Recommended
Recommended
More Related Content
What's hot
What's hot (20)
Viewers also liked
Similar to Laporan Akhir Perencanaan Real Estate Kabupaten Bantul
Similar to Laporan Akhir Perencanaan Real Estate Kabupaten Bantul (20)
More from Nurlina Y.
More from Nurlina Y. (20)
Recently uploaded
Recently uploaded (20)
Laporan Akhir Perencanaan Real Estate Kabupaten Bantul
- 1. KELOMPOK BANTUL : Nurlina - 36391 Indah - 37961 Farkhan 38318 M. Zul Qisthi - 38099 Rachman H - 38293 Nila - 37579
- 2. LAPORAN AKHIR REAL ESTATE BANTUL2
- 3. LAPORAN AKHIR REAL ESTATE BANTUL 1 Latar belakang Dengan tingkat perekonomian penduduk Yo- gyakarta yang beragam, adanya perumahan yang memenuhi kebutuhan masyarakat den- gan harga terjangkau merupakan problematika penting. Terlebih mengingat kebutuhan akan akomodasi rumah bagi kalangan menengah ke bawah sebagai priotas primer tiap manusia. Namun demikian, kondisi pusat kegiatan Kota Yogyakarta yang kian padat memicu timbulnya ragam masalah perkotaan seperti kemacetan, polusi, kurangnya ruang terbuka hijau, dan kurangnya tempat rekreasi. Hal ini menyebab- kan rasa tidak nyaman tinggal di daerah pusat kota. Selain itu, pusat kota sebagai pusat perger- akan ekonomi kerap menjadikan harga tanah melambung tinggi. Oleh sebab itu, pada per- encanaan real estate ini kami berusaha men- gakomodasi kebutuhan masyarakat melalui pemilihan tempat yang tetap strategis. Lokasi jatuh pada pinggir Kota Yogyakarta, yakni Jalan Parangtritis di Kabupaten Bantul. Tujuan Tujuan proyek pembangunan real estate ini adalah untuk mengakomodasi masyarakat den- gan penghasilan menengah ke bawah. Proyek pembangunan ini juga sangat bermanfaat bagi masyarakat yang sudah lanjut usia dimana lo- kasi yang ditawarkan berada di pinggir kota. Metode Perhitungan biaya manfaat pada program ini bertujuan untuk mengetahui apakah proyek yang diajukan feasible (layak) secara finansial. Adapun perhitungan biaya-man- faat menggunakan Benefit Cost Ratio (BCR), Net Present Value (NPV), dan Return on In- vestment (ROI). Berikut adalah penjelasan singkat mengenai BCR, NPV, dan IRR. Benefit Cost Ratio (BCR) Benefit Cost Ratio didapatkan dari total pemasukan (Total manfaat) dibagi dengan total pengeluaran (Total biaya). Jika nilai BCR > 1 maka proyek tersebut dinyatakan layak untuk dijalankan. Net Present Value (NPV) Net Present Value didapatkan dari total pemasukan (Total manfaat) dikurangi den- gan total pengeluaran (Total biaya). Jika ni- lai NPV > 0 atau positif maka proyek terse- but dinyatakan layak untuk dijalankan. Internal Rate of Return (IRR) Internal Rate of Return didapatkan dari perkalian biaya pengurangan dan nilai dari tabel IRR yang telah disediakan. Pemilihan nilai IRR harus lebih tinggi dari tingkat suku bunga. Setelah itu biaya pemasukan dika- likan dengan nilai IRR yang lebih tinggi dari tingkat suku bunga tadi. Dari hasil perka- lian tersebut didapatkan nilai NPV dan BCR. Jika nilai NPV>0 dan BCR>1 maka proyek tersebut dinyatakan good project. LATAR BELAKANG
