Đề Tài Pháp Luật Về Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai.docx

Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
ĐỒ ÁN CHUYÊN NGÀNH
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Ngành: LUẬT KINH TẾ
Chuyên ngành: Luật kinh doanh
Giảng viên hướng dẫn: THS. NGUYỄN MINH NHỰT
Nhóm sinh viên thực hiện:
VÕ TRẦN THỊ PHƯỢNG TUYỀN MSSV: 1711270182 Lớp: 17DLKB1
LÊ NGUYỄN NGỌC SA MSSV: 1711270242 Lớp: 17DLKB1
NGUYỄN KIM YẾN MSSV: 1711270193 Lớp: 17DLKB1
Tp. Hồ Chí Minh - 2021
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
KHOA LUẬT

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian làm đồ án tốt nghiệp, em đã nhận được nhiều sự giúp đỡ, đóng
góp ý kiến và chỉ bảo nhiệt tình của thầy cô, gia đình và bạn bè.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ths. Nguyễn Minh Nhựt, giảng viên
Khoa Luật - Trường Công Nghệ TP.Hồ Chí Minh người đã tận tình hướng dẫn, chỉ
bảo cho em trong suốt quãng thời gian làm đồ án tốt nghiệp vừa qua.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong trường Đại học Công nghệ
TP. Hồ Chí Minh nói chung, các thầy cô trong Khoa Luật nói riêng đã dạy dỗ em
kiến thức về các môn đại cương cũng như các môn chuyên ngành, giúp em có được
cơ sở lý thuyết vững vàng và tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập.
Cuối cùng em kính chúc quý thầy cô dồi dào sức khỏe và thành công trong sự
nghiệp cao quý.
Sinh viên
(ký tên, ghi đầy đủ họ tên)
Võ Trần Thị Phượng Tuyền Lê Nguyễn Ngọc Sa Nguyễn Kim Yến

LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên: Võ Trần Thị Phượng Tuyền 1711270182
Lê Nguyễn Ngọc Sa 1711270242
Nguyễn Kim Yến 1711270193
Chúng tôi xin cam đoan các số liệu, thông tin sử dụng trong bài Đồ án
chuyên ngành này được thu thập từ nguồn tài liệu khoa học chuyên ngành (có trích
dẫn đầy đủ và theo đúng qui định);
Nội dung trong đồ án KHÔNG SAO CHÉP từ các nguồn tài liệu khác.
Nếu sai sót tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm theo qui định của nhà trường và
pháp luật.
Sinh viên
(ký tên, ghi đầy đủ họ tên)
Võ Trần Thị Phượng Tuyền Lê Nguyễn Ngọc Sa Nguyễn Kim Yến

DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ BẢNG BIỂU
Hình 2.1 Công thức tính diện tích căn hộ chung cư
Hình 3.1 Phân biệt hai cách tính diện tích nhà chung cư

DANH MỤC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT
NĐ-CP Nghị định- Chính phủ
TT-BXD Thông tư-Bộ Xây dựng
GTGT Giá trị gia tăng
3D 3-Dimension

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài.......................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài..............................................................................1
3. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu của đề tài ...........................................................1
4. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài......................................1
5. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................2
6. Kết cấu của đề tài......................................................................................................2
Chương 1 TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI.....................................................................................3
1.1 Khái quát về nhà ở hình thành trong tương lai ...........................................3
1.1.1 Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai..............................................3
1.1.2 Đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai...............................................4
1.1.3 Phân loại nhà ở hình thành trong tương lai ..............................................6
1.2 Khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai .......7
1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai............7
1.2.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.............8
1.2.3 Vai trò của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai.................................................................................................................... 10
1.3 Trách nhiệm pháp lí khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai ............................................................................................................ 11
1.3.1 Định nghĩa trách nhiệm pháp lí do vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng11
1.3.2 Căn cứ áp dụng trách nhiệm pháp lý do vi phạm hợp đồng................. 12
1.3.3 Đặc điểm trách nhiệm pháp lí do vi phạm hợp đồng............................. 15
1.3.4 Vai trò của trách nhiệm pháp lí do vi phạm hợp đồng.......................... 16
Tiểu kết chương 1....................................................................................................... 18
Chương 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN
NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI...................................................... 19

2.1 Điều kiện về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai........................................................................................................................ 19
2.2 Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.. 25
2.3 Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ... 26
2.4 Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai..... 41
2.5 Chế tài của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ....... 44
2.5.1 Buộc thực hiện đúng hợp đồng................................................................. 44
2.5.2 Phạt vi phạm................................................................................................ 46
2.5.3 Bồi thường thiệt hại.................................................................................... 47
2.5.4 Hủy bỏ hợp đồng........................................................................................ 49
Tiểu kết chương 2....................................................................................................... 50
Chương 3 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 51
3.1 Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai........................................................................................................................ 51
3.1.1 Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không rõ ràng về
cách tính diện tích.................................................................................................... 51
3.1.2 Không cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi người mua đã
hoàn thành nghĩa vụ thanh toán ............................................................................ 54
3.1.3 Người mua nhà hoàn thành nghĩa vụ thanh toán nhưng chưa được
nhận bàn giao nhà................................................................................................... 56
3.1.4 Những bất cập trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai .................................................................................. 57
3.1.5 Tác động của dịch bệnh Virus Corona từ năm 2019 đến nay đối với
chủ thể tham gia dự án nhà ở hình thành trong tương lai.................................. 60
3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai................................................................................................. 60
3.2.1 Phương hướng hoàn thiện......................................................................... 60
3.2.2 Một số giải pháp hoàn thiện...................................................................... 62

3.2.3 Một số lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai để tránh các
tranh chấp liên quan................................................................................................ 63
Tiểu kết chương 3....................................................................................................... 65
KẾT LUẬN ...................................................................................................................... 66
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................... 67

1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Hiện nay, với sự phát triển kinh tế - xã hội việc mua bán nhà ở không chỉ dừng lại ở
những nhà ở đang tồn tại mà còn có cả những nhà ở hình thành trong tương lai. Hoạt
động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với Việt Nam cũng tương đối mới.
Mặc dù đã có nhiều quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai nhưng việc mua bán này vẫn gặp nhiều khó khăn, rủi ro vì một số quy
định chưa rõ ràng và có sự mâu thuẫn giữa các văn bản luật dẫn đến tranh chấp. Điều
này mang lại những khó khăn cho chủ thể tham gia và cơ quan quản lý nhà nước.
Với những lý do trên, chúng tôi chọn đề tài: “ Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai” làm đồ án chuyên ngành.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề để làm rõ những vấn đề liên quan đến hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam. Qua đó tìm ra những
thiếu sót, từ những thiếu sót đó sẽ được bài học để sửa đổi hoàn thiện hơn trong các
quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt
Nam.
3. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu của đề tài
Phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào nghiên cứu các quan điểm, khái niệm
liên quan đến nhà ở hình thành trong thương lai; nghiên cứu quan điểm khoa học về
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; nghiên cứu nội dung của pháp
luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật điều chỉnh hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; nghiên cứu những bất cập, hạn chế
về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và đưa ra giải pháp hoàn thiện
pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam.
4. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Với sự phát triểnkhông ngừng của xã hội hiện nay việc mua bán nhà ở ngày càng trở
nên phổ biến. Trong đó, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng không

2
còn gì xa lạ. Theo đó, ta nên có cái nhìn tổng quan về thế nào là hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai.
Đề tài về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai xét theo lĩnh vực nghiên
cứu đề tài được chia làm nhiều phần. Gồm: Khái quát về nhà ở hình thành trong tương
lai; Khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; Trách nhiệm
pháp lí khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; Điều kiện
về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; Hình thức của
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; Nội dung của hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai; Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai; Chế tài của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và
cuối cùng là thực trạng thực hiện hợp đồng hiện nay.
Qua những nghiên cứu từ bài cho ta có cái nhìn tổng quan hơn về việc mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai. Những mặc tích cực cũng như hạn chế của hợp đồng và
và giải pháp để hoàn thiện những vấn đề đã nêu.
5. Phương pháp nghiên cứu
Bằng phương pháp phân tích và tổng hợp lý thuyết sẽ làm rõ về khái niệm hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, tổng hợp các thông tin thành một hệ thống
lý thuyết mới và đầy đủ bám sát vào đối tượng nghiên cứu. Phương pháp điều tra,
quan sát giúp tổng hợp các vụ việc liên quan và dựa vào phương pháp giải thích và
chứng minh nêu rõ các vấn đề liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai theo pháp luật Việt Nam.
6. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo thì nội dung của bài báo
cáo được chia thành 3 chương sau :
Chương 1: Tổng quan về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Chương 2: Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai.
Chương 3: Thực trạng pháp luật và giải pháp hoàn thiện về hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai.

