Phương pháp thẩm định giá máy thiết bị tại Công ty Bất động sản

Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính
SV: Bùi Thị Hồng Quyên Lớp: CQ50/16.01i
MỤC LỤC
MỤC LỤC .................................................................................................. i
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.......................................................... iv
LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................ 1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ MÁY THIẾT BỊ VÀ THẨM
ĐỊNH GIÁ MÁY THIẾT BỊ ....................................................................... 5
1.1. Những vấn đề chung về máy thiết bị............................................... 5
1.1.1. Khái niệm về máy thiết bị .............................................................. 5
1.1.2. Đặc điểm của máy thiết bị.............................................................. 5
1.1.2.1. Máy thiết bị là tài sản có thể di dời được ........................................ 5
1.1.2.2. Máy thiết bị có đặc điểm đa dạng phong phú .................................. 5
1.1.2.3. Máy thiết bị có đặc điểm tuổi thọ không dài.................................... 6
1.1.2.4. Máy thiết bị có thể chuyển nhượng, thay đổi chủ sở hữu dễ dàng..... 6
1.1.3. Phân loại máy thiết bị .................................................................... 6
1.1.3.1. Phân loại theo tính chất tài sản ....................................................... 6
1.1.3.2. Phân loại theo công năng sử dụng .................................................. 7
1.1.3.3. Phân loại theo mức độ mới cũ của máy thiết bị ............................... 7
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị máy thiết bị................................... 8
1.2. Thẩm định giá máy thiết bị ............................................................ 9
1.2.1. Khái niệm thẩm định giá máy thiết bị............................................. 9
1.2.2. Mục đích của thẩm định giá máy thiết bị ........................................ 9
1.2.3. Cơ sở giá trị trong thẩm định giá máy thiết bị ................................. 9
1.2.3.1. Cơ sở giá trị thị trường................................................................. 10
1.2.3.2. Cơ sở giá trị phi thị trường........................................................... 10
1.2.4. Nguyên tắc thẩm định giá máy thiết bị.......................................... 11
1.2.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN) ....... 11

SV: Bùi Thị Hồng Quyên Lớp: CQ50/16.01ii
1.2.4.2. Nguyên tắc thay thế..................................................................... 12
1.2.4.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai.................... 12
1.2.4.4. Nguyên tắc đóng góp................................................................... 13
1.2.4.5. Nguyên tắc cung cầu.................................................................... 13
1.2.5. Quy trình thẩm định giá máy thiết bị ............................................ 14
1.2.5.1. Xác định vấn đề........................................................................... 14
1.2.5.2. Lập kế hoạch thẩm định giá ......................................................... 14
1.2.5.3. Thu thập số liệu thực tế................................................................ 15
1.2.5.4. Vận dụng số liệu thực tế và phân tích ........................................... 15
1.2.5.5. Ước tính giá trị máy thiết bị thẩm định giá.................................... 15
1.2.5.6. Lập báo cáo định giá.................................................................... 16
1.2.6. Các phương pháp thẩm định giá máy thiết bị ................................ 16
1.2.6.1. Phương pháp so sánh................................................................... 16
1.2.6.2. Phương pháp chi phí.................................................................... 19
1.2.6.3. Phương pháp thu nhập ................................................................. 25
1.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác thẩm định giá máy thiết bị........ 28
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY THIẾT
BỊ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN – DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN – BẤT
ĐỘNG SẢN DATC.................................................................................. 30
2.1. Tổng quan về Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất
động sản DATC........................................................................................ 30
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển công ty ....................................... 30
2.1.1.1. Thông tin chung .......................................................................... 30
2.1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển ................................................... 31
2.1.2. Lĩnh vực hoạt động...................................................................... 32
2.1.3. Bộ máy tổ chức và đội ngũ nhân viên ........................................... 33
2.1.4. Kết quả hoạt động kinh doanh...................................................... 35

SV: Bùi Thị Hồng Quyên Lớp: CQ50/16.01iii
2.1.4.2. Kết quả kinh doanh:..................................................................... 37
2.2. Thực trạng công tác thẩm định giá máy thiết bị tại Công ty Cổ phần
Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC ................................... 39
2.2.1. Căn cứ pháp lý ............................................................................ 39
2.2.3. Thực trạng vận dụng phương pháp thẩm định giá máy thiết bị tại
Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC......... 42
2.3. Đánh giá thực trạng về công tác thẩm định giá máy thiết bị tại Công
ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC.................. 56
2.3.1. Những kết quả đạt được............................................................... 56
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG
PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY THIẾT BỊ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ
VẤN – DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN – BẤT ĐỘNG SẢN DATC..................... 59
3.1. Phương hướng phát triển của Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về
Tài sản – Bất động sản DATC................................................................... 59
3.1.1. Phương hướng chung................................................................... 59
3.1.3. Kế hoạch phát triển năm 2016...................................................... 60
3.1.3.1. Nhận định tình hình..................................................................... 60
3.1.3.2. Định hướng nhiệm vụ mục tiêu .................................................... 61
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá
máy thiết bị tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản
DATC ................................................................................................... 63
3.2.2. Giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định giá máy thiết bị....... 64
3.3. Một số kiến nghị.......................................................................... 66
3.3.1. Kiến nghị với cơ quan Nhà nước .................................................. 66
3.3.2. Kiến nghị với công ty .................................................................. 68

SV: Bùi Thị Hồng Quyên Lớp: CQ50/16.01iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
CP : Cổ phần
DCSC : Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản –
Bất động sản DATC
MTB : Máy thiết bị
MTB MT : Máy thiết bị mục tiêu
MTB SS : Máy thiết bị so sánh
SDTNVHQN : Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
TCTĐGVN : Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
TNHH : Trách nhiệm hữu hạn
TMDV : Thương mại dịch vụ
TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh
QLDA : Quản lý dự án
VNĐ : Việt Nam Đồng

SV: Bùi Thị Hồng Quyên Lớp: CQ50/16.01v
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Hình 2.1: Sơ đồ bộ máy tổ chức DCSC (nguồn: Hồ sơ năng lực DCSC)...... 33
Biểu đồ 2.1: Doanh thu các hoạt động kinh doanh của DCSC từ năm 2013 –
2015 ................................................................................................... 37
Bảng 2.2: Doanh thu các hoạt động kinh doanh của DCSC năm 2014-2015 38
Bảng 2.4: Mô tả tổng hợp các tài sản so sánh và tài sản mục tiêu: ............... 44
Bảng 2.5: Mô tả tổng hợp các tài sản so sánh và tài sản mục tiêu ................ 47
Bảng 2.6: Điều chỉnh các yếu tố khác biệt:................................................. 49
Bảng 2.7: Bảng tính, báo giá của các Công ty ............................................ 52
Bảng 3.1: Kế hoạch doanh thu các hoạt động kinh doanh của DCSC năm
2016 ................................................................................................... 63

SV: Bùi Thị Hồng Quyên Lớp: CQ50/16.011
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Trên thế giới, nghề thẩm định giá đã được hình thành và phát triển từ lâu
nhưng ở Việt Nam đây còn là một nghề rất non trẻ. Thẩm định giá là một
nghề cần thiết tồn tại khách quan, phù hợp với xu thế phát triển chung của nền
kinh tế, nhất là những nước có nền kinh tế phát triển như nước ta. Một trong
những nội dung quan trọng của thẩm định giá định giá là Thẩm định giá máy
thiết bị.
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, theo định hướng xã
hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay doanh nghiệp nhà nước vẫn chiếm tỷ trọng
lớn trong nền kinh tế quốc dân. Máy móc thiết bị chủ yếu được mua sắm từ
nguồn vốn ngân sách nhà nước. Vì vậy thẩm định giá máy thiết bị có một ý
nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc quản lý ngân sách nhà nước, từ đó ngân
sách nhà nước được sử dụng hiệu quả hơn, tiết kiệm hơn.
Tại kì họp thứ II quốc hội khóa X, Thử tướng Chính phủ đã nêu rõ: Một
trong những biện pháp tiết kiệm chi ngân sách là thực hiện quy chế thẩm định
giá và đấu thầu trong việc mua sắm các trang thiết bị vật tư có giá trị cao hoặc
khối lượng lớn. Quyết định 1179/ QĐ-TTg ngày 30/12/1997 của Thủ tướng
Chính phủ về một số chủ trương giải pháp điều hành kế hoạch phát triển kinh
tế xã hội và Dự đoán ngân sách Nhà nước năm 1998 tại điều 4 có quy định:
“Thực hiện cơ chế thẩm định giá và đấu thầu trong việc sử dụng nguồn vốn
ngân sách mua sắm các thiết bị vật tư có giá trị cao hoặc khối lượng lớn thiết
bị, tài sản trong các dự án đầu tư xây dựng”.
Tại điều 13, mục III Pháp lệnh giá về thẩm định giá đã quy định rõ tài
sản Nhà nước phải thẩm định giá bao gồm:

 Tài sản được mua bằng toàn bộ hay một phần từ nguồn ngân sách nhà
nước.
 Tài sản của Nhà nước cho thuê, chuyển nhượng và bán góp vốn, các
hình thức chuyển quyền khác.
 Tài sản của doanh nghiệp nhà nước cho thuê, chuyển nhượng, bán,
góp vốn, cổ phần hóa, giải thể và các hình thức khác.
 Tài sản của Nhà nước theo quy định của pháp luật phải thẩm định giá.
Như vậy xuất phát từ yêu cầu quản lý Nhà nước cần thiết hoạt động thẩm
định giá máy thiết bị đóng vai trò quan trọng trong việc góp phần quản lý, sử
dụng Ngân sách Nhà nước hiệu quả, tiết kiệm hơn.
Máy thiết bị là một trong những tài sản không thể thiếu đối với hoạt
động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Vì vậy, để các doanh nghiệp có
thể quản lý được máy thiết bị của mình một cách hợp lý và hiệu quả nhất, đòi
hỏi doanh nghiệp phải đánh giá đúng được giá trị của máy thiết bị. Ngoài ra,
cùng với việc mua sắm mới tài sản là máy, thiết bị thì với quá trình đổi mới
doanh nghiệp của nước ta hiện nay theo các hình thức cổ phần hóa, bán,
khoán, cho thuê….cũng làm tăng nhu cầu thẩm định giá máy, thiết bị.
Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, tài
sản là máy, thiết bị được đầu tư mua sắm mới, nhập khẩu nhiều. Do khoa học
kĩ thuật phát triển nhanh, máy thiết bị thay đổi nhanh chóng về kiểu mẫu, hình
dáng, về tiêu chuẩn kỹ thuật, về chức năng… được sản xuất từ nhiều hãng,
nhiều nước khác nhau, và do đó mức giá hình thành cũng khác nhau. Điều
này dẫn đến nhu cầu thẩm định giá máy thiết bị không chỉ lớn về số lượng mà
còn rất đa dạng, đòi hỏi người thẩm định giá máy thiết bi phải có kiến thức,
kinh nghiệm và có trình độ hiểu biết nhất định về máy thiết bị.
Xuất phát từ những thực tiễn trên và kết hợp với quá trình nghiên cứu
thực tập tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản

DATC, em đã lựa chọn đề tài “Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm
định giá máy thiết bị tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản –
Bất động sản DATC” với mục tiêu có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động
thẩm định giá nói chung và thẩm định giá máy thiết bị tại DCSC nói riêng,
đồng thời có thể đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình, phương
pháp thẩm định giá máy thiết bị.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của đề tài bao gồm:
- Hệ thống hóa những vấn đề về cơ sở lý luận của quy trình và phương
pháp thẩm định giá máy thiết bị.
- Nghiên cứu thực trạng, đánh giá về quy trình và pương pháp thẩm định
giá máy thiết bị tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động
sản DATC.
- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm
định giá máy thiết bị tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất
động sản DATC.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Quy trình và việc vận dụng các phương pháp
thẩm định giá máy thiết bị tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản –
Bất động sản DATC.
- Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu tập trung về quy trình và phương
pháp thẩm định giá máy thiết bị tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài
sản – Bất động sản DATC trên địa bàn Hà Nội.
Thời gian nghiên cứu từ năm 2013 đến nay.
4. Phương pháp nghiên cứu
- Sử dụng phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử làm cơ sở
phương pháp luận để xem xét vấn đề.

