Kerjasama Pemerintah Swasta (KPS) pada rehabilitasi berat Pasar Weleri tahun 1995 melibatkan investor swasta dalam rangka meningkatkan fasilitas pasar dan mendukung pertumbuhan ekonomi masyarakat."

1. CRITICAL REVIEW KERJASAMA PEMERINTAH SWASTA PADA PEKERJAAN
REHABILITASI BERAT PASAR WELERI KABUPATEN KENDAL
TUGAS INDIVIDU
MATA KULIAH : TATA KELOLA WILAYAH
DOSEN : Dr. SRI YUWANTI, MA, MPD
OLEH :
PUJIATI SRI REJEKI
NIM. 21040116410031
FAKULTAS TEKNIK
MAGISTER PEMBANGUNAN WILAYAH DAN KOTA
UNIVERSITAS DIPONEGORO
TAHUN 2016

2. 2
DAFTAR ISI
DAFTAR ISI ..................................................................................................................................... 2
I. PENDAHULUAN...................................................................................................................... 3
A.LATAR BELAKANG............................................................................................................ 3
B. MAKSUD DAN TUJUAN..................................................................................................... 4
C.SISTEMATIKA PEMBAHASAN.......................................................................................... 5
II. GAMBARAN UMUM WILAYAH STUDI ............................................................................... 6
III. LANDASAN TEORI ................................................................................................................. 9
A. KERJASAMA PEMERINTAH SWASTA (KPS)....................................................................... 9
B. PENGELOLAAN PASAR TRADISIONAL .............................................................................12
IV. PEMBAHASAN .......................................................................................................................16
A.PROSES KPS REHABILITASI BERAT PASAR WELERI ..................................................16
B. KONDISI PASAR WELERI SAAT INI................................................................................21
C.TINJAUAN KRITIS .............................................................................................................24
V. PENUTUP ................................................................................................................................29
A.KESIMPULAN.....................................................................................................................29
B. SARAN.................................................................................................................................30
DAFTAR PUSTAKA .......................................................................................................................31

3. 3
I. PENDAHULUAN
A. LATAR BELAKANG
Kelengkapan sarana prasarana pada berbagai bidang merupakan suatu syarat
penting yang harus ada guna mendukung percepatan perkembangan perekonomian di era
otonomi daerah dan era persaingan pasar bebas. Hal ini sebagai konsekuensi logis bagi
pemerintah daerah dan seluruh lapisan masyarakat yang menginginkan perkembangan
dan kesiapannya mengelola pemerintahannya sendiri dengan mengoptimalkan seluruh
potensi sumber daya yang ada, baik sumber daya alam maupun sumber daya manusia.
Penyediaan sarana kota yang dimaksud dalam hal ini yaitu penyediaan kelengkapan
sarana perdagangan berupa pembangunan ataupun rehabilitasi pasar tradisional.
Pembangunan pasar tradisional merupakan salah satu upaya optimalisasi sarana
ekonomi untuk memberikan kemudahan kepada masyarakat dalam melakukan transaksi
jual beli barang baik barang-barang yang bersifat konsumtif maupun produktif. Selain itu
pembangunan pasar tradisional juga memberikan peluang kesempatan kerja dan
peningkatan pendapatan bagi masyarakat sehingga pembangunannya akan memberikan
kontribusi bagi dinamika ekonomi masyarakat dan peningkatan pendapatan pemerintah
daerah. Akhir-akhir ini pasar tradisional baik di pusat maupun di daerah terus melakukan
pembenahan, disamping pembenahan manajemen juga melakukan renovasi ataupun
peremajaan pasar. Hal ini dilakukan karena pasar tradisional merupakan salah satu
jantung perekonomian masyarakat. Kedudukan pasar tradisional masih tetap penting dan
menyatu dalam kehidupan masyarakat. Banyak masyarakat yang masih membutuhkan
pasar tradisional dalam mencari pendapatan dan juga kebutuhan dalam transaksi jual beli.
Kabupaten Kendal memiliki potensi yang sangat besar untuk upaya pengembangan
infrastruktur pasar tradisional. Kabupaten Kendal memiliki 11 pasar tradisional yang
dikelola oleh Pemerintah Kabupaten Kendal yang berada di tingkat kecamatan antara lain
Pasar Kendal, Pasar Cepiring, Pasar Weleri, Pasar Sukorejo, Pasar Boja, Pasar
Kaliwungu, Pasar Gladak, Pasar Sidorejo, Pasar Pegandon, Pasar Kangkung dan Pasar
Penyangkringan. Selain 11 pasar tradisional yang terdapat di tingkat kecamatan,
Kabupaten Kendal juga memiliki 4 pasar hewan yang dikelola pemerintah kabupaten dan
25 pasar desa yang dikelola oleh pemerintah desa setempat. Pasar tradisional ini memiliki
peran penting, salah satunya adalah melayani dan memberikan lapangan usaha untuk

4. 4
masyarakat ekonomi menengah maupun ekonomi menengah ke bawah. Peran pasar bagi
masyarakat di Kabupaten Kendal cukup kompleks meliputi fungsi sosial, ekonomi, dan
budaya.
Salah satu pasar tradisional terbesar di Kabupaten Kendal yang telah mengalami
rehabilitasi adalah Pasar Weleri yang terletak di Jalan Raya Utama Weleri Desa
Karangdowo Kecamatan Weleri. Rehabilitasi berat Pasar Weleri yang dilakukan pada
tahun 1995 dengan melibatkan pihak ketiga sebagai investor dalam kerangka konsep
Kerjasama Pemerintah dengan Swasta (KPS), telah banyak memberikan pengaruh
signifikan terhadap perkembangan dan pertumbuhan perekonomian masyarakat di
Kabupaten Kendal terutama di Kecamatan Weleri dan sekitarnya. Keberadaan Pasar
Weleri paska rehabilitasi semakin meningkatkan peran Kecamatan Weleri sebagai pusat
aktivitas perdagangan dan jasa di Kabupaten Kendal, karena memang kecamatan inilah
yang memiliki fasilitas pelayanan publik paling lengkap di Kabupaten Kendal.
Namun demikian, dampak positif dari keberadaan Pasar Weleri tidak serta merta
mampu mereduksi munculnya dampak negatif akibat rehabilitasi terhadap Pasar Weleri
karena banyak permasalahan yang terjadi justru muncul setelah adanya rehabilitasi berat
pada pasar Weleri. Permasalahan yang seringkali terjadi di Pasar Weleri antara lain
ketidaknyamanan pedagang dan pembeli di dalam pasar akibat mulai rusaknya sebagian
besar bangunan, ketidakteraturan dan kesemrawutan lokasi pasar dan pencemaran
lingkungan pasar. Latar belakang dari permasalahan yang timbul tersebut yaitu
keberadaan Pasar Weleri pada saat rehabilitasi merupakan hal yang menarik untuk
ditelaah dan ditinjau karena hal ini terkait dengan konsep kerjasama daerah dengan pihak
ketiga dalam proses rehabilitasi berat tersebut. Oleh karena itu, perlu analisis secara lebih
mendalam serta review dan tinjauan kritis secara lebih lengkap mengenai proses dan
mekanisme kerjasama daerah dengan pihak ketiga dalam rehabilitasi berat yang
dilakukan pada Pasar Weleri.
B. MAKSUD DAN TUJUAN
Maksud dari penulisan paper mengenai “Critical Review Kerjasama Pemerintah
Swasta pada Pekerjaan Rehabilitasi Berat Pasar Weleri Kabupaten Kendal” ini adalah
untuk menelaah, selanjutnya melakukan penilaian dan saran rekomendasi atas proses
pembangunan yang telah dilakukan pada pelaksanaan rehabilitasi berat pada Pasar Weleri
yang telah berlangsung selama dua puluh satu tahun .

5. 5
Tujuan dari penulisan paper mengenai “Critical Review Kerjasama Pemerintah
Swasta pada Pekerjaan Rehabilitasi Berat Pasar Weleri Kabupaten Kendal” ini adalah
sebagai berikut.
1. Memperoleh informasi secara lebih lengkap mengenai proses rehabilitasi berat di
Pasar Weleri pada tahun 1995;
2. Melakukan analisis terhadap kondisi saat ini di Pasar Weleri; dan
3. Memberikan penilaian dan masukan terhadap proses rehabilitasi berat yang telah
dilakukan di Pasar Weleri.
C. SISTEMATIKA PEMBAHASAN
Sistematika penulisan paper mengenai “Critical Review Kerjasama Pemerintah
Swasta pada Pekerjaan Rehabilitasi Berat Pasar Weleri Kabupaten Kendal” ini adalah
sebagai berikut.
Gambar 1. Sistematika Penulisan Paper
Gambaran Umum
Wilayah Studi
Landasan Teori
Konsep Kerjasama
Pemerintah dengan Swasta
Pengelolaan Pasar
Tradisional
Analisis dan Pembahasan
Proses KPS Rehabilitasi
Berat Pasar Weleri
Kondisi Pasar Weleri Saat
Ini
Tinjauan Kritis
Latar Belakang