3
Chương 1 TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
1.1 Khái quát về nhà ở hình thành trong tương lai
1.1.1 Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và chính đáng trong đời sống của mỗi conngười. Đó không
chỉ là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động mà còn
là môi trường văn hóa, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là thước đo
phồn vinh và tiến bộ xã hội.
Tra cứu trong từ điển Tiếng Việt thì “nhà” được hiểu trong nghĩa nhà ở là danh từ chỉ
công trình xây dựng có mái, có tường vách để ở; là chỗ ở riêng, thường cùng với gia
đình. Nhà ở là chỗ ở và sinh hoạt của một gia gia đình1. Và tùy thuộc vào góc độ tiếp
cận, nghiên cứu, nhà ở được định nghĩa theo nhiều cách khác nhau.
Nhà ở tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều chỉnh của nhiều
ngành luật và mỗi ngành luật lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau: Theo
pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại tài sản bất động sản, là đối tượng của một số
giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế
chấp nhà ở,…; Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiểu là một loại công trình
xây dựng là sản phẩm được xây dựng theo thiết kế, tạo thành bởi sức lao động của
con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với
đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và
phần trên mặt nước2. Dưới góc độ kinh tế, xã hội: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động
xây dựng và không gian bên trong có các tổ chức được ngăn cách với môi trường
ngoài và được dùng để ở.3 Tiếp cận từ góc độ pháp luật kinh doanh bất động sản thì
“ Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt
của hộ gia đình, cá nhân”.4 Có thể thấy dù ở góc độ nghiên cứu nào thì nhà ở đều là
nơi phục vụ nhu cầu thiết yếu của conngười. Không những vậy, nó còn là một tài sản
có giá trị cao, một bất động sản và là đối tượng đặc biệt luôn gắn liền với đất đai.
1 Hoàng Phê (2003), Từ điển Tiếng Việt, Tr 699, NXB Đà Nẵng.
2 Khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng 2014
3 Nguyễn Văn Túy (2016) “Hợp đồng thuê nhà ở theo Luật Kinh doanh bất động sản 2004”, Luận văn thạc sĩ
Luật học, Học viện khoa học xã hội Hà Nội.
4 Khoản 1 Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014

4
Trước năm 2014 các văn bản luật chỉ đề cấp đến giao dịch nhà ở có sẵn, tài sản hình
thành trong tương lai chỉ được công nhận trong các giao dịch bảo đảm. Cùng với sự
phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch về dân sự, kinh tế, thương mại
ngày càng phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Chế định tài sản hình thành trong
tương lai nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng ra đời là một bước
tiến lớn trong khoa học pháp lý và là sản phẩm tất yếu của sự phát triển các giao dịch
dân sự.
“ Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: tài sản chưa hình thành và tài sản đã
hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao
dịch.”5
Mang tính chất là một loại hình nhà ở và cũng đồng thời là tài sản hình thành trong
tương lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của
pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở. Nhà ở hình
thành trong tương lai là một khái niệm có nội hàm hẹp hơn các khái niệm đã phân
tích ở trên. Ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm hiện tại chưa
được hình thành và có các điềukiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ được xây
dựng hoàn thành trong tương lai. Dưới góc độ pháp lý cũng như kỹ thuật xây dựng
thì nhà ở hình thành trong tương lai muốn được tham gia các giao dịch dân sự với tư
cách là đối tượng của các giao dịch này thì nhà ở đó phải đáp ứng được những điều
kiện nhất định như tiến độ xây dựng nhà, điều kiện về thiết kế,...
Pháp luật kinh doanh bất động sản có nêu khái niệm về nhà ở hình thành trong tương
lai như sau:“ Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình
xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”6
1.1.2 Đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai
Trên cơ sở nghiên cứu, tìm hiểu các quy định của pháp luật có thể rút ra các đặc điểm
cơ bản của nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
- Nhà ở hình thành trong tương lai là loại tài sản “chưa có thật”. Đúng với tên gọi
nhà ở hình thành trong tương lai, nhà ở đó có thể chưa được hình thành trên thực tế,
đang trong quá trình xây dựng, hoàn thiện. Ngoài ra, nhà ở hình thành trong tương lai
5 Điều 108 Bộ luật dân sự 2015
6 Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

5
còn bao gồm cả trường hợp nhà ở đã hình thành rồi mà chưa thuộc quyền sở hữu của
chủ sở hữu. Vì đặc điểm này mà tính rủi ro của giao dịch bảo đảm có đối tượng là
nhà ở hình thành trong tương lai cao hơn rất nhiều so với các giao dịch bảo đảm có
đối tượng là tài sản thông thường.
- Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản. Theo Điều Bộ luật dân sự
2015 “Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là
tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”7 Như vậy, tuy nhà ở hình thành
trong tương lai là một dạng tài sản mang tính đặc thù và các giao dịch sẽ tiềm ẩn
nhiều rủi ro so với tài sản hiện có nhưng nó vẫn coi là một loại tài sản và không thể
loại ra khỏi các giao dịch dân sự. Việc thừa nhận nhà ở hình thành trong tương lai là
một loại tài sản đã làm đa dạng, phong phú hơn các loại tài sản tham gia giao dịch
dân sự, tạo điều kiện dễ dàng cho chủ sở hữu sử dụng tài sản của mình một cách linh
hoạt hơn, kể cả khi nó hình thành trong tương lai. Tài sản thì phải thỏa mãn hai điều
kiện là mang lại lợi ích cho người đó cụ thể là giá trị sử dụng và phải trị giá được
bằng tiền, đem lại giá trị vật chất. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, lợi ích
thứ nhất của nó là có thể được tham gia vào các giao dịch dân sự ví dụ như thế chấp
để đảm bảo khoản vay. Về giá trị thì có thể xác định thông qua những tài liệu dùng
để xác lập quyền sở hữu như hợp đồng mua bán nhà, giấy nộp tiền, bản vẽ thiết kế
chi tiết,...
- Tại thời điểm giao kết hợp đồng, nhà ở đó chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng
hoặc đã xây dựng xong nhưng chưa nghiệm thu, bàn giao. Có nghĩa là tại thời điểm
tham gia giao dịch thì chủ sở hữu chưa được “nhìn tận mắt” ngôi nhà trong tương lai,
mà chỉ có thể xác định tính tồn tại của tài sản trên cơ sở các số liệu, dữ liệu thiết kế,
bản vẽ cụ thể. Đây là những căn cứ để các bên có cơ sở chứng minh được tính khả
thi của việc hình thành ngôi nhà đó, đảm bảo chắc chắn ngôi nhà đó sẽ hình thành
trong tương lai dự kiến. Đây chỉ là mặt giấy tờ thủ tục và về mặt hình thức trên lý
thuyết là cơ sở ban đầu cho việc hình thành một ngôi nhà trong tương lai. Trong quá
trình triển khai xây dựng và hoàn thiện thì tùy vào tình hình thực tế của cán bộ kỹ
thuật, người sở hữu và các thỏa thuận liên quan thì các bên có thể thay đổi theo yêu
cầu và tình hình thực tế đề ra.
- Về mặt sở hữu thì nhà ở đó đang trong quá trình hoành thành thủ tục cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng cho người sở hữu nhà ở hình thành trong
tương lai. Nghĩa là chủ sở hữu chưa thể thực hiện đầy đủcác quyền lên đó. Như chiếm
hữu, sử dụng hay định đoạt ngôi nhà trên. Tuy nhiên, pháp luật vẫn cho phép bên mua
7 Điều 105 Bộ luật sân sự 2015

6
được quyền dùng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc chính nhà
ở hình thành trong tương lai để làm tài sản thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa
vụ đối với chủ thể khác.
- Về thủ tục hành chính thì nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình
hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng cho người
sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai. Đối với nhà ở, nhất là nhà ở hình thành trong
tương lai thì việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là hết sức quan
trọng. Đây là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến
hành nhằm cấp cho người sở hữu giấy chứng minh ngôi nhà trên thuộc quyền sở hữu
của họ với mục đích vừa quản lý về mặt hành chính vừa là để người sở hữu có căn
cứ hợp pháp đối với tài sản mà mình đang có do tạo lập, mua bán, chuyển nhượng,
tặng cho,... mà có được. Do vậy thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là
bước cuối cùng trong quá trình xác lập quyền sở hữu nhà ở đối với chủ sở hữu.8
Ngoài ra thì nhà ở hình thành trong tương lai là loại tài sản mang tính đặc thù có
những khác biệt so với tài sản hiện hữu. Nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ
có những lợi ích tham gia vào các giao dịch dân sự thế chấp đảm bảo khoản vay mà
còn xác định được giá trị bằng tiền thông qua các tài liệu như bản vẽ thiết kế, hợp
đồng chuyển nhượng quyền sở hữu hay chi phí nguyên vậtt liệu xây dựng. Tuy nhiên
thì điều kiện và phạm vi tham gia vào giao dịch dân sự bị hạn chế hơn nhà ở thông
thường.
1.1.3 Phân loại nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ vào cấu trúc của nhà ở thì chúng ta có thể phân thành các dạng sau:
- Căn hộ chung cư hình thành trong tương lai: Đó là các căn hộ khép kín gồm nhiều
phòng riêng được xây dựng trên cùng một khu đất tạo nên khu chung cư. Hiện nay
các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội dưới dạng nhà ở chung cư rất phổ biến. Do
vậy đây là một dạng rất phố biến của nhà ở hình thành trong tương lại.
- Nhà ở liền kề hình thành trong tương lai: Đây là một dạng nhà đất thuộc dự án nhà
ở thương mại. Về cơ bản là cả đất ở và nhà khu vực khuôn viên sảnh vườn hầu như
không nhiều và các nhà riêng biệt sẽ nằm sát nhau.
8 Nguyễn Hoàng (2015), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành, Luận văn Thạc
sĩ Luật học. Đại học quốc gia Hà Nội.

