تأمین مالی و سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات

2. ‫تبریزی‬ ‫عبده‬ ‫حسین‬
‫رادپور‬ ‫میثم‬
27
‫سال‬ ‫ماه‬‫بهمن‬
99
‫تهران‬ ‫ـ‬
‫برای‬ ‫دوم‬ ‫ویراست‬
‫صنعتی‬ ‫دانشگاه‬ ‫در‬ ‫ارائه‬
‫مدی‬ ‫دانشکدة‬ ،‫شریف‬
‫و‬ ‫ریت‬
،‫اقتصاد‬
‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫و‬ ‫مالی‬ ‫تأمین‬ ‫کالس‬
‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬

3. 3 3

4. ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫مختلف‬ ‫وجوه‬
‫اقتصاددان‬
:
‫منظ‬ ‫از‬
‫ر‬
‫بازده‬ ‫و‬ ‫ریسک‬
‫گذاری‬‫سرمایه‬
‫کند‬‫می‬ ‫بررسی‬
.
‫وکیل‬
:
‫منظر‬ ‫از‬
‫حقوق‬ ‫مجموعه‬
‫ملک‬ ‫بر‬ ‫مترتب‬
‫کند‬‫می‬ ‫بررسی‬
.
‫محیط‬ ‫کارشناس‬
‫زیست‬
:
‫آث‬ ‫منظر‬ ‫از‬
‫ار‬
‫شناسانۀ‬‫زیست‬
‫بررس‬ ‫وساز‬‫ساخت‬
‫ی‬
‫کند‬‫می‬
.
‫عمران‬ ‫مهندس‬
:
‫از‬
‫ساختار‬ ‫منظر‬
‫ها‬‫سازه‬ ‫فیزیکی‬
‫کند‬‫می‬ ‫بررسی‬
.
‫معمار‬ ‫مهندس‬
:
‫از‬
‫زیباشناخت‬ ‫منظر‬
‫بنا‬ ‫ی‬
‫آن‬ ‫های‬‫کارکرد‬ ‫و‬
‫کند‬‫می‬ ‫بررسی‬
.
4 4

5. ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫مطالعۀ‬ ‫رویکرد‬
‫مطالعـ‬ ‫برای‬ ‫ما‬ ‫رویکرد‬
‫ۀ‬
‫ـــتغالت‬‫ـ‬‫مس‬ ‫و‬ ‫ـــالک‬‫ـ‬‫ام‬
‫اس‬ ‫اقتصادی‬ ‫رویکرد‬
‫ت‬
.
‫و‬ ‫امـالک‬ ‫کامـل‬ ‫مطالعۀ‬
‫ات‬ ‫مستلزم‬ ‫مستغالت‬
‫خـا‬
‫ـــــــام‬ ‫رویکـــــــرد‬
‫است‬ ‫ای‬‫رشته‬‫چند‬
.
5 5

6. ‫مستغالت‬ ‫و‬‫امالک‬‫اقتصاد‬
‫شهری‬
‫اقتصاد‬
(
urban
economics
)
•
‫ـرد‬‫ـ‬‫خ‬ ‫ـاد‬‫ـ‬‫اقتص‬ ‫از‬ ‫ای‬‫ـاخه‬‫ـ‬‫ش‬
‫و‬ ‫مطالعــه‬ ‫بــه‬ ‫کــه‬ ‫اســت‬
‫اقتصـ‬ ‫تحلیل‬ ‫و‬ ‫تجزیه‬
‫ادی‬
‫پردازد‬‫می‬ ‫شهری‬ ‫مسائل‬
.
‫مالی‬
‫اقتصاد‬
(
financial
economics
)
•
‫ـرد‬‫ـ‬‫خ‬ ‫ـاد‬‫ـ‬‫اقتص‬ ‫از‬ ‫ای‬‫ـاخه‬‫ـ‬‫ش‬
‫مطالعـــۀ‬ ‫بـــه‬ ‫کـــه‬ ‫اســـت‬
‫صنع‬ ‫و‬ ‫سرمایه‬ ‫بازارهای‬
‫ت‬
‫ـ‬‫ـ‬‫بخ‬ ‫در‬ ‫ـالی‬‫ـ‬‫م‬ ‫ـدمات‬‫ـ‬‫خ‬
‫ــــتغالت‬‫ـ‬‫مس‬ ‫و‬ ‫ــــالک‬‫ـ‬‫ام‬
‫پردازد‬‫می‬
.
6 6

7. 7 7

8. ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫بخش‬ ‫اهمیت‬
‫اقتصادی‬ ‫یافتگی‬‫توسعه‬ ‫شاخص‬
•
‫اقت‬ ‫یافتگی‬‫توسعه‬ ‫برای‬ ‫مهمی‬ ‫شاخص‬ ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬
‫است‬ ‫صاد‬
.
•
‫روشـن‬ ‫های‬‫نشـانه‬ ‫از‬ ‫انگیز‬‫هیجـان‬ ‫های‬‫محوطـه‬ ‫و‬ ‫مدرن‬ ‫های‬‫ساختمان‬
‫شوند‬‫می‬ ‫محسوب‬ ‫اقتصادی‬ ‫پیشرفت‬
.
8
8

9. ‫مستغال‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫بخش‬ ‫اهمیت‬
‫ت‬
‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫بازار‬ ‫اندازۀ‬
•
‫حد‬ ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫دهد‬‫می‬ ‫نشان‬ ‫برآوردها‬ ‫برخی‬
‫ود‬
50
‫شود‬‫می‬ ‫شامل‬ ‫را‬ ‫هان‬ ‫های‬‫دارایی‬ ‫از‬ ‫درصد‬
.
*
•
‫ســرمایۀ‬ ‫بــازار‬ ‫ثلــم‬ ‫از‬ ‫ـی‬‫ـ‬‫ب‬ ‫دهــد‬‫می‬ ‫نشــان‬ ‫ـا‬‫ـ‬‫برآورده‬
‫یافته‬‫ـعه‬‫ـ‬‫توس‬ ‫ـورهای‬
‫ـ‬‫کش‬
‫ـت‬‫ـ‬‫مس‬ ‫و‬ ‫ـالک‬‫ـ‬‫ام‬ ‫ـ‬‫ـ‬‫بخ‬ ‫ـه‬‫ـ‬‫ب‬
‫غالت‬
‫دارد‬ ‫اختصاص‬
.
**
*Andrew Baum. (2009) Commercial Real Estate Investment: A Strategic Approach Second edition. p 3
** Commercial Real Estate Analysis & Investments (2e), by Geltner, Miller, Clayton and Eichholtz. Centage, 2007. p 50
9 9

