Khóa Luận Pháp Luật Về Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá những quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này. Trên cơ sở đó sẽ đề xuất định hướng và đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, cơ chế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài: Làm sáng tỏ những vấn đề về quy định pháp luật của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1. TRƯỜNG ĐẠI HỌC CỬU LONG
KHOA LUẬT KINH TẾ
……
Vĩnh Long, năm 2021
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
HỆ ĐÀO TẠO: CHÍNH QUY
KHÓA: 18 (2017 - 2021)
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – THỰC TIỄN
TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH VĨNH LONG
Giảng viên hướng dẫn:
ThS. NGUYỄN THỊ NGỌC TUYỀN
Sinh viên thực hiện:
NGUYỄN THỊ LỆ PHÍ
MSSV: 1811046004
Lớp: Luật Kinh Tế - K18
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149

2. TRƯỜNG ĐẠI HỌC CỬU LONG
KHOA LUẬT KINH TẾ
……
Vĩnh Long, năm 2021
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
HỆ ĐÀO TẠO: CHÍNH QUY
KHÓA: 18 (2017 - 2021)
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – THỰC TIỄN
TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH VĨNH LONG
Giảng viên hướng dẫn:
ThS. NGUYỄN THỊ NGỌC TUYỀN
Sinh viên thực hiện:
NGUYỄN THỊ LỆ PHÍ
MSSV: 1811046004
Lớp: Luật Kinh Tế - K18
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149

3. LỜI CẢM ƠN
Kính thưa tất cả quý Thầy,Cô kính mến!
Trước tiên em xin gửilời chào và chúc sức khỏe đếnquý Thầy, Cô khoa Luật
kinh tế Trường Đại học Cửu Long. Trong suốt quá trình học tập các Thầy, Cô đã
giúp em biết thêm được nhiều kiến thức cho bản thân về ngành Luật để có thể áp
dụng vào thực tiễn cuộc sống. Những kiến thức có được không phải chỉ do bản
thân em, mà đó là nhờ sựnhiệt tình giảng dạycủa quýthầycô và cũng như sự giúp
đỡ của các bạn. Nhân đây emmuốn gửi những lời biết ơn chân thành và sâu sắc
nhất đến quý Thầy, Cô và bạn bè đã giúp đỡ để emcó được kết quả như ngày hôm
nay.
Để hoàn thànhđược luận vănnày,emđã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của
cô Nguyễn Thị Ngọc Tuyền. Cô Tuyền đã nhận,tận tình hướng dẫn và chỉbảo để
emcó thể hoàn thành luận văn đúng thời hạn, cũng như chỉ bảo emthêmcác kiến
thức về chuyên ngành luật mà năng lực của emchưa tiếp cận được trong luận văn
này.
Do thời gian nghiên cứu tương đối ngắn và kinh nghiệmviết luận văn còn
hạn chế nên Luận văn khôngthể tránhkhỏisaisót.Vì vậy, emmong được sự đóng
góp ý kiến và chỉ ra những sai sót thêmcủa Thầy Cô nhằmgiúp khắc phục những
sai sót đó để giúp luận văn được hoàn chỉnh hơn cũng như sau này áp dụng pháp
luật cho đúng để tạo điều kiện trong công việc được tốt hơn.
Cuối cùng em xin gửi lời chúc sức khỏe, hạnh phúc và thành công đến quý
Thầy, Cô. Kính chúc quý Thầy, Cô có được nhiều niềmvui, thuận lợi trong công
việc cũng như gia đình!
Trân trọng kính chào Thầy,Cô!

4. MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU.................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài.............................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài.................................Error! Bookmark not defined.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu...........................................................................2
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................................2
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu đề tài...................................................3
6. Ý nghĩa và thực tiễn của luận văn............................................................................3
7. Kết cấu của đề tài........................................................................................................4
Chương 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬDỤNG ĐẤT.............................................................................................5
1.1. Lịch sửhình thành và phát triển quy định của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất...........................................................................................................5
1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất ...........................7
1.2.1. Khái niệm quyền sử dụng đất........................................................................7
1.2.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất........................................................12
1.3. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất.......13
1.4. Phân biệt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất và hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất.........................................................................................................18
1.5. Sự cần thiết quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất 19
Chương 2.QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬDỤNG ĐẤT...........................................................................................22
2.1. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụngđất.........................................22
2.2. Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...........................................24
2.2.1. Chủ thể............................................................................................................24
2.2.2. Đối tượng .......................................................................................................27
2.2.3. Hình thức........................................................................................................28
2.2.4. Mục đích, ý chí..............................................................................................29
2.3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyềnsử dụng đất ....29

5. 2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất..........................................................................................................................31
2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất............32
2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..34
2.5. Trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất...................................37
2.6. Các trường hợp vô hiệu của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất..39
2.7.Một số trường hợp chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44
Chương 3.THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH VĨNH LONG VÀ
PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT....................................47
3.1. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn tạiTòa
án Nhân dân tỉnh Vĩnh Long .......................................................................................47
3.1.1. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất......................47
3.1.2. Một số tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất qua thực
tiễn tại Tòa án Nhân dân tỉnh Vĩnh Long...................................................................49
3.2.Những bất cập khi áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vào thực tiễn
3.3. Phương hướng hòa thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất..........................................................................................................................59
3.3.1. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phảiphù hợp với thực tiễn xã hội..............................................59
3.3.2. Đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ của pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.........................................................................................................59
3.4. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất..........................................................................................................................59
3.4.1. Hoàn thiện pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sửdụng đất..........................................................................................60
3.4.2. Thực hiện cải cách các thủ tục hành chính................................................60
3.4.3. Hoàn thiện pháp luật về giá đất...................................................................60
3.4.4. Tăng cường phổ biến pháp luật cho người dân.........................................62
KẾT LUẬN....................................................................................................................64
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

6. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 1 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
1. Tính cấp thiết của đề tài
LỜI MỞ ĐẦU
Đất đai là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn
phân bổ các khu dân cư, của các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ
quốc gia, là thành phần
quan trọng bậc nhất của môi trường sống.
Thấy được những giá trị tích cực ấy, con người luôn muốn tác động vào nó
thường xuyên để tạo ra những giá trịvật chất,tinh thần phụcvụ đờisống cho mình.
Vì vậy, sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác
là một quy luật vận động tất yếu. Và trong cơ chế thị trường hiện nay nhu cầu sử
dụng đất để đầu tưcác cơ sở hạ tầng,các công trình công nghiệp,dịch vụ phát triển
các khu dân cư đã tạo ra sự biến động về đất đairất đáng kể nhất là vấn đề chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về đất
đai và ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.
Mặc dù Luật đất đai đã được sửa đổi, bổ sung qua các thời kỳ, đặc biệt là
Luật đất đai 2003 có nhiều quy định tiến bộ nhằm đảm bảo việc thực hiện quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc
Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vitự điều chỉnh đất đaigiữa người
sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới.Qua đó,ngườisử dụng đất
hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng
đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai
trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất có quyền thamgia vào thịtrường bất
động sản.Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003 bao gồmchuyển đổi,
chuyển nhượng,cho thuê,cho thuê lại, thừa kế, thế chấp,bảo lãnh, tặng cho, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất. Và chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình
thức giao dịch phổ biến và nổibật nhất.Tuy nhiên,trong thờigian qua việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá phức tạp và gặp nhiều khó khăn do tình
trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tráipháp luật; hệ thống chính sách,pháp
luật về đất đai thiếu đồng bộ từ đó dẫn đến một số trường hợp áp dụng luật một
cách tùy tiện hoặc thiếu khách quan gây nên nhiều bức xúc. Từ đó,chúng ta thấy
được nguyên nhân tác động trực tiếp đến tranh chấp quyền sử dụng đất là những
quy định chưa hợp lý liên quan đến Hợp động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

7. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 2 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
Chính vì vậy, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định pháp luật
có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tế áp dụng,
rút ra những hạn chế,bất cập trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng,giảipháp
nhằmhoàn thiện phápluật và áp dụngphápluật về hợp đồng chuyểnnhượngquyền
sử dụng đất đúng đắn,đầy đủ nhằm hạn chế mức tối đa những tranh chấp về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Từ lý do nêu trên, cho thấy việc nghiên cứu đề tài “pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực tiễn tại Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh
Long” là hết sức cần thiết cả về mặt lý luận và thực tiễn tại địa bàn, góp phần nâng
cao sựnhận thức đúng đắnđầyđủ của quyđịnh về hợp đồngchuyển nhượng quyền
sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận
dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của Tòa án và làmrõ được bản chất pháp lý
của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với những hợp đồng dân sự
khác. Đồng thời, việc nghiên cứu này cũng góp phần nâng cao giá trị quyền sử
dụng đất của mỗi cá nhân,tổ chức và đảm bảo cho đất đai luôn là tài sản quý giá.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Hiện nay, pháp luật hiện hành quy định nhiều loại hợp đồng chuyển dịch
quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế
chấp, bảo lãnh,tặng cho,góp vốn và thừa kế.Trong đó,hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là một loạiquan hệ chuyển dịch quyền được coilà phổ biến và
quan trọng nhất.
Mục đích nghiên cứu của đề tàilà phân tích,đánh giá nhữngquy định về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất
cập của pháp luật về vấn đề này. Trên cơ sở đó sẽ đề xuất định hướng và đưa ra
một số giảipháp nhằmhoàn thiện pháp luật,cơ chế áp dụng pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần làmlành mạnh hóa các quan hệ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài: Làm sáng tỏ những vấn đề về quy định pháp
luật của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và lý luận về tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề đạt được mục đích trên phảiđi sâu phân tích các quanđiểmlý luận,trường
phái lý thuyết, các văn bản quy phạmpháp luật và các nộidung liên quan đến vấn
đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất,tranh chấp hợp đồng chuyển nhượngquyền
Commented [tn1]: In hoa

8. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 3 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
sử dụng đất được quy định tại Luật đất đai, Luật Dân sự,.. và thực tiễn áp dụng tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long.
4. Cơ sởlý luận và phương pháp nghiên cứu đề tài
Cơ sở lý luận của việc nghiên cứu đề tài là chính sách, đường lối của Đảng,
ứng dụng thành tựu khoa học của Luật đất đai , Bộ Luật dân sự,…các sách tham
khảo,tạp chí chuyên ngành để làmrõ những tri thức khoa học liên quan đến đề tài.
Trong quá trình nghiên cứu đã sử dụng các phương pháp như: so sánh,đánh
giá và phân tích.
5. Ý nghĩa và thực tiễn của đề tài
Luận văn góp phần bổ sung và phát triển lý luận phục vụ yêu cầu thực tiễn
của việc nâng cao chất lượng áp dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của Tòa
án.
Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu thamkhảo tại
các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học.Một số giải pháp của đề tài có giá trị
tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thipháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta.

9. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 4 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
6. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm có 3 chương:
Chương 1: Lý luận chung về hợp đồng chuyển nhượng quyềnsử dụng đất
Chương 2: Quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
Chương 3: Thực tiễn tại Tòa án nhân dân Tỉnh Vĩnh Long và phương hướng,
giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyềnsử dụng đất

10. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 5 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
Chương 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Trong chương này người viết tiến hành tìm hiểu sự hình thành và phát triển
của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sẽ đi sâu phân tích các khái
niệm bản về quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.Thông qua những phân tích đó sẽ làmcơ sở để nghiên
cứu và tìm hiểu các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
1.1. Lịch sử hình thành và phát triển quy định của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
Sự hình thành và phát triển của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
có từ rất lâu. Trong thời kì phong kiến, mặc dù quyền sở hữu tốicao của nhà nước
đối với đất đai luôn tồn tại trong suốt thời kì ấy, nhưng bên cạnh đó vẫn tồn tại
quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Trong thời kì này việc mua bán, chuyển nhượng
đất đai trở thành một vấn đề khá phổ biến và được pháp luật quy định cụ thể cả về
hình thức, cách thức, nội dung lẫn trách nhiệm pháp lý.Thời kỳ nữa thực dân nữa
phong kiến: Thực dân đề ra chính sách phát triển sở hữu tư nhân về đất đai, công
nhận việc mua bán, chuyển đổi đất đai. Nhưng trong thời kỳ này đất đai chủ yếu
là của bọn thực dân đế quốc,chúngngang nhiên chiếmđoạt ngày càng nhiều ruộng
đất của người dân, tạo lập những đồn điền với mục đích khai thác bóc lột sức lao
động của nhân dân ta một cách triệt để từ đó làmgiàu cho chúng,thờikỳ này bọn
đế quốc ra sức cướp bóc đất đai là chủ yếu. Thời kỳ độc lập: Cách mạng tháng
Támthành công, nước Việt Namdân chủ cộng hòa ra đời,hầu hết các quy định về
ruộng đất ở các thời kỳ trước đều bịbãibỏ, thay vào đó là chính sách đất đaihoàn
toàn đổi mới. Đến hiến pháp 1959 đã quy định ba hình thức sở hữu đất đai:sở hữu
nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu của tư nhân riêng lẻ.
Đến những năm80, ở thờikì này cơ chế kinh tế chủ yếu là quan liêu bao cấp.
Mọi thứ trong đó có đất đaiđều được cấp phát,nền kinh tế theo chỉtiêu kế hoạch,
hiệu quả kinh tế không được coi trọng. Đất đai được coi là một phúc lợi xã hội,
mọi thứ đều là của trời cho, của tự nhiên mà không phải mất tiền mua. Kết quả là
việc đầu tư cải tạo đất không được quan tâm, tỉ lệ đất hoang hóa hoặc sử dụng
không đúngmục đích ngày càngnhiều.Các quan hệ đất đaivận động chủ yếu trên
các quyết định hành chính.Các quan hệ chuyển nhượng không được pháp luật thừa

11. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 6 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
nhận,ở giai đoạn này việc chuyểnnhượngđất đaihầu như là bất hợp pháp. Tại đại
hội Đảng toàn quốc lần thứ VI thông qua nghị quyết đưa đất nước chuyển sang
thời kì mới, thời kì công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Nền kinh tế vận động
theo nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Ngày 29/12/1987 Quốc
hội thông qua luật đất đai (gọi tắt là Luật Đất đai 1987), một bước ngoặc lịch sử
lần đầu tiên có một văn bản luật quy định cụ thể,chitiết về chế độ quản lý,sử dụng
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tuy trong đại hội Đảng lần thứ VI đã
định hướng nước ta phát triển nên kinh tế thị trường nhưng các quy định của Luật
Đất đai 1987 vẫn chưa bắt kịp được, đất đai vẫn chưa được xemlà hàng hóa, vẫn
chịu ảnh hưởng nặng nề của nền kinh tế quan liêu bao cấp và có nhiều mâu thuẫn
với nhau,luật nghiêm cấm việc chuyển nhượng mua bán đất đai, phát canh thu tô
dưới mọi hình thức nhưng lại“bảo đảmcho người sửdụngđất được hưởng quyền
lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng,bản thành quả lao
động kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sửdụng đất”và được phép
thừa kế, “chuyển nhượng,bản nhà ở”, “người được kế thừa nhà ở hoặc chưa có
chổ ở, khi được người khác chuyển nhượng đất để ở, sau khi được nhà nước có
thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở
có ngôi nhà đó” được quy định tại Điều 17. Sự mâu thuẫn này ngày càng trầm
trọng giữa quy định của pháp luật với thực tiễn áp dụng, trước tình hình đó Nhà
nước đã đánh giá lại quá trình áp dụng Luật Đất đai 1987 và đề ra các hướng giải
quyết những mâu thuẫnnày,vậy nên một văn bản luật mới ra đời. Ngày 14/7/1993
Luật Đất đai được Quốc hội thông qua, Luật đất đai năm 1993 đã thể hiện những
quan điểm thích nghi với cơ chế thị trường, luật đã khẳng định quyền sử dụng ổn
định lâu dài đối với đất mà còn cho phép ngườisử dụng đất được định đoạt quyền
sử dụng đất của mình để làmsao khai thác tối ưu giá trị của nó.
Tuy nhiên nền kinh tế phát triển nhanh chóng làmcho các quan hệ đất đai
mà các nhà dự liệu không theo kịp dẫn đến tình trạng những quy định của luật
không phù hợp với thực tiễn. Vì vậy đến năm 1996 Nhà nước đã có chủ trương
sửa đổi một số điều trong luật đất đai 1993 để phù hợp hơn với thực trạng của đất
nước, nhưng mãi đến ngày 02/12/1998 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật
đất đai 1993 mới được thông qua. Trong Luật sửa đổi bổ sung một số điều năm
1998 thể hiện quyền năng của tổ chức,hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất,đồng thời
xác định các hình thức giao đất và cho thuê đất để làmcăn cứ quy định nghĩa vụ
tài chính của người sử dụng. Luật Đất đai năm1993 còn được tiếp tục sửa đổi bổ
sung lần thứ haivào năm 2001, các bổ sung này đã làmrõ trách nhiệm pháp lý của

12. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 7 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
ngườisửdụng đất trong việc thực hiện nghĩa vụ tàichính đối với Nhà nước và còn
thể hiện sự đa dạng trong việc sử dụng đất. Luật Đất đai năm2003 ra đời đã thừa
kế và phát triển những nội dụng hợp lý của Luật Đất đai năm1993nhằmđảmbảo
sử dụng đất ngày càng hiệu quả hơn.Bên cạnh việc có nhiều đổimớivề hồ sơ,thủ
tục quyền sử dụng đất,đơn giản hóa thủ tục hành chính.Luật Đất đainăm2003đã
thừa nhận quyền sử dụng đất như một loại hàng hóa có thể đemtham gia vào thị
trường bất động sản,quy định các chính sách tài chính đối với đất và những quy
định trong chuyển quyền sử dụng đất. Luật đất đai 2013 ra đời, bên cạnh những
nghị định hướng dẫn cũng đã hòan thiện hơn về lĩnh vực đất đai, Nghị định
43/2014/NĐ-CP Nghị định Chính phủ ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Đất đai, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy
định về giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất. Đây là thời kì nước ta bước vào giai đoạn hội nhập kinh tế thế
giới, do vậy luật có nhiều tiến bộ, đã thừa kế Luật Đất đai 2013 cùng với những
bước phát triển hơn, đơn giản hóa các thủ tục hành chính, quy định về điều kiện
chuyển nhượng, điều kiện của người nhận chuyển nhượng.
1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện
chủ sở hữu, nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt đất
đai. Trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực
tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhưng nhà nước không phải là chủ thể trực
tiếp sửdụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức,cá nhân trong xã hội
bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những
người sử dụng đất trực tiếp.
Trước hết, quyền sửdụng đất chúng ta phải hiểu được đây là một quyền tự
nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất
mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm đến hình
thức sở hữu của nó. Thông qua hành vi sử dụng đất mà con người có thể thỏa
mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho xã hội. Chẳng hạn:
+ Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất
đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu. Nhờ
việc thực hiện quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi
trực tiếp từ đất đai. Nếu như không có đất đai, thì lao động của con người không

13. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 8 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
thể sản sinh ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thường ngày.Khi
xác định mối quan hệ giữa lao động và đất đai, C. Mác cho rằng: “Lao động là
yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất nhưng không phảilà yếu tố duy nhất tạo ra
của cải vật chất Lao động phải kết hợp với đối tượng lao động mới sản xuất ra
của cải vật chất"
+ Trong cuộc sống,đất đai là nơi trú ngụ của con người, nhờ có đất đai và
thông qua hành visử dụng đất,có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con người mới có
thể tồn tại, như đi lại, vui chơi, lao động,nghỉngơi. Nếu như không có đất đai thì
không có cuộc sống của con người.
+ Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính trị,
xã hội, an ninh, quốc phòng,con người mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần
để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại.
Ngoài ra, quyền sử dụng đất được xem như là một quyền năng pháp lý,quyền
năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. ở đây chúng chúng ta đi sâu phân
tích quyền sử dụng đất dưới góc độ chính trị - pháp lý
Như chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu
toàn dân,Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với
đất đai. Tuy nhiên,trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà
nước ta chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của minh đối với
đất đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếmhữu,sử dụng của các tổ chức,
hộ gia đình cá nhân.Việc khẳng định,tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
ở trong giai đoạn này chỉ là một cuộc cải cách trên văn bản pháp quy.Người
đang sửdụng đất cảmthấy “đột ngột” vìmình không phảilà sở hữu chủ thửa đất
nhưng lại thấy dường như chẳng mất mát gì vì mình vẫn được quyền khai thác sử
dụng đất đai vốn không còn thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, chúng ta có thể
thấy rằng trong giai bạn này các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa
được quan tâm thỏa đáng.pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước
mà chưa có giải pháp cho quyền lợi của người đang sử dụng đất vốn là chủ sở
hữu trước đó. Thực trạng này cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến
người sử dụng đất không chủ động khai thác hết tiềm năng của đất đai, tạo ra sự
khủng hoảng kinh tế nông nghiệp ở nước ta trong những năm đầu của thập niên
1980.
Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm6 chương 57 điều.
Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là

14. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 9 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
Commented [tn2]: Canh đều lại
người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất.Luật đã quy định một
cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất.Với những
quy định này,chế định về quyền sử dụng đất được hình thành,nó được xây dựng
trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất được Nhà nước
ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại
diện. Nhà nước giao đất, ghinhận cho các tổ chức, hộ gia đình,cá nhân có quyền
sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Thực tế.
Luật đất đai năm 1987 bước đầu đã tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu
toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định trong việc sử
dụng đất đai. Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử
dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà nước vừa không chú trọng
đến các yếu tố kinh tế của đất đại vừa nghiêm cấm việc mua bán,chuyển nhượng
đất đai dưới mọi hình thức. tạo nên một lực cần cho sự vận động,chuyển dịch
của quyền sửdụng đất, làm kìm hãm sựphát triển kinh tế của đất nước. Trước
tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một
mốc lịch sửquan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một
mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người
sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực sựquan tâm đến quyền của người sử
dụng đất, đó là ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử
dụng đất,bao gồmcác quyền:chuyển nhượng,chuyển đổi,cho thuê,thừa kế, thế
chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này không phải là
hoàn toàn tự do mà phải tuân theo những điều kiện do Nhà nước đặt ra. Như vậy,
trong giai đoạn này quyền sử dụng đất của người sử dụng đất đã được mở rộng
hơn, có thể nói Nhà nước đã “trao” cho người sử dụng đất “quyền định đoạt số
phận pháp lý của thửa đất sử dụng trong một khuôn khổ nhất định”,nhờ đó người
sử dụng đất ngoài việc có quyền khai thác sử dụng đất đai của mình còn có thể
chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác khi không có
nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng đất. Đây là điểm đột phá lớn nhất của Luật Đất
đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trưởng quyền sử
dụng đất,làm cho người sử dụng đất phát huy tốiđa hiệu quả kinh tế mang lại từ
đất. Từ đó, cùng với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá bằng việc Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sửdụng đất đất đã được xem như là một
quyền tài sản, có thể trị giá được bằng tiền, nhờ đó mà người sử dụng đất có thể
đưa quyền sử dụng đất của mình vào tham gia các giao dịch dân sự.

15. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 10 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
Luật Đất đai năm 1993 được sửa đổi, bổ sung 1998, 2001 khẳng định
người sửdụng đất có quyền chuyển nhượng sử dụng đất và nay Luật Đất đai
2003 ghi nhận chính thức chuyên tặng cho quyền sử dụng đất tuy nhiên không
thể đồng nhất quyền sở hữu đất đaivới quyền sử dụng đất bởichúng có sự khác
nhau về cả nội dung,ý nghĩa cụ thể.
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất là
quyền pháisinh (có sau)xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất,
cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng
đất lại không trọn vẹn,đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất,người sử dụng đất không có đầy
đủ các quyền năng nhưNhà nước vớitưcách là đại diện chủ sở hữu:thứ hai, không
phải người nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ 9 quyền của người sử
dụng đất. Luật đất đai 2003 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất. Chẳng
hạn, chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền
chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn
với hộ gia đình khác (Điều 113) tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo
hình thức trả tiền thuê đất hàng nămchỉcó quyền bán,thế chấp,bảo lãnh,góp vốn
bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền vớiđất thuê mà không được thực hiện
các quyền chuyển nhượng,thế chấp,bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
thuê (Điều 111). Hoặc chỉnhững ngườisửdụng đất theo hìnhthức giao đất trả tiền
sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê đất đã được trả tiền cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn
lại ít nhất 5 năm mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ 9 quyền năng nói trên.
Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xemnhư là một hình thức thực hiện
quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ
sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đaitrên phạmvitoàn quốc và về mặt pháp
lý. Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định. Tuy nhiên,
Nhà nước lại không trực tiếp chiếmhữu sử dụng đất đaimà thông qua quyền định
đoạt tối cao của minh cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất
bằng các hình thức giao đất,cho thuê đất,thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc
công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bởicác hành vichuyển quyền sử dụng
đất hợp pháp.Tùy thuộc vào các hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định cho
họ được hưởng những quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau.
Từ phân tích trên,chúng ta thấy,quyền sử dụng đất là một loạiquyền đặc trưng
của ngườisử dụng đất,nó được pháisinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Đây

16. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 11 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ
sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước. Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất
cũng như quyền nhận chuyểnquyền sử dụng đất không phảiđược áp dụng đốivới
tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nước. Điều này thể hiện ở
chỗ, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình
thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển
quyền sử dụng đất.
Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất
một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho
người khác. Quá trình hình thành,vận động và phát triển của quyền sử dụng đất
vừa diễn ra một cách tất yếu, khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế
định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện. Tuy
nhiên, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một phạmtrù khá rộng, bao
gồmnhiều quyền năng pháp lý khác nhau,trong đó,có quyền được chuyển quyền
sử dụng đất. Các quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một
“khuôn khổ” nhấtđịnh.Khuôn khô đó chínhlà ý chí của Nhà nước được thực hiện
băng việc ban hành các quy định của pháp luật bắt buộc người sử dụng đất và các
cơ quan quản lý nhà nước phải tuân theo. Các quy định này vừa có tính ổn định,
vừa có sự biến đổi tùy thuộc vào từng giai đoạn phát triển của xã hội. Từ chỗ chỉ
ghi nhận người người sử dụng đất chỉ có 5 quyển chuyển quyền sử dụng đất tại
Luật đất đai năm 1993, Nhà nước đã mở rộng cho người người sử dụng đất có
thêm quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong một số
trường hợp nhất định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày
01/12/1998 và các quyền này tiếp tục được khẳng định tại Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật đất đai ngày 29/6/2001 và đặc biệt là Luật Đất đai 2003 được
Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI thông qua ngày
26/11/2003.
Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng đất đai,
góp phần thúc đẩy sự năng động của các yếu tố tích cực khi được Nhà nước giao
quyền sử dụng đất,Nhà nước đang có xu hướng ngày càng mở rộng quyền năng
của người sử dụng đất. Việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất thể hiện sự
quan tâm sâu sắc của Nhà nước đến người sử dụng đất, là một trong những điều
kiện thúc đẩy việc khai thác tiềm năng đất đai theo hướng sản xuất hàng hóa,
đồng thờicó tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày càng mạnh mẽ, năng động của
thị trường quyền sử dụng đất.Tuy nhiên,việc mở rộng này không đồng nghĩa với

17. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 12 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
việc Nhà nước phân phốihoặc từ bỏ quyền của chủ sở hữu,dù có mở rộng quyền
đến đâu thì nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân vẫn giữ vững. Người sử
dụng đất chỉ được thực hiện những quyền năng của mình mà pháp luật ghi nhận
và phải thực hiện những quyền đó trong sự ràng buộc,chi phốivà kiểm soát của
Nhà nước, đó là phải tuân thủ những nguyên tắc,trình tự, thủ tục.điều kiện và
các nghĩa vụ do pháp luật quy định. Tùy từng trường hợp, đối tượng sử dụng đất
nhất định mà pháp luật quy định cho họ có những quyền năng pháp lý cụ thể.
1.2.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Quyền sửdụngđất là kháiniệm có nộidung rộng,trongđó có nhiều quyền năng
khác nhau.Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của người
sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị trường,
quyền sử dụng đất là một loại tài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa trao
đổi, giao dịch.
Chuyển quyền sửdụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển
quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi chuyển
nhượng,cho thuê,cho thuê lại. thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.góp vốn,thế
chấp và bảo lãnh bằnggiá trị quyền sử dụngđất.Chuyển quyền sử dụng đất là việc
Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chính đất của chủ thể
đang sử dụng cho chủ thẻ mới.Hay nóikhác đi,chuyển quyền sử dụng đất là việc
Nhà nước cho phép ngườisửdụng đấtđược định đoạt quyền sử dụng đất hợp pháp
của mình theo quy định của pháp luật.
Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép
chuyển quyền sử dụng. Tiếp đó Bộ luật Dân sự năm1995 đã dành Phần thứ Năm
để quy định về chuyển quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 ghi nhận chín hình
thức chuyển quyền sử dụng đất gồmchuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,góp vốn.thế chấp và bảo lãnh bằng
giá trị quyền sử dụng đất.
Trong quá trình xây dựng Dựthảo Bộ luật dân sự (sửa đổi) có một số ý kiến cho
rằng không cần đưa vào Bộ luật dân sự các quy định về chuyển quyền sử dụng đất
vì pháp luật đất đai đã quy định cụ thể về vấn đề này.Tuy nhiên,sau khicân nhắc.
Quốc hội vẫn giữ lại Phần thứ Năm-Quy định về quyền sử dụng đất trong Bộ luật
dân sự mới Bộ luật dân sự năm 2005. Đương nhiên, các quy định về trình tự, thủ
tục chuyển quyền sử dụng đất đã có trong pháp luật đất đai thi Bộ luật dân sự
không nhắc lại nữa mà chỉ tập trung quy định về hình thức pháp lý dân sự của việc

18. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 13 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
chuyển quyền sử dụng đất. Đó chính là các hợp đồng về chuyển quyền sử dụng
đất.
Hiện nay có hai cách nhìn nhận về nộihàmcủa kháiniệmchuyển quyền quyền
sử dụng đất. Theo cách nhìn nhận thứ nhất, việc chuyển quyển sử dụng đất chi
được thực hiện theo các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng,tặng cho và thừa
kế. Còn theo cách nhìn nhận thứ hai thì chuyển quyền sử dụng đất bao gồmtất cả
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại thừa kế, thế chấp.
tặng cho,bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.Chúng tôi đồng ý với
cách nhìn nhận thứ hai cùng với sự gia thích: chuyển đổi, chuyển nhượng, tăng
cho và thừa kế quyền sử dụng đất là quyền chuyển quyềnsử dụngđất trọn vẹn các
quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê lại, gop von bao lình, thế chấp bằng
quyền sửdụng đấtvàn đượccoilà chuyển quyềnsử dụng đấtnhưng đây là chuyển
quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn.
Đặc điểm của chuyển quyềnsử dụng đất:
Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:
Thứnhất,ngườisửdụng đấtkhôngcó toànquyền quyết định, đoạt tuyệt đối với
đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền
sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người thamgia vào
giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do
pháp luật quy định.Việc chuyển quyềnsửdụngđất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục
đích và quy hoạch sử dụng đất Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất
đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định.
Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy khác
với các hàng hóa khác nó cần đượcđo đạc,lập hồ sơ thừa,đánh số.cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được
tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vậy, trong các giao dịch về
đất đai hồ sơ địa chính,giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,các hợp đồng phảirõ
ràng, công khai, minh bạch.
Thứ ba, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyền sử dụng đất phụ thuộc vào nhiều
yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ
tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác. Do vậy, cùng một diện tích nhưng
tọa lạc tại các vị trí khác nhau, thậmchí hai thửa đất nằmkề nhau thì khi chuyển
quyền sử dụng đất giả có thể rất khác.
1.3. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

19. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 14 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
1.3.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là sự thỏa thuận gữa các bên để
thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bênkhi thamgia hợp đồng. Việc chuyển giao
quyền sử dụng đất chỉ hình thành khi có hành vi ý chí của chủ thể, chỉ khi có sự
thể hiện và thống nhất ý chỉ giữa các bên thìviệc giao kết mớihình thành và được
gọilà hợp đồng chuyểnnhượng quyền sửdụngđất.Theo bộ luật dân sự 2015, Hợp
đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập,thay đổihoặc chấmdứt quyền,
nghĩa vụ dân sự1
.
Hiện nay,việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự 2015
quy định thu gọn trong một mục gọi là hợp đồng về quyền sử dụng đất, trong đó
không có khái niệmriêng cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như
Bộ luật dân sự 2005 mà là khái niệm chung cho các loại hợp đồng về quyền sử
dụng đất cụ thể hợpđồng về quyềnsửdụng đất: “... là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó người sử dụng - đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo
quy định của Luật đất đai cho bên kia;bên kia thực hiệnquyền,nghĩa vụ theohợp
đồng với người sử dụng đất”2
. Về cơ bản thìnộidung của kháiniệmtrên là không
thay đổi so với pháp luật trước đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa
các chủ thể vẫn do nhà nước quy định về:
Điều kiện, cách thức,trình tự,thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụngđất cũng
như và quyền và nghĩa vụ của các bên.Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ
chấm dứ quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước đồng thờithiết lập một quan hệ mới
với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc chấmdứt hay thiết lập các
quan hệ trong hợp đồng chuyển nhượngquyềnsử dụng đất được thực hiện trên cơ
sở thỏa thuận giữa các bên nhưng phải tuân thủ theo quy định của nhà nước.Như
vậy đứng ở góc độ pháp luật dân sự hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
là sựchuyển dịch quyềnsửdụng đấttừngườicó quyềnsử dụng đấthợp pháp sang
người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó
người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng)có nghĩa vụ chuyển giao đất
và quyền sửdụng đấtcho ngườiđược chuyểnnhượng(ngườinhậnchuyểnnhượng)
người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng, người
chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, người nhận chuyển
nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.
1
Điều 385 Bộ luật dân sự 2015
2
Điều 500 Bộ luật dân sự 2015

20. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 15 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
1.3.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để hiểu rõ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chúngta cần đisâu vào phân tích và sosánh vớimột số hình thức chuyển
nhượng đất đai khác.
- Một là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng
chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổiquyềnsửdụng đấtlà phương thức đơn giản củachuyểnquyền sử dụng
đất, theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất
cho nhau để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống. Mục đích của
chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận tiện cho sản xuất và đờisống,
nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Việc Nhà nước ghi nhận quyền này có ý
nghĩa rất lớn trong thực tiễn,nhấtlà trong sản xuất nôngnghiệp.Trong những năm
qua, Nhà nước ta đã có chủ trương khuyến khích việc chuyển đổi ruộng đất sản
xuất nông nghiệp,qua quá trình thử nghiệm chủ trương này ở một số địa phương
cho thấy, đã khắc phục được tình trạng đất đai manh mún, giảmthiểu số lượng
thửa đất, tăng thêm diện tích trên mỗi thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc
đưa tiến bộ khoa học vào sản xuất nôngnghiệp,nhờ đó,năngsuất cây trồng và sản
lượng nông nghiệp tăng lên rõ rệt.Tuy nhiên,hiện nay ở nước ta,thực trạng ruộng
đất nông nghiệp ở nhiều nơi vẫn còn manh mún, phân tán, gây khó khăn không
nhỏ cho việc đưa tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sự phát triển nền sản xuất hàng
hóa trong nông nghiệp. Vì vậy, cần phải tổ chức thực hiện, vận động nông dân
khắp nơi chuyển đổi ruộng đất “dồn điền, đổi thửa” theo kinh nghiệmcủa các địa
phương
Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất,chuyển đổiquyền sử dụng đất là
một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấmdứt quyền sử
dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia. Tuy nhiên, giữa
hai hình thức này có sự khác nhau và nó thể hiện ở chỗ, nếu như trong quan hệ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất,đốitượng của quan hệ là “đổi đất lấy tiền” và
việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấmdứt quyền sử dụngđất của bênchuyển
nhượng để thiết lập quyền sử dụngđất chobên nhận chuyển nhượng (quan hệ một
chiều), thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng chủ yếu của
quan hệ là “đổiđất lấy đất”.Trong quan hệ chuyển đổiquyền sử dụng đất,các bên
có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa
đất nhưng mục đích cơ bản và cũng là vấn đề mà cả ngườisử dụng đất lẫn cơ quan
quản lý nhà nước quan tâm đó là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau. Việc

21. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 16 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
thực hiện quan hệ này là quá trình cùng một lúc chấmquyền sử dụng đất của cả
hai bên đối với thửa đất mà họ đang sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất cho cả
hai bên nhận quyền sử dụng đất từ phía bên kia (quan hệ hai chiều).
- Hai là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình
thức thể chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là trường hợp người sử dụng đất mang quyền sử
dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảmthực hiện nghĩa vụ dân sự. Nghĩa vụ
dân sựlà nghĩa vụ của bên thế chấp,thôngthườngđược phát sinh từ hợp đồng vay
mượn tiền, tài sản của bên nhận thế chấp và phải thấp hơn giá trị quyền sử dụng
đất được đem ra thế chấp. Việc Nhà nước ghi nhận quyền này nhằmtạo điều kiện
cho người sử dụng đất có thể dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảmthực
hiện nghĩa vụ trong quá trình tạo lập cho mình một khoản tiền một cách hợp pháp
để đầu tư vào công việc sản xuất, kinh doanh, hoặc thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng
tạm thời khi họ không có điều kiện kinh tế trước mắt.
Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất,khi thế chấp quyền sử dụng đất,
người có quyền sử dụng đất phảichuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho bên nhận thế chấp, nhưng sự chuyển giao này chỉ mang tính chất tamthời,
trong thời hạn thể chấp hoặc chưa giải trừ thế chấp.
Khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên thế chấp không bị
chấm dứt việc sử dụng đất của mình mà vẫn được tiếp tục chiếmhữu,sử dụng đất;
bên nhận thế chấp không có quyền như một chủ sử dụng đất cả về mặt thực tế lẫn
pháp lý mà họ chỉ có quyền kiểm soát quyền năng pháp lý của bên thế chấp và có
quyền đưa quyền sử dụng đất này ra phát mại bán đấu giá khibên thế chấp không
thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ dân sự mà hai bên đã thỏa thuận.
Như vậy, khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp
quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không trọn vẹn và có
điều kiện, hay nói một cách khác, trong quan hệ thế chấp,việc “chuyển quyền” ở
đây thực ra là chuyển “quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý từ bên thế chấp
sang cho bên nhận thế chấp kiểm soát, nắm giữ “quyền sử dụng đất theo danh
nghĩa pháp lý” đó,còn “quyền sử dụng đất thực tế vẫn thuộc bên thế chấp,và bên
nhận thế chấp chỉcó quyền“định đoạt theo quy định củaphápluật” quyền sử dụng
đất của bên nhận thế chấp khi họ vi phạmnghĩa vụ của hợp đồng. Điều kiện chủ
thể của bên nhận thế chấp không “rộng rãi như bên nhận chuyển nhượng mà bị

22. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 17 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
pháp luật “hạn chế” rất nhiều,theo quy định hiện hành,chỉcó tổ chức tín dụng và
đảm bảo những điều kiện nhất định mới có quyền nhận thế chấp.
- Ba là,so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất với hình thức
hợp đồng mua bản tài sản
Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụngđất và hợp đồng
mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tượng điều chính của pháp
luật dân sự, theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều được phát sinh
thông qua hìnhthức hợpđồng,quyềncủa bênnày tương ứng với nghĩa vụ của bên
kia, một bên có nghĩa vụ chuyểngiao quyềnsử dụng đất(đốivớihợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản) và
nhận tiền, ngược lại, bên kia có nghĩa vụ trả tiền và nhận quyền sử dụng đất hoặc
tài sản
Tuy nhiên, giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng
mua bán tài sản có những điểmkhác biệt, thể hiện ở những nội dung sau:
Thứ nhất, về mặt đối tượng, nếu như trong quan hệ mua bán tài sản, đối
tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản (bao gồmvật có thực và quyền tài
sản)thuộc quyền sở hữu của bên bán, thì trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất,đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử
dụng đất của bên chuyển nhượng,còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền
sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là người đại diện
Với tư cách là chủ sở hữu tài sản,bên bán có toàn quyền định đoạt tài sản bằng
việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý chí của
người khác. Trong khi đó bên chuyển nhượng chỉ là người có quyền sử dụng đất
nên khi chuyển nhượng chongườikhác phảiđược sự cho phép của đại diện chủ sở
hữu đối với thửa đất chuyển nhượng đó là Nhà nước.
Thứ hai, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng, nếu như hợp đồng mua bán tài
sản có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và
thường có hiệu lực thi hành ngay sau khi xác lập (camkết hoặc ký kết), trừ hợp
đồng mua bán nhà ở và một số tài sản mà Nhà nước có quy định phải được lập
bằng văn bản,thìhợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất phảiđược lập bằng
văn bản và chỉ có hiệu lực thihành sau khiđược cơ quan nhà nước có thẩmquyền
cho phép.
Thứ ba, về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước, nếu như trong mua bán tài
sản, bên bán tài sản cũng như bên mua tài sản không phải thực hiện nghĩa vụ gì

23. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 18 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
trước Nhà nước, trừ trường hợp Nhà nước quy định khi mua bán một số loại tài
sản bên mua phải đăng ký quyền sở hữu và nộp lệ phí trước bạ, thì trong chuyển
nhượng quyềnsửdụng đất,các bên chuyển nhượng phảituân thủ nguyên tắc, điều
kiện, trình tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ
phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
1.4. Phân biệt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng là loạihợp đồng dễ gây nhầmlẫn vớihợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thực tế áp dụng cũng có nhiều trường
hợp các chủ thể sử dụng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hay cho hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Sau đây là các đặc điểmđể phân biệt giữa hợp
đồng chuyểnnhượngquyền sửdụng đất vớihợp đồngtặngcho quyền sử dụng đất.
Về quy ngang giá. Trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không quy định
phải trao đổi ngang giá đất giữa quyền sử dụng đất và tiền. Còn trong hợp đồng
chuyển nhượng quyền sửdụngđất quyđịnh việc trao đất và quyền sử dụng đất với
tiền là quyền và nghĩa vụ của các bên. Nghĩa vụ tài chính: Hợp đồng tặng cho
quyền sửdụng đấtbao gồmhợp đồngtặngcho quyềnsử dụng đất dành cho những
người có quan hệ huyết thống và những ngườikhông có quan hệ huyết thống.Đối
với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có quan hệ huyết thống thì người được
tặng cho không phải chịu thuế thu nhập cá nhân3
, còn trường hợp tặng cho của
những người không cùng huyết thống thìngười được tặng cho phải chịu thuế thu
nhập cá nhân vớithuế suấtlà 10% trên thu nhập chịu thuế,thu nhậpchịu thuế cũng
chính là giá trị đất được quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quy định tại thời điểm tặng cho. Còn trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thì người chuyển nhượng phải chịu thuế thu nhập cá nhân với thuế suất
là 2% trên giá chuyển nhượng4
. Giá chuyển nhượng ở đây giá trị bản thực tế trừ
cho giá vốn (giá mua ban đầu, tiền sử dụng đất,giá trúng thầu hoặc các nghĩa vụ
tài chính khác) và các chi phí hợp lý có liên quan theo quy định pháp luật. Do đó,
nếu chọn hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thìcó thể người chịu thuế sẽ phải
chịu thuế thu nhập cá nhân cao hơn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3 Khoản 1 điều 14 Nghị định 65/2013/ NĐ-CP ngày 27/06/2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số
điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá
nhân.
4
Khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và sửa đổi bổ sung một số điều của các
Nghị định về thuế

24. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 19 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
Quyền sở hữu riêng:Đốivớihợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì người
có quyền sử dụng đất đó thuộc quyền sở hữu riêng của người được tặng cho dù
đang độc thân hay đang trong thời kỳ hôn nhân, vìtàisản này được xemlà tàisản
được tặng riêng cho vợ hoặc chồng trong thờikỳ hôn nhân,mà không phảicó xác
nhận tàisản riêng của vợ hoặc chồngcủa ngườiđó.Chính lý do đó, có nhiều người
chọn hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thay cho hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Nhưng lựa chọn này đầy rủ ro cho các bên thamgia hợp đồng.
Còn đối vớihợp đồng chuyểnnhượngquyềnsử dụng đất sẽ trở thànhtàisản chung
của vợ chồng nếu người nhận chuyển nhượng đã lập gia đình, vì quyền sử dụng
đất vẫn được xemlà tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân, được tạo ra từ tài
sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân, nếu muốn tàisản được xemlà tàisản riêng
của người nhận chuyển nhượng trong thờikỳ hôn nhân thìngười đó phảiđược sự
xác nhận của vợ hoặc chồng của họbằngvăn bản.sửa đổibổ sung một số điều năm
1998 thể hiện quyền.
1.5. Sự cần thiết quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Trong xã hội hiện nay có rất nhiều tài sản có giá trị,Luật bắt buộc phải đăng
ký quyền sở hữu (quyền sử dụng), một mặt để Nhà nước dễ quản lý, mặt khác để
bảo đảm quyền lợi cho chủ sở hữu và các chủ thể liên quan. Và việc giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng không nằmngoàimục đích đó.Như ta đã
biết thì giá trị quyền sử dụng đất ngày nay rất được xemtrọng, nó có thể quyết
định sự phát triển của một chủ thể nhất định. Hơn nữa đất đai còn quyết định sự
phát triển của một quốc gia, bởi nó có thể chiphốitất cả các mặt trong đờisống xã
hội từ kinh tế, chính trị đến văn hóa, xã hội. Đất là tư liệu sản xuất đặc thù và chủ
yếu, có thể tạo ra của cải vật chất phục vụ sản xuất và đời sống con người. Việc
giao dịch về quyền sửdụng đấtnóichung và các giao dịch khác liên quan tớiquyền
sử dụng đất nóiriêng là một trong những chế định quan trọng trong hệ thống pháp
luật đất đai. Thực tế đất đai có đặc trưng là tính bền lâu,không chịu sự chiphốivề
số lượng bởi bất kỳ chủ thể nào nên quyền sử dụng đất chỉ được dịch chuyển từ
chủ thể này sang chủthể khác,chứkhôngtựmất đi. Nhà nước ta đã nắmđược quy
luật tồn tại của đất nên thông qua hoạt động quản lý những thông tin về quyền sử
dụng đất và những biến động thay đổi đã và đang diễn ra để lấy nó làmcơ sở để
phục vụ cho hoạt động quản lý đa dạng của mình. Nhằmđảmbảo cho nhiệmvụ
quản lý đất đai và bảo vệ lợi ích của người dân trong mối quan hệ đất đai. Người

25. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 20 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
viết sẽ lần lượt làm rõ những ý nghĩa mà pháp luật quy định về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất mang lại.
Thứ nhất, nhằm đảmbảo giá trịpháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất.
Do trình độ hiểu biết và ý thức tuân thủ pháp luật về đất đai của các chủ thể
sửdụng đất còn kém,nguyênnhâncủa nhữnghoạt động chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tự ý, không đảm bảo được tính pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Khi các bên phát sinh tranh chấp vì vi phạmthực hiện nghĩa
vụ của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thìcó nhiều vấn đề về pháp lý
mà các bên không lường trước được. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp các tranh
chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án đa số đều tuyên
hợp đồng chuyển nhượng quyềnsửdụng đất vô hiệu,hậu quả của hợpđồng chuyển
nhương quyềnsửdụng đấtvô hiệu là các bên phảihoàn trả đất,quyền sử dụng đất,
giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và tiền cho nhau5
.Thờigian giảiquyết các
vụ tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thường rất dài và có những thứ
không hoàn trả ngay được,lạikhó khăn thêmcho các bên. Khi xét về phương diện
lỗi thì mỗi bên đều có lỗi vì đã giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất không theo quy định của luật đất đai. Vì vậy quy định pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô cùng ý nghĩa đối với chủ thể tham gia hợp
đồng giảmthiểu rủi ro pháp lý và các bên có thể gặp phảikhiphát sinh tranh chấp
đảm bảo quyền sử dụng đất của các bên được thực hiện tốt hơn.
Thứ hai,để phân biệt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các
hợp đồng khác.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ nhầm lẫn vớicác hợp đồng
khác như hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất,
hợp đồng tăng cho quyền sử dụng đất và các hợp đồng mua bán tài sản khác. Mỗi
loại hợp đồng khác nhau thì quyền và nghĩa vụ của các bên cũng khác nhau, đối
tượng hợp đồng cũng khác nhau nhất là hậu quả pháp lý của các bên cũng khác
nhau vì vậy ý nghĩa các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giúp ta nhận diện rõ hơn những đặt trưng chỉ có ở hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất,xác định đúng loạihợp đồng sẽ tránh được những hậu
quả pháp lý đáng tiếc, mục đích giao kết hợp đồng của các bên được thực hiện
đúng hơn.
5
Khoản 2 Điều 131 Bộ Luật dân sự 2015

26. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 21 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
Thứ ba, giúp các bên thamgia hợp đồng được dễ dàng hơn.
Pháp luật về đất đai có vai trò hướng dẫn cho các chủ thể sử dụng đất và các
chủ thể có liên quan áp dụng đúng các quy định của pháp luật.Do đó các quy định
về đất đai có rất nhiều các văn bản hướng dẫn chitiết,cụ thể cho các chủ thể tham
gia giao kết hợp đồng như: Hợp đồng phảiđược lập bằng văn bản,hợp đồng phải
được công chứng,chứng thực và các vấn đề khác. Vậy nên pháp luật quy định về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ giúp cho hoạt động quản
lý về đất đai của nhà nước được hiệu quả mà còn cung cấp nguồn thông tin chính
thống quan trọng và rất cần thiết cho người sử dụng đất.
Thứ tư, giúp cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai quản lý hoạt động chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đạt hiệu quả hơn.
Trước đây khi đất đai thuộc sở hữu của tư nhân, thì việc mua bán chuyển
nhượng diễn ra một cách tự do, Nhà nước rất khó quản lý tình trạng đất đai. Còn
hiện nay đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống
nhất và quản lý.Do đó để thực hiện hiệu quả vaitrò quản lý của mình dưới tư cách
là đại diện chủ sở hữu toàn dân. Nhà nước phải đặt ra các quy định pháp luật để
điều chỉnh các mối quan hệ xã hội liên quan đến đất đai. Trong đó hoạt động
chuyển nhượng quyền sửdụngđất là chiếmđa số,đồng thờicũng là hoạt động xảy
ra nhiều vấn đề về pháp lý cần phải giải quyết nhiều nhất. Do vậy pháp luật quy
định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang lại ý nghĩa to lớn đối với Nhà
nước, để quản lý hoạt động chuyển nhượng đó xảy ra như thế nào, để có các kế
hoạch sử dụng đất phù hợp, đồng thời cũng có căn cứ tính thuế thu nhập từ lợi
nhuận chuyển nhượng giúp nguồnthu ngân sáchkhá lớn cho địa phương và trung
ương góp phần thực hiện công bằng xã hội.

27. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 22 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
Chương 2
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Sau khi chúng ta hiểu được các khái niệm cơ bản về quyền sử dụng đất,
chuyển nhượng về quyền sử dụngđất và hợp đồngchuyểnnhượng quyền sử dụng
đất.Để thực hiện được việc chuyểnnhượng,hợp đồngchuyểnnhượng đó vào thực
tiễn đời sống hàng ngày thì phải biết được các quy định pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng được quy định cụ thể như thế nào, khi các chủ thể thamgia vào
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phảithực hiện theo đúng nguyên tắc,
quy trình và đúng quy định pháp luật như thế nào cho đúng là rất cần thiết. Vìkhi
thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật sẽ bảo vệ được quyền lợi
cho cho các chủ thể thamgia hợp đồngchuyểnnhượngquyềnsử dụng đất và tránh
được đáng tiếc xảy ra do không hiểu quy định pháp luật trong quá trình thực hiện
giao dịch quyền sử dụng đất.Do sự cần thiết trên nên người viết sẽ đi sâu nghiên
cứu và phân tích các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất như sau:
2.1. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một chế định pháp luật phức
tạp chứa đựng trong nó các nguyên tắc,điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên
tham gia, trình tự, thủ tục, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, Vi phạm pháp luật và trách nhiệm pháp lý. Các quy định này nằm rải rác ở
nhiều văn bản quy phạmpháp luật khác nhau.Khichuyển nhượng quyền sử dụng
đất,các bên phảituân theomột số nguyêntắc nhất định.Các nguyên tắc này xuyên
suốt cả quá trình chuyển nhượng đòihỏi cả cơ quan nhà nước và các bên chuyển
nhượng phảituân thủ Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụngđất như sau:
- Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất
phát từnhu cầu thực tế củahai bên,đảmbảolợi ích chínhđáng củangườisử dụng
đất.
Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển
nhượng thực hiện quyển chuyển nhượng của minh xuất phát từ việc họ không
muốn sửdụng hoặc khôngcó điều kiện sửdụng để hướng tớilợi ích thu được bằng
tiền; bên nhận chuyển nhượng sẵn sàng bỏ ra một khoản tiền để trả cho người sử
dụng đất để nhận lại giá trị quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng. Như vậy,

28. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 23 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
mỗi bên chuyển nhượng đều có một mục đích riêng nhưng họ lại có một ý chỉ
chung,đó là cùng nhau thỏa thuận trao đổiquyền sử dụng đất lấy tiền để thỏa mãn
những nhu cầu thiết thực của mình. Sự thông nhất ý chí này được thực hiện một
cách bình đẳng và chỉ khi giải quyết thỏa đáng lợi ích vật chất của cả hai bên thi
mới thúc đẩy quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra một cách lành
mạnh.
Nguyên tắc thứ hai là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp
với quy định của pháp luật.
Khi các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các nội dung
cơ bản phải phù hợp với các quy định tạichương 28phần thứ 5của Bộ luật dân sự
năm 2005 và pháp luật về đất đai. Ngoài ra, các việc chuyển nhượng không được
trái với các quy định ở các văn bản quy phạm pháp luật khác
- Nguyên tắc thứba là phải sửdụng đất đúng mục đích, thời hạn quy định.
Bên nhận chuyểnnhượngquyềnsửdụng đất phảisử dụng đất đúng mục đích,
thời hạn được ghitrong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao
đất,cho thuê đất của bênchuyển nhượng Theoquyđịnh của pháp luật,toàn bộ quỹ
đất quốc gia đều nằm dưới sự quản lý của Nhà nước,việc quản lý sử dụng đất cần
phảitheo quy hoạch,kế hoạch thốngnhất.Hàng năm, Nhà nước lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất trong đó hoạch định việc sử dụng dát thể đối với từng loại đất
để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất. СЏ Hay nói cách khác, Nhà nước giao đất,
cho thuê đất hoặc hợp thức hóa quyền sử dụng đất trên cơ sở quy hoạch,kế hoạch
sử dụng đất, do đó mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước xác định rõ ràng.Mặt
khác, khi giao đất, cho thuê đất hay hợp thức hóa quyền sử dụng đất, Nhà nước
xác định rõ thời gian sử dụng đất và người được giao đất, thuê đất, hợp thức hóa
quyền sử dụng đất chi được sử dụng trong khoảng thời gian đó. Vì vậy, sau khi
nhận quyền sửdụngđất,bên nhận chuyểnnhượngphảituân thủ quy định của Nhà
nước về thửa đất chuyển nhượng,đó là phải sử dụng đúng mục đích, thời hạn sử
dụng và phủ hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm
chuyển nhượng.

29. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 24 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
2.2. Các điều kiệnchuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.2.1. Chủ thể
2.2.1.1. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a) Cá nhân
Cá nhân được Nhà nước trực tiếp cho phép sử dụng đất và có trách nhiệm
của người sử dụng đất đối với Nhà nước. Cá nhân là người có năng lực pháp luật
dân sựđó là “Khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự6
”.Khicá
nhân tham gia giao dịch trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cá
nhân cần có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có quyền thamgia trực tiếp hoặc có
thể ủy quyền cho chủ thể khác thamgia vào giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. “Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng
hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự7
” khi thamgia giao
kết hợp đồng. Năng lực hành vi dân sự đầy đủ phải theo quy định của pháp luật
“Người thành niên là người đủ mười tám tuổi trở lên8
” phát triển bình thường
không mắc bệnh tâmthần, hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làmchủ
được hành vi của mình, không nghiện ma túy hoặc các chất kích thích khác và
không bị hạn chế bởi quyết định của Tòa án mà có thể mất năng lực hành vi dân
sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự được quy định tại Điều 22, Điều 23, Điều
24 Bộ luật dân sự 2015,
Ngoài ra có thể giao dịch với người từ đủ mười lămtuổi đến chưa đủ mười
tám tuổi có khối tài sản riêng bảo đảmthực hiện nghĩa vụ thủ có thể tự mình xác
lập và thực hiện giao dịch dân sự mà không cần phải có sự đồng ý của người đại
diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (Điều 20 Bộ luật
dân sự 2015). Theo quy định tại Điều 16 và Điều 21 Bộ luật dân sự 2015, từ đủ
mười lăm tuổi đến chưa đủ mười támtuổi tự mình xác lập thực hiện giao dịch dân
sự, trừ giao dịch liên quan đến bất động sản,động sản phải đăng ký và giao dịch
dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng
ý. Quy định này nhằm đảo bảo người từ đủ mười lămtuổi đến chưa đủ mười tám
tuổi nhận được sự hỗ trợ từ phía người đại diện theo pháp luật đối với giao dịch
dân sự liên quan đến các tài sản có giá trị lớn hoặc cần đến kiến thức chuyên môn
khi giao dịch với mục đích cuối cùng là đảm bảo quyền, lợiích của chủ thể này.
6
Khoản 1 Điều 16 Bộ luật dân sự 2015
7
Điều 19 Bộ Luật dân sự 2015
8
Khoản 1 Điều 20 Bộ luật dân sự 2015

30. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 25 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
b) Hộ gia đình
Theo Bộ luật dân sự 2015 chủ thể trong giao dịch dân sự có thamgia Hộ
gia đình “Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự thamgia của Hộ gia đình sử
dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai9
”. Đối với việc định đoạt
tài sản chung của hộ gia đình có giá trị lớn như quyền sử dụng đất, nhà ở. Pháp
luật quy định phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên của hộ gia đình từ đủ
mười lăm tuổi trở lên Trường hợp một trong số những thành viên này không đồng
ý thì việc định đoạt tài sản này phải được thỏa thuận lại nếu vẫn không đồng ý
thì sẽ hợp đồng không thể thực hiện được.Khác vớitrường hợp các tảisản chung
khác không phải là quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì chỉ cần sự đồng ý của
đa số các thành viên từ đủ mười lămtuổi trở lên của hộ gia đình. Theo quy định
khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 Hộ gia đình sử dụng đất là những người
có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về
hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời
điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,công nhận quyền sử dụng đất, nhận
chuyển quyền sử dụng đất". Tài sản chung của hộ gia đình được pháp luật quy
định cụ thể tại Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 đó là khối tài sản do các thành viên
của cả hộ tạo lập nên trong quá trình tiến hành các hoạt độnh kinh tế chung và
các tài sản mặt dù thuộc sở hữu cá nhân nhưng có thỏa thuận góp vào khối tài
sản chung hoặc các tài sản được sử dụng vào mục đích hoạt động kinh tế chung.
Pháp luật về đất đaivà về dân sự hiện nay có sự thay đổicăn bản về tư cách
chủ thể của các thành viên Hộ gia đình trong việc thừa kế và định đoạt quyền sử
dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình được nhà nước giao không thu tiền sử dụng
đất. Do không nắmđược sự thay đổiđó tổ chức hành nghề công chứng và Ủy ban
nhân xã, phường,thịtrấn đã xác định thành viên có quyền sử dụngđất nông nghiệp
của hộ gia đình là những ngườihiện đang có tên trong hộ khẩu của gia đình và họ
mặt nhiên áp đặt quan điểmrằng, tất cả những ngườicó tên trong hộ khẩu tại thời
điểm xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đồng sở hữu.
Sau khi Luật đai đai 2013 và Bộ luật dân sự 2015 được ban hành, việc xác
định tư cách chủ thể có quyềnsửdụng đất khihộ gia đình giao dịch chuyểnnhượng
quyền sử dụng đất đất nông nghiệp trồng lúa có sự thay đổiđó là căn cứ vào thành
viên của hộ gia đình được Nhà nước giao quyền sử dụng đất kể cả những thành
9
Khoản 2 Điều 101 Bộ luật Dân sự năm 2015.

31. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 26 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
viên đã tách hội chuyển đi cư trú ở nơi khác. Việc xác định tư cách hộ dựa trên
những căn cứ sau:
Theo Luật đất đai năm 2013 thì quyền của cá nhân, hộ gia đình được Nhà
nước. giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất được Nhà nước mở rộng như quyền
góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quyền bồi thường khi Nhà nước thu hồi
quyền sử dụng đất và không hạn chế chủ thể được thừa kế quyền sử dụng đất kể
cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Ngoài ra các thành viên trong hộ được
Nhà nước giao quyền sử dụng đất có đầy đủ Luật đất đai năm2013. Vì vậy khi
chủ hộ thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đắt phải có sự đồng ý của tất cả
thành viên trong hộ từ đủ mười lămtuổi trở lên. Cũng theo khoản 2 Điều 212 Bộ
luật dân sự 2015 và khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/ ND-CP ngày 15/5/2014
hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013. Tại khoản 1 Điều 64 Nghị định
43/2014/ NĐ-CP được hướng dẫn bởi khoản 5 Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-
BTNMT như sau: “Người có tên trên giấy chứng nhận hoặc được ủy quyền theo
quy định của pháp luật về dân sự quy định tại khoản 1 Điều 64 của Nghị định
43/2014/NĐ-CP chi được thực hiện ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử
dụng đất,quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong
hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chúng
hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”. Theo quy định trên, việc ký hợp
đồng,văn bản giao dịch về quyền sửdụngđất phảiđược tất cả các thànhviên trong
hộ gia đình đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng
thực. Tuy nhiên, theo Điều 21 Bộ luật dân sự 2015 lại có quy định “Người chưa
thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi,Giao dịch dân sự của người chưa đủ
sau tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập,thực hiện. Người
từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập,thực hiện giao dịch dân sự
phải được người đại diện theo pháp luậtđồng ý,trừgiao dịch dân sự phục vụ nhu
cầu sinh hoạthàng ngày phù hợp với lứa tuổi,Người từđủ mười lămtuổi đến chưa
đủ mười tám tuổi tựmình xác lập thực hiện giao dịch dân sự,trừ giao dịch dân sự
liên quan đến bất động sản,động sản phải đăng ký và giaodịch dân sựkhác theo
quy định của luật phảiđược người đạidiệntheopháp luật đồngý”. Theo quy định
trên, khi người từ đủ mười lăm tuổi đến dưới mười tám tuổi, thực hiện các giao
dịch dân sựliên quan đến bất động sản trong đó có cả chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thì cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật Liên quan đến
năng lực chủ thể của những thành viên từ đủ mười lămtuổiđến chưa đủ mườitám
tuổinhững ngườinày có được làm văn bản ủy quyển hoặc hợp đồng ủy quyềncho

32. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn tại
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Tuyền 27 SVTH: Nguyễn Thị Lệ Phí
chủ hộ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không. Theo quy định tại điểma
khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 thì một trong những điều kiện có hiệu lực
của giao dịch dân sự là “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự năng lực hành vi
dân sự phù hợp với giao dịch dân sựđược xác lập” Theo quy định tại Điều 16 và
Điều 21 Bộ luật dân sự 2015, từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười támtuổi, tự
mình xác lập thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch liên quan đến bất động sản,
động sản phảiđăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được
người đại diện theo pháp luật đồng ý. Tuy nhiên, hiện tại không có quy định nào
cảmngườiđủ mười lăm tuổiđến chưa đủ mười támtuổi không được thực hiện các
giao dịch ủy quyền liên quan đến quyền sửdụng đất. Mặt khác theo quy định tại
khoản 2 Điều 212 Bộ luật dân sự 2015,khi hộ gia đình thực hiện các giao dịch về
đất đai phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên hộ gia đình là người thanh
niên có năng lực hành vidân sựđầy đủ,trừtrường hợp luật có quy định khác. Như
vậy pháp luật đã quy định quyền của người từđủ mườilămtuổiđến chưa đủ mười
tám tuổi được thực hiện hành vi pháp lý đơn phương (đồng ý hoặc ký vào hợp
đồng) trong giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình vì thế trong trường
hợp họ không trực tiếp ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì
phải được làmgiấy ủy quyền hoặc giao kết hợp đồng ủy quyền cho chủ hộ chuyển
quyền sử dụng đất.
2.2.2. Đối tượng
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chủ thể chuyển nhượng phải có
các điều kiện sau đây:
Thứ nhất,có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngoại trừ một số trường
hợp được quy định trong Luật Đất đai 2013
Thứ hai,đất không có tranh chấp
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảmbảo thi hành án, chậm
nhất là bảy ngày làmviệc kê biên quyền sử dụng đất phảiđược thông báo.Những
thửa đất đang bị kê biên để đảm báo thi hành án thì không được chuyển nhượng.
Nhà nước quy định đều này nhằm đảm bảo bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho
bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất, đối với việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thìngườisửu dụngđất theohình thứcgiao đất trả tiền sử dụngđất và thuê
đất trả tiền trước cho cả quá trình thuê hoặc trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm