Nhận viết luận văn đại học, thạc sĩ trọn gói, chất lượng, LH ZALO=>0909232620 Tham khảo dịch vụ, bảng giá tại: https://vietbaitotnghiep.com/dich-vu-viet-thue-luan-van Luận văn thạc sĩ ngành luật: Thực thi pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất qua thực tiễn tại thi ̣ xã Sơn Tây thành phố Hà Nội, cho các bạn tham khảo

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN HUY CẬN
THùC THI PH¸P LUËT VÒ
QUY HO¹CH, KÕ HO¹CH Sö DôNG §ÊT QUA THùC TIÔN
T¹I THÞ X· S¥N T¢Y THµNH PHè Hµ NéI
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI - 2016

2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN HUY CẬN
THùC THI PH¸P LUËT VÒ
QUY HO¹CH, KÕ HO¹CH Sö DôNG §ÊT QUA THùC TIÔN
T¹I THÞ X· S¥N T¢Y THµNH PHè Hµ NéI
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 01 07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. DOÃN HỒNG NHUNG
HÀ NỘI - 2016

3. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng
tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ
công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm
bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các
môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định
của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi
có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƢỜI CAM ĐOAN
Nguyễn Huy Cận

4. MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
MỞ ĐẦ U .......................................................................................................... 1
Chƣơng 1: NHƢ̃NG VẤ N ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY HOẠCH
KẾ HOẠCH SƢ̉ DỤNG ĐẤ T VÀ PHÁ P LUẬT VỀ QUY
HOẠCH, KẾ HOẠCH SƢ̉ DỤNG ĐẤ T..................................................7
1.1. Khái niệm, đă ̣c điểm, mục đích, mục tiêu và nguyên tắc của
quy hoa ̣ch, kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất...................................................... 7
1.1.1. Khái niệm quy hoạch, kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất ....................................... 7
1.1.2. So sánh giữa quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất..............................10
1.1.3. Đặc điểm của quy hoạch, kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất................................10
1.1.4. Mục đích, mục tiêu của quy hoạch, kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất ................13
1.1.5. Các nguyên tắc cơ bản của quy hoa ̣ch, kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất...........15
1.2. Những vấn đề chung về pháp luâ ̣t quy hoa ̣ch , kế hoa ̣ch sử
dụng đất.............................................................................................19
1.2.1. Vai trò của pháp luâ ̣t quy hoa ̣ch, kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất.....................19
1.2.2. Sƣ̣ cần thiết quy đi ̣nh pháp luâ ̣t đối với quy hoa ̣ch , kế hoa ̣ch sƣ̉
dụng đất..............................................................................................21
1.2.3. Đặc điểm của pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất............25
1.2.4. Nội dung chủ yếu của pháp luâ ̣t về quy hoa ̣ch, kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất....25
1.2.5. Thực thi pháp luật và đặc điểm của thực thi pháp luật về quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất................................................................26
1.3. Sơ lƣợc lịch sử phát triển về quy hoa ̣ch, kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất
ở Việt Nam.........................................................................................27
1.3.1. Giai đoa ̣n trƣớc năm 1980..................................................................27

5. 1.3.2. Giai đoa ̣n từ năm 1981 đến trƣớc năm 1986......................................27
1.3.3. Giai đoa ̣n tƣ̀ năm 1987 đến trƣớc năm 1993......................................28
1.3.4. Giai đoa ̣n tƣ̀ năm 1993 đến trƣớc năm 2003......................................29
1.3.5. Giai đoa ̣n tƣ̀ năm 2003 đến trƣớc năm 2013......................................32
1.3.6. Giai đoạn từ năm 2013 đến nay .........................................................34
1.4. Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới và một số gợi
mở cho Việt Nam..............................................................................35
1.4.1. Kinh nghiệm của Trung Quốc về quy hoạch đô thị...........................35
1.4.2. Kinh nghiệm của Singapore về quy hoạch đô thị .............................37
TIỂU KẾT CHƢƠNG 1..................................................................................39
Chƣơng 2: THƢ̣C TRẠNG PHÁ P LUẬT VỀ QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH
SƢ̉ DỤNG ĐẤ T QUA THƢ̣C TIỄN THỰC THI TẠI THI ̣XÃ SƠN
TÂY THÀ NH PHỐ HÀ NỘI.....................................................................................40
2.1. Quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t về quy hoa ̣ch , kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất
theo Luâ ̣t đất đai năm 2013.............................................................40
2.1.1. Các nguyên tắc và căn cứ lập quy hoa ̣ch, kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất .......40
2.1.2. Các quy định về quy hoa ̣ch , kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất và kỳ quy
hoạch, kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất ..............................................................47
2.1.3. Xây dƣ̣ng quy hoa ̣ch, kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất ......................................51
2.1.4. Công bố quy hoa ̣ch, kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất.........................................55
2.1.5. Thƣ̣c hiê ̣n và quản lý quy hoa ̣ch, kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất....................57
2.2. Thƣ̣c tiễn thực thi pháp luâ ̣t về quy hoa ̣ch, kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng
đất trên đi ̣a bàn thi ̣xã Sơn Tây thành phố Hà Nô ̣i.......................61
2.2.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của thị xã Sơn Tây tác động
đến việc thực thi pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.......61
2.2.2. Tình hình th ực thi viê ̣c quy hoa ̣ch , kế hoa ̣ch đất ta ̣i thi ̣xã Sơn
Tây thành phố Hà Nội........................................................................65
2.2.3. Nhƣ̃ng tồn ta ̣i , hạn chế tro ng viê ̣c thƣ̣c thi pháp luâ ̣t về quy
hoạch, kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất ..............................................................72

6. 2.2.4. Nguyên nhân của nhƣ̃ng tồn ta ̣i , hạn chế trong việc lập và thực
hiê ̣n quy hoa ̣ch, kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất ...............................................75
TIỂU KẾT CHƢƠNG 2..................................................................................79
Chƣơng 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH , KẾ
HOẠCH SƢ̉ DỤNG ĐẤ T Ở VIỆT NAM QUA THƢ̣C TIỄN
THỰC THI TẠI THỊ XÃ SƠN TÂY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI....80
3.1. Yêu cầu nâng cao chất lƣợng thƣ̣c thi pháp luâ ̣t về quy
hoạch, kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất trong giai đoa ̣n hiê ̣n nay................80
3.2. Giải pháp nâng cao chất lƣợng thực thi pháp luật quy hoạch,
kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất trong giai đoa ̣n hiê ̣n nay.............................84
3.2.1. Hoàn thiện pháp luật về quy hoạch, kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất................84
3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thự c thi pháp luâ ̣t về quy hoa ̣ch , kế
hoạch sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây thành phố Hà Nội ....91
TIỂU KẾT CHƢƠNG 3..................................................................................94
KẾ T LUẬN ....................................................................................................95
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................97

7. 1
MỞ ĐẦ U
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu luận văn
Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của quốc
gia, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố dân cƣ, là bộ phận cấu
thành nên lãnh thổ quốc gia Việt Nam, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trƣờng sống, là nơi diễn ra tất cả các hoạt động sống của con ngƣời và
động thực vật. Có vai trò to lớn về mọi mặt trong đời sống kinh tế, chính trị,
xã hội của con ngƣời, nhƣng đất đai ngày càng cạn kiệt, suy thoái.Việc sử
dụng đất tại Việt Nam hiện nay chƣa hợp lý, chƣa phát huy đƣợc hết vai trò
của đất đai. Trong giai đoạn phát triển kinh tế, xã hội hiện nay, bình ổn quan
hệ đất đai là góp phần bình ổn các quan hệ xã hội. Nâng cao hiệu quả quản lý
và sử dụng đất vì thế đã và đang trở thành vấn đề cấp thiết của xã hội. Trong
đó xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một hoạt động cơ bản trong
quá trình quản lý nhà nƣớc về đất đai. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là
công cụ để Nhà nƣớc quản lý đất đai đƣợc thống nhất, là phƣơng tiện để Nhà
nƣớc tiếp tục khẳng định và thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai, giúp
Nhà nƣớc lựa chọn đƣợc phƣơng án sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất về kinh
tế-xã hội, môi trƣờng-sinh thái, an ninh - quốc phòng… có ý nghĩa pháp lý và
vai trò nhƣ vậy, nhƣng hoạt động xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
hiện nay đang còn nhiều hạn chế, bất cập ảnh hƣởng không nhỏ đến hiệu quả
quản lý và sử dụng đất. Pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đến
lúc cần đƣợc đổi mới để điều chỉnh có hiệu quả các quan hệ xã hội phát sinh
trong quá trình quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Luâ ̣t đất đai năm 2013 đã có nhƣ̃ng thay đổi quan tro ̣ng trong đó có quy
đi ̣nh về quy hoa ̣ch và kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất . Điều này nhằm đảm bảo sƣ̣ bắt
kịp của quy định trong Luật đất đai với các biến đổi về cơ cấu kinh tế xã hội
và nhu cầu phá t triển viê ̣c sƣ̉ dụng đất cho các mục đích phát triển kinh tế ,

