Download luận văn thạc sĩ ngành chính sách công với đề tài: Thực hiện chính sách nhà ở từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng, cho các bạn làm luận văn tham khảo

1. VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
NGUYỄN NGỌC BÌNH
THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG
HÀ NỘI, năm 2019

2. VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
NGUYỄN NGỌC BÌNH
THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
Chuyên ngành : Chính sách công
Mã số : 8 34 04 02
LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. Bùi Nhật Quang
HÀ NỘI, năm 2019

3. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài nghiên cứu “Thực hiện chính sách nhà ở từ thực tiễn
thành phố Đà Nẵng” là công trình nghiên cứu của riêng tôi và được sự hướng dẫn
khoa học của PGS.TS Bùi Nhật Quang. Các số liệu và kết quả nêu trong luận văn là
trung thực, có nguồn gốc rõ ràng.
Nếu không đúng như đã nêu trên, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về đề tài
nghiên cứu của mình.
Tác giả luận văn
Nguyễn Ngọc Bình

4. MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH CÔNG VÀ THỰC
HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI ............................10
1.1. Lý luận chung về chính sách công...........................................................10
1.2. Khung lý luận về chính sách phát triển nhà ở xã hội...............................18
1.3. Kinh nghiệm thực hiện chính sách nhà ở xã hội của một số nước ..........29
Chương 2. THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG.......................................43
2.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Đà Nẵng...................43
2.2. Thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Thành phố Đà Nẵng từ năm
2010 đến nay.....................................................................................................46
2.3. Đánh giá thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Đà Nẵng..............55
Chương 3. MỤC TIÊU, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG
CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG THỜI GIAN TỚI....................65
3.1. Mục tiêu phát triển nhà ở thành phố Đà Nẵng đến năm 2020 và định
hướng đến năm 2030.......................................................................................65
3.2. Phương hướng..........................................................................................66
3.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách phát triển nhà ở
xã hội tại thành phố Đà Nẵng..........................................................................67
KẾT LUẬN....................................................................................................73
TÀI LIỆU THAM KHẢO
QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI LUẬN VĂN (bản sao)

5. DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CBCCVC : Cán bộ, công chức, viên chức
HĐND : Hội đồng nhân dân
KNHC : Tổng Công ty xây dựng nhà ở Hàn Quốc
UBND : Ủy ban nhân dân
Trung tâm : Trung tâm quản lý và khai thác nhà Đà Nẵng

6. 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Chính sách xã hội đúng đắn, công bằng vì con người là động lực mạnh mẽ
phát huy mọi năng lực sáng tạo của nhân dân trong sự nghiệp xây dựng và bảo
vệ Tổ quốc. Từ nhiều năm qua, Ðảng và Nhà nước ta luôn quan tâm xây dựng
và tổ chức thực hiện các chính sách xã hội, coi đây vừa là mục tiêu, vừa là động
lực để phát triển bền vững, ổn định chính trị - xã hội, thể hiện bản chất tốt đẹp
của chế độ ta. Nghị quyết Đại hội XII cũng chỉ rõ: Quản lý tốt sự phát triển xã
hội; bảo đảm an sinh xã hội, nâng cao phúc lợi xã hội; thực hiện tốt chính sách
với người có công; nâng cao chất lượng chăm sóc sức khỏe nhân dân, chất lượng
cuộc sống của nhân dân; thực hiện tốt chính sách lao động, việc làm, thu nhập
[13; tr.76,78]. Nghị quyết Hội nghị lần thứ 5 BCH Trung ương khóa XI khẳng
định: “Chính sách xã hội có vai trò đặc biệt quan trọng, là mục tiêu, là động
lực để phát triển nhanh và bền vững trong mọi giai đoạn phát triển. Chính sách
xã hội phải được đặt ngang tầm với chính sách kinh tế và thực hiện đồng bộ với
phát triển kinh tế, phù hợp với trình độ phát triển và khả năng nguồn lực trong
từng thời kỳ… Không ngừng cải thiện, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần
của người có công và bảo đảm an sinh xã hội an sinh xã hội là nhiệm vụ thường
xuyên, quan trọng của Ðảng, Nhà nước, của cả hệ thống chính trị và toàn xã
hội” [15; tr.90-91].
Đối với thành phố Đà Nẵng, Nghị quyết 33 của Bộ Chính trị về xây dựng
vàphát triển thành phố Đà Nẵng trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước, đã xác định: Xây dựng thành phố ĐàNẵng trở thành một trong những đô
thị lớn của cả nước, là trung tâm kinh tế - xã hội lớn của miền Trung. Trên cơ
sở mục tiêu chung đó, thành phố Đà Nẵng đã thực hiện chủ trương gắn
phát triển kinh tế với giải quyết các vấn đề xã hội, chính sách an sinh xã hội,

7. 2
quan tâm nhân tố con người và đã đạt được những kết quả tích cực. Nhằm
giải quyết vấn đề an sinh xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống người
dân,những năm gần đây Đà Nẵng đã có nhiều chính sách đột phá. Đà Nẵng đã
ban hành nhiều chính sách hỗ trợ giải quyết khó khăn về nhu cầu nhà ở, hỗ trợ
người dân, nhất là người có thu nhập thấp, đối tượng chính sách. Hiện Đà
Nẵng đã đầu tư xây dựng 187 khối nhà với gần 10.400 căn hộ, đồng thời còn
có 2 dự án khác với 1.154 căn đang được gấp rút hoàn thành. Những dự án
nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách thành phố được mời bán rộng rãi, từ đó mở
ra cơ hội cho người dân có nhà ở. Cùng với đó, thủ tục đăng ký mua nhà đơn
giản, mức giá phù hợp với thị trường bất động sản nên dễ dàng tạo điều kiện
cho nhiều đối tượng có nhu cầu về nhà ở tiếp cận. Thực hiện “Chiến lược phát
triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030” của Chính
phủ, thời gian gần đây Đà Nẵng đã đẩy mạnh triển khai chương trình phát
triển nhà ở cho người có thu nhập thấp sử dụng nguồn vốn đầu tư từ ngân
sách nhà nước hay còn được gọi là nhà ở xã hội. Kế hoạch đến năm 2020, Đà
Nẵng sẽ xây dựng 187 khối nhà với khoảng 10.400 căn hộ từ nguồn vốn ngân
sách, đến hết năm 2018 thành phố đã đưa trên 8.300 căn hộ vào sử dụng theo
hình thức cho thuê và bán trả góp cho những đối tượng là cán bộ công chức,
viên chức, lực lượng vũ trang và những người có thu nhập thấp sinh sống, làm
việc lâu dài trên địa bàn thành phố. Qua khảo sát thực tế, nhu cầu về nhà ở
cho người có thu nhập trung bình và thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng
tương đối lớn, khoảng 50% dân số đang sinh sống tại Đà Nẵng thuộc nhóm
người có thu nhập trung bình - thấp, là công nhân, viên chức, những gia đình
chính sách, gia đình có hoàn cảnh đặc biệt... Đến thời điểm hiện tại Đà Nẵng
đang xảy ra tình trạng người thu nhập thấp nói chung thiếu chỗ ở, bên cạnh
những người thuộc diện ưu tiên của thành phố, thì cũng có nhóm người ở các
tỉnh lân cận sống và làm việc tại Đà Nẵng có nhu cầu về nhà ở thu nhập thấp.

8. 3
Việc khảo sát một cách khách quan thực trạng thực thi chính sách phát
triển nhà ở xã hội ở thành phố Đà Nẵng hiện nay, trên cơ sở đó đưa ra những
luận cứ khoa học nhằm thực thi chính sách nhà ở xã hội một cách có hiệu quả
hơn là rất cần thiết. Vì vậy, tác giả chọn vấn đề “Thực hiện chính sách phát
triển nhà ở từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng” làm đề tài luận văn Thạc sỹ
Chính sách công.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
- “Tìm hiểu về khoa học chính sách công” của Viện Khoa học chính trị -
Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội,
1999. Cuốn sách đã đề cập đến những vấn đề cơ bản về khái niệm, cấu trúc và
chu trình chính sách công - hoạch định, thực thi, đánh giá chính sách công. Vị
trí của chính sách công trong việc giành, giữ, thực thi quyền lực chính trị. Chu
trình chính sách với 4 giai đoạn chính: Xác lập chương trình nghị sự (tìm
kiếm sự nhất trí về mục tiêu), ra quyết định chính sách (tìm kiếm sự nhất trí
về biện pháp đạt được mục tiêu), triển khai chính sách (thi hành các biện pháp
đã được nhất trí), đánh giá chính sách (đánh giá việc thực hiện mục tiêu và đặt
ra các vấn đề mới). Vai trò của nhà nước trong việc thực thi các chính sách xã
hội nhằm đảm bảo công bằng xã hội trong nền kinh tế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa và các chính sách chính của Việt Nam hiện nay.
- “Giáo trình Hành chính học” của Nguyễn Hữu Hải Nguyễn Hữu Hải
(Chủ biên) (2012), Nxb Giáo dục, Hà Nội và “Đại cương về phân tích chính
sách công” của Nguyễn Hữu Hải, Lê Văn Hòa, Nxb Chính trị quốc gia, Hà
Nội, 2013. Các công trình này đã trình bày những nội dung cơ bản về khái
niệm, chức năng, ý nghĩa của phân tích chính sách công; các nguyên tắc và
yêu cầu của việc phân tích chính sách công; các yếu tố tác động đến phân tích
chính sách công; tiêu chí trong phân tích chính sách công; nội dung phân tích
chính sách công; phương pháp phân tích chính sách công. Phân tích chính

9. 4
sách công có vai trò quan trọng và là khâu khởi đầu, xuyên suốt trong chu
trình chính sách. Cuốn sách đã cung cấp công cụ và phương pháp phân tích
chính sách thực sự khoa học. “Chính sách công - Những vấn đề cơ bản” của
Nguyễn Hữu Hải, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2013 đã trình bày những
nội dung cơ bản về Chính sách công như: Đặc điểm, vai trò, phân loại chính
sách công; cấu trúc nội dung và chu trình chính sách công; hoạch định chính
sách công; tổ chức thực thi chính sách công - quan niệm, vị trí, ý nghĩa, các
bước tổ chức thực thi chính sách công; phân tích chính sách công; đánh giá
chính sách công; tổ chức công tác phân tích, đánh giá chính sách công. Đặc
biệt cuốn sách đã cung cấp những phụ lục về quy trình hoạch định chính sách
công ở Việt Nam: quy trình hoạch định chính sách công của Quốc hội, quy
trình hoạch định chính sách công của Chính phủ, quy trình hoạch định chính
sách công của HĐND cấp tỉnh. Đây là tư liệu cung cấp khá hệ thống những
kiến thức cơ bản về chính sách công , vận dụng những kiến thức cơ bản đã
học vào thực tiễn đánh giá chính sách công, góp phần hoàn thiện công tác
hoạch định và thực thi chính sách công trong quản lý nhà nước.
“Chính sách an sinh xã hội và vai trò của nhà nước trong việc thực hiện
chính sách an sinh xã hội ở Việt Nam” của Nguyễn Văn Chiểu, Nxb Chính trị
quốc gia, Hà Nội, 2014 đã đề cập đến một số vấn đề lý luận cơ bản chính sách
an sinh xã hội và kinh nghiệm một số nước, thực trạng thực thi chính sách an
sinh xã hội ở Việt Nam trong gần 30 năm thực hiện đường lối đổi mới, vai trò
của nhà nước trong việc thực hiện chính sách an sinh xã hội ở Việt Nam hiện
nay, phương hướng và những giải pháp chủ yếu nâng cao vai trò của nhà nước
trong việc thực hiện chính sách an sinh xã hội ở Việt Nam.
- “Xây dựng chính sách nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà
Nẵng” của tác giả Lê Văn Đính, Hồ Kỳ Minh, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội
2013. Đây là đề tài nghiên cứu cấp thành phố và được xuất bản thành sách (tác

