Áp dụng thuyết năng lực động để nâng cao năng lực cạnh tranh của công ty bất động sản phố son

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
------
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
ÁP DỤNG THUYẾT NĂNG LỰC ĐỘNG
ĐỂ NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH
CỦA CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN PHỐ SON
LÊ THỊ KIM CHI
KHÓA HỌC: 2014 - 2018

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
------
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
ÁP DỤNG THUYẾT NĂNG LỰC ĐỘNG
ĐỂ NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH
CỦA CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN PHỐ SON
Sinh viên thực hiện: Giảng viên hướng dẫn:
Lê Thị Kim Chi PGS.TS Nguyễn Đăng Hào
Lớp: K48B - KDTM
Niên khóa: 2014-2018
5/2018

Khóa lu ận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Đăng Hào
Lời Cảm Ơn
Để hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này, trước hết tôi xin gửi lời cảm ơn đến
quý thầy, cô giáo Trường Đại Học Kinh Tế – Đại Học Huế đã tận tình dạy dỗ,
cung cấp cho tôi những kiến thức quý báu trong những năm học vừa qua. Đặc
biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến thầy giáo – PGS.TS.
Nguyễn Đăng Hào đã rất tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suố hời gian
nghiên cứu và thực hiện tốt đề tài khóa luận tốt nghiệp này.
Trong thời gian thực tập tại công ty Bất động sản Phố Son- Đà Nẵng tôi đã
được các anh chị trong phòng hành chính và các anh chị cùng làm việc trong bộ
phận Kinh doanh và Hành chính chỉ bảo tận tình, tạo mọi điều kiện thuận lợi,
truyền đạt những kiến thức thực tế và cung cấp những thông tin cần thiết phục
vụ cho việc hoàn thành tốt đề tài nghiên cứu của mình. Tôi xin trân trọng gửi lời
cảm ơn đến Ban lãnh đạo Công ty Bất động sản Phố Son cùng các anh chị phòng
Kinh Doanh, phòng Hành Chính và một số phòng, ban, bộ phận khác đã giúp đỡ
tôi trong suốt thời gian thực tập vừ qua.
Cuối cùng, tôi xin được cảm ơn những người thân trong gia đình và bạn bè
đã hết lòng ủng hộ, giúp đỡ tôi rất nhiều trong thời gian vừa qua.
Xin chân thành cảm ơn!
Huế, tháng 5 năm 2018
Sinh viên thực hiện
Lê Thị Kim Chi
MỤC LỤC
SVTH: Lê Thị Kim Chi i

PHẦN 1: MỞ ĐẦU........................................................................................................ 1
1. Lý do ch ọn đề tài ......................................................................................................... 1
2. Mục tiêu và câu h ỏi nghiên cứu .................................................................................. 2
2.1 Mục tiêu chung .......................................................................................................... 2
2.2 Mục tiêu cụ thể .......................................................................................................... 2
2.3 Câu hỏi nghiên cứu.................................................................................................... 3
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 3
3.1 Đối tượng nghiên cứu ................................................................................................ 3
3.2 Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................... 3
3.2.1 Phạm vi về không gian: .......................................................................................... 3
3.2.2 Phạm vi về thời gian:.............................................................................................. 3
3.2.3 Phạm vi về nội dung: .............................................................................................. 4
4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................................. 4
4.1 Quy trình thiết kế nghiên cứu .................................................................................... 4
4.2 Phương pháp thu thập thông tin ................................................................................ 5
4.2.1 Nguồn dữ liệu thứ cấp ............................................................................................ 5
4.2.1.1 Nguồn nội bộ ....................................................................................................... 5
4.2.1.2 Nguồn bên ngoài .................................................................................................. 5
4.2.2 Nguồn dữ liệu sơ cấp .............................................................................................. 6
4.2.2.1. Nghiên cứu định tính.......................................................................................... 6
4.2.2.2. Nghiên cứu định lượng ....................................................................................... 6
4.3 Phương pháp xử lý, phân tích số liệu ........................................................................ 9
4.3.1 hống kê mô t ả ....................................................................................................... 9
4.3.2 Đánh giá độ tin cậy của thang đo ......................................................................... 10
4.3.3 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) ...................................................................... 10
4.3.4 Hồi quy tuyến tính................................................................................................ 11
5. Kết cấu của đề tài nghiên c ứu.................................................................................... 12
PHẦN 2: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU............................................. 13
SVTH: Lê Thị Kim Chi ii

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN LÍ LUẬN VỀ NĂNG LỰC ĐỘNG VÀ NĂNG LỰC
CẠNH TRANH.......................................................................................................................................... 13
1.1 Lý thuy ết về nguồn lực và đặc điểm của nguồn lực tạo lợi thế cho doanh nghiệp .13
1.1.1 Lý thuy ết về nguồn lực................................................................................................................ 13
1.1.2 Đặc điểm của nguồn lực tạo lợi thế cho doanh nghiệp................................................... 13
1.1.2.1 Nguồn lực có giá tr ị................................................................................................................... 13
1.1.2.2 Nguồn lực hiếm............................................................................................................................ 14
1.1.2.3 Nguồn lực khó b ắt chước........................................................................................................ 14
1.1.2.4 Nguồn lực không th ể thay thế............................................................................................... 14
1.2 Lý lu ận chung về thuyết năng lực động................................................................................... 15
1.2.1 Khái niệm về năng lực động....................................................................................................... 15
1.2.2 Lịch sử hình thành lý thuyết năng lực động........................................................................ 16
1.3 Lý lu ận chung về bất động sản .................................................................................................... 17
1.3.1 Khái niệm về bất động sản.......................................................................................................... 17
1.3.2 Thuộc tính của bất động sản....................................................................................................... 19
1.3.2.1 Tính bất động ................................................................................................................................ 19
1.3.2.2 Tính không đồng nhấ t .............................................................................................................. 19
1.3.2.3 Tính khan hiếm............................................................................................................................. 19
1.3.2.4 Tính bền vữ g đời sống kinh tế.............................................................................................. 19
1.4 Lí luận chung về ă g lực cạnh tranh trong bất động sản .................................................. 20
1.4.1 Khái niệm về năng lực cạnh tranh ........................................................................................... 20
1.4.2 Các chỉ tiêu đánh giá năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp...................................... 21
1.4.2.1 Định tính.......................................................................................................................................... 21
1.4.2.2 Định lượng...................................................................................................................................... 23
1.4.3 Vai trò, t ầm quan trọng và sự cần thiết nâng cao năng lực cạnh tranh................... 24
1.4.3.1 Đối với nền kinh tế quốc dân ................................................................................................. 24
1.4.3.2 Đối với doanh nghiệp ................................................................................................................ 25
1.4.3.3 Đối với ngành đầu tư kinh doanh bất động sản.............................................................. 25
1.4.3.4 Đối với sản phẩm......................................................................................................................... 26
SVTH: Lê Thị Kim Chi iii

1.5 Kết quả một số nghiên cứu về năng lực động doanh nghiệp ở Việt Nam và trên Th ế
giới..................................................................................................................................................................... 26
1.6 Mô hình nghiên cứu và các định nghĩa...................................................................................... 29
1.6.1 Mô hình nghiên cứu....................................................................................................................... 29
1.6.2 Định nghĩa các yếu tố cấu thành............................................................................................... 33
1.6.2.1 Năng lực marketing.................................................................................................................... 33
1.6.2.2 Định hướng kinh doanh............................................................................................................ 34
1.6.2.3 Năng lực sáng tạo........................................................................................................................ 34
1.6.2.4 Danh tiếng doanh nghiệp ......................................................................................................... 35
1.6.2.5 Năng lực nguồn nhân lực......................................................................................................... 36
TÓM T ẮT CHƯƠNG 1......................................................................................................................... 37
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG THUYẾT NĂNG LỰC ĐỘNG
TRONG VIỆC NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦA CÔNG TY BẤT
ĐỘNG SẢN PHỐ SON ......................................................................................................................... 38
2.1 Giới thiệu tổng quan về Công ty b ất động sản Phố Son................................................... 38
2.1.1 Giới thiệu sơ lược về Công ty b ất động sản Phố Son .................................................... 38
2.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển ............................................................................................... 38
2.1.3 Tầm nhìn, sứ mệnh, giá tr ị cốt lõi c ủa công ty b ất động sản Phố Son................. 40
2.1.3.1 Tầm nhìn........................................................................................................................................ 40
2.1.3.2 Sứ mệnh.......................................................................................................................................... 40
2.1.3.3 Giá trị cốt lõi.................................................................................................................................. 40
2.1.4 Đặc điểm cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý c ủa công ty b ất động sản Phố Son... 41
2.1.4.1 Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý............................................................................................. 41
2.1.4.2. Chức năng và nhiệm vụ của các bộ máy.......................................................................... 41
2.1.5 Cơ cấu và tình hình laođộng tại Phòng Kinh doanh ........................................................ 44
2.1.6 Tình hình tài sản và nguồn vốn của Công ty B ất động sản Phố Son....................... 47
2.1.7 Tình hình kết quả kinh doanh của Công ty c ổ phần Bất động sản Phố Son trong
giai đoạn 2015-2017.................................................................................................................................. 51
2.2 Thực trạng áp dụng mô hình năng lực cạnh tranh động của Công ty B ất động sản
Phố Son trong việc nâng cao năng lực cạnh tranh........................................................................ 53
SVTH: Lê Thị Kim Chi iv

2.2.1 Mô t ả mẫu điều tra thông qua th ống kê mô t ả................................................................ 53
2.2.1.1 Thông tin m ẫu theo độ tuổi.................................................................................................... 54
2.2.1.2 Thông tin m ẫu theo nghề nghiệp......................................................................................... 55
2.2.1.3 Thông tin m ẫu theo thu nhập............................................................................................... 56
2.2.1.4 Thông tin m ẫu theo phương tiện biết đến sản phẩm ................................................. 57
2.2.2 Thực trạng mua hàng của khách hàng t ại công ty B ất động sản Phố Son........... 58
2.2.2.1 Mức độ thường xuyên quan tâm đến các sản phẩm của công ty........................... 58
2.2.2.2 Thời gian hợp tác của khách hàng v ới công ty............................................................ 59
2.2.3 Đánh giá độ tin cậy thang đo trước khi rút trích các các nhân t ố của mô hình ảnh
hưởng đến năng lực cạnh tranh của công ty.................................................................................... 59
2.2.3.1 Đối với biến năng lực marketing.......................................................................................... 60
2.2.3.2 Đối với biến danh tiếng ............................................................................................................ 62
2.2.3.3 Đối với nhóm bi ến sáng tạo................................................................................................... 63
2.2.3.4 Đối với nhóm nhân t ố định hướng kinh doanh ............................................................. 64
2.2.3.5 Đối với nhóm ngu ồn nhân lực.............................................................................................. 66
2.2.3.6 Đối với nhóm nhân t ố biến phụ thuộc năng lực cạnh tranh..................................... 68
2.2.4 Phân tích nhân tố khám phá EFA............................................................................................. 68
2.2.4.1 Rút trích nhân tố tác động đến năng lực cạnh tranh tại công ty B ất động sản
Phố Son (Phân tích hân tố EFA cho biến độc lập) .................................................................... 68
2.2.4.2 Phân tích nhân tố khám phá EFA cho bi ến phụ thuộc............................................... 73
2.2.5 Phân tích hồi quy............................................................................................................................ 74
2.2.5.1 Kiểm định tương quan tuyến tính Pearson....................................................................... 74
2.2.5.2 Xây dựng mô hình hồi quy...................................................................................................... 75
2.2.5.3 Phân tích hồi quy đa biến......................................................................................................... 77
2.2.5.4 Mô hình hiệu chỉnh..................................................................................................................... 79
2.2.6 Phân tích giá trị trung bình đánh giá của khách hàng theo đặc điểm cá nhân...... 80
2.2.6.1 Kiểm định One- way Anova theo giới tính...................................................................... 80
2.2.6.2 Kiểm định One- way Anova theo độ tuổi......................................................................... 81
2.2.6.3 Kiểm định One- way Anova theo nghề nghiệp.............................................................. 83
2.2.6.4 Kiểm định One Way Anova “Thu nhập”.......................................................................... 84
SVTH: Lê Thị Kim Chi v

