Бизнес план Строительство Первой очереди складского комплекса

БИЗНЕС-ПЛАН

СТРОИТЕЛЬСТВО
ПЕРВОЙ ОЧЕРЕДИ
СКЛАДСКОГО
КОМПЛЕКСА

Разработчик бизнес плана:
Консалтинговая компания «БизпланиКо»
www.bizplan5.ru
info@bizplan5.ru
+7 495 645 18 95

Москва г.

Консалтинговая группа «БизпланиКо», www.bizplan5.ru , vip@bizplan5.ru , (+7 495 645 18 95)

2


Оглавление
Резюме
4
1
Инициатор проекта 6
1.1
Информация об инициаторе проекта
6
1.2
Руководство и высший менеджмент
6
2
Концепция проекта 7
2.1
Характеристика объекта недвижимости 7
2.2
Характеристика месторасположения
7
2.3
Организационный план
8
2.3.1 Организационная структура предприятия
8
2.3.2 Описание бизнес-процессов
8
2.4
Календарный план осуществления проекта
11
2.4.1 Текущее состояние проекта
11
2.4.2 План осуществления работ по дальнейшей реализации проекта
2.5
Цели бизнеса
12
2.6
SWOT-анализ
13
3
3.1
3.1.1
3.1.2
3.1.3
3.1.4
3.1.5
3.2
3.2.1
3.2.2
3.3
4
4.1
4.2
5
5.1
5.2
5.3
5.4
5.4.1
5.4.2
5.4.3
5.5
6
6.1

3

Маркетинговый анализ
14
Рынок складской недвижимости Московского региона 14
Тенденции развития рынка складской недвижимости в
году
Характеристика предложения
15
Анализ спроса
17
Анализ ценовой конъюнктуры
19
Обзор объектов-аналогов на рынке аренды складских помещений
Стратегия маркетинга
23
Ценовая политика 23
Стратегия продвижения и продаж 23
Выводы
24
Инвестиционный анализ. 25
Объем и структура инвестиций
25
Календарный инвестиционный план
26
Финансовый план 29
План доходов
29
План расходов
32
Расчет налоговых выплат 35
Отчет о движении денежных средств
41
Денежные потоки от операционной деятельности
41
Денежный поток от инвестиционной деятельности
48
Денежный поток от проекта
50
Отчет о прибылях и убытках
56
Анализ чувствительности и анализ рисков проекта
63
Расчет точки безубыточности
63

11

14

20


6.2
6.2.1
6.2.2
7
7.1
7.2
8
8.1
8.2
8.3
9
9.1
9.2

4

Анализ рисков

Качественный анализ рисков
65
Количественный анализ
66
Финансовый анализ 68
Показатели рентабельности
68
Показатели основной деятельности
69
Инвестиционный анализ 70
Срок окупаемости 70
Показатели доходности
70
Чистый дисконтированный доход 72
Заключение по инвестиционной привлекательности проекта 74
Сводные показатели проекта
74
Выводы об инвестиционной привлекательности проекта
75

65


Список рисунков, таблиц и диаграмм
Рисунок . Месторасположение объета на карте Московской области
Диаграмма
. Объем ввода и поглощения качественных складских помещений в
Московском регионе, тыс. кв.м.
Диаграмма . Структура строящихся складских помещений по классам
Диаграмма . Распределение строящихся складских помещений по направлениям
Диаграмма Струткура потребительской среды по типу деятельности
Диаграмма . Объем средней сделки, тыс. кв.м
Диаграмма . Динамика арендных ставок на рынке складской недвижимости московского
региона
Диаграмма . Структура инвестиций
Диаграмма . Динамика инвестиционных вложений, руб. в месяц
Диаграмма . Прогноз поступления денежных средств от продаж
Диаграмма . Прогноз расходов, руб. в месяц
Диаграмма . Структура налоговых выплат
Диаграмма . Динамика доли налогов в выручке
Диаграмма . Динамика денежных потоков от проекта
Диаграмма . Динамика денежных потоков от проекта
Диаграмма . Динамика чистой прибыли, руб. в месяц (вариант )
Диаграмма . Динамика чистой прибыли, руб. в месяц (вариант )
Диаграмма . Точка безубыточности продаж, в % от загрузки
Диаграмма . Показатели основной деятельности
Диаграмма . Дисконтированный денежный поток, руб.
Таблица . Инвестиционный план
Таблица . Сводные показатели эффективности проекта
Таблица . Распределение ответственности за бизнес-процессы
Таблица . План-график работ по дальнейшей реализации проекта
Таблица . SWOT-анализ
Таблица . Анализ актуальных предложений на рынке складской недвижимости
Таблица . Направления инвестиционных вложений
Таблица . Календарный инвестиционный план (руб.)
Таблица . Параметры доходной части
Таблица . План продаж
Таблица . Расходы по эксплуатации первой очереди складского комплекса, руб.
Таблица . План расходов
Таблица . Исходные данные для расчета налоговых платежей

5


Таблица . Состав ставки отчислений с ЗП
Таблица . Расчет налоговых выплат
Таблица . Расчет оплаты НДС
Таблица . Денежные потоки от операционной деятельности
Таблица . Денежные потоки от инвестиционной деятельности
Таблица . Денежный поток по проекту
Таблица . Отчет о прибылях и убытках
Таблица . Расчет точки безубыточности
Таблица . Анализ организационных рисков
Таблица . Анализ маркетинговых рисков
Таблица . Сводный анализ чувствительности проекта
Таблица . Показатели рентабельности
Таблица . Показатели основной деятельности
Таблица . Показатели доходности
Таблица . Расчет срока окупаемости
Таблица . Расчет ставки дисконтирования
Таблица . Сводные показатели эффективности проекта

6


Резюме
В рамках рассматриваемого проекта предполагается строительство первой очереди
складского комплекса «Свистуха» площадью тыс. кв.м.
Проектом определен объем инвестиций –
млн. руб. На осуществление СМР и
благоустройство территории будет направлено млн. руб (% инвестиций), на покрытие
дефицита оборотных средств – , млн. руб. (%).
Направления
инвестиционных
вложений

Всего

СМР

р.

Благоустройство

Кредит

в том числе
Собственные
средства

р.

В%к
итогу

р.

%

р.

р.

%

Покрытие
дефицита
оборотных средств

р.

р.

%

Всего инвестиции

р.

р.

р.

