kuliah

1. HUKUM PERTANAHAN
Nurhasan Ismail
Ananda Prima Yuristi

2. HUKUM PERTANAHAN S1
 Pengertian
Hukum Pertanahan : ketentuan-ketentuan (tertulis/tdk tertulis) yg mengatur hak-hak penguasaan
dan penggunaan atas tanah baik yg bersifat publik maupun perdata (Boedi Harsono, 1994:26)
 Ketentuan Tertulis = UUPA & Peraturan pelaksanaannya
 Tdk Tertulis = Hk adat yg disaneer (Ps 5 + 56 UUPA), Yurisprodensi + kebiasaan baru yg
muncul + Praktek administrasi. (Ps 58)
 Tanah : UUPA = “permukaan bumi”
 Hak Atas Tanah
 UUPA : Kewenangan untuk menggunakan tanah termasuk tubuh bumi + ruang di atasnya sesuai
dengan tujuan pemberian haknya
 NLC Malaysia : right to use the surface of the earth + the earth below the surface & all
substances therein + anything attached on the surface + land covered by water
 LTA Singapura : surface of any defined parcel of the earth + all substances thereunder & the
colum of air above the surface as is reasonably necessary for the proprietor’s use & enjoyment
 Kedudukan Hk Tanah
 Publik = adanya intervensi oleh negara yg bersifat regulatif & administratif
 Privat = adanya kewenangan tertentu yg diberikan kpd pemegang hak

3.  Ruang Lingkup
1. Bidang-Bidang Hukum Pertanahan :
a. Pengurusan Hak Atas Tanah
b. Penatagunaan Tanah
c. Landreform
d. Pendaftaran Hak Atas Tanah
2. Hubungan Fungsional antar bidang
ADM
TGT
LR
PHT
PT
Keberhasilan satu bidang tergantung
dukungan dari bidang lainnya
Hubungan : Bersifat Fungsional
 Pengelompokan HAT
1. HAT Primer : tak terbatas waktunya + induk dari hak atas tanah yg lain = Hak Milik dan Hak Pengelolaan
2. HAT Sekunder : terbatas waktunya & Tidak dapat dibebani hak atas tanah lainnya = HGU, HGB, Hak Pakai
3. HAT Sementara : keberadaannya akan dihapus
 Penetapan macam HAT bersifat tidak limitatif = terbuka pembentuk HAT baru (Ps 16 (1) h UUPA)

4. No KEWENANGAN KEWAJIBAN LARANGAN
1 Menguasai dan Menggunakan/
Memanfaatkan tanah
Menggunakan atau Memanfaatkan
tanah sesuai dengan sifat tanah
atau tujuan pemberiannya & RTRW
Larangan Menelantarkan tanah
yang dipunyai
2 Memperalihkan atau Memindah-
tangankan hak atas tanah atau
Mewakafkan
Mengerjakan / Mengusahakan tanah
sendiri secara Aktif
Larangan Menggunakan tanah
untuk Melakukan eksploitasi
kepada orang lain
3 Membebankan hak atas tanahnya
dengan hak atas tanah yang lain
Meningkatkan hasil atau produksi
dari tanah yang dipunyai
Larangan Menjadikan tanah
sebagai barang dagangan
(Komoditas)
4 Menjadikan hak atas tanahnya
sebagai jaminan hutang dengan
dibebani Hak Tanggungan
Memelihara tanah termasuk
kesuburannya agar tanah tidak
rusak
Larangan memiliki tanah yang
melebihi batas maksimum
kepemilikan tanah
5 Mempertahankan hak atas tanah
jika diganggu oleh pihak lain
6 Menerima ganti kerugian jika
tanahnya diperlukan bagi
pembangunan untuk Kepentingan
Umum

