33. maandag 31 januari 2011 Besturing, Beheersing, Toezicht, Verantwoording De vier elementen van Corporate Governance (= goed bestuur) zijn: besturing, beheersing, toezicht en verantwoording
54. Vier scenario’s “ concurrentiemodel” “ versloppingsmodel” “ koopsegregatiemodel” “ slotmodel” Geen kooprecht Kooprecht 10 jaar crisis 2 jaar crisis
Editor's Notes
‘ never waste a good crisis’.
INTRO In relatie tot ons financiele systeem, de voedselvoorziening. zelfs in relatie tot hoe wij in staat zijn de burger te linken aan de politiek. reden tot vernieuwing. Naast de ‘korte golfslag’ in dynamische samenleving speelt nu veranderingen in ‘lange golven’: Na decennia van groei is er nu omslag naar groei én stagnatie én krimp Klimaatverandering, met gevolgen voor energievoorziening, biodiversiteit (landbouw, natuur) en roep omk duurzame verstedelijking. Sociale crisis
Atrivé onderzocht in opdracht van het MKW uw verwachtingen en beelden van de toekomst.
Spreekt volgens mij voor zich: Wat hebben we onderzocht Hoeveel mensen hebben de vragenlijst ingevuld
Is uw organisatie over vijf jaar onherkenbaar veranderd? De helft van u denkt dat dat het geval is, namelijk het rode gedeelte. Dat vonden wij een behoorlijk percentage. Opvallend is dat een kwart van u denkt dat de corporatie waar u bestuurder bent niet onherkenbaar veranderd is. Dat dus alles bij het oude blijft.
Dan nog zo’n mooie vraag. Hoe ziet uw organisatie eruit over 10 jaar. Hier hebt u in uw eigen woorden antwoord kunnen geven. Dat levert deze woordenwolk op. Zelf vind ik dit soort plaatjes zeker zo veelzeggend als ‘n grafiek met cijfers. Een paar woorden springen eruit. Zoals klant, lokaal en maatschappelijk. Dat vind u dus belangrijk als u kijkt naar uw organisatie over 10 jaar.
Geef een gil als ik ze moet voorlezen. We hebben in de vragenlijst zo’n 16 ontwikkelingen benoemd. Deze ontwikkelingen waren bijvoorbeeld ‘de gevolgen van de kredietcrisis’, ‘de gevolgen van het Europa-dossier’, ‘de komst van een woonautoriteit’, ‘demografische krimp’, etc.
Van de 16 ontwikkelingen staat de bijdrage aan de huurtoeslag met stip op nummer één. Volgens u heeft deze bijdrage veruit de meeste invloed op het toekomstperspectief van uw corporatie. Het huurbeleid, de regeldruk en het Europa-dossier volgen op korte afstand. Demografische krimp geldt dat u er 50/50 eens en oneens over bent, en indien eens, heeft u ‘m vaak ook als invloedrijkst aangegeven. (niet vertellen, meer voor mezelf)
Kijk, hier ziet u hoe zeer de bijdrage aan de huurtoeslag er voor u uitspringt. Ten opzichte van de andere ontwikkelingen in de sector.
We vroegen u ook uw toelichting toe te voegen. Hoe groter het woord, hoe vaker het genoemd is. Het woord ‘minder’ springt er direct uit.
We hebben u gevraagd hoe u met de actuele ontwikkelingen zult omgaan. Dit is een top 3. Niet schokkend wat hieruit komt. Strategische heroriëntatie is door 75% van u ingevuld. En, uiteraard sluiten deze aanpakken elkaar niet uit. Vast staat dat iedere corporatie zich gaat heroriënteren op de toekomst.
De volgende vraag gaat over onzekere ontwikkelingen. Belangrijk om hierbij te weten is dat het gaat om ontwikkelingen waarvan de gevolgen op dit moment nog niet te overzien zijn. De consequenties zijn onduidelijk. Met stip op 1 staat hier het instellen van het kooprecht. Het is dus onzeker of deze wetgeving er gaat komen. Bovendien is dit de ontwikkeling die voor u op dit moment het meest onzeker is. In volgorde van belangrijkheid komen daarna de kredietcrisis, concurrentie, liberalisering en het europa-dossier.
Waar zit uw uitdaging in de kabinetsplannen? U ziet de grootste uitdaging in het bieden van maatwerk. Deze staat veruit voor op de andere antwoordmogelijkheden, waaronder aanpak op krimp, duurzaamheid en aanpak van belemmerende regelgeving.
Zo’n 15 bestuurders hebben, naar aanleiding van de enquête, een interview gehad. Dit zijn een aantal conclusies uit deze interviews, Europa maatregel anders in Randstad dan in de krimpgebieden. Daarom is maatwerk zo belangrijk.
Met de gegevens die ik zojuist aan u presenteerde, hebben we doorgedacht over uw toekomst. Hoe hebben we dat gedaan? Op basis van scenarioplanning. Hiervoor hebben we de twee meest onzekere ontwikkelingen in een assenstelsel geplaatst. Dan krijg je vier vlakken, vier kwadranten. Een zekerheid, namelijk de maatregelen vanuit het Europa-dossier, hebben we gebruikt om de vier kwadranten betekenis te geven. Dat levert het volgende beeld op.
1: het assenstelsel met de twee onzekere ontwikkelingen: kooprecht en de duur van de crisis. 2: levert vier kwadranten op: ofwel: vier scenario’s. 3: concurrentiemodel: sprake van kooprecht en 2 jaar crisis. De sector verkleint, omdat er veel gekocht wordt, er veel gebouwd kan worden, koop en huur worden elkaars concurrenten, waardoor huurprijzen gaan dalen, daeb/niet-daeb activiteiten werkt hier niet, ook de middeninkomens gaan in dit scenario uit de discussie, want door de concurrentie die hier ontstaat dalen zowel de huur als de koopprijzen. Huursector wordt snel kleiner. De lunchtbel gaat uit de woningmarkt. 4: versloppingsmodel: er is kooprecht, maar ook een langdurige crisis. Dit levert “engelse toestanden” op. Mensen kopen, maar zijn niet in staat om hun woning te onderhouden. Er ontstaat verslopping. De sector krimpt minder snel dan het vorige. 5: koopsegregatiemodel: er blijven mogelijkheden voor vastgoedsturing, hoewel de voorraad zich wel zal beperken. Koopsegregatie vindt plaats: jong en startend kunnen namelijk betaalbaar kopen, omdat de bouw hierop direct inspeelt (korte crisis). Oude doelgroep blijft zitten, deze markt stagneert, hier ontstaat een nieuwe armoede, aangezien zij hun woningen niet kunnen verkopen. 6: slotmodel: lange crisis, geen kooprecht, levert een complete stilstand van de markt op, de huurmarkt gaat groeien en er wordt meer voorraad naar de niet daeb activiteiten gebracht. Het blijkt dus dat in alle scenario’s een krimp van de sociale huursector een feit is.
