Download luận văn đồ án tốt nghiệp với đề tài: Thực tiễn giải quyết tranh chấp của Tòa án nhân dân về hợp đồng mua bán nhà ở tại địa phương

1. TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
TRUNG TÂM ĐÀO TẠO E-LEARNING
BÁO CÁO THỰC TẬP NGHỀ
Đề tài: Thực tiễn giải quyết tranh chấp của Tòa án nhân dân về
hợp đồng mua bán nhà ở tại địa phương
Tp HCM,Tháng 6 năm 2020
Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Phan Mai
Sinh viên thực hiện: Phạm Hùng Vũ
Ngày sinh: 11/11/1976
Lớp: ESG58
Ngành đào tạo: Luật kinh tế
Địa điểm học:
Trường Trung cấp tin học kinh
tế Sài Gòn
Thời gian thực tập: Từ 17/05/2020 đến30/08/2020
Mã course học: EL47.030

2. LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình kiến tập cũng như thực hiện đề tài Em đã nhận được rất nhiều
sự giúp đỡ của tập thể lãnh đạo, cán bộ, tập thể các phòng ban của công ty luật Chân
Thiện Mỹ điều kiện cho em hoàn thành bài một cách tốt nhất.
Em xin cảm ơn Ban giám hiệu và toàn thể Thầy, Cô khoa Luật đã hỗ trợ giúp
đỡ chúng em trong suốt quá trình học tập và truyền đạt những kiến thức quý báo cũng
như tạo điều kiện giúp đỡ và giải quyết vướng mắc khó khăn về vấn đề học tập trong
suốt quá trình học của em.
Em xin cảm ơn Cô ThS. Nguyễn Thị Phan Mai đã tận tình hướng dẫn cũng như
giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn các Anh, Chị của công ty, cán bộ nghiệp vụ và các
phòng ban khác đã giúp đỡ, hướng dẫn, cung cấp tài liệu và giúp em chỉnh sửa bài.
Bên cạnh đó, còn tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình thực tập.
Vì thời gian còn hạn chế và kinh nghiệm của bản thân còn thiếu nên không
tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong có ý kiến đóng góp của Thầy Cô và công ty

3. NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................

4. NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................

5. MỤC LỤC
PHẦN 1: GIỚI THIỆU............................................................................................................6
PHẦN 2: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ
Ở TẠI TAND THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .....................................................................8
2.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở....................................8
2.1.1.Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở .....................................................................8
2.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở ................................................9
2.1.3.Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở............Error! Bookmark not
defined.
2.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại TAND Thành Phố
Hồ Chí Minh ...................................................................Error! Bookmark not defined.
2.2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở
.......................................................................................Error! Bookmark not defined.
2.2.2.Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở của Tòa án nhân
dân TP.HCM................................................................Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..................Error! Bookmark not defined.
3.1. Một số kiến nghị......................................................Error! Bookmark not defined.
3.1.1.Hoàn thiện các quy định pháp luật..................Error! Bookmark not defined.
3.1.2. Về bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, thẩm phán làm việc
tại Tòa án......................................................................Error! Bookmark not defined.
3.1.3. Tăng cường công tác tuyên truyền, bồi dưỡng kiến thức pháp luật về bất
động sản........................................................................Error! Bookmark not defined.
3.2. Kết luận....................................................................Error! Bookmark not defined.
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................Error! Bookmark not defined.

6. PHẦN 1: GIỚI THIỆU
Có nơi ở là một trong những nhu cầu chính đáng của mọi công dân. Phát triển nhà
ở thương mại nhằm tạo ra nhiều cơ hội có nơiở cho người dân là một trong những nội
dung quan trọng đãđược thể hiện trong Luật Nhà ở và cụ thể hóa trong Chiến lược phát
triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 của Thủ tướng Chính phủ.
Cùng với sự tăng nhanh về số lượng giao dịch mua bán nhà ở, các tranh chấp về
hợp đồng mua bán nhà ở cũng diễn ngày một tăng cao. Các tranh chấp xảy ra rất phức tạp
theo chiều hướng những người mua nhà liên kết thành một bên (bên mua) để thương
lượng, đàm phán với (bên bán). Các tranh chấp diễn ra ở nhiều khía cạnh của hợp đồng,
từ hình thức, nội dung, cơ sở pháp lý thực hiện hợp đồng. Các tranh chấp diễn ra khá phổ
biến nhưlà: tranh chấp từ thỏa thuận góp vốn mua nhà nhưng không mua được nhà; tranh
chấp về chậm tiến độ bàn giao nhà; về chất lượng nhà ở; về xác định diện tích sở hữu
riêng, sở hữu chung; về quản lý sử dụng nhà ở
Pháp luật đã có quy định điều chỉnh về nhà ở, tuynhiên các quy định này nằm rải
rác trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau như Bộ Luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh
doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành. Việc các quy định điều chỉnh về
chung cư nằm tản mạn như vậy đã dẫn đến tình trạng các quy định chồng chéo, mâu
thuẫn nhau, có quy định thừa, nhiều nội dung lại thiếu không có pháp luật điều
chỉnh,…vv đã tạo kẽ hở pháp lý cho nhiều sựvi phạm, nhiều sự xung đột dẫn đến tranh
chấp về nhà ở trong thời gian qua.
Thực tế hiện nay đang tồn tại rất nhiều tranh chấp mua bán nhà ở nhưng các bên
chưa tìm được cơ chế, phương thức giải quyết tranh chấp có hiệu quả.
Năm 2014, mặc dầu Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản được ban hành
tạo cơ sở pháp lý thuận lợi hơn cho việc áp dụng pháp luật.Tuy vậy,việc giải quyết tranh
chấp hợp đồng mua bán nhà ở vẫn chưa có những chuyển biến đáng kể, rất nhiều tranh
chấp vẫn còn đó, người bị xâm phạm quyền lợi vẫn tự mình xoay xở tìm cách giải quyết
mà không chọn cách khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu được giải quyết theo quy định của
pháp luật. Vậy, vấn đề ở đây là gì? Tại sao pháp luật có các quy định về giải quyết tranh
chấp thông qua Tòa án mà các bên thường không lựa chọn?
Trong quá trình thực hiện công việc thực tập chuyên môn, tôi thấy rõ tính phổ biến
của loại tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở, sự phức tạp của loại tranh chấp này và
đang trở thành vấn đề nổi cộm trong xã hội. Với mong muốn tìm hiểu một cách hệ thống

