DOWNLOAD MIỄN PHÍ 30000 TÀI LIỆU https://s.pro.vn/Z3UW Dịch vụ viết thuê luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ,báo cáo thực tập, khóa luận Sdt/zalo 0967 538 624/0886 091 915 https://lamluanvan.net/gia-den-2024-viet-thue-bao-cao-thuc-tap/ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ KHÁCH SẠN TÂN HOÀNG MINH

1. Viết thuê luận á, luận văn thạc sĩ, chuyên đề ,khóa luận, báo cáo thực tập
Sdt/zalo 0967538 624/ 0886 091 915 lamluanvan.net
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN
ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TNHH
THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ KHÁCH SẠN TÂN HOÀNG MINH
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
NGUYỄN THU HIỀN

2. Viết thuê luận á, luận văn thạc sĩ, chuyên đề ,khóa luận, báo cáo thực tập
Sdt/zalo 0967538 624/ 0886 091 915 lamluanvan.net
HÀ NỘI - 2017
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Nâng cao hiệu quả hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản của Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách
sạn Tân Hoàng Minh
Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng
Họ và tên: Nguyễn Thu Hiền
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN MINH HẰNG

3. Viết thuê luận á, luận văn thạc sĩ, chuyên đề ,khóa luận, báo cáo thực tập
Sdt/zalo 0967538 624/ 0886 091 915 lamluanvan.net
Hà Nội - 2017

4. i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài “Nâng cao hiệu quả hoạt động huy động vốn cho
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ
Khách sạn Tân Hoàng Minh” là đề tài nghiên cứu độc lập của riêng tôi, được đưa
ra dựa trên cơ sở tìm hiểu, phân tích và đánh giá các số liệu tại Công ty TNHH
Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh. Các số liệu là trung thực và chưa
được công bố tại các công trình nghiên cứu có nội dung tương đồng nào khác.
Hà Nội, ngày tháng năm 2017
Tác giả
Nguyễn Thu Hiền

5. ii
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian nghiên cứu và thực hiện luận văn này, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ nhiệt tình từ các cơ quan, tổ chức và cá nhân. Nhân đây, tôi xin gửi lời cảm
ơn sâu sắc lòng biết ơn chân thành đến các tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện và giúp
đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Trước hết tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Ngoại
thương, Phòng Đào tạo và Khoa Sau đại học của trường cùng tập thể các thầy cô
giáo, những người đã trang bị kiến thức cho tôi trong suốt quá trình học tập và
nghiên cứu tại trường.
Với lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất, tôi xin trân trọng cảm ơn TS.
Nguyễn Minh Hằng, người đã trược tiếp hướng dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên
cứu và hoàn thiện đề tài.
Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến các đồng nghiệp tại Công ty TNHH
Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh đã giúp đỡ tôi thu thập thông tin
và tổng hợp số liệu trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thiện luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn tất cả các bạn bè, đồng nghiệp đã động viên, giúp đỡ
và đóng góp nhiều ý kiến quý báu để tôi có thể hoàn thiện luận nghiên cứu này.
Do thời gian nghiên cứu và kiến thức còn hạn chế, luận văn được hoàn thiện
không thể tránh khỏi những sơ suất thiếu sót, tôi rất mong nhận được những ý kiến
của các thầy cô giáo cùng các bạn.
Xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng năm 2017
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Nguyễn Thu Hiền

6. iii
MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ...........................................................................................................ii
MỤC LỤC ................................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.....................................................................vi
DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ ............................................................................vii
DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH VẼ ....................................................................viii
TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN............................................ix
MỞ ĐẦU.................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................. 1
2. Tình hình nghiên cứu....................................................................................... 2
3. Mục đích nghiên cứu........................................................................................ 2
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................... 2
5. Phương pháp nghiên cứu................................................................................. 3
5. Kết cấu luận văn............................................................................................... 3
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HUY ĐỘNG VỐN CỦA DOANH
NGHIỆP VÀ HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN ............................................................................................................... 4
1. 1. Vốn và các nguyên tắc huy động vốn ......................................................... 4
1.1.1. Vốn của doanh nghiệp........................................................................... 4
1.1.2. Các nguyên tắc huy động vốn ................................................................ 8
1.2. Các hình thức huy động vốn phổ biến......................................................... 9
1.2.1. Huy động vốn Nợ phải trả.................................................................... 12
1.2.2. Huy động vốn chủ sở hữu .................................................................... 23
1.3. Quy trình huy động vốn.............................................................................. 24
1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn................................ 25
1.4.1. Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp..................................................... 25
1.4.2. Các yếu tố bên trong doanh nghiệp ..................................................... 26
1.5. Những tiêu chí đánh giả hiệu quả huy động vốn...................................... 28
1.5.1. Sự tăng trưởng ổn định về số lượng và thời gian ............................... 28
1.5.2. Lượng vốn huy động của doanh nghiệp có đáp ứng được hoạt động
kinh doanh của doanh nghiệp........................................................................ 29
1.5.3. Lãi suất huy động.................................................................................. 29
1.5.4. Rủi ro nguồn vốn doanh nghiệp huy động.......................................... 29

7. iv
1.5.5. Lợi ích từ nguồn vốn huy động mang lại ............................................ 30
1.6. Huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ..................... 31
1.6.1. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản - các khái niệm và văn bản
pháp lý liên quan............................................................................................. 31
1.6.2. Một số hạn chế về huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản ở Việt Nam hiện nay ....................................................................... 35
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI
DỊCH VỤ KHÁCH SẠN TÂN HOÀNG MINH.................................................. 37
2.1. Tổng quan về công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng
Minh..................................................................................................................... 37
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển ......................................................... 37
2.1.2. Cơ cấu tổ chức Công ty ........................................................................ 40
2.1.3. Tình hình tài chính của Công ty.......................................................... 40
2.1.4. Các dự án bất động sản đang phát triển.............................................. 44
2.2. Các hình thức huy động vốn công ty đang sử dụng................................. 46
2.2.1. Tín dụng ngân hàng ............................................................................. 47
2.2.2. Tín dụng thương mại............................................................................ 48
2.2.3. Các nguồn nợ phải trả khác................................................................. 49
2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn................................ 50
2.3.1. Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp..................................................... 50
2.4. Phân tích đánh giá tình hình huy động vốn của 2 dự án Hoàng Cầu,
Nguyễn Văn Huyên ............................................................................................ 54
2.4.1. Thực trạng hoạt động huy động vốn của hai dự án D’.Le Pont D’ or
Hoàng Cầu, D’. Palais De Louis Nguyễn Văn Huyên.................................. 54
2.4.2. Đánh giá hiệu quả hoạt động huy động vốn cho hai dự án D’.Le Pont
D’ or Hoàng Cầu, D’Palais De Louis Nguyễn Văn Huyên của công ty Tân
Hoàng Minh............................................................................................................. 58
2.5. Nhận xét về hoạt động huy động vốn của công ty.................................... 63
2.5.1. Điểm mạnh............................................................................................ 63
2.5.2. Điểm yếu................................................................................................ 64
2.5.3. Nguyên nhân......................................................................................... 65
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG HUY
ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ KHÁCH SẠN................... 66
TÂN HOÀNG MINH ............................................................................................. 66

8. v
3.1. Định hướng phát triển hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản của Công ty trong thời gian tới....................................... 66
3.1.1. Định hướng phát triển hoạt động huy động vốn..................................... 66
3.1.2. Mục tiêu phát triển hoạt động huy động vốn........................................... 66
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản của Công ty trong thời gian tới.............................. 67
3.2.1. Kế hoạch huy động vốn, trả nợ hiệu quả............................................. 68
3.2.2. Đầu tư bằng vốn chủ sở hữu................................................................ 69
3.2.3. Huy động vốn từ khách hàng............................................................... 70
3.2.4. Huy động tín dụng ngân hàng ............................................................. 71
3.2.5. Huy động tín dụng thương mại từ nhà cung cấp................................ 72
3.2.6. Phát hành trái phiếu dự án .................................................................. 72
3.2.7. Huy động vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài, vốn hợp tác kinh doanh
.......................................................................................................................... 72
3.2.8. Chứng khoán hóa các dự án bất động sản......................................... 73
3.2.9. Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản ........... 74
3.2.10. Các phương thức khác ....................................................................... 74
KẾT LUẬN ............................................................................................................. 75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................. 76

9. vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt Tiếng Việt
BĐS Bất động sản
CĐT Chủ đầu tư
FDI Đầu tư trực tiếp nước ngoài (Foreign Direct Investmnet
FTA Hiệp định thương mại tự do (Free Trade Agreement)
GDP Tổng sản phẩm quốc nội
IRR Suất hoàn vốn nội bộ (Internal Rate of Return)
NPV Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value)
QLDN Quản lý doanh nghiệp
ROA Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (Return on Asset)
ROE Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (Return on Equity)
TNHH Trách nhiệm hữu hạn
WTO Tổ chức thương mại thế giới (World Trade Organnization)

10. vii
DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ
Bảng 1.1. Những đặc điểm của Nợ phải trả và Vốn cổ phần.............................. 10
Bảng 1.2. Những khác biệt chủ yếu giữa nguồn Nợ ngắn hạn và dài hạn ....... 11
Bảng 2.1. Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty TNHH Thương
mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh giai đoạn 2013-2016 .......................... 41
Bảng 2.2. Tình hình tài sản của Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn
Tân Hoàng Minh giai đoạn 2013-2016.................................................................. 42
Biểu đồ 2.1. Cơ cấu tài sản của Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn
Tân Hoàng Minh giai đoạn 2013-2016.................................................................. 42
Bảng 2.3: Bảng cơ cấu nguồn vốn của Công ty TNHH Thương mại dịch vụ
khách sạn Tân Hoàng Minh giai đoạn 2013-2016 ............................................... 43
Biểu đồ 2.2. Cơ cấu nguồn vốn của Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách
sạn Tân Hoàng Minh giai đoạn 2013-2016........................................................... 43
Bảng 2.4: Các nguồn tín dụng ngân hàng của Công ty Tân Hoàng Minh ........ 47
từ năm 2013-2016.................................................................................................... 47
Bảng 2.5. Các nguồn tín dụng thương mại của Công ty Tân Hoàng Minh từ
năm 2013-2016 ........................................................................................................ 48
Bảng 2.6. Các nguồn nợ phải trả khác của Công ty Tân Hoàng Minh ............. 49
từ năm 2013-2016.................................................................................................... 49
Biểu đồ 2.3: Tổng thu nhập quốc dân GDP Việt Nam từ năm 2012 - 2016 ...... 50
Biểu đồ 2.4: GPP bình quân của Việt Nam từ năm 2012 – 2016........................ 51
Bảng 2.7: Nhu cầu vốn đầu tư của dự án D’. Le Pont D’ or Hoàng Cầu.......... 54
Bảng 2.8. Tiến độ huy động vốn cho Dự án D’. Le Pont D’ or Hoàng Cầu ...... 55
Bảng 2.9. Nhu cầu vốn đầu tư dự án D’. Palais De Louis Nguyễn Văn Huyên,
Cầu Giấy, Hà Nội.................................................................................................... 56
Bảng 2.10. Tiến độ huy động vốn cho dự án chung cư cao cấp D’Palais De
Louis – Nguyễn Văn Huyên – Cầu Giấy – Hà Nội .............................................. 57
Bảng 2.11: Sự tăng trưởng vốn huy động cho hai dự án Hoàng Cầu và Nguyễn
Văn Huyên của Công ty Tân Hoàng Minh từ năm 2013 – 2016 ........................ 58
Bảng 2.12. Chỉ số thanh toán ngắn hạn của Công ty Tân Hoàng Minh từ năm
2013 – 2016 .............................................................................................................. 60
Bảng 2.13. Khả năng thanh toán nhanh của Công ty TNHH Thương mại dịch
vụ khách sạn Tân Hoàng Minh giai đoạn 2013-2016.......................................... 61
Bảng 2.14. Khả năng thanh toán nhanh của Công ty TNHH Thương mại dịch
vụ khách sạn Tân Hoàng Minh giai đoạn 2013-2016.......................................... 62

