Nhận viết luận văn đại học, thạc sĩ trọn gói, chất lượng, LH ZALO=>0909232620 Tham khảo dịch vụ, bảng giá tại: https://vietbaitotnghiep.com/dich-vu-viet-thue-luan-van Download luận văn đồ án tốt nghiệp với đề tài: Hình thức cho vay vốn có tài sản đảm bảo bằng bất động sản tại các ngân hàng, cho các bạn làm luận văn tham khảo

1. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 1 CQ 45/16.01
Mục Lục
Mục Lục....................................................................................................... 1
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT..................................................................... 5
CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP.................................................................................................. 6
1 Tổng quan Bất động sản thế chấp ............................................................. 6
1.1 Khái niệm bất động sản.......................................................................... 6
1.2 Khái niệm bất động sản thế chấp ........................................................... 8
1.3 Đặc điểm của bất động sản thế chấp ...................................................... 9
1.4 Vai trò của bất động sản thế chấp .......................................................... 9
1.4.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản.......................................................... 9
1.4.2 Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng)................... 10
1.4.3 Đối với nền kinh tế............................................................................. 10
1.5 Các quy định về bất động sảnthế chấp của Ngânhàng TMCP Công
Thương....................................................................................................... 10
2 Định giá bất động sản thế chấp............................................................... 12
2.1 Khái quát chung về định giá bất động sản............................................ 12
2.1.1 Khái niệm .......................................................................................... 12
2.1.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản............................................. 12
2.1.3 Vai trò của định giá bất động sản...................................................... 15
2.1.4 Căn cứ định giá bất động sản............................................................. 15
2.1.5 Các nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản............................. 17
2.1.6 Các phương pháp định giá bất động sản ........................................... 19
2.1.6.1 Định giá bất động sản...................................................................... 19
2.6.1.2 Các yếu tố xem xét khi định giá bất động sản................................. 20
2.6.1.3 Các khái niệm thông dụng trong định giá BĐS: ............................. 23

2. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 2 CQ 45/16.01
2.6.1.4 Phương pháp định giá BĐS............................................................. 24
3 Định giá bất động sản thế chấp ............................................................... 45
3.1 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp............................................ 45
3.2 Đặc điểm định giá thế chấp bất động sản ............................................. 46
3.3 Vai trò của định giá bất động sản thế chấp .......................................... 46
3.4 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp................................ 46
CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI
.................................................................................................................... 53
1 Tổng quan về hoạt động của Ngân Hàng TMCP Công Thương
Chi Nhánh Tây Hà Nội............................................................................... 53
1.1 Lịch sử hình thành và cơ cấu tổ chức của Ngânhàng TMCP Công
Thương Việt Nam....................................................................................... 53
1.1.1 Lịch sử hình thành............................................................................. 53
1.1.2 Cơ cấu tổ chức VietinBank................................................................ 54
1.2 Tổng quan Chi Nhánh Tây Hà Nội...................................................... 54
1.2.1 Lịch sử hình thành............................................................................. 54
1.2.2 Cơ cấu tổ chức của chi nhánh............................................................ 55
1.2.3 Chức năng, nhiệm vụ các phòng ban chính....................................... 57
1.3 Thực trạng hoạt động kinh doanh........................................................ 59
1.3.1 Huy động vốn..................................................................................... 59
1.3.2 Hoạt động tín dụng ............................................................................ 60
2 Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân Hàng TMCP Công
Thương Việt Nam Chi Nhánh Tây Hà Nội................................................. 61
2.1 Quy trình tiến hành định giá bất động sản thế chấp tại Ngânhàng
TMCP Công Thương Việt Nam chi nhánh Tây Hà Nội............................. 61

3. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 3 CQ 45/16.01
2.2 Thủ tục hợp đồng thế chấp bất động sản.............................................. 66
2.3 Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp............................................. 67
2.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia thế chấp......................... 67
2.4.1 Quyền và nghĩa vụ của khách hàng vay............................................. 67
2.4.2 Quyền và nghĩa vụ của ngân hàng..................................................... 69
3 Dẫn chứng cụ thể về hoạt động định giá bất bộng sảnthế chấp tại Ngân
hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội .................................... 71
4 Thuận lợi và khó khăn trong hoạtđộng định giá bất động sản thế chấp tại
ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội............................ 84
4.1 Thuận lợi trong hoạt động định giá bất động sảnthế chấp tại Ngân hàng
TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội............................................. 84
4.2 Khó khăn trong hoạt động định giá bất động sảnthế chấp tại Ngân
hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội .................................... 86
CHƯƠNG 3 : GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG
CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI ...................................................................... 88
1 Định hướng phát triển chung của ngân hàng.......................................... 88
1.1 Các chỉ tiêu phấn đấu của chi nhánh ngân hàng TMCP Công Thương
Chi Nhánh Tây Hà Nội............................................................................... 88
1.2 Định hướng phát triển cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói
chung và định giá bất động sản thế chấp nói riêng .................................... 94
2 Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sảnthế chấp tại
ngân hàng TMCP Công Thương_Chi Nhánh Tây Hà Nội......................... 95
2.1 Về quy trình định giá............................................................................ 95
2.2 Về việc vận dụng các phương pháp định giá ........................................ 96

4. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 4 CQ 45/16.01
2.3 Về việc bồi dưỡng nhân sự.................................................................... 96
2.4 Về việc xây dựng hệ thống thông tin..................................................... 97
3 Kiến nghị................................................................................................. 97
3.1 Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền .................................. 97
3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước...................................................... 99
3.3 Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam................. 100
KẾT LUẬN .............................................................................................. 101
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................ 102

5. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 5 CQ 45/16.01
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
NHTM: Ngân hàng thương mại
NHNN: Ngân hàng nhà nước
TNHH: Trách nhiệm hữu hạn
TCTD: Tổ chức tín dụng
BĐS : Bất động sản

6. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 6 CQ 45/16.01
CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN THẾ CHẤP
1 Tổng quan Bất động sản thế chấp
Khảo sát về thực tiễn hoạt động cho vay gần đây nhất của công ty tài
chính Quốc tế (IFC) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân
hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp cho các khoản vay
thương mại. Thống kê cuả Ngân hàng Nhà nước cho biết hiện có khoảng
115.000 tỉ đồng cho vay trực tiếp từ hệ thống ngân hàng vào bất động sản,
chiếm khoảng 9,15% tổng dư nợ cộng với gần 500.000 tỉ đồng tài sản cho vay
thế chấp bằng bất động sản tại Việt Nam. Như vậy có thể thấy tại các ngân hàng
hiện nay trong hình thức cho vay vốn có tài sản đảm bảo, thì bất động sản là tài
sản được đem ra đảm bảo nhiều nhất.
1.1 Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bấtđộng sản” và “độngsản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất
mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh
đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và
tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt
đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động
sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp
luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân
loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm
bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên
quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của
đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,
Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng

7. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 7 CQ 45/16.01
hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh
đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai
nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn
liền” với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định
“mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi
cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật
Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều
100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn
liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân
sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với
đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì
được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản; thứ hai, không giải
thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài
sản “gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm
khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật
này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt
khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch
chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê
những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện
vũ trụ…” cũng là các bất động sản.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình
xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật
quy định”.
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định

8. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 8 CQ 45/16.01
cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất
động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Hơn
nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
Ở mỗi quốc gia chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy đất đai là nguồn tài
nguyên, là của cải vô cùng quý giá. một vật được công nhận là bất động sản khi
và chỉ khi nó đáp ứng đủ 5 điều kiện sau đây :
 Thứ nhất: phải là tài sản, tức là nó là một yếu tố vật chất có thực và
có ích cho con người.
 Thứ hai: không thể di dời được hoặc di dời hạn chế để tính chất,
công năng , hình thái của nó không thay đổi.
 Thứ ba: phải tồn tại lâu dài.
 Thứ tư: có thể đo lường được bằng giá trị.
 Thứ năm: được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người.
1.2 Khái niệm bất động sản thế chấp
Như vậy, bất động sản thế chấp là bất động sản nhưng được sử dụng vào
mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng này đó nhằm
thoả mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản.
Bất động sản thế chấp là tài sản có thể đem làm tài sản đảm bảo vì: Trong
hoạt động tín dụng của các ngân hàng, người ta thường coi bất động sản là
những tài sản không thể di dời được. Vậy bất động sản thế chấp có thể là nhà ở,
là các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho…
và các tài sản khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy chỉ thế chấp giá
trị quyền sử dụng đất). Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoản tiền
bảo hiểm và các khoản tiền phát sinh từ bất động sản thế chấp. Tất cả các bất
động sản thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể được
thế chấp để vay vốn.

9. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 9 CQ 45/16.01
1.3 Đặc điểm của bất động sản thế chấp
 Thế chấp bất động sản chịu sự chi phối của sự biến động thị trường
bất động sản rất lớn, nên giá trị bất động sản thế chấp luôn thấp hơn giá trị thị
trường tại thời điểm thế chấp để đảm bảo tính an toàn của phía ngân hàng.
Thông thường giá trị bất động sản thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị
của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, vì vậy mức giá có thể là thấp nhất.
 Do đặc điểm của bất động sản là không thể di dời, nên bất động sản
đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan
đến bất động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Đặc
điểm này cũng được quy định bởi hiện nay ở nước ta đất đai là thuộc quyền sở
hữu của toàn dân, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có
quyền sở hữu đất. Tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp khác với tài sản cầm
cố là: tài sản cầm cố là hiện vật còn bất động sản thế chấp chỉ là các quyền về
bất động sản.
 Vì thế chấp bấtđộngsản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp người chủ bất
độngsảnvẫn được sửdụng, khai thác bấtđộng sản đó nhưng không được và cũng
không thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị trường.
1.4 Vai trò của bất động sản thế chấp
1.4.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản
Thế chấp bất động sản là hình thức đem bất động sản làm tài sản đảm bảo
để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Như vậy giúp người chủ sở hữu vẫn có thể
sử dụng bất động sản trong thời gian thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn
cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ đang muốn thực hiện. Đây là một hình
thức huy động vốn khi cần thiết hiệu quả, nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ
chức.
Tuy nhiên, các tổ chức cá nhân khi sử dụng hình thức này cũng thường
gặp phải một khó khăn và vướng mắc rất lớn, đó là bất động sản khi đem đi thế

10. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 10 CQ 45/16.01
chấp thường chỉ được các ngân hàng định giá ở mức giá rất thấp, là giá khi thị
trường trầm lắng nhất. Như vậy giá trị của bất động sản không được đánh giá
chính xác, gây thiệt thòi cho cá nhân và tổ chức khi vay vốn.
1.4.2 Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng)
 Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh tài chính. Vì vậy luân chuyển
tiền tệ là hoạt động chính. Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và nhận thế
chấp tài sản nói chung là một trong những hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ
đều đặn, để từ đó hoạt động của ngân hàng có thể diễn ra bình thường.
 Nhận thế chấp bất động sản có thể làm tăng lượng vốn dự trữ bằng
tài sản của ngân hàng (bất động sản), sinh ra lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay
mà người thế chấp phải trả cho ngân hàng).
 Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và tài sản bảo đảm nói chung
đều có thể nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, đồng thời
phòng ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện
được hoặc xảy ra các rủi ro không lường trước.
1.4.3 Đối với nền kinh tế
Thế chấp bất động sản và nhận thế chấp bất động sản là hoạt động giúp
cho các ngân hàng hoạt động tốt. Không những thế, việc các ngân hàng tạo điều
kiện cho các tổ chức, cá nhân được vay vốn để kinh doanh hay mở rộng kinh
doanh đã thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ cho nền kinh tế. Từ đó giúp phát triển
thị trường tài chính, tiền tệ. Sự bình ổn và phát triển của thị trường này có tác
động rất lớn tới sự ổn định và phát triển của toàn bộ nền kinh tế.
1.5 Các quy định về bất động sản thế chấp của Ngân hàng TMCP
Công Thương
Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam chỉ nhận thế chấp các bất
động sản sau:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất.

11. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 11 CQ 45/16.01
Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 79/NĐ-CP ngày
1/11/2001 của chính phủ:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, được nhà
nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền
sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn với đất để vay vốn hoạt động sản
xuất kinh doanh.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thế chấp giá trị quyền sử dụng
đất như ở trên, thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất khi có một
trong các điều kiện sau:
Đất do Nhà nước giao có thu tiền.
Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp.
Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê
hoặc cho nhiều năm mà thời hạn cho thuê đất đã được trả tiền còn lại phải trên 1
năm. Riêng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất trong thời hạn thuê đất, thuê đất đã
trả tiền còn lại ít nhất 05 năm. Thời hạn cho vay phải phù hợp với thời hạn thuê
còn lại.
Trong trường hợp tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm
muối, hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ
được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó.
+ Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất như nêu ở trên
thị cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Các bất động sản thế chấp không có tranh chấp, đầy đủ pháp lý.
Đối với tài sản thế chấp mức cho vay tối đa bằng 75% giá trị tài sản bảo
đảm. Riêng mức cho vay tối đa với giá trị quyền sử dụng đất do Tổng Giám đốc
quy định cụ thể từng thời kỳ trong phạm vi mức nói trên.

12. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 12 CQ 45/16.01
2 Định giá bất động sản thế chấp
2.1 Khái quát chung về định giá bất động sản
2.1.1 Khái niệm
Theo điều 181 - Bộ luật dân sự : Bất động sản là tài sản không thể di dời
được hay nói cách khác Bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn với
đất đai, đó là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trang thái
không tách rời đất hoặc khi dịch chuyển sẽ bị hư hại ( tính chất, công năng, hình
thái) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình
lắp ghép.
Định giá Bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học, xác định giá trị
của Bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính
đến các đặc điểm của Bất động sản và những yếu tố kinh tế tiềm ẩn trong thị
trường Bất động sản, kể cả lĩnh vực đầu tư thay thế.
Tính khoa học được thể hiện thông qua việc phân tích các dữ liệu, sử dụng
công cụ toán học đưa ra giá trị bất động sản.
Tính nghệ thuật là người định giá phải có kĩ năng nắm vững các thông tin,
trợ giúp cho quá trình định giá và hình thành những quan điểm riêng.
Mục đích cụ thể là quyết định giá của từng bất động sản cụ thể.
Thời điểm cụ thể : trong quy định của pháp luật, giá trị của tài sản chỉ có
giá trị pháp lí tại một thời điểm cụ thể (ngày cụ thể).
2.1.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản
Giá trị bất động sản trong thị trường bất động sản rất quan trọng và phức
tạp bởi mức giá trị bất động sản cụ thể lại phụ thuộc rất nhiều vào vị thế của đất
đai, mục đích sử dụng, hiệu quả sử dụng, tính khan hiếm của loại hàng hoá này,
tâm lý tiêu dùng và nhiều yếu tố khác... Nhưng những yếu tố này cần phải được
phân tích, xử lý và đánh giá đúng với giá trị thực của nó nhằm phục vụ cho việc
tư vấn trong nhiều lĩnh vực như thế chấp, mua và bán, liên doanh, liên kết... Để
thực hiện được công việc đánh giá và tư vấn ấy phải là một người được đào tạo,

13. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 13 CQ 45/16.01
có chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp. Việc xác định giá trị bất
động sản phải tuân theo các nguyên tắc, phương pháp, quy định của Nhà nước.
Bên cạnh đó, đất đai là một tài sản có giá trị lớn và là thành phần cơ bản tạo nên
bất động sản đối với mỗi quốc gia, do đó Nhà nước cần phải có những biện pháp
quản lý hiệu quả nhất tạo cho thị trường bất động sản ngày càng phát triển lành
mạnh và một trong những biện pháp hữu hiệu ấy chính là hoạt động có hiệu quả
của tổ chức tư vấn thẩm định giá. Vì vậy tổ chức thẩm định giá bất động sản cần
thiết hình thành và phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội, tạo điều kiện cho
Nhà nước quản lý tốt hoạt động của thị trường bất động sản, thúc đẩy và đưa thị
trường bất động sản hoạt động một cách ổn định và ngày một lành mạnh hơn.
Cần ban hành các văn bản pháp luật liên quan đến công tác quản lý thị trường
bất động sản giúp cho thị trường bất động sản hoạt động thông suốt, thể hiện
tính thị trường trong giao dịch bất động sản, và bên cạnh đó thúc đẩy ngành
thẩm định giá nói chung và ngành thẩm định giá bất động sản nói riêng phát
triển bền vững.
Tại tất cả các thị trường, đặc biệt tại thị trường có giá trị lớn như bất động
sản, nếu không được thẩm định giá thì rất dễ sinh tiêu cực. Người ta đẩy giá mua
lên để chia nhau kiếm lời, thậm chí người ta hạ giá bán tài sản nhà nước xuống
để kiếm lời. Cho nên thẩm định giá làm một việc là xác định giá trị hàng hóa
theo nguyên lý của thị trường, từ đó đưa mức giá giao dịch mua bán xác thực
với thị trường. Thẩm định giá còn góp phần vào tư vấn để đầu tư kinh doanh bất
động sản một cách có hiệu quả.
Thẩm định giá là tổ hợp khoa học và nghệ thuật, nó bao gồm sự nhạy cảm
đối với thị trường và kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng. Ngay cả
với thẩm định viên chuyên nghiệp có kiến thức thị trường và phương pháp thẩm
định giá có hệ thống, cũng không thể tách rời mục tiêu của thẩm định giá.
Định giá là cần thiết khi phải đưa ra một quyết định liên quan đến bất
động sản, như trong các tình huống sau:
+ Chuyển giao quyền sở hữu :

14. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 14 CQ 45/16.01
 Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được.
 Để giúp cho người mua quyết định giá mua.
 Đối với việc trao đổi tài sản, các bên cần biết giá trị của các tài sản để
tiến hành việc trao đổi.
+ Tài chính và tín dụng :
 Để biết được giá trị vật thế chấp được dưa ra cho một cầm cố.
 Để bảo hiểm tài sản cho bạn, công ty bảo hiểm sẽ cần chứng minh giá trị
tài sản của bạn.
+ Cho thuê theo hợp đồng :
Để giúp trong việc đặt ra mức tiền thuê và các điều khoản cho thuê.
+ Phát triển tài sản và đầu tư :
 Để so sánh với tài sản đầu tư khác.
 Để quyết định khả năng thực hiện như thế nào và khả năng thị trường
của một đề nghị phát triển sẽ như thế nào.
+ Định giá tài sản công ty :
 Để xác định giá trị cho công bố tài chính hàng năm của công ty, và cho
vấn đề vốn khi công ty được tạo lập lần đầu.
 Trong việc hợp nhất, chiếm hữu và thanh lý các công ty, giá trị tài sản
thuộc về công ty cần được biết.
+ Các thẩm định giá theo pháp luật :
 Để tìm ra giá trị hàng năm cho các mục đích thuế tài sản.
 Để xác định giá trị bồi thường khi xảy ra sự chiếm hữu bắt buộc.
 Để tính toán chi phí phát triển phải trả đối với Chính Phủ cho một sự
phát triển.
 Để tính toán thuế khi một tài sản được bán, và thuế tài sản khi người chủ
sở hữu qua đời.

15. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 15 CQ 45/16.01
2.1.3 Vai trò của định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản có thể được coi là trái tim cảu tất cả các hoạt
động bất động sản. Mở rộng ra trong thực tế có thể coi thẩm định giá là trái tim
của tất cả hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh
doanh đều chịu sự tác động bởi khái niệm giá trị, mà thẩm định giá có thể hiểu
một cách đơn giản là xác định giá của tài sản ở trên thị trường. Thẩm định giá có
vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới
việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lí, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm,
cầm cố và kinh doanh tài sản cố định. Dịch vụ của nhà thẩm định giá phục vụ
bất kì người nào quan tâm đến đất đai và nhà ở. Chẳng hạn, nhà thẩm định giá
có thể được yêu cầu tư vấn cho người bán về giá bán tài sản của mình; cho một
người thuê nhà về tiền thuê nhà hàng năm mà họ phải trả; cho một người nhận
đồ thế chấp về giá trị của vật đảm bảo và về số tiền cho vay theo giá trị của vật
thế chấp mà người đó giao cho người đi vay; và tư vấn cho người bị sức ép bán
bắt buộc về giá bồi hoàn.
Việc phải hiểu rõ mục đích, yêu cầu cần thiết của sự thẩm định giá là yếu
tố sống còn đối với một nhà thẩm định giá, và giá trị của một lợi ích cụ thể trong
taì sản bất động sản không phải luôn giống nhau với tất cả mọi mục đích. Tuy
nhiên trong đa số các trường hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của các nhà thẩm
định giá là đánh giá giá trị thị trường; nghĩa là tổng số tiền vốn của cải hay tiền
thuê hàng năm sẽ được yêu cầu hay phải trả cho một lợi ích cụ thể trong tài sản
vào một thời điểm cụ thể, trên những điều kịên cụ thể và tuân theo đúng pháp
luật.
2.1.4 Căn cứ định giá bất động sản
+ Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo lên bất động
sản.
- Số lượng lao động, chất lượng lao động, tư liệu lao động
- Quy mô và vị trí của bất động sản.

16. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 16 CQ 45/16.01
+ Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản
- Chi phí cơ hội là chi phí ròng của các cở hội không được lựa chọn hoặc
các lựa chọn bị bỏ qua.
- Nhà đầu tư là người lựa chọn một đầu tư tốt nhất đáp ứng yêu cầu của
họ.
- Chi phí cơ hội phải gánh chịu ở nhiều hình thức khác nhau. Xác định chi
phí cở hội có ý nghĩa cụ thể trong việc ước lượng tỷ suất sinh lợi dự kiến của bất
động sản.
- Sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản được hình thành bởi các lĩnh
vực cạnh tranh nhau trên thị trường.
+ Sự thay đổi trong nền kinh tế.
- Thay đổi trong chính sách đất đai, nhà ở.
- Sự biến động của thị trường bất động sản.
- Sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hoá, tinh thần của người dân.
- Sự thay đổi trong thị hiếu của người tiêu dùng.
+ Sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào khu vực
- Sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư
- Sự phù hợp giữa các bộ phận cấu thành trong bất động sản và giữa bất
động sản với bất động sản xung quanh.
- Sự đóng góp của bất động sản làm phát triển giá trị của bất động sản
xung quanh.
+ Các yếu tố cấu thành tạo nên giá trị bất động sản
Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên bất động sản gồm: Quy mô, vị trí và
quyền, quyền lợi pháp lý của bất động sản.
+ Khả năng cạnh tranh
- Cạnh tranh trong sử dụng cao nhất, tốt nhất:
- Cạnh tranh trong cung- cầu, giữa cung- cầu.

17. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 17 CQ 45/16.01
+ Căn cứ vào các lợi ích trong tương lai của bất động sản sẽ mang lại.
Giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trong
tương lai của bất động sản. Dự kiến giá trị tương lai của bất động sản cần được
tính đến trong định giá.
2.1.5 Các nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản
Công việc thẩm định giá cần tuân thủ 10 nguyên tắc sau :
a. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất một tài sản là được phép sử dụng
về vật chất và theo pháp luật đẻ tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn nhất
vào ngày thẩm định giá. Nguyên tắc của việc sử dụng cao nhất và tốt nhất là:
- Không gian đô thị (đất đai và những công trình xây dựng) có xu
hướng được đặt ở mức sử dụng cao nhất và tốt nhất trong một thị trường cạnh
tranh.
- Đất đai được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại ngày thẩm định giá
cso khả năng tạo ra thu nhập lớn nhất.
b. Sử dụng phù hợp
Sử dụng phù hợp là cả hai địa điểm và công trình xây dựng phải được
thẩm định giá với cùng tính chất sử dụng.
c. Nguyên tắc thay thế
Khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức
giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ bán được trước.
Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu hướng được tạo ra bởi chi phí
mua một bất động sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện là không có
sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Khi đó, một người mua
thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản thay thế như vậy trong
thị trường mở.
d. Nguyên tắc đóng góp
Giá trị một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành một tài sản phụ

18. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 18 CQ 45/16.01
thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài
sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị cảu tài sản là
bao nhiêu (xét trên cả giá trị và năng suất tạo ra).
Những thay đổi trong một công trình đang tồn tại hay một phần của một
công trình chỉ có thể được biện minh nếu có sự tăng lên của luồng tiền mặt thể
hiện cho lãi thực trên vốn đầu tư bổ sung.
e. Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của BĐS được xác định bởi quan hệ cung - cầu trên thị trường. Mối
quan hệ cung - cầu phụ thuộc vào độ co giãn cung - cầu. Trên thị trường giá cả
có xu hướng thay đổi tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với cung. Khi thẩm định
giá thì các lực lượng thị trường phải được phân tích và đánh giá cẩn thận về sự
tác động của nó đến giá trị tài sản. Khi phân tích các thông tin thị trường như
cho thuê hay bán, cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi
thực hiện các điều chỉnh.
f. Nguyên tắc cân bằng
Giá bán của một vị trí đất đai không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị
trí kế cận cũng phải có một giá trị như vậy.
Khi tiến hành công việc, người định gái phải cân nhắc đến sự cân bằng
trong sử dụng đất và sựe phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các
chính sách hoạch đinh, các nguyên tắc sử dụng đất cso hiệu quả…
g. Nguyên tắc thay đổi
Nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến tài sản đối tượng xem xét, và
những hậu quả có thể nhìn thấy được như mức độ lạc hậu của chức năng, giâi
đoạn hiện tại trong chu kì sống của khu vực. Dự đoán các điều kiện thị trường
và phản ứng của người mua để dự kiến về thị trường tương lai rất cần thiết đối
với công tác thẩm định.
h. Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút

19. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 19 CQ 45/16.01
nhiều người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận.
Khi thấy được khả năng cạnh tranh của bất động sản trên thị trường sẽ
đánh giá được canh tranh trong cung, cạnh tranh trong cầu, cạnh tranh giữa cung
và cầu.
i. Nguyên tắc dự báo
Khi ước tính giá trị nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai hơn là
sự thực hiện quá khứ. Thẩm định giá là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ
quyền sở hữu tài sản. Những dự tính cảu người mua hay người chủ sở hữu có
thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường.
j. Nguyên tắc ngoại ứng
Giá trị của bất động sản chịu tác động cảu yếu tố bên ngoài nó và ngược
lại. Có những chi phí làm tăng chi phí bất động sản thì mới làm giá bất động sản
tăng, lại có những cái không mất chi phí nhưng giá bất động sản vẫn tăng.
2.1.6 Các phương pháp định giá bất động sản
2.1.6.1 Định giá bất động sản
Theo khoản 1 điều 174 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005
“ Bất động sản bao là các tài sản không di dời được, bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản khác
gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.”. Thông thường, bất động sản
đem thế chấp thường là quyền sử dụng đất và những công trình xây dựng trên
đất.
Một hệ thống kinh tế hoàn chỉnh và thống nhất là một hệ thống bao gồm
cả kinh tế vi mô và kinh tế vĩ mô. Việc định giá bất động sản là hoạt động kinh
tế vi mô, bởi vì những người định giá nhìn vào sự tương tác của người mua và
người bán trong một thị trường cụ thể và duy nhất để ước tính giá trị bất động

20. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 20 CQ 45/16.01
sản trên thị trường đó. Tuy nhiên, người định giá không thể nắm vững kinh tế vĩ
mô, thông qua bức tranh kinh tế vĩ mô sẽ giúp họ xác định nhu cầu tổng hợp về
hang hoá, dịch vụ và những tác động của hệ thống chính sách tài chính, tiền tệ
của Nhà nước tới thị trường bất động sản đặc biệt là đất đai. Một sự hiểu biết
toàn diện về kinh tế vĩ mô và kinh tế vi mô sẽ giúp cho cán bộ định giá thực hiện
công việc có hiệu quả cao.
Giá trị của một bất động sản được xem là bắt nguồn từ tính hữu dụng
tương lai theo dự tính, thông qua việc sử dụng nó để thoả mãn các yêu cầu khác
nhau của con người trong xã hội. Nếu có một thị trường cho một bất động sản,
thì những tính hữu dụng riêng của bất động sản sẽ là khả năng để thực hiện việc
trao đổi ( thanh toán ). Tất nhiên, giá trị trao đổi sẽ thay đổi tuỳ theo chức năng
sử dụng riêng và tuỳ theo tình hình cung cầu loại bất động sản đó trên thị
trường. Khi này thị trường được xem là hệ thống phân phối bất động sản tốt nhất
trong xã hội. Bất động sản sẽ thuộc về cá nhân nào tìm được tính hữu dụng lớn
nhất cho mình và khi đó hành vi trao đổi (thanh toán) được thực hiện.
Như vậy, có thể hiểu giá trị của một số tài sản nói chung hay của một bất
động sản nói riêng xét về mặt kinh tế là sự thoả mãn 4 điều kiện: Tính hữu dụng,
nhu cầu, tình trạng khan hiếm, quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được.
2.6.1.2 Các yếu tố xem xét khi định giá bất động sản
a) Nhóm yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản bao gồm 4 nhóm
sau:
* Nhóm yếu tố tự nhiên:
- Vị trí BĐS: Khả năng sinh lời do vị trí của BĐS mang lại càng cao thì
giá trị BĐS càng lớn. Những BĐS ở khu vực ở trung tâm đô thị hay một vùng
nào đó trong trung tâm thường có giá trị lớn hơn các BĐS cùng loại nhưng lại
nằm ở khu vực ngoài hoặc ven trung tâm. Hoặc có những BĐS ở vị trí ngã ba,
ngã tư đường giao thông lại có giá trị cao hơn so với những BĐS tương tự trong
cùng khu vực, cùng vùng nhưng không ở vị trí ngã ba, ngã tư. Kinh nghiệm định

21. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 21 CQ 45/16.01
giá của nhiều nước cho thấy việc đánh giá xem xét ưu thế về vị trí của BĐS là
vô cùng quan trọng đặc biệt đối với người định giá.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất
- Địa hình BĐS: sự tác động nhiều hay ít của địa hình BĐS còn phụ thuộc
vào đặc điểm của vùng lân cận BĐS là vùng dân cư, công nghiệp, nông nghiệp
hay thương mại dịch vụ. Địa hình cao hay thấp hơn vùng xung quanh quyết định
rất nhiều đến giá trị của BĐS.
- Kiến trúc: bên ngoài BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc công trình xây dựng
trên đất): Điều này có thể thấy rõ nếu làm phép so sánh giữa hai BĐS có chi phí
xây dựng như nhau nhưng BĐS có kiến trúc phù hợp với thị hiếu hơn sẽ được
định giá cao hơn.
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới long đất: tuỳ mục đích sử dụng mà BĐS
đó được đánh giá cao hay thấp.
- Môi trường xung quanh BĐS là trong hay ôi nhiễm.
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro tự nhiên: Mức độ ảnh hưởng của yếu tố
này tuỳ thuộc vào vùng đại lý. Ví dụ như ở phía Bắc nước ta mặt tiền hướng
Đông - Bắc thường không có giá trị băng hướng Đông – Nam.
* Nhóm các yếu tố kinh tế:
-Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hang năm từ BĐS
hoặc thời gian kinh doanh hiệu quả.
- Những tiện nghi do BĐS mang lại như: hệ thống điện, nước, vệ sinh,
điều hoà nhiệt độ, thông tin lien lạc (gắn với BĐS)
* Nhóm các yếu tố về pháp luật:
- Quy hoạch sử dụng đất gắn với BĐS
- Tình trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ, chứng thư pháp lý về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS

22. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 22 CQ 45/16.01
- Các tình trạng sở hữu đối với BĐS: tình trạng tranh chấp, cho thuê, thế
chấp…
* Nhóm yếu tố về tâm lý – xã hội:
- Tình trạng những người sống trong ngôi nhà về sức khoẻ, thu nhập, mối
quan hệ tình cảm những người đang sống với chủ nhân của BĐS
- Tình hình kinh doanh của người đanh kinh doanh trên BĐS.
b) Các yếu tố lien quan đến thị trường
- Tính hữu dụng của BĐS
- Nhu cầu về BĐS trên thị trường
- Tình trạng khan hiếm BĐS trên thị trường
- Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được trên thị trường
c) Các yếu tố chung bên ngoài
* Các yếu tố pháp lý, Nhà nước và chính trị:
Tuỳ thuộc vào ý đồ chính trị và mức độ kiểm soát của Nhà nước đối với
thị trường BĐS, lượng giao dịch BĐS trên thị trường tăng lên hay giảm đi, sự
tăng giảm đó diễn biến nhanh hơn so với diễn biến của hoạt động đầu tư vấn vào
lĩnh vực BĐS, cân bằng cung - cầu bị phá vỡ kéo theo sự tăng hoặc giảm giá
BĐS trên thị trường.
Ở nước ta, các chính sách tác động đến giá trị BĐS mà người định giá
phải biết bao gồm:
- Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất và đối với người được chuyển quyền sử dụng đất
- Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư tư vấn vào lĩnh vực
BĐS
- Các chính sách thuế của Nhà nước về BĐS
* Các yếu tố thuộc kinh tế Vĩ mô: Đó là các yếu tố lien quan đến tình hình
chung của kinh tế quốc tế, quốc gia, khu vực và địa phương. Các yếu tố này ảnh

23. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 23 CQ 45/16.01
hưởng đến: tình hình cung - cầu BĐS; điều kịên tham gia BĐS; hiện trạng các
vùng lân cận ( cơ sở hạ tầng, thong tin lien lạc, điện, nước...); mức độ tăng
trưởng GDP hằng năm của vùng; thu nhập người dân trong vung đó; khả năng
đáp ứng tín dụng và như cầu tín dụng trong vùng; số lượng các lô, thửa đất trồng
trong vùng; tỷ lệ thuế và mức thuế suất; mức độ lạm phát chung; tình hình thị
trường lao động, thị trường chứng khoán, tín dụng...
* Các yếu tố xã hội:
Khi nghiên cứu các yếu tố xã hội người định giá cần chú ý các yếu tố cụ
thể sau:
- Đặc điểm khu dân cư
- Mật độ dân số
- Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng
- Dịch vụ giáo dục, y tế trong vùng
- Tình hình an ninh trong vùng
2.6.1.3 Các khái niệm thông dụng trong định giá BĐS:
a) Tuổi thọ công trình
- Tuổi thực tế của công trình: Là khoảng thời gian tính từ năm xây dựng
công trình đến khi công trình không còn sử dụng được.
- Tuổi có hiệu quả của công trình (tuổi kinh tế): Là khoảng thời gian ước
tính sử dụng công trình vào mục đích kinh tế dựa trên sự so sánh các công trình
cùng loại và điều kiện thực tế của tài sản. Tuổi hiệu quả của công trònh thường
thấp hơn tuổi thực tế của công trình đó.
b) Các cách tính giá BĐS;
- Giá tính theo diện tích (m2): Là giá được tính bằng cách chia toàn bộ giá
thành xây dựng của toà nhà cho tổng diện tích sàn tính từ mặt ngoài tường bao
(diện tích tầng trệt) hoặc cho diện tích tính từ mặt ngoài tường bao của mỗi tầng
nhà.

24. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 24 CQ 45/16.01
- Giá tính theo thể tích (m3): Là giá tính theo m3 bên trong của toà nhà. Nó
được tính bằng cách chia toàn bộ chi phí xây dựng của một toà nhà cho số m3
trong nhà.
- Giá tính theo hạng mục: Một phương pháp ước tính theo hạng mục và
ước tính giá theo từng hạng mục đó. Ví dụ: Một công trình có thế chia thành các
hạng mục sau: Đào móng, xây thô, trát vữa tường và làm phào, lát gạch nền và
sàn, hệ thống khung cửa, cửa và tay vịn cầu thang, hệ thống điện, nước...Tổng
chi phí của tất cả các hạng mục chính là giá trị của công trình.
- Giá gốc: Là giá ban đầu của BĐS. Giá ban đầu của BĐS có thể là giá để
tạo ra BĐS (gồm giá đất và giá tạo ra các công trình xây dựng gắn liền trên đất )
hoặc cũng có thể là giá mua BĐS.
2.6.1.4 Phương pháp định giá BĐS
A- PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
a) Khái niệm
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân
tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch
thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình
thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định
giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
b) Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh.
Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm
yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài
sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị
trường.
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các
tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá
đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần
thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.

25. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 25 CQ 45/16.01
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so
sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài
sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh
theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra
mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh,
rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần
thẩm định.
Thẩm định viên về giá phải tuân thủ đầy đủ Quy trình thẩm định giá quy
định tại Tiêu chuẩn số 05-Quy trình thẩm định giá tài sản, ban hành kèm theo
Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ
Tài chính
c) Thời gian, điều kiện thu thập và phân tích thông tin
* Thời gian thu thập thông tin:
- Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi
tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời
điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá và với
địa điểm giao dịch gần nhất với tài sản cần thẩm định giá.
- Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời
gian cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì có thể
thu thập thông tin về tài sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tính
đến thời điểm cần thẩm định giá.
Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm
chuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giá
thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu
tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao dịch thành công
theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công

26. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 26 CQ 45/16.01
bố hoặc do thẩm định viên về giá thống kê tính toán cho phù hợp với biến động
của giá thị trường trong khoảng thời gian này.
* Điều kiện thu thập thông tin:
Thông tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị
trường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như
nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện,
không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài.
Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao
dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản
đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập
thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩm
định viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ
dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng
từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương
tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định
viên về giá; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước,
các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh….
Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường
thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương
tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet… thì
thẩm định viên về giá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng
thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng
vào phân tích, tính toán.
Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định
viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn
giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra
mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.

27. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 27 CQ 45/16.01
Đối với các tài sản đang chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm
định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường
thấp hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp
lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.
Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá tài sản đã giao
dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ra giao
dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ
so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của
cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử
lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh).
* Phân tích thông tin:
Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt,
những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh.
Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức:
- Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích
theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v… . tìm ra
mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%).
Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh
tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan. Phân tích định
tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh là âm) hoặc nhỏ
hơn (có dấu điều chỉnh là dương).
d) Đối tượng, căn cứ, nguyên tắc, phương thức điều chỉnh
* Đối tượng: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao
dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự
điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường).
- Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn: giá/m2, giá/mét
dài mặt tiền, giá/sào…
- Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2;

28. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 28 CQ 45/16.01
- Kho hàng: giá/m3, giá/m2;
- Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha;
- Bệnh viện: giá/giường bệnh;
- Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi;
- Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất (CV…), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu;
- v v…
* Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng
sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình
dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ
sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu
hao nguyên liệu, nhiên liệu....) giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá.
* Nguyên tắc điều chỉnh:
- Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ
các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.
- Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định
những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau).
- Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.
- Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá
thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng).
- Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định
giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ).
- Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm
định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh)

29. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 29 CQ 45/16.01
* Phương thức điều chỉnh:
- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố
so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý,
trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô... (đối với bất động sản); điều kiện
thanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng... (đối với máy,
thiết bị).
+ Những yếu nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân
– kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá
trị tài sản thì cộng với nhau.
- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố
so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện
hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu
(đối với máy, thiết bị).
+ Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân - kết
quả thì nhân với nhau; những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác
thì cộng với nhau.
- Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các
bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều
chỉnh cho phù hợp.
- thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ
phần trăm sau.
- Phải bảo đảm độ lớn của tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh: nghĩa là chênh
lệch giữa mức giá đưa vào so sánh với mức giá cuối cùng (là mức giá sau khi
điều chỉnh theo các yếu tố so sánh không quá cao, không phù hợp với các chứng
cứ thị trường.
e) Hạn chế của phương pháp so sánh:
- Chỉ sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc đang phát triển.
Những nơi thị trường kém phát triển, việc sử dụng phương pháp này không

30. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 30 CQ 45/16.01
những rất khó khăn mà kết quả thu được không có cơ sở vững chắc và thiếu sức
thuyết phục.
- Phương pháp này sử dụng những giá bán đã được thực hiện trước đó làm
cơ sở cho giá ước tính hiện tại, nói cách khác phương pháp coi thị trường BĐS
là thị trường tĩnh. Vì vậy, khi thị trường tồn tại những biến động mạnh thì
phương pháp so sánh tỏ ra kém hiệu quả.
B- PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
a) Các khái niệm:
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí
tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị
trường của tài sản cần thẩm định giá.
Hao mòn hữu hình là hao mòn vật lý gây ra do các yếu tố tự nhiên (thời
tiết, khí hậu…) làm giảm giá trị của tài sản trong quá trình sử dụng.
Hao mòn vô hình là loại hao mòn phát sinh do tiến bộ kỹ thuật, do thay
đổi, cải tiến dây chuyền công nghệ hoặc do sự thay đổi nhu cầu của thị trường
về sản phẩm, dịch vụ làm giảm giá trị của tài sản trong quá trình sử dụng.
Giá trị hao mòn của tài sản là sự giảm dần giá trị sử dụng và giá trị của
tài sản do tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh, do được sử dụng theo
mục đíchsử dụng của tài sản, do bào mòn của các yếu tố tự nhiên, do tiến bộ kỹ
thuật… trong quá trình hoạt động của tài sản.
Giá trị hao mòn luỹ kế của tài sản là tổng mức giảm giá của tài sản gây ra
do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình, tính đến thời điểm cần thẩm định giá.
Tuổi đời kinh tế là thời gian sử dụng tài sản tối đa xét về hiệu quả kinh tế:
- Tuổi đời kinh tế của bất động sản là số năm công trình kiến trúc trên đất
đóng góp làm tăng giá trị của toàn bộ bất động sản.
Tuổi đời kinh tế còn lại là thời gian sử dụng còn lại của tài sản phát huy
được hiệu quả.

31. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 31 CQ 45/16.01
Tuổi đời thực tế là số năm đã trôi qua tính từ khi hoàn thành sản xuất, chế
tạo, xây dựng tài sản mới 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định
giá.
Tuổi đời hiệu quả là số năm mà tài sản được sử dụng thực tế phát huy
được tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng. Tuổi đời hiệu quả có thể
ngắn hơn hoặc dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản tùy thuộc vào tình trạng duy
tu, bảo dưỡng, sửa chữa tài sản. Cụ thể:
Tuổi đời hiệu quả ngắn hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sản
tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúng
quy trình.
Tuổi đời hiệu quả dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sản
không tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định
kỳ, đúng quy trình.
Lợi nhuận nhà thầu là sự chênh lệch giữa giá trị thị trường của công trình
trừ đi (-) tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp), trừ đi (-)
các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài
sản thay thế giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá, bao gồm cả những
điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản cần thẩm định giá. Chi phí tái tạo được tính
căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu đã được sử dụng theo đúng nguyên
bản nhân (x) giá tại thời điểm cần thẩm định.
Chi phí thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài
sản thay thế tài sản cần thẩm định giá, có loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi
thời, nhưng có tính đến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm cần thẩm định
giá để tạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn so với tài sản cần thẩm
định giá. Chi phí thay thế được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu
có thể thay thế nhân (x) giá tại thời điểm thẩm định.
b) Đối tượng, phạm vi của phương pháp

32. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 32 CQ 45/16.01
- Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản
chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so
sánh.
- Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền
hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù.
- Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác.
c) Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chi phí:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi
đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo
nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác
định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có
liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay
thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và
thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức
độ giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá
trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của
công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách
cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4.
* Tính toán chi phí sản xuất, chế tạo hoặc xây dựng nên tài sản
- Chi phí xây dựng công trình bao gồm:
+ Các chi phí trực tiếp, bao gồm: các chi phí nguyên vật liệu, nhân công,
chi phí sử dụng máy thi công, các chi phí trực tiếp khác

33. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 33 CQ 45/16.01
+ Các chi phí chung, bao gồm: chi phí phục vụ thi công, chi phí điều hành
sản xuất tại công trường, chi phí quản lý của doanh nghiệp, các chi phí gián tiếp
khác.
+ Lợi nhuận, các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Việc tính toán chi phí xây dựng công trình phải căn cứ vào mặt bằng giá
giá thị trường của nguyên, nhiên vật liệu tại thời điểm thẩm định giá; các quy
định của cơ quan có thẩm quyền về định mức kinh tế kỹ thuật, định mức tiêu
hao nguyên, nhiên vật liệu và các hướng dẫn về xác lập đơn giá xây dựng.
- Các phương pháp phổ thông tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế
công trình xây dựng:
+ Phương pháp so sánh theo đơn vị;
+ Phương pháp ước tính theo hạng mục công trình;
+ Phương pháp khảo sát số lượng (m2 xây dựng, m3 xây dựng…);
Thẩm định viên căn cứ vào loại hình công trình, thông tin có được để lựa
chọn phương pháp áp dụng phù hợp.
* Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế.
Mức độ hao mòn, tuổi đời và giá trị hao mòn lũy kế của tài sản cần
thẩm định giá được xác định dựa trên hiện trạng thực tế của tài sản tại thời điểm
cần thẩm định giá, hồ sơ kỹ thuật của nhà sản xuất và các quy định về mức độ
hao mòn, thời gian khấu hao của các cơ quan có thẩm quyền.
Đối với công trình xây dựng
Hao mòn của công trình xây dựng bao gồm hao mòn tự nhiên, hao
mòn do lỗi thời chức năng, hao mòn do tác động từ yếu tố bên ngoài tài sản (hao
mòn kinh tế).
- Hao mòn tự nhiên là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động
của thời tiết, việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng.
Việc ước tính hao mòn tự nhiên có thể theo 3 cách:
Cách 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ.

34. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 34 CQ 45/16.01
Lựa chọn các bất động sản so sánh có đặc điểm cải tạo tương tự với bất
động sản cần thẩm định giá trên thị trường và và áp dụng quá trình chiết trừ để
tìm ra tổng mức hao mòn, theo các bước sau:
Bước 1: Chọn các bất động sản trên thị trường đã được cải tạo có đặc
điểm tương đồng về mức độ hao mòn với bất động sản cần thẩm định giá; ước
tính giá các bất động sản tương đồng (bất động sản so sánh).
Bước 2: Chiết trừ giá đất ra khỏi giá bán của các bất động sản so sánh để
tìm ra giá trị đã hao mòn của công trình trên đất.
Bước 3: Ước tính chi phí (thay thế hoặc tái tạo) của công trình tương tự,
mới 100%.
Bước 4: Giá trị hao mòn lũy kế của công trình tại thời điểm thẩm định giá
(bước 3 trừ (-) bước 2).
Bước 5: Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế (bước 4: bước 3).
Bước 6: Xác định tuổi đời hiệu quả (năm) của công trình so sánh.
Bước 7: Xác định tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của công trình (bước 5:
bước 6).
Bước 8: Xác định tỷ lệ hao mòn của công trình cần thẩm định căn cứ vào
các công trình so sánh.
Cách 2: căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình để
tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của công trình.
Tuổi đời hiệu quả
Công thức: % khấu hao = ---------------------------- x 100
Tuổi đời kinh tế
Cách 3: căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính
hao mòn của công trình.
Công thức tính như sau:

35. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 35 CQ 45/16.01
H =




n
i
ki
n
i
kiki
T
xTH
1
1
Trong đó:
H : Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %;
Hki : Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %;
Tki : Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình;
n : Số kết cấu chính trong công trình .
- Hao mòn do lỗi thời chức năng là hao mòn do giá trị sử dụng của
công trình bị giảm do thiết bị không phù hợp hay thiết kế công trình có lỗi (như
trần nhà quá cao hoặc quá thấp, phòng ngủ, phòng tắm không thích hợp, lỗi thời
về thiết bị…) dẫn đến việc sử dụng tài sản không đáp ứng được yêu cầu sử dụng
tốt nhất.
Giá trị hao mòn do lỗi thời về chức năng được ước tính căn cứ vào chi phí
để khắc phục sự lỗi thời chức năng công trình để tính giá trị hao mòn. Nói cách
khác, đó là những chi phí vượt trội phải bỏ ra để sửa chữa, khắc phục sự lạc hậu
đó so với chi phí nếu thiết kế hợp lý ngay từ ban đầu.
- Hao mòn kinh tế (còngọi là hao mòn do tác nhân bên ngoài) là hao
mòn do giá trị của công trình bị giảm vì các yếu tố bên ngoài tài sản như ô nhiễm
(không khí, tiếng ồn, rác thải…), sử dụng đất không tương thích, suy thoái kinh
tế...
Giá trị hao mòn kinh tế được tính như sau:
- Trường hợp các quy định mới về tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế công
trình, bảo vệ môi trường…của cơ quan có thẩm quyền cao hơn, khắt khe hơn
trước, từ đó làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình thì
thẩm định viên về giá cần xem xét mức độ giảm sút này để tính sự giảm giá.

36. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 36 CQ 45/16.01
- Trường hợp giá trị tài sản bị giảm vì các yếu tố bên ngoài như ô nhiễm
(không khí, tiếng ồn, rác thải), sử dụng đất không tương thích, do suy thoái kinh
tế... thì thẩm định viên về giá căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm
giá.
d) Những hạn chế của phương pháp
Phương pháp chi phí là sự kết hợp giữa phương pháp so sánh thị trường và
phương chi phí phí.Thực hiện phương pháp so sánh thị trường là để ước tính giá
trị đất; sử dụng phương pháp chi phí là để xác định giá thành xây dựng công
trình gắn trên đất. Vì vậy, những hạn chế của phương pháp chi phí cũng là
những hạn chế của phương pháp so sánh thị trường. Ngoài ra, để xác định giá trị
còn lại của công trình gắn liền trên đất ( phần lớn công trình gắn liền trên đất đã
qua sử dụng hoặc xây mới để chờ sử dụng ) đòi hỏi cán bộ thẩm định giá rất am
hiểu kỹ thuật xây dựng, kinh tế xây dựng cũng như là thị trường đầu tư xây dựng
cơ bản.
C – PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
a) Khái niệm
Phương pháp thu nhập: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở
chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai
thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được
gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần
thẩm định giá.
Tỷ suất vốn hóa: là một phân số dung để diễn tả mối quan hệ giữa thu
nhập và giá trị của tài sản. Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 01 năm hoạt
động trên tổng giá trị tài sản và dung để chuyển đổi thu nhapạ ròng thành giá trị
tài sản.
Hệ số vốn hóa: là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa
Tỷ suất chiết khấu: là một phân số dung để chuyển đổi dòng thu nhập dự
tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Tỷ suất chiết khấu có thể là:

37. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 37 CQ 45/16.01
tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn
vốn nội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực.
Tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ): là tỷ suất chiết khấu mà khi
chiết khấu với tỷ suất này hiện giá của thu nhập tương lai bằng chi phí đầu tư
ban đầu (NPV = 0).
Tỷ suất thuế thự: là tỷ lệ phần trăm mức thuế thực tính trên tài sản so với
giá thị trường của chính tài sản đó.
Giá trị tài sản thu hồi (giá trị tài sản thanh lý, giá trị tài sản cuoío kỳ đầu
tư): là tổng số tiền mà nhà đầu tư nhậ được vào cuối kỳ đầu tư. Giá trị tài sản thu
hồi được ước tính bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp nhằm chuyển đổi
mức giá mua/bán tài sản mong đợi (tại thời điểm cuối kỳ đầu tư) thành giá trị tại
thời điểm cần thẩm định giá.
Khi thẩm định giá, thẩm định viên có thể tính hoặc không tính giá trị tài
sản thu hồi tuyd thuộc mục đích thẩm định giá, đặc điểm tài sản và thong tin có
được
b) Nội dung phương pháp
Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp:
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ
tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn.
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập
từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau.
* Phương pháp vốn hóa trực tiếp
- Nội dung: Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhạp để ước
tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa
này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp
hay nhân với hệ số thu nhập.
- Công thức vốn hóa trực tiếp:

38. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 38 CQ 45/16.01
V =
I
R
hoặc V = I x GI
Trong đó: V ; là giá trị tài sản
I: thu nhập ròng trong một năm
R: tỷ suất vốn hóa
GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)
- Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính thu nhập cho tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng
với mối loại tỷ suất vốn thich hợp.
Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu
nhập.
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp
* phương pháp dòng tiền chiết khấu
- Nội dung: Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính
giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi vủa dòng tiền dự
kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, cso tính đến yếu tố lạm phát
và không ổn định của thu nhập.
- Công thức
+ Trong trường hợp dòng tiền không đều
V =
n
CFt
∑ +
Vn
(1+r)t (1+r)n
t-i
Trong đó: V: Giá trị thị trường của tài sản
CFt : Thu nhập năm thứ t
Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n

39. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 39 CQ 45/16.01
n : Thời gian năm giữ tài sản.
r: tỷ suất chiết khấu
+ Trường hợp dòng tiền đều:
V =
n
1
CF∑ +
Vn
(1+r)t (1+r)n
t-i
- Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.
Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản.
Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí.
Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ
Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hoá thích hợp.
Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.
c) Đối tượng, phạm vi và yêu cầu của phương pháp
Phương pháp thu nhập là phương pháp thích hợp nhất cho các loại tài sản
được mua bán thường xuyên trên thị trường hoặc được lưu giữ phục vụ cho mục
đích tạo ra lợi nhuận, ví dụ như những căn hộ, những công trình thương mại và
những công trình làm văn phòng. Phương pháp này cũng có thể áp dụng cho
nhưng BĐS là nhà ở của một gia đình trong các khu dân cư. Tuy nhiên những
nhà ở 1 gia đình đắt tiền thường ít khi được thuê và những yếu tố như sở thích
các nhân và những điều kiện thuế thu nhập có ảnh hưởng đến thị trường nhà ở
dân cư theo các hướng gây khó khăn cho việc áp dụng phương pháp thu nhập
cho dù khi có đủ số liệu về thuê mướn. Cũng khó áp dụng phương pháp này cho
những BĐS như những công trình công nghiệp có quy mô lớn, hoạt động kinh
doanh đồng bộ và ít khi cho thuê.

40. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 40 CQ 45/16.01
Phạm vi áp dụng phương pháp thu nhập : được áp dụng chủ yếu đối với
BĐS đang cho thu nhập như BĐS thương mại – dịch vụ, công nghiệp, nông
nghiệp, nhà đất là hàng hóa hoặc những BĐS có khả năng sẽ thu nhập như đất
trống. Phương pháp thu nhập không sử dụng để xác định giá những BĐS không
cho thu nhập.
d) Những hạn chế của phương pháp
Phương pháp thu nhập đòi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhập từ
BĐS trong từng năm và phải dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian kinh tế
còn lại của BĐS. Đây là công việc rất khó khăn đặc biệt đối với những quốc gia
nền kinh tế thị trường chưa phát triển như nước ta. Vì vậy, phương pháp này
thường được ít sử dụng trong định giá hàng loạt, mà thường được sử dụng để
định giá những BĐS cá biệt.
D- PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
a) Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường
của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng
cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu)
trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Tổng doanh thu của dự án là doanh thu dự kiến sẽ đạt được khi hoàn
thành một dự án đầu tư về bất động sản, phù hợp với quy định của pháp luật về
quy hoạch sử dụng đất, đầu tư xây dựng và xu thế vận động của cung-cầu, giá cả
thị trường…
Tổng chi phí đầu tư dự án là toàn bộ các chi phí cần thiết dự kiến đầu tư
vào một dự án bất động sản có tiềm năng phát triển, phù hợp với quy định của
pháp luật (về các định mức kinh tế-kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và
hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư) đáp ứng được mục tiêu dự án mang lại hiệu
quả cao nhất..
b) Nội dung phương pháp

41. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 41 CQ 45/16.01
Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có
tiềm năng phát triển:
- Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công
trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất.
- Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất
động sản phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ (-)đi tổng chi
phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển.
Công thức tính:
V = DT - CP
Trong đó: V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá,
DT là tổng doanh thu của dự án,
CP là tổng chi phí đầu tư dự án.
c) Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và
hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài
chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án.
Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng
doanh thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án,
chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của
bước 2 trừ (-) bước 3.
Khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần lưu ý các điểm sau:
- Trường hợp dự án được nghiệm thu, quyết toán làm nhiều kỳ thì cần
chiết khấu doanh thu, chi phí về giá tại thời điểm cần thẩm định giá. Dự án có
thể nghiệm thu, quyết toán theo số lẻ năm (ví dụ 1,5 năm (tương đương 18
tháng), 2,5 năm (tương đương 30 tháng)… khi đó thẩm định viên phải quy đổi tỷ
suất chiết khấu và số kỳ đầu tư theo đơn vị tính tương ứng.

42. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 42 CQ 45/16.01
- Thời điểm nghiệm thu, quyết toán dự án vào đầu kỳ hay cuối kỳ để áp
dụng công thức phù hợp.
* Tổng doanh thu dự án:
Được ước tính căn cứ vào quy định của Nhà nước về quy hoạch sử dụng
đất, về đầu tư xây dựng, đồng thời căn cứ vào xu thế vận động của cung cầu, giá
cả thị trường.
Cách tính:
- Tính toán và chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của dự án (vào thời
điểm cuối mỗi năm) về thời điểm cần thẩm định giá:

 

n
t
t
t
r
DT
DT
1 )1(
Trong đó: DT là tổng doanh thu phát triển của dự án,
DTt là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t,
n là thời gian hay dòng đời của dự án,
r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường
tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng).
* Tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án
Gồm toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình được ghi trong
quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực
hiện đầu tư xây dựng công trình
Cách tính:
Tính toán và chuyển đổi tổng chi phí đầu tư (vào thời điểm cuối mỗi năm)
để tạo ra doanh thu phát triển của dự án về giá tại thời điểm cần thẩm định giá:
CP = 
 
n
t
t
t
r
CP
1 )1(
Trong đó:

43. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 43 CQ 45/16.01
CP là hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án
CPt là chi phí ước tính năm t
n là thời gian hay dòng đời của dự án,
r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường
tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng).
d) Các hạn chế của phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư có các mặt hạn chế sau :
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất
- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi thùy theo các điều
hiện của thị trương.
- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ước tính các chi phí và
giá bán.
- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tố để ước tính các chi phí
và giá bán.
- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính cả các
khoản mục khác nhau
- Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, như vậy
là giả định tất cả các dòng tiền xảy ra trong cùng một thời điểm, mà giả định này
là không hiện thực
E- PHƯƠNG PHÁP LỢI NHUẬN
a) Khái niệm
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng
sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần
thẩm định giá.
Thu nhập thực từ tài sản là phần còn lại của tổng doanh thu sau khi trừ
tổng chi phí, thuế thu nhập doanh nghiệp, lãi trên vốn mà người sử dụng tài sản
nhận được từ vốn của họ (tính bằng lãi suất vay vốn ngân hàng) và một khoản

44. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 44 CQ 45/16.01
tiền công trả cho nhà đầu tư về điều hành hoạt động kinh doanh và những rủi ro
mà họ có thể gặp trong kinh doanh (tính bằng tỷ suất lợi nhuận bình quân trên
vốn của ngành nghề kinh doanh tương ứng).
Lãi suất bình quân ngành của loại hình kinh doanh do thẩm định
viên xác định thông qua điều tra thị trường của loại hình kinh doanh tương ứng
tại khu vực, tính bình quân cho 03 năm liền kề trước thời điểm thẩm định giá)
b)Các bước tiến hành
Bước 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm
tất cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh
đã đăng ký với cấp có thẩm quyền. Ví dụ một trạm bán xăng có thể đăng ký và
mở các dịch vụ và có doanh thu từ: đại lý bán xăng dầu, rửa xe, siêu thị mi ni…
Bước 2: xác định tổng chi phí: bao gồm:
- Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư:
Hàng hóa, nguyên liệu, vật tư mua cho kinh doanh như nguyên liệu, thực
phẩm, đồ uống phục vụ trong tiệm ăn; xăng dầu trong các cây xăng là chi phí
nguyên liệu, vật tư… sẽ được trừ ra khỏi tổng thu nhập để tính ra khoản lợi
nhuận ròng.
- Chi phí lãi vay ngân hàng.
- Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao
gồm cả tiền công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi
phí nước, điện, gas, điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm,
khấu hao trang thiết bị…
Bước 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản.
Thu nhập thực từ bất động sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng
doanh thu các khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác
theo quy định của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư.
Bước 4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản.

45. Chuyên Đề Thực Tập Học Viện TàiChính
SV: Nguyễn Phương Duy 45 CQ 45/16.01
Thu nhập thực hàng năm
Giá trị thị trường của bất động sản = -------------------------------------
Tỷ suất vốn hóa
Thẩm định viên căn cứ vào hướng dẫn xác định tỷ suất vốn hoá và hệ số
nhân thu nhập tại Tiêu chuẩn số 09-Phương pháp thu nhập (và phụ lục) ban hành
kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ
trưởng Bộ Tài chính, đồng thời căn cứ hoạt động cho thuê bất động sản của loại
hình kinh doanh tương tự tại cùng khu vực vào thời điểm thẩm định giá để xác
định tỷ suất vốn hóa phù hợp.
Phương pháp lợi nhuận của thẩm định giá được sử dụng cho các tài sản
đặc biệt như khách sạn, tạp chiếu bóng và những tài sản khác mà việc so sánh
với những tài sản tương tự sẽ gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả
năng sinh lời của tài sản.
c) Hạn chế của phương pháp
Phương pháp lợi nhuận của phương pháp thẩm định giá chỉ áp dụng được
đối với những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận
Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thật của
tài sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của việc làm việc chăm chỉ quá
mức của người vận hành tài sản đó.
Muốn làm việc tốt theo phương pháp này nhà thẩm định có kiến thức tốt
về loại hình kinh doanh mà tài sản sử dụng
3 Định giá bất động sản thế chấp
3.1 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp
Định giá bất động sản thế chấp là xác định giá trị của bất động sản phục
vụ cho mục tiêu thế chấp ở thời điểm thế chấp có tính đến các đặc điểm của bất
động sản.
Bản chất của định giá bất động sản thế chấp cũng là định giá bất động sản.