7. về thực trạng, nguyên nhân của hiện tượng này, từ đó đề xuất các giải pháp góp phần
nâng cao hơn nữa hiệu quả giải quyết loại tranh chấp này, tôi đã chọn đề tài “Thực tiễn
giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại TAND thành phố Hồ Chí Minh” để
viết báo cáo thực tập tốt nghiệp. Việc nghiên cứu đề tài này vừa có ý nghĩa thực tiễn
nhằm góp phần tìm hiểuvề một loại sự kiện pháp lý đang nổi cộm trong đời sống xã hội,
góp sức vào việc hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan trong thời gian tới, vừa
có ý nghĩa lý luận trong việc nhận thức rõ hơn bản chất của một loại hiện tượng pháp lý
được xã hội đang rất quan tâm.

8. PHẦN 2: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
MUA BÁN NHÀ Ở TẠI TAND THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
2.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
2.1.1.Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở
Nhà ở là tư liệu sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình. Xã hội
càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác hơn là nhà ở càng có vai trò quan trọng.
Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơn thuần bảo đảm nhu cầu ở của con
người, mà nó còn là một vật thể biểu thị các giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một
quốc gia và cả nhân loại. Chính vì thế nhà ở đã được nhiều ngành khoa học nghiên cứu
dưới các góc độ khác nhau. Theo phạm trù triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình
kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học thì nó là phương tiện
đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế thì nó là khối tài sản thường có
giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia; còn theo phạm trù pháp luật thì nhà ở là đối tượng
điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự. Khi cuộc sống càng văn
minh, xã hội càng phát triển thì con người ngày càng chú trọng nhiều hơn đến nhà ở và
cũng chính vì thế vấn đề nhà ở luôn là sự quan tâm của mọi người và toàn xã hội. ở bất
kỳ quốc gia nào, Nhà nước cũng phải quan tâm đến vấn đề nhà ở. Sự quan tâm đó thể
hiện ở việc Nhà nước ban hành và thực hiện các chính sách xã hội về nhà ở và điều quan
trọng là Nhà nước ban hành các quy định pháp luật, tạo khung pháp lý an toàn, tiện lợi
cho người dân tự thực hiện các giao dịch, tạo lập nhà ở đáp ứng nhu cầu cần thiết của
mình. Để đáp ứng nhu cầu có nhà để ở, mỗi cá nhân, mỗi gia đình có nhiều phương thức
tạo lập khác nhau như: tự xây dựng nhà ở, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho, đổi nhà,
hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà. Trong đó, tham gia các giao dịch mua bán nhà
ở ngày càng có xu thế phát triển mạnh trong xã hội hiện đại. Mặt khác, với cách phân loại
tài sản theo quy định của pháp luật dân sự, thì nhà ở là một loại bất động sản quan trọng,
buộc phải đăng ký quyền sở hữu nên các giao dịch mua bán nhà ở được pháp luật quy
định khá chặt chẽ.
Theo từ điển Tiếng Việt: "Nhà ở là công trình xây dựng có mái, có tường vách để ở hay
dùng vào một việc nào đó" [41, Tr.900]. Dưới góc độ pháp lý, nhà ở là "công trình xây
dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân" (Điều

