Nhận viết luận văn đại học, thạc sĩ trọn gói, chất lượng, LH ZALO=>0909232620 Tham khảo dịch vụ, bảng giá tại: https://vietbaitotnghiep.com/dich-vu-viet-thue-luan-van Download luận văn thạc sĩ ngành luật với đề tài: Thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại thành phố Đà Nẵng, cho các bạn tham khảo

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
PHAN HỒNG MAI
THI HµNH PH¸P LUËT VÒ CÊP GIÊY CHøNG NHËN
QUYÒN Sö DôNG §ÊT, QUYÒN Së H÷U NHµ
ë T¹I THµNH PHè §µ N½NG
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60 38 01 07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. DOÃN HỒNG NHUNG
HÀ NỘI - 2014

2. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Tất cả các số liệu trong vùng nghiên cứu của Luận văn là trung thực
và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn
này và tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều
đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc.
Người cam đoan
Phan Hồng Mai

3. MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục bảng,
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở........................................................................................ 8
1.1. Cơ sở lý luận các vấn đề nghiên cứu ................................................. 8
1.1.1. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở............................................... 8
1.1.2. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà và tài sản gắn liền với đất.............................................................14
1.1.3. Đăng ký đất đai ...................................................................................16
1.1.4. Khái niệm công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở..............................................19
1.2. Sự hình thành và phát triển pháp luật đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở qua các thời kỳ
ở Việt Nam .........................................................................................23
1.2.1. Lịch sử đăng ký đất đai qua các thời kỳ..............................................23
1.2.2. Sự thay đổi các biểu mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..........28
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1................................................................................32
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG.......33
2.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên thành phố Đà Nẵng .....................33
2.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội..................................................................36
2.2.1. Tăng trƣởng và dịch chuyển cơ cấu kinh tế........................................36

4. 2.2.2. Giao thông...........................................................................................36
2.2.3. Dân số và lao động..............................................................................36
2.3. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Đà Nẵng...37
2.3.1. Tình hình ban hành các văn bản pháp luật..........................................37
2.3.2. Công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai.................................................37
2.4. Các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở..........................................................39
2.4.1. Về phƣơng pháp, cách thức đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ........................................................43
2.4.2. Chủ thể sử dụng đất.............................................................................45
2.4.3. Điều kiện để đƣợc công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà đối với hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cƣ.......................47
2.4.4. Về hồ sơ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở..........................56
2.5. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở trên địa bàn thành phố Đà Nẵng ....................................59
2.5.1. Thực trạng áp dụng pháp luật và những tác động đến công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ...........59
2.5.2. Công tác cải cách thủ tục hành chính trong cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại thành phố Đà Nẵng ........60
2.5.3. Cải cách quy định về nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan, tổ chức
trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở ....................................................................................................62
2.5.4. Kết quả thực hiện và những đánh giá về công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại thành phố Đà Nẵng ....66
2.6. Những bất cập trong việc thi hành pháp luật cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn
thành phố Đà Nẵng.............................................................................68
2.6.1. Vƣớng mắc pháp lý trong chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong
thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
nhà ở lần đầu .......................................................................................68

5. 2.6.2. Vƣớng mắc pháp lý trong việc giải quyết thừa kế khi công nhận
quyền sử dụng đất lần đầu...................................................................78
2.6.3. Một số bất cập trong việc thể hiện các thông tin trên giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.......................................84
2.6.4. Một số bất cập trong thủ tục hành chính.............................................90
Chương 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở ....94
3.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện các quy định pháp luật ....................94
3.2. Hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở ...................................................................95
3.3. Hoàn thiện giải pháp tổ chức thực hiện cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở .........................................98
3.4. Hoàn thiện các giải pháp bổ trợ cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở...................................................100
3.5. Kiến nghị..........................................................................................103
3.5.1. Sửa đổi, bổ sung quy định chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai ..........................103
3.5.2. Bổ sung các quy định giải quyết thừa kế phát sinh trong trƣờng
hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
lần đầu ...............................................................................................104
3.5.3. Hoàn thiện các thông tin pháp lý trên giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ...........................................................105
3.5.4. Kiến nghị ban hành quy định bắt buộc thống nhất xây dựng dữ liệu
thông tin địa chính đảm bảo kết nối dữ liệu trong phạm vi toàn quốc.106
KẾT LUẬN..................................................................................................108
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..........................................................................110
PHỤ LỤC

6. DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt Có nghĩa là
UBND Ủy ban nhân dân
GCNQSDĐ, QSHNƠ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở
VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
QSDĐ Quyền sử dụng đất

7. DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Số hiệu hình, sơ đồ Tên hình, sơ đồ Trang
Hình 2.1: Vị trí địa lý của thành phố Đà Nẵng 33
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức VPĐKQSDĐ hai cấp 63
Sơ đồ 2.2: Sơ đồ cơ cấu tổ chức VPĐKQSDĐ một cấp 64

8. 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản, nguồn lực to lớn của
mọi quốc gia. Quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt, việc khai thác sử dụng
hợp lý, hiệu quả tài nguyên đất là động lực phát triển của xã hội.
Để sử dụng đất có hiệu quả, các quốc gia đều phải thực hiện công tác
quản lý về đất đai nhƣ ban hành chính sách về đất đai, xây dựng quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận pháp lý về đất đai…
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản
gắn liền với đất là một nội dung không thể thiếu trong hoạt động quản lý nhà
nƣớc về đất đai, nó không chỉ góp phần quan trọng trong công tác quản lý đối
với nhà nƣớc mà còn có tác động ảnh hƣởng trực tiếp đến quyền đƣợc khai
thác sử dụng đất một cách hợp lý của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân
ngƣời sử dụng đất.
Đà Nẵng là một trong những địa phƣơng đạt đƣợc nhiều thành quả
trong quá trình khai thác, sử dụng các nguồn lực từ đất đai. Bên cạnh quy mô
chỉnh trang quy hoạch đô thị, việc cải cách thủ tục hành chính, đầu tƣ xây
dựng cơ bản đã tạo ra môi trƣờng pháp lý thuận lợi để ngƣời sử dụng đất ngày
càng có điều kiện thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong khai thác sử dụng
đất, một trong những kết quả đáng kể đó là hoạt động cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 đƣợc ban hành, Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai đã
đƣa ra thời hạn thống nhất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất bằng
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kể từ ngày 01/7/2007 nghĩa là chỉ tiêu hoàn
thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đến 31/12/2006, đến

9. 2
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ thì thời hạn này
đƣợc kéo giãn đến ngày 01/01/2008 tuy nhiên mục tiêu hoàn thành việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cả nƣớc nói chung và Đà Nẵng nói
riêng vẫn không đạt đƣợc. Quốc hội khóa XIII đã phải ban hành Nghị quyết số
30/2013/QH13 về việc đảm bảo đến 31/12/2013 căn bản hoàn thành việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trong phạm vi cả nƣớc.
Theo số liệu điều tra đến cuối năm 2013, tổng số hộ gia đình cá nhân
chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trên địa
bàn thành phố Đà Nẵng còn trên 30.000 trƣờng hợp. Nhận định một cách
khách quan cho thấy, kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền
sở hữu nhà ở vẫn chƣa đạt đƣợc mục tiêu đề ra. Cụ thể là tiến độ thực hiện
còn rất chậm; việc tiếp cận của ngƣời dân với các dịch vụ công để thực hiện
quyền đƣợc cấp giấy chứng nhận vẫn còn khó khăn, phiền hà.
Vì sao chính quyền thành phố Đà Nẵng đã triển khai rất nhiều biện
pháp cải cách thủ tục hành chính song nhiệm vụ hoàn thành việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho hộ gia đình, cá nhân
vẫn không thể thực hiện đúng tiến độ đƣợc và ngày càng trở nên khó khăn.
Những nguyên nhân cơ bản nào và giải pháp gì để giải quyết vấn đề này.
Từ thực trạng nêu trên, tôi đã chọn đề tài "Thi hành pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại thành phố Đà
Nẵng" làm đề tài cho luận văn thạc sĩ của mình. Thông qua việc nghiên cứu,
đánh giá các quy định pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và hiệu quả thực thi trên thực tế, luận văn đề
xuất một số kiến nghị, giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật
trong lĩnh vực này, qua đó giải quyết các vƣớng mắc cơ bản để góp phần hoàn
thành mục tiêu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
lần đầu đang còn tồn đọng trên địa bàn thành phố.

10. 3
2. Tình hình nghiên cứu
Cho đến nay, pháp luật về cấp GCNQSDĐ đƣợc giới nghiên cứu khoa
học pháp lí nghiên cứu khá nhiều ở các khía cạnh và phƣơng diện khác nhau.
Điển hình là hàng loạt các công trình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo
đã và đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến nhƣ: “Các vấn đề pháp lý về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn
Quang Học, năm 2004; Bàn về khái niệm đăng kí đất đai của tác giả Đặng
Anh Quân trên Tạp chí Khoa học pháp lí số 2/2011; bài viết: Một số yếu tố
của hệ thống đăng kí đất đai đăng trên Tạp chí Nhà nƣớc và Pháp luật số
3/2011; “Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền
của ngƣời sử dụng đất”, Tạp chí luật học, số 8/2009 của TS. Trần Quang Huy.
Ths. Phạm Thu Thủy: “Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo Luật Đất đai 2003”; Phạm Thị Thanh Hải (2010), Một số vấn đề pháp
lý về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài
sản khác gắn liền với đất, Khóa luận tốt nghiệp, Trƣờng Đại học Luật Hà
Nội; Luận văn Thạc sĩ của tác giả Nguyễn Quang Vinh, Trƣờng Đại học
Nông- Lâm Huế năm 2011 với đề tài: Đá nh giá việc thực hiện cá c quyền sử
dụng đất khi tham gia thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng...
Có thể thấy, các công trình khoa học, các bài viết trên đây đều đã đề
cập những khía cạnh khá đa dạng về vấn đề cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiên, theo
chủ quan cá nhân, hiện chƣa có một công trình nào chuyên sâu nghiên cứu về
vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở lần đầu.
Do đó, luận văn đi sâu tìm hiểu một nội dung rất quan trọng này trong hoạt
động cấp GCNQSDĐ, đây là nội dung mang ý nghĩa về phƣơng diện pháp lý
cũng nhƣ thực tiễn cần đƣợc nghiên cứu hiện nay.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu là pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

