مدل‌های تأمین مالی در دولت‌های محلی

1. ‫بنیان‬ ‫دورة‬
‫شهری‬ ‫شایستة‬ ‫حکمروایی‬ ‫در‬ ‫تحول‬ ‫های‬
‫نقش‬
«
‫مالی‬
»
‫شایسته‬ ‫حکمروایی‬ ‫در‬
‫و‬
‫مدل‬
‫های‬
‫دولت‬ ‫در‬ ‫مالی‬ ‫تأمین‬
‫محلی‬ ‫های‬
‫حسین‬
‫تبریزی‬ ‫عبده‬
8
‫بهمن‬
1399
‫تهران‬
-
‫تهران‬ ‫دانشگاه‬ ‫ملل‬ ‫مطالعات‬ ‫دانشکدة‬ ‫و‬ ‫تهران‬ ‫شهرداری‬

2. ‫شهری‬ ‫برتر‬ ‫هویت‬
(
‫شهری‬ ‫معتبر‬ ‫برند‬
)
2

3. ‫فردا‬ ‫تهران‬
‫به‬
‫انداز‬‫چشم‬
‫جدیدی‬
‫از‬
‫شهر‬
‫تهران‬
‫نیاز‬
‫داریم؛‬
‫رویای‬
‫جدیدی‬
‫در‬
‫سر‬
‫پرورانیم‬‫می‬
.
‫شهر‬
‫به‬
،‫دانش‬
‫خالقیت‬
‫و‬
‫های‬‫انگیزه‬
‫ای‬‫تازه‬
‫باید‬
‫مجهز‬
‫شود‬
‫که‬
‫توسعة‬
‫استراتژیک‬
‫مدیریت‬
‫شهری‬
‫ممکن‬
‫شود‬
.
‫تهران‬
‫به‬
‫دنبال‬
‫شیوة‬
‫توسعة‬
‫استراتژیک‬
‫و‬
‫مشارکت‬
‫دانش‬
‫است‬
‫تا‬
‫به‬
‫ارزش‬
‫ای‬‫افزوده‬
‫جهت‬
‫شهروندان‬
‫دست‬
‫یابد‬
‫و‬
‫بتواند‬
‫نهادها‬
‫و‬
‫های‬‫شرکت‬
‫جدیدی‬
‫را‬
‫شکل‬
‫دهد‬
‫که‬
‫موردنیاز‬
‫مردم‬
‫است‬
.
3

4. ‫شرکتی‬ ‫شبه‬ ‫ماهیت‬ ‫و‬ ‫تهران‬ ‫برند‬ ‫خلق‬

‫شهرهای‬
‫آینده‬
‫به‬
‫پیشروان‬
‫نگری‬‫آینده‬
‫نیاز‬
‫دارد‬
‫که‬
‫رهبری‬
‫خود‬
‫را‬
‫در‬
‫های‬‫عرصه‬
‫زیر‬
‫نشان‬
‫دهند‬
:
‫صاحب‬
،‫فکربودن‬
،‫بودن‬‫ای‬‫حرفه‬
‫گرایی‬‫گروه‬
(
‫توان‬
‫کار‬
‫با‬
‫دیگران‬
‫و‬
‫کردن‬‫درست‬
‫شبکه‬
)
،
‫حساس‬
‫نسبت‬
‫به‬
‫احساسات‬
،‫دیگران‬
‫و‬
‫بودن‬‫فرهنگی‬
.

‫پذیری‬‫رقابت‬
‫و‬
‫رشد‬
‫رهبری‬
‫محلی‬
4

5. ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫به‬ ‫نیاز‬ ‫و‬ ‫انداز‬‫پس‬ ‫پایین‬ ‫نرخ‬
‫برای‬ ‫چگونه‬
«
‫تهران‬
»
‫کنیم؟‬ ‫برندآفرینی‬
•
‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫مقصد‬ ‫به‬ ‫تهران‬ ‫تبدیل‬
:
‫برای‬ ،‫سود‬ ‫کسب‬ ‫برای‬ ‫جایی‬
‫زندگی‬ ‫برای‬ ‫و‬ ،‫گردشگری‬ ‫برای‬ ،‫کار‬ ‫برای‬ ،‫گذاری‬‫سرمایه‬
•
‫مورد‬ ‫کیفیت‬
‫عرضة‬
‫ایرانی‬ ‫شهروندان‬
•
‫هنر؟‬ ‫نقش‬ ‫سیاست؟‬ ‫نقش‬

‫خلق‬
«
‫غرور‬
»
‫و‬
«
‫افتخار‬
»
‫شهری‬ ‫برندسازی‬ ‫در‬
5

6. ‫های‬‫پروژه‬
‫زیرساخت‬
‫شهری‬
‫و‬
‫خدمات‬
‫روبنایی‬
•
،‫راه‬
،‫پل‬
،‫تونل‬
،‫مترو‬
،‫زیرگذر‬
‫روگذر‬
،
‫خطوط‬
‫انتقال‬
،‫آب‬
‫شبکه‬
‫توزیع‬
،‫برق‬
‫شبکه‬
،‫فاضالب‬
‫شبکه‬
‫کشی‬‫زه‬
،
‫شبکه‬
‫توزیع‬
،‫گاز‬
‫شبکه‬
‫تاسیسات‬
،‫شهری‬
‫های‬‫دسترسی‬
‫شهری‬
‫و‬
‫محلی‬
‫و‬
...
•
‫خدمات‬
‫رو‬
‫بنایی‬
‫اعم‬
‫از‬
،‫پارک‬
‫زمین‬
،‫ورزش‬
،‫کتابخانه‬
،‫بیمارستان‬
،‫درمانگاه‬
‫مدرسه‬
‫و‬
‫دانشگاه‬
‫در‬
‫مقیاس‬
‫شهری‬
‫و‬
‫های‬‫کاربری‬
‫بزرگ‬
‫مقیاس‬
‫از‬
‫قبیل‬
‫مراکز‬
،‫اداری‬
،‫خدماتی‬
،‫تفریحی‬
‫فرهنگی‬
‫و‬
..
6

7. ‫تملک‬ ‫طرح‬
‫ای‬‫سرمایه‬ ‫های‬‫دارایی‬
:
‫مجموعه‬
‫عملیات‬
‫و‬
‫خدمات‬
‫مشخصی‬
‫است‬
‫که‬
‫بر‬
‫اساس‬
‫مطالعـات‬
،‫تـوجیهی‬
‫فنـی‬
‫و‬
‫اقتصادی‬
‫و‬
‫اجتماعی‬
‫که‬
‫توسط‬
‫دستگاه‬
‫اجرایی‬
‫انجام‬
‫شود‬‫می‬
‫طی‬
‫مدت‬
‫معین‬
‫و‬
‫با‬
‫اعتبار‬
‫معین‬
‫برای‬
‫تحقق‬
‫بخشـیدن‬
‫بـه‬
‫های‬‫هدف‬
‫برنامه‬
‫توسعه‬
‫پنجساله‬
‫به‬
‫صورت‬
‫گذاری‬‫سرمایه‬
‫ثابت‬
‫یا‬
‫مطالعه‬
‫برای‬
‫ایجاد‬
‫دارایی‬
‫ای‬‫سرمایه‬
‫اجرا‬
‫گـردد‬‫مـی‬
‫و‬
‫منابع‬
‫موردنیاز‬
‫اجرای‬
‫آن‬
‫از‬
‫محل‬
‫اعتبارات‬
‫مربوط‬
‫به‬
‫تملک‬
‫های‬‫دارایی‬
‫ای‬‫سرمایه‬
‫تأمین‬
‫شود‬‫می‬
‫و‬
‫به‬
‫دو‬
‫نوع‬
‫انتفـاعی‬
‫و‬
‫غیرانتفاعی‬
‫تقسیم‬
‫گردد‬‫می‬
.
‫طرح‬
‫عمرانی‬
‫انتفاعی‬
:
،‫منظور‬
‫طرحی‬
‫است‬
‫که‬
‫در‬
‫مدت‬
‫معقولی‬
‫پس‬
‫از‬
‫شروع‬
‫به‬
‫برداری‬‫بهره‬
،
‫عالوه‬
‫بر‬
‫تأمین‬
‫های‬‫هزینه‬
‫جاری‬
‫و‬
‫استهالک‬
،‫سرمایه‬
‫سود‬
‫متناسبی‬
‫به‬
‫تبعیت‬
‫از‬
‫سیاست‬
‫دولت‬
‫را‬
‫نیز‬
‫عاید‬
‫نماید‬
.
‫طرح‬
‫عمرانی‬
‫غیرانتفاعی‬
:
،‫منظور‬
‫طرحی‬
‫است‬
‫که‬
‫برای‬
‫انجام‬
‫های‬‫برنامه‬
‫رفاه‬
‫اجتماعی‬
‫و‬
‫عملیات‬
‫زیربنایی‬
‫و‬
‫یا‬
‫احداث‬
‫ساختمان‬
‫و‬
‫تأسیسات‬
‫جهت‬
‫تسهیل‬
‫کلیه‬
‫وظایف‬
‫دولت‬
‫اجرا‬
‫گردد‬‫می‬
‫و‬
‫هدف‬
‫اصلی‬
‫آن‬
‫حصول‬
‫درآمد‬
‫باشد‬‫نمی‬
.
7

8. ‫و‬ ‫اجرایی‬ ‫امور‬ ‫به‬ ‫مربوط‬ ‫وظایف‬
‫خدماتی‬
‫ها‬‫شهرداری‬
:
‫شهری‬ ‫عمران‬ ‫وظایف‬

‫ونقل‬‫حمل‬
‫شامل‬ ،‫شهری‬
‫شبکه‬
‫و‬ ‫تأسیسات‬
‫وسائل‬
‫ونقل‬‫حمل‬
‫عمومی‬

‫ایجاد‬
‫احداث‬ ‫و‬
‫فضاها‬
‫شهری‬ ‫اماکن‬ ‫و‬

‫زیباسازی‬
‫و‬
‫شهری‬ ‫محیط‬ ‫بهبود‬

‫احداث‬
،
‫ایجاد‬
‫و‬
‫برداری‬‫بهره‬
‫و‬ ‫تسهیالت‬ ،‫تأسیسات‬ ‫از‬
‫تجهیزات‬
‫و‬ ‫شهری‬
‫سازی‬‫خانه‬
‫وظایف‬
‫خدمات‬
‫شهری‬

،‫معابر‬ ‫نگهداری‬ ‫و‬ ‫تنظیف‬
‫فضاهای‬
‫و‬ ‫انهار‬ ،‫عمومی‬ ‫و‬ ‫شهری‬
‫مجاری‬
‫فاضالب‬ ‫و‬ ‫آب‬

‫آوری‬‫جمع‬
‫و‬
‫دفن‬
‫بهداشتی‬
‫زباله‬

‫ارائه‬
‫و‬ ‫آتشنشانی‬ ‫خدمات‬
‫ایمنی‬

‫ساماندهی‬
‫مبلمان‬
‫و‬ ‫اماکن‬ ،‫معابر‬ ‫نامگذاری‬ ‫شامل‬ ‫شهری‬
‫تابلو‬ ‫نصب‬
،
‫گذاری‬‫پالک‬
‫و‬
...
‫و‬ ‫عمومی‬ ‫خدمات‬ ‫وظایف‬
‫اجتماعی‬

‫حفاظت‬ ‫به‬ ‫مربوط‬ ‫خدمات‬
‫زیست‬ ‫محیط‬
‫و‬ ‫هوا‬ ‫و‬ ‫آب‬ ‫زمینه‬ ‫در‬
...

‫مدیریت‬
‫ونقل‬‫حمل‬
‫عمومی‬ ‫شهری‬

‫مداخله‬
‫در‬
‫توزیع‬ ‫شبکه‬
‫خدمات‬ ‫و‬ ‫کاالها‬

‫اطالع‬
‫و‬ ‫شهر‬ ‫امور‬ ‫زمینه‬ ‫در‬ ‫عمومی‬ ‫رسانی‬
‫شهرداری‬
8

9. ‫یا‬ ‫عمومی‬ ‫درآمدهای‬
‫منابع‬
‫درآمدی‬
‫ها‬‫شهرداری‬
‫مقررات‬ ‫و‬ ‫قوانین‬ ‫اساس‬ ‫بر‬
‫بر‬ ‫و‬
‫ماده‬ ‫اساس‬
29
‫نامه‬‫آیین‬
‫مالی‬
‫ها‬‫شهرداری‬
‫توسط‬ ‫و‬ ‫تقسیم‬ ‫اصلی‬ ‫دسته‬ ‫شش‬ ‫به‬
‫ها‬‫شهرداری‬
‫و‬ ‫وصول‬
‫ثبت‬
‫شوند‬‫می‬
‫که‬
‫عبارتند‬
‫از‬
:
1
.
‫عوارض‬ ‫از‬ ‫ناشی‬ ‫درآمدهای‬
‫عمومی‬
(
‫مستمر‬ ‫درآمدهای‬
)
2
.
‫اختصاصی‬ ‫عوارض‬ ‫از‬ ‫ناشی‬ ‫درآمدهای‬
3
.
‫شهرداری‬ ‫انتفاعی‬ ‫موسسات‬ ‫درآمدهای‬ ‫و‬ ‫خدمات‬ ‫بهای‬
4
.
‫شهرداری‬ ‫اموال‬ ‫و‬ ‫وجوه‬ ‫از‬ ‫حاصل‬ ‫درآمدهای‬
5
.
‫های‬‫کمک‬
‫اعطایی‬
‫دولت‬
‫مرکزی‬
6
.
‫اعانات‬
‫و‬
‫های‬‫کمک‬
‫اهدایی‬
‫اشخاص‬
‫و‬
‫خصوصی‬ ‫های‬‫سازمان‬
‫و‬ ‫اموال‬ ‫و‬
‫هایی‬‫دارایی‬
‫به‬ ‫که‬
‫قانون‬ ‫موجب‬
‫به‬
‫تعلق‬ ‫شهرداری‬
‫گیرد‬‫می‬
.
9

10. ‫زیرساخت‬ ‫مالی‬ ‫تامین‬
•
‫ز‬ ‫یی‬
‫ی‬‫یکیی‬
‫یا‬
‫ی‬‫یی‬ ‫یی‬
‫ی‬‫شاخصیی‬
‫یی‬
‫ی‬‫یی‬ ‫یی‬
‫ی‬‫رسیی‬ ‫هس‬ ‫یسی‬
‫ی‬‫سیی‬،‫ت‬ ‫یوی‬
‫ی‬‫صیی‬
‫یا‬
‫ی‬‫یی‬ ‫یاخت‬
‫ی‬‫زیرسیی‬
‫یت‬
‫ی‬‫سیی‬ ‫ک‬،‫ی‬
‫ی‬‫یی‬ ‫یر‬
‫ی‬‫یی‬ ‫هک‬ ‫یاهین‬
‫ی‬‫نییی‬
.
‫کشد‬ ‫هک‬ ‫آن‬ ‫سسی‬،‫ت‬ ‫و‬ ‫زیرساخت‬ ‫میت‬ ‫ی‬ ‫نان‬‫صاهه‬ ‫ق‬ ‫ز‬ ‫سیاک‬
‫وک‬‫هره‬
‫شیاکه‬ ‫ی‬ ‫زنید‬ ‫ا‬ ‫که‬‫اند‬ ‫سی‬ ‫یش‬‫فز‬ ‫ر‬ ‫غال‬ ‫ش‬ ‫و‬
‫کند‬‫ه‬
.
•
‫رسی‬ ‫هس‬ ‫لمووی‬ ‫ین‬ ‫ا‬ ‫کش‬‫ز‬
‫ک‬ ‫مالی‬ ‫ع‬ ‫منا‬ ‫ی‬
‫ترین‬‫مهم‬
‫فرآکو‬ ‫کل‬ ‫م‬
‫اک‬ ‫و‬‫سب‬
‫ن‬‫یر‬ ‫هک‬
‫نند‬‫ه‬‫می‬
( .
‫کش‬‫ز‬
‫ذیریر‬‫یت‬ ‫کقا‬
‫جهانی‬
)
•
‫شاخص‬ ‫هک‬ ‫ساسی‬ ‫مات‬‫لز‬ ‫میت‬ ‫ا‬ ‫که‬،‫م‬ ‫هومین‬ ‫ن‬،‫عن‬ ‫ی‬ ‫زیرساخت‬
‫ذریر‬‫ت‬ ‫کقا‬
‫ست‬ ‫شده‬ ‫مسرفی‬
.
•
‫ا‬ ‫محدوهیت‬
‫ن‬،‫عن‬ ‫ی‬ ‫مالی‬ ‫تامین‬ ‫ع‬ ‫منا‬ ‫ی‬ ‫رسی‬ ‫هس‬ ‫و‬ ‫سرمایی‬ ‫ک‬‫از‬
‫ترین‬‫مهم‬
‫سسی‬،‫ت‬ ‫نع‬،‫م‬
‫ا‬ ‫ت‬ ‫اک‬ ‫م‬
‫می‬،‫عم‬
-
‫هک‬ ‫صی‬،‫خص‬
‫زیرساخت‬ ‫خش‬
‫ونقل‬‫حمل‬
‫ست‬ ‫شده‬ ‫ی‬ ‫شناخ‬ ‫ن‬‫یر‬ ‫هک‬
.
10