6. 6
II. GAMBARAN UMUM WILAYAH STUDI
Kabupaten Kendal merupakan salah satu dari 35 daerah tingkat II yang terletak di
Provinsi Jawa Tengah.Secara geografis Kabupaten Kendal terlet pada koordinat 60
32’-70
24’
Lintang Selatan dan 1090
40’-1090
18’ Bujur Timur. Batas wilayah Kabupaten Kendal yaitu
sebelah utara berbatasan dengan Laut Jawa, sebelah timur berbatasan dengan Kota Semarang,
sebelah selatan berbatasan dengan Kabupaten Semarang, Kabupaten Temanggung dan
Kabupaten Wonosobo serta sebelah barat berbatasan dengan Kabupaten Batang.
Luas wilayah Kabupaten Kendal adalah 1.002,23 km2
yang terdiri dari pantai dan
dataran rendah di bagian utara, perbukitan dan pegunungan di bagian tengah serta bagian
selatan. Secara administratif, Kabupaten Kendal terdiri dari 20 kecamatan dan 286 desa
dengan 266.595 rumah tangga. Kecamatan paling luas wilayahnya adalah Kecamatan
Singorejo yaitu seluas 119,32 km2
, sementara paling sempit wilayahnya adalah Kecamatan
Ringinarum dengan luas wilayah 23,50 km2
(BPS Kabupaten Kendal, 2016a).
Secara administratif, wilayah Kabupaten Kendal digambarkan pada Peta Administratif
Kabupaten Kendal berikut.
Gambar 2. Peta Administratif Kabupaten Kendal
Sumber : BPS Kabupaten Kendal (2016a)

7. 7
Kabupaten Kendal terdiri dari 20 kecamatan, salah satunya yang merupakan kecamatan
dengan fasilitas pelayanan terlengkap adalah Kecamatan Weleri. Kecamatan Weleri terletak
di jalur utama Pantai Utara Kabupaten Kendal, dengan batas-batas wilayah sebagai berikut.
- Sebelah Utara : Kecamatan Rowosari
- Sebelah Selatan : Kecamatan Pegeruyung
- Sebelah Barat : Kabupaten Batang
- Sebelah Timur : Kecamatan Rowosari, Kec. Gemuh
Jarak dari Ibukota Weleri ke beberapa kota adalah sebagai berikut.
- Kota Provinsi Jawa Tengah : 50 Km
- Kota Kabupaten Kendal : 18 Km
- Kota Kecamatan Rowosari : 4 Km
- Kota Kecamatan Pageruyung : 14 Km
- Kota Kecamatan Grising : 3 Km
Berikut adalah peta administratif Kecamatan Weleri.
Gambar 3. Peta Administratif Kecamatan Weleri
Sumber : BPS Kabupaten Kendal (2016b)

8. 8
Wilayah bagian utara Kecamatan Weleri merupakan daerah dataran pantai dengan
ketinggian antara 0 - 5 meter diatas permukaan laut (dpl). Wilayah bagian selatan Kecamatan
Weleri merupakan tanah hutan negara dengan ketinggian antara ± 10 meter dpl. Kecamatan
Weleri terdiri dari 16 desa dengan luas wilayah seluruh kecamatan sebesar 30.29 Km2
,
dimana sebagian besar digunakan sebagai lahan pertanian (tanah sawah dan tanah tegalan)
yaitu mencapai 66,4% dan sisanya 33,6% digunakan untuk tambak/kolam dan pekarangan
(lahan untuk bangunan dan halaman sekitar) dan lain-lain (BPS Kabupaten Kendal, 2016b).
Jumlah penduduk Kecamatan Weleri pada tahun 2015 mencapai 57.362 jiwa, terdiri
dari 28.811 jiwa (50,23 persen) laki-laki dan 28,551 jiwa (49,77persen) perempuan. Jumlah
penduduk terbesar berada di Desa Penyangkringan sebanyak 8,287 jiwa (14,45 persen) dari
total jumlah penduduk Kecamatan Weleri. Sedangkan jumlah penduduk yang paling sedikit
adalah Desa Ngasinan dengan jumlah penduduk 1,431 jiwa (2,49 persen) dari total jumlah
penduduk Kecamatan Weleri.
Kepadatan penduduk Kecamatan Weleri tahun 2015 mencapai 1,894 orang/km2. Desa
terpadat adalah Desa Penyangkringan dengan kepadatan penduduk sebesar 4.656 orang/km2,
sedangkan kepadatan penduduk terkecil adalah Desa Sambongsari dengan kepadatannya
1,354 orang/km2. Penduduk Kecamatan Weleri sebagian besar beragama Islam yaitu
sebanyak 55,165 orang (96,17 persen) dari total jumlah penduduk yang ada. Sisanya 2,197
orang (3,83 persen) beragama Kristen, Katholik, Budha, Hindu dan Konghucu. Dengan
tempat ibadah sebanyak 217 buah, terdiri dari masjid sebanyak 43, musholla sebanyak 166,
dan gereja sebanyak 7 (BPS Kabupaten Kendal, 2016b).
Kondisi kependudukan pada Kecamatan Weleri tersebut memungkinkan lengkapnya
fasilitas pelayanan publik yang tersedia. Hal ini memungkinkan aktivitas penduduk dalam
semua sektor baik ekonomi, pendidikan, sosial maupun budaya dapat berlangsung dengan
lancar. Aktivitas penduduk di Kecamatan Weleri yang berkaitan dengan sektor ekonomi
utamanya sangat terbantu dengan adanya berbagai fasilitas seperti pasar, terminal angkutan,
pertokoan, bank dan koperasi yang tersedia, sehingga perkembangan Kecamatan Weleri lebih
maju dibandingkan kecamatan lainnya di Kabupaten Kendal.

9. 9
III. LANDASAN TEORI
A. KERJASAMA PEMERINTAH SWASTA (KPS)
Sesuai dengan amanat Undang-undang Dasar 1945, Pemerintah Daerah berwenang
untuk mengatur dan mengurus sendiri urusan pemerintahan menurut asas otonomi dan
tugas pembantuan. Pemberian otonomi luas kepada daerah diarahkan untuk mempercepat
terwujudnya kesejahteraan masyarakat melalui peningkatan pelayanan, pemberdayaan
dan peran serta masyarakat. Disamping itu melalui otonomi luas, daerah diharapkan
mampu meningkatkan daya saing dengan memperhatikan prinsip demokrasi, pemerataan,
keadilan, keistimewaan dan kekhususan serta potensi dan keanekaragaman daerah dalam
sistem Negara Kesatuan Republik Indonesia. Pemerintah dapat menugaskan kepada
Daerah tugas-tugas tertentu dalam rangka tugas pembantuan disertai pembiayaan, sarana
dan prasarana, serta sumber daya manusia dengan kewajiban melaporkan pelaksanaannya
dan mempertanggungjawabkannya kepada Pemerintah (Bratakusumah & Solihin, 2010).
Kerjasama daerah merupakan salah satu pilar penting dalam hal ini. Sebagai sebuah
bentuk kelompok kepentingan, kerjasama daerah ini bisa menjadi wadah bagi anggotanya
untuk memperjuangkan kepentingan bersama dalam menghadapi pihak lain, terutama
pemerintah pusat/pemerintahan tingkat di atasnya, serta pelaku swasta, dalam dan luar
negeri. Walaupun Undang-Undang dan Peraturan Pemerintah telah menjamin jenis- jenis
kewenangan yang dimiliki oleh daerah otonom, namun setiap kebijakan pemerintah pusat
akan mempengangaruhi nasib daerah (Haris, 2007).
Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 Jo Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2015
mengamanatkan bahwa untuk meningkatkan kesejahteraan rakyat, Daerah dapat
mengadakan kerja sama yang didasarkan pada pertimbangan efisiensi dan efektivitas
pelayanan publik serta saling menguntungkan. Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 50
Tahun 2007, pihak yang menjadi subjek kerja sama dalam kerja sama daerah adalah
Gubernur, Bupati, Wali Kota dan Pihak ketiga. dan Objek kerja sama daerah adalah
seluruh urusan pemerintahan yang telah menjadi kewenangan daerah otonom dan dapat
berupa penyediaan pelayanan publik.
Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 50 Tahun 2007, Kerja sama daerah adalah
kesepakatan antara gubernur dengan gubernur atau gubernur dengan bupati/wali kota atau
antara bupati/wali kota dengan bupati/wali kota yang lain, dan atau gubernur, bupati/wali

