Dokumen tersebut membahas tentang teknik penganggaran barang modal yang meliputi proses perencanaan pengeluaran untuk aset yang akan digunakan lebih dari satu tahun. Dibahas pula beberapa metode penilaian investasi seperti nilai sekarang bersih, tingkat pengembalian internal, dan periode pengembalian modal.

1. A. TEHNIK PENGANGGARAN BARANG MODAL (CAPITAL BUDGETING)
Penganggaran Barang Modal (Capital Budgeting) Adalah proses perencanaan pengeluaran untuk
aktiva yang diharapkan akan digunakan lebih dari satu tahun.Pengganggaran modal mempunyai arti
yang sangat penting bagi perusahaan :
1. Dana yang telah dikeluarkan akan terikat dalam jangka waktu yang lama, sehingga perlu
diperhitungkan secara cermat dan berhati-hati apakah proyek tersebut memberikan keuntungan
atau tidak.
2. Dana harus diperhitungkan secara tepat, karena bila dana yang tersedia melebihi kebutuhan
investasi akan menimbulkan beban tetap, dan kalau kurang maka proses produksi terganggu.
Lima hal penting proses penganggaran modal:
1. Pembuatan proposal  Dibuat berbagai tingkat organisasi perusahaan
2. Menganalisa dan mengevaluasi  Rekomendasi
3. Pengambilan keputusan  tingkat Direksi  Manager  Pimpinan proyek
4. Pelaksanaan  Jika proposal disetujui
5. Tindak lanjut  Monitoring
Klasifikasi Proyek
 Penggantian : Kelanggengan usaha
 Penggantian : Penurunan biaya
 Ekspansi atas produk atau pasar yang ada
 Ekspansi ke produk atau pasar baru
 Proyek pengamanan dan atau lingkungan
 Lainnya
Persamaan pengganggaran barang modal dan penilaian
Sekuritas
Enam langkah yang digunakan dalam analisis sekuritas
1. Penentuan biaya proyek.
2. Estimasi kas yang diharapkan dari proyek tersebut.
3. Estimasi tingkat resiko dari proyeksi arus kas.
4. Menentukan tingkat diskonto, atau biaya modal yang tepat untuk proyek tersebut.
5. Arus kas yang diharapkan dinyatakan dalam nilai sekarang.
6. Melakukan perbandingan antara nilai sekarang dari arus kas dengan jumlah pengeluarannya.

2. Kaitan antara alternatif investasi dengan yang lain :
1. Proyek Mutually Exclusive (Memilih salah satu) Adalah serangkaian proyek dimana hanya
satu proyek diantaranya yang dapat dipilih.
2. Proyek yang independen (Berdiri sendiri) Adalah proyek yang arus kasnya tidak dipengaruhi
oleh proyek lain.
3. Dependent / Contingen Adalah keputusan memilih proyek dengan menerima satu proyek
berarti menerima pula proyek yang lain.
Kriteria Penetapan Peringkat atas Penganggaran Barang Modal
Metode pemeringkatan dan perhitungan Adalah metode yang digunakan untuk mengevaluasi usulan
pengeluaran untuk pengadaan barang modal.
1. Payback Period.
2. Profitability Index (Benefit Cost Ratio)
3. Nilai sekarang bersih (Net Present Value = NPV).
4. Regular Internal Rate of Return (IRR).
5. Modified Internal Rate of Return (MIRR).
6. Accounting Rate of Return (ARR).
1. Periode Pengembalian (Payback Period)
Adalah jangka waktu (dalam tahun) yang dibutuhkan agar penerimaan bersih dari suatu
investasi dapat menutup biaya investasi tersebut. Atau dapat dikatakan jumlah waktu yang dibutuhkan
untuk mengembalikan investasi awal dari aliran kas bersih yang diperoleh dari proyek.
*tahunanbersihPenerimaan
InvestasiBiaya
PeriodPayback 
Asumsi : Arus kas bersih merata sepanjang tahun. Kenyataannya, ada kemungkinan besar
bahwa aliran kas bersih tidak merata sepanjang tahun, sehingga perlu dicari menentukan paybacknya,
perhitungan tertentu. Kelemahan tehnik ini adalah:
a) mengabaikan nilai waktu dari uang
b) mengabaikan proceed dan
c) mengabaikan nilai residu.
2. Profitability Index
Adalah tehnik penilaian investasi yang hampir sama dengan NPV, artinya apabila suatu proyek
investasi diterima dengan menggunakan metode NPV maka akan diterima pula dengan Profitability
Index (PI).

3. PI = Total PV Proceed
Initial Outlays
Initial outlays = Investasi.
Kalau PI > Investasi, proyek diterima
3. Nilai Sekarang Bersih (Net Present Value = NPV)
Teknik–teknik arus kas yang didiskontokan
Adalah metode yang digunakan untuk menyusun peringkat dari usulan investasi dengan
menerapkan konsep nilai waktu dari uang (time value of money).
 Menafsirkan Aliran Kas Masuk
Perhitungan Aliran Kas Masuk Operasional.
* Pendapatan
-- Biaya (tidak termasuk penyusutan)
-- Laba sebelum penyusutan dan pajak (Earning before
Depreciation Interest and Tax = EBDIT).
-- Penyusutan
-- Laba sebelum pajak (EBIT)
-- Laba bersih sesuah pajak (EAT)
+ Penyusutan
= Aliran kas masuk Operasional.
Atau Aliran Kas masuk (NCF) = EAT + Depreciation
Nilai Sekarang Bersih (NPV)
Adalah nilai sekarang dari arus kas bersih di masa mendatang yang didiskontokan terhadap biaya
modal marjinal.
 
  



n
0t
t
n
0t
t
t
tk,PVIFCF
k1
FC
NPV
Dasar pemikiran dari metode NPV :
1. Bila NPV sebesar nol, kekayaan pemegang saham tidak berubah, perusahaan makin besar
karena penambahan investasi, tetapi nilai saham perusahaan konstan.
2. Bila NPV positif, kekayaan pemegang saham akan bertambah.
Untuk menghitung diskonto (discount rate / discount factor) dalam tabel, dapat juga dilakukan
dengan menggunakan kalkulator biasa.