10. 5
giả luận án là thành viên của đề tài). Cuốn sách đã đề cập đến cơ sở lý luận và
thực tiễn giải quyết nhà ở thu nhập thấp trong chính sách an sinh xã hội; thực
trạng thị trường và chính sách chính sách nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn thành
phố Đà Nẵng; hoàn thiện chính sách nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn thành phố
Đà Nẵng trong thời gian tới. Ngoài ra còn có các bài viết: Lê Văn Đính, Hồ
Kỳ Minh (2012), “Giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp tại Đà Nẵng -
Thực trạng và giải pháp”, Tạp chí Phát triển Kinh tế - Xã hội; Xuân Đương
(2015), “Đà Nẵng dẫn đầu cả nước về chính sách nhà ở xã hội”, Báo Công an
thành phố Đà Nẵng; Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng (2012), Xây dựng
chính sách nhà ở cho hộ thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng,
Tổng quan khoa học đề tài cấp thành phố, Đà Nẵng.
- Ngoài các tài liệu trong nước, liên quan đến lĩnh vực an sinh xã hội còn
có các tài liệu nước ngoài: Kathleen Scanlon và Christine Whitehead. 2008.
Social housing in Europe – A review of policies and outcomes. London: LSE
London; Tanvi Bhatkal và Paula Lucci. 2015. Community-driven development
in the slums: Thailand’s experience. London: Overseas Development Institute
(ODI); G M. Llanto & A C.Orbeta. 2001. The State of Philippine Housing
Programs. Philippine: Philippine Institute for Development Studies; Robert
M. Ball (1978), Social Security Today and Tomorrow (An sinh xã hội hôm
nay và ngày mai), Columbia University Press đã đề cập dến quan niệm An
sinh xã hội (là hệ thống các chính sách hỗ trợ những người đang đối mặt
(hoặc đe doạ) bởi sự thiếu thốn nguồn thu nhập (mà đó chính là khoản lương
bổng) hoặc các khoản chi tiêu đặc biệt khác) và đề cập đến các chương trình
mà chính phủ các nước đặt ra với mục đích hàng đầu là giúp đỡ những người
dân gặp rủi ro dẫn đến việc bị mất hoặc giảm sút thu nhập; chế độ an sinh xã
hội được xem như là sự bảo vệ của nhà nước đối với người dân trước những
rủi ro về xã hội.

11. 6
Nhìn chung, các ấn phẩm và quan niệm của một số học giả được đề cập
đến ở trên đều nhấn mạnh rằng, an sinh xã hội là các biện pháp bảo vệ sự an
toàn xã hội cho các thành viên của mình trong trường hợp họ gặp rủi ro dẫn
đến bị mất hoặc giảm thu nhập hay tăng chi phí đột ngột, thông qua các tầng
lưới khác nhau để duy trì cuộc sống bình thường - các tầng lưới đó bao gồm
các chính sách bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, trợ cấp xã hội, xóa đói giảm
nghèo bền vững và đối với Việt Nam, các quan điểm nghiên cứu về chính
sách công, góc độ tiếp cận và nhìn nhận đối với chính sách an sinh xã hội
cũng có nhiều điểm tương đồng.
Từ những công trình nghiên cứu được đề cập, có thể thấy rằng về cơ bản
đã đề cập được những nội dung lý luận và thực tiễn về an sinh xã hội nói
chung, phát triển nhà ở xã hội nói riêng. Qua các công trình đó có thể rút ra
mấy nội dung sau đây: Thứ nhất, các công trình nghiên cứu về chính sách
công, chính sách xã hội đã đề cập đến khái niệm, đặc điểm, vai trò và phân
loại chính sách công; Cấu trúc nội dung và chu trình chính sách công; Hoạch
định chính sách công; Tổ chức thực thi chính sách công; Phân tích chính sách
công; Đánh giá chính sách công; Tổ chức công tác phân tích chính sách công
- quy trình phân tích chính sách công, Nội dung và phương pháp phân tích
chính sách công, Truyền đạt kết quả phân tích chính sách công. Chính sách xã
hội và vai trò của chính sách xã hội trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội:
Chính sách xã hội có vai trò đặc biệt quan trọng, là mục tiêu, là động lực để
phát triển nhanh và bền vững trong mọi giai đoạn phát triển; chính sách xã hội
phải được đặt ngang tầm với chính sách kinh tế và thực hiện đồng bộ với phát
triển kinh tế, phùhợp với trình độ phát triển và khả năng nguồn lực trong từng
thời kỳ. Những nghiên cứu này là tài liệu tham khảo để tác giả luận chứng,
làm rõ những nội dung cơ bản của vấn đề chính sách công, chính sách xã hội
nói chung và chính sách phát triển nhà ở xã hội nói riêng.
Như đã phân tích ở trên, có rất nhiều công trình khoa học nghiên cứu về
chính sách công và thực hiện chính sách an sinh xã hội. Tuy nhiên; hiện nay,

12. 7
chưa có công trình nào đi vào đánh giá việc thực hiện chính sách phát triển
nhà ở xã hội ở thành phố Đà Nẵng một cách cụ thể, toàn diện. Đà Nẵng là địa
phương có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, tốc độ đô thị hóa rất nhanh nhưng
chính quá trình đó cũng đã dẫn đến nhưng vấn đề xã hội bức xúc: Quá trình
phát triển kinh tế đã dẫn đến việc mở rộng và phát triển các ngành công
nghiệp, dịch vụ đã thu hút số lượng lớn lao động từ các địa phương khác đến
tham gia làm việc và cư trú, trong đó có không ít lao động tự do, những người
lang thang cơ nhỡ… Mặt khác, dưới tác động của quá trình đô thị hóa, các
đối tượng dân cư bị thu hồi đất, phải chuyển đổi nghề nghiệp, phải tái định
cư do quá trình mở rộng và chỉnh trang đô thị rất lớn, gây áp lực cho việc giải
quyết việc làm, ổn định cuộc sống, bố trí nhà ở trên địa bàn thành phố, gây
khó khăn cho công tác an sinh xã hội. Bên cạnh đó, hệ thống các trường đại
học, cao đẳng, trung cấp đã góp phần làm tăng số lượng học sinh, sinh viên
đến học tập và ở lại làm việc đã gây áp lực không nhỏ về vấn đề chỗ ở. Để
phấn đấu xây dựng Đà Nẵng trở thành “một thành phố có môi trường đô thị
văn minh và giàu tính nhân văn, có thiên nhiên trong lành và đời sống văn hóa
cao, làm giàu bằng kinh tế tri thức; một trong những thành phố hài hòa, thân
thiện, an bình; một thành phố hấp dẫn và đáng sống” [14; tr.29]…; việc khảo
sát một cách khách quan thực trạng thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã
hội ở thành phố Đà Nẵng hiện nay, trên cơ sở đó đưa ra những luận cứ khoa
học nhằm thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội một cách có hiệu quả
hơn là rất cần thiết.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Tập trung làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về thực hiện chính sách phát
triển nhà ở, nhà ở xã hội; phân tích thực trạng và đề xuất một số giải pháp chủ
yếu nhằm góp phần nâng cao chất lượng việc thực hiện chính sách phát triển nhà
ở xã hội ở thành phố Đà Nẵng trong thời gian tới.

13. 8
3.2. Nhiệm vụ
Để đạt được mục đích trên, luận văn tập trung giải quyết các nhiệm vụ:
- Làm rõ cơ sở lý luận về thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội.
- Phân tích thực trạng thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội ở
thành phố Đà Nẵng thời gian qua.
- Xác định quan điểm và đề xuất một số giải pháp cơ bản nhằm nâng cao
chất lượng việc thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội ở thành phố Đà
Nẵng trong thời gian tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội của thành phố Đà Nẵng.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Về nội dung: Chu trình chính sách công bao gồm nhiều bước (hoạch
định, tổ chức thực thi, đánh giá kết quả); trong giới hạn của đề tài chỉ tập
trung vào giai đoạn tổ chức thực thi chính sách và đánh giá kết quả. Nội
dung hệ thống chính sách phát triển nhà ở bao gồm nhiều nội dung; luận văn
chỉ tập trung phân tích, đánh giá về việc thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã
hội của thành phố Đà Nẵng:
Về thời gian: Nghiên cứu thực trạng giai đoạn từ năm 2010 đến 2018 và
đề xuất các giải pháp đến năm 2020, tầm nhìn 2030
Không gian: Thành phố Đà Nẵng
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Cơ sở lý luận
Luận văn dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ
Chí Minh, đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước ta về
chính trị nói chung.

14. 9
5.2. Phương pháp nghiên cứu
- Việc tiếp cận vấn đề được dựa trên nền tảng khoa học của chuyên ngành
chính sách công, quản lý công.
- Các phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phân tích tài liệu có sẵn (là những
tài liệu thu thập được từ các báo cáo tổng kết, các nghiên cứu đã có, các tài
liệu khác liên quan đến đề tài) thông qua việc phân tích - tổng hợp, thống kê -
so sánh.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học chính sách công, quản lý công; vai
trò của việc thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội.
- Đánh giá một cách khách quan về những kết quả đạt được, những tồn
tại, hạn chế, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thực
hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội để xây dựng Đà Nẵng thành một thành
phố “an bình, đáng sống”. Với những đóng góp đó, luận văn có thể sử dụng
làm tài liệu tham khảo cho những tổ chức, cá nhân quan tâm đến vấn đề này.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục,
nội dung luận văn gồm có 3 chương.

15. 10
Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH CÔNG VÀ THỰC HIỆN
CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1. Lý luận chung về chính sách công
1.1.1. Khái niệm chính sách công
Ngày nay, thuật ngữ “chính sách công” (trong nhiều trường hợp, được
gọi là chính sách) được dùng rất phổ biến, đặc biệt là ở các nước phát triển.
Tuy nhiên, cho đến nay, chưa có một định nghĩa thống nhất về thuật ngữ
“chính sách công”. Có rất nhiều qua niệm, định nghĩa khác nhau về chính
sách công. Jam Anderson cho rằng: “Chính sách công là một quá trình hành
động có mục đích được theo đuổi bởi một hoặc nhiều chủ thể trong việc giải
quyết những vấn đề lặp đi lặp lại” [33; tr.37]. Còn nhà kinh tế học, ông Frak
Ellis cho rằng không có một định nghĩa duy nhất về thuật ngữ chính sách
công với tất cả các tác giả. Theo ông, “chính sách công là một thuật ngữ
chung vì nó ngụ ý sự can thiệp của nhà nước vào nền kinh tế”, và “chính sách
công được xác định như là đường lối hành động mà Chính phủ lựa chọn đối với
một lĩnh vực của nền kinh tế, kể cả các mục tiêu mà Chính phủ lựa chọn đối
với một lĩnh vực của nền kinh tế, kể cả các mục tiêu mà Chính phủ đó tìm kiếm
và sự lựa chọn các phương pháp để theo đuổi các mục tiêu đó”[20; tr.23].
Theo Từ điển kinh tế:
“Chính sách là biện pháp mà nhà nước mới áp dụng một giai đoạn,
một thời kỳ lịch sử, nhằm đạt được những yêu cầu và những mục tiêu kinh
tế, chính trị nhất định. Chính sách có thể mang tính chất sách lược lâu dài,
có thể mang tính chất sách lược ngắn hạn. Chính sách kinh tế được xây
dựng trên cơ sở, những điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước và những xu
hướng phát triển của xã hội”[49; tr.477].

