Đề tài: Nâng cao định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại BIDV

Khóa luận tốt nghiệp GVHD:Th.s Trần Thị Thu Hiền
Phạm Thị Minh Ngọc Lớp LT16/15.02i
LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan bàiKhóa luận tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu
của riêng em, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết và thực hành
thực tế tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh
BIDV Quang Trung.
Những thông tin, số liệu trong chuyên đề được trích dẫn rõ ràng từ những
tài liệu do đơn vị thực tập cung cấp.
Mọi sao chép không hợp lệ, vị phạm quy chế, hay gian trá em xin chịu
hoàn toàn trách nhiệm.
Sinh viên
Phạm ThịMinh Ngọc

Phạm Thị Minh Ngọc Lớp LT16/15.02ii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN........................................................................................ i
MỤC LỤC ................................................................................................. ii
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................................. v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.......................................................... vi
LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................ 1
CHƯƠNG I:CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
.................................................................................................................. 3
1.1 KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .............................. 3
1.1.1 Khái niệm Ngân hàng Thương mại.................................................. 3
1.1.2 Chức năng của Ngân hàng Thương mại............................................ 3
1.1.3 Các hoạt động chính của Ngân hàng Thương mại............................. 4
1.2 KHÁI QUÁT HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ TÀI SẢN ĐẢM BẢO
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ........................................................... 5
1.2.1 Khái niệm hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo.............................. 5
1.2.2 Các hình thức cho vay có tài sản đảm bảo:....................................... 6
1.3 KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO
PHỤC VỤ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI................ 9
1.3.1 Khái niệm về định giá tài sản đảm bảo............................................. 9
1.3.2 Nguyên tắc định giá tài sản đảm bảo trong trường hợp ngân hàng tự
định giá. ................................................................................................... 10
1.3.3 Quy trình định giá tài sản đảm bảo trong trường hợp ngân hàng tự
định giá. ................................................................................................... 14
1.3.4 Các phương pháp định giá tài sản đảm bảo được ngân hàng áp dụng
khi tự định giá. ......................................................................................... 19

Phạm Thị Minh Ngọc Lớp LT16/15.02iii
1.3.5 Các nhân tố tác động tới chất lượng định giá tài sản đảm bảo phục vụ
cho vay tại các ngân hàng thương mại. ...................................................... 21
CHƯƠNG II:THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM
BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT
TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH QUANG TRUNG.............................. 24
2.1 TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN
VIỆT NAM – CHI NHÁNH QUANG TRUNG ......................................... 24
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của BIDV Chi nhánh Quang Trung... 24
2.1.2 Cơ cấu tổ chức của BIDV Chi nhánh Quang Trung............................ 25
2.2.2 Cư cấu dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo tại Chi nhánh. .................... 33
2.3 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC
VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN
VIỆT NAM – CHI NHÁNH QUANG TRUNG ......................................... 35
2.3.1 Quy định pháp lý về việc định giá tài sản đảm bảo tại chi nhánh......... 35
2.3.2 Quy trình định giá TSĐB phục vụ cho vay tại BIDV Quang Trung.... 36
2.3.3 Nội dung định giá cụ thể đốivới từng loại tài sản đảm bảo phục vụ cho
vay tại chi nhánh....................................................................................... 40
2.4 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC
VIỆT NAM – CHI NHÁNH QUANG TRUNG. ........................................ 57
2.4.1 Những mặt đạt được......................................................................... 57
2.4.2 Những mặt còn hạn chế................................................................. 58
2.4.3 Nguyên nhân. ............................................................................... 59
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH
GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG
TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH QUANG
TRUNG. .................................................................................................. 62

Phạm Thị Minh Ngọc Lớp LT16/15.02iv
3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ
PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH QUANG TRUNG................... 62
3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động kinh doanh của Chi nhánh............... 62
3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo của Chi
nhánh BIDV Quang Trung. ....................................................................... 63
3.1.3 Định hướng phát triển hoạt động định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho
vay tại BIDV Quang Trung. ...................................................................... 64
3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH
GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG
TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH QUANG
TRUNG ................................................................................................... 64
3.2.1 Đối với các phương thức định giá và quy trình định giá. ................. 64
3.2.2 Đối với nội bộ Chi nhánh. ............................................................. 66
3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ..................................................................... 68
3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng BIDV..................................................... 68
3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước............................................... 68
3.3.3 Kiến nghị với Bộ Tài Chính........................................................... 68
3.3.4 Kiến nghị với các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân đi vay. ......... 69
KẾT LUẬN.............................................................................................. 70

Phạm Thị Minh Ngọc Lớp LT16/15.02v
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn của BIDV Quang Trung 2012-2015.................. 28
Bảng 2.2: Tình hình sử dụng vốn của BIDV Quang Trung 2012-2015.................... 29
Bảng 2.3: Thu dịch vụ ròng của BIDV Quang Trung 2012-2015.............................. 30
Bảng 2.4: Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV Quang Trung 2012-2015 ....... 31
Bảng 2.5 Dư nợ cho vay có TSĐB và không có TSĐB của BIDV Quang Trung
2012-2015.......................................................................................................................... 32
Bảng 2.6: Cơ cấu dư nợ cho vay có TSĐB theo biện pháp bảo đảm của BIDV
Quang Trung 2012-2015.................................................................................................. 33
Bảng 2.7 Cơ cấu dư nợ cho vay có TSĐB theo loại TSĐB của BIDV Quang Trung
2012-2015.......................................................................................................................... 34

Phạm Thị Minh Ngọc Lớp LT16/15.02vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
NHTM Ngân hàng thương mại
NHNN Ngân hàng nhà nước
BIDV Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
TMCP Thương mại cổ phần
UBND Ủy ban nhân dân
HĐKD Hoạt động kinh doanh
TSĐB Tài sản đảm bảo
GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QHKH Quan hệ khách hàng
QLRR Quản lý rủi ro

Phạm Thị Minh Ngọc Lớp LT16/15.021
LỜI MỞ ĐẦU
Trong những năm qua, Việt Nam đang nỗ lực đổi mới để hội nhập vào
nền kinh tế thế giới. Dưới sự lãnh đạo của Đảng và Nhà nước, ngành ngân
hàng cũng có những chuyển biến tích cực để khẳng định sự lớn mạnh của
mình trong mọi phương diện hoạt động, phục vụ đắc lực cho sự phát triển của
các ngành khác trong nền kinh tế quốc dân.
Hệ thống ngân hàng Việt Nam tính đến cuối năm 2014 có 5 ngân hàng
thương mại nhà nước, 34 ngân hàng thương mại cổ phần, 4 ngân hàng liên
doanh, 5 ngân hàng 100% vốn nước ngoài và 100 chi nhánh và phòng giao
dịch của các ngân hàng nước ngoài. Trong 39 Ngân hàng thương mại của Việt
Nam, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – BIDV là một trong
những ngân hàng luôn nằm trong top đầu các ngân hàng thương mại cổ phần.
Trải qua 58 năm hình thành và phát triển, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát
triển đã xây dựng hình ảnh một ngân hàng hiện đại, uy tín và chỗ đứng vững
chắc của mình với hệ thống mạng lưới rộng khắp cả nước.
Mặt khác, Việt Nam vừa ký thành công hiệp định TPP vào tháng
10/2015, một hiệp định có ý nghĩa vô cùng quan trọng với sự phát triển của
nền kinh tế Việt Nam. Nhận thức rõ những cơ hội dành cho các doanh nghiệp
trong nước, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – BIDV cũng
đang đổi mới mình thông qua hoạt động huy động vốn và cho vay đối với các
doanh nghiệp. Tuy nhiên, một thực tế là việc định giá TSĐB nói chung vẫn
thường diễn ra tình trạng bất cập trong công tác tổ chức định giá khiến cho
việc xác định giá trị của TSĐB gặp không ít khó khăn và trở ngại gây ảnh
hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng.
Trong thời gian thực tập tại Phòng Quan hệ khách hàng 2 – BIDV Chi
nhánh Quang Trung, em đã có cơ hội tìm hiểu kỹ hơn về hoạt động định giá
tại đây, được tiếp xúc thực tế với quá trình định giá TSĐB của các anh chị

nhân viên, qua đó nhận thấy sự cần thiết và vai trò quan trọng của hoạt động
định giá TSĐB phục vụ cho vay tại chi nhánh, do đó em quyết định chọn đề
tài: “Nâng cao chất lượng hoạt động địnhgiá tài sản đảm bảo phục vụ cho
vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánhQuang
Trung” làm nội dung nghiên cứu của bài khóa luận tốt nghiệp này. Các nội
dung chính của đề tài bao gồm:
Chương I: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá tài sản đảm bảo phục
vụ cho vay tại các ngân hàng thương mại.
Chương II: Thực trạng hoạt động định giá tài sản đảm bảo phục vụ
cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh
Quang Trung.
Chương III: Giảipháp nâng cao hiệu quả hoạt động định giá tài sản
đảm bảo phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển
VIệt Nam Chi nhánh Quang Trung.
Để hoàn thành được khóa luận tốt nghiệp này, em xin gửi lời cảm ơn
chân thành đến Ths. Trần Thị Thu Hiền đã tận tình chỉ bảo em trong suốt quá
trình làm khóa luận, cùng sự giúp đỡ của Ban giám đốc, các cô, chú, anh, chị
trong phòng Quan hệ Khách hàng II của BIDV Chi nhánh Quang Trung đã
giúp em trong thời gian thực tập tại đây. Trong bài viết không tránh khỏi
những thiếu sót, vì vậy em mong có được ý kiến đóng góp và chỉ bảo của các
thầy cô để hoàn thiện bài viết hơn nữa.
Em xin chân thành cảm ơn các thầycô!

CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO
PHỤC VỤ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1 KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1.1 Khái niệm Ngân hàng Thương mại
Theo giáo trình Quản trị Ngân hàng Thương mại I do PGS.TS Đinh
Xuân Hạng và TS.Nghiêm Văn Bảy đồng chủ biên : “Ngân hàng thương mại
là một tổ chức kinh doanh tiền tệ, với hoạt động thường xuyên là nhận tiền
gửi, cấp tín dụng và cung ứng các dịch vụ ngân hàng cho khách hàng trong
nền kinh tế quốc dân”
Theo luật các tổ chức tín dụng của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam (2011) ghi: “Ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng có thể thực hiện
được tất cả các hoạt động ngân hàng theo quy định của Luật này”. “Hoạt động
ngân hàng là việc kinh doanh, cung ứng thường xuyên một hoặc một số
nghiệp vụ sau đây: Nhận tiền gửi, Cấp tín dụng, Cung ứng dịch vụ thanh toán
qua tài khoản”.
1.1.2 Chức năng của Ngân hàng Thương mại.
Một là trung gian tín dụng khi thực hiện chuyển tiết kiệm thành đầu tư
dưới hình thức nhận tiền gửi và cấp tín dụng. Ngân hàng sẽ thực hiện huy
động vốn thông qua nhận tiền gửi của khách hàng trong nền kinh tế và trả lãi
suất cho khách hàng. Sau đó, dòng tiền này di chuyển với điều kiện phải quay
trở lại với một lượng lớn hơn trong một khoảng thời gian nhất định sẽ tạo nên
quan hệ tín dụng. Cơ sở cho chức năng trung gian tài chính của ngân hàng là
khả năng thẩm định thông tin của ngân hàng nhằm giảm tình trạng thông tin
không cân xứng trong nền kinh tế.
Hai là trung gian thanh toán. Khi ngân hàng thực hiện nhận tiền gửi và
cho vay dẫn đến tính tất yếu của cơ sở thanh toán hộ trong cùng ngân hàng

với nhau hoặc thanh toán liên ngân hàng. Các hình thức thanh toán thường
được áp dụng như: séc, ủy nhiệm chi, nhờ thu, thẻ… thiết lập các chi nhánh,
phòng giao dịch trên các địa bàn, ATM, POS, thanh toán trên mạng…
Ba là chức năng tạo phương tiện thanh toán. Chức năng này được dựa
trên chức năng quan trọng của tiền là phương tiện thanh toán và các NHTM
tạo nên phương tiện thanh toán bằng tiền ghi sổ. Nghiệp vụ này được hiểu là
khi NHTM cho vay, số dư trên tài khoản tiền gửi thanh toán của khách hàng
tăng lên, NHTM đã tạo ra phương tiện thanh toán cho khách hàng.
Như vậy, chức năng phương tiện thanh toán của ngân hàng được phát
sinh dựa trên chức năng trung gian tài chính và trung gian thanh toán. Khi
thực hiện chức năng này, hệ thống ngân hàng đã tham gia vào hoạt động làm
tăng hoặc giảm cung tiền trong nền kinh tế, qua đó tác động đến lạm phát và
tăng trưởng của một quốc gia.
1.1.3 Các hoạt động chính của Ngân hàng Thương mại
NHTM theo quan điểm hiện đại là một doanh nghiệp cung cấp dịch vụ,
thực hiện kinh doanh tiền tệ nhằm muc đích thu lợi nhuận. Các hoạt động
dịch vụ chính phải kể đến như:
1.1.3.1 Nhận tiền gửi
NHTM là tổ chức thu hút tiết kiệm lớn nhất trong hầu hết mọi nền kinh
tế, để khuyến khích cá nhân, hộ gia định và các doanh nghiệp gửi tiền, NHTM
thực hiện trả lãi cho tiền gửi như phần bù cho chi phí cơ hội của việc hi sinh
tiêu dùng hiện tại.
Mặt khác, NHTM mở tài khoản tiền gửi giao dịch cho các cá nhân và tổ
chức nhằm đảm bảo khả năng thanh toán cho khách hàng một cách thuận tiện
nhất với mạng lưới rộng khắp cả nước. Góp phần rút ngắn chi phí hao mòn
giày của khách hàng.

1.1.3.2 Cấp tín dụng
Theo quan điểm NHTM hiện đại, tín dụng không chỉ bao gồm hoạt động
cho vay mà còn bao gồm nhiều hoạt động khác như: tài trợ cho dự án, tài trợ
các hoạt động của chính phủ, bảo lãnh, cho thuê tài chính. Tuy nhiên, cho vay
vẫn chiếm ưu thế trong hoạt động cấp tín dụng của NHTM.
Theo quan điểm của Frederici S. Mishkin trong cuốn “Tiền tệ ngân hàng
và thị trường tài chính”, các ngân hàng thu lợi nhuận bằng cách bán tài sản
nợ, có một số đặc tính (một kết hợp riêng lẻ về tính lỏng, rủi ro và lợi tức) và
dùng tiền mua được để mua những tài sản có một số đặc tính khác, và trong
hoạt động cho vay, tài sản có này chính là tiền cho vay. Như vậy, các ngân
hàng đã cung cấp dịch vụ chuyển một loại tài sản thành một loại tài sản khác
cho công chúng và cho vay là một trong những sản phẩm dịch vụ đó.
1.1.3.3 Các dịch vụ khác
Lợi nhuận mà NHTM thu được không những từ hoạt động tín dụng mà
còn bao gồm cả các hoạt động dịch vụ khác như: mua bán ngoại tệ, bảo quản
tài sản hộ, quản lý ngân quỹ, cung cấp dịch vụ ủy thác và tư vấn, cung cấp
dịch vụ môi giới chứng khoán, cung cấp các dịch vụ bảo hiểm, cung cấp các
dịch vụ đại lý.
1.2 KHÁI QUÁT HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ TÀI SẢN ĐẢM BẢO
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.2.1 Khái niệm hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo
Hoạt động cho vay của NHTM là một hình thức cấp tín dụng theo đó
NHTM giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời
gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi.
Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động cho vay của NHTM rất phong
phú và đa dạng, và được phân thành nhiều loại khác nhau tùy theo yêu cầu
của khách hàng và mục tiêu quản lý của ngân hàng.

Dựa vào tiêu thức biện pháp bảo đảm tiền vay của NHTM đối với khách
hàng, cho vay của NHTM được chia làm 2 loại:
Cho vay không có TSĐB: là loại cho vay không có tài sản thế chấp, cầm
cố hoặc bảo lãnh của người thứ ba mà chỉ dựa vào uy tín của bản thân khách
hàng. Loại này thường sử dụng cho khách hàng quen thuộc có khả năng tài
chính mạnh.
Cho vay có TSĐB: là việc cho vay vốn của tổ chức tín dụng mà theo đó
nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài
sản cầm cố, thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vay hoặc
bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.
1.2.2 Các hình thức cho vay có tài sản đảm bảo:
1.2.2.1 Bảo đảm tín dụng bằng tài sản cầm cố:
Bảo đảm tín dụng bằng tài sản cầm cố được hiểu là việc khách hàng (bên
vay vốn) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình giao cho tổ chức tín dụng (bên
cho vay) để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Đối tượng của cầm cố tài sản trong bảo đảm tiền vay là những tài sản mà
bên vay dùng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp
đồng tín dụng. Tài sản này phải thuộc sở hữu của bên cầm cố tức là bên vay.
Tài sản dùng để cầm cố có thể là động sản hay bất động sản. Tài sản dùng để
bảo đảm trong biện pháp này có thể là tài sản hiện có cũng có thể là các tài
sản sẽ hình thành trong tương lai.
TSĐB theo hình thức cầm cố bao gồm:
- Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu,
hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các vật có giá trị khác.
- Ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư tài khoản tại tổ chức cung ứng dịch vụ
thanh toán bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ.

- Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết
kiệm, thương phiếu, các giấy tờ khác được trị giá bằng tiền. Riêng đối với cổ
phiếu của tổ chức tín dụng phát hành, khách hàng vay không được cầm cố tại
chính tổ chức tín dụng đó.
- Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp,
quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát
sinh từ hợp đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác.
- Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp.
- Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật
- Tàu biển theo quy định của bộ luật hàng hải, tàu bay theo quy định của
luật hàng không trong trường hợp được cầm cố.
- Tàisảnhìnhthành trongtươnglai là độngsản hình thành sau thời điểm ký
kết giao dịchcầmcố vàsẽ thuộc sở hữu của bên cầm cố như hoa lợi, lợi tức, tài
sản hình thành từ vốn vay, các động sản khác mà bên cầm cố có quyền nhận.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.2.2.2 Bảo đảm tín dụng bằng tài sản thế chấp:
Thế chấp tài sản trong bảo đảm tiền vay là sự thỏa thuận giữa các bên
theo đó bên có nghĩa vụ tức bên vay phải dùng tài sản của mình để bảo đảm
việc thực hiện nghĩa vụ nhưng không chuyển giao tài sản cho bên cho vay.
Tài sản là đối tượng của quyền thế chấp khi: tài sản là bất động sản thuộc
quyền sở hữu của bên thế chấp, tài sản là động sản hoặc quyền sử dụng đất
thuộc sở hữu của bên thế chấp, tài sản là tài sản sẽ hình thành trong tương lai.
TSĐB theo hình thức thế chấp bao gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đát, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng, và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Giá trị quyềnsửdụngđấtmà pháp luậtvề đất đai quy định được thế chấp.