- Ngoài ra, còn sử đụng các phương pháp như: phương pháp thống kê,
phân tích, so sánh, tổng hợp và đối chiếu số liệu.
5. Bố cục đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung của đề tài gồm 3 chương:
Chương I: Cơ sở lý luận chung về máy thiết bị và thẩm định giá máy
thiết bị
Chương II: Thực trạng công tác thẩm định giá máy thiết bị tại Công ty
Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC
Chương III: Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định
giá máy thiết bị tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động
sản DATC

CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ MÁY THIẾT BỊ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ
MÁY THIẾT BỊ
1.1. Những vấn đề chung về máy thiết bị
1.1.1. Khái niệm về máy thiết bị
Máy là những vật được cế tạo bao gồm nhiều bộ phận, thường là phức
tạp, dùng để thực hiện chính xác hoặc hàng loạt công việc chuyên môn nào
đó.
Thiết bị là những bộ phận phụ trợ, được sử dụng để trợ giúp cho hoạt
động của máy.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC: Máy thiết bị có thể bao
gồm: Những máy thiết bị không cố định và những máy nhỏ hoặc tập hợp các
máy riêng lẻ. Một loại máy cụ thể thực hiện một loại công việc nhất định.
1.1.2. Đặc điểm của máy thiết bị
1.1.2.1. Máy thiết bị là tài sản có thể di dời được
Máy thiết bị có khả năng dịch chuyển từ nơi này đến nơi khác, nên mặt
bằng giá máy thiết bị mà nhất là máy thiết bị mới thường không có sự chênh
lệch lớn giữa các khu vực địa lý khác nhau. Vì vậy trong thẩm định giá máy
thiết bị phải tính đến chi phí vận chuyển, tháo gỡ, lắp đặt,…
1.1.2.2. Máy thiết bị có đặc điểm đa dạng phong phú
Sự phát triển của khoa học công nghệ làm xuất hiện ngày càng nhiều loại
máy thiết bị mới, đa dạng về hình dáng, kỹ thuật, chức năng… từ các hãng
sản xuất khác nhau, làm hình thành các mức giá khác nhau. Điều này dẫn đến
yêu cầu thẩm định viên phải không ngừng cập nhật nhằm nâng cao trình độ
cũng như sự hiểu biết về thị trường máy thiết bị và các khía cạnh kỹ thuật của
máy thiết bị nhằm đảm bảo chất lượng công tác thẩm định giá.

1.1.2.3. Máy thiết bị có đặc điểm tuổi thọ không dài
Không giống như đất – một loại tài nguyên xem như không thể bị hủy
hoại trừ khi có thiên tai xói lở vùi lấp hay các công trình xây dựng trên đất sau
khi xây dựng, cải tạo, nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn
nữa; máy thiết bị có tuổi thọ ngắn, tối đa vài chục năm và phụ thuộc vào
nhiều yếu tố như: đặc điểm của từng loại máy thiết bị đặc thù, môi trường tự
nhiên, trình độ sử dụng của con người, cường độ thời gian làm việc của máy
thiết bị… Đặc điểm này có ý nghĩa rất lớn trong thẩm định giá máy thiết bị đã
qua sử dụng, là cơ sở đánh giá chất lượng còn lại và đưa ra kết quả hợp lý về
mức giá của máy thiết bị cần thẩm định giá.
1.1.2.4. Máy thiết bị có thể chuyển nhượng, thay đổi chủ sở hữu dễ
dàng
Trừ một số máy thiết bị đặc biệt, còn hầu hết các loại máy thiết bị đều
được cho là có “tính lỏng” về sở hữu cao hơn đất đai và các công trình xây
dựng, điều này thúc đẩy giao dịch máy thiết bị nhiều hơn và qua đó cũng xuất
hiện nhiều chứng cớ thị trường về các giao dịch tương tự nhiều hơn, đây là
điều kiện thuận lợi cho việc ước tính giá trị thị trường của máy thiết bị.
1.1.3. Phân loại máy thiết bị
Trên thực tế có rất nhiều cách phân loại máy thiết bị khác nhau, việc
phân loại này tùy thuộc vào những tiêu thức nhất định nhằm phục vụ cho
công tác định giá:
1.1.3.1. Phân loại theo tính chất tài sản
- Máy thiết bị chuyên dùng: Là những máy thiết bị được sử dụng cho
những nhiệm vụ đặc thù có tính chuyên biệt, thường ít hoặc không được giao
dịch mua bán trên thị trường. Việc thu thập thông tin về giá cả thị trường của
những loại máy thiết bị chuyên dùng thường rất khó khăn, nhiều khi không có
thông tin giao dịch trên thị trường.

- Máy thiết bị thông thường, phổ biến: Là những máy thiết bị được sử
dụng khá phổ thông trên thị trường, thường xuyên được trao đổi, mua bán trên
thị trường, nên việc thu thập các thông tin về giao dịch, về giá cả tương đối
thuận lợi.
1.1.3.2. Phân loại theo công năng sử dụng
- Máy thiết bị động lực: Máy phát động lực, máy phát điện, máy biến áp
và thiết bị nguồn điện, máy thiết bị động lực khác
- Máy thiết bị công tác: Máy công cụ; máy thiết bị dùng trong ngành
khai khoáng; máy kéo; máy dùng cho nông, lâm nghiệp; máy bơm nước và
xăng dầu; thiết bị luyện kim, gia công bề mặt chống gỉ và ăn mòn kim loại;
thiết bị chuyên dùng sản suất các loại chất hóa học; máy thiết bị điện ảnh, y
tế; máy thiết bị xây dựng; cần cẩu;….
- Dụng cụ làm việc, đo lường, thí nghiệm: Thiết bị đo lường thử nghiệm
các đại lượng cơ học, âm học và nhiệt học; thiết bị quang học và quang phổ;
thiết bị điện và điện tử; thiết bị đo và phân tích lý hóa; thiết bị và dụng cụ đo
phóng xạ; thiết bị chuyên ngành đặc biệt; khuôn mẫu dùng trong công nghiệp
đúc; các thiết bị đo lường, thí nghiệm khác.
- Thiêt bị và phương tiện vận tải: Phương tiện vận tải đường bộ;phương
tiện vận tải đường sắt; phương tiện vận tải đường thủy; phương tiện vận tải
đường không; thiết bị vận chuyển đường ống; phương tiện bốc dỡ, nâng hàng;
thiết bị và phương tiện vận tải khác.
- Dụng cụ quản lý: Thiết bị tính toán, đo lường; máy móc thiết bị thông
tin, điện tử và phần mềm tin học phục vụ cho quản lý; phương tiện và dụng cụ
quản lý khác.
1.1.3.3. Phân loại theo mức độ mới cũ của máy thiết bị
- Máy thiết bị mới: Là các máy thiết bị được mua sắm mới, chưa từng
được đưa vào sử dụng.

- Máy thiết bị đã qua sử dụng: Là các máy thiết bị đã từng được sử dụng.
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị máy thiết bị
- Các yếu tố mang tính vật chất: Là các yếu tố thể hiện các thuộc tính
hữu dụng tự nhiên, vốn có mà tài sản có thể mang lại cho người sử dụng. Đối
với máy thiết bị là các tính năng, tác dụng, độ bền vật liệu. Thuộc tính hữu
dụng hay công dụng của máy thiết bị càng cao thì giá trị của nó càng lớn. Tuy
nhiên, do yếu tố chủ quan của giá trị máy thiết bị được đánh giá cao hay
không còn phụ thuộc vào thuộc tính hữu ích vốn có của chúng và khả năng
khai thác công dụng của mỗi người.
- Các yếu tố mang tính pháp lý: Tình trạng pháp lý của máy thiết bị quy
định quyền của con người đối với việc khai thác các thuộc tính của chính nó
trong quá trình sử dụng. Tình trạng pháp lý của máy thiết bị ảnh hưởng rất lớn
đến giá trị của nó: Hai máy thiết bị có các yếu tố vật chất và công dụng như
nhau nhưng khác nhau về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau.
Quyefn khai thác các thuộc tính càng rộng thì giá trị càng cao và ngược lại.
Do đó, phải nắm được những quy định có tính chất pháp lý về quyền của chủ
thể đối với từng giao dịch cụ thể có liên quan đến máy thiết bị.
Để có thông tin chính xác và tin cậy, thẩm định viên cần phải dựa vào
các văn bản pháp lý hiện hành, xem xét một cách cụ thể các loại giấy tờ làm
bằng chứng kèm theo động sản và dựa vào tài liệu do các cơ quan kiểm toán
có uy tín cung cấp.
- Các yếu tố mang tính kinh tế (cung – cầu): giá trị máy thiết bị bị chi
phối bởi quy luật cung cầu trên thị trường. Nó phụ thuộc vào quan hệ giữa
cung và cầu, phụ thộc vào độ co giãn cung cầu trên thị trường. Giá trị máy
thiết bị được đánh giá là cao khi cung trở lên khan hiếm, nhu cầu và sức mua
ngày càng cao và ngược lại. Việc đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu

và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tương lai là căn cứ xác định
giá cả giao dịch là dựa vào thị trường hay giá trị phi thị trường.
Thẩm định viên phải tiến hành thu thập, lưu trữ các thông tin liên quan
đến giao dịch mua bán máy thiết bị, xây dựng một hệ thống ngân hàng dữ liệu
để phục vụ hoạt động thẩm định giá. Cần được trang bị kiến thức về kĩ thuật
xử lý, phân tích và dự báo về sự biến động của giá cả thị trường.
1.2. Thẩm định giá máy thiết bị
1.2.1. Khái niệm thẩm định giá máy thiết bị
Định giá máy thiết bị chiếm một tỷ lệ đáng kể trong hoạt động của các
công ty định giá. Định giá máy thiết bị là việc ước tính bằng tiền với độ tin
cậy cao nhất về giá trị các quyền sở hữu máy thiết bị cho mục đích định giá
cụ thể vào thời điểm định giá.
1.2.2. Mục đích của thẩm định giá máy thiết bị
Thẩm định giá máy thiết bị là căn cứ và nền tảng cần thiết để thực hiện
quản lý tài sản nói chung và máy thiết bị nói riêng một cách hiệu quả hơn.
Mục đích thẩm định giá có ảnh hưởng đến lựa chọn cơ sở thẩm định giá, qua
đó áp dụng phương pháp thích hợp. Hiện nay, thẩm định giá máy thiết bị
thường phục vụ cho các mục đích sau:
- Mua bán, trao đổi, cho thuê, chuyển nhượng.
- Liên doanh, liên kết, đấu thầu, đấu giá, lập dự toán đầu tư.
- Bảo hiểm, thế chấp.
- Tính thuế.
- Hạch toán kế toán.
- Các mục đích khác.
1.2.3. Cơ sở giá trị trong thẩm định giá máy thiết bị
Cở sở thẩm định giá sẽ được quyết định bởi mục đích thẩm định giá.
Mục đích thẩm định giá và việc lựa chọn cơ sở giá trị thẩm định giá phải phù

hợp với yêu cầu của pháp luật. Giống như các hoạt động thẩm định giá tài sản
nói chung, thẩm định giá máy thiết bị cũng có hai cơ sở giá trị là giá trị thị
trường và giá trị phi thị trường.
1.2.3.1. Cơ sở giá trị thị trường
Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm
định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua
sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành
động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
Đối với máy thiết bị, cơ sở giá trị thị trường thường được áp dụng khi sử
dụng với mục đích:
- Mục đích mua bán;
- Mục đích tín dụng và bán đấu giá công khai;
- Mục đích hạch toán kế toán đối với máy thiết bị thông thường phục vụ
sản xuất kinh doanh, cụ thể giá trị thị trường của giá trị sử dụng còn lại của
máy thiết bị;
- Mục đíchkhác.
1.2.3.2. Cơ sở giá trị phi thị trường
Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính giá trị của một tài sản dựa trên
việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có
thể mua bán tài sản trên thị trường.
Đối với máy thiết bị, cơ sở giá phi thị trường thường được áp dụng khi
sử dụng với mục đích:
- Mục đích hợp đồng bảo hiểm;
- Mục đích hạch toán kế toán đối với máy thiết bị chuyên dùng, không
bán phổ biến trên thị trường;
- Mục đích bắt buộc theo quy định của Nhà nước;
- Mục đích tính thuế tài sản.

Khi tiến hành thẩm định giá dựa trên cơ sở giá phi thị trường, thẩm định
viên cần phải:
- Nhận diện chính xác vấn đề, mục đích sử dụng báo cáo thẩm định giá
của khách hàng, từ đó hoạch định công việc nhằm không dẫn đến kết quả sai
lầm hoặc không phù hợp với thực tế.
- Phải có đầy đủ kiến thức, năng lực và kinh nghiệm mới có thể thực
hiện được các công việc thẩm định giá trị tài sản phù hợp với những tiêu
chuẩn và các nguyên lý thẩm định giá đã được chấp nhận chung.
- Phải nhận biết, hiểu và áp dụng đúng đắn các phương pháp và kỹ thuật
cần theiets để cung cấp cho khách hàng dịch vụ định giá đáng tin cậy.
- Xác định ngày hiệu lực của thẩm định giá.
1.2.4. Nguyên tắc thẩm định giá máy thiết bị
1.2.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN)
- Cơ sở của nguyên tắc: Con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc
khai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi
phí bỏ ra. Cơ sở để đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất
mà tài sản mang lại.
- Nội dung nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích
khác nhau và đưa lại các lợi ích khác nhau cho chủ thể nắm giữ, nhưng giá trị
của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt
nhất và hiệu quả nhất.
- Một tài sản được coi là SDTNVHQN trước hết phải thỏa mãn điều kiện
tối thiểu:
Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên: tài sản được sử dụng hay
giả định sử dụng trong điều kiện có thực, có độ tin cậy tại thời điểm ước tính
giá trị tài sản. Không phải sử dụng trong điều kiện bất bình thường hay có sự
bi quan hay lạc quan quá mức về khả năng sử dụng tài sản.

Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý. Ngoài ra những quy
ước có tính thông lệ, hay tập quán xã hội cũng cần phải được tôn trọng.
Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về tài chính.
- Yêu cầu đối với thẩm định viên: Phải chỉ ra được chi phí cơ hội của tài
sản. phân biệt được các giả định tình huống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai
pháp luật và không khả thi về mặt tài chính. Đồng thời khẳng định tình huống
nào hay cơ hội sử dụng nào là cơ hội SDTNVHQN làm cơ sở để ước tính giá
trị tài sản.
1.2.4.2. Nguyên tắc thay thế
- Cơ sở của nguyên tắc: Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một
số tiền nào đso nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản
tương tự như vậy để thay thế.
- Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá thị trường của một tài
sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương.
- Yêu cầu đối với thẩm định viên: Nắm được các thông tin về giá cả hay
chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ
sở so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá.
Phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại
tài sản, nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh với nhau về giá cả hay chi phí
sản xuất, làm chứng cớ cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định.
1.2.4.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài
sản: là biểu hiện bằng tiền về những lợi íchmà tài sản mang lại cho chủ thể
nào đó tại một thời điểm nhất định.
- Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản được quyết định bởi những
lợi ích tương lai tài sản mang lại cho nhà đầu tư.

- Yêu cầu đối với thẩm định viên: Phải dự kiến được các khoản lợi íchmà
tài sản mang lại cho chủ thể trong tương lai. Thu thập những chứng cớ thị
trường gần nhất về các tài sản tương đương để tiến hành so sánh, phân tích và
điều chỉnh. Thu thập các chứng cớ để ước tính thu nhập lợi ích trong tương lai
của tài sản mục tiêu.
1.2.4.4. Nguyên tắc đóng góp
- Cơ sở của nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của
nó sẽ cao hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ (theo lý thuyết hệ thống).
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu
thành tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm giá trị của
toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
- Yêu cầu đối với thẩm định viên: Xem xét giá trị của một bộ phận trong
tổng thể của nó. Khi xác định được giá trị của một bộ phận tài sản phải lấy giá
trị toàn bộ tài sản trừ đi giá trị của các bộ phận tài sản còn lại.
1.2.4.5. Nguyên tắc cung cầu
- Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm
định giá tài sản là dựa vào giá thị trường. Giá thị trường của tài sản lại tỷ lệ
thuận với yếu tố cung và tỷ lệ nghịch với yếu tố cầu.
- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài
sản. Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa
nhận của thị trường về giá trị tài sản. Trong các thị trường khác, dưới sức ép
của cung và cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực của tài
sản. Đặc biệt mát thiết bị là tài sản có thể di dời, sự có mặt của nó trên thị
trường là rất đa dạng, phong phú nên giá trị của nó phụ thuộc khá lớn vào tình
hình cung cầu trên thị trường.
- Yêu cầu đối với thầm định viên: Trước khi thực hiện việc điều chỉnh
các số liệu chứng cớ thị trường, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem

chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ
thuật thay thế so sánh hay không. Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về
cung cầu và giá cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật
định giá dựa vào dòng thu nhập. Nêu rõ tình hình cung cầu tài sản tương
đương với tài sản thẩm định trên thị trường.
1.2.5. Quy trình thẩm định giá máy thiết bị
1.2.5.1. Xác định vấn đề
- Khảo sát thực tế máy thiết bị để qua đó ghi nhận các đặc trưng về kỹ
thuật, công dụng, đặc điểm pháp lý của máy thiết bị.
- Xác định mục đích thẩm định giá và các nguồn tài liệu cần thiết phục
vụ cho công việc thẩm định giá.
- Xác định ngày có hiệu lực của việc thẩm định giá, mức thu tiền dịch vụ
thẩm định giá (sau khi thỏa thuận với khách hàng) và thời gian hoàn thành
báo cáo thẩm định giá.
- Hợp đồng thẩm định giá: cần thảo luận mục đích, nội dung, phạm vi,
đối tượng thẩm định giá đã được ghi nhận trong hợp đồng nhằm tránh việc
khiếu nại, không chấp nhận kết quả định giá sau này.
1.2.5.2. Lập kế hoạch thẩm định giá
- Cần có kế hoạch, trình tự thu thập tài liệu trên thị trường làm cơ sở để
so sánh, các nguồn tài liệu phải đảm bảo đúng đắn, đáng tin cậy, chính xác.
- Cần có kế hoạch phân tích tài liệu thu thập được, tài liệu nào có thể sử
dụng được và tài liệu nào không thể sử dụng được.
- Lập đề cương báo cáo thẩm định giá và chứng thư.
- Lên lịch thời gian về tiến độ thực hiện kế hoạch phù hợp để có thể hoàn
thành báo cáo định giá đúng thời hạn cho khách hàng.

1.2.5.3. Thu thập số liệu thực tế
- Thu thập các thông tin về giá trên thị trường thế giới và thị trường trong
nước liên quan đến máy thiết bị cần thẩm định giá.
- Cần phân biệt nguồn tài liệu theo thứ tự chủ yếu và thứ yếu, các tài liệu
chi tiết thuộc từng lĩnh vực nghiên cứu cụ thể như: kỹ thuật, kinh tế, khoa
học, xã hội…
- Phân tích, xác minh, so sánh số liệu trong hồ sơ định giá với những
thông tin về giá thu thập được, tài liệu nào có thể so sánh được và tài liệu nào
không thể so sánh được. Các tài liệu thu thập được phải kiểm chứng thực tế
và cần phải giữ bí mật, không được phép công khai.
- Trong trường hợp cần thiết tiến hành khảo sát thực trạng máy thiết bị.
1.2.5.4. Vận dụng số liệu thực tế và phân tích
- Phân tích thị trường: Tập trung phân tích các vấn đề của thị trường ảnh
hưởng đến giá trị máy thiết bị cần định giá (cung cầu, lạm phát, độc quyền
mua,độc quyền bán…)
- Phân tích tài sản: Các tính chất và đặc điểm nổi bật của máy thiết bị
ảnh hưởng đến giá trị tài sản như: xác định mức độ hao mòn của tài sản, xác
định các đặc điểm kỹ thuật, tính chất và hiện tượng của tài sản để xác định
chất lượng còn lại do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình.
- Phân tích, so sánh về các đặc điểm có thể so sánh được của máy thiết
bị, lựa chọn thông tin phù hợp nhất làm cơ sở định giá.
1.2.5.5. Ước tính giá trị máy thiết bị thẩm định giá
Để ước tính giá trị máy thiết bị cần định giá một cách hợp lý nhất cần
thực hiện các nhiệm vụ sau:
- Căn cứ vào mục đích định giá, loại máy móc thiết bị cần định giá và
các thông tin thu thập được để lựa chọn phương pháp định giá phù hợp.
- Tính toán và dự kiến kết quả định giá.

