Pháp Luật Về Đầu Tư Trực Tiếp Nước Ngoài Trong Lĩnh Vực Kinh Doanh Bất Động Sản. Mục đích nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu các quy định của pháp luật về đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về đầu tư trực tiếp của nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản theo pháp luật từ thực tiễn tập đoàn Lotte tại Việt Nam. Nhằm phát hiện những khó khăn, vướng mắc, thiếu sót trong quá trình áp dụng pháp luật về đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Từ đó đề xuất một số giải pháp cụ thể góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về đầu tư trực tiếp của nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tập đoàn Lotte tại Việt Nam.

1. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
ĐINH THỊ DIỆU THÚY
ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA NƯỚC NGOÀI TRONG LĨNH
VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT
VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN TẬP ĐOÀN LOTTE TẠI VIỆT
NAM
Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

2. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
ĐINH THỊ DIỆU THÚY
ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA NƯỚC NGOÀI TRONG LĨNH VỰC KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC
TIỄN TẬP ĐOÀN LOTTE TẠI VIỆT NAM
Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. DƯƠNG ĐỨC CHÍNH

3. i
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ................................................................................1
2. TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI .................................................2
3. MỤC ĐÍCH VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU ................................................................4
3.1. Mục đích nghiên cứu ...................................................................................4
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu...................................................................................4
4. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU .................................................................5
5. PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..........................................5
6. Ý NGHĨA LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA LUẬN VĂN...............................................6
7. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN.....................................................................................7
CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI TRONG LĨNH VỰC KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.......................................................................................8
1.1. NHẬN THỨC CHUNG VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI (FDI).......................8
1.1.1. Khái niệm, vai trò và các yếu tố ảnh hưởng đến đầu tư trực tiếp nước
ngoài ...................................................................................................................8
1.1.1.1. Khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) ...................................8
1.1.1.2. Vai trò của đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) ..................................9
1.1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến đầu tư trực tiếp nước ngoài ..................11
1.1.2. Các hình thức và phương thức đầu tư của FDI vào Việt Nam...............16
1.1.2.1. Các hình thức đầu tư trực tiếp.........................................................16
1.1.2.2. Các phương thức đầu tư trực tiếp....................................................17
1.1.3. Quy định của pháp luật về đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) ..............18
1.1.3.1. Khái niệm về pháp luật đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).............18
1.1.3.2. Đặc điểm và vai trò của pháp luật FDI tại Việt Nam......................19
1.2. KHÁI NIỆM KINH DOANH VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.............................21
1.2.1 Khái niệm kinh doanh..............................................................................21

4. ii
1.2.2. Khái niệm bất động sản và kinh doanh bất động sản ............................22
1.2.2.1. Khái niệm bất động sản...................................................................22
1.2.2.2 Khái niệm kinh doanh bất động sản.................................................24
1.3. PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI (FDI) TRONG LĨNH VỰC KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ..........................................................................................24
1.3.1. Khái niệm................................................................................................24
1.3.2. Các hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong lĩnh vực kinh
doanh bất động sản ..........................................................................................25
1.3.3. Nội dung điều chỉnh của pháp luật về đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản...........................................................25
1.3.3.2. Các chính sách ưu đãi và đối tượng được hưởng các chính sách ưu
đãi của pháp luật về đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong lĩnh vực kinh
doanh bất động sản.......................................................................................32
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ............................................................................................34
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC
NGOÀI (FDI) TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT TẠI TÒA NHÀ
LOTTE CENTER HANOI.....................................................................................36
2.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TẬP ĐOÀN LOTTE VÀ ĐẦU TƯ CỦA TẬP ĐOÀN LOTTE
TẠI VIỆT NAM .......................................................................................................36
2.2. VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT TRONG QUÁ TRÌNH ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA TẬP
ĐOÀN LOTTE TẠI TÒA NHÀ LOTTE CENTER HÀ NỘI .............................................41
2.2.1 Các hình thức tập đoàn Lotte thực hiện đầu tư và kinh doanh bất động
sản ở Việt Nam .................................................................................................41
2.2.2. Thực trạng thực hiện pháp luật đầu tư trực tiếp của tập đoàn Lotte tại
tòa nhà Lotte Center Hanoi..............................................................................44
2.2.3. Thực trạng thực hiện pháp luật quá trình đầu tư, giải phóng mặt bằng50

5. iii
2.3. ĐÁNH GIÁ NHỮNG KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC VÀ HẠN CHẾ TRONG THỰC HIỆN PHÁP
LUẬT VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA
TẬP ĐOÀN LOTTE TẠI TÒA NHÀ LOTTE CENTER HANOI........................................53
2.3.1. Những kết quả đạt được .........................................................................53
2.3.2. Những khó khăn, hạn chế .......................................................................54
2.3.3. Nguyên nhân của hạn chế.......................................................................55
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ............................................................................................56
CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ
NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ TRỰC
TIẾP NƯỚC NGOÀI TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI DỰ ÁN LOTTE CENTER HÀ NỘI..............................................................58
3.1. ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP
NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM ..................................................................................58
3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về đầu tư nước ngoài trực tiếp phải phù hợp với
chính sách, pháp luật của nhà nước.................................................................58
3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về đầu tư nước ngoài trực tiếp phải dựa trên cơ sở
đảm bảo nguyên tắc công bằng, công khai, minh bạch ...................................63
3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam phải
đặt trong cải cách thể chế ................................................................................64
3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ
ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI DỰ ÁN LOTTE CENTER HÀ NỘI ........................................................................65
3.2.1. Nhóm giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về đầu tư trực tiếp trong
lĩnh vực kinh doanh BĐS tại Việt Nam.............................................................65
3.2.1.1. Hoàn thiện pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản..............65
3.2.1.2. Hoàn thiện pháp luật về các nguyên tắc trong hoạt động kinh doanh
bất động sản..................................................................................................66
3.2.1.3. Hoàn thiện pháp luật về giao dịch kinh doanh bất động sản hình
thành trong tương lai ....................................................................................67

6. iv
3.2.1.4. Hoàn thiện pháp luật về vi phạm và xử lý vi phạm trong kinh doanh
bất động sản..................................................................................................68
3.2.2. Nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về đầu tư
nước ngoài trực tiếp tại Việt Nam ....................................................................69
3.2.2.1. Nhóm giải pháp tăng cường thu hút đầu tư.....................................69
3.2.2.2. Nhóm giải pháp thúc đẩy và nâng cao hiệu quả đầu tư ..................69
3.2.2.3. Nhóm giải pháp về cơ chế chính sách.............................................70
3.2.2.4. Nhóm giải pháp về phát triển khu công nghiệp ..............................71
3.2.2.5. Tuyên truyền phổ biến pháp luật.....................................................72
3.3. KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP
LUẬT......................................................................................................................72
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ............................................................................................74
KẾT LUẬN..............................................................................................................75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................76

7. v
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Biểu 1: Số Vốn FDI hàng năm từ năm 2017 đến T10/2021....................37
Biểu 2: Số lượng dự án FDI hàng năm từ năm 2017 đến T10/2021 .......37
Biểu 3: Tỷ trọng doanh thu của FDI so với GDP Việt Nam ...................37
Biểu 4: Tình hình thực hiện đầu tư của Lotte tại Việt Nam đến hết năm
2020..........................................................................................................38
Biểu 5: Giới thiệu tóm tắt thông tin dự án Lotte Center Hanoi...............40
Biểu 6: Các dự án bất động sản của Lotte đầu tư tại Việt Nam...............41
Biểu 7: Tóm tắt các lần điều chỉnh giấy phép đầu tư ..............................51

8. vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt Chữ viết đầy đủ Chữ viết tiếng anh
CNXH Chủ nghĩa xã hội
HĐND Hội đồng nhân dân
UBND Ủy ban nhân dân
GCĐKNĐT Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
GCNĐKKD Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh
GPMB Giải phóng mặt bằng
ĐTNN Đầu tư nước ngoài
LĐT Luật đầu tư
LDN Luật Doanh Nghiệp
FDI Đầu tư trực tiếp từ nước ngoài Foreign Direct Investment
BĐS Bất động sản
MNE Công ty đa quốc gia Multinational Enterprises
AFTA Khu vực thương mại tự do ASEAN ASEAN Free Trade Area
CPI Chỉ số giá tiêu dùng Consumer Price Index
MPI Bộ kế hoạch và đầu tư Ministry o Planning and
Investment
BĐS Bất động sản
62

9. 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là vấn đề mang tính chất toàn cầu và
là xu thế chung của các quốc gia trên toàn thế giới. Thông qua hình thức FDI,
nước tiếp nhận đầu tư sẽ có cơ hội tiếp cận được và nhận chuyển giao công
nghệ hiện đại, các kỹ thuật tiên tiến, có cơ hội tiếp xúc và phát triển ra thị
trường quốc tế từ đó tận dụng nguồn tài nguyên, tiết kiệm được nguyên liệu
tại chỗ, chi phí vận chuyển hàng hóa, tránh được chế độ giấy phép xuất khẩu
trong nước và tận dụng được quotar xuất khẩu của nước nhận đầu tư để mở
rộng thị trường, nâng cao trình độ khoa học – công nghệ, năng lực quản lý và
trình độ tiếp thị giữa các quốc gia của mình. Bên cạnh đó, FDI còn giải quyết
công ăn việc làm, giảm bớt tỷ lệ thất nghiệp cho các nước nhận đầu tư. Chính
vì vậy, việc tiếp đầu tư trực tiếp có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với các
nước nhận đầu tư nói chung và Việt Nam nói riêng bởi nó giúp Việt Nam
chúng ta có nhiều cơ hội hơn trong việc hội nhập vào nền kinh tế thế giới.
Tính đến ngày 20/08/2021 đã có hơn 140 quốc gia và vùng lãnh thổ có
đầu tư tại Việt Nam với tổng số vốn đăng ký 403.19 tỷ USD và 34.141 dự án
đang hoạt động. Theo báo cáo của Bộ kế hoạch và đầu tư (MPI) số vốn thực
hiện luỹ kế của các dự án đầu tư nước ngoài chiếm 60,8% tổng số vốn đầu tư
đăng ký còn hiệu lực hiện nay. Đầu tư nước ngoài đã đóng góp lớn trong việc
gia tăng năng lực sản xuất và xuất khẩu của Việt Nam cũng như góp phần
tăng thu ngân sách đáng kể, tạo công ăn việc làm cho người dân, ổn định tình
hình xã hội.
Hàn quốc là quốc gia dẫn đầu về đầu tư FDI tại Việt Nam tiếp theo là
Nhật Bản, Singapore, Đài Loan. Đặc biệt từ góc nhìn quốc tế hiện nay, uy tín
và vị thế của Việt Nam đang được đánh giá rất cao qua những thành công đạt
được trong phòng, chống đại dịch COVID-19. FDI là một kênh thông tin quan