4. Contohnya: Discount factor 10%.
Tahap 1 : Tekan angka 1
Tahap 2 : Tekan bagi (:)
Tahap 3 : Tekan 1,1 untuk df= 10%, bila df 19%= 1,19
Tahap 4 : Kakau df 10%, tekan tanda “sama dengan” (=) keluar angka 0.909 dst, untuk tahun
pertama dari proyek.
Tahap 5 : dstnya : tekan (=), keluar angka 0,826, untuk tahun ke 2, ke 3 = 0,751 dari proyek dan
seterusnya
4. Internal Rate Of Return = IRR
Adalah tingkat diskonto yang menyamakan nilai sekarang (PV) dan arus kas masuk proyek
dengan nilai sekarang dari biaya proyek / investasi.
Nilai IRR dapat diperoleh dengan cara :
• PV arus kas masuk = PB biaya Investasi.
• PV arus kas masuk - PV biaya Investasi = 0
Rumus IRR
 
 





n
0t
t
n
0t
t
t
tPVIF,IRR,CF
0
IRR1
CF
 
 
 P1P2
PV2PV1
InvestasiPV1
P1IRR 








Dimana:
P1 = discount rate dengan nilai PV1 (sudah dicari pada NPV)
P2 = discount rate atau lebih tinggi dari p1dengan nilai PV2 dengan nilai lebih rendah dari nilai
investasi.
Cara untuk menghitung rumus IRR ini dapat dilakukan :
1. Secara coba-coba
2. Secara interpolasi
3. Prosedur matematik
4. Kalkulator atau komputer keuangan

5. Grafik dari IRR dan NPV menunjukkan apakah proyek tersebut layak atau tidak dilaksanakan, lebih
penting membandingkan dua proyek yang lebih menguntungkan.
Dasar pemikiran dan penggunaan metode IRR
IRR menunjukkan suatu karakteristik “titik impas” yang penting digunakan dalam mengevaluasi suatu
proyek.
Evaluasi atas kaidah keputusan :
a. Metode terbaik harus memperhitungkan semua arus kas sepanjang umur proyek.
b. Metode terbaik memperhitungkan nilai waktu uang.
c. Dalam memilih proyek dari sejumlah proyek yang “mutually exclusive”, maka proyek yang
dipilih haruslah memaksimumkan harga saham perusahaan.
Perbandingan antara metode NPV dan IRR
 NPV Profil (Net Present Value Profiles)
Adalah kurva yang menunjukkan hubungan antara NPV dan biaya modal perusahaan.
 Peringkat perpotongan (Cross Over Rate = COR)
Adalah tingkat diskonto dimana profil NPV dari dua proyek saling berpotongan sehingga
menunjukkan bahwa NPV dari kedua proyek tersebut sama. Hal ini dapat dilihat pada grafik
COR.
 Proyek yang independen
Jika IRR proyek lebih besar dari k (df/dr), NPV akan lebih besar dari O. Jadi proyek bersifat
independen dapat disetujui berdasarkan IRR, karena pasti disetujui juga berdasarkan NPV.
 Proyek Mutually Exclusive
Dalam NPV Profil, dimana dua proyek saling berpotongan, timbul konflik antara NPV dan
IRR.
a. Proyek tersebut berbeda ukuran (skalanya).
b. Pola arus kas keduanya berbeda.
Konflik tersebut diatas disebabkan perbedaan asumsi mengenai tingkat pengembalian
atau reinvestasi yang terkandung ada kedua metode tersebut.
IRR berganda :
Adalah investasi/proyek yang tidak normal dan mungkin menghasilkan lebih dari satu IRR yang
posititf.

6. 5. Tingkat Pengembalian intern yang dimodifikasi (Modified Internal Rate Of Return =
MIRR)
Adalah tingkat diskonto yang mengakibatkan nilai sekarang dan biaya proyek sama dengan nilai
sekarang dari nilai akhirnya (Terminal Value= TV), dimana nilai proyek adalah ”nilai masa mendatang”
dari kas masuk yang dimajemukkan terhadap biaya modal perusahaan.
 
 
 
   nn
n
0t
n
tn
t
n
0t
t
t
MIRR1
TV
Biaya
MIRR1
TV
BiayaPV
MIRR1
k1C1F
k1
C0F
MIRR
akhirnilaiPBBiayaPV










 


Pada proyek-proyek mutually ekslusive, dengan ukuran yang berbeda, proyek dengan MIRR
yang terbesar yang dipilih. MIRR lebih baik dari IRR sebagai indikator dari tingkat pengembalian
proyek yang sebenarnya, namun NPV mesti tetap merupakan metode terbaik.
6. Accounting Rate Of Return (ARR)
Dihitung dengan cara :
2
investmentTotal
investmentAverageb.
InvestmentAverage
taxesafterEarning
returnofrateAveragea.


Investasi penggantian (Replacement investment)
Adalah suatu kebijakan perusahaan untuk mengganti aktiva tetap / mesin-mesin yang lama dengan
mesin yang baru lebih modern sehingga dari penggantian tersebut diperoleh penghematan yang
menguntungkan.
Proyek Penggantian berarti mengkaji keputusan sehubungan dengan akan diganti tidaknya peralatan
(aktiva) yang masih produktif saat ini dengan peralatan baru.
Dasar keputusan penggantian investasi atau Mesin.
1. Memperkirakan pengeluaran investasi untuk pembelian mesin baru.
2. Menentukan kas tambahan (incremental cash flow).
3. Menghitung NPV dari tambahan arus kas.
4. Menambahkan PV dari perkiraan nilai akhir ke nilai sekarang arus kas.
5. Memeriksa apakah NPV positif, untuk menentukan apakah kebijakan penggantian itu
menguntungkan atau tidak.
Proyek dengan usia yang berbeda
PT Sabong dengan 2 proyek penggantian (replacement) mesin A dan B. Investasi mesin A $ 32 ribu
dengan cash flow $ 16 ribu/thn selama 3 tahun. Proyek mesin B dengan investasi (initial outlays) $ 42
ribu dan cash flow $12 ribu/thn selama 6 tahun. Discount factor 10%.

