مقدمه‌ای بر تأمین مالی و سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات

1. ‫حسین‬
‫عبده‬
‫تبریزی‬
‫سال‬ ‫ماه‬‫اسفند‬
۱۴۰۰
‫تهران‬ ‫ـ‬
‫و‬ ‫مدیریت‬ ‫دانشکدة‬ ،‫شریف‬ ‫صنعتی‬ ‫دانشگاه‬ ‫در‬ ‫ارائه‬ ‫برای‬ ‫سوم‬ ‫ویراست‬
‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫و‬ ‫مالی‬ ‫تأمین‬ ‫کالس‬ ،‫اقتصاد‬

2. 2 2

3. ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫مختلف‬ ‫وجوه‬
‫اقتصاددان‬
:
‫منظر‬ ‫از‬
‫بازده‬ ‫و‬ ‫ریسک‬
‫گذاری‬‫سرمایه‬
‫کند‬‫می‬ ‫بررسی‬
.
‫وکیل‬
:
‫منظر‬ ‫از‬
‫حقوق‬ ‫مجموعه‬
‫ملک‬ ‫بر‬ ‫مترتب‬
‫کند‬‫می‬ ‫بررسی‬
.
‫محیط‬ ‫کارشناس‬
‫زیست‬
:
‫آثار‬ ‫منظر‬ ‫از‬
‫شناسانۀ‬‫زیست‬
‫بررسی‬ ‫وساز‬‫ساخت‬
‫کند‬‫می‬
.
‫عمران‬ ‫مهندس‬
:
‫از‬
‫ساختار‬ ‫منظر‬
‫ها‬‫سازه‬ ‫فیزیکی‬
‫کند‬‫می‬ ‫بررسی‬
.
‫معمار‬ ‫مهندس‬
:
‫از‬
‫بنا‬ ‫زیباشناختی‬ ‫منظر‬
‫آن‬ ‫های‬‫کارکرد‬ ‫و‬
‫کند‬‫می‬ ‫بررسی‬
.
3 3

4. ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫مطالعۀ‬ ‫رویکرد‬
‫مطالعـۀ‬ ‫برای‬ ‫ما‬ ‫رویکرد‬
‫ـتغالت‬‫ـ‬‫مســ‬ ‫و‬ ‫ـالک‬‫ـ‬‫امــ‬
‫است‬ ‫اقتصادی‬ ‫رویکرد‬
.
‫و‬ ‫امـالک‬ ‫کامـل‬ ‫مطالعۀ‬
‫اتخـا‬ ‫مستلزم‬ ‫مستغالت‬
‫ـــــــام‬ ‫رویکـــــــرد‬
‫است‬ ‫ای‬‫رشته‬‫چند‬
.
4 4

5. ‫مستغالت‬‫و‬ ‫امالک‬‫اقتصاد‬
‫شهری‬
‫اقتصاد‬
(
urban
economics
)
•
‫ـرد‬‫ـ‬‫خ‬ ‫ـاد‬‫ـ‬‫اقتص‬ ‫از‬ ‫ای‬‫ـاخه‬‫ـ‬‫ش‬
‫و‬ ‫مطالعــه‬ ‫بــه‬ ‫کــه‬ ‫اســت‬
‫اقتصـادی‬ ‫تحلیل‬ ‫و‬ ‫تجزیه‬
‫پردازد‬‫می‬ ‫شهری‬ ‫مسائل‬
.
‫مالی‬
‫اقتصاد‬
(
financial
economics
)
•
‫ـرد‬‫ـ‬‫خ‬ ‫ـاد‬‫ـ‬‫اقتص‬ ‫از‬ ‫ای‬‫ـاخه‬‫ـ‬‫ش‬
‫مطالعـــۀ‬ ‫بـــه‬ ‫کـــه‬ ‫اســـت‬
‫صنعت‬ ‫و‬ ‫سرمایه‬ ‫بازارهای‬
‫ـ‬‫ـ‬‫بخ‬ ‫در‬ ‫ـالی‬‫ـ‬‫م‬ ‫ـدمات‬‫ـ‬‫خ‬
‫ـتغالت‬‫ـ‬‫مســـ‬ ‫و‬ ‫ـالک‬‫ـ‬‫امـــ‬
‫پردازد‬‫می‬
.
5 5

6. 6 6

7. ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫بخش‬ ‫اهمیت‬
‫اقتصادی‬ ‫یافتگی‬‫توسعه‬ ‫شاخص‬
•
‫است‬ ‫اقتصاد‬ ‫یافتگی‬‫توسعه‬ ‫برای‬ ‫مهمی‬ ‫شاخص‬ ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬
.
•
‫روشـن‬ ‫هـای‬‫نشـانه‬ ‫از‬ ‫انگیـز‬‫هیجان‬ ‫های‬‫محوطه‬ ‫و‬ ‫مدرن‬ ‫های‬‫ساختمان‬
‫شوند‬‫می‬ ‫محسوب‬ ‫اقتصادی‬ ‫پیشرفت‬
.
8
7

8. ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫بخش‬ ‫اهمیت‬
‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫بازار‬ ‫اندازۀ‬
•
‫حدود‬ ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫دهد‬‫می‬ ‫نشان‬ ‫برآوردها‬ ‫برخی‬
5۰
‫شود‬‫می‬ ‫شامل‬ ‫را‬ ‫هان‬ ‫های‬‫دارایی‬ ‫از‬ ‫درصد‬
.
*
•
‫ـرمایۀ‬‫ـ‬‫س‬ ‫ـازار‬‫ـ‬‫ب‬ ‫ـی‬‫ـ‬‫ثل‬ ‫از‬ ‫ـی‬‫ـ‬‫ب‬ ‫ـد‬‫ـ‬‫ده‬‫ـی‬‫ـ‬‫م‬ ‫ـان‬‫ـ‬‫نش‬ ‫ـا‬‫ـ‬‫برآورده‬
‫یافتـه‬‫توسـعه‬ ‫کشورهای‬
‫مسـتغالت‬ ‫و‬ ‫امـالک‬ ‫بخـ‬ ‫بـه‬
‫دارد‬ ‫اختصاص‬
.
**
*Andrew Baum. (2009) Commercial Real Estate Investment: A Strategic Approach Second edition. p 3
** Commercial Real Estate Analysis & Investments (2e), by Geltner, Miller, Clayton and Eichholtz. Centage, 2007. p 50
8 8

9. ‫تقاضا‬ ‫و‬ ‫عرضه‬ ‫طرف‬
‫مسکن‬ ‫بازار‬
9 9

10. ‫مسکن‬ ‫بازار‬ ‫بازیگران‬
‫عرضه‬ ‫طرف‬
=
‫ساز‬ ‫و‬ ‫ساخت‬ ‫طرف‬
‫سازان‬‫انبوه‬
‫پیمانکاران‬
‫معماران‬
‫تقاضا‬ ‫طرف‬
=
‫خریدار‬ ‫طرف‬
‫خانوارها‬
‫ها‬‫بنگاه‬
‫ها‬‫دولت‬
10 10

11. ‫عرضه‬ ‫طرف‬
‫مالحظات‬
•
‫ا‬
‫ا‬‫عمک‬ ‫اااا‬
‫ا‬‫ار‬ ‫ابت‬
‫ا‬ ،‫ااساا‬
‫ا‬‫با‬،‫مسمکا‬ ‫ا‬
‫ا‬‫اتعا‬ ‫ا‬
‫ا‬‫ابدار‬
‫ا‬ ‫ان‬ ‫ابت‬
‫ا‬ ،‫ماکا‬ ‫ااان‬
‫ا‬‫ساز‬‫ا‬‫ا‬
‫ا‬‫غالب‬
‫امن‬
‫ی‬‫اتع‬
‫گ‬‫رزس‬
.
•
‫ن‬ ‫الیاتوداتومنمن‬،‫یتانیااهایا‬،‫سادساتأ‬‫ا‬،‫اهااعمو‬
‫ک‬‫آ‬
.
•
‫اکنن‬
‫ی‬،‫الیاتودامزبفادها‬،‫یتانیااهایا‬،‫الیارعمیاتأ‬،‫ماامنومعامرزمسا‬
.
•
‫زیاکافیادسامتبیاسادمسن‬ ‫هن‬،‫اهایافنیاوا‬
‫د‬‫ظعفی‬
.
11 11

12. ‫تقاضا‬ ‫طرف‬
•
‫هستند‬ ‫خانوارها‬ ‫مسکن‬ ‫متقاضیان‬
.
•
‫است‬ ‫خود‬ ‫عمر‬ ‫طول‬ ‫در‬ ‫عادی‬ ‫فرد‬ ‫هر‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫ترین‬‫بزرگ‬ ‫مسکن‬
.
•
‫است‬ ‫سرپناه‬ ‫از‬ ‫بی‬ ‫چیزی‬ ‫افراد‬ ‫برای‬ ‫مسکن‬
.
•
‫بخشد‬‫می‬ ‫آرام‬ ‫زندگیشان‬ ‫به‬ ‫و‬ ‫دهد‬‫می‬ ‫شخصیت‬ ‫آنان‬ ‫به‬ ‫مسکن‬
.
‫خانوارها‬ ‫و‬ ‫افراد‬ ‫زندگی‬ ‫در‬ ‫مسکن‬ ‫نقش‬
12 12

13. ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫بخش‬ ‫اهمیت‬
‫امی‬ ‫اا‬،‫صعفیاوادمسمایازع‬،‫اعنومکادمسمایا‬ ‫بغالتار‬ ،‫الکاوا‬،‫م‬
‫ملک‬
‫عنوان‬‫به‬
‫دارایی‬
‫ای‬‫سرمایه‬
:
‫حقوقی‬ ‫و‬ ‫حقیقی‬ ‫از‬ ‫اعم‬ ‫اشخاص‬
‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫اهداف‬ ‫به‬ ‫نیل‬ ‫هت‬
‫خریداری‬ ‫ملک‬ ‫خود‬
‫کنند‬‫می‬
.
‫مصرفی‬ ‫دارایی‬ ‫عنوان‬‫به‬ ‫ملک‬
:
‫حقوقی‬ ‫و‬ ‫حقیقی‬ ‫از‬ ‫اعم‬ ‫اشخاص‬
‫خود‬ ‫مصرفی‬ ‫نیازهای‬ ‫تأمین‬ ‫برای‬
‫کنند‬‫می‬ ‫خریداری‬ ‫ملک‬
.
13 13

14. ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫عمدۀ‬ ‫بازارهای‬
•
‫مصرف‬ ‫بازار‬
(
‫مصرف‬ ‫حق‬ ‫یا‬
)
‫است‬ ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬
.
‫بازار‬ ‫نوع‬ ‫این‬ ‫از‬
‫اره‬ ‫ا‬ ‫بازار‬ ‫عنوان‬‫به‬ ‫اغلب‬
(
rental market
)
‫شود‬‫می‬ ‫یاد‬
.
‫مصرف‬ ‫بازار‬
(
space market/usage market
)
•
‫است‬ ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫مالکیت‬ ‫بازار‬
.
‫بازار‬ ‫عنوان‬‫به‬ ‫اغلب‬ ‫بازار‬ ‫نوع‬ ‫این‬ ‫از‬
‫ملک‬
(
property market
)
‫شود‬‫می‬ ‫یاد‬
.
‫دارایی‬ ‫بازار‬
(
asset market
)
14 14

15. ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫دارایی‬ ‫بازار‬
‫بـر‬ ‫اسـت‬ ‫ادعاهـایی‬ ‫شـامل‬ ‫م‬‫ا‬‫اصـالت‬ ‫هـا‬‫دارایـی‬ ‫ایـن‬ ‫اقتصادی‬ ‫نظرگاه‬ ‫از‬
‫آتی‬ ‫نقدی‬ ‫های‬‫ریان‬
(
‫بـرای‬ ‫سـاختمان‬ ‫کـه‬ ‫هـایی‬‫اره‬ ‫ا‬ ‫مثال‬ ‫عنوان‬‫به‬
‫کند‬‫می‬ ‫ایجاد‬ ‫مالکان‬
.)
‫مقایسـه‬‫قابـل‬ ‫هـا‬‫دارایـی‬ ‫ایـن‬ ‫کـه‬‫طوری‬‫به‬
‫بـا‬
‫سرمایه‬ ‫بازار‬ ‫در‬ ‫سهام‬ ‫و‬ ‫قرضه‬ ‫اوراق‬ ‫مانند‬ ‫ای‬‫سرمایه‬ ‫های‬‫دارایی‬ ‫دیگر‬
‫اند‬
.
‫بخشـی‬ ‫عنـوان‬‫بـه‬ ‫باید‬ ‫را‬ ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫دارایی‬ ‫بازار‬ ،‫بنابراین‬
‫تر‬‫بزرگ‬ ‫سرمایۀ‬ ‫بازار‬ ‫از‬
(
‫بهـادار‬ ‫اوراق‬ ‫بازار‬ ‫فقط‬ ‫نه‬
)
‫گرفـت‬ ‫درنظـر‬
.
‫است‬ ‫ای‬‫سرمایه‬ ‫های‬‫دارایی‬ ‫انواع‬ ‫تمام‬ ‫شامل‬ ‫که‬ ‫بازاری‬
.
15 15

16. ‫انواع‬
‫عمدۀ‬
‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫ابزار‬ ‫و‬ ‫ای‬‫سرمایه‬ ‫های‬‫دارایی‬ ‫بازار‬
‫ی‬،‫راامسهایاعمو‬
‫راامسهایاتصوصی‬
‫ا‬
‫ا‬‫ببنی‬،‫اهایا‬
‫ی‬‫دمسما‬
‫الی‬،‫رعاحقا‬
‫سهام‬
‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫های‬‫صندوق‬
‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬
‫ساختمان‬ ‫و‬ ‫زمین‬ ‫های‬‫صندوق‬
‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫های‬‫صندوق‬
‫مشترک‬
‫امالک‬
‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫صندوق‬
‫خصوصی‬
(
‫های‬‫سهامی‬
‫خاص‬
)
‫حفظ‬ ‫های‬‫صندوق‬
‫ارزش‬
‫ا‬
‫ا‬‫ببنی‬،‫اهایا‬
‫ی‬‫دمسما‬
‫هی‬ ‫رعار‬
‫مشارکت‬ ‫اوراق‬
‫با‬ ‫بهادار‬ ‫اوراق‬
‫پشتوانۀ‬
‫رهن‬
(
‫اره‬ ‫ا‬ ‫صکوک‬
)
‫بانکی‬ ‫تسهیالت‬
‫رهنی‬ ‫های‬‫وام‬
‫های‬‫وام‬
‫پذیر‬‫مخاطره‬
‫و‬
‫مالکیت‬ ‫قبضۀ‬ ‫های‬‫وام‬
16 16

17. ‫بازار‬ ‫های‬‫بخش‬
‫سرمایۀ‬
‫آمریکا‬
-
2020
17 17
44
%
‫و‬ ‫عمومی‬ ‫بدهی‬
‫خصوصی‬
21
%
‫خصوصی‬ ‫مالی‬ ‫حق‬
35
%
‫عمومی‬ ‫مالی‬ ‫حق‬
(
8
%
‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬
)
(
8.4
%
‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬
)
(
19.4
%
‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬
)
Source: Emerging Trends in Real Estate,2021 and
Capital Market Fact Book,2021

18. ‫پایه‬ ‫دارایی‬ ‫عنوان‬‫به‬ ‫ملک‬

‫مسـتغالت‬ ‫و‬ ‫امـالک‬ ‫بـر‬ ‫مبتنی‬ ‫ای‬‫سرمایه‬ ‫های‬‫دارایی‬ ‫دیگر‬ ‫تمامی‬ ‫نهایت‬ ‫در‬
‫خصوصی‬ ‫بازاری‬ ‫در‬ ‫که‬ ‫گیرند‬‫می‬ ‫شکل‬ ‫امالکی‬ ‫پایۀ‬ ‫بر‬
(
‫ملـک‬ ‫بازار‬ ‫نام‬ ‫به‬
)
‫ـوند‬‫ـ‬‫ش‬‫ـی‬‫ـ‬‫م‬ ‫ـه‬‫ـ‬‫معامل‬
.
‫ـۀ‬‫ـ‬‫پای‬ ‫ـی‬‫ـ‬‫دارای‬ ‫ـ‬‫ـ‬‫واق‬ ‫در‬ ‫ـالک‬‫ـ‬‫ام‬ ‫ـن‬‫ـ‬‫ای‬
(underlying
asset)
‫شوند‬‫می‬ ‫محسوب‬ ‫ای‬‫سرمایه‬ ‫های‬‫دارایی‬ ‫سایر‬
.
‫این‬ ‫که‬ ‫معنی‬ ‫بدین‬
‫هـای‬‫ریـان‬ ‫ایـن‬ ‫و‬ ‫کنند‬‫می‬ ‫ایجاد‬ ‫نقدی‬ ‫ریان‬ ‫که‬ ‫هستند‬ ‫ملکی‬ ‫های‬‫دارایی‬
‫گـذاری‬‫سـرمایه‬ ‫محصـومت‬ ‫از‬ ‫کـه‬ ‫اسـت‬ ‫ارزشـی‬ ‫و‬ ‫درآمـد‬ ‫هر‬ ‫منشأ‬ ‫نقدی‬
‫شود‬‫می‬ ‫حاصل‬ ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬
.
18 18