10. 2
trọng để thế giới biết tới Việt Nam với lợi thế đặc biệt về “sự tin cậy chiến
lược”, là điểm đến đầu tư an toàn và sẵn sàng đón nhận các dòng vốn chuyển
dịch tới Việt Nam.
Đầu tư và kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực đặc biệt trong các
hoạt động kinh doanh của mỗi quốc gia vì nó chiếm giữ một phần lớn cơ cầu
nguồn vốn và ảnh hưởng trực tiếp đến rất nhiều thành phần trong đời sống xã
hội. Vì vậy việc phân tích thực trạng tác động của đầu tư trực tiếp nước ngoài
và tìm ra các giải pháp hữu hiệu để tăng cường thu hút và phát huy tác động
tích cực, hạn chế tác động tiêu cực của nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
giúp Việt Nam đẩy mạnh quá trình hội nhập kinh tế quốc tế từ đó nâng cao
tầm vóc, vai trò và vị thế của Việt Nam trên trường quốc, đồng thời nâng cao
sức cạnh tranh của nền kinh tế đã và đang là vấn đề đặc biệt cấp thiết.
Với những lý do đó, em đã lựa chọn đề tài “Đầu tư trực tiếp của nước
ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam từ
thực tiễn tập đoàn Lotte tại Việt Nam” làm luận văn thạc sĩ.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Liên quan đến đề tài ở những phạm vi, mức độ khác nhau, có thể nêu ra
một số công trình nghiên cứu tiêu biểu như sau:
- Bài viết “ Thu hút và sử dụng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong
bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế ở Việt Nam: Kết quả đạt được và những vấn
đề đặt ra ” của tác giả Trần Nguyễn Tuyên, Tạp chí Nghiên cứu quốc tế, số
1(112) năm 2018.
- Bài viết “Thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài góp phần phát
triển kinh tế xã hội” của tác giả Trần Văn Hùng, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế,
(343), tr.3-12, Năm 2019.
- Bài Viết “Tận dụng cơ hội, tiếp tục thu hút nguồn vốn đầu tư nước
ngoài của tác giả Thuý Hiền ngày 03/07/2021, tại báo đầu tư.

11. 3
- Bài viết của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung, “Pháp luật về kinh doanh
bất động sản hình thành trong tương lai”, Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử
ngày 09/07/2018;https://tapchitoaan.vn/bai-viet/kinh-doanh/phap-luat-ve-
kinh-doanh-bat-dong-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai.
- Bài viết của tác giả Đoàn Thị Ngọc Hải, “Pháp luật về các loại hình
kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp,
đăng ngày 21/11/2019.
- Bài viết của tác giả Nguyễn Linh, Hồng Quý (2020), “Dừng dự án ở
đèo Hải Vân, chấp nhận bồi thường”, Tuổi trẻ online.
- Bài viết của tác giả Nguyễn Văn Cường, “Thực tiễn giải quyết tranh
chấp về bất động sản và những yêu cầu đặt ra đối với pháp luật về đăng ký bất
động sản”. http://vibonline.com.vn/bao_cao/thuc-tien-giai-quyet-tranh-chap-
ve-bat-dong-san-va-yeu-cau-dat-ra-voi-phap-luat-ve-dang-ky-bat-dong-san.
- Báo cáo tình hình thu hút FDI Quý I, II, III năm 2021; Cục Đầu tư
nước ngoài (2021).
- Ngọc Linh (2021), Vốn FDI vào Việt Nam tăng mạnh,
www.tienphong.vn/kinh-te/von-fdi-vao-viet-nam-nam-2021-tang-manh-
- Việt Dũng (2021), Việt Nam tiếp tục là thỏi nam châm thu hút FDI,
https://tapchitaichinh.vn/su-kien-noi-bat/viet-nam-tiep-tuc-la-thoi-nam-cham-
hut-von-fdi-331595.html
Như vậy về cơ bản, có thể thấy rằng các công trình khoa học trên đã
mang đến một cái nhìn khá tổng quát về đầu tư FDI vào Việt Nam ở những
góc độ tiếp cận khác nhau tùy thuộc lĩnh vực đầu tư, bởi những công trình này
chứa đựng một lượng thông tin lớn, đặc biệt đi sâu nghiên cứu những vấn đề
lý luận của quá trình hình thành và phát triển quá trình đầu tư nước ngoài vào
Việt Nam, thực trạng pháp luật và những định hướng lớn trong hoàn thiện
pháp luật về đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

12. 4
Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ nghiên cứu chung
chung và chưa có công trình nào nghiên cứu, phân tích một cách có hệ thống,
đầy đủ, chuyên sâu và toàn diện trên phương diện lý luận, thực tiễn đặt trong
mối quan hệ so sánh, đối chiếu với thực tiễn đầu tư trực tiếp của nước ngoài
tại Việt Nam.
Xuất phát từ những lý do nêu trên, em đã chọn đề tài: “Đầu tư trực tiếp
của nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản theo Pháp Luật Việt
Nam từ thực tiễn tập đoàn Lotte tại Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu luận văn
thạc sỹ của mình.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu các quy định của pháp
luật về đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và thực tiễn áp dụng các quy định
pháp luật về đầu tư trực tiếp của nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất
động sản theo pháp luật từ thực tiễn tập đoàn Lotte tại Việt Nam. Nhằm phát
hiện những khó khăn, vướng mắc, thiếu sót trong quá trình áp dụng pháp luật
về đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Từ đó đề xuất một số giải pháp cụ thể góp
phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về đầu tư trực tiếp của nước ngoài
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn
tập đoàn Lotte tại Việt Nam.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở những mục đích đã nêu, luận văn đề ra một số nhiệm vụ
nghiên cứu sau:
- Nghiên cứu làm rõ một số vấn đề lý luận về đầu tư trực tiếp của nước
ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam.

13. 5
- Đánh giá việc áp dụng pháp luật vào đầu tư trực tiếp của nước ngoài
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn
tại tập đoàn Lotte Việt Nam.
- Đánh giá những kết quả đạt được; những tồn tại, thiếu sót, khó khăn,
vướng mắc khi thực hiện các quy định của pháp luật về đầu tư trực tiếp của
nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản từ thực tiễn tập đoàn Lotte
tại Việt Nam. Đồng thời đưa ra các giải pháp khắc phục tồn tại đó và nâng
cao hiệu quả áp dụng pháp luật về đầu tư trực tiếp nước ngoài tại tập đoàn
Lotte Việt Nam.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu của luận văn là “Pháp luật về đầu tư nước ngoài
và thực hiện pháp luật về đầu tư FDI tại Việt Nam qua thực tiễn đầu tư và
kinh doanh bất động sản của tập đoàn Lotte tại Việt Nam ở tòa nhà 65 tầng –
Tòa nhà Lotte Center Hanoi tại 54 Liễu Giai, Cống Vị, Ba Đình, Hà Nội”.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Phạm vi nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu pháp luật về thành
lập doanh nghiệp FDI kinh doanh bất động sản và nghiên cứu pháp luật về
hoạt động của doanh nghiệp FDI kinh doanh bất động sản trong đầu tư trực
tiếp của nước ngoài tại Việt Nam.
+ Về không gian: Nghiên cứu chủ yếu tại dự án Lotte Center Hanoi tại
54 Liễu Giai, Cống Vị, Ba Đình, Hà Nội.
+ Thời gian : Từ năm 2005 đến năm 2020.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp luận: Luận văn vận dụng phương pháp luận của chủ
nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước, pháp luật, kinh tế, xã

14. 6
hội; chủ trương, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về đầu tư nước
ngoài trực tiếp tại Việt Nam.
- Phương pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu
lịch sử, phương pháp so sánh, phương pháp thống kê, phương pháp khảo sát
thực tiễn và đánh giá, phương pháp phân tích….cụ thể như sau:
+ Phương pháp phân tích được sử dụng ở tất cả các chương, mục của
luận văn khi nghiên cứu các vấn đề lý luận về đầu tư nước ngoài, đánh giá
thực trạng đầu tư nước ngoài tại Việt Nam từ thực tiễn đầu tư và kinh doanh
bất động sản của tập đoàn lotte tại Việt Nam trong thời gian qua.
+ Phương pháp thống kê được sử dụng để tập hợp, xử lý các tài liệu, số
liệu liên quan đến đầu tư nước ngoài và của tập đoàn Lotte tại Việt Nam.
+ Phương pháp chứng minh được sử dụng để làm sáng tỏ các luận điểm,
các nhận định về thực trạng pháp luật về đầu tư nước ngoài.
+ Phương pháp tổng hợp, quy nạp được sử dụng chủ yếu trong việc đưa ra
những nhận định, kết luận của từng chương và kết luận chung của luận văn.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
- Đóng góp về mặt lý luận: Kết quả nghiên cứu của Luận văn có giá trị
tham khảo cho những người làm công tác nghiên cứu, học tập, bảo vệ pháp
luật. Đặc biệt là đối với các cơ sở đào tạo luật.
- Đóng góp về mặt thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của Luận văn giúp cho
nhà quản lý, các cá nhân, doanh nghiệp trong đó có tập đoàn Lotte khi tiến
hành đầu tư và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam có thể tham khảo những
kiến thức cần thiết khi họ xác lập và thực hiện các hợp đồng hoặc các công
việc liên quan đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đồng thời cũng giúp các nhà
đầu tư nước ngoài có cơ sở để đảm bảo quyền lợi của mình, tiếp tục thu hút
việc tăng cường đầu tư FDI vào Việt Nam.

15. 7
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1. Một số vấn đề chung và quy định của pháp luật về đầu tư
trực tiếp nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
Chương 2. Thực trạng Pháp Luật về đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam và thực tiễn thực hiện
Pháp Luật tại tòa nhà Lotte Center Hanoi.
Chương 3. Định hướng, giải pháp hoàn thiện Pháp Luật và giải pháp
nâng cao hiệu quả thực hiện Pháp Luật về đầu tư nước ngoài trực tiếp (FDI)
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại tòa nhà Lotte Center Hanoi.