- Tàu biển theo quy định của bộ luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy
định của luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp.
- Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời
điểm ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp
như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các
bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Tài sản thế chấp không chỉ giới hạn ở những tài sản liệt kê như trên mà
bất kỳ tài sản nào thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc của người thứ 3 mà
người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm và tài sản được phép giao dịch
theo quy định của pháp luật. Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm
bằng tài sản được sử dụng phổ biến.
1.2.2.3 Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba:
Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba (gọi là bên bảo lãnh) là việc bên
bảo lãnh cam kết với tổ chức tín dụng về việc sử dụng tài sản thuộc quyền sở
hữu, giá trị quyền sử dụng đất của mình, đối với doanh nghiệp nhà nước là tài
sản thuộc quyền quản lý, sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách
hàng vay, nếu đến hạn trả nợ mà khách hàng vay không thực hiện đúng nghĩa
vụ trả nợ.
Tài sản dùng để bảo lãnh là các tài sản có thể thế chấp, cầm cố; nó có
đặc trưng của tài sản bảo đảm là được phép giao dịch và không có tranh chấp.
Ngoài ra đối với một số tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì bên
bảo lãnh bắt buộc phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay,
ví dụ như máy bay, tàu biển…

1.2.2.4 Bảo đảm tín dụng bằng tài sản hình thành từ vốn vay:
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng
vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ
cho chính khoản vay đó đối với tổ chức tín dụng.
Đối với tài sản dùng để bảo đảm tiền vay trong trường hợp này cần thỏa
mãn những điều kiện sau:
- Tài sản hình thành từ vốn vay dùng làm bảo đảm tiền vay phải xác định
được quyền sở hữu hoặc quyền quản lý, sử dụng; xác định được giá trị, số
lượng và được phép giao dịch. Đối với tài sản hình thành từ vốn vay là vật tư
hàng hóa thì ngoài việc có đủ các điều kiện này, tổ chức tín dụng phải có khả
năng quản lý, giám sát tài sản bảo đảm.
- Đối với tài sản mà pháp luật có quy định phải mua bảo hiểm, thì khách
hàng vay phải cam kết mua bảo hiểm trong suốt thời hạn vay vốn khi tài sản
đã được hình thành đưa vào sử dụng.
1.3 KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO
PHỤC VỤ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI.
1.3.1 Khái niệm về định giá tài sản đảm bảo
Một số cách hiểu về định giá tài sản:
- Định giá tài sản là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ.
- Định giá tài sản là sự ước tính giá trị vào một thời điểm cụ thể với một
mục đích đặc thù.
- Định giá tài sản là sư ước tính giá trị tài sản, có thể được trình bày bằng
miệng nhưng thông thường là bằng văn bản về giá trị của một tài sản vào một
ngày cụ thể và cho mục đích xác định.

Như vậy, khái niệm về định giá TSĐB có thể hiểu như sau: Định giá
TSĐB là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà TSĐB
có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Hoạt động định giá TSĐB phục vụ cho vay tại NHTM gồm có 2 trường
hợp là:
- Trường hợp ngân hàng thuê tư vấn định giá: Ngân hàng quyết định thuê
tổ chức tư vấn định giá đối với các TSĐB trong trường hợp ngân hàng không
tự định giá được, hoặc bên bảo đảm và Ngân hàng không thống nhất được kết
quả định giá mà Ngân hàng xét thấy cần trưng cầu thẩm định độc lập.
- Trường hợp Ngân hàng tự định giá.
1.3.2 Nguyên tắc địnhgiá tài sản đảm bảotrong trường hợp ngân hàng tự
định giá.
Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị
sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá
trình hình thành giá trị, bộ phận định giá cần phải xem xét và vận dụng những
quy luật và nguyên lý kinh tế liên quan. Bản chất của định giá tài sản là sự
phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ
thể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến
hành định giá. Bộ phận định giá của ngân hàng phải nghiên cứu vận dụng
những nguyên tắc sau đây để đưa ra kết luận về giá trị của TSĐB:
1.3.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức
hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có
thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn
nhất cho tài sản.
Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện
khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.

1.3.2.2 Nguyên tắc cung – cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài
sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến
cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ
nghịch với cung về tài sản.
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong
đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với
những thuộc tính của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ
thêm này được phản ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản.
1.3.2.3 Nguyên tắc thay đổi.
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành
nên giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục
phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến
giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó,
trong định giá tài sản, bộ phận định giá phải nắm được mối quan hệ nhân quả
giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác
định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
1.3.2.4 Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong
quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác
động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Hình thành giá trị của tài sản được định giá thường có liên quan đến giá
trị của tài sản khác có thể thay thế.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào cháo bán ở mức giá
thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có
xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương

đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự
thay thế. Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài
sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.
1.3.2.5 Nguyên tắc cân bằng.
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được
khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức
sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhât của tài sản, cần phải phân tích xem liệu
đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không.
Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị
trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá như vậy.
1.3.2.6 Nguyên tắc thu nhập tăng hoăc giảm.
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm
nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng
thêm sẽ giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất
động sản.
1.3.2.7 Nguyên tắc phân phối thu nhập.
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất
(đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố
này. Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần
tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể
hiện giá trị của đất đai.
1.3.2.8 Nguyên tắc đóng góp.
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn
bộ tài sản có tác động đến tổng giá tị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ
thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhêu giá trị cua toàn

bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà no đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao
nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của
việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi bộ phận định giá xác định mức sử dụng tài
sản tốt nhất và cs hiệu quả nhất.
1.3.2.9 Nguyên tắc tuân thủ.
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức
sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, bộ phận định giá phải
phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi bộ
phận định giá xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
1.3.2.10 Nguyên tắc cạnh tranh.
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá
mức có thể là giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối
với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với
nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình
thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
1.3.2.11 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai.
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh
lợi trong tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của
những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong
yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương
lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.

1.3.3 Quy trình định giá tài sản đảm bảo trong trường hợp ngân hàng tự
định giá.
1.3.3.1 Xác định tổng quát về tài sản cần định giá và xác định giá trị thị
trường hoặc phi thị trường làm cơ sở định giá.
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần
định giá.
- Mục đích định giá: Nhằm làm cơ sở xem xét trong cấp tín dụng đối với
khách hàng viên.
- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá: Bộ phận
định giá phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với
những yêu cầu và mục đích của việc bảo đảm tiền vay đối với tài sản, những
yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp
lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ
của bộ phận định giá theo hợp đồng định giá.
- Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của bộ phận định giá
phải dựa trên cơ sở phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định hiện
hành khác có liên quan.
- Xác định thời điểm định giá: Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự
nhiên, pháp lý) của tài sản cần định giá phải được thực hiện ngay sau khi ký
hợp đồng định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong
phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá.
- Xác định cơ sở giá trị của tài sản: Trên cơ sở xác định giá trị khái quát
về đặc điểm, loại hình tài sản cần định giá, bộ phận định giá cần xác định rõ
loại hình giá trị làm cơ sở cho việc đánh giá là giá trị thị trường hay giá trị phi
thị trường.

1.3.3.2 Lập kế hoạch định giá.
- Việc lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những công việc
phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời
gian cho cuộc định giá.
- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
+ Xác định các yếu tố cung – cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính
và các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.
+ Xác địnhcác tàiliệu cầnthu thập về thịtrường, về tài sản, tài liệu so sánh.
+ Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng
tin cậy và phải được kiểm chứng.
+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích
dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
+ Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.
1.3.3.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
a) Khảo sát hiện trường.
- Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: Bộ phận định giá
phải khảo sát và thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất,
công dụng), vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần
định giá và các tài sản so sánh.
- Đốivới bấtđộngsản,bộ phậnđịnhgiá phảikhảo sátvà thu thập số liệu về:
+ Vị trí thực tế của bất đông sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính,
các mô tả pháp lý liên quan đến bất đông sản.
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và
công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp thoát nước,
viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời,
tình trạng duy tu, sửa chữa.

