Dokumen tersebut merupakan jawaban soal ujian akhir semester mata kuliah Hukum Perjanjian Kredit oleh Rachardy Andriyanto. Dokumen tersebut membahas tentang istilah-istilah dalam kredit perbankan seperti jaminan dan hukum jaminan, serta jenis-jenis jaminan seperti fidusia, hipotik, dan hak tanggungan.

1. JAWABAN SOAL UAS TAKE HOME
HUKUM PERJANJIAN KREDIT
OLEH
RACHARDY ANDRIYANTO
090710101240
KELAS A
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS JEMBER
2014

2. 1. Dalam kredit perbankan terkait dengan beberapa istilah yang perlu untuk
dipahami agar jelas pengertian dari istilah tersebut.
a. Apa yang dimaksud dengan istilah : Jaminan, Hak Jaminan dan Hukum
Jaminan.
Jawaban :
Jaminan atau agunan adalah aset pihak peminjam yang dijanjikan kepada
pemberi pinjaman jika peminjam tidak dapat mengembalikan pinjaman tersebut.
Jika peminjam gagal bayar, pihak pemberi pinjaman dapat memiliki agunan
tersebut. Dalam pemeringkatan kredit, jaminan sering menjadi faktor penting
untuk meningkatkan nilai kredit perseorangan ataupun perusahaan. Bahkan dalam
perjanjian kredit gadai, jaminan merupakan satu-satunya faktor yang dinilai dalam
menentukan besarnya pinjaman.
Hak kebendaan yang bersifat sebagai pelunasan hutang (hak jaminan) adalah
hak jaminan yang melekat pada kreditor yang memberikan kewenangan untuk
melakukan eksekusi kepada benda yang dijadikan jaminan jika debitur melakukan
wansprestasi terhadap suatu prestasi (perjanjian).
Pengertian hukum jaminan dari berbagai pendapat para ahli
1. Prof. Sri Soedewi Masjhoen Sofwan
Hukum jaminan adalah hukum mengatur konstruksi yuridis yang memungkinkan
pemberian fasilitas kredit, dengan menjaminkan benda-benda yang dibelinya
sebagai jaminan .Peraturan demikian harus cukup menyakinkan dan memberikan
kepastian hukum bagi lembaga-lembga kredit, baik dari dalam negeri maupun luar
negeri. Adanya lembaga jaminan dan lembaga demikian kiranya harus dibarengi
dengan adanya lembaga kredit dengan jumlah besar,dengan jangka waktu lama
dan bunga yang relatif rendah.
2. J satrio
Hukum jaminan adalah peraturan hukum yang mengatur jaminan-jaminan piutang
seorang kreditor terhadap debitor.
3. Salim H.S
Hukum jaminan adalah keseluruhan dari kaidah-kaidah hukum yang mengatur
hubungan hukum antara pemberi dan penerima jaminan dalam kaitannya dengan
pembebebanan jaminan untuk mendapatkan fasilitas kredit.

