Dzīvojamās mājas pārvaldnieka pienākumi. Dzīvojamās mājas uzturēšana. (apsekošana, apkope, remonts) Madara Brīvere, Ekonomikas ministrija 2021.gada 25.oktobris

1. Dzīvojamās mājas pārvaldnieka pienākumi
Dzīvojamās mājas uzturēšana
(apsekošana, apkope, remonts)

2. Dzīvojamās mājas
pārvaldīšana
2

3. Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas
nodrošināšana
❑ Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas nodrošināšana (tajā skaitā ar
dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistītu lēmumu pieņemšana,
darījumu slēgšana) ir dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 5.panta pirmā daļa
❑ Dzīvojamās mājas pārvaldīšana ietver:
1) obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības;
2) citas pārvaldīšanas darbības.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6.panta pirmā daļa
3

4. Tiesu prakse
Dzīvokļu īpašnieku un pārvaldnieka savstarpējo tiesisko attiecību
noregulējums dzīvojamās mājas pārvaldīšanā, proti, pušu tiesības,
pienākumi un atbildības sadalījums, tostarp arī pārvaldniekam uzdoto
dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību apjoms ir norādīts
pārvaldīšanas līgumā. Tādēļ, izšķirot strīdu starp dzīvojamās mājas
pārvaldīšanas līguma dalībniekiem, tiesai bija jānoskaidro apstākļi, kam
ir būtiska nozīme šīs lietas izskatīšanā, proti, kādas konkrēti saistības tika
nodibinātas starp pusēm lietā, noslēdzot pārvaldīšanas līgumu.
Augstākās tiesas Civillietu departamenta 2015.gada 30.jūnija spriedums lietā
Nr. SKC-82/2015
4

5. Dzīvojamās mājas
pārvaldnieka pienākumi
5

6. ❑ Pārvaldnieks ir atbildīgs dzīvojamās mājas īpašniekam par viņam dotā
pārvaldīšanas uzdevuma izpildi saskaņā ar Dzīvojamo māju
pārvaldīšanas likuma, Civillikuma un noslēgtā pārvaldīšanas līguma
noteikumiem.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 16.panta pirmā daļa
6

7. Dzīvojamās mājas pārvaldnieka pienākumi
❑ Ievērot dzīvojamās mājas pārvaldīšanas principus (4.pants).
❑ Sniegt dzīvojamās mājas īpašniekam aktuālu, nepārprotamu un pilnīgu
informāciju par dzīvojamās mājas īpašniekam saistošiem
normatīvajiem aktiem un no tiem izrietošajām saistībām, par
pārvaldnieka saistībām, kas izriet no pārvaldīšanas uzdevuma, kā arī
— pēc dzīvojamās mājas īpašnieka pieprasījuma — par jautājumiem,
kas attiecas uz pārvaldīšanas uzdevumu.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14.pants
7

8. ❑ Rakstveidā brīdināt dzīvojamās mājas īpašnieku par nepieciešamajiem
steidzami veicamajiem pasākumiem dzīvojamās mājas pasargāšanai
no bojāejas, sabrukuma vai izpostījuma, kā arī aprēķināt šo pasākumu
paredzamās izmaksas.
❑ Savlaicīgi informēt dzīvojamās mājas īpašniekus par atsevišķa
dzīvojamās mājas īpašnieka darbību vai bezdarbību (tajā skaitā uz
pārvaldīšanas uzdevuma pamata iegūto saistību neizpildi), kas skar vai
var skart citu dzīvojamās mājas īpašnieku intereses, kā arī sniegt
nepārprotamu un pilnīgu informāciju par šiem jautājumiem pēc
atsevišķa dzīvojamās mājas īpašnieka pieprasījuma.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14.pants
8
Dzīvojamās mājas pārvaldnieka pienākumi

9. Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas principi
❑ pārvaldīšanas procesa nepārtrauktība nodrošina dzīvojamās mājas
lietošanas īpašību (kvalitātes) saglabāšanu visā tās ekspluatācijas
laikā;
❑ pēc iespējas optimālu pārvaldīšanas darba metožu izvēle, tajā skaitā
optimālu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumu veidošana,
samērojot tos ar dzīvojamās mājas īpašnieka maksātspēju;
❑ sniegto pakalpojumu saturs un kvalitāte nodrošina pārvaldāmās
dzīvojamās mājas lietošanas īpašību (kvalitātes) saglabāšanu visā tās
ekspluatācijas laikā;
❑ indivīda drošības vai veselības aizskāruma nepieļaujamība
pārvaldīšanas procesā;
❑ apkārtējās vides kvalitātes saglabāšanas un uzlabošanas
nodrošināšana pārvaldīšanas procesā.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 4.pants
9