%

В % к итогу

%

%

%

Таблица 1. Инвестиционный план

Финансирование предполагается за счет двух источников: банковского кредита и
собственных средств инициатора проекта. За счет собственных средств будет покрыто %
от общей потребности в инвестициях ( млн. руб.).
Предполагается привлечение банковского кредита в сумме млн. руб. сроком на лет, с
процентной ставкой – % годовых. Отсрочки по оплате процентов и возврату основной
суммы не предусматривается. Возврат кредита предполагается траншами по млн. руб. в
месяц.
Доходы по проекту начинают поступать с января года, по мере сдачи в эксплуатацию
помещений. При выходе на запланированный объем, ежемесячный уровень продаж
составит , млн. руб., расходов – , млн. руб.
Проект обладает рыночной привлекательностью – рынок складской недвижимости
динамично развивается, на ближайшие годы эксперты прогнозируют высокий уровень
поглощения площадей, сохранение высокого спроса, возникновение дефицита
качественных складских помещений. Выгодное месторасплоложение, отстутствие вблизи
крупных складских комплексов повышает конкурентоспособность комплекса.
Технологическая привлекательность определяется выбором современных технологий
проектирования и строительства, и, как результат, высокими потребительскими
свойствами складских помещений (расположение самого комплекса, удобный съезд на
шоссе, расположение объектов внутри комплекса, качество помещений).
Эффективность проекта рассчитывалась при ставке дисконтирования ,%.

7


Показатели эффективности проекта.
Показатели продаж:
Точка безубыточности, %
Точка безубыточности, ежемесячных продаж
Операционный рычаг
Показатели рентабельности:
Рентабельность продаж
Рентабельность активов
Показатели основной деятельности
Объем продаж, в мес.
Объем текущих расходов, в мес.
Чистая прибыль, в мес.
Денежный поток, в мес.
Инвестиционные показатели
ВНД, % в год.
Объем инвестиций
Чистый Дисконтированный Доход
Инвестиционный период, мес.
Срок окупаемости, мес.
Индекс доходности за период прогноза

%
р.
%
Средние значения по проекту
%
%
Средние значения по проекту
р.
р.
р.
р.
%
р.
р.

%

Таблица 2. Сводные показатели эффективности проекта

Анализ финансовых прогнозов
привлекательности проекта:

свидетельствует

о

высокой

инвестиционной

Высокий среднемесячный уровень продаж (без НДС) - тыс. руб.
Высокий уровень рентабельности продаж –%.
Высокий уровень внутренней нормы доходности –% в год.
Проект окупается за , года, чистый приведенный доход за планируемый период
достигнет уровня , млн. руб.
Таким образом, проект
привлекательностью.

обладает

рыночной,

технологической

и

финансовой

Совокупность приведенных показателей свидетельствует о перспективности
рассматриваемого проекта.

8


1 Инициатор проекта
1.1 Информация об инициаторе проекта
Ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх:
ХХХ «ХХ «Хххххххххххх»
1. ХхххххххххххххххххххххххххххххххХххххххХхххххххххххх.
Ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх:
2. ХххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххХХХ
«ХххххХххххххххххх»
хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххХХХХХ
«Хххххххххххххххх».
3. Ххххххххххххххххххххххххххххх.
ХххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххХХХ
«ХххххХххххххххххх».
4. Ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх: х. Ххххх,
хх. Ххххххххх..
5. Хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх «ХхххххххХхххх».
6. ХхххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххХХХ
"ХхххххХххххх+",
х.
Хххххххххххх.
7. Ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх:
Хххххххххххх, Ххххххххххххххххх..
8. Хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх
«Хххххххххххх», х.ХхххххххХхххххххххххххххх.
9. ХххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххХХХ
«Ххххххххх»,
Хххххххххххх-х, Хххххххххххххххх.
10. Ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх «Ххххх-Ххх».

ХХХ «Ххххх»
ХххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххХ+
хххххххх х. ХхХххххххххххххххх, ххх. Ххххххххххх.

1.2 Руководство и высший менеджмент
Ххххххххххххххххххххххххххххх:
ХххххххХхххх (ххх. ХхххххххХХХ «ХХ «Хххххххххххх»),
ХхххххХхххххх (ххх. ХхххххххХХХ «Ххххх).
Хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх.

9


2 Концепция проекта
2.1 Характеристика объекта недвижимости
В рамках рассматриваемого проекта предполагается строительство первой очереди
складского комплекса «Свистуха», класса В+. Комплекс будет возводиться в две очереди,
по тыс. кв.м каждая. Общая площадь комплекса, после полного окончания работ,
составит тыс. кв.м.
Участок строительства с запада примыкает к Рогачѐвскому шоссе, есть оформленный
сьезд с Рогачѐвского шоссе на участок

2.2 Характеристика месторасположения
Комплекс расположен в Дмитровском районе Московской области (д.Свистуха), в
северном направлении, на рассотоянии км от МКАД.

Рисунок 1. Месторасположение объета на карте Московской области

10


2.3 Организационный план
2.3.1 Организационная структура предприятия
Хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх,
хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх
(хххххххххххххххххххххххххххххх) хххххххххххххххххххххххххххх.
Ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх
ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх.

–

Схема 1. Организационная структура первого уровня

2.3.2 Описание бизнес-процессов
Для девелоперской компании характерно наличие трех групп бизнес-процессов:
основные, обеспечивающие и управленческие бизнес-процессы (Схема).

11


Схема 2. Бизнес-процессы

В таблице представлено распределение ответственности за бизнес-процессы согласно
организационной структуре первого уровня.

12

Бизнес-процессы/
Организационная
структура

Генеральный
директор

Департамент
Финансовый
девелопмента и
департамент
недвижимости
Основные бизнес-процессы

Поиск объектов
девелопмента

Административн
ый департамент

Х

Поиск инвесторов

Юридический
департамент

Х

Реализация
девелоперского
проекта
Продажа жилой
недвижимости

Х
Х

Возврат инвестиций

Х
Обеспечивающие бизнес-процессы

Административнохозяйственное
обеспечение

Х

IT-обеспечение и связь

Х

Обеспечение
безопасности
Юридическое
обеспечение
Выполнение функций
заказчика

Х
Х
Х

Технический надзор

Х

Внутренний контроль и
аудит

Х

Х

Управленческие бизнес-процессы
Стратегическое
управление

Х

Управление финансами
Управление
маркетингом
Управление бизнеспроцессами
Управление
персоналом
Инвестиционное
сопровождение

Х
Х
Х
Х
Х

Таблица 3. Распределение ответственности за бизнес-процессы

Ряд бизнес-процессов будет осуществляться в сотрудничестве со сторонними
компаниями (аутсорсинг): реализация объектов недвижимости, охрана строящегося
объекта.
Для осуществления ряда работ,
привлекаться субподрядчики.