- 4. LAPORAN AKHIR REAL ESTATE BANTUL2 Lokasi dan Harga Tanah Lokasi tanah berada di Kabupaten Bantul, tepatnya pada Jalan Parangtritis km 7, Keca- matan Sewon, selatan Kampus Institut Seni Indonesia (ISI) Yogyakarta. Hal tersebut dipilih atas pertimbangan target konsumen berupa pasangan tua, yang telah mapan dan memiliki pekerjaan tetap di kota sehingga membutuh- kan kemudahan akses menuju Kota Yogyakar- ta. Selainitulokasitanahjugadinilaisangatstrate- gis, karena berjarak 2.8 km2 dari Ringroad Barat Yogyakarta, dan 500 m2 dari Kampus ISI Yog- yakarta. Adanya fasilitas sarana dan prasarana sekitar yang mendukung, turut memberikan nilai tambah atas pemilihan lokasi tersebut. Luas tanah yang direncanakan untuk pemban- gunan sebesar 0.76 Ha dengan kisaran harga Rp 400.000/ m2 . Total harga tanah adalah 3.040 juta. Atas dasar tersebut, perencanaan real es- tate menggunakan desain minimalis pada tipe rumah mungkin untuk menekan harga pem- bangunan. Harga beli masyarakat Berdasarkan lokasi yang dipilih yaitu ping- gir kota di Jalan Parang Tritis Km. 7 maka diu- tamakan konsumen yang mempunyai gaji sekitar Rp 4.500.000, 00 sampai dengan Rp 5.500.000, 00 per bulan. Adapun pekerjaan konsumen tersebut bekerja di swasta ataupun pemerintahan. Dengan ketentuan gaji tersebut dan berdasar- kan aturan umum pemberi pinjaman bahwa angsuran dibayarkan 30% dari penghasilan tetap bulanan atau tahunan maka didapatkan angsuran sebesar Rp 1.350.000, 00 sampai Rp 1.650.000, 00 per bulan. Dari perhitungan angsuran per bulan didapat- kanangsuranpertahunsebesar Rp16.200.000, 00 sampai dengan Rp 19.800.000, 00. Diketa- hui dari website Bank Indonesia (www.bankbi. go.id) bahwa suku bunga kredit perumahan rakyat (KPR) pada bulan Februari 2014 adalah 11.10%.
- 5. LAPORAN AKHIR REAL ESTATE BANTUL 3 Setelah mengetahui tingkat suku bunga dan besaran angsuran kemudian menentukan jangka waktu kredit. Jangka waktu kredit ini ditentukan dari umur konsumen. Developer menentukan jangka waktu kredit adalah lima belas (15) tahun. Selanjutnya, setelah didapat- kan ringkat suku bunga, besaran angsuran ta- hunan, dan jangka waktu kredit maka dapat diketahui harga pokok rumah atau harga beli masyarakat. Berikut adalah perhitungannya. Keterangan : A = Angsuran per tahun P = Harga rumah i = Tingkat suku bunga = 11.10% (0.111) n = Jangka waktu kredit = 15 tahun Dengan formula di atas dan gaji Rp 4.500.000, 00 sampai dengan Rp 5.500.000, 00 per bu- lan maka didapatkan perhitungan seperti di bawah ini jika angsuran yang dibayarkan Rp 16.200.000, 00 per tahun. Kemudian jika angsuran yang dibayarkan Rp 19.800.000, 00 per tahun maka harga rumah yang dapat dijangkau adalah sebagai berikut. Jadi, dengan gaji sekitar Rp 4.500.000, 00 sam- pai dengan Rp 5.500.000, 00 per bulan maka di- dapatkanhargapokokrumahyangdapatdijan- gkau oleh masyarakat sebesar Rp 128.726.664, 00 sampai dengan Rp 141.599.331, 00 atau 128 juta rupiah sampai dengan 141 juta rupiah. Siteplan Primary Regency Bantul Primary Regency adalah perumahan yang terletak di Kabupaten Bantul. Perumahan ini termasuk dalam perumahan dengan kat- egori kelas menengah ke bawah yang terdiri dari 80 unit dengan tipe rumah 36 dan luas ka- vling 60 m2 . Perumahan yang terletak di dae- rah pinggiran Kota Yogyakarta ini memiliki lo- kasi yang cukup strategis dan sangat aksesibel karena berada di tepi jalan utama dan berada di dekat pusat kegiatan. Selain lokasi yang strategis, siteplan dan de- sain rumah merupakan salah satu pertimban- gan para calon konsumen dalam pertimban- gan pembelian rumah, sehingga penyediaan siteplan cukup penting baik untuk pemasaran maupun proses pembangunannya. Gambar diatas merupakan gambar siteplan dari Bantul Primary Regency, unit-unit rumah yang akan dibangun dapat dilihat pada siteplan tersebut. Berada di Kecamatan Sewon, Bantul tepatnya Jalan Parangtritis Km.7, Bantul Primary Regen-
