Download luận văn thạc sĩ ngành luật học với đề tài: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN QUỲNH THOA
XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC
HÀ NỘI – 2015

2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN QUỲNH THOA
XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
Chuyên ngành: Luật Dân sự và tố tụng dân sự
Mã số : 60 38 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN VĂN CƯỜNG
Hà Nội - 2015

3. iii
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã
hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ
tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN
Nguyễn Quỳnh Thoa

4. iv
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BLDS Bộ luật Dân sự
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QSDĐ Quyền sử dụng đất
THADS Thi hành án dân sự
TCTD Tổ chức tín dụng
UBND Ủy ban nhân dân

5. v
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU................................................................................................... 9
Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT....................................................................................................14
1.1. Khái niệm và đặc điểm về xử lý thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất14
1.1.1. Thế chấp tài sản..................................................................................14
1.1.1.1. Khái niệm thế chấp tài sản..............................................................14
1.1.1.2. Đặc điểm của thế chấp tài sản.........................................................15
1.1.2. Quyền sử dụng đất .............................................................................16
1.1.2.1. Quan niệm về quyền sử dụng đất....................................................16
1.1.2.2. Bản chất của quyền sử dụng đất .....................................................18
1.1.3. Thế chấp quyền sử dụng đất ..............................................................19
1.1.3.1. Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất......................................19
1.1.3.2. Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất......................................21
1.1.4. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất......................................25
1.1.4.1. Khái niệm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ..................25
1.1.4.2. Đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.............27
1.2. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về xử lý tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất............................................................................31
1.2.1. Giai đoạn đầu thực hiện chuyển đổi nền kinh tế của những năm cuối
thập kỷ 80 đến năm 1995.............................................................................31
1.2.2. Giai đoạn ra đời Bộ luật dân sự năm 1995 đến trước Bộ luật dân sự
năm 2005......................................................................................................34
1.2.3. Giai đoạn áp dụng Bộ luật dân sự năm 2005.....................................35
1.3. Kinh nghiệm quốc tế.............................................................................37
1.4. Vai trò của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất .......................43

6. vi
1.4.1. Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất giúp tạo điều kiện
khai thác đất đai có hiệu quả........................................................................43
1.4.2. Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm quyền
và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp..................................................44
1.4.3. Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tạo tạo động lực để
bên thế chấp thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình.........................46
1.4.4. Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất góp phần quan trọng
vào việc tạo thanh khoản..............................................................................47
Kết luận Chương 1 ..........................................................................................48
Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT..............................................................................................49
2.1. Quy định của pháp luật về xử lý tài sản là quyền sử dụng đất .............49
2.1.1. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ ......................................49
2.1.2. Căn cứ xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất...........................52
2.1.3. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất .................54
2.1.3.1. Việc xử lý QSDĐ có sự hợp tác và tự nguyện của bên thế chấp....55
2.1.3.2. Việc xử lý QSDĐ không có sự hợp tác và tự nguyện của bên thế
chấp. .............................................................................................................56
2.1.4. Trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất............57
2.1.4.1. Thông báo về việc xử lý quyền sử dụng đất thế chấp.....................57
2.1.4.2. Thu giữ quyền sử dụng đất để xử lý ...............................................58
2.1.4.3. Yêu cầu Tòa án xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất..........59
2.1.4.4. Thi hành bản án, quyết định của Tòa án.........................................59
2.1.4.5. Thủ tục xóa đăng ký thế chấp là quyền sử dụng đất.......................61
2.1.5. Thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý quyền sử dụng đất...............61
2.2. Những vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật xử lý tài sản thế
chấp quyền sử dụng đất................................................................................63
2.2.1. Vướng mắc trong quá trình thi hành các quy định pháp luật về giao
dịch bảo đảm................................................................................................63