11. ‫گذاری‬‫سرمایه‬
‫زیرساخت‬
•
‫نیازآتی‬
‫ک‬‫ر‬ ‫سرمایی‬
‫مساهل‬ ‫سط‬، ‫م‬ ‫ک‬،‫ط‬ ‫ی‬ ‫زیرساخت‬ ‫هک‬
4
‫هکصد‬
GDP
‫ست‬ ‫شده‬ ‫رآوکه‬ ‫جهانی‬
.
‫ین‬
‫ک‬،‫ظه‬،‫ن‬ ‫ا‬ ‫صاه‬ ‫ق‬ ‫ر‬ ‫نسبت‬
6
‫تا‬
8
‫آسیا‬ ‫منطقی‬ ‫ر‬ ‫و‬
6.5
‫ست‬ ‫شده‬ ‫رآوکه‬ ‫هکصد‬
.
‫زیرساخت‬
‫زیربخش‬
‫گذاری‬ ‫سرمایه‬ ‫نیاز‬
‫گذاری‬ ‫سرمایه‬ ‫نیاز‬
‫آب‬
1.3
‫کتباطات‬
0.5
‫ونقل‬ ‫حمل‬
‫جاهه‬
0.3
0.8
‫کیل‬
0.3
‫اه‬ ‫فروه‬
0.2
‫ندک‬
0.1
‫نرژ‬
‫رق‬ ‫زیع‬،‫ت‬
0.2
1.5
‫رق‬ ‫لید‬،‫ت‬
0.7
‫ا‬ ‫نرژ‬ ‫سایر‬
0.4
‫از‬ ‫و‬ ‫نفت‬ ‫زیع‬،‫ت‬
0.2
‫جمع‬
4.1
‫تا‬ ‫زیرساخت‬ ‫هک‬ ‫ک‬‫ر‬ ‫سرمایی‬ ‫جهانی‬ ‫نیاز‬
2030
(
‫مکنز‬ ‫ووه‬
)
11

12. ‫ا‬ ‫کوش‬
‫مالی‬ ‫تامین‬
•
‫ا‬ ‫کوش‬
‫هک‬ ‫زیرساخت‬ ‫زه‬،‫ح‬ ‫هک‬ ‫مالی‬ ‫تامین‬
‫ترین‬‫وی‬
‫عمده‬ ‫خش‬ ‫سی‬ ‫ی‬ ‫ه‬،‫خ‬ ‫شکل‬
:
‫بدهی‬ ‫بر‬ ‫مبتنی‬ ‫های‬ ‫روش‬
‫دولتی‬
‫بخش‬
‫مالی‬
‫تامین‬
‫دارایی‬ ‫بر‬ ‫مبتنی‬ ‫های‬ ‫روش‬
12

13. ‫کننده‬ ‫تامین‬ ‫بخش‬
‫روش‬ ‫نوع‬
‫روش‬ ‫عنوان‬
‫دولتی‬ ‫بخش‬
‫قیم‬ ‫مس‬
‫هولت‬ ‫می‬،‫عم‬ ‫هجی‬،
‫طی‬، ‫مر‬ ‫کتخانی‬ ‫وز‬ ‫صاصی‬ ‫خ‬ ‫ا‬ ‫هکآمد‬ ‫نباشت‬
‫ک‬ ‫ر‬ ‫و‬
‫سرمایی‬ ‫ا‬ ‫یی‬‫ک‬ ‫ه‬
‫قیم‬ ‫غیرمس‬
‫تهاتر‬
‫ا‬ ‫ی‬ ‫د‬
‫شده‬ ‫یی‬‫ک‬ ‫تسهیالت‬ ‫تضمین‬
‫ا‬ ‫مسافیت‬
‫مالیاتی‬
‫ساز‬ ‫انالیزه‬
‫ا‬ ‫جریان‬
‫کتخانی‬ ‫وز‬ ‫هکآمد‬
‫خصوصی‬ ‫بخش‬
‫ی‬ ‫د‬ ‫ر‬ ‫نی‬ ‫مب‬
‫کز‬ ‫ت‬ ‫اک‬ ‫م‬ ‫ق‬‫وک‬
-
‫کیالی‬
‫تکویفی‬ ‫تسهیالت‬ ‫جموی‬ ‫ز‬ ‫تسهیالت‬
‫ذیمانکاک‬ ‫سط‬،‫ت‬ ‫مالی‬ ‫تامین‬
‫ه‬،‫عق‬
‫مباهلی‬
(
‫تمویک‬ ‫شرط‬ ‫ی‬ ‫جاکه‬
‫فروش‬
‫و‬ ‫قساطی‬
)...
‫سالمی‬ ‫ی‬ ‫د‬ ‫ق‬‫وک‬ ‫ع‬،‫ن‬
‫ر‬ ‫نی‬ ‫مب‬
‫سرمایی‬
‫می‬،‫عم‬ ‫ت‬ ‫اک‬ ‫م‬
-
‫صی‬،‫خص‬
‫ی‬ ‫اک‬ ‫م‬ ‫ه‬،‫عق‬
‫ک‬ ‫ر‬ ‫سرمایی‬ ‫ا‬ ‫صندوق‬
‫ذروژه‬ ‫ز‬ ‫عم‬ ‫رک‬ ‫م‬
‫زمین‬
‫مان‬ ‫ساخ‬
REITS
‫و‬
...
‫کیل‬ ‫ت‬
‫ا‬ ‫ت‬ ‫شر‬
‫و‬ ‫ذروژه‬ ‫ل‬،‫ح‬ ‫عام‬ ‫سهامی‬
‫یسی‬،‫ن‬‫ذریره‬
‫سهام‬
13

14. ‫ا‬ ‫محدوهیت‬
‫هک‬ ‫زیرساخت‬ ‫مالی‬ ‫تأمین‬
‫ا‬ ‫ک‬‫شهره‬
‫هجی‬، ‫سر‬
‫تحریم‬
‫انکی‬ ‫شبکی‬ ‫ق‬،‫مس‬ ‫مطالبات‬
‫ذروژه‬ ‫هوکه‬ ‫و‬ ‫مدت‬ ‫تاه‬، ‫ع‬ ‫منا‬ ‫ا‬ ‫سرکسید‬ ‫ق‬ ‫تطا‬ ‫عدم‬
‫ذایین‬ ‫وک‬ ‫هره‬
‫سیاسی‬ ‫مالحظات‬
-
‫ماعی‬ ‫ج‬
14

15. ‫سرمایی‬ ‫ک‬‫از‬ ‫ز‬ ‫زیرساخت‬ ‫مالی‬ ‫تامین‬ ‫یا‬‫مز‬
‫های‬‫محدودیت‬
‫سیستم‬ ‫به‬ ‫نسبت‬ ‫کمتر‬
‫بانکی‬
‫مدت‬ ‫بلند‬ ‫سررسیدهای‬
‫نوسان‬ ‫کم‬ ‫و‬ ‫باثبات‬ ‫نرخ‬
‫متنوع‬ ‫گذاران‬ ‫سرمایه‬ ‫به‬ ‫دسترسی‬
‫های‬‫ریسک‬
‫شده‬ ‫کنترل‬
15

16. ‫مالی‬ ‫تامین‬ ‫ساه‬
‫سرمایی‬ ‫ک‬‫از‬ ‫ز‬ ‫زیرساخت‬

‫طالعات‬ ‫ا‬ ‫ف‬ ‫مات‬‫لز‬

‫ر‬ ‫م‬ ‫تمایل‬
‫ن‬‫ک‬‫ر‬ ‫سرمایی‬
‫ساخت‬ ‫ا‬ ‫کیسک‬ ‫ی‬

‫نظاکتی‬ ‫ان‬ ‫ک‬ ‫ذرکنگ‬ ‫نقش‬

‫انکی‬ ‫م‬ ‫سیس‬ ‫ی‬ ‫نسبت‬ ‫ن‬‫ک‬‫ر‬ ‫سرمایی‬ ‫نی‬،‫مگ‬ ‫نا‬

‫ا‬ ‫خت‬‫ذره‬
‫و‬
‫ا‬ ‫سرکسید‬
‫م‬ ‫سیس‬ ‫ی‬ ‫نسبت‬ ‫مدت‬ ‫النی‬،‫ط‬
‫انکی‬
16

17. ‫ا‬ ‫کیسک‬
‫خش‬
‫زیرساخت‬
•
‫ا‬ ‫کیسک‬
‫زیرساخت‬
‫ا‬
‫جی‬،‫ت‬
‫ی‬
‫ع‬ ‫منا‬
‫صوی‬
‫هک‬
‫وی‬
‫ترین‬
‫وجی‬
‫ه‬،‫خ‬
‫ی‬
‫کت‬،‫ص‬
‫زیر‬
‫ند‬ ‫ی‬ ‫هس‬
‫ند‬،‫ش‬‫می‬
.

‫ا‬ ‫کیسک‬
‫سیاسی‬
‫و‬
‫نی؛‬،‫قان‬
‫ناشی‬
‫ز‬
‫مات‬‫قد‬
‫هولت‬
‫شامل‬
‫تغییرهک‬
‫سیاست‬
‫یا‬
‫ک‬‫ر‬ ‫ن‬،‫قان‬
‫ست‬
.
‫ین‬
‫ی‬ ‫هس‬
‫ز‬
‫ا‬ ‫کیسک‬
‫ی‬
‫شدت‬
‫نی‬ ‫ذ‬
‫ند‬ ‫س‬
‫و‬
‫ی‬
‫ی‬ ‫سخ‬
‫ل‬ ‫قا‬
‫ساز‬‫ّی‬‫م‬
‫ند‬ ‫س‬
.

‫ا‬ ‫کیسک‬
‫صاه‬ ‫ق‬
‫الن‬
‫و‬
‫سب‬
‫و‬
‫اک؛‬
‫ناشی‬
‫ز‬
‫ت‬‫تغییر‬
‫محیط‬
‫صاه‬ ‫ق‬
(
‫کم‬،‫ت‬
‫نرخ‬
‫هره‬
...
)
‫و‬
‫ی‬ ‫صنس‬

‫ا‬ ‫کیسک‬
‫فنی؛‬
‫کتباط‬
‫قیمی‬ ‫مس‬
‫ا‬
‫مهاکت‬
‫هک‬
‫جر‬
‫عمویات‬
‫که‬‫ه‬
‫و‬
‫ی‬
‫ی‬ ‫ویژ‬
‫ا‬
‫خاص‬
‫ذروژه‬
‫ی‬ ‫س‬
‫که‬‫ه‬
.
17

18. ‫های‬‫ریسک‬
‫بهادارسازی‬ ‫اوراق‬ ‫و‬ ‫مالی‬

‫آتی؛‬ ‫نقد‬ ‫انات‬ ‫جر‬ ‫و‬ ‫مالی‬ ‫تامین‬ ‫نرخ‬ ‫و‬ ‫طرح‬ ‫صاه‬ ‫ق‬ ‫جیی‬،‫ت‬

‫هن‬، ‫ر‬ ‫زمان‬ ‫و‬ ‫ر‬ ‫سرمایی‬
‫ا‬ ‫ذروژه‬
‫ین‬ ‫صاه‬ ‫ق‬ ‫جیی‬،‫ت‬ ‫زیرساخت‬
‫ا‬ ‫ذروژه‬
‫ک‬
ً‫ا‬‫عمدت‬
‫چالش‬ ‫ا‬
‫سازه‬‫می‬ ‫کو‬‫ی‬ ‫کو‬
.

‫ل؛‬،‫نک‬ ‫مال‬ ‫ح‬ ‫و‬ ‫کساز‬‫هاه‬ ‫هک‬ ‫زیان‬

‫میت‬ ‫و‬ ‫زیان‬ ‫کیسک‬ ‫تخمین‬
‫ا‬ ‫کیسک‬
‫باک‬ ‫ع‬

‫ایی‬ ‫کیسک‬
‫ذروژه‬ ‫ی‬ ‫ص‬ ‫مخ‬

‫طالعاتی‬ ‫شفافیت‬ ‫کیسک‬
18

19. ‫ل‬،‫ذ‬ ‫ک‬‫از‬ ‫هک‬ ‫زیرساخت‬ ‫مالی‬ ‫تامین‬ ‫ا‬ ‫ک‬‫ز‬
•
‫ساخت‬ ‫ا‬ ‫ه‬‫که‬‫قر‬ ‫تمامی‬ ‫ین‬ ‫ز‬ ‫ذیش‬
‫ونقل‬‫حمل‬
‫ست‬ ‫هه‬، ‫ت‬ ‫اک‬ ‫م‬ ‫عقد‬ ‫طریق‬ ‫ز‬
.
•
‫هک‬ ‫ک‬‫انکد‬ ‫ن‬،‫قان‬ ‫تغییر‬ ‫ا‬
‫ند‬ ‫تقسیم‬
‫روه‬ ‫چهاک‬ ‫ی‬ ‫وی‬
:

‫لحسنی‬ ‫قرض‬

‫ا‬ ‫ه‬‫که‬‫قر‬
‫ای‬‫مبادله‬
(
‫تمویک‬ ‫شرط‬ ‫ی‬ ‫جاکه‬ ‫قساطی‬ ‫فروش‬
‫خرید‬ ‫سوف‬
‫هین‬
‫جسالی‬
)

‫ت‬ ‫اک‬ ‫م‬ ‫ا‬ ‫ه‬‫که‬‫قر‬
(
‫و‬ ‫ی‬ ‫مضاک‬ ‫قی‬،‫حق‬ ‫مدنی‬
)...