10. 10
kota dengan pihak ketiga, yang dibuat secara tertulis serta menimbulkan hak dan
kewajiban. Sedangkan menurut Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014, Pemerintahan
Daerah adalah penyelenggaraan urusan pemerintahan oleh pemerintah daerah dan dewan
perwakilan rakyat daerah menurut asas otonomi dan tugas pembantuan dengan prinsip
otonomi seluas-luasnya dalam sistem dan prinsip Negara Kesatuan Republik Indonesia
sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun
1945.(2014)(2007)
Adapun menurut Pamudji (1985), kerjasama pada hakekatnya mengindikasikan
adanya dua pihak atau lebih yang berinteraksi secara dinamis untuk mencapai suatu
tujuan bersama. Dalam pengertian itu terkandung tiga unsur pokok yang melekat pada
suatu kerangka kerjasama, yaitu unsur dua pihak atau lebih, unsur interaksi dan unsur
tujuan bersama. Jika satu unsur tersebut tidak termuat dalam satu obyek yang dikaji,
dapat dianggap bahwa pada obyek itu tidak terdapat kerjasama.
Kerja sama daerah itu sendiri menurut Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 22
Tahun 2009 Tentang Petunjuk Teknis Tata Cara Kerja Sama Daerah, terdiri dari
kerjasama antar daerah dan kerjasama daerah dengan pihak ketiga. Yang dimaksud
dengan Kerja Sama Daerah dengan Pihak Ketiga (KSPK) adalah kesepakatan antara
Gubernur, Bupati/Walikota atas nama Pemerintah Daerah dengan Departemen/Lembaga
Pemerintah Non Departemen (LPND) atau sebutan lain dan badan hukum. Teknis
pelaksanaan KSPK dalam Permendagri Nomor 22 Tahun 2009 tersebut, terutama dalam
hal proses seleksi untuk menetapkan pihak ketiga sebagai mitra kerjasama dalam KSPK,
mengacu pada peraturan mengenai pengadaan barang / jasa pemerintah, selanjutnya
perjanjian kerjasama dapat ditandatangani oleh kepala daerah dan badan hukum setelah
mendapat persetujuan dari Dewan Perwakilan Rakyat Daerah. Adapun objek yang
dikerjasamakan adalah merupakan urusan yang menjadi kewenangan Pemerintah
Provinsi, Pemerintah Kabupaten/Kota, dengan berpedoman pada Rencana Pembangunan
Jangka Menengah Daerah (RPJMD) dan Rencana Kerja Pembangunan Daerah (RKPD)
dan dapat pula berupa obyek kerja sama yang diusulkan oleh badan hukum dapat tidak
termasuk dalam daftar prioritas kerja sama daerah.
Dengan mendasarkan pada pengertian dalam peraturan ini, maka dapat dinyatakan
bahwa KSPK antara pemerintah daerah dengan badan hukum merupakan bagian dari
Kerjasama Pemerintah dengan Swasta (KPS). Karena KPS atau Public Private
Partnership (PPP) dapat diterjemahkan sebagai perjanjian kontrak antara swasta dan
pemerintah, yang keduanya bergabung bersama dalam sebuah kerjasama untuk meng-
gunakan keahlian dan kemampuan masing-masing untuk meningkatkan pelayanan

11. 11
kepada publik di mana kerjasama tersebut dibentuk untuk menyediakan kualitas
pelayanan terbaik dengan biaya yang optimal untuk publik (America’s National Council
on Public Private Partnership). Secara umum bentuk kontrak KPS / PPP terdiri dari
konsesi dan joint venture. Konsesi dalam infrastruktur seringkali mengacu sebagai
Bangun-Operasi-Transfer / BOT, meskipun mekanisme pembangunan aktual menca- kup
Desain – Bangun – Operasi - Pelihara / DBOM, Bangun – Miliki - Operasi / BOO,
Bangun-Miliki- Operasi-Transfer / BOOT, Desain-Bangun-Biayai- Operasi / DBFO,
Rehabilitasi – Operasi - Transfer / ROT, Bangun-Sewa-Transfer / BLT (Miller, 2000).
Hal tersebut sebagaimana disampaikan oleh Firdaus (2011), pasca UU otonomi
daerah, perkembangan tatakelola pemerintahan daerah saat ini telah berkembang pada
pemerintahan yang lebih terbuka yang salah satunya ditandai oleh model-model
pengembangan kerjasama dari tingkat lokal sampai dengan Internasional. Bersamaan
dengan hal ini, tuntutan masyarakat terhadap kualitas pelayanan publik, tuntutan terhadap
peningkatan kesejahteraan pun semakin meningkat. Disisi lain Pemerintah Daerah
tentunya memiliki keterbatasan sumber daya seperti Dana, Sumber Daya Manusia
(SDM), lahan dan peralatan ataupun perlengkapan. Untuk itulah kerjasama antara
pemerintah daerah dengan pihak lain (badan hukum) perlu dilakukan. Kerjasama atau
kemitraan tersebut tentunya perlu dilakukan secara terus menerus, sehingga output dan
outcome dapat secara maksimal dirasakan, khususnya oleh masyarakat. Khusus mengenai
kerjasama melalui Kemitraan Pemerintah dan Swasta (Public Private Partnership/PPP),
hal ini diharapkan mampu meningkatkan kualitas pelayanan publik dan mampu
menciptakan stimulus dalam peningkatan kesejahteraan masyarakat di daerahnya.
Kemitraan Pemerintah Swasta ini memiliki ciri-ciri diantaranya adalah adanya pembagian
investasi dan resiko serta adanya pembagian keuntungan.
Secara umum menurut Permendagri Nomor Nomor 22 Tahun 2009 bentuk kerja
sama dapat diklasifikasikan dalam 4 (empat) bagian besar, yaitu :
1. Kontrak Pelayanan, yang terdiri dari Kontrak Operasional/Pemeliharaan, Kontrak
Kelola, Kontrak Sewa dan Kontrak Konsesi.
2. Kontrak Bangun, terdiri dari Kontrak Bangun Guna Serah (Build Operate Transfer /
BOT), Kontrak Bangun Serah Guna dan Kontrak Bangun Sewa Serah Cara.
3. Kontrak Rehabilitasi, terdiri dari Kontrak Rehabilitasi Kelola dan Serah Cara dan
Kontrak Bangun Tambah Kelola dan Serah Cara
4. Kontrak Patungan.
Selanjutnya Paskarina (2007) menjelaskan manfaat yang diharapkan dengan adanya
KPS ini yaitu :

12. 12
1. Dampak Biaya, diharapkan PPP mampu mereduksi biaya yang seharusnya
dikeluarkan oleh Pemerintah daerah. Hal ini dapat terjadi melalui pengurangan
biaya overhead pemerintah daerah, jumlah staf yang lebih ramping, dan penelolaan
yang lebih baik.
2. Inovasi, Keterlibatan pihak swasta dalam kemitraan dengan Pemerintah daerah
diharapkan memberikan dampak pada munculnya temuan-temuan baru, seperti
metode yang lebih efektif dan efisien.
3. Dampak pada kualitas, dengan adanya pihak swasta diharapkan ada persaingan
yang sehat antar pihak swasta dalam memberikan kualitas pelayanan kepada
mitranya (Pemerintah Daerah).
Beberapa prinsip dalam melakukan KPS menurut Paskarina (2007) yaitu :
1. Saling Percaya
2. Data yang lengkap mengenai apa yang akan dikerjakan
3. Jaminan keuntungan
4. Resiko yang dibagi secara proporsional
5. Dukungan stakeholder
Beberapa hal yang sering menjadi kendala dalam menjalin kemitraan Pemerintah
dengan Swasta diantaranya (Paskarina, 2007) adalah sebagai berikut.
1. Ketidakpastian keuntungan yang besar.
2. Birokrasi yang panjang
3. Belum mempunyai pola kerjasama yang saling menguntungkan
4. Kekhawatiran pada paradigma “ganti pemerintah ganti kebijakan”
5. Kekhawatiran dianggap sebagai kegiatan Kolusi Korupsi atau Nepotisme
B. PENGELOLAAN PASAR TRADISIONAL
Pengertian pasar sebagaimana Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 112
Tahun 2007 adalah area tempat jual beli barang dengan jumlah penjual lebih dari satu
baik yang disebut sebagai pusat perbelanjaan, pasar tradisional, pertokoan, mall, plasa,
pusat perdagangan maupun sebutan lainnya. Lebih lanjut Perpres-RI tersebut
mendefinisikan pasar tradisional adalah pasar yang dibangun dan dikelola oleh
Pemerintah, Pemerintah Daerah, Swasta, Badan Usaha Milik Negara dan Badan Usaha
Milik Daerah termasuk kerjasama dengan swasta dengan tempat usaha berupa toko, kios,
los dan tenda yang dimiliki/dikelola oleh pedagang kecil, menengah, swadaya masyarakat

13. 13
atau koperasi dengan usaha skala kecil, modal kecil dan dengan proses jual beli barang
dagangan melalui tawar menawar.(2007)
Pasar tradisional dikenal sebagai tempat transaksi rakyat yang berwajah semrawut
dengan ciri sampah berserakan, becek, kumuh, bau menyengat, dan sistem keamanan
yang minim. Dengan tampilan fisik yang demikian, ditambah realitas pertumbuhan pasar
moderen yang kian penetratif, membuat keberadaan pasar tradisional semakin surut daya
saingnya. Hampir seluruh pasar tradisional di Indonesia masih bergelut dengan masalah
internal pasar seperti buruknya manajemen pasar, sarana dan prasarana pasar yang sangat
minim, menjadi target penerimaan retribusi, menjamurnya pedagang kaki lima (PKL) dan
minimnya bantuan permodalan (Poesoro, 2007).
Menurut Kuncoro (2008), permasalahan umum yang dihadapi pasar tradisional
adalah sebagai berikut.
1. Banyaknya pedagang yang tidak tertampung di dalam pasar.
2. Stigma pasar tradisional yang mempunyai kesan kumuh.
3. Barang dagangan makanan siap saji mempunyai kesan kurang higienis.
4. Pasar moderen yang banyak tumbuh dan berkembang merupakan pesaing serius
pasar tradisional.
5. Rendahnya kesadaran pedagang untuk mengembangkan usahanya dan menempati
tempat yang sudah ditentukan.
6. Status tanah pasar yang tidak jelas, sebagian tanah berstatus milik pemerintah
daerah dan sebagian berstatus milik pemerintah desa.
7. Banyaknya pasar yang tidak beroperasi secara maksimal, karena adanya pesaing
pasar lain sehingga perlu pemanfaatan lokasi secara efektif.
8. Masih rendahnya kesadaran pedagang dalam membayar retribusi.
9. Masih adanya pasar yang beroperasi hanya pada hari pasaran.
Namun demikian keberadaan pasar tradisional di Indonesia sebenarnya memiliki
nilai yang sangat strategis. Menurut Kuncoro (2008) nilai strategis pasar tradisional
terlihat dari besarnya jumlah pedagang ritel tradisional yang berjumlah sekitar duabelas
juta pedagang, kemudian adanya kenyataan bahwa pasar tradisional merupakan pasar
yang paling sering dikunjungi pembeli dimana masyarakat Indonesia melakukannya
kurang lebih dua puluh lima kali dalam sebulan, adanya kemudahan akses bagi pemasok
kecil termasuk petani serta memiliki keunggulan dimana terjadi tawar menawar antara
penjual dan pembeli, kualitas barang yang segar serta lokasi pasar tradisional yang dekat
dengan masyarakat.