11. 4
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên do tỷ lệ
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất trên thực tế
chiếm tỷ lệ rất nhỏ nên đề tài chỉ đi sâu nghiên cứu vấn đề cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở lần đầu, không đi sâu khai
thác vấn đề sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Về chủ thể sử dụng đất, hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức trên
địa bàn thành phố Đà Nẵng cơ bản đã hoàn thành nên đề tài chỉ tập trung
nghiên cứu chủ thể sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở là hộ gia đình, cá nhân.
Trên cơ sở đánh giá thực trạng sử dụng đất, luận văn tập trung nghiên
cứu các vấn đề bất cập trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai nhằm phục
vụ cho công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ, những quy định pháp luật cần phải
đƣợc hoàn thiện trong cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tại thành phố Đà Nẵng.
Phạm vi nghiên cứu trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, trong thời gian từ
khi Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành đến nay.
4. Mục tiêu nghiên cứu
4.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu và đánh giá về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sau đây viết tắt là GCNQSDĐ, QSHNƠ) trên
địa bàn thành phố Đà Nẵng, tìm ra những vƣớng mắc về thủ tục, về nội dung
quy định của pháp luật ảnh hƣởng đến tiến độ hoàn thành việc cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu, qua đó đƣa ra các giải pháp hoàn thiện pháp
luật về vấn đề này, đồng thời kiến nghị một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu
quả thực thi trên thực tế trong thời gian tới.
4.2. Mục tiêu cụ thể
Nghiên cứu pháp luật về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ ở Trung ƣơng và
pháp luật về vấn đề này trên địa bàn thành phố Đà Nẵng để thấy đƣợc sự phát

12. 5
triển hợp quy luật, phù hợp với yêu cầu nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội
của Đà Nẵng trong thời gian qua.
Đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật trong cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ trên địa bàn thành phố Đà Nẵng thời gian qua, chỉ rõ
nguyên nhân của những hạn chế, bất cập để đƣa ra các giải pháp hoàn thiện
pháp luật về vấn đề này.
Đề xuất bổ sung, sửa đổi một số quy định của pháp luật về cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ ở Trung ƣơng và các giải pháp thi hành ở thành phố Đà
Nẵng nhằm đảm bảo hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu và
nâng cao hiệu quả đối với công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn
thành phố Đà Nẵng.
5. Nội dung phương pháp nghiên cứu
5.1. Nội dung nghiên cứu
- Những vấn đề lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Những đặc điểm về kinh tế xã hội của thành phố Đà Nẵng liên quan
đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Phân tích, đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cập nhật, chỉnh lý hồ
sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ cho công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
- Phân tích đánh giá kết quả thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho ngƣời sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Đà Nẵng.
- Những vấn đề pháp lý đặt ra từ thực tiễn thực hiện pháp luật cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ tại thành phố Đà Nẵng.
- Một số kiến nghị từ thực tiễn cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tại thành phố
Đà Nẵng.

13. 6
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các yêu cầu của đề tài đặt ra, luận văn sử dụng các
phƣơng pháp nghiên cứu sau đây:
Phƣơng pháp phân tích, diễn giải, bình luận, đối chiếu… đƣợc sử dụng
khi tìm hiểu các quy định pháp luật về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ ở cấp trung
ƣơng và địa bàn thành phố Đà Nẵng.
Phƣơng pháp điều tra, thống kê, so sánh, đánh giá… đƣợc sử dụng khi
tìm hiểu thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ;
Phƣơng pháp tổng hợp, quy nạp, diễn giải đƣợc sử dụng khi nghiên cứu
một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề này.
6. Tính mới và những đóng góp của đề tài
Cho đến nay, pháp luật về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ đƣợc giới nghiên
cứu khoa học pháp lý nghiên cứu khá nhiều ở các khía cạnh và phƣơng diện
khác nhau. Hàng loạt các công trình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo đề
cập những khía cạnh khá đa dạng về vấn đề cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ đã và
đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến về lĩnh vực này.
Dù vậy, trên thực tế công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ vẫn còn gặp
nhiều vƣớng mắc. Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 30/2013/QH13 về
việc đảm bảo đến 31/12/2013 căn bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất lần đầu trong phạm vi cả nƣớc, tuy nhiên theo tác giả,
việc hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu đối với thành phố
Đà Nẵng là một nhiệm vụ khó khăn nếu không có những giải pháp để giải
quyết các vƣớng mắc từ quy định pháp luật đến cải cách thủ tục trong quản
lý và cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ. Do đó, luận văn đi sâu tìm hiểu nội dung
rất quan trọng này trong hoạt động cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ, đây là nội
dung mang ý nghĩa về phƣơng diện pháp lý cũng nhƣ thực tiễn cần đƣợc
nghiên cứu hiện nay.

14. 7
7. Bố cục của đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận, bố cục của luận văn gồm 3 chƣơng với
các nội dung cụ thể sau:
Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ qua thực
tiễn thi hành tại thành phố Đà Nẵng.
Chƣơng 3: Giải pháp và kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật.

15. 8
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
1.1. Cơ sở lý luận các vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
Đất đai có ý nghĩa quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của con
ngƣời, do đó đất đai luôn là mối quan quan tâm của các quốc gia trên thế giới,
đặc biệt là sự xác lập hình thức pháp lý phù hợp với điều kiện của mỗi quốc
gia. Có hai hình thức pháp lý sở hữu đất đai đang tồn tại ở các nƣớc trên thế
giới đó là đất đai sở hữu đa thành phần và đất đai sở hữu của nhà nƣớc.
Quyền sở hữu đƣợc hợp thành bởi ba quyền năng là quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt. Trong đó từng quyền năng có thể do
ngƣời không phải chủ sở hữu thực hiện, tuy nhiên việc thực hiện trong trƣờng
hợp này phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu.
Không giống nhƣ các loại tài sản thông thƣờng khác, đất đai là một loại
tài sản đặc biệt không do con ngƣời tạo ra, có vị trí cố định, không bị mất đi
khi đƣợc sử dụng hợp lý và ngày càng trở nên có giá trị. Do những tính chất
đặc biệt này nên xuất hiện hai quan điểm về quyền sở hữu đất đai trái ngƣợc
nhau, đó là thừa nhận quyền sở hữu tƣ nhân về đất đai và không thừa nhận
quyền sở hữu tƣ nhân về đất đai. Cũng do xuất phát từ tính chất đặc biệt của
đất đai mà quan điểm về sở hữu tƣ nhân về đất đai không thể có quyền sở hữu
tuyệt đối nhƣ những tài sản thông thƣờng. Ngoài ra, nội dung về quyền sở
hữu đất đai ở mỗi quốc gia cũng khác nhau do phụ thuộc vào sự hình thành
nhà nƣớc hoặc chủ quyền của mỗi quốc gia.
Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai
để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nƣớc.

16. 9
Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì
nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng
trong quá trình sử dụng đất.
Với tƣ cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nƣớc không trực tiếp sử
dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài nhƣng Nhà nƣớc không mất đi quyền sử dụng đất đai của mình. Bời vì
Nhà nƣớc thực hiện quyền sử dụng đất bằng các hình thức chủ yếu sau:
thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; ban
hành các quy định buộc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện
trong quá trình sử dụng đất. Điều này có nghĩa là thông qua quá trình sử
dụng đất của ngƣời sử dụng mà các ý tƣởng sử dụng đất của Nhà nƣớc sẽ
thành hiện thực, đồng thời ngƣời sử dụng đất trong quá trình sử dụng phải
đóng góp một phần lợi ích mà họ thu đƣợc cho Nhà nƣớc thông qua các hình
thức thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất …
Quyền sử dụng đất của Nhà nƣớc phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nƣớc là
đại diện của chủ sở hữu đất đai. Nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn
vẹn và không bị hạn chế. Còn quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng xuất hiện
khi đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận quyền sử dụng đất
hoặc công nhận quyền sử dụng đất… và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nƣớc vi
vậy quyền sử dụng đất của họ bị Nhà nƣớc hạn chế bởi diện tích, thời hạn và
mục đích sử dụng [17, tr.90-95].
Trong thực tế sử dụng đất, "quyền sử dụng đất" đƣợc hiểu theo nghĩa
rộng, thông qua việc ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện nhiều quyền khác
nhau mà Nhà nƣớc cho phép, để đảm bảo quyền và lợi ích của mình trong quá
trình sử dụng đất nhƣ: quyền đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
đƣợc hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất đƣợc giao; đƣợc Nhà
nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; đƣợc

17. 10
Nhà nƣớc bảo vệ khi bị ngƣời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình; đƣợc quyền khiếu nại tố cáo về những hành vi vi phạm pháp
luật đất đai; ngoài ra còn đƣợc hƣởng những quyền năng trong việc chuyển
QSDĐ nhƣ quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất; quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
Đến đây có thể nhận thấy rằng, QSDĐ vừa mang tính phụ thuộc vào
quyền sở hữu đất đai của Nhà nƣớc, đƣợc phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu
của Nhà nƣớc và bị chi phối bởi quyền sở hữu nhà nƣớc đối với đất đai. Các
QSDĐ của mỗi tổ chức, cá nhân có đƣợc xác lập hay không đều dựa trên cơ
sở sự chuyển giao hoặc cho phép của Nhà nƣớc. Điều này để minh chứng và
giải thích rõ vì sao, trong quá trình thực hiện hoạt động cấp GCNQSDĐ,
QSHNƠ, Nhà nƣớc với tƣ cách là chủ sở hữu đại diện thể hiện sự can thiệp
sâu vào quá trình thực hiện các quy trình, thủ tục, yêu cầu các điều kiện hồ sơ
và những ràng buộc pháp lý khác về không gian, thời gian, về nghĩa vụ tài
chính và các quy tắc khác mà ngƣời sử dụng đất phải thực hiện, phải chấp
hành trƣớc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền khi muốn đƣợc cấp GCNQSDĐ,
QSHNƠ. Tuy nhiên, trong quá trình khai thác và sử dụng đất ấy, QSDĐ của
mỗi chủ thể lại mang tính độc lập tƣơng đối, chúng đƣợc thoát ly ra khỏi
quyền sở hữu và trở thành một chế định độc lập trong quan hệ với Nhà nƣớc
và chủ thể khác. Ngƣời có QSDĐ đƣợc Nhà nƣớc xác lập có quyền chủ động
khai thác và sử dụng cho các nhu cầu và mục đích khác nhau, có quyền yêu
cầu Nhà nƣớc cung ứng các dịch vụ cần thiết để đảm bảo thực hiện các quyền
và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất, trong đó có quyền yêu cầu các cơ quan
nhà nƣớc có thẩm quyền thực hiện các thủ tục hành chính cần thiết để cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ cho ngƣời sử dụng đất.
Với QSDĐ hợp pháp, ngƣời sử dụng đất đƣợc quyền đầu tƣ trên đất đó