11. viii
DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH VẼ
Trang
Sơ đồ 1.1: Các nguồn vốn của doanh nghiệp ....................................................... 10
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân
Hoàng Minh............................................................................................................. 40

12. ix
TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN
Đề tài “Nâng cao hiệu quả huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản của Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh”
được thực hiện nhằm giúp doanh nghiệp có giải pháp huy động vốn từ những nguồn
phù hợp với một chi phí vốn chấp nhận.
Đề tài có cấu trúc 3 chương. Chương một giới thiệu về lý thuyết tổng quan
về huy động vốn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản với những nội dung cơ bản
sau: các nguyên tắc huy động vốn, hình thức huy động vốn, nguồn vốn và các nhân
tố tác động đến huy động vốn. Trong chương hai, đề tài tìm hiểu thực trạng hiệu
quả huy động vốn các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty TNHH
Tân Hoàng Minh, đánh giá cách huy động vốn, xem xét các điểm mạnh và điểm yếu
của Công ty.
Sau khi phân tích chương 2 và phân tích nhu cầu vốn của các dự án tại Tân
Hoàng Minh thì thấy rằng hoạt động huy động vốn cho các dự án đầu tư BĐS của
công ty hiện tại khá tốt. Tuy nhiên, có một vài điểm mất cân đối trong dòng tiền
thanh toán và nguồn vốn huy động chủ yếu phụ thuộc vào ngân hàng.
Từ nghiên cứu lý thuyết chương 1, phân tích thực trạng Công ty ở chương 2,
tại chương 3 tác giả đưa được một số giải pháp huy động vốn để nâng cao hiệu quả
huy động vốn cho các dự án đầu tư kinh doanh BĐS của Công ty. Những giải phải
huy động vốn được đưa ra là: Tận dụng chính sách huy động vốn từ khách hàng, tái
cơ cấu, chuyên nghiệp hóa hoạt động tài chính để công ty có cơ hội tiếp cận với
nhiều nguồn vốn khác như vốn đầu tư nước ngoài, hợp tác kinh doanh, phát hành
trái phiếu hay cổ phần hóa để huy động vốn bằng cách niêm yết công ty trên sàn
chứng khoán.

13. 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình hoạt động kinh doanh, vốn trở thành nguồn lực rất cần thiết
cho các doanh nghiệp ở mọi lĩnh vực, việc huy động và sử dụng hiệu quả nguồn lực
này là yếu tố quyết định cho sự hưng thịnh hay suy vong của doanh nghiệp.
Muốn thành công trong kinh doanh, trước hết doanh nghiệp phải dám đương
đầu với một thử thách huy động nguồn vốn cơ bản cho Công ty. Huy động vốn sao
cho hiệu quả là một bài toán mà các doanh nghiệp phải luôn luôn tìm cách giải
quyết. Doanh nghiệp muốn phồn thịnh và phát triển thì phải có những phương pháp
huy động vốn hiệu quả.
Những năm qua, BĐS đang là lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn, thu hút được
nhiều vốn đầu tư của doanh nghiệp trong và ngoài nước. Tuy nhiên, trong giai đoạn
hiện nay, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang phải đối mặt với rất nhiều khó
khăn do hậu quả của một số sai lầm trong chính sách vĩ mô những năm trước đây,
dẫn đến lạm phát cao, tăng trưởng chậm lại, tín dụng thắt chặt, thị trường chứng
khoán bất ổn, thị trường bất động sản trầm lắng… điều đó tác động trực tiếp đến
các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS, đặc biệt là các doanh nghiệp
trong nước yếu vốn.
Vậy tìm đâu ra nguồn vốn và làm thế nào để giải bài toán về vốn một cách
hiệu quả nhất? Câu hỏi đó luôn luôn làm đau đầu cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực
BĐS. Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh cũng là
một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS, vì thế những nhà quản trị mà đặc
biệt là quản trị tài chính của doanh nghiệp cũng rất đau đầu với những dự án lớn
mới cần nguồn vốn lớn để hoạt động.
Hiện nay Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh
có các dự án như: Dự án toàn nhà văn phòng cho thuê 290 Nam Kỳ Khởi Nghĩa; Dự
án Song Hồ Apartment; Dự án đầu tư xây dựng chung cư cao cấp D’. Palais De
Louis; Dự án D’. Le Pont D’ or; Dự án D’. Le Roi Soleil; Dự án D’. Eldorado Phú
Thượng; Dự án D’. Eldorado Phú Thanh; Dự án 94 Lò Đúc;v.v…

14. 2
Với mục đích nghiên cứu, phân tích tình hình tài chính và đề xuất các giải
pháp huy động vốn thực hiện các dự án bất động sản của Công ty, tôi quyết định
chọn đề tài: “ Nâng cao hiệu quả hoạt động huy động vốn cho các dự án bất động
sản của Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh”.
2. Tình hình nghiên cứu
Hiện nay, đã có những đề tài nghiên cứu về vấn đề huy động vốn của doanh
nghiệp, của ngân hàng. Cụ thể như:
1. Luận văn thạc sĩ Khoa Quản Trị Kinh Doanh, Đại học Kinh Tế Quốc
Dân, 2013 đề tài “Huy động vốn cho các dự án bất động sản của Công ty
Cổ Phần Thanh Bình Hà Hội”. Tác giả: Trương Tuấn Anh.
2. Luận văn thạc sỹ chuyên ngành Thương mại, Đại học Ngoại thương,
2010, đề tài “Giải pháp tăng cường huy động vốn tại ngân hàng thương
mại cổ phần ngoại thương Việt Nam”. Tác giả: Nguyễn Thị Lan Phương
3. Luận văn thạc sĩ Khoa Tài chính ngân hàng, Đại học Kinh Tế Quốc Dân,
2014, đề tài “Nâng cao hiệu quả huy động vốn tại ngân hàng thương mại cổ
phần Quân đội – chi nhánh Tây Hồ Hà Nội”. Tác giả: Trương Thị Hài Yến
Cũng đã có một số đề tài nghiên cứu về vấn đề huy động vốn cho dự án đầu
tư kinh doanh bất động sản, nhưng chưa có đề tài nào nghiên cứu về hiệu quả hoạt
động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty
TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh.
3. Mục đích nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
huy động vốn để tài trợ cho các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty
TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu các dự án bất động sản của Công ty
TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh và các hình thức huy động
vốn đang được sử dụng cho các dự án này. .

15. 3
Phạm vi nghiên cứu: các dự án bất động sản Công ty TNHH Thương mại
Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh đang đầu tư trong giai đoạn 2013-2016
5. Phương pháp nghiên cứu
Để nghiên cứu đề tài, học viên sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
phương pháp phân tích, tổng hợp, nghiên cứu điển hình, thống kê, so sánh ...
5. Kết cấu luận văn
Trong luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo,
luận văn chia làm 3 chương.
Chương 1: Cơ sở lý luận về huy động vốn của doanh nghiệp và huy động vốn
cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Chương 2: Thực trạng huy động vốn cho dự án kinh doanh bất động sản của
Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh.
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động huy động vốn cho các dự
án bất động sản của Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng
Minh.

16. 4
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HUY ĐỘNG VỐN CỦA DOANH
NGHIỆP VÀ HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN
1. 1. Vốn và các nguyên tắc huy động vốn
1.1.1. Vốn của doanh nghiệp
Bất kỳ một doanh nghiệp nào muốn tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh
đều cần phải có các tài sản nhất định. Biểu hiện hình thái giá trị của các tài sản đó
chính là vốn của doanh nghiệp. Vì vậy, điều đầu tiên doanh nghiệp cần phải có là
một lượng vốn nhất định. Chỉ khi nào có vốn doanh nghiệp mới có thể đầu tư các
yếu tố đầu vào để thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh.
Trên thực tế, có rất nhiều định nghĩa về vốn của doanh nghiệp. Theo David
Begg, Standley Fischer, Rudige Darnbusch trong cuốn “Kinh tế học vĩ mô”: “Vốn
là một loại hàng hoá nhưng được sử dụng tiếp tục vào quá trình sản xuất kinh doanh
tiếp theo. Có hai loại vốn là vốn hiện vật và vốn tài chính. Vốn hiện vật là dự trữ
các loại hàng hoá đã sản xuất ra các hàng hoá và dịch vụ khác. Vốn tài chính là tiền
mặt, tiền gửi ngân hàng... Đất đai không được coi là vốn.” (David Begg, Standley
Fischer, Rudige Darnbusch, Kinh tế học vĩ mô, Nhà xuất bản Thống kê, 2008)
Trong cuốn Từ điển Longman rút gọn về tiếng Anh kinh doanh, vốn được
định nghĩa:
“Vốn là tài sản tích luỹ được sử dụng vào sản xuất nhằm tạo ra lợi ích lớn
hơn; đó là một trong các yếu tố của quá trình sản xuất (các yếu tố khác là đất đai và
lao động). Trong kinh doanh, vốn được coi là giá trị của tài sản hữu hình được tính
bằng tiền, nghĩa là tài sản dưới dạng không phải bằng tiền như nhà xưởng, máy móc
thiết bị, dự trữ nguyên vật liệu”.
Các quan niệm đã nêu về vốn đều phản ánh được khía cạnh nào đó liên quan
đến nguồn lực tài chính của doanh nghiệp, tuy nhiên, các khái niệm đó được trình
bày dưới các góc nhìn khác nhau và mục tiêu nghiên cứu khác nhau, vì vậy chưa thể
hiện một cách nhìn tổng thể về vốn của doanh nghiệp.

