ
quan tài nguyên và môi trường;
- Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai [7].
Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐKQSDĐ có 3 chức
năng chính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử
dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của
VPĐKQSDĐ trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất
quan trọng vì những lý do sau đây:
Thứ nhất: Hoạt động của VPĐKQSDĐ đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động
quản lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ
quan chuyên môn trực thuộc. Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước ở
địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất
đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,
chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Còn lại, việc đăng ký
quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giao cho cơ quan
chuyên môn trực tiếp thực hiện.
Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐKQSDĐ các cấp là tổ
chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công
tác quản lý nhà nước về đất đai. Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có

32. 21
liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo
cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử
dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình. Mặt khác, chỉ có VPĐKQSDĐ mới
được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng
số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất.
Thứ ba: Hoạt động của VPĐKQSDĐ đã và đang góp phần giảm thiểu những
vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất động
sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển
kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi
Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới.
Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐKQSDĐ, những năm gần đây cùng với việc
quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng
địa phương, VPĐKQSDĐ đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm
vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử
dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường
đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam.
Thứ năm: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng trong
quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu
tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối
với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng,
cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu
thuế, phí...góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước.
Thứ sáu: Hoạt động của VPĐKQSDĐ đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác
đăng ký quyền sử dụng đất. So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động
đăng ký quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng
dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những
năm tới. Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc
trong hoạt động của VPĐKQSDĐ thông qua việc cải cách thủ tục hành chính.

33. 22
Sơ đồ 1.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam
Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên
1.4. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước
1.4.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren)
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện.
Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản
lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai.
1.4.1.1. Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của
Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền

34. 23
đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông
tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký
tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ
thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại
là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống
là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ
ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới
dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để
phục vụ cho giao dịch thế chấp [ 9 ].
1.4.1.2. Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria
Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ quan đăng
ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958. Cơ quan
đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông
tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên
trưởng. Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã được đăng ký
quyền. Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển
quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các
bất động sản liên quan [ 9 ].
1.4.1.3. Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales
Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký
đất đai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai có các
bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định giá;
Đăng ký đất đai. Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS 1863. Từ
thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định của
Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 2 loại song hành
là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ mới được lập từ
năm 1961. Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng
tờ rời. Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà
thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống. Những

35. 24
hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp
và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu. Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng
ký, một bản mục lục tên người mua. Mục lục này được lập dưới dạng sổ. Hiện tại
Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai
tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999.
Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới. Từ ngày 04 tháng 6
năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký
tự động [9].
1.4.2. Cộng hòa Pháp
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách
mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào
Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực
của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được
công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập
quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi .
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ
thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không
thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng
làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn).
Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch
giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản.
Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký theo
Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:
- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
Đây là điều kiện tiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện
tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công
quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc
tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng
cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể
thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào.

36. 25
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký : mọi hợp
đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của
sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để
thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một
cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó. Nguyên tắc
này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản
nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền
về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh
hiệu đối với người thứ ba [9].
- Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị trí
quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác định một cách chính
xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch. Mọi hợp đồng, văn bản
đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi
sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham
gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua
người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ
tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp
nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân
đó. Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều
phải có lời chứng thực của công chứng viên.
- Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy đủ
thông tin cụ thể về bất động sản. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối
với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau. Đối với
mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế,
cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin
trích lục từ hồ sơ địa chính.

37. 26
Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin
sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ
địa chính, số bản đồ địa chính. Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta
còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví
dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…).
Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân
chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia
giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó. Trong hợp đồng,
giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình
trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ
chia lô (nếu là đất chia lô) [20].
1.4.3. Thụy Điển
Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành
một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ thống
ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục
phát triển và hiện đại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền
tương tự hệ thống Torrens. Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký bất động sản do
các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính.
Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS)
thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển. Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn
phòng đăng ký bất động sản đặt tại các địa phương khác nhau. Ngoài ra còn có một
số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh.
Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của Bộ
Tư pháp. Cơ quan ĐKĐĐ; có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi văn phòng đăng ký đất đai
trực thuộc Toà án cấp quận. Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên
đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất động
sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển. Cơ quan này chịu trách
nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai. Hệ thống dữ liệu
này quản lý toàn bộ thông tin đăng ký bất động sản và đăng ký đất đai. Ban quản

38. 27
lý dữ liệu bất động sản trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa - Bản đồ
quốc gia và Toà án.
Hệ thống địa chính Thuỵ Điển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ quan
chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt động có sự
phối hợp rất chặt chẽ. Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký bất động sản, cơ quan xây dựng
và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài
chính dựa trên việc thu phí dịch vụ. Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai có 20.000
cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các đối tượng khác nhau.
Thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại không phải trả phí. Người sử
dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in.
Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu, giao
dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi qua),
quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)…Để thực hiện việc đăng ký, đất đai
được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất. Việc xác định
đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách
nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia. Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp,
đăng ký chuyển quyền … do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục
chặt chẽ [9].
1.5. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta
1.5.1. Tình hình thành lập
Theo báo cáo của Cục Đăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai tính đến
tháng 12 năm 2009 cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
thành lập VPĐKQSDĐ cấp tỉnh. Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất
06/9/2004, Điện Biên là tỉnh chậm nhất 28/03/2007 [7].
Do có ít cán bộ nên đa số các VPĐKQSDĐ cấp huyện được tổ chức thành các
tổ, nhóm để triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ;
nhiều VPĐKQSDĐ thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo địa bàn (mỗi cán
bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phân tán. Các
VPĐKQSDĐ cấp huyện có nhiều cán bộ đã được tổ chức thành các tổ chuyên môn
khác nhau; phổ biến là: Tổ Đăng ký đất đai (hoặc Thẩm định hồ sơ); Tổ Lưu trữ hồ

