Manajemen Investasi

1. • Kegiatan proyek dibutuhkan dalam suatu
negara yang sedang membangun.
• Proyek dalam hal ini dipandang sebagai unit
operasional pembangunan yang terkecil.
• Melalui proyek diharapkan pendapatan suatu
negara (yang sedang membangun) diharapkan
dapat meningkat.
• Investasi dalam wujud proyek tersebut
diharapkan dapat mengurangi disparitas
pendapatan masyarakat.

2. Investasi (invesment) dapat dilihat sebagai:
a. Autonomous Invesment  macam investasi yang
tidak dipengaruhi oleh tingkat pendapatan  I = Io.
Contohnya  investasi pada rehabilitasi prasarana
jalan, irigasi dan sebagainya. Investasi tersebut di
dalam kenyatannya tidak mempunyai kaitan dengan
tingkat pendapatan, tetapi dilaksanakan untuk tujuan
memperlancar roda perekonomian itu sendiri.
b. Induce Invesment  macam investasi yang
mempunyai ikatan dengan tingkat pendapatan  In =
f (Y).
Contohnya  adanya kenaikan pendapatan yang ada
pada masyarakat di suatu tempat atau negara
menyebabkan kenaikan kebutuhan barang tertentu.
Kenaikan atau pertambahan permintaan terhadap
barang sudah tentu akan mendorong untuk melakukan
investasi.

3. c. Investasi yang sifatnya dipengaruhi oleh adanya tingkat
bunga uang atau modal yang berlaku di masyarakat 
I = f (r).
• Contohnya  investasi pada suatu badan usaha atau
perusahaan dan kegiatan lainnya yang dapat
menguntungkan, akan dilakukan bila tingkat bunga yang
berlaku pada saat itu lebih rendah jika dibandingkan
dengan keuntungan (returns) investasi.
• Bentuk investasi jenis (a) akan lebih banyak dilakukan oleh
sektor pemerintah, karena investasi ini akan menyangkut
aspek sosial-budaya yang ada di masyarakat.
• Bentuk investasi jenis (b) dan (c) akan lebih banyak
melibatkan sektor swasta, walaupun kenyataannya juga
banyak badan usaha pemerintah yang ikut campur dalam
investasi kelompok ini.
• Oki, baik pemerintah maupun pihak swasta berkepentingan
untuk menganalisis kegiatan proyek guna melihat
kelayakan/fisibilitas proyek yang akan dilaksanakan, yang
sedang dilaksanakan ataupun yang telah selesai dikerjakan.

4. • Suatu proyek perlu dianalisis atau dievaluasi
untuk bahan pertimbangan (alat perencanaan)
dari pengajuan suatu usulan kegiatan di suatu
daerah tertentu.
• Analisis ini terutama diperlukan untuk analisis
dari aspek ekonomi  pertimbangan ekonomi
merupakan salah satu faktor yang akan
menentukan kelancaran jalannya proyek,
terutama sekali untuk badan usaha swasta.
• Pertimbangan terhadap usulan proyek tersebut
sangat diperlukan bagi pimpinan, lembaga-lembaga
keuangan (bank), pemerintah pusat dan
daerah sendiri, serta badan-badan lainnya.

5. • Teori dalam analisis keputusan investasi (invesment
decision theory) yang melandasi pembahasan
keputusan proyek seperti yang disebutkan di atas
banyak dikaitkan dengan keadaan tingkat bunga
yang sedang berlaku (pertimbangan profitability
invesment). Hal ini penting karena tingkat bunga (r)
akan mempengaruhi pendapatan proyek yang akan
diperoleh.
• Secara sederhana fungsi tersebut menjelaskan bahwa
jika tingkat bunga yang berlaku naik dari r0 menjadi
r1, maka banyaknya investasi akan menjadi berkurang
dari I0 hingga menjadi I1 . Sebaliknya, jika tingkat
bunga berubah dari r0 menjadi r2, maka banyaknya
investasi akan meningkat dari I0 menjadi I2.

6. • Yang menjadi pertimbangan hingga situasi
tersebut dapat terjadi adalah keuntungan
(benefit) dan biaya proyek (cost).
• Biaya (Cost) di sini adalah meliputi biaya-biaya
permulaan ditambah dengan biaya-biaya
administrasi lainnya jika ada.
• Keuntungan dalam konteks ini adalah
manfaat yang dapat dihasilkan dari adanya
proyek tersebut.
• Fenomena di atas dapat dijelaskan dengan
kurva yang menggambarkan Demand
Invesment Function seperti pada gambar 1.