16. 11
Như vậy, chính sách công là một khái niệm vừa mang tính khoa học cơ
bản, vừa mang tính ứng dụng, nhất là tính chỉ đạo thực tiễn của những chủ thể
quản lý nhà nước nhất định. Trên thực tế sẽ luôn tồn tại những cách định
nghĩa chính sách khác nhau do cách tiếp cận nghiên cứu khác nhau.
Chính sách công thể hiện những vấn đề cơ bản sau đây:
Thứ nhất, trước hết, chính sách công là sản phẩm của các cơ quan nhà
nước, là sự thể hiện quyền lực của giai cấp thống trị trong sự thống trị xã hội,
giai cấp thống trị được tổ chức thành nhà nước, đồng thời là kết quả (đầu ra)
trong hoạt động của cả hệ thống chính trị, thể hiện tập trung nhất ở nhà nước
(hay nói chung là của các cơ quan công quyền). Chính vì vậy, theo Frank Ellis,
Chính sách (Politicy) là các chủ trương, biện pháp, là sách lược, kế hoạch cụ
thể của chính phủ (cơ quan công quyền, của cơ quan nhà nước) đối với các lĩnh
vực đời sống xã hội. Như vậy, có thể nói tất cả các quyết định đưa ra từ cơ
quan công quyền đều được coi là chính sách công. Nói cách khác, chính sách
công là đường lối hành động mà chính phủ lựa chọn để thực hiện các mục tiêu
nhất định của nhà nước đối với những vấn đề xã hội nhất định.
Chính sách công là sản phẩm của nhà nước nên tất yếu là nó mang thể
chế, tính hợp pháp và tính cưỡng chế. Đó là một hệ thống các quyết định và
những tác động có ý thức (tự giác) của nhà nước đến đời sống xã hội, nhằm đạt
được các mục tiêu do nhà nước đã đặt ra trong quá trình thực thi quyền lực.
Thứ hai, chính sách công là thể hiện ý chí nhà nước trong giải quyết
các quan hệ xã hội được thể hiện thông qua tất cả những tác động, các chủ
trương của cơ quan công quyền. Trên ý nghĩa đó, E. Anlerson coi chính sách
công là những hoạt động mà chính quyền chọn làm hoặc không làm, cái gì
cấm làm hoặc cho phép làm đối với mỗi tổ chức kinh tế - xã hội và công dân.
Thông qua chính sách công, nhà nước thực hiện các lợi ích của giai cấp cầm
quyền cũng như những lợi ích nhất định của cộng đồng xã hội. Và như vậy,
chính sách công là sự thể hiện uy lực, quyền lực công.

17. 12
Thứ ba, chính sách công là chiến lược sử dụng các nguồn lực của nhà
nước thông qua việc phân bổ các giá trị xã hội, nhằm thực hiện lợi ích nào đó
cho giai cấp cầm quyền, cộng đồng xã hội, hoặc mang lại hiệu quả trong quản
lý xã hội của một quốc gia.
Trong xã hội dân chủ, quyền lực nhà nước là của dân, do dân ủy quyền,
thông qua phân bổ các giá trị xã hội cho phép chính phủ đảm nhiệm vai trò công
bộc đối với nhân dân, nhà nước vì dân, nhà nước tạo thời cơ điều kiện để phát
huy tốt nhất các nguồn lực trong dân, gìn giữ hạnh phúc, an toàn cho mọi người
dân. Với ý nghĩa đó, chính sách công là cái thể hiện khả năng thực thi quyền lực
nhà nước, là công cụ để thực hiện ý chí nhà nước (hay ý chí của nhân dân).
Thứ tư, do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan nên đời sống xã
hội luôn có những biến đổi. Trong mỗi thời kỳ khác nhau, điều kiện khác
nhau, với những quan hệ lợi ích khác nhau, đặt ra những yêu cầu khách quan
trong sự phát triển khác nhau. Do đó, trong các chủ trương chính sách nhà
nước, bên cạnh những yếu tố, những mặt ổn định, bất biến, cũng xuất hiện
những mặt, những yếu tố khả biến, đòi hỏi nhà nước phải ứng phó hiệu quả,
phải có những chủ trương, biện pháp, sách lược, kế hoạch thích hợp ở từng
thời kỳ. Do đó, chính sách công còn là nghệ thuật để can thiệp cần thiết vào
đời sống xã hội của chính phủ.
Thứ năm, coi chính sách công là các quyết định, các chương trình hành
động của nhà nước và cũng có thể coi chính sách công là một chuỗi các hoạt
động có tính hệ thống của cơ quan nhà nước, được sắp xếp theo một trật tự
nhất định. Hệ thống này có mục tiêu dài hạn hoặc ngắn hạn và được tính toán,
cân nhắc cẩn thận. Đó là một chuỗi những hoạt động như: Xác định chương
trình chính sách; xây dựng và lựa chọn chính sách; tổ chức thực hiện chính
sách; tổng kết, bổ sung, hoàn thiện chính sách.
Thứ sáu, trong các xã hội hiện đại, chính sách công có quan hệ mật
thiết với quyết sách của đảng cầm quyền.

18. 13
Quyết sách của đảng cầm quyền là chủ trương của tổ chức chính trị
nắm quyền đại diện ý chí chung của xã hội, chi phối tổ chức và hoạt động của
nhà nước. Do đó chính sách công có quan hệ mật thiết với các chủ trương,
đường lối của đảng cầm quyền. Trong mối quan hệ đó, chủ trương, đường lối
của đảng cầm quyền là sản phẩm của tổ chức chính trị (đảng cầm quyền) chi
phối nhà nước về mặt chính trị, nó mang tính nguyên tắc chung, có tính định
hướng của đảng cầm quyền đối với nhà nước. Còn chính sách nhà nước là sản
phẩm của cơ quan công quyền, của nhà nước, đồng thời là kết quả của quá
trình thể chế hóa các chủ trương của đảng cầm quyền thành các quyết định
mang tính nhà nước, buộc toàn xã hội thực hiện.
Chính sách công cũng liên quan mật thiết đối với ý chí, nguyện vọng
của nhân dân, được thể hiện thông qua những kiến nghị, đề xuất của các đoàn
thể đại diện cho lợi ích của các tầng lớp nhân Trên ý nghĩa đó, đường lối của
đảng chính trị nói chung, của đảng cầm quyền nói riêng và đề xuất của các tổ
chức chính trị - xã hội đại diện cho lợi ích của các giai cấp, tầng lớp nhân dân
có ảnh hưởng rất lớn đến quá trình hình thành chính sách công.
Mặc dù nhà nước là cơ quan quyền lực có tính độc lập cao, nhưng sự
phân biệt chính sách công với quyết sách của đảng cầm quyền chỉ là tương
đối. Trên thực tế có thể có những quyết định của đảng cầm quyền trực tiếp
được coi là ý chí nhà nước, là quyết định của nhà nước, là chương trình hành
động của nhà nước trong trường hợp đảng cầm quyền can thiệp sâu vào các
công việc nhà nước, đảng cầm quyền làm thay nhà nước, đảng cầm quyền và
nhà nước là một, không có sự phân biệt.
Tóm lại, chính sách công là chương trình hành động của nhà nước, là ý
chí nhà nước mang tính quy phạm pháp luật, nhằm giải quyết các vấn đề cụ
thể mà xã hội quan tâm trong những thời hạn nhất định, là chuỗi các quyết
định và hành vi nhất định của các cơ quan công quyền, nhằm quy định mục
đích và cách thức hành động của những đối tượng liên quan, nhằm thực thi

19. 14
quyền lực nhà nước.
1.1.2. Vai trò của chính sách công
Chính sách công liên quan mật thiết đến giành, giữ và thực thi quyền
lực nhà nước nên chính sách công có vai trò rất quan trọng:
- Thông qua chính sách công để thực hiện ý chí nhà nước, ý chí chung
của xã hội thông qua việc thực hiện phân bổ các giá trị có lợi cho giai cấp cầm
quyền và đảm bảo nhất định công bằng xã hội, qua đó đảm bảo tính chính
đáng, củng cố địa vị của giai cấp cầm quyền.
- Thông qua một hệ thống các chính sách đúng, đáp ứng các yêu cầu
khách quan của sự phát triển, chính sách công tạo sự ổn định chính trị - xã hội
để phát triển. Chính sách đúng hay không đúng liên quan mật thiết tới phương
thức cai trị (hòa bình, mềm dẻo hay bạo lực cứng rắn). Tính ổn định có quan
hệ mật thiết với phát triển. Do đó, muốn có ổn định chính trị - xã hội, nhà
nước phải có những chính sách đúng, đáp ứng các yêu cầu khách quan trong
phát triển kinh tế - xã hội ở từng thời kỳ, ở mỗi giai đoạn phát triển, chính
sách phải hợp lòng dân, phải hướng đến lợi ích của đại đa số nhân dân, tất
nhiên là không tuyệt đối.
- Do chính sách liên quan đến phân bổ hợp lý các nguồn lực, giá trị xã
hội nên việc ban hành và thực hiện chính sách có tác động đến khai thác hiệu
quả các nguồn lực xã hội (trong khi trên thực tế, không có một quốc gia nào
có dồi dào các nguồn lực vật chất và tinh thần).
- Cuối cùng, việc xây dựng chính sách một cách dân chủ, thông qua
việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách đúng, không ngừng đổi mới,
xây dựng, hoàn thiện cơ chế, chính sách của nhà nước sẽ góp phần củng cố hệ
thống chính trị, trong đó phải nói đến củng cố các mối quan hệ trong hệ
thống, như quan hệ giữa đảng cầm quyền với nhà nước, giữa đảng với dân và
quan hệ giữa nhà nước với dân, củng cố các nguyên tắc dân chủ - pháp quyền,
xây dựng nhà nước pháp quyền, của dân, do dân và vì dân.

20. 15
1.1.3. Chu trình chính sách công
Chu trình chính sách là tất cả các công việc từ đầu đến cuối của một
chính sách, kể từ khi nảy ra ý tưởng đến lúc kết thúc chính sách.
Chu trình chính sách công gồm các bước sau:
(1) Lựa chọn vấn đề chính sách;
(2) Quyết định, xây dựng và ban hành chính sách;
(3) Triển khai thực hiện chính sách;
(4) Đánh giá chính sách
Như vậy, Quá trình chính sách công được diễn ra theo từng chu trình
kín. Chúng ta xem xét từng bước của chu trình chính sách:
Bước 1: Lựa chọn vấn đề chính sách
Trong đời sống kinh tế - xã hội có rất nhiều vấn đề mà nhà nước trong
cùng một lúc, hoặc trong một khoảng thời gian nhất định phải có trách nhiệm
giải quyết bằng các chính sách. Có rất nhiều nhu cầu, từ những vấn đề lớn
như phát triển kinh tế - xã hội, đến việc cung cấp một dịch vụ công cộng. Mỗi
nhu cầu như vậy liên quan đến một hoạc nhiều nhóm xã hội, được gọi là các
bên liên quan. Nhu cầu chính sách là một yếu tố đầu vào của hệ thống chính
trị, hay hẹp hơn là đầu vào của hệ thống chính sách.
Một chính sách ra đời bao giờ cũng là sản phẩm đầu ra của hệ thống
chính trị. Quá trình tạo ra được một “sản phẩm đầu ra” phải trải qua nhiều
công đoạn. Trước hết, đó là phải xác định được vấn đề của chính sách. Vấn đề
của chính sách nằm trong các nhu cầu chính sách (hay còn gọi là nhu cầu
chính trị). Các nhu cầu này xuất phát từ lợi ích của cá nhân, các nhóm xã hội,
của các đảng chính trị, thậm chí là của các quốc gia cần được đáp ứng.
Trong thời điểm mà những vấn đề nêu trên trở thành bức xúc, trong khi
xã hội vẫn tồn tại nhiều vấn đề liên quan đến lợi ích của các nhóm dân cư, các
lực lượng chính trị, xã hội khác nhau thì làm sao có thể lựa chọn được vấn đề
đúng cho chính sách? Điều này liên quan đến yếu tố đầu vào thứ hai là thông