8. 2
phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng . Vấn đề đất đai , thu hồi đất , quy hoa ̣ch sƣ̉
dụng đất đai đang là vấn đề bức x úc trong dƣ luận , gây ra nhƣ̃ng phản ƣ́ ng
quyết liê ̣t tƣ̀ phía ngƣời dân mất đất. Chính vì lẽ đó, viê ̣c sƣ̉ a đổi, bổ sung quy
đi ̣nh về quy hoa ̣ch kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong giai đoa ̣n
hiê ̣n nay. Tuy nhiên, trên thƣ̣c tế , nhƣ̃ng sƣ̉ a đổi , bổ sung của Luâ ̣t đất đa i
2013 mă ̣c dù đã tƣơng đối toàn diê ̣n nhƣng về mă ̣t nào đó vẫn còn nhiều ha ̣n
chế, tồn ta ̣i nhất đi ̣nh nhƣ quy hoa ̣ch chƣa ổn đi ̣nh , viê ̣c thƣ̣c hiê ̣n quy hoa ̣ch
còn bất cập , chƣa tuân thủ chă ̣t chẽ nên có thay đổi liên tục trong quá trình
thƣ̣c hiê ̣n, viê ̣c phân bổ pha ̣m vi các loa ̣i đất chƣa thƣ̣c sƣ̣ hợp lý , vấn đề bảo
vê ̣đất nông nghiê ̣p , thƣ̣c hiê ̣n triê ̣t để viê ̣c chỉ quy hoa ̣ch đất không có nhiều
lợi ích về sản xuất nông nghiê ̣p vào trong phát triển côn g nghiê ̣p và cơ sở ha ̣
tầng còn chƣa thực sự tuân thủ.
Thị xã Sơn Tây là một thị xã thuộc Thủ đô Hà Nội, với vi ̣trí quan trọng
về kinh tế , văn hóa, xã hội. Thị xã Sơn T ây có diê ̣n tích 11.346ha, dân số
181.831 ngƣời, với đơn vi ̣hành chính gồm 9 phƣờng, 6 xã. Trong thời gian
gần đây, thị xã Sơn Tây đã có những thay đổi lớn về kinh tế , xã hội, đă ̣c biê ̣t
sau giai đoa ̣n sáp nhâ ̣p vào thành phố Hà Nội . Vấn đề đất đai luôn là vấn đề
nóng ở một đô thị nhƣ Sơn Tây , viê ̣c phát triển kinh tế trong giai đoa ̣n vƣ̀ a
qua kéo theo nhu cầu đất phi nông nghiê ̣p cho các dƣ̣ án công nghiê ̣p - dịch
vụ, hạ tầng ngày càng nhiều. Quy hoa ̣ch, kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất của Thi ̣xã Sơn
Tây đã đa ̣t hiê ̣u quả tốt, nhằm đảm bảo nhu cầu phát triển kinh tế cũng nhƣ an
ninh quốc phòng . Tuy nhiên, qua quá trình thƣ̣c hiê ̣n , vấn đề quy hoa ̣ch , kế
hoạch sử dụng đất của thị xã Sơn Tây vẫn còn những tồn tại , hạn chế nhất
đi ̣nh cần đƣợc khắc phục.
Đứng trƣớc yêu cầu cấp thiết đó, tôi lựa chọn đề tài “Thực thi phá p
luật về quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất qua thực tiễn tại thi ̣xã Sơn Tây
thành phố Hà Nội” làm đề tài cho luận văn thạc sỹ luật học, với mong muốn

9. 3
góp phần hoàn thiện pháp luật đất đai, nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng
đất nói chung, nâng cao hiệu quả của hoạt động xây dựng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất nói riêng đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội thị xã
Sơn Tây hiện nay.
2. Tình hình nghiên cƣ́ u đề tài
Hoạt động xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Việt Nam
không còn là vấn đề mới khi nó đƣợc ghi nhận là một hoạt động cơ bản của
cơ quan quản lý nhà nƣớc. Đã có một số bài viết trên tạp chí, trên báo điện tử
về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Song các bài viết này còn mang tính nhỏ,
lẻ đề cập những thiếu sót, bất cập, hạn chế của một quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất cụ thể ở một địa phƣơng, một dự án nào đó. Cho đến nay chƣa có
một công trình nghiên cứu nào mang tính hệ thống về các quy định của pháp
luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Có thể kể ra một số công trình nghiên
cứu đã đƣợc công bố về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất:
Dự án 3 – Quy hoạch sử dụng đất đai, chƣơng trình hợp tác Việt Nam-
Thụy Điển về đổi mới hệ thống địa chính, CPLAR.
Trƣờng đại học Nông nghiệp I Hà Nội (2005), Giáo trình quy hoạch sử
dụng đất, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội.
Trƣờng đại học Nông lâm Huế (2005), Tập bài giảng quy hoạch sử
dụng đất, Huế.
Trung tâm đào tạo từ xa Đại học Huế (2006), Giáo trình Luật Đất đai,
Nxb Công an nhân dân, Hà Nội.
Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tƣ
pháp, Hà Nội.
Trƣờng Đại học kinh tế quốc dân (2000), Giáo trình quản lý nhà nước
về đất đai và nhà ở, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
Hạnh Nguyên “Quản lý và quy hoạch đất đai: Nóng bỏng và bất cập”,
ngày28/2/2007, http://www.cpv.org.vn/print_preview.asp?id=BT2820741289.

10. 4
Kiều Minh, “Làm gì khi quy hoạch sử dụng đất còn nhiều ''khuyết tật”,
Vietnamnet số ra ngày 15/5/2006.
Đặc biệt trong giai đoạn gần đây có sách chuyên khảo “Phá p luật về
quy hoạch không gian xây dựng đô thi ̣” năm 2012 của PGS.TS. Doãn Hồng
Nhung là công trình nghiên cƣ́ u mang tính toàn diê ̣n, đầy đủ về quy hoa ̣ch đô
thị, trong đó có quy hoa ̣ch về sƣ̉ dụng đất ở Viê ̣t Nam hiê ̣n nay.
Tác giả Tôn Gia Huyên với công trình “Quy hoạch sử dụng đất ở Việt
Nam trong thờ i kỳ công nghiệp hóa và hội nhập” đăng trên ta ̣p chí Khoa học,
Trƣờng Đa ̣i ho ̣c tài nguyên môi trƣờng thành phố Hồ Chí Minh năm 2014.
Tác giả Lê Thị Phúc với Luận văn “Phá p luật về quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất t ại Việt Nam” bảo vệ năm 2008 tại Khoa Luật Đa ̣i học quốc gia
Hà Nội; Luận án “Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh
Thừa Thiên Huế” bảo vệ năm 2014 tại Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội.
Nhƣ vậy, có thể nói, dƣới góc độ pháp lý chƣa có nhiều công trình
nghiên cứu thực chuyên sâu về pháp luật quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử
dụng đất đă ̣c biê ̣t nghiên cƣ́ u thƣ̣c tra ̣ng áp dụng trên một đi ̣a bàn cụthể nhƣ
thị xã Sơn Tây thành phố Hà Nội.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của đề tài là nhằm sáng tỏ những vấn đề lý luận
và thực tiễn của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất.
Đặc biệt luận văn nghiên cứu về thực trạng thực thi pháp luật về quy hoạch kế
hoạch sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây thành phố H à Nội. Thông qua
việc tìm hiểu thực trạng của pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thực
trạng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thị xã Sơn Tây , luận văn đề xuất một
số giải pháp góp phần đổi mới hoàn thiện hệ thống pháp luật về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
Để đạt đƣợc mục đích trên, đề tài cần giải quyết các nhiệm vụ sau đây:

11. 5
- Nghiên cứu những vấn đề lí luận về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Nghiên cứu, phân tích một cách có hệ thống các quy định của pháp
luật đất đai hiện hành về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Tìm hiểu một số vấn đề về hoạt động xây dựng quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất trong thực tiễn tại thị xã Sơn Tây thành phố Hà Nội , tình hình
thực hiện pháp luật quy hoạch kế hoạch sử dụng đất;
- Đánh giá, tìm ra những hạn chế, bất cập của pháp luật về xây dựng,
thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần đổi mới, hoàn thiện hệ thống
pháp luật đất đai nói chung, chế định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nói
riêng, đồng thời nâng cao hiệu quả của hoạt động xây dựng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất trong thực tiễn.
4. Phƣơng pháp nghiên cƣ́ u luâ ̣n văn
Trong quá trình nghiên cứu đề tài tôi sử dụng phép biện chứng duy vật
của triết học Mác - Lênin làm cơ sở phƣơng pháp luận cho việc nghiên cứu.
Phƣơng pháp tiếp cận và giải quyết vấn đề của tôi là luôn luôn có sự kết hợp
giữa lý luận và thực tiễn. Tìm hiểu những quy định của pháp luật trên cơ sở
xem xét thực tế áp dụng chúng. Các phƣơng pháp cụ thể mà tôi sử dụng trong
quá trình nghiên cứu đề tài này đó là:
Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp: Phƣơng pháp này chủ yếu đƣợc sử
dụng để phân tích, lý giải, lập luận những vấn đề lý luận về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Phƣơng pháp phân tích, giải thích pháp luật đƣợc sử dụng chủ yếu để
phân tích, giải thích các quy phạm pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.
Phƣơng pháp so sánh pháp luật dùng để so sánh quy phạm pháp luật về

12. 6
quy hoạch, kế hoạch hiện hành với quy phạm pháp luật về quy hoạch, kế
hoạch ở giai đoạn trƣớc đây, so sánh pháp luật về quy hoạch sử dụng đất với
các quy định của pháp luật về các loại quy hoạch khác nhƣ quy hoạch xây
dựng, quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng...
Phƣơng pháp thống kê cũng đƣợc sử dụng khi xử lý các số liệu từ các
báo cáo tình hình sử dụng đất để có cái nhìn khái quát về thực trạng pháp luật
về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Tính mới và những đóng góp của luận văn
Kết quả nghiên cứu đề tài là tài liệu tham khảo cho các cơ quan nhà
nƣớc, các tổ chức liên quan trong việc nghiên cứu hoàn thiện pháp luật đất đai
nói chung, pháp luật quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất nói riêng.
Luận văn còn là tài liệu tham khảo cho việc học tập và giảng dạy của
các cơ sở đào tạo chuyên ngành luật, chuyên ngành quản lý đất đai.
Luâ ̣n văn có thể đƣợc sƣ̉ dụng trong viê ̣c nâng cao chất lƣợng thực thi
quy hoa ̣ch và kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất đai của thi ̣xã Sơn Tây thành phố Hà Nội.
6. Kết cấu của luâ ̣n văn
Ngoài phần mở đầu , kết luâ ̣n và danh mục tài liê ̣u tham khảo , đề tài
đƣợc kết cấu thành 3 chƣơng, cụ thể nhƣ sau:
Chương 1: Nhƣ̃ng vấn đề lý luâ ̣n chung về quy hoa ̣ch , kế hoa ̣ch sƣ̉
dụng đất và pháp luật về quy hoạch, kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất.
Chương 2: Thƣ̣c tra ̣ng p háp luật về quy hoạch , kế hoạch sƣ̉ dụng đất
qua thƣ̣c tiễn thực thi tại thị xã Sơn Tây thành phố Hà Nội.
Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về quy hoa ̣ch, kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất ở
Việt Nam qua thực tiễn thi hành tại thị xã Sơn Tây thành phố Hà Nội.