7
- Nhà ở biệt thự hình thành trong tương lai: Là nhà đất nhưng có bao gồm sảnh,
vườn, không gian rộng, số mặt thoáng nhìn ra vườn của nhà là hơn ba mặt thoảng.
Căn cứ vào đối tượng sở hữu nhà ở thì chúng ta có thể phân thành:
- Nhà ở thương mại hình thành trong tương lai: Nhà ở do các chủ đầu tư thuộc các
thành phần kinh tế đầu tư để bán theo cơ chế thị truờng.
- Nhà ở xã hội hình thành trong tương lai: Đây là dạng nhà ở do nhà nước hoặc tổ
chức, các nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng đặc
biệt theo quy định pháp luật.
- Nhà ở công vụ hình thành trong tươmg lai: Nhà ở do nhà nước đầu tư xây dựng có
các đối tượng thuộc biên chể nhà mước và đang thực hiện các nhiệm vụ theo quy
định.
1.2 Khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hợp đồng là một quan hệ phổ biến trong đời sống xã hội. Là một công cụ pháp lý
quan trọng và phổ biến để con người thực hiện các giao dịch nhằm thỏa mãn nhu cầu
của mình. Từ xưa, các quy định về “hợp đồng” đã có trong cổ luật. Tuy nhiên, những
quy định ở mức độ sơ khai và có nhiều tên gọi khác nhau như: khế ước, giao kèo, văn
tự, văn khế, cam kết,...9 Theo từ điển Tiếng Việt hợp đồng là sự thỏa thuận, giao ước
giữa hai hay nhiều bên quy định các quyền lợi, nghĩa vụ của các bên tham gia, thường
được viết thành văn bản.10
Ngày nay, ta xác định rằng hợp đồng là một khái niệm pháp lý, theo quy định của
pháp luật về dân sự: “Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay
đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.11” Đối với hợp đồng mua bán tài sản thì
Bộ luật dân sự cũng có quy định như sau: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận
giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua
trả tiền cho bên bán.”12
9 Lê Chí Cường (2011), Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Luận văn thạc sĩ
Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh.
10 Hoàng Phê (2003), Từ điển Tiếng Việt, Tr 466, NXB Đà Nẵng.

8
Hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai cũng có bản chất chung của hợp
đồng. Nó được hiểu là một giao dịch dân sự được hình thành từ sự thỏa thuận đi đến
thống nhất ý chí giữa các bên nhằm làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền và nghĩa
vụ dân sự. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có dành hẳn chương 3 quy định
về hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai nhưng chưa đưa ra
khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đối với quan hệ
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao kết hợp đồng là cách thức cơ bản để
thực hiện các giao dịch mua bán giữa bên bán và bên mua. Hợp đồng mua bán nhà ở
là hình thức pháp lý phổ biến thể hiện sự tự do ý chí của các bên trong giao dịch mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai. Vì nhà ở là tài sản có giá trị lớn nên việc giao
kết hợp đồng giữa các bên phải được thể hiện bằng nội dung các điều khoản của hợp
đồng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Từ những phân tích trên, ta có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
là sự thỏa thuận giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai mà bên bán nhằm mục đích kiếm lời. Theo đó, bên bán sẽ bàn giao nhà ở
và quyền sử dụng đất cho bên mua khi xây dựng hoàn thành và bên mua phải thanh
toán tiền mua nhà cho bên bán theo nội dung do hai bên thỏa thuận phù hợp với quy
định của pháp luật.
1.2.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng của hợp đồng mua
bán tài sản, do vậy nó cũng có đầy đủ các đặc điểm pháp lí của hợp đồng mua bán tài
sản thông thường.
Thứ nhất, đây là loại hợp đồng song vụ. Thể hiện ở chỗ các bên đều có các quyền và
nghĩa vụ đối với nhau, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia và
ngược lại; quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi hai bên
thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứmg của mình. Khi bên có nghĩa vụ đến hạn
thực hiện nghĩa vụ nhưmg không thực hiện đúng cam kết đã thỏa thuận thì bên có
quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng thực hiện đủ những cam kết
đã thỏa thuận. Xác định hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp
đồng song vụ có ý nghĩa thực tiễn trong việc xác định trách nhiệm của các bên không
thục hiện, thực hiện không đúng hợp đồng. Các bên phải thực hiện nghĩa vụ đó song
hành không bên nào có quyền buộc bên kia phải thực hiện trước nghĩa vụ.

9
Thứ hai, là loại hợp đồng mang tính chất có đền bù. Trong hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai, khi một bên đã thực hiện cho bên kia một lợi ích thì sẽ
nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng. Ví dụ trong hợp đồng mua bán nhà
ở, bên bán sẽ nhận được một khoản tiền tương ứng với giá trị ngôi nhà, còn bên mua
sẽ trở thành chủ sở hữu ngôi nhà đó. Đây chính là sự cụ thể hóa của nguyên tắc đền
bù ngang giá trong giao lưu dân sự để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các
bên khi tham gia giao dịch dân sự.
Thứ ba, là loại hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đối với phần nhà hoặc ngôi nhà
của bên bán dành cho bên mua. Trong quan hệ mua bán nhà, người bán có nghĩa vụ
chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản là ngôi nhà về mặt pháp lý cho người
mua. Bản chất của việc mua bán tài sản là chấm dứt quyền sở hữu tài sản đối với tài
sản đem bán của chủ sở hữu đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu tài sản đối với
người mua. Người mua muốn được sở hữu ngôi nhà thì phải có nghĩa vụ trả tiền cho
bên bán với giá trị tương đương với giá trị ngôi nhà đó. Đặc điểm này là yếu tố phân
biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng cho mượn nhà ở, hợp đồng thuê nhà
ở. Đây là căn cứ làm phát sinh quyền và các nghĩa vụ của các bên chủ thể. Trong các
giao dịch về nhà ở thì mua bán nhà ở có vai trò hết sức quan trọng, là phương tiện
pháp lý phổ biến làm phát sinh quyền sở hữu nhà.
Bên cạnh những đặc điểm phổ biến thông thường của các giao dịch sự về nhà ở và về
tài sản hình thành trong tương lai, giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai có ba đặc điểm cơ bản như sau:
- Ở thời điểm ký hợp đồng mua bán đổi tượng của hợp đồng chưa được hình thành
hoặc đang hình thành. Một dặc điểm đặc trưng nhất của giao dịch về mua bán nhà ở
hinh thành trong tương lai là tại thời điểm giao dịch nhà ở đó chưa thể khai thác sử
dụng được vì đang chuẩn bị xây dựng hoặc xây dựng chưa hoàn chỉnh. Khi đưa ra
các quy định về việc cho phép thực hiện các giao dịch về nhà ở hình thành trong
tương lai có nhiều ý kiến trái chiều khác nhau. Có ý kiến cho rằng sẽ vô lý khi người
mua nhà ở sau khi giao kết hợp đồng khi mua nhà ở lại chưa được thực hiện các quyền
năng như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà ở,… Nhưng đây là trường hợp đặc biệt
của giao dịch mua bán nhà ở, phù hợp với xu thế hiện nay và pháp luật cũng có quy
định chặt chẽ về vấn đề này. Như có quy định chi tiết về thời điểm và điều kiện mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai. Chẳng hạn như ngôi nhà đang trong quá trình
xây dựng chưa hoàn thành phải đáp ứng các điều kiện nhất định thì mới được đưa

