Download luận văn thạc sĩ ngành quản lí công với đề tài: Thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi, cho các bạn tham khảo

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ
…………/………… …../…..
HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA
NGUYỄN THỊ DUNG
THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI, TỈNH QUẢNG NGÃI
LUẬN VĂN THẠC SĨ
LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH
Thừa Thiên Huế - Năm 2017

2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ
…………/………… …../…..
HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA
NGUYỄN THỊ DUNG
THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI, TỈNH QUẢNG NGÃI
LUẬN VĂN THẠC SĨ
LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH
Chuyên ngành: Luật Hiến pháp và Luật Hành chính
Mã số: 60.38.01.02
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. TRẦN THỊ CÚC
Thừa Thiên Huế - Năm 2017

3. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố
trong bất kỳ công trình nào khác.
Các số liệu, kết quả do trực tiếp tác giả thu thập, thống kê và xử lý. Các
nguồn dữ liệu khác được tác giả sử dụng trong luận văn có ghi nguồn trích
dẫn và xuất xứ.
Thừa Thiên Huế, ngày 30 tháng 5 năm 2017
Học viên
Nguyễn Thị Dung

4. LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc
đến PGS.TS Trần Thị Cúc, người đã chỉ bảo và hướng dẫn tôi tận tình trong
suốt quá trình nghiên cứu đề tài này.
Xin cám ơn Ban giám hiệu, Ban đào tạo sau đại học, các thầy, cô thuộc
khoa Nhà nước và Pháp luật - Học viện Hành chính Quốc gia đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thiện Luận văn.
Xin chân thành cảm ơn tập thể cán bộ, nhân viên Văn phòng đăng ký
đất đai tỉnh Quảng Ngãi -Chi nhánh thành phố Quảng Ngãi, nơi tôi đang công
tác, đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập.
Xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo và cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi
trường thành phố Quảng Ngãi, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi -
Chi nhánh thành phố Quảng Ngãi đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình học tập và thực hiện Luận văn.
Xin cảm ơn tới các cơ quan, đoàn thể, UBND các xã, phường đã giúp
đỡ tôi trong quá trình điều tra và thu thập số liệu.
Xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè và các anh chị em học viên lớp
LH2T2 đã động viên và giúp đỡ tôi trong những lúc tôi gặp khó khăn.
Ngoài sự tri ân trên đây, tôi xin cam đoan những nội dung được trình
bày trên đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi và được sự thực hiện dưới
sự hướng dẫn của PGS.TS. Trần Thị Cúc. Tôi rất biết ơn và mong nhận được
những đóng góp và ý kiến phản hồi đối với nội dung nghiên cứu của Luận văn
này./.
Học viên
Nguyễn Thị Dung

5. PHỤ LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC CÁC HÌNH
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN................................................ 7
1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất ................................... 7
1.1.1. Khái niệm về quyền sở hữu, quyền sở hữu đất đai .............................. 7
1.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất....................................................... 10
1.1.3. Khái niệm về quyền của người sử dụng đất...................................... 13
1.2. Cơ sở lý luận của việc tổ chức thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt
Nam.................................................................................................................. 15
1.2.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam ..... 15
1.2.2. Cơ sở lý luận tổ chức thực hiện các quyền của người sử dụng đất.... 18
1.2.3. Chủ thể, khách thể, hình thức tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất . 20
1.2.3. Quá trình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam ........................ 21
1.3. Qui định pháp luật về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại một số nước
trên thế giới...................................................................................................... 25
1.3.1. Một số nước phát triển ....................................................................... 25
1.3.2.Một số nước và vùng lãnh thổ trong khu vực ..................................... 29
1.3.3. Một số kinh nghiệm tham khảo của một số nước ............................. 34
TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 ................................................................................... 36

6. Chương 2 THỰC TRẠNG TỔ CHỨC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI
............................................................................................................................. 37
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Quảng Ngãi....................... 37
2.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 37
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................... 45
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội ...................... 49
2.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi:.......... 51
2.2.1. Tình hình thực hiện văn bản qui phạm pháp luật đất đai tại Thành phố
Quảng Ngãi................................................................................................... 52
2.2.2. Công tác lập, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại thành phố
Quảng Ngãi................................................................................................... 56
2.2.3. Quản lý hành chính về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi ................. 57
2.2.4. Quản lý tài chính về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi ..................... 61
2.2.5. Ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai tại thành phố Quảng
Ngãi............................................................................................................... 63
2.3. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi ................................... 64
2.3.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp .................................................. 64
2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp ............................................ 66
2.3.3. Hiện trạng đất chưa sử dụng............................................................... 69
2.4. Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn từ năm 2012 – 2016...................... 70
2.4.1.Tình hình thực hiện quyền chung của người sử dụng đất tại thành phố
Quảng Ngãi. ................................................................................................. 70
2.4.2. Tình hình thực hiện các quyền trong giao dịch chuyển quyền của
người sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi .............................................. 82
2.5. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành
phố Quảng Ngãi............................................................................................. 106
2.5.1. Những mặt làm được........................................................................ 106
2.5.2. Những mặt còn hạn chế.................................................................... 107

7. TIỂU KẾT CHƯƠNG 2:................................................................................ 111
Chương 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỂ TỔ CHỨC THỰC HIỆN ĐÚNG QUI
ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI....................................................................... 112
3.1. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất............................. 112
3.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất
........................................................................................................................ 113
3.3. Giải pháp về chính sách đất đai.............................................................. 114
3.4. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai ....................... 115
3.5. Giải pháp đẩy nhanh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .............. 116
3.6. Giải pháp về cải cách hành chính và áp dụng công nghệ thông tin ....... 116
KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ.............................................................................. 118
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

8. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT Chữ viết tắt Nội dung đầy đủ
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
BĐĐC
BĐS
ĐKĐĐ
GCN
GCNQSDĐ
HSĐC
SDĐ
UBND
QHSDĐ
QLĐĐ
Bản đồ địa chính
Bất động sản
Đăng ký đất đai
Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hồ sơ địa chính
Sử dụng đất
Ủy ban nhân dân
Quy hoạch sử dụng đất
Quản lý đất đai

9. DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Tổng hợp các nguồn thu từ đất, giai đoạn 2011 - 2016...................... 62
Bảng 2.2. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp của thành phố Quảng Ngãi năm
2016............................................................................................................. 65
Bảng 2.3. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp của...................................... 66
thành phố Quảng Ngãi năm 2016 ....................................................................... 66
Bảng 2.4. Hiện trạng đất chưa sử dụng của thành phố Quảng Ngãi năm 2016.. 69
Bảng 2.5. Kết quả cấp GCNQSDĐ tại thành phố Quảng Ngãi từ năm 2012 -
2016............................................................................................................. 71
Bảng 2.6. Tổng hợp tình hình thu hồi đất nông nghiệp theo các xã, phường điều
tra................................................................................................................. 77
Bảng 2.7. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ theo xã, phường......... 83
Bảng 2.8. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo các xã,
phường......................................................................................................... 87
Bảng 2.9. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại các xã, phường 89
Bảng 2.10. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo xã, phường............ 94
Bảng 2.11. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ theo xã, phường......... 97
Bảng 2.12. Tình hình thực hiện thủ tục tặng, cho QSDĐ................................... 98
Bảng 2.13. Kết quả đăng ký thế chấp, góp vốn QSDĐ tại thành phố Quảng Ngãi
từ năm 2012 - 2016 ..................................................................................... 99
Bảng 2.14. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, góp vốn QSDĐ theo các xã,
phường....................................................................................................... 101

10. DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ khu vực nghiên cứu................................................................... 37
Hình 2.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2014 của thành phố Quảng Ngãi................. 42
Hình 2.3.Cơ cấu các ngành kinh tế ở thành phố Quảng Ngãi……...………………..38
Hình 2.4. Cơ cấu dân số thành phố Quảng Ngãi năm 2014 theo ngành nghề.... 48
Hình 2.5. Diễn biến tỷ lệ các loại đơn khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai so với
tổng số đơn tiếp nhận trong lĩnh vực đất đai giai đoạn 2012 - 2016 ......................

11. 1
MỞ ĐẦU
1.Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài sản của Quốc gia, đồng thời là tài sản của công dân. Ở Việt
Nam, trước khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức
sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp năm
1980 và Hiến pháp năm 1992, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai
là sở hữu toàn dân. Hiến pháp năm 2013, tại Điều 54 đã quy định: Đất đai là tài
nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được
quản lý theo pháp luật. Điều 4, Luật đất đai năm 2013 qui định: Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Luật Đất đai năm 2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định trên của Hiến
pháp với xu hướng ngày càng mở rộng các quyền của người sử dụng đất, trước
hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê. Việc “thị trường hoá”,
“tiền tệ hoá” quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng
đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà
nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh
tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong
nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, trong Đại hội Đảng lần thứ IX đã có chủ trương
phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ. Luật Đất đai năm 2013 có những quy định
về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy
định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Tuy
nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương nói chung và
trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi nói riêng vẫn còn nhiều bất cập cần giải
quyết như:
- Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất
theo quy định, hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định.
- Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều hạn

12. 2
chế đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển
kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định còn nhiều bất cập.
Thành phố Quảng Ngãi là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa - xã hội,
khoa học kỹ thuật và an ninh - quốc phòng của tỉnh Quảng Ngãi. Do có lợi thế
về vị trí và tiềm năng phát triển kinh tế, nên chịu tác động rất lớn của quá trình
mở rộng đô thị hóa; tại đây đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
phân bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát triển khu thương mại, khu du lịch, khu
công nghiệp, khu đô thị mới tập trung rất mạnh mẽ; nhu cầu về QSDĐ cho yêu
cầu phát triển kinh tế - xã hội rất lớn nên các hoạt động thực hiện các QSDĐ
cũng diễn ra hết sức sôi động trên thị trường. Tuy nhiên, việc thực hiện các
QSDĐ trên địa bàn thành phố có nơi, có lúc còn chưa đáp ứng kịp thời, còn bộc
lộ những hạn chế, tồn tại, vướng mắc nhất định. Nghiên cứu, đánh giá tình hình
thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi nhằm phân
tích, đánh giá và giải đáp một cách khoa học để đưa ra hướng giải quyết thích
hợp trong thời gian tới.
Xuất phát từ thực tế nêu trên, học viên chọn đề tài: “Thực hiện pháp luật
về quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi” làm luận văn
thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Đã có nhiều đề tài, bài viết liên quan đến các khía cạnh khác nhau về thực
hiện quyền sử dụng đất, ví dụ các đề tài, bài viết dưới đây:
- Đề tài luận văn thạc sĩ của Tác giả Nguyễn Thu Trang về thực trạng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô tại tỉnh Bình Dương (
2010) – Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Tác giả đã phân tích các khía
cạnh của pháp luật đất đai thực định qui định về quyền của người sử dụng đất,
mà quyền cao nhất đối với mảnh đất là chuyển nhượng. Tác giả phân tích bất

