Làm thế nào để tính toán các thu nhập từ cho thuê bất động sản nhà ở? Và liệu ta có nên mua nhà cho thuê hay nên đầu tư hình thức kinh doanh khác? Tất cả những thắc mắc trên sẽ được giải đáp một cách dễ hiểu nhất đến tất cả các bạn qua thông tin sau đây. Chia sẻ bởi Công ty cổ phần Quản lý quỹ VinaWealth (www.vinawealth.vn), thuộc tập đoàn đầu tư VinaCapital.

1. A member of
Một số điều cơ bản về
Đầu tư Bất động sản
Phần 3
Tháng 9 năm 2015

2. Phần 3: ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Tính toán các thu nhập từ cho thuê bất động sản nhà ở
2. Nên mua nhà cho thuê hay nên đầu tư hình thức kinh doanh khác
2

3. 3
1. Tính toán các thu nhập từ cho thuê bất động sản nhà ở (1/5)

4. 4
1. Tính toán các thu nhập từ cho thuê bất động sản nhà ở (2/5)
Tổng tiền thuê tiềm năng là thu nhập tiền thuê hàng năm của
một bất động sản nếu toàn bộ số diện tích có thể cho thuê đã
được thuê. Nói cách khác, tổng tiền thuê tiềm năng là thu nhập
tiền thuê tối đa của một bất động sản.
Cách tính:
Tổng tiền thuê hàng năm = Tổng tiền thuê trong năm đã
được ký hợp đồng thuê + Tổng tiền thuê theo giá thị trường
của những diện tích trống.
Lợi nhuận hoạt động gộp (Gross Operating Income) là một chỉ
tiêu quan trọng, nó cho thấy tổng thu nhập thực tế của Bất động
sản sau khi trừ đi các khoản tổn thất do diện tích trống không cho
thuê được và tổn thất do người thuê không thanh toán tiền thuê.
Lợi nhuận hoạt động gộp thường được viết tắt là GOI.
Cách tính:
Lợi nhuận hoạt động gộp = Tổng tiền thuê tiềm năng – Tổn
thất (do diện tích trống và do người thuê không thanh toán được
tiền thuê.)

5. 5
1. Tính toán các thu nhập từ cho thuê bất động sản nhà ở (3/5)
Chi phí hoạt động là chi phí cần thiết cho công tác duy trì một
bất động sản và bảo đảm cho bất động sản đó hoạt động bình
thường và sinh lời.
Lợi nhuận hoạt động thuần (Net Operating Income- NOI) thể
hiện khả năng sinh lời của Bất động sản trước khi tính tới
thuế hay khấu hao. NOI là một trong những chỉ tiêu quan
trọng nhất trong đầu tư Bất động sản.
NOI = GOI – Chi phí hoạt động
Lợi nhuận hoạt động thuần là một con số rất quan trọng
trong đầu tư Bất động sản, nó liên quan đến nhiều công thức
tính toán và là một khái niệm rất cơ bản để đánh giá Bất động
sản.

6. 6
1. Tính toán các thu nhập từ cho thuê bất động sản nhà ở (4/5)
Dưới đây là một minh họa của Báo cáo Kết quả hoạt động Kinh doanh của
một Bất động sản thương mại.
VND
Tổng tiền thuê tiềm năng (1) 25.000.000
Trừ tổn thất (2) (750.000)
Lợi nhuận hoạt động gộp (GOI) (3) = (1)+(2) 24.250.000
% GOI
Chi phí hoạt động (4) (6.992.500) 27,97%
Chi phí bảo hiểm (1.075.000) 4,30%
Chi phí sửa chữa (335.000) 1,34%
Thuế (1.705.000) 6,82%
Chi phí điện (187.500) 0,75%
Chi phí nhiên liệu (3.422.500) 13,69%
Chi phí sử dụng nước (267.500) 1,07%
Lợi nhuận hoạt động thuần (NOI) (5) = (3)+(4) 17.257.500

7. 7
1. Tính toán các thu nhập từ cho thuê bất động sản nhà ở (5/5)
Tiền tệ có giá trị thời gian. một đồng bạn kiếm được 5 năm sau sẽ không có giá trị
bằng một đồng bạn kiếm được ở hiện tại. Lý do là với 1 đồng trong hiện tại, bạn luôn
có cách để làm cho giá trị của đồng tiền đó tăng lên hàng năm.
Các nhà đầu tư luôn tái đầu tư một phần hoặc toàn bộ lợi nhuận kiếm được nhanh
nhất có thể.
Để xác định giá trị của dòng tiền trong tương lai về một con số ở hiện tại, người ta
thường dùng phương pháp chiết khấu dòng tiền. Ví dụ như sau: giả định bạn có một
dòng tiền 1.000 đồng vào năm thứ 5, giả định bạn có thể kiếm được lợi suất 10% một
năm. Tại thời điểm năm 1, giá trị của 1.000 đồng ( mà bạn kiếm được trong năm thứ
5) sẽ chỉ là 620,92 đồng:
Hiện tại Năm 1 Năm 5Năm 4Năm 2 Năm 3
10%
10%
10%
10%
10%
1.000
751,31
909,09
826,44
683,01
620,92