14. 14
Keberadaan pasar diharapkan mampu memberikan manfaat bagi pembeli,
pedagang, pengelola pasar dan pemerintah daerah. Pada era sekarang ini, salah satu
tuntutan masyarakat terhadap pelayanan pasar adalah adanya peningkatan kualitas
pelayanan. Menurut Poesoro (2007) pelayanan adalah setiap kegiatan yang
menguntungkan dalam suatu kumpulan atau kesatuan, dan menawarkan kepuasan
meskipun hasilnya tidak terikat pada suatu produk secara fisik.
Untuk menjalankan tugasnya pengelola pasar tidak terlepas dari aktivitas dalam
peningkatan pelayanan kepada pelanggan dan stakeholders. Pelanggan dan stakeholders
bagi sektor publik menurut Poesoro (2007) yaitu mereka yang secara langsung atau tidak
langsung menggunakan pelayanan publik atau mereka yang secara langsung maupun
tidak langsung terpengaruh oleh tindakan-tindakan atau kebijakan-kebijakan publik.
Pelayanan publik menurut Kuncoro (2008) diartikan sebagai pemberian layanan
(melayani) keperluan orang atau masyarakat yang mempunyai kepentingan pada
organisasi itu sesuai dengan aturan pokok dan tata cara yang telah ditetapkan.
Dengan pengelolaan pasar yang baik, pelanggan dan stakeholders akan memperoleh
keuntungan. Pembeli akan memperoleh kemudahan dalam mendapatkan barang
kebutuhan dan bahan mentah yang bersih dan sehat, memperoleh kenyamanan dan
jaminan keamanan serta mendapatkan perlindungan akan hak-haknya. Bagi pedagang
sendiri diharapkan akan mendapatkan layanan fasilitas yang lebih baik, mendapatkan
kenyamanan dan keamanan, mendapatkan perlindungan akan hak-haknya, peningkatan
jumlah pembeli serta peningkatan pendapatan. Dengan pengelolaan pasar yang baik,
tentunya akan memberikan manfaat bagi pengelola pasar dan pemerintah daerah berupa
pengembangan dan promosi produk-produk tradisional setempat, rekelola limbah pasar,
optimalisasi dan efisiensi dalam pengelolaan pasar, peluang mendapatkan apresiasi dari
individu, lembaga pemerintah atau lembaga lain, peningkatan pembeli serta peningkatan
pendapatan asli daerah (PAD). Pengelolaan pasar yang baik pada akhirnya akan
memberikan manfaat bagi masyarakat sekitar pasar dengan tersalurkannya produk-
produk lokal, penyerapan sumberdaya setempat, terkelolanya dampak cemaran kegiatan
pasar serta tertatanya akses transportasi.
Pemerintah melalui Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 112 Tahun 2007
telah mengatur mengenai penataan pasar tradisional dimana lokasi pendirian pasar
tradisional wajib mengacu pada Rencana Tata Ruang Wi1ayah Kabupaten/Kota, dan
Rencana Detail Tata Ruang Kabupaten/Kota, termasuk peraturan zonasinya. Pendirian
pasar tradisional wajib memenuhi ketentuan diantaranya adalah memperhitungkan
kondisi sosial ekonomi masyarakat dan keberadaan pasar tradisional, pusat perbelanjaan

15. 15
dan toko moderen serta usaha kecil, termasuk koperasi, yang ada di wilayah yang
bersangkutan; menyediakan areal parkir paling sedikit seluas kebutuhan parkir 1 (satu)
buah kendaraan roda empat untuk setiap 100 m2
(seratus meter per segi) luas lantai
penjualan pasar tradisional; dan menyediakan fasilitas yang menjamin pasar tradisional
yang bersih, sehat (hygienis), aman, tertib dan ruang publik yang nyaman serta
penyediaan areal parkir dapat dilakukan berdasarkan kerjasama antara pengelola pasar
tradisional dengan pihak lain.

16. 16
IV. PEMBAHASAN
A. PROSES KPS REHABILITASI BERAT PASAR WELERI
Pekerjaan rehabilitasi berat Pasar Weleri yang dilaksanakan pada tahun 1995
merupakan bentuk pelaksanaan Kerja Sama Daerah dengan Pihak Ketiga (KSPK)
sebagaimana terdapat dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 22 Tahun 2009
Tentang Petunjuk Teknis Tata Cara Kerja Sama Daerah. Meskipun regulasi yang ada
pada saat itu yaitu pada tahun 1995 belum mengatur secara spesifik mengenai bentuk
KSPK ataupun bentuk kerjasama daerah yang tercakup dalam kerjasama pemerintah
dengan swasta, namun secara prinsip substantif telah menggunakan konsep KPS yang
selanjutnya berkembang setelah era otonomi daerah dengan lahirnya beberapa peraturan
mengenai kerjasama daerah khususnya dalam pembangunan infrastruktur.
Regulasi yang menjadi dasar dari pelaksanaan Pekerjaan rehabilitasi berat Pasar
Weleri di Kabupaten Kendal adalah sebagai berikut.
1. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1974 tentang Pokok-pokok Pemerintahan di
Daerah;
2. Undang-undang Nomor 13 Tahun 1950 Jo Peraturan Pemerintah Nomor 16 tahun
1976 tentang Perluasan Kotamadya Daerah Tingkat II Semarang;
3. Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 1975 tentang Pengurusan
Pertanggungjawaban dan Pengawasan Keuangan Daerah;
4. Peraturan pemerintah Nomor 6 Tahun 1975 tentang Cara Penyusunan Anggaran
Pendapatan dan Belanja Daerah, Pelaksanaan Tata Usaha Keuangan Daerah dan
Penyusunan Perhitungan Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah;
5. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 4 Tahun 1979 tentang Pengelolaan Barang
Pemerintah Daerah;
6. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1986 tentang Penyertaan Modal
Daerah pada Pihak Ketiga;
7. Peraturan Daerah Kabupaten Daerah Tingkat II Kendal Nomor 13 Tahun 1991
tentang Penyertaan Modal Daerah Kabupaten Daerah Tingkat II Kendal;
8. Keputusan Dewan Perwakilan Rakyat Daerah Kabupaten Daerah Tingkat II Kendal
Nomor : 188.4/511.3/95-96 tanggal 30 Oktober 1995 tentang Persetujuan

17. 17
Penyertaan Modal Daerah kepada Pihak Ketiga dalam rangka Rehabilitasi Berat
Pasar Weleri;
9. Keputusan Bupati Kepala Daerah Tingkat II Kendal Nomor : 573/1157/95 tanggal
20 November 1995 tentang Penunjukan Perseroan Terbatas (PT) Karsa Bayu
Bangun Perkasa sebagai Mitra Kerja dalam Pelaksanaan Kerjasama Kontrak bagi
Tempat Usaha untuk Merehabilitasi Berat Pasar Weleri Kabupaten Daerah Tingkat
II Kendal;
10. Keputusan Bupati Kepala Daerah Tingkat II Kendal Nomor : 573/1158/95 tanggal
29 November 1995 tentang Kontrak bagi Tempat Usaha dalam Rangka Rehabilitasi
Berat Pasar Weleri antara Pemerintah Kabupaten Daerah Tingkat II Kendal dengan
Perseroan Terbatas (PT) Karsa Bayu Bangun Perkasa;
11. Perjanjian Kerjasama Nomor : 573/1159/95 dan Nomor : 110/KBBP/11/95 tanggal
9 November 1995 tentang Kontrak bagi Tempat Usaha dalam rangka Rehabilitasi
berat Pasar Weleri Kabupaten daerah Tingkat II Kendal.
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1974 tentang Pokok-pokok Pemerintahan di
Daerah dan Undang-undang Nomor 13 Tahun 1950 Jo Peraturan Pemerintah Nomor 16
tahun 1976 tentang Perluasan Kotamdya Daerah Tingkat II Semarang, memberikan
landasan mengenai kewenangan Pemerintah Daerah Kabupaten Daerah Tingkat II Kendal
ketika itu untuk melaksanakan Pekerjaan rehabilitasi berat Pasar Weleri. Selanjutnya
Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 1975 tentang Pengurusan Pertanggungjawaban dan
Pengawasan Keuangan Daerah dan Peraturan pemerintah Nomor 6 Tahun 1975 tentang
Cara Penyusunan Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah, Pelaksanaan Tata Usaha
Keuangan Daerah dan Penyusunan Perhitungan Anggaran Pendapatan dan Belanja
Daerah, menjabarkan kondisi-kondisi dan proses untuk mengusahakan adanya dukungan
pemerintah, antara lain penjaminan-penjaminan terutama dalam hal penganggaran.
Adapun Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 4 Tahun 1979 tentang
Pengelolaan Barang Pemerintah Daerah dan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3
Tahun 1986 tentang Penyertaan Modal Daerah pada Pihak Ketiga serta Peraturan Daerah
Kabupaten Daerah Tingkat II Kendal Nomor 13 Tahun 1991 tentang Penyertaan Modal
Daerah Kabupaten daerah Tingkat II Kendal, merupakan dasar pelaksanaan kerjasama
daerah dengan konsep KPS, dimana di dalamnya diatur mengenai bentuk-bentuk
kerjasama daerah dengan pihak ketiga (KSPK) sebagaimana saat ini terdapat dalam
Permendagri Nomor 22 Tahun 2009 tentang Petunjuk Teknis Tata Cara Kerjasama
Daerah.