7. vii
2.2.1.1. Về phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.........63
2.2.1.2. Về định giá tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất..........................66
2.21.3. Về thủ tục sang tên đối với tài sản thế chấp được xử lý là quyền sử
dụng đất........................................................................................................67
2.2.1.4. Về quyền ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất........................................................................................................67
2.2.1.5. Sự hỗ trợ của các cơ quan nhà nước trong việc xử lý quyền sử dụng
đất thế chấp ..................................................................................................69
2.2.2. Vướng mắc trong quá trình giải quyết tại Tòa án..............................70
2.2.3. Vướng mắc trong quá trình thi hành bản án, quyết định của Tòa án 74
Kết luận Chương 2 ..........................................................................................78
Chương 3: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN
THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT....................................................79
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất........................................................................................................79
3.1.1. Phù hợp quan điểm của Đảng và Nhà nước.......................................79
3.1.2. Phù hợp với cam kết quốc tế và thông lệ quốc tế..............................82
3.2. Các kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về xử lý
tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ..........................................................84
3.2.1. Kiến nghị liên quan đến việc xử lý quyền sử dụng đất thế chấp thông
qua khởi kiện và thi hành án........................................................................84
3.2.2. Nhóm hoàn thiện quy định của pháp luật ..........................................86
3.2.2.1. Tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp về
việc lựa chọn phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.....87
3.2.2.2. Pháp luật cần có quy định về thủ tục rút gọn khi xử lý tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất............................................................................89
3.2.2.3. Pháp luật cần xây dựng nguyên tắc xác định thứ tự ưu tiên rõ ràng
đối với số tiền thu được khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất....90
3.2.2.4. Pháp luật cần xây dựng các quy định phù hợp để bảo đảm quyền và
lợi ích hợp pháp của các bên........................................................................92

8. viii
3.2.2.5. Pháp luật cần thống nhất đồng bộ cơ chế áp dụng thủ tục sang tên
đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất bị xử lý khi không có chữ ký
hay giấy ủy quyền của bên thế chấp ............................................................93
3.2.3. Các nhóm hoàn thiện khác.................................................................96
3.2.3.1. Đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến pháp luật về xử lý tài sản thế chấp
là quyền sử dụng đất ....................................................................................97
3.2.3.2. Nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ của bên nhận thế chấp trong
công tác xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất...................................98
3.2.3.3. Sử dụng chuyên gia pháp luật làm tư vấn trong hoạt động xử lý tài
sản thế chấp là quyền sử dụng đất ...............................................................99
3.2.3.4. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn các chủ
thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất.........................................................100
3.2.3.5. Xử lý nghiêm cán bộ nhũng nhiễu, không xử lý tài sản theo đúng
quy định của pháp luật ...............................................................................100
Kết luận Chương 3 ........................................................................................102
KẾT LUẬN...................................................................................................103
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................105

9. 9
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ở Việt Nam, thế chấp bất động sản đã và đang diễn ra sôi động và ngày
càng trở nên quan trọng và không thể thiếu trong bối cảnh nền kinh tế thị
trường. Trong số các bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp thì
quyền sử dụng đất (QSDĐ) là tài sản được sử dụng phổ biến và được bên
nhận thế chấp ưa chuộng hơn so với các bất động sản khác. Mặc dù, nhìn
chung tính thanh khoản của tài sản bảo đảm là QSDĐ không cao như đối với
tài sản bảo đảm thông thường khác nhưng đây lại là loại tài sản có giá trị lớn,
ổn định và tồn tại mãi mãi. Thông thường chỉ khi nào khách hàng không có
tài sản là QSDĐ hoặc QSDĐ đã được thế chấp hết để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự mà không đủ thì bên nhận thế chấp mới áp dụng đến các biện
pháp khác hoặc nhận tài sản khác làm tài sản bảo đảm.
Tuy có vai trò quan trọng như vậy nhưng hiện nay việc xử lý tài sản thế
chấp là QSDĐ là một vấn đề nhức nhối đối với các chủ thể nhận thế chấp.
Ngoài những vướng mắc do nguyên nhân khách quan như thị trường bất động
sản "đóng băng" thì nguyên nhân dẫn đến tình trạng này còn do các văn bản
pháp luật liên quan xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ vừa chồng chéo vừa thiếu
hụt. Những quy định này thực sự gây khó khăn cho các chủ thể khi xác lập,
thực hiện quan hệ thế chấp và đặc biệt còn gây lúng túng cho các cơ quan
chức năng khi áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp xảy ra.
Từ những nguyên nhân nêu trên, việc nghiên cứu một cách có hệ
thống, khoa học các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ để hiểu đúng và thực hiện đúng, cũng như phát hiện ra những điểm
bất cập và hướng tới hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành là thực sự cần
thiết và cấp bách. Lựa chọn vấn đề: "Xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ theo
pháp luật Việt Nam" làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ, tác giả mong
muốn góp phần hoàn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật hiện hành