18. 11
để đƣợc hƣởng hoa lợi, lợi tức và những lợi ích khác đƣợc tạo ra trên đất, gắn
liền với đất. Theo đó, nhà ở và các tài sản khác do ngƣời sử dụng đất đầu tƣ
trên đó cũng sẽ thuộc quyền sở hữu của chính họ. Nhà nƣớc đảm bảo quyền
định đoạt nhà ở, các tài sản gắn liền với đất cho ngƣời đƣợc sở hữu, đƣợc Nhà
nƣớc bảo vệ khi ngƣời khác xâm hại. Tuy nhiên, cần phải khẳng định rằng, tài
sản là nhà ở và các tài sản khác chỉ thực sự có giá trị đích thực khi chúng gắn
liền với đất hợp pháp. Vì vậy, khi Nhà nƣớc xác lập QSDĐ hợp pháp cần phải
xem xét tại thời điểm đó có tài sản trên đất hay không, tài sản đƣợc tạo ra trên
đất có hợp pháp hay không. Trên thực tế, có những trƣờng hợp khi xem xét tính
hợp pháp của tài sản là QSDĐ, nhà ở và các tài sản khác trên đất không phải
bao giờ chúng cũng đầy đủ các cơ sở pháp lý để chứng minh quyền sở hữu
hoặc quyền sử dụng hợp pháp đối với một chủ thể, có trƣờng hợp QSDĐ của
chủ thể là hợp pháp, song tài sản là nhà ở, công trình kiến trúc khác tạo ra trên
đất lại không hợp pháp nhƣ: nhà ở, công trình xây dựng không có giấy phép,
sai phép, vi phạm chứng chỉ quy hoạch, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc
tài sản trên đất không thuộc quyền sở hữu của ngƣời có QSDĐ hợp pháp.
Nhƣ vậy có thể hiểu: Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản
gắn liền với đất là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức và các
thuộc tính có ích khác đối với quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản gắn
liền với đất của người có quyền sở hữu và sử dụng tài sản đó. Các quyền
này được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế.
Đặc trưng của quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai Việt Nam:
Theo hệ thống pháp luật Việt Nam, Hiến pháp và Luật Đất đai năm
2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý. Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng
đất theo quy định của Luật Đất đai [29, Điều 4]. Theo đó Nhà nƣớc đảm bảo
cho ngƣời sử dụng đất đƣợc sử dụng ổn định, lâu dài. Ngoài ra, ngƣời sử dụng

19. 12
đất còn đƣợc thực hiện các quyền giao dịch quyền sử dụng đất hợp pháp khác
nhƣ: quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất; quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất. So sánh với
quyền sở hữu, quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam có những đặc trƣng
cơ bản sau:
Thứ nhất, quyền sử dụng đất mang tính mở rộng, ngày càng tiệm cận
với quyền sở hữu.
Là một trong ba quyền năng hợp thành nội dung sở hữu đất đai nhƣng
quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai Việt Nam có ngày càng đƣợc mở
rộng hơn rất nhiều. Điều này thể hiện qua các quyền đƣợc giao dịch dân sự
của ngƣời sử dụng đất đƣợc pháp luật Việt Nam cho phép. Luật Đất đai năm
1987 quy định “nghiêm cấm việc mua bán đất đai, phát canh thu tô dưới mọi
hình thức” [26, Điều 5], theo Luật này, ngƣời sử dụng đất chỉ có ba quyền cơ
bản, đó là quyền sử dụng, quyền cho thuê và quyền thừa kế. Đến Luật Đất đai
năm 1993 khẳng định ngƣời sử dụng đất có 5 quyền và thừa nhận đất đai có
giá “Nhà nước định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất,
thu tiền khi giao hoặc cho thuê đất …” [27, Điều 12]. Luật Đất đai năm 2003
mở rộng và xác lập 10 quyền của ngƣời sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013
tiếp tục duy trì chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai và tiếp tục mở rộng
thêm các quyền của ngƣời sử dụng đất theo hƣớng phân loại nhóm quyền
chung và quyền giao dịch cụ thể đối với đất đai.
Có thể nói, quyền của ngƣời sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam
ngày càng đƣợc mở rộng theo hƣớng “tiệm cận” với quyền sở hữu đất đai,
hay nói cách khác, xét cho cùng, QSDĐ theo pháp luật đất đai Việt Nam có
nội hàm cả quyền chiếm hữu và quyền định đoạt, chính vì vậy mà về bản chất
nó không khác gì quyền sở hữu hạn chế về đất đai.

20. 13
Thứ hai, QSDĐ là loại tƣ liệu sản xuất đặc biệt:
Bên cạnh QSDĐ là một loại quyền về tài sản, khi xây dựng pháp luật
đất đai, các nhà làm luật Việt Nam đã xem QSDĐ là một loại tƣ liệu sản
xuất đặc biệt. Phần mở đấu của Luật Đất đai năm 1987 và năm 1993 đã
khẳng định đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất
đặc biệt… [26]; [ 27] nội dung khẳng định này nói đến việc khai thác công
dụng của đất đai đó là quyền sử dụng đất. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
đã phát huy quan điểm này thông qua việc Nhà nƣớc đã trao quyền sử dụng
đất, trao tƣ liệu sản xuất cho một số đối tƣợng, cụ thể nhƣ gia đình chính sách,
hộ nghèo, dân tộc thiểu số…, nghĩa là các chủ thể này đã nhận đƣợc quyền sử
dụng đất mà không phải bằng các hình thức mua, bán, tặng cho… nhƣ chế độ
sở hữu tƣ nhân về đất đai. Trong nông nghiệp, ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà
nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất, nhƣng khi có quyền sử dụng đất hợp
pháp, ngƣời sử dụng đất vẫn đƣợc thực hiện các giao dịch dân sự nhƣ quyền
chuyển đổi sử dụng đất nông nghiệp trong cũng xã phƣờng thị trấn với ngƣời sử
dụng đất khác hoặc quyền chuyển nhƣợng QSDĐ theo quy định pháp luật [29,
Điều 179]. Pháp luật Việt Nam quy định đất đai do Nhà nƣớc đại diện chủ sở
hữu nhƣng ngƣời sử dụng đất hợp pháp có những quyền sử dụng đất mở rộng
tiếp cận với quyền sở hữu và rất đa dạng, quyền sử dụng vừa là một tài sản,
đồng thời vừa là một tƣ liệu sản xuất đặc biệt.
Thứ ba, các quy định về xác lập quyền sử dụng đất rất đa dạng. Con
đƣờng xác lập QSDĐ hợp pháp, thiết lập mối quan hệ giữa Nhà nƣớc và
ngƣời sử dụng đất, pháp luật quy định thông qua nhiều cách thức trao quyền
khác nhau nhƣ: đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất; giao đất
không thu tiền sử dụng đất; đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất, theo đó nội hàm
QSDĐ có sự khác nhau.
Quyền sử dụng đất cũng có thể đƣợc thiết lập không thông qua sự định

21. 14
đoạt của Nhà nƣớc nhƣ: nhận chuyển nhƣợng QSDĐ từ ngƣời sử dụng đất
khác hoặc thông qua góp vốn…
1.1.2. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà và tài sản gắn liền với đất
Pháp luật Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Là chủ sở hữu đại diện nên
Nhà nƣớc có đầy đủ ba quyền năng là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với
đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nƣớc không trực tiếp khai thác, sử dụng
đất đai mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
đƣợc coi là một trong những công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nƣớc thực
hiện quyền quản lý, kiểm soát các quan hệ đất đai, nhà ở, các công trình xây
dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đối với các chủ thể khai thác và sử
dụng đối với các tài sản đó.
Luật số 38/2009/QH12 đã sửa đổi, bổ sung Khoản 20 của Điều 4 Luật
Đất đai 2003 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền cấp cho ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền
sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất [32, Điều 4].
Luật Đất đai năm 2013 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý để
Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [29, Điều 3].
Với quy định nêu trên cho thấy, GCNQSDĐ, QSHNƠ là chứng thƣ

22. 15
pháp lý để xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nƣớc với các chủ thể có
quyền sử dụng hợp pháp về đất, quyền sở hữu hợp pháp về nhà và các tài sản
khác trên đất. Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai, cấp GCNQSDĐ,
QSHNƠ là một trong những nội dung quan trọng của hoạt động quản lý nhà
nƣớc về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà ngƣời sử dụng đất
hợp pháp đƣợc hƣởng.
GCNQSDĐ, QSHNƠ đƣợc cấp bởi cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền
do pháp luật quy định. Tuy nhiên họ phải là những chủ thể có QSDĐ, quyền
sở hữu nhà và những tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp. Và khi đƣợc
Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đối với các tài sản
nêu trên thì họ đƣợc Nhà nƣớc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá
trình khai thác và sử dụng các tài sản đó.
Bản chất pháp lý của GCNQSDĐ, QSHNƠ là thể hiện sự xác nhận của
Nhà nƣớc về quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp của một chủ thể đối với
một diện tích đất, một ngôi nhà hoặc một tài sản gắn liền với đất nhất định.
Đây cũng là cơ sở để Nhà nƣớc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ thể
đƣợc cấp giấy chứng nhận. Có thể nhận thấy rõ bản chất của GCNQSDĐ,
QSHNƠ qua những đặc trƣng cơ bản sau đây:
Thứ nhất, GCNQSDĐ, QSHNƠ là một loại giấy do cơ quan nhà nƣớc
có thẩm quyền đƣợc pháp luật chỉ định chịu trách nhiệm phát hành thống nhất
trong phạm vi cả nƣớc, đó là Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng. GCNQSDĐ,
QSHNƠ đƣợc Nhà nƣớc sử dụng để cấp cho các chủ thể sử dụng đất, chủ sở
hữu nhà hoặc các tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp khi họ đáp ứng
đủ điều kiện theo quy định của pháp luật;
Thứ hai, GCNQSDĐ, QSHNƠ là một trong những công cụ để Nhà
nƣớc quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản khác trên
đất đối với các chủ thể. Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ là một trong những cơ sở