19. 19 19

20. ‫دارایی‬ ‫طبقۀ‬ ‫عنوان‬‫به‬ ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬
‫ها‬‫دارایی‬ ‫طبقات‬ ‫عمدۀ‬ ‫انواع‬
‫سهام‬ ‫مانند‬ ‫مالی‬ ‫حق‬
‫منفعت‬ ‫صکوک‬ ‫مانند‬ ‫ثابت‬ ‫درآمد‬ ‫با‬ ‫بهادار‬ ‫اوراق‬
‫سپرده‬ ‫گواهی‬ ‫مانند‬ ‫پول‬ ‫بازار‬ ‫ابزار‬ ‫و‬ ‫نقد‬ ‫ه‬ ‫و‬
‫بها‬‫گران‬ ‫فلزات‬ ‫مانند‬ ‫اساسی‬ ‫کامهای‬
‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬
(
‫تجاری‬ ‫و‬ ‫مسکونی‬
)
20 20

21. ‫ملک‬ ‫بازدۀ‬ ‫و‬ ‫ریسک‬ ‫های‬‫ویژگی‬
‫نقد‬ ‫ه‬ ‫و‬
‫دولتی‬ ‫قرضۀ‬
‫ملک‬
‫سهام‬
‫بازده‬
‫ریسک‬
‫اساسی‬ ‫کامهای‬
21 21

22. ‫امالک‬ ‫بازار‬ ‫های‬‫ویژگی‬
•
‫اسـت‬ ‫فـرد‬ ‫به‬ ‫منحصر‬ ‫مالی‬ ‫تأمین‬ ‫نحوة‬ ‫و‬ ‫ساختمان‬ ،‫مکان‬ ‫اساس‬ ‫بر‬ ‫ملکی‬ ‫هر‬
.
‫گـذاری‬‫قیمـت‬ ‫مسـأله‬ ‫ایـن‬
‫عـدم‬ ‫و‬ ‫کنـد‬‫مـی‬ ‫محـدود‬ ‫را‬ ‫ـایگزینی‬ ‫دهد؛‬‫می‬ ‫افزای‬ ‫را‬ ‫ستجو‬ ‫های‬‫هزینه‬ ‫سازد؛‬‫می‬ ‫مشکل‬ ‫را‬ ‫ملک‬
‫کند‬‫می‬ ‫ایجاد‬ ‫اطالعاتی‬ ‫تقارن‬
.
‫محصوالت‬ ‫بودن‬ ‫ناهمگن‬
•
‫است‬ ‫بیشتر‬ ‫معامالت‬ ‫دیگر‬ ‫اغلب‬ ‫از‬ ‫ملک‬ ‫معاملۀ‬ ‫های‬‫هزینه‬
.
‫کـارمزد‬ ،‫سـتجو‬ ‫هزینـۀ‬ ‫شـامل‬ ‫ها‬‫هزینه‬ ‫این‬
‫باشد‬‫می‬ ‫ثبت‬ ‫های‬‫هزینه‬ ‫و‬ ‫مالکیت‬ ‫انتقال‬ ‫مالیات‬ ،‫قانونی‬ ‫عوارض‬ ،‫انتقال‬ ‫و‬ ‫نقل‬ ‫هزینۀ‬ ،‫معامالت‬
.
‫معامالت‬ ‫باالی‬ ‫هزینۀ‬
•
‫دید‬ ‫محصول‬ ‫عرضۀ‬ ‫و‬ ‫ساخت‬ ،‫طراحی‬ ،‫مالی‬ ‫تأمین‬ ‫صرف‬ ‫زیادی‬ ‫م‬‫ا‬‫نسبت‬ ‫زمان‬ ‫که‬‫این‬ ‫دلیل‬‫به‬
‫شـود‬‫می‬
‫و‬ ،
‫اسـت‬ ‫بـر‬‫زمان‬ ‫بازار‬ ‫های‬‫قیمت‬ ‫تعدیل‬ ‫فرآیند‬ ،‫تقاضا‬ ‫آهستۀ‬ ‫نسبت‬‫به‬ ‫تغییرات‬ ‫خاطر‬‫به‬ ‫نیز‬
.
‫همـین‬ ‫دلیـل‬ ‫بـه‬
‫است‬ ‫محتمل‬ ‫بسیار‬ ‫مدت‬‫کوتاه‬ ‫در‬ ‫بازار‬ ‫های‬‫تعادل‬‫عدم‬ ،‫زمانی‬ ‫وقفۀ‬
.
‫ها‬‫قیمت‬ ‫تعدیل‬ ‫در‬ ‫بلندمدت‬ ‫تأخیر‬
22 22

