2. Консалтинговая группа «БизпланиКо», www.bizplan5.ru , vip@bizplan5.ru , (495) 845 18 95
2
Disclaimer
Данный бизнес-план предоставляется исключительно в демонстрационных целях.
Все цифры: анализ рынка, инвестиции, доходы и расходы – случайным образом изменены.
На основании измененных цифр нельзя принимать решения об инвестировании или какие-
либо другие управленческие решения.
3. Консалтинговая группа «БизпланиКо», www.bizplan5.ru , vip@bizplan5.ru , (495) 645 18 95
3
Оглавление
Оглавление .....................................................................................................................................3
Резюме ............................................................................................................................................4
1 Концепция проекта и описание бизнеса..............................................................................7
2 Инвестиционный план ..........................................................................................................8
5 Финансовый план ................................................................................................................10
5.1 План доходов.................................................................................................................10
5.2 План расходов ...............................................................................................................11
5.2.1 Переменные расходы ............................................................................................11
5.2.2 Постоянные расходы на магазин .........................................................................12
5.5 Расчет налоговых выплат.............................................................................................14
5.4 Отчет о движении денежных средств.........................................................................15
5.4.1 Денежный поток от основной деятельности.......................................................15
5.4.2 Денежный поток по проекту ................................................................................17
5.5 Отчет о прибылях и убытках .......................................................................................18
5.8 Расчет уровня безубыточности....................................................................................20
5.2 Инвестиционный анализ ..............................................................................................22
5.2.1 Срок окупаемости..................................................................................................22
5.2.2 Индекс доходности................................................................................................24
5.2.5 Внутренняя норма доходности.............................................................................24
5.2.4 Чистый дисконтированный доход .......................................................................24
4 Заключение по инвестиционной привлекательности проекта........................................26
4. Консалтинговая группа «БизпланиКо», www.bizplan5.ru , vip@bizplan5.ru , (495) 645 18 95
4
Резюме
Рассматриваемый проект предусматривает открытие торгового центра «Ххх» по
реализации хххских товаров в районе ХххЮЗАО г. Москва.
Предпосылками инициации проекта является:
популярность региональной ярмарки производителей Гомельской области
Республики Беларусь расположенной вблизи м.Ххх(сложившийся годами
круг постоянных покупателей Юго-Западного округа),
опыт инициатора проекта в сфере торговли товарами хххского
производства, а также планируемого закрытия ярмарки (в соответствии с
постановлением Правительства Москвы по указанному адресу планируется
размещение транспортно-пересадочного узла «Новые Черёмушки» - метро
и перехватывающая парковка).
наличие свободного помещения по соседству с ярмаркой - отдельно
стоящее здание, площадью 292,8 кв. м. (находится в собственности города
Москвы),
отсутствие на настоящий момент в Москве крупного торгового центра,
предлагающего товары хххского производства (в наличии разрозненные
магазины, реализующие товары с высокой наценкой).
Проектом предусматривается аренда отдельно стоящего здания вблизи станции
метро Новые Черемушки, ремонт, оборудование и организация торгового центра.
Общая сумма инвестиций составляет 182 млн. руб.
Направления инвестиционных вложений Итого
Организационные работы 240 955
Первоначальное продвижение 5 000 000
Проектирование и ремонт 29 289 540
Оборудование торговых помещений 14 029 520
Офисное оборудование 588
Прочие и непредвиденные (% от других расходов) 4 584 945
Формирование первоначального запаса товара 111 000 000
Инвестиции всего
182 425 528
Таблица 1. Инвестиционный план, руб.
Инвестирование предполагается за счет собственных средств инициатора
проекта или средств инвестора (без привлечения кредита).