13. 7
Chƣơng 1
NHƢ̃NG VẤ N ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY HOẠCH
KẾ HOẠCH SƢ̉ DỤNG ĐẤ T VÀ PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH,
KẾ HOẠCH SƢ̉ DỤNG ĐẤ T
1.1. Khái niệm, đặc điểm, mục đích, mục tiêu và nguyên tắc của
quy hoa ̣ch, kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất
1.1.1. Khái niệm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Khi bàn về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có nhiều định nghĩa khác
nhau của các nhà khoa học, do họ nhìn nhận quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
ở những khía cạnh khác nhau hoặc cách diễn đạt khác nhau.
Xét về mặt thuật ngữ, quy hoạch nói chung đƣợc hiểu là “sự bố trí sắp
xếp toàn bộ theo một trình tự hợp lý trong từng thời gian, làm cơ sở cho việc
lập kế hoạch dài hạn” [49, tr.883].
Theo Giáo sƣ Nguyễn Lân, quy hoạch là “sự trù tính một cách cụ thể
công việc sẽ tiến hành để đạt kết quả tốt nhất” [21, tr.598].
Còn Đất đai đƣợc hiểu là:
Một phần diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm cả các
yếu tố cấu thành môi trƣờng sinh thái ngay trên và dƣới bề mặt đất
nhƣ khí hậu, thổ nhƣỡng, dạng địa hình, địa mạo, nƣớc mặt (hồ,
sông, suối, đầm lầy…) các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nƣớc
ngầm, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cƣ của con ngƣời,
những kết quả hoạt động của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại để
lại (san nền, xây dựng hồ chứa nƣớc, hệ thống tiêu thoát nƣớc,
đƣờng xá, nhà cửa…) [54, tr.36].
Để sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả cần phải làm quy hoạch. Quy
hoạch sử dụng đất là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm xác

14. 8
định ý nghĩa, mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử
dụng đất nhất định.
Theo Dent (1988, 1993) quy hoạch sử dụng đất nhƣ là phƣơng tiện
giúp cho lãnh đạo quyết định sử dụng đất đai nhƣ thế nào thông qua việc đánh
giá có hệ thống cho việc chọn mẫu hình trong sử dụng đất đai, mà trong sự
chọn lựa này sẽ đáp ứng với những mục tiêu riêng biệt, và từ đó hình thành
nên chính sách và chƣơng trình cho sử dụng đất đai [47, tr.133].
Một định nghĩa khác của Fresco và ctv, (1992), “quy hoạch sử dụng
đất như là dạng hình của quy hoạch vùng, trực tiếp cho thấy việc sử dụng tốt
nhất về đất đai trên quan điểm chấp nhận những mục tiêu, và những cơ hội về
môi trường, xã hội và những vấn đề hạn chế khác” [47, tr.134].
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một hiện tƣợng kinh tế - xã hội có
tính đặc thù, đây là một hoạt động vừa mang tính khoa học, vừa mang tính
pháp lý của một hệ thống các biện pháp kỹ thuật, kinh tế - xã hội đƣợc xử lý
bằng các biện pháp phân tích, tổng hợp về sự phân bố địa lý của các điều kiện
tự nhiên, kinh tế xã hội để tổ chức lại việc sử dụng đất theo pháp luật nhằm
đáp ứng nhu cầu sử dụng đất hiện tại và tƣơng lai của xã hội một cách tiết
kiệm, khoa học và có hiệu quả cao nhất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không chỉ đơn thuần là các biện pháp
kỹ thuật, cũng không đơn thuần là một quy phạm pháp luật thông thƣờng. Xét
một cách toàn diện, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một hiện tƣợng kinh
tế - xã hội đặc thù thể hiện đồng thời ba tính chất.
Một là, tính pháp chế: Quy hoạch, kế hoạch có tính pháp chế bởi nó
nhằm đảm bảo chế độ quản lý và sử dụng đất theo pháp luật thông qua việc
xác nhận mục đích sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất theo quy hoạch. Cùng
với pháp luật thì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là công cụ để Nhà nƣớc
quản lý đất đai đƣợc thống nhất.

15. 9
Hai là, tính kỹ thuật: Ngoài tính pháp chế, quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất còn có tính kỹ thuật bởi đó là việc sử dụng các công tác chuyên môn
nhƣ điều tra, khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu... để xây
dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên cơ sở tiến bộ
của khoa học kỹ thuật.
Ba là, tính kinh tế: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mang tính kinh tế
thể hiện bằng việc hiệu quả sử dụng đất đai phụ thuộc vào tính khoa học, hợp
lý của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đây là biện pháp quan trọng nhất
nhằm khai thác hợp lý và có hiệu quả cao tiềm năng đất đai.
Nhƣ vậy, Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh
tế, kỹ thuật và pháp chế của nhà nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý,
có hiệu quả cao thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước,
tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất
khác gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện
bảo vệ đất và bảo vệ môi trường.
Từ góc nhìn pháp lý, tập thể tác giả Trƣờng Đại học Luật Hà Nội đƣa
ra định nghĩa về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhƣ sau:
+ Quy hoạch đất đai là việc khoanh định hoặc điều chỉnh
việc khoanh định đối với các loại đất cho phù hợp với từng giai
đoạn phát triển kinh tế xã hội của từng địa phƣơng và trong phạm vi
cả nƣớc là sự tính toán, phân bổ sử dụng đất cụ thể về số lƣợng,
chất lƣợng, vị trí, không gian [52, tr.235].
+ Kế hoạch đất đai là việc xác định các biện pháp, thời gian
để sử dụng đất theo quy hoạch [52, tr.236].
Tóm lại quy hoạch sử dụng đất là ý đồ sử dụng đất của nhà nƣớc đƣợc
ghi nhận, thể hiện dƣới hình thức văn bản, còn kế hoạch sử dụng đất là các
biện pháp đƣợc xác định theo từng thời gian cụ thể để thực hiện đúng ý đồ sử
dụng đất đã đƣợc thể hiện trong quy hoạch.

16. 10
1.1.2. So sánh giữa quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Nhƣ đã phân tích, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất luôn đồng hành
nhằm thực hiện tốt công tác quản lý đất đai. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
có sự giống nhau ở chỗ chủ thể lập và chủ thể ra quyết định thi hành. Các cơ
quan nhƣ Chính phủ, Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm tổ chức lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất cấp quốc gia, Chính phủ phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của cấp tỉnh sau khi đã đƣợc Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua…
Bên cạnh đó, giữa quy hoạch với kế hoạch sử dụng đất có những sự
khác biệt. Do quy hoạch là ý đồ sử dụng đất đai của cơ quan nhà nƣớc đƣợc
thể hiện dƣới hình thức bằng văn bản, do đó quy hoạch thƣờng có tính tƣơng
đối ổn định, thời gian khoảng mƣời năm, căn cứ để lập quy hoạch đó là chiến
lƣợc có tính tổng thể về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội, quốc phòng, an
ninh của một quốc gia, của vùng, ngành, lĩnh vực. Trong khi đó, kế hoạch sử
dụng đất là các biện pháp cụ thể, nhằm sử dụng đất thực sự có hiệu quả, do
vậy thƣờng có thời gian ngắn hơn khoảng một nửa so với thời gian quy
hoạch, mặt khác căn cứ để lập ra kế hoạch bắt buộc phải có yếu tố quy hoạch
sử dụng đất bên trong. Ngoài ra, việc thay đổi điều chỉnh quy hoạch chỉ diễn
ra trong trƣờng hợp có sự thay đổi tƣơng đối lớn, căn bản về điều kiện tự
nhiên, kinh tế- xã hội mang tính chiến lƣợc…; còn kế hoạch sử dụng đất sẽ
phải điều chỉnh khi đã có điều chỉnh quy hoạch hoặc có sự thay đổi về khả
năng thực hiện trƣớc đó.
1.1.3. Đặc điểm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử
xã hội, tính khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp chung và dài hạn, là
một bộ phận hợp thành quan trọng của hệ thống quy hoạch, kế hoạch phát
triển kinh tế - xã hội. Các đặc điểm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc
thể hiện nhƣ sau:

17. 11
Thứ nhất, đặc điểm lịch sử - xã hội.
Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch
sử dụng đất đai. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một phƣơng thức sản
xuất của xã hội thể hiện theo hai mặt là lực lƣợng sản xuất và quan hệ sản
xuất. Trong quy hoạch sử dụng đất đai, luôn nảy sinh quan hệ giữa ngƣời với
đất đai và quan hệ giữa ngƣời với ngƣời. Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện
đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lƣợng sản xuất, vừa là yếu tố thúc
đẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy nó luôn là một bộ phận của phƣơng thức
sản xuất của xã hội.
Ở nƣớc ta, quy hoạch sử dụng đất đai phục vụ nhu cầu của ngƣời sử
dụng đất và quyền lợi của toàn xã hội. Nó góp phần tích cực thay đổi quan hệ
sản xuất ở nông thôn, nhằm sử dụng, bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất
xã hội. Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trƣờng, quy hoạch sử dụng đất đai góp
phần giải quyết các mâu thuẫn giữa lợi ích kinh tế với lợi ích xã hội và môi
trƣờng - sinh thái nảy sinh trong quá trình sử dụng đất.
Thứ hai, đặc điểm tổng hợp.
Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất đai biểu hiện chủ yếu ở chỗ,
đối tƣợng của quy hoạch sử dụng đất là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ...
toàn bộ tài nguyên đất đai cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Quy
hoạch sử dụng đất đai cũng đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và
xã hội nhƣ: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất
nông nghiệp, công nghiệp, môi trƣờng sinh thái...
Với đặc điểm này, quy hoạch có trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu
sử dụng đất, điều hoà các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực. Quy
hoạch sử dụng đất còn xác định và điều phối phƣơng hƣớng, phƣơng thức
phân bố sử dụng đất phù hợp với mục tiêu kinh tế - xã hội, bảo đảm cho nền
kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững, đạt tốc độ cao và ổn định.