7. Kedua proyek disamakan usianya.
Proyek mesin A thn ketiga ada pengeluaran investasi $ 32 ribu, karena membeli alat yang baru. Net
cash Flow (NCF) = -$ 16 ribu (16 rb-32rb).
NPV A= -32rb+16/(1,1)^1+16rb/(1,1)^2 +16rb/(1,1)^3+
16rb/(1,1)^4 + 16rb/(1,1)^5 + 16rb/(1,1)^6 =$ 37.664
NPV B = -42rb+12rb/(1,1)^1 + 12rb/(1,1)^2 + 12rb/(1,1)^3 +
12rb/(1,1)^4 + 12rb/(1,1)^5 + 12rb/(1,1)^6 = $ 10.248
Proyek A lebih baik, bila usianya disamakan. Kalau tidak usia tidak disamakan, proyek B lebih baik.
Pengaruh Inflasi terhadap Investasi.
a. Pengaruh inflasi atau disinflasi harus dimasukkan ke dalam NCF, karena tingkat keuntungan
yang disyaratkan sudah dimasukkan inflasi yang diharapkan.
b. Jika inflasi menggunakan tingkat inflasi per sektor perekonomian akan lebih baik jika
menggunakan tingkat inflasi.
c. Perubahan harga yang tidak disebabkan inflasi atau kurangnya permintaan dan penawaran, akan
mempengaruhi aliran kas masuk, sebaiknya dimasukkan dalam analisis.
Capital rationing.
Adalah suatu proses tentang bagaimana memilih alternative investasi yang tersedia, sehingga modal
dapat digunakan dengan profit maksimal dapat diperoleh. Capital rationing berhubungan dengan
mutually exclusive, independent dan dependent/contingent.
Contoh:
PT. Maras hanya memiliki modal sebesar $ 1.250.000 tetapi dihadapkan 6 proyek yang akan diranking
dengan peringkat berikut ini:
3. Kasus:
Anda lulusan S1-Jurusan Akuntansi dan telah bekerja di PT. Foxtrox sebagai analisis keuangan.
Direktur anda meminta Anda untuk menganalisis 2 proposal proyek, yaitu proyek A dan B. Setiap
proyek membutuhkan dana $ 10.000 dengan cost of capitalnya 12%. Arus kas yang diharapkan untuk
kedua proyek tsb sbb:
Tahun Poryek A(Jt) Proyek B (Jt)
0 ( $ 20 ) ( $20)
1 13 7
2 6 7
3 6 7

8. 4 2 7
5 1 0
Masih ada tambahan untuk perhitungan replacement dan proyek.
Diminta :
a. Hitunglah payback period, NPV, IRR, MIRR, PI dari kedua proyek tersebut.
b. Jika kedua proyek bersifat mutually exclusive dan independent, proyek mana Anda
rekomendasikan?
c.. Hitunglah cross cover rate berikut grafiknya.
d. Kenapa terjadi konflik antara NPV dan IRR? Buatlah grafik profile IRR dan NPV dari kedua
proyek tersebut.
e. Proyek mana yang Anda sarankan kepada Manajemen?

9. B. ARUS KAS DAN RESIKO PROYEK
Estimasi Arus Kas
Arus Kas adalah kas bersih yang keluar dan masuk ke dalam suatu perusahaan. Arus kas berbeda dari
laba akuntansi.
Identifikasi Arus Kas Yang Relevan
Adalah arus kas tertentu yang harus dipertimbangkan dalam mengambil keputusan sehubungan dengan
penganggaran barang modal.
Arus kas vs Laba Akuntansi
Dalam analisa penganggaran barang modal, yang digunakan adalah arus kas tahunan, dan bukan laba
akuntansi (laba atas modal yang yang ditanamkan). Penyusutan merupakan pemulihan sebagian modal
yang ditanamkan, sehingga :
NCF = EAT + Depreciarion
atau Laba atas modal + Pemulihan modal
Arus kas Inkremental (Incremental Cash Flow)
Adalah arus kas bersih yang dihasilkan langsung oleh suatu proyek investasi.
Empat masalah dalam menentukan arus kas inkremental.
1. Biaya terpendam (Sunk Cost)
Adalah pengeluaran tunai yang telah dilakukan dan tidak dapat ditutup dengan disetujui atau
tidaknya proyek Sunk Cost tidak dimasukkan dalam aliran kas dari proyek.
2. Biaya opportunities / kesempatan (Opportunity cost)
Adalah hasil terbaik dari alternatif penggunaan aktiva, yaitu hasil terbaik yang tidak akan
diperoleh jika dana yang ada diinvestasikan pada proyek tertentu. Biaya kesempatan harus
dimasukkan sebagai tambahan aliran kas keluar pada saat menentukan aliran kas keluar pada
proyek yang diusulkan.
3. Biaya eksternalitas
Adalah suatu pengaruh suatu proyek terhadap arus kas pada bagian lain perusahaan tersebut.
4. Biaya pengiriman dan pemasangan
Adalah perusahaan membeli suatu aktiva perusahaan tersebut harus menanggung biaya
pengiriman dan pemasangan (installation cost) dari aktiva yang dibeli.

10. Perubahan Modal Kerja Bersih (Change in net working capital)
adalah kenaikan aktiva lancar yang diakibatkan oleh proyek baru dikurangi dengan kenaikan
kewajiban lancar yang terjadi secara spontan.
Evaluasi Proyek Capital Budgeting.
 Proyek Perluasan
Adalah proyek yang dimaksudkan untuk meningkatkan penjualan.
 Analisa Arus Kas proyek perluasan
1. Ikhtisar pengeluaran investasi yang diperlukan untuk proyek.
2. Analisis arus kas setelah produksi dimulai.
3. Mengambil keputusan .
Tiga Resiko Proyek yang saling berbeda
1. Resiko berdikari (Stand Alone Risk = SAR)
Adalah resiko khusus dari suatu proyek (aktiva) tanpa dikaitkan sama sekali dengan
proyek aktiva lain yang mungkin dimiliki. Resiko ini diukur dari variabilitas tingkat
pengembalian yang diharapkan atas aktiva/proyek tersebut.
2. Resiko di dalam perusahaan (Within firm risk atau corporate risk).
Adalah resiko diukur tanpa mempertimbangkan diversifikasi portofolio dari pemegang
saham. Resiko ini diukur dari variabilitas laba perusahaan yang diabaikan oleh suatu proyek
tertentu.
3. Resiko pasar atau beta (Market or Beta risk)
Adalah bagian resiko proyek yang tidak dapat dieliminasi melalui diversifikasi. Resiko
ini diukur dengan koefisien beta proyek. Analisa resiko beta (pasar) dapat diukur dengan
menggunakan CAPM dan SML yang menyatakan hubungannya dengan resiko.
 btkRFkMkRFkS 
Analisis Sensitivas
Adalah suatu teknik untuk menganalisa resiko dengan mengubah ubah variabel-variabel kunci dan
mengamati pengaruhnya terhadap NPV dan tingkat pengembalian (laba). Jadi analisa sensivitas dapat
memberikan wawasan yang lebih mendalam dan bermanfaat atas tingkat resiko proyek. Analisis
sensivitas termasuk Stand Alone Risk.
Analisis ini dimulai dengan memprediksi nilai-nilai yang dipakai untuk menghitung NPV seperti unit
penjualan, harga jual, biaya variable dan biaya modal. Kemudian terjadi “ What if” , bagaimana NPV
jika biaya naik atau turun 10% atau 20%
Contoh :