10. 10
về vấn đề xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, để nâng cao hiệu quả của quá
trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong điều kiện phát triển kinh tế thị
trường ở nước ta hiện nay.
Tình hình nghiên cứu
Ở Việt Nam, nhiều công trình nghiên cứu có nội dung liên quan đến
những vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu của luận văn, có thể kể đến các
công trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây: Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số
suy nghĩ về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam;
Nguyễn Văn Hoạt (2004), Bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân
hàng bằng thế chấp tài sản; Hoàng Anh Tuấn (2006), Pháp luật về bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng
thương mại Việt Nam - những vấn đề lý luận và thực tiễn; Lê Thị Thu Thủy
(2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín
dụng; Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật về thế chấp QSDĐ ở Việt Nam;
Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ - Bản án
và bình luận bản án; Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý
tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành;
các bài viết có nội dung liên quan đến vấn đề xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ trên các tạp chí luật học chuyên ngành. Xét trong mối quan hệ với
các nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài luận văn thì các công
trình khoa học nêu trên mới chỉ đề cập đến những vấn đề về xử lý tài sản
thế chấp của tất cả các loại tài sản hoặc chỉ tập trung vào việc xác lập, đăng
ký giao dịch thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ theo các
phương thức quy định trong pháp luật về giao dịch bảo đảm.
Dựa trên những ý tưởng gợi mở từ các công trình nêu trên, luận văn
được xem như là một công trình nghiên cứu độc lập và có tính hệ thống về
xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện
hành.

11. 11
Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ về mặt lý luận, cơ
sở pháp lý và thực trạng của các quy định pháp luật về xử lý tài sản thế
chấp là QSDĐ để trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định
của pháp luật.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Từ mục đích nghiên cứu trên, luận văn đặt ra các nhiệm vụ cụ thể
sau:
Tìm hiểu, phân tích các khái niệm cơ bản liên quan đến thế chấp tài
sản, QSDĐ, thế chấp QSDĐ và xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ;
Nêu quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về xử lý tài sản
thế chấp là QSDĐ;
Nêu kinh nghiệm quốc tế về pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ;
Phân tích ý nghĩa và vai trò của việc xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ;
Hệ thống hóa các quy định của pháp luật hiện hành về xử lý tài sản
thế chấp là QSDĐ đặc biệt nêu và phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật về
xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ ở Việt Nam hiện nay, chỉ ra những vấn đề
bất cập, hạn chế và nguyên nhân;
Kiến nghị một số phương hướng và giải pháp để hoàn thiện hệ
thống pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn tâ ̣p trung nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn áp
dụng pháp luật liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ ở Việt Nam
hiện nay.