13. 3
cập trong thực hiện quyền chuyển nhượng như đất chưa được cấp GCN quyền
sử dụng đất, người dân vẫn chuyển nhượng không cần qua các cơ quan nhà nước
có thẩm quyền và như vậy, nhà nước sẽ thất thu về thuế.
Luận án tiến sĩ luật học của tác giả Nguyễn Cảnh Quý về đề tài "Hoàn
thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam" (2002); Luận văn của
thạc sĩ luật học của tác giả Phạm Thu Thuỷ với đề tài "Pháp luật về chuyển
quyền nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cả nhân" (2001); Luận văn
thạc sĩ luật học của Trần Đăng Vinh về đề tài "Hoàn thiện pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta" (2000); Luận văn thạc sĩ luật học của tác
giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài "Những điểm mới của Luật đất đai 2003
về chuyển quyền sử dụng đất " (2004). Luận văn thạc sĩ ( 2014) của tác giả
Nguyễn Ngọc Anh bảo vệ tại Khoa luật, Đại học Quốc gia Hà Nội với đề tài:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo qui định của
Luật đất đai năm 2013. Các luận văn, luận án kể trên đều phân tích các khía
cạnh của chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phân tích pháp luật thực định qui
định về quyền của người sử dụng đất, nêu bất cập của các qui định và nêu các
giải pháp sửa đổi bổ sung Luật đất đai.
Mặt khác, việc tìm hiểu về chuyển quyền sử dụng đất dưới khía cạnh hoạt
động kinh doanh BĐS đã được đề cập và công bố trên các tạp chí chuyên ngành
khác, cụ thể: "Sự tác động của Luật đất đai 2003 đến việc hình thành và phát
triển thị trường bất động sản ở nước ta" của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đăng
trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 10/2005; bài "Một sổ vấn đề về thị trường
bất động sản" của tác giả Vũ Anh công bố trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật,
số 2/2014; bài "Đất đai và thị trường bất động sản" của tiến sỹ Nguyễn Đình
Bồng - Tạp chí Địa chính, số 1 - 2/2015... Các công trình trên đã giải quyết một
số vấn đề lý luận và thực tiễn, bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa
của chuyển quyền sử dụng đất; cơ sở của quy định về chuyển quyền sử dụng
đất; phân tích nội dung quy định của chuyển quyền sử dụng đất và đưa ra giải

14. 4
pháp hoàn thiện. Tuy nhiên, tìm hiểu, phân tích một cách có hệ thống, toàn diện
và đầy đủ về thực hiện các quyền sử dụng của hộ gia đình và cá nhân chưa có đề
tài nào.
Bởi vậy, học viên chọn đề tài: “Thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất tại
thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi” làm luận văn không trùng lặp với bất
cứ đề tài nào trước đó.
3. Mục đích và nhiệm vụ của đề tài
3.1. Mục đích
- Từ việc phân tích, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Quảng Ngãi để tìm ra được những tồn tại, bất cập, nguyên
nhân của tồn tại trong quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố
Quảng Ngãi.
- Đưa ra các giải pháp có ý nghĩa thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực hiện
các QSDĐ ở thành phố Quảng Ngãi.
3.2. Nhiệm vụ
- Hệ thống hóa vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật và thực hiện quyền của
người sử dụng đất.
- Đánh giá những mặt được và chưa được trong thực hiện các quyền sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện pháp luật các quyền
sử dụng đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi đã được pháp luật qui định.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
4.1. Đối tượng nghiên cứu của luận văn:
Thực hiện pháp luật về các quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Quảng
Ngãi.
4.2. Phạm vi nghiên cứu:
Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất (chủ yếu của hộ gia đình, cá
nhân) trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi, từ năm 2012 đến

15. 5
năm 2016.
5. Phương pháp nghiên cứu của đề tài
5.1. Phương pháp luận
Đề tài sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật lịch sử và chủ
nghĩa duy vật biện chứng của Chủ nghĩa Mác – Lê Nin, vận dụng quan điểm của
Đảng và tử tưởng Hồ Chí Minh.
5.2.Phương pháp nghiên cứu cụ thể
Phương pháp điều tra, thu thập số liệu: Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã
hội; tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất.
Số liệu các trường hợp đăng ký biến động do thực hiện các quyền sử dụng đất
được thu thập tại 2 nguồn là: Phòng Tài nguyên và môi trường thành phố Quảng
Ngãi; Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi (tiền thân là
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi).
Số liệu về tình hình quản lý đất đai và công tác cấp GCN quyền sử dụng đất
tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của Phòng Tài nguyên và Môi
trường.
Tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội theo báo cáo
của UBND thành phố và các Phòng, ban chuyên môn.
Số liệu về công tác giải phóng mặt bằng tại Trung tâm phát triển Quỹ đất
tỉnh-Chi nhánh thành phố Quảng Ngãi cung cấp.
Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu, xử lý số liệu: Tổng hợp tình hình
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ và
thế chấp bằng QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ và quyền được bồi thường khi nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu theo số liệu đã đăng ký làm thủ tục của
Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi và Chi nhánh Văn
phòng Đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi.
Trên cơ sở đó, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng địa bàn là xã,
phường từng nội dung quyền sử dụng đất và từng năm để đánh giá, phân tích.

16. 6
Tác giả sử dụng phần mềm máy tính Microsoft Excel để tổng hợp, phân
tích và xử lý số liệu.
5. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Luận văn là công trình của kết hợp giữa cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn
của quá trình nghiên cứu. Luận văn hoàn thành góp phần đánh giá đúng thực
trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn, từ đó đề xuất
được những giải pháp nhằm thúc đẩy tình hình thực hiện các quyền của người sử
dụng đất. Luận văn có thể là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh viên, cán bộ
nghiên cứu về đất đai, quản lý nhà nước về đất đai.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn có kết cấu gồm 3 chương như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận về thực hiện pháp luật quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân.
Chương 2: Thực trạng thực hiện pháp luật các quyền sử dụng đất ở thành
phố Quảng Ngãi.
Chương 3: Một số giải pháp để thực hiện pháp luật quyền sử dụng đất tại
Thành phố Quảng Ngãi.