+ Đối với công trình xây dựng dở dang, bộ phận định giá phải kết hợp
giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng
công trình.
- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, bộ
phận định giá cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các
hướng khác nhau.
b) Thu thập thông tin.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, bộ phận
định giá phải thu thập các thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu thập của tài
sản so sánh.
- Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động
thái người mua – người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.
- Với bất đông sản cần thu thập thêm các thông tin:
+ Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến
giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa
khu vực tài sản định giá tọa lạc và khu vực lân cận.
+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến
mục đích sử dụng của tài sản (địa chỉ, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới
hành chính, cơ sở hạ tầng…).
- Để thực hiện định giá, bộ phận định giá phải dựa trên những thông tin
thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa, những giao dịch mua bán tài sản (giá
chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…)
thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà
thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng, thông tin trên báo chí (báo viết,
nói, hình) của địa phương, trung ương và các cơ quan quản lý nhà nước về thị

trường tài sản, thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng
của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch
phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản. Bộ phận định giá
phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng
để đảm bảo độ chính xác của thông tin.
1.3.3.4 Phân tích thông tin.
a) Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
b) Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần định giá.
- Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường.
+ Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: đặc điểm của
mỗi lĩnh vực (thương mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm
cung và cầu về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường
(công ty tư nhân hoặc sở hữu nhà nước, liên doanh…), mức độ mở rộng thị
trường tài sản loại này với những người mua tiềm năng.
+ Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình,
mức độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài
sản loại này với những người mua tiềm năng.
- Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản:
+ Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của
những tài sản tương tự hiện có trên thị trường.
+ Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang định giá.
c) Phân tích về khách hàng.
- Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng.
- Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường
xung quanh tài sản.
- Nhu cầu, sức mua về tài sản.
d) Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản.

- Bộ phận định giá cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản
trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang
lại giá trị cao nhất cho tài sản.
- Bộ phận định giá cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía
cạnh:
+ Sự hợp lý, tính hả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương
quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai.
+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác
định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản.
+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo
hợp đồng, theo quy định của pháp luật.
+ Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài
sản trong việc tại ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục
đích sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi
suất, rủi ro, giá trị vốn hóa của tài sản.
+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi
phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức
cao nhất và tốt nhất.
1.3.3.5 Xác định giá trị tài sản cần định giá.
Bộ phận định giá phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định
mức giá trị của tài sản cần định giá.
Bộ phận định giá cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 1 hoặc nhiều
phương pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của
tài sản và với mục đích định giá.
Bộ phận định giá cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định
giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử
dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá.

1.3.3.6 Lập báo cáo và chứng thư kết quả định giá.
Thông thường, báo cáo định giá được trình bày trong một bản báo cáo
định giá. Nội dung chủ yếu được nêu ra trong báo cáo:
- Mục tiêu của việc định giá.
- Mô tả chính xác tài sản được định giá.
- Thời điểm ước tính giá trị.
- Số liệu và phân tích.
- Ước tính giá trị.
- Những điều kiện hạn chế.
1.3.4Các phương pháp địnhgiá tài sản đảm bảo được ngân hàng áp dụng
khi tự định giá.
1.3.4.1 Phương pháp so sánh thị trường.
Phương pháp so sánh thị trường (hay còn gọi là phương pháp so sánh giá
bán, phương pháp so sánh trực tiếp) là phương pháp định giá dựa trên cơ sở
phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần định giá đã giao
dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá
hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần
định giá.
Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản có
giao dịch, mua, bán, phổ biến trên thị trường, các tài sản có tính đồng nhất
cao.
1.3.4.2 Phương pháp chi phí.
Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo
ra một tài sản tương tự tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của
tài sản cần định giá.
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong định giá những tài sản
có mục đích sử dụng đặc biệt, những tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có

mua, bán phổ biến trên thị trường, những tài sản đã qua sử dụng, những tài
sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh thị trường.
1.3.4.3 Phương pháp thu nhập.
Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương
pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương
lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần định giá thành giá trị vốn
hiện tài của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn
hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá tài sản đầu
tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả
năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hóa thu nhập.
1.3.4.4 Phương pháp thặng dư.
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của
tài sản cần định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng
cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các
chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó
Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong định giá bất động sản
có tiềm năng phát triển.
1.3.4.5 Phương pháp lợi nhuận.
Phươngpháp lợi nhuận là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi
của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản
mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản
chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng,
rạp chiếu phim…

1.3.5 Các nhân tố tác động tới chất lượng định giá tài sản đảm bảo phục
vụ cho vay tại các ngân hàng thương mại.
1.3.5.1 Nhân tố chủ quan.
a) Chính sách tín dụng từng thời kỳ của ngân hàng.
Trong từng thời kỳ, ngân hàng sẽ có những định hướng, chính sách phát
triển, những điều chỉnh khác nhau để phù hợp với từng thời kỳ. Có những thời
kỳ, nền kinh tế khó khăn, ngân hàng phải áp dụng chính sách thắt chặt tín
dụng, hạn chế cho vay. Khách hàng có nhu cầu cấp tín dụng sẽ phải đáp ứng
những yêu cầu cao hơn về cả phương án sản xuất kinh doanh, dự án đầu tư
cũng như về TSĐB. Do đó, việc định giá TSĐB sẽ khắt khe hơn nhiều với
những yêu cầu cao hơn nhiều. Ngược lại, đối với những thời kỳ khuyến khích
tín dụng, yêu cầu về TSĐB có thể sẽ dễ dàng hơn và việc định giá TSĐB
cũng theo đó mà dễ dàng hơn.
b) Cán bộ định giá.
Đạo đức nghề nghiệp đối với một cán bộ định giá rất là quan trọng.
Trong quá trình định giá TSĐB, cán bộ định giá phải tuân thủ các tiêu chuẩn
đạo đức sau: độc lập, chính trực, khách quan, bí mật, công khai và minh bạch.
Nếu các cán bộ định giá không tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức trên sẽ ảnh
hưởng tiêu cực đến kết quả định giá, gây ra những tổn thất vô cùng lớn cho
ngân hàng.
Trình độ của cán bộ định giá: Định giá là một công việc khó khăn và rất
cần một sự nhạy bén, nó đòi hỏi các cán bộ định giá phải có sự hiểu biết và
thành thạo về tất cả các ngành nghề, về các mối quan hệ pháp lý đối với tài
sản, về kỹ thuật xây dựng, về kỹ thuật công nghệ, về các đặc tính của tài
sản… Tuy nhiên, không một cá nhân nào có thể nắm vững được tất cả các
ngành nghề, vấn đề đặt ra là những kỹ năng nào sẽ giúp cho một cán bộ định

giá ra được quyết định về giá chính xác nhất đem lại lợi nhuận lớn nhất cho
ngân hàng.
1.3.5.2 Nhân tố khách quan.
a) Điều kiện tự nhiên.
Điều kiện tự nhiên như vị trí, kíchthước,tìnhtrạng môi trường, các tiện ích
và nguy cơ rủi ro củatựnhiên sẽảnh hưởng rất lớn đến công tác định giá tài sản.
Khi tiến hành định giá, cán bộ định giá phải xem xét kỹ những vấn đề này.
Mặt khác, những rủi ro mà thiên nhiên mang lại rất khó dự báo mà lại
mang đến những tổn thất vô cùng lớn. Thiên tai xảy ra có thể làm thay đổi
toàn bộ cục diện nền kinh tế, chính trị. Khi đó, việc định giá sẽ gặp rất nhiều
khó khăn khi những cơ sở, căn cứ cho việc định giá bị thay đổi.
b) Điều kiện kinh tế.
Nền kinh tế nước ta đang trong quá trình hội nhập, còn chưa ổn định.
Những thay đổi kinh tế diễn ra khiến giá cả hàng hóa nói chung và giá của các
TSĐB nói riêng có nhiều biến động. Điều này sẽ gây ra nhiều khó khăn, thách
thức cho quá trình định giá TSĐB của ngân hàng.
Tuy nhiên, những thay đổi trong giai đoạn phát triển sẽ đem lại cái nhìn
khách quan về giá trị TSĐB cần định giá tại thời điểm nó tồn tại, mức độ phù
hợp của tài sản trong giai đoạn hiện nay và dự kiến thị trường của nó trong
tương lai.
Cung – cầu của TSĐB: Giá cả hay giá trị thị trường của một hàng hóa
được xác định bởi cung và cầu về hàng hóa đó. Trên thị trường, giá tài sản
tăng nếu cầu tăng, cung giảm và ngược lại nó sẽ giảm nếu cầu giảm, cung
tăng và những sự kết hợp khác nhau.
c) Các vănbảnpháp luật quyđịnh về bảo đảm tiền vay và định giá tài sản.
Đây là những văn bản được ban hành bởi Chính phủ, NHNN, các cơ
quan có thẩm quyền liên quan tại thời điểm định giá và vẫn có hiệu lực. Một

hệ thống văn bản pháp luật đồng bộ, chặt chẽ và sát thực tế sẽ tạo điều kiện
cho hoạt động định giá TSĐB tại ngân hàng hiệu quả hơn.
d) Khách hàng.
Việc khách hàng có những hành vi lừa đảo ngân hàng không phải là
chuyện hiếm gặp. Khách hàng có thể làm giả, làm sai giấy tờ, hồ sơ vay vốn,
họ cũng có thể không cung cấp đủ, trì hoãn nộp các tài liệu liên quan đến hồ
sơ TSĐB, gây ra nhiều trở ngại, khó khăn cho các cán bộ ngân hàng trong quá
trình định giá. Vì vậy, trước khi tiến hành định giá thì việc phân tích năng lực
pháp lý, uy tín của khách hàng là rất quan trọng.
Thêm vào đó, quyền sở hữu TSĐB của khách hàng cũng ảnh hưởng
không nhỏ tới công tác định giá TSĐB của ngân hàng. Khi một tài sản đem
cho thuê hay làm bất cứ việc gì khác thì người chủ sở hữu nó cũng sẽ được
hưởng một phần nào đó lợi nhuận do người sử dụng tài sản đó đem lại. Vì vậy
cần xác định TSĐBthuộc quyền sở hữu vĩnh viễn, cho thuê hay hình thức nào
đó để có những quyết định định giá đúng đắn.