1.2.5.6. Lập báo cáo định giá
Nội dung của báo cáo định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của
công việc định giá. Thẩm định viên lập báo cáo kết quả định giá phải phù hợp
với quy định hiện hành. Kết thúc bước này, doanh nghiệp định giá, tổ chức có
chức năng định giá có thể phải thông báo bằng văn bản kết quả định giá của
mình đến khách hàng bằng chứng thư thẩm định giá.
1.2.6. Các phương pháp thẩm định giá máy thiết bị
Việc lựa chọnphươngphápđịnhgiá máy thiết bị phụ thuộc vào các yếu tố:
- Chủng loại máy móc thiết bị cần định giá
- Sự sẵn có của dữ liệu thị trường và sự tin cậy của các dữ liệu đó
- Mục đích của việc định giá
1.2.6.1.Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp ước tính giá trị thị trường của máy
thiết bị dựa trên cơ sở phân tích mức giá đã giao dịch thành công hoặc đang
mua bán thực tế trên thị trường vào thời điểm định giá máy thiết bị tương tự
để so sánh với máy thiết bị cần định giá.
1.2.6.1.1. Cơ sở lý luận
- Phương pháp so sánh dựa trên nguyên tắc thay thế: một chủ thể thị
trường có lý trí sẽ không trả giá cao cho một máy thiết bị nhiều hơn mức giá
để có thể mua một máy thiết bị khác có cùng hữu ích như nhau.
- Phương pháp so sánh dựa trên giả định giá trị của một máy móc thiết bị
có mối liên hệ với giá trị thi trường của các máy thiết bị tương tự có thể so
sanh được.
1.2.6.1.2. Trường hợp áp dụng
Phương pháp so sánh thường được áp dụng phổ biến để định giá các máy
thiết bị mà có các bằng chứng thị trường về các hoạt động mua, bán những

máy thiết bị giống hoặc tương tự. Đây cũng là phương pháp áp dụng cho
nhiều mục đích định giá khác nhau như: mua bán, trao đổi, thế chấp,…
1.2.6.1.3. Điều kiện áp dụng phương pháp
- Phương pháp so sánh dựa trên giả định giá trị của một máy thiết bị có
mối liên hệ với giá trị thị trường của các máy thiết bị tương tự có thể so sánh
được;
- Phải có những thông tin liên quan của các máy thiết bị tương tự được
mua bán trên thị trường để làm cơ sở so sánh với máy thiết bị mục tiêu cần
định giá;
- Thông tin thu thập được trên thực tế phải so sánh được với máy thiết bị
mục tiêu cần định giá; có sự tương tự về mặ kỹ thuật: kích cỡ, công suất, kiểu
dáng và các điều kiện kỹ thuật khác;
- Chất lượng của thông tin cần phải cao, phù hợp, kịp thời, chính xác, có
thể kiểm tra được,… Đồng thời nguồn thu nhập thông tin phải đáng tin cậy
và có thể đồi chiếu, kiểm tra được khi cần thiết;
- Thị trường phải ổn định;
- Thẩm định viên phải có kinh nghiệm và kiến thức thực tế về thị trường,
kỹ thuật để vận dụng phương pháp này hiệu quả nhằm đưa ra mức giá đề nghị
hợp lý và được công nhận.
1.2.6.1.4. Quy trình thực hiện phương pháp so sánh
Bước 1: Tìm kiếm các thông tin về những máy thiết bị được mua bán
công khai trong thời gian gần nhất trên thi trường mà có thể so sánh được với
máy thiết bị mục tiêu.
Thông tin cần thu thập là giá mua trên thị trường của máy thiết bị so
sánh, các thông tin về pháp lý, đặc tính kinh tế kỹ thuật của máy thiết bi mục
tiêu và máy thiết bị so sánh. Đối với máy thiết bị đã qua sử dụng còn phải thu
thập thông tin về lý lịch sử dụng trước đây, cùng với các thông tin về sửa

chữa, bảo dưỡng; tuổi thọ kinh tế còn lại và ước tính công suất tại thời điểm
định giá.
Các máy thiết bị so sánh cần phải có cùng nguyên lý hoạt động, đặc tính
cấu tạo và tính hữu ích tương tự máy móc thiết bị cần định giá.
Bước 2:Kiểm tra các thông tin về máy thiết bị so sánh để xác định giá trị
thị trường của nó làm cơ sở để so sánh với máy thiết bị mục tiêu cần định giá.
Bước 3: Phân tích và điều chỉnh
- Phân tích giá và xác định những điểm giống và khác nhau (tốt hơn hay
xấu hơn) giữa các máy thiết bị so sánh và máy thiết bị mục tiêu cần thẩm định
giá dựa trên cơ sở các thông số so sánh đã nêu ở bước 1.
- Điều chỉnh: Trên cơ sở các kết quả phân tích ở trên, tiến hành điều
chỉnh tăng/giảm giá dựa vào những thông số khác nhau. Việc điều chỉnh thực
hiện theo nguyên tắc lấy máy thiết bị mục tiêu làm chuẩn (chuẩn về các thông
số so sánh). Nếu máy thiết bị mục tiêu tốt hơn về thông số nào đó thì điều
chỉnh giá thị trường của máy thiết bị so sánh tăng lên một lượng tương ứng
với phần tốt hơn đó và ngược lại.
Bước 4: Ước tính giá trị của máy thiết bị cần định giá trên cơ sở các
mức giá đã được điều chỉnh.
1.2.6.1.5. Ưu nhược điểm của phương pháp so sánh
 Ưu điểm:
- Được áp dụng phổ biến và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì nó
là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt lỹ thuật tính toán.
- Có cơ sở vững chắc để được công nhận, vì dựa vào giá trị thị trường
cũng như dựa vào các thông số nhận biết được để so sánh và đánh giá.
 Nhược điểm:

- Đôi khi các nhà định giad khó có thể tìm được một chứng cớ thị trường
phù hợp để tiến hành so sánh. Nếu vẫn tiến hành so sánh thì sẽ cho kết quả có
độ tin cậy thấp.
- Tính chính xác của phương pháp này sẽ giảm khi thị trường có sự biến
động mạnh về giá.
- Phương pháp này chứa đựng những yếu tố chủ quan của người định giá,
nhất là trong việc tính toán nhằm điều chỉnh sự khác biệt của các thông số.
1.2.6.2. Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở ước tính chi
phí tạo ra một máy móc thiết bị tương đương với máy móc thiết bị cần định
giá, sau đó trừ đi hao mòn thực tế của máy thiết bị cần định giá (nếu có).
Khi nói đến chi phí thường đề cập đến các loại chi phí sau:
Chi phí tái tạo: Là chi phí hiện hành phát sinh của việc chế tạo ra một
máy thiết bị thay thế giống hệt như máy thiết bị mục tiêu cần định giá, bao
gồm cả những điểm đã lỗi thời của máy thiết bị mục tiêu cần định giá, bao
gồm cả những điểm đã lỗi thời của máy thiết bị mục tiêu đó.
Chi phí thay thế: Là chi phí hiện hành phát sinh của việc sản xuất ra
một máy thiết bị có giá trị sử dụng tương đương với máy thiết bị mục tiêu cần
định giá theo đúng những tiêu chuẩn, thiết kế và cấu tạo hiện hành.
Khấu hao máy thiết bị: Là việc tính toán và phân bổ một cách có hệ
thống nguyên giá của máy thiết bị vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong thời
gian sử dụng của máy thiết bị.
Trong thẩm định giá máy thiết bị tính khấu hao ước tính được chất lượng
của máy thiết bị, phục vụ cho công tác thẩm định giá trị của máy thiết bị.
Các phương pháp tính khấu hao:
Phương pháp khấu hao tuyến tính (khấu hao đường thẳng)

Công thức tính: KH =
𝑁𝐺
𝑁𝑠𝑑
(1.1)
Trong đó: KH: mức trích khấu hao trung bình hàng năm
NG: nguyên giá của máy thiết bị
Nsd: thời gian sử dụng của máy thiết bị (năm)
Tỷ lệ khấu hao bình quân năm:
𝐾𝐻
𝑁𝐺
× 100% =
𝑁𝐺
𝑁 𝑠𝑑
𝑁𝐺
× 100% =
1
𝑁𝑠𝑑
× 100% (1.2)
Ưu điểm:
- Mức khấu hao được phân bổ vào giá thành một cách đều đặn làm cho
giá thành sản phẩm được ổn định.
- Số tiền khấu hao lũy kế đến cuối năm cuối cùng đủ để bù đặp giá trị
ban đầu của máy thiết bị.
- Cách tính khấu hao đơn giản, dễ kiểm tra.
Nhược điểm:
- Do mức khấu hao và tỷ lệ khấu hao hàng năm được trích một cách
đồng đều nên khả năng thu hồi vốn chậm.
- Nhiều trường hợp không phản ánh đúng lượng hao mòn thực tế của
máy thiết bị, đăc biệt đối với những máy thiết bị có tỷ lệ hao mòn vô hình lớn.

 Phương pháp khấu haotheo số dư giảm dần:
Công thức tính:
Mức trích khấu
hao hàng năm
của tài sản cố
định
= Giá trị còn lại
của tài sản cố
định
× Tỷ lệ khấu
hao nhanh
(1.3)
Trong đó:
Tỷ lệ khấu
hao nhanh
(%)
= Tỷ lệ khấu hao tài sản cố
định theo phương pháp
đường thẳng
× Hệ số
điều
chỉnh
(1.4)
Hệ số điều chỉnh xác định theo thời gian sử dụng theo bảng sau:
Bảng 1.1: Xác định hệ số điều chỉnh theo thời gian sử dụng
Thời gian sử dụng của máy thiết bị
(năm)
Hệ số điều chỉnh (lần)
Đến 4 năm (t ≤ 4) 1,5
Trên 4 đến 6 năm (4 ≤ 𝑡 ≤ 6) 2,0
Trên 6 năm (t ≥ 6) 2,5
Ưu điểm:
- Có khả năng thu hồi vốn nhanh, khắc phục được hao mòn vô hình của
máy thiết bị.
Nhược điểm:
- Số tiền khấu hao lũy kế tính đến năm cuối cùng không đủ bù đặp giá trị
ban đầu của máy thiết bị. Do vậy thường đến nửa năm cuối thời gian phục vụ
của máy thiêt bị người ta lại trở lại dùng phương pháp khấu hao tuyến tính.

- Cách tính phức tạp, hệ số khó xá định chính xác.
- Mức khấu hao khác nhau giữa các năm nên khó phân bổ vào giá thành
sản phẩm không ổn định.
Phương pháp khấu hao tổng số:
Công thức tính:
Số tiền khấu hao hàng năm = NG × Tỷ lệ khấu hao mỗi năm (1.5)
Trong đó:
Tỷ lệ khấu
hao mỗi
năm
= Số năm phục vụ còn lại của máy thiết bị (1.6)
Tổng số của dãy số thứ tự (từ 1 đến số
hạng bằng thời hạn phục vụ của máy)
Ưu điểm:
- Thu hồi vốn nhanh, hạn chế được hao mòn vô hình
- Số khấu hao lũy kế đến năm cuối cùng đủ bù đắp giá trị ban đầu của
máy móc thiết bị.
Nhược điểm:
- Cách tính phức tạp
- Mức khấu hao khác nhau giữa các năm nên phân bổ vào giá thành sản
phẩm không ổn định.