8. 8
2. Nên mua nhà cho thuê hay nên đầu tư hình thức kinh doanh khác (1/6)
Trong phần này, chúng tôi sẽ mô phỏng 1 bài toán mà các nhà
đầu tư thường gặp phải
a) Mua căn hộ với vốn vay của ngân hàng và cho thuê căn hộ lại
cho người khác
Hay
b) Đem tiền đi đầu tư các hình thức khác
Qua việc tính toán tỉ suất lợi nhuận của lựa chọn a, chúng tôi sẽ
giúp các bạn so sánh mức độ lợi nhuận giữa 2 giải pháp trên.
Bài tính này sẽ bao gồm các dữ liệu như sau:
 Giá trị nhà mua và số tiền cho thuê nhà hàng năm
 Các khoản vay khi mua nhà, lãi suất và thời hạn các khoản vay đó
 Giá trị nhà dự kiến sẽ bán được và thời gian dự kiến sẽ bán nhà
Với các thông tin đó, chúng tôi sẽ hỗ trợ bạn tính ra tỉ suất lợi nhuận khi bạn mua bất động sản cho thuê và bán lại
bất động sản đó.
Bạn có thể so sánh tỉ suất lợi nhuận này so với tỉ suất lợi nhuận từ các kênh đầu tư khác của bạn để xác định
loại hình đầu tư nào là tốt nhất cho bạn.

9. 9
2. Nên mua nhà cho thuê hay nên đầu tư hình thức kinh doanh khác (2/6)
Dữ liệu đầu tiên mà bạn cần có là:
1. Giá trị nhà bạn mua: 1.2 tỉ
2. Các chi phí khác sẽ phát sinh để bạn trở thành sở hữu nhà. Trong tình huống là 30 triệu. Như vậy tổng chi phí
căn nhà của bạn là 1.23 tỉ.
3. Ước tính số tiền bạn sẽ có khi cho thuê hàng tháng là 7.5 triệu/1 tháng. Ngoài ra, tiền thuê nhà sẽ tăng 5%
hàng năm.
4. Tỉ lệ % bạn không cho thuê được nhà: chúng tôi chọn là 0%: lúc nào bạn cũng sẽ có khách thuê nhà.
5. Chi phí dự kiên hàng năm bảo trì nhà: 10 triệu. Đây là các khoảng chi phí như sửa chữa lại nhà.
6. Như vậy, thu nhập của việc cho thuê nhà trừ đi các chi phí bảo trì là 80 triệu 1 năm.

10. 10
2. Nên mua nhà cho thuê hay nên đầu tư hình thức kinh doanh khác (3/6)
Trong phần này, chúng ta sẽ đưa vào các thông số là các số tiền mặt bạn đầu tư để mua nhà và số tiền bạn vay
ngân hàng.
1. Như trong phần trước, giá trị nhà là 1.2 tỉ và các chi phí khác là 30 triệu. Như vậy tổng giá trị để sở hữu căn
nhà là 1.23 tỉ.
2. Chúng tôi giả sử bạn bỏ ra
a) 1 tỉ tiền mặt và
b) vay 230 triệu, với thời hạn 4 năm và lãi suất 10% hàng năm
3. Như vậy lãi suất hàng năm bạn trả ngân hàng là 72.56 triệu.
4. Trong slide trước, chúng ta biết là tiền thuê nhà hàng năm là 80 triệu đồng.
5. Sau khi trừ tiền trả ngân hàng, thu nhập còn lại của bạn trong năm là 7.44 triệu.

11. 11
2. Nên mua nhà cho thuê hay nên đầu tư hình thức kinh doanh khác (4/6)
Trong phần này, chúng ta sẽ đưa vào các thông số là thời điểm bạn dự định sẽ bán lại nhà.
1. Chúng tôi giả sử là bạn sẽ bán căn nhà sau 5 năm.
2. Chúng tôi giả định là giá trị căn nhà của bạn sẽ tăng 10% hàng năm. Như vậy, trong năm thứ 5, giá trị nhà
của bạn là 1.932 tỉ. ( 1.2 tỉ * (1+10%)^5)
3. Khi bạn mua nhà, bạn vay 230 triệu với thời hạn 4 năm. Vì bạn bán căn nhà vào năm thứ 5 nên vào thời
điểm bán nhà, bạn đã trả hết nợ ngân hàng.
4. Ngoài ra, chúng tôi cũng giả định là bạn sẽ chi 30 triệu để hoàn tất thủ tục bán nhà và thưởng cho môi giới.
5. Như vậy, khi bạn bán nhà trong năm thứ 5, bạn thu về 1.9 tỉ; cao hơn 900 triệu so với số tiền 1 tỉ bạn đầu
tư ban đầu.
6. Trong 5 năm, với hình thức mua nhà và cho thuê với các thông số giả định như trên; bạn có tỉ lệ lợi
nhuận là 14.9%.

