Dokumen tersebut membahas tentang biaya modal dan penilaian arus kas yang didiskontokan. Biaya modal adalah biaya yang dikeluarkan perusahaan untuk memperoleh dana baik dari utang, saham preferen, saham biasa, dan laba ditahan. Penilaian arus kas yang didiskontokan digunakan untuk mengestimasi nilai investasi berdasarkan proyeksi arus kas masa depan dengan mempertimbangkan nilai waktu uang melalui tingkat diskonto.

1. Cost of Capital and
DCF Valuation

2. • Kebutuhan dana investasi suatu perusahaan dapat
dipenuhi dari hasil operasional perusahaan , modal
sendiri (dana dari pemilik) atau melalui penarikan
pinjaman dari pihak lain /hutang.
• Dalam suatu investasi, biaya yang timbul akibat
penarikan pinjaman merupakan biaya modal dan
perlu diperhitungkan dalam keputusan investasi.
• Untuk menentukan diterima atau ditolaknya suatu
usulan investasi yaitu dengan membandingkan
tingkat keuntungan (rate of return) dari usulan
investasi tersebut dengan biaya modalnya.
Introduction

3. Apa Itu Biaya Modal?
(Cost of Capital)
• Biaya modal adalah biaya yang harus dikeluarkan
oleh perusahaan untuk memperoleh dana baik
yang berasal dari hutang, saham preferen, saham
biasa, dan laba ditahan untuk mendanai
suatu investasi atau operasional perusahaan.
 Penentuan besarnya biaya modal ini
dimaksudkan untuk mengetahui berapa
besarnya biaya yang harus dikeluarkan
perusahaan untuk memperoleh dana yang
diperlukan.
 Karena sifatnya sebagai biaya, maka biaya
modal juga diartikan sebagai batas minimum
tingkat hasil yang harus dicapai perusahaan
agar tidak dinyatakan merugi.

4. Apa Itu Biaya Modal? …
• Biaya Modal (Cost of Capital) merupakan
semua biaya yang secara riil dikeluarkan oleh
perusahaan dalam rangka mendapatkan
sumber dana.
Biaya Riil
• Biaya Modal = -------------------------------- x 100%
Penerimaan Kas Bersih

5. Cost of Capital …
• Biaya modal dihitung berdasarkan biaya untuk
masing-masing sumber dana (biaya modal
individual).
• Namun, jika perusahaan menggunakan beberapa
sumber modal maka biaya modal yang dihitung
adalah biaya modal rata-rata tertimbang dari
seluruh modal yang digunakan.
• Biaya modal rata-rata tertimbang ini disebut dengan
”Weight Average Cost of Capital” (WACC).

6. • Konsep biaya modal erat kaitannya dengan konsep
tingkat keuntungan yang disyaratkan (required rate
of return) yang dapat dilihat dari 2 sisi, yaitu investor
& perusahaan.
• Tinggi rendahnya required rate :
 Sisi investor, required rate of return merupakan
tingkat keuntungan (rate of return) yang
mencerminkan tingkat risiko dari aktiva yang
dimiliki.
 Sisi perusahaan yang menggunakan dana
(modal), besarnya required rate of return
merupakan biaya modal (cost of capital) yang
harus dikeluarkan untuk mendapatkan modal
tersebut.
Cost of Capital …

7. Tujuan Biaya Modal
• Perusahaan dapat mengetahui seberapa banyak
biaya yang harus dikeluarkan untuk mendanai
investasi dan mendanai biaya operasional
perusahaan.
• Memaksimalkan nilai perusahaan dengan cara
meminimumkan biaya-biaya yang dikeluarkan
oleh perusahaan.
• Mempermudah penentu keputusan penting,
seperti leasing dan modal kerja lainnya yang
dilakukan oleh perusahaan.

8. Jenis Biaya Modal
1. Biaya Modal Secara Individu
2. Biaya Modal Secara Keseluruhan

9. 1. Biaya Modal Secara Individu
• Biaya modal ini terdiri dari biaya modal
utang perniagaan, biaya modal dari
utang jangka pendek, biaya modal dari
utang wesel, biaya modal dari obligasi,
biaya modal laba ditahan, dan biaya
modal dari penggunaan saham preferen.

10. Cost of Retained Earning
(Biaya Modal Laba Ditahan)
• Biaya modal yang terjadi jika laba ditahan (LD)
digunakan untuk reinvestasi di perusahaan
yang bersangkutan, biaya tersebut sebesar
tingkat keuntungan investasi (rate of return)
yang disyaratkan diterima oleh para investor.
• Jika ”LD” diinvestasikan pada perusahaan lain
akan memproleh keuntungan yang besarnya
sama dengan keuntungan jika perusahaan
reinvestasi sendiri ”LD” tersebut.

11. Cost of Preferred Stock
(Biaya Modal Saham Preferen)
• Adalah biaya riil yang harus dibayar jika
perusahaan menggunakan dana dengan menjual
saham preferen.
• CPS diperhitungkan sebesar tingkat keuntungan
yang disyaratkan (required rate of return) oleh
investor pemegang saham preferen. Artinya
tingkat keuntungan yang diharapkan oleh investor
merupakan biaya yang harus ditanggung emiten.
• Biaya modal saham preferen mempunyai sifat
campuran antara hutang dan saham biasa.

12. 2. Biaya Modal Secara Keseluruhan
• Jika perusahaan menggunakan beberapa
sumber modal, maka biaya modal yang
dihitung adalah biaya modal rata-rata
tertimbang dari seluruh modal yang
digunakan atau bisa disebut dengan WACC
(Weighted Average Cost of Capital).

13. 2. Biaya Modal Secara Keseluruhan …
• Biaya modal keseluruhan adalah biaya modal yang
memperhitungkan seluruh biaya atas modal yang
digunakan oleh perusahaan.
• Konsep biaya modal perusahaan secara keseluruhan
(overall cost of capital) bermanfaat dalam penilaian
usulan investasi jangka panjang.
• Misalnya, dalam menentukan proyek investasi
yang harus diambil dapat ditentukan dengan
membandingkan besarnya biaya modal yang harus
dikeluarkan (cost of capital) dengan tingkat keuntungan
yang diproleh (rate of return) di masa datang.
• Untuk menetapkan biaya modal dari perusahaan secara
keseluruhan perlu dihitung biaya modal rata-rata
tertimbangnya (Weighted Average Cost of Capital /
WACC). Sebagai unsur penimbangnya adalah proporsi
dana bagi setiap jenis atau sumber modal yang
digunakan dalam investasi proyek tersebut.

14. Faktor yang Mempengaruhi WACC
• Kondisi pasar.
• Struktur Modal perusahaan dan dividend
policy.
• Kebijakan Investasi.
Perusahaan dengan proyek yang lebih berisiko
umumnya memiliki WACC yang lebih tinggi.

15. Contoh KASUS
• PT XX dalam membiayai investasinya
menggunakan kombinasi beberapa sumber dana
sekaligus, yaitu:
Sumber Total Dana Cost of Capital
Obligasi…………………… 40.000.000,-; 14,7% *)
Saham Preferen…………… 30.000.000,-; 18%
Saham Biasa………………. 90.000.000,-; 16%
*) setelah penyesuaian pajak

16. • Biaya Rata-rata Tertimbang Dihitung, sebagai berikut:
Sumber Total Dana Komposisi Cost Rata-rata
Obligasi……………… 40.000.000,-; 25% 14,7% *) 3,675%
Saham Preferen……… 30.000.000,-; 18,75% 18% 3,375%
Saham Biasa………… 90.000.000,-; 56,25% 16% 9,000%
Total 160.000.000,- 100% 16,05%
Weighted Average Cost of Capital (WACC) diperoleh
sebesar 16,05%. Angka tersebut merupakan pedoman atau tolok
ukur (cut of rate) perusahaan dalam mengambil keputusan suatu
Investasi, diterima atau ditolak. Dari contoh kasus di atas, dapat
dilihat, tingkat pengembalian investasi berada di bawah lima 50%.
Dengan tingkat pengembalian investasi seperti ini, kebanyakan
manajemen akan mengambil keputusan untuk menolak investasi
yang diajukan.

17. Discounted Cash Flow (DCF)
Valuation
• Discounted cash flow (Arus kas diskonto)
adalah metode penilaian yang digunakan untuk
mengestimasi nilai investasi berdasarkan arus
kas masa depan.
• Analisis DCF mencoba untuk mengetahui nilai
investasi saat ini, berdasarkan proyeksi berapa
banyak uang yang akan dihasilkannya di masa
depan. Ini berlaku baik untuk investasi
keuangan bagi investor dan pemilik bisnis yang
ingin melakukan perubahan pada bisnis mereka,
seperti membeli peralatan baru.

18. DCF KEY TAKEAWAYS
• Discounted cash flow (DCF) helps determine the value
of an investment based on its future cash flows.
• The present value of expected future cash flows is
arrived at by using a discount rate to calculate the
discounted cash flow (DCF).
• If the discounted cash flow (DCF) is above the current
cost of the investment, the opportunity could result in
positive returns.
• Companies typically use the weighted average cost of
capital for the discount rate, as it takes into
consideration the rate of return expected by
shareholders.
• The DCF has limitations, primarily that it relies on
estimations on future cash flows, which could prove to
be inaccurate.
• Arus kas diskonto membantu menentukan nilai
investasi berdasarkan arus kas masa depan.
• Nilai sekarang dari arus kas masa depan yang
diharapkan diperoleh dengan menggunakan tingkat
diskonto untuk menghitung arus kas yang
didiskontokan.
• Jika arus kas yang didiskontokan berada di atas biaya
investasi saat ini, peluang tersebut dapat
menghasilkan pengembalian yang positif.
• Perusahaan biasanya menggunakan biaya modal rata-
rata tertimbang untuk tingkat diskonto, karena
memperhitungkan tingkat pengembalian yang
diharapkan oleh pemegang saham.
• DCF memiliki batasan, terutama karena bergantung
pada estimasi arus kas masa depan, yang mungkin
terbukti tidak akurat.