18. 12
Thứ ba, đặc điểm dài hạn.
Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh
tế - xã hội quan trọng nhƣ sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, đô thị
hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp..., từ đó xác định quy hoạch
trung hạn và dài hạn về sử dụng đất, đề ra các phƣơng hƣớng, chính sách và
biện pháp có tính chiến lƣợc, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch
sử dụng đất hàng năm và ngắn hạn.
Quy hoạch sử dụng đất dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu về đất để phát
triển lâu dài kinh tế - xã hội. Cơ cấu và phƣơng thức sử dụng đất đƣợc điều
chỉnh từng bƣớc trong thời gian dài cùng với quá trình phát triển dài hạn kinh
tế - xã hội cho đến khi đạt đƣợc mục tiêu dự kiến. Thời hạn của quy hoạch sử
dụng đất đai thƣờng từ trên 10 năm (theo Điều 37 Luâ ̣t đất đai năm 2013 của
Viê ̣t Nam) đến 20 năm hoặc lâu hơn, có những quốc gia thời hạn quy hoạch
còn lên đến 60, 70 năm.
Thứ tư, đặc điểm về chiến lược và chỉ đạo vĩ mô.
Với đặc tính trung và dài hạn, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến
trƣớc đƣợc các xu thế thay đổi phƣơng hƣớng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử
dụng đất mang tính tổng thể, không dự kiến đƣợc các hình thức và nội dung
cụ thể, chi tiết của sự thay đổi. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là quy
hoạch mang tính chiến lƣợc, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ
mô, tính phƣơng hƣớng và khái lƣợc về sử dụng đất của các ngành nhƣ:
Phƣơng hƣớng, mục tiêu và trọng điểm chiến lƣợc của việc sử dụng đất trong
vùng; Cân đối tổng quát nhu cầu sử dụng đất của các ngành; Điều chỉnh cơ
cấu sử dụng đất và phân bố đất đai trong vùng; Phân định ranh giới và các
hình thức quản lý việc sử dụng đất đai trong vùng; Đề xuất các biện pháp, các
chính sách lớn để đạt đƣợc mục tiêu của phƣơng hƣớng sử dụng đất.
Do khoảng thời gian dự báo tƣơng đối dài, chịu ảnh hƣởng của nhiều

19. 13
nhân tố kinh tế - xã hội khó xác định, nên chỉ tiêu quy hoạch càng khái lƣợc
hoá, quy hoạch sẽ càng ổn định.
Thứ năm, đặc điểm về chính trị.
Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện tính chính trị. Khi xây dựng
phƣơng án phải quán triệt các chính sách, quy định có liên quan đến đất đai
của Đảng và Nhà nƣớc, đảm bảo thực hiện cụ thể trên mặt bằng đất đai các
mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch kinh tế -
xã hội. Quy hoạch tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất
đai và môi trƣờng sinh thái…
Thứ sáu, đặc điểm khả biến.
Dƣới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trƣớc, theo nhiều
phƣơng diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những
giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn
cho việc phát triển kinh tế trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển,
khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi,
các dự kiến của quy hoạch sử dụng đất đai không còn phù hợp. Việc chỉnh
sửa, bổ sung, hoàn thiện quy hoạch và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần
thiết. Điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất
đai luôn là quy hoạch động, một quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc "quy
hoạch - thực hiện - quy hoạch lại hoặc chỉnh lý - tiếp tục thực hiện..." với chất
lƣợng, mức độ hoàn thiện và tính phù hợp ngày càng cao.
1.1.4. Mục đích, mục tiêu của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Mục đích của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ý nghĩa to lớn về mọi mặt đối với
sự phát triển kinh tế - xã hội của một quốc gia. Cùng với pháp luật, quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất là công cụ hữu hiệu để nhà nƣớc quản lý đất đai
đƣợc thống nhất, biểu hiện cụ thể nhƣ sau:

20. 14
Thứ nhất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ
để Nhà nƣớc quản lý đất đai đƣợc thống nhất.
Trong hoạt động quản lý nhà nƣớc về đất đai không thể tách rời quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nƣớc nói
chung của các địa phƣơng nói riêng sau khi đƣợc quyết định, xét duyệt nó
mang tính pháp lý. Mọi hoạt động giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Ngƣời sử
dụng đất trong quá trình sử dụng đất và thực hiện các quyền của mình cũng
phải tuân thủ, không đƣợc trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thứ hai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo cho đất đai đƣợc sử
dụng hợp lý, tiết kiệm.
Ý đồ sử dụng đất của Nhà nƣớc đƣợc ghi nhận và thực hiện thông qua
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Nhà
nƣớc tính toán đến các điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội, đến nhu cầu sử dụng
đất cho các mục tiêu phát triển của đất nƣớc, tính toán đến quỹ đất của cả nƣớc
và từng địa phƣơng để tìm ra phƣơng án sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm.
Thứ ba, thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Nhà nƣớc sử dụng
quyền định đoạt với đất đai.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu. Vì
vậy, Nhà nƣớc có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu là quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt. Nhƣng đất đai là loại tài sản đặc biệt nên
nhà nƣớc không thể định đoạt đất đai nhƣ tài sản thông thƣờng là bán, tặng,
cho... mà định đoạt thông qua hoạt động quy hoạch sử dụng đất và một số
hoạt động khác.
Mục tiêu của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Bất cứ một hoạt động nào của con ngƣời cũng hƣớng đến những mục
tiêu nhất định. Mục tiêu của việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

21. 15
là nhằm lựa chọn đƣợc phƣơng án sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất. Hiệu
quả sử dụng đất cao mà Nhà nƣớc hƣớng đến trong hoạt động quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất nói riêng và công tác quản lý đất đai nói chung không chỉ
là hiệu quả về mặt kinh tế mà là hiệu quả về nhiều mặt, nhƣ hiệu quả về kinh
tế - xã hội, môi trƣờng - sinh thái hay an ninh - quốc phòng.
1.1.5. Các nguyên tắc cơ bản của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Các quy luật phát triển kinh tế khách quan của phƣơng thức sản xuất xã
hội chủ nghĩa là yếu tố quyết định nội dung và phƣơng pháp quy hoạch sử
dụng đất. Nói một cách khác, các quy luật đó đã điều khiển hoạt động của
Nhà nƣớc trong lĩnh vực phân phối và sử dụng tài nguyên đất. Quyền sở hữu
toàn dân về đất đai mà Nhà nƣớc là chủ thể đại diện là cơ sở để bố trí hợp lý
các ngành, tạo điều kiện để chuyên môn hóa sâu các vùng kinh tế và là một
trong những điều kiện quan trọng nhất của bƣớc quá độ từ nền kinh tế nghèo
nàn lạc hậu lên nền kinh tế sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa.
Trong quá trình đó quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan
trọng. Thông qua quy hoạch Nhà nƣớc thực hiện chức năng phân phối và
phân phối lại quỹ đất nhằm đáp ứng nhu cầu về đất sử dụng cho các ngành,
các chủ thể sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn là công cụ để
nhà nƣớc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai, tiết lập thể chế quản lý, sử dụng
tài nguyên đất, củng cố pháp chế xã hội chủ nghĩa. Đặc trƣng của quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất thể hiện qua 5 nguyên tắc sau:
Một là, tuân thủ nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà
nước đại diện chủ sở hữu.
Nguyên tắc này là cơ sở của mọi hoạt động và biện pháp có liên quan
tới quyền sử dụng đất, là nguyên tắc quan trọng nhất trong hoạt động quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nó không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn là
một vấn đề chính trị quan trọng, bởi đất đai đã đƣợc xã hội hóa thành sở hữu

22. 16
toàn dân. Nhà nƣớc là ngƣời có quyền đại diện toàn dân thực hiện các quyền
năng của chủ sở hữu.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có vai trò quan trọng trong việc ngăn
ngừa các hành vi xâm phạm đến quyền là lợi ích của các chủ thể sử dụng đất.
Khi quy hoạch dụng đất ngƣời ta đã lập nên đƣờng ranh giới giữa các
chủ thể sử dụng đất, giữa các loại đất, tức là đã xác định phạm vi quyền lợi
giữa những ngƣời sử dụng đất với nhau. Ngƣời sử dụng đất chỉ có quyền sử
dụng mà không có quyền sở hữu. Ngƣời sử dụng đất đƣợc mở rộng các quyền
trong quá trình sử dụng đất nhƣ chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp tặng cho quyền sử dụng đất,… nhƣng mọi thay đổi trong cơ cấu
sử dụng đất phải đƣợc kịp thời phản ánh trong các tài liệu thích hợp để Nhà
nƣớc theo dõi, kiểm tra, giám sát.
Hai là, sử dụng đất tiết kiệm, bảo vệ đất và bảo vệ thiên nhiên.
Đất đai có một đặc tính quan trọng là nếu đƣợc sử dụng đúng và hợp lý
thì chất lƣợng đất ngày càng tốt lên. Tính chất đặc biệt này của đất đòi hỏi
chúng ta phải hết sức chú ý trong quá trình sử dụng đất. Một trong những vấn
đề bảo vệ đất là ngăn ngừa và hạn chế quá trình xói mòn do gió và nƣớc gây
nên. Ngoài ra trong lĩnh vực bảo vệ đất, quy hoạch sử dụng đất không chỉ làm
nhiệm vụ chống xói mòn mà còn phải chống quá trình ô nhiễm đất, suy thoái
đất, bảo vệ các yếu tố của môi trƣờng thiên nhiên.
Bảo vệ và cải tạo thảm thực vật, diện tích đất mặt nƣớc cũng là nhiệm
vụ quan trọng trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Để tránh lãng phí, khi
cấp đất cho các nhu cầu phi nông nghiệp, trong các phƣơng án quy hoạch sử
dụng đất phải bố trí hợp lý các công trình nhà ở và phục vụ sản xuất với tinh
thần hết sức tiết kiệm đất.
Ba là, tổ chức phân bổ quỹ đất cho các ngành.
Khi phân bổ quỹ đất cho các ngành, cần đảm bảo nguyên tắc tổ chức

23. 17
sử dụng tài nguyên đất vì lợi ích của nền kinh tế quốc dân nói chung và từng
ngành nói riêng, trong đó ƣu tiên cho ngành nông nghiệp. Sự phát triển của
các ngành công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, thủy điện, dầu
khí…đều đòi hỏi phải có đất. Việc bố trí các khu công nghiệp, các tuyến
đƣờng giao thông vận tải, các khu khai thác khoáng sản và các công trình
xây dựng lớn thƣờng đƣợc dự kiến trƣớc trong kế hoạch phát triển kinh tế
quốc dân dài hạn. Nhƣng trong các quy hoạch đó thƣờng mới chỉ dự kiến
vùng và địa điểm sẽ xây dựng, còn vị trí cụ thể (bãi xây dựng) thì sẽ đƣợc
xác định trong quá trình quy hoạch sử dụng đất dƣới hình thức thành lập một
đơn vị sử dụng đất phi nông nghiệp mới. Thực chất là việc lấy một khoảnh
đất nào đó từ quỹ đất dự phòng của quốc gia hoặc từ quỹ đất nông nghiệp để
bố trí cho một công trình phi nông nghiệp.
Khi giao đất cho các nhu cầu phi nông nghiệp, hầu nhƣ bao giờ cũng
làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất của đơn vị bị mất đất. Do đó, khi xây dựng
dự án giao đất cần lƣu ý để hoạt động sản xuất của cơ sở đó không bị hoặc ít
bị ảnh hƣởng nhất. Diện tích đất giao cho các nhu cầu phi nông nghiệp nên
lấy từ đất chƣa sử dụng hoặc sử dụng kém hiệu quả trong nông nghiệp. Trong
trƣờng hợp việc giao đất cho nhu cầu phi nông nghiệp làm cơ cấu sử dụng đất
bị thay đổi nhiều, tổ chức lãnh thổ bên trong bị đảo lộn thì phải quy hoạch lại
toàn phần hoặc từng bộ phận cho đơn vị sử dụng đất bị ảnh hƣởng đó.
Trong trƣờng hợp giao đất cho nhu cầu khai thác khoáng sản (vị trí của
các khoảnh đất này không thể thay đổi đƣợc) thì phải lƣờng trƣớc mọi hậu
quả có thể xảy ra cho các đơn vị bị mất đất và từ đó đề xuất các biện pháp
khắc phục hậu quả hoặc giảm bớt ảnh hƣởng xấu của nó.
Khi đánh giá về mặt kinh tế những hậu quả do việc thu hồi đất, giao đất
gây ra phải tính đến các khoản chi phí và thiệt hại nhƣ sau: Giá trị nhà cửa,
công trình có trên diện tích đất bị thu hồi; Những chi phí đầu tƣ trên đất chƣa