- 6. LAPORAN AKHIR REAL ESTATE BANTUL4 cy memiliki jarak tempuh ke kota +10 menit, sehingga san- gat cocok untuk dijadikan tem- pat tinggal bagi para pegawai maupun karyawan yang beker- ja di Kota Yogyakarta. Memiliki akses yang mudah untuk ke- mana-mana karena dekat den- gan pertokoan, SMP 3 Sewon, Gedung Pertemuan Piramid, Institut Seni Indonesia,dan Aka- demi Kebidanan. Dengan mengusung konsep pembangunan “Eksklusif, Liv- able, dan Murah”, Bantul Prima- ry Regency yang memiliki luas keseluruhan 0,76 ha berusaha menghadirkan kawasan pe- rumahan yang eksklusif dan liv- able tetapi dengan harga yang tetap terjangkau. Bantul Primary Regency meru- pakan perumahan dengan kon- sep cluster, yaitu dimana akses untuk keluar dan masuk hanya bisa melalui satu pintu gerbang yang sekaligus juga menjadi kontrol keaman- an. Dengan adanya konsep cluster, maka akan membuatperumahaninimenjadilebiheksklusif sehingga dapat menjaga privasi para penghun- inya. Bantul Primary Regency juga merupakan tempat tinggal yang nyaman karena tiap rumah menyisakan lahan tak terbangun sejumlah 40% sehingga tiap rumah memiliki taman pribadi. Selain taman pribadi, juga disediakan taman umum serta fasilitas masjid untuk beribadah. Dengan banyaknya taman dan pepohonan membuat Bantul Primary Regency nyaman, sejuk dan livable. Akses di dalamnyapun mu- dah dan lancar karena tertata dengan pola grid dan terdapat jalan lingkungan dengan lebar 5 meter yang menjadi penghubung seluruh kawasan, selain itu juga tidak akan ditemukan jalan buntu karena semua jalan sudah ter- koneksi dengan baik. Penggunaan material konblock sebagai peng- ganti aspal, menjadikan kawasan perumahan ini lebih ramah lingkungan karena air hujan yang turun masih dapat meresap ke dalam ta- nah. Banyaknya pepohonan di tepi jalan juga membuat kawasan perumahan nyaman bagi para penghuni yang akan berpergian atau hanya sekedar berkeliling dengan berjalan kaki maupun bersepeda.
- 7. LAPORAN AKHIR REAL ESTATE BANTUL 5 Desain Rumah Atas pertimbangan efisiensi lahan dan finan- sial, kami mendesain perumahan bertipe 36 m2 dengan luas kavling 60 m2 . Desain tersebut dipilih lantaran tergolong relatif murah. Denah rumah terdiri atas 3 kamar tidur pada sisi kan- an, yang diselingi dengan 1 kamar mandi. Pada sebelah kiri, terbagi atas ruang keluarga, ruang makan, dan dapur yang tergabung dalam satu ruang seluas 16 m2 . Setiap kamar memiliki luasan yang berbeda- beda. Kamar utama memiliki luasan 2 x 3.5 m berada di bagian belakang rumah. Kamar di se- belahnya, memiliki luas 2 x 2 m. Sedang pada kamar terakhir, menghadap langsung teras de- pan dengan luas 2 x 3 m. Ruang dapur berdekatan langsung dengan ta- man belakang agar sirkulasi udara tetap terja- ga. Masih dalam ruangan yang sama, terdapat ruang keluarga yang menghadap langsung ke carport dengan luas 4 x 2.5 m. Untuk menjaga konservasi air tanah, kavling tersebut memiliki total luas halaman 11 m2 sebagai fungsi sumur resapan.