10
vào các giao dịch mua bán. Các quy định chi tiết này sẽ tránh được các trường hợp
các chủ đầu tư lợi dụng để bán nhà, để huy động vốn một cách tuỳ tiện gây ra nhiều
kiện cáo, tranh chấp ảnh hưởng đến quyền và lợi ích người mua.
- Nhà ở phải được phép giao dịch. Đây là một trong các điều kiện đối với nhà ở là
đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải thỏa mãn, nếu
không hợp đồng sẽ bị vô hiệu từ thời điểm ký kết. Khi đặt ra điều kiện này, pháp luật
dân sự đã loại bỏ các trường hợp nhà ở là đối tượng của tài sản bị kê biên, dự án nhà
ở đang xảy ra tranh chấp,... Thực tế hoàn toàn có thể xảy ra trường hợp này bởi lẽ các
doanh nghiệp khi thực hiện dự án xây dựng nhà ở đem dự án ra làm tài sàn thế chấp
tại các tổ chức tín dụng để huy động thêm nguồn vốn xây dựng dự án. Khi đủ điều
kiện về thời điểm, tiến độ được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng chủ
đầu tư không thực hiện đúng các cam kết với tổ chức tín dụng dẫn đến tài sản bị xử
lý hoặc tranh chấp,... thì chủ đầu tư khi đó cũng không thể thực hiện giao dịch mua
bán nhà ở đó.
- Chủ thể tham gia giao dịch phải đáp ứng yêu cầu của pháp luật về nhà ở. Bên bán
phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản và bên mua phải là đối
tượng được quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Các quy định chi tiết về
điều kiện chủ thể thực hiện giao kết hợp đồng sẽ được làm rõ tại Chương 2.
1.2.3 Vai trò của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Trong giai đoạn hiện nay, nhu cầu về sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai ngày
càng tăng, đặc biệt là ở các thành phố lớn. Vấn đề trao đổi, mua bán loại tài sản này
luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm. Vì vậy, các chính sách pháp luật quy định
về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã ra đời và ngày càng hoàn
thiện, những quy định này là rất cần thiết và đóng vai trò rất lớn trong đời sống xã
hội. Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là công cụ pháp
lý đáp ứng nhu cầu của các bên chủ thể, là cơ sở đảm bảo các bên thỏa mãn lợi ích
khi tham gia giao dịch, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của các chủ thể, bảo đảm sự
bình đẳng sự cạnh tranh lành mạnh về quyền lơi, nghĩa vụ của các bên của hợp đồng,
đảm bảo giao dịch thuận lợi, hạn chế tranh chấp.
Việc ban hành các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai có ý nghĩa vô cùng to lớn trong việc thúc đẩy các giao dịch dân sự về
nhà ở nói riêng và các giao dịch dân sự nói chung diễn ra ngày càng phổ biến, thúc
đẩy thị trường bất động sản phát triển. Khi xét về bản chất, pháp luật về hợp đồng

11
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có vai trò hướng dẫn, chỉ dẫn các chủ thể
tuân theo quy định của pháp luật về các nội dung trong giao kết cũng như thực hiện
hợp đồng.
Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là cơ
sở pháp lý để giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đặc biệt là
cơ quan thực hiện chức năng quản lý, xây dựng hành lang pháp lý cho việc xác lập
trật tự ổn định trong hoạt động kinh doanh mua bán nhà dự án, đảm bảo cho hoạt
động này được vận hành thông suốt và an toàn về mặt pháp lý. Các quy định tạo ra
hành lang pháp lí bảo đảm cho sự cạnh tranh lành mạnh của các doanh nghiệp trên
thị trường, thúc đẩy cạnh tranh bình đẳng và có hiệu quả, tạo một môi trường kinh
doanh tốt cho các doanh nghiệp là điều đặc biệt cần thiết.
Khi thực hiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ các bên giao dịch
mà còn nhiều chủ thể khác liên quan tham gia, để tạo điều kiện cho giao dịch có hiệu
quả như: các cơ quan đăng kí mua bán; cơ quan thuế; tổ chức dịch vụ, cơ quan theo
dõi, giám sát giao dịch; cơ quan giải quyết tranh chấp, xử lý vi phạm; cơ quan quản
lý, cung cấp các thông tin về quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai. Do vậy,
đòi hỏi phải thiết lập một hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động
sản và giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hệ thống tổ chức dịch vụ
về quyền ở hữu nhà ở hình thành trong tương lai để bảo vệ quyền lợi cho các bên.13
1.3 Trách nhiệm pháp lí khi giaokết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai
1.3.1 Định nghĩa trách nhiệm pháp lí do vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng
Sau khi hợp đồng được giao kết có hiệu lực pháp luật, thì các bên tham gia hợp đồng
có nghĩa vụ thực hiện các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ sự thỏa thuận của các bên.
Theo đó mối liên hệ về quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể được đảm bảo thực
hiện bằng biện pháp cưỡng chế của nhà nước. Việc thực hiện các nghĩa vụ hợp đồng
phải tuân theo nguyên tắc. Nguyên tắc pháp luật nói chung và nguyên tắc thực hiện
hợp đồng nói riêng đươc hiểu như một tư tưởng chỉ đạo, buộc các bên tham gia quan
hệ hợp đồng phải tuân theo. Tại Bộ luật dân sự 2015 có quy định về nguyên tắc thực
hiện hợp đồng như sau: “Thực hiện đúng hợp đồng, đúng đối tượng, chất lượng, số
13 Phạm Uy Vũ (2018), Pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam, Luận
văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật – Đại học Huế.

12
lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức và các thoả thuận khác; Thực hiện một cách
trung thực, theo tinh thần hợp tác và có lợi nhất cho các bên, bảo đảm tin cậy lẫn
nhau; Không được xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi
ích hợp pháp của người khác.”14 Như vậy, các bên có nghĩa vụ đối với nhau kể từ khi
hợp đồng được giao kết, khi quan hệ nghĩa vụ được xác lập nhưng trách nhiệm pháp
lí chỉ xuất hiện khi một bên không thực hiện, thực hiện không đúng, không đầy đủ
nghĩa vụ của mình.
Trách nhiệm pháp lý là hậu quả bất lợi đối với chủ thể không thực hiện đầy đủ nghĩa
vụ của mình theo hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật, bên vi phạm hợp đồng
phải chịu hậu quả bất lợi tương ứng với mức độ hành vi vi phạm đó gây ra. Là nghĩa
vụ mà các cá nhân, tổ chức, cơ quan vi phạm pháp luật phải chấp hành những biện
pháp bắt buộc do Nhà nước quy định. Quá trình thực hiện hợp đồng các bên có thể vi
phạm một hay nhiều nghĩa vụ trong hợp đồng, thì bên vi phạm phải chịu hậu quả do
chính hành vi của họ gây ra, hậu quả đó có thể được quy định trong hợp đồng hoặc
do pháp luật quy định. Về bản chất, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng là dạng cụ thể
của trách nhiệm pháp lý phát sinh trong lĩnh vực mua bán.
Từ các phân tích trên có thể kết luận rằng trách nhiệm pháp lí khi giao kết hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là biện pháp cưỡng chế của nhà nước được
áp dụng đối với chủ thể hợp đồng khi đã không thực hiện, thực hiện không đúng,
không đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình thì sẽ phát sinh trách nhiệm dân sự với
người có quyền theo quy định của hợp đồng.
1.3.2 Căn cứ áp dụng trách nhiệm pháp lý do vi phạm hợp đồng
Với tính chất là một loại trách nhiệm pháp lý nói chung, trách nhiệm pháp lý do vi
phạm nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán tài sản được áp dụng khi có những căn cứ do
pháp luật quy định. Mỗi hình thức trách nhiệm, căn cứ phát sinh có sự khác nhau nhất
định, phụ thuộc vào tính chất, mục đích của hình thức trách nhiệm đó. Theo quy định
của pháp luật, các hình thức trách nhiệm được áp dụng đối với hành vi vi phạm nghĩa
vụ trong hợp đồng mua bán tài sản khi có các căn cứ sau:
- Có hành vi vi phạm hợp đồng mua bán tài sản.

