Lecture 10 cost approach

1. Үл хөдлөх хөрөнгийн
өртгийн хандлага
2016 он

2. Агуулга
• Товч тодорхойлолт
• Зориулалт
• Үе шат

3. Онцлог
Өнгөрсөн Одоо Ирээдүй
Зардлын хандлага
Зах зээлийн
хандлага
Орлогын
хандлага
Цаг
хугацаа

4. Үнэлгээний зориулалт
• Шинээр барих барилга байгууламжийн техник эдийн
засгийн үндэслэлийг тогтоох
• Газрын үр ашиг бүхий оновчтой ашиглалтын сонголт хийх
• Үл хөдлөх хөрөнгийн обьектыг шинэчлэх эсэхийг
шийдвэрлэх
• Үл хөдлөх хөрөнгийн эцсийн зохицуулга хийх
• Тусгай зориулалт бүхий обьектын үнэлгээ хийхэд
• Үл хөдлөх хөрөнгийн идэвхгүй зах зээлийн үнэлгээ хийх
• Даатгалын зорилгоор үнэлгээ хийх

5. Үнэлгээний үе шат
• Тухайн обьектын газрыг хамгийн үр ашигтай хэрэглээний
зарчимд үндэслэн үнэлнэ,
• Тухайн барилга байгууламжийн нөхөн үйлдвэрлэлтийн
буюу нөхөн орлуулалтын өртгийг үнэлгээний тухайн
өдрөөр тодорхойлно,
• Үнэлж буй обьектын ашиглалтын хугацаанд
хуримтлагдсан элэгдлийн бүх төрлийг үнэлнэ,
• Барилга байгууламжийн нөхөн орлуулах өртгөөс
хуримтлагдсан элэгдлийн дүнг хасч тодорхойлно,
• Барилга байгууламжийн элэгдлийг хассан өртөг дээр
газрын үнэлгээг нэмж тухайн обьектын өртгийн
хандлагаарх нийт үнэлгээг тодорхойлно.

6. НСӨ+ГАЗАР-ХУРИМТЛАГДСАН ЭЛЭГДЭЛ=
ӨНӨӨГИЙН ҮНЭ ЦЭНЭ

7. 1-р үе шат
• Газрын үнэлгээ
• Газрын өмчлөл, эзэмшил, ашиглалтын
байдлаас хамаараад газрын үнэлгээ өөр
байдаг.
• Ихэнхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд
газар ашиглах, эзэмших эрхийн үнэлгээ
хийгдэж байна.

8. 2-р үе шат
• Тухайн барилга байгууламжийн нөхөн
сэргээх буюу нөхөн орлуулах өртгийг
үнэлгээний өдрөөр тодорхойлно.

9. • Нөхөн сэргээх өртөг. Энэ нь үнэлж буй барилгыг
тухайн барилгын хэв загвараар, ижил төстэй
материал, шаардагдах зардлаар шинээр барьж
байгуулахад гарах зардлын өнөөгийн үнээр
тооцсон үнэлгээний өдрөөрх өртөг юм.
• Нөхөн орлуулах өртөг. Энэ нь үнэлж байгаа
барилга байгууламжийг яг байгаагаар нь биш орчин
үеийн арга, загвар, материалаар шинээр барьж
байгуулах эсвэл ижил ашигт байдал бүхий барилга
байгууламжийг шинээр бий болгохоор гарах
зардлыг өнөөгийн үнээр тооцсон үнэлгээний
өдрөөрх өртгийг хэлнэ.
Нөхөн сэргээх буюу нөхөн орлуулах
өртгийг тодорхойлох

10. • Үлдэгдэл өртөг. НББ-ийн ойлголтоор үүнийг
дансны үнэ гэж нэрлэх бөгөөд энэ нь хөрөнгийн
анхны үнээс хуримтлагдсан элэгдэл ба
хуримтлагдсан үнэ цэнэ бууралтын гарзыг хассаны
дараа хөрөнгийг балансад тусгах дүнг хэлнэ.
Зардлын хандлагын үед үлдэгдэл өртгийг барилга
байгууламжийн нөхөн сэргээх өртгөөс
хуримтлагдсан элэгдлийг хасаж тодорхойлно.
• Үлдэх өртөг. НББ-д үүнийг үлдэх үнэ цэнэ гэж
нэрлэх бөгөөд энэ нь хөрөнгийг ашиглах хугацааны
эцэст ашиглалтаас хасахтай холбоотой хүлээгдэж
буй зардлуудыг хассаны дараа түүнээс олж авахаар
ААН-ийн хүлээж буй цэвэр дүнг хэлнэ.