16. 8
CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VÀ QUY ĐỊNH CỦA
PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI
TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Nhận thức chung về đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)
1.1.1. Khái niệm, vai trò và các yếu tố ảnh hưởng đến đầu tư trực
tiếp nước ngoài
1.1.1.1. Khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)
Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là một hình thức đầu tư quốc tế trong
đó chủ đầu tư của một nước đầu tư toàn bộ hay phần vốn đủ lớn đầu tư cho
một dự án ở nước khác nhằm giành quyền kiểm soát hoặc tham gia kiểm soát
dự án đó. Trong phần lớn trường hợp, cả nhà đầu tư lẫn tài sản mà người đó
quản lý ở nước ngoài là các cơ sở kinh doanh. Trong những trường hợp đó,
nhà đầu tư thường hay được gọi là "công ty mẹ" và các tài sản được gọi là
"công ty con" hay "chi nhánh công ty.
FDI chủ yếu là đầu tư tư nhân với mục đích hàng đầu là tìm kiếm lợi
nhuận. Theo cách phân loại đầu tư nước ngoài của nhiều tài liệu và theo quy
định của pháp luật nhiều quốc gia, FDI là đầu tư tư nhân. Tuy nhiên, luật pháp
của một số nước (ví dụ như Việt Nam) quy định, trong trường hợp đặc biệt
FDI có thể có sự tham gia góp vốn nhà nước. Dù chủ thể là tư nhân hay nhà
nước, cũng cần khẳng định FDI có mục đích ưu tiên hàng đầu là lợi nhuận.
Do vậy các nước tiếp nhận vốn FDI cần phải xây dựng cho mình một hành
lang pháp lý đủ mạnh và các chính sách thu hút FDI hợp lý để hướng FDI vào
phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội của nước mình, tránh tình
trạng FDI chỉ phục vụ cho mục đích tìm kiếm lợi nhuận của các chủ đầu tư.
Trên cơ sở Luật đầu tư và các văn bản liên quan có thể hiểu FDI là một
hình thức đầu tư quốc tế trong đó chủ đầu tư của một nước đầu tư toàn bộ

17. 9
hay phần vốn đủ lớn đầu tư cho một dự án ở nước khác nhằm giành quyền
kiểm soát hoặc tham gia kiếm soát dự án đó.
1.1.1.2. Vai trò của đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)
- Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) có vai trò hết sức quan trọng không
chỉ đối với nước tiếp nhận đầu tư mà cả với các nước đi đầu tư trong tổng thể
phát triển kinh tế, mặc dù FDI vẫn chịu chi phối của chính phủ nhưng FDI ít
lệ thuộc vào mối quan hệ chính trị giữa hai bên. Mặt khác, bên nước ngoài
trực tiếp tham gia quản lý sản xuất, kinh doanh nên mức độ khả thi của dự án
khá cao, đặc biệt là trong việc tiếp cận thị trường quốc tế để mở rộng xuất
khẩu. Do quyền lợi gắn chặt với dự án, họ quan tâm tới hiệu quả kinh doanh
nên có thể lựa chọn công nghệ thích hợp, nâng cao trình độ quản lý và tay
nghề của công nhân. Vì vậy, FDI ngày càng có vai trò to lớn đối với việc thúc
đẩy quá trình phát triển kinh tế ở các nước đầu tư và các nước nhận đầu tư.
- Đối với nước đầu tư: Đầu tư ra nước ngoài giúp nâng cao hiệu quả sử
dụng những lợi thế sản xuất ở các nước tiếp nhận đầu tư, hạ giá thành sản
phẩm, nâng cao tỉ suất lợi nhuận của vốn đầu tư và xây dựng được thị trường
cung cấp nguyên liệu ổn định với giá phải chăng. Mặt khác, đầu tư ra nước
ngoài giúp bành trướng sức mạnh kinh tế và nâng cao uy tín chính trị. Thông
qua việc xây dựng nhà máy sản xuất và thị trường tiêu thụ ở nước ngoài mà
các nước đầu tư mở rộng được thị trường tiêu thụ, tránh được hàng rào bảo hộ
mậu dịch của các nước.
- Đối với các nước tiếp nhận đầu tư: Với các nước kinh tế phát triển, FDI
có tác dụng lớn trong việc giải quyết những khó khăn về kinh tế, xã hội như
thất nghiệp và lạm phát... Qua FDI các tổ chức kinh tế nước ngoài mua lại
những công ti doanh nghiệp có nguy cơ phá sản, giúp cải thiện tình hình
thanh toán và tạo việc làm cho người lao động. FDI còn tạo điều kiện tăng thu
ngân sách dưới hình thức các loại thuế để cải thiện tình hình bội chi ngân

18. 10
sách, tạo ra môi trường cạnh tranh thúc đẩy sự phát triển kinh tế và thương
mại, giúp người lao động và cán bộ quản lý học hỏi kinh nghiệm quản lý của
các nước khác; Mặt khác, đối với các nước đang phát triển, FDI giúp đẩy
mạnh tốc độ phát triển kinh tế thông qua việc tạo ra những doanh nghiệp mới,
thu hút thêm lao động, giải quyết một phần nạn thất nghiệp ở những nước
này. FDI giúp các nước đang phát triển khắc phục được tình trạng thiếu vốn
kéo dài. Nhờ vậy mà mâu thuẫn giữa nhu cầu phát triển to lớn với nguồn tài
chính khan hiếm được giải quyết, đặc biệt là trong thời kì đầu của quá
trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa. Theo sau FDI là máy móc thiết bị và
công nghệ mới giúp các nước đang phát triển tiếp cận với khoa học - kĩ thuật
mới. Quá trình đưa công nghệ vào sản xuất giúp tiết kiệm được chi phí và
nâng cao khả năng cạnh tranh của các nước đang phát triển trên thị trường
quốc tế.
- Đối với Việt Nam từ năm 1986 ngay khi nước ta thực hiện chủ trương
thu hút vốn FDI để phát triển kinh tế - xã hội, FDI đã góp phần đưa nền kinh
tế Việt Nam khởi sắc. FDI có vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế
đất nước. Nhiều tập đoàn hàng đầu trên thế giới trong đó đứng đầu là các tập
đoàn lớn tại Hàn Quốc đã chọn Việt Nam làm “cứ điểm” sản xuất như
Samsung, Lotte, LG, Toyota, Honda, Canon... Doanh nghiệp FDI đã trở thành
một khu vực phát triển năng động, đóng góp gần 20% GDP và là nguồn bổ
sung quan trọng cho vốn đầu tư phát triển của Việt Nam với tỉ trọng khoảng
25% trong tổng vốn đầu tư toàn xã hội, chiếm trên 70% tổng kim ngạch xuất
khẩu cả nước. Hàng năm khu vực đầu tư nước ngoài đã đóng góp 28 % tổng
thu ngân sách nhà nước; tạo việc làm trực tiếp trong khu vực đầu tư nước
ngoài cũng như tạo việc làm gián tiếp cho các lao động góp phần chung tay
cùng Chính Phủ Việt Nam trong việc đảm bảo an sinh xã hội cho người dân
Việt Nam. Cùng với FDI, những kiến thức quản lý kinh tế, xã hội hiện đại

19. 11
được du nhập vào Việt Nam, tạo cơ hội cho các tổ chức sản xuất trong nước
bắt kịp phương thức quản lý công nghiệp hiện đại, lực lượng lao động quen
dần với phong cách làm việc công nghiệp cũng như hình thành dần đội ngũ
những nhà doanh nghiệp giỏi. FDI giúp Việt Nam mở rộng thị trường trên thế
giới và thúc đẩy những hoạt động marketing cho thị trường của Việt Nam và
đưa Việt Nam sánh vai cùng các cường quốc năm châu trên thế giới.
FDI giúp Việt Nam trong việc tăng thu cho ngân sách nhà nước thông
qua việc đánh thuế các công ty nước ngoài, tạo sự chủ động trong việc huy
động nguồn tài chính cho các dự án phát triển. Theo số liệu của Cục Đầu tư
nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến ngày 31/10/2021 mặc dù bị
ảnh hưởng nặng nề bởi dịch covid -2019 ngành kinh doanh BĐS (BĐS) vẫn
thu hút sự quan tâm rất lớn của các nhà đầu tư nước ngoài. Từ số liệu đầu tư
của Cục Đầu tư nước ngoài đến hết tháng 10 năm 2021 thực tế các nhà đầu tư
đã đầu tư vào 18 ngành trong tổng số 21 ngành kinh tế quốc dân, Trong đó
đứng đầu là ngành công nghiệp chế biến, chế tạo với tổng số vốn đầu tư 11.8
tỷ USD và chiếm 53.4% tổng số vốn đầu tư đăng ký. Đứng thứ hai là ngành
sản xuất và phân phối điện với tổng số vốn đầu tư trên 5.5 tỷ USD chiếm 25%
tổng vốn đầu tư đăng ký. Đầu tư và kinh doanh BĐS duy trì ở vị trí thứ 3 với
tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký đạt 1.78 tỷ USD.
1.1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến đầu tư trực tiếp nước ngoài
Trong thực tiễn có rất nhiều yếu tố tác động, ảnh hưởng đến đầu tư trực
tiếp nước ngoài, một trong những yếu tố đó là:
Thứ nhất, môi trường kinh tế: Để quyết định đầu tư vào một quốc gia
nào đó các nhà đầu tư sẽ phải xem xét rất kỹ về điều kiện kinh tế của nước
sở tại như GDP; GDP theo đầu người; Thu nhập bình quân đầu người; Tốc
độ tăng trưởng kinh tế; Cơ cấu các ngành; Cơ chế đầu tư… Chính vì vậy,

20. 12
môi trường kinh tế là yếu tố tác động và ảnh hưởng lớn đến xu hướng đầu tư
của các nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS.
Thứ hai, yếu tố chính trị
Yếu tố chính trị ảnh hưởng rất lớn đến môi trường đầu tư pháp lý, nếu
một nước không có chính trị ổn định các nhà đầu tư có thể sẽ phải gánh chịu
những rủi ro lớn như gây thiệt hại về kinh doanh, thậm chí có khả năng mất
khả năng thu hồi vốn. Bên cạnh đó chính trị không ổn định dễ dẫn đến nội
chiến, chiến tranh làm đình trệ hoạt động sản xuất kinh doanh của các nhà
đầu tư, gây thiệt hại về cơ sở vật chất. Chính vì vậy, yếu tố chính trị rất quan
trọng trong việc đánh giá xác suất rủi ro về tính khả thi thực hiện dự án, độ
an toàn về mặt chính trị xã hội cho dự án cũng như tâm lý dư luận tốt cho
các nhà đầu tư nước ngoài.
Thứ ba, môi trường văn hóa
Môi trường văn hóa vẫn là một yếu tố nhạy cảm và quan trọng mà các
nhà đầu tư cân nhắc. Thông thường bên cạnh việc cân nhắc đầu tư FDI, các
công ty đa quốc gia (Multinational enterprises - MNE) thường chú trọng lựa
chọn yếu tố chi phí lương thấp thì môi trường văn hoá cũng là yếu tố được
quan tâm. Trong đó các công ty đa quốc gia hiện nay rất dè dặt khi đưa ra
quyết định đầu tư FDI vào các nước mà dân số đa phần theo các đạo với
những hủ tục và yêu cầu ảnh hưởng đến quá trình đầu tư, ví dụ như đạo hồi.
Thứ tư, yếu tố pháp luật và mức độ hoàn thiện của chính sách pháp luật
Khi cân nhắc tiến hành hoạt động đầu tư FDI, các công ty MNE thường
xem xét rất kỹ hành lang pháp lý để nhằm đảm bảo sự an toàn của quá trình
đầu tư và kinh doanh tại nước tiến hành đầu tư. Hệ thống pháp luật của nước
nhận đầu tư là một thành phần rất quan trọng trong việc tạo nên hành lang
pháp lý đồng bộ và thuận lợi nhất cho hoạt động đầu tư nước ngoài.

