Successfully reported this slideshow.

Is er leven na vestia 21 febr 2012

722 views

Published on

Atrivé bijeenkomst inzake Vsi

Published in: Business
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

Is er leven na vestia 21 febr 2012

  1. 1. Is er leven na Vestia?Woningcorporaties op het snijvlak van staat en markt: uitvoeringsorganisaties van overheidsbeleidPresentatie titel ofzelfprogrammerende maatschappelijk gedreven ondernemingen? Seminar Vestia-dossier Atrivé mr Arnoud L.M. Vlak Lector Maatschappelijk Vastgoed 21 februari 2012 Rotterdam, 00 januari 2007
  2. 2. Wat gaan we doen? 1. Disclaimer 2. Positionering a-c 3. Dienstenexploitatie versus vastgoedexploitatie 4. Verkleving en verknoping diensten- & vastgoedexploitatie 5. Corporaties: integrale & intern verknoopte vastgoedondernemingen actief in meer dan een markt 6. Corporaties: verkleving productie & distributie van rendement 7. Model bedrijfsvoering woningcorporaties: a. bedrijfskundige analyse b. resultaat 8. Ontwikkelingen in de institutionele context: nationaal en Europees perspectief 1-5 9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop? 1-7
  3. 3. 1. Disclaimer Tenzij uitdrukkelijk anders vermeld zijn de in deze lezing te noemen voorbeelden fictief. Elke gelijkenis met bestaande personen, rechtspersonen, instellingen, organisaties, ondernemingen, partijen, belangenverenigingen of gebeurtenissen berust geheel en al op toeval.
  4. 4. 2a. Positionering:tussen staat en markt Vóór 1901 Staat Middenveld Markt
  5. 5. 2a. Positionering:tussen staat en markt 1901 - 1995 Staat Middenveld Markt
  6. 6. 2a. Positionering:tussen staat en markt 1995 - 2006 Staat Middenveld Markt
  7. 7. 2b. Positionering:in het maatschappelijk krachtenveld Woningcorporaties in de Gordiaanse knoop Individualistisch Vraaggedreven/ InvesteringsmanagementMensgeoriënteerd BehoeftegestuurdOutcome gericht KapitaalintensiefEffectiviteit Inflexibel Arbeidsextensief LangcyclischStaat/Publiek Markt/Privaat(Kosten) en Inkomsten-,budgetsturing Corporaties marge-, rendementssturingDienstverlenings- Product-/Diensten-management georiënteerdKapitaalextensief Output gerichtFlexibel EfficiencyArbeidsintensief CollectivistischKortcyclisch Arrangementen-/Aanbodgestuurd
  8. 8. 2c. Positionering:binnen de vastgoedwaardeketen Vermogensverschaffingsfunctie Portfoliomanagementfunctie Investeringsfunctie Transformatie & Project- ontwikkelingsfunctie Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie Eindgebruiker
  9. 9. 3. Dienstenexploitatie versusvastgoedexploitatieExploitatie van vastgoed en maatschappelijke diensten: twee uiterstenvan het spectrum Investeren in & Produceren & exploiteren van verlenen van vastgoed (maatschappelijke) diensten Kapitaalbeslag Hoog Laag Investerings- Lang Kort horizon Cyclus primair Lang Kort bedrijfsproces Arbeids- Laag Hoog intensiteit Cultuur & Taakgericht Mensgericht orientatie Bedrijfs- Rendement Marge economische focus Veranderbaarheid/ Laag Hoog flexibiliteit
  10. 10. 4. Verkleving & verknopingdiensten- & vastgoedexploitatie Verkleving: het verschijnsel waarbij de maatschappelijke dienstverleningsexploitatie en de exploitatie van het vastgoed faciliterend aan de maatschappelijke dienstverlening als zodanig niet zijn onderscheiden, ondanks dat de aard van de risico’s van het exploiteren van vastgoed haaks staat op die van de exploitatie van een dienstverleningsbedrijf. Verknoping: het verschijnsel waarbij een en dezelfde organisatie aan (nagenoeg) alle rollen in de vastgoedwaardeketen zelf en vanuit een geïntegreerde managementvisie invulling geeft, ondanks dat dit met zich meebrengt dat de betrokken organisatie moet beschikken over de kennis van alle markten waarover de vastgoedwaardeketen zich uitstrekt en de specifieke managementtechnieken die nodig zijn om op elk van die markten te kunnen werken.
