công cụ phân tích bất động sản

1. BÀI 16:
Phân tích thị trường
bất động sản thương
mại
Chương trình Chứng chỉ
PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN
Trình bày: Lê Quang Bửu
Giám đốc Trung tâm REFT
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.

2. 16 - 2
Phân tích thị trường BĐS
PHẦN I
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN
PHẦN II
CÁC VẤN ĐỀ CHUYÊN SÂU
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.

3. 16 - 3
PHẦN I
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.

4. 16 - 4
Phân tích thị trường BĐS
 Định nghĩa: Phân tích thị trường bđs là tập hợp
các qui trình và công cụ phân tích được thiết kế
và thực hiện để trả lời các câu hỏi mang tính
quyết định như :
 Xây dựng loại bđs gì trên mảnh đất này?
 Qui mô dự án như thế nào là phù hợp?
 Phân khúc thị trường nào cho dự án?
 Giá bán, giá thuê sản phẩm là bao nhiêu?
 Khi nào thì bắt đầu khởi công xây dựng?
 Phân kỳ đầu tư như thế nào cho phù hợp?
 Vân vân và vân vân.
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.

5. 16 - 5
Phân tích thị trường BĐS (tt)
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.
Sản
phẩm
và
thiết
kế
được
xem
là
phù
hợp
với
thị
trườn
g

6. 16 - 6
Phân tích thị trường BĐS (tt)
Thiết kế
mang tính
biểu tượng,
nhưng hiệu
quả đầu
tư???
Thiết kế
mang tính
biểu tượng,
nhưng hiệu
quả đầu
tư???
Thiết kế
mang tính
biểu tượng,
nhưng hiệu
quả đầu
tư???
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.

7. 16 - 7
5 chỉ số chính của thị trường
cần phân tích & đánh giá
1. Tỷ lệ diện tích trống chưa cho thuê
2. Giá thuê của thị trường
3. Số lượng diện tích xây mới khởi
công
4. Số lượng diện tích cho thuê mới
5. Số lượng diện tích xây mới hoàn
thành
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.

8. 16 - 8
Tỷ lệ diện tích trống
 Tỷ lệ diện tích mặt bằng hiện tại
chưa cho thuê được (tỷ lệ trống).
 T.Lệ trống = DT trống / Tổng DT
 Tỷ lệ trống là chỉ số thể hiện
trạng thái cân bằng của thị
trường, sự cân bằng giữa cung
và cầu trên thị trường mặt bằng
cho thuê.
DT
trống
DT
đã
cho
thuê
Tổng
DT
mặt
bằng
cho
thuê
của
thị
trườ
ng
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.

9. 16 - 9
Giá thuê của thị trường
 Giá thuê là chi phí người thuê trả cho
chủ bất động sản tính trên 1m2 sàn
trong một khoảng thời gian nhất định,
thường là 1 tháng hoặc 1 năm.
 Giá thuê có thể tính trên 1m2 sàn thuần
hoặc 1m2 sàn gộp.
 Giá thuê có thể bao gồm phí dịch vụ
hoặc không bao gồm phí dịch vụ.
 Thuế VAT 10% người thuê luôn phải trả
Giá
thuê
tính
trên
1m2
Tổng
chi
phí
thuê
ngư
ời
thuê
phải
trả
Phí
D. vụ
Thuế
VAT
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.

10. 16 - 10
Giá thuê của thị trường (tt.)
 Lưu ý: Phân biệt “giá chào thuê ” và “giá
thuê thực tế”
 Giá chào thuê là giá thuê chủ bất động sản
đưa ra tính trên 1m2 theo điều kiện thông
thường.
 Giá thuê thực tế là giá thuê tính trên 1m2
sau khi đã trừ đi các khoản ưu đãi hoặc
chiết khấu, hoặc trợ cấp từ chủ bđs dành
cho người thuê.
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.

11. 16 - 11
Giá thuê của thị trường (tt.)
 Ví dụ:
 giá chào thuê là US$20/m2/tháng, chủ
bđs cho người thuê được miễn giá thuê
2 tháng đầu tiên của hợp đồng thuê 2
năm (24 tháng). Vậy, giá thuê thực tế là
bao nhiêu /1m2/tháng?
 Giá thuê thực tế = US$20 * 20tháng /
24 tháng = US$16.667/m2/tháng
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.