24. 18
sử dụng hết của ngƣời sử dụng đất; Những chi phí để di chuyển dân cƣ; Chi
phí để tháo gỡ nhà cửa, công trình và khôi phục lại ở địa điểm mới; Những
thiệt hại của sản xuất và những phí tổn do phải quy hoạch mang lại.
Bốn là, tạo ra những điều kiện tổ chức lãnh thổ hợp lý.
Khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần tạo ra những điều kiện tổ
chức lãnh thổ hợp lý để thực hiện những nhiệm vụ kế hoạch của Nhà nƣớc,
của riêng từng ngành.
Quy hoạch sử dụng đất phải nhằm mục đích tạo ra những điều kiện về
tổ chức lãnh thổ thúc đẩy các đơn vị sản xuất. Khi quy hoạch sử dụng đất,
ngƣời ta dự kiến phƣơng hƣớng sử dụng đất trong một thời gian dài. Tƣơng
lai phát triển các đơn vi sử dụng đất cũng là một trong những căn cứ để xây
dựng các phƣơng án trong quy hoạch.
Tóm lại, khi giải quyết mỗi nội dung của đồ án quy hoạch sử dụng đất
phải căn cứ vào yêu cầu tổ chức hợp lý sản xuất. Chẳng hạn, khi tổ chức và
bố trí sử dụng đất nông nghiệp và luân canh, trƣớc hết cần dựa vào cơ cấu,
quy mô và hƣớng chuyên môn hóa của các ngành đã đƣợc xác định trƣớc
trong kế hoạch phát triển tƣơng lai. Việc tổ chức sử dụng hợp lý đất đai phụ
thuộc vào việc tổ chức sử dụng các tƣ liệu sản xuất khác và toàn bộ quá trình
sản xuất nói chung. Bên cạnh đó việc sử dụng đất có ảnh hƣởng đến việc phát
triển và bố trí các ngành nghề, đến việc tổ chức lao động và năng suất lao
động, đến hiệu quả sử dụng các tƣ liệu sản xuất. Nhƣ vậy đất đai chỉ có thể
đƣợc tổ chức sử dụng đúng và hợp lý nếu nó gắn bó với việc tổ chức các tƣ
liệu sản xuất khác, với tổ chức lao động và quản lý đơn vị.
Năm là, phù hợp với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng
vùng lãnh thổ.
Mỗi vùng, mỗi đơn vị sử dụng đất đều có những điểm khác biệt về điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, nếu không tính đến điều đó thì không thể tổ
chức sử dụng hợp lý đất đai.

25. 19
Điều kiện tự nhiên nhƣ chất lƣợng đất, độ màu mỡ, phì nhiêu...của đất
sẽ đƣợc tính toán để phân bổ, quyết định mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, khi
khi lựa chọn phƣơng án sử dụng đất các nhà quy hoạch còn phải tính đến hiệu
quả kinh tế, các điều kiện xã hội để phƣơng án mình lựa chọn có tính khả thi.
Tóm lại, khi xây dựng phƣơng án quy hoạch sử dụng đất của cả nƣớc,
của từng vùng, từng đơn vị hành chính lãnh thổ phải tính đến các điều kiện tự
nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội.
1.2. Nhƣ̃ng vấn đề chung về pháp luâ ̣t quy hoa ̣ch, kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất
1.2.1. Vai trò của phá p luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Hiến pháp năm 2013 quy định "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và
các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý" [32, Điều 53].
Quy định trên của Hiến pháp cho thấy quản lý nhà nƣớc về đất đai thông
qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã trở thành một nguyên tắc hiến định. Mọi
tổ chức, cá nhân, và cả các cơ quan nhà nƣớc đều phải tuân thủ nguyên tắc ấy.
Tất cả văn bản pháp luật có giá trị pháp lý thấp hơn nhƣ các đạo luật, luật, văn
bản dƣới luật đều nhằm cụ thể hóa hiến pháp và không đƣợc trái với hiến pháp.
Luật Đất đai hiện hành và các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai
đã cụ thể hóa quy định quản lý nhà nƣớc về đất đai bằng quy hoạch.
Trong công tác quản lý đất đai, qui hoạch sử dụng đất chính là cơ sở
khoa học là căn cứ pháp lý quan trọng để Nhà nƣớc quản lý các biến động về
đất đai, nó trực tiếp thể hiện phƣơng thức yêu cầu trong công tác quản lý và
sử dụng đất đai. Qui hoạch sử dụng đất đai là một trong những phƣơng tiện để
Nhà nƣớc thực hiện các chủ trƣơng, chính sách đất đai của mình, giúp cho
Nhà nƣớc can thiệp một cách sâu sắc vào quá trình sử dụng đất, đồng thời
khắc phục những khó khăn do lịch sử để lại. Việc quản lý đất đai theo qui
hoạch chính là điều kiện để đất đai đƣợc sử dụng hợp lý và có hiệu quả.

26. 20
Trong nền kinh tế hiện nay, ngƣời sử dụng đất có nhiều mục đích sử
dụng đất khác nhau nhƣng nếu trái với qui hoạch là trái với pháp luật. Vì qui
hoạch sau khi đã đƣợc quyết định là biện pháp, chính sách, phƣơng thức để
Nhà nƣớc quản lý đất đai.
Tất cả các cơ quan quản lý đất đai và ngƣời sử dụng đất phải tuyệt đối
tuân thủ theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền xét duyệt. Đất đai dù là nguồn tài nguyên có phong phú, đa dạng
đến đâu thì nó cũng không phải là vô tận, mà là một đại lƣợng hữu hạn. Trong
khi đó, nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng. Nhà nƣớc không thể cho
phép các nhu cầu đó phát triển một cách tự phát mà phải có kế hoạch, điều tiết
nó phù hợp với quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Vì vậy, quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất là cơ sở khoa học của quá trình xây dựng các chiến lƣợc về
khai thác, sử dụng đất, là tiền đề cho việc thực hiện đúng đắn các nội dung
quản lý nhà nƣớc về đất đai. Pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ
là quy tắc xử sự bắt buộc để điều chỉnh các quan hệ xã hội liên quan đến quá
trình sử dụng đất của mọi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, quá trình quản lý đất
đai của các cơ quan quản lý nhà nƣớc về đất đai.
Pháp luật điều chỉnh hoạt động quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai
ở chỗ, quy định trách nhiệm của mỗi cơ quan nhà nƣớc, mỗi ngành, mỗi đơn
vị trong xây dựng quy hoạch và kế hoạch hóa sử dụng đất đồng thời đảm bảo
cho các quy hoạch và kế hoạch đó có hiệu lực pháp luật trong thực tế.
Tóm lại, không có quy hoạch rất khó khăn trong quản lý đất đai. Quy
hoạch đƣợc xây dựng mà không quản lý đất đai theo quy hoạch, không sử
dụng đất theo quy hoạch là hành vi vi phạm pháp luật. Vì vậy, pháp luật về
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có vai trò quan trọng trong quản lý nhà nƣớc
về đất đai, trong việc phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc.

27. 21
1.2.2. Sự cần thiết quy đi ̣nh phá p luật đối vớ i quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất
Pháp luật là hệ thống các quy tắc xử sự mang tính bắt buộc chung, do
Nhà nƣớc ban hành hoặc thừa nhận, thể hiện ý chí và bảo vệ lợi ích của giai
cấp thống trị trong xã hội, đƣợc Nhà nƣớc bảo đảm thực hiện nhằm mục đích
điều chỉnh các quan hệ xã hội. Pháp luật là công cụ để thực hiện quyền lực
Nhà nƣớc và là cơ sở pháp lý cho đời sống xã hội có Nhà nƣớc
Một trong những chức năng của pháp luật là chức năng điều chỉnh. Sự
điều chỉnh của pháp luật lên các quan hệ xã hội đƣợc thực hiện theo hai
hƣớng: một mặt pháp luật ghi nhận các quan hệ xã hội chủ yếu trong xã hội;
mặt khác pháp luật bảo đảm cho sự phát triển của các quan hệ xã hội. Nhƣ
vậy, pháp luật đã thiết lập “trật tự” đối với các quan hệ xã hội, tạo điều kiện
cho các quan hệ xã hội phát triển theo chiều hƣớng nhất định phù hợp với ý
chí của giai cấp thống trị, phù hợp với quy luật vận động khách quan của các
quan hệ xã hội.
Quan hệ xã hội là mối quan hệ giữa con ngƣời với con ngƣời và mối
quan hệ giữa con ngƣời với thiên nhiên. Quá trình xây dựng và thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, ngoài mối quan hệ giữa chính quy hoạch với kế
hoạch thì còn phát sinh rất nhiều quan hệ xã hội.
Quan hệ giữa ngƣời với ngƣời trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
Một là, Quan hệ giữa các cơ quan nhà nƣớc với nhau trong quá trình
lập, xét duyệt, công bố và thực hiện quy hoạch kế hoạch sử dụng đất.
Hai là, Quan hệ giữa cơ quan quản lý nhà nƣớc về đất đai với các tổ
chức chuyên môn xây dựng quy hoạch.
Ba là, Quan hệ giữa cơ quan nhà nƣớc, tổ chức chuyên môn xây dựng
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với tổ chức, cá nhân, cơ sở tôn giáo, cộng
đồng dân cƣ sử dụng đất (gọi chung là ngƣời sử dụng đất)