17. 5
Vốn của doanh nghiệp còn có thể được hiểu theo nghĩa hẹp là số tiền và tài
sản hữu hình khác, doanh nghiệp có được nguồn tài chính của chính mình, tức là
không tính đến nguồn tài chính doanh nghiệp có được nhờ đi vay. Tuy nhiên, trên
thực tế, người ta thường dùng vốn theo nghĩa rộng để chỉ toàn bộ nguồn lực tài
chính của doanh nghiệp, không phân biệt nguồn huy động.
Trong rất nhiều các khái niệm về vốn, khái niệm được chấp nhận rộng rãi
nhất là: “Vốn của doanh nghiệp là biểu hiện dưới hình thái giá trị của toàn bộ tài
sản hữu hình và tài sản vô hình được đầu tư vào kinh doanh nhằm mục đích tìm
kiếm lợi nhuận”. (PGS.TS Vũ Duy Hào, PGS.TS Đàm Văn Huệ, Quản trị tài chính
doanh nghiệp, Nhà xuất bản Giao thông vận tại, 2009)
Vốn của doanh nghiệp có thể được phân loại theo nhiều tiêu thức khác nhau.
Với mỗi tiêu thức, vốn sẽ được nhìn nhận và xem xét dưới mỗi góc độ khác nhau,
từ đó thấy được các hình thái vận động của vốn, đặc tính của vốn để sử dụng vốn có
hiệu quả.
Căn cứ theo đặc điểm luân chuyển của vốn: chia làm 2 loại: vốn cố định và
vốn lưu động.
Vốn cố định của doanh nghiệp là một bộ phận của vốn sản xuất kinh doanh,
là khoản đầu tư ứng trước hình thành nên tài sản cố định của doanh nghiệp. Vì vậy
quy mô vốn cố định nhiều hay ít sẽ quyết định đến quy mô của tài sản cố định. Vốn
cố định ảnh hưởng rất lớn đến trình độ trang bị kỹ thuật vật chất và công nghệ, năng
lực sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Vốn lưu động: Vốn lưu động là biểu hiện bằng tiển toàn bộ tài sản lưu động
nhằm đảm bảo cho quá trình sản xuất kinh doanh được diễn ra thường xuyên liên
tục. Tài sản lưu động có đặc điểm gồm nhiều loại tồn tại ở nhiều khâu của quá trình
sản xuất kinh doanh và biến động rất nhanh, do đó việc quản lý và sử dụng tài sản
lưu động ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Vốn lưu động gắn chặt với từng bước thực hiện của hoạt động sản xuất kinh
doanh, như vậy để sử dụng vốn lưu động có hiệu quả thì phải căn cứ vào thực tế

18. 6
hoạt động sản xuất kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm của doanh nghiệp để xây dựng
một cơ cấu vốn hợp lý, tránh tình trạng ứ đọng vốn, hay thiếu vốn.
Căn cứ theo quan hệ sở hữu vốn, vốn được chia làm hai bộ phận: vốn chủ
sở hữu và nợ phải trả.
Vốn chủ sở hữu: Vốn chủ sở hữu là phần vốn thuộc sở hữu của doanh
nghiệp. Doanh nghiệp có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng, chi phối và định
đoạt. Tuỳ theo loại hình doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác nhau mà
vốn chủ sở hữu có nội dung khác nhau, như vốn góp ban đầu, lợi nhuận không chia,
vốn góp bổ sung trong quá trình hoạt động (như phát hành cổ phiếu), chênh lệch tỷ
giá, đánh giá lại tài sản...
Nợ phải trả: Nợ phải trả là phần vốn doanh nghiệp được sử dụng nhưng
thuộc sở hữu của chủ thể khác. Doanh nghiệp có quyền sử dụng tạm thời trong một
thời gian nhất định, sau đó doanh nghiệp phải hoàn trả cả gốc và lãi cho chủ sở hữu
phần vốn đó. Nợ phải trả là nguồn vốn rất quan trọng với doanh nghiệp, đây là
nguồn vốn đáp ứng cho nguồn vốn thiếu hụt trong quá trình hoạt động sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp.
Thông thường, doanh nghiệp phải kết hợp cả hai nguồn vốn trên để đảm bảo
đủ vốn cho nhu cầu hoạt động sản xuất kinh doanh, và cách phân loại này giúp cho
các nhà quản lý có thể xác định được mức độ an toàn trong công tác huy động vốn,
tổ chức sử dụng vốn sao cho vừa đáp ứng được yêu cầu của hoạt động sản xuất kinh
doanh, vừa đảm bảo an toàn về mặt tài chính với chi phí sử dụng vốn bình quân là
thấp nhất.
Căn cứ theo thời gian huy động và sử dụng vốn, vốn có thể chia nguồn vốn
thành hai loại: Nguồn vốn thường xuyên và Nguồn vốn tạm thời.Việc phân loại
nguồn vốn thường xuyên và nguồn vốn tạm thời giúp nhà quản lý doanh nghiệp
xem xét huy động các nguồn một cách phù hợp với thời gian sử dụng, đáp ứng đầy
đủ, kịp thời vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh nâng cao hiệu quả sử dụng vốn.
Căn cứ theo phạm vi huy động vốn, gồm 2 bộ phận: nguồn vốn bên trong -
bên ngoài doanh nghiệp.

19. 7
Nguồn vốn bên trong: là nguồn vốn có thể huy động trong nội bộ doanh
nghiệp. Đây là nguồn vốn quan trọng đảm bảo khả năng tự chủ về mặt tài chính của
doanh nghiệp.
Nguồn vốn bên ngoài: là nguồn vốn được huy động bên ngoài phạm vi doanh
nghiệp, nhằm đáp ứng các yêu cầu của hoạt động sản xuất kinh doanh.
Doanh nghiệp cần căn cứ vào ưu nhược điểm của từng nguồn để huy động
vốn nhằm mang lại hiệu quả sử dụng vốn cao nhất với chi phí và rủi ro là thấp nhất.
Bất kỳ một doanh nghiệp nào cũng cần có một nguồn lực tài chính nhất định
để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh. Nguồn lực tài chính được thể hiện
và sử dụng dưới các dạng khác nhau nhằm mục đích thu được lợi ích lớn hơn trong
tương lai được coi là vốn của doanh nghiệp.
Từ những phân tích đã nêu, thì vốn của doanh nghiệp có thể coi là giá trị
bằng tiền của tất cả các nguồn lực có thể chuyển thành tiền được doanh nghiệp nắm
giữ và sử dụng nhằm mục đích thu được lợi ích lớn hơn trong tương lai, không phân
biệt nguồn gốc hình thành và không phân biệt hình thái biểu hiện.
Thông thường, giá trị doanh nghiệp bao gồm cả giá trị hữu hình và giá trị vô
hình của doanh nghiệp. Tuy vậy, trên thực tế, khi đánh giá vốn của doanh nghiệp
người ta chỉ tính đến các giá trị hữu hình, chính vì vậy, vốn cũng có thể hiểu khác
với phạm trù “giá trị doanh nghiệp”.
Vốn của doanh nghiệp được hình thành từ khi thành lập doanh nghiệp và
biến đổi theo thời gian. Với những doanh nghiệp kinh doanh thành công, vốn của
doanh nghiệp có chiều hướng tăng trưởng, vì sau mỗi chu kỳ kinh doanh, vốn ban
đầu lại được bổ sung bằng một phần lợi nhuận thu được (lợi nhuận dùng để tái đầu
tư). Phần bổ sung này nhiều hay ít phụ thuộc vào mức độ sinh lợi trong kinh doanh
và chính sách tăng trưởng của doanh nghiệp. Những doanh nghiệp có chiến lược
phát triển dài hạn thường rất chú ý dùng lợi nhuận để tái đầu tư, vì nếu không tăng
cường tái đầu tư thì sớm hay muộn, doanh nghiệp đó sẽ thất bại. Ngoài ra, do nhu
cầu của đầu tư, của quá trình sản xuất kinh doanh, vốn có thể được huy động bổ
sung từ các nguồn khác nhau, do đó làm tăng vốn của doanh nghiệp.

20. 8
Tuy vậy, với những doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ thì nguồn vốn ban đầu
sẽ bị giảm dần. Tình trạng này đã xảy ra với nhiều doanh nghiệp nhà nước, có thể
do cả hai loại nguyên nhân: kinh doanh thua lỗ (không thực hiện tái đầu tư mở rộng)
và không thực hiện đủ khấu hao tài sản cố định (không đảm bảo tái đầu tư giản
đơn).
Như vậy, vốn ban đầu của doanh nghiệp có thể tăng lên hoặc giảm đi do hai
nhóm yếu tố khách quan và chủ quan, phụ thuộc vào mức độ hiệu quả và chính sách
đầu tư và phát triển sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Vốn của doanh nghiệp
tại mỗi thời điểm bao gồm vốn đầu tư ban đầu, vốn tích luỹ từ lợi nhuận và vốn huy
động bổ sung trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp.
1.1.2. Các nguyên tắc huy động vốn
1.1.2.1. Nguyên tắc kịp thời
Việc huy động vốn phải đảm bảo tính kịp thời. Trong quá trình sản xuất kinh
doanh, doanh nghiệp thường xuyên phát sinh nhu cầu vốn. Việc cung ứng vốn kịp
thời giúp doanh nghiệp nắm bắt được cơ hội đầu tư, sản xuất kinh doanh, đảm bảo
hoạt động và đảm bảo uy tín với các đối tác và khách hàng. Việc cung ứng vốn
không đúng thời điểm, thời cơ đầu tư thì nguồn vốn đó sẽ mất ý nghĩa, hoặc làm
giảm khả năng thu lợi ích từ các hoạt động đầu tư kinh doanh. Vì vậy, cải tiến các
thủ tục hành chính phức tạp trong các quy trình giao dịch về vốn là mong muốn của
các doanh nghiệp. Thậm chí, doanh nghiệp phải chấp nhận một tỷ lệ lãi suất cao
hơn rất nhiều trên thị trường tại chính phi chính thức để có được nguồn vốn kịp thời
vì nếu không vay kịp vốn thì nguồn vốn rẻ trên trở nên đắt, có thể làm cho các kết
quả dự tính trong các phương án kinh doanh giảm đi và doanh nghiệp gặp khó khăn
trong việc trả nợ.
1.1.2.2. Nguyên tắc hiệu quả
Việc huy động vốn hiệu quả hay không thể hiện ở việc có đáp ứng được nhu
cầu về vốn của doanh nghiệp hay không. Cần lựa chọn bảo đảm hiệu quả huy động
vốn cao nhất trong những điều kiện nhất định. Trong điều kiện thị trường tài chính
phát triển năng động, doanh nghiệp có nhiều cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn khác

21. 9
nhau để phục vụ cho sản xuất kinh doanh, do đó cần lựa chọn nguồn vốn thích hợp
nhằm mang lại hiệu quả cao nhất trong việc huy động vốn. Ngoài ra, hiệu quả của
việc sử dụng các hình thức huy động vốn còn thể hiện ở hiệu quả đầu tư mà nguồn
vốn mang lại, lợi ích của chủ doanh nghiệp khi sử dụng nguồn vốn đó, như khả
năng làm tăng lợi nhuận ròng của doanh nghiệp và lợi nhuận tích luỹ.
1.1.2.3. Nguyên tắc số lượng và thời gian
Yếu tố quan trọng nhất của việc huy động vốn là số lượng và thời gian cung
ứng vốn. Một ý đồ đầu tư, kinh doanh sẽ không thể thực hiện được nếu không có đủ
một lượng vốn nhất định theo nhu cầu được tính toán, do đó, khi huy động phải bảo
đảm đủ về số lượng và tính tương thích về thời gian. Thực tế, hiện nay một số
doanh nghiệp thường phải nâng mức nhu cầu ghi trong các yêu cầu huy động vốn
để có thể có đủ số vốn cần thiết khi dự án được phê chuẩn, điều đó làm cho các dự
án không còn chặt chẽ. Ngoài ra, rất nhiều trường hợp cách tính toán thời gian cho
vay của các ngân hàng thường quá cứng nhắc nên các doanh nghiệp không bảo đảm
hạn trả tiền, phải chịu lãi suất quá hạn, chi phí cao.
1.1.2.4. Nguyên tắc giảm thiểu chi phí giao dịch
Chi phí vốn là yếu tố quan trọng trong việc huy động vốn. Một nguồn vốn
với lãi suất thấp đôi khi có thể trở nên quá đắt do chi phí liên quan đến giao dịch về
vốn quá cao. Nguyên nhân chi phí giao dịch cao có thể là: thủ tục phức tạp, quy
trình giải ngân qua nhiều công đoạn, chi phí tư vấn cao hoặc đôi khi do quy mô
không thích hợp. Vì vậy, các doanh nghiệp cần tùy theo lượng vốn cần vay để chọn
nguồn vốn phù hợp, vì những nguồn vốn phức tạp sẽ làm cho chi phí giao dịch trên
một đồng vốn huy động cao hơn nếu lượng vốn huy động nhỏ. Ngược lại, những dự
án lớn có thể có lợi về chi phí cho vốn nếu tìm đến những nguồn vốn có thủ tục
phức tạp hơn nhưng lại phải chịu lãi suất thấp hơn.
1.2. Các hình thức huy động vốn phổ biến
Doanh nghiệp có thể huy động vốn từ nhiều nguồn để tài trợ cho dự án. Có
thể phân thành: Nguồn vốn chủ sở hữu và Nguồn vốn nợ phải trả. Nguồn vốn tự có
được huy động từ các nguồn: quỹ khấu hao cơ bản, quỹ tích lũy đầu tư hoặc điều