Исходя из опыта инициатора проекта, средний уровень выручки магазина хххских
товаров составляет 80 тыс. руб./кв.м площади в месяц, при этом средняя торговая
надбавка составляет 50%. С учетом высокого уровня проходимости выбранного
месторасположения нового торгового центра, представляется возможным
увеличить выручку более чем в 1,5 раза - до 95 тыс. руб./1 кв.м. Наличие деловых
связей с производителями, поставка товаров непосредственно с заводов-
производителей минуя посредников, позволяют снизить себестоимость товаров,
что обеспечит поддержание конкурентоспособного уровня цен.
Согласно проведенным расчетам, операционная деятельность торгового центра
характеризуется следующими параметрами:
Выручка в месяц – 24 млн.руб.
5. Консалтинговая группа «БизпланиКо», www.bizplan5.ru , vip@bizplan5.ru , (495) 645 18 95
5
Текущие расходы – 55 млн. руб. (в том числе 49 млн. руб. – себестоимость
товаров при среднем уровне торговой надбавки 50%).
Чистая прибыль – 11 млн. руб. в мес.
Экономическая эффективность проекта рассчитывалась при условии ставки
дисконтирования – 14%.
Сводные показатели эффективности проекта представлены в таблице.
Показатели эффективности проекта
Показатели продаж:
Точка безубыточности, % 55%
Точка безубыточности, ежемесячных
продаж 24 109 582
Операционный рычаг 54%
Показатели рентабельности:
Значения при выходе на запланированный
объем
Рентабельность продаж 18%
Рентабельность активов 15%
Оборачиваемость активов 0.85
Показатели основной деятельности
Значения при выходе на запланированный
объем
Объем продаж, в мес. 82 211 884
Объем текущих расходов, в мес. 45 520 520
Чистая прибыль, в мес. 11 025 108
Денежный поток, в мес. 11 289 922
Инвестиционные показатели
ВНД, % в год. 59.9%
Объем инвестиций, тыс. руб. 182 425 528
Чистый Дисконтированный Доход 248 808 400
Инвестиционный период, мес. 5
Срок окупаемости, мес. 20.0
Срок окупаемости, лет 1.2
Индекс доходности за период прогноза 48%
Таблица 2. Сводные показатели эффективности проекта
Анализ финансовых прогнозов свидетельствует об инвестиционной
привлекательности проекта: проект окупается за 1,2 года, внутренняя норма
рентабельности – 59,9% в год.
6. Консалтинговая группа «БизпланиКо», www.bizplan5.ru , vip@bizplan5.ru , (495) 645 18 95
6
Таким образом, привлекательность проекта определяется следующими
факторами:
Высокий спрос на товары хххского производства.
Наличие рыночной ниши в связи с закрытием ярмарки производителей
г.Гомеля и отсутствием в Москве подобного рода торговых центров.
Социальная значимость – создание новых рабочих мест (не менее 82
штатных единиц), обеспечение населения округа качественными товарами
по низким ценам.
Бюджетная эффективность – сумма налоговых отчислений в бюджеты всех
уровней составит в среднем 8,8 млн. руб. в месяц (включая таможенные
пошлины).
Опыт инициатора проекта, наличие устойчивых деловых связей с
производителями.
Высокий уровень финансовых показателей – проект показывает высокую
эффективность, является инвестиционно привлекательным, даже при
коммерческой ставке арендной платы Департамента имущества города
Москвы.
Анализ финансовых прогнозов свидетельствует об инвестиционной
привлекательности проекта: проект окупается за 1,2 года, внутренняя норма
рентабельности – 80% в год, Чисты Дисконтированный Доход – 248 млн. руб., при
этом ежемесячная чистая прибыль составит более 11 млн. руб. (или более 152
млн. руб. в год).
При этом инвестиции в организацию хххского торгового центра - это
выгодный, с точки зрения коммерческой привлекательности бизнес, даже
при коммерческой ставке арендной платы Департамента имущества города
Москвы.
7. Консалтинговая группа «БизпланиКо», www.bizplan5.ru , vip@bizplan5.ru , (495) 645 18 95
7
1 Концепция проекта и описание бизнеса
Рассматриваемый проект предусматривает открытие торгового центра «Ххх» по
продаже хххских товаров в районе ХххЮЗАО г. Москва.