11. Proyek Cash inflow dengan estimate life 15 tahun dan discount factor 10%.
Keterangan Proyek A ($000) B($000)
Initial outlays 20.000 20.000
Estimasi NCF
- Pesimis (3.000) 0
- Dasar/normal 4.000 4.000
- Optimis 5.000 8.000
Range 2.000 8.000
Dengan range cash flow proyek A dan B, resiko proyek A lebih kecil dari proyek B, karena range hanya
sebesar $2.000 atau $ 5.000-$ 3.000 dibanding proyek B =$ 8.000 atau $ 8.000- 0 .
Dicari NPV dengan “Dasar/normal atau paling memungkinkan” .
NPVproyek A cash flow Pesimis.
NPV = PV cash flow – PV investasi.
= (CF x PVIFA10%,15) - $ 20.000
= (3.000 x 7,606) - $ 20.000
= $ 2.818
NPV proyek B cash flow pesimis
NPV = PV cash flow – PV investasi
= (CF x PVIFA10%, 15) - $ 20.000
= (0 x 7,606) - $ 20.000
= ($ 20.000)
NPV Normal = (4.000 x 7,606) - 20.000
= $ 10.424
NPV Optimis proyek A = (5.000 x 7,606) - 20.000
= $ 18.030
NPV Optimis proyek B = 8.000 x 7,606
= $ 40.848
NPV masing-masing proyek pada “Dasar-normal-atau memungkinkan”
Kemungkinan NPV NPV

12. Cash flow Proyek A Proyek B
Pesimis 2.818 (20.000)
Normal 10.424 10.424
Optimis 18.030 40.848
Range 15.212 60.848
Dalam sentivity analysis ini bahwa NPV A $ 15.212 dan B $ 60.848, maka resiko proyek B lebih
besar dari proyek A.
Contoh lainnya yang lebih jelas:
Misalkan suatu perusahaan menerima proposal investasi $ 2juta dengan umur 4 tahun tanpa nilai
residu. Net Cash Flow tahunan adalah berikut ini:
Income Net Cash
Statement Flow
Sales ( 2.000u X $ 3,5) 7.000 7.000
Variable cost 30% 2.100 2.100
Fixed cost 1.600 1.600
Depresiasi 500 --
EBT 2.800
Tax 40% 1.120 1.120
EAT 1.680
Net Cash Flow 2.180 2.180
Diasumsikan tingkat keuntungan yang diharapkan(expected rate of return) 10%, maka
NPV = -2.000 + 2.180 + 2.180 + 2.180 + 2.180
(1,1)^1 (1,1)^2 (1,1)^3 (1,1)^4
= -2.000 + 2.180 + 2.180 + 2.180 + 2.180
1,1 1,21 1,331 1,464
= -2.000 + 1.981,818 + 1.801,653 + 1.637,866 + 1.489,071
= -2.000 + 6.910,408
= 4.910,408

13. Proyek ini diterima. Bagaimana resikonya? Jika variabel-variabel yang digunakan mengalami
perubahan, maka akibatnya perubahan terjadi kepada NPV. karena kenaikan/penurunan penjualan,
harga per unit berubah, dan biaya-biaya juga berubah. Perubahan ini mengakibatkan “sensitivas” bagi
perusahaan.
Umumnya manajemen dihadapkan kepada pesimis, normal (diharapkan) dan optimis, yang dapat
digambarkan berikut ini:
Parameter Pesimis Normal Optimis
Unit terjual 1.900 2.000 2.100
Harga/unit/$ $ 3,40 $ 3,50 $ 3,60
Variable cost 30% …> dari…..> sales
Fixed cost $ 1.650 1.600 1.550
Investasi awal $ 2.200 2.000 1.800
Kalau perusahaan berpendapat kepada pemikiran pesimis maka NCF dan NPV dapat dicari.
Income statement NCF
Sales(1900u x $3,4) 6.460 6.460
V.Cost(30% x $6.460) 1.938 1.938
Fixed cost 1.650 1.650
Depresiasi($2.200/4thn) 550
EBT 2.322
Tax(40% x $2.455) 989 989
EAT 1.393
NCF 1.883 1.883
NPV = -2.200 + 1.883 + 1.883 + 1.883 + 1.883
(1,1)^1 (1,1)^2 (1,1)^3 (1,1)^4
= -2.200 + 1.883 + 1.883 + 1.883 + 1.883
1,1 1,21 1,331 1,464
= -2.200 + 1.711,818 + 1.556,198 + 1.414.726 + 1.286,202
= -2.200 + 5.968,944
= 3768,944

14. Dengan adanya perubahan variabilitas dari normal ke pesimis, maka NPV berubah secara drastis sebesar
$ 4.910,408 - $ 3768,944 = $ 1141,464, hal ini merupakan “sensitive” untuk penurunan NPV tersebut.
Jika biaya variable meleset sedikit dari prediksi, akibatnya NPV turun drastis. Jadi setiap perubahan
dalam variabal-variabel yag terjadi pada perusahaan mengalami “sensitivitas”. Kalau dicari untuk
terbaik optimis maka NPV hasilnya.
* Analisis Skenario (Scenario analysis)
Adalah tehnik untuk menganalisa resiko dengan membandingkan situasi yang paling memungkinkan
atas skenario dasar (semacam situasi normal) dengan keadaan yang “baik” dan “buruk”.
Atau disebut juga suatu tehnik analisis resiko yang mempertimbangkan baik sensitivas NPV terhadap
perubahan variabel-variabel kunci maupun rentangan (range) dari nilai-nilai variabel yang sangat
menguntungkan.
Dalam analisis skenario probabilitas karena rantangan nilai yang paling memungkiankan bagi variable-
variabel tercermin dalam distribusi probabilitas.
Analisis Skenario dan NPV yang diharapkan
Contoh:
Hasil analisis skenario sangat berguna untuk menentukan NPV yang diharapkan, deviasi standar dari
NPV, dan koefisien varians (CV). Untuk mengestimasi ketiga skenario tersebut dinyatakan p1
(probabilitas).
 