13
Hành vi vi phạm hợp đồng là căn cứ pháp lý để áp dụng đối với tất cả các hình thức
chế tài do vi phạm hợp đồng. Hành vi vi phạm hợp đồng mua bán hàng hoá là xử sự
của các chủ thể hợp đồng không phù hợp với các nghĩa vụ theo hợp đồng. Biểu hiện
cụ thể là việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ một phần
hoặc toàn bộ những cam kết trong hợp đồng mà gây thiệt hại cho người cùng giao
kết, được coi là có hành vi vi phạm hợp đồng. Nhưng không phải bất cứ việc không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ hợp đồng bao giờ cũng là cơ sở
của trách nhiệm hợp đồng. Là một dạng trách nhiệm pháp lí nói chung nên trách
nhiệm hợp đồng chỉ phát sinh khi có hành vi vi phạm hợp đồng và khi hành vi vi
phạm hợp đồng đó là trái luật. Ngoài những nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận trong
hợp đồng thì còn những nghĩa vụ mặc dù các bên không thỏa thuận nhưng pháp luật
có quy định thì các bên cũng phải thực hiện theo, nếu các bên không tuân thủ các quy
định đó cũng coi là hành vi vi phạm hợp đồng. Vì vậy, khi xem xét một hành vi vi
phạm hợp đồng hay không, cần phải căn cứ vào nội dung của hợp đồng và các quy
định của pháp luật.
Khi hợp đồng được hình thành, nghĩa vụ trong hợp đồng phải được các bên nghiêm
chỉnh thực hiện, trừ trường hợp các bên thỏa thuận với nhau về việc thay đổi, đình
chỉ hoặc hủy bỏ hợp đồng. Tuy nhiên trong trường hợp mà việc không thực hiện hoặc
thực hiện không đúng nghĩa vụ trong hợp đồng không bị coi là trái pháp luật thì không
làm phát sinh trách nhiệm hợp đồng của người có nghĩa vụ đối với người có quyền,
ví dụ trường hợp hợp đồng không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của người có
quyền hoặc do sự kiện bất khả kháng.
Hành vi vi phạm hợp đồng có thể được thực hiện dưới dạng hành động hoặc không
hành động. Việc hành động bị coi là bất hợp pháp, vi phạm các điều khoản của hợp
đồng khi bên có nghĩa vụ trong hợp đồng thực hiện điều cấm của pháp luật, vi phạm
điều khoản thỏa thuận của các bên, ví dụ như: hành vi tự ý chấm dứt hợp đồng, giao
nhà không đúng chất lượng, diện tích,… Biểu hiện thứ hai của hình thức vi phạm hợp
đồng là không hành động, không hành động ở đây được hiểu là hành vi không thực
hiện các điều khoản trong hợp đồng, trong khi đó theo quy định của pháp luật hoặc
theo sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng bên có nghĩa vụ cần phải làm điều đó
nhưng đã không làm. Nghĩa vụ phải làm hoặc không được làm có thể phát sinh từ
thỏa thuận từ trong hợp đồng, từ quy định của pháp luật, từ chính bản chất của nghĩa
vụ. Ví dụ như: việc bên bán không hành động bằng cách không giao nhà đúng thời

14
hạn theo thỏa thuận hoặc trường hợp người mua không thanh toán tiền nhà theo đúng
thời hạn trong hợp đồng.
- Có thiệt hại xảy ra trong thực tế.
Trách nhiệm pháp lý do vi phạm hợp đồng thì yếu tố thiệt hại xảy ra không phải là
điều kiện bắt buộc trong việc xác định trách nhiệm do vi phạm hợp đồng. Có thể
khẳng định được như vậy là vì chỉ cần có hành vi vi phạm nghĩa vụ là có thể phát
sinh trách nhiệm dân sự và khi xét đến vấn đề thiệt hại do vi phạm hợp đồng chỉ xét
đến những tổn thất về vật chất.
Còn khi áp dụng chế tài bồi thường thiệt hại thì thiệt hại vật chất thực tế do vi phạm
hợp đồng gây ra là căn cứ bắt buộc phải có. Mức bồi thường phụ thuộc vào thiệt hại
thực tế của bên bị vi phạm. Thiệt hại thực tế là những thiệt hại cụ thể tính được thành
tiền mà bên bị vi phạm hợp đồng phải gánh chịu. Thiệt hại thực tế bao gồm thiệt hại
trực tiếp và thiệt hại gián tiếp. Thiệt hại trực tiếp là những thiệt hại đã xảy ra trên thực
tế, có thể tính toán 1 cách dễ dàng và chính xác. Thiệt hại gián tiếp là những thiệt hại
phải dựa trên sự suy đoán khoa học (trên cơ sở những chứng cứ, tài liệu) mới có thể
xác định được. Thiệt hại là sự biến đổi theo chiều hướng xấu đi trong tài sản của một
người thể hiện những tổn thất thực tế tính được thành tiền mà người đó phải gánh
chịu.
- Có mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm nghĩa vụ và thiệt hại thực tế xảy
ra.
Không phải bất cứ sự vi phạm nghĩa vụ nào cũng đều là cơ sở của trách nhiệm dân
sự và không phải bất cứ sự thiệt hại nào xảy ra trong quan hệ nghĩa vụ cũng đều do
bên vi phạm phải gánh chịu. Chỉ khi có mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm
nghĩa vụ và thiệt hại thực tế xảy ra thì mới phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Nghĩa là mối quan hệ này được xác định khi hành vi vi phạm và thiệt hại thực tế có
mối liên hệ nội tại, tất yếu; hành vi vi phạm là nguyên nhân trực tiếp gây ra thiệt hại.
Bên có hành vi vi phạm hợp đồng chỉ phải bồi thường thiệt hại khi thiệt hại xảy ra là
kết quả tất yếu của hành vi vi phạm hợp đồng.
Trên thực tế, một hành vi vi phạm hợp đồng có thể gây ra nhiều khoản thiệt hại và
một khoản thiệt hại cũng có thể sinh ra do nhiều hành vi vi phạm hợp đồng. Trong
khi đó, các chủ thể hợp đồng, đặc biệt là các chủ thể kinh doanh, có thể cùng lúc tham

15
gia nhiều quan hệ hợp đồng khác nhau. Vì vậy, việc xác định chính xác mối quan hệ
nhân quả giữa hành vi vi phạm hợp đồng và thiệt hại thực tế không phải bao giờ cũng
dễ dàng; sẽ rất dễ nhầm lẫn nếu chỉ dựa vào sự suy đoán chủ quan. Điều này đòi hỏi
bên bị vi phạm khi đòi bồi thường thiệt hại phải dựa trên những chứng cứ rõ ràng,
xác thực và hợp pháp.15
- Có lỗi của bên vi phạm.
Lỗi của bên vi phạm hợp đồng là căn cứ bắt buộc phải có để áp dụng đối với tất cả
các hình thức chế tài do vi phạm hợp đồng. Trong khoa học pháp lý, lỗi được hiểu là
trạng thái tâm lý và mức độ nhận thức của một người đối với hành vi của họ và hậu
quả của hành vi đó. Vấn đề trạng thái tâm lý và nhận thức chỉ được đặt ra đối với các
chủ thể là cá nhân. Trong khi vi phạm hợp đồng có thể là cá nhân hoặc chủ thể. Vì
vậy, khi xác định lỗi của chủ thể là tổ chức vi phạm hợp đồng để áp dụng trách nhiệm
hợp đồng phải căn cứ vào lỗi của người đại diện cho tổ chức đã giao kết và thực hiện
hợp đồng. 16
Trách nhiệm hợp đồng được áp dụng theo nguyên tắc lỗi suy đoán, theo đó mọi hành
vi không thực hiện, thực hiện không đúng hợp đồng đều bị suy đoán là có lỗi (trừ
trường hợp bên vi phạm chứng minh được là mình không có lỗi). Khi áp dụng chế tài
đối với bên vi phạm, bên bị vi phạm cũng như cơ quan tài phán, không có nghĩa vụ
chứng minh lỗi của bên vi phạm.
1.3.3 Đặc điểm trách nhiệm pháp lí do vi phạm hợp đồng
Một là, trách nhiệm pháp lý do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng áp dụng đối với chủ thể
có hành vi vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng. Chủ thể không thực hiện hoặc thực hiện
không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng thì bị coi là vi phạm
các quy định của pháp luật dân sự và phải chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của
pháp luật dân sự. Trách nhiệm dân sự chỉ phát sinh khi có sự vi phạm nghĩa vụ trong
15 16 Trung tâm học liệu Đại học Cần Thơ (2013), Căn cứ trách nhiệm do vi phạm hợp đồng mua bán hàng
hóa. Nguồn:https://toc.123doc.net/document/2118072-can-cu-trach-nhiem-do-vi-pham-hop-dong-mua-ban-
hang-hoa.htm

16
hợp đồng mua bán. Việc xác định một hợp đồng mua bán có bị vi phạm hay không
là một việc làm quan trọng và cần thiết để xác định một chủ thể có bị coi vi phạm
pháp luật dân sự và có phải chịu trách nhiệm dân sự hay không. Đối với hợp đồng có
nội dung trái pháp luật, không có hiệu lực pháp luật thì không làm phát sinh quyền
và nghĩa vụ đối với các bên nên hành vi không thực hiện hay thực hiện không đúng
không đầy đủ những cam kết trong hợp đồng đó không được coi là sự vi phạm nghĩa
vụ và các bên không phải thực hiện trách nhiệm hợp đồng.
Hai là, trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán tài sản là
chế tài dân sự. Trách nhiệm dân sự luôn thể hiện tính cưỡng chế của Nhà nước. Nhà
nước quy định trách nhiệm nhằm buộc các bên tham gia vào giao dịch dân sự nếu vi
phạm các cam kết sẽ phải gánh chịu các chế tài theo quy định của pháp luật. Tính
cưỡng chế trong pháp luật dân sự được thể hiện thông qua việc cơ quan có thẩm quyền
dựa trên cam kết và thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng, sẽ xem xét bên nào phải
chịu trách nhiệm dân sự do vi phạm hợp đồng. Quyết định mang tính chế tài của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ buộc bên vi phạm phải chịu trách nhiệm đền bù
thiệt hại cho bên vi phạm.
Ba là, trách nhiệm pháp lý do vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán tài sản được
thực hiện bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong phạm vi pháp luật cho phép.
Là một chế tài dân sự, được pháp luật quy định khi một bên chủ thể có hành vi vi
phạm nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán tài sản vì vậy trách nhiệm pháp lí do vi phạm
nghĩa vụ hợp đồng sẽ chỉ do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của
pháp luật thụ lí và giải quyết các tranh chấp dân sự cũng như đưa ra các phán quyết
về việc chủ thể nào sẽ phải chịu trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ trong hợp
đồng mua bán tài sản.
1.3.4 Vai trò của trách nhiệm pháp lí do vi phạm hợp đồng
Chế định trách nhiệm hợp đồng góp phần tích cực trong việc bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của các bên trong quan hệ hợp đồng mua bán hàng hoá. Khi tham gia quan
hệ hợp đồng mua bán, các bên đều nhằm đạt được những lợi ích nhất định. Hành vi
vi phạm hợp đồng luôn tiềm ẩn nguy cơ xâm hại lợi ích của bên bị vi phạm. Để bảo
vệ lợi ích của bên bị vi phạm, chế định trách nhiệm hợp đồng cho phép bên bị vi
phạm tự mình hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền áp dụng các hình thức trách nhiệm
(chế tài) đối với bên vi phạm.