Предпосылками инициации проекта является:
популярность региональной ярмарки производителей Гомельской области
Республики Беларусь расположенной вблизи м.Ххх(сложившийся годами
круг постоянных покупателей Юго-Западного округа),
опыт инициатора проекта в сфере торговли товарами хххского
производства, а также планируемого закрытия ярмарки (в соответствии с
постановлением Правительства Москвы по указанному адресу планируется
размещение транспортно-пересадочного узла «Новые Черёмушки» - метро
и перехватывающая парковка).
наличие свободного помещения по соседству с ярмаркой - отдельно
стоящее здание,
отсутствие на настоящий момент в Москве крупного торгового центра,
предлагающего товары хххского производства (в наличии разрозненные
магазины, реализующие товары с высокой наценкой). Инициатором проекта
планируется в перспективе создать сеть специализированных супермакетов
(торговых центров).
С учетом сложившейся ситуации, опыта инициатора проекта, существует
возможность открытия торгового центра со следующими параметрами.
Параметры Характеристика
Месторасположение
Отдельно стоящее здание в
непосредственной близости
станции метро Новые
Черемушки
Площадь здания 292,8 кв.м
Ассортимент
Товары производства
Республики Беларусь
1 этаж – продовольственный
супермаркет
2 этаж – непродовольственные
товары (текстиль и трикотаж,
чулочно-носочные изделия,
обувь, парфюмерия и
косметика, бытовая химия)
Ценовая категория Ниже среднего
Таблица 3. Концепция проекта
Исходя из концепции проекта, основных параметров планируемого торгового
центра, рассчитываются основные финансовые показатели и определяется
финансовая эффективность проекта.
8. Консалтинговая группа «БизпланиКо», www.bizplan5.ru , vip@bizplan5.ru , (495) 645 18 95
8
2 Инвестиционный план
Потребность в инвестициях по рассматриваемому проекту оценивается на уровне
182,5 млн. руб.
Объем и направления инвестиций представлены в таблице.
Направления
инвестиционных
вложений
Итого 1 мес. 2 мес. 5 мес. 4 мес. 5 мес.
Организационные работы 241 0 120 120 0 0
Первоначальное
продвижение
5 000 0 0 5 000 0 0
Проектирование и ремонт 29 220 5 954 5 954 5 954 5 954 5 954
Оборудование торговых
помещений
14 080 0 0 0 0 14 080
Офисное оборудование 0 0 0 0 0 0
Прочие и непредвиденные (%
от других расходов)
4 585 822 822 822 822 822
Формирование
первоначального запаса товара
111 000 0 0 0 0 111 000
Инвестиции всего 182 425 8 851 8 951 9 951 8 851 151 911
Таблица 4. Инвестиционный план, тыс.руб.
Основная часть инвестиций приходится на 5-й месяц - формирование
первоначального запаса товара в размере потребности на 1,5 месяца работы. В
дальнейшем товар поставляется на условиях отсрочки платежа на 50 дней.
Диаграмма 1. Календарный инвестиционный план
В структуре затрат инвестиционного периода основная часть приходится на
формирование запаса товара (88% от стоимости инвестиций), на втором месте –
затраты на ремонт (18% инвестиций).
6830897
13782271
23733645
30564541
162475326
162475326
0
20 000 000
40 000 000
60 000 000
80 000 000
100 000 000
120 000 000
140 000 000
160 000 000
180 000 000
1 мес. 2 мес. 3 мес. 4 мес. 5 мес. 6 мес.
Инвестиционные вложения, руб. в мес.