 
 NPVΕ
NPVσ
NPV
CVvariansKoefisien
n
1i
2diharapkanNPV yangNPViP1σNPVstandarDeviasi
n
1i t
NPVP1diharapkanNPV yg







Kita pergunakan data dari analisis sensivitas dan diadakan probabilitas untuk parameter
terburuk/pesimis, normal (nilai dasar) dan terbaik/optimis. Analisis skenario dapat dihitung seperti
Skenario Probabiltas Sales/U Price/$ NPV/$
Terburuk 25% 1.900 3,4 3.768,944
Normal 50% 2.000 3,5 4.910,408
Terbaik 25% 2.100 3,6 5.887,036
Tiga jenis analisis skenario
1. Skenario terburuk (Worst case scenario)
Adalah keadaan dimana untuk semua variabel masukan diberikan nilai terburuk
berdasarkan perkiraan yang wajar.

15. 2. Skenario terbaik (Best case scenario)
Adalah keadaan dimana untuk semua variabel masukan diberikan nilai terbaik
berdasarkan perkiraan yang wajar.
3. Skenario dasar (Base scenario)
Adalah keadaan dimana untuk semua variabel diberikan nilai yang paling
menguntungkan. Analisis Simulasi (Monte Carlo)
Analisis Proyek–Proyek dengan umur berbeda
Jika suatu proyek mandiri, umur proyek tidak penting, tetapi jika proyek itu umurnya dan aliran kas
masuk tidak sama dan saling bersaing meniadakan maka untuk menghitung NPV, maka proyek tersebut
diulang hingga mempunyai masa akhir yang sama (asumsi proyek tidak unik).
Pendekatan untuk mengevaluasi proyek yang umurnya tidak sama dapat juga dilakukan dengan
“Annualized NPV Approach = ANPV)” yaitu suatu tehnik pendekatan untuk perhitungan NPV sekarang
tahunan untuk dua atau lebih proyek yang bersaing menyediakan, ANPA sama dengan EAS =
Equivalent Annual Series (seri anuitas seragam).
nk,PVIFA
NPVx
EASAVPVA 
PV Proyek A (dicari dengan df/biaya modal 10%) = $ 39.768
PV proyek B = $ 67.060
Bila tidak memperhatikan umur dari kedua proyek tersebut, maka yang lebih baik dan menarik adalah
proyek B.
Tetapi kedua proyek ini berbeda umur maka dicari Annualized NPV :
Langkah 1: PV proyek A = $ 39.768, poryek B = $ 67.060, disini Tidak diperhatikan faktur umur
proyek tersebut.
Langkah 2 : ANPV Proyek A = NPV/ PFIFA (10%) ,3 thn
= $ 39.768/ 2,487 = $ 15.990
ANPV Proyek B = $ 67.060 / 4,355 = $ 15.398
Langkah 3: Dengan memperhatikan perhitungan pada langkah kedua maka proyek A lebih menarik
dari pada proyek B. Proyek A dan B adalah proyek bersaing meniadakan satu sama lain, sehingga proyek
B direkomendasikan untuk dilaksanakan dari metode proyek-proyek umur berbeda.
Capital Asset Pricing Model ( CAPM)
Seperti dibahas pada pertemuan sebelumnya maka CAPM dalam pertemuan ini dibahas lebih lanjut.
CAPM dirumuskan oleh dua orang yang bekerja secara independen yaitu William Sharpe (1964) dan
John Lintner (1965). William Sharpe mendapat “ hadiah Nobel” untuk jasanya tahun 1990.

16. Short Sales
Dalam asumsi CAPM perlu mendapat perhatian adalah “ short sales yaitu penjualan asset yang
dipinjam. “Short sales” dilakukan jika perusahaan mengantisipasi penurunan harga. Contohnya: harga
saham saat ini $1.000/lbr, kemudian diantisipasi penurunan harga. Saat ini, perusahaan mempunyai
saham tsb. Kita dapat meminjam saham tersebut (dari broker/makelar kita), kemudian kita jual.
Perusahaan menerima uang $1.000. Seminggu kemudian, harga saham benar-benar turun menjadi $
900/share. Dan perusahaan mengembalikan saham yang sudah dijual . Dan perusahaan membeli saham
tsb.dari pasar dengan harga $ 900 yang berarti ada kas keluar $ 900.Keuntungan bersih diperoleh
perusahaan adalah $ 100. Jika harga terus naik, berarti perusahaan akan menderita resiko kerugian yang
semakin besar.
Mengukur resiko adalah merupakan yang tidak mudah, karena banyak faktor yang diperhatikan. Salah
satu model yang banyak digunakan adalah CAPM. CAPM Adalah model yang didasarkan pada dalil
bahwa tingkat pengembalian yang disyaratkan atas setiap saham atau sekuritas sama dengan tingkat
pengembalian bebas resiko ditambah dengan premi resiko sekuritas yang bersangkutan, di mana resiko
yang dimaksud di sini mercerminkan adanya diversifikasi.
CAPM menentukan tingkat keuntungan minimum yang disyaratkan atau minimum required rate of
return dari investasi asset yang berisiko dan trade off resiko. CAPM menjelaskan keseimbangan antara
tingkat resiko yang sistematis dan tingkat keuntungan yang diisyaratkan sekuritas portfolio. Konsep
CAPM berdasarkan pada asumsi pasar modal adalah efisien dan semua aset dapat dibagi-bagi secara
sempurna (perfectly divisible) dan likuid diperjual belikan setiap asset. Artinya para investor dapat
melakukan diversifikasii hingga satuan terkecil dan dapat melakukan jual beli sekuritas setiap saat. Hal
ini telah dibahas sebelumnya.
Hubungan antara risiko dengan tingkat pengembalian yang berhubungan dengan CAPM,
Market Risk Premium (MRP atau RPM) dan Security Market Line (SML).
Market Risk Premium
Adalah tambahan pengembalian di atas tingkat pengembalian yang bebas resiko sebagai kompensasi
bagi investor karena menanggung tingkat resiko rata-rata.
Security Market Line (SML)
Adalah garis yang memperlihatkan hubungan diantara risiko, tang diukur dengan beta dan tingkat
pengembalian yang disyaratkan dari masing-masing saham.
Contoh:
Spencer Coy menghendaki saham rata-rata menghasilkan tingkat pengembalian yang disyaratkan
sebesar 13%. Tingkat pengembalian bebas risiko (kRF) sebesar 9%, premi risiko pasar 4%, koefisien
beta b1= 0,5, RPm = (km- kRP) =4% atau premi bebas pasar, dan RP1 = 2%. Dengan rumus hal ini
dinyatakan RP 1= (kM – kRP) b1