5. HAT PENGERTIAN SIFAT/CIRI
HM
Turun Temurun + Terkuat + Terpenuh Dengan
Mengingat Ketentuan Pasal 6 UUPA
Khusus : Lihat Pengertian
Umum : beralih + dialihkan + wajib
daftar + dijaminkan
HPL
 Merencanakan peruntukan & penggunaan tanah
 Menggunakan tanah untuk kepentingan tugasnya
 Menyerahkan bagian tanah kpd pihak ke III untuk
dimohon HM/HGB/H.Pakai
 Bentuk khusus HMN
 Tak dpt dialihkan + dijaminkan
HGU Penggunaan Tanah Negara Untuk pertanian Dalam
Waktu Tertentu
Beralih + dialihkan + wajib daftar +
dijaminkan
HGB
Penggunaan Tanah Pihak lain Untuk Mendirikan
bangunan Dalam Waktu Tertentu
Beralih + dialihkan + wajib daftar +
dijaminkan
H.PAKAI
Penggunaan Tanah Pihak Lain Untuk pertanian
atau non-pertanian Dalam Waktu atau Tanpa
Waktu
 Beralih + dialihkan + wajib Daftar +
dijaminkan Bagi HP dengan waktu
 Wajib Daftar bagi HP Tanpa Waktu

6. HAT SUBYEK HAK JANGKA WAKTU
HM
 Hanya perorangan WNI Tunggal sendiri/bersama
 WNI Rangkap = asing
 BH : tdk boleh. Mengapa? Kecuali?
Tidak ada jangka waktu
HPL Instansi Pemerintah/Pemda + BUMN/D Selama Tanahnya Digunakan Untuk Tujuan yg
ditetapkan
HGU  WNI baik sendiri maupun Bersama
 Badan Hukum Indonesia
UUPA : maks.25 th/35 th (PP 40/96 : maks.35 th)
Perpanjangan & Pembaharuan?
HGB
 WNI baik sendiri atau Bersama
 Badan Hukum Indonesia
Maksimal 30 tahun & diperpanjang +pembaharuan
HP
 WNI + WNA + BHI + BHA
 Instansi Pemerintah + Badan perwakilan asing
 Maksimal 25 th (PP 103/2015 : 30 Th bagi WNA
 diperpanjang/pembaharuan
 Untuk Selama Tanah Digunakan

7. HAT CARA MEMPEROLEH TERJADI /LAHIRNYA HAT
HM
 Menurut Ketentuan hukum adat
 SK Pemberian Hak Oleh pemerintah
 Konversi?
 Bertahap : Hak Utama - HP – HM
 Sejak Tanggal Pendaftaran hak
 Sejak Dilakukan Konversi
HPL
 SK Pemberian Hak Oleh pemerintah
 Konversi
 Sejak Tanggal Pendaftaran hak
 Sejak Dilakukan Konversi
HGU
 SK Pemberian Hak Oleh pemerintah
 Konversi
 Sejak Tanggal Pendaftaran hak
 Sejak Dilakukan Konversi
HGB
 SK Pemberian Hak Oleh pemerintah
 Perjanjian Pemberian Hak
 Konversi
 Sejak Tanggal Pendaftaran hak
 Sejak ditandatangani Akte Pemberian Hak
 Sejak Dilakukan Konversi
HP
 SK Pemberian Hak Oleh pemerintah
 Perjanjian Pemberian Hak
 Konversi
 Sejak Tanggal Pendaftaran hak
 Sejak ditandatangani Akte Pemberian Hak
 Sejak Dilakukan Konversi

8. HAT LUAS TANAH HAPUSNYA HAK
HM
 Tanah Pertanian = batas minimal
+ maksimal
 Tanah Pekarangan = belum ada
 Tanah Jatuh pada negara : pencabutan +
penyerahan suka rela kpd Negara + ditelantarkan +
tdk memenuhi lagi syarat sbg subyek
 Tanahnya musnah
HPL
Sesuai dg keperluannya  Bagian tanah diserahkan dg H.Milik
 Penggunaan tanah tdk sesuai lagi
 Semua Hapusnya HM berlaku juga
HGU
 WNI : Min. 5 & Maks 25 ha
 BH : Min.25 ha & maks belum
ada ketentuannya
 Waktunya berakhir + Dibatalkan
 Semua Hapusnya HM berlaku juga
HGB Sesuai dg rencana kegiatannya Idem HGU
HP
 Pertanian : maksimal 5 ha
 Pekarangan : sesuai keperluan
Idem HGB