21. 13
Mặt khác, mức độ hoàn thiện của chính sách pháp luật cũng hết sức quan
trọng. Ở Việt Nam việc hoàn thiện một cách phù hợp của chính sách pháp
luật không những có thể thu hút được nhiều dự án đầu tư mà còn giúp cho
các dự án đầu tư phát huy được hết ưu điểm của mình, thúc đẩy việc phát
triển sản xuất kinh doanh một cách hiệu quả, tạo nền tảng kinh tế vững chắc,
góp phần trong việc phát triển kinh tế xã hội tương lai của nước nhận đầu tư
và đóng góp một phần vào việc giải quyết các vấn đề kinh tế xã hội, công ăn
việc làm và tăng ngân sách nhà nước.
Bên cạnh việc hoàn thiện chính sách đầu tư, sự kết hợp các chính sách
liên quan một cách hợp lý và nhịp nhàng cũng ảnh hưởng không nhỏ đến
công tác thu hút vốn đầu tư. Ví dụ như chính sách tiền tệ cần đảm bảo được
sự ổn định và an toàn về tiền tệ, kiểm soát được vấn đề chống lạm phát hay
chính sách về tỷ giá và lãi suất ngân hàng cũng ảnh hưởng trực tiếp đến
dòng tiền của FDI với tư cách là những nhân tố quan trọng đến giá trị đầu tư
và mức lợi nhuận đạt được của dự án đầu tư tại một thị trường nhất định.
Hay một chính sách thương mại tốt cũng đảm bảo khả năng xuất nhập khẩu
về vốn cũng như máy móc thiết bị, nguyên liệu sản xuất được tiến hành một
cách dễ dàng hơn, giúp các nhà đầu tư thực hiện các công đoạn đầu tư một
cách liên tục và không bị gián đoạn.
Thứ năm, ưu đãi đầu tư
Ưu đãi đầu tư là điểm thu hút nhất của các nhà đầu tư khi tiến hành đánh
giá chính sách đầu tư của các quốc gia nhận đầu tư. Điều kiện tiên quyết đầu
tiên đó là chính sách đầu tư phải đảm bảo được an toàn cho các nhà đầu tư
khi họ tham gia vào đầu tư. Tiếp theo là các ưu đãi đầu tư phải đủ thu hút để
các nhà đầu tư đánh giá được lợi nhuận tốt nhất trong điều kiện kinh doanh
chung của khu vực. Chỉ có như vậy mới khuyến khích được các nhà đầu tư
an tâm tìm đến, đầu tư và phát triển nguồn vốn tại nước họ đầu tư. Các ưu

22. 14
đãi mà các nước nhận đầu tư hay chính sách đầu tư phải đảm bảo cho các
nhà đầu tư nhận thấy khi tham gia đầu tư, họ sẽ thu được lợi nhuận cao nhất
trong điều kiện kinh doanh chung của khu vực để khuyến khích các nhà đầu
tư tìm tới như một điểm tin cậy và có nhiều cơ hội để phát triển nguồn vốn
của mình. Như vậy cân nhắc chính sách thuế ưu đãi cho các nhà đầu tư như:
Thuế thu nhập doanh nghiệp; thuế nhập khẩu vốn, máy móc trang thiết bị,
nguyên vật liệu; thuế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài. Ở Việt Nam ưu đãi về
thuế chiếm vị trí quan trọng hàng đầu trong số các ưu đãi tài chính giành cho
đầu tư nước ngoài, mức ưu đãi thuế cao hơn là động lực lớn khuyến khích
các nhà đầu tư tìm tới, vì thế cần áp dụng sự ưu đãi này với những mức khác
nhau cho từng loại dự án và áp dụng với mức thấp nhất có thể, đặc biệt đối
với các dự án đầu tư có tỷ lệ vốn nước ngoài cao, quy mô lớn dài hạn, sử
dụng nhiều nguyên liệu vật liệu và lao động trong nước.
Thứ sáu, thủ tục hành chính
Đầu tư trực tiếp nước ngoài là hình thức đầu tư xuyên quốc gia do đó
nhà đầu tư khi tham gia đầu tư vào quốc gia thì phải tuân thủ theo những quy
định của quốc gia đó. Một thể chế hành chính phù hợp sẽ đem lại những
thuận lợi hết sức lớn cho quá trình hội nhập cũng như tiếp nhận FDI, thủ tục
hành chính quá rắc rối như thủ tục cấp giấy phép có liên quan trong thực
hiện đầu tư dự án, thời gian cấp giấy phép quá lâu gây lãng phí thời gian vô
lý và thậm chí còn gây thiệt hại về kinh tế, làm mất cơ hội của các nhà đầu
tư. Điều này sẽ gây tâm lý không tốt từ phía các nhà đầu tư và có cái nhìn
không tốt đối với điều kiện đầu tư ở nước đó.
Thứ bảy, thể chế pháp luật
Luật pháp kín kẽ đầy đủ sẽ giúp cho các nhà quản lý quản lý chặt chẽ
được các hoạt động kinh tế và sẽ giảm bớt những rủi ro trong các hoạt động
kinh tế của các nhà đầu tư, hơn nữa còn giúp cho các nhà quản lý giải quyết

23. 15
một cách thỏa đáng đối với những tiêu cực, tranh chấp phát sinh. Hệ thống
luật pháp rõ ràng và kín kẽ sẽ tạo được tâm lý yên tâm của bên đầu tư đối
với bên đối tác.
Thứ tám, hệ thống giao thông liên lạc
Đây chính là vấn đề quan trọng hàng đầu trong chiến lược phát triển một
nền kinh tế vững mạnh. Hệ thống giao thông có phát triển thì mới làm cho các
dự án các công trình được triển khai và đi vào thực hiện vì đây được coi là
huyết mạch lưu thông của nền kinh tế, nếu hệ thống này hoạt động kém có
nghĩa là các hoạt động kinh tế cũng bị ảnh hưởng và không thể tiến nhanh
được, các dự án đầu tư không nằm ngoài quy luật đó nên cũng chịu ảnh
hưởng của sự phát triển hệ thống giao thông và hệ thống thông tin liên lạc.
Các nhà đầu tư quan tâm tới điều này bởi vì nó có ảnh hưởng tới tính khả thi
của dự án và liên quan tới tương lai của dự án mà họ sẽ quyết định kinh
doanh. Các nước trên thế giới đa phần tận dụng nguồn vốn đầu tư phát triển
và hỗ trợ để đầu tư xây dựng phát triển và hoàn thiện, nâng cao hệ thống cơ
sở hạ tầng này.
Thứ chín, hệ thống cung cấp điện nước
Đây cũng là một yếu tố quan trọng trong chiến lược cải thiện môi trường
nhằm thu hút FDI, nếu không có các yếu tố này thì sẽ không thể thực hiện
được dự án, hệ thống lưới điện cần phải được đưa tới tất cả các vùng và
được bố trí đầy đủ hợp lý, thuận tiện cho các dự án phát triển và đi vào thực
hiện. Các yếu tố về hệ thống lưới điện hoàn thiện và nguồn nước được cung
cấp tận nơi sẽ khuyến khích các dự án tìm tới vì ở nơi đó cũng có điều kiện
tương tự như các vùng khác và còn có thể tốt hơn.
Thứ mười, các khu chế xuất công nghiệp
Với nhiều dự án để có thể triển khai được, nó đòi hỏi những điều kiện hết
sức khắt khe và không thể nơi nào cũng có thể đáp ứng được, các nước sở tại

24. 16
phải tiến hành đầu tư xây dựng các khu chế xuất và các khu công nghiệp đặc
biệt trong đó có đầy đủ các điều kiện có thể đáp ứng nhu cầu của dự án đặt ra.
Với những khu công nghiệp hiện đại này có thể tập trung rất nhiều dự án và
có nhiều vốn, các dự án khác nhau này có thể hỗ trợ và cung cấp các đầu vào
và tiêu thụ đầu ra cho nhau, chính vì thế các khu chế xuất là nơi rất tốt để thu
hút vốn đầu tư. Quốc gia nào có nhiều khu công nghiệp khu chế xuất hiện đại
thì sẽ thu hút được nhiều dự án đầu tư.
1.1.2. Các hình thức và phương thức đầu tư của FDI vào Việt Nam
1.1.2.1. Các hình thức đầu tư trực tiếp
- Hình thức doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài. Ở Việt Nam với hình
thức doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, các nhà đầu tư có quyền tự quyết
trong mọi vấn đề, ít chịu sự chi phối của các bên có liên quan ngoại trừ việc
tuân thủ các quy định do luật đầu tư của nước nhận đầu tư đưa ra.
- Hình thức liên doanh với nước ngoài. Ở nước ta, doanh nghiệp liên
doanh với nước ngoài là hình thức tổ chức kinh doanh quốc tế của các bên
tham gia không có cùng quốc tịch. Bằng cách thực hiện ký kết các hợp đồng
cùng tham gia góp vốn, cùng nhau quản lý và đều có trách nhiệm cũng như
nghĩa vụ thực hiện phân chia lợi nhuận và phân bổ rủi ro như nhau.
- Hình thức (BCC) hợp đồng hợp tác kinh doanh. Đây là hình thức đầu tư
được nhà nước ta cho phép theo đó bên nước ngoài và bên Việt Nam cùng
nhau thực hiện hợp đồng được ký kết giữa hai bên. Trong thời gian thực hiện
hợp đồng các bên phải xác định rõ quyền lợi và nghĩa vụ cũng như trách
nhiệm của mỗi bên mà không tạo ra một pháp nhân mới và mỗi bên vẫn giữ
nguyên tư cách pháp nhân của mình. Hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh
là hình thức rất phổ biến và có nhiều ưu thế đối với việc phối hợp sản xuất các
sản phẩm có tính chất phức tạp và yêu cầu kỹ thật cao đòi hỏi sự kết hợp thế
mạnh của các bên tham gia hợp đồng BCC.