  11. 11. 5. Corporaties: integrale & intern verknoopte vastgoedondernemingen actief in meer dan een markt ROLLEN IN DE PRODUCTIE EN HET AANBOD VAN VASTGOED EN VASTGOEDDIENSTENKAPITAALMARKT Vermogens- VASTGOED verschaffingsfunctie ONTWIKKELINGS- MARKTVASTGOEDINVESTERINGSMARKT Beleggingsfunctie TransformatiefunctieCONSUMENTENMARKT Beheerfunctie Dienstverlenings- Bemiddelingsfunctie functie Woonconsument / Eindgebruiker
  12. 12. 6. Corporaties: verkleving productie & distributie van rendementMaatschappelijk dividend, Vermogenverschaffings- Maatschappelijk dividend,uitgekeerd functie geïntegreerd Rendement totaal vermogen -/- Rendement vreemd vermogen = Rendement op eigen vermogen Beleggingsfunctie Transformatiefunctie Direct rendement + Indirect rendement = Totaal rendement op vastgoed Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie Netto resultaat op vastgoed Woonconsument / Eindgebruiker
  13. 13. 7a. Model bedrijfsvoering woningcorporaties:bedrijfskundige analyse • principes van aanbodsturing en vraagondersteuning lopen door elkaar • strategie en uitvoering lopen door elkaar • opdrachtgever-opdrachtnemerrelaties zijn diffuus • van iedereen wordt én maatschappelijk én bedrijfsmatig handelen verwacht
  14. 14. 7b. Model bedrijfsvoering woningcorporaties:resultaat • sub-optimale bedrijfseconomische én maatschappelijke output • verankering en realisatie maatschappelijke doelstellingen niet eenduidig • iedereen (belanghouders, klanten, medewerkers) eigenlijk altijd ontevreden met output
  15. 15. 8. Wijzigingen in de institutionele context woningcorporaties: nationaal perspectief Verkopen woningen = 2 realiseren totaalwinst voor de VpB 1 4 Woningcorporaties 5 31: December 2006 / Februari 2007: Inflatievolgend huurbeleid2: Juli 2007: Integrale VpB zonder faciliteiten3: Januari 2008: Nieuwe borgingsregels WSW voor financiering vreemd vermogen4: Januari 2008: Nieuwe regels financieel toezicht CFV5: Februari 2008: Invoering vermogensheffing – Minister WWI
  16. 16. 8. Wijzigingen in de institutionele contextwoningcorporaties: Europees perspectief-1 Versterking grip Vermogenverschaffings- overheid (?) functie Beleggingsfunctie Transformatiefunctie Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie Woonconsument / Eindgebruiker
  17. 17. 8. Wijzigingen in de institutionele contextwoningcorporaties: Europees perspectief-2 Versterking grip Vermogenverschaffings- overheid (?) functie Zonder Met staatsteun Transformatiefunctie staatsteun Administratieve scheiding Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie Woonconsument / Eindgebruiker
  18. 18. 8. Wijzigingen in de institutionele contextwoningcorporaties: Europees perspectief-3 Versterking grip Vermogenverschaffings- overheid (?) Kapitaalmarkt functie Maximaal 33% Minimaal 67% aandelen? vermogen? Zonder Met staatsteun Beleggingsfunctie Transformatiefunctie staatsteunJuridische enadministratievescheiding Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie Woonconsument / Eindgebruiker
  19. 19. 8. Wijzigingen in de institutionele contextwoningcorporaties: Europees perspectief-4 RJ645  RJ“213” (?) IFRS  GIPS  IVS  RJ213 Versterking grip Vermogenverschaffings- overheid (?) Kapitaalmarkt functie Maximaal 33% Minimaal 67% aandelen? vermogen? Zonder Met staatsteun Beleggingsfunctie Transformatiefunctie staatsteun Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie Woonconsument / Eindgebruiker