17
Bên cạnh đó, chế định trách nhiệm hợp đồng cũng bảo vệ quyền lợi cho bên vi phạm.
Với việc quy định rõ ràng các căn cứ, thủ tục áp dụng trách nhiệm, các trường hợp
miễn trách nhiệm,... Chế định trách nhiệm hợp đồng mua bán bảo đảm cho bên vi
phạm chỉ phải chịu trách nhiệm về những thiệt hại do pháp luật quy định, bảo vệ bên
vi phạm trước những hiện tượng tiêu cực trong xử lý vi phạm hợp đồng. Chế định
trách nhiệm hợp đồng ngăn ngừa và hạn chế vi phạm hợp đồng mua bán hàng hoá,
nâng cao ý thức trách nhiệm của các chủ thể hợp đồng trong việc thực hiện hợp đồng.
Chế định trách nhiệm hợp đồng chủ trương áp dụng các biện pháp chế tài đối với mọi
hành vi vi phạm hợp đồng. Quy định về trách nhiệm hợp đồng có tác động mạnh mẽ
vào ý thức của các bên, nâng cao tinh thần trách nhiệm của các bên trong việc thực
hiện nghĩa vụ hợp đồng, ngăn ngừa và hạn chế vi phạm hợp đồng xảy ra.
Trách nhiệm pháp lí do vi phạm hợp đồng nhằm bù đắp những tổn thất do việc vi
phạm gây ra, giúp cho bên bị thiệt hại có được những lợi ích mà đáng ra mình phải
được hưởng, khắc phục được những hậu quả.

18
Tiểu kết chương 1
Nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng tài sản đặc biệt nó không hiện hữu tại
thời điểm hiện tại mà nó chỉ hình thành trong khoảng thời gian thuộc về tương lai.
Nó mang đầy đủ các đặc điểm của một loại tài sản nhưng về mặt hình thái thì tại thời
điểm hiện tại nó chưa tồn tại mà nó chỉ có các căn cứ, cơ sở để kết luận rằng trong
tương lai tài sản này chắc chắc sẽ hình thành. Do đặc thù của đất đai, nhà ở là tài sản
lớn của mỗi cá nhân, của toàn xã hội, nó thể hiện sự phát triển của một quốc gia.
Trong Chương 1, đồ án đã tập trung nghiên cứu tổng quan về hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai. Làm rõ một số khái niệm cơ bản liên quan đến hợp đồng
này bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai trên cơ sở đó đưa ra những đặc điểm; tiếp theo làm rõ trách nhiệm
pháp lí khi giao kết hợp đồng của các chủ thể. Từ đó có thể thấy được các quy định
pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ra đời giúp tạo ra cơ
sở pháp lý vững chắc cho các doanh nghiệp tham gia vào các giao dịch mua bán cũng
như bảo vệ được quyền lợi của người mua.

19
Chương 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN
NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
2.1 Điều kiện về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai.
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận bằng văn bản
giữa bên mua và bên bán của để đi đến thống nhất về việc mua bán nhà chưa có vào
thời điểm hợp đồng được giao kết (còn gọi là mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai). Theo đó chủ thể tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai là các bên tham gia vào hợp đồng bao gồm bên bán và bên mua. Bên bán có nghĩa
vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả
tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thoả thuận
trong hợp đồng.
Mặc dù mua bán nhà hình thành trong tương lai là một loại giao dịch dân sự nhưng
không phải chủ thể nào cũng có thể tham gia giao dịch này. Chủ thể trong giao dịch
mua bán nhà hình thành trong tương lai gồm có: Bên bán nhà phải là tổ chức có chức
năng kinh doanh bất động sản; Bên mua nhà: Bao gồm tổ chức, cá nhân trong nước
và nước ngoài (Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ
chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu
vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam. Số lượng
nhà ở mà cá nhân nước ngoài được sở hữu sẽ do Sở xây dựng công bố),...
Vậy để được tham gia giao kết hợp đồng thì các bên cần đáp ứng được những quy
định của pháp luật về điều kiện của bên mua và bên bán như sau:
 Về bên bán:
Đối với bên bán nhà, Luật Nhà ở năm 2014 quy định bên bán là chủ sở hữu nhà ở
hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo
quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; hoặc nhà phân thối; hoặc người đã mua
nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở,
nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về
nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa nộp cho cơ
quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận; nếu là tổ chức thì phải có tư
cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

20
Chủ đầu tư: Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì điều kiện là chủ thể đối với
kinh doanh bất động sản: đối với bên bán là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp
hơn 20 tỷ.
Thêm vào đó, Luật cũng quy định các điều kiện mà Chủ đầu tư phải đáp ứng trước
khi bán nhà ở hình thành trong tương lai nhằm đảm bảo sự minh bạch và đảm bảo
quyền lợi cho người mua.
Chủ đầu tư cần có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công
đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu
việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án và tiếp
theo đó chủ đầu tư phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của
tòa nhà đó. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư
phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều
kiện được bán, cho thuê mua.17
Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong
tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa
vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở
theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.18 Như vậy, quy định về việc bảo lãnh
bắt buộc cho chủ đầu tư chỉ áp dụng đối với hai loại giao dịch là: giao dịch bán và
giao dịch thuê mua mà không bắt buộc phải bảo lãnh khi chủ đầu tư thực hiện giao
dịch cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, trong số các bất động
sản hình thành trong tương lai thì chỉ trong khi bên chủ đầu tư xác lập giao dịch với
nhà ở hình thành trong tương lai mới đặt ra vấn đề bảo lãnh; còn với các công trình
xây dựng khác thì luật không có quy định vấn đề bảo lãnh bắt buộc.19
Ngoài ra, trong trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai mà mà chủ đầu tư có nhu cầu thu tiền trả trước của người mua, thuê,
thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở 2014 thì phải tuân
17 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
18 Khoản 1 điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
19 Nguyễn Minh Oanh (2019), Bình luận Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi
hành,Nhà xuất bản Lao động,Hà Nội

21
thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng
minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều
55 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014;trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây
dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy
tờ chứng minh đã giải chấp.20
Để được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, thì dự án đó cần phải phù
hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; Chủ đầu tư dự án phải hoàn
thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê
duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo
cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.21
Người môi giới: Là những người trực tiếp đưa các sản phẩm giá trị đến với nhà đầu
tư, các công ty phân phối bất động sản được ví như những cánh tay nối dài của các
chủ đầu tư bất động sản đến khách hàng. Người môi giới là một đơn vị trung gian kết
nối giữa chủ đầu tư với khách hàng. Và để làm nhà phân phối cần đáp ứng được
những điều kiện cở bản sau: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề
môi giới bất động sản; Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp
thuế theo quy định của pháp luật về thuế; Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi
giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện
hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.22 Kèm theo đó Luật Kinh
doanh bất động sản quy định về nghĩa vụ của môi giới: Người môi giới phải thực hiện
đúng hợp đồng đã ký với khách hàng; Cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do
20 Điểm b Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP
21 Khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

22
mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp; Hỗ trợ các
bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua bất động sản; Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của
pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Bồi
thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước
theo quy định của pháp luật; Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.23
Nhân viên môi giới là một đội ngũ không thể thiếu trong kinh doanh bất động sản.
Họ giúp cho các giao dịch nhà đất trở nên thuận lợi hơn, suôn sẻ hơn. Họ là cầu nối,
là người trung gian giúp cho người mua mua được một căn nhà phù hợp với mong
muốn của họ, đáp ứng đúng nhu cầu họ cần tìm kiếm một cách nhanh nhất mà lại phù
hợp với mức tài chính của họ. Đồng thời giúp cho người bán cũng sẽ bán được giá
tốt nhất, tránh tường hợp bị ép giá do không tìm được người mua. Bên cạnh đó nhân
viên môi giới bất động sản sẽ giúp khách hàng hoàn thành được các thủ tục giấy tờ
pháp lý trong giao dịch nhà đất nhanh chóng.
 Về bên mua:
Bên mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là chủ
thể có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong
nước; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Tổ chức, cá nhân nước ngoài.24 Vậy:
Cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự và không bắt buộc phải
có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở.
Tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh
doanh, nơi thành lập, trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được
sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật; nếu tổ chức được ủy quyền
quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt
động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực
hành vi dân sự, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt
buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở.
24 Điều 7 Luật nhà ở 2014