3. 4. Prof. M. Ali Mansyur
Hukum jaminan adalah hukum yang mengatur hubungan hukum antara kreditor
dan debitor yang berkaitan dengan pembebanan jaminan atas pemberian kredit.
Dari pendapat diatas dapat ditarik benang merah bahwa hukum jaminan adalah
peraturan hukum yang mengatur hubungan hukum antara pemberi jamianan
dengan penerima jaminan dengan menjaminkan benda- benda sebagai jaminan.
b. Sebut dan jelaskan unsur – unsur dari jaminan.
Menurut sifatnya, lembaga jaminan dapat dibedakan dalam bentuk jaminan
perorangan (persoonlijke zekerheid) yang menimbulkan hak perseorangan; dan
jaminan kebendaan (zakelijke zekerheid) yang menimbulkan hak kebendaan.
Jaminan perorangan adalah jaminan yang menimbulkan hubungan langsung
pada perorangan tertentu, selalu berupa suatu perjanjian antara seorang berpiutang
(kreditur) dengan pihak ketiga yang menjamin dipenuhinya kewajiban dari si
berutang (debitur), bahkan jaminan perorangan ini dapat diadakan tanpa
pengetahuan dari si berutang (debitur) tersebut sehingga jaminan perorangan
menimbulkan hubungan langsung antara perorangan yang satu dengan yang lain.
Termasuk dalam jaminan perorangan adalah : personal guarantee, coorporate
guarantee dan atau perikatan tanggung-menanggung.
Sedang jaminan kebendaan ialah jaminan yang berupa hak mutlak atas sesuatu
benda dengan ciri-ciri mempunyai hubungan langsung dengan benda tertentu dari
debitur atau pihak ketiga sebagai penjamin, dapat dipertahankan terhadap
siapapun, selalu mengikuti bendanya dan dapat diperalihkan. Jaminan kebendaan
ini selain dapat diadakan antara kreditur dengan debiturnya juga dapat diadakan
antara kreditur dengan pihak ketiga yang menjamin dipenuhinya kewajiban si
berutang (debitur) sehingga hak kebendaan ini memberikan kekuasaan yang
langsung terhadap bendanya. Yang termasuk dalam jaminan kebendaan adalah :
hak tanggungan, hipotik, gadai dan jaminan fidusia.
Ada dua pertimbangan yang setidaknya menjadi prasyarat utama untuk
sesuatu benda dapat diterima sebagai jaminan, yaitu :
1. Secured, artinya benda jaminan kredit dapat diadakan pengikatan secara
yuridis formal, sesuai dengan ketentuan hukum dan perundang-undangan. Jika di
kemudian hari terjadi wanprestasi dari debitur, maka bank memiliki kekuatan
yuridis untuk melakukan tindakan eksekusi.

4. 2. Marketable, artinya benda jaminan tersebut bila hendak dieksekusi dapat
segera dijual atau diuangkan untuk melunasi seluruh kewajiban debitur
c. Perjanjian jaminan bersifat accessoir, Jelaskan.
Perjanjian jaminan bersifat ikutan (accessoir) karena mengikuti perjanjian pokok
yang mendasarinya yaitu perjanjian (perjanjian utang piutang, kredit dll). Karena
bersifat ikutan, jika perjanjian utang piutang telah berakhir (misalnya karena
pelunasan), maka perjanjian jaminan ikut pula berakhir.
2. Pasal 11 UU Nomor 42 Tahun 1999 tentang jaminan FIDUSIA mewajibkan benda
yang dibebani dengan jaminan FIDUSIA harus didaftarkan pada kantor
pendaftaran FIDUSIA demi kepastian hukum. Permasalahan muncul ketika
pembebanan jaminan FIDUSIA tidak disertai dengan pendaftarannya pada kantor
pendaftaran FIDUSIA.
Pertanyaan:
a. Apakah dengan tidak didaftarkankannya akta perjanjian jaminan FIDUSIA ke
kantor pendaftaran FIDUSIA, suatu perjanjian dapat dikatakan merupakan
perbuatan hukum yang sah ?
Sah, karena dengan hanya adanya suatu akta perjanjian tersebut meskipun
belum didaftarkan ke kantor pendaftaran FIDUSIA akta tersebut sudah
mengikat karena telah berbentuk akta jaminan fidusia dibawah tangan akan
menjadi sah – sah saja asalkan para pihak mengakui keberadaan dan isi akta
tersebut. Dalam prakteknya, di kampung atau karena kondisi tertentu
menyebabkan hubungan hukum dikuatkan lewat akta di bawah tangan seperti
dalam proses jual beli dan utang piutang. Namun, agar akta tersebut kuat dan
mendapatkan perlindungan hukum, tetap harus dilegalisir para pihak kepada
pejabat yang berwenang.
b. Apakah dalam hal ini kreditor masih mempunyai hak preferen dengan tidak
didaftarkannya akta perjanjian jaminan FIDUSIA ?
Masih, karena meskipun tidak didaftarkan, akta jaminan fidusia dibawah
tangan yang dibuat sudah mengikat para pihak dan Jika penerima fidusia
mengalami kesulitan di lapangan dalam hal eksekusitorial, maka ia dapat
meminta pengadilan setempat melalui juru sita membuat surat penetapan
permohonan bantuan pengamanan eksekusi. Bantuan pengamanan eksekusi ini
bisa ditujukan kepada aparat kepolisian, pamong praja dan pamong
desa/kelurahan dimana benda objek jaminan fidusia berada. Akan tetapi