22. 10
chỉnh cơ cấu tài sản nợ. Nguồn vốn từ bên ngoài được huy động từ nguồn ngắn hạn
hoặc dài hạn. (Nguyễn Trọng Cơ, Nghiêm Thị Hà, Giáo trình Phân tích tài chính
doanh nghiệp, Nhà xuất bản Tài chính, 2015)
Sơ đồ 1.1: Các nguồn vốn của doanh nghiệp
Những khác biệt chủ yếu giữa Nợ phải trả và Nguồn vốn chủ sở hữu (trong
đó chủ yếu là vốn cổ phần) được trình bày ở bảng dưới đây:
Bảng 1.1. Những đặc điểm của Nợ phải trả và Vốn chủ sở hữu
Nợ phải trả Vốn chủ sở hữu
1- Doanh nghiệp nhận được chúng từ
những thành phần không phải là chủ sở
hữu của nó
1- Do các chủ sở hữu của doanh nghiệp
tài trợ
2- Phải trả lãi cho những khoản tiền đã
vay
2- Không trả lãi cho vốn cổ phần đã huy
động được mà sẻ chia lợi tức cổ phần
cho các chủ sở hữu nếu công ty làm ra
được lợi nhuận
CÁC
NGUỒN
VỐN
Nguồn nợ
phải trả
Nguồn vốn
chủ sở hữu
Ngắn hạn Dài hạn Vốn góp của
chủ sở hữu
Các quỹ
khác
Lợi nhuận
giữ lại

23. 11
3- Mức lãi suất phải trả cho các khoản
nợ vay thường theo một mức ổn định
được thỏa thuận khi vay
3- Lợi tức cổ phần chia cho các cổ đông
tuỳ thuộc vào quyết định của Đại hội
đồng cổ đông và nó thay đổi theo mức
lợi nhuận mà công ty thu được
4- Doanh nghiệp phải hoàn trả nợ vay
cho chủ nợ vào một thời điểm nào đó
trong tương lai ngoại trừ trường hợp
nguồn huy động là trái phiếu tuần hoàn
4- Doanh nghiệp không phải trả những
khoản tiền vốn đã nhận được cho chủ sở
hữu trừ khi doanh nghiệp đóng cửa và
các loại tài sản được chia cho chủ sở
hữu. Trường hợp này không áp dụng đối
với cổ phần ưu đãi có thời hạn đáo hạn
cố định
5- Công ty có thể phải thế chấp bằng các
loại tài sản như hàng hóa các loại tài sản
cố định, quyền sở hữu tài sản, cổ phiếu
hay sử dụng biện pháp bảo lãnh để được
vay
5- Doanh nghiệp không phải thế chấp tài
sản hay nhờ bảo lãnh bởi vốn huy động
là của các chủ sở hữu.
Trong hoạt động kinh doanh, người quản trị cần tìm cách huy động các
nguồn tín dụng từ bên ngoài doanh nghiệp để tài trợ cho hoạt động doanh nghiệp.
Các nguồn vốn nợ phải trả được chia thành nguồn Nợ ngắn hạn và nguồn Nợ dài
hạn. Bảng sau nêu lên đặc điểm của nguồn tín dụng này.
Bảng 1.2. Những khác biệt chủ yếu giữa nguồn Nợ ngắn hạn và dài hạn
Nợ ngắn hạn Nợ dài hạn
1- Thời hạn trả chúng trong vòng 1 năm 1- Thời gian đáo hạn dài hơn 1 năm
2- Không phải trả lãi cho những nguồn
tài trợ ngắn được các nhà cung cấp tài
trợ bằng hình thức tín dụng thương mại
2- Phải trả lãi cho tất cả các loại tài trợ
dài hạn mà doanh nghiệp nhận được
3- Lãi suất của các nguồn tài trợ ngắn
hạn thường thấp hơn nợ vay dài hạn
3- Lãi suất tài trợ dài hạn thường cao
hơn so với lãi suất của nguồn tài trợ
ngắn hạn

24. 12
1.2.1. Huy động vốn Nợ phải trả
1.2.1.1. Nguồn tài trợ ngắn hạn
Nguồn tài trợ ngắn hạn là những nguồn tài trợ có thời hạn trong vòng một
năm. Nguồn tài trợ này bao gồm các khoản Tín dụng thương mại mà công ty nhận
được từ các nhà cung cấp khi mua các loại hàng hóa dưới hình thức mua chịu, mua
bằng tiền quỹ. Ngoài ra, nó còn bảo gồm tiền đặt cọc của khách hàng để mua hàng
hóa hay dịch vụ theo hợp đồng và những khoản tiền vay ngắn hạn do các ngân
hàng, công ty tài chính, công ty mua nợ, công ty bảo hiểm tài trợ. Đồng thời, nó
cũng bao gồm các khoản nợ tích lũy gồm có nợ các loại tiền lương của công nhân
mà công ty chưa trả, nợ tiền thuế những chưa trả cho Chính phủ, và lợi tức của phần
theo sổ sách mà chưa phải trả cho cổ đông. Các nguồn tài trợ ngắn hạn có thể được
chia thành ba nhóm chính: tín dụng thương mại, nguồn tài trợ ngắn hạn không có
đảm bảo và nguồn tài trợ ngắn hạn có đảm bảo.
a) Tín dụng thương mại
Doanh nghiệp có thể tận dụng được nguồn tiền của các nhà cung cấp như là
một nguồn tài trợ ngắn hạn. Hình thức tín dụng này được gọi là hình thức “tín dụng
thương mại” và hoàn toàn khác so với các hình thức tín dụng ngắn hạn khác vì nó
không phải do các định chế tài chính tài trợ.
Khi doanh nghiệp sử dụng nguồn tài trợ này phải kiểm soát được hậu quả lâu
dài của tín dụng thương mại. Bởi việc trì hoãn thanh toán các hóa đơn mua hàng,
thường dẫn đến hậu quả là các nhà cung cấp sẽ không sẵn sàng tiếp tục cung cấp
hàng hóa của họ, ảnh hưởng đến uy tín của doanh nghiệp hoặc nếu tiếp tục thì sẽ
bán với giá cao hơn.
Yếu tố thanh toán ngay hay thanh toán chậm trong thương mại khác nhau ở
việc bên nào sẽ được sử dụng vốn ngay. Chính vì vậy, các nhà cung cấp đã tính toán
chi phí cho thời gian thanh toán.Trong trường hợp thanh toán ngay, khách hàng sẽ
được hưởng chiết khấu, hoặc nếu khách hàng chậm thanh toán sẽ bị tính lãi phạt.
Tín dụng thương mại thường dễ dang được sử dụng vì nó không do các định
chế tài chính tài trợ, do đó có thể nói nó là nguồn tài trợ không do vay mượn. Tổng

25. 13
giá trị khoản tiền nợ do mua hàng hóa của nhà cung cấp được đưa vào tài khoản “nợ
phải trả” của doanh nghiệp.
Đồng thời, công ty cũng có thể nhận được một nguồn tài trợ ngắn hạn không
do vay mượn khác do chậm thanh toán một số khoản chi tiêu như tiền lương, tiền
thưởng của công nhân, tiền thuê mướn thiết bị, nhà xưởng v.v... tiền thuế và tiền
điện nước... Doanh nghiệp sẽ phải thanh toán những khoản nợ tích lũy này trong
một thời hạn ngắn do bị ràng buộc bởi các văn bản pháp lý (hợp đồng, thỏa
thuận,v.v ...).
b) Nguồn tài trợ ngắn hạn không có bảo đảm
Nguồn tài trợ ngắn hạn không có bảo đảm là những khoản vay do các ngân
hàng tài trợ cho công ty mà không đòi hỏi bất cứ sự bảo đảm nào. Các hình thức
cho vay ngắn hạn không có bảo đảm chủ yếu là: Hạn mức tín dụng hay Thấu chi;
Hợp đồng tín dụng tuần hoàn; Tín dụng thư; Cho vay theo hợp đồng.
- Hạn mức tín dụng hay Thấu chi (Line of credit or Overdraf)
Vay theo hạn mức tín dụng là hình thức cấp tín dụng trong đó doanh nghiệp
được quyền rút theo hạn mức nhất định đã được cấp trong một khoảng thời gian
nhất định (tối đa không quá 12 tháng). Điểm thuận lợi của hình thức huy động vốn
này là doanh nghiệp chỉ phải lập 01 hồ sơ cho nhiều khoản vay trong một chu kì
kinh doanh (tối đa không quá 12 tháng) của mình. Cứ sau 12 tháng, ngân hàng lại
kiểm tra rà soát lại tình hình kinh doanh của doanh nghiệp để quyết định tăng hay
giảm hạn mức. Hơn nữa, hình thức cấp tín dụng theo hạn mức lại có ưu điểm là chỉ
giới hạn dư nợ, không giới hạn doanh số. Tổng doanh số cho vay trong thời gian
cho vay có thể lớn hơn hạn mức tín dụng nếu doanh nghiệp thường xuyên trả nợ.
Hình thức thấu chi ngân hàng là doanh nghiệp được chi vượt mức số tiền có
trên tài khoản tiền gửi thanh toán. Hình thức này được tạo ra để cung cấp nguồn tài
chính nhất định đủ bù đắp phần chênh lệch giữa dòng lưu kim tiền thu nhập và dòng
lưu kim chi phí của công ty. Tiền lãi của hình thức cho vay này tùy thuộc vào tổng
giá trị tín dụng thấu chi của công ty đã sử dụng và công ty được phép tính khoản
tiền trả lãi này cho chi phí hàng ngày.

