Бизнес план Строительство Бизнес центра

Консалтинговая группа «БизпланиКо». Разработка бизнес
планов. Инвестиционный анализ. Привлечение
финансирования.

БИЗНЕС-ПЛАН

СТРОИТЕЛЬСТВО
БИЗНЕС-ЦЕНТРА

Разработчик:
Консалтинговая группа «БизпланиКо»
www.bizplan5.ru
Тел.:+7 495 645 18 95
E-mail: vip@bizplan5.ru

Москва

г.

Консалтинговая группа «БизпланиКо», www.bizplan .ru , vip@bizplan .ru , ( )

Оглавление
Резюме
4
1
Описание текущего состояния проекта 6
1.1
Информация о заказчике и застройщике проекта
6
1.2
Текущее состояние проекта
6
2
Концепция проекта 8
2.1
Характеристика объекта недвижимости 8
2.2
Концепция продаж 14
2.3
Организации бизнеса, формы участия в нем, совета директоров, схемы
15
2.3.1 Организационная структура предприятия
15
2.3.2 Описание бизнес-процессов
15
2.4
Цели бизнеса
17
2.5
SWOT-анализ
18
3
Маркетинговый анализ
20
3.1
Рынок офисной недвижимости Москвы 20
3.1.1 Общая характеристика рынка офисной недвижимости 20
3.1.2 Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы 20
3.1.3 Характеристика предложения
22
3.2
Характеристика спроса
25
3.2.1 Коммерческие условия
28
3.2.2 Прогнозы
29
3.2.3 Обзор объектов-аналогов на рынке продажи офисных помещений Москвы 29
3.2.4 Выводы
44
4
Инвестиционный анализ. 46
4.1
Объем и структура инвестиций
46
4.2
5
5.1
5.2
5.3
5.4
5.4.1
5.4.2
5.5
5.6
5.7
5.7.1
5.7.2
6
6.1
6.2
7
7.1
7.2

2

Календарный инвестиционный план
48
Финансовый план 50
План доходов
50
План расходов
57
Расчет налоговых выплат 59
Отчет о движении денежных средств
64
Денежные потоки от операционной деятельности
Денежный поток от проекта
70
Отчет о прибылях и убытках
83
Анализ чувствительности и анализ рисков проекта
Анализ рисков
96
Качественный анализ рисков
96
Количественный анализ
97
Финансовый анализ 99
Показатели рентабельности
99
Показатели основной деятельности
100
Инвестиционный анализ 101
Срок окупаемости 101
Показатели доходности
111

64

96


7.3
8
8.1
8.2

3

Чистый дисконтированный доход 111
Заключение по инвестиционной привлекательности проекта 114
Сводные показатели проекта
114
Выводы об инвестиционной привлекательности проекта
115


Список рисунков, таблиц и диаграмм
Рисунок . Существующее состояние земельного участка
Рисунок . Схема расположения в городе
Рисунок . Ситуационный план
Рисунок . Общий вид офисно-торгового центра
Рисунок . План -го этажа
Рисунок . План -го этажа
Рисунок . План го- го этажа
Рисунок . План го- го этажа
Рисунок . План го этажа
Диаграмма . Структура общего объема качественных офисных площадей Москвы по
классам в
году
Диаграмма . Структура вновь введенных качественных офисных площадей по классам
Диаграмма . Динамика прироста качественных офисных площадей в Москве, тыс. кв.м
Диаграмма . Географическая структура вновь введенных площадей
Диаграмма . Доля объектов с возобновленными работами
Диаграмма . Объем ввода и поглощения офисных площадей, тыс. кв.м
Диаграмма . Структура поглощения офисных площадей по типу сделки
Диаграмма . Объем ввода и поглощения офисных площадей, тыс. кв.м
Диаграмма . Параметры рынка офисных площадей по районам Москвы в
году
Диаграмма . Арендные ставки на офисные площади, $/кв.м/год
Диаграмма . Динамика инвестиционных вложений, руб. в месяц
Диаграмма . Прогноз поступления денежных средств от продаж ( - гг.)
Диаграмма . Прогноз расходов, руб. в месяц
Диаграмма . Структура налоговых выплат
Диаграмма . Динамика доли налогов в выручке
Диаграмма . Динамика денежных потоков от проекта (вариант )
Диаграмма . Динамика денежных потоков от проекта (вариант )
Диаграмма . Динамика чистой прибыли, руб. в месяц (вариант )
Диаграмма . Динамика чистой прибыли, руб. в месяц (вариант )
Диаграмма . Показатели основной деятельности ( вариант)
Диаграмма . Показатели основной деятельности ( вариант)
Диаграмма . Дисконтированный денежный поток, руб. (вариант )
Диаграмма . Дисконтированный денежный поток, руб. (вариант )
Таблица . Сводные показатели эффективности проекта
Таблица . Баланс территории проектируемого участка офисно-торгового центра
Таблица . Технико-экономические показатели по проектируемому участку офисноторгового центра
Таблица . Стоимость кв.м в зависимости от этапа строительства, руб.
Таблица . Стоимость аренды офисных площадей и машиномест
Таблица . Распределение ответственности за бизнес-процессы
Таблица . SWOT-анализ
Таблица . Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы за
год
Таблица . Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в
году

4


Таблица .Цены предложения на рынке продажи офисных помещений Москвы
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица
Таблица

5

. Запрашиваемые ставки аренды офисных помещений
. Запрашиваемые цены на рынке продажи торговой недвижимости Москвы
. Направления инвестиционных вложений
. Календарный инвестиционный план (руб.)
. Параметры доходной части
. Расчет объема продаж в кв. м
. Прогноз выхода на запланированный объем
. План продаж (кв.м)
. Поступление денежных средств от продаж
. Расчет валового дохода от продажи недвижимости
. План расходов
. Исходные данные для расчета налоговых платежей
. Состав ставки отчислений с ЗП
. Расчет налоговых выплат
. Расчет ставки НДС
. Денежные потоки от операционной деятельности
. График возврата кредитных средств
. Денежный поток по проекту (вариант )
. Денежный поток по проекту (вариант )
. Отчет о прибылях и убытках (вариант )
. Отчет о прибылях и убытках (вариант )
. Анализ организационных рисков
. Анализ маркетинговых рисков
. Сводный анализ чувствительности проекта
. Показатели рентабельности
. Показатели основной деятельности
. Расчет срока окупаемости (вариант )
. Расчет срока окупаемости (вариант )
. Расчет дисконтированного срока окупаемости (вариант )
. Расчет дисконтированного срока окупаемости (вариант )
. Показатели доходности
. Обоснование ставки дисконтирования
. Сводные показатели эффективности проекта


Резюме
В рамках рассматриваемого проекта предполагается строительство -этажного офисноторгового комплекса общей площадью
кв.м и последующей реализации объектов
недвижимости.
Предполагаемая сумма инвестиций –
, млн. руб. Средства будут направлены на
приобретение матеиралов и строительство комплекса.
Средства для реализации проекта предполагается привлечь за счет банковского кредита
– млн. руб., за счет текущей деятельности предприятия – млн. руб.
Строительство будет осуществляться в течение
месяцев согласно графка (июнь
март
года). Расчетный период проекта –
месяцев. Срок возврата кредита – на
протяжении - месяца.
Средства для реализации проекта предполагается привлечь за счет средств банковского
кредита. Расчетный период проекта –
месяца. Проектом предполагается две схемы
возврата кредита – возврат тела кредита, начиная со второго года реализации либо
гашение кредита после двух лет с начала проекта.
Проектом предусматривается продажа и аренда площадей офисно-торгового комплекса.
Доходы от продаж и сдачи помещений в аренду за весь период составят
млн. рублей
за весь период.
Общая
сумма
составляет

расходов
р.

Экономическая эффективность
дисконтирования – , %.