23. ‫بازارها‬ ‫مقایسۀ‬
‫فروشندگان‬ ‫و‬ ‫خریداران‬ ‫کم‬ ‫تعداد‬
‫ناهمگن‬ ‫محصومت‬
‫ناقص‬ ‫و‬ ‫غیرشفاف‬ ‫اطالعات‬
‫معامالت‬ ‫بامی‬ ‫هزینۀ‬
‫پایین‬ ‫نقدشوندگی‬
‫ها‬‫قیمت‬ ‫دار‬‫وقفه‬ ‫تعدیل‬
‫فروشنده‬ ‫و‬ ‫خریدار‬ ‫زیاد‬ ‫تعداد‬
‫همگن‬ ‫محصومت‬
‫شفاف‬ ‫اطالعات‬
‫معامالت‬ ‫پایین‬ ‫هزینۀ‬
‫بام‬ ‫نقدشوندگی‬
‫ها‬‫قیمت‬ ‫آنی‬ ‫تعدیل‬
23 23

24. ‫است؟‬ ‫گرفته‬ ‫قرار‬ ‫قبول‬ ‫مورد‬ ‫دارایی‬ ‫طبقۀ‬ ‫عنوان‬‫به‬ ‫ملک‬ ‫آیا‬
‫پذیر‬‫انشین‬ ‫دارایی‬ ‫ملک‬
(
fungible asset
)
‫بـر‬ ‫دلیـل‬ ‫همـین‬ ‫بـه‬ ‫و‬ ‫نیست‬
‫ـود‬ ‫و‬ ‫ایـن‬ ‫بـا‬ ‫ولی‬ ،‫است‬ ‫یافته‬‫سازمان‬ ‫بازار‬ ‫فاقد‬ ‫ها‬‫دارایی‬ ‫طبقات‬ ‫سایر‬ ‫خالف‬
‫دهۀ‬ ‫از‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫های‬‫ذابیت‬ ‫دلیل‬‫به‬
7۰
‫مـورد‬ ‫دارایی‬ ‫طبقۀ‬ ‫یک‬ ‫عنوان‬‫به‬
‫است‬ ‫گرفته‬ ‫قرار‬ ‫گذاران‬‫سرمایه‬ ‫قبول‬
.
‫بـه‬ ‫ملـک‬ ‫فـرد‬ ‫بـه‬ ‫منحصـر‬ ‫هـای‬‫ویژگی‬
‫دمیـل‬ ،‫ای‬‫سـرمایه‬ ‫هـای‬‫دارایـی‬ ‫سایر‬ ‫با‬ ‫همبستگی‬ ‫نیز‬ ‫و‬ ‫بازده‬ ‫و‬ ‫ریسک‬ ‫لحاظ‬
‫آورد‬‫می‬ ‫فراهم‬ ‫ها‬‫دارایی‬ ‫طبقۀ‬ ‫این‬ ‫معرفی‬ ‫برای‬ ‫کافی‬
.
24 24

25. ‫گذاران‬‫سرمایه‬ ‫منظر‬ ‫از‬ ‫ملک‬ ‫مهم‬ ‫های‬‫ویژگی‬

‫شود‬‫می‬ ‫مستهلک‬ ‫زمان‬ ‫طی‬ ‫در‬ ‫ملک‬
.

‫است‬ ‫اره‬ ‫ا‬ ‫قرارداد‬ ‫تأثیر‬ ‫تحت‬ ‫ملک‬ ‫از‬ ‫حاصل‬ ‫نقدی‬ ‫ریان‬
.

‫دارد‬ ‫بستگی‬ ‫ملک‬ ‫ارزشیابی‬ ‫به‬ ‫زیادی‬ ‫حد‬ ‫تا‬ ‫ملک‬ ‫از‬ ‫حاصل‬ ‫بازده‬
.

‫است‬ ‫نقدنشو‬ ‫بسیار‬ ‫ملک‬
.

‫بامست‬ ‫م‬‫ا‬‫نسبت‬ ‫ملک‬ ‫خرید‬ ‫برای‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫حجم‬
.

‫است‬ ‫رایج‬ ‫بسیار‬ ‫ملک‬ ‫معامالت‬ ‫در‬ ‫اهرم‬ ‫از‬ ‫استفاده‬ ‫با‬ ‫مالی‬ ‫تأمین‬
.

‫دارد‬ ‫بامیی‬ ‫همبستگی‬ ‫تورم‬ ‫با‬ ‫ملک‬ ‫بهای‬‫اره‬ ‫ا‬ ‫بلندمدت‬ ‫در‬
.

‫است‬ ‫پایین‬ ‫ملک‬ ‫در‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫ریسک‬
.
25 25

26. ‫سکه‬ ‫دیگر‬ ‫روی‬
‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫مالی‬ ‫تأمین‬
26 26

27. ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫شرکت‬ ‫ترازنامۀ‬ ‫نمونۀ‬
‫گذاری‬‫سرمایه‬
=
‫مالی‬ ‫تأمین‬
‫بدهی‬
‫و‬
‫سرمایه‬ ‫دارایی‬
‫بانکی‬ ‫وام‬
‫عادی‬ ‫سهام‬
‫سهام‬
‫مسکن‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫شرکت‬
‫و‬ ‫امالک‬ ‫صندوق‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫واحد‬
‫مستغالت‬
‫ساختمان‬ ‫و‬ ‫زمین‬ ‫صندوق‬ ‫واحدهای‬
‫اوراق‬
‫رهن‬ ‫پشتوانۀ‬ ‫با‬ ‫بهادار‬
‫ساختمان‬ ‫و‬ ‫زمین‬
‫گذاری‬‫سرمایه‬
‫مالی‬ ‫تأمین‬
27 27

28. 28 28

29. ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫و‬ ‫مالی‬ ‫تأمین‬ ‫اساسی‬ ‫مسائل‬
29 29