10. ‫تقاضا‬ ‫و‬ ‫عرضه‬ ‫طرف‬
‫مسکن‬ ‫بازار‬
10 10

11. ‫مسکن‬ ‫بازار‬ ‫بازیگران‬
‫عرضه‬ ‫طرف‬
=
‫ساز‬ ‫و‬ ‫ساخت‬ ‫طرف‬
‫سازان‬‫انبوه‬
‫پیمانکاران‬
‫آبادگران‬
‫تقاضا‬ ‫طرف‬
=
‫خریدار‬ ‫طرف‬
‫خانوارها‬
‫مالی‬ ‫نهادهای‬
‫ها‬‫دولت‬
11 11

12. ‫عرضه‬ ‫طرف‬
‫مالحظات‬
•
‫اا‬
‫ا‬‫ار‬ ‫ابت‬
‫ا‬ ،‫ا‬ ‫ااس‬
‫ا‬‫با‬،‫مسمکا‬ ‫ا‬
‫ا‬‫اتعا‬ ‫ا‬
‫ا‬‫ابدار‬
‫ا‬ ‫ان‬ ‫ابت‬
‫ا‬ ،‫ماکا‬ ‫ااان‬
‫ا‬‫ساز‬‫ا‬‫ا‬
‫ا‬‫غالب‬
‫ااگعمکا‬
‫امن‬
‫ی‬‫اتع‬
‫گ‬‫رزس‬
.
•
‫ن‬ ‫الیاتوداتومنمن‬،‫یتانیااهایا‬،‫سادساتأ‬‫ا‬،‫اهااعمو‬
‫ک‬‫آ‬
.
•
‫اکن‬
‫ی‬،‫الیاتودامزبفادها‬،‫یتانیااهایا‬،‫الیارعمیاتأ‬،‫ماامنومعامرزمسا‬
‫ن‬
.
•
‫زیاکافیادسامتبیاسادمسن‬ ‫هن‬،‫اهایافنیاوا‬
‫د‬‫ظعفی‬
.
12 12

13. ‫تقاض‬ ‫طرف‬
‫ا‬
•
‫هستند‬ ‫خانوارها‬ ‫مسکن‬ ‫متقاضیان‬
.
•
‫اس‬ ‫خود‬ ‫عمر‬ ‫طول‬ ‫در‬ ‫عادی‬ ‫فرد‬ ‫هر‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫ترین‬‫بزرگ‬ ‫مسکن‬
‫ت‬
.
•
‫است‬ ‫سرپناه‬ ‫از‬ ‫بی‬ ‫چیزی‬ ‫افراد‬ ‫برای‬ ‫مسکن‬
.
•
‫بخشد‬‫می‬ ‫آرام‬ ‫ها‬‫آن‬ ‫زندگی‬ ‫به‬ ‫و‬ ‫دهد‬‫می‬ ‫شخصیت‬ ‫ها‬‫آن‬ ‫به‬ ‫مسکن‬
.
‫خانوارها‬ ‫و‬ ‫افراد‬ ‫زندگی‬ ‫در‬ ‫مسکن‬ ‫نقش‬
13 13

14. ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫بخش‬ ‫اهمیت‬
‫صعفیاوادمسمایاز‬،‫اعنومکادمسمایا‬ ‫بغالتار‬ ،‫الکاوا‬،‫م‬
‫امی‬ ‫اا‬،‫ع‬
‫ای‬‫سرمایه‬ ‫دارایی‬ ‫عنوان‬‫به‬ ‫ملک‬
:
‫حقوقی‬ ‫و‬ ‫حقیقی‬ ‫از‬ ‫اعم‬ ‫اشخاص‬
‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫اهداف‬ ‫به‬ ‫نیل‬ ‫هت‬
‫کنند‬‫می‬ ‫خریداری‬ ‫ملک‬ ‫خود‬
.
‫مصرفی‬ ‫دارایی‬ ‫عنوان‬‫به‬ ‫ملک‬
:
‫حقوقی‬ ‫و‬ ‫حقیقی‬ ‫از‬ ‫اعم‬ ‫اشخاص‬
‫خ‬ ‫مصرفی‬ ‫نیازهای‬ ‫تأمین‬ ‫برای‬
‫ود‬
‫کنند‬‫می‬ ‫خریداری‬ ‫ملک‬
.
14 14

15. ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫عمدۀ‬ ‫بازارهای‬
•
‫مصرف‬ ‫بازار‬
(
‫مصرف‬ ‫حق‬ ‫یا‬
)
‫است‬ ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬
.
‫بازا‬ ‫نوع‬ ‫این‬ ‫از‬
‫ر‬
‫اره‬ ‫ا‬ ‫بازار‬ ‫عنوان‬‫به‬ ‫اغلب‬
(
rental market
)
‫شود‬‫می‬ ‫یاد‬
.
‫مصرف‬ ‫بازار‬
(
space market/usage market
)
•
‫است‬ ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫مالکیت‬ ‫بازار‬
.
‫عنو‬‫به‬ ‫اغلب‬ ‫بازار‬ ‫نوع‬ ‫این‬ ‫از‬
‫بازار‬ ‫ان‬
‫ملک‬
(
property market
)
‫شود‬‫می‬ ‫یاد‬
.
‫دارایی‬ ‫بازار‬
(
asset market
)
15 15

16. ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫دارایی‬ ‫بازار‬
‫بـ‬ ‫اسـت‬ ‫ادعاهـایی‬ ‫شـامل‬ ‫م‬‫ا‬‫اصـالت‬ ‫هـا‬‫دارایی‬ ‫ایـن‬ ‫اقتصـادی‬ ‫نظرگاه‬ ‫از‬
‫ر‬
‫آتی‬ ‫نقدی‬ ‫های‬‫ریان‬
(
‫بـ‬ ‫سـاختمان‬ ‫کـه‬ ‫هـایی‬‫اره‬ ‫ا‬ ‫مثال‬ ‫عنوان‬‫به‬
‫رای‬
‫کنـد‬‫می‬ ‫ایجـاد‬ ‫مالکان‬
.)
‫مقایسـ‬‫قابل‬ ‫هـا‬‫دارایی‬ ‫ایـن‬ ‫کـه‬‫طوری‬‫به‬
‫ه‬
‫بـا‬
‫س‬ ‫بازار‬ ‫در‬ ‫سهام‬ ‫و‬ ‫قرضه‬ ‫اوراق‬ ‫مانند‬ ‫ای‬‫سرمایه‬ ‫های‬‫دارایی‬ ‫دیگر‬
‫رمایه‬
‫اند‬
.
‫عنو‬‫بـه‬ ‫بایـد‬ ‫را‬ ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫دارایی‬ ‫بازار‬ ،‫بنابراین‬
‫بخشـی‬ ‫ان‬
‫تر‬‫بزرگ‬ ‫سرمایۀ‬ ‫بازار‬ ‫از‬
(
‫بهـادار‬ ‫اوراق‬ ‫بازار‬ ‫فقط‬ ‫نه‬
)
‫گ‬ ‫درنظـر‬
‫رفـت‬
.
‫است‬ ‫ای‬‫سرمایه‬ ‫های‬‫دارایی‬ ‫انواع‬ ‫تمام‬ ‫شامل‬ ‫که‬ ‫بازاری‬
.
16 16

17. ‫ابزار‬ ‫و‬ ‫ای‬‫سرمایه‬ ‫های‬‫دارایی‬ ‫بازارهای‬ ‫عمدۀ‬ ‫انواع‬
‫گذاری‬‫سرمایه‬
‫ی‬،‫راامسهایاعمو‬
‫راامسهایاتصوصی‬
‫ببنی‬،‫اهایا‬
‫ی‬‫دمسما‬
‫الی‬،‫رعاحقا‬
‫سهام‬
‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫های‬‫صندوق‬
‫مستغالت‬
‫ساختمان‬ ‫و‬ ‫زمین‬ ‫های‬‫صندوق‬
‫های‬‫صندوق‬
‫گذاری‬‫سرمایه‬
‫مشترک‬
‫امالک‬
‫ها‬‫خاص‬‫سهامی‬ ‫صندوق‬
‫حفظ‬ ‫های‬‫صندوق‬
‫ارزش‬
‫ببنی‬،‫اهایا‬
‫ی‬‫دمسما‬
‫هی‬ ‫رعار‬
‫قرضه‬ ‫اوراق‬
‫پشتوانۀ‬ ‫با‬ ‫بهادار‬ ‫اوراق‬
‫رهن‬
‫بانکی‬ ‫های‬‫وام‬
‫رهنی‬ ‫های‬‫وام‬
‫و‬ ‫آمیز‬‫مخاطره‬ ‫های‬‫وام‬
‫های‬‫وام‬
‫مالکیت‬ ‫قبضۀ‬
17 17

18. *
‫عام‬ ‫سهامی‬ ‫های‬‫شرکت‬ ‫مالکیت‬ ‫تحت‬ ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬
+
‫مستغ‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫های‬‫صندوق‬
‫الت‬
Source: Commercial Real Estate Analysis & Investments (2e), by Geltner, Miller, Clayton and Eichholtz.
Centage, 2007; (Authors’ estimates based on Miles & Tolleson (1997), updated with FRB statistics)
‫مالی‬ ‫حق‬
‫عمومی‬
30%
(
%22
RE
*
)
,
‫عمومی‬ ‫بدهی‬
24%
(
%17
RE
)
‫مالی‬ ‫حق‬
‫خصوصی‬
)%78RE) 30%
‫بدهی‬
‫خصوصی‬
16%
(
%49
RE
)
‫امریکا‬ ‫سرمایۀ‬ ‫بازار‬ ‫های‬‫بخش‬
18 18

19. ‫پا‬ ‫دارایی‬ ‫عنوان‬‫به‬ ‫ملک‬
‫یه‬

‫مس‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫بر‬ ‫مبتنی‬ ‫ای‬‫سرمایه‬ ‫های‬‫دارایی‬ ‫دیگر‬ ‫تمامی‬ ‫نهایت‬ ‫در‬
‫بر‬ ‫تغالت‬
‫خصوصـی‬ ‫بازاری‬ ‫در‬ ‫که‬ ‫گیرند‬‫می‬ ‫شکل‬ ‫امالکی‬ ‫پایۀ‬
(
‫بـاز‬ ‫نـام‬ ‫بـه‬
‫ملـک‬ ‫ار‬
)
‫ـوند‬‫ـ‬‫ش‬‫می‬ ‫ـه‬‫ـ‬‫معامل‬
.
‫ـۀ‬‫ـ‬‫پای‬ ‫دارایــی‬ ‫ـ‬‫ـ‬‫واق‬ ‫در‬ ‫ـالک‬‫ـ‬‫ام‬ ‫ایــن‬
(
underlying
asset
)
‫شوند‬‫می‬ ‫محسوب‬ ‫ای‬‫سرمایه‬ ‫های‬‫دارایی‬ ‫سایر‬
.
‫ک‬ ‫معنی‬ ‫بدین‬
‫این‬ ‫ه‬
‫ری‬ ‫ایـن‬ ‫و‬ ‫کننـد‬‫می‬ ‫ایجاد‬ ‫نقدی‬ ‫ریان‬ ‫که‬ ‫هستند‬ ‫ملکی‬ ‫های‬‫دارایی‬
‫هـای‬‫ان‬
‫گذاری‬‫سـرمایه‬ ‫محصـوات‬ ‫از‬ ‫کـه‬ ‫اسـت‬ ‫ارزشـی‬ ‫و‬ ‫درآمـد‬ ‫هـر‬ ‫منشأ‬ ‫نقدی‬
‫شود‬‫می‬ ‫حاصل‬ ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬
.
19 19