23. 16
quan trọng giúp Nhà nƣớc xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai, nhà ở,
công trình xây dựng phù hợp ở mỗi thời kỳ, mỗi gian đoạn khác nhau của đất
nƣớc. Mặt khác, quản lý bằng công cụ giấy chứng nhận là một trong những
cách thức quản lý đơn giản, dễ dàng và khoa học của Nhà nƣớc đối với tài sản
là QSDĐ, nhà ở và các tài sản khác trên đất; tạo cơ sở pháp lý vững chắc để
Nhà nƣớc thống nhất quản lý đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tài
sản khác bằng một loại giấy tờ chung, thay thế hàng loạt các loại giấy tờ tồn
tại qua nhiều thời kỳ lịch sử, đƣợc ban hành bởi nhiều cơ quan khác nhau...
gây nhiều khó khăn, trở ngại trong công tác quản lý thời gian qua.
Thứ ba, GCNQSDĐ, QSHNƠ là cơ sở pháp lý quan trọng để xác nhận
QSDĐ, quyền sở hữu nhà và các tài sản trên đất hợp pháp của một chủ thể sử
dụng đất trƣớc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền và trƣớc các chủ thể khác
trong quá trình khai thác, sử dụng. Ngƣời đƣợc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ có
đầy đủ các quyền để đầu tƣ, khai thác và sử dụng các tài sản một cách hợp
pháp theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005 và pháp luật về đất đai; đƣợc
Nhà nƣớc bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong suốt quá trình sở hữu
và sử dụng tài sản.
1.1.3. Đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một cách gọi của hê ̣thống đăng ký đất đai và theo
đi ̣nh nghĩa của Ủy ban Kinh tế về Châu Âu của Liên Hiệp Quốc, nó là một
quá trình xác lập và lƣu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai
dƣới các hình thƣ́ c hoă ̣c là đăng ký văn tƣ̣ giao d ịch hay đăng ký các loại văn
kiê ̣n nào đó có liên quan đến viê ̣c chuyển giao quyền sở hƣ̃u , sƣ̉ dụng đất ,
hoă ̣c là dƣới hình thƣ́ c đăng ký chủ quyền đất . Kết quả của quá trình đăng ký
đƣợc thể hiê ̣n trong một sổ đăng ký (có thể là hồ sơ giấy tờ hoă ̣c đƣợc kỹ
thuâ ̣t số hóa thành hồ sơ điê ̣n tƣ̉ ) với nhƣ̃ng thông tin về chủ sở hƣ̃u , sƣ̉ dụng
và chủ quyền, hoă ̣c nhƣ̃ng thay đổi về chủ quyền đối với nhƣ̃ng đơn vi ̣đất đai
đƣợc xác đi ̣nh [23, tr 31].

24. 17
Hệ thống đăng ký đất đai có khả năng cung cấp sƣ̣ an toàn và ta ̣o nền tảng
vƣ̃ng chắc cho viê ̣c chiếm hƣ̃u, hƣởng dụng và đi ̣nh đoa ̣t đất đai. Với thông tin
rõ ràng về chủ quyền đất, các nhà đầu tƣ có thể yên tâm về nguồn vốn đầu tƣ có
thể bỏ ra trong giao dịch hoặc nguồn vốn cho vay. Đồng thời, những rủi ro về
mâu thuẫn, tranh chấp quyền lợi cũng đƣợc giảm thiểu. Hơn nữa, thông tin đất
đai đăng ký còn đem lại cho ngân sách Nhà nƣớc một nguồn thu lớn thông qua
việc thu phí từ việc cung cấp thông tin và thu thuế từ chuyển quyền bất động sản.
Vì vậy, mặc dù đăng ký đất đai trực tiếp hƣớng tới đến việc bảo vệ lợi ích của
ngƣời sử dụng đất đai, nhƣng nó cũng là một trong những công cụ của quản lý
Nhà nƣớc, hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế [23, tr.31].
Dựa vào đối tƣợng đƣợc đăng ký, quản lý, có thể thấy tồn tại hai loại
đăng ký đất đai tại các nƣớc. Đó là “đăng ký văn tự giao dịch” và “đăng ký
chủ quyền”.
Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký đất đai mà đối tƣợng
đƣợc đăng ký là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội
dung của các giao dịch đó. Việc đăng ký chủ yếu để chứng minh giao dịch đã
đƣợc thực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia với những điều khoản đã đƣợc
thỏa thuận thống nhất chứ không phải là chúng cứ pháp lý để thể hiện chủ
quyền đối với đất đai có hợp pháp hay không. Do vậy, để đảm bảo an toàn
cho quyền lợi của mình, ngƣời mua phải điều tra ngƣợc về quá khứ, truy tìm
nguồn gốc chủ quyền đối với diện tích đất mà mình mua. Hình thức thức này
đƣợc sử dụng kể từ thế kỷ 19 ở hầu hết các bang của Mỹ, Pháp, Ý, Nhật và
những nƣớc chịu ảnh hƣởng của luật pháp.
Khác với đăng ký văn tự giao dịch, đối tƣợng đăng ký trong đăng ký chủ
quyền là những thông tin về chủ sở hữu, sử dụng đất; các quyền, lợi ích và
những hạn chế về quyền của họ đối với đất; những thông tin về thửa đất, nghĩa
là mối quan hệ pháp lý giữa đất đai với ngƣời có chủ quyền đất. Nói một cách

25. 18
khác, nếu đăng ký văn tự giao dịch là đăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch)
thì đăng ký chủ quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện đó. Trong
đăng ký chủ quyền, đất đai đƣợc chia thành những đơn vị đất đai (có thể là
thửa đất) đƣợc xác định rõ trên bản đồ địa chính. Chủ sở hữu (sử dụng) và chủ
quyền của họ đối với thửa đất đƣợc ghi nhận trong sổ đăng ký. Tên của chủ sở
hữu (sử dụng đất) đƣợc đăng ký thay đổi, còn quyền lợi đối với đất vẫn duy trì
khi toàn bộ thửa đất đƣợc chuyển giao. Trƣờng hợp khi chuyển giao một phần
thửa đất thì cần có sự tách thửa, đăng ký và lập hồ sơ địa chính với sự thay đổi
quyền lợi trên thửa đất mới. Tất cả các thủ tục này chỉ đƣợc xem là hợp pháp
khi do cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền tiến hành. Do đó, thông tin chủ quyền
lƣu trữ đƣợc đảm bảo Nhà nƣớc, đƣợc sử dụng chính thức mà không cần thiết
có sự điều tra nguồn gốc chủ quyền đất đai. Đăng ký chủ quyền đƣợc áp dụng
có hiệu quả ở Úc, Anh, Đức và Scotland [23, tr.32].
Đăng ký đất đai ở Việt Nam:
Đăng ký đất đai ở Việt Nam đƣợc coi là một thủ tục hành chính do cơ
qua Nhà nƣớc thực hiện đối với các đối tƣợng là tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cƣ sử dụng đất. Đây là một thủ tục mang tính bắt buộc.
Luật Đất đai năm 2013 quy định: đăng ký đất đai là bắt buộc đối với
ngƣời sử dụng đất và ngƣời đƣợc giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động, đƣợc thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử
và có giá trị pháp lý nhƣ nhau.
Đăng ký lần đầu đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp: thửa đất đƣợc
giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chƣa đăng ký; thửa đất
đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
chƣa đăng ký.

26. 19
Đăng ký biến động đƣợc thực hiện đối với trƣờng hợp đã đƣợc cấp
Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi do phát sinh các giao dịch
dân sự nhƣ chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, thế chấp… hoặc các thay đổi
khác về quyền hay hình dạng, kích thƣớc thửa đất…
Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai
đăng ký đƣợc ghi vào Sổ địa chính, đƣợc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài
sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định
của Luật [29, Điều 95].
Nội dung mới so với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã
quy định trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất trong
trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất chƣa có nhu cầu cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ
hoặc chƣa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất. Quy định này
không những đảm bảo quyền của ngƣời sử dụng đất mà còn giúp cho cơ quan
quản lý nhà nƣớc tăng cƣờng quản lý hiện trạng đối với đất đang sử dụng.
Nhƣ vậy cho thấy việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ chỉ là một sản phẩm
hay một công đoạn của quá trình đăng ký, là một hình thức chứng minh tính
hợp pháp của ngƣời sử dụng đất.
1.1.4. Khái niệm công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
1.1.4.1. Khái niệm công nhận quyền sử dụng đất
Công nhận QSDĐ là một trong ba hình thức Nhà nƣớc trực tiếp trao
QSDĐ cho ngƣời sử dụng đất. Khái niệm này đƣợc xuất hiện lần đầu tiên tại
Luật Đất đai năm 2003, Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng
đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất
đối với ngƣời đang sử dụng đất ổn định [28, Điều 5]. Quy định này cho thấy
hình thức công nhận QSDĐ chỉ áp dụng đối với ngƣời đang sử dụng đất mà
chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