17. C. BIAYA MODAL (COST OF CAPITAL)
1. Biaya Modal
adalah suatu tehnik menghitung besarnya biaya riil yang harus dikeluarkan oleh perusahaan
untuk menggunakan dana dan alternatif sumber dana yang ada.
Biaya modal harus dapat menghasilkan tingkat pengembalian yang harus dihasilkan oleh perusahaan
atas investasi proyek untuk dapat mempertahankan nilai pasar sahamnya.
Empat jenis utama biaya modal (Cost of Capital):
Biaya utang (cost of debt) = k (1– T)
Biaya utang setelah pajak (After tax cost of debt).Adalah biaya yang terkait dengan utang baru, yang
tidak memperhitungkan dampak penghematan pajak akibat adanya beban bunga.
Ada dua hal dalam penerbitan obligasi yaitu:
a. Nilai bersih yaitu dana yang sebenarnya diterima dari penjualan surat berharga.
b. Biaya penerbitan sekuritas (flotation cost) yaitu biaya total yang dikeluarkan untuk mener-bitkan
surat-surat berharga yang mengurangi hasil bersih dari penjualan obligasi yang dijual dengan
premi, diskon atau nilai nominalnya.
Skedul Biaya Modal Marjinal
 T1kd
pajaknpenghematabungaTingkat
pajaksetelah
utangΒiaya


Contoh:
Harper Coy mengeluarkan 10 lembar obligasi dengan jangka waktu 4 tahun dengan nilai nominal $
3.000/lembar dengan bunga 20% tahun. Harga jual obligasi adalah $ 2.900/lembar, maka cost of debt
(kd) yang ditanggung adalah :
600 600 600 600 3.000
$ 2.900= ---------- 1 + ---------------- 2 + ----------- 3 + ----------- 4 ------------- 4
( 1+kd) (1=kd) ( 1+ kd) ( 1+kd) (1+kd)
Diadakan interpolasi dengan mengguakan PV pada tingkat kd 15% dan 21% sehingg adapa diperoleh:
. .
. kd Present Value .
15% $ 3.428
21% 2.888 ...
Selisih 6% $ 540 ..

18. Dengan kd 15% =$ 3.428 - $ 2.900= $ 528,
pada tingkat 21% = $ 3.428 – 2.888 = $ 540
Persentase perbedaan Pada tingkat 21% = $ 528/$ 540 x 6% = 5,87%
Bunga pada harga obligasi atau kd
$ 2.900/lbrr = 15% + 5,87% = kd = 20,87%
Kd tsb diatas harurs dikurangi dengan pajak,
asumsikan tax rate = 40%.
kdt = kd(1- t) = 20,871% ( 1- 0,40) = 12,52 %,
bunga sesudah tax rate.
2. Biaya Saham Preferen (Cost Of Preferred Stock) = kp
Adalah tingkat pengembalian yang dipersyaratkan oleh investor atas saham preferen
perusahaan.
Pn
Dp
KppreferensahamBiaya 
Contoh :
Perusahaan tsb diatas, Harper Coy mengeluarkan Preferred Stock laku dijual dengan harga $ 7.500/lbr,
Saham ini memberikan dividen tetap $ 1.200/lbr. Biaya emisi $ 50/lbr.kp dapat dihitung:
Penerimaan bersih (Pn) = $ 7.500-$ 50
= $ 7.450.
Kp = $ 1.200/ $7.450 x 100% = 16,11%.
3. Biaya Saham Biasa (Cost Of Common Stock) = ke
g
Po
Di
Ke 
Apabila diadakan emisi saham baru : D1
  gPf1PoKe 
f = flotation cost (%) yaitu under pricing cost, under writing cost, biaya makelar dan lainnya
Contoh :
Masih Harper Coy, mengeluarkan common stock yang laku dijual $ 4.000/lbr.Dividen direncanakan
akan dibayar sebesar $ 160/lbr dengan pertumbuhan (growth) 8% per tahun.

19. Ks dapat dihitung sbb:
D1 = $ 150.
P = $ 4.000
g = 8%
kc = ($ 160/$4.000) + 8% = 4%+8% =12%.
4. Biaya Laba yang ditahan (Cost Of retained earning) = ks
Adalah tingkat pengembalian yang dikehendaki pemegang saham atas saham biasa perusahaan.
Laba yang ditahan adalah termasuk biaya oportunitas para investor dari laba setelah pajak dan dividen
yang mungkin diterima.
Po
D1
kg
Po
D1
RPkmKs
kanan/diharapdiisyaratkygTP(TP)anilapengembTingkat