CHƯƠNG II
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC
VIỆT NAM - CHI NHÁNH QUANG TRUNG
2.1 TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN
VIỆT NAM – CHI NHÁNH QUANG TRUNG
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của BIDV Chi nhánh Quang Trung.
Lịch sử hơn 50 năm xây dựng và trưởng thành của BIDV là một chặng
đường đầy gian nan và thử thách những cũng rất đỗi hào hùng và gắn liền với
từng thời kỳ lịch sử đấu tranh chống kẻ thù xâm lược và xây dựng đất nước
của dân tộc Việt Nam.
BIDV được thành lập ngày 26/4/1957, trải qua các giai đoạn phát triển
chính thức với các tên gọi khác nhau phù hợp với từng thời kỳ:
- Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam từ ngày 26/04/1957.
- Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam từ năm 1981 đến năm 1989.
- Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam từ năm 1990 đến ngày
27/04/2012.
- Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam từ ngày 27/04/2012
đến nay.
BIDV Quang Trung được hình thành và bắt đầu đi vào hoạt động từ
tháng 04/2005 trên cơ sở nâng cấp Phòng giao dịch Quang Trung – Sở giao
dịch 1 nhằm khai thác triệt để thế mạnh của một đơn vị BIDV trên địa bàn trú
đóng của Sở giao dịch trước đây. Địa chỉ trụ sở chính tại 53 Quang Trung, Hà
Nội. Tài sản ban đầu khi mới thành lập là nguồn huy động vốn 1.300 tỷ đồng
và nguồn nhân lực 72 cán bộ được điều động từ Hội sở chính và Sở giao dịch.
Trong thời gian đầu, theo định hướng phát triển theo hướng ngân hàng
bán lẻ, hiện đại, hoạt động trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng, Quận Ba Đình là

khu vực tập trung nhiều tổ chức tín dụng trong và ngoài nước, cùng với đó là
sự thiếu hụt về lực lượng cán bộ đã tạo nên hình ảnh tương lai đầy khó khăn,
thách thức đối với sự phát triển của chi nhánh trẻ, mới ra đời như BIDV
Quang Trung.
Mặc dù vậy, được sự quan tâm chỉ đạo đặc biệt, sự hỗ trợ to lớn của Ban
lãnh đạo, các Phòng/Ban tại Hội sở chính BIDV, sau 11 năm hoạt động,
BIDV Quang Trung đã không ngừng phấn đấu, sáng tạo, tìm tòi, bám sát xu
thế phát triển, sự biến động của thị trường tài chính trong và ngoài nước, từ
đó chủ động đề xuất phát triển các sản phẩm dịch vụ ngân hàng mới, hiện đại
phù hợp với điều kiện thị trường Việt Nam như đi đầu trong việc phát triển
hợp tác với các công ty chứng khoán nhằm cung cấp các dịch vụ ngân hàng
phục vụ hoạt động của các công ty chứng khoán và các nhà đầu tư, là chi
nhánh tiên phong trong triển khai các sản phẩm dịch vụ mới như tư vấn, thu
xếp, bảo lãnh phát hành trái phiếu doanh nghiệp… qua đó hoạt động của
BIDV Quang Trung đã có bước phát triển vượt bậc, tăng nhanh về quy mô
hoạt động qua từng năm.
2.1.2 Cơ cấu tổ chức của BIDV Chi nhánh Quang Trung.
Hiện nay, BIDV Quang Trung hoạt động theo mô hình tổ chức TA2 (dự
án tái cơ cấu Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam giai đoạn 2) với các
khối, phòng ban như sau:
- Ban Giám đốc, gồm: Giám đốc chi nhánh và 3 Phó Giám đốc chi nhánh
phụ trách quan hệ khách hàng, quản lý rủi ro và phụ trách tác nghiệp.
- Khối quan hệ khách hàng, gồm:
+ Phòng Quan hệ khách hàng I: phụ trách mảng khách hàng doanh
nghiệp lớn.
+ Phòng Quan hệ khách hàng II: phụ trách mảng khách hàng doanh
nghiệp vừa và nhỏ.

+ Phòng Quan hệ khách hàng III: phụ trách mảng khách hàng cá nhân.
+ Phòng Quan hệ khách hàng IV: phụ trách mảng khách hàng cá nhân
quan trọng.
+ Phòng kinh doanh thẻ
- Khối quản lý rủi ro, gồm: Phòng quản lý rủi ro.
- Khối tác nghiệp, gồm:
+ Phòng quản trị tín dụng.
+ Phòng dịch vụ khách hàng cá nhân.
+ Phòng dịch vụ khách hàng doanh nghiệp.
+ Phòng quản lý và dịch vụ kho quỹ
- Khối quản lý nội bộ, gồm:
+ Phòng tổ chức hành chính.
+ Phòng tài chính kế toán.
+ Phòng kế hoạch tổng hợp.
+ Tổ điện toán.
- Khối trực thuộc, gồm 8 Phòng giao dịch:
+ Phòng giao dịch Đường Thành.
+ Phòng giao dịch Cát Linh.
+ Phòng giao dịch Nguyễn An Ninh.
+ Phòng giao dịch Times City.
+ Phòng giao dịch Tô Vĩnh Diện.
+ Phòng giao dịch Đền Lừ.
+ Phòng giao dịch Sài Đồng.
+ Phòng giao dịch Huỳnh Thúc Kháng.

Sơ đồ 2.1: Bộ máy tổ chức của BIDV Quang Trung hiện nay
Ban
giám
đốc
Khối Quan hệ
khách hàng
- Phòng Quan hệ khách hàng I
- Phòng Quan hệ khách hàng II
- Phòng Quan hệ khách hàng III
- Phòng quan hệ khách hàng IV
- Phòng kinh doanh thẻ
Khối Quản lý rủi
ro
Phòng Quản lý rủi ro
Khối tác nghiệp
- Phòng Quản trị tín dụng
- Phòng Dịch vụ khách hàng cá
nhân
- Phòng Dịch vụ khách hàng
doanh nghiệp
- Phòng Quản lý và dịch vụ kho
quỹ
Khối Quản lý nội
bộ
- Phòng Tổ chức - Hành chính
- Phòng Tài chính kế toán
- Phòng kế hoạch tổng hợp
- Tổ Điện toán
Khối trực thuộc
Phòng giao dịch Nguyến An
Ninh
- Phòng giao dịch Đường
Thành
- Phòng giao dịch Cát Linh
- Phòng giao dịch Đền Lừ
- Phòng giao dịch Sài Đồng
- Phòng giao dịch Times City
- Phòng giao dịch Tô Vĩnh
Diện
- Phòng giao dịch Huỳnh Thúc
Kháng

2.1.3 Tìnhhình hoạt động kinhdoanhcủa BIDV Chi nhánh Quang Trung
giai đoạn 2012-2015.
2.1.3.1 Hoạt động huy động vốn.
Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn của BIDV Quang Trung 2012-2015.
(Đơn vị: Tỷ đồng)
Chỉ tiêu
Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015
Số tiền Số tiền
Tăng
trưởng
Số tiền
Tăng
trưởng
Số tiền
Tăng
trưởng
Tổng huy
động vốn
8.760 9.889 12,89% 10.876 9,98% 12.885 18,47%
(Nguồn:Báo cáo kết quả kinh doanh của BIDV Quang Trung 2012-2015)
Tổng nguồn vốn huy động của BIDV Quang Trung tăng lên qua các năm
tư 2012-2015. Cụ thể tổng nguồn vốn huy động từng năm là:
- Năm 2012: 8.760 tỷ đồng.
- Năm 2013: 9.8899 tỷ đồng, tăng 12,89% so với năm 2012.
Mặc dù, tốc độ tăng trưởng vốn huy động này không phải là cao nhưng
với kết quả như vậy thì đó vẫn là thành quả sau những nỗ lực, cố gắng của
cán bộ, nhân viên Chi nhánh cùng sự chỉ đạo sát sao của Ban lãnh đạo, đã
chứng tỏ được sự cố gắng, nỗ lực của chi nhánh trong việc marketing sản
phẩm và thu hút được nhiều nguồn vốn nhàn rỗi.