21. 16
tin. Ai là người có khả năng cung cấp thông tin, diễn giải về các vấn đề cho
hệ thống chính sách?
Các thông tin đến được với các nhà khoa học từ các nguồn khác nhau:
từ truyền miệng, qua dư luận, thông qua những kiến nghị bằng văn bản qua hệ
thống chính quyền, thông qua truyền thông đại chúng, từ các kết quả nghiên
cứu khoa học, từ hoạt động vận động hành lang, và từ nguồn thu thập thông
tin chính thức của hệ thống các cơ quan hoạch định chính sách.
Vấn đề đặt ra ở đây là cho dù một vấn đề xã hội thực sự bức xúc hoặc
một sáng kiến chính sách rất tốt, nhưng nếu không có cách nào để đưa nó vào
trong chương trình nghị sự chính sách để có thể được lựa chọn, thì nó sẽ
không thể trở thành chính sách được. Đây là quá trình thực thi quyền lực
chính trị và quyền lực nhà nước rất phức tạp thông qua hệ thống chính trị và
hệ thống xã hội, mà kết quả phụ thuộc rất nhiều vào năng lực chủ quan của
các lực lượng chính trị, của xã hội và của các nhà hoạch định chính sách.
Để có thể lựa chọn vấn đề chính sách cần có những tiêu chí, những yêu
cầu và công cụ nhất định. Chính sách phải đảm bảo các yêu cầu sau:
- Yêu cầu về tính chính trị:
Chính sách nếu được ban hành phải phù hợp với hệ tư tưởng của
đảng cầm quyền. Đáp ứng những ưu tiên chính trị mà nhà nước đang theo
đuổi. Có tác động rộng lớn đến đa số người dân và phù hợp với hoàn cảnh
chính trị trong nước và thế giới…
- Yêu cầu về tính dân tộc:
Chính sách phải bảo tồn và phát huy những bản sắc văn hóa, truyền
thống lịch sử dân tộc, năng lực cạnh tranh quốc gia trên thế giới; đảm bảo
công băng, bình đẳng, giúp đỡ lẫn nhau cùng phát triển giữa các tộc người
trong một quốc gia đa tộc người…
- Yêu cầu về tính nhân loại:
Chính sách phải phù hợp với xu hướng tiến bộ chung của nhân loại,
tuân thủ các điều ước, công ước quốc tế mà quốc gia là chủ thể luật; tích
cực tham gia phân công lao động quốc tế và quản trị toàn cầu.

22. 17
- Yêu cầu về tính khoa học:
Chính sách phải được hoạch định trên cơ sở những căn cứ khoa học, chứ
không phải từ những mong muốn chủ quan; phải tuân thủ nghiêm ngặt quy trình
hoạch định chính sách; phải xác định chính xác nhưng nguồn lực, phương tiện
trong thực hiện chính sách, phải khả quy trách nhiệm và giải trình…
Để đảm ứng các yêu cầu của chính sách, ba công cụ trong hoạch định
chính sách công được coi là bắt buộc phải sử dụng. Đó là:
Tầm nhìn, Theo đó, phải dựa trên những căn cứ khoa học, để hình
dung rõ ràng kết quả có thể có của chính sách trong một khoảng thời gian
mà chính sách tác động, trong những bối cảnh liên quan đến chính sách.
Phân tích lợi ích các bên liên quan
Các nhà hoạch định chính sách cần tính đến những lợi ích và phản
ứng của các nhóm khác nhau trong quá trình lựa chọn vấn đề chính sách.
Vấn đề càng phức tạp, có liên quan đến nhiều các chủ thể, đối tượng tham
gia vào quá trình thực hiện và hưởng thụ chính sách. Một chính sách tác
động với một phạm vi càng rộng thì cần phải được cân nhắc kỹ lưỡng. Bởi,
thông thường một chính sách đưa ra bao giờ cũng mang lại lợi ích và thiệt
hại tiềm năng cho một bên và có thể sẽ làm lợi cho nhóm này song cũng
đồng thời làm thiệt hại cho một nhóm khác, có thể dẫn đến xung đột lợi ích
trong quá trình thực hiện chính sách. Ví dụ, các chính sách bảo trợ xã hội sẽ
làm lợi cho các nhóm yếu thế, nhưng buộc các nhóm trung lưu hoặc giàu
phải đóng nhiều thuế hơn. Mặc khác, khi thấy được lợi ích tương đồng, có
thể xây dựng các liên minh, sự liên kết, phối hợp hành động hiệu quả hơn
trong các quá trình chính sách. Sự phân tích lợi ích các bên liên quan còn
giúp nhà hoạch định chính sách trở nên khách quan hơn, thoát được những
áp lực do các nhóm vận động hành lang và các nhóm lợi ích gây nên.
Xác định nguồn lực thực hiện chính sách
Các nguồn lực thực hiện chính sách, gồm con người, tài chính, công
nghệ, cơ sở vật chất khác… Cần xác định rõ và chính xác từng loại nguồn lực
và khả năng huy động.

23. 18
Từ tất cả các thông tin trên, hệ thống hoạch định chính sách sẽ xây
dựng các phương án giải quyết vấn đề, xây dựng liên minh chính trị, thỏa
hiệp, quyết định và ban hành chính sách.
Bước 2: Xây dựng và ban hành chính sách
Chính sách là một dạng quy phạm pháp luật, khi ban hành phải tuân thủ
Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật
Bước 3: Triển khai, thực hiện chính sách
Sau khi chính sách được soạn thảo, ban hành, triển khai, quá trình tiếp
theo là các chủ thể triển khai chính sách; các đối tượng chính chịu sự tác động
của chính sách, diễn giải chính sách; các vấn đề về cưỡng chế và khuyến
khích việc thực hiện chính sách. Vấn đề này sẽ được bàn kỹ hơn trong mục
thực hiện chính sách.
Bước 4: Đánh giá, tổng kết chính sách
Khâu quản lý chính sách có đạt được những mục tiêu đặt ra hay không
phải được thể hiện trong công đoạn đánh giá, tổng kết. Vì vậy, tổng kết để
đánh giá quá trình triển khai, hiệu quả triển khai và các tác động thực tế của
chính sách. Việc đánh giá chính sách được thực hiện trên một số khía cạnh
như: đánh giá chính trị, đánh giá kỹ thuật, đánh giá toàn diện, phân tích chi
phí lợi nhuận, phân tích từ góc độ thông tin, những hạn chế của chính sách,
những kinh nghiệm được rút ra để phục vụ cho việc đề xuất, soạn thảo những
chính sách mới phù hợp hơn.
1.2. Khung lý luận về chính sách phát triển nhà ở xã hội
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm, đối tượng thụ hưởng chính sách phát
triển nhà ở xã hội
1.2.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội
Ngay từ những năm 1960-1970, dù nhà nước đã có chính sách nhằm
đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, trong đó tập trung việc phát triển các
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho cán bộ công nhân viên chức thuê với mức

24. 19
giá rẻ, chính sách bao cấp nhà ở này vẫn chưa được định danh chính thức.
Trong trong thời gian đầu áp dụng chính sách Đổi mới sau năm 1986, do một
số khó khăn về tài chính cũng như những thay đổi căn bản về quan điểm phát
triển, nhà ở được đầu tư bằng ngân sách của Nhà nước không còn được chú
trọng, thay vào đó các cấp chính quyền đưa ra các chính sách khuyến khích
việc tự xây nhà của người dân và sự tham gia của kinh tế tư nhân tới việc phát
triển nhà ở thông qua việc thừa nhận sở hữu nhà tư nhân và quyền trao đổi,
mua bán nhà ở thể hiện trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và việc thay đổi căn
bản về chế độ sở hữu đất đai thể hiện trong Luật Đất đai năm 1993 cũng như
những Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật này năm 1998 và 2001.
Tuy nhiên cũng vẫn phải khẳng định rằng trong thập niên 1990 cho đến giữa
những năm của thập niên 2000, Nhà nước vẫn muốn giữ vai trò chủ đạo như
là người xây dựng và cung cấp nhà ở cho những đối tượng ưu tiên của mình
và muốn hướng các thành phần kinh tế khác tham gia vào phân khúc nhà ở
này. Đến những năm đầu tiên của thế kỷ 21, đã xuất hiện những thay đổi căn
bản về việc khuyến khích mạnh mẽ sự tham gia của các thành phần kinh tế
khác nhau vào việc xây dựng các dự án nhà ở.
Văn bản đầu tiên có đề cập đến việc ưu đãi về nhà ở Nghị định
71/2001/NĐ-CP của Chính phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và
cho thuê cho thấy đầu những năm 2000, khái niệm nhà ở được ưu đãi, một
khái niệm rất gần với nhà ở xã hội, tại các khu vực đô thị bao gồm tất cả các
loại hình nhà chung cư cao tầng (từ 5 tầng trở lên tại thành phố Hồ Chí Minh
và Hà Nội và 3 tầng trở lên với các địa phương khác). Nghị định quy định rất
rõ ràng các căn hộ thuộc chung cư cao tầng phải được ưu tiên bán và cho thuê
đối với những các đối tượng như cán bộ, công nhân, viên chức nhà nướcvà
sinh viên. Quan điểm nhà ở được ưu đãi phải là chung cư vẫn sẽ còn ảnh
hưởng và thậm chí được đưa vào Luật nhà ở 2005 sau này.

25. 20
Ngoài ra, khi nhìn vào một văn bản địa phương ban hành cùng năm với
Nghị định 71/2001/NĐ-CP nêu trên (nhưng trước vài tháng) là quyết định
123/2001/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội ta có thể thấy quy định về
Quỹ nhà ở thành phố, là khái niệm khá gần với khái niệm quỹ nhà ở xã hội
sau này, trong đó quy định rằng đối với dự án kinh doanh hạ tầng, xây dựng
nhà ở để bán, chủ đầu tư phải giành 20% quỹ đất ở (hoặc 30% quỹ nhà) để bổ
sung vào quỹ nhà ở thành phố. Phần diện tích còn lại thì chủ đầu tư được
phép kinh doanh nhưng phải giành 50% để bán cho các cơ quan có nhu cầu về
nhà ở theo giá quy định và chỉ 50% được phép bán theo giá thị trường.
Văn bản đầu tiên xuất hiện cụm từ Nhà ở xã hội là Chiến lược phát
triển nhà ở quốc gia được ban hành theo quyết định 76/2004/QĐ-TTg trong
đó có đưa ra định nghĩa về Quỹ nhà ở xã hội như là “quỹ nhà ở do nhà nước
hỗ trợ chính sách đầu tư xây dựng nhằm bán trả dần, cho thuê - mua và cho
thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải
thiện chỗ ở”. Ở đây, khái niệm nhà ở xã hội đã xuất hiện một cách gián tiếp
qua một khái niệm khác về quỹ nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước, và có vẻ
như là sự thừa kế của quan điểm Quỹ nhà ở trong các văn bản trước đó.
Chỉ sau đó một năm, khái niệm Nhà ở xã hội đã lần đầu tiên chính thức
xuất hiện trong văn bản pháp luật là Luật Nhà ở 2005 với định nghĩa Nhà ở xã
hội là “Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các
đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua”.
Như vậy, khái niệm nhà ở xã hội đã được luật hóa trong văn bản luật có hiệu
lực cao nhất, trong các các văn bản dưới luật tiếp theo cho đến nay đều sử
dụng định nghĩa gián tiếp về như trên coi nhà ở xã hội như một loại hình nhà
ở được xây dựng dành cho các nhóm yếu thế trong xã hội. Những thay đổi
trong các văn bản dưới luật về sau này đều chỉ nhằm cụ thể hóa hơn những
nhóm đối tượng được và các điều kiện để tiếp cận phân khúc nhà ở này như