25. 17
1.1.2.2. Các phương thức đầu tư trực tiếp
Các nhà đầu tư nước ngoài có rất nhiều phương thức để tiến hành đầu tư
vào các nước, thông thường thì các dự án phần lớn được tiến hành trên cơ sở
ký kết giữa Chính phủ nước sở tại và các tổ chức nước ngoài để xây dựng các
công trình phúc lợi như hình thức xây dựng chuyển giao kinh doanh hoặc có
thể xây dựng các công trình giao thông, cầu cống... thông qua hình thức xây
dựng kinh doanh chuyển giao hoặc có thể đầu tư thông qua khu chế xuất.
- Phương thức BOT hợp đồng xây dựng kinh doanh chuyển giao (Build
operation-transfer). Phương thức này thực hiện việc ký kết văn bản giữa nhà
đầu tư với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xây dựng các công trình hạ
tầng như cầu đường, bến cảng, nhà máy. Việc thực hiện thông qua các dự án
với 100% vốn nước ngoài cũng có thể do nhà đầu tư cộng tác với Chính phủ
nước sở tại và được thực hiện đầu tư trên cơ sở pháp lệnh của nhà nước đó.
Với hình thức đầu tư này nhà đầu tư sau khi xây dựng hoàn thành dự án thì
được quyền thực hiện kinh doanh khai thác dự án để thu hồi vốn và có được
lợi nhuận hợp lý sau đó phải có trách nhiệm chuyển giao công trình lại cho
phía chủ nhà mà không kèm theo điều kiện nào.
Khi thực hiện dự án BOT các nhà đầu tư được hưởng những lợi thế đặc
biệt như: Thuế lợi tức, chuyển lợi nhuận ra nước ngoài, thuế thu nhập doanh
nghiệp, thuế nhập khẩu; được quyền ưu tiên trong sử dụng đất đai đường sá.
- Phương thức BTO hợp đồng xây dựng chuyển giao kinh doanh (Build-
transfer-operation). Sau khi đã xây dựng hoàn thành dự án phải thực hiện
chuyển giao ngay cho bên chủ đầu tư nhưng vẫn được quyền kinh doanh trên
công trình đã xây dựng để thu hồi vốn đầu tư và kiếm lợi nhuận trong một
thời gian nhất định.
- Phương thức BT hợp đồng xây dựng chuyển giao (Build-transfer). Đây
là hình thức sau khi xây dựng xong thì thực hiện chuyển giao, sau đó thì các

26. 18
nhà đầu tư được phía chủ đầu tư tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện một
dự án khác với nhiều ưu đãi hơn nhằm giúp các nhà đầu tư thu hồi lại phần
vốn đã bỏ ra và có lãi nhất định. Điểm mạnh của hình thức này là các nhà đầu
tư nhận được nhiều ưu đãi về lợi thế và thuế, bên cạnh đó tính khả thi của các
dự án này cũng rất cao và có lãi suất tốt.
- Khu chế xuất công nghiệp: Luật pháp Việt Nam quy định khu chế xuất
là khu công nghiệp chuyên sản xuất hàng hoá xuất khẩu, thực hiện các dịch
vụ cho sản xuất hàng xuất khẩu và hoạt động xuất khẩu, có ranh giới địa lý
xác định do chính phủ thành lập hoặc cho phép thành lập bao gồm một hoặc
nhiều doanh nghiệp.
Như vậy theo nghĩa rộng khu chế xuất bao gồm tất cả các khu vực được
chính phủ sở tại cho phép chuyên môn hoá sản xuất hàng xuất khẩu và hoạt
động sản xuất, nó là khu biệt lập có chế độ mậu dịch và thuế quan riêng cố
định ranh giới và ấn định nguồn hàng ra vào khu vực.
Ngoài những mục đích chung của việc thu hút đầu tư nước ngoài như
giải quyết khó khăn về vốn việc làm, tiếp thu công nghệ hiện đại, học tập tiếp
thu công nghệ, học tập kinh nghiệm quản lý tiên tiến, khai thác lợi thế so sánh
của quốc gia, tận dụng nguồn nguyên nhiên vật liệu. Việc xây dựng khu chế
xuất còn nhằm mục đích tăng xuất khẩu, tăng các khoản thu ngoại tệ cho đất
nước, từng bước thay đổi cơ cấu hàng hoá xuất khẩu theo hướng tăng tỷ lệ
hàng công nghiệp chế biến, mở ra khả năng phát triển công nhhiệp theo
hướng hiện đại hoá, góp phần thực hiện chính sách mở cửa nền kinh tế, hội
nhập với nền kinh tế khu vực và thế giới.
1.1.3. Quy định của pháp luật về đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)
1.1.3.1. Khái niệm về pháp luật đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)
Pháp Luật đầu tư là một bộ phận quan trọng không thể tách rời của hệ
thống pháp luật Việt Nam. Hệ thống pháp luật đó được quy định một cách rõ

27. 19
ràng và chặt chẽ. Pháp luật đầu tư là hình ảnh phản chiếu các quan hệ kinh tế
- xã hội trong lĩnh vực đầu tư của nền kinh tế. Có thể khẳng định rằng quy
trình lập pháp nói chung và xây dựng pháp luật về đầu tư nói riêng chịu ảnh
hưởng sâu sắc của các quan hệ kinh tế trong bối cảnh xây dựng nền kinh tế thị
trường. Các quan hệ thị trường được thể hiện một cách gián tiếp qua các nội
dung điều chỉnh của pháp luật về đầu tư manh nha là từ Điều lệ đầu tư nước
ngoài ban hành kèm theo Nghị định 115/CP ngày 18/4/1977, sau đó là Luật
Đầu tư nước ngoài 1988 (được sửa đổi, bổ sung và các năm 1990, 1993, 1996
và 2000 tiếp đến là Luật khuyến khích đầu tư trong nước 1994 (được sửa đổi
vào năm 1998), Luật đầu tư 2005, Luật đầu tư 2014 và hiện nay là Luật đầu tư
2020 số 61/2020/QH14 của Quốc Hội và hiệu lực từ ngày 01/01/2021. Bên
cạnh đó là hàng loạt các Luật chuyên ngành điều chỉnh các nội dung liên quan
đến đầu tư như Luật đất đai, Luật Môi Trường, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở,
Luật đấu thầu, Luật chứng khoán…
Trên cơ sở đó có thể hiểu pháp luật về đầu tư trực tiếp nước ngoài là tổng
thể các quy phạm pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ đầu tư trực tiếp từ
nước ngoài.
1.1.3.2. Đặc điểm và vai trò của pháp luật FDI tại Việt Nam
- Đặc điểm pháp luật FDI tại Việt Nam
+ Theo quy định của Luật đầu tư 2020 nội dung của quan hệ đầu tư chỉ
bao gồm quan hệ hợp tác kinh doanh giữa các nhà đầu tư nước ngoài và Việt
Nam trên các hình thức cơ bản đó là: Ký kết hợp đồng hợp tác kinh doanh;
thành lập doanh nghiệp Liên doanh; thành lập doanh nghiệp 100% vốn nước
ngoài.
+ Chủ thể của quan hệ đầu tư nước ngoài bao gồm bên nước ngoài và
bên Việt Nam.
Bên nước ngoài bao gồm các công ty đa quốc gia, các tổ chức quốc tế.

28. 20
Bên Việt Nam bao gồm các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký gồm
bộ, cơ quan trực thuộc chính phủ, Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương được thủ tướng chính phủ chỉ định ký kết và thực hiện
hợp đồng BOT, BTO, BT với nhà đầu tư nước ngoài.
+ Các hình thức đầu tư: Pháp luật Luật đầu tư nước ngoài của nước ta
quy định 5 hình thức đầu tư bao gồm:
Đầu tư thành lập tổ chức kinh tế;
Đầu tư góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp;
Thực hiện dự án đầu tư;
Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC;
Các hình thức đầu tư, loại hình tổ chức kinh tế mới theo quy định của
Chính phủ.
- Vai trò của pháp luật FDI tại Việt Nam
Pháp luật về đầu tư nước ngoài trực tiếp (FDI) vào Việt Nam là tổng hợp
các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã
hội phát sinh liên quan đến việc các tổ chức, cá nhân có vốn, có tài sản đầu tư
nước ngoài vào Việt Nam nhằm giải quyết hài hòa lợi ích của bên đầu tư và
bên nhận đầu tư và các bên liên quan trong hoạt động đầu tư vào nước ta.
Đồng thời điều chỉnh cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, môi trường
pháp lý, tạo sự thống nhất trong hệ thống pháp luật về đầu tư, tạo "một sân
chơi" bình đẳng, không phân biệt đối xử giữa các nhà đầu tư; đơn giản hoá
thủ tục đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút và sử dụng hiệu quả các
nguồn vốn đầu tư; đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế; tăng cường sự
quản lý của nhà nước đối với hoạt động đầu tư.
1.1.3.3. Nội dung pháp luật điều chỉnh về FDI tại Việt Nam