5. Jaminan fidusia yang tidak dibuatkan sertifikat jaminan fidusia menimbulkan
akibat hukum yang komplek dan beresiko. Kreditor bisa melakukan hak
eksekusinya karena dianggap sepihak dan dapat menimbulkan kesewenangwenangan dari kreditor. Bisa juga karena mengingat pembiayaan atas barang
objek fidusia biasanya tidak full sesuai dengan nilai barang. Atau, debitur
sudah melaksanakan kewajiban sebagian dari perjanjian yang dilakukan,
sehingga dapat dikatakan bahwa diatas barang tersebut berdiri hak sebagian
milik debitor dan sebagian milik kreditor. Apalagi jika eksekusi tersebut tidak
melalui badan penilai harga yang resmi atau badan pelelangan umum.
Tindakan tersebut dapat dikategorikan sebagai Perbuatan Melawan Hukum
(PMH) sesuai diatur dalam Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
dan dapat digugat ganti kerugian.
3. Hak Tanggungan sebagai hukum jaminan diatur dalam UU Nomor 4 tahun 1996
mempunyai sifat antara lain : Hak Tanggungan memberikan hak preferen (droit de
preference).
a. Jelaskan apa maksud hak preferen tersebut, diatur dimana dan berikan ilustrasi
contohnya.
Hak preferen adalah Keistimewaan yang pihak bersangkutan dengan hasil
penjualan tanah yang dijadikan jaminan, dalam hubungannya dengan krediturkreditur lain yang tidak mempunyai hak yang lebih mendahulu, maksudnya
adalah keutamaan dari seorang kreditor pemegangnya (kreditor preferen) atas
hak suatu jaminan kebendaan artinya jika dilakukan eksekusi penjualan atau
eksekusi lelang atas harta kekayaan tersebut, maka Kreditor Preferen lah yang
berhak untuk pertama kali mengambil uang hasil eksekusinya hingga
terlunasinya tagihan piutangnya, dan jika masih terdapat sisanya, maka baru
lah itu menjadi bagiannya pihak (pihak-pihak) yang berhak berdasarkan Sita
Persamaan [yang dalam pelaksanaan eksekusi menjadi berstatus Sita Eksekusi
(Executoriaal Beslag)].
Contoh Ilustrasi
Si A meminjam uang kepada Si B dengan jaminan sebidang tanah. Tanpa
sepengetahuan Si B, Si A menjual tanah yang telah dijaminkan kepada si B
kepada Si C. dikemudian hari terjadi suatu sengketa yang mengakibatkan
suatu tindakan eksekusi atas tanah tersebut. Maka yang mempunyai hak
preferen adalah si B.