- 8. LAPORAN AKHIR REAL ESTATE BANTUL6 Harga Jual Rumah Per Unit Setelah mengetahui harga beli masyarakat, site plan dan spesifikasi perumahan, tahap selanjutnya adalah menentukant harga rumah perunit. Penentuan harga rumah perunit ini dengan memperha- tikan harga tanah dan kelengkapannya, biaya pembuatan infrastruktur, overhead, dan keuntungan yang akan didapatkan. Berikut tabel perhitungannya. Dari tabel di atas diketahui bahwa rumah akan dijual dengan harga Rp 133.049.000,00 dan keun- tungan yang diambil sebesar 15% dari biaya membangun per unit. Harga rumah perunit ini di- dapat dari penjumlahan keseluruhan biaya untuk membangun kawasan permukiman ini dibagi dengan unit rumah yang akan dibangun (dalam hal ini 80 unit rumah). Dengan harga jual per unit Rp 133.049.000,00 tersebut maka masyarakat dengan gaji gaji Rp 4.500.000, 00 sampai dengan Rp 5.500.000, 00 per bulan dapat membeli rumah yang akan disediakan ini.
- 9. LAPORAN AKHIR REAL ESTATE BANTUL 7 Analisa Kelayakan Proyek Dalam membangun sebuah proyek yang memakan biaya besar memerlukan sebuah analisis kelayakan, terutama kelayakan secara finansial. Hal ini dikarenakan dalam mem- bangun sebuah proyek, developer harus me- mikirkan keuntungan yang didapat kedepan- nya. Pembangunan real estate selalu berkaitan dengan waktu. Jangka waktu tersebut selalu melibatkan waktu dalam jangka panjang se- hingga rentan terjadinya penurunan nilai mata uang. Oleh sebab itu, proyek yang dianggap men- guntungkan dengan nilai sekarang, bisa saja tidak layak secara finansial di masa yang akan datang sehingga diperlukan perhitungan ke- layakan proyek yang melibatkan besaran nilai uang di masa datang. Adapun perhitungan tersebut menggunakan metode Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), dan Internal Rate of Return (IRR). Suatu proyek dikatakan feasible (layak) jika nilai BCR > 1 dan NPV> 0 (positif). Kemudian suatu proyek dapat dikatakan good project jika setiap biaya pengeluaran dan pemasuka dikali dengan IRR pada tingkat suku bunga tertentu menghasilkan NPV>0 dan BCR>1. Berikut akan dijelaskan tahapan perhitungan kelayakan proyek. Untuk mengetahui kelay- akan proyek pembangunan perumahan ini, hal yang perlu dilakukan adalah mengetahui harga rumah beserta besaran angsuran. Diketahui : Harga rumah = Rp 133.049.000, 00 Tingkat suku bunga = 11.10% Jangka waktu kredit = 15 tahun Downpayment (DP) = 15 % dari harga rumah se- hingga didapatkan DP sebesar Rp 20.373.600,00 Faktor – faktor tersebut yang mempengaruhi har- ga rumah beserta besaran angsurannya. Untuk mengetahui harga pokok per unit rumah maka harga jual harus dikurangi dengan downpay- ment. Berikut perhitungannya. Harga pokok per unit rumah = Harga rumah – Downpayment = Rp 133.049.000 – Rp 20.373.600 = Rp 115.450.400,00 Setelah mengetahui harga pokok per unit rumah, tahap selanjutnya adalah menghitung jumlah bunga yang didapatkan selama 15 tahun ke de- pan. Berikut perhitungannya. Jumlah bunga yang dibayarkan = (11.10% x 15 tahun ) x Rp 115.450.400,00 = 165 % x Rp 115.450.400,00 = Rp 190.493.160,00 Harga yang harus dibayar oleh pembeli selama 15 tahun = Rp 115.450.400 + Rp 190.493.160 = Rp 305.943.560,00
- 10. LAPORAN AKHIR REAL ESTATE BANTUL8 Dari perhitungan di atas maka didapatkan harga yang harus dibayarkan oleh pembeli pada 15 tahun kedepan adalah sebesar Rp 305.943.560,00. Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya bahwa dalam mengukur kelay- akan secara finansial terdapat tiga metode yaitu NPV, BCR, dan IRR. Berikut adalah tabel perhitungannya : Tahun Kegiatan Pembangunan Biaya Biaya (irr 12%) Hasil Penjualan Pemasukan Pemasukan (irr 12%) 1 Pembebasan Lahan 3,200,000,000.00 2,857,142,857.14 - 2 Pematanagan 800,000,000.00 637,755,102.04 - 3 Perijinan+overhead(iklan) 202,120,000.00 143,865,023.69 - 4 Konstruksi1 1,158,000,000.00 735,929,934.79 DP1 814,944,000 517,911,644.89 5 Konstruksi2 1,158,000,000.00 657,080,298.92 DP2+A1 1,223,321,493 694,145,468.50 6 Konstruksi3 1,158,000,000.00 586,678,838.32 DP3+A1+A2 1,427,510,240 723,221,113.38 7 Konstruksi4 1,158,000,000.00 523,820,391.36 DP4+A1+A2+A3 1,631,472,613 737,995,356.48 8 A1+A2+A3+A4 1,223,774,240 494,261,890.37 9 A1+A2+A3+A4 1,223,774,240 441,305,259.26 10 A1+A2+A3+A4 1,223,774,240 394,022,552.91 11 A1+A2+A3+A4 1,223,774,240 351,805,850.81 12 A1+A2+A3+A4 1,223,774,240 314,112,366.80 13 A1+A2+A3+A4 1,223,774,240 280,457,470.35 14 A1+A2+A3+A4 1,223,774,240 250,408,455.67 15 A1+A2+A3+A4 1,223,774,240 223,578,978.28 16 A1+A2+A3+A4 1,223,774,240 199,624,087.75 17 A1+A2+A3+A4 1,223,774,240 178,235,792.63 18 A1+A2+A3+A4 1,223,774,240 159,139,100.57 19 A1+A2+A3+A4 1,223,774,240 142,088,482.65 20 A2+A3+A4 815,849,493 84,576,477.77 21 KonstruksiFasum 650,000,000.00 60,163,747.59 A3+A4 407,924,747 37,757,356.15 22 A4 203,962,373 16,855,962.57 Total 9,484,120,000.00 6,202,436,193.86 21,210,275,840.00 6,241,503,667.78 Keterangan : DP1 = Downpayment pembelian 20 rumah pertama DP2= Downpayment pembelian 20 rumah kedua DP3= Downpayment pembelian 20 rumah ketiga DP4= Downpayment pembelian 20 rumah keempat A1 = Angsuran pembelian 20 rumah pertama (Tahap pertama) A2 = Angsuran pembelian 20 rumah kedua (Tahap kedua) A3 = Angsuran pembelian 20 rumah ketiga (Tahap ketiga) A4 = Angsuran pembelian 20 rumah keempat (Tahap keempat) Pembiayaan perumahan ini dilakukan secara bertahap sampai tahap ke empat. Tiap tahap pemasukannya dibagi menjadi 20 rumah. Tahapan pemasukan tersebut terdiri dari downpayment dan angsuran tiap tahun. Berdasarkan tabel perhitungan di atas downpayment pertama dibayar pada tahun ke empat dan belum ada angsuran. Pada tahun ke lima telah dibuka pembayaran downpay- ment ke dua dan angsuran pembeli pada tahap pertama. Pada tahun ke enam dibuka pembayaran downpayment ke tiga, angsuran ke dua pada pembeli tahap pertama, dan ang- suran pertama pada pembeli tahap ke dua. Kemudian pada tahun ke tujuh di- buka pembayaran downpayment ke em- pat, angsuran ke tiga pada pembeli ta- hap pertama, dan angsuran kedua pada pembeli tahap ke dua, dan angsuran per- tama pada pembeli tahap ketiga. Pada tahun ke delapan terdapat angsuran ke