11. Нөхөн сэргээх өртгийг тооцох аргууд
• Зэрэгцүүлэх
• Барилгын хийц хэсгээрх
• Тооллогын
• Барилгын хийц хэсгээрх
• Нормативт

12. Зэрэгцүүлэх нэгжийн арга
• Энэ аргаар барилгын нөхөн сэргээх өртгийг
тодорхойлохдоо үнэлж буй барилгатай
ижил төстэй барилгын 1 м.кв эсвэл 1м.куб
метрийн өртгийг суурь үнэ болгон авч
өөрийн үнэлэх барилгын үнэлгээнд
ашиглана.
• Энэ аргыг хэрэглэхэд анхаарах зүйл нь
жишиг барилгыг сонгох юм.

13. Барилгын хийц хэсгийн арга
• Барилгын өртгийг барилгын тодорхой ажлууд,
хийц хэсгийн өртгийн нийлбэрээр тодорхойлдог.
Ажлын дээрх төрөл тус бүрээр тодорхойлсон
өртөг нь шууд болон шууд бус зардал, ашгаас
бүрдэж байдаг.
• Барилгын ажлын шууд зардалд барилга,
байгууламжийг барьж байгуулахтай шууд
холбогдон гарах зардал хамаарна.
• Шууд бус зардалд барилгын зураг төсвийн үнэ,
барилгын талбайн инженер геологийн зардал,
ажилчдын нэмэгдэл цалин гэх мэт.

14. Тооллогын арга
• Барилгын хийцийг бүрдүүлж байгаа хэсгүүдийн
тоо хэмжээг нэр төрөл тус бүрээр тогтоож
түүнийг нэгжийн зардлаар үржүүлэн тэдгээрийн
өртгийг тодорхойлдог.
• Энэ арга нь өртгийг бодитой тодорхойлдог боловч
ажиллагаа ихтэй, нилээд төвөгтэй учир
харьцангуй бага хэрэглэгддэг.

15. Барилгын хийц хэсгийн арга
• Энэ арга нь туслан гүйцэтгэгчээр тооцох арга, ажил мэргэжлээр тооцох арга,
зардал хуваарилах аргуудад үндэслэнэ.
• Туслан гүйцэтгэгчээр тооцох арга
• Барилгын ажлыг үндсэн гүйцэтгэгчээс гадна төрөлжсөн үйл ажиллагаа бүхий
янз бүрийн туслан гүйцэтгэгчээр гүйцэтгүүлнэ. Гүйцэтгэгч бүрээр нь
зардлыг тодорхойлж болох бөгөөд үүнийг нөхөн үйлдвэрлэх өртгийг
тодорхойлоход ашигладаг.
• Ажил мэргэжлээр тооцох арга
• Ажил мэргэжлийн чиглэл тус бүрээр, жишээлбэл мужааны ажил, дотор засал
гэх мэт төрөл дээр барилгын бүх гүйцэтгэсэн ажлын өртгийг тодорхойлохыг
хэлдэг.
• Зардал хуваарилах арга
• Барилгын хэмжээгээр гүйцэтгэсэн ажлыг төрөл тус бүрээр хэмжээг нь гаргаж
түүнийг нэгжийн зардлаар үржүүлэн тэдгээрийг нэгтгэж барилгын нөхөн
сэргээлтийн өртгийг тодорхойлдог.

16. • Нөхөн сэргээх өртөг гэж нэрлэдэг барилга
байгууламжийн өртгийн аргаар тооцсон
үнэлгээ нь дээрх байдлаар тодорхойлогдоно.
– - барилга байгууламжийн өнөөдрийн үнэ
– - барилга байгууламжийн нөхөн сэргээх өртөг
– - хуримтлагдсан элэгдэл
– S- барилгын нийт талбай
– h- 1мкв-н батлагдсан жишиг үнэ
– К1 – байгалийн нөхцлөөс хамаарч өртөг өсөх
буурах итгэлцүүр
– К2 – тээврийн зардлын өсөлтийн итгэлцүүр
– К3 – барилгын үнийн өсөлтийн итгэлцүүр

17. Элэгдэл
• НББ
– Хөрөнгийн ашиглалтын хугацааны туршид
элэгдүүлэх дүнг системтэйгээр хуваарилсан
хуваарилалтыг
• Үнэлгээ
– Хөрөнгө биет байдлаараа элэгдэж хуучрах
төдийгүй зориулалтын хувьд тогтоосон
шаардлагаас хоцорсноос, гадаад орчны таагүй
нөлөөнөөс үл хөдлөх хөрөнгийн өртөг буурахыг

18. Элэгдлийн төрөл
• Үйл ажиллагааны
– Засагдах
– Үл засагдах
• Хоцрогдлын
– Засагдах
– Үл засагдах
• Гадны нөлөөллийн
– Үл засагдах

19. Хугацаа
• Эдийн засгийн нас
• Үр ашигтай ашиглагдсан нас
• Цаашид ашиглах нас