6. b. Pelunasan kredit dengan jaminan Hak Tanggungan berakibat adanya ”Roya”
pada sertifikat hak milik.
a) Apa yang dimaksud dengan ”Roya” ?
roya adalah pencoretan hak tanggungan pada Buku Tanah Hak
Tanggungan di Kantor Pertanahan karena Hak Tanggungan telah hapus
dengan cara sebagaimana diatur Pasal 18 UU Hak Tanggungan.
b) Apa yang dimaksud dengan ”Roya” secara parsial (perbagian), Jelaskan
dan berikan contoh dari ”Roya” Parsial.
Roya parsial adalah surat yang diperlukan Badan Pertanahan Nasional
untuk menerbitkan sertifikat untuk masing-masing Pihak. Biasanya royal
parsial sering terjadi di bidang jual beli properti dimana pihak developer
menjaminkan sertifikat hak milik atas tanah (sertifikat induk) dan menjalin
kerjasama dengan pihak kreditur dan kemudian tanah tersebut dijual
kembali berbentuk petak (kavlingan) sehingga para pembeli atau
konsumen dapat mendapatkan Sertifikat Hak Guna Bangunan atau
Sertifikat Hak Milik yang diterbitkan oleh badan pertanahan.
Contoh
Daksa membeli tanah dari penduduk lokal. Dari sekian banyak tanah
tersebut, dilakukan penggabungan menjadi satu buah tanah luas dengan
satu sertifikat. Ini disebut dengan sertifikat induk. Kemudian, sertifikat
induk ini dijaminkan oleh Daksa ke Bank Artha Graha untuk mendapatkan
kredit usaha.
Jika konsumen ingin mendapatkan Sertifikat Hak Guna Bangunan atau
Sertifikat Hak Milik, maka Daksa harus mengajukan pernyataan ke Bank
Artha Graha bahwa konsumen yang bersangkutan telah melunasi
kewajibannya.
Setelah itu, Bank Artha Graha akan mengirim surat ke Badan Pertanahan
Nasional yang isinya mengizinkan Badan Pertanahan Nasional untuk
menerbitkan sertifikat bagi masing-masing konsumen. Inilah yang disebut
sebagai Roya Parsial.
4. Pak hasan seorang petani padi yang sedang butuh uang untuk biaya anaknya
masuk ke perguruan tinggi. Ia ingin pinjam kredit kebank, bank mensyaratkan
adanya tambahan jaminan, padahal pak hasan hanya mempunyai jaminan hasil
panen padi sebanyak 3 ton.

7. Pertanyaan :
Bagaimana pendapat saudara untuk membantu masalah pak hasan tersebut ? tentu
saja saudara harus mempunyai dasar hukumnya yaitu UU dan pasal – pasal
terkait. Jelaskan.
Pak hasan dapat menjaminkan panen padi 3 ton yang dipunyainya kepada bank
mengunakan sistem resi gudang Sistem (pasal 1 (1) UNDANG-UNDANG
REPUBLIK INDONESIA NOMOR 9 TAHUN 2011 TENTANG PERUBAHAN
ATAS UNDANG-UNDANG NOMOR 9 TAHUN 2006 TENTANG SISTEM
RESI GUDANG ) yang mana Komoditas yang dapat disimpan di gudang dalam
Sistem Resi Gudang sesuai Peraturan Menteri Perdagangan No 26/2007 adalah
gabah, beras, kopi, kakao, lada, karet, rumput laut, dan jagung.
Pak hasan dapat menyimpan berasnya di gudang, dan mendapatkan pembiayaan
yang dapat mencapai 70% dari nilai hasil panennya. Ketika harga dari hasil panen
yang disimpan digudang itu sudah cenderung normal, pak hasan dapat menjual
dan kemudian hasilnya dapat untuk melunasi pinjaman kredit resi gudang.
Adapun Syarat kredit resi gudang atau persyaratan kredit resi gudang :
•
Melampirkan legalitas usaha : NPWP, SIUP, SITU, TDP / Surat
keterangan usaha.
•
Melampirkan dokumen identitas diri : KTP / SIM, Untuk badan usaha
melampirkan Akte Pendirian dan perubahannya.
•
Melampirkan copy rekening koran atau rekening tabungan 3 (tiga) bulan
terakhir.
Dan Ketentuan kredit resi gudang :
•
Dapat diberikan dalam bentuk rekening koran atau dengan angsuran.
•
Membiayai Gabah, Beras, Jagung, Kopi, Kakao, Lada, Karet, Rumput
Laut, Cokelat.
•
Maksimal pendanaan 70% dari nilai barang yang diresikan.
•
Jangka waktu pinjaman sesuai dengan jangka waktu Resi Gudang,
maksimal 6 (enam) bulan.