6

на

строительство
проекта

офисно-торгового

рассчитывалась

при

комплекса

условии

ставки


Показатели эффективности проекта
Схема
возврата
кредита ( )

Схема
возврата
кредита ( )

Средние
значения по
проекту

Показатели рентабельности:
Рентабельность продаж

%

Показатели основной деятельности

%

Средние
значения по
проекту

Объем продаж, в мес.

р.

р.

Объем текущих расходов, в мес.

р.

р.

Чистая прибыль, в мес.

р.

р.

Денежный поток, в мес.

р.

р.

Инвестиционные показатели
ВНД, % в год.

,%

,%

Объем инвестиций

р.

р.

Чистый Дисконтированный Доход

р.

р.

Инвестиционный период, мес.
Срок окупаемости, мес.
Индекс доходности за период прогноза

,

,

Таблица 1. Сводные показатели эффективности проекта

Анализ финансовых прогнозов
привлекательности проекта:



свидетельствует

о

высокой

инвестиционной

Высокий среднемесячный уровень продаж тыс. руб.
Высокий уровень рентабельности продаж – % в год при первой схеме возврата
кредита, % - при второй.
 Высокий уровень внутренней нормы доходности – % в год при первой схеме
возврата кредита, , % - при второй.
Совокупность приведенных показателей свидетельствует о перспективности
рассматриваемого проекта.

7


1 Описание текущего состояния проекта
1.1 Информация о заказчике и застройщике проекта
Хххххххххх ххххххх ххххххххххххх хххххх-ххххххххх хххххх хххххххх Хххххххх
хххххххххххх хххххххххххххххх «ХХХХ», хххххххххх-хххххххххххх – Хххххххх
хххххххххххх хххххххххххххххх «Ххххххххххххххх ».

х
х

ХХХ «ХХХХ»
Ххххххххххх хххххххх ХХХ «ХХХХ» - Хххххх Хххххх Хххххххххх
Ххххххххххх ххххх: х.Хххххх, хх. Ххххххххххх, х.
Ххххххххххххххххх ххххх ххххххххххххххххх ХХХ:
Хххххххх хххх:
ХХХ «Ххххххххххххххх

ххх.
»

Ххххххххххх хххххххх ХХХ «Ххххххххххххххх

» - Ххххххххх Ххххххх Хххххххххх

Хххххххх ххххххххххххххх ххххххххххххххх ххххх ХХХХ:
Хххх хххххххххх ХХХХ: . .
Ххххххххххх ххххх::

, Хххххх х, Хххххххххххх хх, , -

Ххххххххххххххххх ххххх ххххххххххххххххх ХХХ:
Хххххххх ххххххх:

ххх.

Хххх ххххххххххх: хххх://хххх-ххххх.хх

1.2 Текущее состояние проекта
Хх хххххх хххххх хххххххххх ххххххххх ххххххххх, хххххххххххх ххххххххххххх х ххххххххх
ххххххххх, хххххххххххххх ххххххххх:







Ххххххх хх . .
№Х- хххххх хххххххххх ххххххх хххххххх ,
хх хххххх хх .
. хххх;
Хххххххххххххх хххххххххх х хххххххх хх . . №Х- /;
Ххххххххххххх хх . .
№ - - / /
х ххххххххххххххх ххххххххххх ххххх
ххххххххххххх хх ххх хххххх хххххххх
, хх.х. хх хххххх: хх. Ххххххххх, х. .
Ххх хххххххххххх ххххххххххххх ххххххх хххххххххх хххххххххххххххххх ххххххх
(хххххххххх ххххххх) ххх ххххххххххххх ххххххххххххх, ххххххххххххх, № Х- / хх .
. .
Хххххххххххх
хххххх
хххххх-ххххххххх
хххххх,
ххххххххххххх
ххххххххх
«Ххххххххх+»

Х ххххххххх хххххх хх ххххххххх ххххххх, хххххххххххххх х ххххххххх, ххххххххххх
ххххххххх, хххххххххх х ххххххххххххх ххххххххх х хххххххххх ххххх:



8

Ххххххххххх ххххххххх хххххх;
Ххххххххх хххххх хххххххххххххххх хххххххххх.


Рисунок 1. Существующее состояние земельного участка

9


2 Концепция проекта
2.1 Характеристика объекта недвижимости
В рамках рассматриваемого проекта предполагается строительство офисно-торгового
центра на участке общей площадью ,
га, который располагается на территории
квартала -А района Черемушки.

Рисунок 2. Схема расположения в городе

Ххххххх ххххххххх хх хххх хххххх ххххххххххх хххххххххххх ххххххх х ххххххх: Ххххххх
хххххххххх «Хххх», ХХХХ Ххххххххххх № , ХХХХ Ххххххххххх № , ХХХ «Ххххххххх». Х
Ххх-Хххххххх ххххххх ххххххххххххх ххххххх хххххх хх Ххххххххх ххххх.

10


Рисунок 3. Ситуационный план

Хххххх хххххххх хх ххххххх хххххххх ,
хх ххххххххххх ххххххххххххх хххххх ххххххххххххххх хххххх (ххххххххх – хххххх, хххххххх – хххххх) х -х ххххх ххххххххххххххххх
хххххххххх.

Рисунок 4. Общий вид офисно-торгового центра

11


№

.

.
.

Наименование
Территория участка, всего
в том числе:
- площадь подошвы застройки, всего, в т.ч.:
 торгово-офисного центра;

-х трансформаторных подстанций
- озелененная территория

Единица
измерения
га

Проектное
предложение
,

%

,
,
,
,

- тротуары, дорожки, проезды площадки с
твердым покрытием

,

,

,

,

Таблица 2. Баланс территории проектируемого участка офисно-торгового центра

Общая площадь здания офисно-торгового центра –



наземная площадь –
подземная площадь –

, кв.м., из них:

, кв.м;
, кв.м.

Композиционно здание запланировано в виде единого компактного объема.
Функционально здание решено следующим образом:




й– й этажи: входная группа, торговые помещения, помещения предприятий
общественного питания;
й этаж: конференц-зал, фойе, выставочный зал и помещения, предназначенные
для обслуживания вышенаходящихся офисных этажей;
й- й этажи: офисные помещения.

Ниже приведены поэтажные схемы расположения помещений в офисно-тторговом центре

Рисунок 5. План -го этажа

12


Рисунок 6. План -го этажа

Рисунок 7. План го- го этажа

13


Рисунок 8. План го- го этажа

Рисунок 9. План го этажа

Связь между этажами здания офисно-торгового центра осуществляется при помощи
вертикальных коммуникаций: лестниц и лифтов. Подземное пространство использовано
для организации -уровневой стоянки на м/м.
В качестве основного материала
монолитный железобетон.

14

несущих элементов офисного здания принят


Наружные стены: на первом этаже - кирпич, со второго по семнадцатый этажи – система
светопрозрачных панелей.
Внутренние стены и перегородки выполняются из гипсокартона и керамического кирпича.
Кровля предусматривается эксплуатируемая, достаточно широкая для расположения
зоны отдыха.
Планировочно здание размещается в центре отведенного участка с возможностью
организации проезда вокруг здания. Главным входом здание ориентировано на
Зюзинскую улицу. Въезд и выезд на территорию центра, а также въезд и выезд в
подземный гараж-стоянку осуществляется непостредственно с Зюзинской улицы.
Благоустройство территории проектируемого участка предполагает устройсвто
автостоянки на
м/м, пешеходных связей (мощение тротуаров и отмосток), проездов и
проведение работ по озеленеию участка (устройство газонов).
№
.
.

.

.
.
.

.
.