TÓM T ẮT CHƯƠNG 2......................................................................................................................... 86
CHƯƠNG III: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO NĂNG LỰC
CẠNH TRANH CỦA CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN PHỐ SON- ĐÀ NẴNG ........ 87
3.1 Định hướng phát triển của Công ty B ất động sản Phố Son............................................. 87
3.2 Giải pháp để nâng cao năng lực cạnh tranh cho công ty b ất động sản Phố Son Đà
Nẵng.................................................................................................................................................................. 89
3.2.1 Nhóm giải pháp về Danh tiếng công ty................................................................................. 89
3.2.2. Nhóm gi ải pháp về Định hướng kinh doanh..................................................................... 91
3.2.3 Nhóm gi ải pháp về Năng lực sáng tạo.................................................................................. 92
3.2.4 Nhóm gi ải pháp về Năng lực nguồn nhân lực................................................................... 93
3.2.5. Nhóm gi ải pháp về Năng lực marketing............................................................................. 94
TÓM T ẮT CHƯƠNG 3......................................................................................................................... 95
PHẦN 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................................... 96
3.1 Kết luận ................................................................................................................................................... 96
3.2 Hạn chế của đề tài và ki ến nghị đối vớ nghiên cứu tương lai ........................................ 97
3.3 Kiến nghị đối với công ty B ất động sản Phố Son................................................................ 98
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................................... 99
PHỤ LỤC
SVTH: Lê Thị Kim Chi vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 1: Các biến nghiên cứu và nguồn gốc thang đo.................................................................... 7
Bảng 1.1: Một số nghiên cứu về năng lực động............................................................................ 27
Bảng 1.2: Các chỉ số cấu thành các nhân t ố ảnh hưởng năng lực cạnh tranh động...... 31
Bảng 2.1: Cơ cấu và tình hình nhân sự ............................................................................................. 44
Bảng 2.2: Tình hình tài sản và nguồn vốn của Công ty c ổ phần Bất động sản Phố Son
trong giai đoạn 2015-2017...................................................................................................................... 47
Bảng 2.3: Kết quả kinh doanh của Công ty c ổ phần Bất động sả Phố Son trong giai
đoạn 2015-2017........................................................................................................................................... 51
Bảng 2.4: Thông tin m ẫu theo độ tuổi.............................................................................................. 54
Bảng 2.5: Thông tin m ẫu theo nghề nghiệp................................................................................... 55
Bảng 2.6: Thông tin m ẫu theo thu nhập .......................................................................................... 56
Bảng 2.7: Thống kê các phương tiện khách àng bi ết đến sản phẩm lần đầu tiên........ 57
Bảng 2.8: Mức độ quan tâm các s ản phẩm củ a công ty B ất động sản Phố Son.......... 58
Bảng 2.9: Độ tin cậy của thang đo biến Năng lực marketing.................................................. 60
Bảng 2.10: Độ tin cậy của thang đo biến Năng lực cạnh tranh đã được điều chỉnh...... 61
Bảng 2.11 : Độ tin cậy của thang đo danh tiếng............................................................................ 62
Bảng 2.12: Độ tin cậy của thang đo sáng tạo ................................................................................. 63
Bảng 2.13: Độ tin cậy tha g đo định hướng kinh doanh............................................................ 64
Bảng 2.14: Độ tin cậy của thang đo định hướng kinh doanh sau khi điều chỉnh ........... 65
Bảng 2.15: Độ tin cậy của thang đo Nguồn nhân lực................................................................. 66
Bảng 2.16: Độ tin cậy thang đo Nguồn nhân lực sau khi được điều chỉnh....................... 67
Bảng 2.17: Độ tin cậy của thang đo năng lực cạnh tranh.......................................................... 68
Bảng 2.18: Kiểm định KMO và Bartlett’s Test các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực
cạnh tranh của công ty.............................................................................................................................. 69
Bảng 2.19: Ma trận xoay các nhân t ố ............................................................................................... 70
Bảng 2.20: Kiểm định KMO và Bartlett’s Test giá trị cảm nhận tổng quát ..................... 73
Bảng 2.21: Kết quả phân tích nhân tố năng lực cạnh tranh của công ty............................. 73
SVTH: Lê Thị Kim Chi vii

Bảng 2.22: Ma trận hệ số tương quan giữa các biến trong thang đo năng lực cạnh tranh
74
Bảng 2.23 : Đánh giá độ phù h ợp của mô hình............................................................................ 75
Bảng 2.24: Phân tích ANOVA cho mô hình hồi quy tuyến tính bội.................................... 76
Bảng 2.25: Kết quả hồi quy đa bội sử dụng phương pháp Enter sau khi loại biến........ 77
Bảng 2.26: Kết quả kiểm định One Way Anova “Giới tính”.................................................. 80
Bảng 2.27: Kết quả thống kê mô t ả các nhóm khách hàng theo “Giới tính” ANOVA.81
Bảng 2.28: Kết quả kiểm định One Way Anova “Độ tuổi”..................................................... 81
Bảng 2.29: Kết quả thống kê mô t ả các nhóm khách hàng theo “Độ tuổi” ANOVA.. 82
Bảng 2.30: Kết quả kiểm định One Way Anova “Nghề nghiệp” .......................................... 83
Bảng 2.31: Kết quả thống kê mô t ả theo “Nghề nghiệp” ANOVA..................................... 84
Bảng 2.32: Kết quả kiểm định One Way Anova “Thu nhập”................................................. 84
Bảng 2.33: Kết quả thống kê mô t ả theo “Thu nhập” ANOVA............................................ 85
SVTH: Lê Thị Kim Chi viii

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH
Hình 1.1: Nguồn lực đạt VRIN và lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp ........................... 15
Hình 1.2: Lịch sử hình thành lý thuyết năng lực động.............................................................. 16
Hình 1.3: Mô hình năng lực động của doanh nghiệp.................................................................. 29
Hình 2.1: Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý Công t y Bất động sản Phố Son...................... 41
Hình 2.2: Thời gian hợp tác của khách hàng đối với công ty Ph ố Son.............................. 59
Hình 2.3: Mô hình nghiên cứu hiệu chỉnh....................................................................................... 79
SVTH: Lê Thị Kim Chi ix

PHẦN 1: MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Với chính sách mở cửa và hội nhập, nền kinh tế đất nước đang ngày càng phát
triển cùng v ới tốc độ toàn cầu hóa ngày càng cao, các doanh nghi ệp đã và đang đối
mặt với mức độ cạnh tranh trên thị trường ngày càng gay g ắt. Đặc biệt, các doanh
nghiệp nhỏ và vừa có đặc điểm nguồn lực bị giới hạn, thường đối mặt với áp lực c ạnh
tranh trong môi trường kinh doanh thay đổi nhanh chóng, chính áp lực này đã đe dọa
sự tồn tại của doanh nghiệp. Để tồn tại và phát tri ển, doanh nghiệp cầ n phải nâng cao
năng lực cạnh tranh của mình vì đó là chìa khóa d ẫn đến thành cô g cho t ất cả các
doanh nghiệp, điều này lại đòi h ỏi doanh nghiệp phải có ngu ồ n lực thích hợp để tạo
ra lợi thế cạnh tranh. Vì vậy, yêu cầu cấp bách đối với các doanh nghiệp là phải phát
hiện ra các nguồn lực tạo ra lợi thế cạnh tranh rồi từ đó duy trì và phát tri ển nhằm đảm
bảo lợi thế cạnh tranh bền vững trong tương lai, giúp cho doanh nghi ệp đứng vững
trên thị trường nội địa trước sự tấn công c ủa các đố th ủ cạnh tranh.
Cạnh tranh chắc chắn sẽ mang lại nhi ề u lợi ích cho khách hàng và các nhà khai
thác, nhưng chuẩn bị như thế nào để cạnh tranh hiệu quả đòi h ỏi doanh nghiệp phải có
chiến lược kinh doanh hiệ u quả riêng của mình. Thị trường hiện nay đã có nhi ều thay
đổi, các doanh nghiệp cũng cầ n phải có cái nhìn và định hướng mới cho doanh nghiệp
của mình.
Trong cơ chế thị trường, năng lực cạnh tranh đặc biệt là năng lực động là yếu tố
mang tính quyết định đến sự thành bại của một doanh nghiệp cho nên nâng cao năng
lực cạnh t anh nói chung và năng lực động nói riêng có t ầm quan trọng sống còn và tr
ở thành một đòi h ỏi tất yếu đối với sự tồn tại và phát tri ển của các doanh nghiệp trong
giai đoạn hiện nay
Là một công ty b ất động sản trên thị trường sôi động Đà Nẵng, Công ty B ất
động sản Phố Son cũng đã đặt ra cho mình yêu cầu cấp bách là làm th ế nào để tồn tại
và phát tri ển ở thị trường tiềm năng nơi đây. Giống như bất kỳ công ty nào khác đang
có mặt và phát tri ển tại thị trường này, Công ty B ất động sản Phố Son tham gia
SVTH: Lê Thị Kim Chi 1

vào thị trường bất động sản Đà Nẵng với những lợi thế cạnh tranh riêng. Tuy nhiên,
trong môi trường toàn cầu hó a hiện nay, hầu hết các tập đoàn kinh tế lớn đều có chung
một hay nhiều nguồn lực tạo nên lợi thế cạnh tranh. Vấn đề đặt ra làm sao để Phố Son
nhận dạng và nuôi dưỡng các nguồn lực động có tính khác biệt nhằm t ạ o nên các l ợi
thế cạnh tranh phục vụ cho mục đích kinh doanh của mình.
Đứng trước thực tế đó, trong quá trình thực tập tôi đã thực hiện nghiên cứu nh ằm
mục đích tìm hiểu, đánh giá hiện trạng năng lực cạnh tranh của công ty, đồng thời tìm
ra các nhân t ố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp. Tuy nhiên, chỉ có
lý thuy ết về năng lực động mới đánh giá được làm thế nào doa h ghiệp có th ể tạo ra
được lợi thế cạnh tranh trong môi trường thay đổi nhanh chóng ( Ambrosini và
Bowman, 2009). Điều quan trọng hơn, năng lực động ho phép doanh nghiệp tạo ra và
duy trì lợi nhuận trong môi trường thay đổi nhanh chóng ( Ambrosini và Bowman,
2009; Helfat và các c ộng sự, 2007). Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi quy ết định
lựa chọn đề tài: “Áp d ụng thuyết năng lực động để nâng cao kh ả năng cạnh tranh
của Cô ng ty bất động sản Phố Son” để làm khóa lu ận tốt nghiệp của mình.
2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên
cứu 2.1 Mục tiêu chung
Trên cơ sở phân tích và đánh giá thực trạng Năng lực động tại Công ty B ất
động sản Phố Son. Từ đó, đề xuất ra các giải pháp hiệu quả nhằm nâng cao năng lực
cạnh tranh của Công ty trong 5 năm tới.
2.2 Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa các v ấn đề lý lu ận và thực tiễn về thuyết năng lực động và năng
lực cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản.
- Xác định và đo lường các nhân t ố tác động đến năng lực cạnh tranh của công
ty thông qua thuy ết năng lực động.
- Đánh giá thực trạng và hiệu quả việc áp dụng thuyết năng lực động trong nâng
cao năng lực cạnh tranh của Công ty B ất động sản Phố Son.

- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của công ty trong
việc áp dụng thuyết Năng lực động.
2.3 Câu hỏi nghiên cứu
- Có nh ững cơ sở lý lu ận và thực tiễn nào liên quan đến các yếu tố hình thành
năng lực động và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp?
- Những nhân tố nào tác động và mức độ tác động của các yếu tố trong năng lực
động đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp?
- Tác động của các yếu tố hình thành năng lực động đến việc nâng cao năng lực
cạnh tranh của Công ty B ất động sản Phố Son như thế nào?
- Cần có nh ững biện pháp nào để nâng cao hơn nữa năng lực cạnh tranh của của
Công ty B ất động sản Phố Son?
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1 Đối tượng nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến
năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thông qua vi ệc xem xét thuyết năng lực động.
- Đối tượng khảo sát: C ác khách hàng đã được tư vấn sản phẩm nhưng chưa
mua; các khách hàng đã mua và đầu tư đất của công ty. Điểm tương đồng giữa 2 nhóm
khách hàng được phỏ vấ n này là h ọ đã được tư vấn tất cả và trải nghiệm về các chế
độ, chính sách cũng như chất lượng trong dịch vụ của công ty. Nhóm khách hàng được
tư vấn nhưng chưa mua tức là mặt quyết định mua của họ chỉ bị chi phối bởi khả năng
tài chính và lựa chọn sản phẩm chưa phù hợp.
3.2 Phạm vi nghiên cứu
3.2.1 Phạm vi về không gian:
Tại Công ty B ất động sản Phố Son và thị trường bất động sản Đà
Nẵng 3.2.2 Phạm vi về thời gian:
- Dữ liệu sơ cấp: Thu thập từ các tài liệu do Công ty B ất động sản Phố Son cung
cấp trong giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2017

- Dữ liệu thứ cấp: Thu thập từ phiếu điều tra, phỏng vấn nhân viên vào tháng 2
và 3 năm 2018.
3.2.3 Phạm vi về nội dung:
Đề tài tập trung nghiên cứu về năng lực cạnh tranh của Công ty B ất động sản Ph
ố Son thông qua vi ệc nghiên cứu nguồn năng lực động tại công ty.
4. Phương pháp nghiên cứu
4.1 Quy trình thiết kế nghiên cứu
Xác định vấn đề nghiên cứu
Thiết kế bảng hỏi
Thiết kế nghiên cứu VĐiều tra thử để kiểm tra
Nghiên cứu sơ bộ
Dữ liệu thứ cấp
bảng hỏi
Nghiên cứu định tính
Chỉnh sửa lại bảng hỏi
Tiến hành điều tra theo cỡ mẫu
Mã hóa, nh ập và làm s ạch dữ liệu
Điều tra chính thức Xử lý và phân tích d ữ liệu
Kết quả nghiên cứu
Báo cáo k ết quả nghiên cứu
Sơ đồ 1: Quy trình nghiên cứu đề tài
Quy trình nghiên cứu được thực hiện qua 4 bước chính:
- Xác định vấn đề nghiên cứu:
Dựa trên việc xác định những khó khăn và áp lực mà các doanh nghiệp vừa và
nhỏ phải đối mặt trong môi trường kinh doanh thay đổi nhanh chóng, đặc biệt là thị
trường nhà đất hiện nay, việc xác định đề tài nghiên c ứu này mong muốn góp m ột

phần nhỏ giúp công ty là đối tượng nghiên cứu phát hiện và nuôi dưỡng năng lực động
của mình nhằm tạo ra lợi thế cạnh tranh trong môi trường động.
- Thiết kế nghiên cứu: được thể hiện thông qua Sơ đồ 1
- Nghiên cứu sơ bộ :
Nghiên cứu định tính để khám phá, điều chỉnh và bổ sung các biến quan sát dùng
để đo lường các khái ni ệm nghiên cứu.
Trên nền tảng cơ sở lý thuyết và thực tế trong quá trình thực tập ạ i Công ty B ất
động sản Phố Son Đà Nẵng, nghiên cứu tiến hành xây d ựng bả g câu ỏi sơ bộ. Sau đó,
nghiên cứu sử dụng phương pháp phỏng vấn sâu 10 khách hàng khi đến giao dịch, các
cán b ộ Ban lãnh đạo công ty cùng 10 nhân viên t ại các phòng ban nhằm điều chỉnh và
hoàn thi ện bảng hỏi. Tiếp theo, nghiên cứu tiến hành điề u tra thử 40 khách hàng có
giao dịch tại công ty . Kết quả giai đoạn này là cơ sở để kiểm tra, rà soát và điều chỉnh
bảng câu hỏi lần cuối trước khi tiến hành điề u tra chính thức. Sau khi đã có b ảng hỏi
hoàn chỉnh thì nghiên cứu tiến hành xác đị nh mẫu điều tra.
- Điều tra chính thức: Điều tra bằng bảng câu hỏi nhằm thu thập thông tin, phân
tích dữ liệu khảo sát cũng như đánh giá thang đo, kiểm định các giả thuyết và mô hình
nghiên cứu thông qua ph ần mề m SPSS 20.
4.2 Phương pháp thu thập thông tin
4.2.1 Nguồn dữ liệu thứ cấp
4.2.1.1 Nguồn nội bộ
Nguồn nội bộ bao gồm: Bảng kết quả hoạt động kinh doanh, tình hình tài sản,
nguồn vốn, tình hình laođộng trong giai đoạn 2015 – 2017; cơ cấu tổ chức, chức năng
và nhiệm vụ của các phòng ban trong Công ty b ất động sản Phố Son.
4.2.1.2 Nguồn bên ngoài
- Thu thập từ các luận văn nghiên cứu về năng lực động của doanh nghiệp, các
yếu tố nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp thuộc ngành bất động sản.

- Thu thập từ Website, tạp chí, báo: Quá trình hình thành và phát triển của công
ty, các bài báo khoa h ọc nghiên cứu về năng lực động.
4.2.2 Nguồn dữ liệu sơ cấp
4.2.2.1. Nghiên cứu định tính
- Sử dụng phương pháp lấy ý ki ến chuyên gia: trao đổi ý ki ến với Ban lãnh đạ o
và các nhân viên kinh doanh có kinh nghi ệm lâu năm về các yếu tố c ạnh tranh của
công ty so v ới đối thủ cạnh tranh để đưa ra quyết định lựa chọn thay 1 yế u ố tác động
trong mô hình nghiên cứu gốc của tác giả Huỳnh Thị Thúy Hoa.
- Sử dụng phương pháp quan sát để xem xét công ty có các hì h th ức năng lực
động nào đã được sử dụng để nâng cao năng lực cạnh tranh và cách s ử dụng các
nguồn năng lực đó có hiệu quả hay khôn g.
4.2.2.2. Nghiên cứu định lượng
Điều tra khảo sát đối tượng là các khách àng đã được tư vấn nhưng chưa mua và
các khách hàng đã mua các sản phẩm của công ty
- Thiết kế bảng hỏi: Bảng hỏi được xây dựng dựa trên mô hình nghiên c ứu Năng
lực động của các nghiên c ứ u khác ở Việt Nam cũng như trên thế giới. Căn cứ vào mô
hình nghiên cứu năng lực động của Wang và Ahmed (2007), mô hình nghiên cứu năng
lực độ và kết quả kinh doanh của Nguyễn Đình Thọ và Nguyễn Thị Mai Trang (2009).
Tuy nhiên trong quá trình triển khai để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu thập thông
tin phân tích, nội dung sẽ gắn với thực tế doanh nghiệp đang điều t a nên không hoàn
toàn gi ống với nghiên cứu gốc. Yếu tố còn l ại là Năng lực nguồn nhân lực được rút ra
và kết hợp từ các nghiên cứu riêng lẻ từng nhân tố và từ cơ sở việc xem xét tình hình
cụ thể của doanh nghiệp cũng như tham khảo ý kiến của các cán bộ Ban lãnh đạo trong
các cuộc phỏng vấn sâu.