28. 22
Quan hệ giữa các cơ quan nhà nƣớc trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đó là quan hệ giữa cơ quan nhà nƣớc cấp trên với cơ quan nhà nƣớc cấp
dƣới nhƣ giữa Chính phủ với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, quan hệ giữa Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh với Ủy ban nhân dân cấp huyện…, ví dụ nhƣ Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh gửi lên cho Chính
phủ xét duyệt. Quan hệ giữa các cơ quan nhà nƣớc trong quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất còn là quan hệ giữa các cơ quan cùng cấp nhƣ giữa Ủy ban nhân
dân với Hội đồng nhân dân; quan hệ giữa cơ quan quản lý nhà nƣớc về đất đai
có thẩm quyền chung với cơ quan quản lý nhà nƣớc về đất đai có thẩm quyền
chuyên môn nhƣ giữa Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh với Sở Tài nguyên và Môi
trƣờng, quan hệ giữa Chính phủ với Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng...
Quan hệ giữa cơ quan quản lý nhà nƣớc về đất đai với các tổ chức
chuyên môn xây dựng quy hoạch nhƣ quan hệ giữa cơ quan nhà nƣớc các cấp
có trách nhiệm tổ chức việc lập quy hoạch với các trung tâm quy hoạch, các
đội quy hoạch, các chuyên gia kỹ thuật về quy hoạch bởi đặc điểm của quy
hoạch là mang tính kỹ thuật nhƣ đã phân tích ở phần trên. Quy hoạch vì thế sẽ
không đƣợc lập nếu không có các chuyên gia quy hoạch, chuyên gia có kiến
thức sâu và chuyên môn nhƣ: chuyên gia khảo sát đất, chuyên gia đánh giá
đất đai, chuyên gia nông học, chuyên gia lâm nghiệp, các chuyên gia về chăn
nuôi thú y, nhà kinh tế và nhà xã hội học…
Trong qúa trình xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất còn phát sinh mối quan hệ giữa giữa cơ quan quản lý nhà nƣớc về đất đai,
giữa tổ chức chuyên môn xây dựng quy hoạch với ngƣời sử dụng đất. Ngƣời
sử dụng đất là ngƣời mà quyền và lợi ích của họ gắn chặt với quy hoạch. Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất ảnh hƣởng đến lợi ích kinh tế và cả lợi ích môi
trƣờng sinh thái của ngƣời dân trong và lân cận với vùng quy hoạch. Vì vậy,
họ không chỉ có mối quan hệ với các cơ quan nhà nƣớc trong quá trình thực

29. 23
hiện quy hoạch mà quan hệ đó còn phát sinh ngay trong quá trình xây dựng
quy hoạch. Cơ quan quản lý nhà nƣớc và tổ chức chuyên môn khi xây dựng
quy hoạch phải lắng nghe ý kiến, nhu cầu, nguyện vọng của ngƣời sử dụng
đất. Thông thƣờng cho thấy, những cố gắng thành công nhất là biết kết hợp
giữa các nghiên cứu kỹ thuật với mong ƣớc của ngƣời địa phƣơng đang sống,
giúp cho quy hoạch đƣợc tốt hơn. Một trong những nguyên tắc lập quy hoạch
là phải dân chủ công khai. Phƣơng pháp quy hoạch tiến bộ mà chúng ta cần
ghi nhận là huy động sự tham gia của cộng đồng.
Quan hệ phát sinh trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn là mối
quan hệ giữa con ngƣời với đất đai. Đó là quan hệ giữa cơ quan quản lý nhà
nƣớc về đất đai với đất đai, giữa tổ chức chuyên môn xây dựng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất với đất đai, giữa ngƣời sử dụng đất với đất đai. Hay nói
cách khác là thái độ đối xử giữa con ngƣời với đất đai trong xây dựng và thực
hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình xây dựng và thực hiện quy
hoạch nói trên đòi hỏi phải đƣợc điều chỉnh bằng pháp luật, cần phải có
nguyên tắc xử sự bắt buộc, đƣợc làm gì, không đƣợc làm gì và làm nhƣ thế
nào để hƣớng chúng đi theo một trật tự nhất định, không thể là mối quan hệ tự
phát. Có nhƣ vậy đất đai mới đƣợc bảo vệ, đƣợc sử dụng hợp lý tiết kiệm và
có hiệu quả. Pháp luật có chức năng điều chỉnh, tuy nhiên pháp luật không thể
điều chỉnh hết tất cả các quan hệ xã hội, mà chỉ điều chỉnh những quan hệ xã
hội cơ bản. Quan hệ phát sinh trong quá trình quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất cũng vậy, nó không thể đƣợc điều chỉnh hết bằng pháp luật. Pháp luật điều
chỉnh các quan hệ phát sinh trong xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất ở nhiều cấp độ khác nhau.
Hiến pháp quy định nguyên tắc chung rằng: quản lý nhà nƣớc về đất
đai phải đƣợc quản lý bằng quy hoạch (Hiến pháp năm 1992, Điều 18); Đất

30. 24
đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nƣớc, đƣợc quản lý theo pháp luâ ̣t (Hiến pháp năm 2013, Điểu 54). Luật Đất
đai cụ thể hóa nguyên tắc hiến định ấy nguyên tắc, căn cứ lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kỳ quy
hoạch, kế hoạch cũng nhƣ quy định về trách nhiệm, thẩm quyền, trình tự lập,
công bố, thông qua, xét duyệt, công bố, thực hiện và điều chỉnh quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất. Nội dung này đƣợc cụ thể hóa tại các Nghị định, Thông
tƣ. Những quy định về quy trình kỹ thuật trong qúa trình xây dựng quy hoạch
(mối quan hệ giữa tổ chức chuyên môn xây dựng quy hoạch với đất đai) chủ
yếu đƣợc quy định tại các Thông tƣ do Bộ chuyên ngành (Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng) ban hành.
Các quan hệ cơ bản phát sinh trong quá trình xây dựng và thực hiện
quy hoạch có nhu cầu điều chỉnh bằng pháp luật bởi bên cạnh chức năng điều
chỉnh, pháp luật còn có chức năng bảo vệ. Pháp luật là công cụ bảo vệ các
quan hệ xã hội mà nó điều chỉnh. Khi có các hành vi vi phạm pháp luật xảy
ra, xâm phạm đến các quan hệ xã hội đƣợc pháp luật điều chỉnh thì các cơ
quan nhà nƣớc có thẩm quyền sẽ áp dụng các biện pháp cƣỡng chế đƣợc quy
định trong bộ phận chế tài của các quy phạm pháp luật đối với các chủ thể có
hành vi vi phạm pháp luật.
Ý thức bảo vệ đất đai, bảo vệ tài nguyên thiên nhiên của chúng ta còn
rất hạn chế trong quá trình sử dụng đất nói chung và trong quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất nói riêng vì vậy pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
cần đƣợc ban hành nhằm tác động vào ý thức của con ngƣời, làm cho con
ngƣời xử sự phù hợp với cách xử sự đƣợc quy định trong các quy phạm pháp
luật. Từ sự nhận thức này hƣớng con ngƣời đến những hành vi, cách xử sự
phù hợp với lợi ích của xã hội, lợi ích của nhà nƣớc, lợi ích của bản thân trong
qúa trình sử dụng đất nói chung và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nói riêng.

31. 25
Tóm lại pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hệ thống các quy
tắc xử sự bắt buộc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm điều
chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình xây dựng, quản lý và tổ
chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
1.2.3. Đặc điểm của pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Nhƣ đã phân tích, quản lý nhà nƣớc về quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất thông qua hệ thống các quy tắc xử sự chung bắt buộc trở thành nguyên tắc
hiến định. Tuy mỗi giai đoạn khác nhau, pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất có sự thay đổi, bổ sung theo hƣớng ngày một hoàn chỉnh, song nhìn
chung chúng có những đặc điểm tƣơng đối bền vững.
Các quy định về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (cái riêng) phải
có tính phù hợp với chiến lƣợc, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh
tế - xã hội, quốc phòng, an ninh (cái tổng thể); phải thống nhất với điều kiện
tự nhiên, kinh tế- xã hội. Mặt khác, quy định về quy hoạch sử dụng đất có tính
dài hạn, thƣờng là mƣời năm và quy mô nhất là quy hoạch sử dụng đất cấp
quốc gia, trong đó kế hoạch sử dụng đất thƣờng có tính ngắn hạn (năm năm
hoặc hàng năm) phải đảm bảo đƣợc nội dung quy hoạch và thƣờng gắn với
các ngành, lĩnh vực, địa phƣơng.
1.2.4. Nội dung chủ yếu củ a phá p luật về quy hoạc h, kế hoạch sử
dụng đất
Pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình xây
dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhƣng không thể điều
chỉnh hết tất cả các quan hệ ấy mà chỉ điều chỉnh những quan hệ cơ bản. Pháp
luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bao gồm những nội dung chủ yếu sau -
Chƣơng IV Luâ ̣t đất đai năm 2013:
Thứ nhất, nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thứ hai, hê ̣thống quy hoa ̣ch, kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất

32. 26
Thứ ba, nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và kỳ quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
Thứ tư, trình tự, trách nhiệm , thẩm quyền xây dựng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, gồm có: Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Thông qua
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Xét duyệt, quyết định quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất.
Thứ năm, công bố và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thứ sáu, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều chỉnh quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
1.2.5. Thực thi pháp luật và đặc điểm của thực thi pháp luật về quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thực thi pháp luật đƣợc hiểu chung nhất là hoạt động thực hiện và thi
hành pháp luật, là việc tổ chức thực hiện áp dụng các quy định pháp luật vào
thực tế cuộc sống. Theo nghĩa hẹp, thực thi pháp luật chỉ là hoạt động của
riêng cơ quan quản lý nhà nƣớc trong việc áp dụng, thi hành pháp luật. Nhƣng
cần thiết phải hiểu việc thực thi pháp luật theo nghĩa rộng hơn, đó là hoạt
động thực hiện và tuân theo pháp luật của tất cả mọi công dân, vì pháp luật là
những chuẩn mực chung mà bất cứ ai trong xã hội phải tuân theo.
Đối với pháp luật về đất đai nói chung, pháp luật về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất nói riêng việc thực thi pháp luật chia thành hai nhóm: hoạt
động lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ( hoạt động quản lý) và hoạt động
chấp hành, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tƣơng ứng với hai
nhóm đối tƣợng đó là cơ quan nhà nƣớc (chủ thể quyền lực) và chủ thể có
nghĩa vụ thực hiện. Về phía các cơ quan nhà nƣớc, để thực thi pháp luật nói
chung và pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nói riêng đòi hỏi phải có
các điều kiện cơ bản giúp hoạt động quản lý đạt kết quả nhƣ có các thiết chế,
cơ quan làm việc, đội ngũ con ngƣời thực hiện…; trong khi đó, về phía ngƣời