12. 12
2. Nên mua nhà cho thuê hay nên đầu tư hình thức kinh doanh khác (5/6)
Chúng ta đưa các giả định về trường hợp thứ 2: khi bạn
quyết định sẽ đầu tư tiền vào 1 mục đích khác.
Hiện giờ lãi suất ngân hàng là khoảng 6.5% 1 năm. Chúng
tôi giả định bạn có các khoản đầu tư khác với tỉ suất lợi
nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng.
Trong trường hợp này, chúng tôi giả định là bạn sẽ có lợi
nhuận 12% hàng năm trong 5 năm (cùng với thời điểm
bạn quyết định bán nhà).

13. 13
2. Nên mua nhà cho thuê hay nên đầu tư hình thức kinh doanh khác (6/6)
Với các thông tin và
giả định như trên về
việc mua nhà và cho
thuê 7.5 triệu 1 tháng,
bạn có mức lợi nhuận
là 14.9%, cao hơn
mức dự kiến của bạn
là 12% từ các hình
thức đầu tư khác của
bạn.

14. 14
Danh mục tài liệu tham khảo
 Foldvary, F. E. (1991) Real Estate and Business Cycles: Henry George’s Theory of the Trade Cycle. Đăng tải tại địa chỉ:
http://www.foldvary.net/works/rebc.html.
 Gallinelli, F. (2003) What Every Real Estate Investor Needs to Know About Cash Flow...And 33 Other Key Financial Measures:
Guidelines, Formulas, and Rules of Thumb for Making Money in Real Estate. New York: McGraw-Hill Companies.
 Hoyt, H. (1970) One hundred years of land values in Chicago. New York: Arno Press.
 Lindahl, D. (2009) Trump University Commercial Real Estate 101: How Small Investors Can Get Started and Make It Big. New
York: John Wiley & Sons.
 Nicolais, T. (2014) How to Use Real Estate Trends to Predict the Next Housing Bubble. Đăng tải tại địa chỉ:
http://www.dce.harvard.edu/professional/blog/how-use-real-estate-trends-predict-next-housing-bubble.
 Tyson, E. and Griswold, R. S. (2009) Real Estate Investing For Dummies®. 2nd edn. New York: John Wiley & Sons.
 Một số số liệu được trích từ Bloomberg

15. Những thông tin trong đây do Công ty cổ phần quản lý Quỹ VinaWealth (“Công ty”) soạn thảo và có thể được cập nhật, hoàn chỉnh, sửa
đổi, điều chỉnh và xác nhận thêm mà không cần phải thông báo.
Các thông tin trong tài liệu này không có bất kỳ hàm ý hay chỉ dẫn là đã được phê duyệt bởi bởi cơ quan có thẩm quyền. Thông tin
không cấu thành hoặc hình thành nên một phần của bất kỳ chào bán nào hoặc gạ gẫm mua hoặc đăng ký mua bất kỳ cổ phiếu nào
cũng như không tạo thành cơ sở hoặc liên quan đến hoặc hành động như là sự thuyết phục tham gia vào bất kỳ hợp đồng hoặc cam
kết dưới bất kỳ hình thức nào. Đối với những thông tin dự báo dựa trên việc ước lượng hoặc ý kiến của Công ty tại thời điểm thông tin
được đưa ra, Công ty sẽ không có nghĩa vụ xác nhận hoặc cập nhật những thông tin trong tương lai nếu sự ước lượng hoặc ý kiến về
tình huống hoặc quản lý thay đổi.
Không có bất kỳ sự cam đoan, cam kết, bảo đảm hoặc chắc chắn nào dù là rõ ràng hay ngụ ý được đưa ra bởi hoặc thay mặt Công ty
hoặc các giám đốc, nhân viên, đối tác, người lao động, đại lý hoặc bên tư vấn hoặc bất kỳ người nào khác về sự chính xác hoặc hoàn
chỉnh của những thông tin và ý kiến nêu ra tại đây và những người nói trên cũng sẽ không có bất kỳ trách nhiệm hoặc nghĩa vụ nào
đối với những thông tin hoặc ý kiến này hoặc đối với bất kỳ lỗi, thiếu sót, tuyên bố sai, bất cẩn hoặc vấn đề nào khác đối với bất kỳ
thông tin liên lạc nào bằng văn bản hoặc bằng cách khác.
Những thông tin này không được sao chép, chuyển giao lại cho bất kỳ người nào hoặc phát hành toàn bộ hoặc một phần vì bất kỳ mục
đích gì. Thông qua việc chấp nhận văn bản này, Quý khách hàng đồng ý bị ràng buộc bởi những hạn chế nêu trên.
Không có trang nào hoặc bản sao nào được thực hiện hoặc chuyển đi hoặc giao trong phạm vi bất kỳ quyền tài phán nào nơi mà việc
chuyển giao những tài liệu đó bị cấm theo luật chứng khoán hiện đang áp dụng. Việc không tuân thủ những hạn chế này có thể dẫn
đến việc vi phạm luật chứng khoán quốc gia.
15

16. 5th Floor, Sun Wah Tower
115 Nguyen Hue, District 1, HCMC, Vietnam
P: (84 8) 3827 8535 F: (84 8) 3827 8536
Email: ir@vinawealth.com.vn
Website: www.vinawealth.vn