‫ک‬‫ر‬ ‫سرمایی‬
‫قیم‬ ‫مس‬
19

20. ‫روش‬
‫‏‬
‫های‏تامین‏مالی‏از‏طریق‏بازار‏سرمایه‬
‫اوراق‏مشارکت‬
،‫دولت‬
‫‏‬
‫شرکت‬
‫‏‬
‫های‬
‫‏‬
،‫دولتی‬
‫‏‬
‫شهرداری‬
‫‏‬
‫ها‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫مؤسسات‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫نهادهای‬
‫‏‬
‫عمومی‬
‫‏‬
‫غیردولتی‬
‫‏‬
‫و‬
‫مؤسسات‬
‫‏‬
‫عام‬
‫‏‬
‫المنفعه‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫شرکت‬
‫‏‬
‫های‬
‫‏‬
‫وابسته‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫دستگاههای‬
‫‏‬
،‫مذکور‬
‫‏‬
‫شرکت‬
‫‏‬
‫های‬
‫‏‬
‫‏‬
‫سهامی‬
‫عام‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫خاص‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫شرکت‬
‫‏‬
‫های‬
‫‏‬
‫تعاونی‬
‫‏‬
‫تولید‬
‫‏‬
‫بر‬
‫‏‬
‫طبق‬
‫‏‬
‫قانون‬
‫‏‬
‫جزو‬
‫‏‬
‫شرکت‬
‫‏‬
‫هایی‬
‫‏‬
‫‏‬
‫هستند‬
‫‏‬
‫که‬
‫‏‬
‫مجاز‬
‫به‬
‫‏‬
‫انتشار‬
‫‏‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫مشارکت‬
‫‏‬
‫برای‬
‫‏‬
‫تأمین‬
‫‏‬
‫بخشی‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫منابع‬
‫‏‬
‫مالی‬
‫‏‬
‫الزم‬
‫‏‬
‫‏‬
‫جهت‬
‫‏‬
،‫ایجاد‬
‫‏‬
‫تكمیل‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫توسعه‬
‫طرح‬
‫‏‬
‫های‬
‫‏‬
‫سودآور‬
‫‏‬
،‫تولیدی‬
‫‏‬
‫ساختمانی‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫خدماتی‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫تأمین‬
‫‏‬
‫مواد‬
‫‏‬
‫اولیه‬
‫‏‬
‫تولید‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫یا‬
‫‏‬
‫طرح‬
‫‏‬
‫های‬
‫‏‬
‫عمرانی‬
‫و‬
‫‏‬
‫انتفاعی‬
‫‏‬
‫دولت‬
‫‏‬
‫هستند‬
.
‫‏‬
‫بر‬
‫‏‬
‫طبق‬
‫‏‬
‫‏‬
‫قانون‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫برای‬
‫‏‬
‫آنكه‬
‫‏‬
‫انتشار‬
‫‏‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫مشارکت‬
‫‏‬
‫توجیه‬
‫‏‬
‫داشته‬
‫‏‬
‫باشد‬
‫شرکت‬
‫‏‬
‫پروژه‬
‫‏‬
‫ای‬
‫‏‬
‫را‬
‫‏‬
‫که‬
‫‏‬
‫بابت‬
‫‏‬
‫آن‬
‫‏‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫منتشر‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫نماید‬
‫‏‬
‫ارزیابی‬
‫‏‬
‫کرده‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫بر‬
‫‏‬
‫اساس‬
‫‏‬
‫‏پذیربودن‬
‫ه‬‫توجی‬
،
‫‏‬
‫‏‬
‫فرایند‬
‫‏‬
‫انتشار‬
‫‏‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫را‬
‫‏‬
‫آغاز‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫نماید‬
.
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫این‬
‫‏‬
‫رابطه‬
‫‏‬
‫الزم‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫ذکر‬
‫‏‬
‫است‬
‫‏‬
‫که‬
‫‏‬
‫عموما‬
‫‏‬
‫نرخ‬
‫‏‬
‫بازدهی‬
‫‏‬
‫سالیانه‬
‫‏‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫مشارکت‬
‫‏‬
‫را‬
‫‏‬
‫عموما‬
‫‏‬
‫بین‬
‫‏‬
3
‫‏‬
‫تا‬
‫‏‬
5
‫‏‬
‫درصد‬
‫‏‬
‫باالتر‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫نرخ‬
‫‏‬
‫‏‬
‫سود‬
‫‏‬
‫سپرده‬
‫‏‬
‫بلندمدت‬
‫‏‬
‫یكساله‬
‫‏‬
‫بانک‬
‫‏‬
‫ها‬
‫‏‬
‫تعریف‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫‏نند‬
‫ک‬
‫‏‬
‫تا‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫این‬
‫‏‬
‫دریچه‬
‫‏‬
‫سرمایه‬
‫‏‬
‫گذاران‬
‫‏‬
‫اعم‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫حقیقی‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫حقوقی‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫سرمایه‬
‫‏‬
‫گذاری‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫مشارکت‬
‫‏‬
‫رغبت‬
‫‏‬
‫نمایند‬
.
‫‏‬
‫شرکت‬
‫‏‬
‫ها‬
‫‏‬
‫درصورتی‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫توانند‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫این‬
‫‏‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫بهره‬
‫‏‬
‫بگیرند‬
‫‏‬
‫که‬
‫‏‬
‫حداکثر‬
‫‏‬
‫کسری‬
‫‏‬
‫منابع‬
‫‏‬
‫مورد‬
‫‏‬
‫نیاز‬
‫‏‬
‫آن‬
‫‏‬
‫ها‬
‫‏‬
‫معادل‬
‫‏‬
70
‫‏‬
‫درصد‬
‫‏‬
‫هزینه‬
‫‏‬
‫پروژه‬
‫‏‬
‫باشد‬
.
20

21. ‫خالصه‏طرح‬
‫خط‬
‫‏‬
6
‫‏‬
‫متروی‬
‫‏‬
‫تهران‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫صورت‬
‫‏‬
‫زیرزمینی‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫طول‬
‫‏‬
‫حدود‬
‫‏‬
36
‫‏‬
‫کیلومتر‬
‫‏‬
‫یكی‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫مهمترین‬
‫‏‬
‫کریدورهای‬
‫‏‬
‫جنوب‬
‫‏‬
‫شرق‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫شمال‬
‫‏‬
‫غرب‬
‫‏‬
‫جهت‬
‫‏‬
‫جابجایی‬
‫‏‬
‫شهروندان‬
‫‏‬
‫تهرانی‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫شمار‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫رود‬
‫‏‬
‫که‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫مجاورت‬
‫‏‬
‫بزرگراه‬
‫‏‬
‫دولت‬
‫‏‬
‫آباد‬
‫‏‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫جنوب‬
‫‏‬
‫شرق‬
‫‏‬
‫تهران‬
‫‏‬
‫آغاز‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫منطقه‬
‫‏‬
‫سولقان‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫شمال‬
‫‏‬
‫غرب‬
‫‏‬
‫تهران‬
‫‏‬
‫منتهی‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫گردد‬
.
‫‏‬
‫همچنین‬
‫‏‬
‫این‬
‫‏‬
‫خط‬
‫‏‬
‫با‬
‫‏‬
‫دارا‬
‫‏‬
‫بودن‬
‫‏‬
‫ایستگاه‬
‫‏‬
‫های‬
‫‏‬
‫تقاطعی‬
‫‏‬
‫با‬
‫‏‬
‫‏‬
‫سایر‬
‫‏‬
‫خطوط‬
‫‏‬
‫متروی‬
‫‏‬
،‫تهران‬
‫‏‬
‫امكان‬
‫‏‬
‫دسترسی‬
‫‏‬
‫مسافرین‬
‫‏‬
‫را‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
،‫جنوب‬
‫‏‬
‫مرکز‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫غرب‬
‫‏‬
‫تهران‬
‫‏‬
‫مهیا‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫سازد‬
.
‫‏‬
‫ایستگاه‬
‫‏‬
‫های‬
‫‏‬
‫خط‬
‫‏‬
6
‫‏‬
‫متروی‬
‫‏‬
‫تهران‬
‫‏‬
‫با‬
‫‏‬
‫‏‬
‫بزرگراه‬
‫‏‬
‫های‬
‫‏‬
‫شهید‬
‫‏‬
،‫همت‬
‫‏‬
‫شهید‬
‫‏‬
،‫حكیم‬
‫‏‬
‫شهید‬
‫‏‬
،‫ستاری‬
‫‏‬
‫اشرفی‬
‫‏‬
،‫اصفهانی‬
‫‏‬
‫یادگار‬
‫‏‬
،‫امام‬
‫‏‬
‫جالل‬
‫‏‬
‫آل‬
‫‏‬
،‫احمد‬
‫‏‬
‫شیخ‬
‫‏‬
‫فضل‬
‫‏‬
،‫اهلل‬
‫‏‬
‫چمران‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫مناطق‬
‫‏‬
،‫کن‬
‫‏‬
‫شهران‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫جنت‬
‫‏‬
‫آباد‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫بخش‬
‫‏‬
‫شمالی‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫خیابان‬
‫‏‬
‫های‬
‫‏‬
‫ولیعصر‬
‫‏‬
(
‫عج‬
)
،
‫‏‬
‫کارگر‬
‫‏‬
،‫شمالی‬
‫‏‬
‫‏‬
‫کریم‬
‫‏‬
،‫خان‬
‫‏‬
‫بلوار‬
‫‏‬
،‫کشاورز‬
‫‏‬
‫شریعتی‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫انقالب‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫بخش‬
‫‏‬
‫میانی‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫خیابان‬
‫‏‬
‫های‬
‫‏‬
17
‫‏‬
،‫شهریور‬
‫‏‬
‫شوشو‬
‫‏‬
‫بزرگراه‬
‫‏‬
‫های‬
‫‏‬
،‫بعثت‬
‫‏‬
‫محالتی‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫آزادگان‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫‏‬
‫درنهایت‬
‫‏‬
‫شهر‬
‫‏‬
‫ری‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫بخش‬
‫‏‬
‫جنوبی‬
‫‏‬
‫تعامل‬
‫‏‬
‫دارد‬
.
‫‏‬
‫شهرداری‬
‫‏‬
‫تهران‬
‫‏‬
‫با‬
‫‏‬
‫‏‬
‫انتشار‬
‫‏‬
9.000
‫‏‬
‫میلیارد‬
‫‏‬
‫ریال‬
‫‏‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫مشارکت‬
‫‏‬
‫بخشی‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫تأمین‬
‫‏‬
‫مالی‬
‫‏‬
‫پروژه‬
‫‏‬
‫فوق‬
‫‏‬
‫را‬
‫‏‬
‫انجام‬
‫‏‬
‫داده‬
‫‏‬
‫است‬
.
21

22. ‫خالصه‏طرح‬
‫تامین‬
‫‏‬
‫مالی‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫منظور‬
‫‏‬
‫تكمیل‬
‫‏‬
‫سامانه‬
‫‏‬
‫اتوبوسرانی‬
‫‏‬
‫شهر‬
‫‏‬
‫تهران‬
:
‫‏‬
‫شهر‬
‫‏‬
‫‏‬
‫تهران‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫عنوان‬
‫‏‬
‫بزرگترین‬
‫‏‬
‫کالن‬
‫‏‬
‫شهر‬
‫‏‬
‫کشور‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫مشكالت‬
‫‏‬
‫عدیده‬
‫‏‬
‫‏‬
‫ترافیكی‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫آلودگی‬
‫‏‬
‫هوا‬
‫‏‬
‫رنج‬
‫‏‬
‫‏برد‬
‫ی‬‫م‬
.
‫‏‬
‫شرکت‬
‫‏‬
‫واحد‬
‫‏‬
‫اتوبوسرانی‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫‏‬
‫کنار‬
‫‏‬
‫مترو‬
‫‏‬
‫تهران‬
‫‏‬
‫وظیفه‬
‫‏‬
‫‏ونقل‬
‫ل‬‫حم‬
‫‏‬
‫عمومی‬
‫‏‬
‫درون‬
‫‏‬
‫شهری‬
‫‏‬
‫کالن‬
‫‏‬
‫شهر‬
‫‏‬
‫‏‬
‫تهران‬
‫‏‬
‫را‬
‫‏‬
‫بر‬
‫‏‬
‫عهده‬
‫‏‬
‫دارد‬
.
‫‏‬
‫امروزه‬
‫‏‬
‫شرکت‬
‫‏‬
‫واحد‬
‫‏‬
‫با‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫اختیار‬
‫‏‬
‫داشتن‬
‫‏‬
‫‏‬
‫بیش‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
6000
‫‏‬
‫اتوبوس‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫حال‬
‫‏‬
‫خدمات‬
‫‏‬
‫رسانی‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫شهروندان‬
‫‏‬
‫‏‬
‫است‬
.
‫‏‬
‫عمده‬
‫‏‬
‫این‬
‫‏‬
‫‏ها‬
‫س‬‫اتوبو‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫‏های‬
‫ل‬‫سا‬
‫‏‬
1382
‫‏‬
‫تا‬
‫‏‬
1394
‫‏‬
‫خریداری‬
‫‏‬
‫‏اند‬
‫ه‬‫شد‬
.
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫این‬
‫‏‬
‫طرح‬
‫‏‬
‫شرکت‬
‫‏‬
‫واحد‬
‫‏‬
‫اتوبوسرانی‬
‫‏‬
‫تهران‬
‫‏‬
‫اقدام‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫خرید‬
‫‏‬
‫تعداد‬
‫‏‬
250
‫‏‬
‫دستگاه‬
‫‏‬
‫اتوبوس‬
‫‏‬
‫تک‬
‫‏‬
‫کابین‬
‫‏‬
‫جهت‬
‫‏‬
‫‏‬
‫نوسازی‬
‫‏‬
‫ناوگان‬
‫‏‬
‫خود‬
‫‏‬
‫‏نماید‬
‫ی‬‫م‬
.
‫‏‬
‫هزینه‬
‫‏‬
‫خرید‬
‫‏‬
‫هر‬
‫‏‬
‫اتوبوس‬
‫‏‬
20
‫‏‬
‫‏‬
‫میلیارد‬
‫‏‬
‫ریال‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫نظر‬
‫‏‬
‫گرفته‬
‫‏‬
‫شده‬
‫‏‬
‫است‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫موافقت‬
‫‏‬
‫نامه‬
‫‏‬
‫با‬
‫‏‬
‫شرکت‬
‫‏‬
‫‏‬
‫ایران‬
‫‏‬
‫خودرو‬
‫‏‬
‫انجام‬
‫‏‬
‫شده‬
‫‏‬
‫است‬
.
‫‏‬
22

23. ‫خالصه‏طرح‬
‫‏‬
‫اجرای‬
‫‏‬
‫خطوط‬
‫‏‬
‫مترو‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫سال‬
‫‏‬
1365
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫دستور‬
‫‏‬
‫کار‬
‫‏‬
‫دولت‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫‏‬
‫شهرداری‬
‫‏‬
‫قرار‬
‫‏‬
‫گرفته‬
‫‏‬
‫که‬
‫‏‬
‫تاکنون‬
‫‏‬
6
‫‏‬
‫خط‬
‫‏‬
‫درون‬
‫‏‬
‫شهری‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫یک‬
‫‏‬
‫‏‬
‫خط‬
‫‏‬
‫اکسپرس‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫طول‬
‫‏‬
234
‫‏‬
‫کیلومتر‬
‫‏‬
‫با‬
‫‏‬
127
‫‏‬
‫ایستگاه‬
‫‏‬
‫بوده‬
‫‏‬
‫‏‬
‫است‬
.
‫‏‬
‫منابع‬
‫‏‬
‫حاصل‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫این‬
‫‏‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫جهت‬
‫‏‬
‫تامین‬
‫‏‬
‫منابع‬
‫‏‬
‫مالی‬
‫‏‬
‫‏‬
‫سه‬
‫‏‬
‫خط‬
‫‏‬
‫مترو‬
‫‏‬
3،6
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
7
‫‏‬
‫استفاده‬
‫‏‬
‫‏شود‬
‫ی‬‫م‬
.
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫طوری‬
‫‏‬
‫که‬
‫‏‬
‫‏‬
1000
‫‏‬
‫میلیارد‬
‫‏‬
‫ریال‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫این‬
‫‏‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫جهت‬
‫‏‬
‫تامین‬
‫‏‬
‫منابع‬
‫‏‬
‫مالی‬
‫‏‬
‫‏‬
‫بخشی‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫عملیات‬
‫‏‏‬
‫ساختمانی‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫ریل‬
‫‏‬
‫گذاری‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫تجهیز‬
‫‏‬
‫پایانه‬
‫‏‬
‫آزادگان‬
‫‏‬
‫خط‬
‫‏‬
3
‫‏‬
‫استفاده‬
‫‏‬
‫‏شود‬
‫ی‬‫م‬
.
‫‏‬
‫همچنین‬
‫‏‬
4500
‫‏‬
‫میلیارد‬
‫‏‬
‫‏‬
‫ریال‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫خط‬
‫‏‬
6
‫‏‬
‫مترو‬
‫‏‬
‫شهر‬
‫‏‬
‫تهران‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
4500
‫‏‬
‫میلیارد‬
‫‏‬
‫ریال‬
‫‏‬
‫‏‬
‫دیگر‬
‫‏‬
‫نیز‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫خط‬
‫‏‬
7
‫‏‬
‫مترو‬
‫‏‬
‫تهران‬
‫‏‬
‫استفاده‬
‫‏‬
‫‏شود‬
‫ی‬‫م‬
.
‫‏‬
23

24. ‫مطابق‬
‫‏‬
‫آمار‬
‫‏‬
‫منتشره‬
‫‏‬
‫توسط‬
‫‏‬
‫سازمان‬
‫‏‬
‫بورس‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫شرکت‬
‫‏‬
‫های‬
‫‏‬
‫بورس‬
‫‏‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫بهادار‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫‏‬
‫فرابورس‬
‫‏‬
،‫ایران‬
‫‏‬
‫مبلغ‬
‫‏‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫منتشره‬
‫‏‬
‫توسط‬
‫‏‬
‫شهرداری‬
‫‏‬
‫ها‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫سال‬
‫‏‬
1390
‫‏‬
‫تاکنون‬
‫‏‬
‫‏‬
‫جمعا‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫حدود‬
‫‏‬
113،818
‫‏‬
‫میلیارد‬
‫‏‬
‫ریال‬
‫‏‬
‫بوده‬
‫‏‬
‫است‬
.
‫‏‬
‫جدول‬
‫‏‬
‫ذیل‬
‫‏‬
‫حجم‬
‫‏‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫منتشره‬
‫‏‬
‫توسط‬
‫‏‬
‫شهرداری‬
‫‏‬
‫ها‬
‫‏‬
‫را‬
‫‏‬
‫طی‬
‫‏‬
‫سنوات‬
‫‏‬
‫اخیر‬
‫‏‬
‫نشان‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫دهد‬
:
‫‏‬
‫آمار‏اوراق‏منتشره‏در‏بازار‏سرمایه‏توسط‏شهرداری‬
‫‏‬
‫ها‬
‫سال‬
‫شهرداری‬ ‫توسط‬ ‫منتشره‬ ‫مشارکت‬ ‫اوراق‬
‫ها‬
(
‫میلیون‬
‫ریال‬
)
1390
200,000
1391
2,400,000
1392
7,300,000
1393
2,000,000
1394
19,148,099
1395
6,000,000
1396
1,500,000
1397
-
1398
54,000,000
‫سال‬ ‫ابتدای‬ ‫از‬
1399
‫کنون‬ ‫تا‬
21,270,000
‫مجموع‬
113,818,099
24