33. 27
dân là những chủ thể có nghĩa vụ thực hiện, điều kiện để thực thi pháp luật về
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó là họ phải có đủ năng lực để thực hiện.
1.3. Sơ lược lịch sử phát triển về quy hoa ̣ch, kế hoa ̣ch sử dụng đất ở
Viê ̣t Nam
1.3.1. Giai đoạn trướ c năm 1980
Trƣớc những năm 1980, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Việt Nam
chƣa đƣợc coi là công tác của ngành quản lý đất đai mà chỉ đƣợc đề cập đến
nhƣ là một phần của quy hoạch phát triển nông nghiệp. Từ năm 1975 đến cuối
năm 1978, Chính phủ đã phê duyệt phƣơng án phân vùng sản xuất nông lâm
nghiệp và công nghiệp chế biến nông lâm sản theo bảy vùng và trên địa bàn
lãnh thổ là cấp tỉnh. Các phƣơng án phân vùng nông lâm nghiệp của tỉnh đã
đề cập đến phƣơng hƣớng sử dụng tài nguyên trong đó có tính toán đến quỹ
đất nông nghiệp, lâm nghiệp. Tuy nhiên, do mục đích đề ra ngay từ đầu chỉ là
phục vụ, phát triển nông lâm nghiệp nên các loại đất khác chƣa đƣợc đề cập
đến. Bên cạnh đó, do thiếu nhiều tài liệu, chƣa tính đƣợc khả năng đầu tƣ nên
các phƣơng án này có tính khả thi chƣa cao.
Tóm lại, trƣớc những năm 1980, pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất chƣa đƣợc chú trọng đúng mức, nó chỉ là một phần trong pháp luật
quy hoạch phát triển nông nghiệp và chƣa có tính khả thi.
1.3.2. Giai đoạn từ năm 1981 đến trước năm 1986
Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ năm đã chỉ rõ: “Xúc tiến
công tác điều tra cơ bản, dự báo, lập tổng sơ đồ phát triển và phân bố lực
lƣợng sản xuất, nghiên cứu chiến lƣợc kinh tế xã hội, dự thảo kế hoạch triển
vọng để chuẩn bị cho kế hoạch 5 năm sau” Thực hiện Nghị quyết này, các bộ,
ngành, tỉnh, thành phố đã tham gia triển khai chƣơng trình lập tổng sơ đồ phát
triển và phân bố lực lƣợng sản xuất tại Việt Nam đến năm 2000. Cũng trong
thời kỳ này, hầu hết 500 huyện của cả nƣớc đã tiến hành xây dựng quy hoạch
tổng thể của huyện.

34. 28
Trong các sơ đồ phân bố lực lƣợng sản xuất của tỉnh đều đề cập đến
vấn đề sử dụng đất đai và đƣợc tính toán tƣơng đối có hệ thống để khớp với
cả nƣớc, các vùng kinh tế lớn, các huyện trong tỉnh. Các tài liệu này đã bƣớc
đầu đánh giá đƣợc hiện trạng, tiềm năng đất đai và đƣa ra đƣợc dự kiến sử
dụng quỹ đất quốc gia đến năm 2000.
So với thời kỳ trƣớc những năm 1980, công tác quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất có tiến bộ về chất lƣợng, tính khả thi có cao hơn song nó vẫn chƣa
phải là một công tác độc lập mà vẫn chỉ là một phần trong sơ đồ phân bố lực
lƣợng sản xuất của các tỉnh, pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vì
vậy cũng chƣa đƣợc quan tâm xây dựng.
1.3.3. Giai đoạn từ năm 1987 đến trước năm 1993
Đây là thời kỳ có Luật đất đai đầu tiên năm 1987 ra đời đến trƣớc khi
có Luật đất đai năm 1993. Thời kỳ này công tác quy hoạch đã có đƣợc cơ sở
pháp lý quan trọng. Triển khai một thời gian ngắn, sau đó lại trầm lắng, công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vẫn chƣa đƣợc xúc tiến nhƣ luật định.
Nguyên nhân của vấn đề này là do nền kinh tế Việt Nam trong thời kỳ này
đang đứng trƣớc nhiều khó khăn và thử thách lớn lao khi chuyển sang cơ chế
thị trƣờng. Tuy vậy, đây là thời kỳ công cuộc đổi mới ở nông thôn diễn ra sâu
sắc cùng với việc giảm vai trò quản lý tập trung của hợp tác xã nông nghiệp,
tăng quyền tự chủ cho nông dân và thực thi các chính sách đổi mới khác.
Công tác quy hoạch cấp xã trong giai đoạn này nổi lên nhƣ một vấn đề cấp
bách về giao đất, cấp đất. Đây là mốc đầu tiên của việc triển khai quy hoạch
sử dụng đất đai cấp xã trên khắp các xã của cả nƣớc. Tuy nhiên, quy hoạch sử
dụng đất vẫn còn nhiều hạn chế về nội dung và phƣơng pháp thực hiện.
Mặc dù còn nhiều hạn chế song công tác quy hoạch thời kỳ này đƣợc
xem nhƣ bƣớc khởi đầu và tồn tại độc lập với các công tác quy hoạch khác và
đã đƣợc ghi nhận trong các văn bản pháp luật. Luật Đất đai năm 1987 cụ thể

35. 29
hóa Hiến pháp năm 1980 đã quy định quy hoạch, kế hoạch hóa việc sử dụng
đất là một trong các hoạt động quản lý nhà nƣớc về đất đai. Điều 11, Luật Đất
đai 1987 quy định: Thứ nhất- Việc lập quy hoạch, kế hoạch: Hội đồng bộ
trƣởng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong cả nƣớc; Ủy ban nhân
dân các cấp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong địa phƣơng mình;
Các ngành lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của ngành mình. Thứ hai-
Thẩm quyền phê chuẩn và xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai:
Quốc hội phê chuẩn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong cả nƣớc, Hội
đồng nhân dân các cấp phê chuẩn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của
địa phƣơng mình trƣớc khi trình lên chính quyền cấp trên trực tiếp xét duyệt;
Hội đồng bộ trƣởng xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của các
ngành ở Trung ƣơng và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ƣơng và đơn vị hành chính tƣơng đƣơng; Ủy ban nhân
dân cấp trên xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của Uỷ ban nhân
dân cấp dƣới trực tiếp; Ủy ban nhân dân mỗi cấp cùng với các ngành cấp trên
xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của ngành đó tại địa phƣơng.
1.3.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến trước năm 2003
Sau Đại hội Đảng khóa VII năm 1991, nƣớc ta triển khai công tác
nghiên cứu chiến lƣợc phát triển, quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội ở hầu hết
các tỉnh, thành trực thuộc trung ƣơng, các vùng kinh tế và hầu hết ở các bộ
ngành. Các công trình nghiên cứu trong giai đoạn này đều tính đến việc sử
dụng đất đến năm 2010, việc nghiên cứu, triển khai công tác quy hoạch sử
dụng đất trên phạm vi cả nƣớc đƣợc các ngành, các cấp và mọi thành viên
trong xã hội hƣởng ứng. Đây chính là cái mốc bắt đầu của thời kỳ đƣa công
tác quản lý đất đai vào nề nếp sau một thời gian dài tuyệt đối hóa về công hữu
đất đai ở miền Bắc và buông lỏng công tác này ở các tỉnh phía Nam dẫn đến
tình trạng có quá nhiều diện tích bỏ hoang, không có chủ sử dụng đất.

36. 30
Cụ thể hóa Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, tại Điều 13
quy định một trong những nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai là quy hoạch,
kế hoạch hóa việc sử dụng đất. Từ Điều 16 đến Điều 18, Luật Đất đai năm
1993 quy định về thẩm quyền lập, xét duyệt, nội dung của quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
Từ năm 1995, Chính phủ đã chỉ đạo công tác quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất cụ thể hơn. Tổng cục Địa chính xây dựng báo cáo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai cả nƣớc đến năm 2010 để Chính phủ trình ra Quốc hội
khóa 9 kỳ họp thứ 10, 11. Tại kỳ họp thứ 11, Quốc hội đã thông qua kế hoạch
sử dụng đất của cả nƣớc 5 năm từ năm 1996 đến năm 2000. Đây là lần đầu
tiên có một báo cáo về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tƣơng đối đầy đủ các
khía cạnh về chính trị, kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng, môi trƣờng sinh
thái đối với việc khai thác sử dụng đất đai cho một thời gian tƣơng đối dài
đƣợc soạn thảo theo phƣơng pháp tiếp cận từ trên xuống dƣới và có điều tra
thống kê để tổng hợp từ dƣới lên.
Cùng với báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cả nƣớc, có nhiều
tỉnh soạn thảo triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thời kỳ 1996- 2010.
Còn ở cấp huyện và xã cũng đang đƣợc tổ chức triển khai lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo hƣớng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng. Các phƣơng án quy hoạch này ngày càng đƣợc đảm bảo tốt hơn các
yêu cầu về nội dung khoa học và pháp lý nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn đặt
ra. Đặc biệt, trên tinh thần kế thừa Luật Đất đai năm 1993 và các luật sửa đổi,
bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai 2003 ra đời đã
bổ sung và hoàn thiện các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc ngày càng quan tâm.
Luật Đất đai 2003 lần đầu tiên đã quy định về nguyên tắc, căn cứ lập quy
hoạch, nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

37. 31
Pháp luật hiện hành về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc quy định
bởi các văn bản sau:
Một là, tại Hiến pháp năm 1992 quy định: Nhà nước thống nhất quản lý
đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có
hiệu quả (Điều 18).
Hai là, Luật Đất đai năm 2003 quy định tại Mục II Chƣơng II từ Điều
21 đến Điều 30.
Ba là, các nghị định, thông tƣ, quyết định bao gồm: Nghị định số
181/2003/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai:
Chƣơng III từ Điều 12 đến Điều 29; Thông tƣ số 30/2004/TT-BTNMT ngày
01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về hƣớng dẫn lập, điều chỉnh
và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Thông tƣ số 04/2006/TT-
BTNMT ngày 22/5/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng Hƣớng dẫn
phƣơng pháp tính đơn giá dự toán, xây dựng dự toán kinh phí thực hiện lập và
điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quyết định số 04/2005/QĐ-
BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ngày 30 tháng 6 năm 2005 Ban
hành Quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả
nƣớc, của cấp vùng, cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã.
Tóm lại, với mấy chục năm ra đời và phát triển, pháp luật quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đai ở nƣớc ta đã không ngừng đƣợc đổi mới, hoàn thiện.
Mặc dù còn bộc lộ một số nhƣợc điểm nhƣ vấn đề bảo vệ môi trƣờng,
sử dụng đất bền vững, tính khả thi...nhƣng pháp luật đã điều chỉnh các quan
hệ phát sinh từ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đem lại nhiều thành tựu đáng
kể, góp phần quan trọng vào quá trình quản lý và sử dụng đất hiệu quả, bền
vững đồng thời thúc đẩy sự phát triển một cách tích cực của nền sản xuất xã
hội, tăng cƣờng pháp chế xã hội chủ nghĩa.