18. 18
Di dalam Peraturan Daerah Kabupaten Daerah Tingkat II Kendal Nomor 13 Tahun
1991 tentang Penyertaan Modal Daerah Kabupaten daerah Tingkat II Kendal tersebut,
telah secara detail menjelaskan mengenai tata kelola dalam penetapan dan pelaksanaan
kerjasama daerah dalam bentuk penyertaan modal daerah. Penyertaan modal daerah
menurut perda ini adalah setiap usaha bersama dengan pihak ketiga dan atau pemanfaatan
modal daerah oleh pihak ketiga, dengan suatu imbalan tertentu, dimana pihak ketiga yang
dimaksud adalah instansi atau badan usaha dan atau perseorangan yang berada di luar
organisasi Pemda Kabupaten Dati II Kendal antara lain pemerintah pusat, pemda lainnya,
BUMN, BUMD, usaha koperasi, swasta nasional dan atau swasta asing yang tunduk pada
hukum Indonesia. Tujuan dari kerjasama daerah melalui penyertaan modal daerah
menurut Perda Nomor 13 Tahun 1991 tersebut adalah untuk meningkatkan pertumbuhan
perekonomian daerah dan menambah pendapatan daerah berdasarkan prinsip-prinsip
ekonomi perusahaan. Kemudian dijelaskan pula mengenai tata cara penyertaan modal
melalui kontrak manajemen, kontrak produksi, kontrak bagi keuntungan, kontrak bagi
hasil usaha dan kontrak bagi tempat usaha, dimana Bupati Kepala Daerah meminta
persetujuan terlebih dahulu dari DPRD atas rencana kontrak dimaksud. Setelah mendapat
persetujuan DPRD, dilakukan perjanjian bersyarat antara Bupati Kepala Daerah dan
Pihak ketiga yang memuat materi pokok identitas masing-masing pihak, bidang usaha,
jangka waktu perjanjian, hak dan kewajiban serta sanksi-sanksi dan lain-lain yang
dianggap perlu. Kemudian pelaksanaan kontrak sebagaimana perjanjian ditetapkan
dengan SK Bupati Kepala Daerah yang berlaku setelah disahkan Menteri Dalam Negeri,
kecuali untuk kontrak dengan jangka waktu pelaksanaan kurang dari 5tahun, maka
wewenang pengesahannya dilakukan oleh Gubernur Kepala Daerah Tingkat I Jawa
Tengah atas nama Menteri Dalam Negeri dan pelaksanaannya dilaporkan kepada Menteri
Dalam Negeri Cq. Direktur Jenderal PUOD.
Keputusan Dewan Perwakilan Rakyat Daerah Kabupaten Daerah Tingkat II Kendal
Nomor : 188.4/511.3/95-96 tanggal 30 Oktober 1995 tentang Persetujuan Penyertaan
Modal Daerah kepada Pihak Ketiga dalam rangka Rehabilitasi Berat Pasar Weleri,
Keputusan Bupati Kepala Daerah Tingkat II Kendal Nomor : 573/1157/95 tanggal 20
November 1995 tentang Penunjukan Perseroan Terbatas (PT) Karsa Bayu Bangun
Perkasa sebagai Mitra Kerja dalam Pelaksanaan Kerjasama Kontrak bagi Tempat Usaha
untuk Merehabilitasi Berat Pasar Weleri Kabupaten Daerah Tingkat II Kendal dan
Keputusan Bupati Kepala Daerah Tingkat II Kendal Nomor : 573/1158/95 tanggal 29
November 1995 tentang Kontrak bagi Tempat Usaha dalam Rangka Rehabilitasi Berat
Pasar Weleri antara Pemerintah Kabupaten Daerah Tingkat II Kendal dengan Perseroan

19. 19
Terbatas (PT) Karsa Bayu Bangun Perkasa, memuat tentang dasar penetapan kerjasama
daerah dalam rehabilitasi berat Pasar Weleri antara Pemerintah Daerah Kabupaten Dati II
Kendal dengan pihak ketiga dalam hal ini adalah PT. Karsa Bayu Bangun Perkasa yang
beralamat di Kavling Otorita Blok G Nomor 7 Tanjung Barat Pasar Minggu Jakarta
Selatan. Selanjutnya dengan berdasarkan pada ketiga peraturan tersebut, maka dilakukan
Perjanjian Kerjasama Nomor : 573/1159/95 dan Nomor : 110/KBBP/11/95 tanggal 9
November 1995 tentang Kontrak bagi Tempat Usaha dalam rangka Rehabilitasi berat
Pasar Weleri Kabupaten daerah Tingkat II Kendal.
Perjanjian Kerjasama Nomor : 573/1159/95 dan Nomor : 110/KBBP/11/95 tanggal
9 November 1995 tentang Kontrak bagi Tempat Usaha dalam rangka Rehabilitasi berat
Pasar Weleri Kabupaten daerah Tingkat II Kendal memuat materi pokok identitas
masing-masing pihak, bidang usaha, jangka waktu perjanjian, hak dan kewajiban serta
sanksi-sanksi. Perjanjian kerjasama ini sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam
Peraturan Daerah Kabupaten Daerah Tingkat II Kendal Nomor 13 Tahun 1991 tentang
Penyertaan Modal Daerah Kabupaten Daerah Tingkat II Kendal, merupakan kontrak bagi
tempat usaha, dimana dalam hal ini Pemda mempunyai sebidang tanah yang berstatus
Hak Pengelolaan (HPL) dan memungkinkan untuk mendirikan tempat usaha, sedang
untuk membangunnya diserahkan kepada Pihak Ketiga dengan persyaratan yang saling
menguntungkan, antara lain sebagai berikut.
1. Semua biaya penyelesaian bangunan tempat usaha dimaksud menjadi tanggung
jawab pihak ketiga.
2. Sebagian dari tempat usaha yang sudah dibangun dimanfaatkan atau dikelola oleh
pihak ketiga, sedang yang sebagian lainnya dimanfaatkan dan atau ditentukan
statusnya oleh pihak Pemda.
3. Atas bangunan yang dibangun oleh pihak ketiga tersebut diberikan sertifikat Hak
Guna Bangunan (HGB) di atas tanah HPL.
4. Bangunan yang dibangun tersebut masuk dalam inventaris Pemda.
5. Kepada pihak ketiga diberikan wewenang penuh untuk mengelola bagian gedung
tersebut seumur HGB yang diberikan.
6. Seluruh bangunan tersebut menjadi milik Pemda setelah berakhir HGB yang
bersangkutan.
Dalam perjanjian kerjasama itu disebutkan bahwa Pihak Kesatu yaitu Bupati
Kepala Daerah Tingkat II Kendal menyertakan modal berupa tanah Pasar Weleri yang
terletak di Desa Karangdowo Kecamatan Weleri dengan luas 17.860 m2
yang bernilai Rp.
3.482.700.000,00 dan bekas bangunan Pasar Weleri yang bernilai Rp.74.050.000,00