25. ‫روش‬
‫‏‬
‫های‏تامین‏مالی‏از‏طریق‏بازار‏سرمایه‬
‫‏‬
‫‏‬‫صندوق‏پروژه‏و‬
‫‏‬
‫‏‬‫صندوق‏زمین‏و‬
‫ساختمان‬ ‫در‬
‫‏‬
‫این‬
‫‏‬
،‫صندوق‬
‫‏‬
‫یک‬
‫‏‬
‫شرکت‬
‫‏‬
‫سهامی‬
‫‏‬
‫خاص‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫نام‬
‫‏‬
‫شرکت‬
‫‏‬
‫پروژه‬
‫‏‬
‫ایجاد‬
‫‏‬
‫وعملیات‬
‫‏‬
‫اجرایی‬
‫‏‬
‫پروژه‬
‫‏‬
‫را‬
‫‏‬
‫براساس‬
‫‏‬
‫طرح‬
‫‏‬
‫توجیهی‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫عهده‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫گیرد‬
.
‫‏‬
‫تامین‬
‫‏‬
‫مالی‬
‫‏‬
‫شرکت‬
‫‏‬
‫پروژه‬
‫‏‬
‫توسط‬
‫‏‬
‫‏‬
‫صندوق‬
‫‏‬
‫پروژه‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫طریق‬
‫‏‬
‫عرضه‬
‫‏‬
‫عمومی‬
‫‏‬
‫واحدهای‬
‫‏‬
‫صندوق‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫عموم‬
‫‏‬
‫انجام‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫شود‬
.
‫‏‬
‫تا‬
‫‏‬
‫‏‬
‫قبل‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫پایان‬
‫‏‬
،‫پروژه‬
‫‏‬
‫مالكیت‬
‫‏‬
‫شرکت‬
‫‏‬
‫پروژه‬
‫‏‬
‫با‬
‫‏‬
‫صندوق‬
‫‏‬
‫خواهد‬
‫‏‬
‫بود‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫با‬
‫‏‬
‫اتمام‬
‫‏‬
،‫پروژه‬
‫‏‬
‫‏‬
‫شرکت‬
‫‏‬
‫پروژه‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫سهامی‬
‫‏‬
‫خاص‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫سهامی‬
‫‏‬
‫عام‬
‫‏‬
‫تبدیل‬
‫‏‬
‫شده‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫واحدهای‬
‫‏‬
‫سرمایه‬
‫‏‬
‫گذاری‬
‫‏‬
‫‏‬
‫صندوق‬
‫‏‬
‫تبدیل‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫سهام‬
‫‏‬
‫شرکت‬
‫‏‬
‫پروژه‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫شود‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫صندوق‬
‫‏‬
‫سرمایه‬
‫‏‬
‫گذاری‬
‫‏‬
‫که‬
‫‏‬
‫واسطه‬
‫‏‬
‫بین‬
‫‏‬
‫سرمایه‬
‫‏‬
‫گذاران‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫شرکت‬
‫‏‬
‫پروژه‬
‫‏‬
‫بوده‬
‫‏‬
،‫است‬
‫‏‬
‫حذف‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫شود‬
.
‫‏‬
‫دارندگان‬
‫‏‬
‫سهام‬
‫‏‬
‫‏‬
‫شرکت‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫توانند‬
‫‏‬
‫نسبت‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫نگهداری‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫یا‬
‫‏‬
‫فروش‬
‫‏‬
‫سهام‬
‫‏‬
‫خود‬
‫‏‬
‫تصمیم‬
‫‏‬
‫گیری‬
‫‏‬
‫نمایند‬
.
‫‏‬
‫صندوق‬
‫‏‬
‫های‬
‫‏‬
‫زمین‬
‫‏‬
‫وساختمان‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫جمله‬
‫‏‬
‫نهادهای‬
‫‏‬
‫مالی‬
‫‏‬
‫هستند‬
‫‏‬
‫که‬
‫‏‬
‫با‬
‫‏‬
‫‏آوری‬
‫ع‬‫جم‬
‫‏‬
‫‏‬
‫سرمایه‬
‫‏‬
‫های‬
‫‏‬
‫کوچک‬
‫‏‬
‫اشخاص‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫سرمایه‬
‫‏‬
‫گذاری‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫پروژه‬
‫‏‬
‫های‬
‫‏‬
‫بزرگ‬
‫‏‬
‫ساختمانی‬
‫‏‬
‫تشكیل‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫شوند‬
.
‫‏‬
‫هدف‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫تأسیس‬
‫‏‬
‫این‬
‫‏‬
‫صندوق‬
‫‏‬
‫ها‬
‫‏‬
‫استفاده‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫فرصت‬
‫‏‬
‫های‬
‫‏‬
‫سرمایه‬
‫‏‬
‫گذاری‬
‫‏‬
‫‏‬
‫بازار‬
‫‏‬
‫سرمایه‬
‫‏‬
‫برای‬
‫‏‬
‫کمک‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫بخش‬
‫‏‬
‫مسكن‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫نیز‬
‫‏‬
‫استفاده‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫‏های‬
‫ت‬‫فرص‬
‫‏‬
‫سرمایه‬
‫‏‬
‫گذاری‬
‫‏‬
‫‏‬
‫موجود‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫این‬
‫‏‬
‫بخش‬
‫‏‬
‫برای‬
‫‏‬
‫عموم‬
‫‏‬
‫سرمایه‬
‫‏‬
‫گذاران‬
‫‏‬
‫عالقه‬
‫‏‬
‫مند‬
‫‏‬
‫است‬
.
25

26. ‫روش‬
‫‏‬
‫های‏تامین‏مالی‏از‏طریق‏بازار‏سرمایه‬
‫اوراق‏اجاره‬
‫شرکت‬
‫‏‬
‫ها‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫بنگاه‬
‫‏‬
‫های‬
‫‏‬
‫اقتصادی‬
‫‏‬
‫فعال‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫زمینه‬
‫‏‬
‫خدمات‬
‫‏‬
‫شهری‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫توانند‬
‫‏‬
‫با‬
‫‏‬
‫فروش‬
‫‏‬
‫‏‬
‫دارایی‬
‫‏‬
‫ها‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫نهاد‬
‫‏‬
‫واسط‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫اجاره‬
‫‏‬
‫مجدد‬
‫‏‬
‫آن‬
‫‏‬
‫مبالغ‬
‫‏‬
‫مورد‬
‫‏‬
‫نیاز‬
‫‏‬
‫برای‬
‫‏‬
‫خرید‬
‫‏‬
‫دارایی‬
‫‏‬
‫های‬
‫‏‬
‫‏‬
‫جدید‬
‫‏‬
‫یا‬
‫‏‬
‫تأمین‬
‫‏‬
‫کسری‬
‫‏‬
‫نقدینگی‬
‫‏‬
‫خود‬
‫‏‬
‫را‬
‫‏‬
‫فراهم‬
‫‏‬
‫کنند‬
.
‫‏‬
‫اجاره‬
‫‏‬
‫بهای‬
‫‏‬
‫مرتبط‬
‫‏‬
‫با‬
‫‏‬
‫دارایی‬
‫‏‬
‫موردنظر‬
‫‏‬
‫مبلغ‬
‫‏‬
‫معینی‬
‫‏‬
‫است‬
‫‏‬
‫که‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫مقاطع‬
‫‏‬
‫زمانی‬
‫‏‬
‫معین‬
‫‏‬
‫پرداخت‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫شود‬
.
‫‏‬
‫اصل‬
‫‏‬
‫مبلغ‬
‫‏‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫هم‬
‫‏‬
‫زمان‬
‫‏‬
‫با‬
‫‏‬
‫تملک‬
‫‏‬
‫مجدد‬
‫‏‬
‫دارایی‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫پایان‬
‫‏‬
‫دوره‬
‫‏‬
(
‫پیش‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫اتمام‬
‫‏‬
‫عمر‬
‫‏‬
‫اقتصادی‬
‫‏‬
‫دارایی‬
)
‫‏‬
‫پرداخت‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫شود‬
.
26

27. ‫روش‬
‫‏‬
‫های‏تامین‏مالی‏از‏طریق‏بازار‏سرمایه‬
‫اوراق‏مرابحه‬
‫شرکت‬
‫‏‬
‫ها‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫منظور‬
‫‏‬
‫خرید‬
‫‏‬
‫مواد‬
‫‏‬
‫اولیه‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫تأمین‬
‫‏‬
‫سرمایه‬
‫‏‬
‫درگردش‬
‫‏‬
‫یا‬
‫‏‬
‫خرید‬
‫‏‬
‫دارایی‬
‫‏‬
‫که‬
‫‏‬
‫منابع‬
‫‏‬
‫مالی‬
‫‏‬
‫موردنیاز‬
‫‏‬
‫آن‬
‫‏‬
(
‫حداقل‬
‫‏‬
‫معادل‬
‫‏‬
10
‫‏‬
‫میلیارد‬
‫‏‬
‫ریال‬
)
‫‏‬
‫را‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫اختیار‬
‫‏‬
‫‏‬
‫ندارند‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫خرید‬
‫‏‬
‫اقساطی‬
‫‏‬
‫دارایی‬
‫‏‬
‫موردنظر‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫فروشنده‬
‫‏‬
‫نیز‬
‫‏‬
‫میسر‬
‫‏‬
،‫نباشد‬
‫‏‬
‫با‬
‫‏‬
‫انتشار‬
‫‏‬
‫‏‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫مرابحه‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫انجام‬
‫‏‬
‫عملیات‬
‫‏‬
‫خرید‬
‫‏‬
‫نقدی‬
‫‏‬
‫توسط‬
‫‏‬
‫نهاد‬
‫‏‬
،‫واسط‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫توانند‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫قالب‬
‫‏‬
‫‏‬
‫خرید‬
‫‏‬
‫اقساطی‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫نهادواسط‬
‫‏‬
‫نیاز‬
‫‏‬
‫خود‬
‫‏‬
‫را‬
‫‏‬
‫برآورده‬
‫‏‬
‫کنند‬
.
‫‏‬
‫مابه‬
‫‏‬
‫التفاوت‬
‫‏‬
‫قیمت‬
‫‏‬
‫‏‬
‫اقساطی‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫نقدی‬
‫‏‬
‫دارایی‬
‫‏‬
‫موردنظر‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫مقاطع‬
‫‏‬
‫زمانی‬
‫‏‬
‫معین‬
‫‏‬
‫پرداخت‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫شود‬
.
‫‏‬
‫اصل‬
‫‏‬
‫مبلغ‬
‫‏‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫پایان‬
‫‏‬
،‫دوره‬
‫‏‬
‫اگر‬
‫‏‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫منظور‬
‫‏‬
‫تأمین‬
‫‏‬
‫مواد‬
‫‏‬
‫اولیه‬
‫‏‬
‫منتشر‬
‫‏‬
‫شود‬
‫‏‬
‫‏‬
‫حداکثر‬
‫‏‬
‫چهار‬
‫‏‬
‫سال‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫اگر‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫منظور‬
‫‏‬
‫خرید‬
‫‏‬
‫دارایی‬
‫‏‬
‫ثابت‬
‫‏‬
‫منتشر‬
‫‏‬
‫شود‬
‫‏‬
‫پیش‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫اتمام‬
‫‏‬
‫عمر‬
‫‏‬
‫اقتصادی‬
‫‏‬
،‫دارایی‬
‫‏‬
‫پرداخت‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫شود‬
.
27

28. ‫روش‬
‫‏‬
‫های‏تامین‏مالی‏از‏طریق‏بازار‏سرمایه‬
‫اوراق‏‬
‫استصناع‬
‫شرکت‬
‫‏‬
‫هایی‬
‫‏‬
‫که‬
‫‏‬
‫قصد‬
‫‏‬
‫انجام‬
‫‏‬
‫پروژه‬
‫‏‬
‫مشخص‬
‫‏‬
‫یا‬
‫‏‬
‫ساخت‬
‫‏‬
‫دارایی‬
‫‏‬
‫معینی‬
‫‏‬
‫را‬
‫‏‬
‫دارند‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫‏‬
‫برای‬
‫‏‬
‫این‬
‫‏‬
‫منظور‬
‫‏‬
‫با‬
‫‏‬
‫شرکت‬
‫‏‬
‫های‬
‫‏‬
‫پیمانكاری‬
‫‏‬
‫قرارداد‬
‫‏‬
‫ساخت‬
‫‏‬
‫منعقد‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫نمایند؛‬
‫‏‬
‫اگر‬
‫‏‬
‫با‬
‫‏‬
‫‏‬
‫معضل‬
‫‏‬
‫کمبود‬
‫‏‬
‫نقدینگی‬
‫‏‬
‫مواجه‬
‫‏‬
‫باشند‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫توانند‬
‫‏‬
‫با‬
‫‏‬
‫انتشار‬
‫‏‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫سفارش‬
‫‏‬
‫ساخت‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫‏‬
‫پرداخت‬
‫‏‬
‫مبلغ‬
‫‏‬
‫قرارداد‬
‫‏‬
‫سفارش‬
‫‏‬
‫ساخت‬
‫‏‬
‫متناسب‬
‫‏‬
‫با‬
‫‏‬
‫پیشرفت‬
‫‏‬
‫ساخت‬
‫‏‬
‫پروژه‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫‏‬
‫محل‬
‫‏‬
‫انتشار‬
‫‏‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫توسط‬
‫‏‬
‫نهاد‬
‫‏‬
،‫واسط‬
‫‏‬
‫ریسک‬
‫‏‬
‫کمبود‬
‫‏‬
‫نقدینگی‬
‫‏‬
‫طی‬
‫‏‬
‫دوره‬
‫‏‬
‫ساخت‬
‫‏‬
‫را‬
‫‏‬
‫‏‬
‫پوشش‬
‫‏‬
‫دهند‬
.
‫‏‬
‫سود‬
‫‏‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫قالب‬
‫‏‬
‫مبلغ‬
‫‏‬
‫معین‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫مواعد‬
‫‏‬
‫زمانی‬
‫‏‬
‫مشخص‬
‫‏‬
‫متناسب‬
‫‏‬
‫با‬
‫‏‬
‫شرایط‬
‫‏‬
‫بازپرداخت‬
‫‏‬
‫شرکت‬
‫‏‬
،‫متقاضی‬
‫‏‬
‫پرداخت‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫شود‬
.
‫‏‬
‫اصل‬
‫‏‬
‫بدهی‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫‏‬
‫انتهای‬
‫‏‬
‫دوره‬
‫‏‬
‫ساخت‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫صورت‬
‫‏‬
‫یكجا‬
‫‏‬
‫بازپرداخت‬
‫‏‬
‫یا‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫نوع‬
‫‏‬
‫دیگری‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫اوراق‬
‫‏‬
(
‫اجاره‬
‫‏‬
‫یا‬
‫‏‬
‫مرابحه‬
)
‫‏‬
‫تبدیل‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫شود‬
.
28