Инвестиции Инвестиции накопленным итогом:
9. Консалтинговая группа «БизпланиКо», www.bizplan5.ru , vip@bizplan5.ru , (495) 645 18 95
9
Диаграмма 2. Структура затрат инвестиционного периода по направлениям инвестирования
Первоначальное
продвижение
2% Проектирование и
ремонт
18%
Оборудование
торговых помещений
9%
Прочие и
непредвиденные (% от
других расходов)
3%
Формирование
первоначального
запаса товара
68%
Структура затрат инвестиционного периода, в %
10. Консалтинговая группа «БизпланиКо», www.bizplan5.ru , vip@bizplan5.ru , (495) 645 18 95
10
3 Финансовый план
Финансовые расчеты осуществлялись в рублях, информация представлена по
месяцам, срок планирования – 58 месяцев (5 года).
3.1 План доходов
Исходя из опыта инициатора проекта, средний уровень выручки магазина хххских
товаров составляет 80 тыс. руб./кв.м площади в месяц, при этом средняя торговая
надбавка составляет 40%. С учетом высокого уровня проходимости выбранного
месторасположения нового торгового центра, представляется возможным
увеличить выручку в 1,5 раза - до 95 тыс. руб./1 кв.м/месс.. Наличие деловых
связей с производителями позволяют снизить себестоимость товаров, что
обеспечит поддержание конкурентоспособного уровня цен.
Плановый объем продаж Руб. в мес.
Структура
продаж по
группам
Продовольственная группа 44 400 000
Спиртные напитки 10 099 251 25%
Прочее 2 491 152 12%
Мясо, мясопродукты, рыба. Колбасы 5 905 548 15%
Молочная продукция 4 842 855 10%
Кондитерские изделия 4 155 408 9%
Хозтовары 5 492 298 8%
Табачные изделия 5 122 281 2%
Безалкогольные напитки 2 948 410 2%
Хлеб и хлебобулочные изделия 2 498 558 8%
Непродовольственная группа 29 800 000
Трикотаж и текстиль 5 920 000 20%
Чулочно-носочные изделия 5 920 000 20%
Обувь и галантерея 5 920 000 20%
Ковры 2 980 000 10%
Парфюмерия и косметика, бытовая
химия
8 880 000 50%
Итого продаж в месяц 24 000 000 0
Таблица 5. Плановый уровень продаж, руб. в месяц
При выходе на запланированный объем, выручка от продаж достигнет уровня 24
млн. руб. в мес.
Продажи начинаются с 8 месяца с момента начала реализации проекта, через 12
месяцев предприятие выходит на запланированный объем продаж.
Наименование
продукции
8
мес.
2
мес.
8
мес.
9
мес.
10
мес.
11
мес.
12
мес.
15
мес.
Продуктовая группа 80% 20% 20% 80% 80% 80% 80% 100%
Непродуктовая группа 80% 20% 20% 80% 80% 80% 80% 100%
В среднем 80% 20% 20% 80% 80% 80% 80% 100%
Таблица 6. Прогноз выхода на запланированный объем
За планируемый период выручка от продаж составит 2 151 млн. руб.
Доходы от продаж, тыс. руб. 8 мес. 2 мес. 8 мес. 9 – 58 мес. Всего
Продовольственная группа 28 840 000 51 080 000 51 080 000 55 520 000 1 228 220 000
12. Консалтинговая группа «БизпланиКо», www.bizplan5.ru , vip@bizplan5.ru , (495) 645 18 95
12
3.2.2 Постоянные расходы на магазин
Постоянные расходы представляют собой расходы на оплату труда,
коммунальные платежи, аренду помещения и др.
Статьи затрат Руб./мес.
Коммунальные услуги ДЕЗ 148 000
Услуги связи 22 000
Электроэнергия 280 000
Охранная и пожарная сигнализация 80 000
Обслуживание кассовых аппаратов (МТЦ) 28 000
Арендная плата ДИ 290 000
Услуги банковского сопровождения, эквайринг 550 000
Оплата труда 2 481 000
Итого 4 125 000
Таблица 9. Расчет постоянных расходов, руб.
При выходе на запланированный объем, постоянные затраты составляют 4 125
тыс. руб. в месяц.