20. 20
sehingga nilai total modal yang disertakan seluruhnya adalah sebesar Rp.
3.556.750.000,00. Kemudian Pihak Kedua yaitu PT. Karsa Bayu bangun Perkasa
menyertakan modal berupa biaya rehabilitasi berat Pasar Weleri beserta seluruh fasilitas
penunjangnya sesuai dengan proposal yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari
perjanjian kerjasama yaitu sebesar Rp. 8.010.916.650,00 dan semua biaya penyelesaian
perijinan dan pembayaran pajak sesuai ketentuan yang berlaku. Pihak Kedua memperoleh
HGB seluas 7.219 m2 di atas tanah HPL Pemkab Dati II Kendal seluas 17.860 m2
selama
25 tahun sejak keputusan tentang HGB pada Pihak Kedua dan Pihak Kedua dapat
memindahkan atau mengalihkan HGB kepada pihak lain. Jangka waktu penyelesaian
rehabilitasi berat Pasar Weleri menurut perjanjian kerjasama rehabilitasi berat Pasar
Weleri adalah selama 24 bulan terhitung sejak selesainya pembongkaran Pasar Weleri
dan dapat diberikan perpanjangan waktu penyelesaian rehabilitasi berat Pasar Weleri
maksimal selama 60 hari kalender.
Kemudian dalam perjanjian kerjasama rehabilitasi Pasar Weleri itu disebutkan
adanya kewajiban bagi Pihak Kedua dalam menanggung pembiayaan relokasi para
pedagang di atas tanah dengan spesifikasi teknis pasar sementara yang telah ditetapkan
oleh Pihak Kesatu, sedangkan pengelolaan atas pasar sementara tersebut menjadi hak
Pihak Kesatu. Dalam perjanjian diatur pula mengenai pembagian resiko jika terjadi
kebakaran pada pasar sementara. Pihak Kedua berkewajiban untuk mengasuransikan
seluruh bangunan sejak awal pembangunan sampai dengan 2 tahun setelah perjanjian.
Selama pelaksanaan rehabilitasi berat Pasar Weleri, Pihak Kedua berkewajiban
memberikan penggantian retribusi sebesar Rp. 300.000.000,00 per tahun kepada Pihak
Kesatu, apabila jangka waktu pelaksanaan pekerjaan lebih dari 1 tahun maka Pihak kedua
wajib memberi tambahan penggantian retribusi yang diperhitungkan tiap bulan waktu
kelebihan sebesar 1/12 x Rp. 300.000.000,00.
Perjanjian kerjasama rehabilitasi berat Pasar Weleri ini juga memuat sanksi-sanksi
anatara lain.
1. Apabila Pihak Kedua mengalami keterlambatan sehingga persentase fisik tidak
sesuai dengan waktu yang ditentukan atau dalam pelaksanaan pembangunan tidak
sesuai dengan bestek, maka Pihak Kesatu wajib memberikan peringatan tertulis
maksimal 3 kali dalam tenggang waktu 45 hari.
2. Apabila teguran tertulis Pihak Kesatu tersebut tidak ditanggapi oleh Pihak Kedua,
maka disamping dikenakana tambahan retribusi, Pihak Kedua juga wajib
memeperbaiki bangunan sesuai bestek dengan menanggung sendiri pembiayaannya.

21. 21
3. Apabila Pihak Kedua tidak mampu menyelesaikan pekerjaan secara keseluruhan,
maka Pihak Kesatu dapat menunjuk pihak lain sebagai pengganti dengan terlebih
dahulu mengganti biaya yang telah dikeluarkan oleh Pihak Kedua.
Kemudian mengenai kondisi kahar (force major) kedua belah pihak bersepakat
untuk menyelesaikannya dengan jalan musyawarah untuk mufakat.
Pihak Kedua dalam perjanjian kerjasama rehabilitasi berat Pasar Weleri memiliki
hak antara lain sebagai berikut.
1. Menjual kios kepada para pedagang dan pemakai jasa pasar yang membutuhkan
dan yang harganya berpedoman pada proposal yang telah disetujui oleh kedua
belah pihak.
2. Pihak Kedua berhak melaksanakan penjualan kios kepada para pedagang dan
pemakai jasa pasar apabila dalam jangka waktu lima tahun terhitung sejak
peresmian, ada kios yang belum dijual, maka Pihak Kedua berkewajiban membayar
retribusi atas kios yang belum terjual.
3. Dalam penjualan kios Pihak Kedua wajib memberikan prioritas utama kepada para
pedagang lama yang menggunakan fasilitas umum Pasar Weleri dapat menempati
lokasi pasar Weleri yang baru.
4. Atas Pemindahan HGB dan perjanjian kios dari Pihak kedua kepada para pedagang
diwajibkan bagi Pihak kedua untuk mengadakan perjanjian dengan pihak ketiga
(para pedagang) yang surat perjanjiannya harus diketahui Pihak Kesatu.
Setelah peresmian kios dan loos yang belum laku dipasarkan, retribusi dan biaya
penerangan listrik atas kios dan loos menjadi tanggung jawab Pihak Kedua dan
pemeliharaan kios di Pasar Weleri tetap menjadi kewajiban Pihak kedua selama 12 bulan
sejak diresmikannya Pasar Weleri. Dalam pasal 18 perjanjian kerjasama disebutkan
bahwa Pihak Kesatu dan Pihak Kedua bersepakat, bahwa perjanjian kerjasama kontrak
bagi tempat usaha ini tidak akan berubah bila terjadi pergantian pimpinan dan personil
baik dari Pihak Kesatu maupun Pihak Kedua.
B. KONDISI PASAR WELERI SAAT INI
Pada saat ini, kondisi Pasar Weleri sebagaimana berita yang didapatkan dari media
masa adalah sebagai berikut.
1. Pasar tradisional Weleri dinilai tidak layak dipakai sebagai pusat perdagangan.
Pasalnya pasar terbesar di Kendal ini kondisinya sudah rusak parah. Jika hujan air

22. 22
hujan bisa masuk ke pasar karena eternit dan genteng rusak. Selain itu instalasi
listrik yang ada di pasar rawan terjadi korsleting karena instalasi yang dipasang
tidak sesuai standar. kondisi pasar sudah mengalami kerusakan sejak lima tahun
terakhir. Meski sudah cukup lama mengalami kerusakan hingga kini belum ada
perbaikan signifikan. Beberapa eternit yang jebol belum diganti. Jika hujan turun
pedagang di lantai dua terkena air hujan. Apalagi jumlah pedagang yang ada sudah
over dibandingkan kondisi pasar saat dibangun. Justru pedagang kaki lima (PKL)
memenuhi seluruh akses jalan ke pasar. Pemandangan kumuh ini menyebabkan
pengunjung enggan ke pasar. Akibatnya pedagang mengalami penurunan omzet
yang cukup besar (Jowonews.com, 2014).
2. Puluhan pasar tradisional di Kendal dinilai tak layak dipakai karena banyak
mengalami kerusakan akibat dimakan usia. Salah satu pasar tradisional yang perlu
segera mendapatkan penanganan adalah Pasar Weleri. Pasar tradisional terbesar di
Kendal ini kondisinya "compang-camping." Jika hujan turun, air hujan bisa
menerobos pasar karena atapnya bocor (Kompas.com, 2011).
3. Pedagang yang menempati kios dan loos di Pasar Weleri sebagian besar
mendapatkan kios atau loos untuk mereka berjualan tidak dengan membeli kios
atau loos tersebut tetapi dengan sistem sewa kepada pemilik kios atau loos di Pasar
Weleri. Jadi pembeli kios ataun loos yang mendapatkan pemindahan HGB dari PT.
Karsa Bayu Bangun Perkasa selanjutnya tidak memanfaatkannya untuk berjualan di
kios atau loos Pasar Weleri tetapi menyewakannya kepada para pedagang yang saat
ini berjualan di Pasar Weleri (Hasil Survey, 2016).
Kondisi Pasar Weleri saat ini dapat diketahui sebagaimana gambar berikut.
Gambar 4. Kondisi Salah Satu Blok di Pasar Weleri
Sumber : Kompas.com (2011)

23. 23
Gambar 5. Kondisi di Bagian Depan Pasar Weleri
Sumber : Google Maps (2016)
Gambar 6. Kondisi di Bagian Depan Pasar Weleri
Sumber : Google Maps (2016)

24. 24
Saat ini, peranan Pemerintah Kabupaten Kendal dalam pengelolaan Pasar Weleri
adalah dalam hal pemungutan retribusi (karcis) kepada pedagang Pasar Weleri dengan
besaran sebagaimana diatur dalam Peraturan Daerah Kabupaten Kendal Nomor 8 Tahun
2011 tentang Retribusi Jasa Umum di Kabupaten Kendal. Selanjutnya Pemerintah
Kabupaten Kendal melalui Dinas Perindustri dan Perdagangan Kabupaten Kendal juga
telah mengalokasikan anggaran dari APBD Kabupaten Kendal untuk kegiatan
pemeliharaan di Pasar Weleri setiap tahunnya.
Dinas Perindustrian dan Perdagangan Kabupaten Kendal mengaku kewalahan
mengelola seluruh pasar tradisional yang ada di Kabupaten Kendal. Hal itu disebabkan
oleh besaran anggaran pengelolaan yang berasal dari APBD sangat minim. Bahkan,
Bidang Pasar Disperindag Kendal hanya mendapatkan kucuran dana Rp. 200.000.000,00,
dimana alokasinya bukan hanya untuk renovasi namun meliputi anggaran pengelolaan 11
pasar besar lainnya (Jawa Pos Radar Semarang, 2014).
Adapun sesuai dengan Peraturan Daerah Kabupaten Kendal Nomor 8 Tahun 2011
tentang Retribusi Jasa Umum di Kabupaten Kendal, 40 persen dari total retribusi pasar
akan dikembalikan untuk perbaikan dan perawatan pasar tradisional. Namun demikian,
jika membutuhkan anggaran yang lebih besar Dinas Perindustrian dan Perdagangan bisa
mengajukan anggaran di APBD Kabupaten Kendal (Portal Resmi Provinsi Jawa Tengah,
2014).
C. TINJAUAN KRITIS
Berdasarkan hasil kajian literatur sebagai landasan teori dalam Critical Review
Kerjasama Pemerintah Swasta pada Pekerjaan Rehabilitasi Berat Pasar Weleri Kabupaten
Kendal ini dan analisis terhadap proses KPS dalam rehabilitasi berat Pasar Weleri serta
kondisi Pasar Weleri saat ini, maka dapat diperoleh beberapa hal yang perlu dikritisi
dalam hal ini antara lain :
1. Jenis Kontrak dalam rehabilitasi berat Pasar Weleri menurut Peraturan Menteri
Dalam Negeri Nomor 22 Tahun 2009 tentang Petunjuk Teknis Tata Cara
Kerjasama Daerah adalah Kontrak Bangun Guna Serah (Built Operate Transfer /
BOT), dengan keterangan sebagai berikut.
- Cara kerja sama : Badan usaha memperoleh hak untuk mendanai dan
membangun suatu fasilitas/infrastruktur, yang kemudian dilanjutkan dengan
pengelolaannya dan dapat menarik iuran selama jangka waktu tertentu untuk
memperoleh pengembalian modal investasi dan keuntungan yang wajar. Setelah