17. 7
Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về quyền sở hữu, quyền sở hữu đất đai
Điều 158, Bộ luật dân sự năm 2015 có hiệu lực từ ngày 01/01/2017 qui
định về quyền sở hữu, theo đó quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.
Điều 159, Bộ luật dân sự 2015 qui định về quyền khác đối với tài sản như sau:
1. Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi
phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác.
2. Quyền khác đối với tài sản bao gồm: Quyền đối với bất động sản liền
kề; quyền hưởng dụng; quyền bề mặt.
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một
chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt.
Khi nghiên cứu về quyền sở hữu bất động sản, Nguyễn Đình Bồng và cộng sự
(2005) cho rằng quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo
được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển
nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án. Quyền sở
hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn
bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật hoặc phán quyết của Toà án.
Theo Đinh Sỹ Dũng (2003) sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình
thức khác nhau, nhưng suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã
hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở

18. 8
hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ
tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở
hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó,
trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định.
Cũng theo Đinh Sỹ Dũng (2003) khi nghiên cứu quá trình hình thành chế độ
và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất
đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ
khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành
theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến
pháp 1980 sau đó tiếp tục được củng cố, khẳng định trong Hiến pháp năm 1992
và gần đây hơn là Hiến pháp năm 2013.
Điều 53 Hiến pháp năm 2013 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng
biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư,
quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý”. Điều 54 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của
quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp
luật...”.
Luật Đất đai (Luật Đất đai 1993, sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001) cũng đã
thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai
của Hiến pháp, quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch,
pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng
đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống
nhất quản lý Nhà nước về đất đai.
Luật đất đai năm 2013 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

19. 9
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, quy định cụ thể hơn về
quyền và trách nhiệm của Nhà nước về đất đai, xác định Nhà nước có 08 quyền
với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai như: Quyết định quy hoạch sử dụng
đất, kế hoạch sử dụng đất; quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức
sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất; quyết
định giá đất; quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; quyết
định chính sách tài chính về đất đai; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện
việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất
đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích
của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Các quyền liên quan đến sở hữu bất
động sản, trong đó có đất đai gồm:
- Quyền chiếm hữu về đất đai là một trong ba quyền nằm trong quyền sở hữu.
Theo Nguyễn Đình Bồng (2006) khi nghiên cứu về quyền chiếm hữu đất đai cho
rằng Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lănh thổ của ḿnh tuyệt
đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được
quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có
thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng
đất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền
và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được
trao cho người sử dụng trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ
cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất
trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà
nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho
nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích
cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi
ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại.

20. 10
- Quyền sử dụng đất đai là một trong ba quyền nằm trong quyền sở hữu.
Trong nền kinh tế nhiều thành phần, thực hiện nền kinh tế thị trường, Nhà
nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà trao quyền sử dụng
cho người sử dụng đất. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người
sử dụng trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ của Nhà nước trong trường hợp này
được thể hiện trong quy hoạch SDĐ, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do
đầu tư của Nhà nước mang lại.
- Quyền định đoạt đất đai là một trong ba quyền nằm trong quyền sở hữu.
Quyền định đoạt của Nhà nước gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các
quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể
liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục
đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể
của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
1.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về
đất đai. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà
nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho sở hữu toàn dân thực
hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà
nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế
nào? Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao của dân,
chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân. Nhưng người sử dụng đất có QSDĐ
và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ khi có Luật Đất đai năm
1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay
nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo của các nhà lập pháp
Việt Nam, vì quyền này hầu như tách biệt với quyền sở hữu không giống quan

21. 11
niệm về quyền sở hữu của nhiều nước trên thế giới và không tương đồng với các
qui định về quyền sở hữu nói chung trong Bộ Luật dân sự Việt Nam năm 2015.
Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì
làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể
khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu sản xuất và đời
sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi
vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm
“quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải
quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia,
Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền
được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở
quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu
tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng
loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện
có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà
nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106 Luật Đất đai 2003). Đây không
phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu
thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt
khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc
gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất
mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu

22. 12
hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật
Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003). Như vậy, trên thực tế người
được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử
dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số
quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ
pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt.
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông
qua Luật đất đai năm 2013. Đây là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới
về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời
kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN,
hội nhập quốc tế và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước.
Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 có nhiều sửa đổi, bổ sung quan
trọng, trong đó các quyền của người sử dụng đất cũng có sự thay đổi còn 08
quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Điều 167, Luật đất đai 2013).
Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: Chuyển quyền sử
dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác
thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 2013 được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền của
từng đối tượng sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất có 07 quyền chung gồm
06 quyền chung như Luật Đất đai 2003 và bổ sung thêm quyền được bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất và 08 quyền riêng, giảm 01 quyền là do người sử dụng
đất không có quyền bảo lãnh; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
được chuyển sang thành quyền chung. Đồng thời, Luật cũng quy định việc kê
khai đăng ký đất đai là yêu cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất. Đây là một
điểm mới, quan trọng giúp Nhà nước quản lý đất đai được chặt chẽ hơn.

23. 13
1.1.3. Khái niệm về quyền của người sử dụng đất
Khi nghiên cứu về các quyền của người sử dụng đất, các tác giả Nguyễn
Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), Nguyễn Đình Bồng (2006) đã hệ
thống hoá các khái niệm về quyền của người sử dụng đất như sau:
- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp nông dân
cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu
“có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương
(cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng
sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng
đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ
là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện
trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô
chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử
dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển
QSDĐ; việc chuyển quyền QSDĐ phải đăng ký biến động về đất đai (Điều 95
Luật Đất đai 2013).
- Cho tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một

24. 14
tỷ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ trong quan hệ tín dụng.
Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm
vay với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch,
vẫn do người thế chấp sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi
người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền
đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ
sở của thế chấp tài sản trong thị trường BĐS, trong thế chấp BĐS thì phần lớn
giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không có
QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là
dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách
nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương
thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều
chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất
nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông
nghiệp và nông thôn.
- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Khi nhà nước thu hồi đất
đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi
đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu
không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất
tại thời điểm có quyết định thu hồi (Quốc hội, Luật Đất đai 2013).