20. 20 20

21. ‫دارای‬ ‫طبقۀ‬ ‫عنوان‬‫به‬ ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬
‫ی‬
‫ها‬‫دارایی‬ ‫طبقات‬ ‫عمدۀ‬ ‫انواع‬
‫سهام‬ ‫مانند‬ ‫مالی‬ ‫حق‬
‫قرضه‬ ‫اوراق‬ ‫مانند‬ ‫ثابت‬ ‫درآمد‬ ‫با‬ ‫بهادار‬ ‫اوراق‬
‫سپرده‬ ‫گواهی‬ ‫مانند‬ ‫پول‬ ‫بازار‬ ‫ابزار‬ ‫و‬ ‫نقد‬ ‫ه‬ ‫و‬
‫بها‬‫گران‬ ‫فلزات‬ ‫مانند‬ ‫اساسی‬ ‫کااهای‬
‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬
(
‫تجاری‬ ‫و‬ ‫مسکونی‬
)
21 21

22. ‫ملک‬ ‫بازدۀ‬ ‫و‬ ‫ریسک‬ ‫های‬‫ویژگی‬
‫نقد‬ ‫ه‬ ‫و‬
‫دولتی‬ ‫قرضۀ‬
‫ملک‬
‫سهام‬
‫بازده‬
‫ریسک‬
‫اساسی‬ ‫کااهای‬
22 22

23. ‫امالک‬ ‫بازار‬ ‫های‬‫ویژگی‬
•
‫اسـت‬ ‫فـرد‬ ‫بـه‬ ‫منحصر‬ ‫مالی‬ ‫تأمین‬ ‫نحوة‬ ‫و‬ ‫ساختمان‬ ،‫مکان‬ ‫اساس‬ ‫بر‬ ‫ملکی‬ ‫هر‬
.
‫قیم‬ ‫مسـأله‬ ‫ایـن‬
‫گـذاری‬‫ت‬
‫عـ‬ ‫و‬ ‫کنـد‬‫می‬ ‫محـدود‬ ‫را‬ ‫ـایگزینی‬ ‫دهـد؛‬‫می‬ ‫افزای‬ ‫را‬ ‫ستجو‬ ‫های‬‫هزینه‬ ‫سازد؛‬‫می‬ ‫مشکل‬ ‫را‬ ‫ملک‬
‫دم‬
‫کند‬‫می‬ ‫ایجاد‬ ‫اطالعاتی‬ ‫تقارن‬
.
‫محصوالت‬ ‫بودن‬ ‫ناهمگن‬
•
‫است‬ ‫بیشتر‬ ‫معامالت‬ ‫دیگر‬ ‫اغلب‬ ‫از‬ ‫ملک‬ ‫معاملۀ‬ ‫های‬‫هزینه‬
.
‫سـتجو‬ ‫هزینـۀ‬ ‫شـامل‬ ‫ها‬‫هزینه‬ ‫این‬
‫کـارمزد‬ ،
‫ب‬‫می‬ ‫ثبت‬ ‫های‬‫هزینه‬ ‫و‬ ‫مالکیت‬ ‫انتقال‬ ‫مالیات‬ ،‫قانونی‬ ‫عوارض‬ ،‫انتقال‬ ‫و‬ ‫نقل‬ ‫هزینۀ‬ ،‫معامالت‬
‫اشد‬
.
‫معامالت‬ ‫باالی‬ ‫هزینۀ‬
•
‫دیـد‬ ‫محصـول‬ ‫عرضـۀ‬ ‫و‬ ‫سـاخت‬ ،‫طراحـی‬ ،‫مالی‬ ‫تأمین‬ ‫صرف‬ ‫زیادی‬ ‫م‬‫ا‬‫نسبت‬ ‫زمان‬ ‫که‬‫این‬ ‫دلیل‬‫به‬
‫صـرف‬
‫بـاز‬ ‫هـای‬‫قیمت‬ ‫تعدیل‬ ‫فرآیند‬ ،‫تقاضا‬ ‫آهستۀ‬ ‫نسبت‬‫به‬ ‫تغییرات‬ ‫خاطر‬‫به‬ ‫نیز‬ ‫و‬ ،‫شود‬‫می‬
‫اسـت‬ ‫بر‬‫زمـان‬ ‫ار‬
.
‫بـه‬
‫است‬ ‫محتمل‬ ‫بسیار‬ ‫مدت‬‫کوتاه‬ ‫در‬ ‫بازار‬ ‫های‬‫تعادل‬‫عدم‬ ،‫زمانی‬ ‫وقفۀ‬ ‫همین‬ ‫دلیل‬
.
‫ها‬‫قیمت‬ ‫تعدیل‬ ‫در‬ ‫بلندمدت‬ ‫تأخیر‬
23 23

24. ‫بازارها‬ ‫مقایسۀ‬
‫فروشندگان‬ ‫و‬ ‫خریداران‬ ‫کم‬ ‫تعداد‬
‫ناهمگن‬ ‫محصوات‬
‫ناقص‬ ‫و‬ ‫غیرشفاف‬ ‫اطالعات‬
‫معامالت‬ ‫باای‬ ‫هزینۀ‬
‫پایین‬ ‫نقدشوندگی‬
‫ها‬‫قیمت‬ ‫دار‬‫وقفه‬ ‫تعدیل‬
‫فروشنده‬ ‫و‬ ‫خریدار‬ ‫زیاد‬ ‫تعداد‬
‫همگن‬ ‫محصوات‬
‫شفاف‬ ‫اطالعات‬
‫معامالت‬ ‫پایین‬ ‫هزینۀ‬
‫باا‬ ‫نقدشوندگی‬
‫ها‬‫قیمت‬ ‫آنی‬ ‫تعدیل‬
24 24