Территория участка общественной
застройки
Общая площадь объекта, в т.ч.:
Площадь наземной части, в т.ч.:
 Площадь офисных помещений;
 Площадь торговых помещений;
 Ресторан на пос.мест;
 Зимний сад;
 Конференц-зал;
 Многофункциональный зал;
 Выставочный зал.
Площадь подземной части
Суммарная поэтажная площадь
наземной части здания в габартиах
наружных стен
Этаность
Процент застроенности территории
Плотность застройки участка:
 По норме
 По проекту
Озелененные территории
Подземный гараж ( -ярусный)

Единица
измерения
га

Количество
,

кв.м.

,
,
,
,
,
,
,
,
,
,

кв.м.

этаж
%
тыс.кв.м/га

,

– подземных
– наземных
,
свыше ,
,

га
м/м

,

Таблица 3. Технико-экономические показатели по проектируемому участку офисно-торгового центра

15


2.2 Концепция продаж
Для привлечения клиентов, в том числе на начальном этапе строительства, разработана
система оплаты, предполагающая специальные цены.
В период строительства офисные и коммерческие площади предлагаются к покупке с %
скидкой.
Характеристика площадей

Цена реализации,
руб./кв.м

Офисные площади, в период строительства
Коммерческие площади, в период строительства
Офисные площади, после сдачи объекта
Ккоммерческие площади, после сдачи объекта
Таблица 4. Стоимость кв.м в зависимости от этапа строительства, руб.

Скидки на аренду офисных площадей и машиномест не предусмотрены.
Характеристика площадей
Стоимость аренды офисных площадей, руб./кв.м/год
Стоимость аренды машиноместа, руб./м.м./месяц

Цена аренды

Таблица 5. Стоимость аренды офисных площадей и машиномест

Разработанная система оплаты (привлекательные цены, скидки, возможность поэтапного
инвестирования) создает дополнительные преимущества и будет способствовать
успешной реализации проекта.

16


2.3 Организации бизнеса, формы участия в нем, совета директоров,
схемы
2.3.1 Организационная структура предприятия
Ххххххххххх ххххххх хххххххх хххххххххххххххххх хххххххх-хххххххххххххххх хххххххх,
хххххххххх хххххххххххх ххххххххх х ххххххххххххх ххххххххх (хххх ххххххххххх х
хххххххххххххх) ххх хххххххх хххххххххх ххххххх.
Х хххххх хххххххххххххххх ххххххх хххххххххххххх хххх ххххххххххх хххххххххххх –
ххххххххххх хх ххххх ххххх хххххххххххх.

Схема 1. Организационная структура первого уровня

2.3.2 Описание бизнес-процессов
Для девелоперской компании характерно наличие трех групп бизнес-процессов:
основные, обеспечивающие и управленческие бизнес-процессы (Схема).

17


Схема 2. Бизнес-процессы

В таблице представлено распределение ответственности за бизнес-процессы согласно
организационной структуре первого уровня.

18

Бизнес-процессы/
Организационная
структура

Генеральный
директор

Департамент
девелопмента и
недвижимости

Финансовый
департамент

Юридический
департамент

Административн
ый департамент

Основные бизнес-процессы
Поиск объектов
девелопмента

Х

Поиск инвесторов

Х

Реализация
девелоперского
проекта
Продажа жилой
недвижимости

Х
Х

Возврат инвестиций

Х
Обеспечивающие бизнес-процессы

Административнохозяйственное
обеспечение

Х

IT-обеспечение и связь

Х

Обеспечение
безопасности
Юридическое
обеспечение
Выполнение функций
заказчика

Х
Х
Х

Технический надзор

Х

Внутренний контроль и
аудит

Х

Х

Управленческие бизнес-процессы
Стратегическое
управление

Х

Управление финансами
Управление
маркетингом
Управление бизнеспроцессами
Управление
персоналом
Инвестиционное
сопровождение

Х
Х
Х
Х
Х

Таблица 6. Распределение ответственности за бизнес-процессы

Ряд бизнес-процессов будет осуществляться в сотрудничестве со сторонними
компаниями (аутсорсинг): реализация объектов недвижимости, охрана строящегося
объекта.
Для осуществления ряда работ,
привлекаться субподрядчики.

связанных

со

строительством

объекта,

будут

2.4 Цели бизнеса
Хххххххх ххххх ххххххх х хххххх хххххххххххххххх ххххххх хххххххх хххххххх хххххххххх
ххххххх хх ххххххххххххх хххххх хххх х ххххххххххх хххххххххх ххххххх хххххххххххх, х
хххххххххх хххх хххххх хххх ххххххххх ххххххххх ххххххх хххххххх хххххххххх ххххххххххх:




Доходы от продаж – , млн. руб.
Чистая прибыль – , млн. руб.
Рентабельность продаж – %.

Для достижения стратегической цели должно быть обеспечено решение следующих
задач:


19

Привлечение финансирования, необходимого для начала реализации проекта.






Своевременное
получение
всей
необходимой
проектно-разрешительной
документации.
Обеспечение качества строительно-монтажных работ и соблюдение сроков
строительства.
Проведение необходимых маркетинговых мероприятий, сотрудничество с
риэлтерскими агентствами для выполнения плана продаж.

2.5 SWOT-анализ
Проведенный анализ состояния отрасли, анализ конкурентной обстановки и
потребительской среды позволяет сделать вывод о сильных и слабых сторонах
бизнеса, возможностях и угрозах со стороны внешней среды.

Параметры оценки

Сильные

Слабые

Ххххххххххх

Ххх ххххх хххххххххх ххххххх
ххххх хххххххххххх
хххххххххххххххххх хххххххх,
ххххххххххххх ххххххххх хххххх
хххххх хх ххххх.

Хххххххххх хххх хххххххххх хххххх хххххххххх ххххххх
х ххххх х хххххххххххх хххххх хххххххххххх х хх.
(хххххххххххххххх хххххх).

Хххххххххх хххххххх ххххх
хххххххххххх ххххххх
хххххххххххххххх хххххххххх,
хххххххххх хххххх х ххххх
хххххххххх хххххххххххххх
хххххххх.

Ххххххххххххх ххххх
хххххххххххххх
ххххххххххххххххххх хххххххххх х
хххххххххххххх ххххххххххх
хххххххххх.

Ххх ххххххххххх хххххххх ххххххххххххх ххххххххх
хххххххххх хххххх хх ххххххххх.

Ххххххх

Ххххххх ххххххх хххххххххххххх
ххххххх хххххххххххх хххххххххххх
ххххххххххххх ххххххх.

Ххххххх ххххххх ххххххххххх хх ххххххххх ххххххх,
ххххххххх ххххххххххх.

Ххххххххх

Ххххххххххх ххххххххх хххххх,
ххххххххххх хххххххх ххххххх
ххххххххххх, ххххххххххх
хххххххххх хххххххххххххх,
ххххххх хххххх.

Ххххххх ххххххххххх ххххххххххххх ххххххх хх хххххх
хххххххххх ххххххх хххххххххххххх хххххххх х
ххххххххххххх ххххххххххх.

Ххххххххх хххххх


Хххххх

Ххххххх хххххх

Ххххх ххххххх хххххххххххх
ххххххххххххххххх ххххх ххххххх,
ххххххххххх хххх хххххх хх ххххххх
ххххххххх.

Хххххххх хххххх х хххххх хххххххххххххххх хххххххх
ххххххххххххх хххххххх. Х ххххххххх ххххх, хххххх хх
хххххххххххххххххх хххххххх, ххххххххххх хххххх
хххххххх х ххххххххх хххх хххххххххххххх
ххххххххххххх.

Ххххххх ххххххххххх

Хххххххх ххххх ххххххххх
ххххххххххх хх ххххх, ххх
ххххххххх ххххх ххххххх
хххххххххххххххх хххххх хххххххх
хххх.