26. 21
sẽ giới thiệu sau đây, chứ không thay đổi về quan niệm chính thức này.
Cho đến nay quan điểm chính thức này về Nhà ở xã hội chưa được thay
đổi, tuy nhiên dự thảo Luật nhà ở sửa đổi đang được bàn thảo thì Nhà ở xã hội
sẽ có được được định nghĩa rõ ràng và trực tiếp hơn, không cần phải qua hai
nội hàm có liên quan là đối tượng thụ hưởng và điều kiệu tiếp cận nữa là “nhà
ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các hộ gia đình, cá nhân có khó khăn về nhà
ở nhưng không đủ khả năng tài chính để cải thiện nhà ở theo cơ chế thị
trường”.
1.2.1.2. Đặc điểm nhà ở xã hội
Quy mô, số lượng nhà ở xã hội tùy thuộc nhu cầu thuê và thuê mua của
các đối tượng sinh sống trên địa bàn, phù hợp điều kiện kinh tế - xã hội của
từng địa phương. Ở Việt Nam, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm: Phê duyệt và
công bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, xác định cụ
thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để cho thuê,
cho thuê mua, cân đối cụ thể với các nguồn vốn đầu tư và cơ chế khuyến
khích để kêu gọi đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội.
Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội được hình thành từ tiền bán, cho thuê,
cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn, trích từ 30% đến
50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án
khu đô thị mới trên địa bàn (mức cụ thể do HĐND cấp tỉnh xem xét, quyết
định), ngân sách địa phương hay huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác
theo quy định của pháp luật và tiền tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong
và ngoài nước. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, nhà ở xã hội tại đô thị
phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp
luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây:
Tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng
Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá

27. 22
sáu tầng.
Diện tích mỗi căn hộ không quá 70m² sàn và được hoàn thiện theo cấp,
hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m² sàn.
Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội theo quy định của từng loại đô thị.
1.2.1.3. Đối tượng thụ hưởng và điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội tại Việt Nam
Có thể thấy là trước khi có định nghĩa chính thức về Nhà ở xã hội trong
Luật Nhà ở 2005, việc xác định đối tượng thụ hưởng và điều kiện tiếp cận tới
quỹ nhà ở công là rất chung chung, khiến cho việc triển khai hành động trở
nên rất khó khăn. Cùng với sự xuất hiện về định nghĩa về Nhà ở xã hội trong
Luật nhà ở 2005, các nhóm đối tượng cụ thể đầu tiên đã được xác định bao
gồm nhóm cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp
thuộc lực lượng vũ trang nhân dân và công nhân. Đây là nhóm đối tượng
tương đối hẹp, vốn là những người nằm trong nhóm được ưu tiên trong việc
tiếp cận nhà ở công trong thời gian trước. Ngoài ra thì Luật nhà ở chưa hề đề
cập đến điều kiện kinh tế của từng nhóm đối tượng nêu trên mà chỉ tập trung
về điều kiện nơi ở hiện tại của người dân như chưa có nhà ở, hoặc diện tích ở
bình quân đầu người thấp hơn so với một mức nhất định, hoặc về chất lượng
kém của nhà ở.
Với việc để mở một điều khoản trong Luật Nhà ở 2005 cho phép các
nhóm đối tượng khác theo quy định cũng sẽ được xem xét đưa vào nhóm ưu
tiên tiếp cận quỹ nhà ở xã hội, tiến trình bổ sung các nhóm đối tượng khác ngày
càng được hoàn thiện, thể hiện qua hàng loạt các văn bản pháp luật ban hành
trong thời gian từ 2006 đến 2013. Ngay trong Nghị định đầu tiên hướng dẫn thực
hiện Luật nhà là Nghị định 90/2006/NĐ-CP, một nhóm đối tượng khác được bổ
sung là những người trả lại nhà công vụ, vẫn thuộc nhóm đối tượng được bao

28. 23
cấp nhà ở trước kia. Văn bản ban hành năm 2006 này cũng đã có những quy
định đầu tiên liên quan đến điều kiện kinh tế và thu nhập hộ gia đình.
Đến năm 2009, khi Chính phủ đẩy mạnh công cuộc xây dựng nhà ở xã
hội thể hiện qua việc ban hành Nghị quyết 18/2009/NQ-CP và các quyết định
65, 66, 67/2009/QĐ-TTg, hai nhóm đối tượng là học sinh sinh viên và người
dân đô thị có thu nhập thấp đã được tính đến. Đây là thời điểm đầu tiên nhóm
người nghèo sống trong các thành phố được tính đến như là một đối tượng thụ
hưởng nhà ở xã hội. Tuy nhiên đi kèm với việc mở rộng đối tượng này là các
điều kiện xét duyệt chặt chẽ hơn liên quan đến tình trạng cư trú trong đó
khẳng định ưu tiên các nhóm đối tượng có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú
dài hạn tại địa phương và điều kiện kinh tế của các hộ gia đình thu nhập thấp.
Với việc tồn tại quá nhiều văn bản được ban hành năm 2009 nhằm điều
chỉnh các nhóm đối tượng được ưu đãi khác nhau, một số khó khăn và hiểu
nhầm trong việc thống nhất quản lý và triển khai các kế hoạch nhà ở đã xuất
hiện. Ví dụ, nhiều người vẫn coi nhà ở có thu nhập thấp nằm ngoài phạm vi
của nhà ở xã hội.
Nhận thấy vấn đề này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2001/NĐ-
CP và đặc biệt là nghị định 188/2013/NĐ-CP dành riêng cho phát triển nhà ở
xã hội, trong đó gộp tất cả các đối tượng được ưu tiên nhà ở nêu trên cùng với
các điều kiện đang được quy định riêng rẽ trong các văn bản trước. Đồng thời,
trong văn bản này cũng bổ sung thêm các nhóm đối tượng là những người
nghèo ở khu vực nông thôn và các nhóm đối tượng chính sách khác như
người già, cô đơn, hộ nghèo đô thị. Hai nhóm đối tượng đáng lưu ý được bổ
sung là những hộ tái định cư gặp khó khăn về nhà ở và các công nhân làm
việc trong các khu khai thác, khu mỏ vốn là các khu vực tập trung nhiều lao
động nhưng lại không được coi là các khu công nghiệp, khu kinh tế nên chưa
được hưởng chính sách ưu đãi trong các văn bản trước.

29. 24
Luật nhà ở sửa đổi 2015 đã xem xét việc bổ sung các nhóm đối tượng
nghèo ở khu vực nông thôn cũng như những hộ gia đình phải đối phó với
những nguy cơ từ thiên tai và biến đổi khí hậu đi kèm với những những điều
kiện hỗ trợ tương ứng.
Chi tiết những bổ sung về đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội và những
thay đổi, chỉnh sửa về điều kiện tiếp cận được thể hiện trong bảng tổng kết
dưới đây:
Văn bản Đối tượng thụ hưởng Điều kiện tiếp cận nhà ở
xã hội
Chiến lược
nhà ở 2004
+ Đối tượng thuộc diện
chính sách
+ Có khó khăn trong việc
cải thiện chỗ ở
Luật Nhà ở
2005
Cụ thể hóa một số nhóm
đối tượng:
+ Cán bộ, công chức,
viên chức, sĩ quan, quân nhân
chuyên nghiệp thuộc lực
lượng vũ trang nhân dân
+ Công nhân làm việc
tại các khu kinh tế, khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao
+ Các đối tượng khác
theo quy định
Cụ thể hóa một số điều
kiện về nhà ở:
+ Chưa có sở hữu nhà ở
và chưa được thuê hoặc thuê
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước
+ Có nhà ở thuộc sở hữu
của mình nhưng diện tích
bình quân trong hộ gia đình
dưới 5m2
sàn/người
+ Có nhà ở thuộc sở hữu
của mình nhưng là nhà ở tạm,
hư hỏng hoặc dột nát.
Nghị định
90/2006/NĐ-
CP
Bổ sung nhóm đối
tượng:
+ Các đối tượng đã trả
lại nhà ở công vụ quy định
Bổ sung điều kiện về
điều kiện kinh tế hộ gia đình:
+ Có mức thu nhập bình
quân hàng tháng của hộ
không vượt quá 5 lần tổng số
tiền thuê nhà ở xã hội phải
trả hàng tháng đối với căn hộ
có diện tích tối đa là 60
m2
sàn và không thấp hơn 4
lần số tiền thuê phải trả đối
với căn hộ có diện tích tối
thiểu là 30 m2
sàn

30. 25
Văn bản Đối tượng thụ hưởng Điều kiện tiếp cận nhà ở
xã hội
Nghị quyết
18/2009/NQ-
CP và Các
quyết định 65,
66, 67/2009/
QĐ-TTg
Bổ sung các nhóm đối
tượng :
+ Học sinh, sinh viên
các cơ sở đào tạo (Nghị quyết
18 và quyết định 65)
+ Người có thu nhập
thấp tại khu vực đô thị (Nghị
quyết 18 và quyết định 67)
Bổ sung điều kiện về cư
trú:
+ Phải có hộ khẩu
thường trú hoặc tạm trú dài
hạn (ít nhất 1 năm) tại địa
phương
Đồng thời điều chỉnh về
điều kiện kinh tế hộ gia đình:
+ Có mức thu nhập bình
quân hàng tháng của hộ gia
đình dưới mức thu nhập bình
quân của địa phương
Nghị định
71/2010/NĐ-
CP
Tổng hợp lại các đối tượng thụ hưởng và điều kiện tiếp
cận nhà ở xã hội vốn nằm rải rác từ các văn bản trước đó
Chiến lược
nhà ở 2011
Bổ sung nhóm đối
tượng:
+ Hộ nghèo khu vực
nông thôn
+ Các đối tượng chính
sách xã hội đặc biệt khó khăn
(người tàn tật, người già cô
đơn, người nhiễm chất độc da
cam…)
Nghị định
188/2013/NĐ-
CP
Bổ sung các nhóm đối
tượng :
+ Người có công với
cách mạng
+ Công nhân, người lao
động trong các cơ sở khai
thác, chế biến
+ Hộ gia đình nghèo tại
đô thị
+ Đối tượng bảo trợ xã
hội; người cao tuổi độc thân,
cô đơn
+ Hộ gia đình, cá nhân