23
Tổ chức cá nhân nước ngoài thì vẫn được phép mua, thuê mua nhà ở trừ nhưng nơi
thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.25
Bên cạnh đó ta có trường hợp tổ chức, cá nhân những người nhận chuyển nhượng
quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai không phải từ chủ đầu tư hay từ nhà
môi giới mà là từ tổ chức, cá nhân đã mua nhà từ chủ đầu tư hoặc người môi giới.
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối
với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn
hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.26 Để
được phép nhận chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở theo hình thức nhận chuyển
nhượng lại quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai từ người mua trước thì cá
nhân, tổ chức cũng phải thuộc đối tượng được phép sở hữu nhà ở như đã nêu trên.
Ngoài nhưng điều đã nêu trên bên mua còn phải đáp ứng được:
- Về giấy tờ:
Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải có
giấy tờ xác định nhân thân đối tượng theo quy định về cấp Giấy chứng nhận của pháp
luật đất đai.
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có các giấy tờ sau:
+ Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm
chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu.
+ Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng
nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo
giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt
Nam hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có các giấy tờ sau:
25 Khoản 2 Điều 159 Luật nhà ở 2014
26 Khoản 3 Điều 10 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP

24
+ Là cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng
nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được
quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định.
+ Là tổ chức nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do
cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực
tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở.
- Về hình thức quy định của pháp luật:
Các đối tượng nêu trên phải có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức như sau:
Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước: Thông qua hình thức đầu tư xây
dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và
các hình thức khác theo quy định.
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức:
+ Mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động
sản.
+ Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.
+ Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định.
Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định.
+ Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ
chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở (trừ khu vực bảo đảm
quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ).27
27 Trang Thiều (2021), “Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam năm 2021”. Báo Lao
động. Nguồn:https://laodong.vn/bat-dong-san/dieu-kien-duoc-cong-nhan-quyen-so-huu-nha-o-tai-viet-nam-
nam-2021-902995.ldo

25
2.2 Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Tài sản hình thành trong tương lai là một loại tài sản mang tính đặc thù. Cần có một
hệ thống đầy đủ các quy định riêng, cụ thể điều chỉnh các giao dịch bằng loại tài sản
này. Các quy định phải bao quát đủ các khâu từ việc xác định tài sản hình thành trong
tương lai, giao kết hợp đồng, đăng kí giao dịch bảo đảm cho đến xử lí tài sản. Có vậy
mới có thể bảo vệ đầy đủ quyền lợi cho tất cả những người tham gia giao dịch.
Theo quy định tại Bộ luật dân sự thì đối với hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập
thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác.28
Tương tự như quy định của Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Nhà ở 2014 cũng quy định
hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của ủy ban
nhân dân theo quy định trừ một số trường hợp. Tuy nhiên thì Luật Kinh doanh bất
động sản lại có quy định như sau hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập
thành văn bản, việc công chứng chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do các
bên thỏa thuận.29 Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng
của hợp đồng kinh doanh bất động sản cho nên phải tuân thủ các quy định của hợp
đồng kinh doanh bất động sản nói chung. Thêm vào đó có thể nói do bên bán nhà ở
hình thành trong tương lai luôn là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động
sản nên không phải công chứng chứng thực hợi đồng. Tuy nhiên trong trường hợp
chủ thể bán trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hộ gia đình,
cá nhân chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương
lai thì hợp đồng cần phải được công chứng hoặc chứng thực.30 Việc chuyển nhượng
hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành
văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.31
Tóm lại, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải lập thành văn bản,
không cần công chứng, chứng thực nếu bên bán là nhà đầu tư. Trong trường hợp bên
bán là cá nhân, hộ gia đình chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình
28 Điều 450 Bộ Luật Dân sự 2015
30 Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
31 Khoản 1 Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

26
thành trong tương lai thì cần phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu
tư vào văn bản chuyển nhượng và được công chứng hoặc chứng thực.
Hợp đồng mẫu do bên bán soạn thảo phải tuân theo quy định của pháp luật về hình
thức, nội dung và thủ tục đăng ký hợp đồng. Nội dung cụ thể trong hợp đồng do các
bên thỏa thuận nhưng không được trái với quy định của pháp luật.Hợp đồng mẫu
trong kinh doanh bất động sản ban hành theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP có giá trị
tham khảo đối với các bên trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng. Các bên có
thể thỏa thuận bổ sung các điều, khoản trong hợp đồng mẫu nhưng hợp đồng do các
bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính đã được quy định tại Điều 18,
Điều 47 và Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.32 Hợp đồng mẫu của hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đa số là do bên bán soạn thảo. Tuy
nhiên, sau khi soạn thảo chủ đầu tư phải đăng ký hợp đồng mẫu này tại cơ quan có
thẩm quyền. Để phía nhà nước kiểm tra, nhằn bảo vệ quyền lợi của người mua nhà
và kiểm soát tính hợp pháp của hợp đồng mẫu.
2.3 Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhìn chung cũng là hợp đồng
mua bán nên điều đầu tiền của hợp dồng này là phải có những nội dung cơ bản như
sau và do các bên tự thoả thuận. Nội dung của hợp đồng bao gồm: Đối tượng của hợp
đồng; số lượng, chất lượng, giá, phương thức thanh toán; thời hạn, địa điểm, phương
thức thực hiện hợp đồng; quyền, nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp
đồng; phương thức giải quyết tranh chấp.33
Bên cạnh phần nội dung cơ bản được quy định trong Bộ luật dân sự 2015 thì Luật
kinh doanh bất động sản 2014 cũng đề cập đến những vấn đề về nội dung hợp đồng
như sau khi lập hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng nói chung cũng như nhà
ở hình thành trong tương lai nói riêng ta cần phải nêu rõ được những thông tin sau
đây: Tên, địa chỉ của các bên; Các thông tin về bất động sản; Giá mua bán, cho thuê,
cho thuê mua; Phương thức và thời hạn thanh toán; Thời hạn giao, nhận bất động sản
và hồ sơ kèm theo; Bảo hành; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Trách nhiệm do vi
phạm hợp đồng; Phạt vi phạm hợp đồng; Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng
và các biện pháp xử lý; Giải quyết tranh chấp; Thời điểm có hiệu lực và thời điểm
32 Điều 7 Nghị định 76/2015/NĐ-CP
33 Điều 398 Bộ Luật Dân sự 2015

27
chấm dứt hiệu lực của hợp đồng34 đây là những khoản bắt buộc phải có trong hợp
đồng.
Tuy nhiên, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có một số điểm khác
biệt cần chú ý.
Điều khoản về Thông tin của các bên: Đây là điều kiện tối thiểu giữa bên mua và bên
bán, theo đó hai bên phải biết thông tin về nhau trong quá trình giao dịch để biết mình
đang làm việc với ai với tư cách gì để khi có xảy ra tranh chấp có thể bảo vệ quyền
và lợi ích của mình. Sau khi ký kết hợp đồng, quyền được cung cấp thông tin của
người mua vẫn rất cần thiết bởi họ đang thực hiện chuyển giao tiền cho bên bán và
chưa nhận tài sản trên thực tế, mức độ rủi ro là rất cao tuy nhiên hiện nay cung cấp
thông tin của chủ đầu tư chủ yếu ở giai đoạn trước và khi giao kết hợp đồng. Pháp
luật hiện hành chưa có quy định tăng cường quyền được cung cấp thông tin của người
mua nhà sau khi hợp đồng được ký kết, với vai trò là chủ sở hữu trong tương lai hầu
như người mua không được tham gia vào quá trình xây dựng dự án, việc dự án thực
hiện như thế nào, tới đâu là do chủ đầu tư quyết định. Ngoài ra, việc quy định thông
tin cung cấp phải đầy đủ hầu như không được thực hiện bởi bên bản thường chỉ muốn
mô tả những thông tin có lợi nhất cho mình để thu hút khách hàng.
Điều khoản về thông tin của nhà ở: Do nhà ở hình thành trong tương lai tại thời điểm
ký kết chưa hình thành hoặc đang hình thành các bên chỉ tìm hiểu thông qua hồ sơ
pháp lý hoặc mô hình cho nên yêu cầu đầu tiên là những thông tin về nhà ở mà chủ
đầu tư cung cấp phải rõ ràng và chi tiết tránh nhầm lẫn và hạn chế tranh chấp xảy ra.
Việc quy định cụ thể thông tin của đối tượng mua bán cũng nhằm thực hiện nguyên
tắc đó là: “Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch”. Trong đó
thông tin thời điểm hoàn thành nhà ở và thông tin về diện tích căn hộ là khá quan
trọng đối với người mua và thường xảy ra tranh chấp trên thực tế.
Theo quy định về mua bán căn hộ chung cư hợp đồng phải ghi rõ thêm phần diện tích
thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng, khoản kinh phí bảo trì 2%
tiền bán nhà ở và cách tính diện tích căn hộ mua bán. Về cách tính diện tích căn hộ,
đây là một trong những nội dung được quy định tại Thông tư số 03/2014/TT-BXD
của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD từ
ngày 8/4/2014 thống nhất một cách tính diện tích căn hộ, theo đó diện tích sử dụng