29. 21
Pháp luật về đầu tư nước ngoài nằm rải rác ở nhiều đạo luật khác nhau,
tạo nên một cơ chế điều chỉnh toàn diện. Nhìn tổng thể, pháp luật đầu tư nước
ngoài có những nội dung cụ thể như sau:
Thứ nhất, pháp luật về đầu tư nước ngoài quy định về các hình thức đầu
tư nước ngoài tại Việt Nam.
Thứ hai, pháp luật về đầu tư nước ngoài quy định các lĩnh vực ưu đãi
đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
Thứ ba, pháp luật về đầu tư nước ngoài quy định đối tượng được hưởng
ưu đãi đầu tư.
1.2. Khái niệm kinh doanh và kinh doanh bất động sản
1.2.1 Khái niệm kinh doanh
Định nghĩa về kinh doanh đã được ghi nhận trong các đạo luật quan
trọng nhất về doanh nghiệp như Luật Công ty 1990, Luật Doanh nghiệp 1999,
Luật Doanh nghiệp 2005, 2014 và hiện nay là Luật Doanh nghiệp 2020. Theo
khoản 21 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020 “kinh doanh là việc thực hiện liên
tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất
đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích
tìm kiếm lợi nhuận”. Định nghĩa này nói về kinh doanh ở góc độ liệt kê các
loại hành vi của chủ thể kinh doanh và mục đích kinh doanh. Định nghĩa về
kinh doanh này tập trung vào các loại hành vi, bản chất của hành vi và mục
đích của hành vi chứ không phải kết quả cụ thể mà các bên đạt được trong
thực tiễn.
Một khái niệm rất gần với khái niệm “kinh doanh” trong pháp luật hiện
hành là khái niệm “hoạt động thương mại” trong Luật Thương mại 2005.
Theo khoản 1 Điều 3 của Luật Thương mại 2005 thì “hoạt động thương mại”
là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hóa, cung ứng
dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi

30. 22
khác”. Như vậy “kinh doanh” theo Luật Doanh nghiệp 2020 và “hoạt động
thương mại” theo Luật Thương mại 2005 đều có mục đích sinh lợi, tuy nhiên
hai định nghĩa này lại có phương pháp mô tả về cách thức, hành vi và quá
trình không giống nhau.
Trên cở sở nghiên cứu và phân tích các vấn đề trên, có thể đưa ra khái niệm
kinh doanh đó là các hoạt động đầu tư, sản xuất, mua bán, cung ứng dịch vụ
do các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độc lập, thường vì mục đích tạo
ra lợi nhuận.
1.2.2. Khái niệm bất động sản và kinh doanh bất động sản
1.2.2.1. Khái niệm bất động sản
Tài sản là vấn đề trung tâm, cốt lõi của mối quan hệ xã hội nói chung và
quan hệ pháp luật nói riêng. Theo quy định của pháp luật hiện nay, tài sản là
vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm BĐS và động sản.
Theo Điều 105 BLDS 2015 quy định bất động sản (BĐS) và động sản có thể
là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
Như vậy, BĐS trước hết là một loại tài sản. Việc phân loại tài sản thành
“BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không
chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do
sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây
dựng, cây trồng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất
đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Đặc
điểm nổi bật của BĐS đó là tính bất động không thể di dời, tính không đồng
nhất, tính khan hiếm, tính thanh khoản chậm.
Có thể phân chia BĐS thành ba loại:
- BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội),
BĐS là trụ sở làm việc v.v…

31. 23
Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai
và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất
lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan
và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng
hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường
BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
- BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v…
- BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang… Đặc điểm
của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ
quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về BĐS
thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội.
Do đó, việc ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách, Nhà
nước thường tác động và nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với
hoạt động của thị trường BĐS. Mặt khác, BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai
về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội, do vậy BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ
của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước. Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối
của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về
BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc
vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội,
thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… chi phối nhu cầu và
hình thức BĐS.

32. 24
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho
việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù
hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
Trên cơ sở đó trong phạm vi nghiên cứu của đề tài này tác giả chủ yếu
tập trung vào nghiên cứu lý luận, phân tích và làm rõ nội dung loại hình BĐS
có đầu tư xây dựng.
1.2.2.2 Khái niệm kinh doanh bất động sản
Kinh doanh BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng,
mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS;
dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi.
Kinh doanh BĐS có những đặc điểm chính tạo nên nét đặc trưng riêng so
với hoạt động kinh doanh khác như đối tượng kinh doanh của BĐS là loại sản
phẩm có giá trị cao; kinh doanh BĐS mang tính cục bộ và khu vực; kinh
doanh BĐS là hoạt động lâu dài; kinh doanh BĐS có tính ảnh hưởng lẫn
nhau.
1.3. Pháp luật về đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong lĩnh vực kinh
doanh bất động sản
1.3.1. Khái niệm
Pháp luật quy định cụ thể cách thức, biện pháp tiến hành đầu tư, đối
tượng đầu tư và cách thức tiến hành đầu tư, trong đó pháp luật về đầu tư trực
tiếp nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh BĐS đã góp phần không nhỏ trong
việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể có liên quan trong hợp tác đầu
tư, tạo ra hành lang pháp lý vững chắc làm cơ sở cho quá trình ký kết và hợp
tác lâu dài. Chính vì vậy, trên cơ sở các văn bản luật như Luật đầu tư 2020,
Luật kinh doanh BĐS 2014, BLDS 2015, Luật Thương mại 2005 có thể hiểu
pháp luật về đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong lĩnh vực kinh doanh bất

33. 25
động sản là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để điều
chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh liên quan đến việc các tổ chức, cá nhân
nước ngoài có vốn, có tài sản đầu tư trực tiếp vào Việt Nam trong lĩnh vực bất
động sản nhằm giải quyết hài hòa lợi ích của bên đầu tư và bên nhận đầu tư và
các bên liên quan trong hoạt động đầu tư vào nước ta.
1.3.2. Các hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong lĩnh
vực kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại Điều 3, Luật kinh doanh BĐS năm 2014 nêu rõ các
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được kinh doanh BĐS dưới các
hình thức sau:
- Thuê nhà, công trình để cho thuê lại;
- Được đầu tư xây dựng trên đất của nhà nước cho thuê để cho thuê lại,
đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải nhà ở để bán, cho thuê,
cho thuê mua;
- Nhận chuyển nhượng một phần hoặc cả dự án để xây dựng nhà, công
trình để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua;
- Đầu tư xây dựng nhà ở trên đất nhà nước giao để bán hoặc cho thuê,
cho thuê mua;
- Được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng đối với đất thuê trong
khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
kinh tế để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng.
1.3.3. Nội dung điều chỉnh của pháp luật về đầu tư trực tiếp nước
ngoài (FDI) trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
1.3.3.1. Các văn bản điều chỉnh đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong
lĩnh vực kinh doanh bất động sản
Một trong những đặc điểm của thị trường BĐS là thị trường này chịu ảnh
hưởng rất lớn của chính sách pháp luật. Hơn nữa, lĩnh vực BĐS là một lĩnh

34. 26
vực kinh doanh có điều kiện. Hiện nay tại Việt Nam các văn bản luật điều
chỉnh đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS có thể kể đến như: Luật
Đầu tư Việt Nam 2005, Luật đầu tư 2014, kế đến là chịu tác động của các luật
chuyên ngành như Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP
hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Đất đai năm 2013 và
Nghị định 01/2017/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013, Luật Xây
dựng 2014, Luật Thuế thu nhập Doanh nghiệp năm 2013, Luật Doanh nghiệp
năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản luật khác có liên quan.
- Luật Đầu tư 2014 của Việt Nam (Số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014)
có hiệu lực từ 1/7/2015 đã tác động đến tất cả các hoạt động đầu tư trên lãnh
thổ Việt Nam và cả những hoạt động đầu tư của Việt Nam ra nước ngoài
Luật Đầu tư 2014 đã không có sự phân biệt đối xử giữa các nhà đầu tư
trong nước và nước ngoài. Thời hạn của các dự án đầu tư cũng được kéo dài
đến 50 năm và có thể gia hạn thêm đến 70 năm. Thời hạn thực hiện dự án đầu
tư từ 50-70 năm được coi là tương đối dài so với các quốc gia trong khu vực
có cùng điều kiện kinh tế. Điều này góp phần khuyến khích các nhà đầu tư
nước ngoài đầu tư vào Việt Nam nói chung và lĩnh vực BĐS nói riêng, khi mà
lĩnh vực này được biết đến với đặc điểm nổi bật là có yêu cầu vốn đầu tư lớn,
do vậy thời hạn thu hồi vốn và sinh lợi nhuận cũng tương đối dài.
Luật đầu tư 2014 đã rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu
tư quy định tại Điều 37 của luật đầu tư 2014, thời hạn cấp giấy chứng nhận
đăng ký đầu tư cho các dự án đầu tư thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư
là năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản quyết định chủ
trương đầu tư; còn đối với các dự án khác là 15 ngày làm việc kể từ ngày cơ
quan cấp phép nhận đủ hồ sơ. Điều 40 thời hạn cấp giấy chứng nhận đăng ký
đầu tư điều chỉnh là mười (10) ngày làm việc kể từ ngày cơ quan cấp phép

35. 27
nhận đủ hồ sơ. Có thể nói, thời hạn cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã
được Luật Đầu tư 2014 rút ngắn đáng kể so với Luật Đầu tư 2005.
Luật Đầu tư 2014 cũng thu hẹp phạm vi áp dụng cấp giấy chứng nhận
đăng ký đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài. Theo đó tại Luật Đầu tư 2005
tất cả các dự án có vốn nước ngoài không xác định tỷ lệ của nhà đầu tư nước
ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì vẫn phải cấp Giấy
chứng nhận đầu tư. Nay theo Luật Đầu tư 2014 quy định đối với các dự án
nhà đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài góp vốn
51% vốn điều lệ mới phải xin giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án
của nhà đầu tư nước ngoài. Đây thực sự là một bước mở nhằm góp phần thu
hút, khuyến khích đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài đầu tư tại Việt Nam.
Có thể thấy rằng, bằng việc tăng đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư nước
ngoài, cải cách thủ tục hành chính cấp phép…, Luật đầu tư của Việt Nam qua
các thời kỳ cũng đã thể hiện cho các nhà đầu tư thấy được phần nào định
hướng của nhà nước ta trong việc thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.
- Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn
thi hành Luật Kinh doanh BĐS 2014
Luật Kinh doanh BĐS 2014 (Số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 có hiệu
lực từ ngày 1/7/2015) là một trong những văn bản pháp quy quan trọng mà
các nhà đầu tư phải tham khảo khi quyết định đầu tư vào kinh doanh BĐS hay
kinh doanh dịch vụ BĐS tại Việt Nam. Luật Kinh doanh BĐS 2014 có một số
đặc điểm và thay đổi quan trọng mà các nhà đầu tư phải chú ý. Luật Kinh
doanh BĐS 2014 đã giải thích rõ được khái niệm kinh doanh BĐS tại khoản
1, Điều 3. Luật cũng đã quy định rõ về vốn pháp định bắt buộc để một tổ
chức, cá nhân có thể thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS. Theo đó, Tổ chức,
cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau
đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20

36. 28
tỷ đồng, trừ trường hợp các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì
không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy
định của pháp luật.
Luật cũng chỉ rõ phạm vi kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân trong
nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài. Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn này, tác giả chỉ tập trung
đề cập đến trường hợp nhà đầu tư là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh BĐS dưới các hình
thức sau đây:
+ Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
+ Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở
để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để
bán, cho thuê, cho thuê mua;
+ Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS của chủ đầu
tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
+ Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để
bán, cho thuê, cho thuê mua;
+ Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình
xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất. Cũng theo quy định
của luật này, tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền kinh doanh các dịch vụ môi giới
BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, quản lý BĐS. Qua đó có thể thấy rằng,
luật kinh doanh BĐS của Việt Nam có phân chia rõ ràng phạm vi kinh doanh
BĐS và dịch vụ BĐS giữa tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài.