13

связанных

со

строительством

объекта,

будут


2.4 Календарный план осуществления проекта
2.4.1 Текущее состояние проекта
Ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх:
хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх:::хххххх
хх,ххххххххххх. Хххххххх.
ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх. Хххххххх.
хххххххххххххХХХ
«ХХХХХ»
ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх.
ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх.
2.4.2 План осуществления работ по дальнейшей реализации проекта
Начало реализации проекта планируется на июнь года. Ввод в эксплатацию площадей
предполагается поэтапно, начиная с января года – по кв.м в месяц. Все площади первой
очереди комплекса будут введены в действие к декабрю года.

Мероприятия

июн.

июльдекабрь

январьдекабрь

Организация финансирование
Осуществление строительства
Ввод в эксплуатацию помещений
Возврат вложенных средств
Выход на запланированный
объем продаж
Таблица 4. План-график работ по дальнейшей реализации проекта

14

январь июнь


2.5 Цели бизнеса
Хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх
ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх,
ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх1:
Хххххххххххххх (хххХХХ) – ,ххх. ххх.
Ххххххххххххх – ,ххх. ххх.
Хххххххххххххххххххх – %.
Хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх:
Ххххххххххххххххххххххххх, хххххххххххххххххххххххххххххххххххххх.
Ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх-хххххххххххххххххххххххххх.
Хххххххххххххххххххххххххххххх-хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх.
Ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх,
хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх.

1

15

При выходе на прогнозируемый объем продаж


2.6 SWOT-анализ
Проведенный анализ состояния отрасли, анализ конкурентной обстановки и
потребительской среды позволяет сделать вывод о сильных и слабых сторонах
бизнеса, возможностях и угрозах со стороны внешней среды.

Слабые

оекта будут осуществлять специализированные компании, располагающие
ы на рынке.

Существует риск увеличения сроков реализации проекта в с
(административный ресурс).

ет осуществлять команда профессиональных менеджеров, обладающая
ции инвестиционных проектов.

ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх.

Хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх


Ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх, хххххххххххх

хх, ххххххххххххххххххххххххххххххххххххх,
ххххххххххх, ххххххххххххх.

Ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх
Хххххх

ххххххххххххххххххххххххххххххх, ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх,
ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх.

Ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх
хххххххххххххххххххххххххххххххххх, хххххххххххххххххххххх

хххххххххххххххх,
хххххххххххххххххххххххххххххххххх.

Хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх
ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх. Хххххххххххххх
Таблица 5. SWOT-анализ

Таким образом, проект обладает неоспоримыми сильными сторонами,
главные из которых – высокий спрос на объекты складской недвижимости в
выбранном сегменте рынка.

16


3 Маркетинговый анализ
3.1 Рынок складской недвижимости Московского региона
3.1.1

Тенденции развития рынка складской недвижимости в году

«Рынок офисных помещений

ХххххххххххххххххххххххххххххххХхххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх
хххххххххххххххх.
ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх.
ххххххххххххх:
Хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх:
ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх - ххх. хх.х.
Ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх - хххххххх. хх.х.
Хххххххххххххххххххххххххх
хххххххх,ххх.хх.ххххххххххххххххххххххххх., хххххххххххххххххххх, ххх. хх.х.
Хххххххххххххххххххххххххххххххххххх - хх%.
Ххххххххххххххххххххххххххххххххххх:
ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххХххххххххх-%
хххххххххх%,
ххххххХ – хх-%, ххххххХххххх – ххххххххххххххххх.
Ххххххххххххххххххххххххххххххххххххх,
хххххххххххххххххххххххххххххххХххххххххххххххххххххх «хххххххххххххххххх».
Ххххххххххххххххххххххх2, ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх. ххххххххххх. хх.х,
ххххх% хххххх, ххххх. (ххх. хх.х), хххххх, ххххххххххххххххххххххххххххххх (ххх. хх.х).
ХххххххххххххххххххххххххххххХхХххххххххххххххххххххххх.
ххххххххх,ххххх.х.
ХхххххххххххххххххххххХ,
ххххххххх,
хххххххххххххххххх,ххххх.х.
Ххххххххххххххххххххххххххх.
хХххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх.хххххххххххххххххх.
Ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх.
ХхххххххххххххххххххххххххххххххххххХххххххххххххххххххх $ххх – хх% хххххх, хххххххх.
Ххххххххххххххххххххххххххххххххххххх хххххххххххххххххххххххххХ ххххххххх-%
хххххххххх%
хххххх.
ХхххххххххххххххххххххХхххххххххххххххххххххххххх-%,
ххххххХххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх.
ххххххххххххххххххххххххх,
хххххххххххххххххххххххххххххххххх,
хххххххххххххх%.
Хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх.
ХххххххххххххххххххххххххххххххХххххххххххххх $-хх $хххх.ххххх – ххххх, ххххх%.
Хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх
$хххх.ххххх.

2

17

Источник: http://zdanie.info///news/


ХххххххххххххххххххххххххххххххХХХХ,
$хххх.хххххххх.

ххххххХххххххххххххххххххххххххххххххххххх

Ххххххххххххххххххххххххххххххххх ххххххххххххххххххХхххххххххххххххх ххххххххххххх
ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх
ххххххххх.
Хххххххххххххххххххххххххх.
хххххххххххххххххххххххххххххххххххххх ххххххххххххххххххх:
ХХХ-Ххххххх (ххххххххххх.хх.х, ххххххххх – ХХХххххх);
ХХХ-Ххххх (ххх.хх.х, ХХХххххх);
Хххххххх (ххх.хх.х, ХххххХххххх)
«ХххххХхххХххххххх» (ххх. хх.х, «ХххххХххх», Ххххх);
«Хххххххх» (ххх. хх.х, «ХххХххх-Ххххххххххх»);
«ХхххххххххХххххх» (ххх. хх.х, «ХхххххххххХххххх»).
Ххххххххххх хххххххххххххххххххххххх,
хххххххххххх-ххххх,
хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх,
ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх.
Хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх
(ххххххххххххххххххх.хх.хххххххххххххххххх) хххххххххххххххххххххххххххххххххххххх.
Ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх-хх-хх
хх.
ххх, хххххххххххххххххххххххххххххххххххххХххххххххххххххххххххх: ХХ «ххххх»
ххххххххххххххххххххххХХХХххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх
ххххххххх.х.
Ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх,
ххххххх,
хххххх,
хххххххххххххххххххххххххххххх.
хххххххххххххххххххххххххххххххххх. хххххххх, хххххххххххххххххХххххххххХххххххХХХ
«ХХХ-Хххххххх»
хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх
$,ххх.
ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх
хххххххххХ «ХХХ-Хххххххх».
3.1.2 Характеристика предложения
ХххххххххххххххххххххххххххххххххххххххХхХхххххххххххххххххххххх,ххх. хх. х, ххххххХ ххххх,ххх.
хх.
х.
Хх ххххххххххххххххххх,
хххххх Ххххххххххххххххх хххххххххххххххххххххххххх.хх.
хххххххх,
ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх. хх. х, ххх. хх. хххххххххх - хххххххххххххХ.