Biaya dari penggunaan dana dari RE berkaitan erat dengan cost of common stock( kc). Besarnya
kr adalah sebesar tingkat pendapatan investasi (rate of return) dalam saham biasa yang diterima oleh
investor. Dengan kata lain bahwa Kc = kr.
Tetapi bila RE dibagikan kepadapemegang saham, dan merekaingin menginvestasikan kembali
dalam saham perusahaan , maka ia harus membayar Pajak atas dividend dan brokerage fee (biaya
broker/makelar) untuk memperoleh tambahan lembar saham. Rumus lain dari retained earnings adalah
Kr = kc( 1-t) ( 1-b)
B – brokerage fee.
Contoh:
Masih data dari HarperCoy, dan dalam hubungannya dengan kc = 12%. Diasunmsikan terjadi pemegang
saham melakukan investasi atas dividennya dengan brokerage fee 5%.
Maka ks = 12% (1-0,4) ( 1-0.05)
= 12% (0,6) (0,95)
= 6,84%.
Dalam hubungan ks dengan tax, bahwa dapat dijelaskan lebih lanjut pajak yang berlaku untuk investasi
kembali pemegang saham dalam common stock ada 2 jenis pajak yaitu:
> Pajak atas pendapatan dividen( Dividend income tax) yang merupakan pajak perseorangan /personal
income tax rate (Tp).
> Pajak atas keuntungan penjualan barang modal seperti capital gain tax rate ( Tg).

20. Dari hal tsb diatas ks dapat dihitung dengan menggunakan rumus kedua yaitu :
( 1 – Tp)
Ks= kc ------------
( 1 – Tg)
Misalkan
Dividend income taxe ( Tp)= 45%
Capital gain Tax ( Tg) = 10%
Kc = 12%
( 1-0,45)
Ks = 12% x -------------- = 6, 95%.
( 1- 0,10)
Biaya Rata-rata tertimbangan dari modal (WACC)
Adalah biaya yang mencerminkan rata-rata biaya modal dengan menimbang biaya dari perpaduan
utang, saham preferen, saham biasa dan laba yang ditahan sesuai dengan proporsinya pada struktur
modal perusahaan.
Dasar pemikiran atas WACC, ka.
 Biaya modal dari barang modalnya harus dihitung dalam rata-rata tertimbang.
 Perusahaan yang terkait adalah suatu perusahaan yang berkelanjutan.
 Rata-rata tertimbang adalah sebagai perpaduan dari berbagai jenis dana yang digunakan,
meskipun proyek tertentu dari perusahaan dibiayai dengan beberapa bentuk dana.
   

































biasa
ekuitasBiaya
biasa
ekuitas%
preferen
sahamBiaya
preferen
saham%
t1
bunga
Suku
utang%
ks%Wske)%Wekp%Wpt)kd(1%WdWACC
Contoh:
Dari data-data Harper Coy diatas, dapat dihitung WACC:
a. Cost of Debt 12,52 %
b. Cost of Preferred Stock 16,11 %
c. Cost of Common Stock 12,00%
d. Cost of RE 6,84%.
Asumsikan strkktur modal saat ini

21. Sumber Modal Jumlah(ribuan).
1. Long term debt(bond) $ 15.000
2. Preferred Stock 10.000
3. Common Stock 20.000
4. Retained Earning . 5.000
Total modal $ 50.000
WACC dapat dihitung:
Sumber Modal Jumlah % COC WACC%
1.LTD/Bonds 15.000 30 12,52 3,76
2.Pref.Stock 10.000 20 16,11 3,22
3.Com.Stock 20.000 40 12,00 4,80
4.Re.Earning . 5.000 10 6,84 0,66
Total 50.000 100 WACC 12,44
Kesimpulan :
1. Besarnya biaya setiap kompenen COC atas long term debt (bonds), preferred stock, common
stock dan retained earning sebesar 12,44% , perlu diindetifikasi dengan seksama agar manajer
dapat mengetahui berapa besar beban biaya yang dibebankan kepada perusahaan atas
penggunaan modal tersebut. Dengan demikian dapat dihitung WACC atas penggunaan seluruh
modal.
2. Perhitungan COC sangat bermanfaat untuk mengevaluasi sejauh mana penggunaan setiap jenis
modal dapat dipertanggung jawabkan . Rate of return dari suatu proyek yang lebih besar
daripada COC yang digunakan oleh proyek tsb menunjukkan penggunaan dana yang dapat
diterima, atau COC berfungsi sebagai discount rate dalam perhitungan PV “hundle rate”
3. Analisis COC sangat terkait dengan struktur modal yang diinginkan oleh perusahaan Selama
struktur modal dipertahankan tetap tambahan modal jumlah tertentu tidak akan mempengaruhi
tingkat COC atau Marginal Cost of Capital (MCC) dengan Weigted Average Cost of Capital
(WACC).
Skedule WACC menunjukkan grafik hubungan antara biaya rata-rata tertimbang dari dana hutang,
saham preferen, saham biasa dan laba yang ditahan dengan setiap rupiah/dolar .
Biaya Modal Marjinal (Marginal Cost of Capital=MCC)
Adalah biaya untuk setiap rupiah/dolar tambahan modal, MCC merupakan biaya rata-rata tertimbang
dari setiap rupiah dan dolar terakhir yang ditam-bahkan ke dalam modal. Jadi dalam hal ini WACC

22. meningkat, karena investor meminta pengembalian lebih besar dalam bentuk bunga, dividen sebagai
kompensasi peningkatan resiko.
Contoh MCC:
Kalau perusahaan Harper Coy menambah modal $ 10.000 (modal baru) merupakan jumlah dana
keseluruhan tetap dipertahankan struktur modalnya. Dari jumlah tsb.diatas adalah tambahan dari
retained earning (RE) sebesar $ 4.000. Proporsi modal tambahan sekarang adalah :
Long term debt 30%= $ 3.000
Preferred stocl 20%= 2.000
Common stock/RE 50% = 5.000
Jumlah modal tambahan $10.000
MCC dapat dihitung sebagai berikut
.
Sumber modal Jumlah COST Total Cost
1. LTD 3.000 12,52 $ 375,60
2. Pref.Stock 2.000 16,11 322,20
3. Com.stock 5.000 12 600,00
Jumah $ 10.000 $ 1.297.80
MCC = $ 1.297,80/$ 10.000 = 12,98% Bila dibandingkan dengan WACC dengan nilai 12,44% pada
MCC ada kenaikan COC menjadi 12,98%, maka terjadi pergeseran grafik MCC dari 12,44% menjadi
12,98 % atau naik 0,54%. MCC akan bertambah bila perusahaan membutuhkan modal untuk
operasinya.
Skedule MCC
Adalah grafik yang menunjukkan hubungan antara biaya rata-rata tertimbang dari modal perusahaan
dengan setiap rupiah/dolar atas penambahan modal perusahaan.
Titik Patokan (Break Point = BP)
Adalah nilai modal baru yang dapat diperoleh sebelum biaya rata-rata tertimbang dan modal mengalami
kenaikan.
Wz
AFz
BPPointBreak 
Keterangan :
AFz = Jumlah dana yang tersedia dari sumber keuangan (z) pada tingkat biaya yang ditetapkan.
Wz = Proporsi struktur modal untuk sumber keuangan (z).