29. ‫روش‬
‫‏‬
‫های‏تامین‏مالی‏از‏طریق‏بازار‏سرمایه‬
‫اوراق‏منفعت‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫منفعت‬
‫‏‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫بهاداری‬
‫‏‬
‫است‬
‫‏‬
‫که‬
‫‏‬
‫حق‬
‫‏‬
‫استفاده‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫منافع‬
‫‏‬
‫یک‬
‫‏‬
‫دارایی‬
‫‏‬
‫مشخص‬
‫‏‬
‫یا‬
‫‏‬
‫خدمات‬
‫‏‬
‫معین‬
‫‏‬
‫یک‬
‫‏‬
‫شرکت‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫آینده‬
‫‏‬
‫را‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫ازای‬
‫‏‬
‫مبلغ‬
‫‏‬
‫معینی‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫دارندگان‬
‫‏‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫منتقل‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫کند‬
.
‫‏‬
‫شرکتی‬
‫‏‬
‫که‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫دارایی‬
‫‏‬
‫های‬
‫‏‬
‫بادوام‬
‫‏‬
‫برخوردار‬
‫‏‬
‫است‬
‫‏‬
‫یا‬
‫‏‬
‫خدمات‬
‫‏‬
‫معینی‬
‫‏‬
‫‏‬
‫را‬
‫‏‬
‫ارائه‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
،‫دهد‬
‫‏‬
‫اگر‬
‫‏‬
‫با‬
‫‏‬
‫مشكل‬
‫‏‬
‫کمبود‬
‫‏‬
‫نقدینگی‬
‫‏‬
‫مواجه‬
‫‏‬
،‫شود‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫تواند‬
‫‏‬
‫برای‬
‫‏‬
‫تأمین‬
‫‏‬
‫‏‬
،‫آن‬
‫‏‬
‫بخشی‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫منافع‬
‫‏‬
‫حاصل‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫دارایی‬
‫‏‬
‫های‬
‫‏‬
‫بادوام‬
‫‏‬
‫یا‬
‫‏‬
‫خدمات‬
‫‏‬
‫معین‬
‫‏‬
‫قابل‬
‫‏‬
‫ارائه‬
‫‏‬
‫خود‬
‫‏‬
‫را‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫پیش‬
‫‏‬
‫واگذار‬
‫‏‬
‫کند‬
.
‫اوراق‏رهنی‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫بهادار‬
‫‏‬
‫بانامی‬
‫‏‬
‫است‬
‫‏‬
‫که‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫منظور‬
‫خرید‬
‫‏‬
‫مطالبات‬
‫‏‬
‫رهنی‬
‫‏‬
‫و‬
‫‏‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫خرید‬
‫‏‬
،‫دین‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫بهادار‬
‫‏‬
‫بانامی‬
‫‏‬
‫است‬
‫‏‬
‫که‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫منظور‬
‫‏‬
‫خرید‬
‫‏‬
‫مطالبات‬
‫‏‬
‫مدت‬
‫‏‬
‫دار‬
‫‏‬
‫اشخاص‬
‫‏‬
‫حقوقی‬
‫‏‬
‫به‬
‫‏‬
‫استثنای‬
‫‏‬
‫مطالبات‬
‫‏‬
‫ناشی‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫عقد‬
‫‏‬
،‫سلف‬
‫‏‬
‫توسط‬
‫‏‬
‫ناشر‬
‫‏‬
‫منتشر‬
‫‏‬
‫می‬
‫‏‬
‫شود‬
.
‫‏‬
‫‏‬
‫این‬
‫‏‬
‫اوراق‬
‫‏‬
‫در‬
‫‏‬
‫بورس‬
‫‏‬
‫ها‬
‫‏‬
‫یا‬
‫‏‬
‫بازارهای‬
‫‏‬
‫خارج‬
‫‏‬
‫از‬
‫‏‬
‫بورس‬
‫‏‬
‫قابل‬
‫‏‬
‫معامله‬
‫‏‬
‫هستند‬
.
29

30. ‫ان‬‫ر‬‫ته‬ ‫شهر‬ ‫جامع‬ ‫تفصییل‬ ‫طرح‬
✔
‫ایعایل‬‫ر‬‫شو‬
‫شهرسازی‬
‫و‬
‫معماری‬
‫ان‬‫ر‬‫ای‬
‫در‬
‫جلسه‬
‫مورخ‬
98/02/30
،‫خود‬
‫پیشنهاد‬
‫شهرداری‬
‫ان‬‫ر‬‫ته‬
‫مبن‬
‫بر‬
‫تجدیدنظر‬
‫در‬
‫برخ‬
‫مفاد‬
‫مصوبات‬
‫قبیل‬
‫ایعایل‬‫ر‬‫شو‬
‫در‬
‫ارتباط‬
‫با‬
‫اصالح‬
‫ضوابط‬
‫و‬
‫ات‬‫ر‬‫مقر‬
‫طرح‬
‫تفصییل‬
‫در‬
‫انطباق‬
‫با‬
‫طرح‬
‫جامع‬
‫شهر‬
‫ان‬‫ر‬‫ته‬
‫ا‬‫ر‬
‫مورد‬
‫برریس‬
‫ار‬‫ر‬‫ق‬
‫داد‬
‫که‬
‫در‬
‫این‬
‫اصالحیه‬
‫به‬
‫برخ‬
‫از‬
‫ضوابط‬
‫مربوط‬
‫به‬
‫های‬‫پهنه‬
‫سکونت‬
‫و‬
‫حفاظت‬
‫و‬
‫همچنی‬
‫ضوابط‬
‫ها‬‫کینگ‬
‫پار‬
‫در‬
‫های‬‫بافت‬
‫فرسوده‬
‫پرداخته‬
‫شده‬
‫است‬
.
30

31. ‫ان‬‫ر‬‫ته‬ ‫شهر‬ ‫جامع‬ ‫تفصییل‬ ‫طرح‬
✔
‫بر‬
‫اين‬
‫اساس‬
‫شهر‬
‫ان‬‫ر‬‫ته‬
‫به‬
4
‫پهنه‬
،‫اصیل‬
‫شامل‬
‫پهنه‬
،‫سکونت‬
‫پهنه‬
،‫مختلط‬
‫پهنه‬
‫فعالیت‬
‫و‬
‫پهنه‬
،‫حفاظت‬
‫تقسیم‬
‫شده‬
‫است‬
‫که‬
‫در‬
‫ادامه‬
‫به‬
‫توضیح‬
‫هر‬
‫پهنه‬
‫پرداخته‬
‫شود‬‫یم‬
.
‫سکونت‬
‫پهنه‬
‫و‬ ‫همگنی‬ ‫به‬ ‫توجه‬ ‫با‬
‫عرض‬ ،‫قطعات‬ ‫وسعت‬
‫ارتفاع‬ ‫و‬ ‫تراکم‬ ،‫معابر‬
‫ها‬‫ساختمان‬
‫تعداد‬ ‫و‬
‫اشغال‬ ‫سطح‬ ،‫طبقات‬
‫تراکم‬ ‫میانگین‬ ‫نیز‬ ‫و‬ ‫زمین‬
‫هکتار‬ ‫در‬ ‫نفر‬
‫مقیـاس‬ ‫برحسـب‬
‫عملکردی‬
(
‫عملکردهای‬
،‫شهری‬ ،‫فراشهری‬
‫ای‬‫منطقه‬
،
‫ای‬‫ناحیه‬
‫و‬
‫محلی‬
)
‫فعالیت‬
‫پهنه‬
‫پهنه‬
‫مختلط‬
‫از‬ ‫ـي‬‫ب‬‫کي‬
‫تر‬ ‫با‬
‫ـاي‬‫ه‬‫ـاخص‬‫ش‬
‫مذكور‬
‫در‬
‫هاي‬‫پهنه‬
‫و‬ ‫سکونت‬
‫فعاليت‬
‫حفاظت‬
‫پهنه‬
(
‫باز‬ ‫و‬ ‫ز‬
‫سب‬
)
‫توجه‬ ‫با‬
‫به‬
‫هاي‬ ‫ي‬
‫ويژگ‬
‫ي‬
‫طبيع‬
‫رويکرد‬ ‫ـا‬‫ب‬ ‫و‬ ‫ـاص‬‫خ‬
‫فعال‬ ‫حفاظت‬
‫شهرداری‬
‫نظام‬
‫مهندیس‬
‫ساختمان‬
‫عایل‬ ‫ای‬‫ر‬‫شو‬
‫و‬ ‫معماری‬
‫شهرسازی‬
‫و‬ ‫اه‬‫ر‬ ‫ارت‬‫ز‬‫و‬
‫شهرسازی‬
31

32. ‫سکونت‬ ‫پهنه‬
(
R
)
‫سکونت‬
‫پهنه‬
‫با‬
‫توجه‬
‫به‬
‫همگنی‬
‫و‬
‫وسعت‬
،‫قطعات‬
‫عرض‬
،‫معابر‬
‫تراکم‬
‫و‬
‫ارتفاع‬
‫ها‬‫ساختمان‬
‫و‬
‫تعداد‬
،‫طبقات‬
‫سطح‬
‫اشغال‬
‫زمین‬
‫و‬
‫نیز‬
‫میانگین‬
‫تراکم‬
‫نفر‬
‫در‬
‫هکتار‬
‫عملکردی‬ ‫مقیـاس‬ ‫برحسـب‬
(
،‫شهری‬ ،‫فراشهری‬ ‫عملکردهای‬
،‫منطقهای‬
‫ی‬‫ا‬‫ناحیه‬
‫محلی‬ ‫و‬
)
،
‫پهنه‬
‫فعالیت‬
‫مختلط‬
‫پهنه‬
‫از‬ ‫ترکیبـی‬ ‫با‬
‫هـای‬‫شـاخص‬
‫در‬ ‫مذکور‬
‫های‬‫پهنه‬
‫فعالیت‬ ‫و‬ ‫سکونت‬
‫حفاظت‬
‫پهنه‬
(
‫باز‬ ‫و‬ ‫سبز‬
)
‫به‬ ‫توجه‬ ‫با‬
‫های‬‫ویژگی‬
‫حفاظت‬ ‫رویکرد‬ ‫بـا‬ ‫و‬ ‫خـاص‬ ‫طبیعی‬
‫شدهاند‬ ‫متمایز‬ ‫یکدیگر‬ ‫از‬ ،‫فعال‬
.
32

33. ‫فعالیت‬ ‫پهنه‬
(
S
)
‫سکونت‬
‫پهنه‬
‫با‬
‫توجه‬
‫به‬
‫همگنی‬
‫و‬
‫وسعت‬
،‫قطعات‬
‫عرض‬
،‫معابر‬
‫تراکم‬
‫و‬
‫ارتفاع‬
‫ها‬‫ساختمان‬
‫و‬
‫تعداد‬
،‫طبقات‬
‫سطح‬
‫اشغال‬
‫زمین‬
‫و‬
‫نیز‬
‫میانگین‬
‫تراکم‬
‫نفر‬
‫در‬
‫هکتار‬
‫عملکردی‬ ‫مقیـاس‬ ‫برحسـب‬
(
،‫شهری‬ ،‫فراشهری‬ ‫عملکردهای‬
‫ای‬‫منطقه‬
،
‫ای‬‫ناحیه‬
‫محلی‬ ‫و‬
)
،
‫فعالیت‬
‫پهنه‬
‫مختلط‬
‫پهنه‬
‫از‬ ‫ترکیبـی‬ ‫با‬
‫هـای‬‫شـاخص‬
‫در‬ ‫مذکور‬
‫های‬‫پهنه‬
‫فعالیت‬ ‫و‬ ‫سکونت‬
‫حفاظت‬
‫پهنه‬
(
‫باز‬ ‫و‬ ‫سبز‬
)
‫ویژگیهای‬ ‫به‬ ‫توجه‬ ‫با‬
‫حفاظت‬ ‫رویکرد‬ ‫بـا‬ ‫و‬ ‫خـاص‬ ‫طبیعی‬
‫متمایز‬ ‫یکدیگر‬ ‫از‬ ،‫فعال‬
‫اند‬‫شده‬
.
33

34. ‫مختلط‬ ‫پهنه‬
(
M
)
‫سکونت‬
‫پهنه‬
‫با‬
‫توجه‬
‫به‬
‫همگنی‬
‫و‬
‫وسعت‬
،‫قطعات‬
‫عرض‬
،‫معابر‬
‫تراکم‬
‫و‬
‫ارتفاع‬
‫ها‬‫ساختمان‬
‫و‬
‫تعداد‬
،‫طبقات‬
‫سطح‬
‫اشغال‬
‫زمین‬
‫و‬
‫نیز‬
‫میانگین‬
‫تراکم‬
‫نفر‬
‫در‬
‫هکتار‬
‫عملکردی‬ ‫مقیـاس‬ ‫برحسـب‬
(
،‫شهری‬ ،‫فراشهری‬ ‫عملکردهای‬
‫ای‬‫منطقه‬
،
‫ای‬‫ناحیه‬
‫محلی‬ ‫و‬
)
،
‫پهنه‬
‫فعالیت‬
‫مختلط‬
‫پهنه‬
‫از‬ ‫ترکیبـی‬ ‫با‬
‫هـای‬‫شـاخص‬
‫در‬ ‫مذکور‬
‫های‬‫پهنه‬
‫فعالیت‬ ‫و‬ ‫سکونت‬
‫حفاظت‬
‫پهنه‬
(
‫باز‬ ‫و‬ ‫سبز‬
)
‫به‬ ‫توجه‬ ‫با‬
‫های‬‫ویژگی‬
‫حفاظت‬ ‫رویکرد‬ ‫بـا‬ ‫و‬ ‫خـاص‬ ‫طبیعی‬
‫متمایز‬ ‫یکدیگر‬ ‫از‬ ،‫فعال‬
‫اند‬‫شده‬
.
34

35. ‫حفاظت‬ ‫پهنه‬
(
G
)
‫سکونت‬
‫پهنه‬
‫با‬
‫توجه‬
‫به‬
‫همگنی‬
‫و‬
‫وسعت‬
،‫قطعات‬
‫عرض‬
،‫معابر‬
‫تراکم‬
‫و‬
‫ارتفاع‬
‫ها‬‫ساختمان‬
‫و‬
‫تعداد‬
،‫طبقات‬
‫سطح‬
‫اشغال‬
‫زمین‬
‫و‬
‫نیز‬
‫میانگین‬
‫تراکم‬
‫نفر‬
‫در‬
‫هکتار‬
‫عملکردی‬ ‫مقیـاس‬ ‫برحسـب‬
(
،‫شهری‬ ،‫فراشهری‬ ‫عملکردهای‬
‫ای‬‫منطقه‬
،
‫ای‬‫ناحیه‬
‫محلی‬ ‫و‬
)
،
‫پهنه‬
‫فعالیت‬
‫مختلط‬
‫پهنه‬
‫از‬ ‫ترکیبـی‬ ‫با‬
‫هـای‬‫شـاخص‬
‫در‬ ‫مذکور‬
‫های‬‫پهنه‬
‫فعالیت‬ ‫و‬ ‫سکونت‬
‫حفاظت‬
‫پهنه‬
(
‫باز‬ ‫و‬ ‫سبز‬
)
‫به‬ ‫توجه‬ ‫با‬
‫های‬‫ویژگی‬
‫حفاظت‬ ‫رویکرد‬ ‫بـا‬ ‫و‬ ‫خـاص‬ ‫طبیعی‬
‫متمایز‬ ‫یکدیگر‬ ‫از‬ ،‫فعال‬
‫اند‬‫شده‬
.
35

36. ✔
‫ساختمانی‬ ‫پروانه‬ ‫صدور‬ ‫مراحل‬
✔
‫انواع‬
‫های‬‫پروانه‬
‫ساختمانی‬
36

37. ‫عوامل‬
‫سالمت‬
‫ای‬‫بودجه‬
‫ها‬‫شهرداری‬
37

38. ‫تأمین‬
‫مالی‬
‫ها‬‫شهرداری‬
‫ی‬‫پایه‬
‫اساسی‬
‫رشد‬
‫پایدار‬
‫شهرهاست‬
‫تحلیلی‬
‫از‬
‫مصرف‬
‫زمین‬
‫شهری‬
‫در‬
‫ایران‬
‫نشان‬
‫دهد‬‫می‬
‫که‬
‫کاربرد‬
‫زمین‬
‫شهری‬
‫در‬
‫ایران‬
‫به‬
‫نرخی‬
‫افزایشی‬
‫و‬
‫در‬
‫عین‬
‫حال‬
‫ناپایدار‬
‫رخ‬
‫داده‬
‫است‬
.
‫گسترش‬
‫نواحی‬
‫ای‬‫حاشیه‬
‫شهرهای‬
‫با‬
‫ی‬‫توسعه‬
،‫قواره‬‫بی‬
‫بدون‬
‫فضاهای‬
،‫باز‬
‫با‬
‫مسیرهای‬
‫کوتاه‬
‫نامناسب‬
‫برای‬
‫راه‬
‫رفتن‬
‫و‬
‫با‬
‫دسترسی‬
‫ناگهانی‬
‫به‬
‫های‬‫راه‬
‫شریانی‬
‫به‬
‫منظور‬
‫رفتن‬
‫به‬
‫سرکار‬
‫ویژگی‬
‫شهرهاست‬
.
‫سطح‬
‫باالتری‬
‫از‬
‫خدمات‬
‫و‬
‫تأسیسات‬
‫زیربنایی‬
‫در‬
‫شهرها‬
‫موردنیاز‬
‫است‬
.
‫شهرها‬
‫باید‬‫می‬
‫منابع‬
‫درآمدی‬
‫محلی‬
‫مناسبی‬
‫تعریف‬
،‫کنند‬
‫و‬
‫درآمدهای‬
‫مبتنی‬
‫بر‬
‫زمین‬
‫بخشی‬
‫از‬
‫این‬
‫منابع‬
‫است؛‬
‫های‬‫زمینه‬
‫مناسبی‬
‫برای‬
‫بازارهای‬
‫بدهی‬
‫قدرتمند‬
‫های‬‫شهرداری‬
‫فراهم‬
،‫آورند‬
‫و‬
‫مقررات‬
‫و‬
‫همکاری‬
‫بین‬
‫دولت‬
‫و‬
‫شوراهای‬
‫شهر‬
‫را‬
‫تقویت‬
‫کنند‬
.
‫های‬‫استراتژی‬
‫جذب‬
‫ارزش‬
‫مازاد‬
‫باید‬‫می‬
‫با‬
‫اهداف‬
‫کاربرد‬
‫زمین‬
‫و‬
‫ساختار‬
‫حکمرانی‬
(
‫ی‬‫اداره‬
)
‫مناطق‬
‫مختلف‬
‫منطبق‬
‫شود‬
.
‫این‬
‫مسئله‬
‫آن‬
‫قدر‬
‫که‬
‫موضوعی‬
‫فنی‬
،‫است‬
‫در‬
‫عین‬
‫حال‬
‫موضوعی‬
‫سیاسی‬
‫است‬
.
‫در‬
‫تأمین‬
‫مالی‬
‫شهرها‬
‫مالیات‬
‫بر‬
‫سوخت‬
‫و‬
‫مالیات‬
‫بر‬
‫امالک‬
‫تواند‬‫می‬
‫منبع‬
‫درآمدی‬
‫پایدار‬
‫برای‬
‫تأمین‬
‫مالی‬
‫خدمات‬
‫شهری‬
،‫باشد‬
‫و‬
‫بازار‬
‫بدهی‬
‫ها‬‫شهرداری‬
‫هم‬
‫باید‬‫می‬
‫روی‬
‫همین‬
‫منابع‬
‫تکیه‬
‫کند‬
. 38