9. 3, Luật Nhà ở năm 2014).
Nhìn chung, nhà ở có một số đặc điểm sau:
Thứ nhất, nhà được tạo lập nhằm mục đích chính là để ở hoặc phục vụ nhu cầu
sinh hoạt của con người. Vì vậy, ngôi nhà gắn bó mật thiết, lâu dài với mỗi cá nhân từ khi
sinh ra, lớn lên và cho đến lúc qua đời.
Thứ hai, nhà ở là sản phẩm của quá trình lao động của con người nên nó thuộc sở
hữu của người đã bỏ vốn đầu tư tạo lập (sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng, sở hữu tư
nhân, sở hữu doanh nghiệp…). Nhà ở thuộc đối tượng của các giao dịch dân sự
Thứ ba, nhà ở cố định về mặt vị trí địa lý, có kết cấu bền vững, hệ thống móng cố
định tại vị trí đất xây dựng. Nhà ở bên cạnh một số yếu tố đặc thù khu vực nó còn chứa
đựng đầy đủ đặc điểm và tính chất của một loại bất động sản đặc trưng. Nhà ở thường có
giá trị lớn. Bên cạnh mục đích để ở, nhà ở còn được con người sử dụng làm tài sản bảo
đảm để thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ vay, dùng để góp vốn, bảo lãnh…
Luật Nhà ở năm 2014 phân loại nhà ở thành nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở
công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội. Giao dịch mua bán nhà ở nhằm đáp
ứng nhu cầu về nhà ở của môi cá nhân là hành vi pháp lý quan trọng. Nhà ở được xếp vào
nhóm tài sản dưới dạng bất động sản. Hiến pháp 2013 tại Điều 32 cũng quy định: “Mọi
người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư
liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác”.
Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là hợp đồng dân sự, cụ thể hóa của của hợp đồng mua
bán tài sản. Trong đó, đối tượng của hợp đồng là nhà ở - tài sản có giá trị lớn. Không ít
các nhà nghiên cứu đã đặt ra vấn đề nghiên cứu sự khác biệt giữa hợp đồng chuyển
nhượng và hợp đồng mua bán. Điều 430, Bộ luật dân sự năm 2015 định nghĩa: "Hợp
đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở
hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở, mua
bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này,
Luật nhà ở và luật khác có liên quan". Trong hợp đồng mua bán tài sản, hoạt động mua
và bán gắn liền với nhau để tạo nên quan hệ pháp luật giữa hai chủ thể là bên mua và bên
bán. Trong đó hoạt động bán bao gồm hai thành phần riêng rẽ và phân biệt với nhau. Thứ
nhất, hợp đồng bán được coi là hoàn 8 thành khi đề nghị giao kết được chấp nhận; thứ
hai, việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản được diễn ra trước hoặc cùng đồng thời với
khoản thanh toán đã được các bên thống nhất
2.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở

10. Một là, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở có đối tượng là nhà ở - loại bất động sản
có giá trị lớn.
Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và
quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể
là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Nhà ở là một loại tài sản dưới
dạng bất động sản được xác định theo điểm b, khoản 1, Điều 107 Bộ luật dân sự năm
2015. Nhà ở có thể được hiểu là nhà dùng để ở được xây dựng có kết cấu độc lập gọi là
nhà riêng lẻ hoặc có kết cấu chung gồm nhiều căn hộ hoặc nhà liên kế dùng cho con
người sinh hoạt, nghỉ ngơi được xác định bằng diện tích mặt bằng trong đó có, diện tích
sử dụng chung (nếu có), diện tích sử dụng riêng được xác định bằng ranh giới về không
gian. Nhà ở, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, là một loại tài sản buộc phải
đăng ký quyền sở hữu, vì thế, các giao dịch mua bán nhà ở đã được pháp luật quy định
chặt chẽ.
Căn cứ vào thời điểm hình thành và thời điểm xác lập quyền sở hữu cho chủ sở
hữu, nhà ở có thể đang tồn tại hiện hữu và cũng có thể được coi là một loại tài sản hình
thành trong tương lai. Nhà ở có thể đang tồn tại hiện hữu là tài sản vào thời điểm hiện tại
và đã được xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu phải đáp ứng các điều kiện sau đây mới
là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở:
- Nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán phải được xác định cụ thể, là đối tượng của
hợp đồng mua bán nhà bao gồm cả nhà và diện tích đất gắn liền với ngôi nhà và chúng
cần phải được chỉ r trong hợp đồng mua bán.
- Nhà phải có các loại hồ sơ phù hợp qui định pháp luật chứng tỏ quyền sở hữu hợp pháp
của chủ thể hiện đang quản lý, sử dụng nhà. Đó chính là cơ sở pháp lý cơ bản về hình
thức có thể đã được nhà nước xác nhận về nội dung và là nguyên tắc để Nhà nước bảo vệ
quyền sở hữu của các chủ thể và các chủ sở hữu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình
theo quy định của pháp luật.

11. DOWNLOAD ĐỂ XEM ĐẦY ĐỦ NỘI DUNG
MÃ TÀI LIỆU: 54177
DOWNLOAD: + Link tải: tailieumau.vn
Hoặc : + ZALO: 0932091562