12. 16 - 12
Diện tích xây mới khởi công
& DT xây mới hoàn thành
 Xây dựng mới làm thay đổi cung của thị trường
 Diện tích sàn xây mới khởi công: tất cả các dự án bắt
đầu khởi công xây dựng. Số lượng diện tích sàn này
cần một khoảng thời gian nhất định để hoàn thành.
 Diện tích sàn xây mới hoàn thành: là số lượng diện
tích sàn xây dựng vừa được hoàn thành và đưa vào
sử dụng. Phần diện tích hoàn thành này làm tăng
nguồn cung cho thị trường.
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.

13. 16 - 13
Diện tích xây mới khởi công
& DT xây mới hoàn thành (tt)
 Cần xem xét lượng diện tích sàn làm
tăng thêm nguồn cung thuần cho thị
trường.
 Lượng cung thuần tăng = DT xây mới
hoàn thành – (DT phá dỡ + DT chuyển
đổi sang công năng khác). Chính lượng
cung tăng thuần này tác động trực tiếp
đến giá thuê trên thị trường.
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.

14. 16 - 14
Diện tích thuê mới trong kỳ
 Sự thay đổi về diện tích sử dụng trong kỳ
 Đây là biến của phía cầu của thị trường.
Cần phân biệt 2 chỉ tiêu sau:
 DT thuê mới tổng = tổng DT của các hợp
đồng thuê mới ký kết. (DT này bao gồm cả phần
DT người thuê chuyển đến chổ mới.)
 DT thuê mới thuần = DT thuê mới tăng
thực tế. Chỉ tiêu này có ý nghĩa và chính xác
hơn trong đo lường cầu của thị trường.
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.

15. 16 - 15
Ý nghĩa ứng dụng của 5 chỉ
tiêu
 5 chỉ tiêu này là các biến cơ bản và chủ chốt
nhất của thị trường mặt bằng bất động sản
cho thuê.
 5 chỉ tiêu này được sử dụng để phân tích,
hiểu và khái quát hóa đặc điểm của thị trường,
cũng như hỗ trợ dự báo sự thay đổi của thị
trường. Từ đó các bên liên quan (chủ bđs,
người thuê, nhà đầu tư, nhà phát triển bđs…)
sẽ có các quyết định phù hợp.
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.

16. 16 - 16
Phân tích thị trường – cấp độ
dự án – một số điểm lưu ý
 Vị trí dự án:
 Đặc điểm cụ thể của vị trí dự án trong mối tương
quan với môi trường xung quanh (trường học,
nhà thợ, chợ, bệnh viện, khu vui chơi, …..)
 Trong mối tương quan với qui hoạch đô thị, với
hệ thống cơ sở hạ tầng (đường sá, sân bay, liên
kết với các trung tâm đô thị khác)
 Qui mô dự án
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.

17. 16 - 17
Phân tích thị trường – cấp độ
dự án – một số điểm lưu ý (tt)
Vị trí dự
án trong
mối
tương
quan với
qui
hoạch
tổng thể
vùng, hệ
thống co
sở hạ
tầng
giao
thông
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.

18. 16 - 18
Phân tích thị trường – cấp độ
dự án – một số điểm lưu ý (tt)
Vị trí dự
án trong
mối
tương
quan với
qui
hoạch
tổng thể
vùng, hệ
thống co
sở hạ
tầng
giao
thông
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.

19. 16 - 19
Phân tích thị trường – cấp độ
dự án – một số điểm lưu ý (tt)
Vị trí dự
án trong
mối
tương
quan với
môi
trường
xung
quanh
KHU
LỤP
XỤP
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.

20. 16 - 20
Phân tích thị trường – cấp độ
dự án – một số điểm lưu ý (tt)
Vị trí dự
án trong
mối
tương
quan với
môi
trường
xung
quanh
KHU
QUI
HOẠCH
TỐT
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.

21. 16 - 21
Phân tích thị trường – cấp độ
dự án – một số điểm lưu ý (tt)
 Mức độ cạnh tranh:
 Các dự án canh tranh trực tiếp và gián tiếp hiện tại
trong khu vực
 Các dự án canh tranh tiềm năng trong tương lai
 Đặc điểm và xu hướng phát triển dân cư và
kinh tế của khu vực dự án
 Cơ cấu và tỷ lệ và xu hướng phát triển dân cư
 Cơ cấu và xu hướng phát triển kinh tế và tình hình
việc làm của khu vực dự án
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.

22. Q & A
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.
KẾT THÚC PHẦN I