39. ‫زمین‬ ‫سوداگری‬

‫کننده‬‫ثبات‬‫بی‬
‫و‬
‫مانع‬
‫توسعه‬

‫انتقال‬
‫سود‬
‫به‬
‫صاحبان‬
‫زمین‬

‫از‬
‫نظر‬
‫بودجه‬

‫تخصیص‬
‫اعتبار‬
‫مازاد‬
‫به‬
‫بخش‬

‫تزریق‬
‫گذاری‬‫سرمایه‬
‫مازاد‬
‫در‬
‫مستغالت‬

‫بازی‬‫سفته‬
‫ابزار‬
‫های‬‫چرخه‬
‫رونق‬
‫و‬
‫رکود‬
‫مستغالت‬
‫عدم‬
‫دریافت‬
‫رانت‬
‫زمین‬
‫توسط‬
‫دولت‬
‫یا‬
‫شهرداری‬
39

40. ‫زمین‬ ‫بازار‬ ‫مشکالت‬
‫گذاری‬‫سیاست‬‫عدم‬
‫صحیح‬
‫در‬
‫بازار‬
،‫زمین‬
‫به‬
‫افزایش‬
‫قیمت‬
‫آن‬
‫منجر‬
‫شود‬‫می‬
.
‫کاهش‬
‫تقاضای‬
‫سوداگرانه‬
‫در‬
‫بازار‬
‫زمین‬
‫شهری‬
‫هدف‬
‫اصلی‬
‫گذار‬‫سیاست‬
‫است‬
.
‫افزایش‬
‫قیمت‬
‫زمین‬
‫به‬
‫تناسب‬
‫در‬
‫های‬‫گروه‬
‫ی‬‫گانه‬‫سه‬
،‫مسکن‬
‫کاال‬
‫و‬
‫خدمات‬
‫اثر‬
‫گذاشته‬
‫و‬
‫به‬
‫افزایش‬
‫شاخص‬
‫قیمت‬
‫در‬
‫آن‬
‫ها‬‫گروه‬
‫منجر‬
‫شود‬‫می‬
.
‫افزایش‬
‫قیمت‬
‫زمین‬
‫به‬
‫افزایش‬
‫قیمت‬
‫امالک‬
‫با‬
‫کاربری‬
‫تجاری‬
‫و‬
‫خدماتی‬
‫نیز‬
‫منجر‬
‫شود‬‫می‬
.
‫این‬
‫افزایش‬
‫به‬
‫ی‬‫نوبه‬
‫خود‬
‫به‬
‫افزایش‬
‫های‬‫هزینه‬
،‫خدمات‬
‫بهداشت‬
‫و‬
‫مانند‬
‫آن‬
‫در‬
‫سبد‬
‫ی‬‫هزینه‬
‫خانوار‬
‫منجر‬
‫شود‬‫می‬
.
‫برای‬
،‫مثال‬
‫سهم‬
‫ی‬‫هزینه‬
‫ساختمان‬
(
‫و‬
ً‫ا‬‫طبع‬
‫زمین‬
‫آن‬
)
‫در‬
‫های‬‫هزینه‬
‫بهداشت‬
‫و‬
‫درمان‬
‫در‬
‫بخش‬
‫خصوصی‬
‫باالست‬
.
40

41. ‫مشکالت‬
‫بازار‬
‫زمین‬
•
‫هجوم‬
‫سرمایه‬
‫به‬
‫سمت‬
‫بازار‬
،‫زمین‬
‫توازن‬
‫بازارها‬
‫را‬
‫به‬
‫نفع‬
‫زمین‬
‫تغییر‬
‫داده‬
‫و‬
‫سرمایه‬
‫را‬
‫در‬
‫زمین‬
‫انباشت‬
‫و‬
‫بلوکه‬
‫کنند‬‫می‬
.
‫این‬
‫پدیده‬
‫باعث‬
‫از‬
‫رفتن‬‫دست‬
‫های‬‫فرصت‬
‫گذاری‬‫سرمایه‬
‫در‬
‫های‬‫بخش‬
‫مولد‬
‫و‬
‫زای‬‫اشتغال‬
‫اقتصاد‬
‫کشور‬
‫شود‬‫می‬
‫و‬
‫سرعت‬
‫گردش‬
‫پول‬
‫در‬
‫اقتصاد‬
‫کشور‬
‫را‬
‫کاهش‬
‫دهد‬‫می‬
.
‫رانت‬
‫موجود‬
‫در‬
‫زمین‬
‫شهری‬
‫نیز‬
‫یکی‬
‫از‬
‫موضوعات‬
‫اصلی‬
‫در‬
‫اقتصاد‬
‫شهری‬
‫است‬
.
•
‫های‬‫بنگاه‬
‫اقتصادی‬
‫به‬
‫جای‬
‫که‬‫این‬
‫با‬
‫افزایش‬
‫وری‬‫بهره‬
‫و‬
‫بهبود‬
‫فرایند‬
‫تولید‬
‫به‬
‫دنبال‬
‫تولید‬
‫تر‬‫بیش‬
‫و‬
‫سود‬
‫باالتر‬
،‫بروند‬
‫به‬
‫سوداگرانی‬
‫تبدیل‬
‫شوند‬‫می‬
‫که‬
‫خواهند‬‫می‬
‫با‬
‫تملک‬
‫زمین‬
‫و‬
‫مندی‬‫بهره‬
‫از‬
‫افزایش‬
‫قیمت‬
،‫آن‬
‫های‬‫هزینه‬
‫عدم‬
‫افزایش‬
‫وری‬‫بهره‬
‫را‬
‫جبران‬
‫کنند‬
.
•
‫های‬‫سیاست‬
‫ملی‬
‫زمین‬
‫اگر‬
‫خوب‬
‫تدوین‬
‫شده‬
،‫باشند‬
‫ی‬‫زمینه‬
‫تسکین‬
‫و‬
‫درمان‬
‫این‬
‫مشکالت‬
‫است‬
.
41

42. ‫توسعة‬
‫پایدار‬
‫با‬
‫سیاست‬
‫زمین‬
‫مناسب‬
‫شروع‬
‫شود‬‫می‬
‫شهرها‬
‫و‬
‫مناطق‬
‫را‬
‫توان‬‫می‬
‫به‬
‫هایی‬‫شیوه‬
‫توسعه‬
‫داد‬
‫که‬
‫به‬
‫اقتصاد‬
‫و‬
‫کیفیت‬
‫زندگی‬
‫بهتر‬
،‫بینجامد‬
‫و‬
‫یا‬
‫تسلیم‬
‫گستردگی‬
،‫نامنظم‬
‫بست‬‫بن‬
‫ترافیکی‬
‫و‬
‫آلودگی‬
‫شوند‬
.
‫وقتی‬
‫ی‬‫توسعه‬
‫شهری‬
‫و‬
‫گذاری‬‫سرمایه‬
‫عمومی‬
(
‫دولتی‬
)
‫ارزش‬
‫زمین‬
‫را‬
‫ارتقاء‬
،‫دهد‬‫می‬
‫شهرها‬
‫ممکن‬
‫است‬
‫این‬
‫منابع‬
‫را‬
‫برای‬
‫های‬‫زیرساخت‬
‫عمومی‬
‫یا‬
‫مسکن‬
‫اقشار‬
‫ضعیف‬
‫به‬
‫کار‬
،‫بگیرند‬
‫یا‬
‫اجازه‬
‫دهند‬
‫این‬
‫ها‬‫ارزش‬
‫ثروت‬
‫ای‬‫بادآورده‬
‫برای‬
‫مالکان‬
‫خصوصی‬
،‫شود‬
‫و‬
‫اوضاع‬
‫نابرابری‬
‫را‬
‫تر‬‫وخیم‬
‫کند‬
.
42

43. ‫شهرهای‬
‫بزرگ‬
‫و‬
‫کوچک‬
‫موتور‬
‫رشد‬
‫و‬
‫توسعة‬
‫اقتصادی‬
‫و‬
‫اجتماعی‬
‫تعریف‬
‫اند‬‫شده‬
.
،‫متأسفانه‬
‫ها‬‫آن‬
‫در‬
‫عین‬
‫حال‬
‫موتور‬
‫گسترش‬
‫محالت‬
‫پست‬
‫و‬
‫کثیف‬
‫و‬
‫های‬‫بافت‬
‫ای‬‫حاشیه‬
‫و‬
‫افزایش‬
‫فقراند‬
.
‫مسئوالن‬
«
‫زمین‬
»
‫و‬
«
‫شهرسازی‬
»
‫و‬
‫از‬
‫جمله‬
‫های‬‫شهرداری‬
‫کشور‬
ً‫ا‬‫طبع‬
‫وظیفه‬
‫دارند‬
‫که‬
‫شهرها‬
‫را‬
‫به‬
‫کانون‬
‫توسعه‬
‫بدل‬
‫کنند‬
.
43

44. ‫گذاری‬‫سیاست‬
‫در‬
‫زمین‬
‫شهری‬
‫گذاری‬‫سیاست‬
«
‫زمین‬
‫شهری‬
»
‫ی‬‫مجموعه‬
‫هایی‬‫سیاست‬
‫است‬
‫که‬
‫های‬‫دولت‬
‫مرکزی‬
‫و‬
‫محلی‬
‫در‬
‫سه‬
‫ُعد‬‫ب‬
«
‫مالکیت‬
»
،
«
‫ارزش‬
»
‫و‬
«
‫کاربری‬
»
‫زمین‬
‫اتخاذ‬
‫کنند‬‫می‬
‫تا‬
‫برداری‬‫بهره‬
‫بهینه‬
‫از‬
‫این‬
‫منبع‬
‫کمیاب‬
‫اجتماعی‬
‫محقق‬
‫شود‬
.
‫تعیین‬
‫انواع‬
‫مالکیت‬
‫زمین‬
‫اعم‬
‫از‬
‫ملکی‬
‫و‬
،‫استیجاری‬
‫جلوگیری‬
‫از‬
‫افزایش‬
‫ارزش‬
،‫زمین‬
‫جلوگیری‬
‫از‬
‫بروز‬
‫سوداگری‬
‫در‬
‫زمین‬
‫و‬
‫حفظ‬
‫تعادل‬
‫بین‬
‫عرضه‬
‫و‬
‫تقاضا‬
‫از‬
‫طریق‬
‫ابزارهای‬
ِ‫ف‬‫مختل‬
‫ی‬‫مداخله‬
‫دولت‬
‫مانند‬
‫وضع‬
‫انواع‬
‫ها‬‫مالیات‬
‫بر‬
،‫زمین‬
‫تعیین‬
‫نوع‬
‫و‬
‫میزان‬
‫ها‬‫کاربری‬
‫و‬
‫مانند‬
،‫ها‬‫آن‬
‫همگی‬
‫مسائلی‬
‫است‬
‫که‬
‫در‬
‫ی‬‫حیطه‬
‫سیاست‬
‫زمین‬
‫قرار‬
‫گیرد‬‫می‬
.
44

45. ‫اهداف‬
‫های‬‫سیاست‬
‫زمین‬
‫شهری‬
‫سازمان‬
‫ملی‬
‫زمین‬
‫و‬
‫مسکن‬
‫و‬
‫شهرداریها‬
‫باید‬‫می‬
‫تجدیدساختار‬
‫داده‬
‫و‬
‫برای‬
‫انجام‬
‫های‬‫فعالیت‬
‫باال‬
‫خود‬
‫را‬
‫تجهیز‬
‫کند‬
.
45

46. ‫تغییر‬
‫مفهوم‬
‫ارزش‬
46

47. ‫منشاء‬
«
‫ارزش‬
‫اضافی‬
»
‫زمین‬
:
47

‫های‬‫پروژه‬
‫زیرساختی‬
‫بخش‬
‫عمومی‬
.

‫رشد‬
‫عمومی‬
‫نواحی‬
‫شهری‬
‫و‬
‫نیز‬
‫ایجاد‬
‫زمینه‬
‫برای‬
‫درآمدهای‬
‫شهری‬
‫جدید‬
.

‫کمبودهای‬
‫مصنوعی‬
‫زمین‬
‫حاصل‬
‫اعمال‬
‫های‬‫شیوه‬
‫انحصاری‬
‫و‬
‫پاسخگویی‬‫عدم‬
‫به‬
‫تقاضا‬
.

‫گذاری‬‫سرمایه‬
‫خصوصی‬
‫روی‬
‫اراضی‬
‫مجاور‬
.

48. ‫جذب‬
‫ارزش‬
‫اضافی‬
Value Capture
48

49. ‫های‬‫روش‬
‫کسب‬
«
‫ارزش‬
‫اضافی‬
»
49

50. ‫نکات‬
‫مورد‬
‫توجه‬
‫در‬
‫کسب‬
«
‫ارزش‬
‫اضافی‬
»

‫شهرداری‬
‫برای‬
‫اخذ‬
«
‫ارزش‬
‫اضافی‬
»
‫نباید‬
‫پیشدستی‬
‫کند‬
‫و‬
‫ضدانگیزه‬
‫برای‬
‫بخش‬
‫خصوصی‬
‫شود‬
.

‫هر‬
‫یک‬
‫از‬
‫ها‬‫روش‬
‫جزئیات‬
‫خود‬
‫را‬
‫دارد؛‬
ً‫ال‬‫مث‬
‫در‬
‫مورد‬
‫مالیات‬
‫ها‬‫روش‬
‫بسیار‬
‫متفاوت‬
‫است‬
.

‫اخذ‬
‫ارزش‬
‫اضافی‬
‫اراضی‬
‫مجاور‬
‫دشوار‬
‫است‬
.
50

51. 
‫تولیدد‬ ‫بده‬ ،‫شدود‬‫نمدی‬ ‫اقتصدادی‬ ‫کدارایی‬‌‫عدد‬ ‫باعث‬ ‫چون‬ ،‫اند‬‫موافق‬ ‫بسیار‬ ‫زمین‬ ‫بر‬ ‫مالیات‬ ‫با‬ ‫اقتصاددانان‬
‫زند‬‫نمی‬ ‫هم‬ ‫بر‬ ‫را‬ ‫بازار‬ ‫و‬ ،‫زد‬‫نمی‬ ‫صدمه‬
.

‫آن‬ ‫دورادور‬ ‫تمداع‬ ‫ا‬ ‫و‬ ‫عمدومی‬ ‫هدای‬‫هنی‌ده‬ ‫بدا‬ ‫آن‬ ‫موقعیدت‬ ‫ارزش‬ ‫و‬ ‫است‬ ‫محدود‬ ‫زمین‬ ‫ی‬‫عرضه‬ ‫چون‬
‫گیرد‬ ‫تعلق‬ ‫مالک‬ ‫به‬ ‫نباید‬ ‫حاصل‬ ‫اقتصادی‬ ‫رانت‬ ،‫است‬ ‫مرتبط‬
.