 Phương pháp khấu haotheo số lượng, khối lượng sản phẩm:
(1.7)
Ưu điểm:
- Số khấu hao lũy kế đến năm cuối cùng cũng đủ bù đắp giá trị ban đầu
của máy thiết bị
- Mức khấu hao được phân bổ vào giá thành một cách đều đặn làm cho
giá thành sản phẩm ổn định
Nhược điểm:
Nhiều trường hợp không phản ánh được đúng chất lượng hao mòn thưc
tế của máy thiết bị, đặc biệt với máy móc thiết bị đặc thù có tỷ lệ hao mòn vô
hình lớn.
- Phương pháp chi phí chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế, tức là dựa
trên giả định cho rằng giá trị của máy thiết bị đang xem xét có thể được đo
bằng chi phí làm ra một máy móc thiết bị tương tự như là 1 vật thay thế.
- Cơ sở lập luận của phương pháp này cho rằng một người mua tiềm
năng có đầy đủ thông tin sẽ không bao giờ trả giá cao hơn cho một máy móc
thiết bị mục tiêu so với chi phí bỏ ra để mua một máy thiết bị có cùng công
năng.
- Định giá các máy móc thiết bị chuyên dùng, có tính đơn chiếc, có ít
hoặc không có giao dịch mua bán phổ biến trên thị trường.
Mức trích
khấu hao năm
=
Số lượng sản phẩm sản xuất trong năm
Mức trích khấu hao bình quân tính cho 1 đơn vị
sản phẩm

- Định giá cho mục đíchbảo hiểm máy thiết bị.
- Dùng làm cơ sở cho công tác đấu giá, đấu thầu hay kiểm tra đấu giá…
- Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp
kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác.
1.2.6.2.3. Điều kiện áp dụng
- Thẩm định viên phải am hiểu về kỹ thuật và phải có đủ kinh nghiệm.
Nếu không am hiểu khó có thể phân tích được chi phí hiện tại để tạo ra máy
móc thiết bị tương tự, cũng như khó đánh giá mức độ hao mòn của máy thiết
bị.
- Phải có thông tin thị trường về giá cả, chi phí của các chi tiết cấu thành
máy thiết bị và các nguyên nhiên vật liệu để sản xuất ra máy thiết bị cần định
giá tại thời điểm định giá.
1.2.6.2.4. Quy trình thực hiện phương pháp chi phí
Bước 1: Ước tính các chi phí hiện tại để tạo lập và đưa vào sử dụng
một máy thiết bị mới, cùng loại, có tính năng kỹ thuật tương tự. Để việc ước
tính các chi phí hợp lý, thẩm định viên phải có hiểu biết về thiết kế sản phẩm,
về các nguyên liệu được sử dụng, về các chi phí quản lý, nhân công,…
Bước 2: Ước tính khấu hao lũy kế của máy thiết bị xét trên tất cả mọi
nguyên nhân (do hao mòn hữu hình và vô hình) tính tới thời điểm thẩm định
giá.
Trong thực tế có khả năng một máy thiết bị tăng giá chứ không giảm.
Trường hợp này xảy ra khi có sự khan hiếm bất thường tạo ra một phần
thưởng thị trường cho sự chiếm hữu máy thiết bị đó. Sự tăng giá cũng xảy ra
do nguyên nhân lạm phát cao làm sức mua của đồng tiền giảm. Các trường
hợp tăng giá được tính toán riêng trong trường hợp này không đề cập tới.
Bước 3: Khấu trừ khấu hao lũy kế khỏi chi phí thay thế hiện tại, kết
quả thu được chính là giá trị hiện tại của máy thiết bị cần định giá.

1.2.6.2.5. Ưu, nhược điểm của phương pháp chi phí
Ưu điểm:
- Sử dụng để định giá các máy thiết bị dùng cho các giao dịch và mục
đích riêng biệt.
- Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ
sở dự báo dòng lợi ích trong tương lai mà máy thiết bị mang lại.
Nhược điểm:
- Tính chính xác của phương pháp này sẽ giảm khi thị trường có sự biến
động mạnh về giá.
- Chi phí không bằng với giá trị và chi phí không tạo ra giá trị.
- Giả định cho rằng chi phí bằng với giá trị là không đúng trên thực tế.
- Việc áp dụng phương pháp khấu hao để tính khấu hao lũy kế nhiều khi
còn mang tính chủ quan.
- Đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức sâu rộng và những kỹ năng
cần thiết.
1.2.6.3. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập ước tính giá trị của máy thiết bị bằng giá trị hiện
tại của tất cả các khoản lợi nhuận trong tương lai có thể nhận được từ máy
thiết bị đó.
Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích
tương lai. Xuất phát từ khái niệm giá trị: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền
về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm
nhất định.
Thẩm định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư.

1.2.6.3.3. Điều kiện áp dụng
- Có thể dự kiến được thu nhập máy thiết bị mang lại trong tương lai.
- Phải có cơ sở dự báo các khoản thu nhập trong tương lai.
1.2.6.3.4. Quy trình thực hiện phương pháp thu nhập
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm của máy thiết bị có
tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính các khoản chi phí tạo ra thu nhập hàng năm, từ đó
tìm ra thu nhập thuần hàng năm. Lợi nhuận = Thu nhập – Chi phí
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi (i) thích hợp để tính toán; i có thể là tỷ suất
sinh lời trung bình, chi phí sử dụng vốn hay lãi suất trong điều kiện không có
rủi ro cộng phụ phí rủi ro.
Bước 4: Áp dụng công thức vốn hóa:
V=A/R (1.8)
Trong đó:
V: Giá trị hiện tại của các quyền đối với thu nhập tương lai
A: Thu nhập của tài sản
R: Tỷ lệ vốn hóa
 Đối với máy thiết bị có thời gian sử dụng ngắn (n ≤ 10 năm):
 Nếu thu nhập thuần hàng năm không bằng nhau:
𝑉 = ∑
𝐴 𝑡
(1 + 𝑡) 𝑡
𝑛
𝑡=1
+
𝑇
(1 + 𝑡) 𝑡
 Nếu thu nhập thuần hàng năm bằng nhau:
𝑉 = 𝐴 × [
1 − (1 + 𝑖)−𝑛
𝑖
]+
𝑇
(1 + 𝑖) 𝑛
 Đối với máy thiết bị thời hạn sử dụng tương đối dài (n > 10
năm), thu nhập thuần chia làm 2 giai đoạn sau:

 Trường hợp 1: Giai đoạn 1 (từ năm 1 đến năm n) thu nhập thuần
không đều. Giai đoạn 2 (từ năm n+1 trở đi) tăng đều với tốc độ tăng trưởng
đều đặn g%/năm:
𝑉 = ∑
𝐴 𝑡
(1 + 𝑖) 𝑡
+
𝐴 𝑛+1
𝑖 − 𝑔
×
1
(1 + 𝑖) 𝑛
𝑛
𝑡=1
 Trường hợp 2: Giai đoạn 1 (từ năm 1 đến năm n) thu nhập thuần
đều. Giai đoạn 2 (từ năm n+1 trở đi) thu nhập thuần đều, tiệm cận vô cùng:
𝑉 = ∑
𝐴 𝑡
(1 + 𝑖) 𝑡
+
𝐴 𝑛+1
𝑖
×
1
(1 + 𝑖) 𝑛
𝑛
𝑡=1
 Trường hợp 3: Giai đoạn 1 thì n năm đầu thu nhập thuần không
đều. Giai đoạn 2 từ năm n+1 đến năm m thu nhập thuần đều.
𝑉 = ∑
𝐴𝑡
(1 + 𝑖) 𝑡
+ 𝐴 × [
1 − (1 + 𝑖)−(𝑚−𝑛)
𝑖
]
𝑛
𝑡=1
×
1
(1 + 𝑖) 𝑛
+
𝑇
(1 + 𝑖) 𝑛
 Trường hợp 4: Thu nhập thuần các năm đều nhau và máy thiết bị
được sử dụng vĩnh viễn: V = A/i
Trong đó:
A: Thu nhập thuần năm t mà máy móc thiết bị mang lại
T: Giá trị thanh lý ước tính năm thứ n
i: Tỷ lệ vốn hóa
n: số năm sử dụng
1.2.6.3.5. Ưu, nhược điểm của phương pháp thu nhập
Ưu điểm:

- Xét về mặt lý thuyết là phương pháp có cơ sở lý luận chặt ché nhất vì
nó tiếp cận trực tiếp những lợi ích tài sản mang lai cho nhà đầu tư.
- Độ chính xác tương đốicao nếu có những chứng cứ về các giao dịch có
thể so sánh được để tìm thu nhập ròng.
Nhược điểm:
- Khi phân tích các thương vụ phải điều chỉnh nhiều mặt
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự bào các khoản thu nhập
tương lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số
tính toán, trong những trường hợp như vậy kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của
nhiều yếu tố chủ quan.
- Tỷ lệ vốn hóa cố định là không phản ánh đúng sự biến động của thị
trường.
1.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác thẩm định giá máy thiết bị.
 Vấn đề thông tin và xử lý thông tin
Thẩm định viên tiến hành công tác thẩm định trên cơ sở những thông tin
thu thập được. Như vậy kết quả thẩm định phụ thuộc vào chất lượng thông
tin, lượng thông tin đầy đủ, chính xác chính là điều kiện cần để có kết quả
thẩm định tốt. Hai vấn đề cần quan tâm hiện nay là nguồn thông tin và chất
lượng thông tin. Thông tin có thể thu thập được từ các nhiều nguồn:
- Thông tin từ chính các khách hàng: Thông tin cơ bản về máy thiết bị
cần thẩm định mà khách hàng cung cấp cho công ty định giá.
- Thông tin thu thập từ các cơ quan có thẩm quyền.
- Ngoài ra còn có các nguồn thông tin khác như bạn hàng của khách
hàng.
Sau khi đã thu thập được thông tin thì một vấn đề quan trọng được đặt ra
đối với thẩm định viên là xử lý các thông tin đó như thế nào để vừa tiết kiệm

được thời gian vừa thu được kết quả cao. Để làm được điều này thì phải thực
hiện việc phân tích, đánh giá, lưu trữ một cách thường xuyên và khoa học.
 Quy trình và các phương pháp thẩm định
Công tác thẩm định luôn được thực hiện theo một quy trình cụ thể.
Trong quá trình thẩm định không thể cùng một lúc thẩm định được tất cả các
nội dung mà phải thực hiện qua các bước, có thể kết quả của bước trước làm
cơ sở để phân tích các bước sau.
 Trình độ của đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định
Chất lượng thẩm định máy thiết bị chưa cao ngoài nguyên nhân khách
quan đều có nhân tố chủ quan của con người. Cùng với sự phát triển kinh tế
chung của đất nước, trình độ của đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định cần
phải được nâng cao.
Muốn có những đánh giá khách quan và toàn diện về máy thiết bị cần
định giá, đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định ngoài trình độ chuyên môn
cần phải có những kiến thức về kinh tế, pháp luật và đặc biệt là phải đi sát vào
thực tế. Khi nắm trắc về kỹ thuật máy thiết bị, về khả năng biến động của thị
trường thì cán bộ thẩm định sẽ có quyết định đúng đắn.
Kinh nghiệm trong công tác giúp họ vững vàng trong quyết định thẩm
định. Qua tiếp xúc với khách hàng để từ đó tìm cách xác định sự thật. Qua
trao đổi kinh nghiệm giữa những người làm công tác thẩm định có thể giúp họ
tích luỹ thêm kinh nghiệm, hoàn chỉnh thêm kết quả thẩm định của mình.
Ngoài những nhân tố nêu trên, chất lượng công tác thẩm định còn chịu sự tác
động của các nhân tố khác như môi trường kinh tế, môi trường pháp lý, tình
hình chính trị , xã hội trong và ngoài nước...