18


Динамика ввода и поглощения складских
помещений, тыс. кв.м

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012П

Объем ввода, кв.м
Объем поглощения, кв.м
Доля вакантных помещений (класс А)

Диаграмма 1. Объем ввода и поглощения качественных складских помещений в Московском регионе,
тыс. кв.м.

Структура предложения по классам складов
На настоящее время среди строящихся складских помещений
Структура строящихся площадей по классам

Диаграмма 2. Структура строящихся складских помещений по классам

Структура предложения по направлениям
Наибольшее число строящихся складских помещений расположено в направлении
наиболее развитых транспортных потоков: Юг и Юго-Запад. В северном направлении
строится % складских помещений.

19


Распределение строящихся складских помещений по
направлениям

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

тыс. кв.м

Диаграмма 3. Распределение строящихся складских помещений по направлениям

3.1.3

Анализ спроса

Ххххххххххххххххххххххххх
хххххххххххххх.
Ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх,
ххххххххххххх.
Ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх.
ххх,
хххххххх, ххххххх «хххххх», хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх,
ххххххххххх.хххххххххххххххххххх
«Хххх»,
ххххххххххххххххххххХххххххХххххххххххххххххххххХХХ
«Хххх»,
хххххххххххххх.хххххххххххххххххх.
Хххххххххххххххххххххххх
«Ххххх»
хххххххххххх.ххххххххххххххххххххххххххх «Хххххххх» ххххххх+.
Ххххххххххххххх, хххххххххххххх, ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх,
хххххххххххххххххххххххххх%
ххххххххххххххххххххххх.
ХхххххххххххххххххххххххххххххххххххххххХхххх-Ххххххххх:
ххххххххххх,
ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх% ххххххххххххххххххх.
Ххххххххххххххххххххххххххххх
ххххххххххххххххххххххххххххххххххххх.
Ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх:

20


Структура потребительской среды по типу деятельности

Диаграмма 4Струткура потребительской среды по типу деятельности

Ххххххххххххххххххххххххххххххххх – хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх,
ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх,
хххххххххххххххххххххх,
хххххххххххххххххххххххххххххххххххх,
Ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх (ХхХ+)
–
хххххххххххххххххх,
хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх,
хххххххххххххххххххххххххххх.
Хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх:
ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх,
хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх;
хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх;
ххххххххххххххххххххх, ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх;
хххххххххххххххххххххххххххххххх-ххххххххххххххххххххххххххххххх;
ххххххххххххххххххххххххххххххххххх,
хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх
хххххххх;
ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх;
хххххххххххххххххххххх, ххххххххххххххх, хххххххххххххххххххххххххххххххх;
хххххххххххххххххх.
Хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх
«ххххххх».

–

Характеристика спроса по размеру сделки
Ххххххххххххххххххххххххххх – ххххх% – ххххххххххххххххххххххх.
Х- хх.
ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх.
Х х х.
ххххххххххххххххххххХхххххххххххххххххххххххх, ххх. хх. ххххххх, ххх. хх. ххххххххххх.
ххх.

21


Объем средней сделки, тыс. кв.м

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Диаграмма 5. Объем средней сделки, тыс. кв.м

3.1.4 Анализ ценовой конъюнктуры
Арендные ставки (triple net) достигли отметки $- кв. м/год. При этом в условиях низкого
объема доступного предложения арендаторам становится все сложнее вести переговоры
с собственниками по вопросам аренды. В г. запрашиваемые ставки могут продолжить
свой рост (ожидается предложения по ставке $ во II квартале г.), что будет связано,
прежде всего, с ежегодной индексацией ставок и инфляцией.

Динамика арендных ставок на рынке складской
недвижимости московского региона

2006

2007

2008

2009

Средние ставки (класс А), $/кв.м/год

2010

2011

2012П

Средние ставки (класс А), $/кв.м/год

Диаграмма 6. Динамика арендных ставок на рынке складской недвижимости московского региона

22


3.1.5 Обзор объектов-аналогов на рынке аренды складских помещений
Ххххххххххххххххххххххххххххххххх. Хххххххххххххххххххххххххххххххххх – ххххххххххх,
хххххххххххххххххххххххххххх.
хххххххххххххххххххххх.
Хххххххххххххххххххххххх,
ххххххххххххххххххххххххххххххххххххХХХХхххххххххххххххххххх.

ххххххХхХ,

Ххххххххххххх,
хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх./хх.х/ххх.
ХХХхххххххххххххххххххххххх).

23

(ххх.

Фото

Класс

Арендная
ставка,
$/кв.м/год

Арендная
ставка,
руб./кв.м/
мес.

Площадь,
кв.м

В

В

Источник

Субаренда

-

http://www.sklad-i-ofis.ru/catalog/stocks/large//

Отвтетственное
хранение

http://www.sklad-i-ofis.ru/catalog/stocks/shuge//

Прямая аренда

паллетомест

В+

В

Тип сделки

http://www.sklad-i-ofis.ru/catalog/stocks/shuge//


http://www.sklad-i-ofis.ru/catalog/stocks/average//


Фото

Класс

Арендная
ставка,
$/кв.м/год

Арендная
ставка,
руб./кв.м/
мес.