‫مالیات‬ ‫اخذ‬ ‫در‬ ً‫ا‬‫ثانی‬ ‫رود؛‬ ‫باال‬ ‫ای‬‫پله‬ ‫باید‬ ‫زمین‬ ‫ارزش‬ ‫با‬ ‫مت‌اسب‬ ‫مالیات‬ ‫نرخ‬ ً‫ال‬‫او‬ ‫زمین‬ ‫از‬ ‫مالیات‬ ‫اخذ‬ ‫در‬
‫شود‬ ‫ه‬ ‫تو‬ ‫موضوع‬ ‫نقدی‬ ‫ریان‬ ‫به‬
.
‫ندارند‬ ‫باال‬ ‫نقدشوندگی‬ ‫ها‬‫زمین‬ ‫از‬ ‫بسیاری‬
.

‫شدده‬ ‫تشدویق‬ ‫آن‬ ‫واگذاری‬ ‫یا‬ ‫زمین‬ ‫ساخت‬ ‫به‬ ‫مالک‬ ‫که‬ ‫شود‬ ‫طراحی‬ ‫ای‬‫گونه‬ ‫به‬ ‫باید‬‫می‬ ‫مالیات‬
(
‫بیشدتر‬
‫به‬ ‫مربوط‬
LVT
)
‫نگاهداری‬ ‫و‬
‫سوداگرانة‬
‫شود‬ ‫م‌صرف‬ ‫زمین‬
.

‫شود‬ ‫م‌تهی‬ ‫شهری‬‫درون‬ ‫ی‬‫رهاشده‬ ‫اراضی‬ ‫کاهش‬ ‫مالیات‬
.

‫ندوعی‬ ‫بایدد‬ ،‫هسدت‌د‬ ‫دایگنی‌ی‬ ‫ریرقابدل‬ ‫کده‬ ‫شدهری‬ ‫برتر‬ ‫م‌اطق‬ ‫نرفتن‬ ‫هرز‬ ‫و‬ ‫زیست‬‫محیط‬ ‫حفظ‬ ‫برای‬
‫تلقی‬ ‫آن‬ ‫از‬ ‫بتوان‬ ‫که‬ ‫شود‬ ‫اخذ‬ ‫مالیات‬
«
‫سبن‬ ‫مالیات‬
»
‫داشت‬
.
51

52. ‫زمین‬ ‫بر‬ ‫مالیات‬ ‫انواع‬
52
Capital Gain Tax CGT ‫ای‬‫سرمایه‬ ‫عایدات‬ ‫بر‬ ‫مالیات‬
Land Value Tax
‫یا‬
Location Value Tax
LVT
‫زمین‬ ‫ارزش‬ ‫بر‬ ‫مالیات‬
(
‫نشده‬ ‫ساخته‬ ‫زمین‬
)
Property Tax - ‫مستغالت‬ ‫بر‬ ‫مالیات‬
Stamp Duty Land
Tax
SDLT
‫ارزش‬ ‫دارای‬ ‫زمین‬ ‫بر‬ ‫مالیات‬
‫باال‬
(
‫مشخص‬ ‫سقف‬ ‫از‬ ‫باالتر‬
)

53. ‫مالیات‬
‫بر‬
‫نقل‬
‫و‬
،‫انتقال‬
‫اصالح‬
‫دفترچه‬
‫قیمتهای‬
‫امالك‬
(
‫ماده‬
59
)
(
‫نقل‬
‫و‬
‫انتقال‬
‫قطعی‬
‫امالک‬
‫به‬
‫مأخذ‬
‫ارزش‬
‫معامالتی‬
‫و‬
‫به‬
‫نرخ‬
‫پ‌ج‬
‫درصد‬
)
‫مالیات‬
‫های‬‫خانه‬
‫خالی‬
(
‫ماده‬
54
‫مکرر‬
)
‫مالیات‬
‫ساخت‬
‫و‬
‫ساز‬
(
‫ماده‬
77
،
‫ارجاع‬
‫نرخ‬
‫به‬
‫ماده‬
131
)
1
-
‫تا‬
‫پانصد‬
‫میلیون‬
‫ریال‬
‫درآمد‬
‫مشمول‬
‫مالیات‬
‫ساالنه‬
‫به‬
‫نرخ‬
‫پانزده‬
‫درصد‬
2
-
‫نسبت‬
‫به‬
‫مازاد‬
‫پانصد‬
‫میلیون‬
‫ریال‬
‫تا‬
‫میزان‬
‫یک‬
‫میلیارد‬
‫ریال‬
‫درآمد‬
‫مشمول‬
‫مالیات‬
‫ساالنه‬
‫به‬
‫نرخ‬
‫بیست‬
‫درصد‬
3
-
‫نسبت‬
‫به‬
‫مازاد‬
‫یک‬
‫میلیارد‬
‫ریال‬
‫درآمد‬
‫مشمول‬
‫مالیات‬
‫ساالنه‬
‫به‬
‫نرخ‬
‫بیست‬
‫و‬
‫پنج‬
‫درصد‬
@bazarmaskan
53

54. ‫اشکال‬
‫دخالت‬
:
54

55. ‫دسترسی‬
‫به‬
‫زمین‬
‫از‬
‫طریق‬
‫بازار‬

ً‫ا‬‫طبع‬
‫هدف‬
‫های‬‫سیاست‬
‫ملی‬
‫زمین‬
‫دسترسی‬
‫عادالنه‬
‫به‬
‫زمین‬
‫از‬
‫طریق‬
‫سازوکار‬
‫بازار‬
‫رقابتی‬
‫است‬
.
‫آیا‬
‫طبقات‬
‫با‬
‫درآمد‬
‫پایین‬
‫در‬
‫این‬
‫بازار‬
‫توانند‬‫می‬
‫رقابت‬
‫کنند؟‬
‫پاسخ‬
‫در‬
‫موارد‬
‫زیادی‬
‫منفی‬
‫است‬
.

‫احتکار‬
‫زمین‬
‫و‬
‫زمینی‬‫بی‬
‫دسترسی‬
‫به‬
‫زمین‬
‫در‬
‫مناطق‬
‫شهری‬
‫را‬
‫برای‬
‫های‬‫گروه‬
‫پذیر‬‫آسیب‬
‫دشوار‬
‫کند‬‫می‬
.
‫تخصیص‬
‫رایگان‬
‫و‬
‫یا‬
‫ارزان‬
‫زمین‬
‫شهری‬
‫از‬
‫طریق‬
‫نهادهای‬
‫مربوطه‬
‫برای‬
‫های‬‫دهک‬
‫بادرآمد‬
‫بسیار‬
‫پایین‬
‫ضرورت‬
‫دارد‬
.
55

56. ‫اصول‬
‫توسعة‬
‫زمین‬
‫توسط‬
‫شهرداری‬
‫یا‬
‫دولت‬
56

57. ‫ایجاد‬
‫نظامات‬
‫ثبت‬
‫و‬
‫کنترل‬
‫اراضی‬
‫شهری‬
‫برای‬
‫بودن‬‫روشن‬
،‫مالکیت‬
‫جلوگیری‬
‫از‬
،‫سوءاستفاده‬
‫ریزی‬‫برنامه‬
‫و‬
‫ایجاد‬
‫پایگاه‬
‫اطالعاتی‬
‫برای‬
‫اخذ‬
‫مالیات‬
‫ضروری‬
‫است‬
.
‫ترین‬‫مهم‬
‫بستر‬
‫تحقق‬
‫اهداف‬
‫و‬
‫های‬‫سیاست‬
‫کالن‬
‫اقتصادی‬
،‫مسکن‬
‫وجود‬
‫نظام‬
‫اطالعاتی‬
‫جامع‬
‫برای‬
‫ثبت‬
‫زمین‬
‫و‬
‫مسکن‬
‫در‬
‫سطح‬
‫ملی‬
‫و‬
‫صدور‬
‫سند‬
‫الکترونیک‬
‫است‬
.
‫این‬
‫سیستم‬
،‫ثبت‬
‫مجموعة‬
‫اسناد‬
‫بایگانی‬
‫زمین‬
‫و‬
‫مسکن‬
‫را‬
‫شامل‬
‫شود‬‫می‬
‫و‬
‫به‬
‫طور‬
‫مرتب‬
‫با‬
‫توجه‬
‫به‬
‫تغییرات‬
‫در‬
‫مالکیت‬
‫و‬
‫ارزش‬
‫و‬
‫کاربری‬
‫زمین‬
‫و‬
‫مسکن‬
‫روز‬‫به‬
‫شود‬‫می‬
.
‫ضرورت‬
‫نظام‬
‫اطالعاتی‬
57

58. ‫کالن‬ ‫اقتصاد‬ ‫در‬ ‫مسکن‬
(
‫دهه‬ ‫سه‬ ‫طی‬
‫گذشته‬
)
•
‫ثابت‬ ‫سرمایه‬ ‫تشکیل‬ ‫از‬ ‫مسکن‬ ‫سهم‬
20
‫تا‬
30
‫درصد‬
•
‫کشور‬ ‫اشتغال‬ ‫از‬ ‫مسکن‬ ‫سهم‬
‫حدود‬
13
‫درصد‬
•
‫بانکی‬ ‫تسهیالت‬ ‫از‬ ‫مسکن‬ ‫سهم‬
8
‫تا‬
17
‫درصد‬
•
‫مسکن‬ ‫بخش‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫کل‬ ‫از‬ ‫دولت‬ ‫سهم‬
0/5
‫تا‬
3
‫درصد‬
•
‫خانوار‬ ‫بودجه‬ ‫از‬ ‫مسکن‬ ‫سهم‬
‫حدود‬
30
‫درصد‬

59. ‫سهم‬
‫هزینة‬
‫کل‬ ‫از‬ ‫مسکن‬
‫هزینة‬
‫خانوار‬
(
‫درصد‬
)
28.2
26.8
30.8
32.9
34.1 33.4
35 35.5 35.4
0
5
10
15
20
25
30
35
40
‫دهه‬
70 ‫دهه‬
80 1390 1391 1392 1393 1394 1395 1396

60. ‫خانوارها‬ ‫تصرف‬ ‫نحوه‬
(
‫درصد‬
)
60
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
1365 1375 1385 1390 1395
‫ملکی‬ ‫سکونت‬ ‫استیجاری‬ ‫سکونت‬ ‫سکونت‬ ‫سایر‬

61. ‫مسکن‬ ‫بازار‬ ‫بودن‬ ‫محلی‬
:
‫تهران‬ ‫شهر‬ ‫مناطق‬ ‫در‬ ‫ساختمانی‬ ‫های‬‫پروانه‬ ‫در‬ ‫مسکونی‬ ‫واحدهای‬ ‫تعداد‬
‫مقایسة‬
‫قبل‬ ‫سال‬ ‫مشابه‬ ‫فصل‬ ‫و‬ ‫قبل‬ ‫فصل‬ ‫با‬ ‫تهران‬ ‫شهر‬ ‫ساختمان‬ ‫احداث‬ ‫های‬‫پروانه‬ ‫در‬ ‫مسکونی‬ ‫واحدهای‬ ‫تعداد‬
‫منطقه‬ ‫تفکیک‬‫به‬
-
‫زمستان‬
1398
‫منبع‬
:
‫مرکز‬
‫آمار‬
.
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
2000
‫منطقه‬
1
‫منطقه‬
2
‫منطقه‬
3
‫منطقه‬
4
‫منطقه‬
5
‫منطقه‬
6
‫منطقه‬
7
‫منطقه‬
8
‫منطقه‬
9
‫منطقه‬
10
‫منطقه‬
11
‫منطقه‬
12
‫منطقه‬
13
‫منطقه‬
14
‫منطقه‬
15
‫منطقه‬
16
‫منطقه‬
17
‫منطقه‬
18
‫منطقه‬
19
‫منطقه‬
20
‫منطقه‬
21
‫منطقه‬
22
‫زمستان‬
97
‫پاییز‬
98
‫زمستان‬
98

62. ‫منبع‬
:
‫سال‬ ‫کماه‬،‫شهری‬ ‫هک‬ ‫ن‬‫تهر‬ ‫شهر‬ ‫مسکن‬ ‫ک‬‫از‬ ‫الت‬،‫تح‬ ‫کش‬‫ز‬
1399
.
‫ج‬ ‫ز‬ ‫مر‬ ‫انک‬
.
.
.

63. ‫منبع‬
:
‫هک‬ ‫ن‬‫تهر‬ ‫شهر‬ ‫مسکن‬ ‫ک‬‫از‬ ‫الت‬،‫تح‬ ‫کش‬‫ز‬
‫سال‬ ‫کماه‬،‫شهری‬
1399
.
‫ج‬ ‫ز‬ ‫مر‬ ‫انک‬
.
.
.

64. 0
5
10
15
20
25
30
‫فروردین‬
92
‫خرداد‬
92
‫مرداد‬
92
‫مهر‬
92
‫آذر‬
92
‫بهمن‬
92
‫فروردین‬
93
‫خرداد‬
93
‫مرداد‬
93
‫مهر‬
93
‫آذر‬
93
‫بهمن‬
93
‫فروردین‬
94
‫خرداد‬
94
‫مرداد‬
94
‫مهر‬
94
‫آذر‬
94
‫بهمن‬
94
‫فروردین‬
95
‫خرداد‬
95
‫مرداد‬
95
‫مهر‬
95
‫آذر‬
95
‫بهمن‬
95
‫فروردین‬
96
‫خرداد‬
96
‫مرداد‬
96
‫مهر‬
96
‫آذر‬
96
‫بهمن‬
96
‫فروردین‬
97
‫خرداد‬
97
‫مرداد‬
97
‫مهر‬
97
‫آذر‬
97
‫بهمن‬
97
‫فروردین‬
98
‫خرداد‬
98
‫مرداد‬
98
‫مهر‬
98
‫آذر‬
98
‫بهمن‬
98
‫فروردین‬
99
‫خرداد‬
99
‫مرداد‬
99
‫تهران‬ ‫در‬ ‫مسکن‬ ‫مترمربع‬ ‫یک‬ ‫قیمت‬ ‫متوسط‬
(
‫تومان‬ ‫میلیون‬
)

65. 65
-20
0
20
40
60
80
100
1370
1371
1372
1373
1374
1375
1376
1377
1378
1379
1380
1381
1382
1383
1384
1385
1386
1387
1388
1389
1390
1391
1392
1393
1394
1395
1396
1397
1398
‫ساالنه‬ ‫متوسط‬ ‫رشد‬ P/R

66. ‫نسبت‬ ‫روند‬
‫بها‬‫اجاره‬
‫منتخب‬ ‫شهرهای‬ ‫در‬ ‫مسکن‬ ‫بهای‬ ‫به‬
‫منبع‬
:
‫براساس‬ ‫نگارنده‬ ‫محاسبات‬
‫فخرالدین‬ ،‫زاوه‬
( .
1398
.)
‫ایران‬ ‫مسکن‬ ‫بازار‬ ‫در‬ ‫پولی‬ ‫توهم‬
.
‫شهرسازی‬ ‫و‬ ‫مسکن‬ ،‫راه‬ ‫تحقیقات‬ ‫مرکز‬
.
‫تهران‬
.