25. ‫اس‬ ‫گرفته‬ ‫قرار‬ ‫قبول‬ ‫مورد‬ ‫دارایی‬ ‫طبقۀ‬ ‫عنوان‬‫به‬ ‫ملک‬ ‫آیا‬
‫ت؟‬
‫پذیر‬‫انشین‬ ‫دارایی‬ ‫ملک‬
(
fungible asset
)
‫بـر‬ ‫دلیـل‬ ‫همـین‬ ‫بـه‬ ‫و‬ ‫نیست‬
‫ا‬ ‫بـا‬ ‫ولی‬ ،‫است‬ ‫یافته‬‫سازمان‬ ‫بازار‬ ‫فاقد‬ ‫ها‬‫دارایی‬ ‫طبقات‬ ‫سایر‬ ‫خالف‬
‫ـود‬ ‫و‬ ‫یـن‬
‫دهۀ‬ ‫از‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫های‬‫ذابیت‬ ‫دلیل‬‫به‬
70
‫مـورد‬ ‫دارایی‬ ‫طبقۀ‬ ‫یک‬ ‫عنوان‬‫به‬
‫است‬ ‫گرفته‬ ‫قرار‬ ‫گذاران‬‫سرمایه‬ ‫قبول‬
.
‫فـرد‬ ‫بـه‬ ‫منحصـر‬ ‫هـای‬‫ویژگی‬
‫بـه‬ ‫ملـک‬
‫ای‬‫سـرمایه‬ ‫هـای‬‫دارایی‬ ‫سـایر‬ ‫با‬ ‫همبستگی‬ ‫نیز‬ ‫و‬ ‫بازده‬ ‫و‬ ‫ریسک‬ ‫لحاظ‬
‫دایـل‬ ،
‫آورد‬‫می‬ ‫فراهم‬ ‫ها‬‫دارایی‬ ‫طبقۀ‬ ‫این‬ ‫معرفی‬ ‫برای‬ ‫کافی‬
.
25 25

26. ‫گذاران‬‫سرمایه‬ ‫منظر‬ ‫از‬ ‫ملک‬ ‫مهم‬ ‫های‬‫ویژگی‬

‫شود‬‫می‬ ‫مستهلک‬ ‫زمان‬ ‫طی‬ ‫در‬ ‫ملک‬
.

‫است‬ ‫اره‬ ‫ا‬ ‫قرارداد‬ ‫تأثیر‬ ‫تحت‬ ‫ملک‬ ‫از‬ ‫حاصل‬ ‫نقدی‬ ‫ریان‬
.

‫بست‬ ‫ملک‬ ‫ارزشیابی‬ ‫به‬ ‫زیادی‬ ‫حد‬ ‫تا‬ ‫ملک‬ ‫از‬ ‫حاصل‬ ‫بازده‬
‫دارد‬ ‫گی‬
.

‫است‬ ‫نقدنشو‬ ‫بسیار‬ ‫ملک‬
.

‫بااست‬ ‫م‬‫ا‬‫نسبت‬ ‫ملک‬ ‫خرید‬ ‫برای‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫حجم‬
.

‫رایج‬ ‫بسیار‬ ‫ملک‬ ‫معامالت‬ ‫در‬ ‫اهرم‬ ‫از‬ ‫استفاده‬ ‫با‬ ‫مالی‬ ‫تأمین‬
‫است‬
.

‫د‬ ‫باایی‬ ‫همبستگی‬ ‫تورم‬ ‫با‬ ‫ملک‬ ‫بهای‬‫اره‬ ‫ا‬ ‫بلندمدت‬ ‫در‬
‫ارد‬
.

‫است‬ ‫پایین‬ ‫ملک‬ ‫در‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫ریسک‬
.
26 26

27. ‫سکه‬ ‫دیگر‬ ‫روی‬
‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫مالی‬ ‫تأمین‬
27 27

28. ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫شرکت‬ ‫ترازنامۀ‬ ‫نمونۀ‬
‫گذاری‬‫سرمایه‬
=
‫مالی‬ ‫تأمین‬
‫بدهی‬
‫و‬
‫سرمایه‬ ‫دارایی‬
‫بانکی‬ ‫وام‬
‫عادی‬ ‫سهام‬
‫سهام‬
‫مسک‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫شرکت‬
‫ن‬
‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫تراست‬ ‫سهام‬
‫ساختمان‬ ‫و‬ ‫زمین‬ ‫صندوق‬ ‫واحدهای‬
‫اوراق‬
‫رهن‬ ‫پشتوانۀ‬ ‫با‬ ‫بهادار‬
‫ساختمان‬ ‫و‬ ‫زمین‬
‫گذاری‬‫سرمایه‬
‫مالی‬ ‫تأمین‬
28 28

29. 29 29

30. ‫مس‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫و‬ ‫مالی‬ ‫تأمین‬ ‫اساسی‬ ‫مسائل‬
‫تغالت‬
30 30

31. ‫غیرمالی‬ ‫و‬ ‫مالی‬ ‫نهاد‬ ‫در‬ ‫مالی‬ ‫متخصص‬
‫مالی‬ ‫نهاد‬ ‫محیط‬ ‫در‬
•
‫ک‬‫می‬ ‫راهنمایی‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫مدیر‬ ‫نق‬ ‫در‬
‫نـد‬
‫کنیم‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫های‬‫دارایی‬ ‫چه‬ ‫در‬
.
‫شرکت‬ ‫محیط‬ ‫در‬
‫ساختمانی‬
•
‫ـه‬‫ـ‬‫چ‬ ‫در‬ ‫ـد‬‫ـ‬‫کن‬‫می‬ ‫ـایی‬‫ـ‬‫راهنم‬ ‫ـدیرمالی‬‫ـ‬‫م‬ ‫ـ‬‫ـ‬‫نق‬ ‫در‬
‫کنیم‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫هایی‬‫طرح‬
.
31 31

32. ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫در‬ ‫مطرح‬ ‫مباحث‬
•
‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫بازار‬ ‫تحلیل‬ ‫و‬ ‫تجزیه‬
•
‫ملک‬ ‫ارزشیابی‬
‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫اساسی‬ ‫وتحلیل‬ ‫تجزیه‬
•
‫سرمایه‬ ‫هزینۀ‬ ‫و‬ ‫مالی‬ ‫اهرم‬
•
‫سرمایه‬ ‫ترکیب‬ ‫تعیین‬
‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫در‬ ‫اهرم‬ ‫از‬ ‫استفاده‬
•
‫سازی‬‫متنوع‬ ‫و‬ ‫ها‬‫دارایی‬ ‫سبد‬ ‫مدرن‬ ‫نظریۀ‬
•
CAPM
‫ریسک‬ ‫گذاری‬‫قیمت‬ ‫و‬
‫ها‬‫دارایی‬ ‫سبد‬ ‫نظریۀ‬
32 32

33. ‫مستغال‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫مالی‬ ‫تأمین‬ ‫در‬ ‫مطرح‬ ‫مباحث‬
‫ت‬
•
‫رهن‬ ‫اولیۀ‬ ‫بازار‬
•
‫رهن‬ ‫ثانویۀ‬ ‫بازار‬
‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫بازارهای‬
•
‫رهنی‬ ‫های‬‫بانک‬
•
‫وام‬ ‫و‬ ‫انداز‬‫پس‬ ‫مؤسسات‬
•
‫دولت‬ ‫به‬ ‫وابسته‬ ‫رهنی‬ ‫نهادهای‬
‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫بخش‬ ‫در‬ ‫فعال‬ ‫مالی‬ ‫نهادهای‬
•
‫مستغالت‬ ‫در‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫های‬‫صندوق‬
•
‫ساختمان‬ ‫و‬ ‫زمین‬ ‫های‬‫صندوق‬
‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫های‬‫صندوق‬
33 33

34. ‫مستغال‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫و‬ ‫مالی‬ ‫تأمین‬ ‫در‬ ‫منتخب‬ ‫مباحث‬
‫ت‬

‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫توسعۀ‬ ‫های‬‫طرح‬ ‫تحلیل‬ ‫و‬ ‫تجزیه‬

‫ایران‬ ‫در‬ ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫وکار‬‫کسب‬

‫در‬ ‫شهری‬ ‫توسعۀ‬ ‫مالی‬ ‫تأمین‬ ‫مشکالت‬ ‫و‬ ‫شهر‬ ‫اقتصاد‬
‫ایران‬

‫مسکن‬ ‫مالی‬ ‫بحران‬
34 34

35. ‫فارسی‬ ‫معادل‬ ‫مشکل‬
35 35

36. ‫ها‬‫انتخاب‬ ‫اولین‬
36 36

37. ‫عمران‬ ‫و‬ ‫توسعه‬
‫ـ‬
‫ها‬‫ویژگی‬
‫چندوجهی‬ ‫کاری‬‫و‬‫کسب‬
•
‫آخر‬ ‫تا‬ ‫اول‬ ‫از‬ ‫توسعه‬ ‫فرآیند‬ ‫کنترل‬
•
‫واقعی‬ ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫تا‬ ‫کاغذ‬ ‫روی‬ ‫وطرح‬ ‫ایده‬ ‫از‬
•
‫ها‬‫فعالیت‬ ‫از‬ ‫ای‬‫زنجیره‬ ‫کنندة‬‫هماهنگ‬
:
‫زمین‬ ‫خرید‬
‫و‬ ‫طراحی‬
‫ساخت‬ ‫برنامۀ‬
‫ساخت‬
(
‫و‬ ‫نوسازی‬
‫بازسازی‬
)
‫مناب‬ ‫تأمین‬
‫مالی‬
‫مجوزها‬ ‫اخذ‬
‫و‬ ‫اره‬ ‫ا‬
‫ارة‬ ‫ا‬
‫بلندمدت‬
‫مدیریت‬
‫برداری‬‫بهره‬
37 37

38. ‫کیست؟‬ ‫گر‬‫توسعه‬
•
‫آااا‬
‫امذمس‬ ‫اا‬،‫امعزع‬ ‫توزا‬
‫مزد؟‬
•
‫آااا‬
‫امع‬ ‫توزا‬
‫پیمانباسامزد؟‬
•
‫آااا‬
‫امع‬ ‫توزا‬
‫ازااامزد؟‬
‫ه‬‫منبو‬
‫اهاز‬
‫ک‬‫اآ‬ ‫داولیادساومقعاهم‬ ‫اهاانی‬
‫ک‬‫مماآ‬ ‫اک‬
‫چ‬‫امعاهی‬ ‫توزا‬
‫دا‬
38 38

39. ‫گر‬‫توسعه‬ ‫و‬ ‫کار‬‫پیمان‬ ‫تفاوت‬
‫کار‬‫پیمان‬
•
‫کمتر‬ ‫ریسک‬
-
‫ک‬ ‫بازدة‬
‫متر‬
‫گر‬‫توسعه‬
•
‫پ‬‫ریسک‬ ‫و‬ ‫کارآفرین‬
‫ذیر‬
39 39

40. •
‫یت‬،‫اعاداا‬ ،
•
‫الی‬،‫نارعا‬،‫اعادا‬ ،
•
‫اعادامجعم‬ ،
•
‫اعاداواهماهنگیاکلافعآان‬ ،
‫فعالیت‬ ‫اصلی‬ ‫محور‬ ‫چهار‬
‫توسع‬
‫گر‬‫ه‬
40 40