Ххххх хх ххххх ххххххххххххх хххххххххх ххххх
ххххххххххххх хххххххх, «хххххххххххххх» хххххх
хххххххх хххххх хх ххххх ххххххххх ххххх. Хххххх
хххххххх ххххх ххххххх хххххххххх ххххххх ххххххх
ххххххххххх.

Таблица 7. SWOT-анализ

20


Таким образом, проект обладает неоспоримыми сильными сторонами,
главные из которых – высокий спрос на объекты жилой недвижимости в
выбранном сегменте рынка.

21


3 Маркетинговый анализ
3.1 Рынок офисной недвижимости Москвы
3.1.1

Общая характеристика рынка офисной недвижимости

«Рынок офисных помещений

По оценкам участников рынка, рынок офисной недвижимости Москвы демонстрирует рост
уже в течение месяцев, и ожидается, что эта тенденция сохранится в - гг.
Несмотря на то, что кризис в целом отступил, его негативные последствия в
среднесрочной перспективе еще будут оказывать влияние на рынок. В частности, на
данном этапе прирост предложения в сегменте офисов класса А явно не успевает за
динамичным ростом спроса.
В первом квартале
года ситуация на офисном рынке Москвы стабилизировалась, и
наблюдается постепенный рост спроса и ставок аренды. Рост спроса заметен как на
помещения с премиальным местоположением, так и на качественные объекты, более
удаленные от центра города. Тем не менее, первый квартал традиционно не показал
высокой степени активности на рынке недвижимости, что является нормальной
ситуацией для этого периода. Также наблюдается активизация девелоперов и
наращивание объемов кредитования, что является хорошим показателем оздоровления
рынка.
По оценке компании Cushman & Wakefield, в
году офисы стали наиболее интересными
объектами для инвестиций.
% (в денежном выражении) инвестиционных сделок,
совершенных на российском рынке коммерческой недвижимости, были совершены в
секторе офисной недвижимости1.
Спрос подогревается в большой степени крупными компаниями, которые подбирают
офисные помещения площадью от
кв.м. Цены продажи офисов остаются на
относительно низком уровне, что делает покупку офисной недвижимости выгодной
альтернативой аренде в долгосрочной перспективе.
3.1.2 Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы
Общий объем качественных офисных площадей в
году оценивался на уровне , млн.
кв.м, в том числе класса А – , млн. кв.м, класса В+ - , млн. кв.м. Доля офисных
площадей класса А в общем объеме предложения составляет, таким образом, %, класса
В+ - %.

1

22

Источник: http://recher.ru/commerce/office/analytics/article_


Структура общего объема качественных офисных
площадей по классам

Диаграмма 1. Структура общего объема качественных офисных площадей Москвы по классам в
году

Всего за
год было введено в эксплуатацию
тыс. кв.м качественных офисных
площадей, из которых класс А составил
тыс. кв.м, класс В+ - , тыс. кв.м. В структуре
вновь введенных площадей класс А составляет уже %, В+ - %, В- - %..
Структура вновь введенных качественных офисных
площадей по классам

Диаграмма 2. Структура вновь введенных качественных офисных площадей по классам

Доля вакантных площадей в
году снизилась, но осталась на достаточно высоком
уровне – , % по офисам класса А и , % - по классу В.
Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы за
таблице.

23

годы представлены в


Основные показатели

Всего

Объем качественных офисных площадей, млн.
кв.м
Введено в эксплуатацию в
году, тыс. кв.м

,

Класс А

Класс В+

Класс В-

,

,

,

,

,

,

Доля свободных помещений, %

, %

, %

Базовые арендные ставки, $/кв.м/год

-

-

Ставки операционных расходов, $/кв.м/год

-

-

-

Таблица 8. Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы за

год

3.1.3 Характеристика предложения
В
г. в Москве было введено в эксплуатацию
тыс. м новых офисных площадей в
классе А и B, что на % меньше уровня прошлого года и почти в половину ниже уровня
г.
При этом, в течение двух кварталов подряд (II и III кв.) не было введено в эксплуатацию
ни одного офисного центра класса А. Однако в общей структуре предложения за год
новые офисные площади класса А составили около %, что сравнимо с аналогичными
значениями
и
гг.
Динамика прироста качественных офисных площадей,
тыс. кв.м

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Диаграмма 3. Динамика прироста качественных офисных площадей в Москве, тыс. кв.м

Новых проектов в обоих классах заявлено немного. Политика новых столичных властей
ограничила строительство офисных площадей внутри Третьего Транспортного Кольца, в
связи с чем в Центральном деловом районе можно ожидать значительного сокращения
доли вакантных площадей и дальнейшее снижение объемов ввода в эксплуатацию.

24


Географическая структура вновь введенных площадей

Диаграмма 4. Географическая структура вновь введенных площадей

Х хххххххх хххххххххххххх хххххххх ххххх хх хххххххххх ххххххх ххххххх, ххххх хххххх, х
ххххххххххх ххххххх, ххххххх ххххх ххх хх % х хх хххххххх ххххххххххх хххххххххх хххххх.
Хххххххххххх хххххх, ххххххх х ххххх х хххххххххххх, хх ххххххххх х ххххххххххх
ххххххххххх ххххх, ххххххххх х ххххх ххххххх ххххххххх ххххххххх хххххххх, хх х ххххххх
хххххххх ххх хх ххххххххххх ххххххххх ххххххххххххх.
Доля объектов с возобновленными строительными
работами

Диаграмма 5. Доля объектов с возобновленными работами

Х хххххх хххххх хххх ххххххх х Хххххх хххх хххххххххххххх хххххххххххх хххххх хх
хххххххххх хххххххх ххххххх хххххххх ххххх хххххххх ххххх , ххх. хх.х . Х
х. хххх ххххххх
хххххххххх, хххххххххххххх хххххх х ххххххххх ххххххх хххххххххх хххххххххххххх
ххххххххх хххх ххххххххххх ххххххххххх хх хххххххххх.
Х хххххххххххх ххххх хххххххх х ххххххххххх х хххххххх хххх хххххххххххх , ххх. х ххххххх
хххххххх х ххххххх. Хххххх ххххх хххххххх хххх хххххххх ххххххххх х ххххххххх хххххх хх
ххххх хххххх хх хххххххх, ххх хх ххххххххх хххххххххххххх ххххх хх ххххх х хххххххххххх хх
ххххххххх - хххх.
Хххххххх хххххххххххх хххх ххххххх хххххх‑хххххх х Хххххх ( - ххх х ххххххх ххххххххх
хххххххххх хх ххххххххххххх), х ххххххххх хххх ххххх ххххххх ххххх х хххххххххххх хххххх