Расходы на оплату труда рассчитываются, исходя из потребности в персонале на
каждом из участков предприятия.
Должность
Численность
работников
Оклад, руб. ФОТ , руб.
Генеральный директор 1 120 000 120 000
Главный бухгалтер 1 80 000 80 000
Бухгалтер 1 45 000 45 000
Администратор 2 80 000 120 000
Менеджен по закупкам 2 45 000 90 000
Приемщик товара 2 55 000 20 000
Оператор 4 40 000 180 000
Кассиры 18 52 000 512 000
Старший кассир 2 55 000 20 000
Продавцы 24 52 000 288 000
Мясник, повар, кулинар 8 58 000 218 000
Водитель 2 55 000 20 000
Охрана 4 40 000 180 000
Итого персонал 82 2 481 000
Таблица 10. Штатное расписание
Потребность в персонале составит 82 человек, фонд оплаты труда – 2 481 тыс.
руб. в месяц (без отчислений на социальное страхование).
Таким образом, текущие расходы в месяц составят 55 млн. руб. в месяц, всего за
планируемый период – 1 548 млн. руб.
14. Консалтинговая группа «БизпланиКо», www.bizplan5.ru , vip@bizplan5.ru , (495) 645 18 95
14
3.3 Расчет налоговых выплат
Налоговые выплаты рассчитывались на основании налоговых ставок, базы
расчетов и периодичности уплаты в бюджет. Система налогообложения – общая
(размеры предприятия, площадь помещений, объем выручки не позволяют
применять ЕНВД или УСН).
Налоговые ставки: % База для уплаты
Частота
начисления
Ставка отчислений от ФЗП 50% ФОТ ежемесячно
Ставка налога на имущество 2.2% Имущество на балансе 1 раз в квартал
Ставка импортной пошлины 4.5% Себестоимость товара ежемесячно
Ставка НДС 18%
Облагаемая НДС
выручка ежемесячно
Ставка налога на прибыль, % в мес. 20% Прибыль ежемесячно
Таблица 12. Исходные данные для расчета налоговых платежей
Расчет ставки налоговых отчислений приведен в таблице.
Налоги Итого
В среднем за
месяц
В среднем за
год
Отчисления от ФЗП 25 025 500 840 925 2 891 100
Импортные пошлины 85 221 491 1 221 450 21 252 184
Налог на имущество 4 529 805 121 881 1 459 954
НДС 90 519 284 2 508 889 50 108 428
Налог на прибыль 28 848 489 2 190 255 28 282 825
Итого: 280 592 542 2 255 121 88 292 449
Таблица 13. Расчет налоговых отчислений, руб.
В среднем за месяц налоговые отчисления составят 2,2 млн. руб., в год – 88,2
млн. руб., включая таможенные пошлины на импортируемый товар. В
дальнейшем возможно снижение налоговых выплат за счет оптимизации
налогообложения.
15. Консалтинговая группа «БизпланиКо», www.bizplan5.ru , vip@bizplan5.ru , (495) 645 18 95
15
3.4 Отчет о движении денежных средств
Потоки денежных средств формируются за счет потоков операционной
деятельности, инвестиционной и финансовой деятельности.
3.4.1 Денежный поток от основной деятельности
Денежный поток от основной деятельности становится положительным во 8-м
месяце с момента начала реализации проекта, после выхода на запланированный
объем продаж, чистый денежный поток от операционной деятельности составит
155 млн. руб. в год. За рассматриваемый период накопленный поток денежных
средств от операционной деятельности составит 555 млн. руб.
Формирование денежных потоков от инвестиционной и финансовой деятельности
происходит в соответствии с инвестиционным планом.