25. 25
jangka waktu itu berakhir badan usaha menyerahkan kepemilikannya kepada
pemerintah daerah.
- Obyek kerja sama : Dapat diterapkan untuk penyediaan pelayanan umum berupa
prasarana dan sarana dasar, seperti jalan, sampah, air bersih, taman hiburan dll.
- Kelebihan:
a. Pemerintah Daerah tidak perlu mengeluarkan/ penyertaan modal tetapi
hanya cukup mengeluarkan izin.
b. Mendorong percepatan pemenuhan kebutuhan infrastruktur di daerah -
daerah yang membutuhkan.
- Kekurangan :
a. Terdapat kemungkinan setelah berakhirnya, aset yang diterima oleh
Pemerintah Daerah dari badan usaha sudah tidak punya nilai ekonomis atau
rusak.
b. Pemerintah selalu diposisikan untuk menyelesaikan permasalahan yang sulit
seperti pembebasan lahan.
Dengan mengacu pada Permendagri Nomor 22 Tahun 2009 dan melihat
kondisi terkini dari bangunan Pasar Weleri maka kemungkinan besar pada saat
berakhirnya kontrak yaitu pada tahun 2020, bangunan Pasar Weleri sudah tidak
memiliki nilai ekonomis ataupun mengalami kerusakan, sehingga pada akhirnya
pemerintahlah yang akan menanggung resiko akhir dari pelaksanaan kontrak KPS
tersebut.
Kondisi bangunan Pasar Weleri yang terus mengalami penurunan nilai dan
kualitasnya jauh sebelum jangka waktu pelaksanaan KPS berakhir sampai dengan
25 tahun yaitu pada tahun 2020. Berdasarkan fakta yang ada, penurunan kualitas
bangunan dengan indikasi kerusakan yang terjadi telah berlangsung sejak 2009
(Jowonews.com, 2014). Jangka waktu kontrak KPS rehabilitasi berat Pasar Weleri
selama 25 tahun ini merupakan prediksi umur ekonomis yang mendekati pedoman
indikasi umur ekonomis bangunan menurut MAPPI (2016) sebagai berikut dengan
asumsi bangunan dibangunan sesuai norma-norma yang biasa dilakukan di
Indonesia, secara terus menerus dimanfaatkan sesuai fungsinya dan dilakukan
perawatan secara teratur.

26. 26
Gambar 7. Umur Ekonomis Bangunan
Sumber : MAPPI (2016)
2. Keberadaan Pihak Kedua yaitu PT. Karsa Bayu Bangun Perkasa sebagai Mitra
Kerja dalam Pelaksanaan Kerjasama Kontrak bagi Tempat Usaha untuk
Merehabilitasi Berat Pasar Weleri sesuai dengan alamat dalam perjanjian kontrak
yaitu di Kavling Otorita Blok G Nomor 7 Tanjung Barat Pasar Minggu Jakarta
Selatan ataupun alamat sebagimana disebutkan dalam akta pendrian perusahaan
yaitu di Jalan Pondok Bambu Asri Barat Nomor III Jakarta Timur, setelah ditinjau
lokasinya saat ini dengan menggunakan Google Maps tidak menunjukkan
eksistensi alamat, sehingga kondisi ini semakin mempersulit proses monitoring dan
evaluasi kegiatan rehabilitasi berat Pasar Weleri. Apalagi dengan jangka waktu
pelaksanaan pekerjaan hingga mencapai 25 tahun, akan semakin mempersulit
koordinasi karena kondisi struktur organisasi dan tata kerja (SOTK) pemerintahan
di Kabupaten Kendal sudah banyak berubah seiring dengan perubahan kondisi
politik dan perubahan personil dalam satuan kerja yang menangani pengelolaan
pasar, meskipun dalam pasal 18 perjanjian kerjasama disebutkan bahwa Pihak
Kesatu dan Pihak Kedua bersepakat, bahwa perjanjian kerjasama kontrak bagi
tempat usaha ini tidak akan berubah bila terjadi pergantian pimpinan dan personil
baik dari Pihak Kesatu maupun Pihak Kedua. Untuk itu diperlukan monitoring dan

27. 27
evaluasi oleh Pemkab Kendal dalam mensikapi kondisi ini, yaitu dengan
membentuk tim khusus dengan penanggungjawab Bupati Kendal dan Ketua Tim
Sekretaris Daerah Kabupaten Kendal, sedangkan tim khusus monitoring dan
evaluasi rehabilitasi berat Pasar Weleri dapat terdiri dari :
a) Satuan Kerja Perangkat Daerah (SKPD) Pemkab Kendal dari unsur
perencanaan (Bappeda Kabupaten Kendal dan Bagian Administrasi
Pembangunan Sekretariat Daerah Kabupaten Kendal), unsur pelaksana teknis
(Dinas Perindustrian dan Perdagangan Kabupaten Kendal dan Dinas Cita
Karya dan Tata Ruang Kabupaten Kendal) dan unsur pengawasan (Inspektorat
Kabupaten Kendal);
b) Lembaga legislatif yaitu Komisi B Dewan perwakilan Rakyat Daerah (DPRD)
Kabupaten Kendal;
c) Masyarakat (masyarakat, LSM, media);
d) Sektor swasta dalam hal ini adalah PT. Karsa Bayu Bangun Perkasa.
3. Menurut Rosadin (2011), BOT memang merupakan cara yang efektif untuk
menarik modal swasta dalam pembangunan fasilitas infrastruktur baru. Perjanjian
BOT akan dapat mengurangi pasar dan resikonya kecil untuk pihak swasta karena
pemerintah adalah pengguna tunggal, pengurangan resiko disini berhubungan
dengan apabila ada permasalahan tidak cukupnya permintaan dan permasalahan
kemampuan membayar. Pihak swasta akan menolak mekanisme BOT apabila
pemerintah tidak memberikan jaminan bahwa investasi swasta akan kembali.
Dalam pekerjaan rehabilitasi berat pasar Weleri, sebelumnya telah dilakukan
perhitungan dan penjaminan mengenai break even point investasi yang akan
diterima oleh Pihak Kedua, sehingga pekerjaan dapat diselesaikan sesuai kontrak
oleh investor.
4. Meskipun kontrak KPS dengan model BOT di pekerjaan rehabilitasi berat Pasar
Weleri ini sangat critical resikonya, namun menurut Rosadin (2011) ada beberapa
keuntungan dalam pelaksanaan kontrak BOT antara lain.
A. Bagi Pemerintah Kabupaten Kendal selaku pemilik proyek
- Kontrol pemilik proyek terhadap kinerja operasional, standar pelayanan,
dan perawatannya.
- Kemampuan untuk mengakhiri kontrak jika standar kinerja tidak
terpenuhi, walaupun fasilitas dapat terus digunakan.
- Pemilik proyek dapat memberikan lapangan kerja baru bagi masyarakat.
- Penghematan terhadap desain, konstruksi, dan arsitekturnya.

28. 28
- Pemilik proyek dapat membangun infrastruktur dengan biaya perolehan
dana dan tingkat bunga yang relatif rendah atau tidak mengeluarkan dana
untuk pembangunan sebuah proyek.
- Pemilik proyek dapat mengurangi beban penggunaaan dana APBN/APBD
atau pinjaman luar negeri.
- Proyek BOT secara financial menguntungkan, karena tidak perlu
mengeluarkan biaya untuk melakukan studi kelayakan, biaya operasional.
- Pemilik proyek daerah juga tidak menanggung risiko kemungkinan
terjadinya perubahan kurs.
B. Bagi Pelaksana Pekerjaan
- Pembangunan infrastruktur dengan metode BOT merupakan pola yang
menarik, karena memiliki hak penguasaan yang tinggi terhadap
infrastruktur yang dibangunnya.
- Dengan proyek BOT, pelaksan proyek dapat membuka peluang dan diberi
kesempatan untuk memasuki bidang usaha yang semula hanya ditangani
pemerintah atau BUMN/BUMD.
- Pelaksana proyek dapat melakukan ekspansi usaha yang mempunyai
prospek menguntungkan serta dapat memanfaatkan lahan strategis yang
dimiliki pemilik proyek.
- Merupakan inovasi dalam pembiayaan proyek yang umumnya berbeda
dengan proyek biasa, meningkatkan profesionalisme dan meningkatkan
daya saing perbankan dalam negeri.
C. Bagi Masyarakat
- Publik akan mendapatkan sarana dan prasarana utnuk umum yang
dibutuhkan oleh masyrakat.
- Publik mendapat manfaat dari keahlian partner swastanya.
- Publik mendapatkan manfaat dari penghematan operasi dari partner
swasta.
- Publik dapat mempertahankan kepemilikan aset.
- Kepemilikan publik dan kontrak diluar operasi tidak dapat dikenai pajak.
- Publik mempertahankan otoritas terhadap kualitas layanan dan
pembayarannya.
- Bagi pihak swasta, termasuk lawyer, perbankan, enginer, dan yang lain,
dapat berperan mengambil bagian dalam penanganan dan pengoperasian
proyek yang sangat potensial mendatangkan keuntungan.