25


ххх хххххххх, ххххххх ххх хххх хххххххх х ххххххххххххх, ххххххххххххх ххххх хххххххх
ххххххх хххххххх, хххххх ххххх, ххххххххх хх ххххххх хххххх. Х хххххх Х, хх ххххххххх
ххххххх, ххххх , ххх х ххххххххххххх х ххххх х
‑
хх., х хххххх ххххх ххххх ххххх хххххх
ххххххххх х ххххххххххх ххххххх хххххх ххххххх, ххх хххххххххх ххххх
ххх. х х
ххххххххххх х ххххххх хххххх, ххххххххххх х хххххх Х хх ххххххххх ххххххх
х.
Х ххххх х хххх хххххх ххххххххххх ххххххххххххх хххххххх хххххххххххххх ххххххх хххххххх
х хххххх Хххххх.
Ххххххх хххххххх хххххх Х ххх хххххххх х ххххххх ххххххх, ххххххххх, хх-хххххх, ххххх хх
ххххххххххх ххххх х хххх хххх ххххххххххх хххххх Х, хх‑хххххх, х хххх хххххххх хххххххх
ххххххх ххххх ххххх хххххххх, ххххх ххххххх ххххххххххх ххххххх ххххххххххххх хххххх
хххххххххххххххх ххххххххххх.
Х хххххххх
хххх ххххххххххх ххххххх хххххххх хххххх Х х Х х Хххххх ххххххххх хххххххх
, ххх. хх.х, ххх хххх ххххх % хх ххх ххххххххх х хххххх Х. Хххх х хххххххххххх ххххх хххххх
хх хххххх ххх хххххх хххххххх ххххх
ххх.хх. х. Ххх ххххх ххххххххххх ххххх ххххххх
хххххххххххх ххххххх
х., хх хх
% хххх ххххххххххх хххххххх хххххххх, ххххххх
хххххххххххххххх ххххххх ххххххххххх ххххххххххх х ххххххххххх.
Ххххххххххх хххххххххх ххххххххх хххххх ххххххххххх: хххх ххххххххх хххххх Х х ххххх
хххххх ххххх ххххххххх % ххх Х хх.
х. хх ххххххххх х % хх ххххххххххх Х хх.
х. Х
хххххххххх ххххххххх ххх хххххххххх ххххх
ххх. хх.х ххх Х хх.
х. хх ххххххххх х
ххххххххх х ххх.хх.х х Х хх.
х.
Ххххх ххххххх, ххххх ххххххххххх хххххххх хххххххххххххх х хххх хххххххххх хх «ххххххххх»
ххххххххххх, хххххххххххххх хх ХХ хх.
хххх, х хххххх хххххх ххххххххххх х хххххх Х
хххххх хххх.
Ххх хххххххх хххххх ххххххххххх хххххххххх хххххххххххххх х ххххххххххххх хххххххх х
хх. Хххххх хххххххххх хххххххх ххххх хххххххххх ххххххх хххххххххххх хххххххххххх
хххххххххххх. Ххх, х ххххххх хххххх хххх ххххххх
х. хххх хххххх хххххххх хх ххххх
хххххххх $ ххх., х хх ххххх ххх ххххх хххххххххххх хх хххх
х. хххххххх $ ххх . Ххх хх
ххххх, хххххххх хх хххххххххххххх ххххххх хххххххххххххх, ххххххххххххх ххххххххххххх
хххххххххххх ххххх хххххххх, х ххххх ххххххххххх хххххх хххххххххххх, хххх х хххххххххххх
ххххх хххххххх ххххх ххххххх хх хххххх ххх х - хх.

26


Название объекта

Расположение

Общая площадь, кв.м

Класс А
Домников

Ак.Сахарова пр-т,

Западные Ворота

Беловежская ул.,

Прео

Преображенская пл.,

Офисно-торговый комплекс

Арбатская пл.,

Легенда Цветного

Цветной б-р,

Красные холмы, фаза

Космодамианская наб.,

Марр Плаза

Сергея Макеева ул.,

Хххххх

Хххххххх хх.,

стр.

Ххххх Х+
Хххххххх х-Хххх

Ххххххххх хх-х,

ХхххХхххх

Ххххххххххххх ххххх, Х

Хххххххххх хххх

Х.Хххххххххх ххх.,

Х Ххххх

Хххххххххх х.,

Ххххххххххх ххххххххххх, хххх.
Ххххх

Ххххххххххххххх ххх.,

-

Хххххх хххх х Ххххх хх-х,

Ххххх хххх

Хххххххххх х.,

Ххххххххххххххххх

Ххххххххххххххххх ххх.,

Хххх-Хххх

Ххххххххх хх-х

Хххххх Ххххххх

Хххххх Хххххххххххх ххх.,

Х

Таблица 9. Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в

году

3.2 Характеристика спроса
Х
х. хххххххххх хххх хххххх хх хххххххххххх ххххххх ххххххххх, ххххх хххххх х хххххххх
ххххххх хххххххх хххххх Х х Х хххххххххх х , хххх хх ххххххххх х
х. Хххххх хххххххххх
хххххххххх ххххххххххх х ххххххххххх ххххххх хххххххххххх ххххххххххх хх хххххх
хххххххххх ххххххххххххх ххххххххххх, хх х ххххххх «хххххххх ххххххххххх хххххх». Х
ххххххххх хххх хххххххххх хххххххххх х хххххххххх хххххххх, хххххххххх хххх хххх
ххххххххххх ххххх хх хххххххх х хххххххххх хххххххх хххххххххххх, хххх хххххххххх ххххх
ххххххх ххххххх ххххххх. Хх ххххххххххххх ххххххххх хххххххх хххххх ххххх ххххх
хххххххххххх ххххххххх.

27


Объем ввода и поглощения офинсых площадей, тыс.
кв.м

1 кв.

2 кв.

3 кв.
2009

4 кв.

1 кв.

2 кв.

3 кв.

4 кв.

2010

Диаграмма 6. Объем ввода и поглощения офисных площадей, тыс. кв.м

С января по март
г. было арендовано и куплено приблизительно
тыс. м
качественных офисных площадей. В первом квартале традиционно не наблюдается
высокой активности арендаторов: на этот период приходится около
- % годового
объема сделок. Таким образом, пока рано говорить об отрицательной динамике спроса:
после существенного по сравнению с кризисными значениями подъема в
г. спрос
стабилизируется, и в годовом выражении мы можем ожидать его плавного роста (около
% по сравнению с уровнем
г.). Прогноз подкрепляется наблюдаемым значительным
ростом рынка труда – многие компании объявили о своих планах по расширению и
переезду в новые офисы, которые планируется реализовать в течение года.
Хх хххххх ххххх ххххххххххх хххххххххххх хххх ххххх хххххх ххххх-ххххххх. Ххх хххххх
ххххх хх хххххх хххххххххххххх хххххххх – ххххх ххххх хххххххх хххх ххххххххххх
хххххххххх ххх хххххххххх хххххххххххх ххххх. Х
х. ххххх % хххххх хххххх хххххххххх
ххххххххх хххххх хх ххххх-ххххххх ххххххх хххххххххххх ххххххххх хххххххххххххх.
Структура поглощения по типу сделки

Диаграмма 7. Структура поглощения офисных площадей по типу сделки

В начале
г. предполагалось, что в связи со стремлением компаний к экономии, более
востребованным будут офисные площади класса B, однако сокращение предложения в

28


классе А и достижение привлекательного соотношения «цена-качество» в этом сегменте
обеспечило более высокий спрос.
Доля вакантных площадей в
г. прекратила рост и стабилизировалась на уровне % по
рынку в целом. Однако, уровень свободных площадей различен в зависимости от степени
удаленности деловых районов от центра Москвы. Стоит отметить, что выход новых
бизнес-центров оказывает серьезное влияние на количество свободных площадей в
каждом районе, поскольку вводимые объемы были рассчитаны на докризисный уровень
поглощения, а только что построенные объекты заполняются медленнее.
Объем ввода и поглощения офинсых площадей, тыс.
кв.м

Диаграмма 8. Объем ввода и поглощения офисных площадей, тыс. кв.м

Х хххххх Х ххххххх ххххххххх хххххххх хххххххх хх хххх хххххххх хххххххххх х хххх хххххххх
х хххххххх ххххххххххххх хх хххх ххххх х хххххххххххх хххххххххх ххххххх хххххххх х ХХ хх.
Х хххххх Х хх ххххххххххх хх хххххххх, х.х. ххх ххххх хххххх ххххххххххх ххххххх хххххх
ххххх ххххх хххххххх. Хххх ххххххххх хххххххх х ххххххх Х х Х ххххххххххх: хх ххххх
х.
ххх ххххххххх , х % хххххххххххххх. Ххх хххх х хххххххххх ххххххххх ххххх ххххххххх
хххххххх хххххх Х хххххххххх хххххххх
ххх. хх.х – ххххх х ххх хххххх хххххххххххх
хххххххххх х хххххх Х ( , ххх. хх. х ).