Bảng 1: Các biến nghiên cứu và nguồn gốc thang đo
Nhân tố
Năng lực marketing
Định hướng kinh doanh
Năng lực sáng tạo
Năng lực nguồn nhân lực
Danh tiếng doanh nghiệp
Nguồn
Homburg và cộng sự, 2007; Kotler và cộng sự, 2006;
Li & Calatone, 1998; Tho & Trang, 2009; Nguyen &
Barrett, 2007; Jayachandran, 2008; Menguc & Auh,
2006; Wang và Ahmed (2007)
Covin & Slevin, 1989; Lumpkin & Dess, 1996, Keh
và cộng sự, 2007; Tho & Trang, 2009; Wang và
Ahmed (2007)
Dess & Picken, 2000; Hult và cộng sự , 2006, Tho &
Trang, 2009
Một số yếu tố tạo thành năng lực động và giải pháp
nuôi dưỡng, Nguyễn Đình Thọ, 2009
Trout, 2004; Gronroos, 1984; Kang & James, 2004;
Roberts và ctg, 2002; Wang và Ahmed (2007)
Các nhân t ố hay biến được lấy từ các ng iên c ứu trước đây, nhưng nội dung của
các nhân t ố này được cấu thành dựa trên vi ệc xem xét các định nghĩa của chính nhân
tố đó và các nghiên cứu liên qu n. Và đây cũng là cơ sở để xây dựng các biến quan sát
dưới dạng câu hỏi trong bả ng câu hỏi nghiên cứu của đề tài này.
Thang đo của bảng hỏi được thiết kế bằng thang đo Likert 5 mức độ gồm các
mức đánh giá từ 1 đế 5 tương ứng với mức từ “Rất không đồng ý” đến “Rất đồng ý”.
Căn cứ vào thang đo này, người được hỏi sẽ đưa ra đánh giá của mình cho từng phát
biểu được nêu trong bảng hỏi.
Ngoài a bảng câu hỏi còn dùng các thang đo định danh, thang đo tỷ lệ để thu thập
thêm các thông tin chung v ề khách hàng như độ tuổi, giới tính, nghề nghiệp, thu nhập.
Các khách hàng nh ận được bảng hỏi sẽ phản hồi trực tiếp và kết quả phản hồi sẽ
được lọc và làm s ạch trước khi tiến hành các bước nghiên cứu tiếp theo.
Kiểm định độ tin cậy với hệ số Cronbach’s Alpha và phân tích nhân tố EFA được
sử dụng để đảm bảo các thành ph ần thang đó có độ kết dính phù hợp với mục tiêu
nghiên cứu. Đến bước phân tích hồi quy tuyến tính được thực hiện để xác định các
nhân tố thực sự ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh động, cường độ ảnh hưởng của

nhân tố cũng được chỉ rõ thông qua h ệ số của các nhân t ố. Sử dụng phương pháp
phân tích trung bình của tổng thể để tìm sự khác biệt giữa các nhóm khách hàng đối
với từng nhân tố.
Xét lỗi của mô h ình:
 Hiện tượng đa cộng tuyến: Đa cộng tuyến là hiện tượng các biến độc lậ p có mối
tương quan với nhau. Nếu hiện tượng đa cộng tuyến xuất hiện thì mô hình sẽ có nhiều
thông tin gi ống nhau và rất khó tách b ạch sự ảnh hưởng của ừ ng biến một. Công c ụ
dùng để phát hiện sự tồn tại của hiện tượng đa cộng tuyến được sử dụng trong nghiên cứu
này là h ệ số phóng đại phương sai (Variance inflat on factor – VIF). Nếu VIF lớn hơn hay
bằng 10 hiện tượng đa cộng tuyến xảy ra mạnh, cần phải bỏ mô hình
đã chọn (Theo Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọ , 2008).
 Hiện tượng tự tương quan: Kiểm định hiện tượng tự tương quan nhằm phát hiện các
giá tr ị trong một biến có m ối quan hệ với nhau không. Đây là một dạng vi phạm các giả
thuyết cơ bản số hạng nhiễu, hệ quả khi bỏ qua sự tự tương quan là các dự báo và ước lượng
vẫn không thiên l ệch và nhất quán nhưng không hiệu quả. Trong trường hợp này, kiểm định
dùng DurbinWatson là ki ểm định phổ biến nhất cho tương quan chuỗi bậc nhất.
Nếu kết quả Durbin-Watson nằm trong khoảng 1,5 đến 2,5 thì kết quả kiểm định cho
thấy các giả thuyết không b ị vi phạm, như vậy các ước lượng về hệ số hồi quy là nhất
quán và hiệu quả và các k ết luậ rút ra t ừ phân tích hồi quy là đáng tin cậy.
- Phương pháp chọn mẫu: Để đạt được mục tiêu nghiên cứu như đã trình bày,
thiết kế chọn mẫu phi xác xuất (Suander M., 2000) mà cụ thể là phương pháp chọn
mẫu thuận tiện được chấp nhận giúp ti ết kiệm thời gian và chi phí thực hiện (Krueger,
R.A, 1998). Điều quan trọng chọn phương pháp này là vì người trả lời dễ tiếp cận, họ
sẵn sàng hợp tác trả lời câu hỏi.
- Với cách chọn mẫu phi xác xuất, tuy có l ợi về mặt thời gian và tiết kiệm chi phí
(Cooper & Schindler, 1998) hơn so với cách chọn mẫu xác suất. Nhưng cách chọn
mẫu này, cũng theo hai tác giả này, không ph ải lúc nào c ũng chính xác vì sự chủ quan
thiên vị trong quá trình chọn mẫu và sẽ làm méo mó bi ến dạng kết quả nghiên cứu .

- Xác định cỡ mẫu:
Theo kinh nghiệm của nhiều nghiên cứu trước đây, để thực hiện phân tích nhân
tố khám phá EFA có hi ệu quả, số mẫu cần chọn tối thiểu là gấp 5 lần tổng số biến.
Dựa trên tổng số biến của bảng hỏi chính thức sẽ chọn số lượng mẫu lớn hơn 5 lầ n
tổng số biến để thực hiện điều tra khách hàng. C ụ thể bảng hỏi có 27 biến, do đó số
mẫu tối thiểu cần có là 135 mẫu. Số lượng mẫu càng nhiều thì thông tin thu th ập được
càng có ích nên nghiên c ứu chọn phát ra 180 phiếu khảo sát dựa trên cơ sở là điều
kiện thời gian và khả năng tiếp cận đối tượng khách hàng c ủa nghiên cứu trong quá
trình thực tập tại Công ty B ất động sản Phố Son.
- Cách thức tiến hành
Với số lượng khách hàng c ần điều tra là 180, dựa trên số lượt khách trung bình
mỗi ngày đến để được tư vấn về các sản phẩm của công ty để phát bảng hỏi trực tiếp
cho khách hàng. Ngoài ra, để việc khảo sát có tính trung thực và đảm bảo đủ số lượng
bảng hỏi, tác giả đã xin theo để tiếp cận được lượng khách hàng đã từng mua hàng tại
công ty c ủa các nhân viên kinh doanh nh ằm phỏng vấn sâu để chỉnh sửa bảng hỏi
trong giai đoạn đầu và phát b ảng hỏi trực tiếp khi bảng hỏi đã được chỉnh sửa và hoàn
thiện. Việc phát bảng hỏi tiến hành cho đến lúc đủ số lượng mẫu điều tra. Nếu mẫu bị
trùng v ới lần điều tra trước thì loại bỏ đối tượng đó và chọn mẫu thay thế theo một
quy luật nhất định, ví dụ chọ khách hàng ti ếp theo để điều tra.
Với cách chọn mẫu như thế này có t hể xem như mẫu được chọn gần đến quy
tắc chọn mẫu ngẫu nhiên để tiến hành thu thập dữ liệu và có th ể thực hiện các kiểm
định.
4.3 Phương pháp xử lý, phân tích số liệu
4.3.1 Thống kê mô tả
Phương pháp thống kê mô t ả là phương pháp dùng tổng hợp các phương pháp đo
lường, mô t ả, trình bày số liệu được ứng dụng trong lĩnh vực kinh tế để thể hiện đặc
điểm cơ cấu mẫu điều tra. (Hoàng Tr ọng và Chu Nguy ễn Mộng Ngọc, 2008, sách
“Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS”, nhà xuất bản Hồng Đức).

Trong nghiên cứu này, phương pháp thống kê mô t ả thống kê đặc điểm của
mẫu điều tra về nhân khẩu học như: giới tính, độ tuổi, nghề nghiệp,…
4.3.2 Đánh giá độ tin cậy của thang đo
Độ tin cậy của thang đo được đánh giá bằng phương pháp nhất quán nội tạ i qua
hệ số Cronbach’s Alpha. Sử dụng phương pháp hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha trướ c
khi phân tích nhân tố EFA để loại các biến không phù h ợp vì các biến rác này có th ể
tạo ra các yếu tố giả.
Hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha chỉ cho biết các đo lường có liên k ết với nhau
hay không nhưng không cho bi ết biến quan sát nào c ần bỏ đi và biế quan sát nào c ần
giữ lại.
Các mức giá trị của hệ số Cronbach’s Alpha: lớn hơn 0,8 là thang đo lường tốt;
từ 0,7 đến 0,8 là sử dụng được; từ 0,6 trở lên là có th ể sử dụng trong trường hợp khái
niệm nghiên cứu là mới hoặc là mới trong bối cảnh nghiên cứu.
Các tiêu chí được sử dụng khi thực hiện đánh giá độ tin cậy thang đo là: loại các
biến quan sát có h ệ số tương quan biến – t ổng nhỏ hơn 0,3. Tiêu chuẩn chọn thang đo
khi có độ tin cậy Cronbach’s Alpha lớn hơn 0,6 (hệ số Cronbach’s Alpha càng lớn thì
độ tin cậy nhất quán nội tạ i càng cao)(Hoàng Tr ọng và Chu Nguy ễn Mộng Ngọc,
2008, sách “Phân tích dữ liệu n hiên cứu với SPSS”, nhà xuất bản Hồng Đức).
4.3.3 Phân tích nhân tố khám phá (EFA)
Theo Hair & ctg (1998), phân tích nhân tố là một phương pháp phân tích thống
kê dùng để út g ọn một tập gồm nhiều biến quan sát thành m ột nhóm để chúng có ý
nghĩa hơn nhưng vẫn chứa đựng hầu hết các nội dung thông tin của biến ban đầu.
Theo Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), kiểm định Bartlett
(Bartlett’s test) xem xét cặp giả thuyết:
- H0: Độ tương quan giữa các biến quan sát bằng 0 trong tổng thể
- H1: Độ tương quan giữa các biến quan sát khác 0 trong tổng thể

Nếu như kiểm định này có ý ngh ĩa thống kê, tức là Sig. < 0,05 (mức ý ngh ĩa) thì
bác bỏ giả thuyết H0, chấp nhận giả thuyết H1 hay đồng nghĩa là các quan sát có tương
quan với nhau trong tổng thể.
Theo Hair & ctg (1998), Multivariate Data Analysis, Prentice–Hall International,
trong phân tích EFA, KMO (Kaiser–Meyer –Olkin) là chỉ số dùng để xem xét sự thích
hợp của phân tích nhân tố và trị số của nó ph ải có giá tr ị trong khoảng từ 0,5 đến 1 thì
phân tích này mới thích hợp, còn n ếu như trị số này nhỏ hơn 0,5 thì phân ích nhân tố
có kh ả năng không thích hợp với các dữ liệu. Chỉ số Factor Loading có giá tr ị lớn hơn
0,5 được xem là có ý ngh ĩa thực tế.
Hair & ctg (1998) cho rằng: nếu chọn tiêu chuẩn Factor load ng >0,3 thì cỡ mẫu
ít nhất là 350, nếu cỡ mẫu khoảng 100 thì nên chọn tiêu hu ẩ n Factor loading > 0,55;
nếu cỡ mẫu khoảng 50 thì Factor loading phải > 0,75. Cho nên trong trường hợp này,
cụ thể có 180 bảng hỏi điều tra, sau khi đã được kiểm định độ tin cậy sẽ tiến hành phân
tích nhân tố với phép trích Principal components, sử dụng phép xoay Varimax với hệ
số truyền tải Factor loading phù h ợp là 0, 5. Do đó các biến có h ệ số truyền tải
(Factor loading) nhỏ hơn 0,5 sẽ bị loại, điểm dừng khi Eigenvalue (đại diện cho phần
biến thiên được giải thích bởi mỗi nhân tố) lớn hơn 1 và tổng phương sai trích lớn hơn
50%. Tóm l ại, trong phân tích nhân tố khám phá c ần đáp ứng các điều kiện:
- Factor Loadi g >0,5
- 0,5 <KMO<1
- Kiểm định Bartlett có sig. <0, 05
- Ph ơng sai trích Total Varicance Explained > 50%
- Eigenvalue > 1
4.3.4 Hồi quy tuyến tính
Sau khi thang đo của các yếu tố khảo sát đã được kiểm định thì sẽ được xử lí
chạy hồi quy tuyến tính với mô hình cơ bản ban đầu là:
Y = β0 + β1 X1 + β2 X2+ β3 X3+ β4 X4+ β5 X5 + u
Trong đó:
Y: Năng lực cạnh tranh động của công ty b ất động sản Phố Son