Площадь,
кв.м

Тип сделки

Источник

В

Прямая аренда,
м.Сокол

http://www.sklad-skladov.ru/sao/vodnuistadion/makarova.htm

А


http://industry.realtor.ru/sklad_rent/lot//

А



В



Таблица 6. Анализ актуальных предложений на рынке складской недвижимости

25

3.2 Стратегия маркетинга
3.2.1 Ценовая политика
Цены по проекту установлены на уровне среднерыночных цен, с учетом оплаты комиссии
специализированным риэлторским агентствам.
Согласно ценовому анализу, средний уровень арендных ставок составил руб./кв.м/мес.
Пол проекту цены установлены на уровне руб./кВ. м/месяц. Более низкий уровень цен
обеспечит конкурентоспособность проекта.
3.2.2 Стратегия продвижения и продаж
В рамках рассматриваемого проекта предполагается использовать продвижение и
привлечение арендаторов посредством специализированных агентсв.
Способом стимулирвоания продаж станет
преимущества объекта (качество объекта).

конкурентосопсобная

цена

и

другие


3.3 Выводы
Хххххххххххххххххххххххххххххххххххххх,
ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх:

хххххххххххххххх,

Ххххххххххххххххххххххххххххххххх,
хххххххххххх – ххххххх% хххххххххххххххХ.
Ххххххххххххххххх.
Хххххххххххххххххххххххх.
Ххххххххххххххххххх «ххххххххххххххххх».
Ххххххххххххх
(ххххххххххххххххххххххххххх)хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх
ххххххххххххххххххх.
Хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх,
ххххххххххххххххххххххххххххххх
(ххххххххх,
ххххххххххххххххххххххх),

27

4 Инвестиционный анализ.
4.1 Объем и структура инвестиций
Хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх.
ххх.ХххххххххххххххХХХхххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх.
хххххххххх), хххххххххххххххххххххххххххххххххх – ,ххх. ххх. (%).

ххх

(%

Диаграмма 7. Структура инвестиций

Финансирование предполагается за счет двух источников: банковского кредита и
собственных средств инициатора проекта. За счет собственных средств будет покрыто %
от общей потребности в инвестициях (, млн. руб.).
Направления
инвестиционных
вложений

Всего

СМР

р.


Кредит

В%к
итогу

р.

%

р.

р.

%

Покрытие
дефицита
оборотных средств

р.

р.

%


р.

р.

р.

%

%

%

%

В % к итогу

р.

в том числе
Собственные
средства

Таблица 7.Направления инвестиционных вложений


4.2 Календарный инвестиционный план
Основную сумму инвестиционных вложений (, млн. руб.) предполагается осуществить в
июне года. На протяжении июля – января года возникает потребность в покрытии
дефицита оборотных средств (содержание администрации, офисные расходы и др.).

29


Инвестиции накопленным итогом:

Диаграмма 8. Динамика инвестиционных вложений, руб. в месяц

May/13

Apr/13

Mar/13

Feb/13

Jan/13

Dec/12

Nov/12

Oct/12

Sep/12

Aug/12

Jul/12

Jun/12

Инвестиционные вложения

Направления инвестиционных вложений
СМР
Покрытие дефицита оборотных средств
Кредит
Собственные средства

июн.

июл.

авг.

сен.

окт.

ноя.

дек.

янв.

р.
р.
р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

Справочно: вложение собственных средств, включая
обслуживание кредита

р.
р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

Таблица 8. Календарный инвестиционный план (руб.)

Направления инвестиционных вложений
СМР
Покрытие дефицита оборотных средств
Кредит
Собственные средства
Справочно: вложение собственных средств, включая
обслуживание кредита

янв.

фев.

мар.

апр.

Итого
р.
р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

Продолжение Таблицы. Календарный инвестиционный план (руб.)

.

май.

5 Финансовый план
5.1 План доходов
Ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх
хххххххххххх.
Ххххххххххххххххххххх,
хххххххххххххххххх,
ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх.ххххххх.
Ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх (ххххххххххххххххх.х).
Хххххххххххххххххххххххххххххххххххххх./хх.хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх
хххххх.
Арендная
Площадь
Назначение

кв.м.

Арендная площадь-й очереди, всего
Площадь корпуса

,

Количество корпусов

,

Начало ввода в действие

..

Периодичность ввода корпусов (корпусов в месяц)

,

Ставка аренды, руб./кв.м в месяц

,

Таблица 9. Параметры доходной части

Хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх,
хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх
Хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх,
Ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх.
Ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх.ххх.

ххххххххххххххх,ххх.

ххх.ххх.
ххх.


Продажи
(передача в
аренду), кв.м

янв.

фев.

мар.

апр.

май.

июн.

июл. и далее

Арендная площадь

,

,

,

,

,

,

,

Всего

,

,

,

,

,

,

,

янв.

фев.

мар.

апр.

май.

июн.

июл.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

Поступление
денежных
средств от
продаж

р.

Итого

р.

р.
р.

Таблица 10. План продаж

33

Итого
р.
р.

Jan/13
Feb/13
Mar/13
Apr/13
May/13
Jun/13
Jul/13
Aug/13
Sep/13
Oct/13
Nov/13
Dec/13
Jan/14
Feb/14
Mar/14
Apr/14
May/14
Jun/14
Jul/14
Aug/14
Sep/14
Oct/14
Nov/14
Dec/14
Jan/15
Feb/15
Mar/15
Apr/15
May/15
Jun/15
Jul/15
Aug/15
Sep/15
Oct/15
Nov/15
Dec/15
Jan/16
Feb/16
Mar/16
Apr/16
May/16
Jun/16
Jul/16
Aug/16
Sep/16
Oct/16
Nov/16
Dec/16
Jan/17
Feb/17
Mar/17
Apr/17
May/17
Jun/17


Прогноз доходов, руб.

Диаграмма 9. Прогноз поступления денежных средств от продаж

34


5.2 План расходов
В состав текущих расходов входят эксплуатационные расходы на содержание зданий, а
также расходы на содержание административно-управленческого персонала.

Наименование

Количество

Итого

,
,
,

,
,
,
,
,
,
,

Оплата труда
Директор
Бухгалтер
Охрана
До начала процесса продаж
Рабочие
Механизмы
Итого

,
,
В расчете на тыс. кв.м

Электроэнергия
Отопление
Итого

,
,
,
Косвенные затраты

Офисные расходы

,

Таблица 11. Расходы по эксплуатации первой очереди складского комплекса, руб.

Помесячный

35

план

расходов

представлен

на

диаграмме

и

в

таблице

ниже.

Jul/12
Aug/12
Sep/12
Oct/12
Nov/12
Dec/12
Jan/13
Feb/13
Mar/13
Apr/13
May/13
Jun/13
Jul/13
Aug/13
Sep/13
Oct/13
Nov/13
Dec/13
Jan/14
Feb/14
Mar/14
Apr/14
May/14
Jun/14
Jul/14
Aug/14
Sep/14
Oct/14
Nov/14
Dec/14
Jan/15
Feb/15
Mar/15
Apr/15
May/15
Jun/15
Jul/15
Aug/15
Sep/15
Oct/15
Nov/15
Dec/15
Jan/16
Feb/16
Mar/16
Apr/16
May/16
Jun/16
Jul/16
Aug/16
Sep/16
Oct/16
Nov/16
Dec/16
Jan/17
Feb/17
Mar/17
Apr/17
May/17
Jun/17


Прогноз расходов, руб.

Диаграмма 10. Прогноз расходов, руб. в месяц

36


План расходов, руб.

июл.

авг.

сен.

окт.

ноя.

дек.

янв.

фев.

мар.

Отопление

Всего
р.
р.
р.
р.

- р.
- р.
р.
р.

- р.
- р.
р.
р.

- р.
- р.
р.
р.

- р.
- р.
р.
р.

- р.
- р.
р.
р.

- р.
- р.
р.
р.

р.
р.
р.
р.

р.
р.
р.
р.

р.
р.
р.
р.

Итого:

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

Таблица 12. План расходов

План расходов, руб.

апр.

май.

июн.

июл.

авг.

сен.

окт.

ноя.

дек.

янв. и далее

Отопление

р.
р.
р.
р.

р.
р.
р.
р.

р.
р.
р.
р.

р.
р.
р.
р.

р.
р.
р.
р.

р.
р.
р.
р.

р.
р.
р.
р.

р.
р.
р.
р.

р.
р.
р.
р.

р.
р.
р.
р.

Итого:

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

Продолжение Таблицы. План расходов

37


5.3 Расчет налоговых выплат
Налоговые выплаты рассчитывались на основании налоговых ставок, базы расчетов и
периодичности уплаты в бюджет.
Налоговые ставки:
Ставка отчислений от ФЗП
Ставка налога на имущество
Ставка НДС
Ставка НДС на жилую недвижимость
Ставка налога на прибыль,% в мес.

%
%
,%
%
%
%

Частота
начисления
ежемесячно
раз в квартал

База для уплаты
ФОТ
Имущество на балансе
Облагаемая НДС выручка
Облагаемая НДС выручка
Прибыль

Таблица 13. Исходные данные для расчета налоговых платежей

Пенсионный фонд
Фонд социального страхования
Фонд обязательного медицинского страхования

%
,%
,%

Таблица 14. Состав ставки отчислений с ЗП

Ставки налогов и налогооблагаемая база определяет структуру налоговых выплат.

Структура налоговых выплат, %

Диаграмма 11. Структура налоговых выплат

В структуре налоговых выплат наибольшая доля принадлежит налогу на прибыль (%),
налогу на имущество (%) и отчислениям с фонда оплаты труда (%).

38


Aug/12
Sep/12
Oct/12
Nov/12
Dec/12
Jan/13
Feb/13
Mar/13
Apr/13
May/13
Jun/13
Jul/13
Aug/13
Sep/13
Oct/13
Nov/13
Dec/13
Jan/14
Feb/14
Mar/14
Apr/14
May/14
Jun/14
Jul/14
Aug/14
Sep/14
Oct/14
Nov/14
Dec/14
Jan/15
Feb/15
Mar/15
Apr/15
May/15
Jun/15
Jul/15
Aug/15
Sep/15
Oct/15
Nov/15
Dec/15
Jan/16
Feb/16
Mar/16
Apr/16
May/16
Jun/16
Jul/16
Aug/16
Sep/16
Oct/16
Nov/16
Dec/16
Jan/17
Feb/17
Mar/17
Apr/17
May/17
Jun/17

Динамика доли налогов в выручке, %

Диаграмма 12. Динамика доли налогов в выручке

Наибольшая доля налогов приходится на январь года, в связи с возникновением налога
на имущество и увеличением суммы отчислений с фонда оплаты труда.
К апрелю года доля налогов в выручке снижается до %, в связи с ростом выручки. В
августе года доля налогов возрастает до %, в связи с возникновением обязательств по
НДС.
Ежемесячные выплаты по налогам будут расти от тыс. руб. в июле года, до тыс. руб. –
к концу периода. За лет сумма налоговых выплат составит тыс. руб.

39


Налоги
Налог на
иммущество
НДС
Отчисления с
фонда оплаты
труда
Налог на
прибыль

Итого:

июл.

авг.

сен.

окт.

ноя.

дек.

янв.

фев.

мар.

апр.

- р.
- р.

- р.
- р.

- р.
- р.

- р.
- р.

- р.
- р.

- р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

- р.

- р.

- р.

- р.

- р.

- р.

- р.

- р.

- р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

Таблица 15. Расчет налоговых выплат

Налоги
Налог на
НДС
труда
Налог на
прибыль

Итого:

май.

июн.

июл.

авг.

сен.

окт.

ноя.

дек.

янв.

фев.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

Продолжение Таблицы. Расчет налоговых выплат

Налоги
Налог на
НДС
труда
Налог на
прибыль

Итого:

мар.

апр.

май.

июн.

июл.

авг.

сен.

окт.

ноя.

дек.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.


40


Налоги
Налог на
НДС
труда
Налог на
прибыль

Итого:

янв.

фев.

мар.

апр.

май.

июн.

июл.

авг.

сен.

окт.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.


Налоги
Налог на
НДС
труда
Налог на
прибыль

Итого:

ноя.

дек.

янв.

фев.

мар.

апр.

май.

июн.

июл.

авг.

сен.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
- р.

р.
р.

р.
р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.


Налоги
Налог на
НДС
труда
Налог на
прибыль

Итого:

окт.

ноя.

дек.

янв.

фев.

мар.

апр.

май.

июн.

Итого

р.
р.

р.
р.

р.
р.

р.
р.

р.
р.

р.
р.

р.
р.

р.
р.

р.
р.

р.
р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.
р.
р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.


41


НДС на
инвестиции
НДС по месяцам
Начисленный
НДС
Уплаченный НДС
НДС к уплате
(зачету)
НДС
накопительным
итогом

р.
июл.

авг.

сен.

окт.

ноя.

дек.

янв.

фев.

мар.

апр.

- р.

- р.

- р.

- р.

- р.

- р.

,р.

,р.

,р.