12. 12
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Từ đối tượng nghiên cứu trên dẫn tới phạm vi nghiên cứu luận văn
cụ thể sau:
Thứ nhất, dựa trên những vấn đề lý luận về biện pháp thế chấp, luận
văn tập trung nghiên cứu các khía cạnh pháp lý và thực tiễn của xử lý tài
sản thế chấp là QSDĐ.
Thứ hai, luận văn chú trọng đến thực tiễn áp dụng các quy định về
xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ để đưa ra những đánh giá, nhận định về hệ
thống pháp luật hiện hành.
Thứ ba, luận văn tìm hiểu thực trạng xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ
từ đó đưa ra hướng giải quyết phù hợp với điều kiện kinh tế, chính trị, xã
hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế.
Thứ tư, luận văn đề xuất các giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp
luật và nâng cao hiệu quả áp dụng các quy định pháp luật về xử lý tài sản
thế chấp là QSDĐ.
Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài
Để đạt được mục đích và hoàn thành nhiệm vụ nghiên cứu, luận văn
sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ
nghĩa Mác – Lênin; chủ trương, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về
hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Bên
cạnh đó, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khoa học
cơ bản như: Phương pháp phân tích, tổng hợp, khái quát hóa, so sánh pháp
luật... để làm sáng tỏ mục tiêu và nội dung nghiên cứu của đề tài.
Những đóng góp mới của đề tài
Luận văn có một số đóng góp mới như sau:
Góp phần làm rõ hơn các vấn đề lý luận pháp luật về xử lý tài sản
thế chấp là QSDĐ;
Góp phần đánh giá đầy đủ, khách quan về thực trạng pháp luật và

13. 13
hiệu quả áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ ở Việt Nam
hiện nay.
Góp phần hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ
trên cơ sở tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm của nước ngoài phù hợp
với điều kiện, hoàn cảnh nền kinh tế của đất nước trong điều kiện hội nhập
quốc tế hiện nay.
Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
có kết cấu 3 chương:
Chương 1: Khái quát về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực trạng về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất
Chương 3: Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp
là quyền sử dụng đất

14. 14
Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm và đặc điểm về xử lý thế chấp tài sản là quyền sử
dụng đất
1.1.1. Thế chấp tài sản
1.1.1.1. Khái niệm thế chấp tài sản
Tại Việt Nam, “thế chấp” có nguồn gốc xuất xứ từ một từ Hán –
Việt, trong đó “Thế là bỏ đi, thay cho” còn “Chấp là cầm giữ, bắt” [48].
Theo đó, có thể hiểu “thế chấp” là sự “thay thế” để đảm bảo thực hiện một
nghĩa vụ. Hay nói cách khác, có thể hiểu thế chấp là một cách thức mà bên
có quyền và bên có nghĩa vụ đã lựa chọn để bảo đảm cho việc thực hiện
nghĩa vụ thông qua một tài sản; giá trị của tài sản này có khả năng thay thế
cho nghĩa vụ bị vi phạm.
Về phương diện pháp lý, thế chấp tài sản đã được quy định tại Điều
346 của BLDS năm 1995: "Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng
tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ đối với bên có quyền" [29]. Và tại BLDS năm 2005, khái niệm về thế
chấp tài sản được quy định tại Điều 342 BLDS 2005: "Thế chấp tài sản là
việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của
mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là
bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế
chấp" [31]. Ngoài ra, quy định về thế chấp tài sản tại BLDS 2005 không
phân biệt loại tài sản dùng để bảo đảm là động sản hay bất động sản như
quy định tại BLDS 1995, mà chú trọng ở việc bên bảo đảm có giao tài sản
bảo đảm cho bên nhận bảo đảm hay không. Trong trường hợp bên bảo đảm
dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự đối với bên nhận bảo đảm mà không chuyển giao tài sản đó cho bên