41. ‫مستغال‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫عمران‬ ‫و‬ ‫توسعه‬ ‫در‬ ‫فعالیت‬ ‫های‬‫حوزه‬
‫ت‬
‫تجاری‬
•
‫ـگ‬
‫ـ‬‫فروش‬ ،‫فروشـی‬‫خرده‬ ‫ـارک‬
‫ـ‬‫پ‬ ،‫لنگرگـاه‬ ‫و‬ ‫ـادر‬
‫ـ‬‫بن‬ ،‫اداری‬ ‫واحـد‬ ،‫ـاری‬
‫ـ‬‫تج‬ ‫پـارک‬
‫و‬ ‫اه‬
‫تج‬ ‫گذرهای‬ ،‫انبار‬ ،‫بازارچه‬ ،‫خرید‬ ‫مرکز‬ ،‫سنتر‬ ‫سیتی‬ ،‫تجاری‬ ‫مرکز‬ ،‫مغازه‬
،‫اری‬
...
‫صنعتی‬
•
‫و‬ ‫آوری‬‫فن‬ ‫پارک‬ ،‫صنعتی‬ ‫پارک‬ ،‫صنعتی‬ ‫مناطق‬ ،‫صنعتی‬ ‫شهر‬
...
‫مسکونی‬
•
‫مجموعـ‬ ،‫مسـکونی‬ ‫پـارک‬ ،‫مسکونی‬ ‫شهرک‬ ،‫شرکتی‬ ‫شهرهای‬ ،‫شهری‬ ‫بلوک‬
‫های‬‫ه‬
‫ها‬‫بلندمرتبـه‬ ،‫ویالیـی‬ ‫های‬‫مجموعـه‬ ،‫آپارتمـانی‬ ‫های‬‫مجموعـه‬ ،‫قیمت‬‫ارزان‬
(
‫آسـمان‬
‫ها‬‫خراش‬
)
‫و‬
...
41 41

42. ‫مستغ‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫عمران‬ ‫و‬ ‫توسعه‬ ‫در‬ ‫فعالیت‬ ‫های‬‫حوزه‬
‫الت‬
‫آموزشی‬
•
‫ه‬‫ـگاه‬‫ـ‬‫دانش‬ ،‫ـاتی‬‫ـ‬‫تحقیق‬ ‫ـای‬‫ـ‬‫ه‬‫پارک‬ ،‫ـی‬‫ـ‬‫آموزش‬ ‫ـردیس‬‫ـ‬‫پ‬
‫و‬ ‫ا‬
‫و‬ ‫علمی‬ ‫های‬‫پارک‬ ،‫آموزشی‬ ‫مؤسسات‬
...
‫شهرداری‬
•
‫دید‬ ‫شهرهای‬
(
‫شهری‬ ‫ریزی‬‫برنامه‬
)
‫شـهرها‬ ،‫شـهرها‬ ‫باغ‬ ،
‫و‬ ‫ها‬‫پارکینگ‬ ،‫ها‬‫گورستان‬ ،‫نمونه‬ ‫های‬‫شهرک‬ ‫و‬
...
‫غیره‬
•
،‫زمین‬ ‫سازی‬‫آماده‬ ،‫شهری‬ ‫طراحی‬،‫ای‬‫منطقه‬ ‫توسعۀ‬
‫و‬ ‫بندی‬‫منطقه‬
....
42 42

43. ‫توسعه‬ ‫تیم‬
•
‫رئیس‬
(
‫ر‬ ‫تـا‬ ‫یا‬ ‫مهندس‬
)
‫کارمنـ‬ ‫چنـد‬ ‫بـا‬
‫د؛‬
‫ها‬‫تخصص‬ ‫همۀ‬ ‫خرید‬
•
‫ه‬‫تخصـص‬ ‫همۀ‬ ‫دارندة‬ ‫بزرگ‬ ‫های‬‫شرکت‬
‫ا‬
‫ها‬‫تخصص‬ ‫عمدة‬ ‫یا‬
43 43

44. ‫کار‬ ‫کنندۀ‬‫هماهنگ‬ ،‫گر‬‫توسعه‬
‫با‬
:
44 44

45. ‫مست‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫گری‬‫توسعه‬ ‫حرفۀ‬ ‫به‬ ‫ورود‬ ‫مسیرهای‬
‫غالت‬
‫های‬‫رشته‬
:
‫ساخت‬ ‫مهندسی‬
‫معماری‬
‫مالی‬ ‫و‬ ‫بانکداری‬
‫حقوق‬
‫مدیریت‬
...
45 45

46. ‫مست‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫گری‬‫توسعه‬ ‫حرفۀ‬ ‫به‬ ‫ورود‬ ‫مسیرهای‬
‫غالت‬
،‫الکاوا‬،‫اواعمعمکام‬ ‫اتوزا‬ ‫کاسشناسامسش‬
‫بغالت‬
• Master of Real Estate Development
(MRED)
‫بغالت‬ ،‫الکاوا‬،‫ام‬ ‫کاسشناسامسش‬
• Master of Science in Real
Estate(MSRE)
46 46