- 11. LAPORAN AKHIR REAL ESTATE BANTUL 9 empat pada pembeli tahap pertama, dan angsuran ketiga pada pembeli tahap ke dua, dan ang- suran kedua pada pembeli tahap ketiga, serta angsuran pertama pada pembeli tahap ke empat. Dan hal tersebut berlanjut hingga masa kredit 15 tahun. IRR 0% 12% NPV 11,726,155,840.00 39,067,473.91 BCR 2.24 1.01 Dari tabel di atas yang menunjukkan tahap konstruksi dan pemasukan selanjutnya dapat dihitung nilai dari NPV dan BCR dari pemban- gunan perumahan tersebut dengan IRR sebe- sar 12%. Nilai IRR harus berada lebih tinggi dari tingkat suku bunga. Berikut adalah hasil perhi- tungan NPV dan BCR nya. Jika menggunakan IRR dengan tingkat suku bunga 0% maka nilai NPV dan BCR dari proyek tersebut sama dengan Rp 11.726.155.840 ,00 dan 2.24. Pembangunan perumahan ini menggunakan suku bunga 11 % sehingga IRR yang digunakan harus lebih dari nilai tersebut. Oleh karena itu, tingkat IRR yang digunakan 12%, sehingga nilai NPV dan BCR dari proyek tersebut adalah Rp 39.067.473 dan 1.01. Nilai NPV yang lebih dari 0 dan BCR yang lebih dari 1 menunjukkan bahwa proyek ini adalah good project. (Untuk perhitungan lengkapnya dapat dilihat pada lampiran perhitungan anali- sis kelayakan proyek) TAGLINE Dari hasil analisis yang telah dijelaskan di atas, didapatkan tagline untuk proyek pembangun real estate Bantul Primary Regency adalah cheaper dan liveable. Filosofi kata cheaper dan liveable ini adalah harga rumah yang ditawar- kan lebih murah dari harga rumah real estate yang lainnya. Kemudian dengan harga rumah yang lebih murah, pembeli mendapatkan fasli- tas sarana dan prasarana yang cukup lengkap. PENUTUP Perumahan murah merupakan kebutuhan mendesak di berbagai daerah Indonesia. Hal tersebut di- karenakan adanya backlog (angka kekurangan rumah) yang cukup tinggi. Selain itu, tidak adanya or- ganisasi yang mengurus harga tanah menyebabkan pembebasan tanah membutuhkan biaya yang tidak kecil. Penekanan pada harga jual pun menjadi sulit dilakukan. Menurut hemat pemikiran kami, adanya Paguyuban profesional yang mengatur harga tanah akan sangat dibutuhkan untuk menekan biaya pembebasan tanah. Disamping itu, dukungan dari pemer- intah daerah dapat meminimalisir aksi spekulan sehingga harga tanah maupun rumah menjadi ter- kontrol dan tidak salah sasaran. Perencanaan Real Estate yang kian identik dengan perumahan mewah perlu dirubah. Karena pada hakikatnya, perumahan adalah kebutuhan mendasar seluruh masyarakat dari berbagai lapisan ma- syarakat.
- 16. LAPORAN AKHIR REAL ESTATE BANTUL 11