27. 20
Đến Luật Đất đai năm 2013, khái niệm này đƣợc cụ thể hơn, Nhà nƣớc
công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho
ngƣời đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc đƣợc Nhà nƣớc giao
đất, cho thuê đất thông qua việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn
liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định [29, Điều 3].
Việc công nhận QSDĐ là hành vi pháp lý mà Nhà nƣớc thừa nhận hay
nói cách khác là trao QSDĐ cho ngƣời đang sử dụng đất ổn định mà đất đó
không có nguồn gốc đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất. Theo đó ngƣời sử
dụng đất có đƣợc những quyền và nghĩa vụ nhất định sau khi đƣợc thừa nhận
theo quy định của pháp luật.
Nhà nƣớc công nhận QSDĐ là hành vi pháp lý cần thiết nhằm xác lập
QSDĐ cho một chủ thể khi đảm bảo các điều kiện nhất định. Nó đáp ứng
những đòi hỏi từ thực tiễn cuộc sống, từ thực tiễn lịch sử quản lý nhà nƣớc
về đất đai của nƣớc ta và yêu cầu đảm bảo trật tự xã hội trong việc giải quyết
các mối quan hệ tài sản, quyền sử dụng đất. Sự công nhận QSDĐ không chỉ
áp dụng cho chủ thể sử dụng đất có nguồn gốc hợp pháp mà tùy thuộc điều
kiện kinh tế xã hội quốc gia hoặc trong từng giai đoạn phát triển của mỗi
quốc gia còn có thể áp dụng cho các chủ thể sử dụng đất ổn định, có nguồn
gốc chƣa phù hợp với quy định pháp luật tại thời điểm sử dụng đất. Điều này
cũng không có nghĩa là mọi chủ thể đang sử dụng đất đều đƣợc công nhận
mà đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện nhất định; các điều kiện này tùy
thuộc vào các điều kiện kinh tế xã hội, trình độ và thực trạng quản lý nhà
nƣớc về đất đai trƣớc đó của mỗi giai đoạn mà quy định khắc khe hoặc cởi
mở. Việc công nhận QSDĐ có nhiều hình thức biểu hiện, chẳng hạn có thể
công nhận trên cơ sở một số loại giấy tờ nhất định; có thể trên sổ địa chính
hoặc thông tin đã đƣợc nhà nƣớc ghi nhận phản ánh; cũng có thể biểu hiện
bằng một số hình thức giấy tờ theo khuôn mẫu nhất định, điều này tùy thuộc
vào ý chí nhà nƣớc thể hiện trong pháp luật. Để đƣợc công nhận QSDĐ điều

28. 21
kiện tiên quyết đặt ra là phải có sự tồn tại, sự chiếm hữu, sử dụng đất trƣớc
đó của chủ thể nhất định.
Thực trạng quản lý và sử dụng đất ở nƣớc ta cho thấy nhiều trƣờng hợp
sử dụng đất mặc dù không có đầy đủ các giấy tờ về nguồn gốc nhƣng đã có sự
sử dụng ổn định lâu dài và phù hợp với quy hoạch là thực tiễn cần đƣợc giải
quyết thông qua hình thức công nhận quyền sử dụng đất. Do vậy sự công
nhận theo sau chỉ là hành vi của nhà nƣớc nhằm xác lập mối quan hệ quyền
và nghĩa vụ giữa nhà nƣớc với chủ thể sử dụng hoặc, giữa các chủ thể sử dụng
đất với nhau nhằm tạo nên một trật tự trong quản lý sử dụng đất.
1.1.4.2. Khái niệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở
Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ chính là hoạt động của cơ quan Nhà nƣớc có
thẩm quyền xem xét và thừa nhận QSDĐ hợp pháp của ngƣời sử dụng đất.
Nói cách khác, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ đƣợc hiểu là việc Nhà nƣớc thông
qua hệ thống pháp luật và các thủ tục hành chính để xác lập và công nhận
quyền cho ngƣời sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2013 quy định các trƣờng hợp sử dụng đất đƣợc cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ bao gồm: Công nhận QSDĐ đối với ngƣời sử dụng
đất ổn định và đủ điều kiện để đƣợc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ (cấp lần đầu);
ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất; ngƣời sử dụng đất
nhận QSDĐ thông qua các giao dịch dân sự, thừa kế hoặc kết quả giải quyết
tranh chấp. Nhƣ vậy cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ là giai đoạn cuối cùng của
quá trình công nhận QSDĐ, giao đất, cho thuê đất và đăng ký biến động đất
đai. Hoạt động này đƣợc tiến hành qua nhiều công đoạn: thủ tục kiểm tra,
thẩm tra hồ sơ của cơ quan chuyên môn trong lĩnh vực đất đai; thủ tục xem
xét, quyết định và phê duyệt cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ của cơ quan hành
chính Nhà nƣớc.

29. 22
Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ là hoạt động rất quan trọng, thể hiện rõ vai
trò quản lý Nhà nƣớc đối với đất đai. Hoạt động này đƣợc Nhà nƣớc thiết lập
nhằm mục đích: công nhận, đảm bảo và bảo vệ QSDĐ của ngƣời sử dụng đất;
đƣa các quan hệ đất đai đi vào trật tự ổn định, hỗ trợ và thúc đẩy sự hình
thành và phát triển của thị trƣờng bất động sản.
1.1.4.3. Đặc điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở
Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ là một hoạt động quản lý của Nhà nƣớc nên
có một số đặc điểm sau:
Đây là giai đoạn cuối cùng của quá trình công nhận QSDĐ, giao đất,
cho thuê đất và đăng ký biến động đất đai. Giấy tờ về QSDĐ, quyết định giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các hợp đồng
chuyển quyền là cơ sở để ngƣời sử dụng đất lập hồ sơ đề nghị cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ.
Chủ sử dụng đất chỉ đƣợc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ khi QSDĐ và
quyền sở hữu nhà ở của họ là hợp pháp, không có tranh chấp, phù hợp với
quy hoạch, đảm bảo các điều kiện theo quy định pháp luật và luôn tuân thủ
những thủ tục, trình tự theo luật định, nhằm đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung thống nhất thông tin địa chính.
Quá trình cấp giấy chứng nhận luôn có sự tham gia của cơ quan Nhà
nƣớc có thẩm quyền mặc dù quá trình tiếp nhận và xử lý hồ sơ thông qua cơ
quan dịch vụ công là Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất nhƣng thẩm
quyền cuối cùng trong việc thẩm tra là phòng Tài nguyên – Môi trƣờng và cơ
quan ký GCNQSDĐ, QSHNƠ là UBND.
Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ không chỉ là quyền của ngƣời sử dụng đất
mà còn là một nghĩa vụ, trách nhiệm từ phía Nhà nƣớc, là một trong những
nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai đồng thời

30. 23
cũng là tiền đề để Nhà nƣớc thực hiện quản lý các hoạt động dịch vụ công
về đất đai.
1.2. Sự hình thành và phát triển pháp luật đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở qua các thời kỳ ở Việt Nam
1.2.1. Lịch sử đăng ký đất đai qua các thời kỳ
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không do con ngƣời tạo ra nên mọi
ngƣời đều có quyền đƣợc hƣởng các lợi ích từ đất đồng thời phải có nghĩa vụ
nộp một phần lợi tức mà họ thu đƣợc từ đất đai cho Nhà nƣớc dƣới hình thức
thuế. Một hệ thống cơ quan quản lý Nhà nƣớc đối với đất đai cũng nhƣ các
hoạt động địa chính ra đời nhằm trợ giúp Nhà nƣớc quản lý các đối tƣợng này.
Thời phong kiến
Sau khi thoát khỏi sự đô hộ của phong kiến phƣơng Bắc, việc xây dựng
đất nƣớc và bảo vệ nền độc lập của dân tộc là nhu cầu bức thiết đƣợc đặt ra
đối với các triều đại phong kiến Việt Nam từ thế kỷ thứ XI đến thế kỷ thứ
XV. Ở giai đoạn này, phần lớn ruộng đất công đƣợc Nhà nƣớc trung ƣơng
giao cho các làng xã quản lý, lo việc phân chia cho dân đinh cày cấy, thu thuế
và nộp đủ cho Nhà nƣớc. Tuy nhiên, Nhà nƣớc chƣa trực tiếp can thiệp vào
việc đo đạc ruộng đất. Việc lập điền bạ không đƣợc đặt ra. Để nắm đƣợc số
diện tích ruộng đất cụ thể cho việc thu thuế và phong thƣởng hay ban, cấp,
các triều đại Lý - Trần sử dụng một số hình thức quản lý thô sơ, chứ chƣa
phải là hình thức đo đạc ruộng đất theo định kỳ.
Cuối thế kỷ thứ XIV, khi lên nắm chính quyền, Hồ Quý Ly đã ban hành
chính sách hạn điền nhằm hạn chế ruộng đứng tên hay ruộng tƣ. Để thực hiện
chính sách này, năm 1398, Hồ Quý Ly ra lệnh những ngƣời có ruộng đất tƣ
phải khai diện tích thuộc sở hữu của mình và cắm thẻ ghi rõ tên họ trên bờ
ruộng. Nhà nƣớc cũng giao cho các quan phủ, châu, huyện phải cùng nhau đi
đo và lập sổ sách.

31. 24
Nhƣ vậy, có thể thấy việc đo đạc, đăng ký đất đai ở Việt Nam đã đƣợc
các triều đại Lý - Trần tiến hành từ rất sớm, nhất là đối với ruộng đất công
làng xã và ruộng tƣ, nhằm phục vụ cho những nhu cầu nhất định. Tuy nhiên,
việc đo đạc mang tính hệ thống trên phạm vi cả nƣớc chƣa đƣợc tiến hành,
việc lập điền bạ chƣa đƣợc chú trọng [25, tr.64-120].
Cuối thế kỷ XIV đến đầu thế kỷ thứ XV, sau khi giành đƣợc thắng lợi
trong cuộc kháng chiến chống giặc Minh, nhà Lê chính thức ra lệnh cho các địa
phƣơng thống kê tổng số ruộng đất, kiểm tra ruộng đất và lập sổ ruộng đất
trong cả nƣớc. Lần đầu tiên, hệ thống sổ ruộng đất - địa bạ Hồng Đức - đƣợc
thành lập để quản lý đất đai và thu thuế. Thể lệ mua bán đất đai bằng văn khế
đƣợc quy định. Cột mốc ranh giới ruộng đất giữa các địa phƣơng đƣợc xác lập.
Hoạt động đo đạc cũng đƣợc tiến hành, lập thành tập bản đồ quốc gia - Bản đồ
Hồng Đức - để quản lý địa giới hành chính vào năm 1490 [25, tr.258-259].
Từ thế kỷ thứ XVI đến cuối thế kỷ thứ XVIII, với sự biến động chính
trị phức tạp, sự quan tâm dành cho vấn đề ruộng đất giảm xuống. Hoạt động
đăng ký đất đai chủ yếu là kế thừa trên nền tảng cũ của nhà Lê.
Đến nửa đầu thế kỷ thứ XIX, hoạt động đăng ký đất đai mới tiếp tục
có sự thay đổi. Dƣới thời Nguyễn, năm 1805, vua Gia Long đã tiến hành
một đợt đo đạc ruộng đất lớn và lập địa bạ các xã với đơn vị đo lƣờng tính
theo mẫu. Sổ địa bạ đƣợc lập thành 3 bản: một nộp tại Bộ Hộ, một nộp tại
Dinh Bố chánh và một để tại xã. Hàng năm đều có chỉnh lý và 05 năm điều
chỉnh một lần [25, tr.444-448].
Thời Pháp thuộc
Trong gần 100 năm Pháp thuộc, ngƣời Pháp đã đƣa kỹ thuật mới vào
lĩnh vực địa chính. Năm 1867, Pháp thành lập Sở Địa chính Sài Gòn, sau đó
đổi tên thành Sở Địa chính Nam kỳ. Ở Trung kỳ, Sở bảo tồn điền trang Trung
kỳ đƣợc thành lập bởi Khâm sứ Trung kỳ năm 1930, và vào năm 1939 đổi tên