7. Tingkat
Bunga (r)
r1
r0
r2
I = f (r)
0 I I2 I1 0
Investasi I
Gbr. 1. Demand Invesment Function

8. • Untuk mengambil keputusan  apakah
investasi akan diterima atau ditolak, biasanya
mendasarkan pada besarnya keuntungan dan
biaya yang dikeluarkan  keuntungan harus
lebih besar (>) dari biayanya.
• Namun demikian, semua biaya dan keuntungan
yang akan diperoleh dari periode ke periode
(dari tahun ke tahun) harus disesuaikan (be
adjusted) dengan nilai pada saat ini ( at present
worth).
• Metode Present Worth atau Present Value (PV)
yang sering dikenal dalam analisis proyek adalah
dihitung dengan pemikiran sbb:

9. • Tahun ke 0  terdapat investasi awal = P0
Pada tahun 1  Menghasilkan Returns (R1) dan
Present Value (PV) sbb:
R1 = P0 (1 + r1)
PV1 =
푅1
(1+푟)
Pada tahun 2  Menghasilkan Returns (R2) dan
Present Value (PV) sbb:
R2 = P0(1+r1)(1+r2)  R2 = P0 (1+r)2
PV2 =
푅2
1+푟 2
…………………………..
…………………………..
………………..
Pada tahun ke n Menghasilkan Returns (Rn)
dan Present Value (PV) sbb:

10. Rn = P0(1+r1)(1+r2)(1+r3) (…)(1+rn)  Rn = P0
(1+r)n
PV2 =
푅푛
1+푟 푛
푛 푅푛
Oki, PV = 푖=1
1
1+푟 푛
 dalam hal ini
1
1+푟 푛 disebut “discount factor”, sedangkan
(1+r)n disebut “Compounding Factor”.
Dengan begitu, seorang pemimpin atau
manajer dihadapkan pada pembuatan suatu
keputusan investasi  apakah akan
mengadakan investasi atau tidak.

11. • Untuk membuat keputusan investasi tsb 
menggunakan pedoman sbb:
• Jika Cost of Invesment < Profitability Invesment
 sebaiknya dilakukan investasi.
• Jika Cost of Invesment > Profitability Invesment
 sebaiknya tidak dilakukan investasi.
• Dari pandangan pemerintah  pengambilan
keputusan tidak hanya didasarkan pada
pertimbangan ekonomis semata, namun juga
dipertimbangkan aspek sosial-budaya-dan politik.
• Contoh proyek pembangunan jalan pedesaan 
secara ekonomi tidak menguntungkan bagi
pemerintah, tetapi karena proyek tersebut
bermanfaat terhadap keadaan sosial-budaya dan
politik masyarakat, maka proyek tersebut harus
tetap dibiayai dan bijalankan.

12. • Metode present value masih mengandung kelemahan
sbb:
a. Metode ini menganggap bahwa tingkat bunga yang
berlaku dari waktu ke waktu sama besar (konstan),
padahal sebetulnya dalam kenyatannya tidak
demikian.
b. Besarnya opportunity cost yang menunjukkan tingkat
bunga ini didalam praktek sulit untuk
ditentukan/dicari sehingga biasanya penentuan
besarnya opportunity cost hanya berdasarkan
perasaan saja.
c. Metode penghapusan aktiva dianggap sama untuk
setiap periodenya (straight line method), pada hal
sebetulnya di dalam kenyataannya tidak demikian.
Bagi proyek yang baru berdiri, semestinya dibebani
penghapusan yang lebih kecil dibandingkan dengan
periode proyek yang sudah berjalan.

13. • Apakah akan dilakukan investasi atau tidak,
sebetulnya juga dapat dilihat dari besarnya
kemampuan investasi untuk menghasilkan
return.
• Dalam ekonomi perusahaan (tinjauan
ekonomi mikro), kemampuan untuk
menghasilkan returns ini sering disebut
dengan internal rate of Returns (IRR),
sedangkan secara makro kemampuan ini
disebut dengan Marginal Efisiency of Capital
(MEC).
• Perumusan IRR tersebut dalam analisis proyek
dapat dijelaskan sebagai berikut:

14. 푛 퐶푖
• 푖=1
푛 푅푖
1+푟 푛 = 푖=1
1+푟 푛 atau dapat ditulis sbb:
푛 퐶푖
• 푖=1
푛 푅푖
1+푟 푛 - 푖=1
1+푟 푛 = 0
• Dan juga
• 푖=1
푛 퐶푖
푛 푅푖
1+푑 푛 - 푖=1
1+푑 푛 = 0
Dalam hal ini d menunjukkan IRR
Pedoman berinvestasi adalah sbb:
d > r  sebaiknya investasi proyek dilakukan
d < r  sebaiknya investasi proyek tidak
dilakukan

15. • Selanjutnya hubungan antara tingkat bunga (r)
dengan (d) dapat dirumuskan sbb:
a. Semakin tinggi r, maka akan semakin kecil d
dan menjadi lebih rendah dari r  yang
berarti bahwa semakin kecil pula suatu
investasi tersebut akan menguntungkan.
b. Semakin rendah r, maka akan semakin
tinggi d dan menjadi lebih tinggi dari r 
yang berarti bahwa semakin besar suatu
investasi tersebut akan menguntungkan.

16. Project Cycle
• Project Cycle merupakan tahap-tahapan atau urut-urutan
yang dilalui di dalam kegiatan suatu proyek.
• Menurut buku Economic Analysis of Agricultural Project, 
project cycle ini disebutkan sebagai berikut:
1. Identifikasi  tahap ini dilakukan dengan maksud untuk
mendapat gambaran mengenai kemampuan potensial dari
proyek-proyek yang akan dilaksanakan (identifikasi potensi
proyek). Potensi ini dapat diperoleh dari survei lingkungan
proyek yang akan dilaksanakan, dengan memperhatikan
saran-saran dari ahli tehnik ataupun pemuka-pemuka
masyarakat.
2. Preparation and Analysis  mengadakan persiapan
terhadap pelaksanaan proyek yang akan dilaksanakan 
Dalam tahapan ini berkaitan dengan pembuatan Feasibility
Study (FS) terhadap daerah lingkungan proyek meliputi
analisis lingkungan (environment analysis), sosial ekonomi,
budaya dan aspek-aspek lainnya.

17. Khususnya dalam proyek-proyek pertanian 
persiapan untuk FS termasuk biaya konsultan
umumnya mencapai 7-10% dari total nilai
investasi.
3. Appraisal  tahap penilaian terhadap
persiapan yang telah dilakukan. Dalam tahap
appraisal ini suatu tim dapat memberikan
pandangannnya, apakah suatu FS disetujui
atau harus diperbaiki. Untuk hal ini biasanya
sekaligus ditetapkan badan atau lembaga-lembaga
yang akan membiayai proyek
tersebut.

18. 4. Implementation  merupakan tahapan
pelaksanaan proyek yang telah direncanakan.
Yang perlu diperhatikan dalam tahap ini adalah:
a. bahwa proyek yang akan dilaksanakan harus
diusahakan untuk dapat mencapai manfaat
seperti yang telah ditetapkan.
b. bahwa proyek yang akan dilaksanakan
mempunyai pengaruh terhadap lingkungan
sekitarnya, baik pengaruh positif maupun
pengaruh negatif.
Tahap Implementasi meliputi:
a. Periode investasi pada saat proyek utama
(master project) telah dikerjakan.
b. Periode investasi pada saat proyek
keseluruhan telah selesai dikerjakan.

19. 5. Evaluation => merupakan tahap penelitian.
Evaluasi atau penilaian yang telah dilakukan
diharapkan juga dapat sebagai bahan
masukan (inputs) bagi rencana proyek yang
akan datang. Evaluasi ini biasanya dilakukan
oleh tim dari berbagai disiplin ilmu.
Pelaksanaan evaluasi tidak harus pada akhir
pyoyek, tetapi dapat dilakukan pada saat
proyek sedang berjalan.
• Secara keseluruhan Project Cycle tersebut
dapat digambarkan sbb:

20. Evaluation Identification
Implementation
Preparation and
Analysis
Appraisal
Gbr. 2. Project Cycle

21. • Disamping analisis /evaluasi secara economis
(economics analysis), suatu proyek biasanya juga
dibahas dari segi fisiknya (physical analysis) dan
analisis finansial (financial analysis).
• Analisis fisik melihat keadaan fisik proyek,
sedangkan analisis finansial melihat keadaan
proyek dari arus pemasukan dan pengeluaran
dana (cash flow).
• Analisis finansil lebih banyak menggunakan
analisis rasio (ratio analysis). Analisis rasio ini
sering dipakai sebagai dasar pertimbangan untuk
mengambil keputusan investasi dalam
perusahaan-perusahaan swasta (non pemerintah)