37. 29
- Nghị định 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS
2014. Nghị định 76/2015/NĐ-CP ra đời nhằm đưa ra một số hướng dẫn chi
tiết để thi hành Luật Kinh doanh BĐS 2014. Trong nghị định này có một số
điểm đáng chú ý như sau: Mức vốn pháp định quy định để một tổ chức, cá
nhân có thể thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS trong Luật kinh doanh BĐS
2014 được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã
theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về hợp tác xã. Nghị
định này cũng có hướng dẫn chi tiết về các trình tự thủ tục chuyển nhượng
hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn và nhà ở hình thành trong
tương lai. Ngoài ra, các loại hợp đồng mẫu cũng được giới thiệu để các nhà
đầu tư có thể tham khảo trong quá trình ký kết giao dịch liên quan.
- Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP và 01/2015/NĐ-CP
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013. Luật Đất đai 2013 (Số 45/2013/QH13
ngày 29/11/2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014)
+ Thứ nhất, Luật Đất đai 2013 đã thiết lập được sự bình đẳng hơn trong
việc tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Theo đó, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để
bán kết hợp cho thuê. Hơn nữa, những quy định về điều kiện được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư cũng được cụ thể hóa nhằm
lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án.
+ Thứ hai, Nhà nước khuyến khích tổ chức, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh
doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghệ cao và khuyến khích tổ chức, cá
nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài sử dụng đất vào mục đích phát triển khoa học và công nghệ. Trên
cơ sở đó có thể thấy rằng Nhà nước ta đã đưa ra những phương pháp khuyến

38. 30
khích cụ thể, thể hiện sự quan tâm và định hướng của Nhà nước trong việc thu
hút các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư phát triển khoa học và công nghệ trong
lãnh thổ Việt Nam.
+ Thứ ba, luật quy định cụ thể và đầy đủ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của
người có đất thu hồi đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường
hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận
xấu trong xã hội. Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định chế tài
mạnh để xử lý đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào
sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng về những
trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi; quy định giá đất bồi
thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
+ Thứ tư, Luật chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính
về đất đai và giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu
cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin
trong quá trình thực hiện. Việc minh bạch hóa các thông tin và ứng dụng công
nghệ thông tin trong thủ tục hành chính về đất đai cũng tạo điều kiện thuận lợi
cho các nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận đất đai.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP hướng
dẫn thi hành Luật Đất đai 2013
Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (ngày 15/15/2014, có hiệu lực từ
ngày 1/7/2014) quy định rõ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được
nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao mà giá trị quyền
sử dụng đất đã được vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp, trừ trường hợp vốn

39. 31
đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp. Đây
cũng là một sự lựa chọn khác cho các nhà đầu tư nước ngoài.
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP (ngày 6/1/2017 có hiệu lực từ ngày
3/3/2017) được phát hành nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một
số điều của Luật Đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm
2014 quy định về giá đất và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5
năm 2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất. Trong đó, việc rút ngắn thủ tục hành chính là điều đáp ứng được mong
chờ của người sử dụng đất bao gồm người dân nói chung và các nhà đầu tư
nói riêng. Cụ thể, thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai được rút
ngắn. Nghị định đã quy định rút ngắn từ 1/3 đến 1/2 thời gian thực hiện một
số thủ tục so với trước đây. Ví dụ như thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hay còn gọi là “sổ đỏ” cho cá nhân và tổ chức tối đa 15
ngày so với quy định cũ 30 ngày; đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền
trên đất; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên bán đấu giá tài sản... thực
hiện không quá so với quy định hiện hành 15 ngày; cấp lại “sổ đỏ” bị mất
không quá 10 ngày so với quy định hiện nay không quá 30 ngày; giảm tối đa
15 ngày xuống còn 10 ngày đối với thủ tục đăng ký biến động do đổi tên
người sử dụng đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu,
địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính.
- Luật Nhà ở 2014
Luật Nhà ở 2014 (Số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 có hiệu lực từ
ngày 1/7/2015) là một bước ngoặt mang tính đột phá trong việc quản lý nhà ở
tại Việt Nam, đáp ứng được mong chờ của rất nhiều tổ chức, cá nhân nước
ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam. Theo đó, kể từ ngày văn bản
luật này có hiệu lực, các tổ chức, các nhân nước ngoài thuộc một trong những

40. 32
nhóm sau đây sẽ có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam với thời hạn tối đa là 50
năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất (đối với cá nhân
nước ngoài) và thời hạn tương ứng với thời hạn ghi trong giấy chứng nhận
đầu tư cấp cho doanh nghiệp (đối với tổ chức nước ngoài):
a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại
Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại
diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân
hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức
nước ngoài);
c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Ngoài ra,
luật cũng quy định rõ một số điều kiện cơ bản cũng như một số giới hạn khi
cấp các quyền của chủ sở hữu nhà ở cho công dân Việt Nam; cho tổ chức, cá
nhân nước ngoài như tỷ lệ số lượng căn hộ sở hữu bởi tổ chức, cá nhân nước
ngoài không được vượt quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư và
250 căn nhà riêng lẻ, biệt thự, liền kề trong một khu vực cư dân tương đương
với một đơn vị hành chính cấp phường. Mặc dù vậy, đây có thể nói là một
chính sách rất “mở” của Nhà nước để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài và
cũng là động thái tác động tích cực đến thị trường BĐS. Đầu tư vào lĩnh vực
BĐS ở bất kỳ đâu trên thế giới đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của luật pháp.
Việt Nam cũng vậy, đầu tư vào lĩnh vực BĐS Việt Nam chịu tác động từ
chính sách pháp luật rất rõ nét. Chính phủ Việt Nam đang nỗ lực hoàn thiện
những chính sách pháp luật điều chỉnh hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS để
khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực này hơn nữa.
1.3.3.2. Các chính sách ưu đãi và đối tượng được hưởng các chính
sách ưu đãi của pháp luật về đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong lĩnh
vực kinh doanh bất động sản

41. 33
- Các chính sách ưu đãi
Kinh doanh BĐS tại Việt Nam đối với doanh nghiệp FDI là một ngành
nghề kinh doanh có điều kiện. Theo Điều 15 Luật đầu tư năm 2014 quy định
các ưu đãi đối với FDI kinh doanh BĐS gồm có:
a) Ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, bao gồm áp dụng mức thuế suất
thuế thu nhập doanh nghiệp thấp hơn mức thuế suất thông thường có thời hạn
hoặc toàn bộ thời gian thực hiện dự án đầu tư; miễn thuế, giảm thuế và các ưu
đãi khác theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.
b) Miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hóa nhập khẩu để tạo tài sản cố
định; nguyên liệu, vật tư, linh kiện nhập khẩu để sản xuất theo quy định của
pháp luật về thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu.
c) Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất.
d) Khấu hao nhanh, tăng mức chi phí được trừ khi tính thu nhập chịu
thuế.
- Đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư
Theo Điều 19, Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện Luật đầu
tư số 61/2020/QH14 ngày 17/06/2020, các doanh nghiệp FDI kinh doanh
BĐS được hưởng ưu đãi đầu tư gồm các đối tượng sau:
(1) Dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc
địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn theo quy định tại Phụ
lục III của Nghị định này.
(2) Dự án đầu tư có quy mô vốn đầu tư từ 6.000 tỷ đồng trở lên được áp
dụng ưu đãi đầu tư theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 15 của Luật Đầu
tư khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
+ Thực hiện giải ngân tối thiểu 6.000 tỷ đồng trong thời hạn 03 năm kể
từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Quyết định chấp thuận
chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư (đối với dự án không

42. 34
thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư) hoặc Quyết định chấp thuận
nhà đầu tư (đối với dự án không thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu
tư);
+ Có tổng doanh thu tối thiểu đạt 10.000 tỷ đồng mỗi năm trong thời
gian chậm nhất sau 03 năm kể từ năm có doanh thu hoặc sử dụng từ 3.000 lao
động thường xuyên bình quân hằng năm trở lên theo quy định của pháp luật
về lao động chậm nhất sau 03 năm kể từ năm có doanh thu.
(3) Dự án đầu tư được hưởng ưu đãi đầu tư theo quy định tại điểm d
khoản 2 Điều 15 Luật Đầu tư gồm:
+ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về
nhà ở;
+ Dự án đầu tư tại vùng nông thôn sử dụng từ 500 lao động thường
xuyên bình quân hằng năm trở lên theo quy định của pháp luật về lao động
(không bao gồm lao động làm việc không trọn thời gian và lao động có hợp
đồng lao động dưới 12 tháng);
+ Dự án đầu tư sử dụng từ 30% số lao động thường xuyên bình quân
hằng năm trở lên là người khuyết tật theo quy định của pháp luật về người
khuyết tật và pháp luật về lao động.
Kết luận chương 1
Trên cơ sở nghiên cứu các vấn đề lý luận về đầu tư FDI, trong Chương 1
tác giả đã trình bày được khái niệm, vai trò và các yếu tố ảnh hưởng đến đầu
tư trực tiếp nước ngoài, các hình thức và phương thức đầu tư của FDI vào
Việt Nam, quy định của pháp luật về đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI); khái
niệm về kinh doanh và kinh doanh BĐS ở Việt Nam; khái niệm, hình thức,
nội dung điều chỉnh của pháp luật về đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong
lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Đây là những lý luận cơ bản được đưa ra để

43. 35
làm cơ sở cho việc nghiên cứu các vấn đề lý luận đầu tư nước ngoài trực tiếp
về bất động sản của Việt Nam hiện nay.
Luận văn đã nêu và phân tích đặc điểm về đầu tư trực tiếp nước ngoài
vào Việt Nam; các hình thức đầu tư nước ngoài; phân tích các yếu tố ảnh
hưởng đến đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Đây là một trong những cơ sở lý
luận quan trọng để đánh giá thực trạng pháp luật đầu tư trực tiếp nước ngoài
vào Việt Nam và thực tiễn thực hiện về kinh doanh BĐS của tập đoàn Lotte
tại tòa nhà Lotte Center Hà Nội trong giai đoạn từ năm 2005- 2020.
Những vấn đề về lý luận trên có mối quan hệ chặt chẽ, có tác động qua
lại lẫn nhau tạo nền tảng lý luận cho việc đánh giá thực trạng pháp luật và
thực hiện pháp luật về đầu tư trực tiếp của nước ngoài trong lĩnh vực kinh
doanh BĐS của tập đoàn Lotte tại Việt Nam.

44. 36
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ
TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI (FDI) TRONG LĨNH VỰC KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN
THỰC HIỆN PHÁP LUẬT TẠI TÒA NHÀ LOTTE CENTER
HANOI
2.1. Khái quát chung về tập đoàn Lotte và đầu tư của tập đoàn Lotte tại
Việt Nam
Là một tập đoàn đa quốc gia, đa ngành nghề, có trụ sở chính tại Hàn
Quốc và Nhật Bản, Lotte đang đứng trong top 5 tập đoàn có giá trị tài sản lớn
nhất Hàn Quốc và đứng đầu về các dịch vụ. Hiện nay, tập đoàn Lotte đã có
mặt tại 22 quốc gia trên toàn thế giới trong đó có Việt Nam. Đầu tư vào Việt
Nam từ năm 1996 hiện nay tập đoàn Lotte đã và đang kinh doanh khá thành
công trên nhiều lĩnh vực: Thực phẩm; bán lẻ; du lịch; dịch vụ; hóa chất; xây
dựng; sản xuất; tài chính; đầu tư và kinh doanh bất động sản.
Trong đó hiện nay các nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong lĩnh
vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam nhiều nhất phải kể đến Hàn Quốc,
với tổng vốn đầu tư của Hàn Quốc vào Việt Nam luỹ kế đạt hơn 72 tỷ USD.
Doanh nghiệp FDI Hàn Quốc là thành phần quan trọng của nền kinh tế Việt
Nam, sử dụng khoảng 700 nghìn lao động và đóng góp khoảng 30% tổng giá
trị xuất khẩu của Việt Nam. FDI của Hàn Quốc chủ yếu thuộc lĩnh vực công
nghiệp chế biến, chế tạo (84% tổng vốn đăng ký), Kinh doanh BĐS, Xây
dựng … Cùng với sự tham gia của các Tập đoàn công nghiệp lớn của Hàn
Quốc như Samsung, LG, Doosan, Kumho, Posco, GS, Hyosung, Tập đoàn
Lotte cũng tập trung vào đầu tư và kinh doanh tại Việt Nam theo hình thức
100% vốn FDI.

45. 37
Biểu 1: Số Vốn FDI hàng năm từ năm 2017 đến T10/2021
Biểu 2: Số lượng dự án FDI hàng năm từ năm 2017 đến T10/2021
Biểu 3: Tỷ trọng doanh thu của FDI so với GDP Việt Nam
Đơn vị: tỷ USD

46. 38
Biểu 4: Tình hình thực hiện đầu tư của Lotte tại Việt Nam đến hết năm
2020
Lĩnh vực đầu tư Năm đầu tư Số vốn đầu
tư
(Trăm triệu
won)
Số lượng
lao động
(Người)
Lotte thực phẩm T01/1999 300 1,921
Lotteria cửa hàng T01/1996 1050 2,630
Japan Lotte Nhà máy sản
xuất bánh kẹo
T02/1996 146 1,485
Logistic T07/2008 26 46
LLC T09/2015 28 151
Lotte Truyền số liệu T12/2009 890 120
Trung tâm thương mại T01/2013 1,272 365
Lotte Dat Viet Home
shopping compary
T11/2011 167 112
Lotte Cinema T05/08 1,296 589
Lotte Mart store T12/2008 7,708 4,227

47. 39
Hotel(Legend) (Hanoi) T04/2013 4,588 807
Miễn thuế ( Da nang ) T05/2017 1,076 83
Construction T1/2008 1,620 50
Purchasing-Lotte Vina
(Storage)(Hochiminh)
T1/2008 194 8
Dịch vụ cho thuê T11/2007 818 27
Đầu tư và kinh doanh bất
động sản
T1/2005 2,244,151 1,500
Đầu tư và kinh doanh BĐS tại Việt Nam của tập đoàn Lotte tập trung
vào phân cấp BĐS và dịch vụ BĐS cao cấp đang là một trong những chiến
lược của tập đoàn hiện nay. Tổng số vốn Lotte đã đầu tư vào BĐS đến tháng 9
năm 2021 là 2,036 triệu USD ~ 2,244,151 triệu WON trong đó (Lotte center
Hanoi: 400 triệu USD; Lotte Mall Hanoi: 600 triệu USD; Lotte thủ thiêm
Ecosmart city: 886tr USD).
Dự án Lotte Center Hanoi (65 tầng) được khai trương vào tháng 9 năm
2014 và một trong những dự án BĐS với phân cấp khách hàng cao cấp đã đáp
ứng được yêu cầu quy hoạch và xây dựng của thành phố. Hồ sơ thiết kế được
triển khai thông qua tổng mặt bằng, thiết kế sơ bộ, thiết kế tổng thể đã được
Sở Quy hoạch Kiến trúc phê duyệt đảm bảo các chỉ tiêu về quy hoạch, cảnh
quan, không gian công cộng, các khoảng lùi của tòa nhà, tiêu chuẩn bóng đổ
của các công trình và vị trí điểm đỗ xe đảm bảo công trình hoàn chỉnh hơn về
công năng phù hợp với nhu cầu của thị trường hiện tại cũng nhưng hình thức
về mặt kiến trúc.
Tòa tháp cao của Lotte Center Hanoi tạo được vẻ đẹp ấn tượng không
chỉ là một tòa nhà sang trọng nhất mà còn là biểu tượng của quan hệ thương
mại trong thế kỷ 21. Vị trí chiến lược trên đường Liễu Giai và đường Đào Tấn

48. 40
mang lại sự thuận lợi về giao thông khi đến sân bay và các quận khác trong
thành phố. Sự ảnh hưởng của các khu vực liền kề sẽ tạo được sự hài hòa về
quy hoạch, giúp cho dự án Lotte Center Hanoi tạo thành một quần thể thương
mại hợp nhất mang lại sự hấp dẫn lớn tới các nhà đầu tư, người mua thuê căn
hộ, khách hàng và chủ các cửa hàng.
Số lượng và quy mô của tòa nhà được thiết kế theo nội dung đã phê
duyệt bao gồm bốn chức năng chính được xây dựng trong tòa tháp:
- Khu dịch vụ thương mại trong khối đế của tòa tháp.
- Khu văn phòng cao tầng cao cấp.
- Khu khách sạn.
- Khu căn hộ cao cấp.
Biểu 5: Giới thiệu tóm tắt thông tin dự án Lotte Center Hanoi
Tên dự án Lotte Center Hanoi
Đia điểm
thực hiện dự
án
54 Liễu Giai, phường Cống Vị, quận Ba Đình, Thành
Phố Hà Nội
Mục tiêu dự
án
Xây dựng một khu tổ hợp tiêu chuẩn quốc tế cao cấp
bao gồm khu văn phòng, căn hộ, khách sạn, trung tâm
mua bán, siêu thị, rạp chiếu phim, phòng khám, bãi đỗ
xe trong nhà để cho thuê và kinh doanh cách dịch vụ
kèm theo.
Quy mô dự
án
1 Diện tích khu đất 14.094m2
2 Diện tích xây dựng 8.770m2
3
Tổng diện tích sàn
Diện tích sàn hầm,
kỹ thuật
Diện tích các sàn
253.134,11m2
64.392,25m2
188.741,86 m2

49. 41
trên mặt đất
4 Số tầng 65 tầng nổi và 05 tầng hầm
5 Chiều cao xây dựng 267,06m
6 Chức năng tòa nhà Văn phòng, căn hộ, khách
sạn, khu thương mại, siêu thị,
rạp chiếu phim, phòng khám,
bãi đỗ xe trong nhà
Vốn đầu tư 400.000.000 USD
Thời gian
hoạt động
của dự án
50 năm kể từ ngày cấp giấy phép đầu tư ( Ngày
27/01/2005 đến ngày 26/01/2055)
Hình thức
quản lý dự án
Chủ đầu tư tự thực hiện Dự án
2.2. Về thực hiện pháp luật trong quá trình đầu tư trực tiếp của tập đoàn
Lotte tại tòa nhà Lotte Center Hà Nội
2.2.1 Các hình thức tập đoàn Lotte thực hiện đầu tư và kinh doanh
bất động sản ở Việt Nam
Biểu 6: Các dự án bất động sản của Lotte đầu tư tại Việt Nam
Tên dự án Quy mô dự án Địa điểm đầu tư Hình thức đầu
tư
Lotte Center
Hanoi
400 triệu USD;
14.094m2
Thành phố Hà
Nội
Đầu tư và xây
dựng dự án cho
thuê, kinh doanh
theo giấy phép
đầu tư đối với đất
Nhà nước cho

50. 42
thuê.
Lotte Mall
Hanoi
600 triệu USD;
73.000 m2
Thành phố Hà
Nội
Đầu tư và xây
dựng dự án cho
thuê, kinh doanh
theo giấy phép
đầu tư đối với đất
Nhà nước cho
thuê.
Thu Thiem
Echo- Smart
City
886 triệu USD;
1,160,000 m2
Thành phố Hồ
Chí Minh
Đầu tư và xây
dựng dự án cho
thuê, bán, kinh
doanh theo giấy
phép đầu tư đối
với đất Nhà nước
cho thuê.
Dự án Lotte Center Hanoi được Bộ Kế hoạch và đầu tư cấp giấy phép
đầu tư ngày 27/01/2005 nằm trên diện tích 14.094m2
đầu tư theo hình thức:
thuê lại đất của Nhà nước 50 năm, trả tiền thuê đất hàng năm, 05 năm điều
chỉnh giá đất 1 lần và không vượt quá 15%. Dự án đầu tư và xây dựng một tổ
hợp cao cấp gồm khu văn phòng, khách sạn, căn hộ, trung tâm mua bán, siêu
thị , rạp chiếu phim, phòng khám, bãi đỗ xe để cho thuê và kinh doanh các
dịch vụ kèm theo tại đây.