X1 – X5: Các yếu tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh động
β1 – β5: Hằng số - các hệ số hồi quy
u: Sai số
Sau khi kiểm định mô hình hồi quy sẽ giúp xác định được các nhân t ố nào tác
động mạnh đến năng lực cạnh tranh động của doanh nghiệp. Yếu tố nào có h ệ số β lớn
thì mức độ ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp càng cao.
5. Kết cấu của đề tài nghiên cứu
Kết cấu đề tài gồm 3 phần:
Phần 1: Đặt vấn đề
Phần 2: Nội dung và kết quả nghiên cứu
Chương 1: Tổng quan lí luận về năng lực động và năng lực cạnh tranh của
Công ty B ất động sản Phố Son
Chương 2: Phân tích đánh giá năng lực cạnh tranh của công ty trong vi ệc áp
dụng thuyết năng lực động
Chương 3: Định hướng và giải pháp nh ằm nâng cao năng lực cạnh tranh của công ty
Phần 3: Kết luận và kiến nghị

PHẦN 2: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN
LÍ LUẬN VỀ NĂNG LỰC ĐỘNG VÀ NĂNG LỰC CẠNH TRANH
1.1 Lý thuyết về nguồn lực và đặc điểm của nguồn lực tạo lợi thế cho doanh
nghiệp
1.1.1 Lý thuyết về nguồn lực
Nguồn lực của doanh nghiệp thể hiện ở nhiều dạng khác nhau, chúng được chia ra
thành hai nhóm: Ngu ồn lực hữu hình và nguồn lực vô hình (Grant, 2002; Nguyễn Đình
Thọ và Nguy ễn Thị Mai Trang, 2009). Lý thuyết về nguồn lực của doa h ghiệp tập
trung phân tích năng lực cạnh tranh dựa vào các yếu tố bên trong, đó là nguồn lực của
doanh nghiệp (Wernerfelt, 1984; Nguyễn Đình Thọ và Nguy ễn Thị Mai Trang, 2009).
Lý thuy ết nguồn lực cho rằng nguồn lực của doanh nghiệp chính là yếu tố quyết
định đến lợi thế cạnh tranh và kết quả kinh doanh của doanh nghiệp. Không ph ải tất cả
những nguồn lực của doanh nghiệp đều có th ể duy trì những lợi thế cạnh tranh. Theo
Barney (1991), để duy trì lợi thế cạnh tranh, một nguồn lực của doanh nghiệp phải có
4 thuộc tính sau: Có giá trị; Hiếm; Khó thay th ế; Khó b ị bắt chước, gọi tắt là VRIN
(Valuable, Rare, Inimitable, Non-substitutable).
1.1.2 Đặc điểm của nguồn lực tạo lợi thế cho doanh nghiệp
1.1.2.1 Nguồn lực có giá trị
Có ngh ĩa rằng nó khai thác được những cơ hội và/hoặc vô hi ệu hóa được
những mối đe dọa trong môi trường hoạt động của doanh nghiệp để mang đến lợi thế
cạnh tranh cho doanh nghiệp.
Nguồn lực có giá tr ị sẽ mang đến lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp, nguồn
lực đó phải cho phép doanh nghiệp thực hiện được các chiến lược kinh doanh cải thiện
năng suất và hiệu quả hoạt động của công ty (efficiency and effectiveness) ( theo
Barney, 1991). Từ đó giúp cho doanh nghiệp tận dụng được cơ hội và trung lập các
mối đe dọa hiện hữu trong môi trường kinh doanh của doanh nghiệp.

1.1.2.2 Nguồn lực hiếm
Nó c ần phải hiếm trong sự cạnh tranh tiềm tàng và hi ện tại của doanh nghiệp
và chỉ có ở doanh nghiệp này, được doanh nghiệp này sử dụng để thực thi các chiến
lược tạo ra giá trị mà không cùng lúc được thực thi bởi nhiều doanh nghiệp khác.
Một nguồn lực có giá tr ị mà có m ặt ở các doanh nghiệp khác thì không được
xem là nguồn lực nguồn lực hiếm. Nguồn lực hiếm là nguồn lực mà ch ỉ có ở doanh
nghiệp này, được doanh nghiệp sử dụng trong chiến lược tạo ra giá rị cho doanh
nghiệp, đem lại lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp (Barney,1991).
1.1.2.3 Nguồn lực khó bắt chước
Theo Lippman & Rumelt (1982) và Barney (1986a,1986b), nguồn lực khó b ị bắt
chước khi có m ột trong ba hoặc cả ba nhân tố sau (a) doanh nghiệp có được nguồn lực đó
nhờ vào một số điều kiện xảy ra ở một thời điểm đặc biệt nào đó, (b) mối liên hệ giữa
những nguồn lực đó với năng lực c ạ nh tranh của công ty m ột cách ngẫu nhiên,
(c) nguồn lực đó có liên quan đến một hiện tượng xã hội, vượt quá khả năng kiểm soát
và ảnh hưởng của doanh nghiệp.
1.1.2.4 Nguồn lực không thể thay thế
Yêu cầu quan trọng đối với nguồn lực của doanh nghiệp để nguồn lực đó tạo ra lợi
thế cạnh tranh đó là hữ g nguồn lực không th ể bị thay thế bằng những nguồn lực có giá trị
thay thế tương đương về mặt chiến lược (Barney, 1991). Khả năng thay thế diễn ra dưới
hai hình thức, trước tiên, nguồn lực đó không thể bắt chước được nhưng có thể được thay
thế bằng một nguồn lực tương tự khác mà nó cho phép doanh nghi ệp sử dụng nguồn lực
tương tự này vẫn thực hiện được các chiến lược của doanh nghiệp (Barney & Tyler,
1990). Hình thức thứ hai là nhiều nguồn lực khác nhau có th ể là thay thế mang tính chiến
lược. Đối với doanh nghiệp này, nguồn lực A (ví dụ là lực lượng lãnh đạo tài năng)
(Zucker, 1977) là nguồn lực đặc trưng mà doanh nghiệp khác không có được, nhưng
doanh nghiệp B vẫn có th ế mạnh đối với nguồn lực B (ví dụ đó là khả năng lên kế hoạch
rất tốt) của mình và từ đó nguồn lực B của doanh nghiệp B vẫn có th ể cạnh tranh với
nguồn lực A của doanh nghiệp A (Pearce, Freeman & Robinson, 1987).

Nguồn lực doanh Giá trị Lợi thế cạnh tranh
nghiệp Hiếm bền vững của doanh
nghiệp
Khó b ắt chước
Không th ể thay thế
Hình 1.1: Nguồn lực đạt VRIN và lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp
(Nguồn: Barney, J.B,1991)
1.2 Lý luận chung về thuyết năng lực động
1.2.1 Khái niệm về năng lực động
Trước những năm 1980, các lý thuyết về phân tí h ạ nh tranh chủ yếu tập trung
vào việc phân tích thị trường ở trạng thái cân b ằng (thuyết kinh tế học tổ chức, kinh tế
học Chamberlain) mà ít xem xét quá trình động của thị trường. Bắt đầu từ giữa những
năm 1980 đầu những năm 1990, lý thuyế t về nguồn lực doanh nghiệp được nhiều học
giả nghiên cứu xem xét để xây dựng chiến lược kinh doanh từ các yếu tố nội tại của
doanh nghiệp (Wernerfelt,1984). Lý thuy ết nguồn lực cho rằng chính các nguồn lực
của doanh nghiệp (hữu hình và vô hình) sẽ quyết định lợi thế cạnh tranh và hiệu quả
kinh doanh của doanh n hi ệp. Bước phát triển tiếp theo của lý thuy ết nguồn lực hình
thành nên lý thuy ết về ă lực động doanh nghiệp. Lý thuy ết năng lực động nhấn mạnh
vào sự thay đổi. Lý thuy ết này đánh giá tại sao các doanh nghiệp tạo ra lợi thế cạnh
tranh trong môi trường biến đổi. Và quan trọng hơn, năng lực động cho phép doanh
nghiệp tạo ra và duy trì lợi thế trong môi trường thay đổi nhanh chóng.
ong thực tế, môi trường kinh doanh luôn bi ến động đòi h ỏi doanh nghiệp
phải lèo lái các ngu ồn lực của mình để thích ứng và tồn tại, chính vì vậy lý thuy ết
nguồn lực của doanh nghiệp liên tục được phát triển và được mở rộng trong thị trường
động và hình thành nên lý thuy ết năng lực động (dynamic capabilities). Năng lực của
doanh nghiệp là khả năng của doanh nghiệp sử dụng hiệu quả nguồn lực để đạt được
mục tiêu kinh doanh. Theo Teece DJ, Pisano G & Shuen A (1997), năng lực động
được định nghĩa là “khả năng tích hợp, xây dựng và định dạng lại những tiềm năng của
doanh nghiệp để đáp ứng với thay đổi của môi trường kinh doanh”.

Nguồn năng lực động là cơ sở tạo ra lợi thế cạnh tranh và đem lại kết quả kinh
doanh của doanh nghiệp (Eisenhardt & Martin, 2000). Như đã nêu ở trên, nguồn lực
doanh nghiệp có th ể ở dạng hữu hình hoặc vô hình. Nguồn lực vô hình thường khó
phát hiện và đánh giá nhưng chúng thường tạo ra lợi thế cạnh tranh bền vững và thỏa
các điều kiện VRIN nên chúng thường là năng lực động của doanh nghiệp (Nguyễ n
Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang, 2008). Từ đó duy trì và nâng cao năng lực c ạ nh
tranh của doanh nghiệp trên thị trường.
1.2.2 Lịch sử hình thành lý thuyết năng lực động
Lý thuyết ăng lực
động doanh nghiệp
Lý thuyết cạnh tranh
truyền thống (Kinh tế
học tổ chức, Kinh tế
học Chamberlain,
Kinh tế học
Schumpeter)
Xem xét xây d ựng
chiến lược từ việc phân
tích môi trường kinh
doanh bên ngoài: ví dụ
Mô hình 5 áp lực cạnh
tranh

Phân tích ở điều kiện
thị trường cân bằng
Lý thuyết nguồn
lực doanh nghiệp
Xem xét xây d ựng chiến
lược kinh doanh từ việc
phân tích các yếu tố nội
bộ doanh nghiệp (các
uồn lực hữu hình và vô
hình)

Phân tích ở điều kiện thị
trường cân bằng
Xem xét xây d ựng chiến
lược kinh doanh dựa trên
phân tích các nguồn lực
nội bộ mang lại những lợi
thế cho doanh nghiệp (chủ
yếu các nguồn lực vô hình
thỏa mãn tiêu chí: Đem lại
lợi ích, hiếm, khó b ắt
chước, không th ể thay
thế).