15. 15
nhận bảo đảm giữ, thì được gọi là thế chấp tài sản. Bên bảo đảm được gọi
là bên thế chấp, bên nhận bảo đảm được gọi là bên nhận thế chấp.
1.1.1.2. Đặc điểm của thế chấp tài sản
Không có sự chuyển giao tài sản thế chấp: Trong quan hệ thế chấp,
bên thế chấp không phải giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Tính
chất bảo đảm được xác định bằng việc bên thế chấp sẽ phải giao cho bên
nhận thế chấp những giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản thế
chấp. Như vậy, khác với biện pháp cầm cố, trong quan hệ thế chấp các bên
giảm thiểu được những thủ tục, công việc liên quan đến việc chuyển giao
trực tiếp tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác. Các loại giấy tờ liên quan
phải là bản gốc (bản duy nhất) được giao cho bên nhận thế chấp giữ.
Đáp ứng linh hoạt lợi ích của các chủ thể: Đối với bên nhận thế
chấp: bên nhận thế chấp không phải giữ gìn và bảo quản tài sản bảo
đảm trong thời gian thế chấp như không phải lo về kho, bến bãi, người
trông coi hay các biện pháp bảo quản thích hợp cũng như không phải chịu
trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu làm hư hỏng, mất tài sản. Đối với bên
thế chấp: bên thế chấp vẫn được tiếp tục sử dụng, khai thác công dụng của
tài sản thế chấp và khả năng thu được lợi nhuận để thực hiện đúng, đầy đủ
nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp có tính khả thi cao hơn. Tuy nhiên, biện
pháp thế chấp vẫn ẩn chứa những rủi ro cho bên nhận thế chấp cao hơn so
với bên nhận cầm cố. Thứ nhất, đó là việc xác định tính xác thực của các
giấy tờ thế chấp. Thực tế đã chứng minh có rất nhiều bất cập xoay quanh
vấn đề giấy tờ thế chấp như trường hợp: một tài sản thế chấp nhưng lại lập
nhiều hồ sơ khác nhau để xin vay tiền của các ngân hàng khác nhau. Việc
làm giả giấy đăng ký ô tô, xe máy, giấy chứng nhận quyền sử dụng một
cách phổ biến và tinh vi đến nỗi nếu không thẩm tra cụ thể tài sản trên thực
tế thì bên nhận thế chấp rất khó phát hiện ra. Thứ hai, việc giữ gìn tài sản
thế chấp lại thuộc về bên có nghĩa vụ và họ có quyền khai thác, sử dụng tài

16. 16
sản thế chấp nếu không có thỏa thuận khác. Như vậy, rất dễ xảy ra hiện
tượng: bên thế chấp tìm cách bán tài sản thế chấp cho người khác trong thời
gian thế chấp mà bên nhận thế chấp không được biết hay bên thế chấp lạm
dụng quyền khai thác tài sản thế chấp dẫn đến tài sản đó bị hư hỏng, giảm
sút giá trị... Tất cả đều dẫn đến khả năng không bảo đảm được quyền của
bên nhận thế chấp.
Tài sản thế chấp có thể có sự thay đổi trong thời hạn thế chấp và dễ
dẫn đến việc xung đột về lợi ích giữa bên nhận thế chấp với những người
khác có liên quan đến tài sản thế chấp: Có thể đó là sự thay đổi về chủ thể
như: bên thế chấp cho thuê tài sản thế chấp; bên thế chấp bán tài sản thế
chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh; có thể là
sự thay đổi về giá trị như tài sản thế chấp được mua bảo hiểm và sự kiện
bảo hiểm đã xảy ra, có thể là sự thay đổi về trạng thái như tài sản thế chấp
là tài sản được hình thành trong tương lai hoặc tài sản thế chấp được đầu tư
thêm để tăng thêm giá trị.
1.1.2. Quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Quan niệm về quyền sử dụng đất
Đất đai có vị trí, vai trò đặc biệt quan trọng đối với con người, đối
với sự sống trên trái đất và quá trình sản xuất, phát triển của xã hội, nên hầu
hết các nước đều xem đất đai là một loại tài sản đặc biệt.
Theo lý thuyết truyền thống của pháp luật dân sự, đất đai là một tài
sản nên chủ sở hữu đất đai có ba quyền đó là quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt. Đây là ba quyền năng cơ bản của chủ sở hữu đối
với tài sản. Tuy nhiên, tùy từng điều kiện kinh tế, xã hội, ý chí của giai cấp
cầm quyền mà pháp luật mỗi quốc gia quy định chế độ sở hữu khác nhau
đối với đất đai. Nhiều quốc gia trên thế giới thừa nhận chế độ sở hữu tư
nhân đối với đất đai, vì vậy cá nhân, tổ chức sở hữu đất đai có đầy đủ ba