CHƯƠNG II
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY THIẾT BỊ TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN – DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN – BẤT ĐỘNG
SẢN DATC
2.1. Tổng quan về Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất
động sản DATC
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển công ty
2.1.1.1. Thông tin chung
- Tên công ty viết bằng tiếng Việt: CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN –
DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN – BẤT ĐỘNG SẢN DATC.
- Tên công ty viết bằng tiếng tiếng anh: DATC CONSUTATION –
SERVICE FOR PROPERTY - REAL ESTATE JOINT STOCK
COMPANY.
- Tên công ty viết tắt: DCSC.,JSC.
- Trụ sở chính : Tòa nhà Sông Hồng, Số 2 Trần Hưng Đạo, Phường Phan
Chu Trinh, Quận Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội, Việt Nam.
- Điện thoại: 04.9722218 * Fax: 04.9722217
- Chi nhánh DCSC tại TP.HCM
Địa chỉ: 35Trần Quốc Toản , Phường 8, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh.
Điện thoại/Fax: 083.9330.586.
- Chi nhánh DCSC tại Huế:
Địa chỉ: khu quy hoạch Kiểm Huệ, đường Tố Hữu, phường Xuân Phú,
Thừa Thiên – Huế, Thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế, Việt Nam.
Điện thoại/Fax: 0543.817.482.
- Chi nhánh DCSC tại Thành phố Đà nẵng

Địa chỉ: 73 Quang Trung, Quận Hải Châu, Thành phố Đà Nẵng, Việt
Nam.
- Chi nhánh DCSC tại Phú Thọ
- Địa chỉ: tòa nhà số 6, Phố Hàm Nghi, Phường Gia Cẩm, Thành phố
Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ, Việt Nam.
- Website: http://www.dcsc.vn * Email: dcsc@dcsc.vn
- Logo công ty:
- Mã số doanh nghiệp: 0102610438
- Vốn điều lệ: 10.000.000.000 đồng (mười tỷ đồng)
2.1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển
Công ty cổ phần tư vấn dịch vụ về tài sản – bất động sản DATC ( gọi tắt
là công ty DCSC) là doanh nghiệp nhà nước duy nhất hoạt động trong lĩnh
vực thẩm định giá và bán đấu giá tài sản tại Việt Nam, tiền thân là Trung tâm
Thông tin Tư vấn, dịch vụ về tài sản – bất động sản trực thuộc Cục quản lý
Công sản – Bộ Tài chính, được thành lập theo quyết định số 186/2003/QĐ-
BTC ngày 14/11/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính và các chức năng, nhiệm
vụ, tổ chức bộ máy, cơ chế hoạt động theo quy định tại Quyết định số
689/QĐ-BTC ngày 3/3/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
Ngày 29/11/2007 Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành quyết định số
3776/QĐ-BTC chuyển giao Trung tâm Thông tin Tư vấn, Dịch vụ về tài sản
và bất động sản sang Công ty Mua bán nợ và Tài sản tồn đọng của doanh
nghiệp (DATC), là doanh nghiệp hạng đặc biệt của Chính phủ trực thuộc Bộ
Tài chính quản lý.
Công ty DCSC được thành lập theo Nghị quyết số 31/2007/NQ-HĐQT
ngày 21/12/2007 của Hội đồng quản trị Công ty Mua bán nợ và Tài sản tồn

đọng của doanh nghiệp và được Sở Kế hoạch Đầu tư TP.Hà Nội cấp giấy
chứng nhận đăng kí kinh doanh số 0103021789 do phòng ĐKKD – Sở Kế
Hoạch và Đầu Tư TP Hà Nội cấp ngày 11/1/2008. Đăng kí thay đổi lần 4
ngày 13 tháng 5 năm 2014. Công ty mua bán nợ và Tài sản tồn đọng của
doanh nghiệp nắm giữ 60% vốn điều lệ công ty DCSC.
2.1.2. Lĩnh vực hoạt động
- Dịch vụ thẩm định giá tài sản.
- Dịch vụ xác định giá trị doanh nghiệp.
- Dịch vụ tư vấn pháp lý về tài sản, đất đai và bất động sản.
- Dịch vụ môi giới, hỗ trợ giao dịch mua bán tài sản, đất đai, bất động
sản.
- Dịch vụ bán đấu giá và đấu thầu mua sắm tài sản.
- Dịch vụ tư vấn tài chính - kế toán doanh nghiệp.
- Dịch vụ đầu tư tài chính, chứng khoán, đầu tư kinh doanh bất động sản.
- Dịch vụ mua bán, khai thác cho thuê tài sản, đất đai và bất động sản.
- Dịch vụ quản lí bất động sản, quản trị công trình, dự án, building và
dịch vụ kĩ thuật outsourcing.
- Dịch vụ về quảng cáo đất đai, bất động sản, quảng cáo doanh nghiệp.
- Thực hiện dịch vụ đại lý kinh doanh franchise hoặc ủy thác giao dịch
về tài sản hoặc quan hệ về tài sản.
- Tổ chức sàn giao dịch về tài sản, đất đai bất động sản; giao dịch về cơ
hội đầu tư tài chính dưới các hình thức sàn giao dịch trực tiếp hoặc giao dịch
qua mạng internet.
- Các dịch vụ khác có liên quan đến tài sản và bất động sản.

2.1.3. Bộ máy tổ chức và đội ngũ nhân viên
Hình 2.1: Sơ đồ bộ máy tổ chức DCSC (nguồn: Hồ sơ năng lực DCSC)
- Hội đồng quản trị là tổ chức quản lý cao nhất của công ty, do Đại hội
đồng cổ đông bầu ra; nhân danh công ty quyết định mọi vấn đề thuộc thẩm
quyền của Đại hội đồng Cổ đông. Hội đồng quản trị có quyền và nghĩa vụ
giám sát hoạt động của Giám đốc và những cán bộ quản lý khác của công ty.
Ban kiểm soát
Ban
dịch vụ
về tài
sản
Ban
thẩm
định giá
tài sản
Ban tư
vấn tài
chính
Ban thị
trường
& giao
dịch
Ban
quản lý
& giao
dịch
BĐS
Ban
hành
chính
kế toán
Marketi
ng và
quan hệ
khách
hàng
Các chi nhánh công ty Sàn giao dịch BĐS DCSC Các công ty trực thuộc
Các phó tổng
giám đốc
Hội đồng quản trị
Tổng giám đốc

- Ban kiểm soát có nhiệm vụ kiểm tra tính hợp lý, hợp pháp trong hoạt
động quản lý của Hội đồng quản trị, hoạt động điều hành của Giám đốc và
Báo cáo tài chính. Ban kiểm soát hoạt động độc lập với Hội đồng quản trị và
Giám đốc.
- Giám đốc điều hành quyết định các vấn đề liên quan đến hoạt động sản
xuất kinh doanh của công ty, chịu trách nhiệm trước hội đồng quản trị về việc
thực hiện các quyền và nghĩa vụ được giao.
- Các phó giám đốc giúp việc Giám đốc trong từng lĩnh vực cụ thể và
chịu trách nhiệm trước Giám đốc về những nội dung công việc được phân
công và những công việc được Giám đốc ủy quyền.
- Các ban chuyên trách trong công ty có nhiệm vụ thực hiện công việc
chuyên môn được giao, giúp giám đốc quản lý tốt các hoạt động của công ty.
Bên cạnh đó phối hợp hoạt động với nhau để phục vụ nhiệm vụ chung của
công ty và mang lại hiệu quả cao nhất.
Đội ngũ cán bộ của DCSC gồm các chuyên viên có nhiều năm công tác
trong các lĩnh vực quản lý tài sản, tài chính đất đai tại Bộ Tài chính, nhiều cán
bộ được đào tạo chuyên sâu trong các lĩnh vực về tài chính đất đai, thẩm định
giá, quản lý bất động sản ở nước ngoài, có kinh nghiệm làm việc trong môi
trường chuyên nghiệp; trong đó có 10 cán bộ tại được Bộ Tài chính cấp thẻ
Thẩm định viên về giá; 01 cán bộ được Viện Thẩm định giá Quốc tế Inspen
(Malaysia) cấp bằng đào tạo Thẩm định giá viên quốc tế, 02 cán bộ được
Trường Đại học Greenwich London cấp bằng Thạc sỹ Châu Âu về quản lý
bất động sản và quản trị địa ốc.
Trong đó:
Ông Đinh Quang Vũ là người đại diện theo pháp luật của công ty giữ
chức vụ Tổng giám đốc, thẻ thẩm định viên về giá số 06161 cấp ngày
13/1/2009

Ông Nguyễn Hữu Tấn, chức vụ Phó tổng giám đốc, thẻ thẩm định viên
về giá số VII11.642 cấp ngày 27/9/2012.
Ông Vũ Minh Hải, chức vụ Giám đốc chi nhánh, thẻ thẩm định viên về
giá số I05013 cấp ngày 13/1/2009, ông Phạm Minh Tuấn, chức vụ Giám đốc
chi nhánh, thẻ thẩm định viên về giá số 06158 cấp ngày 13/1/2009.
Ông Trần Ngọc Linh, chức vụ Giám đốc chi nhánh, thẻ thẩm định viên
về giá số III06109 cấp ngày 30/10/2008.
Kế thừa năng lực của Trung tâmThông tin – Tư vấn - Dịch vụ về
Tài sản và Bất động sản thuộc Cục Quản lý Công sản (Bộ Tài Chính), là đơn
vị tư vấn đầu tiên và duy nhất của Nhà nước về các lĩnh vực tư vấn quản lý tài
sản, bất động sản Nhà nước, tài chính đất đai, giá đất, các hình thức sử dụng
đất, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư; di dời doanh nghiệp theo quy
hoạch, các chính sách về thuế, nộp thuế, nộp tiền sử dụng đất và các lĩnh vực
tài chính liên quan đến tài sản, bất động sản. Sau 4 năm hoạt động, DCSC đã
tạo được uy tín trong nhiều lĩnh vực tư vấn dịch vụ và có nhiều mối quan hệ
tốt với các Bộ ngành và địa phương. Đặc biệt trong lĩnh vực thẩm định giá,
DCSC đã hình thành 1 thương hiệu mạnh trên thị trường và thương hiệu đó
càng được phát huy hơn nữa khi kết hợp được thế mạnh đơn vị tư vấn của
Cục Quản lý Công sản - Bộ Tài chính với thế mạnh của Công ty Mua bán nợ
và Tài sản tồn đọng của doanh nghiệp (Doanh nghiệp hạng đặc biệt của Chính
phủ) để thực hiện các hoạt động tư vấn, dịch vụ về tài chính, tài sản và bất
động sản cho các cơ quan, tổ chức và doanh nghiệp Nhà nước và các đối
tượng khách hàng đa dạng khác.
2.1.4. Kết quả hoạt động kinh doanh
2.1.4.1.Về thực hiện hợp đồng dịch vụ: Năm 2015, Công ty DCSC đã
ký được 3.010 hợp đồng (bao gồm cả công văn đề nghị cung cấp dịch vụ),
bằng 89,7 % so với năm 2014 (3.357 hợp đồng); Trong đó:

ĐVT: Hợp
đồng
Lĩnh vực
Đơn vị
Thẩm định
giá
Đấu giá XĐ
GTDN-TV
Cộng
2015
2014
Văn phòng
Cty
433 9 10 452 625
TP.Huế 2.170 44 2.214 2.257
TP.HCM 180 180 321
TP.Đà Nẵng 163 1 164 154
Tổng 2.946 54 10 3.010 3.357
Bảng 2.1: Thực hiện hợp đồng dịch vụ DCSC năm 2015
(Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh DCSC 2015)

2.1.4.2. Kết quả kinh doanh:
Biểu đồ 2.1:Doanh thu các hoạtđộngkinh doanhcủaDCSC từnăm 2013 –
2015
(Nguồn: Phòng kế toán
DCSC)
Doanh thu thực hiện, đạt: 16.209trđ đạt 95,3 % so với kế hoạch năm
2014 (bằng 87,3% so với thực hiện năm 2014: 18.560 trđồng), cụ thể như
sau:
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
14,000
16,000
18,000
2013 2014 2015
TĐG
Đấu giá
Tư vấn
Môi giới
HĐTC
HĐ khác

Đơn vị tính: Triệu đồng
TT Doanh thu Thực
hiện
2014
Kế
hoạch
2015
Thực
hiện
2015
Tỷ lệ % so với
Năm
2014
KH
2015
1 Dịch vụ thẩm định giá 16.386 15.150 13.694 83,6 90,4
2 Dịch vụ bán đấu giá tài
sản
1.258 1.000 1.491 118,5 149,1
3 Dịch vụ tư vấn 291 500 293 100 58,6
4 Dịch vụ mô giới và tư vấn
giao dịch BĐS
0 100 0 0 0
5 Hoạt động tài chính 388 200 415 107 207,5
6 Hoạt động khác 237 50 316 133,3 632
Cộng 18.560 17.000 16.209 87,3 95,3
Bảng 2.2: Doanh thu các hoạt động kinh doanh của DCSC năm 2014-2015
(Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh DCSC 2015)
Trong đó doanh thu của từng Bộ phận như sau:
 Văn phòng Công ty tại Hà Nội là: 9.453 triệu đồng (bằng
81,8% so với thực hiện năm 2014-11.559 triệu đồng), đạt 93,6% kế hoạch (kế
hoạch 10,1tỷ đồng), trong đó: (Ban Đầu tư: 395 triệu đồng, Ban Dịch vụ về
tài sản: 1.794 triệu đồng, Ban Thẩm định: 2.348 triệu đồng, Ban Thị trường:
1.545 triệu đồng, Ban Tư vấn: 1.758 triệu đồng, Phòng Marketing: 4 triệu
đồng, Phòng HTNV: 992 triệu đồng, cho thuê nhà: 316 triệu đồng). Cơ cấu
thu theo lĩnh vực dịch vụ như sau:
- Dịch vụ thẩm định giá: 8.222 triệu đồng (2014: 10.545 triệu đồng);
- Dịch vụ bán đấu giá tài sản: 407 triệu đồng (2014: 322 triệu đồng);
- Dịch vụ tư vấn: 293 triệu đồng (2014: 291triệu đồng)
- Dịch vụ cho thuê nhà: 316 triệu đồng (2014:237 triệu đồng)
- Hoạt động tài chính: 215 triệu đồng (2014: 164 triệu đồng)
 Chi nhánh Công ty tại TP.Huế là: 3.756 triệu đồng (bằng
111% so với thực hiện năm 2014-3.382 triệu đồng) đạt 156,5% kế hoạch.

- Dịch vụ thẩm định giá: 2.620 triệu đồng (2014:2.508 triệu đồng;)
- Dịch vụ bán đấu giá tài sản: 1.062 triệu đồng (2014:800 triệu đồng)
- Hoạt động tài chính: 74 triệu đồng (2014: 74 triệu đồng)
- Dịch vụ khác: 0 triệu đồng.
 Chi nhánh Công ty tại TP.HCM là: 2.493 triệu đồng (bằng
81,5% so với thực hiện năm 2014-3.059 triệu đồng).
- Dịch vụ thẩm định giá: 2.375 triệu đồng (2014: 2.789 triệu đồng);
- Hoạt động tài chính: 113triệu đồng (2014: 134 triệu đồng).
 Chi nhánh Công ty tại TP.Đà Nẵng là: 506 triệu đồng (bằng
90,3% so với thực hiện năm 2014-560 triệu đồng).
- Dịch vụ thẩm định giá: 477 triệu đồng (2014: 544 triệu đồng);
- Hoạt động tài chính: 11 triệu đồng.
- Về tình hình chi phí: Tổng chi phí năm 2015: 16.191triệu đồng.
- Lợi nhuận: 18 triệu đồng
2.2. Thực trạng công tác thẩm định giá máy thiết bị tại Công ty Cổ
phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản– Bất động sản DATC
2.2.1. Căn cứ pháp lý
- Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012;
- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá;
- Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài Chính về
hướng dẫn một số điều của Luật giá về thẩm định giá;
- Nghị định số 109/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 của Chính phủ về việc
quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý giá, phí, lệ phí,
hóa đơn;

- Thông tu số 31/2014/TT-BTC ngày 07/3/2014 của Bộ Tài Chính về
hướng dẫn xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý giá tại Nghị
định số 109/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 của Chính phủ về việc quy định xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý giá, phí, lệ phí, hóa đơn;
- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ
Tài chính về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 3);
- Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính ban
hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 01, 02, 03, 04;
- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính ban
hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 05, 06 và 07;
- Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính ban
hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 08, 09, 10.
2.2.2. Thực trạng quy trình thẩm định giá máy thiết bị
Hiện nay DCSC áp dụng quy trình thẩm định giá tài sản theo đúng hệ
thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, bao gồm các bước:
Bước 1: Xác định vấn đề:
- Công đoạn này tiến hành nghiên cứu sơ bộ về tài sản thẩm định, các
thông số liên quan, các văn bản, các quyết định, quy định của các cấp chính
quyền quy định nội dung dự án được phê duyệt, các điều khoản hạn chế.
- Xác định phương thức tiến hành nghiên cứu các tài liệu cần thiết cho
việc thẩm định.
- Xác định mức phí thỏa thuận, phương thức, lịch trình thanh toán và
thời gian hoàn thành thẩm định.
Bước 2: Lập kế hoạch
- Nhận biết các loại tài liệu được sử dụng trong quá trình đánh giá.
- Nhận biết các cơ quan, tổ chức, đơn vị, cá nhân nào có thể cung cấp
thông tin phục vụ cho công việc.

- Lên chương trình, thời biểu công tác.
- Lập danh mục cũng như thứ tự các công việc khi tiến hành như: thu
thập và phân tích các số liệu.
- Xác định thời hạn cho phép của từng công việc.
- Xác định phần việc có thể ủy nhiệm.
- Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo thẩm định.
Bước 3: Tiến hành thu thập số liệu
- Tiến hành thu thập các thông tin cần thiết cho công việc thẩm định:
nguồn thông tin từ phía khách hàng cung cấp, qua kết quả khảo sát thị
trường….
- Các tài liệu để so sánh, phân tích như bảng báo giá của các doanh
nghiệp sản xuất, nhà phân phối, kết quả của các thương vụ giao dịch trên thị
trường, các đề tài nghiên cứu khoa học, các công trình nghiên cứu khoa học
được công nhận. Các văn bản pháp luật, các công trình nghiên cứu khoa học
được công nhận. Các văn bản pháp luật, các công văn của chính phủ của các
bộ ngành và các cơ quan hữu quan liên quan đến tài sản đang thẩm định.
- Kiểm tra độ tin cậy của các thông tin và giữ bí mật thông tin.
Bước 4: Phân tích tài liệu, nghiên cứu các thông số
- Từ các số liệu, thông tin được cung cấp cũng như thu thập được cán bộ
thẩm định viên tiến hành lập bảng biểu tính toán các chỉ tiêu đánh giá hiệu
quả kinh tế, điều chỉnh so sánh, liệt kê các khoản chi phí doanh thu…
Bước 5: Chuẩn bị báo cáo Chứng thư
- Cán bộ thẩm định thống nhất kết quả trình cấp trên xem phê duyệt.
- Tiến hành thông báo dự thảo cho khách hàng về kết quả thẩm định.
Cùng kiểm tra các thông số của dự án so với các tài liệu được cung cấp. Đi
đến thống nhất cuối cùng.
Bước 6: Lập báo cáo, Chứng thư thẩm định giá