31. 26
Văn bản Đối tượng thụ hưởng Điều kiện tiếp cận nhà ở
xã hội
thuộc diện tái định cư mà
chưa được bố trí đất ở hoặc
nhà ở tái định cư.
Luật Nhà
ở 2015
Dự kiến bổ sung nhóm
đối tượng sau tại khu vực
nông thôn :
+ Hộ cận nghèo tại khu
vực nông thôn
+ Hộ gia đình tại khu
vực nông thôn thuộc vùng
thường xuyên bị ảnh hưởng
bởi thiên tai, biến đổi khí hậu
Chỉnh sửa, làm rõ hơn
một số điều kiện về nhà ở:
+ Chưa được hưởng
chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở
dưới mọi hình thức tại nơi
sinh sống, học tập
+ Có nhà ở thuộc sở hữu
nhưng diện tích nhà ở bình
quân thấp hơn mức tối thiểu
Cũng như điều chỉnh về
điều kiện kinh tế hộ gia đình:
+ Thuộc diện không
phải nộp thuế thu nhập
thường xuyên
Và bổ sung điều kiện với
các hộ gia đình ở nông thôn :
+ Có đất ở nhưng chưa
có nhà ở hoặc có nhà ở
nhưng nhà ở bị hư hỏng, dột
nát hoặc phải đang ở nhà tạm
1.2.2.4. Vai trò của chung cư, nhà ở xã hội
Chung cư, nhà ở xã hội có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô
thị hiện đại, bởi vì khi phát triển đô thị hóa và tập trung dân cư đông đúc
chính là lúc nảy sinh vấn đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và
các tiện ích công cộng khác...). Sự phát triển chung cư, nhà ở xã hội để tiết
kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho
nhiều người ở các tầng lớp khác nhau.
Sự phát triển của các đô thị, khu công nghiệp kéo theo sự tập trung cư
dân đông đúc từ nhiều nơi chuyển về để làm việc và sinh sống tại đó. Chính
vì thế sẽ nảy sinh vấn đề về nhà ở, giá cả thuê nhà ở cũng tăng, cộng thêm các

32. 27
chi phí phát sinh khác đã làm cho nhiều bức xúc xảy ra. Lúc này, người dân
có nhu cầu sử dụng căn hộ để có thể làm việc lâu dài, ổn định và cho cả thế hệ
tương lai có điều kiện phát triển tốt. Do đó, nhiều các dự án bắt đầu phát triển
và các căn hộ chung cư, nhà ở xã hội bắt đầu ra đời.
Sự ra đời chung cư, nhà ở xã hội giúp ích rất nhiều cho cả cư dân và xã
hội. Về mặt xã hội thì các căn hộ ra đời đã giải quyết được vấn đề về nhà ở
cho các hộ dân và quản lý dễ dàng được vấn đề môi trường, nước và an ninh
trật tự.
Ngoài ra, sự phát triển của chung cư và nhà ở xã hội còn góp phần kích
cầu đầu tư thông qua việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở; góp phần
tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn thị trường bất động sản.
1.2.2. Khung chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam
Trong lĩnh vực phát triển nhà ở nói chung, nhà ở xã hội nói riêng, hệ
thống văn bản pháp luật ở cấp trung ương bao gồm Luật Nhà ở, các Nghị định
do Chính phủ ban hành và các Quyết định do Thủ tướng ký nhằm hướng dẫn
và cụ thể hóa việc thi hành Luật nhà ở, và Thông tư do các Bộ ban hành
hướng dẫn chi tiết một số điều của các Nghị định. Ngoài ra việc phát triển nhà
ở xã hội còn được định hướng bởi Chiến lược phát triển nhà ở do Thủ tướng
ban hành và điều chỉnh bởi các Luật liên quan như Luật đất đai, Luật đầu tư,
Luật Kinh doanh Bất động sản và các Nghị định và Thông tư tương ứng. Ở
cấp địa phương, căn cứ theo các quy định ở văn bản cấp trung ương, từng địa
phương có các Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành trực thuộc
trung ương quy định chi tiết một số yếu tố đặc thù cũng như cách thức tiến
hành và quản lý phát triển nhà ở và nhà ở xã hội tại địa phương.
Bảng dưới đây cho thấy danh mục các văn bản pháp luật có liên quan
đến phát triển Nhà ở xã hội ở cấp trung ương do Quốc hội, Chính phủ, Thủ
tướng và Bộ chuyên trách phê duyệt và ban hành.

33. 28
Loại văn bản Tình trạng văn bản
Hết hiệu lực Còn hiệu lực
Văn bản trước
năm 2003
Nghị định 71/2001/NĐ-CP
(căn cứ Luật đất đai 1993 và các luật
bổ sung, sửa đổi năm 1998 và 2001)
Luật Luật Đất đai 2003 Luật Nhà ở 2005
Luật Đất đai 2013
Nghị quyết,
nghị định
Nghị định số 90/2006/NĐ-CP
Nghị quyết số 18/2009/NQ-CP
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP
Nghị định
188/2013/NĐ-CP
Chiến lược phát
triển nhà ở
Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg Quyết định số
2127/2011/QĐ-TTg
Quyết định Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg
Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg
Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg
Thông tư Thông tư số 10/2009/TT-BXD
Thông tư số 13/2009/TT-BXD
Thông tư số 15/2009/TT-BXD
Thông tư số 936/2009/TT-BXD
Thông tư số 16/2010/TT-BXD
Thông tư
08/2014/TT-BXD
Văn bản hiện tại Luật Nhà ở sửa đổi và các văn bản hướng dẫn đi kèm (có
hiệu lực từ 2015)
Như vậy, tại thời điểm hiện tại thì các văn bản hiện hành có liên quan
đến chính sách nhà ở xã hội là Luật Nhà ở 2005, Luật Đất đai 2013, Nghị
định 188/2013/NĐ- CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội
và Thông tư 08/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành một số
điều của nghị định 188. Quan sát các văn bản pháp lý đã hết hiệu lực cũng
như những văn bản còn hiện hành, có thể nhận thấy một điểm đáng lưu ý là
các Nghị định, Quyết định và Thông tư được bổ sung và thay thế một cách
thường xuyên. Sự thay đổi này một mặt cho thấy sự thích ứng và phản hồi của
các cơ quan ban hành chính sách với thực tiễn thi hành chính sách, mặt khác
cũng cho thấy tính không ổn định của hệ thống pháp lý liên quan đến nhà ở xã
hội. Ngoài ra, việc phát triển nhà ở còn được định hướng, nhưng không phải
là bị điều chỉnh, theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia phê duyệt tại

34. 29
Quyết định số 2127/2011/QĐ-TTg. Tuy nhiên, hệ thống văn bản pháp luật
này chắc chắn sẽ thay đổi trong thời gian ngắn sắp tới, do hiện tại Quốc hội
đang bàn thảo về Luật nhà ở sửa đổi và dự kiến sớm phê duyệt Luật này. Các
văn bản hướng dẫn do đó sẽ tự động hết hiệu lực và sẽ được thay thế bởi các
văn bản mới trong những năm tới đây.
Khi nghiên cứu các văn bản pháp lý nêu trên cũng như một số văn bản
cấp địa phương khác, có thể nhận thấy quan điểm phát triển nhà ở xã hội tại
Việt Nam trong thời gian từ sau Đổi mới đến nay có nhiều biến đổi trước khi
có được cách nhìn nhận khá thống nhất như hiện nay. Những thay đổi này gắn
liền với sự thay đổi và quan điểm về các đối tượng thụ hưởng cũng như các
điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội.
1.3. Kinh nghiệm thực hiện chính sách nhà ở xã hội của một số nước
1.3.1. Kinh nghiệm của một số nước
Trên thế giới, các chương trình xây dựng nhà ở xã hội đã được thực hiện
từ nhiều năm nay, các dự án nhà ở xã hội đã đem đến phúc lợi cho hàng trăm
triệu người dân tại nhiều nước mà chúng ta có thể tham khảo, học hỏi như:
1.3.1.1. Kinh nghiệm thực hiện chính sách nhà ở xã hội của Hàn Quốc
Trong suốt bốn thập niên qua, Hàn Quốc đã đạt được một tỉ lệ phát triển
đô thị mà trước đây chưa từng có. Kể từ năm 2000, tỉ lệ đô thị hoá đạt đến
89%. Một trong những khó khăn chính của quá trình đô thị hóa tại Hàn Quốc
là thiếu nhà ở, tính theo quy mô nhà ở trên tổng số hộ gia đình. Do đó, chính
phủ đã nỗ lực tập trung vào việc tăng cường số lượng nhà ở cho hộ gia đình
có thu nhập thấp.
Thứ nhất, về chính sách, những người muốn mua nhà và lần đầu tiên
mua nhà có thể vay vốn từ “Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu” với mức
vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất thấp, khoảng 6 - 6,5%/năm.
Chương trình cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm công

35. 30
ăn lương có thu nhập thấp, chưa có nhà ở. Khoản vay từ chương trình này có
thể lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất 5,5%/năm. Riêng với đối
tượng có mức thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70% giá trị căn nhà và hưởng
lãi suất 3%/năm.
Chính phủ yêu cầu nhà đầu tư hạn chế xây dựng chung cư cao cấp để tập
trung nguồn vốn xây dựng chung cư giá rẻ cho người có thu nhập thấp. Chính
phủ cam kết sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cách
tăng cường nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu cơ bất động sản,.. Nhờ
các biện pháp này, hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đã có cơ hội được sở
hữu nhà ở với mức giá phải chăng.
Thứ hai, cung cấp nhà ở công cộng. Nhà công cộng được định nghĩa là
nhà được xây từ quỹ xây dựng nhà ở công cộng của Hàn Quốc. Nhà ở này
được chia làm 2 loại: cho thuê và để bán. Nhà cho dân thuê thì hầu như được
xem là thích hợp nhất cho người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, chỉ có một con
số rất giới hạn các loại nhà cho thuê như vậy. Vì thế, cho đến năm 1980 loại
nhà này đã không còn tồn tại nữa. Hơn nữa, đó lại là những căn nhà có thời
hạn cho thuê rất ngắn: sau một hai năm cho thuê, nó sẽ được bán lại. Các văn
phòng công cộng bao gồm Tổng Công ty xây dựng nhà ở Hàn Quốc (KNHC)
quản lý vấn đề nhà cho thuê phải thu hồi vốn trong một thời hạn ngắn.
KNHC là một tổ chức xã hội lớn nhất được tạo ra nhằm cung cấp các
nhà ở công cộng Hàn Quốc. Hoạt động của KNHC được xây dựng thông qua
hệ thống các khu nhà ở công cộng. Chính phủ đã đầu tư một số vốn nhất định
vào KNHC cũng như tổ chức nó để có thể tiếp tục đảm trách vấn đề phát
triển nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp mà không giảm giá trị sử dụng
vốn. Trong thời kỳ xây dựng chính sách tài chính, cơ quan này đã được thiết
kế để hoạt động như một nhà đầu tư độc lập. Điều này có nghĩa là KNHC
phải dựa vào các nguồn quỹ tư nhân, đặc biệt các khoản chi trả từ những

36. 31
người mua nhà, để có thể phát triển thêm chương trình nhà ở. Khoản vay của
NHF sẽ được lấy lại từ những người mua nhà trong 20 năm. Vốn của KNHC
cũng được thu hồi theo thời gian sở hữu nhà. Vì vậy có thể nói rằng chính
những ngưòi mua nhà là những người đang cung cấp tài chính cho hầu hết các
khoản chi phí của công trình. KNHC được cho phép thu hồi đất để phục vụ
chương trình xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp. Vì thế, KNHC có
thể lấy được đất với giá cả do chính quyền địa phương quy định hơn là giá
thường - là giá độc quyền do chủ đất đưa ra.
KNHC còn có nghĩa vụ phải xây dựng các khu nhà ở diện tích nhỏ, mà
các khu này thường không đem lại mức lợi nhuận đáng kể nào. Để cân đối lại
khoản thâm hụt này, KNHC đã tìm kiếm lợi nhuận bằng cách phát triển các
dự án nhà cho người có mức thu nhập trung bình, tiến hành triển khai dự án
tại các thành phố lớn nơi mà nhu cầu về nhà đang ở mức cao và dựa vào các
chương trình bất động sản lớn hay chương trình các khu đô thị mới, nơi mà
KNHC có thể bán các khu đất thương mại cũng như các công trình với giá cao.
Thứ ba, trợ giúp tài chính trực tiếp. Khoản cho vay từ kế hoạch mua nhà
được cung cấp cho những người chưa có nhà riêng và muốn mua nhà với mức vay
lên đến 70% tổng giá trị căn nhà hoặc 100 triệu Won, với lãi suất 6.5% /năm.
Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu là một chương trình cho những
người muốn mua nhà và mua lần đầu tiên vay, khoản vay này có thể lên đến
100 triệu Won cho diện tích 85m2
hoặc thấp hơn, (lãi suất hằng năm 6%) hoặc
70% giá căn nhà. Chương trình tiền gửi Chonsei sẽ cung cấp các khoản vay
để mua nhà cho những người làm công ăn lương và có thu nhập thấp, nhưng
chưa có nhà riêng. Một khoản vay từ chường trình này có thể lên đến 70%
hoặc 60 triệu Won, lãi suất 5.5%/ năm. Với những người có mức thu nhập
thấp nhất, thì với mức vay 70%, sẽ được hưởng lãi suất 3% /năm.