32. 25
là Sở Quản thụ địa chính Trung kỳ, phụ trách việc đo đạc giải thửa và lập địa
bạ. Ở Bắc kỳ, Sở Địa chính đƣợc thành lập năm 1906.
Hoạt động địa chính cũng có sự thay đổi. Hệ thống bản đồ địa chính
đƣợc đo vẽ lại và giấy chứng nhận đƣợc sử dụng thay cho sổ địa bạ ở khu vực
đô thị. Tuy nhiên, để phục vụ cho chính sách cai trị, Pháp triển khai nhiều chế
độ đăng ký đất đai khác nhau cho từng miền.
Từ năm 1925, để thống nhất hoạt động quản lý đất đai, Chính phủ Pháp
ban hành sắc lệnh ngày 21/7/1925 quy định chế độ điền thổ thay thế chế độ
địa bộ, áp dụng tại Nam kỳ và các nhƣợng địa của Pháp tại Hà Nội, Hải
Phòng và Đà Nẵng. Theo đó, bản đồ giải thửa đƣợc đo đạc bằng phƣơng pháp
hiện đại nhất vào thời điểm lúc bấy giờ. Mỗi lô đất của từng chủ sử dụng đất
đƣợc thể hiện trên một trang của sổ điền thổ. Chủ đất đƣợc cấp bằng khoán
điền thổ sau khi đăng ký [25, tr.444-448].
Giai đoạn 1954 – 1975
Sau năm 1954, Việt Nam bị chia cắt hai miền. Miền Nam Việt Nam đặt
dƣới sự cai trị của chính quyền Việt Nam cộng hòa. Ngày 05/10/1954, Nha
Địa chính Việt Nam đƣợc thành lập, quản lý trực tiếp bởi đại biểu Chính phủ.
Ở mỗi tỉnh có Ty Địa chính. Tại miền Trung, Nha Địa chính cũng đƣợc thành
lập tại Huế và Đà Lạt. Chính quyền Việt Nam cộng hòa chủ yếu kế thừa các
chế độ điền thổ của thực dân Pháp.
Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945, vấn đề đƣợc chính quyền Cách
mạng quan tâm hàng đầu ở Miền bắc là ngƣời cày có ruộng. Phong trào cải
cách ruộng đất đƣợc phát động năm 1953 và đặc biệt là Luật cải cách ruộng
đất đƣợc ban hành đã thủ tiêu chế độ sở hữu ruộng đất của thực dân – phong
kiến, trao trả quyển sở hữu ruộng đất cho ngƣời nông dân. Đến cuối năm
1960, phong trào hợp tác hóa đƣợc phát động từ những năm 1950 ở miền Bắc
đã cơ bản hoàn thành với hơn 90% ruộng đất tham gia vào hợp tác xã.

33. 26
Năm 1958, Sở Địa chính đƣợc thành lập trực thuộc Bộ Tài chính. Năm
1959, Cục Đo đạc – Bản đồ đƣợc thành lập trực thuộc Phủ Thủ tƣớng. Ngày
09/12/1960, Chính phủ quyết định chuyển ngành địa chính từ Bộ Tài chính
sang Bộ Nông nghiệp phụ trách đổi tên thành ngành quản lý ruộng đất. Tuy
nhiên, hệ thống này chỉ phụ trách quản lý đất đai trong lĩnh vực nông nghiệp.
Đất đai trong lĩnh vực khác bị phân tán tùy loại cho nhiều ngành khác nhau
quản lý nhƣ lâm nghiệp, xây dựng… dẫn đến sự chồng chéo, mâu thuẫn trong
các quy định quản lý đất đai [16, tr.42-46].
Giai đoạn 1975 đến 1980
Trƣớc sự chồng chéo trong quản lý Nhà nƣớc về đất đai, nhu cầu thống
nhất đƣợc đặt ra. Năm 1979, Tổng cục Quản lý ruộng đất đƣợc thành lập trực
thuộc Hội đồng Chính phủ, với trách nhiệm thống nhất quản lý Nhà nƣớc về
đất đai trên toàn lãnh thổ nhằm phát triển sản xuất, bảo vệ đất đai, bảo vệ môi
trƣờng, sử dụng tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả các loại đất [16, tr.42-46].
Giai đoạn 1980-1988
Trong năm 1980 Hội đồng Chính phủ đã ban hành Quyết định 201-CP
về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cƣờng công tác quản lý ruộng đất
trong cả nƣớc và Thủ tƣớng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị 299-TTg về
công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất. Theo đó, việc
đăng ký đất đai đƣợc thực hiện thống nhất trong cả nƣớc, tuy nhiên ở giai
đoạn này, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai vẫn chỉ mang tính chất kiểm kê,
phản ánh hiện trạng sử dụng đất. Công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ cũng
chƣa đƣợc thực hiện [16, tr.42-46].
Giai đoạn từ năm 1988 đến nay
Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên đƣợc ban hành năm 1987 và có hiệu lực
năm 1988, vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đƣợc chính thức quy định là một trong những nội dung của

34. 27
hoạt động quản lý Nhà nƣớc đối với đất đai, trở thành một trong những nhiệm
vụ của các cơ quan quản lý nhà nƣớc.
Tổng Cục Quản lý ruộng đất đã ban hành quy định về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, tạo ra sự chuyển biến lớn trong hoạt động đăng ký
đất đai. Đặc biệt, GCNQSDĐ theo mẫu của Tổng Cục Quản lý ruộng đất
đƣợc phát hành, chính thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời sử
dụng đất khi diện tích của họ đƣợc đăng ký, thể hiện trên bản đồ địa chính và
ghi vào sổ địa chính.
Luật Đất đai năm 1993, với sự thừa nhận chính thức thị trƣờng bất
động sản nói chung và thị trƣờng quyền sử dụng đất nói riêng đã làm gia tăng
nhu cầu đƣợc cấp đƣợc cấp giấy chứng nhận của ngƣời sử dụng đất đồng thời
thúc đẩy các hoạt động đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ cho ngƣời
sử dụng đất càng trở nên cấp thiết.
Năm 1994, Tổng cục Địa chính đƣợc thành lập với chức năng quản lý
Nhà nƣớc về đất đai và đo đạc bản đồ trên phạm vi toàn quốc. Cũng trong
năm này hoạt động quản lý nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị đƣợc trao
cho Bộ Xây dựng. Theo đó, song song tồn tại hai hệ thống đăng ký đất đai:
một dành cho đăng ký quyền sử dụng đất thuộc ngành Địa chính, và một
dành cho đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị thuộc
ngành Xây dựng.
Với sự phát triển mạnh mẽ của cơ cấu kinh tế, nhu cầu đất đai và tài
nguyên cần đƣợc thống nhất quản lý. Một lần nữa, ngành Địa chính và hệ
thống đăng ký đất đai đƣợc tổ chức lại với sự ra đời của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng. Đặc biệt, hoạt động đăng ký đất đai đƣợc Luật Đất đai năm 2003
quy định thống nhất tiến hành tại một cơ quan đƣợc thành lập mới là Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Ngoài ra, vấn đề số hóa hồ sơ địa chính, dữ
liệu thông tin đất đai và cung cấp thông tin điện tử cũng chính thức đƣợc quy
định, đặt ra nhu cầu tin học hóa hệ thống đăng ký đất đai [7, Điều 40].

35. 28
Luật Đất đai 2013 quy định hệ thống cơ quan quản lý đất đai đƣợc tổ
chức thống nhất từ trung ƣơng đến địa phƣơng. Cơ quan quản lý nhà nƣớc về
đất đai ở trung ƣơng là Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng. Cơ quan quản lý đất
đai ở địa phƣơng đƣợc thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng và ở
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tổ chức dịch vụ công về đất đai
đƣợc thành lập theo quy định của Chính phủ [29, Điều 24].
Ngày 15/5/2014 Chính phủ đã ban hành Nghi định số 43/2014/NĐ-CP
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai theo đó tổ chức dịch
vụ công về đất đai bao gồm Văn phòng đăng ký đất đai và Tổ chức phát triển
quỹ đất. Trong đó Văn phòng Đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công đƣợc
thành lập hoặc tổ chức lại do sự hợp nhất giữa Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất trực thuộc sở TNMT và phòng TNMT. Văn phòng Đăng ký đất đai
có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất; xây dựng,
quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ
chức, cá nhân có nhu cầu [12, Điều 5].
Lịch sử đăng ký đất đai cho thấy hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam đã
đƣợc thiết lập từ cách đây hơn năm thế kỷ, đƣợc chính quyền ở các chế độ khác
nhau kế thừa và tiếp tục hoàn thiện nhằm phục vụ mục đích quản lý của mình.
1.2.2. Sự thay đổi các biểu mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khâu cuối cùng trong thủ tục đăng ký đất đai cũng nhƣ trong hoạt động
điều phối đất đai chính là việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn
liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đầu tiên đƣợc Tổng cục Quản lý
ruộng đất phát hành kể từ năm 1989 theo Quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày
14/7/1989, có bìa màu đỏ (thƣờng gọi là giấy đỏ). Tuy nhiên, trong giấy đỏ
không thể hiện tài sản trên đất trong đó có nhà ở vì chức năng quản lý nhà ở