38. 32
1.3.5. Giai đoạn từ năm 2003 đến trước năm 2013
Trong bối cảnh Viê ̣t Nam đã thƣ̣c hiê ̣n đƣờng lối đổi mới nền kinh tế và
hô ̣i nhâ ̣p vào nền kinh tế quốc tế . Nhu cầu phát triển kinh tế đã dẫn đến viê ̣c
thu hồi đất cho các dƣ̣ án công nghiê ̣p , hạ tầng cơ sở là rất lớn , viê ̣c quy
hoạch kế hoạch sử dụng đất đai bị thay đổi cho bắt kịp với thời kỳ mới.
Luâ ̣t đất đai 1993 trải qua mƣời năm thực hiện đã có những đóng góp
rất quan trọng cho sƣ̣ phát triển kinh tế và quản lý tài nguyên đất đai của đất
nƣớc. Tuy nhiên trải qua 10 năm thƣ̣c thi , Luâ ̣t đất đai 1993 đƣợc ban hành
dƣới sƣ̣ soi sáng của Hiến pháp năm 1992, bản Hiến pháp đổi mới của Việt
Nam cũng đã bộlộnhiều vƣớng mắc , bất câ ̣p, đă ̣c biê ̣t là vấn đề quy hoa ̣ ch,
kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất đai. đƣờng lối chính sách phát triển của đất nƣớc sau đa ̣i
hô ̣i X của Đảng và sau khi ban hành Hiến pháp sƣ̉ a đổi năm 2001.
Về quy đi ̣nh liên quan đến quy hoa ̣ch , kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất đƣợc Luâ ̣t
đất đai 2003 quy đi ̣nh tƣơng đối cụthể . Theo Điều 20 Luâ ̣t đất đai 2003 thì:
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất đƣợc lập mƣời năm một lần gắn với kỳ quy
hoạch sử dụng đất quy định tại Điều 24 của Luật này. Bản đồ quy hoạch sử
dụng đất của xã, phƣờng, thị trấn đƣợc lập trên bản đồ địa chính gọi là bản đồ
quy hoạch sử dụng đất chi tiết.
Nhằm tránh tình tra ̣ng la ̣m dụng việc quy hoạch , không tuân theo quy
đi ̣nh, có can thiệp vào công tác quy hoạch sƣ̉ dụng đất, Luâ ̣t đất đai 2003 quy
đi ̣nh các Nguyên tắc cần tuân thủ khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Theo đó, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm bảo: Phù
hợp với chiến lƣợc, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội,
quốc phòng, an ninh; Đƣợc lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất của cấp dƣới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định, xét duyệt; Quy hoạch,

39. 33
kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất của cấp
dƣới; Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả; Khai thác hợp lý tài nguyên thiên
nhiên và bảo vệ môi trƣờng; Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh
lam thắng cảnh; Dân chủ và công khai; Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
mỗi kỳ phải đƣợc quyết định, xét duyệt trong năm cuối của kỳ trƣớc đó.
Ngoài ra, Luâ ̣t đất đai 2003 còn quy định về căn cứ lập kế hoạch và quy
hoạch sử dụng đất. Theo đó, căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất bao gồm:
Chiến lƣợc, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an
ninh của cả nƣớc; quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phƣơng; Kế
hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nƣớc; Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội và nhu cầu của thị trƣờng; Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất;
Định mức sử dụng đất; Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc
sử dụng đất; Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trƣớc.
Căn cứ để lập kế hoạch sử dụng đất bao gồm: Quy hoạch sử dụng đất
đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định, xét duyệt; Kế hoạch
phát triển kinh tế - xã hội năm năm và hàng năm của Nhà nƣớc; Nhu cầu sử
dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ; Kết quả thực
hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trƣớc; Khả năng đầu tƣ thực hiện các dự án,
công trình có sử dụng đất.
Nhƣ̃ng quy đi ̣nh trong Luâ ̣t đất đai 2003 về quy hoa ̣ch , kế hoa ̣ch sƣ̉
dụng đất đã có sự sửa đổi , bổ sung so với trƣớc đó . Nhiều quy đi ̣nh đã khắc
phục nhƣợc điểm là “tính ta ̣m thời” của quy hoa ̣ch , viê ̣c thay đổi quy hoa ̣ch
có thể diễn ra không theo trình tự nhất định.
Ngoài Luật đất đai năm 2003, các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền còn
ban hành các văn bản có liên quan đến thi hàn h luâ ̣t đất đai nói chung và quy
hoạch, kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất nói riêng. Nhƣ̃ng văn bản này gồm có:
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 về thi hành Luâ ̣t đất
đai năm 2003.

40. 34
Nghị Định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thƣờng, hỗ trợ
và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/06 sửa đổi các nghị định
hƣớng dẫn Luật Đất đai.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhƣ vâ ̣y, nghiên cƣ́ u nhƣ̃ng quy đi ̣nh về quy hoa ̣ch , kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng
đất trong Luâ ̣t đất đai năm 2003 cho chúng ta đánh giá đƣợc quy đi ̣nh trong
văn bản này về vấn đề quy hoa ̣ch , kế hoa ̣ch sƣ̉ dụng đất . Trong đó có nhiều
quy đi ̣nh đã trở nên bất câ ̣p, hạn chế. Điều này đã đƣợc Luâ ̣t đất đai năm 2013
sƣ̉ a đổi , bổ sung nhằm ta ̣o ra sƣ̣ hoàn thiê ̣n về hê ̣thống quy hoa ̣ch và kế
hoạch sử dụng đất.
1.3.6. Giai đoạn từ năm 2013 đến nay
Trong giai đoạn này pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về quy
hoạch, kế hoạch sử đụng đất nói riêng có sự đổi mới trên cơ sở có Nghị quyết
số 19-NQ/TW tại Hội nghị lần thứ 6 (Khóa XI) về tiếp tục đổi mới chính
sách,pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc. Trong bối cảnh sau gần mƣời năm
thực hiện Luật đất đai năm 2003, bên cạnh những kết quả tích cực trong công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất góp phần khai thác và phát huy hiệu quả
nguồn lực đất đai, thì cũng bộc lộ nhiều hạn chế, nhất là trong quy hoạch sử
dụng đất, định giá đất, bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cƣ.
Luật Đất đai năm 2013 đƣợc Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 29
tháng 11 năm 2013 gồm 14 chƣơng 212 điều, tăng 7 chƣơng và 66 điều so với
Luật Đất đai năm 2003. Trong đó vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đƣợc quy định tại Chƣơng IV từ Điều 35 tới Điều 51. Bên cạnh đó, các cơ
quan có thẩm quyền còn ban hành một loạt các văn bản có liên quan tới vấn
đề thi hành luật và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Gồm có:

41. 35
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Đất đai 2013.
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất.
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử
dụng đất.
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê
đất,thuê mặt nƣớc.
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thƣờng,
hỗ trợ,tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất.
Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung
giá đất.
Vấn đề thực thi những quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản liên quan sẽ đƣợc tác giả phân
tích tại các chƣơng sau của luận văn, nhằm làm rõ hơn những tính mới cũng
nhƣ những vấn đề cần tiếp tục bổ sung và hoàn thiện.
1.4. Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới và một số gợi
mở cho Việt Nam
1.4.1. Kinh nghiệm của Trung Quốc về quy hoạch đô thị [26]
Ngày 28/10/2007, Ủy ban thƣờng vụ Đại hội đại biểu toàn quốc kỳ X
của Trung Quốc đã thông qua Luật Quy hoạch nông thôn và đô thị (có hiệu
lực từ ngày 01/01/2008). Luật nhấn mạnh các điểm chính sau:
Thứ nhất: Trong khu vực quy hoạch không đƣợc chiếm dụng đất nông
nghiệp để xây dựng doanh nghiệp,cơ sở công cộng, công trình công cộng và
khu nhà ở. Khi khảo sát thiết kế và thực hiện quy hoạch, phải bảo vệ nguồn
tài nguyên và di sản văn hóa lịch sử, bảo đảm duy trì bản sắc địa phƣơng, bản
sắc dân tộc và phong cách truyền thống. Trong quá trình khai thác và xây
dựng khu phố mới, phải bảo vệ nguồn tài nguyên và môi trƣờng sinh thái, thể

42. 36
hiện đặc thù địa phƣơng. Khi sửa chữa khu phố cũ, phải bảo vệ di sản văn hóa
và phong cách truyền thống.
Thứ hai: Luật nghiêm cấm bất kỳ đơn vị và cá nhân tùy tiện thay đổi
quy hoạch. Trƣớc khi sửa đổi quy hoạch, cơ quan tổ chức thiết kế quy hoạch
phải tổng kết tình hình thực hiện quy hoạch ban đầu đồng thời báo cáo lên cơ
quan đƣợc phê duyệt.
Có năm trƣờng hợp đƣợc phép tiến hành sửa đổi quy hoạch tổng thể:
Một là: UBND cấp trên yêu cầu sửa đổi quy hoạch;
Hai là: Có điều chỉnh trong quy hoạch của khu hành chính;
Ba là: Cần thiết phải sửa đổi quy hoạch do các công trình trọng điểm đã
đƣợc Quốc hội phê duyệt;
Bốn là: Qua đánh giá thấy cần thiết phải sửa đổi quy hoạch;
Năm là: Cơ quan phê duyệt quy hoạch yêu cầu sửa đổi.
Trƣờng hợp không chấp hành, ngƣời chịu trách nhiệm trực tiếp và
ngƣời phụ trách chính quyền địa phƣơng có liên quan sẽ bị xử phạt theo pháp
luật. Để quần chúng đƣợc tham gia quy hoạch, Luật yêu cầu các dự án quy
hoạch đã đăng ký phê duyệt phải đƣợc công bố rộng rãi trƣớc thời gian công
bố không đƣợc ít hơn 30 ngày.
Thứ ba: Luật đặc biệt nhấn mạnh: Các quy hoạch trong thôn làng phải
được hội nghị toàn thôn hoặc hội nghị đại biểu của thôn thảo luận thông qua
trước khi đăng ký phê duyệt. Bất kỳ tổ chức, cá nhân nào cũng có quyền tố
cáo hoặc buộc tội các hành vi vi phạm quy hoạch.
Thứ tư: Để giải quyết các công trình vi phạm, Luật xác định rõ quyền dỡ
bỏ các công trình vi phạm sẽ do Chính phủ quyết định. Bộ trƣởng Bộ Xây dựng
Uông Quang Đào nhận xét, luật mới được xây dựng nhằm kiện toàn cơ chế, hỗ
trợ phòng chống nạn tham nhũng trong quá trình quy hoạch, quy định nghiêm
ngặt việc phê chuẩn giấy phép quy hoạch và quản lý, ngăn chặn lợi dụng quyền
lực để mưu lợi cá nhân như sửa đổi nội dung và giấy phép quy hoạch.