18. Консалтинговая группа «БизпланиКо», www.bizplan5.ru , vip@bizplan5.ru , (495) 645 18 95
18
В данных расчетах приняты следующие параметры для расчета амортизации:
Параметры для расчета амортизации
Срок амортизации зданий и сооружений,
лет
25
Срок амортизации оборудования, лет 10
Таблица 16. Параметры для расчета амортизационных отчислений
Средний уровень амортизационных отчислений составит 251 тыс. руб. в месяц,
накопленная амортизация за планируемый период – 5,0 млн. руб.
Амортизация Всего
В среднем за
месяц
В среднем за
год
Здания и сооружения 5 511 222 184 258 2 218 850
Оборудование 2 154 515 88 824 800 088
Итого: 2 445 588 251 412 5 018 958
Таблица 17. Расчет амортизационных отчислений
3.5 Отчет о прибылях и убытках
Проект начинает приносить прибыль стабильно с 8 месяца с момента начала
реализации проекта. Ежегодный уровень чистой прибыли составит 141 млн. руб.
За рассматриваемый период накопленная чистая прибыль составит 515 млн. руб..
22. Консалтинговая группа «БизпланиКо», www.bizplan5.ru , vip@bizplan5.ru , (495) 645 18 95
22
3.7 Инвестиционный анализ
3.7.1 Срок окупаемости
Срок окупаемости составляет 20 месяца (1,2 лет).
Как видно из представленной таблицы, средства вкладываются в проект на
протяжении 1-5 месяца, начиная со 8 месяца, денежный поток от проекта
становится положительным.
Чистый дисконтированный доход, при ставке дисконтирования 14% составит 248
млн. руб.
24. Консалтинговая группа «БизпланиКо», www.bizplan5.ru , vip@bizplan5.ru , (495) 645 18 95
24
3.7.2 Индекс доходности
Согласно расчетам, индекс доходности по проекту в целом составит 5,2.
Доходность по проекту 5,2
Индекс доходности по проекту в целом 2,2
Таблица 21. Индекс доходности
3.7.3 Внутренняя норма доходности
Внутренняя норма доходности в расчете на год составит 55,2% в год - на весь
период.
ВНД, % в мес. 5.0%
ВНД, % в год 59,9%
Таблица 22. Внутренняя норма доходности
3.7.4 Чистый дисконтированный доход
Чистый дисконтированный доход рассчитывался исходя из годовой ставки
дисконтирования в размере 14%.
Чистый дисконтированный доход (с учетом постпрогнозного периода) составит
258 млн. руб.
26. Консалтинговая группа «БизпланиКо», www.bizplan5.ru , vip@bizplan5.ru , (495) 645 18 95
26
4 Заключение по инвестиционной привлекательности проекта
Сводные показатели эффективности проекта представлены в таблице.
Показатели эффективности проекта
Показатели продаж:
Точка безубыточности, % 55%
Точка безубыточности, ежемесячных
продаж 24 109 582
Операционный рычаг 54%
Показатели рентабельности:
Значения при выходе на запланированный
объем
Рентабельность продаж 18%
Рентабельность активов 15%
Оборачиваемость активов 0.85
Показатели основной деятельности
Значения при выходе на запланированный
объем
Объем продаж, в мес. 82 211 884
Объем текущих расходов, в мес. 45 520 520
Чистая прибыль, в мес. 11 025 108
Денежный поток, в мес. 11 289 922
Инвестиционные показатели
ВНД, % в год. 59.9%
Объем инвестиций, тыс. руб. 182 425 528
Чистый Дисконтированный Доход 248 808 400
Инвестиционный период, мес. 5
Срок окупаемости, мес. 20.0
Срок окупаемости, лет 1.2
Индекс доходности за период прогноза 48%
Таблица 23. Сводные показатели эффективности проекта
Анализ финансовых прогнозов свидетельствует об инвестиционной
привлекательности проекта:
Ежемесячный уровень продаж - 82 млн. руб.
Высокий уровень внутренней нормы доходности – 59,9% в год.
Чистый дисконтированный доход – 248 млн. руб.
Совокупность приведенных показателей свидетельствует об
инвестиционной привлекательности рассматриваемого проекта.