29


Диаграмма 9. Параметры рынка офисных площадей по районам Москвы в

году

3.2.1 Коммерческие условия
По итогам
г. уровень поглощения качественных офисных площадей превысил объем
ввода новых площадей на %, что явилось основанием для роста арендных ставок. В
соответствии с динамикой спроса и предложения рост ставок на рынке офисной
недвижимости был неравномерным: в сегменте высококлассных помещений арендные
ставки за
г. увеличились на %, в классе B зафиксирован рост в размере %.
За период с III квартала
г., когда значения арендных ставок достигли минимальных,
изменения составили % и % соответственно.
За квартал арендные ставки показали рост % в классе А и % в классе B. Наибольший
рост ( - %) был заметен в сегменте помещений, расположенных внутри Садового кольца.
Ожидается, что ставки аренды на офисы с центральным местоположением поднимутся
еще на - % к концу года, что отчасти станет последствием запрета на строительство в
пределах Третьего Транспортного Кольца.

30


Арендные ставки, $/кв.м/год

Диаграмма 10. Арендные ставки на офисные площади, $/кв.м/год

3.2.2








Прогнозы
Хх ххххх
х. ххххххххх хххх ххххх
ххх. хх. х х хххххх Х, хх ххх ххххх %
ххххххххххх х хххххх Хххххххх Хххххх ( % хххххххх х хххх хххххххх ххх ххххх х
хххххх).
Х хххххх Х ххххххххх хххх х хххххххххххх ххххх
ххх. хх.х. Хххххх ххххх ххххххххх,
ххх ххх ххххххххххххххх хххххххх: ххххх хххххх хххххххх х ххххххххххх ххххххх
хххххххххххххх.
Хх хххххххх, ххххххххх ххххх, хх хххххххххх хххххххххх ххххх ххххххх ххххх ххххх
хххххххх. Хххххх хххххх хххххххх ххххххх хххххххххх ххххххх хххххххххххх
хххххххххххх хххххххххххх хххххххх хх хххххх, ххх х ххххх хххх.
Ххххххххххх ххххххх хх ххххххххххххх х хххххх хххххх, хххххххххххххх хххххххххх
хххххххххххххх хххххх
х., хххххххх х хххххххххх ххххх ххххх хххххххх х хххх
хххххх, ххххххххххххххх ххххххх ххххххх хххххх. Хххххх ххххххххххх ххххххххххххх
хххххххх хххххххххххх хххххххх х хххххх ххххххх ххх ххххх - , хххх. Ххххх хххххххх
хххххх ххххх, хххххххх х хххххххххххх хххххххх ххххх хххххх х ххххххх ххххх
ххххххххх хх хххххх ххххххххххх. Ххххх хххх, хх хххххххх ххххх ххххххх ххх
хххххххххххх хххххххх ххххххххххх ххххххххх хххххххххххх хххххххх.

3.2.3 Обзор объектов-аналогов на рынке продажи офисных помещений Москвы
Хххххх ххххх ххххххх хххххххххххх х. Хххххх хххххххх ххххххх ххх хххххх-хххххххххх –
ххххххххххх, хххххххххххх хх ххххххх ххххххх ххххххххх. Х ххххххх
хххххххххххх
хххххххххх х ххххххххххххх ххххх ххххххх хх ххххххххх ххххххх х ххххххххххххх ххххххххххххх.
Хххххх ххххххх, ххх ххххххх ххххххх ххххххххххххх ххх хх ххххххх ххххххххх хххххх Х+
хххххххххх х хххххххх - ххх. ххх./хх.х.

31

Фото

Бизнес-центр

Класс

Район

Метро

От метро

Березовая аллея

B

Северовосток

м. Ботанический Сад

мин.
транспортом

Helios Сity

B+

Восток

м. Перово

- минут пешком

Нагорный, а

B

Юг

м. Нагатинская

B+

Юг

м. Тульская

B+

Юго-запад

м. Кунцевская

- минут

Мин.

Источник:

Макс.

http://office.realtyguide.ru

от


мин. пешком

West Plaza

Цена, руб./кв.м

-

минут пешком

Даниловский Форт

Площадь,
кв.м


-

от




Фото


Класс

Район

Метро

От метро

Площадь,
кв.м

Мин.

Источник:

Макс.

Алтуфьевский

Север

м. Бибирево

мин. пешком

от


Хххххххххх Ххххх

Х+

Ххххх

х. Хххххххххххх

ххх. ххххххххххх

хх

хххх://хххххх.ххххххххххх.хх

Ххххххх Ххххх

Х

Ххххх

х. Хххх Хххххх

ххх. хххххх

Хх Хххххххххххх

Х+

Хх

х. Хххххххххх


Хххххххх х-хххх

33

A

Х+

Хх

х. Ххххххххххх


-



хх



Фото


Класс

Район

Метро

От метро

Площадь,
кв.м

Мин.

Источник:

Макс.

Ххххххххххххх
хххххххх

Ххххх

х. Ххххх



ХХХ-Ххххх

Х+


х. Ххххххххххх Хххх

- ххх. хххххх


Ххххххххх,

хххххх
х





Ххххххх

Х

Ххх-ххххх

Хххххххх




34

Х

Х

Ххххх

х. Хххххххх


хх



Фото


Класс

Район

Метро

От метро

Площадь,
кв.м

Мин.

Источник:

Макс.

Хххххх

Ххххх

х. Хххххх


хх


Ххххх Ххххх

Х+

Ххххх



-


Ххххххххх,

Х

Ххх-ххххх

х. Ххххххххх


хх


Ххххххх Ххххх ХХ

Х+

Ххххх



хх


Ххххх

35

Х

Х

Хх

х. Ххххххххххххх

ххххх хххххх



Фото


Хххххххххххх,

Класс

Х

Район

Хххххх

Метро


От метро

хххххх хххххх

Площадь,
кв.м

-

Таблица 10.Цены предложения на рынке продажи офисных помещений Москвы

36

Мин.

Источник:

Макс.


Анализ показал, что на уровень арендных ставок оказывают влияние следующие
факторы:





Класс помещений.
Тип здания.
Удаленность от метро.
Наличие вблизи здания инфраструктуры (банки, пункты общественного питания,
магазины).

Средний уровень запрашиваемых базовых арендных ставок (без эксплуатационных
расходов) составил - тыс. руб./кв.м/год.

Фото


Класс

Район

Метро

От метро

Ххххххххх ххххх

Х


Ххх

ххх.
ххххххххххх

Хххххх Хххх

Х+

Хххххх

х. Хххххх

- ххххх хххххх

Хххххххх, х

Х

Хх


Ххххххххххх Хххх

Х+

Хх


Хххх Ххххх

Х+

Ххх-ххххх


Площадь,
кв.м

Цена, руб./кв.м /год
Мин.

Источник:

Макс.

хх

хххх://хххххх.хххх
хх-ххххх.хх

-



хх



хх


хх


- ххххх


Фото


Класс

Район

Метро

Площадь,
кв.м

Мин.

Источник:

Макс.

хх


хх



хх




хх




хх



Х

Ххххх


Ххххххххх

Х+

Ххххх

ххххххх

Хххххххххх Ххххх

Х+

Ххххх



Х

Ххххх

Хх Хххххххххххх

39

От метро

Х+

Хх


ххххх


Фото


Класс

Район

Метро

От метро

Площадь,
кв.м

Мин.

Источник:

Макс.

Хххххххх х-хххх

Хх



хх


Ххххххххххххх
хххххххх

Х

Ххххх

х. Ххххх


хх


ХХХ-Ххххх

Х+

Хххххх-ххххх

Хххх

- ххх. хххххх

хх


Ххххххххх,

хххххх
х




Ххххххх

40

Х+

Х

Ххх-ххххх

Хххххххх



хх



Фото


Класс

Район

Метро

От метро

Площадь,
кв.м

Мин.