2.1.3.2 Hoạt động tín dụng.
Bảng 2.2: Tình hình sử dụng vốn của BIDV Quang Trung 2012-2015.
Chỉ tiêu
Năm
2012
Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015
Tăng
trưởng
Số tiền
Tăng
trưởng
Số tiền
Tăng
trưởng
Tổng dư
nợ
5.799 6.646 14,6% 7.806 17,45% 9.433 20,84%
Hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu, nòng cốt của bất kỳ ngân hàng
nào, đây là hoạt động tạo nên nguồn thu nhập lớn nhất cho ngân hàng. Sau
thời gian 11 năm đi vào hoạt động, hoạt động tín dụng của BIDV Quang
Trung đã đạt được một số thành tựu nhất định. Tổng dư nợ tín dụng trong vài
năm gần đây như sau:
- Năm 2012: 5.799 tỷ đồng.
- Năm 2013: 6.646 tỷ đồng.
- Năm 2014: 7.806 tỷ đồng.
- Năm 2015: 9.433 tỷ đồng.
Mặc dù giai đoạn 2012-2015 là giai đoạn nền kinh tế Việt Nam gặp
nhiều khó khăn, các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc sản xuất kinh
doanh, do đó khả năng tiếp cận vốn càng khó hơn bao giờ hết, nhưng trong
giai đoạn này vẫn chứng kiến sự tăng trưởng trong tổng dư nợ tín dụng của
Chi nhánh BIDV Quang Trung, đặc biệt là năm 2015(đạt mức tăng trưởng
20,84% so với năm 2014).

Sự tăng trưởng này là do các quyết định, chủ trương, chính sách của
NHNN cũng như các chính sách của Hội sở, các quyết định của chi nhánh
giúp cho khách hàng tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn, tạo cơ hội cấp tín dụng
cho các doanh nghiệp để sản xuất kinh doanh.
2.1.3.3 Hoạt động khác.
Bảng 2.3: Thu dịch vụ ròng của BIDV Quang Trung 2012-2015
Chỉ tiêu
Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015
Tăng
trưởng
Số tiền
Tăng
trưởng
Số tiền
Tăng
trưởng
Thu dịch
vụ ròng
67 82 22,39% 70 -14,63% 75 7,14%
Năm 2012, thu dịch vụ ròng của chi nhánh đạt 67 tỷ đồng. Năm 2013 là
82 tỷ đồng, tăng cao so với năm 2012, với tốc độ tăng 22,39%. Đến năm 2014
lại giảm 14,63% so với năm 2013, đạt được tổng số tiền là 70 tỷ đồng . Năm
2015 tốc độ này lại tăng trở lại nhưng vẫn còn ở mức độ thấp 7,14% tức là
tăng 5 tỷ đồng so với năm 2014.

2.1.3.4 Kết quả hoạt động kinh doanh.
Bảng 2.4:Kếtquả hoạtđộngkinhdoanhcủaBIDVQuangTrung2012-2015
Chỉ tiêu Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015
1. Thu nhập từ HĐKD 352 508 545 584
1.1 Huy động vốn 111 189 215 237
1.2 Tín dụng 174 237 260 272
1.3 Thu dịch vụ ròng 67 82 70 75
2. Chi phí HĐKD 199 334 353 369
2.1 Huy động vốn 82 161 167 171
2.2 Tín dụng 108 163 173 181
2.3 Dịch vụ 2 2 3 5
2.4 Chi phí hoạt động 7 8 10 12
3. Lợi nhuận 153 174 192 215
Lợi nhuận của Chi nhánh tăng dần qua các năm, năm 2013 tăng 13,7%,
năm 2014 tăng 10,34%, năm 2015 tăng 11,98%. Chi phí HĐKD tăng mạnh
sau mỗi năm. Do đó, thu nhập từ HĐKD cũng tăng lên, năm 2012 đạt 352 tỷ
đồng thì đến năm 2013 đạt 508 tỷ đồng (tăng 44,32%), năm 2014 là 545 tỷ
đồng (tăng 7,28%) và năm 2015 thu nhập từ HĐKD là 584 tỷ đồng (tăng
7,16%). Đó là kết quả sau sự cố gắng, nỗ lực của cán bộ, nhân viên chi nhánh
cùng sự quản lý sát sao của Ban lãnh đạo.

2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ TÀI SẢN ĐẢM BẢO
TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM –
CHI NHÁNH QUANG TRUNG
2.2.1 Tình hình dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo tại chi nhánh.
Bảng 2.5 Dư nợ cho vay có TSĐB và không có TSĐB của BIDV Quang
Trung 2012-2015.
Chỉ tiêu
Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015
Số
tiền
Tỷ
trọng
Số
tiền
Tỷ
trọng
Số
tiền
Tỷ
trọng
Số
tiền
Tỷ
trọng
Có TSĐB 2.725 47 % 3.210 48,3% 3.915 50,2% 5050 53,5%
Không có
TSĐB
3.074 53% 3.436 51,7% 3.891 49,8% 4383 46,5%
Dư nợ cho
vay
5.799 100% 6.646 100% 7.806 100% 9.433 100%
(Nguồn:Báo cáo tín dụng của BIDV QuangTrung 2012-2015)
Về cho vay có TSĐB, ngân hàng ngày càng nhận thức rõ tầm quan trọng
của TSĐB trong các khoản vay. Bằng chứng là tỷ trọng dư nợ cho vay có
TSĐB đang không ngừng tăng lên. Năm 2012, tỷ trọng dư nợ cho vay có
TSĐB chỉ chiếm 47% nhưng đến năm 2015 tỷ trọng này đã đạt mức 53,5%
trong tổng dư nợ cho vay.

2.2.2 Cư cấu dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo tại Chi nhánh.
2.2.2.1 Cư cấu dư nợ theo biện pháp bảo đảm.
Bảng 2.6: Cơ cấu dư nợ cho vay có TSĐB theo biện pháp bảo đảm của
BIDV Quang Trung 2012-2015
Chỉ tiêu
Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015
Số
tiền
Tỷ
trọng
Số tiền
Tỷ
trọng
Số
tiền
Tỷ
trọng
Số
tiền
Tỷ
trọng
Cầm cố tài sản 141,7 5,2% 192,6 6% 234,9 6% 338,4 6,7%
Thế chấp tài
sản
2289 84% 2667,51 83,1% 3241,6 82,8% 4146 82,1%
Bảo lãnh của
bên thứ 3
215,28 7,9% 253,59 7,9% 317,1 8,1% 414,1 8,2%
Tài sản hình
thành từ vốn
vay
79,02 2,9% 96,3 3% 121,4 3,1% 151,5 3%
Dư nợ có
TSĐB
2.725 100% 3.210 100% 3.915 100% 5.050 100%
Bảo đảm bằng tài sản thế chấp của khách hàng chiếm tỷ trọng cao nhất
từ 82,1% đến 84% tổng dư nợ cho vay có TSĐB. Nguyên nhân là do đây là
hình thức phù hợp với hầu hết các loại hình doanh nghiệp, hộ sản xuất, cá
nhân vay vốn.
Cầm cố tài sản khách hàng chỉ chiếm từ 5,2% đến 6,7% tổng dư nợ cho
vay có TSĐB và được áp dụng trong các trường hợp khách hàng cần vốn
ngay, khoản vay có thời gian ngắn, giá trị nhỏ.

Bảo lãnh của bên thứ ba có chiều hướng tăng qua các năm. Đây là một
biện pháp bổ sung TSĐB rất hiệu quả nếu huy động tài sản cá nhân của ban
lãnh đạo công ty (như: giám đốc, phó giám đốc, kế toán trưởng) để thế chấp
vay vốn tại chi nhánh vì làm tăng trách nhiệm trả nợ của khách hàng, tăng
trách nhiệm sử dụng vốn có hiệu quả.
Tài sản hình thành từ vốn vay là thiết bị, nhà xưởng có giá trị lớn từ các
dự án dài hạn nhưng khả năng phát mại kém do tính chất đặc biệt của tài sản
là khi khách hàng được xem xét khoản vay thì tài sản chưa hình thành nên rủi
ro là rất lớn. Biện pháp bảo đảm này chiếm một tỷ trọng rất nhỏ trong tổng dư
nợ cho vay có TSĐB của Chi nhánh (chỉ chiếm từ 2,9% đến 3,1% ).
2.2.2.2 Cơ cấu dư nợ theo loại tài sản đảm bảo.
Bảng 2.7 Cơcấu dư nợ cho vay có TSĐB theo loại TSĐB của BIDV Quang
Trung 2012-2015.
Chỉ tiêu
Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015
Số tiền
Tỷ
trọng
Số tiền
Tỷ
trọng
Số
tiền
Tỷ
trọng
Số
tiền
Tỷ
trọng
Bất động
sản
2479,75 91% 2940,36 91,6% 3605,7 92,1% 4646 92%
Động sản 158,05 5,8% 173,34 5,4% 184 4,7% 247,5 4,9%
Các tài sản
khác
87,2 3,2% 96,3 3% 125,3 3,2% 156,5 3,1%
Dư nợ có
TSĐB
2.725 100% 3.210 100% 3.915 100% 5.050 100%