,р.

- р.

- р.

- р.

- р.

- р.

- р.

,р.

,р.

,р.

,р.

- р.

- р.

- р.

- р.

- р.

р.

р.

р.

р.

-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

-

р.

-р.

Таблица 16. Расчет оплаты НДС

май.

июн.

июл.

авг.

сен.

окт.

ноя.

дек.

янв.

фев.

Начисленный НДС

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.


,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

НДС к уплате (зачету)

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

НДС накопительным итогом

-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

Продолжение Таблицы. Расчет оплаты НДС

42



мар.

апр.

май.

июн.

июл.

авг.

сен.

окт.

ноя.

дек.


,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.


,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.


р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.


-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

Продолжение таблицы. Расчет оплаты НДС

янв.

фев.

мар.

апр.

май.

июн.

июл.

авг.

сен.

окт.


,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.
,р.


,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.


р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.


-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

-р.


ноя.

дек.

янв.

фев.

мар.

апр.

май.

июн.

июл.

авг.


,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.


,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.


р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.


-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

-р.

р.


сен.

окт.

ноя.

дек.

янв.

фев.

мар.

апр.

май.

июн.


,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.


,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.

,р.


р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.


р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.


43


5.4 Отчет о движении денежных средств
Потоки денежных средств формируются за счет потоков операционной деятельности,
инвестиционной и финансовой деятельности.
5.4.1 Денежные потоки от операционной деятельности
Денежный поток от основной деятельности становится положительным в феврале года,
достигнув уровня тыс. рублей. После выхода на запланированный объем продаж и
начала оплаты НДС, чистый денежный поток от опрерационной деятельности составит ,
млн. руб. в месяц. За рассматриваемый период накопленный поток денежных средств от
основной деятельности составит , млн. руб.

44


Основная
деятельность

Июль

Август

Сентябрь

Октябрь

Ноябрь

Декабрь

Январь

Налог на прибыль
Отчисления с фонда оплаты
труда
Сальдо от основной
деятельности

-

-

-

-

-

-

-

Сальдо накопленным итогом

-

-

-

-

-

-

-

Февраль

Март

-

-

Поступления от основной
Выбытия от текущей
Отопление
Ремонт и содержание основных
средств, в % от стоимости ОС в
месяц
Налоги:
Налог на иммущество
НДС

Таблица 17. Денежные потоки от операционной деятельности

45

Апрель


Основная

Май

Июнь

Июль

Август

Сентябрь

Октябрь

Ноябрь

Отопление
месяц
Налоги:
НДС
труда

Продолжение Таблицы. Денежные потоки от операционной деятельности

46

Декабрь

Январь

Февраль


Основная

Март

Апрель

Май

Июнь

Июль

Август

Сентябрь

Отопление
месяц
Налоги:
НДС
труда


47

Октябрь

Ноябрь

Декабрь


Основная

Январь

Февраль

Март

Апрель

Май

Июнь

Июль

Отопление
месяц
Налоги:
НДС
труда


48

Август

Сентябрь

Октябрь


Основная

Ноябрь

Декабрь

Январь

Февраль

Март

Апрель

Май

Отопление
месяц
Налоги:
НДС
труда


49

Июнь

Июль

Август


Основная

Сентябрь

Октябрь

Ноябрь

Декабрь

Январь

Февраль

Март

Апрель

Отопление
месяц
Налоги:
НДС
труда


50

Май

Июнь

Итого


5.4.2 Денежный поток от инвестиционной деятельности
Вложение денежных средств от инициатора проекта происходит на протяжении июня –
августа года.
Всего за планируемый период инициатором проекта будет инестировано , млн. руб., в том
числе на обслуживание кредита – , млн. руб.

51


Инвестиционная деятельность

июн.

Июль

Август

Сентябрь

Октябрь

Ноябрь

Поступления от инвестиционной деятельности
Вложения инициатора на покрытие дефицита оборотных
средств
в том числе Вложения инициатора на обслуживание кредита

Выбытия от инвестиционной деятельности
Приобретение основных средств
Возврат инвестиций инициатору
Итого по инвестиционной деятельности

-

Таблица 18. Денежные потоки от инвестиционной деятельности

Инвестиционная деятельность

Март

Апрель

Май

Итого

Поступления от инвестиционной деятельности
Вложения инициатора на покрытие дефицита оборотных
средств
в том числе Вложения инициатора на обслуживание кредита

Итого по инвестиционной деятельности

Продолжение Таблицы. Денежные потоки от инвестиционной деятельности

52

Декабрь

Январь

Февраль


5.4.3 Денежный поток от проекта
Проектом предусматриваетсявозаврат кредитных средств, начиная с июля года.
Срок возврата кредита – месяцев ( лет).
Процентная ставка по кредиту – % годовых.
При этом сумма денежных средств, потраченных на погашение процентов за кредит,
составит тыс. рублей.
Остаток денежных средств по всем потокам составит , млн. руб.

53


ФИНАНСОВАЯ
ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

июн.

Июль

Август

Сентябрь

Октябрь

Ноябрь

Декабрь

Январь

Февраль

Март

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Поступления
Полученный кредит
Выбытия
Возврат тела кредита
Остаток по кредиту
Возврат процентов по кредиту
Итого по финансовой

Остаток ДС на начало периода
Итого поступлений
Итого выбытий
ДС за период
Остаток ДС на конец периода
Таблица 19. Денежный поток по проекту