30. ‫غیرمالی‬ ‫و‬ ‫مالی‬ ‫نهاد‬ ‫در‬ ‫مالی‬ ‫متخصص‬
‫مالی‬ ‫نهاد‬ ‫محیط‬ ‫در‬
•
‫کنـد‬‫می‬ ‫راهنمایی‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫مدیر‬ ‫نق‬ ‫در‬
‫کنیم‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫های‬‫دارایی‬ ‫چه‬ ‫در‬
.
‫شرکت‬ ‫محیط‬ ‫در‬
‫ساختمانی‬
•
‫چـه‬ ‫در‬ ‫کنـد‬‫مـی‬ ‫راهنمـایی‬ ‫مـدیرمالی‬ ‫نق‬ ‫در‬
‫کنیم‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫هایی‬‫طرح‬
.
30 30

31. ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫در‬ ‫مطرح‬ ‫مباحث‬
•
‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫بازار‬ ‫تحلیل‬ ‫و‬ ‫تجزیه‬
•
‫ملک‬ ‫ارزشیابی‬
‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫اساسی‬ ‫وتحلیل‬ ‫تجزیه‬
•
‫سرمایه‬ ‫هزینۀ‬ ‫و‬ ‫مالی‬ ‫اهرم‬
•
‫سرمایه‬ ‫ترکیب‬ ‫تعیین‬
‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫در‬ ‫اهرم‬ ‫از‬ ‫استفاده‬
•
‫سازی‬‫متنوع‬ ‫و‬ ‫ها‬‫دارایی‬ ‫سبد‬ ‫مدرن‬ ‫نظریۀ‬
•
CAPM
‫ریسک‬ ‫گذاری‬‫قیمت‬ ‫و‬
‫ها‬‫دارایی‬ ‫سبد‬ ‫نظریۀ‬
31 31

32. ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫مالی‬ ‫تأمین‬ ‫در‬ ‫مطرح‬ ‫مباحث‬
•
‫رهن‬ ‫اولیۀ‬ ‫بازار‬
•
‫رهن‬ ‫ثانویۀ‬ ‫بازار‬
‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫بازارهای‬
•
‫رهنی‬ ‫های‬‫بانک‬
•
‫وام‬ ‫و‬ ‫انداز‬‫پس‬ ‫مؤسسات‬
•
‫دولت‬ ‫به‬ ‫وابسته‬ ‫رهنی‬ ‫نهادهای‬
‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫بخش‬ ‫در‬ ‫فعال‬ ‫مالی‬ ‫نهادهای‬
•
‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫در‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫های‬‫صندوق‬
•
‫ساختمان‬ ‫و‬ ‫زمین‬ ‫های‬‫صندوق‬
‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫های‬‫صندوق‬
32 32

33. ‫فارسی‬ ‫معادل‬ ‫مشکل‬
33 33

34. ‫ها‬‫انتخاب‬ ‫اولین‬
34 34

35. ‫عمران‬ ‫و‬ ‫توسعه‬
‫ـ‬
‫ها‬‫ویژگی‬
‫چندوجهی‬ ‫کاری‬‫و‬‫کسب‬
•
‫آخر‬ ‫تا‬ ‫اول‬ ‫از‬ ‫توسعه‬ ‫فرآیند‬ ‫کنترل‬
•
‫واقعی‬ ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫تا‬ ‫کاغذ‬ ‫روی‬ ‫وطرح‬ ‫ایده‬ ‫از‬
•
‫ها‬‫فعالیت‬ ‫از‬ ‫ای‬‫زنجیره‬ ‫کنندة‬‫هماهنگ‬
:
‫زمین‬ ‫خرید‬
‫و‬ ‫طراحی‬
‫ساخت‬ ‫برنامۀ‬
‫ساخت‬
(
‫و‬ ‫نوسازی‬
‫بازسازی‬
)
‫مناب‬ ‫تأمین‬
‫مالی‬
‫مجوزها‬ ‫اخذ‬
‫و‬ ‫اره‬ ‫ا‬
‫ارة‬ ‫ا‬
‫بلندمدت‬
‫مدیریت‬
‫برداری‬‫بهره‬
35 35

36. ‫کیست؟‬ ‫گر‬‫توسعه‬
•
‫آااا‬
‫امذمس‬ ‫اا‬،‫امعزع‬ ‫توزا‬
‫مزد؟‬
•
‫آااا‬
‫امع‬ ‫توزا‬
‫پیمانباسامزد؟‬
•
‫آااا‬
‫امع‬ ‫توزا‬
‫ازااامزد؟‬
‫ه‬‫منبو‬
‫ا‬
‫مما‬ ‫اک‬
‫چ‬‫امعاهی‬ ‫توزا‬
‫اها‬
‫ک‬‫آ‬
‫ا‬
‫اوادساومقعا‬ ‫د‬ ‫نی‬
‫همة‬
‫ا‬
‫اهازدا‬
‫ک‬‫آ‬
‫ا‬
36 36

37. ‫گر‬‫توسعه‬ ‫و‬ ‫کار‬‫پیمان‬ ‫تفاوت‬
‫کار‬‫پیمان‬
•
‫کمتر‬ ‫ریسک‬
-
‫کمتر‬ ‫بازده‬
‫گر‬‫توسعه‬
•
‫پذیر‬‫ریسک‬ ‫و‬ ‫کارآفرین‬
37 37

38. •
‫یت‬،‫اعاداا‬ ،
•
‫الی‬،‫نارعا‬،‫اعادا‬ ،
•
‫اعادامجعم‬ ،
•
‫یاکلافعآان‬ ‫اعاداواهماهن‬ ،
‫فعالیت‬ ‫اصلی‬ ‫محور‬ ‫چهار‬
‫گر‬‫توسعه‬
38 38

39. ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫عمران‬ ‫و‬ ‫توسعه‬ ‫در‬ ‫فعالیت‬ ‫های‬‫حوزه‬
‫تجاری‬
•
‫و‬ ‫فروشـگاه‬ ،‫فروشـی‬‫خـرده‬ ‫پـارک‬ ،‫لنگرگـاه‬ ‫و‬ ‫بنـادر‬ ،‫اداری‬ ‫واحـد‬ ،‫تجـاری‬ ‫پارک‬
،‫تجاری‬ ‫گذرهای‬ ،‫انبار‬ ،‫بازارچه‬ ،‫خرید‬ ‫مرکز‬ ،‫سنتر‬ ‫سیتی‬ ،‫تجاری‬ ‫مرکز‬ ،‫مغازه‬
...
‫صنعتی‬
•
‫و‬ ‫آوری‬‫فن‬ ‫پارک‬ ،‫صنعتی‬ ‫پارک‬ ،‫صنعتی‬ ‫مناطق‬ ،‫صنعتی‬ ‫شهر‬
...
‫مسکونی‬
•
‫هـای‬‫مجموعـه‬ ،‫مسـکونی‬ ‫پارک‬ ،‫مسکونی‬ ‫شهرک‬ ،‫شرکتی‬ ‫شهرهای‬ ،‫شهری‬ ‫بلوک‬
‫هـا‬‫بلندمرتبـه‬ ،‫ویالیـی‬ ‫هـای‬‫مجموعـه‬ ،‫آپارتمانی‬ ‫های‬‫مجموعه‬ ،‫قیمت‬‫ارزان‬
(
‫آسـمان‬
‫ها‬‫خراش‬
)
‫و‬
...
39 39

40. ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫عمران‬ ‫و‬ ‫توسعه‬ ‫در‬ ‫فعالیت‬ ‫های‬‫حوزه‬
‫آموزشی‬
•
‫و‬ ‫هـا‬‫دانشـگاه‬ ،‫تحقیقـاتی‬ ‫هـای‬‫پـارک‬ ،‫آموزشـی‬ ‫پردیس‬
،‫فنآوری‬ ‫و‬ ‫علم‬ ‫های‬‫پارک‬ ،‫آموزشی‬ ‫مؤسسات‬
...
‫شهرداری‬
•
‫دید‬ ‫شهرهای‬
(
‫شهری‬ ‫ریزی‬‫برنامه‬
)
‫شـهرها‬ ،‫شـهرها‬ ‫باغ‬ ،
‫و‬ ‫ها‬‫پارکینگ‬ ،‫ها‬‫گورستان‬ ،‫نمونه‬ ‫های‬‫شهرک‬ ‫و‬
...
‫غیره‬
•
‫توسعۀ‬
‫ای‬‫منطقه‬
،‫زمین‬ ‫سازی‬‫آماده‬ ،‫شهری‬ ‫طراحی‬ ،
‫و‬ ‫بندی‬‫منطقه‬
....
40 40

41. ‫توسعه‬ ‫تیم‬
•
‫رئیس‬
(
‫ر‬ ‫تـا‬ ‫یا‬ ‫مهندس‬
)
‫کارمنـد؛‬ ‫چنـد‬ ‫بـا‬
‫ها‬‫تخصص‬ ‫همۀ‬ ‫خرید‬
•
‫هـا‬‫تخصص‬ ‫همۀ‬ ‫دارندة‬ ‫بزرگ‬ ‫های‬‫شرکت‬
‫ها‬‫تخصص‬ ‫عمدة‬ ‫یا‬
41 41

42. ‫با‬ ‫کار‬ ‫کنندۀ‬‫هماهنگ‬ ،‫گر‬‫توسعه‬
:
42 42

43. ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫گری‬‫توسعه‬ ‫حرفۀ‬ ‫به‬ ‫ورود‬ ‫مسیرهای‬
‫های‬‫رشته‬
:
‫ساخت‬ ‫مهندسی‬
‫معماری‬
‫مالی‬ ‫و‬ ‫بانکداری‬
‫حقوق‬
‫مدیریت‬
...
43 43

44. ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫گری‬‫توسعه‬ ‫حرفۀ‬ ‫به‬ ‫ورود‬ ‫مسیرهای‬
‫بغالت‬ ،‫الکاوا‬،‫اواعمعمکام‬ ‫اتوزا‬ ‫کاسشناسامسش‬
• Master of Real Estate Development
(MRED)
‫بغالت‬ ،‫الکاوا‬،‫ام‬ ‫کاسشناسامسش‬
• Master of Science in Real
Estate(MSRE)
44 44

45. ‫کالسی‬ ‫تکالیف‬
۱
-
‫ـبت‬‫ـ‬‫نس‬
«
‫ای‬‫ســرمایه‬ ‫ـای‬‫ـ‬‫ه‬‫ـی‬‫ـ‬‫دارای‬
(
capital assets
)
‫و‬ ‫امــالک‬ ‫ـ‬‫ـ‬‫بخ‬ ‫ـه‬‫ـ‬‫ب‬ ‫مربــوب‬
‫مستغالت‬
»
‫کنید‬ ‫بررسی‬ ‫است؟‬ ‫چقدر‬ ‫یافته‬‫توسعه‬ ‫کشورهای‬ ‫داخلی‬ ‫ناخالص‬ ‫تولید‬ ‫به‬
.
2
-
‫مصرف‬ ‫بازار‬ ‫رابطۀ‬
(
usage market
)
‫دارایـی‬ ‫بـازار‬ ‫و‬
(
asset market
)
‫و‬ ‫امـالک‬
‫است؟‬ ‫چگونه‬ ‫مستغالت‬
3
-
‫بازار‬ ‫سبد‬
(
market portfolio
)
‫مدل‬ ‫در‬
CAPM
‫شود؟‬‫می‬ ‫هایی‬‫دارایی‬ ‫چه‬ ‫شامل‬
‫بازار‬ ‫سبد‬ ‫در‬ ‫بخ‬ ‫این‬ ‫م‬‫ا‬‫غالب‬ ‫چرا‬ ‫چیست؟‬ ‫سبد‬ ‫این‬ ‫در‬ ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫بخ‬ ‫نق‬
‫؟‬ ‫شود‬‫نمی‬ ‫لحاظ‬
۴
-
‫مسـتغالت‬ ‫و‬ ‫امـالک‬ ‫بخـ‬ ‫در‬ ‫فعـال‬ ‫عـام‬ ‫سهامی‬ ‫های‬‫شرکت‬ ‫بازار‬ ‫ارزش‬
(
public
equity
)
‫؟‬ ‫اسـت‬ ‫چقدر‬ ‫ایران‬ ‫سرمایۀ‬ ‫بازار‬ ‫در‬
(
‫مقایسـه‬ ‫صـنای‬ ‫سـایر‬ ‫بـازار‬ ‫ارزش‬ ‫بـا‬
‫شود‬
).
45 45