Bất động sản là tài sản được ưa chuộng nhất chiếm tỷ trọng cao nhất
trong cho vay có TSĐB của Chi nhánh (từ 91% đến 92,1% ), nguyên nhân là
do: đây là tài sản có giá trị lớn nên khách hàng có thể vay đủ vốn đáp ứng nhu
cầu của họ, đây là một trong số những tài sản có các giấy tờ liên quan rõ ràng
nhất, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy
định đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm.
Động sản như máy móc, thiết bị, dây chuyền chỉ chiếm một tỷ trọng nhỏ
trong dư nợ TSĐB (từ 4,7% đến 5,8%). Do máy móc, thiết bị của bên thế
chấp thường qua quá trình sử dụng, chịu sự tác động của hao mòn hữu hình
lẫn hao mòn vô hình, khả năng phát mại giảm dần qua các năm. Hơn nữa các
tài sản cầm cố là động sản này di chuyển được, người đi vay trong suốt thời
gian đi vay có thể thay đổi bộ phận máy móc nên ngân hàng khó kiểm soát.
Còn các loại tài sản khác như quyền đòi nợ, bảo lãnh thực hiện hợp
đồng, bảo lãnh thanh toán, tài sản hình thành từ vốn vay (mới quyết toán một
phần tài sản)… rất ít, chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong cơ cấu dư nợ cho vay có
TSĐB(từ 3% đến 3,2% ). Các loại tài sản này không áp dụng phổ biến cho
tính chất phức tạp của tài sản, độ rủi ro cao hơn, biến động giá trị tài sản lớn.
2.3 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO
PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT
TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH QUANG TRUNG
2.3.1 Quy định pháp lý về việc định giá tài sản đảm bảo tại chi nhánh.
- TSĐB phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo
đảm, việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ làm cơ sở xác định mức
cho vay của BIDV Quang Trung phù hợp với chính sách khách hàng trong
từng thời kỳ và để hạch toán ngoại bảng về giá trị TSĐB, không áp dụng khi
xử lý TSĐB để thu hồi nợ.

- Việc xác định giá trị TSĐB phải được lập thành văn bản riêng kèm theo
hợp đồng bảo đảm hoặc ghi trong hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng tín dụng
kiêm bảo đảm tiền vay. Đối với TSĐB có giá trị lớn, giá cả biến động, bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình trên đất phải lập biên bản định
giá riêng.
- Trường hợp TSĐB thuộc đối tượng được miễn, giảm thuế hoặc tạm
thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho nợ việc thực hiện nghĩa cụ tài
chính đối với Nhà nước thì giá trị định giá phải trừ đi khoản thuế, phí mà lẽ ra
bên bảo đảm phải thực hiện với Nhà nước, đối với trường hợp pháp luật quy
định phải thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước mới được thực hiện giao dịch thế
chấp, cầm cố thì phải thực hiện theo quy định đó.
2.3.2 Quy trình định giá TSĐB phục vụ cho vay tại BIDV Quang Trung.
Quy trình định giá TSĐB phục vụ cho vay tại BIDV Quang Trung gồm 7
bước sau:
Bước 1: Thành lập tổ định giá
Bước 2: Thu thập tài liệu.
Bước 3: Khảo sát thực tế
Bước 4: Xác định giá trị TSĐB.
Bước 5: Các bên liên quan thỏa thuận, ký kết biên bản định giá về giá trị
ước tính của TSĐB và hợp đồng thế chấp.
Bước 6: Các bên ký kết biên bản giao nhận TSĐB.
Bước 7: Đánh giá lại giá trị TSĐB.
Nội dung cụ thể của từng bước như sau:
2.3.2.1 Thành lập tổ định giá.
Thành phần tổ định giá phải có tối thiểu 2 người (Trong đó có 1 thành
viên của phòng quản lý rủi ro):
- Đối với tổ định giá TSĐB tại BIDV Quang Trung:

+ Trường hợp TSĐB có giá trị dự kiến đến 5 tỷ đồng, thành phần tổ định
giá bao gồm: Lãnh đạo phụ trách đơn vị (tổ trưởng), Trưởng phòng (hoặc Phó
phòng) QHKH (thành viên), 1 cán bộ QHKH trực tiếp xử lý hồ sơ (thành
viên).
+ Trường hợp TSĐB có giá trị dự kiến trên 5 tỷ đồng, thành phần tổ định
giá bao gồm: Lãnh đạo phụ trách đơn vị (tổ trưởng), Trưởng phòng QHKH
(thành viên), 1 cán bộ QHKH trực tiếp xử lý hồ sơ (thành viên)..
- Đối với tổ định giá tại Phòng giao dịch:
+ Trường hợp các TSĐBcho tất cả các khoản tín dụng thuộc thẩm quyền
phán quyết của Phòng giao dịch, thành phần tổ định giá bao gồm: Giám đốc
Phòng giao dịch (Tổ trưởng) và 1 cán bộ QHKH (thành viên).
+ Trường hợp khoản cấp tín dụng vượt thẩm quyền của Giám đốc Phòng
giao dịch và thuộc thẩm quyền của Lãnh đạo đơn vị phụ trách, thành phần tổ
định giá bao gồm: Lãnh đạo phụ trách (Tổ trưởng), Giám đốc Phòng giao dịch
(thành viên), 1 cán bộ QHKH (thành viên).
+ Trường hợp khoản cấp tín dụng vượt thẩm quyền của Giám đốc Phòng
giao dịch và phải qua thẩm định rủi ro, lãnh đạo đơn vị phụ trách đồng thời là
cấp phê duyệt rủi ro tín dụng thì thành phần tổ định giá bao gồm: Phó Giám
đốc QHKH (Tổ trưởng), Giám đốc Phòng giao dịch (thành viên), 1 cán bộ
QHKH (thành viên).
2.3.2.2 Thu thập tài liệu.
Xác định các loại tài liệu cần thu thập để phục vụ cho việc định giá tài
sản bảo đảm tiền vay. Các tài liệu về chứng minh quyền sở hữu, sử dụng hợp
pháp …và các văn bản pháp luật có liên quan. Nhưng quan trọng hơn cả là
việc xác định thông tin giao dịch về các loại tài sản tương tự tài sản cần định
giá và tình hình cung – cầu loại tài sản đó trên thị trường để chuẩn bị cho
bước tiếp theo ước tính giá trị của tài sản bảo đảm.

2.3.2.3 Khảo sát thực tế.
- Đối với bất động sản:
Xác định vị trí của bất động sản (gần những đoạn đường nào, ở vị trí
thuận lợi hay bất lợi, quang cảnh môi trường xung quanh, tổng diện tích đất
được phép sử dụng, sàn xây dựng, đã sử dụng, chưa sử dụng). Bất động sản
nằm cách đường lớn bao xa. Bất động sản mới xây dựng hay đã xây dựng
được nhiều năm, mức độ hao mòn, có hay không có tranh chấp. Xác định
thêm xu thế phát triển của khu vực có bất động sản đó trong tương lai.
- Đốivới độngsản:xác địnhhãng sảnxuất, số seri, nguyêngiá, phươngpháp
tính khấu hao, mức khấu hao, giá trị còn lại, tính giao dịch trên thị trường.
2.3.2.4 Xác định giá trị tài sản đảm bảo.
Trên cơ sở các thông tin đã thu thập được cùng với kết quả khảo sát thực
tế, tổ định giá sẽ đưa ra quyết định cuối cùng về giá trị TSĐB.
Giá trị TSĐB là giá trị TSĐB được chi nhánh định giá nhân với hệ số giá
trị TSĐB tại ngân hàng.
2.3.2.5 Các bên liên quan thỏa thuận, ký kết biên bản định giá về giá trị
ước tính của tài sản đảm bảo và hợp đồng thế chấp.
- Đối với khoản tín dụng không phải thông qua bộ phận QLRR: sau khi
thống nhất được giá trị định giá giữa các thành viên, Tổ định giá lập Báo cáo
thẩm định giá trị tài sản.
- Đối với khoản tín dụng phải thông qua bộ phận QLRR: Sau khi Tổ định
giá lập Báo cáo thẩm định giá trị tài sản, phải gửi sang bộ phận quản lý rủi ro.
Cán bộ QHKH có trách nhiệm cùng cán bộ Phòng QLRR đi thực địa
TSĐB của khách hàng. Đối với TSĐB cách Chi nhánh, Phòng QHKH gửi
thông báo cho Phòng QLRR về việc cử cán bộ cùng tham gia. Phòng QLRR
báo cáo xin ý kiến chỉ đạo của Giám đốc Chi nhánh cho phép.

Sau khi xem xét hồ sơ tài sản, kiểm tra thực tế và kết quả định giá của
các Tổ chức định giá tại Phòng QHKH :
+ Trường hơp đồng ý: Phòng QLRR lập báo cáo kết quả thẩm định rủi ro
TSĐB.
+ Trường hợp không đồng ý: Phòng QLRR lập Báo cáo kết quả thẩm
định rủi ro TSĐB với các y kiến độc lập trình Giám đốc Chi nhánh xem xét
phê duyệt.
2.3.2.6 Các bên ký kết biên bản giao nhận tài sản đảm bảo.
2.3.2.7 Đánh giá lại giá trị tài sản đảm bảo.
Trong thời gian bảo đảm tiền vay, định kỳ 6 tháng hoặc tối đa 12 tháng
một lần, BIDV Quang Trung phải tiến hành kiểm tra, đánh giá lại TSĐB.
Việc kiểm tra, đánh giá lại phải lập thành biên bản với bên bảo đảm.
- Kiểm tra, đánh giá lại TSĐB gồm các nội dung sau:
+ Đánh giá tình trạng hiện tại của TSĐB, những thay đổi (về số lương,
chất lượng) so với bên hiện trang khi nhận TSĐB.
+ Tình hình sử dụng, bảo quản và khai thác TSĐB.
+ Tình hình đầu tư, cải tạo, sửa chữa TSĐB.
+ Tiến độ hình thành tài sản hình thành từ vốn vay hoặc tài sản hình
thành trong tương lai (nếu TSĐB là tài sản hình thành từ vốn vay hoặc tài sản
hình thành trong tương lai).
+ Các loại giấy tờ khác liên quan đến TSĐB, chứng minh tình trạng hiện
tại của TSĐB.
+ Định giá lại giá trị TSĐB: Trình tự, thủ tục định giá lại TSĐB thực
hiện tương tự như khi định giá tài sản lần đầu. Trường hợp định giá lại TSĐB
tăng thêm giá trị để bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm thì phải lập văn bản sửa
đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm đã ký kết giữa chi nhánh và bên bảo đảm.