25. 15
1.2. Cơ sở lý luận của việc tổ chức thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam
1.2.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
được đánh dấu bằng Luật Cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987, Quốc
hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý,
sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần
thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành
đúng vào thời kỳ đất nước bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời
kỳ này có nhiều chính sách mở cửa.
Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng
những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ dưới mọi hình
thức. Điều 5 của Luật đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm
đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử
dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có
rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” (Quốc hội, Luật Đất đai 1987).
Theo Nguyễn Thị Mai (2002) khi nghiên cứu về quyền sử dụng đất của người
sử dụng đất quy định trong Luật đất đai năm 1987 cho thấy: Quá trình thi hành
Luật Đất đai năm 1987, thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng
đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa
kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ
nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp;
khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho
nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc
đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật
chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có
ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở

26. 16
hữu đối với nhà ở.
Cũng theo Nguyễn Thị Mai (2002), Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu
cầu sử dụng đất của chủ sử dụng đất. Do vậy, thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua
bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực
chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước
chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý
Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai. Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp
luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở
cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đầu tư
nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam;
Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương
khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn” đã khẳng
định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ theo những điều kiện cụ thể do pháp
luật quy định. Hiến pháp 1992 còn quy ðịnh: “Tổ chức, hộ gia ðình, cá nhân sử
dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Quốc hội, Hiến
pháp 1992).
Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu
lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một số nội
dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép người
sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, Luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày
càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của
mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do
Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua
thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất
đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn

27. 17
đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998
Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người
sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê
đất cho cả thời gian thuê cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng,
thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển
nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ (Quốc hội,
Luật Đất đai 1993).
Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để
đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như
Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì
Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương trình
xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, Uỷ ban thường vụ Quốc hội, năm 2000
Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày 29/06/2001
Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật Đất đai.
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình
quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho
thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa ðổi Luật Ðất
đai 1993 (Luật sửa ðổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục
đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm
tính ổn định của pháp luật, thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính
sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã được
Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4
thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.
Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy
định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của

28. 18
hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các
điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế
QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong
thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển
và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của QSDĐ
như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Quốc hội, Luật Đất đai
2003).
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam:
Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các quyền
tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả
thời gian thuê. Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.
Sau hơn 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2003, các quyền của người sử
dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm thực hiện đã làm cho người
sử dụng đất gắn bó hơn với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất, kinh
doanh để tăng hiệu quả sử dụng đất. Thị trường BĐS trong đó có QSDĐ đã tạo
lập được cơ chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ; từng bước hoàn thiện
chính sách tài chính đất đai theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, đã huy động
được nguồn vốn xã hội cho thị trường, thu hút đầu tư cho phát triển, đưa đất đai
trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển đất nước.
1.2.2.Cơ sở lý luận tổ chức thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Khi ban hành quy phạm pháp luật Nhà nước mong muốn sử dụng chúng để
điều chỉnh các quan hệ xã hội phục vụ lợi ích và mục đích của Nhà nước và xã
hội. Điều đó chỉ có thể đạt được khi các quy phạm pháp luật do Nhà nước đặt ra
được các tổ chức và cá nhân trong xã hội thực hiện một cách chính xác, đầy đủ.
Do vậy, vấn đề không phải chỉ là ban hành thật nhiều các văn bản pháp luật,
điều quan trọng là phải thực hiện pháp luật, làm cho các yêu cầu quy định của

29. 19
chúng trở thành hiện thực.
Pháp luật xã hội chủ nghĩa là hệ thống các quy phạm pháp luật dân chủ và
nhân đạo. Việc thực hiện chúng chính xác, đầy đủ càng thể hiện tính dân chủ và
nhân đạo thực sự của xã hội chúng ta. Chính vì thế việc thực hiện chính xác, đầy
đủ pháp luật xã hội chủ nghĩa là mối quan tâm không chỉ từ phía Nhà nước xã
hội chủ nghĩa mà từ cả mỗi người dân trong xã hội. Họ tự giác thực hiện pháp
luật và đòi hỏi pháp luật phải được các tổ chức, các cá nhân khác tôn trọng, thực
hiện chính xác và đầy đủ. Thực hiện pháp luật là hành vi (hành động hay không
hành động) của con người phù hợp với những quy định của pháp luật. Nói khác
đi, tất cả những hoạt động nào của con người, của các tổ chức mà thực hiện phù
hợp với quy định của pháp luật thì đều được coi là biểu hiện của việc thực hiện
thực tế các quy phạm pháp luật.
Theo tác giả: Tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất là hành vi thực tế hợp
pháp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và của người sử dụng đất nhằm hiện
thực hóa các quy định pháp luật về quyền của người sử dụng đất. Thực hiện
quyền của người sử dụng đất là một bộ phận của thực hiện pháp luật đất đai.
Theo lý luận về nhà nước và pháp luật có 4 hình thức thực hiện pháp luật:
- Tuân thủ pháp luật: là một hình thức thực hiện pháp luật, trong đó các chủ
thể pháp luật không tiến hành những hoạt động mà pháp luật cấm, ví dụ cấm lấn
chiếm đất đai, cấm hủy họai đất đai, cấm chuyển quyền sử dụng đất trái phép…
- Thi hành pháp luật: là một hình thức thực hiện pháp luật, trong đó các chủ
thể thực hiện nghĩa vụ pháp lý của mình bằng hành động chủ động, ví dụ khi
chuyển quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đóng thuế cho nhà nước
- Sử dụng pháp luật: là một hình thức thực hiện pháp luật, trong đó các chủ
thể pháp luật thực hiện quyền chủ thể của mình. Theo qui định của Luật đất đai
năm 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, chuyển
đổi, thế chấp…quyền sử dụng đất của mình. Họ có quyền không thực hiện
quyền của mình.