Источник:

Макс.


Ххххх



хх


Хххххх

Х

Ххххх

х. Хххххх


хх



Х+

Ххххх



хх


Ххххххххххх,

Х+

Хххххх

х.
Ххххххххххххххх
х


хх



41

Х

Х




хх



Фото


Класс

Район

Метро

От метро

Площадь,
кв.м

Мин.

Источник:

Макс.

хххх://хххххх.ххх
хххх.хх/хххххххххххх/
/

Хххххххххххххххх
хххххх


х. Хххххх хххххх

хххххх

Х+

Ххххх

х.Хххххххх хххх


Хххххх

Х

Ххххх



-


Хххххх

Х




-


Хх ххххххх
ххххххххх

Х

Хххххх


ххххх

-


Ххххххх

42

Х

Х

Ххх-хххххх


ххх.

хх


хххх://хххххх.ххх
хххх.хх/хххххххххххх/ /


Фото



Класс

Х

Район

Ххх-хххххх

Метро

х. Хххххх

От метро


Площадь,
кв.м

-

Таблица 11. Запрашиваемые ставки аренды офисных помещений

43

Мин.

Источник:

Макс.


Анализ цен предложений на помещения общественного питания (столовые, кафе,
рестораны) м торговые помещения показал, что стоимость кв. м данной площади в
большей степени зависит от уровня дохода, приносимого пунктом общественного
питания, и в меньшей степени коррелирует с местонахождением объекта на территории г.
Москвы.
Средняя запрашиваемая цена при продаже объектов торговой недвижимости составляет
, тыс. руб./кв.м.

Тип здания

Район

Метро

хххх хххххх хххх

Ххххххххх х.

х.Хххххх

хххх://ххх.хххххх.
хххх/ /


Ххххх

х.Хххххххх Хххх

хххх/ /

Ххххх хххххххххххх
ххххххххххххххххх
хххххх

Хххххх-Хххххх

х.Хххххххххх

хххх/ /


Хх

х.Ххххххххххх

хххх://ххх.ххх.хх/
хххх/ ?хх=
&&хххххх=хххх

хххх/ ?хх=

Хххххххх ххххх


Хххххх-хххххх

х.ХХХХ

Цена,
руб./кв.м

х.Ххххххххх

ХХХ -х хххх

Площадь,
кв.м

,

Источник:

хххх/ ?хх=


Тип здания

Район

Метро

Площадь,
кв.м

Цена,
руб./кв.м

Источник:

хххххх

Ххх-ххххх

х.Хххххххххххх

хххх/ ?хх=

хххххх

Хх

х.Ххххххххххххх

хххххх/ххххххх/хх
ххххх/

Ххххххх-ххххххх
ххххх

Ххх-Ххххх


хххххх/ххххххх/хх
ххххх/

Хххххх-хххххххх
ххххх

Хххххх-Хххххх

х.ХХХХ

ххх.хх/хх/хххххх/
хххх/ /

Ххххх

х.Хххххххх

ххх.хх/хх/хххххх/
хххх/ /

х.Ххххххххххх

.хх/хххххх/хххх/х
х/ххх/хххххххх/хх
хх/


ХХ

ХХХ


45

Хххххх

Ххх-Хххххх

х.Ххххх
Ххххххххх

.хх/хххххх/хххх/х
х/ххх/хххххххх/хх
хх/

х.Ххххххх

Ххх-ххххх

,

,

хххх://ххх.ххххххх
хх.хх/хххххх.хххх?
хххх=


Тип здания

Район

Метро

Ххххх ххх, -х
ххххххххх ххххххххх

Ххххх хххххх

х.

хххххххх


х.Ххххххххх

ХХ хххххх "Х"

Ххх-ххххх

х. Ххх-хххххххх

Площадь,
кв.м

хххх

Цена,
руб./кв.м

,

Источник:

хххх=

хххх=

-

,

хххх=

Таблица 12. Запрашиваемые цены на рынке продажи торговой недвижимости Москвы

3.2.4

















46

Выводы
Ххххх хххххххх ххххххх хххххххх хххххх Х х Х х Хххххх хххххххх хх хххххх хххххх,
ххх х хххххххххх ххххххх ххххххх хх хххххххххх хххххххххххххх ххххх хххххххх х
хххххххххх хххххххххх хххххх х хххххххххххх хххххххххххх.
Хххххххххх ххххххххххх хххххххх хххххххххх ххх хххххххххххххххххх хххххххх х
хххххххх Хххххххх хххххх, х хххх хххххххх х ххххххххх ххх-ххх хххх хххххх
ххххххххххх ххххххххххххх хххххххх ххххххх хххххххх.
Ххххх хх ххххххх ххххххх ххх х ххххххх хххх ххххххххххххх ххххххххххххх хххххххх,
ххххх хххххххх ххххххххххх хххххххх ххххххххххххх х ххххххххххххх. Хх ххххххххх
ххх ххххх хххххх х хххххххх ххххххх хххххххх хххххх Х х Х хххххххххх х , хххх.
Ххххххххх х хххххххххх хххххххх хххххх хххххх ххххххххххххх х ххххх
х. х хххххх
хххххх, х хххххххххх х
х., х хххххххх, ххххх ххххх хххххххххх ххххххх ххххххххххх
ххххххххх х ххххххх ххххх ххххх хххххххх, х ххххх ххххххххх ххх хххххххх хх %. Х
хххххх Х хххххххх хххххх ххххххх хх %, х хххххх Х хххх хххххххх ххххх %.
Х
х. ххххххххх хххххххххх хххххххххх ххххххххххх х ххххххххххх хх ххххх ххххххх
хххххххххххх х Хххххх, хххххххххх ххххххххххх хххххх х хххххх хххххх хх ххххххххххх
ххххххх. Ххх ххххххх хххххххххх хххххххххххх хххххххххххххххххх хххххххх
хххххххххх ххххххххххх х ххххх ххххххх хххххххххх х ххххххххх - хххх.
Х Х хх.
х. хх ххххххххххх хххххххххх ххххххххххх ххххххх, хххххххххххххх хх ххххх
х ххххххххххххх
х.
Ххххххххххх хххххх ххххх хххххххх ххххххх хххххххх: х Х хх. хххх ххххххх
ххх. х
хххххххх хххххх Х х Х, ххх ххххххххххх ххххх ххххххх хххххххххххх ххххххх
х. х хх
ххххх хххххх ххххххх ххххххххххх хххххххх.
Хххххххххх хххххх ххххххххххх х ххххххх ххххххх ххххххххх ххххххх хххххх хххххх Х,
х ххх ххххх, хх ххххххх ххххх хххххххх хххххх хххххххххх хххххххх х ххххххх
ххххххххххххх, хххххх ххххххх ххххххххххх хххххх хххххх ххххххххххххх.
Хххххххххх хх хххххх ххх хххххх
х. ххххххххх ххххх ххх. х . Хх ххххххххххххх ххх
ххх хххххххх хххххххх хххххх (хххххххх ххххххххх % хх ххххххххх х ххххххх ХХ
хххххххх
х.), ххххххххххх ххх ххххххх хххххххх х хх хххххххх хх ххххх ххххх.
Ххххххххх Х хх.
х. хххххххххх х хххххххххххх Х хх.
х.








