Daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku ekspluatācijas uzraudzība Rīgā / Aija Meļņikova, Rīgas domes Pilsētas attīstības departaments 2024. gada 22. martā

1. Rīgas valstspilsētas pašvaldības
Pilsētas attīstības departaments
Daudzdzīvokļu dzīvojamo
ēku ekspluatācijas
uzraudzība

2. Aija Meļņikova
Rīgas valstspilsētas pašvaldības Pilsētas attīstības departamenta
Arhitektūras pārvaldes
Būvobjektu kontroles nodaļas vadītāja vietniece
Rīgas pašvaldībā strādāju kopš 1997.gada,
bet Rīgas pilsētas būvvaldē kopš 2005.gada
aija.melnikova@riga.lv

3. - Līdz 1940.gadam nebija
dzīvokļu īpašuma.
- Daudzdzīvokļu mājas bija īres
nami.
- Tiem pārsvarā bija viens
īpašnieks.
Dzīvokļa īpašnieks ir arī visas
mājas saimnieks. Tāpēc visiem
kopīpašniekiem ir jāiesaistās
lēmumu pieņemšanā par ēkas
uzturēšanu, atjaunošanu,
remontēšanu, siltināšanu utt.

4. Dzīvokļa īpašums
- Līdz 1991.gadam dzīvoklis
daudzdzīvokļu dzīvojamajā
ēkā(tieši tāpat arī visa ēka)
nebija un nevarēja būt
iedzīvotāja īpašums.
- Dzīvoklis tika nodots lietošanā.
- Tātad nebija arī atbildības par
šīs ēkas tehnisko uzturēšanu –
jumta, pagraba, komunikāciju,
kāpņu telpas remontu utt./utml.
- Situācija mainījās pēc Latvijas
neatkarības atgūšanas – sākās
dzīvokļu privatizācija,
vēsturisko ēku
denacionalizācija, Īpašuma
tiesību atjaunošana uz zemi,
kā arī jaunu daudzdzīvokļu
dzīvojamo ēku būvniecība pēc
privātpersonu pasūtījuma.
- Pēc 30 gadiem
- Jāmainās izpratnei, attieksmei
un domāšanas veidam

5. Rīgā ir aptuveni 12 000 daudzdzīvokļu dzīvojamās ēkas.
Kurās ekspluatācija uzsākta:
- Līdz 1900.gadam 2300
- No 1901. līdz 1930.gadam 3200
- No 1931. līdz 1960.gadam 2400
- No 1961. līdz 1980.gadam 2200
- No 1981. līdz 2000.gadam 1000
- No 2000.gada 700
Vidusmēra iedzīvotāja mājoklis ir vecāks par viņu pašu!
Latvijā kopumā ir aptuveni 1 miljons mājokļu.
No tiem aptuveni 69% atrodas daudzdzīvokļu mājās.

6. Daudzdzīvokļu mājas galvenokārt ir 60.-80.gados būvētas sērijveida
ēkas.
Tajās ar katru gadu pieaug siltuma patēriņš, jo ēkas norobežojošas
konstrukcijas nolietojas, un māju tehniskais stāvoklis kļūst aizvien
kritiskāks.
Latvijā aptuveni 90% no dzīvojamām mājām veido mājas, kuru ārējās
sienas neatbilst Eiropas siltumtehniskajiem standartiem.
Savukārt Atbilstoši Centrālās statistikas pārvaldes datiem jau
2017.gadā 22,8 % Latvijas iedzīvotāju dzīvo mājoklī ar “būtiskiem”
bojājumiem.

7. Virkne Normatīvo aktu regulē būvju ēku
uzturēšanas un apsaimniekošanas jautājumus
- Civillikums
1084. panta pirmajā daļā noteiks, ka katram būves īpašniekam, lai
aizsargātu sabiedrisko drošību, jātur sava būve tādā stāvoklī, ka no tās
nevar rasties kaitējums ne kaimiņiem, ne garāmgājējiem, ne arī tās
lietotājiem
- Dzīvokļa īpašuma likums
- Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums
- Ministru kabineta 28.09.2010. noteikumi Nr. 907 „Dzīvojamās mājas, tajā
esošo iekārtu un komunikāciju apsekošanas, tehniskās apkopes un kārtējā
remonta noteikumi”
- Būvju tehniskās apsekošanas būvnormatīvs LBN 405-21

8. Latvijas Republikas Satversme
Interešu pretnostatījums
Cilvēku drošība no vienas puses un
tiesības izmantot īpašumu (mājokli) no
otras puses
93.pantā garantētās tiesības uz dzīvību;
111.pantā garantētās tiesības uz
veselības aizsardzību
96.pantā garantētās tiesības uz mājokļa
neaizskaramību
105.pantā garantētās tiesības uz
īpašumu

9. Sākot ar 01.10.2014.
Būvniecības likumā noteikts, ka
Būvvalde ir pašvaldības
institūcija, kas kontrolē ne tikai
būvniecības procesu un tā
atbilstību Būvniecības likuma
un citu būvniecību regulējošo
normatīvo aktu prasībām, bet
arī ekspluatācijā pieņemtas
būves drošumu.

10. Būvniecības likuma
9. pantā noteikts, ka būve
projektējama, būvējama un
ekspluatējama atbilstoši tās
lietošana veidam, turklāt tā, lai
nodrošinātu tās atbilstību šajā pantā
noteiktajām būtiskajām prasībām,
cita starpā mehāniskās stiprības un
stabilitātes, ugunsdrošības
kritērijiem.
Primāri būves īpašnieks nodrošina
būves un tās elementu uzturēšanu
ekspluatācijas laikā, lai tā atbilstu BL
9. pantā būvei noteiktajām būtiskām
prasībām.

11. Būvniecības likums
21.pants
- Būvinspektors, kontrolējot ekspluatācijā pieņemtas būves drošumu,
veic vispārīgu vizuālo apskati, kuras laikā fiksē un novērtē redzamos
bojājumus un sagatavo atzinumu. Apskates rezultāti var būt par
pamatu būves, tās daļas vai iebūvēto būvizstrādājumu detalizētai
tehniskajai izpētei, ko būvinspektors neveic.
- Būvju ekspluatācijas uzraudzības ietvaros, ņemot vērā atzinumā
konstatēto, būvvalde vai birojs atbilstoši to kompetencei var pieņemt
šādus lēmumus:
1) uzdot veikt būves, tās daļas vai iebūvēto būvizstrādājumu tehnisko
izpēti;
2) uzdot novērst konstatēto bīstamību, informējot par to pašvaldību;
3) ja konstatēta būves bīstamība, — aizliegt tās ekspluatāciju līdz
bīstamības novēršanai

12. 01.11.2021. spēkā stājies Būvju tehniskās
apsekošanas būvnormatīvs LBN 405-21
9.punktā noteikts kādos gadījumos veic Tehnisko apsekošanu (galveno inspekciju):
9.1. periodiski būves ekspluatācijas laikā:
9.1.1. ne retāk kā reizi 10 gados otrās un trešās grupas publiskai un daudzstāvu
daudzdzīvokļu dzīvojamajai ēkai;
9.2. pirms būves vai tās daļas atjaunošanas, pārbūves vai restaurācijas, konservācijas
būvprojekta izstrādes vai konservācijas pārtraukšanas gadījumos, kā arī pirms
būvniecības ieceres dokumentācijas izstrādes vienkāršotai ēkas fasādes atjaunošanai;
9.3. citos gadījumos, ja jānosaka būves vai tās daļas faktiskais tehniskais stāvoklis.
29.punkts Daudzstāvu daudzdzīvokļu dzīvojamajai ēkai, kura nodota ekspluatācijā pirms
2011. gada 1. novembra un kurai pēdējo 10 gadu laikā nav veikta tehniskā apsekošana,
periodisko tehnisko apsekošanu veic līdz 2031. gada 31. oktobrim.
Kopš 01.09.2019. TAA jāreģistrē BIS (Ekspluatācijas lietā)