9.  Pengertian = kewenangan untuk menguasai dan menggunakan/memanfaatkan tanah kepunyaan
pihak lain untuk keperluan mendirikan bangunan dalam waktu tertentu dengan membayar uang
sewa
 Sifat dan Ciri khusus :
 Bersifat pribadi (Persoonlijkrecht) = kewenangan itu hanya melekat pada diri orang yang diberi hak
sewa. Konsekuensinya : (1) tidak dapat dialihkan kepada pihak kecuali ada izin dari pemilik tanah;
(2) tidak dapat beralih/diwariskan jika ditegaskan bahwa dengan meninggalnya penyewa, hak sewa
berakhir
 Tidak dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan
 Tetap berlangsung jika Hak Milik atas tanahnya dialihkan & beralih kepada pihak lain
 Tidak Wajib Daftar sehingga tidak ada sertipikat
 Subyek : (1) WNI; (2) WNA yang berkedudukan di Indonesia; (3) BHI; (4) BHA yang mempunyai
perwakilan di Indonesia
 Jangka waktu : (1) maksimal sama dengan jangka waktu Hak Pakai yaitu 25 Tahun. Ini didasarkan
pada Penjelasan Pasal 44 dan Pasal 45 bahwa Hak Sewa Untuk Bangunan merupakan Hak Pakai dengan
ciri2 khusus; (2) dapat diperbaharui berdasarkan kesepakatan
 Cara Memperoleh & Terjadinya : (1) HSUB diperoleh melalui Perjanjian dengan pemegang Hak Milik;
(2) terjadi/lahir sejak ditandatanganinya Perjanjian
 Luas Tanah : sama dengan luas tanah Hak Pakai Dengan jangka waktu
 Hapusnya : (1) Jangka waktu Perjanjian berakhir; (2) Penyewa meninggal dunia; (3) Penyewa
menyerahkan Hak Sewa secara suka rela; (4) Tanahnya musnah; (5) Perjanjian dibatalkan
HAK SEWA UNTUK BANGUNAN (Pasal 44 & 45 UUPA)

10.  Pengertian : kewenangan untuk memiliki dan menggunakan Sarusun beserta tanah bersama, bagian
bersama, dan benda bersama
 Unsur HM SARUSUN :
 Unsur yang dimiliki dan digunakan secara individual = Sarusun itu sendiri
 Unsur yang dimiliki & digunakan secara bersama = (1) Tanah Bersama berdasarkan Nilai
Perbandingan Proporsional; (2) Bagian Bersama yaitu bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak
tidak terpisah untuk pemakaian bersama; (3) Benda Bersama yaitu benda yang bukan merupakan
bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian
pemakaian bersama
 Subyek yang dapat mempunyai =
 Tergantung pada status hak atas tanahnya yaitu HM, HGB, dan HP Dengan Jangka Waktu
 Subyek yang dapat mempunyai HM Sarusun sesuai dengan subyek masing-masing hak tersebut
 Jangka Waktu : (1) sesuai dengan jangka waktu hak atas tanahnya; (2) dapat diperpanjang &
diperbaharui
 Cara Memperoleh dan Terjadinya : (1) HM Sarusun diperoleh melalui Perjanjian Peralihan HM Sarusun
antara Perusahaan Pengembang dengan Warga Masyarakat calon Pemilik; (2) Terjadi sejak
penandatangan an Akta Perjanjian Peralihan oleh PPAT
 Hapusnya : (1) hapusnya sesuai dengan hapusnya hak atas tanahnya; (2) meskipun hak atas tanahnya
hapus namun bangunan SARUSUNNYA tetap dipunyai oleh pihak yang membelinya
HAK MILIK ATAS SARUSUN (UU No.20/2011)

11. CATATAN :
 Untuk Kuliah Terakhir Hukum Pertanahan Kelompok A = (1) Hapusnya Hak Atas
Tanah; (2) Hak Sewa Untuk Bangunan; (3) Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
 Mahasiswa Diwajibkan melengkapi penjelasan atas ketiga materi tersebut dengan
membaca : (1) UUPA dan PP No.40 Tahun 1996 terkait dengan hapusnya hak atas
tanah; (2) UUPA terutama Pasal 44 dan Pasal 45; (3) UU No.20 Tahun 2011 terkait
dengan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
 Bahan ujian Tengah Semester sampai materi ini