46. ‫کالسی‬ ‫تکالیف‬
5
-
‫ـک‬‫ـ‬‫مل‬ ‫ـۀ‬‫ـ‬‫پای‬ ‫ـر‬‫ـ‬‫ب‬ ‫ـه‬‫ـ‬‫ک‬ ‫ای‬‫ـالی‬
‫ـ‬‫م‬ ‫ـزار‬‫ـ‬‫اب‬
(
real property
)
‫ـه‬‫ـ‬‫معامل‬ ‫ـالی‬
‫ـ‬‫م‬ ‫ـای‬‫ـ‬‫بازاره‬ ‫در‬
‫کدامند؟‬ ،‫شوند‬‫می‬
(
‫دهید‬ ‫توضیح‬ ‫کامل‬
).
6
-
‫دارایـی‬ ‫طبقـۀ‬ ‫عنوان‬ ‫به‬ ‫توان‬‫می‬ ‫را‬ ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫آیا‬
(
asset class
)
‫نظـر‬ ‫در‬
‫گرفت؟‬
(
‫کنید‬ ‫بیان‬ ‫را‬ ‫مخالف‬ ‫و‬ ‫موافق‬ ‫نظرات‬
).
7
-
‫کنید‬ ‫بحی‬ ‫دارایی‬ ‫طبقۀ‬ ‫عنوان‬ ‫به‬ ‫اساسی‬ ‫کامهای‬ ‫مورد‬ ‫در‬
.
8
-
‫را‬ ‫هـا‬‫آن‬ ‫میـان‬ ‫همبسـتگی‬ ‫چنین‬‫هم‬ ‫و‬ ‫دارایی‬ ‫مختلف‬ ‫های‬‫طبقه‬ ‫بازده‬ ‫و‬ ‫ریسک‬ ‫موازنۀ‬
‫کنید؟‬ ‫مقایسه‬ ‫تجربی‬ ‫و‬ ‫نظری‬ ‫مطالعات‬ ‫براساس‬
9
-
‫گیرد؟‬‫می‬ ‫فاصله‬ ‫کامل‬ ‫رقابت‬ ‫بازار‬ ‫از‬ ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫دارایی‬ ‫بازار‬ ‫دمیلی‬ ‫چه‬ ‫به‬
۱۰
-
‫و‬ ‫امـالک‬ ‫بـازار‬ ‫در‬ ‫فعـال‬ ‫تولیـدی‬ ‫نهـاد‬ ‫یـک‬ ‫و‬ ‫مـالی‬ ‫نهـاد‬ ‫یک‬ ‫در‬ ‫مالی‬ ‫مدیر‬ ‫نق‬
‫کنید‬ ‫مقایسه‬ ‫را‬ ‫مستغالت‬
.
۱۱
-
‫دهیـد‬ ‫توضیح‬ ،‫اند‬‫سکه‬ ‫یک‬ ‫روی‬ ‫دو‬ ‫مالی‬ ‫تأمین‬ ‫و‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫که‬‫این‬ ‫دربارة‬
( .
‫بـا‬
‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫زمینۀ‬‫پس‬
).
46 46

47. ‫کالسی‬ ‫تکالیف‬
۱2
-
‫ملـک‬ ‫در‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫حجم‬
(
real property
)
‫کـی‬ ‫در‬
(
‫عنـوان‬ ‫بـه‬
‫فرد‬‫منحصربه‬ ‫و‬ ‫خاص‬ ‫مورد‬ ‫یک‬
)
‫کنید‬ ‫بررسی‬ ‫است؟‬ ‫چقدر‬
.
۱3
-
‫بـرای‬ ‫مسـتغالت‬ ‫و‬ ‫امـالک‬ ‫بـازار‬ ‫هـای‬‫شـاخص‬ ‫از‬ ‫یک‬‫کدام‬ ‫معمول‬ ‫طور‬‫به‬
‫هـا‬‫شاخص‬ ‫دربارة‬ ‫شوند؟‬‫می‬ ‫افشا‬ ‫و‬ ‫محاسبه‬ ‫کالن‬ ‫اقتصاد‬ ‫وضعیت‬ ‫بر‬ ‫نظارت‬
‫دهید‬ ‫توضیح‬
.
۱۴
-
‫ّی‬‫م‬‫ک‬ ‫تسهیل‬ ‫های‬‫سیاست‬
(
quantitative easing
)
‫رزرو‬ ‫فدرال‬ ‫اخیر‬
‫دارد؟‬ ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫بخ‬ ‫با‬ ‫ارتباطی‬ ‫چه‬
47 47

48. 48