Phân tích xem xét các yếu
tố trong điều kiện thị
trường động (biến đổi)
Hình 1.2: Lịch sử hình thành lý thuyết năng lực động
(Nguồn: Bùi Quang Tuy ến, tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Kinh tế và Kinh doanh)

1.3 Lý luận chung về bất động sản
1.3.1 Khái niệm về bất động sản
Bất động sản là những tài sản gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong
xã hội, là một phần quan trọng của mỗi quốc gia. Đó là một phần không th ể thiếu
trong mọi hoạt động của con người.
Từ thời La Mã cổ đại, người ta đã phân lo ại thành “bất động s ản” và “động
sản”, theo đó bất động sản không ch ỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là t ất cả
những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao
gồm các công trình xây d ựng, mùa màng, cây tr ồng… và tất cả hữ g gì liên quan đến
đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng v ới những bộ phận cấu
thành lãnh th ổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của
mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng th ể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí
phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm “bất động sản” và
“động sản”.
Hầu hết các nước đề u coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý c ủa đất (Điều
517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp; Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật
Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga; Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang
Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất đống sản là “mảnh đất” chứ không ph ải
là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là h ợp lý vì đất đai nói chung là bộ phận của
lãnh thổ, không th ể là đối tượng của giao dịch nhân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan ni ệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng
chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là b ất động sản, nếu đã bứt ra khỏi cây được coi là
động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ
luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn c ũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy

định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những
quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản
bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có 2 cách di ễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi
là “gắn liền với đất đai, và do vậy là bất động sản; thứ hai, không gi ải thích rõ v ề khái
niệm này và d ẫn tới các cách hi ểu khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có nh ững điểm khác
biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Lu ậ t này một mặt,
liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác , đưa ra khái
niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến
giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn li ệt kê nh ữ ng vật không liên quan đến
đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là bất động sản.
Theo Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã h ội
chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 thì bất động sản là các tài s ản bao gồm
đất đai, nhà, công trình, gắn liền với đất đai, kể cả các tài s ản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản do pháp luật quy
định. Theo tiêu chuẩn thẩm đị nh giá quốc tế năm 2005 thì bất động sản được định
nghĩa gồm đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất.
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng nhưng nói chung có một
quan điểm thống nhất là “bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không
di dời được” và theo đó bất động sản bao gồm: “đất đai nhưng phải là đất đai không di
dời được”, đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị thể hiện qua số lượng và chất
lượng của đất; nhà ở và công trình gắn liền với đất đai: là nhà cửa, các trung tâm
thương mại, các văn phòng khách s ạn. Và đặc biệt là các tài s ản khác gắn liền không
thể tách với công trình xây dựng đó: máy điều hòa, các máy móc thi ết bị điều khiển
hoạt động của công trình; các tài s ản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây, ao cá,
chuồng trại chăn nuôi, cánh đồng làm muối, các hầm mỏ khoáng sản.

1.3.2 Thuộc tính của bất động sản
1.3.2.1 Tính bất động
Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, nhưng không thể
đem bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến một vị trí khác. Quyền sử dụng đất nằ m
trong thị trường bất động sản, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh t ế
- xã hội, điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là
nguyên nhân t ại sao giá đất lại khác nhau dù ở thế cận nhau.
1.3.2.2 Tính không đồng nhất
Trong nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có th ể
tìm kiếm được 2 tài sản giống hoàn toàn mà nó ch ỉ tương đồng về mặt đặc điểm, chính
vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm ủa mỗi tài sản. Giả sử rằng, hai
bất động sản cùng n ằm trong một khu vực nhưng giá của chúng còn ph ụ thuộc vào
thời điểm bán như thế nào, người mua có t ích ay không, tâm lý c ủa người đi mua lúc
đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của b ất động sản, tất cả điều này chứng minh cho
sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện
nay.
1.3.2.3 Tính khan hiếm
Diện tích đất là có h ạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất
có xu hưỏng ngày càng tăng lên. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm có r ất nhiều
nguyên nhân. M ột là, do tốc độ tăng dân số nhanh đặc biệt là vùng nông thôn. Hai là,
do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghi ệp hóa, hi ện đại hóa làm
cho diện tích đất nông nghi ệp giảm. Ba là, do nhu cầu lao động ở thành thị cao hơn
nông thôn d ẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng lên, nhu cầu về chỗ ở cũng tăng
lên vì vậy phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.
1.3.2.4 Tính bền vững đời sống kinh tế
Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất, đất đai là nguồn tài
nguyên do thiên nhiên ban t ặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài s ản nào có
thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử

dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó
mang tính bền vững. Hơn nữa, đất đai được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và
hưởng các lợi ích do đất mang lại và thời gian sử dụng lại vô h ạn làm cho ý ngh ĩa của
đất đai, bất động sản được nhân đôi. Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững.
1.4 Lí luận chung về năng lực cạnh tranh trong bất động sản
1.4.1 Khái niệm về năng lực cạnh tranh
Theo Từ điển thuật ngữ kinh tế học (2001): “Năng lực cạnh tranh được hiểu là
khả năng dành được thị phần lớn trước các đối thủ cạnh tranh trên th ị trường, kể cả
khả năng dành lại một phần hay toàn bộ thị phần của đồng nghiệp”.
Michael Porter (2009b) cho rằng khó có th ể đưa ra một khái niệm, định nghĩa
tuyệt đối về năng lực cạnh tranh. Theo ông, “Để có th ể cạnh tranh thành công, các doanh
nghi ệp phải có được lợi thế cạnh tranh dưới hình thức hoặc là có chi phí sản xuất thấp
hơn hoặc là có kh ả năng khác biệt hóa s ản phẩm để đạt được mức giá cao hơn trung
bình. Để duy trì lợi thế cạnh tranh, các doanh nghiệp cần ngày càng đạt được những lợi
thế cạnh tranh tinh vi hơn, qua đó có th ể cung cấp những hàng hóa hay d ịch vụ có ch ất
lượng cao hơn hoặc sản xuất có hi ệu suất cao hơn” (Mich el Porter, 2009b).
Như vậy, có th ể hiể u r ằng: “Năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp là thể hiện
thực lực và lợi thế của doanh nghiệp so với đối thủ cạnh tranh trong việc thỏa mãn tốt
nhất các đòi h ỏi của khách hàng để thu lợi ngày càng cao hơn”.
Năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trước hết tạo ra từ thực lực của doanh
nghiệp. Đây là yếu tố nội tại của doanh nghiệp, không ch ỉ được tính bằng các tiêu chí
công nghệ, tài chính, nhân lực, tổ chức quản trị doanh nghiệp… một cách riêng biệt mà
cần đánh giá, so sánh với các đối thủ cạnh tranh trong hoạt động trên cùng m ột lĩnh vực,
cùng một thị trường. Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay có r ất nhiều doanh
nghiệp tham gia, đây là cơ hội cho thị trường phát triển nhưng cũng là thách th ức không
nhỏ khi mức độ chuyên môn hóa c ủa các doanh nghiệp còn thấp, năng lực cạnh tranh của
các doanh nghiệp còn h ạn chế. Vô hình chung sẽ tạo sức ì lớn cho toàn thị trường.

1.4.2 Các chỉ tiêu đánh giá năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp
1.4.2.1 Định tính
- Uy tín, thương hiệu
Đây là chỉ tiêu có tính chất rất khái quát, nó bao g ồm nhiều yếu tố như: chấ t lượng
sản phẩm, các hoạt động dịch vụ của doanh nghiệp, hoạt động marketing, quan hệ của
doanh nghiệp với các tổ chức tài chính, mức độ ảnh hưởng của các doanh nghiệp đến các
đơn vị hành chính sự nghiệp… Đó là tài sản vô hình, vô giá mà doanh nghi ệp nào cũng
coi trọng, nếu mất uy tín thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ k ô g có kh ả năng cạnh tranh trên
thương trường. Có uy tín, doanh nghiệp có th ể huy độ g được rất nhiều nguồn lực như:
vốn, nguyên vật liệu và đặc biệt là sự quan tâm, gắn bó c ủa người lao động với doanh
nghiệp hay sự ủng hộ của chính quyền địa phương với công ty.
Theo định nghĩa của Hiệp hội Marketing H a Kỳ “thương hiệu là một cái tên, một
từ ngữ, một dấu hiệu, biểu tượng, hình vẽ ặc tổng hợp tất cả các yếu tố trên nhằm xác
định một sản phẩm hoặc dịch v ụ c ủa một sản phẩm và phân bi ệt sản phẩm dịch vụ
với đối thủ cạnh tranh. Có th ể nói thương hiệu là hình thức thể hiện bên ngoài tạo ra
ấn tượng, thể hiện cái bên trong ch o sản phẩm hoặc doanh nghiệp. Thương hiệu tạo ra
nhận thức và niềm tin của người tiêu dùng đối với sản phẩm và dịch vụ mà doanh
nghiệp cung ứng. Giá trị của một thương hiệu là triển vọng lợi nhuận mà thương hiệu
có th ể đem lại cho nhà sản xuất trong tương lai. Nói cách khác, thương hiệu là tài s ản
vô hình của doanh nghiệp. Ví dụ khi nói đến cà phê người ta sẽ nghĩ đến cà phê Trung
Nguyên, hay khi nh ắc đến xe máy sẽ nghĩ tới Honda,… Tên hàng hóa gắn liền với
thương hiệu trở thành một cụm từ dễ nhớ và làm cho khách hàng nh ớ đến doanh
nghiệp lâu hơn. (Nguồn: Đào Minh Đức, “Làm rõ khái niệm thương hiệu”,
www.Margroup.edu.vn).
Xây dựng thương hiệu đòi h ỏi vấn đề về thời gian, khả năng tài chính và ý ch í
không ng ừng nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ. Một doanh nghiệp có năng lực
cạnh tranh cao cũng có nghĩa là họ đã xây d ựng được thương hiệu mạnh, thương hiệu đó
luôn được khách hàng nh ớ và nhận biết rõ ràng. M ột thương hiệu mạnh là một