17. 17
quyền năng là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với
đất đai. Ở Việt Nam, pháp luật không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai,
mà Điều 53 Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” do vậy
Nhà nước mới là chủ thể có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai. Theo đó,
để thực hiện quyền năng của chủ sở hữu, Nhà nước “Trao QSDĐ cho
người sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất”.
Nhà nước công nhận QSDĐ cho người sử dụng đất (cá nhân, tổ
chức, hộ gia đình, cơ sở tôn giáo) thông qua quyết định giao đất của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền hoặc hợp đồng cho thuê đất giữa Nhà nước
với bên có nhu cầu sử dụng hoặc công nhận QSDĐ đối với người đang sử
dụng đất ổn định lâu dài.
QSDĐ ở nước ta được hình thành không dựa trên học thuyết về các
quyền tự nhiên, mà nó là sản phẩm của hệ thống pháp luật nước ta. Căn cứ
vào điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội và sự phân chia giới hạn kiểm soát
đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
đã tạo ra một loại tài sản mới đó là QSDĐ. Người sử dụng đất chỉ được
chuyển QSDĐ (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn…).
Từ sự phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm về QSDĐ như sau:
“QSDĐ là quyền của các chủ thể sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho
QSDĐ; quyền được khai thác các thuộc tính, công dụng của dất, quyền
được hưởng những thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất và các
quyền khác theo quy định của pháp luật”.

18. 18
1.1.2.2. Bản chất của quyền sử dụng đất
QSDĐ là một quyền tài sản, thông thường trong quan hệ dân sự,
người chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện đầy đủ quyền năng của
mình thông qua nhiều hình thức khác nhau như bán, cho mượn, tặng cho,
cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản phù hợp với các quy định của pháp luật.
Đối với đất đai, QSDĐ là quyền mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất
và đây là một quyền đặc biệt, vì quyền này được xem là một loại tài sản, là
tài sản đặc biệt so với các tài sản khác. Việc khẳng định QSDĐ là một loại
tài sản nó vừa mang tính hợp lý, vừa có cơ sở pháp lý vững chắc. QSDĐ
với tư cách là một loại quyền tài sản, đã được khẳng định là một loại tài sản
trong giao dịch dân sự. Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 174 BLDS tài
sản được chia làm 2 loại là bất động sản và động sản. Trong đó, bất động
sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài
sản khác gắn liền với đất đai,… QSDĐ là một loại tài sản và tài sản này
gắn liền với đất đai, cho nên nó là tài sản đặc biệt.
Trên cơ sở đó có thể thấy, QSDĐ hợp pháp của các cá nhân là tài
sản của cá nhân, QSDĐ hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình là tài sản hợp
pháp của tổ chức và hộ gia đình đó. Do vậy, khi cá nhân, tổ chức, hộ gia
đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận QSDĐ từ việc chuyển
nhượng của các chủ thể sử dụng đất khác thì các chủ thể này có những
quyền được pháp luật quy định đối với tài sản là QSDĐ của mình, các
quyền đó bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, thế chấp, tặng cho QSDĐ, góp vốn bằng giá trị QSDĐ để hợp tác
sản xuất kinh doanh, quyền được khai thác các lợi ích, công năng của đất,
quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao,
quyền được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước từ việc cải tạo,
bảo vệ đất mang lại và quyền khác theo quy định của pháp luật.