29. 29
V. PENUTUP
A. KESIMPULAN
Berdasarkan hasil analisis dalam Critical Review Kerjasama Pemerintah Swasta
pada Pekerjaan Rehabilitasi Berat Pasar Weleri Kabupaten Kendal ini, dapat diambil
kesimpulan sebagai berikut.
1. Pekerjaan rehabilitasi berat Pasar Weleri yang dilaksanakan pada tahun 1995
merupakan bentuk pelaksanaan Kerja Sama Daerah dengan Pihak Ketiga (KSPK)
sebagaimana terdapat dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 22 Tahun
2009 Tentang Petunjuk Teknis Tata Cara Kerja Sama Daerah. Meskipun regulasi
yang ada pada saat itu yaitu pada tahun 1995 belum mengatur secara spesifik
mengenai bentuk KSPK ataupun bentuk kerjasama daerah yang tercakup dalam
kerjasama pemerintah dengan swasta, namun secara prinsip substantif telah
menggunakan konsep KPS.
2. Regulasi yang menjadi dasar dalam pelaksanaan KPS pekerjaan rehabilitasi berat
Pasar Weleri tahun 1995 menurut Perjanjian Kerjasama Nomor : 573/1159/95 dan
Nomor : 110/KBBP/11/95 tanggal 9 November 1995 tentang Kontrak bagi Tempat
Usaha dalam rangka Rehabilitasi berat Pasar Weleri Kabupaten daerah Tingkat II
Kendal, adalah Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1986 tentang
Penyertaan Modal Daerah pada Pihak Ketiga dan Peraturan Daerah Kabupaten
Daerah Tingkat II Kendal Nomor 13 Tahun 1991 tentang Penyertaan Modal Daerah
Kabupaten Daerah Tingkat II Kendal.
3. Kondisi saat ini paska rehabilitasi berat Pasar Weleri yaitu terjadi penurunan nilai
ekonomis bangunan yang cukup signifikan meskipun jangka waktu pelaksanaan
kontrak belum berakhir, sehingga pada akhirnya pemerintahlah yang akan
menanggung resiko akhir dari pelaksanaan kontrak KPS tersebut.
4. Jangka waktu pelaksanaan pekerjaan hingga mencapai 25 tahun, akan semakin
mempersulit koordinasi karena kondisi struktur organisasi dan tata kerja (SOTK)
pemerintahan di Kabupaten Kendal sudah banyak berubah seiring dengan
perubahan kondisi politik dan perubahan personil dalam satuan kerja yang
menangani pengelolaan pasar, meskipun dalam pasal 18 perjanjian kerjasama
disebutkan bahwa Pihak Kesatu dan Pihak Kedua bersepakat, bahwa perjanjian

30. 30
kerjasama kontrak bagi tempat usaha ini tidak akan berubah bila terjadi pergantian
pimpinan dan personil baik dari Pihak Kesatu maupun Pihak Kedua.
5. Meskipun kontrak KPS dengan model BOT di pekerjaan rehabilitasi berat Pasar
Weleri ini sangat critical resikonya, namun ada beberapa keuntungan dalam
pelaksanaan kontrak BOT bagi pemilik proyek yaitu Pemerintah Kabupaten
Kendal, pelaksana proyek yaitu PT. Karsa Bayu Bangun Perkasa dan bagi
masyarakat.
B. SARAN
Berdasarkan hasil analisis dalam Critical Review Kerjasama Pemerintah Swasta
pada Pekerjaan Rehabilitasi Berat Pasar Weleri Kabupaten Kendal ini, saran yang dapat
disampaikan sebagai berikut.
1. Klausula perjanjian BOT seharusnya memuat klausula yang mempertimbangkan
kepentingan rakyat sehingga harus memuat mengenai tanggung jawab sosial dari
pihak investor terhadap masyarakat daerah misalnya dengan mencantumkan
klausula tentang tenaga kerja lokal dan pemeliharaan lingkungan hidup.
2. Untuk meningkatkan ketertarikan pihak swasta berinvestasi dalam penyediaan
infrastruktur, salah satu caranya adalah dengan memberikan dukungan pemerintah
baik berupa dukungan yang ditujukan untuk meningkatkan atraktifitas proyek
(dukungan non kontinjen) maupun dukungan yang ditujukan untuk menjamin
apabila terjadi risiko-risiko yang mampu mempengaruhi pendapatan (dukungan
kontinjen).
3. Hal lain yang bisa dilaksanakan adalah dengan penguatan lembaga yang ada di
Pemerintah Kabupaten Kendal untuk mengimbangi semakin besarnya peran swasta
serta peningkatan kualitas SDM dan penyederhanaan birokrasi dalam implementasi
KPS melalui kerjasama daerah dengan pihak ketiga (KSPK), seiring dengan
perubahan struktur organisasi tata kelola pemerintahan di Kabupaten Kendal dan
perubahan personil-personil yang menduduki jabatan pengampu tanggung jawab
pengelolaan pasar tradisional terutama Pasar Weleri.
4. Perlu pembetukan tim khusus dalam rangka monitoring dan evaluasi rehabilitasi
berat Pasar Weleri yang teridiri dari unsur pemerintah, lembaga legislatif,
masyarakat dan swasta.

31. 31
DAFTAR PUSTAKA
BPS Kabupaten Kendal. (2016a). Kabupaten Kendal Dalam Angka Tahun 2016. Kendal: BPS Kabupaten
Kendal.
BPS Kabupaten Kendal. (2016b). Kecamatan Weleri Dalam Angka Tahun 2016.
Bratakusumah, D. S., & Solihin, D. (2010). Otonomi Penyelenggaraan Pemerintahan Daerah. Jakarta:
Gramedia.
Firdaus, M. A. (2011). Kemitraan Pemerintah dan Swasta dalam Pembangunan Sumber Daya Manusia melalui
Implementasi CSR.
Haris, S. (2007). Desentralisasi dan Otonomi Daerah : Desentralisasi, Demokratisasi dan Akuntabilitas
Pemerintah Daerah. Jakarta: LIPI Press.
Jawa Pos Radar Semarang. (2014, May 30). Anggaran Minim, Sulit Pugar Pasar. Semarang. Retrieved from
http://www.radarsemarang.com/20140530/anggaran-minim-sulit-pugar-pasar
Jowonews.com. (2014, December 27). Pasar Weleri Tak Layak Pakai. Semarang. Retrieved from
http://jowonews.com/2014/12/27/pasar-weleri-tak-layak-pakai/
Kompas.com. (2011, March 9). Puluhan Pasar Tradisional Rusak. Semarang.
Kuncoro, M. (2008). Strategi Pengembangan Pasar Modern dan Tradisional. Yogyakarta.
MAPPI. (2016). Umur Ekonomis. Retrieved December 11, 2016, from http://www.mappi.or.id/static-321-umur-
ekonomis.html
Miller, J. B. (2000). Priciples of Public and Private Infrastructure Delivery. Boston: Kluwer Academic
Publishers.
Pamudji, S. (1985). Kerjasama Antar Daerah Dalam Rangka Pembinaan Wilayah : Suatu Tinjauan Dari Segi
Administrasi Negara. Jakarta: Bina Aksara.
Paskarina, C. (2007). Kemitraan Pemerintah dan Swasta. Cianjur.
Peraturan Pemerintah Nomor 50 Tahun 2007 Tata Cara Pelaksanaan Kerja Sama Daerah. (2007).
https://doi.org/10.1017/CBO9781107415324.004
Peraturan Presiden Nomor 112 Tahun 2007 Tentang Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat
Perbelanjaan dan Toko Modern (2007).
Peraturan Daerah Kabupaten Daerah Tingkat II Kendal Nomor 13 Tahun 1991 tentang Penyertaan Modal
Daerah Kabupaten Daerah Tingkat II Kendal.
Perjanjian Kerjasama Nomor : 573/1159/95 dan Nomor : 110/KBBP/11/95 tanggal 9 November 1995 tentang
Kontrak bagi Tempat Usaha dalam rangka Rehabilitasi berat Pasar Weleri Kabupaten daerah Tingkat II
Kendal.
Poesoro, A. (2007). Pasar Tradisional Di Era Persaingan Global. Jakarta: Lembaga Penelitian SMERU.
Portal Resmi Provinsi Jawa Tengah. (2014, June 2). Perbaikan Pasar Andalkan Retribusi. Semarang. Retrieved
from http://www.jatengprov.go.id/id/newsroom/perbaikan-pasar-andalkan-retribusi
Rosadin, M. I. (2011). Optimasi Skema Kerjasama Pemerintah Swasta Dalam Pembangunan Jalan Tol Study
Kasus : Jalan Tol Bandara Juanda-Tanjung Perak. Universitas Indonesia.
Undang-undang Nomor 23 Tahun 2014 Tentang Pemerintah Daerah (2014). Retrieved from
http://www.hukumonline.com