thương hiệu có th ể tạo được cho khách hàng s ự ấn tượng, kích thích sử dụng sản
phẩm. Nếu khách hàng đã thích và đam mê một thương hiệu, họ sẽ trung thành với
thương hiệu đó.
Qua việc xây dựng thành công m ột thương hiệu có th ể đánh giá năng lực c ạ nh
tranh của doanh nghiệp đó vì: Thương hiệu tốt giúp t ạo dựng sự tin tưởng, yên tâm và
tự hào khi sử dụng thương hiệu đó. Thương hiệu tốt giúp t ạo dựng hình ảnh công ty t
ốt và nhanh chóng thu hút được những khách hàng m ới, vốn đầu tư và thu hút nhân
tài. Thương hiệu tốt giúp phân ph ối sản phẩm dễ dàng hơn, dễ tìm kiếm thị trường
mới, đồng thời giảm chi phí tiếp thị, giúp doanh nghi ệp có điều kiện phò g th ủ, chống
lại sự cạnh tranh quyết liệt về giá.
- Kinh nghiệm của doanh nghiệp
Một công ty có b ề dày kinh nghiệm trên thương trường cũng được đánh giá rất
cao về năng lực cạnh tranh. Kinh nghiệm sẽ giúp công ty nâng cao ch ất lượng sản
phẩm, có th ể nắm bắt và xử lý tình huống phứ c tạp với thời gian và chi phí thấp nhất.
- Cơ sở vật chất kỹ thuật
Cơ sở vật chất kỹ thu ậ t ảnh hưởng rất lớn đến khả năng cạnh tranh của bất cứ
doanh nghiệp nào. Tuy nhiên, do đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản
không s ản xuất ra sả phẩm vật chất mà chỉ cung cấp những sản phẩm có s ẵn và thông
qua việc cung cấp dịch vụ cho khách hàng d ựa trên phần lớn là nguồn nhân lực, có s ự
hỗ trợ của công ngh ệ, thiết bị hiện đại, tiên tiến. Việc đánh giá của khách hàng là
thông qua s ự hài lòng v ề nhân viên và d ịch vụ của công ty. Vì vậy, cơ sở vật chất kỹ
thuật có ảnh hưởng lớn tới năng lực cạnh tranh của một công ty môi giới bất động sản.
Một công ty b ất động sản có trang thi ết bị tiên tiến, công ngh ệ hiện đại thì dịch vụ
của họ có ch ất lượng cao, thỏa mãn tốt nhất nhu cầu của khách hàng. Hơn nữa, nhiều
chi nhánh được mở sẽ làm tăng tính tiện lợi hơn trong giao dịch và thu hút nhi ều
khách hàng trên địa bàn rộng lớn, từ đó khẳng định được vị thế của công ty . Một số
chỉ tiêu cơ sở vật chất kỹ thuật- công ngh ệ như: số lượng chi nhánh, các gi ải pháp
giao dịch tiên tiến,…

- Nguồn nhân l ực
Nguồn nhân lực của công ty b ất động sản là nguồn vốn quý giá nh ất, vì hầu hết
các lĩnh vực đem lại doanh thu lớn cho công ty như dịch vụ tư vấn tài chính doanh
nghiệp, quản lý tài s ản, hoạt động tự doanh đều phụ thuộc chủ yếu vào nhân t ố con
người. Trình độ nguồn nhân lực cao sẽ giúp khách hàng nhanh chóng ti ếp cận hơn với
sản phẩm, tốc độ được phục vụ nhanh hơn, khách hàng được quan tâm kỹ hơn. Có thể
nói ngu ồn nhân lực có vai trò quy ết định đến năng lực cạnh tranh của công y b ất
động sản, nguồn nhân lực cao là yếu tố tạo nên sự khác biệt giữa các công ty b ất động
sản. Các chỉ tiêu đánh giá nguồn nhân lực bao gồm: số lượng cán bộ hân viên, s ố
lượng cán bộ nhân viên có trình độ đại học và trên đại học, trình độ , k nh nghiệm của
các cán bộ quản lý c ấp cao,…
1.4.2.2 Định lượng
- Thị phần doanh nghiệp trên thị trườ ng
Thị phần phản ánh thế mạnh của doanh nghiệp trong ngành, là ch ỉ tiêu được
doanh nghiệp hay dùng để đánh giá mức độ chiếm lĩnh thị trường của mình so với đối
thủ cạnh tranh. Thị phần lớn sẽ tạo lợi thế cho doanh nghiệp chi phối và hạ thấp chi
phí sản xuất do lợi thế về quy mô.
- Chỉ tiêu lợi nhuậ
Chỉ tiêu lợi nhuận được thể hiện qua một số yếu tố sau: giá trị sản lượng sản
xuất, lợi nhuận ròng, t ỷ suất lợi nhuận trên tổng sản lượng sản xuất, lợi nhuận ròng, t
ỷ suất lợi nhuận trên tổng sản lượng sản xuất.
Đây là một trong các chỉ tiêu phản ánh hiệu suất của doanh nghiệp nếu các chỉ
tiêu này càng cao ph ản ánh hiệu suất kinh doanh càng cao và do đó tạo điều kiện để
nâng cao khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp.
- Năng suất lao động
Năng suất lao động là chỉ tiêu quan trọng, tổng hợp của các yếu tố như: con
người, công ngh ệ, tổ chức quản lý, c ơ sở vật chất kỹ thuật,… Do đó, nó là tiêu chí rất
quan trọng để đánh giá năng lực cạnh tranh củ doanh nghiệp. Năng suất lao động được

đo bằng sản lượng sản phẩm đảm bảo chất lượng trên một đơn vị số lượng lao động
làm ra sản phẩm đó.
Năng suất lao động của doanh nghiệp càng cao thì năng lực cạnh tranh của doanh
nghiệp càng cao so với các doanh nghiệp cùng l ĩnh vực. Khi doanh nghiệp có năng
suất lao động cao hơn so với các đối thủ cạnh tranh đồng nghĩa với việc doanh nghi ệ p
phải bỏ ra một lượng ít hơn cho một sản phẩm so với đối thủ cạnh tranh từ đó nhà
quản trị đưa ra được những chiến lược về giá, sản phẩm hiệu quả. (Vũ Anh Tuấn, Tô
Đức Hạnh, Phạm Quang Phân, (2007), “Kinh tế chính trị Marx- Lenin”, Nhà xuất bản
tổng hợp).
1.4.3 Vai trò, tầm quan trọng và sự cần thiết nâng cao năng lực cạnh tranh
Theo Lê Quốc Uy (2015a), trong nền kinh tế thị trường, cạnh tranh có vai trò vô
cùng quan tr ọng, nó được coi là động lực của sự phát triển không ch ỉ của mỗi cá nhân
, mỗi doanh nghiệp mà cả nền kinh tế nói chung. Đối với sản phẩm và ngành b ất động
sản cạnh tranh cũng có vai trò quan tr ọng, c ụ thể như sau:
1.4.3.1 Đối với nền kinh tế quốc dân
Cạnh tranh là môi trườ ng, là động lực thúc đẩy sự phát triển của mọi thành
phần kinh tế trong nền kinh tế thị trường, góp ph ần xóa b ỏ những độc quyền, bất hợp
lý, b ất bình đẳng trong kinh doa h. C ạnh tranh đảm bảo sự thúc đẩy sự phát triển của
khoa học kỹ thuật, sự phâ cô g lao động xã hội ngày càng sâu s ắc. Cạnh tranh thúc đẩy
sự đa dạng hóa s ản phẩm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao c ủa xã hội, kích thích nhu
cầu phát triển, làm nảy sinh những nhu cầu mới, góp ph ần nâng cao chất lượng đời
sống xã hội và phát tri ển kinh tế. Cạnh tranh làm nền kinh tế quốc dân vững mạnh, tạo
khả năng cho doanh nghiệp vươn ra thị trường nước ngoài. Cạnh tranh giúp cho n ền
kinh tế có nhìn nhận đúng hơn về kinh tế thị trường, rút ra được những bài học thực
tiễn bổ sung vào lý lu ận kinh tế thị trường của nước ta.
Bên cạnh những tác dụng tích cực, cạnh tranh cũng làm xuất hiện những hiện
tượng tiêu cực như làm hàng giả, buôn l ậu trốn thuế,… gây nên sự bất ổn trên thị
trường, làm thiệt hại lợi ích của nhà nước và người tiêu dùng.

1.4.3.2 Đối với doanh nghiệp
Cạnh tranh được coi là cái “sàng” để lựa chọn và đào thải những doanh nghiệp.
Vì vậy, nâng cao khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp có vai trò c ực kỳ to lớn. Cạnh
tranh quyết định đến sự tồn tại và phát tri ển của doanh nghiệp. Cạnh tranh tạo ra động
lực cho sự phát triển của doanh nghiệp, thúc đẩy doanh nghiệp tìm mọi cách để nâng
cao hiệu quả kinh doanh. Cạnh tranh đòi h ỏi doanh nghiệp phải phát triển công tác
marketing bắt đầu từ việc nghiên cứu thị trường để xác định được nhu c ầ u hị trường,
từ đó đưa ra các quyết định kinh doanh để đáp ứng nhu cầu đó. Bên cạnh đó, doanh
nghiệp phải nâng cao các ho ạt động dịch vụ cũng như tăng cườ g các hình thức quảng
cáo, khuyến mãi, chiết khấu…
Cạnh tranh buộc các doanh nghiệp phải đưa ra ác sả n phẩm có ch ất lượng cao
hơn để đáp ứng được nhu cầu thường xuyên thay đổi của người tiêu dùng. Mu ốn vậy,
các doanh nghiệp phải áp dụng những thành t ựu kh a học kỹ thuật và hoạt động sản
xuất kinh doanh, tăng cường đào tạo nhân v ên để thực hiên dịch vụ một cách chuyên
nghiệp,… từ đó, làm cho doanh nghiệp ngày càng phát tri ển hơn.
1.4.3.3 Đối với ngành đầu tư kinh do nh bất động sản
Ngành đầu tư, kinh doanh bất động sản của Việt Nam được hình thành và phát
triển chưa lâu, có thể đá h dấ u khi luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực. Trong khoảng
thời gian mới được hình thành, hệ thống pháp lý ch ưa hoàn thiện, tốc độ phát triển
quá nóng do nhu c ầu về bất động sản rất lớn trong khi nguồn cung có h ạn. Điều này
khiến giá bất động sản tăng vọt không ng ừng, ngành đầu tư, kinh doanh bất động sản
trong khoảng thời gian dài là có lãi, có d ự án là có lãi. Nhà đầu tư thứ cấp mua cũng
có lãi. Hàng hóa tung ra th ị trường bao nhiêu lập tức tiêu thụ hết bấy nhiêu. Thực tế
này khiến ngành kinh doanh bất động sản trong một thời gian dài chỉ biết chạy dự án,
xin dự án để triển khai mà không quan tâm gì đến vấn đề cạnh tranh và nâng cao năng
lực cạnh tranh của doanh nghiệp mình.
Trong giai đoạn hiện nay, sau một khoảng thời gian dài phát tri ển quá nóng, khi
cung vượt xa cầu, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản rơi vào tình trạng hoạt