19. 19
1.1.3. Thế chấp quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất
Cơ sở pháp lý tiền đề cho các giao dịch về QSDĐ nói chung và thế
chấp QSDĐ nói riêng vận hành trong nền kinh tế thị trường được đánh dấu
bằng sự ghi nhận trong đạo luật gốc [25] – Điều 18 Hiến pháp 1992: “Nhà
nước giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài và
được chuyển QSDĐ theo quy định pháp luật”. Hay quy định tại Khoản 2
Điều 54 Hiến pháp 2013: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, công nhận QSDĐ. Người sử dụng đất được chuyển QSDĐ, thực
hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. QSDĐ được pháp luật
bảo hộ”.
Cụ thể hóa Hiến pháp, các quy định của Luật Đất đai 2003 đến Luật
đất đai 2013 đã nối tiếp ghi nhận và ngày càng mở rộng, phát triển một
nhóm các quyền cụ thể đối với người sử dụng đất bao gồm: quyền chuyển
đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa
kế, quyền tặng cho, quyền góp vốn, quyền thế chấp và quyền bảo lãnh
QSDĐ. Với các quyền nêu trên của người sử dụng đất cho thấy, đất đai
(QSDĐ) không còn là thứ tài nguyên thuần túy được thiên nhiên ban tặng
và được Nhà nước cấp phát như trước đây, mà nó đã trở thành tài sản được
định giá bằng tiền và giá đó được thể hiện thông qua các giao dịch về
QSDĐ trên thị trường, trong đó có giao dịch thế chấp QSDĐ [25].
Trong quá trình vận hành quyền thế chấp QSDĐ trong nền kinh tế
thị trường cho thấy, thế chấp QSDĐ là một lĩnh vực có nội hàm vừa mang
tính chất rộng, chịu sự tác động và điều chỉnh của lĩnh vực pháp luật chung
(Pháp luật dân sự) khi xem xét các quan hệ thế chấp QSDĐ với ý nghĩa là
một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng tài sản. Song thế
chấp QSDĐ vừa là lĩnh vực có nội hàm hẹp, bị giới hạn, chi phối và ràng
buộc bởi lĩnh vực pháp luật chuyên ngành, điều chỉnh những nội dung

20. 20
mang tính chất đặc thù của tài sản và QSDĐ. Vì vậy, quan hệ thế chấp
QSDĐ còn được điều chỉnh ở cả lĩnh vực pháp luật đất đai, pháp luật tín
dụng ngân hàng và các lĩnh vực pháp luật khác có liên quan [25].
Sự điều chỉnh này hướng đến việc hướng dẫn các quy trình và cách
thức cụ thể trong việc xác lập, thực hiện giao dịch thế chấp, cũng như
những phương thức giải quyết các trường hợp phát sinh trong thực tế khi
thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ.
Tuy nhiên, xuyên suốt toàn bộ các văn bản pháp luật trong các lĩnh vực nêu
trên cho thấy, pháp luật quy định khá cụ thể, chi tiết các điều kiện về chủ
thể, về đối tượng, cũng như các trình tự, thủ tục về việc xác lập, thực hiện
và chấm dứt quan hệ thế chấp QSDĐ, song lại không thấy bất kỳ một khái
niệm hay một định nghĩa nào về thế chấp QSDĐ [25]. Vì vậy, việc đưa ra
một khái niệm cụ thể, độc lập về thế chấp QSDĐ có ý nghĩa quan trọng
nhằm định hướng cho các bên trong quá trình kể từ khi có ý định xác lập
quan hệ thế chấp, cho đến khi giao dịch được xác lập, thực hiện và chấm
dứt. Trên cơ sở khái niệm đó, chúng ta có thể rút ra được bản chất và
những đặc trưng riêng biệt của thế chấp QSDĐ. Từ đó, mỗi chủ thể tham
gia trực tiếp vào quan hệ thế chấp và các chủ thể khác có liên quan sẽ ý
thức và hiểu hơn vị thế, vai trò cũng như nghĩa vụ và trách nhiệm của mình
thông qua những quy phạm pháp luật cụ thể ở cả lĩnh vực pháp luật chung
và pháp luật chuyên ngành [25].
Nhìn một cách tổng thể quan hệ thế chấp QSDĐ ở cả phương diện
pháp lý và thực tế, có thể hiểu khái niệm thế chấp QSDĐ như sau:
Thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có
QSDĐ (gọi là bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực
hiện nghĩa vụ dân sự - kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp); bên
thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp [25].

21. DOWNLOAD ĐỂ XEM ĐẦY ĐỦ NỘI DUNG
MÃ TÀI LIỆU: 50437
DOWNLOAD: + Link tải: Xem bình luận
Hoặc : + ZALO: 0932091562