23. Sebagai patokan, Titik Patahan (BP) akan terjadi apabila biaya dari salah satu kompenen modal
mengalami ke-naikan sehingga BP juga meningkat. Maka perhitungannya.
modalstrukturdlmtersebutkomponenPresentase
rendahmasihbiayanyasaatmodalkomponenjmlTotal
BE 
Break Point Retained Earning
Contoh :
Asumsikan Harper Coy WACCnya dengan menggunakan RE baru dan saham baru, dengan data berikut
ini:
1. WACC apabila Ekuitas berasal dari RE/Laba ditahan.
. Bobot x Kompenen Biaya = Produk
Debt 0,45 6 % 2,7 %
P.Stock 0,02 10,3 0,2
Equity
CS/RE 0,53 13,4 7,1 .
Total 1,00 WACC 1 10,0%
Ekuitas saham biasa baru berasal dari RE adalah bagian RE yang ditahan dalam perusahaan oleh
manajemen dan tidak digunakan sebagai dividen (bukan RE tahun sebelumnya)
2. WACC bila Ekuitas berasal dari penjualan Saham Baru.
. Bobot x Kompenen Biaya = Produk
Debt 0,45 6,0% 2,7%
P.Stock 0,02 10,3 0,2
Ekuitas
C.S.baru 0,53 14.0 7,4 .
Total 1,00 WACC 10,3%
Kalau diperhatikan dari WACC 1 dan WACC 2, dengan kondisi COC, kd =6%, Saham Preferen
10,3% selama RE digunakan dgn biaya RE/CS sebesar 13,4% kemudian meningkat menjadi 14%,WCC
2 (setelah perusahaan menggunakan RE semuanya), dalam kondisi ini perusahaan harus menjual saham
baru (emisi saham)
10
%
0.3
%
10.3
%
WAC
C
Total
Modal
CO
C

24. Asumsikan perusahaan memperoleh laba $ 137,8 ( dlm ribuan atau rb) untuk tahun 2005, dengan DPR
(Dividen Payout Ratio) 45%.Laba ditahan(RE) saat ini $ 137,8 –( 1-0,45) =$ 75,8 rb. Kalau perusahaan
tetap mempertahankan struktur modalnya, maka terjadi setiap $ 45 sen untuk Debt,2 sen untuk saham
prefrensi dan 53 sen untuk ekuitas saham biasa.Artinya , setiap 53 sen RE akan mendukung $ 1 modal,
dan
$ 75,8 ribu tidak cukup , sehingga WACC tidak meningkat sampai
$ 75,8 rb, maka harus ditambah dengan utang atau saham preferensi.
Berapa tambahan modal baru? Misalkan = X , dan X inilah disebut Break Point (titik henti) dan
menggambarkan total pembiayaan yang dapat dilakukan sebelum perusahaan menjual saham biasa
baru.Jadi terdapat sekarang 0,53 X diperoleh dari RE dan 47 % dari saham preferen dan utang.
Laba ditahan/RE = 0,53 X= $75.800
X = BPRE = RE/Pecahan Ekuitas=
$75.800/0,53 = $ 143,000(dibutlatkan).
Dengan menggunakan RE $ 73,8 rb
diperoleh dana $ 143 ribu, yang diprorata ke kompenen modal optimal:
Debt baru didukung RE $ 64,3 rb 45%
PS, didukung RE 2,9 2
RE/laba ditahan 75,8 53
Ttl modal didukung RE/ . .
Break Point RE (BPRE) $143.ribu 100%
Nilai X = BPRE=$ 143 ribu, ini akan terjadi lompatan Skedule MCC dari 10% menjadi 10,3% dengan
catatan COC Ekuitas adalah 14%.
Break Point Debt (BPDE)
Jika perusahaan memperoleh tambahan utang(Debt) sebesar $ 54.000 ribu dengan bunga 12%.
Pada jumlah pembiayaan berapa Debt,bunga 10% habis terpakai ? Hal ini dihitung dengan BPDE Pada
Skedule MCC, bila utang tsb digunakan habis.
Jumlah utang berbunga tertentu
BPDE = ----------------------------------------------------
Persentase Utang

25. $ 54.000
BPDE = ----------------- = $ 200.000
0,27
Dengan tambahan nol modal sampai $ 75,8 rb, WACC = 10%, sementara diatas $ 75,8 rb
menjadi 10,30%. Kemudian setelah ada tambahan modal dari Debt $ 200.000 dengan bunga 12% atau
setelah tax 40% = 12%(1-0,4)= 7,2%.
Struktur modal sekarang ( ketiga)
Kompenen Bobot x Komp biaya= Produk
Debt 0,45 7,2% 3,24%
Pref.Stock 0,02 10,3 0,20
Com.Stock 0,53 14 7,40 .
Total 1,00 WACC3 10,84%
Dari perhitungan tsb datas dapat dibuat grafik
dari WACC 1,2 dan 3
Tambahan Modal Baru
WACC1
WACC2
WACC3
WACC
BPRE
BPD
143.000 200.000
∆RE
∆D
Grafik MCC – WACC Dengan BPRE
dan
BPD

26. Skedul Kesempatan Investasi (Investmen Opportunities Schedule = IOS)
Adalah grafis yang menyajikan peluang investasi perusahaan yang diurut berdasarkan tingkat pengem-
balian (IRR) proyek. Atau dapat juga dikatakan IOA adalah suatu peringkat investasi dari yang terbaik
(IRR tertinggi) sampai yang terburuk (IRR yang rendah).