10. Dzīvojamās mājas uzturēšana
(fiziska saglabāšana)
Apsekošana, apkope, remonts
10

11. ❑ dzīvojamās mājas sanitārā apkope;
❑ siltumenerģijas, arī dabasgāzes, piegāde, ūdensapgādes un
kanalizācijas pakalpojumu nodrošināšana, sadzīves atkritumu
izvešana, slēdzot attiecīgu līgumu ar pakalpojuma sniedzēju (turpmāk
— dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamais pakalpojums);
❑ elektroenerģijas nodrošināšana dzīvojamās mājas kopīpašumā
esošajai daļai (arī kopīpašumā esošo iekārtu darbības nodrošināšanai);
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6.panta otrās daļas pirmais punkts
11
Dzīvojamās mājas uzturēšana (fiziska
saglabāšana) atbilstoši normatīvo aktu
prasībām:

12. ❑ dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un komunikāciju apsekošana,
tehniskā apkope un kārtējais remonts;
❑ dzīvojamai mājai kā vides objektam izvirzīto prasību izpildes
nodrošināšana;
❑ dzīvojamās mājas energoefektivitātes uzlabošanas pasākumu
nodrošināšana.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6.panta otrās daļas pirmais punkts
12
Dzīvojamās mājas uzturēšana (fiziska
saglabāšana) atbilstoši normatīvo aktu
prasībām:

13. Ministru kabineta 2010.gada 28.septembra
noteikumi Nr.907 „Noteikumi par dzīvojamās mājas
apsekošanu, tehnisko apkopi, kārtējo remontu un
energoefektivitātes minimālajām prasībām”
Ministru kabineta 2020.gada 10.decembra
noteikumu Nr.730 „Ekspluatējamu ēku
energoefektivitātes minimālās prasības”
13

14. Vizuālā apskate
❑ Dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un komunikāciju (turpmāk –
inženiertīkli) apsekošanu, tehnisko apkopi un kārtējo remontu veic,
lai nodrošinātu dzīvojamās mājas uzturēšanu (fizisku saglabāšanu)
visā tās ekspluatācijas laikā un nepieļautu apdraudējuma iestāšanos.
MK noteikumu Nr.907 2.punkts
❑ Dzīvojamās mājas, tās konstrukciju, kā arī tajā esošo iekārtu un
inženiertīklu tehnisko stāvokli nosaka vizuālajā apskatē. Vizuāli
neapskata dzīvojamās mājas konstrukcijas, kā arī iekārtu un
inženiertīklu daļas, kurām būves tehniskā risinājuma dēļ nevar
piekļūt. Vizuālās apskates faktu fiksē dzīvojamās mājas apsekošanas
reģistrācijas žurnālā, kas ir mājas lietas sastāvdaļa.
MK noteikumu Nr.907 3.punkts
14

15. Prasītāja nav norādījusi, kā un vai vispār ir iespējams veikt tāda
būvelementa regulāru tehnisko apsekošanu, kas atrodas iebūvētā
stāvoklī atsevišķā īpašumā. Tiesa piekrīt apelācijas sūdzībā norādītajam,
ka šādas komunikācijas pārbaude loģisku apsvērumu dēļ nav
iespējama, šajā gadījumā neveicot atsevišķā īpašuma grīdas seguma
demontāžu.
Līdz ar to tiesa nevar atzīt, ka zaudējumu nodarīšanā būtu vainojama
mājas apsaimniekotāja, nepildot pielīgtu pienākumu - pieļaujot
bezdarbību, neveicot būvelementu apsekošanu un iekārtu profilaktisku
apkopi vai remontu.
Civillikums paredz nejaušus zaudējumus (Civillikuma 1774.pants), kas
nav nevienam jāatlīdzina.
Vidzemes apgabaltiesas Civillietu tiesas kolēģijas 2017.gada 26.septembra
spriedums civillietā C30691016 15
Tiesu prakse

16. ❑ Papildus šo noteikumu 10., 11., 12., 13. un 13.1 punktā minētajām
apskatēm vizuālo apskati veic arī pēc vētrām, plūdiem, spēcīgiem
nokrišņiem un citām dabas stihijām, kas var radīt dzīvojamās mājas
un tajā esošo iekārtu un inženiertīklu bojājumus, kā arī pēc avārijas
situācijām, kas var radīt apdraudējumu.
MK noteikumu Nr.907 14.punkts
16
Vizuālā apskate

17. Tehniskā apkope
Dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un inženiertīklu tehniskās apkopes
intervālus un tehniskās apkopes darbības nosaka ražotājs vai normatīvie
akti. Ja nav pieejama ražotāja instrukcija vai minētos intervālus un
darbības nenosaka normatīvie akti, tās nosaka dzīvojamās mājas
pārvaldītājs.
MK noteikumu Nr.907 8.punkts
17

18. ❑ Remontu veic, lai nodrošinātu dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu
un inženiertīklu turpmāku ekspluatāciju.
Remonts var būt:
❑ ārpuskārtas remonts – šajos noteikumos minēto bojājumu savlaicīga
novēršana;
❑ plānotais remonts – bojājumu novēršana dzīvojamās mājas
pārvaldītāja noteiktajā termiņā.
MK noteikumu Nr.907 4.punkts
18
Remonts