37. 32
Các khoản cho vay cũng được giành cho dự án nâng cấp các khu định cư
cho người có thu nhập thấp: có thể từ 15-20 triệu Won cho một căn nhà riêng
biệt hoặc đai gia đình với mức lãi suất 5.5%. Bên cạnh đó, các khu đất thuộc
sở hữu nhà nước được trang bị cơ sở hạ tầng đầy đủ cũng được bán ra với
mức giá đã được giảm.
Thứ tư, Quản lý thị trường. Cùng với việc cung cấp nhà ở công cộng,
chính phủ bắt buộc các chủ đầu tư tư nhân cung cấp nhà ở giá rẻ nhằm tạo
điều kiện thuận lợi cho người dân có thu nhập thấp có nhà ở. Quy định về giá
và các quy định về kích thước nhà ở là những phương tiện để chính phủ thúc
ép các nhà đầu tư xây dựng nhà ở giá rẻ.
Theo Thư viện cộng đồng công cộng Haakol Hàn Quốc (HCPL), vào
thời điểm đó, một kế hoạch phát triển nhà, trong đó sẽ triển khai xây dựng
trên 50 căn nhà cùng một lúc trên một công trường, thì phải được sự đồng ý
và giám sát của Bộ Xây dựng hoặc Cơ quan đứng đầu của thành phố. Không
phải chỉ các kế hoạch xây dựng nhà theo nghĩa thuần tuý về mặt hiệu dụng,
mà các kế hoạch kinh doanh nhà đất bao gồm cả hệ thống giá bán cũng phải
được chấp thuận. Các nhà đầu tư phải trình dữ liệu để chứng minh mức giá
của họ bao gồm phí đất cũng như phí xây dựng. Tuy nhiên việc quản lý giá
không đơn giản, mà ngược lại gây nhiều ảnh hưởng tiêu cực, cản trở việc
cung cấp nhà ở. Vào năm 1981, khi chính phủ vừa phải thúc đẩy việc phát
triển nhà ở, vừa khuyến khích nền kinh tế và ủng hộ kế hoạch xây dựng 5
triệu ngôi nhà, chính quyền thành phố Seoul đã hoãn lại việc quản lý giá đối
với loại nhà 85 m2
hay nhà nhiều tầng. Lập tức giá bán của các căn hộ mới
tăng lên chóng mặt. Vì thế, chính quyền thành phố Seoul đã lập ra một mức
giá trần. Mức giá này được ổn định đến 1989, khi một hệ thống mới gọi là Hệ
thống liên kết giá ra đời thay thế nó. Dưới hệ thống này, giá nhà mới được lập
ra theo Luật Xúc tiến xây dựng nhà vốn được quy định và được thông qua bởi

38. 33
chính quyền - dựa trên phí đất và phí xây dựng chuẩn. Quản lý giá đã bị xem
là tạo điều kiện cho việc đầu cơ. Nhu cầu về nhà ở luôn vượt mức cung khi
thực hiện hệ thống quản lý giá này. Điều này làm gia tăng tình hình đầu cơ nhà
đất, do đó nhà nước lại phải đặt ra các quy định về việc bán các căn hộ mới xây
và HCPL là cơ quan đã đưa ra các quy định này. Các căn nhà mới xây từ nguồn
tài chính vay của ngân hàng phát triển phải được bán ra với giá ưu đãi cho
những người tham gia vào chương trình gởi tiền tiết kiệm nhưng chưa có nhà
trong một thời gian nhất định, những người này không được phép bán hoặc cho
thuê lại nhà mới của họ trước thời hạn quy định, và thường là 2 năm.
1.3.1.2. Kinh nghiệm thực hiện chính sách nhà ở xã hội của Nhật Bản
Nhật Bản với chiến lược xây dựng nhà ở phúc lợi. Với chiến lược này
Chính phủ Nhật Bản đã nỗ lực trong nhiều năm để triển khai cải thiện chế độ
nhà ở phúc lợi phù hợp với tình hình đất chật người đông. Nhật Bản đã đề ra
các chính sách hỗ trợ có liên quan đó là hệ thống pháp luật đảm bảo về nhà ở,
từng bước đưa chính sách vào cuộc sống. Các biện pháp sử dụng trong chính
sách phát triển nhà ở phúc lợi đó là biện pháp hành chính, trong đó có biện
pháp thành lập bộ phận chuyên trách phụ trách điều hành thực hiện các chính
sách, thay mặt nhà nước đảm nhiệm chức năng giám sát quản lý thực hiện
chính sách về nhà ở.
Chính phủ Nhật Bản thực hiện cung cấp nhà ở phúc lợi bằng hình thức
cho thuê nhà ở phúc lợi nhằm giải quyết khó khăn về nhà ở cho các hộ gia
đình có thu nhập trung bình và thấp. Nguồn vốn đầu tư xây dựng loại hình
nhà ở xã hội do Nhà nước cung cấp, chính quyền các địa phương chịu trách
nhiệm bố trí đất, tổ chức xây dựng và quản lý. Chính phủ Nhật Bản đã rất
khéo léo sử dụng chính sách nhà ở cho thuê giá rẻ và sử dụng thị trường để
điều tiết giá nhà. Người nghèo ở Nhật Bản không cần phải mua nhà mà chỉ
cần thuê nhà ở. Chính phủ chú trọng công tác quy hoạch, công tác phát triển

39. 34
hệ thống giao thông, coi hệ thống giao thông là tiền đề cho sự phát triển nhà ở
cho sự phát triển tại các khu vực ngoại ô và thành thị. Coi giao thông là nội
dung quan trọng trong việc tạo dựng khung của đô thị. Trên cơ sở đó phát
triển nhà ở tại các khu vực ngoại ô. Để người dân và có thể tiếp cận được với
nhà ở phúc lợi, Chính phủ đã ban hành chính sách tài chính thông qua việc áp
dụng chính sách cho vay ưu đãi lãi xuất thấp để khuyến khích doanh nghiệp
tham gia xây dựng và phát triển nhà ở. Cho người nhà ở xã hội vay vốn mua
nhà với lãi suất thấp chỉ bằng 1/3 lãi suất thông thường và thời hạn hoàn trả
vốn là 35 năm. Ngoài ra, Chính phủ còn áp dụng chính sách ưu đãi và miễn
giảm thuế như thuế bất động sản, thuế sở hữu tài sản cố định nhằm khuyến
khích người dân tự xây dựng nhà ở và mua nhà. Khác với các quốc gia khác,
Chính phủ Nhật Bản không trực tiếp tham gia vào công tác đầu tư xây dựng
và kinh doanh nhà ở dân dụng, công tác quản lý đầu tư chủ yếu do các tổ chức
hợp tác xã nhà ở phụ trách. Hợp tác xã nhà ở có thể sử dụng vốn đầu tư của
Chính phủ để xây dựng nhà ở, hay có thể xin quyền sử dụng đất theo đúng thủ
tục pháp luật. Bên cạnh đó Chính phủ còn xây dựng mối quan hệ vững mạnh
với các doanh nghiệp và có sức ảnh hưởng lớn đến các doanh nghiệp để thu
hút vốn đầu tư xã hội cho phát triển nhà ở phúc lợi.
1.3.1.3. Kinh nghiệm thực hiện chính sách nhà ở xã hội của Trung Quốc
Trước năm 2008, làn sóng di cư ồ ạt từ nông thôn đến các thành phố lớn
khiến cho Chính phủ Trung Quốc gặp khó khăn trong vấn đề nhà ở cho người
có thu nhập trung bình và thấp. Hiện nay, vấn đề này cơ bản đã được giải
quyết nhờ những chính sách quản lý tốt là do một số chính sách tích cực sau:
Về chính sách, Bộ Nhà ở lập kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội cho toàn
quốc và thực hiện phân bổ nguồn ngân sách mà Trung ương hỗ trợ cho các
địa phương, đồng thời các địa phương cũng phải điều tiết kinh phí để xây
dựng nhà ở xã hội. Chính phủ miễn một số loại thuế, cho vay vốn đối với các

40. 35
công ty tham gia xây dựng nhà ở xã hội.
Về đối tượng thuê hoặc mua nhà ở do chính quyền địa phương quy định.
Có 3 điều kiện áp dụng với đối tượng thuê hoặc mua nhà: thuộc diện thu nhập
thấp so với thu nhập bình quân của địa phương, có diện tích nhà ở bình quân
dưới 7m2
/người và có tài khoản tại ngân hàng khoảng 90 nghìn tệ trở xuống.
Điều kiện này sẽ được điều chỉnh hàng năm cho phù hợp với tình hình phát
triển kinh tế của địa phương. Về phát triển nhà ở, chủ đầu tư chỉ được phép
huy động vốn của người mua nhà khi công trình xây dựng được 25% khối
lượng, Nhà nước không khống chế mức huy động vốn. Ưu đãi với người mua
nhà lần đầu là được Chính phủ cho vay tiền với mức tối đa bằng 80% giá trị
căn hộ, 70% số tiền vay được ưu đãi về lãi suất. Quá trình mua bán nhà ở
được thông qua mạng website để cơ quan quản lý nhà ở kiểm soát. Chủ đầu tư
được quyền lựa chọn khách hàng và trực tiếp thỏa thuận với khách hàng về
việc mua bán, không nhất thiết phải bán qua Sàn giao dịch bất động sản. Đối
với nhà ở trong khu phố cũ thì thực hiện bảo tồn, nếu chủ nhà không đủ tiền
thì Chính phủ sẽ hỗ trợ. Đối với nhà ở tại các khu vực khác thì thực hiện tân
trang lại. Nếu trường hợp thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại thì phải xây
dựng đồng bộ hạ tầng, phù hợp với tỷ lệ dân số và theo quy hoạch của cơ
quan có thẩm quyền.
1.3.1.4. Kinh nghiệm thực hiện chính sách nhà ở xã hội của Singapore
Singapore được xem là quốc gia châu Á giải quyết thành công nhất
chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp. Mô hình nhà ở xã hội thu nhập
thấp này hầu như đều do Nhà nước đảm nhận thông qua một cơ quan chuyên
trách có tên gọi là Cơ quan phát triển nhà ở xã hội (HDB). Trước khi có được
những thành công về chính sách phát triển nhà ở xã hội như hiện nay,
Singapore trong những năm 1960 cũng đối diện với tình cảnh thiếu nhà ở
nghiêm trọng, người dân phải sống trong tình trạng quá tải, điều kiện sống hết