26. 14
Nhìn chung, đây là những hình thức tài trợ có chi phí thấp nhất đối với các
doanh nghiệp. Song nhược điểm của hình thức tài trợ này là nếu công ty vay tiền
theo thỏa thuận này thì phải duy trì đảm bảo khả năng tài chính, báo cáo tình trạng
hoạt động kinh doanh định kỳ thường xuyên, đề phòng có thể phải trả lại những
khoản vay này khi ngân hàng yêu cầu, tức là ngân hàng có thể từ chối thể hiện hạn
mức tín dụng đã thỏa thuận.
- Thỏa thuận tín dụng tuần hoàn
Thỏa thuận tín dụng tuần hoàn là một công cụ tín dụng tương tự như hạn
mức tín dụng, ngoại trừ những cam kết chính thức và mang tính pháp lý do ngân
hàng đưa ra để tài trợ tín dụng cho doanh nghiệp theo tổng mức tín dụng tối đa đã
thỏa thuận.
Theo hình thức thỏa thuận này, doanh nghiệp có nghĩa vụ trả cho ngân hàng
một khoản phí sử dụng nguồn ngân quỹ trên toàn bộ hạn mức tín dụng đã thỏa
thuận, đổi lại ngân hàng dành cho doanh nghiệp đặc quyền sử dụng tín dụng phải trả
có thể được thanh toán một lần, hoặc thanh toán theo tỷ lệ phần trăm của giá trị
trung bình trên phần chênh lệch tín dụng đã không sử dụng tới tùy theo sự thương
lượng giữa doanh nghiệp và ngân hàng.
- Thư tín dụng
Thư tín dụng chủ yếu được sử dụng cho hoạt động xuất nhập khẩu hàng hóa
của doanh nghiệp. Nhà nhập khẩu có thể đề nghị một ngân hàng cung cấp phương
tiện tín dụng để có thể mua hàng hóa từ một nhà xuất khẩu nước ngoài. Nếu ngân
hàng chấp thuận cấp tín dụng, họ sẽ phát hành một tín dụng thư được viết như một
bản cam kết trả tiền cho nhà xuất khẩu, bằng cách gửi tới ngân hàng đại diện cho
nhà xuất khẩu, cam đoan rằng sẽ thanh toán tiền trả cho những hàng hóa cung cấp
cho nhà nhập khẩu theo đúng những điều khoản của tín dụng thư. Khi nhân được
thông báo của ngân hàng là đã có tín dụng thư, công ty xuất khẩu sẽ ký phát hối
phiếu đòi tiền và các văn liên quan đến hàng hóa chuyển tói ngân hàng phát hành
(thông qua ngân hàng bên xuất khẩu). Đồng thời, hàng hóa được xuất khẩu gửi tới

27. 15
người mua và ngân hàng phát hành (tín dụng thư) sẽ thanh toán cho nhà xuất khẩu
tổng số tiền đã ghi trong tín dụng thư qua ngân hàng đại diện của nhà xuất khẩu.
Sau khi số tiền theo tín dụng thư đã được ngân hàng thanh toán hoàn tất, nó
sẽ trở thành một khoản nợ do ngân hàng tài trợ cho nhà nhập khẩu và nó thường là
một thỏa thuận tín dụng tuần hoàn.
Để được chấp thuận mở tín dụng thư, thì trước đó nhà nhập khẩu phỉa có một
khoản tiền ký quỹ tại ngân hàng. Độ lớn của khoản tiền ký quỹ tùy thuộc vào vị thế
tín dụng của nhà nhập khẩu theo cách đánh giá của ngân hàng và tùy theo quy định
của Chính Phủ.
- Tài trợ theo hợp đồng
Theo đúng tên gọi của hình thức này, tài trợ theo hợp đồng là việc ngân hàng
đồng ý cung cấp vốn cho doanh nghiệp để thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng với
doanh nghiệp đối tác. Ngân hàng thường rất sẵn sàng chấp thuận tài trợ theo thể
thức này, vì ngân hàng có thể chắc chắn về mục đích sử dụng vốn và tiến độ thu hồi
vốn, nhất là khi hợp đồng được ký kết bởi một doanh nghiệp lớn, có uy tín. Ngân
hàng sẽ có những ưu đãi và điều kiện tốt hơn nếu cả hai doanh nghiệp ký hợp đồng
đều là khách hàng của ngân hàng tài trợ vốn.
Theo những điều kiện của tài trợ theo hợp đồng, khoản tiền cho vay phải
được thu hồi càng sớm càng tốt như những khoản tiền thanh toán nhận được từ hợp
đồng. Tuy nhiên, nếu trong khi đang thực hiện hợp đồng mà công ty ký tiếp một
hợp đồng khác, ngân hàng có thể xem xét và chấp thuận cho vay một khoản tiền
khác dựa trên cơ sở giao dịch thứ hai. Hình thức tài trợ theo hợp đồng thường rất
hay được sử dụng để tài trợ cho các doanh nghiệp nhỏ, nhất là các nhà thầu.
Tỷ lệ lãi suất của các khoản cho vay không có bảo đảm thường thay đổi tùy
theo từng công ty và tùy từng ngân hàng, tùy thuộc vào vị trí tín dụng của công ty đi
vay. Một công ty có uy tín tín dụng cao sẽ phải trả lãi suất vay với tỷ lệ thấp hơn
công ty không có danh tiếng. Các ngân hàng thường tiến hành phân loại khách hàng
của họ thành nhiều loại khác nhau tùy theo mức độ rủi ro và vị thế tín dụng của họ.

28. 16
c) Tài trợ ngắn hạn có bảo đảm
Nếu việc tài trợ không bảo đảm chỉ cung cấp lượng vốn lưu động, đủ bù đắp
mất cân bằng dòng tiền tạm thời thì việc tài trợ có bảo đảm sẽ cung cấp lượng vốn
lớn đủ để thực hiện một dự án đầu tư, nguồn vốn dài hạn.
Tài sản bảo đảm nhằm đảm bảo thanh toán cả tiền vốn gốc và lãi của khoản
cho vay là hình thức “thế chấp” (collateral). Tài sản thế chấp để bảo đảm cho các
hình thức vay ngắn hạn thường bao gồm khỏan phải thu, giấy hẹn nợ, các loại hàng
hóa, các loại chứng khoán. Chúng có thể là các loại cổ phần, những giấy tờ có giá
có khả năng chuyển đổi nhanh, những khoản ký quỹ đình kỳ, quyền sở hữu máy
móc, thiết bị, hoặc chỉ là sự bảo lãnh của cá nhân cá cổ đông chính của doanh
nghiệp.
Việc bán những khoản phải thu này cho một ngân hàng, một công ty tài
chính hay công ty mua nợ để gia tăng nguồn vốn ngắn hạn được gọi là “Mua nợ”
(factoring). Còn các khoản nợ vay được do bảo đảm bằng hàng hóa, tài sản được
gọi là “vay có thế chấp bằng hàng hóa” (invertory financing)
- Vay có thế chấp bằng khoản phải thu
Khi doanh nghiệp đi vay và thế chấp khoản phải thu, ngân hàng sẽ nhận thế
chấp bằng các chứng từ, hóa đơn gốc. Các khoản tiền về tài khoản sẽ bị phong tỏa
để trả nợ gốc, lãi khi đến hạn. Khi ngân hàng cho vay nhận thế chấp bằng khoản
phải thu, ngân hàng sẽ đánh giá chất lượng của các loại hóa đơn thu tiền được dùng
làm vật thế chấp và sau đó, xác định giá trị khoản cho vay tương xứng với giá trị
của khoản phải thu. Giá trị của khoản cho vay tùy thuộc vào mức độ rủi ro và có thể
dao động trong khoảng 20% đến 90% giá trị danh nghĩa của khoản phải thu.
Doanh nghiệp đi vay sẽ gửi ngân hàng cho vay một bản danh mục liệt kê
danh sách các khoản phải thu, cùng thời hạn trả và tổng số tiền. Sau đó công ty sẽ
yêu cầu ngân hàng cho một cam kết bằng văn bản để chuyển tất cả các khoản phải
thu sang phần thanh toán và bù trừ cân đối công nợ. Thông thường, một khi doanh
nghiệp đã được ngân hàng tài trợ, ngân hàng có thể tiếp tục cho vay trên cơ sở cầm
cố những khoản phải thu mới như những giao dịch đã xảy ra trước đó. Và doanh

29. 17
nghiệp sẽ phải thường xuyên báo cáo tình tình kinh doanh, nhất là sổ chi tiết khoản
phải thu với ngân hàng cho vay.
- Tài trợ vốn bằng hình thức mua nợ
Các doanh nghiệp có thể gọi vốn bằng các bán các khoản nợ của mình. Các
tổ chức mua nợ thường là một ngân hàng, một công ty tài chính hay công ty mua
nợ. Sau khi việc mua bán hoàn tất bên mua nợ có trách nhiệm thu hồi các khoản nợ
theo các chứng từ đã mua và chịu mọi rủi ro khi gặp những món nợ khó đòi (mua
nợ được áp dụng cho cả bán hàng trong nước và xuất khẩu).
Bên cạnh việc có nguồn tài chính như mong muốn, mua nợ còn cho phép
một doanh nghiệp chấp nhận bán chịu cho khách hàng mà không phải chịu nhiều rủi
ro, bởi công ty mua nợ sẽ kiểm tra tài chính của khách hàng trước khi quyết định
mua chứng từ bán hàng của doanh nghiệp. Tuy nhiên, vì nó là một nguồn tài trợ nên
chi phí huy động vốn theo hình thức thỏa thuận mua nợ khá cao, bởi nó bao gồm
nhiều loại chi phí kiểm tra tư cách tín dụng của khách hàng hay những rủi ro không
thu hồi được vay nợ.
- Vay thế chấp bằng hàng hóa
Bên cạnh các chứng từ bán hàng, các loại hàng hóa, tài sản cũng thường
được sử dụng để thế chấp cho các khoản vay ngắn hạn. Hàng hóa ở đây có thể là
hoàng hóa trong tương lai hoặc hàng hóa tại kho của ngân hàng. Giá trị của khoản
vay thuộc loại thế chấp này tùy thuộc vào mức độ rủi ro, khả năng chuyển đổi
nhanh, và tính ổn định về giá cả của các loại hàng hóa thế chấp. Phương thức thế
chấp tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng nên điều kiện vay thường khó khăn và chi
phí vay lớn hơn.
1.2.1.2. Nguồn tài trợ dài hạn
Nguồn tài trợ dài hạn là những khoản tài trợ có thời hạn sử dụng dài hơn một
năm. Nguồn tài trợ này thường được doanh nghiệp sử dụng để thực hiện dự án đầu
tư kinh doanh hoặc mua sắm tài sản hàng hóa,v.v…
Các nguồn tài trợ dài hạn bao gồm : Thuê mua trả góp, tín dụng thuê mua;
Vay dài hạn định kỳ hay vay có kỳ hạn, phát hành trái phiếu và kỳ phiếu.

30. 18
Thuê mua trả góp (Hire - Purehase Financing)
Một doanh nghiệp cần tiền để mua máy móc, thiết bị có thể sử dụng phương
pháp huy động nguồn tín dụng trực tiếp bằng cách mua các loại tài sản đó dưới hình
thức thuê mua trả góp. Hình thức thuê mua trả góp này cho phép công ty trả ngay
một phần giá trị tài sản và phần còn lại được thanh toán trong nhiều kỳ, vào những
thời điểm được ấn định trước và mỗi lần trả một phần giá trị của tài sản cùng tiền
lãi.
Bằng hình thức này doanh nghiệp có thế nhân được tài sản ngay lập tức mà
không phải thương lượng với một ngân hàng hay công ty tài chính để vay tiền và
cũng không phải cầm cố bất cứ loại tài sản nào. Doanh nghiệp chỉ cần trả một
khoản tiền của kỳ đầu tiên, có thể bằng khoảng 1/3 giá trị của thiết bị và có thể trả
dần kéo dài trong khoảng 1 - 5 năm để thanh toán xong toàn bộ chi phí. Trong suốt
thời gian thuê mướn, doanh nghiệp có thể được phép áp dụng phương pháp khấu
hao nhanh đối với tài sản thuê này mặc dù phương pháp này không được áp dụng
với tài sản riêng của công ty.
Tuy nhiên, lãi suất trả góp khi mua tài sản theo hình thức tài trợ này khá cao,
bởi công ty không được hưởng phần chiết khấu mà các nhà cung cấp thường áp
dụng đối với những tài sản được mua bằng tiền mặt. Hơn thế nữa, tỷ lệ lãi suất thực
trong các giao dịch thuê mua trả góp lên tới hơn 25%/năm, mặc dù lãi suất thỏa
thuận trong hợp đồng chỉ ở mức 10% – 12%/năm và mức lãi suất này gần như là
một tỷ lệ cố định. Mặt khác, một bất lợi nữa đối với doanh nghiệp đi thuê là nếu
không thực hiện đúng tiến độ thanh toán, họ có nguy cơ bị mất quyền sở hữu tài sản
vào thời điểm kết thúc hợp đồng, vì nó đã bị phá vỡ.
Tín dụng thuê mua (Lease financing)
Thay vì mua tài sản theo hình thức thuê mua trả góp, doanh nghiệp có thể sử
dụng hình thức thuê tài chính hay thuê vận hành (finance lease or operating lease)
để thuê tài sản của công ty thuê mua hay công ty tài chính. Khi công ty tiến hành
thuê một tài sản, thì họ sẽ được quyền sử dụng tài sản đó (như máy photo copy, máy