Апрель

Май

Июнь

Июль

Август

Сентябрь

Октябрь

Ноябрь

Декабрь

Январь

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Выбытия

Продолжение Таблицы.Денежный поток по проекту

54



Февраль

Март

Апрель

Май

Июнь

Июль

Август

Сентябрь

Октябрь

Ноябрь

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Выбытия



Декабрь

Январь

Февраль

Март

Апрель

Май

Июнь

Июль

Август

Сентябрь

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Выбытия

Продолжение Таблицы. Денежный поток по проекту

55



Октябрь

Ноябрь

Декабрь

Январь

Февраль

Март

Апрель

Май

Июнь

Июль

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Выбытия


ФИНАНСОВАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

Август

Сентябрь

Октябрь

Ноябрь

Декабрь

-

-

-

-

-

Выбытия
Итого по финансовой деятельности


56



Январь

Февраль

Март

Апрель

Май

Июнь

-

-

-

-

-

-

Выбытия
Итого по финансовой деятельности


Диаграмма 13. Динамика денежных потоков от проекта

57

Итого

58
Диаграмма 14. Динамика денежных потоков от проекта
May/17

Apr/17

Mar/17

Feb/17

Jan/17

Dec/16

Nov/16

Oct/16

Sep/16

Aug/16

Jul/16

Jun/16

May/16

Apr/16

Mar/16

Feb/16

Jan/16

Dec/15

Nov/15

Oct/15

Sep/15

Aug/15

Jul/15

Jun/15

May/15

Apr/15

Mar/15

Feb/15

Jan/15

Dec/14

Nov/14

Oct/14

Sep/14

Aug/14

Jul/14

Jun/14

May/14

Apr/14

Mar/14

Feb/14

Jan/14

Dec/13

Nov/13

Oct/13

Sep/13

Aug/13

Jul/13

Jun/13


Движение денежных средств


5.5 Отчет о прибылях и убытках
Проект начинает приносить прибыль в мае года – тыс. руб., далее среднемесячный
уровнь прибыли растет - до тыс. руб. в июле год.
За планирумый период накопленная чистая прибыль составит , млн. руб.

59


Статьи отчета о
прибылях и
убытках
Выручка
Расходы

Июл
ь

Авгу
ст

Сент
ябрь

Октя
брь

Нояб
рь

Дека
брь

Янва
рь

Февр
аль

Март

Апре
ль

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Амортизация
Возврат
процентов по
кредиту
Налог на
имущество

Прибыль
Налог на
прибыль

Чистая прибыль
накопленным
итогом

Таблица 20. Отчет о прибылях и убытках

прибылях и
убытках
Выручка
Расходы

Май

Июнь

Июл
ь

Авгу
ст

Сент
ябрь

Октя
брь

Нояб
рь

Дека
брь

Янва
рь

Февр
аль

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Возврат
кредиту
Налог на
имущество

Прибыль
Налог на
прибыль

итогом

Продолжение Таблицы. Отчет о прибылях и убытках

60


прибылях и
убытках
Выручка
Расходы

Март

Апре
ль

Май

Июнь

Июл
ь

Авгу
ст

Сент
ябрь

Октя
брь

Нояб
рь

Дека
брь

Авгу
ст

Сент
ябрь

Октя
брь

Возврат
кредиту
Налог на
имущество

Прибыль
Налог на
прибыль

итогом


прибылях и
убытках
Выручка
Расходы

Янва
рь

Февр
аль

Март

Апре
ль

Май

Июнь

Июл
ь

Возврат
кредиту
Налог на
имущество

Прибыль
Налог на
прибыль

итогом

61


прибылях и
убытках
Выручка
Расходы

Ноябр
ь

Декаб
рь

Январ
ь

Февра
ль

Март

Апрел
ь

Май

Возврат
кредиту
Налог на
имущество

Прибыль
Налог на
прибыль

итогом

прибылях и
убытках
Выручка
Расходы

Авгу
ст

Сент
ябрь

Октя
брь

Нояб
рь

Дека
брь

Янва
рь

Февр
аль

Возврат
кредиту
Налог на
имущество

Прибыль
Налог на
прибыль

итогом

62

Март

Июнь

Июль


Статьи отчета о прибылях и убытках
Выручка
Расходы

Апрель

Май

Июнь

Налог на имущество

Прибыль

Чистая прибыль накопленным итогом

63

Итого

Jul/12
Aug/12
Sep/12
Oct/12
Nov/12
Dec/12
Jan/13
Feb/13
Mar/13
Apr/13
May/13
Jun/13
Jul/13
Aug/13
Sep/13
Oct/13
Nov/13
Dec/13
Jan/14
Feb/14
Mar/14
Apr/14
May/14
Jun/14
Jul/14
Aug/14
Sep/14
Oct/14
Nov/14
Dec/14
Jan/15
Feb/15
Mar/15
Apr/15
May/15
Jun/15
Jul/15
Aug/15
Sep/15
Oct/15
Nov/15
Dec/15
Jan/16
Feb/16
Mar/16
Apr/16
May/16
Jun/16
Jul/16
Aug/16
Sep/16
Oct/16
Nov/16
Dec/16
Jan/17
Feb/17
Mar/17
Apr/17
May/17
Jun/17


Динамика чистой прибыли, руб.


Диаграмма 15. Динамика чистой прибыли, руб. в месяц (вариант )

64

Jun/11
Jul/11
Aug/11
Sep/11
Oct/11
Nov/11
Dec/11
Jan/12
Feb/12
Mar/12
Apr/12
May/12
Jun/12
Jul/12
Aug/12
Sep/12
Oct/12
Nov/12
Dec/12
Jan/13
Feb/13
Mar/13
Apr/13
May/13
Jun/13
Jul/13
Aug/13
Sep/13
Oct/13
Nov/13
Dec/13
Jan/14
Feb/14
Mar/14
Apr/14
May/14
Jun/14
Jul/14
Aug/14
Sep/14
Oct/14
Nov/14
Dec/14


Динамика чистой прибыли, руб. в мес.


Диаграмма 16. Динамика чистой прибыли, руб. в месяц (вариант )

65


6 Анализ чувствительности и анализ рисков проекта
6.1 Расчет точки безубыточности
Предлагаемые услуги по аренде помещений обладают высоким уровнем доходности,
точка безубыточности находится на низком уровне.
Значение при %
загрузке

%

%

%

%

%

Выручка

р.

р.

р.

р.

р.

р.

Расходы
Постоянные
расходы

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

Офисные
расходы
Переменные
расходы

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.


р.

р.

р.

р.

р.

р.


р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

-р.

-р.

-р.

-р.

р.

Параметры

Отопление
Прибыль, до вычета
налогов

Таблица 21. Расчет точки безубыточности

66


Точка безубыточности проекта, % от загрузки

1%

3%

10%
Выручка

40%

50%
Расходы

60%

70%

80%

90%

100%

Прибыль, до вычета налогов

Диаграмма 17. Точка безубыточности продаж, в % от загрузки

Расчеты показывают, что точка безубыточности составляет % от планируемого объема
продаж, или тыс. руб.

67

Бизнес план Строительство Первой очереди складского комплекса

Бизнес план Строительство Первой очереди складского комплекса

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Viewers also liked

Viewers also liked (20)

Similar to Бизнес план Строительство Первой очереди складского комплекса

Similar to Бизнес план Строительство Первой очереди складского комплекса (20)

Бизнес план Строительство Первой очереди складского комплекса