47. ‫کالسی‬ ‫تکالیف‬
1
-
‫نســبت‬
«
‫ای‬‫ســرمایه‬ ‫هــای‬‫دارایی‬
(
capital assets
)
‫و‬ ‫امــالک‬ ‫بخــ‬ ‫بــه‬ ‫مربــوب‬
‫مستغالت‬
»
‫است؟‬ ‫چقدر‬ ‫یافته‬‫توسعه‬ ‫کشورهای‬ ‫داخلی‬ ‫ناخالص‬ ‫تولید‬ ‫به‬
‫کنید‬ ‫بررسی‬
.
2
-
‫مصرف‬ ‫بازار‬ ‫رابطۀ‬
(
usage market
)
‫دارایـی‬ ‫بـازار‬ ‫و‬
(
asset market
)
‫و‬ ‫امـالک‬
‫است؟‬ ‫چگونه‬ ‫مستغالت‬
3
-
‫بازار‬ ‫سبد‬
(
market portfolio
)
‫مدل‬ ‫در‬
CAPM
‫شود؟‬‫می‬ ‫هایی‬‫دارایی‬ ‫چه‬ ‫شامل‬
‫س‬ ‫در‬ ‫بخ‬ ‫این‬ ‫م‬‫ا‬‫غالب‬ ‫چرا‬ ‫چیست؟‬ ‫سبد‬ ‫این‬ ‫در‬ ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫بخ‬ ‫نق‬
‫بازار‬ ‫بد‬
‫؟‬ ‫شود‬‫نمی‬ ‫لحاظ‬
4
-
‫مسـتغالت‬ ‫و‬ ‫امـالک‬ ‫بخـ‬ ‫در‬ ‫فعـال‬ ‫عـام‬ ‫سهامی‬ ‫های‬‫شرکت‬ ‫بازار‬ ‫ارزش‬
(
public
equity
)
‫؟‬ ‫اسـت‬ ‫چقدر‬ ‫ایران‬ ‫سرمایۀ‬ ‫بازار‬ ‫در‬
(
‫مقای‬ ‫صـنای‬ ‫سـایر‬ ‫بـازار‬ ‫ارزش‬ ‫بـا‬
‫سـه‬
‫شود‬
).
47 47

48. ‫کالسی‬ ‫تکالیف‬
5
-
‫ـک‬‫ـ‬‫مل‬ ‫ـۀ‬‫ـ‬‫پای‬ ‫ـر‬‫ـ‬‫ب‬ ‫ـه‬‫ـ‬‫ک‬ ‫ای‬‫ـالی‬
‫ـ‬‫م‬ ‫ـزار‬‫ـ‬‫اب‬
(
real property
)
‫ـه‬‫ـ‬‫معامل‬ ‫ـالی‬
‫ـ‬‫م‬ ‫ـای‬‫ـ‬‫بازاره‬ ‫در‬
‫کدامند؟‬ ،‫شوند‬‫می‬
(
‫دهید‬ ‫توضیح‬ ‫کامل‬
)
6
-
‫دارایـی‬ ‫طبقـۀ‬ ‫عنوان‬ ‫به‬ ‫توان‬‫می‬ ‫را‬ ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫آیا‬
(
asset class
)
‫نظـر‬ ‫در‬
‫گرفت؟‬
(
‫کنید‬ ‫بیان‬ ‫را‬ ‫مخالف‬ ‫و‬ ‫موافق‬ ‫نظرات‬
.)
7
-
‫کنید‬ ‫بحم‬ ‫دارایی‬ ‫طبقۀ‬ ‫عنوان‬ ‫به‬ ‫اساسی‬ ‫کااهای‬ ‫مورد‬ ‫در‬
.
8
-
‫میـان‬ ‫همبسـتگی‬ ‫چنین‬‫هم‬ ‫و‬ ‫دارایی‬ ‫مختلف‬ ‫های‬‫طبقه‬ ‫بازده‬ ‫و‬ ‫ریسک‬ ‫موازنۀ‬
‫را‬ ‫هـا‬‫آن‬
‫کنید؟‬ ‫مقایسه‬ ‫تجربی‬ ‫و‬ ‫نظری‬ ‫مطالعات‬ ‫براساس‬
9
-
‫فاصله‬ ‫کامل‬ ‫رقابت‬ ‫بازار‬ ‫از‬ ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫دارایی‬ ‫بازار‬ ‫دایلی‬ ‫چه‬ ‫به‬
‫گیرد؟‬‫می‬
10
-
‫و‬ ‫امـالک‬ ‫بـازار‬ ‫در‬ ‫فعـال‬ ‫تولیـدی‬ ‫نهـاد‬ ‫یـک‬ ‫و‬ ‫مـالی‬ ‫نهـاد‬ ‫یک‬ ‫در‬ ‫مالی‬ ‫مدیر‬ ‫نق‬
‫کنید‬ ‫مقایسه‬ ‫را‬ ‫مستغالت‬
.
11
-
‫د‬ ‫توضیح‬ ،‫اند‬‫سکه‬ ‫یک‬ ‫روی‬ ‫دو‬ ‫مالی‬ ‫تأمین‬ ‫و‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫که‬‫این‬ ‫دربارة‬
‫هیـد‬
( .
‫بـا‬
‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫زمینۀ‬‫پس‬
.)
48 48

49. ‫کالسی‬ ‫تکالیف‬
12
-
‫ملـک‬ ‫در‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫حجم‬
(
real property
)
‫در‬
‫دوبـی‬
(
‫عنـوان‬ ‫بـه‬
‫فرد‬‫منحصربه‬ ‫و‬ ‫خاص‬ ‫مورد‬ ‫یک‬
)
‫کنید‬ ‫بررسی‬ ‫است؟‬ ‫چقدر‬
.
13
-
‫بـرای‬ ‫مسـتغالت‬ ‫و‬ ‫امـالک‬ ‫بـازار‬ ‫های‬‫شـاخص‬ ‫از‬ ‫یک‬‫کـدام‬ ‫معمول‬ ‫طور‬‫به‬
‫دربار‬ ‫شوند؟‬‫می‬ ‫افشا‬ ‫و‬ ‫محاسبه‬ ‫کالن‬ ‫اقتصاد‬ ‫وضعیت‬ ‫بر‬ ‫نظارت‬
‫ها‬‫شـاخص‬ ‫ة‬
‫دهید‬ ‫توضیح‬
.
14
-
‫ّی‬‫م‬‫ک‬ ‫تسهیل‬ ‫های‬‫سیاست‬
(
quantitative easing
)
‫رزرو‬ ‫فدرال‬ ‫اخیر‬
‫دارد؟‬ ‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫بخ‬ ‫با‬ ‫ارتباطی‬ ‫چه‬
49 49

50. 50