19. How Discounted Cash Flow Works
(Cara Kerja Arus Kas yang Didiskon)
• Tujuan analisis DCF adalah untuk memperkirakan
uang yang akan diterima investor dari investasi,
disesuaikan dengan nilai waktu uang (time value of
money).
• Nilai waktu uang mengasumsikan bahwa satu
dolar hari ini bernilai lebih dari satu dolar besok
karena dapat diinvestasikan.
• Dengan demikian, analisis DCF sesuai dalam situasi
apa pun di mana seseorang membayar uang saat
ini dengan harapan menerima lebih banyak uang
di masa depan.

20. Arus Kas yang Didiskon ...
• Misalnya, dengan asumsi suku bunga tahunan
5%, $1,00 di rekening tabungan akan bernilai
$ 1,05 dalam setahun. Demikian pula, jika
pembayaran $1,00 tertunda selama satu
tahun, nilainya saat ini adalah $ 0,95 karena
tidak dapat dimasukkan ke dalam rekening
tabungan Anda untuk mendapatkan bunga.

21. • DCF analysis finds the present value of expected future
cash flows using a discount rate. Investors can use the
concept of the present value of money to determine
whether future cash flows of an investment or project
are equal to or greater than the value of the initial
investment. If the value calculated through DCF is higher
than the current cost of the investment, the opportunity
should be considered.
• In order to conduct a DCF analysis, an investor must
make estimates about future cash flows and the ending
value of the investment, equipment, or other asset. The
investor must also determine an appropriate discount
rate for the DCF model, which will vary depending on the
project or investment under consideration. If the investor
cannot access the future cash flows, or the project is very
complex, DCF will not have much value and alternative
models should be employed.
• Analisis DCF menemukan nilai sekarang dari arus kas
masa depan yang diharapkan dengan menggunakan tingkat
diskonto. Investor dapat menggunakan konsep nilai
sekarang uang untuk menentukan apakah arus kas masa
depan dari investasi atau proyek sama atau lebih besar dari
nilai investasi awal. Jika nilai yang dihitung melalui DCF
lebih tinggi dari biaya investasi saat ini, peluang harus
dipertimbangkan.
• Untuk melakukan analisis DCF, investor harus membuat
perkiraan tentang arus kas masa depan dan nilai akhir dari
investasi, peralatan, atau aset lainnya. Investor juga harus
menentukan tingkat diskonto yang sesuai untuk model DCF,
yang akan bervariasi tergantung pada proyek atau investasi
yang sedang dipertimbangkan. Jika investor tidak dapat
mengakses arus kas masa depan, atau proyek tersebut
sangat kompleks, DCF tidak akan memiliki banyak nilai dan
model alternatif harus digunakan.

22. Disadvantages of Discounted Cash Flow
(Kerugian dari Arus Kas yang Didiskon)
• The main limitation of DCF is that it requires making many
assumptions. For one, an investor would have to correctly
estimate the future cash flows from an investment or project.
• The future cash flows would rely on a variety of factors, such as
market demand, the status of the economy, unforeseen
obstacles, and more.
• Estimating future cash flows too high could result in choosing an
investment that might not pay off in the future, hurting profits.
• Estimating cash flows too low, making an investment appear
costly, could result in missed opportunities.
• Choosing a discount rate for the model is also an assumption
and would have to be estimated correctly for the model to be
worthwhile.
• Keterbatasan utama DCF adalah membutuhkan banyak
asumsi. Utamanya, investor harus memperkirakan dengan
benar arus kas masa depan dari investasi atau proyek.
• Arus kas masa depan akan bergantung pada berbagai faktor,
seperti permintaan pasar, status ekonomi, hambatan tak
terduga, dan banyak lagi.
• Memperkirakan arus kas masa depan yang terlalu tinggi dapat
mengakibatkan pemilihan investasi yang mungkin tidak
membuahkan hasil di masa depan, sehingga merugikan.
• Memperkirakan arus kas terlalu rendah, membuat investasi
tampak mahal, dapat mengakibatkan hilangnya peluang.
• Memilih tingkat diskonto untuk model juga merupakan asumsi
dan harus diestimasi dengan benar agar model tersebut
bermanfaat.

23. www.slideshare.net/kenkanaidi
(Narasumber)
www.ken-spektakuler.blogspot.com
e-mail: kanaidi63@gmail.com atau
kanaidi@yahoo.com
Fax. 022-4267749 HP. 0812 2353 284
WA. 0877 5871 1905
www.antawijaya.com