39. 28
sơ và cung cấp thông tin; một số VPĐKQSDĐ do yêu cầu công việc còn có Tổ
Đăng ký giao dịch bảo đảm; đây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần được thành lập
và duy trì ổn định ở các địa phương.
Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các VPĐKQSDĐ cấp huyện
hầu hết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên; tuy nhiên
chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao động đã làm việc tại Phòng Tài nguyên và
Môi trường; đại đa số (khoảng 80%) lao động mới được tuyển dụng chưa có kinh
nghiệm công tác. Đây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công
việc chuyên môn của VPĐKQSDĐ[7].
1.5.2. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Theo Quyết định thành lập thì hầu hết các VPĐKQSDĐ hiện nay đều có đầy
đủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư số 38/2004/TTLT/BNV-
BTNMT; tuy nhiên trên thực tế, chức năng, nhiệm vụ của các VPĐKQSDĐ ở địa
phương vẫn còn nhiều bất cập:
Phần lớn các VPĐKQSDĐ các cấp sau khi thành lập đều đã đi vào hoạt động
nhưng còn lúng túng, chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao; chủ yếu
mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai;
Nhiều VPĐKQSDĐ cấp huyện được thành lập nhưng chưa phân định rõ hoặc
còn chồng chéo chức năng, nhiệm vụ với Phòng Tài nguyên và Môi trường. Nhiều
địa phương Lãnh đạo Phòng TN&MT coi VPĐKQSDĐ như bộ máy giúp việc của
Phòng để thực hiện tất cả các công việc quản lý nhà nước về đất đai;
1.5.3. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ
Các VPĐKQSDĐ cấp huyện đã thành lập đều mới tập trung triển khai thực
hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân;
thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai.
- Việc cập nhật, chỉnh lý biến động, hoàn thiện hồ sơ địa chính đang quản lý ở
hầu hết các VPĐKQSDĐ cấp huyện chưa được quan tâm thực hiện, hoặc thực hiện
không đầy đủ, nhiều VPĐKQSDĐ chưa thực hiện việc gửi thông báo cập nhật
chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định; việc kiểm tra, hướng dẫn cấp xã trong việc
cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính chưa được các VPĐKQSDĐ cấp huyện quan tâm
thực hiện.

40. 29
- Việc tổ chức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình cá
nhân còn bị động giải quyết riêng lẻ theo yêu cầu của một số trường hợp mà chưa
chủ động tổ chức làm đồng loạt cho từng xã nên tiến độ cấp Giấy chứng nhận còn
chậm so với yêu cầu phải hoàn thành.
Việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký
biến động còn nhiều điểm chưa đúng quy định: hồ sơ vẫn được tiếp nhận thông qua
bộ phận “một cửa”, kể cả trường hợp do UBND cấp xã tiếp nhận và chuyển lên nên
không được kiểm tra khi tiếp nhận và có rất nhiều trường hợp chưa bảo đảm yêu
cầu làm cho thủ tục kéo dài, thông tin cấp Giấy chứng nhận không đầy đủ.
Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính nhiều VPĐKQSDĐ chưa thực hiện hoặc
thực hiện chưa bảo đảm yêu cầu, hồ sơ địa chính và các hồ sơ thủ tục hành chính về
đất đai còn quản lý phân tán (thậm chí nhiều địa phương vẫn do cấp xã quản lý, có
địa phương chưa có kho lưu trữ phải gửi tại xã; hầu hết các địa phương chưa thực
hiện việc phân loại và lưu trữ hồ sơ địa chính theo quy định.
Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do năng lực thực hiện của hầu hết
các VPĐKQSDĐ cấp huyện còn yếu (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị, nhà làm việc
và lưu trữ hồ sơ); không được đầu tư đủ kinh phí để thực hiện nhiệm vụ; ngoài ra
còn do nguyên nhân chủ quan của VPĐKQSDĐ còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận
thức đầy đủ về yêu cầu nhiệm vụ, không xây dựng kế hoạch hoạt động hàng năm và
lập dự toán kinh phí trình UBND cấp huyện duyệt cấp.
ĐÁNH GIÁ CHUNG TỔNG QUAN
Trên cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn. Tổng quan nghiên cứu trong
va ngoài nước. Việc nghiên cứu là rất cần thiết để rút kinh nghiệm, áp dụng trên địa
bàn Thành phố Thái Nguyên. Đây là công trình nghiên cứu đầu tiên về hoạt động
của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên và chưa có một
công trình nào trùng lập nghiên cứu để nhận học vị sau đại học.

41. 30
Chương 2
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu:
Hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Phạm vi nghiên cứu:
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008
đến 2012.
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành
- Địa điểm: Tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên
- Thời gian: Từ tháng 2 đến tháng 5 năm 2013.
2.3. Nội dung nghiên cứu
2.3.1. Tình hình cơ bản của thành phố Thái Nguyên
- Điều kiện tự nhiên;
- Điều kiện kinh tế - xã hội;
2.3.2. Sơ lược về hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai
của thành phố Thái Nguyên
- Hiện trạng sử dụng đất;
- Tình hình quản lý nhà nước về đất đai của thành phố.
2.3.3. Sơ lược về văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên
2.3.3.1. Giới thiệu chung về tổ chức bộ máy của VPĐKQSDĐ thành phố
- Căn cứ pháp lý
- Nguồn nhân lực
- Chức năng, nhiệm vụ
2.3.4. Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố
Thái Nguyên
2.3.4.1. Kết quả thực hiện nhiệm vụ
2.3.4.2. Đánh giá chung về hoạt động của VPĐKQSDĐ