31. 19
vi tính, xe ô tô) như thỏa thuận và phải thanh toán tiền thuê theo định kỳ cho người
chủ tài sản.
Cho thuê tài chính là hoạt động tín dụng trung và dài hạn thông qua việc cho
thuê máy móc thiết bị, phương tiện vận chuyển và các động sản khác trên cơ sở hợp
đồng cho thuê giữa Bên cho thuê là các tổ chức tín dụng phi ngân hàng và Bên thuê
là khách hàng. Bên cho thuê cam kết mua máy móc thiết bị, phương tiện vận
chuyển và các động sản khác theo yêu cầu của Bên thuê và nắm quyền sở hữu đối
với các tài sản thuê trong suốt quá trình thuê.Bên thuê được sử dụng tài sản thuê,
thanh toán tiền thuê trong suốt thời hạn thuê đã được hai bên thoả thuận và không
được hủy bỏ hợp đồng thuê trước thời hạn. Khi kết thúc thời hạn thuê, Bên thuê
được chuyển quyền sở hữu, mua lại hoặc tiếp tục thuê lại tài sản đó theo các điều
kiện đã được hai bên thoả thuận.
Cho thuê vận hành là hình thức cho thuê tài sản, theo đó Bên thuê sử dụng tài
sản cho thuê của Bên cho thuê trong một thời gian nhất định và sẽ trả lại tài sản đó
cho Bên cho thuê khi kết thúc thời hạn thuê tài sản. Bên cho thuê giữ quyền sở hữu
tài sản cho thuê và nhận tiền cho thuê theo hợp đồng cho thuê.Theo đó, doanh
nghiệp sẽ thuê tài sản trong một thời gian nhất định và sẽ chuyển trả tài sản đó về
cho bên cho thuê khi kết thúc thời hạn thuê. Đây là giải pháp hữu hiệu để doanh
nghiệp hạn chế các rủi ro về công nghệ, giá cả, hạn chế chi phí bảo trì, sữa chữa, chi
phí thanh lý tài sản... Loại hình dịch vụ này rất phù hợp với các doanh nghiệp có
nhu cầu sử dụng tài sản thuê trong thời gian ngắn và có nhu cầu đổi mới nhanh công
nghệ thiết bị.
Đây là một hình thức tài trợ rất hay được sử dụng để có tài sản, bởi nếu
nguồn này không có sẵn, công ty sẽ phải tìm nguồn tài trợ bằng hình thức khác để
mua thiết bị.
Ngoài ra, bên cạnh việc công ty sẵn sàng để sở hữu một thiết bị đắt tiền bằng
cách thuê mua một tài sản, thì công ty còn có thể nhận được nguồn tài trợ bằng cách
bán tài sản của họ cho một định chế tài chính để lấy tiền mặt, để rồi sau đó thuê mua
lại chính tài sản đó từ định chế tài chính vừa mua của họ. Hình thức tăng vốn này

32. 20
được gọi là hình thức bán và tái thuê và nó là một hình thức huy động vốn trung hạn
rất thông dụng.
Các khoản vay có định kỳ hay có kỳ hạn
Một doanh nghiệp có thể huy động vốn thông qua hình thức đi vay với thời
hạn hơn một năm, bằng cách thế chấp một số tài để bảo đảm cho khoản tiền vay.
Các ngân hàng thương mại và công ty tài chính thường chấp nhận những loại tài sản
sau là tài sản thế chấp như: quyền sử dụng đất đai, các loại máy móc, các loại bất
động sản, những khoản ký quỹ có thời hạn, ngoại tệ các loại, các loại chứng khoán
và cổ phiếu của các công ty cổ phần đại chung, khoản vay này thường được gọi là
vay định kỳ hay vay có kỳ hạn.
Đặc điểm riêng của vay có kỳ hạn là trong mỗi kỳ hạn - hàng tháng, quý hay
năm - người vay phải trả cho chủ nợ một khoảng tiền nhất đinh bao gồm một phần
vốn gốc và lãi. Nó khác với hình thức thấu chi (hay rút vượt overdraft) là thấu chi
thường trả cả vốn gốc và lãi vào cuối kỳ, còn nó trả dần thành nhiều đợt.
Để có thể vay vốn có kỳ hạn, doanh nghiệp phải đưa ra phương án vay và kế
hoạch trả nợ cụ thể. Phương án này sẽ được ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng cho
vay kiểm tra và là một tiêu chí quan trọng để quyết định cho vay, lượng vốn cho
vay.
Do mức độ rủi ro cao dẫn tới ngân hàng thường yêu cầu người đi vay phải
tuân theo một số điều kiện đảm bảo nhất định. Những điều kiện đó bao gồm những
yêu cầu sau:
- Đảm bảo sự chính xác trong ghi chép kế toán và cung cấp thường xuyên,
kịp thời các báo cáo kiểm toán cho ngân hàng để họ có thể giám sát tình hình tài
chính của công ty.
- Duy trì một lượng vốn lưu động ổn định ở mức nào đó trong suốt thời kỳ
tồn tại khoản tiền vay, để công ty sẽ không thiếu vốn lưu động và không bị lâm vào
tình trạng mất khả năng thanh toán công nợ.

33. 21
- Hạn chế những chi tiêu, mua sắm máy móc và thiết bị mới ở một mức nào
đó, để đảm bảo cho công ty bị lâm vào những khó khăn về tài chính.
- Không vay thêm bất cứ khoản vay dài hạn nào để tránh tình trạng người
chto nợ tương lai đó có thể tới công ty giành quyền hưởng trước tài sản của công ty
với người cho vay.
- Giới hạn mức chia lợi tức cổ phần ở một tỷ lệ phần trăm lợi nhuận nào đó,
để duy trì tính thanh khoản của công ty.
- Sử dụng khoản tiền vay theo đúng mục đích đã được chấp thuận, để năng
ngừa sự lệch hướng tạo ra lợi nhuận của công ty, hoặc tránh tình trạng sử dụng tiền
vay cho đầu tư vào loại tài sản sản xuất quá ít.
- Thoả thuận cho vay này cũng ràng buộc người vay bằng việc người cho vay
có thể hạn chế người vay trong việc chiết khấu các loại thương phiếu, giấy tờ có giá
của họ hoặc tham gia những thỏa thuận thuê tài chính dài hạn
Phát hành trái phiếu và kỳ phiếu
Một công cụ huy động vốn mà nhiều doanh nghiệp lựa chọn là phát hành trái
phiếu và kỳ phiếu. Những công cụ này là giấy hẹn nợ được cấp để chứng minh
khoản nợ của công ty đối với người nắm giữ chúng.
Trái phiếu có thể được phát hành bởi doanh nghiệp (trái phiếu doanh
nghiệp), một tổ chức chính quyền như Kho bạc nhà nước (trái phiếu kho bạc), chính
quyền (công trái hoặc trái phiếu chính phủ). Đối tượng mua trái phiếu, hay trái chủ,
có thể là cá nhân hoặc doanh nghiệp hoặc chính phủ. Tên của trái chủ có thể được
ghi trên trái phiếu (trường hợp này gọi là trái phiếu ghi danh) hoặc không được ghi
(trái phiếu vô danh). Trái chủ được hưởng lãi suất định kỳ theo quy định và được trả
gốc đến ngày đáo hạn. Thời hạn của trái phiếu thường là dài hạn, tuy nhiên có thể
dưới 1 năm (trái phiếu ngắn hạn).
Kỳ phiếu là một loại chứng khoán, trong đó người ký phát cam kết sẽ trả một
số tiền nhất định vào một ngày nhất định cho người hưởng lợi được chỉ định trên
lệnh phiếu hoặc theo lệnh của người hưởng lợi trả cho một người khác. Nếu xét về

34. 22
bản chất kỳ phiếu là một loại trái phiếu ngắn hạn với thời gian đáo hạn là khoảng
trên dưới 1 năm nhưng không quá 7,8 năm. Điểm khác biệt chính giữa kỳ phiếu và
trái phiếu là kỳ phiếu có thời hạn thanh toán ngắn hơn.
Những đặc điểm của trái phiếu (kỳ phiếu) bao gồm:
- Chúng thường có đơn vị phát hành 100 nghìn, mặc dù chúng thuộc loại lớn
hơn hay nhỏ hơn đều có thể được chấp thuận. Đây là giá trị ngang giá của trái
phiếu.
- Chúng thường có một tỷ lệ lãi suất cố định, được gọi là lãi suất phiếu. Tiền
lãi này thường được trả cho trái chủ theo từng hạn nửa năm hay một năm.
- Chúng có thời hạn đáo hạn cố định vào một thời điểm nào đó trong tương
lai, thời hạn này được ghi trên trái phiếu. Đến kỳ hạn, tổng số tiền trên trái phiếu sẽ
được hoàn trả cho trái chủ.
- Độ dài của thời gian đáo hạn (maturity) Tức là ngày thanh toán, thay đổi
tùy theo loại phát hành.
Để khuyến khích công chúng mua các loại trái phiếu này, đôi khi doanh
nghiệp có thể phát hành loại trái phiếu có thể chuyển đổi tức là trái chủ được quyền
lựa chọn để chuyển đổi trái phiếu thành cổ phần thường của công ty vào một thời
điểm nào đó trong tương lai, với một tỷ lệ chuyển đổi đã được ấn định trước.
Huy động vốn bằng phát hành trái phiếu có nhiều thuận lợi:
- Phát hành trái phiếu không ảnh hưởng đến sự kiểm soát công tác lãnh đạo
công ty bởi các trái chủ (bond - holder) không có quyền bỏ phiếu.
- Trái phiếu có mức lãi suất cố định.
- Công ty có thể đạt được sự quân bình tức là công ty có thể vay vốn với mức
chi phí cố định và có thể sử dụng số vốn này để thu được tỉ lệ hoàn vốn cao trên đầu
tư của họ.