41. 36
sức tồi tàn. Để tập trung cho chiến lược phát triển nhà ở, Chính phủ Singapore
năm 1960 đã quyết định thành lập HDB, với nhiệm vụ giải quyết nhanh chóng
cuộc khủng hoảng nhà ở “đảo quốc Sư tử” này.
Trong vòng chưa đầy ba năm sau khi thành lập, HDB đã xây dựng
21.000 căn hộ và đến năm 1965, tổng cộng 54.000 căn hộ nhà ở xã hội đã
được xây xong, vượt mục tiêu 50.000 căn trong chương trình xây dựng 5 năm
đầu tiên.Với chiến lược đúng đắn khi tiếp cận nhà ở chất lượng với giá phải
chăng, chỉ trong vòng 10 năm Chính phủ Singapore đã nhanh chóng giải
quyết xong khủng hoảng nhà ở của mình. Hiện nay, khoảng 85% người dân
Singapore sống trong các căn hộ do HDB xây dựng, so với con số 9% vào
năm 1960, trong đó 94% người dân sở hữu những căn hộ này, chỉ có khoảng
6% còn lại là đi thuê [35].
Chiến lược phát triển nhà ở xã hội của Singapore thành công dựa trên ba
nhân tố quyết định [35].
Thứ nhất, Singapore đã thực hiện chính sách một cơ quan duy nhất chịu
trách nhiệm về nhà ở xã hội để phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả hơn.
Việc này vừa giúp cho HDB có khả năng bảo đảm quỹ đất, nguyên liệu và
nguồn nhân lực cho các công trình xây dựng quy mô lớn, vừa bảo đảm tiết
kiệm chi phí song lại đạt kết quả cao nhất.
Thứ hai, áp dụng phương thức tiếp cận tổng thể đối với nhà ở. Từ quy
hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, thông qua phân phối, quản lý,
bảo trì, các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở nằm trong một tổng thể trọn vẹn,
liền mạch.
Thứ ba, có sự định hướng cũng như hỗ trợ mạnh mẽ của chính phủ về
lĩnh vực tài chính và pháp lý đã giúp cho chương trình nhà ở xã hội đi đúng lộ
trình và đến được với người dân có nhu cầu thực sự.
Nhằm đa dạng hóa về nhà ở xã hội, năm 2005, Chính phủ Singapore đã

42. 37
cho triển khai Chương trình Thiết kế, Xây dựng và Bán. Singapore cũng đưa
ra các kiểu căn hộ nhà ở xã hội phong phú từ 1 phòng cho tới 5 phòng để đáp
ứng nhu cầu của người dân ở từ người độc thân cho tới các hộ gia đình lớn
(ba thế hệ).Theo số liệu thống kê, số các căn hộ nhà ở xã hội có 4 phòng do
HDB bán ra chiếm số lượng nhiều nhất (41,2%), tiếp đó căn hộ có 3 phòng
(24,2%). Theo thiết quy định, tất cả các khu nhà ở xã hội đều phải bảo đảm
các dịch vụ cần thiết về giáo dục, y tế, rèn luyện sức khỏe, giao thông công
cộng, mua sắm … cho người dân sống ở trong khu vực đó. Ví dụ, theo quy
định, tất cả các khu nhà ở công cộng đều có các bến xe công cộng trong phạm
vi 400 m. Do việc mua nhà ở xã hội có sự ưu đãi của chính phủ, Singapore
đưa ra cũng như thực hiện rất chặt chẽ các điều kiện và quy định đối với
người được mua, sử dụng các căn hộ loại này. Theo quy định, những hộ gia
đình được mua nhà ở xã hội trước hết vợ và chồng phải là công dân Singapore
hoặc một người là công dân Singapore và người còn lại có thẻ cư trú dài
hạn.Chính phủ Singapore cũng đưa ra một số quy định nhằm tránh tình trạng
đầu cơ. Chính phủ quy định, những người mua nhà ở xã hội không được bán
hoặc cho thuê các căn hộ này trong vòng 5 năm kể từ ngày mua. Dù đã bán
cho người dân, song trên thực tế các khu nhà ở xã hội này vẫn thuộc quyền
quản lý của chính phủ, mà cơ quan quản lý trực tiếp là HDB. HDB có trách
nhiệm quản lý, duy trì, bảo dưỡng đối với các khu nhà này.
Hiện nay, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội, HDB cũng tập
trung chú trọng xây dựng những khu nhà ở xã hội mới hiện đại hơn với các
dịch vụ tốt hơn. Những khu nhà ở xã hội mới này không khác gì so với những
nhà ở cao cấp. Nhìn chung, với tầm nhìn xa và có quy hoạch rất tốt trong việc
xây dựng các khu nhà ở xã hội, Chính phủ Singapore một mặt đã giải quyết
tốt vấn đề nhà ở của người dân và phát triển kinh tế của đất nước, mặt khác
giữ được quỹ đất cho tương lai cũng như phục vụ cho các mục đích khác.

43. 38
1.3.1.5. Kinh nghiệm thực hiện chính sách nhà ở xã hội của Pháp
Với mục tiêu cải thiện đô thị qua việc giảm thiểu các khu nhà ổ chuột,
ngay từ năm 1912, Hội đồng thành phố Paris đã quyết định vay vốn để xây
dựng 20 nghìn căn nhà tại Thủ đô cho người nghèo. Đến năm 1980, kinh tế
Pháp suy thoái khiến ngân sách dành cho nhà ở xã hội giảm, các chung cư
xuống cấp trầm trọng, dự án khôi phục nhà ở xã hội được Thị trưởng thành
phố khởi xướng, sau đó đã trở thành dự án cấp quốc gia.
Tư tưởng chủ đạo của chính sách nhà ở xã hội là làm thế nào để người có
thu nhập thấp được định cư trong những điều kiện tốt nhất có thể. Không thể
chỉ dựa vào lòng nhân đạo hoặc ý thức tự giác của nhà đầu tư bất động sản để
hiện thực hóa ý tưởng nhà ở xã hội. Nhà nước chủ động can thiệp bằng cách
đặt ra khung pháp lý cho sự hình thành chung cư xã hội, đặc biệt là xây dựng
bộ tiêu chí kỹ thuật cho căn hộ trong chung cư xã hội. Dù mang tên nhà ở xã
hội nhưng nhà ở đó cũng có đầy đủ các tiện nghi đặc trưng cho cuộc sống của
người dân đô thị phục vụ tốt cho cuộc sống hàng ngày của họ.Hiện nay, để
đảm bảo quyền lợi cho người có thu nhập thấp, các công ty tư nhân chỉ được
phép là nhà đầu tư thứ phát trong các dự án xây dựng nhà ở. Để đảm bảo quỹ
nhà ở xã hội, mỗi khu vực sẽ được tính toán cụ thể nhu cầu nhà ở xã hội, từ
đó phân bổ vào các dự án. Đặc biệt, nhà ở xã hội không xây dựng thành một
khu vực riêng mà các dự án từ 800m2 sàn trở lên sẽ phải có tối thiểu 2 căn hộ
nhà ở xã hội. Mỗi địa phương phải đảm bảo số căn hộ nhà ở xã hội bằng 20%
tổng số căn hộ trên địa bàn. Đây là một sáng kiến đáng lưu ý [45].
1.3.2. Bài học thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Đà Nẵng
Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam nói chung, Đà Nẵng
nói riêng hiện nay, có một số hàm ý bài học có thể rút ra từ kinh nghiệm quốc
tế và phát triển nhà ở xã hội (mà bộ phận quan trọng là nhà ở thu nhập thấp):
Một là, nhà ở xã hội là một bộ phận quan trọng, rất đang quan tâm của

44. 39
mỗi quốc gia trong quá trình phát triển. Không phải nơi nào, lúc nào cũng có
thể phát triển nhà ở thương mại. Các nước đều có một bộ phận chính sách và
triển khai thực hiện về nhà ở xã hội.
Hai là, thị trường nhà thu nhập thấp (trong tổng thể chung nhà ở xã hội)
là một bộ phận của thị trường bất động sản. Thị trường nhà thu nhập thấp có
thể sẽ vận hành tốt khi nhà ở thương mại (Trung và cao cấp) gặp khó khăn.
Tăng cường thị trường nhà thu nhập thấp có thể sẽ góp phần tạo xung lực cho
thị trường bất động sản tổng thể.
Ba là, giải quyết vấn đề nhà ở xã hội không chỉ là giải quyết vấn đề nhà
ở, mà còn là vấn đề an sinh xã hội, ổn định kinh tế và hướng đến phát triển
bền vững. Việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội ngoài tính thị trường còn tác
động đến những nhóm dân cư cần được quan tâm trong xã hội, nhất là các đô
thị – đặc biệt là đô thị lớn trong quá trình phát triển.
Bốn là, Đà Nẵng, một trong những đô thị lớn và quan trọng của Việt
Nam, đang trong quá trình phát triển cả về quy mô, cấp độ đô thị cũng như thị
trường bất động sản, rất cần xem xét, định hướng, phát triển vấn đề nhà ở xã
hội - đặc biệt là nhà thu nhập thấp. Việc học tập kinh nghiệm quốc tế, xem xét
định hướng vận hành vào thực tiễn Việt Nam, đặc thù của Đà Nẵng là rất
quan trọng và cần thiết. Từ đó, góp phần phát triển chính sách cũng như quản
lý, vận hành chung cho cả nước đúng với vị trí vai trò của mình, là một trong
những vấn đề không chỉ của các nhà hoạch định chính sách, các nhà quản lý,
các nhà doanh nhân, các nhà nghiên cứu, của những người dân mà là của tất
cả các bên hữu quan.
Năm là, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những bước phát triển
mạnh mẽ trong 20 năm qua. Trong 5 năm qua, thị trường đã có những bước
điều chỉnh cả về quy mô, cả về cơ cấu, cả về định hướng. Trong thời gian
ngắn hạn, việc định hướng thị trường vào nhóm nhà ở xã hội dường như là

45. 40
điều chỉnh chiến lược. Nếu tập trung mạnh mẽ cả về chính sách, điều hành, cả
về nhân tài, vật lực để thúc đẩy phân mảng thị trường này, cộng với các xu thế
chung của nền kinh tế, thị trường bất động sản sẽ tạo được thế năng mới của
thị trường bất động sản Việt Nam.
Để hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách về nhà ở, Bộ Xây dựng đã
nghiên cứu, trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở
Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn 2030 (theo Quyết định số 2127/QĐ-TTg
ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ). Theo đó, nhà ở được phát triển
theo hai phương thức chính: nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Nhà ở thương
mại được phát triển để đáp ứng nhu cầu cho các đối tượng khá giả, có khả
năng thanh toán theo cơ chế thị trường. Khái niệm nhà ở xã hội được hiểu
rộng hơn - là phương thức phát triển nhà ở có sự hỗ trợ bằng tiền hoặc thông
qua cơ chế, chính sách ưu đãi của Nhà nước để giải quyết chỗ ở cho các đối
tượng gặp khó khăn, không đủ khả năng tự tạo lập nhà ở theo cơ chế thị
trường, gồm 8 nhóm: người có công với cách mạng; người nghèo ở khu vực
nông thôn; người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; cán bộ, công chức, viên
chức, nhân sĩ, trí thức, văn nghệ sĩ; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc
lực lượng vũ trang nhân dân; công nhân lao động tại các khu công nghiệp;
sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp,
dạy nghề và nhóm đối tượng xã hội đặc biệt khó khăn (người tàn tật, người
già không nơi nương tựa…).
Có thể thấy, việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội đang đứng trước hai
thách thức căn bản. Thứ nhất là số đối tượng có nhu cầu hỗ trợ về nhà ở trên
thực tế rất lớn, trong khi khả năng, nguồn lực của Nhà nước còn rất hạn chế.
Thứ hai, tại Đà Nẵng hiện nay, giá nhà ở rất cao so với thu nhập của người
dân, đặc biệt là tại khu vực đô thị. Theo khảo sát, chỉ số giá nhà/thu nhập năm
của người dân Đà Nẵng là khoảng 24 đến 27, cao hơn nhiều so với các nước