67. ‫بخش‬ ‫افزوده‬ ‫ارزش‬ ‫سهم‬
‫ساختمان‬
‫داخلی‬ ‫ناخالص‬ ‫تولید‬ ‫در‬ ‫ایران‬
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
1338 1343 1348 1353 1358 1363 1368 1373 1378 1383 1388 1393

68. ‫ساختمانی‬ ‫های‬‫پروانه‬ ‫در‬ ‫مسکونی‬ ‫واحدهای‬ ‫تجمعی‬ ‫تعداد‬
‫کشور‬ ‫شهری‬ ‫نقاط‬
∆=34%
‫منبع‬
:
‫ت‬
‫زاوه‬ ‫محاسبات‬ ‫کمیل‬
‫فخرالدین‬ ،
( .
1396
.)
‫و‬ ‫ایران‬ ‫در‬ ‫ساختمان‬ ‫صنعت‬ ‫رکود‬ ‫بررسی‬
‫ارائة‬
‫رونق‬ ‫ایجاد‬ ‫برای‬ ‫سیاستی‬ ‫راهکار‬
.
‫تحقیقات‬ ‫مرکز‬
‫شهرسازی‬ ‫و‬ ‫مسکن‬ ،‫راه‬
.
(
‫آمار‬ ‫مرکز‬ ‫های‬‫داده‬ ‫براساس‬
)

69. ‫زیربنای‬
‫مسکونی‬
(
‫تجمعی‬
)
‫در‬
‫نقاط‬ ‫ساختمانی‬ ‫های‬‫پروانه‬
‫کشور‬ ‫شهری‬
‫منبع‬
:
‫فخرالدین‬ ،‫زاوه‬
( .
1396
.)
‫رونق‬ ‫ایجاد‬ ‫برای‬ ‫سیاستی‬ ‫راهکار‬ ‫ی‬‫ارایه‬ ‫و‬ ‫ایران‬ ‫در‬ ‫ساختمان‬ ‫صنعت‬ ‫رکود‬ ‫بررسی‬
.
‫شهرسازی‬ ‫و‬ ‫مسکن‬ ،‫راه‬ ‫تحقیقات‬ ‫مرکز‬
.
∆=68%
‫منبع‬
:
‫تکمیل‬
‫فخرالدین‬ ،‫زاوه‬ ‫محاسبات‬
( .
1396
.)
‫و‬ ‫ایران‬ ‫در‬ ‫ساختمان‬ ‫صنعت‬ ‫رکود‬ ‫بررسی‬
‫ارائة‬
‫رونق‬ ‫ایجاد‬ ‫برای‬ ‫سیاستی‬ ‫راهکار‬
.
‫مرکز‬
‫شهرسازی‬ ‫و‬ ‫مسکن‬ ،‫راه‬ ‫تحقیقات‬
.
(
‫آمار‬ ‫مرکز‬ ‫های‬‫داده‬ ‫براساس‬
)

70. ‫برای‬ ‫مناسب‬ ‫فضای‬
‫توسعة‬
‫اقتصادی‬
(
،‫وکار‬‫کسب‬ ‫فضای‬ ‫بهبود‬ ،‫مالی‬ ‫و‬ ‫پولی‬ ‫های‬‫سیاست‬ ‫اصالح‬
)...
‫خاص‬ ‫های‬‫گروه‬ ‫به‬ ‫توجه‬
‫روابط‬ ‫و‬ ‫مقررات‬ ‫تنظیم‬
‫مسکن‬ ‫مالی‬ ‫بازار‬ ‫ی‬‫توسعه‬
‫مطلوب‬ ‫شکل‬
‫مداخلة‬
‫دولت‬
‫و‬
‫ها‬‫شهرداری‬
‫ایران‬ ‫مسکن‬ ‫بازار‬ ‫در‬
‫تأمین‬ ‫برای‬ ‫مداخله‬
‫سرپناه‬
‫دار‬‫خانه‬ ‫از‬ ‫حمایت‬
‫شدن‬
‫به‬ ‫سپردن‬
‫بازار‬ ‫سازوکار‬
‫ذرهکآمد‬
‫هولت‬ ‫خوی‬ ‫مد‬ ‫ن‬‫میز‬
‫هکآمد‬‫م‬
‫ندادن‬ ‫ترجیح‬
‫مالکیت‬
‫ها‬‫سیاست‬ ‫در‬ ‫مسکن‬ ‫مشکل‬ ‫حل‬ ‫برای‬ ‫اجاره‬ ‫بازار‬ ‫به‬ ‫توجه‬ ‫و‬
!

71. ‫یران‬ ‫در‬ ‫مسکن‬ ‫های‬‫سیاست‬ ‫بندی‬‫جمع‬
•
‫فراز‬
‫و‬
‫فرود‬
‫های‬
‫زیاد‬
‫های‬‫سیاست‬ ‫و‬
‫گاه‬
‫متضاد‬
•
‫ها‬‫برهه‬ ‫برخی‬ ‫در‬ ‫علمی‬ ‫ضعف‬
•
‫بلندمدت‬ ‫و‬ ‫منسجم‬ ‫مسیر‬ ‫یک‬ ‫نکردن‬ ‫دنبال‬
(
‫و‬ ‫منسجم‬ ‫گذاری‬‫سیاست‬
‫است‬ ‫ضروری‬ ‫مسکن‬ ‫بازار‬ ‫بلندمدت‬ ‫بهبود‬ ‫در‬ ‫موفقیت‬ ‫برای‬ ‫بلندمدت‬
)
•
‫ترین‬‫ضروری‬ ‫به‬ ‫کافی‬ ‫توجه‬ ‫عدم‬
‫نیازمند‬ ‫قشر‬
‫حمایت‬
(
‫درآمدها‬‫کم‬ ‫مسکن‬
)
•
‫اجرای‬ ‫برای‬ ‫ها‬‫دستگاه‬ ‫میان‬ ‫هماهنگی‬‫عدم‬ ‫و‬ ‫گرایانه‬‫آل‬‫ایده‬ ‫های‬‫برنامه‬
‫ها‬‫برنامه‬
(
‫در‬ ‫خاص‬ ‫طور‬‫به‬
‫تأمین‬ ‫حوزة‬
‫مالی‬
)

72. ‫نیافتگی‬‫توسعه‬
‫مسکن‬ ‫مالی‬ ‫بازار‬
•
‫ملک‬ ‫بهای‬ ‫به‬ ‫رهنی‬ ‫تسهیالت‬ ‫پایین‬ ‫نسبت‬
(
Loan-to-Value ratio
)
–
‫اغلب‬ ‫یافته‬‫توسعه‬ ‫کشورهای‬ ‫در‬
80
‫تر‬‫بیش‬ ‫یا‬ ‫درصد‬
•
‫درآمد‬ ‫به‬ ‫مسکن‬ ‫بهای‬ ‫باالی‬ ‫نسبت‬
•
‫درآمد‬ ‫به‬ ‫رهنی‬ ‫تسهیالت‬ ‫اقساط‬ ‫باالی‬ ‫نسبت‬
–
‫ابتدایی‬ ‫های‬‫دوره‬ ‫به‬ ‫پول‬ ‫اصل‬ ‫بازپرداخت‬ ‫فشار‬ ‫انتقال‬ ‫و‬ ‫باال‬ ‫تورم‬
–
‫پایین‬ ‫درآمد‬
–
‫بازپرداخت‬ ‫ی‬‫دوره‬ ‫طول‬
–
‫ضعیف‬ ‫ریسک‬ ‫جبران‬ ‫و‬ ‫ارزیابی‬
(
‫ابتدایی‬ ‫اعتبارسنجی‬
)
–
‫رهنی‬ ‫تسهیالت‬ ‫کم‬ ‫تنوع‬
•
‫سود‬ ‫فقط‬ ‫تسهیالت‬
(
IO
)
•
‫تورم‬ ‫با‬ ‫شده‬‫شاخص‬ ‫رهنی‬ ‫تسهیالت‬
(
variable rate, adjustable rate, …
)
•
‫کالن‬ ‫احتیاطی‬ ‫اقدامات‬ ‫سازی‬‫پیاده‬ ‫دشواری‬
(
macroprudential
)
‫در‬ ‫قیمت‬ ‫کنترل‬ ‫برای‬ ‫رایج‬
‫مسکن‬ ‫بازار‬
(
‫های‬‫نسبت‬
LTV
‫و‬
LTI
)

73. ‫تورم‬
‫مسکن‬ ‫مالی‬ ‫بازار‬ ‫و‬
•
‫برای‬ ‫ها‬‫بانک‬ ‫ریسک‬
‫ارائه‬
‫نرخ‬ ‫با‬ ‫بلندمدت‬ ‫محصوالت‬
‫بهرة‬
‫ثابت‬
•
‫شده‬‫شناخته‬ ‫سازوکارهای‬ ‫از‬ ‫استفاده‬ ‫گسترش‬ ‫و‬ ‫معرفی‬ ‫دشواری‬
–
‫مستغالت‬ ‫و‬ ‫امالک‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬ ‫های‬‫صندوق‬
(
REITs
)
–
‫توسعة‬
‫بازار‬
‫ثانویة‬
‫رهن‬
(
MBS, Covered bonds, …
)
–
‫فروش‬‫پیش‬
–
...
•
‫ریشة‬
‫مزمن‬ ‫باالی‬ ‫تورم‬
:
‫گو‬‫پاسخ‬ ‫و‬ ‫شفاف‬ ،‫مستقل‬ ‫مرکزی‬ ‫بانک‬ ‫نبود‬

74. ‫بازار‬
‫ثانویة‬
‫رهن‬
•
‫بازار‬
‫معاملة‬
‫حق‬ ‫و‬ ‫رهنی‬ ‫تسهیالت‬
‫ارائة‬
‫و‬ ‫تسهیالت‬ ‫صادرکنندگان‬ ‫میان‬ ‫خدمت‬
‫گذاران‬‫سرمایه‬
•
‫بهادار‬ ‫اوراق‬
‫برپایة‬
‫رهنی‬ ‫تسهیالت‬
(MBS)
•
‫رهنی‬ ‫اوراق‬
–
300
‫تیر‬ ‫تومان‬ ‫میلیارد‬
1395
–
1000
‫امسال‬ ‫تومان‬ ‫میلیارد‬

75. ‫تغییر‬
‫بخش‬ ‫رفتار‬
‫ساختمان؟‬
‫داخلی‬ ‫ناخالص‬ ‫تولید‬ ‫و‬ ‫ساختمان‬ ‫بخش‬ ‫فصلی‬ ‫رشد‬

76. ‫تغییر‬
‫بخش‬ ‫رفتار‬
‫ساختمان؟‬
‫داخلی‬ ‫ناخالص‬ ‫تولید‬ ‫و‬ ‫ساختمان‬ ‫بخش‬ ‫فصلی‬ ‫رشد‬
‫معیار‬ ‫انحراف‬
‫رشد‬
‫بخش‬
‫ساختمان‬
12
‫درصد‬
(
97
-
80
)
25
‫درصد‬
(
79
-
71
)
‫ساختمان؟‬ ‫بخش‬ ‫رفتار‬ ‫تغییر‬

77. ‫افزایش‬ ‫ران‬‫پیش‬
‫هزینة‬
‫خانوارها‬ ‫مسکن‬
‫بستگی‬‫هم‬ ‫ضریب‬
‫و‬ ‫اثرگذار‬ ‫اقتصادی‬ ‫متغیرهای‬ ‫با‬ ‫مسکن‬ ‫گروه‬ ‫تورم‬
‫ها‬‫آن‬ ‫های‬‫وقفه‬
‫ر‬ ‫ی‬ ‫ضیحات‬،‫ت‬ ‫ر‬
‫ع‬،‫کج‬
‫منبع‬ ‫ی‬ ‫نید‬
:
‫س‬ ‫هه‬‫ز‬ ‫مدنی‬
.
‫ع‬
.
‫ه‬ ‫رمی‬ ‫و‬
.
‫س‬ ‫یات‬ ‫و‬
( .
1393
.)
‫ن‬‫یر‬ ‫صاه‬ ‫ق‬ ‫کشد‬ ‫و‬ ‫کم‬،‫ت‬ ‫ا‬ ‫یایی‬،‫ذ‬ ‫تحویل‬
.
‫و‬ ‫لی‬،‫ذ‬ ‫کده‬ ‫ذژو‬
‫ج‬ ‫ز‬ ‫مر‬ ‫انک‬ ‫انکی‬
.
.
..

78. ‫دارایی‬ ‫بازار‬ ‫در‬ ‫بازدهی‬
‫ها‬
1371
-7.8%
11.1%
25.0%
3.0%
1372
-7.3%
52.5%
6.6%
20.0%
4.7%
1373
72.1%
43.6%
26.2%
38.9%
-1.4%
1374
123.1%
14.6%
74.3%
48.0%
2.0%
1375
25.0%
14.5%
0.3%
41.9%
21.6%
4.8%
1376
-14.6%
10.1%
-8.4%
-2.7%
17.8%
-2.8%
1377
-7.0%
61.8%
46.8%
0.7%
18.9%
2.1%
1378
43.4%
-0.3%
13.6%
16.3%
19.0%
-0.4%
1379
35.0%
-2.5%
-10.7%
34.2%
13.3%
5.4%
1380
26.2%
-0.1%
3.0%
43.2%
10.6%
1.5%
1381
34.7%
1.4%
30.1%
48.5%
16.0%
3.6%
1382
124.8%
4.0%
14.8%
20.2%
15.6%
9.3%
1383
6.4%
5.3%
16.4%
-7.3%
15.1%
4.9%
1384
-21.9%
3.0%
35.4%
17.0%
11.0%
5.2%
1385
3.8%
1.7%
14.0%
82.8%
11.8%
7.6%
1386
2.7%
-0.1%
45.4%
51.8%
18.3%
7.9%
1387
-21.0%
6.3%
-2.2%
-18.5%
25.4%
-0.5%
1388
57.4%
1.7%
22.2%
13.6%
10.5%
0.1%
1389
85.8%
10.1%
43.4%
8.7%
12.5%
4.2%
1390
11.2%
71.0%
107.5%
28.0%
21.4%
0.5%
1391
46.8%
88.8%
76.3%
65.4%
30.5%
-8.3%
1392
107.7%
-15.3%
-30.8%
-3.8%
34.8%
2.0%
1393
-20.9%
12.1%
-0.7%
11.8%
15.5%
2.4%
1394
28.3%
2.1%
4.0%
0.0%
12.0%
-0.2%
1395
-3.7%
8.8%
19.8%
5.2%
9.1%
14.0%
1396
24.7%
23.1%
30.6%
23.5%
9.7%
3.9%
1397
85.5%
184.5%
183.3%
95.8%
55.2%
-4.7%
1398
187.1%
17.5%
30.9%
41.5%
22.2%
0.9%

79. ‫ایجاد‬ ‫بر‬ ‫موثر‬ ‫عوامل‬
‫های‬‫سیکل‬
‫بازار‬ ‫در‬ ‫رکود‬ ‫و‬ ‫رونق‬
‫ایران‬ ‫مسکن‬
‫ایران‬ ‫جمعیتی‬ ‫ساختار‬
‫عرضه‬ ‫و‬ ‫تقاضا‬ ‫سمت‬ ‫عمده‬ ‫بازیگران‬ ‫نقش‬
‫دولت‬ ‫نفتی‬ ‫درآمد‬
‫نقدینگی‬ ‫حجم‬
‫موازی‬ ‫بازارهای‬
‫مقررات‬ ‫و‬ ‫قوانین‬ ‫و‬ ‫دولت‬ ‫های‬‫سیاست‬
‫ای‬‫منطقه‬ ‫و‬ ‫ملی‬ ‫های‬‫طرح‬

80. ‫بندی‬‫جمع‬
•
‫های‬‫سیاست‬
‫پولی‬
‫نامناسب‬
‫ترین‬‫مهم‬
‫علت‬
ِ‫ر‬‫تکرا‬
‫هرازچندگاه‬
‫های‬‫جهش‬
‫قیمتی‬
‫در‬
‫بازار‬
‫مسکن‬
‫شمار‬‫به‬
‫رود‬‫می‬
.
•
‫اصالح‬
‫این‬
،‫سازوکار‬
‫خارج‬
‫از‬
‫ی‬‫حیطه‬
‫فعالیت‬
‫وزارت‬
‫راه‬
‫و‬
‫شهرسازی‬
،‫است‬
‫و‬
‫منوط‬
‫به‬
‫نوسازی‬
(
‫مدرنیزاسیون‬
)
‫بانک‬
‫مرکزی‬
‫با‬
‫تکیه‬
‫بر‬
‫علم‬
‫اقتصاد‬
‫و‬
‫الگوبرداری‬
‫از‬
‫تجربیات‬
‫موفق‬
‫جهانی‬
‫است‬
.
•
‫نوسازی‬
‫بانک‬
‫مرکزی‬
‫شامل‬
،‫استقالل‬
،‫گذاری‬‫هدف‬
،‫شفافیت‬
‫گویی‬‫پاسخ‬
‫و‬
‫در‬
‫اختیار‬
‫داشتن‬
‫ابزارهای‬
‫مناسب‬
‫برای‬
‫ایجاد‬
‫پایداری‬
‫مالی‬
‫و‬
‫پایداری‬
‫قیمتی‬
‫در‬
‫اقتصاد‬
‫است‬
.
•
‫تعدیل‬
‫اساسی‬
‫های‬‫جهش‬
‫قیمتی‬
‫در‬
‫بازار‬
،‫مسکن‬
‫و‬
‫موفقیت‬
‫در‬
‫معرفی‬
‫بسیاری‬
‫از‬
‫ابزارهای‬
‫مالی‬
‫و‬
‫نهادی‬
‫در‬
‫این‬
‫بازار‬
(
‫مانند‬
MBS
،
REITS
،
‫داری‬‫اجاره‬
‫ای‬‫حرفه‬
)
‫در‬
‫گروی‬
‫اصالح‬
‫سازوکار‬
‫گذاری‬‫سیاست‬
‫پولی‬
‫و‬
‫یابی‬‫دست‬
‫به‬
‫های‬‫پایداری‬
‫قیمتی‬
‫و‬
‫مالی‬
‫است‬
.