- Chứng thư và báo cáo phải diễn giải cụ thể rõ ràng các bước để đưa ra
các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của dự án. Đảm bảo các quy tắc cũng như quy
định trong thẩm định giá nói chung.
- Lập chứng thư phát hành cho khách hàng, thu phí và thanh lý hợp
đồng.
2.2.3. Thực trạng vận dụng phương pháp thẩm định giá máy thiết bị tại
Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản– Bất động sản DATC
Từ khi được thành lập, DCSC đã tiến hành nhiều hoạt động thẩm định
giá máy móc để đáp ứng nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng, phục vụ
cho các mục đích khác nhau như thanh lý tài sản, thế chếp vay vốn ngân
hàng,…Dưới đây là một số ví dụ về hoạt động thẩm định giá máy thiết bị tại
công ty để xem xét và đánh giá về phương pháp thẩm định giá máy thiết bị:
Ví dụ 1: Theo hợp đồng thẩm định giá tháng 10 năm 2015 giữa Công
ty TNHH TMDV Long Thịnh và Công ty Cổ phẩn Tư vấn – Dịch vụ về
Tài sản – Bất động sản DATC
- Tài sản thẩm định: Xe Toyata Coaster 24 chỗ biển kiểm soát sản xuất
năm 2000 đã qua sử dụng.
- Địa bàn thẩm định: Thành phố Hà Nội.
- Mục đích thẩm định: Thẩm định giá để khách hàng làm cơ sở tham
khảo giá trị còn lại của xe phục vụ cho mục đích thanh lý tài sản.
- Thời gian thẩm định: tháng 10 năm 2015.
- Mô tả tài sản thẩm định:
Chủng loại, nhãn hiệu: Van, Toyota Coaster
Năm sản xuất, xuất xứ: 2000, Nhật Bản
Các chỉ tiêu kỹ thuật:
o Kích thước: 6,2 × 2,0 × 2,5m
o Dung tích xi lanh: 2694cc

o Trong lượng không tải: 2.820kg
o Trọng lượng toàn tải: 5.310kg
o Số chỗ ngồi: 24 chỗ
o Máy xăng
o Dẫn động: RFD-dẫn động cầu sau
o Số km đã chạy: 290.000km
Qua kiểm tra hiện trạng, tại thời điểm thẩm định nội thất xe cũ nhiều, lốp
xe cũ, sơn vẫn bóng và không có nhiều vết xước hay rạn nứt. Hệ thống điều
hòa trên xe sử dụng bình thường. Xe không sử dụng được do động cơ, khung
gầm xe, hệ thống lái xuống cấp. Xe hiện tại chạy được gần 290.000km. Theo
ý kiến tham khảo của các thợ sửa chữa lành nghề, để đảm bảo xe hoạt động
bình thường và an toàn, xe này cần sửa chữa đại tu.
- Cơ sở thẩm định giá: Giá thị trường
- Nguyên tắc thẩm định giá: Căn cứ vào các nguyên tắc kinh tế chi phối
hoạt động thẩm định giá theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam
- Phương pháp định giá:
Phương pháp so sánh
Phương pháp chi phí
 Áp dụng phương pháp so sánh:
- Phân tích các nguồn thông tin thu thập được:
Tài sản thẩm định là xe Toyota Coaster 24 chỗ sản xuất năm 2000. Đây
là mẫu xe có model khá lâu và không còn được sử dụng nhiều trên thị trường
do nhà sản xuất đã ngưng sản xuất và không còn niên hạn sử dụng nhiều. Tài
sản thẩm định có sàn xe xuống cấp, nội thất xe, bộ phận máy và hệ thống lái
đã cũ. Để đảm bảo xe hoạt động bình thường và an toàn, xe này cần thay thế
một số phụ tùng chi tiết.

Qua khảo sát thi trường xe ô tô Toyota Coaster 24 chỗ có năm sản xuất
tương đường với tài sản thẩm định, tổ thẩm định đã tham khảo giá chào bán
dòng xe này tại một số địa chỉ tư nhân và công ty thanh lý ô tô. Thông tin
được tổng hợp trong bảng sau:
Bảng 2.4: Mô tả tổng hợp các tài sản so sánh và tài sản mục tiêu:
STT TIÊU CHÍ MTB MT MTB SS1 MTB SS2
1 Nhãn hiệu Toyota Coaster Toyota Coaster Toyota Coaster
2 Dòng xe Van/Minivan Van/Minivan Van/Minivan
3 Năm sản
xuất
2000 1998 1996
4 Xuất xứ Nhật Bản Nhật Bản Nhật Bản
5 Số chỗ ngồi 24 chỗ 24 chỗ 24 chỗ
6 Trọng lượng Không tải:
2.820kg
Toàn tải:
5.310kg
Không tải:
2.820kg
Toàn tải:
5.310kg
Không tải:
2.820kg
Toàn tải:
5.310kg
7 Kích thước 6,2 × 2,0 ×
2,5m
6,2 × 2,0 ×
2,5m
6,2 × 2,0 ×
2,5m
8 Dung tích xi
lanh
2694cc 2694cc 2694cc
9 Dẫn động RFD-dẫn động
cầu sau
RFD-dẫn động
cầu sau
RFD-dẫn động
cầu sau
10 Hiện trạng Xe còn thời hạn
lưu hành. Xe
không hoạt động
được và cần thay
thế một số phụ
tùng, sàn xe
xuống cấp, nội
thất xe, bộ phận
máy và hệ thống
lái đã cũ.
Số km đã đi:
290.000km
Xe còn thời hạn
lưu hành, vỏ xe
cũ, nội thất cũ.
Xe hoạt động
bình thường
nhưng máy móc
đã xuống cấp.
Số km đã đi:
260.000km
Xe còn thời hạn
lưu hành. Thân
vỏ, máy móc
còn tương đối
tốt. Xe
hoạt động tốt.
Số km đã đi:
200.000km
11 Giá rao bán - 150.000.000 240.000.000

VNĐ VNĐ
12 Nguồn thông
tin
Kiểm định thực
tế và khách hàng
cung cấp
Công ty Liên
doanh ven sông
Sài Gòn
Anh Quân
0934256791
13 Thời điểm
thu thập
Tháng 10 năm
2015
Tháng 10 năm
2015
Tháng 10 năm
2015
Nhận xét:
Do có cùng hãng sản xuất, năm sản xuất tương đương nhau, tài sản mục
tiêu và tài sản so sánh đều mang nhãn hiệu Toyota Coaster 24 chỗ, có cùng
thiết kế về kỹ thuật. Do đó các thông số trọng lượng, kích thước, dung tích xi
lanh, dẫn động cơ không tạo nên sự khác biệt về giá trị giữa tài sản mục tiêu
và tài sản so sánh. Sự chênh lệch về giá cả là do khác biệt về hiện trạng của
các tài sản tạo ra: Cả 3 tài sản đều còn thời hạn lưu hành. Tài sản so sánh 2
vẫn còn sử dụng được tương đối tốt, xe đi đc 200.000km. Tài sản so sánh 1
hoạt động bình thường nhưng có vỏ xe cũ, nội thất cũ, đã xuống cấp, xe đi
được 260.000km; đây là tài sản có nhiều đặc điểm tương đồng nhất với tài sản
thẩm định với các đặ điểm: cùng hãng sản xuất, nội thất, bộ phận máy và hệ
thống lái xe đã cũ, xe đi được 290.000km.
Do đó, thẩm định viên kiến nghị tham khảo giá chào bán xe Toyota
Coaster 24 chỗ, máy xăng, sản xuất năm 1998 có giá rao bán là 150.000.000
đồng và có nhiều đặc điểm tương đồng làm căn cứ điều chỉnh giá xe thẩm
định.
 Áp dụng phương pháp chi phí:
Về mặt thực tế, chênh lệch giữa giá rao bán và giá thực tế là 15%, để
đảm bảo xe hoạt động bình thường và an toàn, tài sản thẩm địnhcần sửa chữa
đại tu. Ước tính chi phí sửa chữa đại tu chiếm 20% giá trị tài sản thẩm định.

Ước tính giá trị thị trường của ToyotaCoaster 24 chỗ sản xuất năm
2000 cần thẩm định là:
150.000.000 × (100% − 15% − 20%) = 97.500.000 đồng
Kết luận: Giá ước tính của tài sản thẩm định là 97.500.000 đồng
Bằng chữ: Chín mươi bảy triệu, năm trăm nghìn đồng.
Ví dụ 2: Theo hợp đồng thẩm định giá tháng 12 năm 2015 giữa Công ty
Cổ phần Xây dựng công trình Văn hóa và Đô thị và Công ty Cổ phần Tư
vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bấtđộng sảnDATC:

Phương pháp so sánh:
 Phân tích thông tin thu thập được:
Bảng 2.5: Mô tả tổng hợp các tài sản so sánh và tài sản mục tiêu
STT Tiêu chí MTB MT MTB SS1 MTB SS2 MTB SS3
1 Chủng loại Xe ô tô con 7 chỗ Xe ô tô con 7 chỗ Xe ô tô con 7 chỗ Xe ô tô con 7 chỗ
2 Nhãn hiệu Hyundai Hyundai Hyundai Hyundai
3 Model SANTAFE SLX SANTAFE SLX SANTAFE SLX SANTAFE SLX
4 Màu sơn Bạc Đen Bạc Bạc
5 Năm sản xuất 2009 2009 2009 2009
6 Xuất xứ Hàn Quốc Hàn Quốc Hàn Quốc Hàn Quốc
7 Pháp lý Giấy đăng ký xe ôtô Giấy đăng ký xe ôtô Giấy đăng ký xe ôtô Giấy đăng ký xe ôtô
8 Kích thước (mm) 4675×1890×1760 4675×1890×1760 4675×1890×1760 4675×1890×1760
9 Chiều dài (mm) 2.700 2.700 2.700 2.700
10 Trọng lượng (kg) 1.830 1.830 1.830 1.830
11 Loại động cơ - Động cơ diesel 4
xi lanh thẳng hàng
- Hệ thống van điều
khiển với cam đôi
trên thân máy
- Tỉ số nén: 17.5
- Động cơ diesel 4
trên thân máy
- Tỉ số nén: 17.5"
trên thân máy
- Tỉ số nén: 17.5"
trên thân máy
- Tỉ số nén: 17.5"
12 Dung tích (lít) 2.0 lít 2.0 lít 2.0 lít 2.0 lít
13 Công suất cực đại
(bhp@rpm)
137 @ 4000 137 @ 4000 137 @ 4000 137 @ 4000
14 Mômen xoắn cực
đại(kg.m@rpm)
31@ 1800 31@ 1800 31@ 1800 31@ 1800

15 Hiện trạng Xe đã qua sử dụng. Ngoại quan tổng thể trung bình, vỏ ngoài xe trầy xước nhẹ. Các cụm
chức năng chính, động cơ bị hao mòn theo thời gian. Hệ thống điều khiển hoạt động
bình thường. Bảo trì, bảo dưỡng thường xuyên.
16 Số km đã đi 120.000 km 35.000 km 71.000 km 36.000 km
17 Chất lượng còn
lại (%)
68.17% 75.14% 72.50% 74.16%
18 Giá rao bán 800,000,000 VNĐ 835,000,000 VNĐ 788,000,000 VNĐ
19 Giá bán/thương
lượng
760,000,000 VNĐ 767,000,000 VNĐ 750,000,000 VNĐ
20 Nguồn thông tin Khách hàng cung
cấp và khảo sát thực
tế.
Nam Chung
0982948808
Việt Tín
0903409089
Anh Lâm
0933 028 026
21 Thời điểm thu
thập
Tháng 12/2015 Tháng 12/2015 Tháng 12/2015 Tháng 12/2015

Phương pháp thẩm định giá máy thiết bị tại Công ty Bất động sản

Phương pháp thẩm định giá máy thiết bị tại Công ty Bất động sản

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Phương pháp thẩm định giá máy thiết bị tại Công ty Bất động sản

Similar to Phương pháp thẩm định giá máy thiết bị tại Công ty Bất động sản (20)

More from Dịch vụ viết bài trọn gói ZALO 0917193864

More from Dịch vụ viết bài trọn gói ZALO 0917193864 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Phương pháp thẩm định giá máy thiết bị tại Công ty Bất động sản