13. 3 gadījumi, kad būves/ēkas īpašniekiem jālemj par
tehniskās apsekošanas veikšanu
1. Atbilstoši iepriekš minētā LBN 9.punktā noteiktajam – periodiski
būves ekspluatācijas laikā - ne retāk kā reizi 10 gados otrās un trešās
grupas publiskai un daudzstāvu daudzdzīvokļu dzīvojamajai ēkai;
2. Atbilstoši Ministru kabineta 28.09.2010. noteikumi Nr. 907
15.punktam, ja vizuālajā apskatē ir konstatēti dzīvojamās mājas vai
tajā esošo iekārtu un inženiertīklu bojājumi;
3. Atbilstoši Ministru kabineta 28.09.2010. noteikumi Nr. 907
16.punktam, ja kopš dzīvojamās mājas nodošanas ekspluatācijā vai
saskaņā ar attiecīgās dzīvojamās mājas kapitalitātes grupu
attiecīgajai būves daļai vai iebūvētajam būvizstrādājumam ir pagājis
šo noteikumu minētais vidējais kalpošanas ilgums.

14. Pilsētas attīstības
departamenta pieredze un
novērojumi
Kopš 2014.gada, kad stājās spēkā jaunais
būvniecības normatīvais regulējums, regulāri
tiek izskatīti jautājumi par ekspluatācijā esošu
daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku tehnisko stāvokli
un ekspluatācijas drošību.
Tiek sagatavoti gan atzinumi par būves
pārbaudi, gan lēmumi, uzdodot veikt
padziļinātu tehnisko izpēti, tehnisko
apsekošanu, novērst bīstamību, kā arī
pārtraukt ēkas vai tās daļas ekspluatāciju.
Tiek piemēroti Administratīvā procesa likumā
paredzētie piespiedu izpildes līdzekļi par
norādījumu nepildīšanu.
Turpinās darbs pie ekspluatācijas risku
izvērtēšanas un riskos balstītām plānveida
pārbaudēm.
Konstatēti problēmjautājumi.

15. Bīstamība
- 2 stāvu koka ēkas
- Koka pārsegumi
- Pagrabu velvjveida
pārsegumi
- Pagrabu zem iekšpagalmiem
pārsegumi
- Sērijveida ēku balkoni
- sērijveida ēku lodžiju betona
margas
- patvaļīga būvniecība
- ēkas, kuras nav nodotas
ekspluatācijā, bet dzīvokļi
izpārdoti

16. Problēmjautājumi
Dzīvokļu īpašnieku izpratne par daudzdzīvokļu
dzīvojamās ēkas uzturēšanu, pienākumiem un
atbildību.
Īpašnieku sasniedzamība.
Komunikācija starp pārvaldniekiem un
īpašniekiem.
Būvniecības likuma 28.pantā noteikta
administratīvā atbildība par publiskas ēkas
tehniskās apsekošanas neveikšanu, bet par
daudzdzīvokļu ēkām nav.
Piemērojot aizvietotājizpildi, kad
nepieciešams pārtraukt ēkas ekspluatāciju, ir
jārisina jautājums par iedzīvotāju
izmitināšanu.
Nepieciešamas valsts un pašvaldības (Rīgā jau
ir) atbalsta programmas daudzdzīvokļu
dzīvojamo ēku tehniskā stāvokļa uzlabošanai,
jo ēkas kopīpašnieku finansiālās iespējas ir
ierobežotas.

17. Dzīvokļa īpašnieks ir arī visas mājas saimnieks.
Visiem kopīpašniekiem ir jāiesaistās lēmumu
pieņemšanā par ēkas uzturēšanu,
atjaunošanu, remontēšanu, siltināšanu utt.
(jāturpina un jāturpina skaidrot)

18. Rīgas valstspilsētas pašvaldības
Pilsētas attīstības departamenta
Arhitektūras pārvaldes
Būvobjektu kontroles nodaļas vadītāja vietniece
Aija Meļņikova