động thua lỗ, cầm chừng, sản phẩm không bán được dẫn đến nguy cơ phá sản. Quy
luật thị trường đòi h ỏi các doanh nghiệp phải cải tiến, đổi mới, nâng cao năng lực
cạnh tranh để chiến thắng trong cạnh tranh thì mới có th ể tồn tại và phát tri ển được.
Như vậy, cạnh tranh trở thành một yếu tố quan trọng, quyết định đến sự thành bại của
mỗ i doanh nghiệp nói riêng, quy ết định đến sự phát triển hay diệt vong của cả ngành
b ấ t động sản nói chung. C ạnh tranh trong đầu tư, kinh doanh bất động sản cũng là n
ề n tảng để cơ quan Nhà nước hoàn thiện hệ thống pháp lý, nh ằm từng bước lành
mạnh hóa th ị trường, tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng cho tất cả các doanh
nghiệp. Từ đó, ngành đầu tư, kinh doanh bất động sản Việt Nam mới có cơ hội để phát
triển ổn định, lâu dài.
1.4.3.4 Đối với sản phẩm
Cạnh tranh tạo ra động lực cho các doanh nghiệp tự cắt giảm chi phí để giảm
giá thành s ản phẩm, chủ động áp dụng tiế n b ộ k a học công ngh ệ để nâng cao năng
suất lao động, nghiên cứu sản xuất ra nh ữ ng sản phẩm đáp ứng thị hiếu người tiêu
dùng.
Đối với sản phẩm bất động sản, các doanh nghiệp càng phải cẩn trọng hơn để
mang đến cho khách hàng, các nhà đầu tư những sản phẩm rõ ràng v ề mặt pháp lý,
không trôi n ổi, tính thanh khoả n cao, mang lại sự yên tâm cho khách hàng. Tính chiết
khấu cao trong các sả phẩm dự án sẽ mang lại sự tin tưởng, mong muốn hợp tác lâu dài
cho các nhà đầu tư.
1.5 Kết quả một số nghiên cứu về năng lực động doanh nghiệp ở Việt Nam và
trên hế giới
Với những lý thuy ết nêu trên, các nhà nghiên cứu trên thế giới vẫn đang khám
phá ra các y ếu tố tạo nên nguồn lực động của doanh nghiệp và đề ra mô hình nghiên
cứu để đánh giá năng lực động của doanh nghiệp. Sau đây chúng ta cùng điểm qua một
số nghiên cứu này thông qua b ảng sau:

Tác giả
Sinkula, Baker,
& Noordewier,
(1997)
Teece, Pisano,
& Shuen,
(1997)
Wu (2007)
Keh, Nguyen
Thi Tuyet Mai,
Ng,. (2007)
Bảng 1.1: Một số nghiên cứu về năng lực động
Kết quả chính
Kết quả nghiên cứu với 126 doanh nghiệp tại Mỹ cho thấy có định
hướng học hỏi có ảnh hưởng tích cực đến hệ thống thông tin thị
trường và mức độ phổ biến thông tin thị trường. Hệ thống thông tin
thị trường có ảnh hưởng tích cực đến mức độ phổ biến thông tin thị
trường. Cuối cùng là chương trình marketing động chịu ảnh hưởng
tích cực bởi nhân tố mức độ phổ biến thông tin t ị trường
Tác giả phân tích khung lý thuyết của kinh tế tổ chức , kinh tế học
Chaimberlain, kinh tế học Schumpeter trong phân tích chiến lược
cạnh tranh của các doanh nghiệp (mô h ình lực lượng cạnh tranh,
mô hình xung đột chiến lược), quan điểm về nguồn lực để xây dựng
khái niệm "năng lực động". T eo đó "năng lực động" là "khả năng
tích hợp, xây dựng và định dạng lại những tiềm năng của doanh
nghiệp để đáp ứng với thay đổi của môi trường kinh doanh".
Kết quả nghiên cứu với 200 doanh nghiệp công nghệ tại Đài Loan
cho thấy nguồn lực doanh nghiệp có ảnh hưởng tích cực đến tính
sẵn sà c ủa đối tác bên ngoài. C ả nguồn lực của doanh nghiệp và
tính sẵn sàng của đối tác bên ngoài đều có ảnh hưởng tích cực đến
năng lực động của doanh nghiệp trong đó nguồn lực của doanh
nghiệp có ảnh hưởng lớn hơn. Năng lực động của doanh nghiệp
cũng ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh.
Kết quả nghiên cứu từ 294 doanh nghiệp tại Singapore cho thấy
định hướng kinh doanh có ảnh hưởng tích cực đến hiệu quả kinh
doanh, thông tin mua l ại và tính hữu dụng thông tin. Thông tin mua
lại cũng có ảnh hưởng tích cực tính hữu dụng thông tin. Tính hữu
dụng thông tin có ảnh hưởng tích cực đến kết quả kinh doanh. Tuy
nhiên kết quả nghiên cứu không có thấy việc mua lại thông tin có

Tác giả Kết quả chính
ảnh hưởng tích cực đến kết quả kinh doanh. Xu hướng cho thấy việc
mua lại thông tin có ảnh hưởng tiêu cực đến kết quả kinh doanh.
Kết quả phân tích trên 323 doanh nghiệp tại TP. HCM cho thấy định
hướng kinh doanh có ảnh hưởng tích cực đến định hướng học hỏi,
năng lực sáng tạo, năng lực marketing và kỳ vọng cơ hội WTO.
Nguyễn Đình
Định hướng học hỏi có ảnh hưởng tích cực đến năng lực marketing.
Kỳ vọng cơ hội WTO có ảnh hưởng tích cực đến định hướng học
Thọ & Nguyễn
Thị Mai Trang
hỏi và năng lực marketing. Năng lực market g có ảnh hưởng tích
cực đến kết quả kinh doanh và năng lực sáng tạo. Năng lực sáng tạo
(2009)
có ảnh hưởng tích cực đến kết quả kinh doanh. Nghiên cứu này tác
giả xây dựng hai thang đo (1) năng lực marketing và (2) định hướng
kinh doanh là những thang đo đa hướng. Các biến nghiên cứu khác
được xây dựng là thang đo đơn hướng.
Tác giả phân tích khung lý thuy ết về năng lực động dựa trên các k ết
quả nghi ên cứu lý thuyết và kiểm định thực nghiệm trước đó.
Nghiên c ứu đưa ra các định nghĩa về năng lực động và tổng hợp một
số yếu tố tạo lên năng lực động cho doanh nghiệp dựa trên các
Nguyễn Trần nghiên cứu tiền nghiệm. Cụ thể có 6 nhân tố tạo nên năng lực động
Sỹ (2013) của doanh nghiệp được các nhà nghiên c ứu đề cập phổ biến là (1)
Năng lực nhận thức; (2) Năng lực tiếp thu (học hỏi); (3) Năng lực
thích nghi; (4) Năng lực sáng tạo; (5) Năng lực kết nối và (6) Năng
lực tích hợp. Tác giả cũng cho rằng việc chưa có mô hình nghiên
cứu kiểm định là một hạn chế lớn của nghiên cứu.
(Nguồn: Bùi Quang Tuy ến, tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Kinh tế và Kinh doanh)

1.6 Mô hình nghiên cứu và các định nghĩa
1.6.1 Mô hình nghiên cứu
Thông qua kh ảo lược các tài li ệu nghiên cứu, có nhi ều nhân tố nội tại ảnh
hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp. Đề tài nghiên c ứu tiến hành xây
dựng mô hình hồi quy tuyến tính ban đầu với biến phụ thuộc là năng lực cạnh tranh
động của doanh nghiệp, còn các bi ến độc lập bao gồm 5 yếu tố được trình bày như
hình vẽ bên dưới.
Năng lực nguồn nhân lực
Danh tiếng doanh nghiệp
Năng lực động của
Năng lực marketing ệ doanh nghi p
Định hướng kinh doanh
Năng lực sáng tạo
Hình 1.3: Mô hình năng lực động của doanh nghiệp
Như đã nói tro g ph ần phương pháp thu thập thông tin, các yếu tố biến độc lập
được xây dựng dựa trên mô hình nghiên c ứu Năng lực cạnh tranh động của các nghiên
cứu khác ở Việt Nam cũng như trên thế giới. Căn cứ vào mô hình nghiên c ứu năng
lực động của Wang và Ahmed (2007), mô hình nghiên c ứu năng lực động và kết quả
kinh doanh của Nguyễn Đình Thọ và Nguyễn Thị Mai Trang (2009). Tuy nhiên trong
quá trình triển khai để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu thập thôn g tin phân tích,
nội dung sẽ gắn với thực tế doanh nghiệp đang điều tra nên không hoàn toàn gi ống
với nghiên cứu gốc.
Tác giả kế thừa 4 yếu tố trong mô hình Năng lực động của tác giả Huỳnh Thị
Thúy Hoa. Yếu tố còn l ại là Năng lực nguồn nhân lực được rút r a từ cơ sở việc xem
xét tình hình cụ thể của doanh nghiệp cũng như tham khảo ý ki ến của các cán b ộ Ban

lãnh đạo trong các cuộc phỏng vấn sâu vì tác giả tự xét thấy yếu tố Năng lực tổ chức
dịch vụ trong mô hình đề xuất của Huỳnh Thị Thúy Hoa không phù h ợp để áp dụng
tại công ty b ất động sản. Do vậy, tác giả đã tham khảo ý ki ến Banh lãnh đạo công ty c
ũng như các cán bộ nhân viên lâu năm tại công ty để đề xuất thay yếu tố Năng lực tổ
ch ứ c dịch vụ như trong mô hình nghiên cứu ban đầu thành Năng lực nguồn nhân lực.
Y ế u tố Năng lực nguồn nhân lực cũng đã được chứng minh có ý ngh ĩa tác động đến
mô hình Năng lực động của doanh nghiệp thông qua nghiên c ứu của tác giả Nguyễn
Đình Thọ trong bài “ Một số yếu tố tạo thành năng lực động và gi ải pháp nuôi dưỡ
ng, Nguyễn Đình Thọ, 2009”
Nghiên cứu tiến hành phân tích cụ thể mô hình để hiể u rõ h ơn về mô hình
nghiên cứu thông qua b ảng sau:

Áp dụng thuyết năng lực động để nâng cao năng lực cạnh tranh của công ty bất động sản phố son

Áp dụng thuyết năng lực động để nâng cao năng lực cạnh tranh của công ty bất động sản phố son

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Áp dụng thuyết năng lực động để nâng cao năng lực cạnh tranh của công ty bất động sản phố son

Similar to Áp dụng thuyết năng lực động để nâng cao năng lực cạnh tranh của công ty bất động sản phố son (20)

More from Dịch vụ Làm Luận Văn 0936885877

More from Dịch vụ Làm Luận Văn 0936885877 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Áp dụng thuyết năng lực động để nâng cao năng lực cạnh tranh của công ty bất động sản phố son