22. RATIO ANALYSIS
• Analisis ratio ialah menghitung indikator yang berbeda-beda
yang diperoleh dari balance sheet dan profit/loss account.
• Analisis ini dipakai untuk menentukan keadaan keuangan
(finacial soundness) dari suatu proyek.
• Oleh karena itu, kemanfaatan dari analisis rasio ini sangat
tergantung pada ketepatan penaksiran yang dibuat mengenai
sales (penjualan), cost, serta profitability dari proyek baru
tersebut.
• Selain itu, analisis rasio juga dipakai untuk mencari daerah-daerah
“lemah” dari proyek tersebut.
• Analisis rasio merupakan permulaan dari analisis dan bukan
akhir dari analisis.
• Jika rasio menunjukkan situasi yang kurang baik atau trend
yang menunjukkan bahwa perusahaan akan menghadapi
kesulitan  maka analyst dapat mengetahui dimana ia harus
mengkonsentrasikan waktunya dalam analisis proyek
tersebut.

23. Ratio-ratio tersebut dapat dibagi ke dalam tiga
kelompok besar yaitu:
1. Loan Safety Ratios  Merupakan ratio-ratio
yang mengukur tingkat likuiditas perusahaan,
seperti misalnya current ratio dan indebtedness
(misal mengukur dept/equity ratio).
2. Management Efficiency Ratio  ratio-ratio yang
mengukur kemampuan management untuk
mengawasi biaya-biaya, mengatur inventory,
serta mengumpulkan tagihan-tagihan
3. Profitability Ratio  Ratio-ratio yang
menunjukkan profitabilitas dari investasi seperti
misalnya returns on equity atau return on sales.

24. Loan Safety Ratios
• Loan safety ratios analysis bertujuan untuk
menentukan tingkat resiko finansial yang
terdapat dalam proyek.
• Beberapa perusahaan berusaha untuk membiayai
usahanya dengan hutang sebanyak mungkin. Hal
ini dapat membahayakan sekali terutama bagi
industri yang tidak stabil ataupun perekonomian
yang akan mengalami resesi.
• Suatu perusahaan haruslah dibelanjai sedemikian
rupa sehingga dapat dipercayai tetap survive.

25. 1. Current Ratio = 2.0
• Current Ratio = 2,0 adalah Current Assets dibagi
dengan Current Liabilities.
• Bagi bankir-bankir, current ratio ini merupakan ratio
yang memberikan margin perusahaan sebelum ia
mengalami kesulitan dalam memenuhi kewajiban-kewajiban
jangka pendeknya (current obligations).
• Dalam hal ini, apabila current assets dalam likuidasi
(pencairan) hanya bernilai setengah dari nilai yang
tercantum di dalam buku (book value), maka
perusahaan tersebut masih tetap membayar kembali
kepada kreditornya dengan cara
menguangkan/mencairkan/menjual) asetnya.
• Apabila suatu perusahaan mempunyai ratio sebesar
1:1 atau lebih kecil dari itu, maka hal ini menunjukkan
bahwa perusahaan tersebut undercapitalized dan
harus menunda pembayaran terhadap kreditornya.

26. • Dalam hal seperti itu, kebanyakan perusahaan
mungkin hanya pas-pasan keuntungannya
(marginally profitable) dan bahkan mungkin
mengalami rugi (unprofitable). Selain itu,
perusahaan tersebut mungkin telah
melakukan sistem pembelian fixed assets
dengan menggunakan pinjaman jangka
pendek.

27. Quick ratio atau Acid Test ratio = 0.7
• Persediaan (inventory) tidak dimasukkan ke
dalam perhitungan ratio ini, karena persediaan
tidak dapat cepat dijadikan uang.
• Jadi yang dimasukkan dengan quick assets di sini
adalah bagian dari current assets yang sangat
likuid, yaitu cash + receivable.
• Jika Quick ratio rendah, tetapi current ratio tinggi,
maka mungkin perusahaan ini menahan
persediaan terlalu banyak, atau mungkin tidak
dapat menjual barang akhir (finished
products)nya. Rule of Thumb dari ratio ini adalah
lebih besar dari 1:1.

28. 3. Debt/Equity Ratio

29. 4. Dept/capitalization ratio

30. 5. Fixed Assets Coverage

31. 6. Dept Coverage Ratio