  20. 20. 8. Wijzigingen in de institutionele context woningcorporaties: Europees perspectief-5Samengevat: EC beschikking en uitwerking daarvan door Nederlandse regering plaatst bedrijfsvoering corporaties definitief in twee werelden: a. die van publieke inbedding met afnemende waarborging van de bedrijfsvoering b. die van de tucht van de (kapitaal)markt met strenge kapitaals- en verantwoordings- & rapportageeisen Dubbele positionering corporaties leidt tot potentieel verantwoordings- & rapportageconflict aangaande presteren en risico’s van corporaties. Niet oplossen van dit conflict strekt tot nadeel van de corporaties, met name bij a. funding en financiering van de bedrijfsvoering b. verantwoording aangaande eventuele overcompensatie door staatsteun RJ645-nieuw beoogt oplossingen voor dit conflict te creëren
  21. 21. 9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-1 Het kan ook anders wanneer corporaties: - Helder kiezen voor alleen die rol waar zij -ieder voor zich- maatschappelijk werkelijk verschil maken en - pas ná het maken van die keuze de vraag beantwoorden of en zo ja welke plaats vastgoed bij het verwezenlijken van die rol heeft Suggestie voor rolkeuze corporaties - creëren van toegang tot de woningmarkt voor huishoudens die anders maar moeilijk hun weg kunnen vinden, door middel van bevorderen betaalbaarheid wonen en wegnemen risicoselectie
  22. 22. 9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-2Corporaties en vastgoed: concentreren op de rol vanvermogensverschaffer en portfoliomanager en het ten opzichte daarvanabsoluut (onder)scheiden van de zuiver vastgoedeconomische rollen
  23. 23. 9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-3 Corporaties concentreren zich op vermogenverschaffings- & Portfoliomanagementfunctie Vermogensverschaffingsfunctie Portfoliomanagementfunctie Investeringsfunctie Transformatie & Project- ontwikkelingsfunctie Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie Woonconsument/Eindgebruiker = huidige rollen van de corporaties in de vastgoedwaardeketen
  24. 24. 9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-4 Gevolg: corporaties trekken zich terug uit de puur vastgoedgerelateerde investeringsbelangen door zich te focussen op de rol waarmee zij ieder voor zich werkelijk verschil maken. Nadeel: kapers op de kust die het vermogen willen confisceren dat nu nog exclusief in vastgoed is vastgelegd en door scheiding vastgoedgerelateerde investeringsbelangen wordt vrijgespeeld. Voordeel: optimalisering transparantie van de verschillende bedrijfsvoeringsrisico’s en last but not least uitzicht op realiseren van meer maatschappelijke en bedrijfseconomische output
  25. 25. 9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-5 Optie 1: vermogen en bedrijfsvoering terug onder directe aansturing van de overheid Sturing door de overheid Vermogen- verschaffingsfunctie Maat- Transformatie- en schappelijk Beleggingsfunctie Projectontwikkelings dividend functie Beheerfunctie Dienstverlenings-functie Bemiddelings-functie Markt Consumenten van Woon/Zorg/Welzijnsdiensten
  26. 26. 9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-6 Optie 2: vermogen ‘terug’ naar de overheid ‘Sturing’ door de overheid Vermogen- Aandeelhouders uit de verschaffingsfunctie kapitaalmarkt Markt Transformatie- en Beleggingsfunctie Projectontwikkelings functie Beheerfunctie Dienstverlenings-functie Bemiddelings-functie Consumenten van Woon/Zorg/Welzijnsdiensten
  27. 27. 9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-7 Optie 3: maatschappelijke trustvermogens: investeren en renderen in plaats van consumeren Uitkering Vermogen- Middenveld maatschappelijk verschaffingsfunctie dividend Markt Transformatie- en Beleggingsfunctie Projectontwikkelings functie Beheerfunctie Dienstverlenings-functie Bemiddelings-functie Consumenten van Woon/Zorg/Welzijnsdiensten
  28. 28. Dank voor uw aandacht Is er leven na Vestia? Presentatie titelWoningcorporaties op het snijvlak van staat en markt: uitvoeringsorganisaties van overheidsbeleid of zelfprogrammerende maatschappelijk gedreven ondernemingen? Seminar Vestia-dossier Atrivé mr Arnoud L.M. Vlak Rotterdam, 00 januari 2007 Lector Maatschappelijk Vastgoed 21 februari 2012

×