28
căn hộ được tính theo kích thước thông thủy (trước đó tính theo tim tường hoặc thông
thủy) và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện
tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn
liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện
tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có
phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.
Tóm lại, công thức tính diện tích căn hộ chung cư như sau:
Hình 2.1 Công thức tính diện tích căn hộ chung cư 35
Điều khoản về giá mua bán: Liên quan đến quy định về giá mua bán, hiện này pháp
luật bắt buộc các bên phải thỏa thuận về giá mua bán tại thời điểm ký kết hợp đồng
và khách hàng được hưởng giá mua nhà ở tại thời điểm ký hợp đồng trừ trường hợp
các bên có thỏa thuận khác. Như vậy các bên phải có hành vi thỏa thuận về điều khoản
giá mua bán ngay tại thời điểm ký hợp đồng, mức giá tính theo thời điểm nào là do
các bên thỏa thuận tuy nhiên nếu khách hàng chọn mức giá theo thời điểm ký hợp
35 Lan Vũ (2018), “Cách tính diện tích căn hộ chung cư mới”. Luật Việt Nam.
Nguồn:https://luatvietnam.vn/tin-phap-luat/cach-tinh-dien-tich-can-ho-chung-cu-moi-230-16877-article.html

29
đồng thì bên bán phải tuân theo ý chí của bên mua vì đây là quyền mà pháp luật dành
cho người mua. Trong quan hệ mua bán giá cả luôn là điềukhoản được các bên quan
tâm, xuất phát từ vấn đề lợi ích bao giờ bên bán cũng muốn bán được giá cao còn bên
mua thì ngược lại. Đặc biệt, tâm lý khi đầu tư trong điều kiện rủi ro cao thì bù đắp lại
kỳ vọng về lợi nhuận thu về của nhà đầu tư cũng phải rất cao. Kinh doanh bất động
sản luận tiềm ẩn nhiều rủi ro, thị trường biến động liên tục cho nên điều khoản về giá
phải rõ ràng. Ngoài ra, trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đối tượng mua
bán chưa hình thành tại thời điểm ký kết hợp đồng cho nên pháp luật quy định như
trên nhằm ưu tiên bảo vệ lợi ích của người mua nhà, tránh trường hợp tại thời điểm
bản giao nhà trong tương lai giá nhà ở tăng cao bên bán lại quay sang áp dụng giá
bán tại thời thời điểm này gây thiệt hại cho người mua.
Trong quan hệ mua bán giá cả luôn là điều khoản được các bên quan tâm, xuất phát
từ vấn đề lợi ích bao giờ bên bán cũng muốn bán được giá cao còn bên mua thì ngược
lại. Đặc biệt, tâm lý khi đầu tư trong điều kiện rủi ro cao thì bù đắp lại kỳ vọng về lợi
nhuận thu về của nhà đầu tư cũng phải rất cao. Kinh doanh bất động sản luôn tiềm ẩn
nhiều rủi ro, thị trường biến động liên tục cho nên điều khoản về giá phải rõ ràng.
Ngoài ra, trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đối tượng mua bán chưa
hình thành tại thời điểm ký kết hợp đồng cho nên pháp luật quy định như trên nhằm
ưu tiên bảo vệ lợi ích của người mua nhà, tránh trường hợp tại thời điểm bàn giao nhà
trong tương lai giá nhà ở tăng cao bên bán lại quay sang áp dụng giá bán tại thời thời
điểm này gây thiệt hại cho người mua.
Còn vấn đề liênquan đến giá bán là giá bán đã bao gồm tiền sử dụng đất khi cấp Giấy
chứng nhận cho khách hàng, nếu hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai
không thể hiện giá bán đã bao gồm tiền sử dụng đất thì người mua phải chịu thêm
tiền này khi được cấp Giấy chứng nhận, nhưng vấn đề ở đây không phải là hợp đồng
có thể hiện cấu thành giá bán đã bao gồm tiền sử dụng đất nhưng giá bán này đã bao
gồm thuế giá trị gia tăng. Thông thường, khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, hay nhà
dự án thì trong hợp đồng quy định người mua phải chịu 10% thuế GTGT trên tổng
giá trị hợp đồng mua bán. Trên thực tế người mua đang bị người bán “móc túi” hàng
triệu thậm chí hàng chục triệu đồng mà không hề hay biết. Bởi vì, giá trị hợp đồng
mà khách hàng ký bao giờ cũng bao gồm hai phần: giá trị xây dựng; và giá trị quyền
sử dụng đất. Tuy nhiên, đại đa số các chủ đầu tư không tách ra làm hai phần là giá trị
xây dựng và giá trị quyền sử dụng đất mà lại gộp chung vào làm một. Và khi tính
thuế GTGT, chủ đầu tư căn cứ vào tổng giá trị của căn hộ để đưa ra số tiền thuế

30
GTGT mà người mua phải chịu. Trong nhiều trường hợp, giá trị căn hộ còn bao gồm
cả phí bảo trì 2%. Tuy nhiên, theo Luật Thuế giá trị gia tăng thì quyền sử dụng đất và
phí bảo trì không thuộc đối tượng phải chịu thuế giá trị gia tăng36 và giá trị quyền sử
dụng đất và phí bảo trì thì khách hàng không phải đóng thuế GTGT.
Điều khoản về Phương thức và thời hạn thanh toán: Hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai thì việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, các
lần thanh toán sau theo tiến độ dự án nhưng không quá 70% khi chưa bàn giao nhà
(trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì
tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng) và không quá 95% khi chưa nhận giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Căn cứ vào từng lần thanh toán thì Chủ
đầu tư sẽ xuất hóa đơn giá trị gia tăng (tiền mua gốc + 10% thuế GTGT) và đóng
2%37 phí bảo trì căn hộ khi nhận bàn giao nhà, phí này sẽ được nêu rõ trong Hợp đồng
mua bán.
Tuy nhiên trên thực tế không phải lúc nào người mua cũng đủ tiền để trả tiền một lần
để thanh toán theo hợp đồng, do đó ngân hàng sẽ xuất hiện với vai trò là bên thứ ba
bảo trợ cho việc thanh toán của khách hàng và tài sản thế chấp sẽ là chính căn hộ của
khách hàng. Ngân hàng sẽ thẩm định tài sản thế chấp có đủ điều kiện được thế chấp
hay không và người mua căn hộ có đủ khả năng chi trả cho khoản vay hay không?
Thị trường bất động sản nó tăng giả không ngưởng theo thờigian cho nên thường dẫn
đến chủ đầu tư tìm mọi cách phá vỡ hợp đồng thông qua việc lợi dụng các điều khoản
thanh toán trong hợp đồng ba bên ký kết giữa chủ đầu tư, người mua và ngân hàng
cho vay. Vì bất cứ lúc nào, theo điều khoản hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai, nếu khách hàng chậm thanh toán thì chủ đầu tư được quyền đơn phương
chấm dứt hợp đồng, còn chủ đầu tư chi bị phạt lãi do chậm giao nhà, mà giá bất động
sản thì tăng theo thời gian. Do đó, trong bất cứ mọi trường hợp, người mua luôn luôn
là đối tượng chịu thiệt thòi nhất.
Điều khoản về thời hạn giao, nhận nhà và hồ sơ kèm theo: Điều khoản này thể hiện
hai bên dành cho nhau một khoản thời gian hợp lý trong việc thực hiện đúng giao kết
hợp đồng là giao hàng và đưa tiền. Làm cơ sở trong việc xác định xử lý tranh chấp
hợp đồng sau này nếu bên bán vi phạm thời gian giao kết khi bên mua đã thanh toán
tiền cho bên bán. Đây là một điều khoản rất quan trọng đối với nhà hình thành trong
36 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng năm 2008
37 Khoản 1 Điều 108 Luật nhà ở 2014

Đề Tài Pháp Luật Về Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai.docx

Đề Tài Pháp Luật Về Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai.docx

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Đề Tài Pháp Luật Về Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai.docx

Similar to Đề Tài Pháp Luật Về Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai.docx (20)

More from DV viết đề tài trọn gói Zalo/Tele: 0973.287.149

More from DV viết đề tài trọn gói Zalo/Tele: 0973.287.149 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (19)

Đề Tài Pháp Luật Về Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai.docx