19. Tehniskā apsekošana
❑ Ar to saprot padziļinātāku bojājumu izpēti, kam nepieciešamības
gadījumā piesaista attiecīgu speciālistu, noteikumu Nr.907 16.punkts
nosaka, ka būves tehnisko apsekošanu veic, ja kopš dzīvojamās mājas
un tai piederīgo ēku (būvju) nodošanas ekspluatācijā vai saskaņā ar
attiecīgās dzīvojamās mājas kapitalitātes grupu (1.pielikums)
attiecīgajai būves daļai vai iebūvētajam būvizstrādājumam ir pagājis
šo noteikumu 2.pielikumā minētais vidējais kalpošanas ilgums.
❑ Tehnisko apsekošanu veic arī, ja par to pieņemts lēmums saskaņā ar
noteikumu Nr.907 15.punktu.
Detalizētāk par tehniskās apsekošanas kārtību norādīts speciālajos
normatīvajos aktos – Latvijas būvnormatīvs LBN 405-15 "Būvju tehniskā
apsekošana"
19

20. Rīcība bojājumu konstatēšanas gadījumā
Ja vizuālajā apskatē ir konstatēti dzīvojamās mājas vai tajā esošo iekārtu un
inženiertīklu bojājumi, pārvaldītājs:
❑ lemj par ārpuskārtas remonta veikšanu, ja ir konstatēts kāds no šo
noteikumu 17.punktā minētajiem bojājumiem;
❑ lemj par darba uzdevuma sastādīšanu tehniskajai apsekošanai, plānotā
remonta veikšanu un pārvaldīšanas darba plāna papildināšanu vai dzīvojamās
mājas renovāciju vai rekonstrukciju, ja dzīvojamās mājas pārvaldītājs ir
dzīvojamās mājas īpašnieks vai pārvaldnieks, kas ir pilnvarots pieņemt šādu
lēmumu;
❑ sagatavo priekšlikumus dzīvojamās mājas īpašniekam (dzīvokļu īpašnieku
kopībai) lēmuma pieņemšanai par darba uzdevuma sastādīšanu tehniskajai
apsekošanai, nepieciešamā remonta veikšanu un pārvaldīšanas darba plāna
papildināšanu vai dzīvojamās mājas renovāciju vai rekonstrukciju, ja
dzīvojamo māju pārvalda pārvaldnieks, kas nav pilnvarots pieņemt šādu
lēmumu.
MK noteikumu Nr.907 15.punkts
20

21. Pienākums nodrošināt nepieciešamo
finansējumu
❑ Uzdodot pārvaldniekam pārvaldīšanas uzdevumu,
īpašniekam ir pienākums nodrošināt uzdevuma izpildei
nepieciešamo finansējumu.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 10.panta trešā daļa
❑ Pārvaldnieks ir tiesīgs saņemt viņam dotā pārvaldīšanas
uzdevuma izpildei nepieciešamo finansiālo nodrošinājumu.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14.panta piektā daļa
21

22. ❑ Dzīvojamās mājas uzkrājuma fonda līdzekļi ir dzīvokļu īpašnieku
kopības mantā ietilpstoši finanšu līdzekļi, ar kuriem dzīvojamās mājas
pārvaldnieks var rīkoties, tikai ievērojot kopības lēmumus un
piešķirto pilnvarojumu, kā arī normatīvajos aktos noteiktos
ierobežojumus.
❑ Saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14.panta sesto daļu
dzīvojamās mājas īpašnieka veidotos uzkrājumus pārvaldnieks nav
tiesīgs izmantot savas darbības rezultātā radušos zaudējumu
segšanai vai dzīvojamās mājas īpašnieka neizpildītu saistību izpildei
(parādu segšanai u.tml.). Minētais ierobežojums pārvaldniekam ir
saistošs, ja vien dzīvokļu īpašnieku kopība dzīvojamās mājas
pārvaldīšanas kompetences ietvaros nav nolēmusi citādi.
Augstākās tiesas Senāta 2020.gada 5.maija spriedums lietā Nr.SKC-172/2020
22
Tiesu prakse

23. ❑ Papildus šiem likumā tieši noteiktajiem ierobežojumiem
pārvaldniekam kā krietnam un kārtīgam pārvaldniekam jāņem vērā,
ka jebkurai rīcībai ar dzīvokļu īpašnieku kopības līdzekļiem jānotiek
atbilstoši kopības uzdotajam pārvaldīšanas uzdevumam un
piešķirtajam pilnvarojumam.
❑ Gadījumā, kad dzīvokļu īpašnieku kopība ir uzkrājusi līdzekļus
noteiktam mērķim, piemēram, dzīvojamās mājas uzlabošanai,
pārvaldnieks citiem mērķiem minētos līdzekļus var izlietot tikai, ja
tam iepriekš ir saņemts atbilstošs kopības pilnvarojums.
Augstākās tiesas Senāta 2020.gada 5.maija spriedums lietā Nr.SKC-172/2020
23
Tiesu prakse

24. +371 67013100
www.em.gov.l
v
@EM_gov_lv,@siltinam Brīvības iela 55, Rīga, LV-1519, Latvia pasts@em.gov.lv
/ekonomikasministrija
Paldies!