35. 23
1.2.2. Huy động vốn chủ sở hữu
1.2.2.1. Tăng vốn điều lệ
Vốn điều lệ là tổng giá trị tài sản do các thành viên đã góp hoặc cam kết góp
khi thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; là tổng giá trị mệnh
giá cổ phần đã bán hoặc đã được đăng ký mua khi thành lập doanh nghiệp đối với
công ty cổ phần. (Điều 29 khoản 1 Luật doanh nghiệp 2014).
Xu hướng hiện nay, các công ty được thành lập mới hoặc chuyển đổi thành
mô hình Công ty cổ phần, đây là hình thức phổ biến, hiệu quả và rất thuận lợi cho
việc huy động vốn, huy động nhân lực điều hành bộ máy.
Đối với Công ty cổ phần, khi cần vốn chủ sở hữu để tài trợ cho các dự án đầu
tư, Hội đồng quản trị có thể phát hành thêm cổ phần để tăng vốn, cổ phần có nhiều
loại khác nhau, nhưng cơ bản có hai loại chủ yếu có thể giúp Công ty huy động vốn
được nhanh đó là Cổ phần ưu đãi và Cổ phần phổ thông.
1.2.2.2. Lợi nhuận giữ lại
Đây là phần lợi nhuận sau khi trừ thuế, chi phí lãi vay, phân chia cho các
thành viên góp vốn, phân bổ vào các công trình… Phần lợi nhuận giữ lại sẽ được tái
đầu tư, sử dụng vào các dự án sản xuất kinh doanh tiếp theo. Phần lợi nhuận giữ lại
này có vai trò rất quan trọng trong hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp. Tuy
nhiên, nó phụ thuộc vào hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Nếu doanh nghiệp hoạt động hiệu quả, phần lợi nhuận giữ lại sẽ là nguồn
vốn đầu tư lớn, tương tự như vốn góp nhưng trên hồ sơ tài chính của công ty, nguồn
vốn này lại thể hiện rõ được uy tín, năng lực của công ty.
Nếu doanh nghiệp hoạt động kém hiệu quả, lợi nhuận giữ lại sẽ rất ít hoặc
không có. Vậy nên, để tăng cường nguồn vốn từ lợi nhuận giữ lại, công ty cần tăng
cường hiệu quả sản xuất kinh doanh.
1.2.2.3. Các quỹ khác
Tất cả các doanh nghiệp sau khi hạch toán được lợi nhuận, thường phải trích
lập các quỹ như: Quỹ khấu hao, Quỹ dự phòng trợ cấp thất nghiệp, Quỹ dự phòng
tài chính, Quỹ đầu tư phát triển, lợi nhuận chưa phân phối… đây là một lượng tiền

36. 24
mặt tương đối lớn và thường được các doanh nghiệp bổ sung vào các khoản đầu tư
ngắn hạn. Tuy nhiên, vì đây là các quỹ dự phòng do đó doanh nghiệp phải hết sức
cân nhắc khi sử dụng, nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của cán bộ nhân viên và
các cổ đông và uy tín của doanh nghiệp.
Quỹ khấu hao gồm hai phần: Quỹ khấu hao cơ bản và Quỹ khấu hao sửa
chữa lớn. Quỹ khấu hao cơ bản dùng để mua sắm, thay thế những tài sản cố định bị
đào thải bằng những tài sản cố định mới (tái sản xuất toàn bộ tài sản cố định). Quỹ
khấu hao sửa chữa lớn dùng để sửa chữa, thay thế những bộ phận, chi tiết cơ bản bị
hao mòn của tài sản cố định (tái sản xuất từng bộ phận của tài sản cố định).
Khi doanh nghiệp trích khấu hao, lượng tài sản này sẽ được gửi tại ngân
hàng hoặc để dưới dạng tiền mặt dùng để mua sắm tài sản cố định mới hoặc sửa
chữa lớn. Trong quá trình đó lượng tiền trên tạm thời nhàn rỗi, bên cạnh đó với
nhiều doanh nghiệp, do quá trình sử dụng giữ gìn máy móc thiết bị tốt, ít phải sửa
chữa lớn, máy móc hết khấu hao vẫn còn sử dụng được mà chưa cần thay mới, do
đó đã dôi ra một lượng vốn khá lớn. Tất cả lượng tiền tạm thời nhàn rỗi trên được
bổ sung vào vốn kinh doanh có thể dành để cho các doanh nghiệp khác vay hoặc
đầu tư.
Một lợi thế rất lớn của Quỹ khấu hao đó là đây là khoản chi phí được tính khi
hạch toán thuế thu nhập doanh nghiệp, giúp cho doanh nghiệp vừa tăng được doanh
thu, vừa tiết kiệm được tiền thuế.
1.3. Quy trình huy động vốn
Hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp rất đa dạng, phức tạp. Về cơ bản,
quy trình huy động vốn gồm các bước như sau:
Bước 1: Xác định nhu cầu vốn: Mỗi dự án đầu tư kinh doanh sẽ có dự toán
chi phí. Căn cứ vào nguồn tài chính của công ty, từ đó lên kế hoạch nhu cầu vốn,
tiến độ thực hiện.
Bước 2: Lựa chọn phương thức huy động vốn: Tùy theo tình hình sản xuất
kinh doanh của công ty, số lượng vốn cần huy động, đặc thù dự án đầu tư để lựa
chọn phương thức huy động. Nếu nguồn vốn lớn, một ngân hàng không thể tài trợ

37. 25
hết thì công ty sẽ phải có phương án phát hành trái phiếu hoặc kêu gọi góp vốn đầu
tư từ bên ngoài.
Bước 3: Tiếp cận nguồn vốn: Mỗi ngân hàng cho vay có room tín dụng cho
bất động sản là khác nhau, đặc thù mỗi ngân hàng lại ưa thích đầu tư loại hình bất
động sản khác nhau. Vì thế, căn cứ vào tình hình thực tế, công ty sẽ lựa chọn ngân
hàng vay vốn hoặc công ty mô giới, công ty chứng khoán để tiếp cận làm việc
Bước 4: Cung cấp hồ sơ huy động vốn. Hồ sơ huy động vốn gồm 4 nhóm
chính: Hồ sơ tổ chức vay vốn, hồ sơ phương án vay vốn, hồ sơ dự án vay vốn, hồ sơ
tài sản bảo đảm
Bước 5: Hoàn thành các thủ tục giải ngân, chuyển tiền, tiếp tục theo dõi quản
lý dự án: Trong quá trình xử lý hồ sơ, công ty sẽ phải bảo vệ phương án kinh doanh
và điều chỉnh bổ sung. Nếu phương án huy động vốn thành công, doanh nghiệp
hoàn thiện các thủ tục giải ngân hoặc nhận tiền góp vốn. Nếu không, doanh nghiệp
phải lựa chọn lại phương thức huy động, thực hiện lại phương án vay vốn.
(Vũ Duy Hào và Đàm Văn Huệ, Quản trị tài chính doanh nghiệp, Nhà Xuất
Bản Giao Thông Vận Tải, 2012)
1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn
1.4.1. Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp
1.4.1.1. Sự phát triển của nền kinh tế - tài chính toàn cầu và Việt Nam
Việc hội nhập kinh tế quốc tế củaViệt Nam cũng là nhân tố quan trọng để
các doanh nghiệp trong nước tiếp cận với nguồn vốn từ nước ngoài. Nhưng để dễ
dàng tiếpcận với nguồn vốn này thì Việt Nam cần có thêm những cơ chế chính sách
mở và ổn định phát triển thị trường để tạo môi trường hấp dẫn nhà đầu tư nước
ngoài.
Trên thực tế,Việt Nam đã gia nhập tổ chức thương mại thế giới (WTO) ,
đã và đang tham gia 16 Hiệp định FTA ((Tư Hoàng (2016), Thời báo Kinh tế Sài
Gòn online, Việt Nam đã và đang tham gia 16FTA, tại địa chỉ:
http://www.thesaigontimes.vn/155198/Viet-Nam-da-va-dang-tham-gia-16-FTA.html,

38. 26
truy cập ngày 12/04/2017)). Từ việc nỗ lực hội nhập của nước ta thì nguồn vốn đầu
tư vào Việt Nam ngày càng tăng lên, đặc biệt là từ các nước Hàn Quốc, Nhật
Bản,v.v…
Sự ổn định hay biến động của kinh tế trong nước sẽ ảnh hưởng mạnh đến
công tác huy động vốn của doanh nghiệp. Trong đó phải kể đến là sự phát triển hay
trì hoãn của nền kinh tế, lạm phát, biến động tỷ giá đô la Mỹ, giá vàng hay lãi
suất thị trường. Kinh tế phát triển, lạm phát ở mức một con số, giá và giá đô la Mỹ
không biến động nhiều, lãi suất ổn định sẽ là cơ hội cho các doanh nghiệp huy động
vốn thuận lợi. Kinh tế suy thoái, lạm phát tâng cao, lãi suất luôn thay đổi sẽ là yếu
tố bất lợi cho doanh nghiệp trong công tác huy động vốn.
Với một thị trường tài chính hoàn thiện sẽ tạo cơ hội huy động vốn cho các
doanh nghiệp. Ngược lại, thị trường tài chính chưa hoàn thiện sẽ gây khó khăn cho
doanh nghiệp đi huy động vốn. Doanh nghiệp cũng có thể gặp rủi ro nếu thị trường
tài chính chưa có một hệ thống pháp luật đi kèm. Với thị trường tài chính đang ở
mức cung nguồn vốn thấp hơn cầu thì doanh nghiệp dễ dàng và nhanh chóng tiếp
cận với nguồn vốn muốn huy động. Ngược lại, cung thấp hơn cầu thì doanh nghiệp
khó khăn tiếp cận nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh.
1.4.1.2. Hệ thống Chính sách, luật pháp
Mọi hoạt động củadoanh nghiệp đều chịu sự điều tiết của hệ thống pháp
luật, chính sách tại Việt Nam.Trong lĩnh vực tài chính thì hệ thống pháp luật còn
phức tạp nhưng chưa chặt chẽ, điều này sẽ làm cho công tác huy động vốn của
doanh nghiệp chậm trễ và ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn huy động của doanh
nghiệp đang thiếu vốn và gây ra lỗ hỏng mất vốn bởi các doanh nghiệp chiếm dụng
vốn bất hợp pháp.
1.4.2. Các yếu tố bên trong doanh nghiệp
1.4.2.1. Tình hình hoạt đông kinh doanh của doanh nghiệp
Tình hình kinh doanh của doanh nghiệp sẽ là cơ hội cho doanh nghiệp nhanh
chóng tiếp cận với nguồn vốn muốn huy động hoặc khó khăn để huy động. Với tình
hình kinh doanh đang phát triển thì doanh nghiệp sẽ huy động nhanh nguồn vốn

39. 27
thông qua các hình thức như phát hành cổ phiếu, trái phiếu hoặc vay tín dụng.
Ngược lại, những nhà đầu tư sẽ không đầu tư vào những doanh nghiệp không ăn
nên làm ra. Chủ nợ cũng xem xét lại những doanh nghiệp đang kinh doanh thua lỗ
rồi mới cho vay. Chính vì thế đây cũng là yếu tố tác động trực tiếp đến công tác huy
động vốn của doanh nghiệp.
1.4.2.2. Uy tín của doanh nghiệp
Uy tín của doanh nghiệp là một yếu tố vô cùng quan trọng khi nhà đầu tư
quyết định đầu tư hay ngân hàng quyết định cho vay. Uy tín trong tài chính thể hiện
ở việc trong lịch sử tín dụng, có thường xuyên trả nợ đúng hạn, thực hiện đúng
nghĩa vụ tài chính với cổ đông, nhà đầu tư, khách hàng hay không. Những doanh
nghiệp có uy tín với những khoản nợ của ngân hàng hay các nhà đầu tư nắm giữ trái
phiếu của doanh nghiệp thì việc huy động vốn vay sẽ được các chủ nợ đáp ứng
ngay.
Doanh nghiệp có uy tín cũng có thể chiếm dụng vốn từ khoản tín dụng
thương mại, hay kêu gọi các nhà đầu tư một cách dễ dàng. Nếu doanh nghiệp có uy
tín thì sẽ có lợi thế trong việc huy động từ tất cả các nguồn vốn như tín dụng ngân
hàng, tín dụng thương mại, kêu gọi cổ đông hay phát hành trái phiếu. Ngược lại sẽ
là khó khăn cho doanh nghiệp khi tiếp xúc với các nguồn vốn.Doanh nghiệp có thể
cùng lúc đưa ra nhiều phương thức huy động vốn khác nhau cho cùng một dự án
đầu tư hoặc mỗi phương thức cho một mục đích khác nhau. Việc doanh nghiệp chỉ
huy động bằng một phương thức sẽ hạn chế doanh nghiệp tiếp xúc với những
nguồn vốn khác nhau. Ví du: Doanh nghiệp chỉ duy nhất huy động vốn từ chủ đầu
tư sẽ là lãng phí nguồn vốn nhà rỗi ngoài thị trường, không tận dụng được đòn bẩy
tài chính, khiến hoạt động tài chính của doanh nghiệp thiếu hiệu quả hơn so với
những doanh nghiệp sử dụng thêm nguồn vốn bên ngoài
1.4.2.3. Phương thức huy động vốn của doanh nghiệp
Doanh nghiệp có thể cùng lúc đưa ra nhiều phương thức huy động vốn khác
nhau để tập trung nhanh chóng nguồn vốn muốn huy động. Việc doanh nghiệp chỉ
huy động bằng một phương thức sẽ hạn chế doanh nghiệp tiếp xúc với những nguồn
vấn khác nhau. Ví du: Doanh nghiệp chỉ duy nhất huy động vốn từ chur đầu tư