+ Đề xuất và kiến nghị hoặc thỏa thuận giữa 2 bên trong trường hợp có
sự thay đổi, giảm sút một cách đáng kể giá trị TSĐB hoặc phát hiện vi phạm
của bên thế chấp trong việc quản lý, khai thác hoặc định đoạt tài sản thế chấp.
- Một số yêu cầu kiểm tra, đánh giá cụ thể.
Trong trường hợp thế chấp lô hàng, nguyên nhiên vật liệu, hàng hóa luân
chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh thì việc kiểm tra phải được tiến
hành thường xuyên, ít nhất là 1 tháng 1 lần.
Trường hợp đặc biệt, khi loại tài sản cùng loại với TSĐB có biến động
lớn về giá cả (giảm giá) trên thị trường từ 20% trở lên so với giá tại thời điểm
định giá gần nhất, hoặc khi số lượng chủng loại tài sản có biến động trên
20%, phải tiến hành đánh giá lại ngay. Giá trị tài sản sau khi đánh giá lại nếu
không lớn hơn dư nợ tại thời điểm đó, thì yêu cầu khách hàng phải bổ sung
TSĐB khác hoặc bảo lãnh của bên thứ 3 hoặc chi nhánh yêu cầu khách hàng
trả nợ trước hạn phần dư nợ không được bảo đảm.
Đối với tài sản là quyền đòi nợ theo hợp đồng dân sự, thương mại: Cán
bộ QHKH phải mở sổ theo dõi chặt chẽ, kịp thời sự biến động dư nợ giữa bên
bảo đảm và bên có trách nhiệm thanh toán để điều chỉnh giá trị TSĐB và ký
phụ lục hợp đồng.
Trongsuốtthờigian nhận thế chấp giá trị quyền vốn góp tại doanh nghiệp,
cánbộ QHKHphảithườngxuyên theo dõi, nắmbắttinh hìnhtài chính của doanh
nghiệp nhận vốngóp (thông qua việc phân tích báo cáo kết quả hoạt động kinh
doanghàngquý), nếudoanhnghiệp đó bịlỗ thì Chi nhánh phải tiến hành định giá
lại cho phù hợp, hoặc bổ sung, thay thế bằng TSĐB khác.
2.3.3 Nội dung định giá cụ thể đối với từng loại tài sản đảm bảo phục vụ
cho vay tại chi nhánh.
2.3.3.1 Bất động sản.
a) Cơ sở xác định tài sản đảm bảo.

- Tham khảo giá đất ở theo quy định của Thành phố/Tỉnh.
TT Tên đường phố Đoạn đường Giá đất ở (Đơn vị: Đồng)
Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4
- Tham khảo các nguồn thông tin khác:
+ Những căn nhà, khu đất có vị trí đặc điểm tương tự TSĐB thường
được rao bán/ giao dịch trên thị trường với mức giá trong khung giao động từ
…-…triệu đồng/m2
+ Qua các Trung tâm môi giới bất động sản, trên báo chí, các phương
tiện thông tin đại chúng…
+ Các mức giá tham khảo trên được tổng hợp chi tiết sau đây:
TT Địa chỉ Giá rao
bán
Thông tin So sánh
với TSĐB
Liên hệ
1
2
3
4
+ Trường hợp cần kiểm tra và khẳng định thêm về giá trị củavTSĐB, ta
có thể thu thập các thông tin khác về TSĐB để có thể áp dụng các phương
pháp định giá khác.
b)Phương pháp định giá.
Phương pháp định giá bất động sản được trích từ Thông tư 114/2004/TT-
BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài Chính, vì vậy việc đánh giá sẽ được bộ
phận định giá lựa chọn, đề xuất và được người có thẩm quyền cấp tín dụng
quyết định cho từng trường hợp cụ thể.

Bộ phận định giá sẽ phân tích các thông tin tham khảo về giá và nhận
định về giá có thể giao dịch được tại thời điểm định giá hoặc kết hợp với các
phương pháp khác để đưa ra mức giá cuối cùng.
Để định giá bất động sản, BIDV Quang Trung thường sử dụng 2 phương
pháp sau đây:
- Phương pháp so sánh trực tiếp:
+ Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
 Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất,
khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
 Thời gian thu thập thông tin.
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần
nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá cả thửa đất hoặc khu đất
cần định giá.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời
gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 1 năm tính đến thời điểm định giá
đất. Nếu không có những thông tin về các cuộc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong thời gian gần nhất hoặc trong thời gian 1 năm để thu thập, thì
thu thập thông tin trong thời gian 3 năm tính đến thời điểm định giá đất.
 Những thông tin cần thu thập.
Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại
đô thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất,
tài sản trên đất).
Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên: cảnh quan, nguồn nước,
mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước, mức độ thoái hóa của đất… và
môi trường kinh tế xã hội: kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay

không thuận lợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa
giáo dục, trật tự và an ninh xã hội…).
Các đặc điểm về pháp lý (quy hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm…)
Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất
thành công.
Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử
dụng đất.
Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
 Điều kiện của thông tin.
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc
giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường. Những cuộc giao dịch mua bán này không có tính đầu cơ,
không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán giữa các bên
có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan
khác gây tác động làm sai lệch quá trình hình thành và vận động bình thường
của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.
+ Bước 2: So sánh, phân tích thông tin.
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1, tiến hành
phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa
các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó
xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho
thửa đất, khu đất cần định giá.
+ Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa
đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho
thửa đất, khu đất cần định giá.
Giá ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách
điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh :

Giá ước tính
thửa đất, khu
đất cần định
giá
=
Giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của
từng thửa đất, khu đất so
sánh
±
Mức tiền điều chỉnh mức
giá hình thành từ những
yếu tố khác biệt về giá của
từng thửa đất, khu đất so
sánh với thửa đất, khu đất
cần định giá
Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so
sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá
xuất phát từ những khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của
loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường… Sự khác biệt về giá thửa đất so sánh
và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xác định căn cứ vào đánh giá của
các chuyên gia và cơ quan định giá đất.
Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian tư thời điểm
chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời
điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của
thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so
sánh theo công thức nêu trên.
+ Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình
quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều
chỉnh khác biệt về giá ở bước 3.
- Phương pháp thu nhập:
+ Bước 1: Tínhtổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá mang lại.
Đối với đất được sử dụng để cho thuê hoặc đất có xây dựng công trình
kiến trúc (nhà ở) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính

là số tiền cho thuê đất hoặc số tiền cho thuê đất và công trình trên đất thu
được hàng năm.
Đối với loại đất được sử dụng cho sản xuất nông nghiệp thì tổng thu
nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất
trên thửa đất, loại đất thu được hàng năm.
+ Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các
khoản phải nộp theo luật định.
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế, chi phí đầu tư
cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo các quy định
hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước
thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất,
kinh doanh đã chi trả (quy định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa
do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành).
+ Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập thuần
túy
hàng năm
=
Tổng thu nhập hàng năm
tính được ở bước 1
-
Tổng chi phí đã
tính ở bước 2
+ Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
𝐺𝑖á đấ𝑡 ướ𝑐 𝑡í𝑛ℎ =
𝑇ℎ𝑢 𝑛ℎậ𝑝 𝑡ℎ𝑢ầ𝑛 𝑡ú𝑦 ℎà𝑛𝑔 𝑛ă𝑚 𝑡ℎ𝑢 đượ𝑐 𝑡ừ 𝑡ℎử𝑎 đấ𝑡
𝐿ã𝑖 𝑠𝑢ấ𝑡 𝑡𝑖ề𝑛 𝑔ử𝑖 𝑡𝑖ế𝑡 𝑘𝑖ệ𝑚 𝑘ỳ ℎạ𝑛 12 𝑡ℎá𝑛𝑔
Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, các chi phí
xác định ở bước 1, bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở bước 3 phải là
tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của hạng đất
hoặc vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã
được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, tính bình quân cho từng năm
trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất.

Đề tài: Nâng cao định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại BIDV

Đề tài: Nâng cao định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại BIDV

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Đề tài: Nâng cao định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại BIDV

Similar to Đề tài: Nâng cao định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại BIDV (20)

More from Dịch vụ viết bài trọn gói ZALO: 0936 885 877

More from Dịch vụ viết bài trọn gói ZALO: 0936 885 877 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Đề tài: Nâng cao định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại BIDV