36. 29
thuộc Bộ Xây dựng. Để đáp ứng nhu cầu quản lý, năm 1994, giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đƣợc Bộ Xây dựng phát hành
theo Nghị định 60/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, có bìa màu hồng nhạt (thƣờng
gọi là giấy hồng), áp dụng cấp cho ngƣời sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại đô
thị. Ngoài ra, còn có giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng trụ sở làm việc
đƣợc Bộ Tài chính phát hành năm 1999 theo Quyết định 20/1999/QĐ-BTC
ngày 25/02/1999 của Bộ trƣởng BộTài chính về việc ban hành Quy chế quản
lý, sử dụng trụ sở làm việc tại các cơ quan hành chính sự nghiệp, có bìa màu
tím (đƣợc gọi là giấy tím), áp dụng cấp cho nhà, đất, trụ sở làm việc của các
cơ quan nhà nƣớc. Nhƣ vậy, trƣớc tháng 11/2004, cùng lúc tồn tại 03 thủ tục
đăng ký đất đai và 03 loại GCNQSDĐ, QSHNƠ hợp pháp do 03 hệ thống cơ
quan khác nhau chịu trách nhiệm quản lý và tổ chức thực hiện. Ngoài ra một
số thành phố lớn (nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh…), trong thời gian
chƣa có giấy hồng, để quản lý nhà ở, đã chủ động ban hành những mẫu giấy
chứng nhận tạm thời (gọi là giấy trắng - ngƣời có giấy trắng đƣợc coi là sử
dụng đất hợp lệ, vẫn đƣợc công nhận quyền sử dụng đất và chỉ cần làm thủ
tục đổi từ giấy trắng sang giấy đỏ hoặc giấy hồng) cấp cho ngƣời sử dụng đất.
Với quy định của Luật Đất đai năm 2003, giấy đỏ cũ và giấy hồng sẽ
đƣợc thay thế bằng GCNQSDĐ, QSHNƠ mới do Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng phát hành thống nhất trên phạm vi cả nƣớc, kể cả trƣờng hợp có nhà ở,
tài sản gắn liền trên đất. Nhƣng do một số thuật ngữ trong quy định chƣa
đƣợc rõ ràng làm nảy sinh tranh chấp về thẩm quyền quản lý trên thực tế. Cụ
thể là nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất sẽ đƣợc thể hiện trên giấy
đỏ thông qua việc ghi nhận theo yêu cầu của ngƣời sử dụng đất.
Do cách thể hiện ghi nhận quyền sở hữu tài sản trên đất chƣa làm sáng
tỏ vấn đề sở hữu tài sản nên sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi

37. 30
hành ngày 01/7/2004, Bộ Xây dựng đã phát hành giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (theo Nghị
định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng), tiếp tục có bìa màu hồng để
cấp và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng cho chủ sở hữu. Theo
đó, cùng một thửa đất có nhà, thay vì chỉ cấp một giấy chứng nhận theo quy
định cũ (giấy hồng cũ- giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở theo Nghị định 60/1994/NĐ-CP) hoặc theo Luật Đất đai 2003
(giấy đỏ mới ghi nhận tài sản là nhà trên đất), thì với quy định này, phải cần
đến 02 loại giấy chứng nhận: một cho quyền sử dụng đất (giấy đỏ mới) và
một cho nhà trên đất (giấy hồng theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP) với 02 thủ
tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận tại 02 cơ quan quản lý khác nhau.
Khi áp dụng vào thực tế, những quy định này đã gặp nhiều khó khăn
phức tạp cho cơ quan quản lý cũng nhƣ ngƣời sử dụng đất. Sự bất cập này đã
đƣợc giải quyết sau khi Quốc hội thông qua Luật Nhà ở năm 2005, theo đó
thống nhất quy định đối với đất có nhà chỉ cấp một giấy chứng nhận là giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở do Bộ Xây dựng phát
hành theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy
định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Giấy này tiếp tục có bìa màu
hồng (gọi là giấy hồng mới).
Với quyết tâm cải cách thủ tục hành chính, việc thống nhất GCNQSDĐ,
QSHNƠ đặt dƣới sự quản lý của một cơ quan duy nhất - cơ quan Tài nguyên
và Môi trƣờng, cuối cùng cũng đƣợc hoàn thành, ngày 19/6/2009 Quốc hội
nƣớc CHXHCN Việt Nam khoá XII, kỳ họp thứ 5 đã thông qua Luật sửa đổi,
bổ sung một số điều của các luật liên quan đầu tƣ xây dựng cơ bản. Trong
Luật này, phần nội dung sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã quy
định GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc cấp cho

38. 31
ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất theo một loại thống nhất trong cả nƣớc do Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng phát hành; đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan
nhà nƣớc có thẩm quyền chỉ xác nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có
yêu cầu của chủ sở hữu [32, Điều 4].
Ngày 01/8/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về
cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất, theo đó giấy chứng
nhận chung cho cả quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất đã ra đời và đƣợc sử dụng thống nhất trong cả nƣớc. Giấy mới có
bìa màu hồng nền hình cánh sen, thay thế cho các loại giấy đỏ, giấy hồng
trƣớc đó. Trên cơ sở giấy chứng nhận thống nhất này, việc đăng ký quyền sử
dụng đất và đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền
với đất cũng đƣợc thống nhất theo trình tự, thủ tục chung.
Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 quy định cụ thể
GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc cấp theo một loại
mẫu thống nhất trong cả nƣớc do Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy
định. Ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng đã ban hành Thông tƣ số
23/2014/TT-BTNMT Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong đó mẫu giấy chứng nhận
mới về hình thức và nội dung cơ bản giống với mẫu giấy đang đƣợc áp dụng.
Có thể nói đây là một trong những nỗ lực của Chính phủ trong việc đơn
giản thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý nhà, đất và hƣớng tới xây dựng
một hệ thống thông tin đất đai thống nhất.

39. 32
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều
chỉnh các quan hệ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất,
đảm bảo quyền đƣợc cấp giấy chứng nhận và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp
của chủ thể đƣợc cấp giấy.
Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ là hoạt động của cơ quan nhà nƣớc có thẩm
quyền thông qua hệ thống pháp luật và hành chính để xem xét và công nhận
tính hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của ngƣời sử dụng đất, qua đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của các chủ thể và phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam.
Hoạt động cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ là hoạt động phức tạp, phải trải
qua nhiều khâu, nhiều công đoạn, nhiều quy trình và đƣợc thực hiện bởi
nhiều cơ quan chức năng...Vì vậy, cần thiết khách quan phải quy định về
các điều kiện và thủ tục hành chính cụ thể đối với hoạt động này nhằm định
hƣớng cho các cơ quan chức năng thực thi nhiệm vụ cấp giấy, cũng nhƣ
các chủ thể có nhu cầu cấp giấy phải thực hiện và tuân thủ theo một trật tự
đã đƣợc pháp luật quy định.

40. 33
Chương 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
2.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên thành phố Đà Nẵng
Hình 2.1: Vị trí địa lý của thành phố Đà Nẵng
Nguồn: www//http:sontra.danang.gov.vn
Thành phố Đà Nẵng thuộc Vùng duyên hải trung Trung bộ, nằm ở vị trí
trung độ của cả nƣớc;
Có toạ độ địa lý: 150
55' 19'' đến 160
31' 20'' Vĩ độ Bắc và 1070
49' 11''
đến 1080
20' 20'' Kinh độ Đông. Phía Đông giáp biển Đông, phía Tây giáp
tỉnh Thừa Thiên - Huế và tỉnh Quảng Nam, phía Nam giáp tỉnh Quảng Nam,
phía Bắc giáp tỉnh Thừa Thiên - Huế.
Thành phố Đà Nẵng có diện tích tự nhiên là 1.285,43km2
; trong đó, các
quận nội thành chiếm diện tích 213,05km2
. Về tổ chức hành chính, thành phố
Đà Nẵng có 6 quận, 2 huyện (có 1 huyện đảo Hoàng Sa) với tổng số 56 xã,
phƣờng. Huyện Hoàng Sa đƣợc xác định có diện tích 305 km², với địa giới
bao gồm một quần đảo có tên gọi là quần đảo Hoàng Sa nằm cách đất liền
khoảng 170 hải lý (315 km) [36, tr.5].

41. 34
Địa hình, địa mạo
Địa hình thành phố Đà Nẵng vừa có đồng bằng vừa có núi, vùng núi
cao và dốc tập trung ở phía Tây và Tây Bắc, từ đây có nhiều dãy núi chạy dài
ra biển, một số đồi thấp xen kẽ vùng đồng bằng ven biển hẹp.
Địa hình đồi núi chiếm diện tích lớn, độ cao khoảng từ 700-1.500m, độ
dốc lớn (>400), là nơi tập trung nhiều rừng đầu nguồn và có ý nghĩa bảo vệ
môi trƣờng sinh thái của thành phố.
Đồng bằng ven biển là vùng đất thấp chịu ảnh hƣởng của biển bị nhiễm
mặn, là vùng tập trung nhiều cơ sở nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ, quân
sự, đất ở và các khu chức năng của thành phố [36, tr.6].
Khí hậu
Thành phố Đà Nẵng nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, là nơi chuyển
tiếp đan xen giữa khí hậu miền Bắc và khí hậu miền Nam. Theo số liệu của
Đài Khí tƣợng Đà Nẵng, tại toạ độ 1080
12' kinh độ Đông và 160
3' vĩ độ Bắc,
thời gian quan trắc liên tục trên 50 năm. Khí hậu thành phố Đà Nẵng có các
yếu tố đặc trƣng sau:
Nhiệt độ bình quân năm khoảng 25,60
C, nhiệt độ cao nhất vào các
tháng 6, 7 trung bình từ 380
C - 300
C, nhiệt độ thấp nhất vào các tháng 12, 1,
trung bình khoảng 22,70
C
Lƣợng mƣa bình quân năm là 2066 mm, lƣợng mƣa năm cao nhất là
3307 mm, lƣợng mƣa năm thấp nhất là 1400 mm, lƣợng mƣa ngày lớn nhất là
332 mm, số ngày mƣa trung bình 147 ngày. Tháng có số ngày mƣa trung bình
nhiều nhất là tháng 10,11 (22 ngày) chiếm 70% tổng lƣợng mƣa cả năm.
Số giờ nắng trung bình: 2.158 giờ, số giờ chiếu nắng trung bình tháng
nhiều nhất: 248 giờ (tháng 5,6,7), số giờ chiếu nắng trung bình tháng thấp
nhất: 120 giờ (tháng 10,11) [36, tr.6-7].
Tài nguyên
Thành phố Đà Nẵng có tổng diện tích tự nhiên là 128.543,09 ha,

42. 35
trong đó đất nông nghiệp là 74.203,10 ha chiếm tỷ lệ 57,73%, đất phi nông
nghiệp là 52.428,78 ha chiếm tỷ lệ 40,79%, đất chƣa sử dụng là 1.911,22
ha chiếm tỷ lệ 1,49%.
Thành phố Đà Nẵng có các loại đất sau: đất cồn cát và đất cát ven biển,
đất mặn, đất phèn, đất phù sa, đất xám bạc màu và đất xám, đất đen, đất đỏ
vàng, đất mùn đỏ vàng... Trong đó, quan trọng là nhóm đất phù sa ở vùng
đồng bằng ven biển thích hợp với thâm canh lúa, trồng rau và hoa quả ven đô;
đất đỏ vàng ở vùng đồi núi thích hợp với các loại cây công nghiệp dài ngày,
cây đặc sản, dƣợc liệu, chăn nuôi gia súc và có kết cấu vững chắc thuận lợi
cho việc bố trí các cơ sở công trình hạ tầng kỹ thuật [36, tr.9-10].
Khoáng sản
Khoáng sản thành phố Đà Nẵng ít đa dạng về chủng loại và có quy mô
nhỏ, qua thực tế và một số tài liệu tham khảo thì Đà Nẵng có các tài nguyên
khoáng sản gồm: Đá xây dựng ở Hoà Nhơn, Hoà Phát, Hoà Sơn, đá hoa
cƣơng ở Non Nƣớc, vàng ở Hoà Bắc, cát trắng, than bùn ở Hoà Khánh quận
Liên Chiểu, đất làm gạch ngói ở huyện Hoà Vang, quận Liên Chiểu... phần
lớn trữ lƣợng không đáng kể. Ngoài ra, vùng thềm lục địa ở Đà Nẵng cũng có
triển vọng về dầu khí.
Tài nguyên biển
Thành phố Đà Nẵng với chiều dài bờ biển trên 80 km, có vịnh nƣớc sâu
và vùng lãnh hải thềm lục địa độ sâu 200m từ bờ trải ra 125 km, là điều kiện
thích hợp cho phát triển kinh tế tổng hợp biển. Khả năng phát triển kinh tế thuỷ
hải sản của thành phố Đà Nẵng khá lớn, theo các tài liệu điều tra, vùng biển Đà
Nẵng có trữ lƣợng hải sản lớn, khả năng khai thác hàng năm khoảng 60 - 70
ngàn tấn, càng ra vùng nƣớc sâu tỷ lệ cá nổi càng tăng, cá đáy giảm, sản lƣợng
khai thác trung bình hàng năm khoảng 25 nghìn tấn, chủ yếu là cá nổi ven bờ.
Bờ biển Đà Nẵng có nhiều bãi tắm đẹp nhƣ: Non Nƣớc, Mỹ Khê, Phạm

43. 36
Văn Đồng, Thanh Khê, Xuân Thiều, Nam Ô với nhiều cảnh quan thiên nhiên
kỳ thú là điều kiện thuận lợi cho phát triển du lịch và nghỉ dƣỡng [36, tr.13-14].
2.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội
2.2.1. Tăng trưởng và dịch chuyển cơ cấu kinh tế
Giai đoạn 2006 – 2010, nền kinh tế thành phố đạt mức tăng trƣởng khá;
tốc độ tăng trƣởng bình quân 11%/năm. GDP bình quân đầu ngƣời tăng gấp
2,2 lần so với năm 2005 và 1,6 lần so với bình quân chung của cả nƣớc (năm
2010: 2.015 USD/ngƣời); cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hƣớng “dịch vụ -
công nghiệp - nông nghiệp”.
Thành phố phấn đấu thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội giai
đoạn 2010-2015 là: Tốc độ tăng GDP bình quân 13,5 – 14,5%/năm, đến năm
2015 cơ cấu GDP sẽ là: 54,2% dịch vụ, 43,8% công nghiệp và xây dựng và
2,0% nông nghiệp [36, tr.15-19].
2.2.2. Giao thông
Tổng số km đƣờng bộ trên địa bàn thành phố là 382,583 km. Trong đó:
quốc lộ 70,865 km; tỉnh lộ 99,716 km; đƣờng huyện 67 km; đƣờng nội thị
181,672 km. Tuyến đƣờng sắt Bắc Nam chạy ngang qua thành phố Đà Nẵng
có chiều dài khoảng 30 km, với 4 ga, trong đó, ga Đà Nẵng là một trong
những ga lớn của Việt Nam. Giao thông đƣờng biển của thành phố khá thuận
lợi với 02 cảng hiện có là cảng Tiên Sa và cảng Sông Hàn. Sân bay Hàng
không quốc tế Đà Nẵng có diện tích là 150 ha (diện tích cả khu vực là 842 ha),
với 2 đƣờng băng, có khả năng cho hạ cách các loại máy bay hiện đại nhƣ B747,
B767, A320 [36, tr.22-25].
2.2.3. Dân số và lao động
Đến cuối năm 2011, dân số toàn thành phố là 951.684 ngƣời, mật độ dân
số là 971 ngƣời/km2
(không tính huyện đảo Hoàng Sa). Lực lƣợng lao động xã
hội toàn thành phố năm 2010 là 462.979 ngƣời, chiếm 49,14% dân số. Đây là

44. 37
một thuận lợi đảm bảo cho nền kinh tế phát triển, nhất là chất lƣợng lao động
ngày một tăng. Tỷ lệ lao động qua đào tạo từ 37% năm 2005 tăng lên 50% năm
2010, nhƣng đồng thời, cũng trở thành áp lực cho công tác giải quyết việc làm,
tạo việc làm tăng thu nhập, ổn định cuộc sống cho ngƣời lao động, đảm bảo an
sinh xã hội [36, tr.19-21].
2.3. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Đà Nẵng
2.3.1. Tình hình ban hành các văn bản pháp luật
Để phục vụ công tác quản lý sử dụng đất, đáp ứng thực tiễn phát triển
kinh tế xã hội của thành phố, từ năm 2000 đến nay thành phố đã ban hành hơn
50 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất, đặc biệt là các văn
bản về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, về công
tác thu hồi đất, giao đất, đền bù giải phóng mặt bằng…
Trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, UBND thành
phố thƣờng xuyên cải cách thủ tục hành chính thông qua việc ban hành các
văn bản quy định về trình tự, thủ tục giải quyết hồ sơ công dân trong lĩnh vực
đất đai. Nhờ vậy hiệu quả quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng
tƣơng đối đi vào ổn định, đúng quy định của pháp luật.
2.3.2. Công tác quản lý nhà nước về đất đai
2.3.2.1. Đo đạc, lập bản đồ
Đến nay, tổng diện tích đất đã đo đạc và lập bản đồ địa chính là 38.344,16
ha, trong đó đo vẽ đất nông nghiệp 18.744,79 ha, đo vẽ đất phi nông nghiệp
17.794,55 ha, đo vẽ đất chƣa sử dụng 1.804,82 ha bao gồm bản đồ tỷ lệ 1/500
(8.406,85 ha), tỷ lệ 1/1000 (1.347,73 ha), tỷ lệ 1/2000 (26.512,78 ha) và tỷ lệ
1/5000 (2.076,8 ha). Việc đo đạc lập bản đồ địa chính đã đáp ứng đƣợc nhu cầu
đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bồi thƣờng thiệt hại giải
phóng mặt bằng, thực hiện các dự án phát triển đô thị… [36, tr.32].

45. 38
2.3.2.2. Hồ sơ địa chính
Hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn thành phố cũng đã đƣợc xác lập
khá sớm cùng với việc đo đạc lập bản đồ, tuy nhiên suốt thời gian dài chƣa
đƣợc cập nhật, chỉnh lý đầy đủ và đồng bộ. Do tốc độ và quy mô chỉnh trang
đô thị từ sau Luật Đất đai năm 2003 lớn nên hệ thống hồ sơ địa chính hiện
nay gần nhƣ không còn phản ánh đúng với thực trạng sử dụng đất.
Từ năm 2005 đến nay, việc cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính tại các
quận, huyện vẫn thực hiện trên bản giấy một cách đều đặn, chƣa có phần mềm
cập nhật, xử lý số liệu, nhiều đơn vị đã không thực hiện việc cập nhật, chỉnh
lý hồ sơ địa chính trong nhiều năm. Do vậy, công tác sắp xếp, tổ chức việc
quản lý hồ sơ địa chính hiện nay còn gặp rất nhiều khó khăn và ảnh hƣởng
không nhỏ đến công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn.
2.3.2.3. Công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
Công tác thu hồi đất tập trung vào việc giải phóng mặt bằng cho các dự
án phát triển kinh tế xã hội. Tổng diện tích thu hòi từ năm 2005 đến nay là
11.158,83 ha. Công tác giao đất tập trung chủ yếu vào giao đất xây dựng cơ
sở hạ tầng, xây dựng các cơ quan đơn vị kinh tế, sự nghiệp và giao đất làm
nhà ở cho nhân dân theo quy hoạch phát triển đô thị thành phố với tổng diện
tích 8.489,13 ha. Công tác cho thuê đất đã đáp ứng kịp thời nhu cầu của các
cá nhân, tổ chức thuê đất để sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế với tổng
diện tích 2.669,7 ha [36, tr.33].
2.3.2.4. Thống kê, kiểm kê đất đai
Công tác thống kê, kiểm kê đất đã đƣợc UBND thành phố chỉ đạo Sở
tài nguyên và Môi trƣờng và UBND các quận, huyện thực hiện hàng năm
theo quy định của pháp luật nhằm nắm bắt kịp thời những thay đổi trong quá
trình sử dụng đất, phục vụ tốt công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai. Số liệu
kiểm kê đất các năm 2000, 2005, 2010 và thống kê đất hàng năm đã phản