40. 28
sẽ làm cho doanh nghiệp không tiếp cận được vốn vay từ Ngân hàng, các định chế
tài chính khác. Hay doanh nghiệp chỉ đơn thuần vay vốn ở Ngân hàng mỗi khi cần
vốn kinh doanh, điều này đã không cho phép doanh nghiệp tận dụng đượng nguồn
vốn từ các nhà đầu tư
Ví dụ: Doanh nghiệp chỉ duy nhất huy động vốn từ chủ đầu tư sẽ làm cho
doanh nghiệp thiếu đi nguồn vốn ngắn hạn, quyền điều hành doanh nghiệp bị chi
phối nhiều. Hay doanh nghiệp chỉ đơn thuần vay vốn ở Ngân hàng mỗi khi cần vốn
kinh doanh, thì sẽ lãng phí nguồn vốn từ các nhà đầu tư muốn tham gia, hơn nữa chi
phí trả lãi hàng kỳ lớn và sẽ khó khăn khi muốn huy động một nguồn vốn lớn.
1.5. Những tiêu chí đánh giả hiệu quả huy động vốn
Có rất nhiều chỉ tiêu đánh giá hiệu quản huy động vốn của doanh nghiệp,
nhưng với đề tài chỉ quan tâm đến bốn góc độ chính: Thứ nhất, sự tăng trưởng ổn
định về số lượng và thời gian; thứ hai, lượng vốn doanh nghiệp huy động có khả
năng đáp ứng được cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp; thứ ba, chi phí huy
động vốn; thứ tư: độ rủi ro của nguồn vốn mà doanh nghiệp huy động; thứ năm: lợi
ích từ nguồn vốn huy động mang lại cho doanh nghiệp. (PGS.TS Trần Ngọc Thơ,
Tài chính doanh nghiệp hiện đại, Nhà xuất bản Thống kê, 2003)
1.5.1. Sự tăng trưởng ổn định về số lượng và thời gian
Đánh giá qua mức độ tăng giảm nguồn vốn huy động và số lượng vốn huy
động có kỳ hạn. Nguồn vốn tăng đều qua các năm (năm trước - năm sau > 0) đạt
mục tiêu về nguồn vốn đặt ra và có độ gia tăng đều đặn là nguồn vốn tăng trưởng ổn
định .
Nguồn vốn có số lượng vốn kỳ hạn lớn chứng tỏ sự ổn định về thời gian của
nguồn vốn cao.

41. 29
1.5.2. Lượng vốn huy động của doanh nghiệp có đáp ứng được hoạt động kinh
doanh của doanh nghiệp
Đánh giá qua việc so sánh nguồn vốn huy động được với các nhu cầu sử
dụng vốn cho hoạt động của doanh nghiệp, nhu cầu thanh toán và các nhu cầu khác
để thấy nguồn vốn huy động đã đáp ứng đủ hay thiếu.
1.5.3. Lãi suất huy động
Lãi suất huy động là một yếu tố hết sức quan trọng trong việc huy động vốn
của doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp chấp nhận trả lãi suất cao thì sẽ dễ dàng tiếp
cận nguồn vốn nhanh, nhưng lợi nhuận kinh tế mang về từ nguồn tài trợ này sẽ
không cao. Ngược lại, nếu doanh nghiệp huy động với mức lãi suất thấp thì doanh
nghiệp sẽ có lợi nhuận cao hơn khi sử dụng vốn này.
Chi phí vốn huy động so với suất sinh lời nội bộ của dự án đầu tư (IRR). Nếu
IRR lớn hơn chi phí vốn huy động thì doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn hiệu quả và
ngược lại.
Suất sinh lời nội bộ xác định được từ việc giải phương trình sau:
Trong đó: NCFt là dòng tiền ròng năm t. NPV là giá trị hiện tại ròng của dự án.
1.5.4. Rủi ro nguồn vốn doanh nghiệp huy động
Dự án đầu tư là hoạt động lâu dài, nếu doanh nghiệp bị ngưng cung cấp
nguồn vốn hay chậm giải ngân so với tiến độ của dự án thì doanh nghiệp sẽ gặp rủi
ro bất cứ lúc nào. Chính vì hoạt động đặc trưng của dự án bất động sản nên phải
xem đến sự phù hợp của nguồn vốn và tiến độ giải ngân của vốn huy động.
Ta còn phải xem xét rủi ro khi doanh nghiệp không có khả năng thanh toán
những khoản vay đến hạn mà doanh nghiệp không đủ khả năng chi trả cho khoản
này. Chúng ta dùng các tỷ số thành toán để đánh giá mức độ rủi ro dạng này.

42. 30
1.5.5. Lợi ích từ nguồn vốn huy động mang lại
Dứng về góc độ lợi ích mang lại từ nguồn vốn huy động, doanh nghiệp nên
xem xét các chỉ tiêu lợi nhuận của hoạt động kinh doanh dựa trên số vốn huy động.
Cánh tính dựa trên tỷ lệ lợi nhuận do huy động vốn mới mang lại. Cũng có thể
lấy so sánh giữa tỷ lệ tăng vốn huy động với tỷ lệ lợi nhuận trên tổng vốn ROA.
Hệ số thu nhập trên tài sản ( Return on Assets - ROA). Đây là một chỉ số thể
hiện tương quan giữa mức sinh lợi của một Công ty so với tài sản của nó. ROA sẽ
cho ta biết hiệu quả của Công ty trong việc sử dụng tài sản để kiếm lời. ROA được
tính bằng cách chia thu nhập hàng năm cho tổng tài sản, thể hiện bằng con số phần
trăm. Chỉ tiêu này được xác định bằng công thức tính như sau:
ROA = Thu nhập sau thuế/ Tổng tài sản
Hệ số thu nhập trên vốn chủ sở hữu - ROE
Hệ số thu nhập trên vốn chủ sở hữu (ROE) phản ánh mức thu nhập ròng trên
vốn cổ phần của cổ đông (hay trên giá trị tài sản ròng hữu hình).
ROE= Lợi nhuận sau thuế / Vốn chủ sở hữu
Trị giá ROE được tính bằng cách lấy lợi nhuận sau thuế theo niên độ kế toán
sau khi đã trả cổ tức cho cổ phần ưu đãi nhưng trước khi trả cổ tức cho cổ phần
thường, chia cho toàn bộ vốn chủ sở hữu (hay vốn cổ phần) vào lúc đầu niên độ kế
toán. Chỉ số này là thước đo chính xác nhất để đánh giá một đồng vốn bỏ ra và tích
lũy được tạo ra bao nhiêu đồng lời. Hệ số này thường được các nhà đầu tư phân
tích để so sánh với các cổ phiếu cùng ngành trên thị trường, từ đó tham khảo khi
quyết định mua cổ phiếu của Công ty nào. Tỷ lệ ROE càng cao càng chứng tỏ Công
ty sử dụng hiệu quả đồng vốn của cổ đông, có nghĩa là Công ty đã cân đối một cách
hài hòa giữa vốn cổ đông với vốn đi vay để khai thác lợi thế cạnh tranh của
mình trong quá trình huy động vốn, mở rộng quy mô.

43. 31
1.6. Huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.6.1. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản - các khái niệm và văn bản pháp lý
liên quan
1.6.1.1. Khái niệm
a) Bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy
định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc
gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp
luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể
danh mục các tài sản này.
Cũng như ở nhiều nước trên thế giới, ở nước ta bất động sản có thể được
phân thành 3 nhóm chính gồm: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản
không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: nhà ở, nhà xưởng sản xuất,
công trình thương mại - dịch vụ, công trình hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã
hội), trụ sở làm việc,v.v… Trong đó nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai
gắn với các tài sản trên đất) là nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn cả về cơ cấu
đầu tư và hoạt động giao dịch trên thị trường.
Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản chủ yếu thuộc
nhóm này là đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản…
Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt: là những bất động sản như các công trình
bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ, đình chùa… đặc điểm của nhóm
bất động sản này là khả năng tham gia giao dịch trên thị trường rất thấp.

44. 32
Hoạt động kinh doanh bất động sản
Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và
kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất
động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản,
định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất
động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là tập hợp các đề xuất có liên quan
đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những bất động sản nhằm
mục đích kinh doanh trong một thời gian nhất định.
Nội dung dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, tuỳ thuộc vào tính chất có
thể bao gồm một số mục chủ yếu:
- Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản
phẩm, hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất,v.v...
- Mô tả quy mô, diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình,
phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất,v.v...
- Các phương án, giải pháp thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng, tái
định cư, phân đoạn thực hiện,v.v...
- Đánh giá tác động môi trường, giải pháp phòng chống cháy nổ, các yêu cầu
về an toàn lao động, an ninh, quốc phòng...
- Tổng mức đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn, phương án
quản lý khai thác, kinh doanh, phương án hoàn trả vốn, các chỉ tiêu tài chính và
phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án.

45. 33
- Các bản vẽ thiết kế cơ sở (nếu là dự án cụ thể).
Hoạt động đầu tư bất động sản rất đa dạng, việc phân loại có nghĩa trong
khâu thẩm định dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tư bất động sản.
Việc phân loại theo các tiêu thức:
Theo quan hệ quản lý của đầu tư: Đầu tư trực tiếp, đầu tư gián tiếp.
Theo hình thức đầu tư: Đầu tư mới, đầu tư theo chiều sâu, đầu tư mở rộng
các công trình hiện có.
Theo thời hạn đầu tư: Đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ 5
năm 10 năm), đầu tư ngắn hạn (5 năm trở xuống).
1.6.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam
Đặc điểm về thị trường bất động sản Việt Nam
Thị trường bất động sản những năm gần đây phát triển nhảy vọt. Hàng ngàn
dự án mới được triển khai để đáp ứng nhu cầu rất lớn về văn phòng, nhà ở. Đi cùng
với sự phát triển của thị trường kinh tế và tốc độ đô thị hóa, cùng với chính sách cho
phép người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam, thị trường bất động sản luôn sôi động
và cạnh tranh khốc liệt giữa các doanh nghiệp.
Việt Nam là một trong những thị trường triển vọng nhất Đông Nam Á về bất
động sản, là một thị trường hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài
Năm 2016, tổng vốn FDI đổ vào Việt Nam đạt 24,4 tỷ USD, cao nhất trong
vòng từ năm 2008 đến nay. Ngành bất động sản thu hút vốn 7% tổng số vốn FDI
vào Việt Nam và đứng thứ hai sau ngành sản xuất và chế biến. Ba dự án bất động
sản lớn nhất năm 2016 là Cảng biển - khu công nghiệp 315 triệu USD tại Quảng
Ninh, Khu đô thị Long Hưng 272,4 triệu USD tại Đồng Nai và trung tâm nghiên
cứu và phát triển công nghệ cao của Samsung 300 triệu USD tại Hà Nội. (CBRE,
Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2017, Việt Nam 2017).
Hiện nay, tại Hà Nội, các dự án từ phân khúc cao cấp đang mang đến những
điểm nhấn mới cho thị trường. Suất cho thuê cải thiện trong 2 năm gần đây đối với