47

Х хххххххх хххххх Х ххххх ххххххххххх ххххх хххххх хххххх ххххххххххх ххх хххххххх
хххххх. Х хххххх Х хххххххххх хххххххх хххх ххххх ххххх хххххххх, хх хххх хххххх
ххххххххххххххх ххххххххххх х хххххх хххххххххх % хххххх % х ххххххх хххххххх.
Х хххххххх хххххх хххххх Х хххххххххххх хххх хххххх хххххх: хх ххххххххх х
хххххххххх ххххххххх хххххх ххххххххххх хх %. Ххххххххххххх хххххххх ххххххх, х
ххххххххх, ххххххххххххххх ххххххххх: хххххххххх хххххххххххх ххххххх ххххххххххх
хххххххх, ххх хххххх ххххххххх хххх х хххххххххх ххххх ххххххх. Хххххх ххххххх –
ххххххххх хххххххх хххххххх ххххххххххххх.
Х хххххххх ххххххххххх ххххх хххххх хх ххххххххх ххххххх-хххххх ( - %) ххххх хххххх
ххххххххх х ххххххх ххххх ххххххххх хх хххххх хххххххх, х ххххх – х ххххххх
ххххххххх хххххх Х+, ххх хххххххх хххххххххх хххххх, хххх х ххххх хххххххххххх –
ххххх - %.

4 Инвестиционный анализ.
4.1 Объем и структура инвестиций
В рамках рассматриваемого проекта предполагается осуществление инвестиций для
строительства офисно-торгового центра, общей площадью
кв.м.
В данном проекте предполагается финансирование за счет кредитных средств.
Направления суммы и сроки вложения инвестиций представлены в таблице.
Месяц
производства
работ
месяц
ххххх

ххххх

ххххх

ххххх

ххххх

ххххх
ххххх
ххххх
ххххх
ххххх
ххххх
ххххх
ххххх
ххххх

ххххх
ххххх

Наименование работ
Подготовка территории
строительства
Хххххххххх хххххххххх
ххххххххххххх. Ххххххххххххх.
Хххххххххх ххххх х хххххх х
ххххххххх хххххххх
Ххххххххххххх. Хххххххххх
ххххх х хххххх х ххххххххх
хххххххх
хххххххх. Хххххххххх хххххх
ххххххххх
ххххххххх
ххххххххх
ххххххххх
хххххх ххххххххх
хххххххххххх ххххх. Хххххххххх
хххххх.
хххххххххххх ххххх. Хххххххххх
хххххх.
Хххххххххх хххххххххх х/х
ххххххххххх - , хх ххххххх ,
. Хххххххххх хххххххххх х/х
ххххххххххх - , хх ххххххх , .
ххххххххххх ххххххххх ххххх Хххххххххх хххххххххх х/х
ххххххххххх ххххххххх ххххх - .
Хххххххххх хххххх

Стоимость
закупаемых в
данном месяце
материалов

Стоимость
произведенных
в данном
месяце работ по
акту

Всего сумма
необходимых в
мемяце
финансовых
средств

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,
,

,
,

,
,


ххххх

ххххх

ххххх
ххххх
ххххх
ххххх
ххххх

ххххххххххх ххххххххх ххххх - .
ххххххххххх х хх хххх.
Хххххххххх хххххххх
ххххххххххх ххххх. Хххххххххх
хххххх
,
,
Хххххххххх хххххххх
ххххххххххх ххххх. Хххххххххх
хххххх
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
Хххххххххх хххххх. Хххххххххх
хххххх
,
,
Ххххх ххххххххх
,
,
х х.х., ХХХ
,
,
Таблица 13. Направления инвестиционных вложений

Общая сумма инвестиций составляет ,

49

млрд. рублей

,

,

,

,

,

,
,
,
,

4.2 Календарный инвестиционный план
Наибольшая сумма инветиционных вложений планируется в феврале-марте

года, составит

млн рублей (в каждом месяце).

Расходы на приобретение материалов и строительство

Инвестиции накопленным итогом:

Диаграмма 11. Динамика инвестиционных вложений, руб. в месяц

Май 2013

Апрель 2013

Март 2013

Февраль 2013

Январь 2013

Декабрь 2012

Ноябрь 2012

Октябрь 2012

Сентябрь 2012

Август 2012

Июль 2012

Июнь 2012

Май 2012

Апрель 2012

Март 2012

Февраль 2012

Январь 2012

Декабрь 2011

Ноябрь 2011

Октябрь 2011

Сентябрь 2011

Август 2011

Июль 2011

Июнь 2011

Инвестиционные вложения, руб. в мес.

Направления
инвестиционных
вложений
Расходы на
приобретение
материалов и
Итого:
Инвестиции
накопленным итогом:
вложений
Расходы на
Итого:
вложений
Расходы на
Итого:

.

Июнь

Июль

р.
р.

р.

р.

р.

Март

р.
р.

Апрель

р.

Август

р.

Сентябрь

р.

Октябрь

Ноябрь

Декабрь

Январь

Февраль

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.

Октябрь

Ноябрь

р.
р.
р.
Таблица 14. Календарный инвестиционный план (руб.)

Май

Июнь

р.

р.

р.
р.
р.
р.
р.
Продолжение Таблицы. Календарный инвестиционный план (руб.)

р.

р.

р.

р.

р.

Февраль

Март

р.

Сентябрь

р.

Январь

р.

Август

р.

Декабрь

р.

Июль

Апрель

Май

Итого

р.

р.

р.

р.

р.

р.

р.
р.
р.
р.
р.
Продолжение Таблицы. Календарный инвестиционный план (руб.)

р.

5 Финансовый план
5.1 План доходов
В рамках рассматриваемого проекта предполагается получение доходов от реализации
офисных и коммерческих площадей строительного объекта, а также аренды офисных
площадей и машиномест. План доходов формировался на основании ассортимента
недвижимости и ее стоимости за квадратный метр.
В период строительства офисные и коммерческие площади предлагаются к покупке с
скидкой.
Площадь под офисы всего, кв.м
Доля реализуемых офисных площадей, %
Площадь коммерческой недвижимости, кв.м
Количество машиномест
Цена реализации офисных площадей в период строительства, руб./кв.м
Цена реализации коммерческих площадей в период строительства,
руб./кв.м
Цена реализации офисных площадей после сдачи объекта, руб./кв.м
Цена реализации коммерческих площадей после сдачи объекта, руб./кв.м
Стоимость аренды офисных площадей, руб./кв.м/год
Стоимость аренды машиноместа, руб./м.м./месяц

%

Количество,
кв.м
%

Таблица 15. Параметры доходной части

Статьи дохода

Объем продаж
всего, кв.м

Продажа офисной недвижимости
Продажа коммерческой недвижимости
Аренда офисной недвижимости
Аренда машиномест (ед.)
Таблица 16. Расчет объема продаж в кв. м

Предполагается постепенный выход на запланированный объем продаж. Продажа офисных и
торговых площадей недвижимости предполагается с апреля
года. Аренда офисных
площадей и машиномест предполагается с марта
года.


%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

Август

Июль

Июнь

Май

Апрель

Март

Февраль

Январь

Декабрь

Ноябрь

Октябрь

Сентябрь

Август

всего, кв.м

Июль


Июнь


%
%
%
%

Октябрь

Ноябрь

Март
%
%
%
%

Сентябрь

%
%
%
%

Август

%
%
%
%

Февраль

Январь

Декабрь
%
%
%
%

Июль

%
%
%
%

Июнь

%
%
%
%

Май

%
%
%
%

Апрель


Ноябрь

всего, кв.м

Октябрь


Сентябрь

Таблица 17. Прогноз выхода на запланированный объем

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

Февраль

Март

Апрель

Май

Июнь

Июль

Август

Сентябрь

Октябрь

Ноябрь

Декабрь


%
%
%
%

всего, кв.м

Январь


Декабрь

Продолжение Таблицы. Прогноз выхода на запланированный объем

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

%
%
%
%

Продолжение Таблицы. Прогноз выхода на запланированный объем

53

Бизнес план Строительство Бизнес центра

Бизнес план Строительство Бизнес центра

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Viewers also liked

Viewers also liked (20)

Similar to Бизнес план Строительство Бизнес центра

Similar to Бизнес план Строительство Бизнес центра (20)

Бизнес план Строительство Бизнес центра