30. 20
- Áp dụng pháp luật: là một hình thức thực hiện pháp luật, trong đó Nhà nước
thông qua các cơ quan hoặc cá nhân có thẩm quyền tổ chức cho các chủ thể
pháp luật thực hiện những quy định của pháp luật, hoặc tự mình căn cứ vào các
quy định pháp luật ra các quyết định làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt các quan
hệ pháp luật cụ thể. Đây là hình thức tổ chức thực hiện quyền của các chủ thể
theo qui định của pháp luật.
1.2.3. Chủ thể, khách thể, hình thức tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất
1.2.3.1. Chủ thể tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất
Khi tham gia quan hệ pháp luật về tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất bao
gồm: Cơ quan nhà nước; Người sử dụng đất. Theo qui định của pháp luật đất
đai, người tổ chức thực hiện các quyền sử dụng đất là cơ quan nhà nước có thẩm
quyền và người có thẩm quyền, theo đó Chủ tịch UBND xã có quyền cho thuê
đất công ích của xã; kiểm tra việc thực hiện quyền sử dụng đất; Chủ tịch UBND
huyện có quyền giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho hộ gia đình, cá nhân; Chủ tịch UBND Tỉnh giao đất, cho thuê đất, chuyển
quyền sử dụng đất cho tổ chức.
Người sử dụng đất là hộ gia đình và cá nhân cũng có quyền tổ chức thực hiện
quyền sử dụng đất của mình thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên
doanh liên kết với các người sử dụng đất khác nhằm mục đích phát triển kinh tế.
1.2.3.2.Khách thể của việc tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất
Đối với Nhà nước, khách thể là mục tiêu mà nhà nước hướng tới khi tổ chức
thực hiện quyền sử dụng đất là đảm bảo quyền công dân, quyền tài sản của công
dân đã được qui định trong Hiến pháp năm 2013 và Luật đất đai năm 2013.
Khách thể trong tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất là một trật tự pháp luật
trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai nhằm quản lý đất đai tiết kiệm, hiệu
quả vì mục tiêu chung của đất nước.
Nhà nước có quyền ban hành các qui phạm pháp luật đất đai và tổ chức thực

31. 21
hiện các văn bản qui phạm pháp luật đó.
Về việc ban hành các văn bản pháp luật liên quan qui định về quyền sử dụng
đất như:Luật Đất đai năm 2013; Luật Xây dựng năm 2014; Luật Công chứng
năm 2014; các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành của Chính phủ, Bộ Tài
Nguyên và Môi trường.
Để tổ chức thực hiện các quyền sử dụng đất, Nhà nước sử dụng nhiều biện
pháp như tuyên truyền, giáo dục, mở các lớp tập huấn về luật đất đai, in ấn các
biểu mẫu để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất của mình. Nhà
nước cho phép thành lập các Văn phòng công chứng nhằm công chứng các giao
dịch quyền sử dụng đất hợp pháp. Nhà nước bảo hộ các quyền sử dụng đất hợp
pháp của người sử dụng đất ( kể cả hộ gia đình, cá nhân) thông qua các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền, như UBND các cấp cùng với sự giúp việc của các cơ
quan chuyên trách Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi
trường. Khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền
làm đơn lên Tòa án nhân dân để bảo vệ quyền lợi của mình.
Đối với người sử dụng đất và chủ đầu tư, khách thể mà họ hướng tới là từng
thửa đất cụ thể, giá trị của mỗi mảnh đất mà họ sử dụng và quyền lợi hợp pháp
của họ trên mảnh đất đó
1.2.3. Quá trình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam
Theo quy định của Luật đất đai, nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng. Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000, Nhà nước
đã trao QSDĐ bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có
thu tiền SDĐ, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất, cho khoảng 12 triệu hộ gia
đình, cá nhân, khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000
công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nhu cầu
sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước
đã phân bổ quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử
dụng. Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003

32. 22
là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước (Nguyễn Đình
Bồng và cs, 2005), (Đào Trung Chính, 2005).
Đến ngày 31 tháng 12 năm 2013, cả nước đã cấp được 41,6 triệu GCN lần
đầu với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8 % diện tích đất đang sử dụng cần
cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng
nhận; trong đó 5 loại đất chính của cả nước đã cấp được 40,7 triệu Giấy chứng
nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích cần cấp. (Văn phòng
chính chủ, 2014).
Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự
phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các
ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng,
dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho
thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng
đất cho mục đích phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được
giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng
đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng
quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ còn chậm,
ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch BĐS cũng như việc thực hiện các
QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn
nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin -
cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có
sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng
trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh BĐS trái phép;
giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất
ổn định kinh tế - xã hội (Đào Trung Chính, 2005).
Khi nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển
thị trường BĐS ở Việt Nam thì Nguyễn Đình Bồng và cs, 2005 cho rằng thị
trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển

33. 23
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Các quy
định của pháp luật đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất, có
tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ. Cụ thể:
Về tình hình chuyển đổi QSDĐ: Sau hơn 20 năm thực hiện quyền chuyển đổi
QSDĐ cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất
chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi đất nông nghiệp trồng lúa
nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất. Thực hiện Nghị định số 64/CP
về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu
hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng
xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do đó, dẫn đến tình trạng “manh mún”, nhất là ở các
tỉnh phía Bắc. Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để
chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn. Trên cơ sở
quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân
thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa
các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ. Sau khi chuyển đổi,
năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nông dân.
Về chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được
nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất
sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong
sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Về thuê đất, cho thuê lại đất: Quy định của pháp luật về quyền cho thuê đất,
cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất. Tuy nhiên,
việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: Nhiều tổ chức lợi
dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật
quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp,
đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh
doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng
đất; nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm

34. 24
cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động,
người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước.
Về thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn
là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước. Qua một số kết quả điều tra
cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ
gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh,
em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải
khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những
người được thừa kế QSDĐ. Mấy năm gần đây, việc khai nhận di sản thừa kế đã
được các chủ sử đụng đất đã được chú trọng hơn và người dân đã thực hiện khai
nhận di sản thừa kế để đảm bảo quyền lợi.
Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ: Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh
bằng QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng
kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Người sử dụng đất sử dụng quyền
này ngày càng nhiều hơn. Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh
đã được cải cách tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay.
Việc thế chấp, bảo lãnh QSDĐ để vay vốn tăng dần qua các năm. Tuy nhiên, việc
thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: Pháp luật quy định tính
giá đất còn chưa phù hợp nên số tiền được vay không tương xứng với giá trị
thực của QSDĐ; thủ tục thế chấp vay vốn tại các ngân hàng còn phức tạp; chưa
có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai.
Về góp vốn bằng QSDĐ: Sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô của
các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của đầu
tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất,
kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong
liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn bằng QSDĐ đã lên tới 3 tỷ
USD). Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn đề nảy sinh trong quá trình liên doanh,
liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như QSDĐ khi cổ phần hóa

35. 25
doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100%
vốn đầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể.
Thực tiễn ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới cho thấy các quyền
của người sử dụng đất đang ngày càng được hoàn thiện. Luật đất đai năm 2013
ra đời cũng không ngoài mục đích đó. Các văn bản có liên quan đến việc thực
hiện các quyền của người sử dụng đất được ban hành nhằm cải thiện và hoàn
thiện các quyền của người sử dụng đất nhưng cần phải có thời gian để kiểm
chứng và phải có các nghiên cứu, đánh giá cụ thể ở nhiều địa bàn khác nhau mới
có thể khẳng định được tính đúng đắn, cũng như những điểm hạn chế trong việc
thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
1.3. Qui định pháp luật về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại một số nước
trên thế giới
1.3.1. Một số nước phát triển
Có thể nói, đa số các nước phát triển đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai. Vì vậy, tại các nước đó đất đai được mua bán, trao đổi tự do
trong nền kinh tế, mặc dù có những khác biệt so với hàng hóa tiêu dùng và sản
xuất khác.
1.3.1.1. Thụy Điển
Thụy Điển là vương quốc ở Bắc Âu, có diện tích tự nhiên là 449 964 km²,
là nước lớn thứ ba trong Liên minh châu Âu, với dân số 9,4 triệu người. Thuỵ
Điển có mật độ dân số thấp với 21 người/ km² nhưng lại tập trung cao ở nửa
phía Nam của đất nước, trong đó có khoảng 85% dân số sống ở thành thị.
Hệ thống quản lý đất đai Thuỵ Điển chia thành 3 cấp: Trung ương, khu
vực và địa phương. Cơ quan quản lý đất đai Trung ương là Cục Điều tra Đất đai
Quốc gia trực thuộc Bộ Môi trường và Phát triển bền vững. Cục Điều tra Đất đai
Quốc gia có các đơn vị chủ yếu: Dịch vụ Địa chính, Dịch vụ Thông tin; Dịch vụ
Đo đạc bản đồ. Các chi nhánh tại địa phương gồm 21 Cơ quan địa chính nông
thôn; 39 Cơ quan địa chính đô thị; 91 Cơ quan đăng ký đất đai địa phương.

36. 26
Nhiệm vụ của Cục Điều tra Đất đai Quốc gia là: Dịch vụ Địa chính, dịch vụ
thông tin địa lý và thông tin đất đai; dịch vụ thương mại Metria.
Quyền sở hữu đất đai của Thụy Điển được quy định tại Bộ luật đất đai từ
năm 1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn
vị bất động sản và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu
đất bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với thửa đất với không
gian ba chiều (3D) trên mặt đất và trên không. Các hình thức sở hữu gồm có: sở hữu
nhà nước, sở hữu chính quyền tự trị và sở hữu tư nhân (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Quyền sử dụng đất tại Thụy Điển gồm có các hình thức sau: (1) Quyền
cho thuê; (2) thuê không gian của toà nhà; (3) quyền địa dịch và quyền đi qua,
quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất
có quyền sở hữu; (4) quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín
dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng.
1.3.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc
sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân).
Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất
do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng ký bằng khoán thời
gian sau 01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất
đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê
đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.

37. 27
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói
buộc hoặc ngăn cản nào.Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc
thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh
về đất đai 1902) nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất
phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng ký chủ sở hữu,
khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền
(Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia - DOLA). (Trần Thị Minh Hà, 2000), (Nguyễn
Đình Bồng, 2014).
1.3.1.3. Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường
đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự
cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổ
pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân
được quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất
được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường. (Trần Tú Cường, 2012).
Tại Đức quy định quyền sở hữu đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà
nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng không đi ngược với
lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở hữu đất và nhà tại Đức là thống nhất với
ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người được hưởng
quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất
của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được phép ký
cho một thời hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng
năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây
dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu
từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà
thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toà nhà. Phần

38. 28
đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù
không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không
gian của căn hộ trong toà nhà (Lê Xuân Bá và cs, 2003).
1.3.1.4. Mỹ
Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai
nước Mỹ, có thể chia ra 2 thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước đến thập niên
30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai
thác và sử dụng tài nguyên đất phong phú của mình; thời kỳ thứ hai là từ thập
niên 30 của thế kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc
phân phối đất công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất (Tôn Gia
Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó là
khoản tiền địa phương trông vào để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu
hỏa. Tuy nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không giống nhau. Do
loại thuế này là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính toán
rất kỹ. Hàng năm, các địa phương đều đánh giá lại nhà đất để áp thuế đúng giá
thị trường.
Theo nguyên tắc, ngân sách địa phương không thể để thâm hụt như ngân
sách liên bang nên chính quyền địa phương tìm nhiều cách để tăng thuế. Việc
Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở tại Mỹ
tăng mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và nông thôn Mỹ là Bộ phát triển Nông thôn
và Nhà ở (HUD) được thành lập ngày 09-9-1965. HUD chịu trách nhiệm về các
chương trình liên quan đến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển các cộng đồng
sống trong nước Mỹ. HUD có vai trò bảo vệ những người mua nhà và thực hiện
nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng nhà ở (Hoàng Việt -
Hoàng Văn Cường, 2008).

39. 29
1.3.2.Một số nước và vùng lãnh thổ trong khu vực
1.3.2.1. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước
và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp GCN về đất đai. Tại
Thái Lan có nhiều loại GCN về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có
qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử
dụng đất.cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của
chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế
chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có
quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được
cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển
nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm
không được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng đất là giấy chứng nhận QSDĐ (không phải sở
hữu). Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương
pháp nào để đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại
giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm
đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận.
Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm
hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày
thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển

40. 30
nhượng). Đất phải được sử dụng trong vòng 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất.
Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có
đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc
vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại
giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu
“Được sử dụng”. Giấy này có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng
NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quý, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi
điều kiện. Đất không được để không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu
và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, GCN này
có thể chuyển nhượng. GCN SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu
NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các
Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng
được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm
nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục
Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được
chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông
qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này
không chuyển nhượng được.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp
cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm
nghiệp bị thoái hoá. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được
chuyển nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép
người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp

41. 31
được đổi thành giấy NS4.
- Đất chưa có giấy chứng nhận: là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng
chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K. (Hoàng Huy Biều,
2000).
1.3.2.2. Singapore
Theo Hoàng Việt và Hoàng Văn Cường (2008) Singapore là quốc gia
phát triển có thu nhập quốc dân bình quân đầu người cao, vấn đề giải quyết nhà
ở cho dân cư thuộc các thành phần khác nhau không phải là một vấn đề đơn
giản. Chính phủ Singapore vẫn phải có những hỗ trợ tài chính đáng kể cho
những người thuộc diện thu nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên trách
của mình. Hơn 80% dân số, tương đương với 3,5 triệu người dân được sống
trong những căn hộ do Ủy ban Phát triển nhà ở Singapore đầu tư. Hiện nay, Ủy
ban này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong đó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân.
Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công trên là nhờ kết
hợp nhiều yếu tố. Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu
nhằm mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua.
Diện tích mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm, trước kia người
dân chỉ cần những căn hộ có diện tích 35m2
, nay tối thiểu phải 60 m2
với 2-3
phòng ngủ.
Ủy ban phát triển nhà được thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX
với dự định chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chính phủ quyết định phải
bán những căn hộ đó. Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải để người dân sở
hữu một tài sản nào đó để họ gắn bó, chăm lo nó và cho cả đất nước. Để dân
chúng có thể mua được nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi
tháng họ có thể trích dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập
Quỹ nhà ở Trung ương bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp sẽ
thấp hơn giá thị trường.
Các nhà kiến trúc, xây dựng cũng rất quan tâm tới tính cộng đồng vì

42. 32
Singapore mang đặc tính đa văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống. Đồng
thời, mỗi khu nông thôn lại có bản sắc riêng. Đặc biệt, những cá nhân có nhu
cầu mua căn hộ gần nơi ở của bố mẹ sẽ được ưu tiên và được trợ cấp nhiều hơn.
Sang những năm 90 của thế kỷ 20, Chính phủ có chương trình đổi mới
khu căn hộ cũ để nó tiếp tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các
khu mới. Ngoài ra, Chính phủ tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây
dựng các khu mới xen kẽ. Những hộ sống ở căn hộ đó 40 năm có thể di rời sang
khu căn hộ mới gần đấy hấp dẫn hơn, những gia đình trẻ chưa có điều kiện có
thể ở khu căn hộ cũ.
Nhằm thu hút đầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7- 2003,
Singapore thực hiện chính sách công ty hóa các cơ quan trực thuộc Ủy ban Phát
triển nhà như xây dựng, thiết kế… và một trong các công ty tư nhân nổi tiếng là
Subana. Năm 2006, Chính phủ mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị
trường một cách mạnh mẽ hơn (Hoàng Việt - Hoàng Văn Cường, 2008).
1.3.2.3. Trung Quốc
Hiến pháp 1982 của Cộng hoà nhân dân Trung Hoa, quy định đất đai ở
Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối
với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản
lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn
bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc
dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa
đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều
kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai. (Lưu Quốc Thái,
2006).
Hiện nay quyền sử dụng đất tại Trung Quốc có thể chia làm hai loại:
QSDĐ được “cấp” và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được “cấp” là loại QSDĐ
truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất
cho các doanh nghiệp, nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi

43. 33
bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho
thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người
sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó
từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể. Việc mua bán này có thể
được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được
QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân
sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện
pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba
điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài
chính để có QSDĐ; có GCNQSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở
một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc
sử dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống
với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện
đầu. Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể
hơn quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc
thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ
không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể
từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ
tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng
tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển