Nhận viết luận văn Đại học , thạc sĩ - Zalo: 0917.193.864 Tham khảo bảng giá dịch vụ viết bài tại: vietbaocaothuctap.net Download luận văn thạc sĩ ngành luật với đề tài: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN NGỌC ANH
CHUYÓN Nh-îng quyÒn sö dông ®Êt cña tæ chøc kinh tÕ
theo quy ®Þnh cña luËt ®Êt ®ai 2013
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI - 2015

2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN NGỌC ANH
CHUYÓN Nh-îng quyÒn sö dông ®Êt cña tæ chøc kinh tÕ
theo quy ®Þnh cña luËt ®Êt ®ai 2013
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60 38 01 07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN QUANG TUYẾN
HÀ NỘI - 2015

3. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu
khoa học của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được
công bố tại bất kỳ công trình khoa học nào khác. Các trích dẫn và
ví dụ đưa ra đảm bảo chính xác, trung thực.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật Đại học quốc
gia Hà Nội xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Nguyễn Ngọc Anh

4. MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục từ viết tắt
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ ......................7
1.1. KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT........................................... 7
1.1.1. Quan niệm về quyền sử dụng đất ...................................................... 7
1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất....................................................... 9
1.1.3. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai với quyền
sử dụng đất.......................................................................................12
1.2. KHÁI NIỆM TỔ CHỨC KINH TẾ ................................................14
1.2.1. Định nghĩa và đặc điểm của tổ chức kinh tế ...................................14
1.2.2. Phân loại tổ chức kinh tế trong sử dụng đất ....................................18
1.3. KHÁI NIỆM CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ .............................................................18
1.3.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất................................18
1.3.2. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế......21
1.4. CÁC YẾU TỐ CHI PHỐI VẤN ĐỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ .......................................22
1.4.1. Đường lối phát triển kinh tế của Đảng Cộng sản Việt Nam
trong lĩnh vực đất đai.......................................................................22
1.4.2. Chế độ sở hữu đất đai ......................................................................26
1.4.3. Mục đích sử dụng đất và hình thức sử dụng đất..............................29
Kết luận chương 1 .........................................................................................31

5. Chương 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH
TẾ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 Ở NƯỚC TA ................. 33
2.1. NỘI DUNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẬT
ĐẤT ĐAI NĂM 2013.......................................................................33
2.1.1. Nội dung quy định về các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của tổ chức kinh tế............................................................33
2.1.2. Nội dung quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của tổ chức kinh tế.....................................................................34
2.1.3. Nội dung quy định về trường hợp không được chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ............................................41
2.1.4. Nội dung quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của tổ chức kinh tế............................................................41
2.1.5. Nội dung quy định về trường hợp không được nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế...............................43
2.1.6. Nội dung quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong
quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế.....43
2.1.7. Quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của tổ chức kinh tế...........................................................................47
2.1.8. Nội dung quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của tổ chức kinh tế.....................................................................49
2.1.9. Nội dung quy định về vấn đề tài chính đất đai khi chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế...............................53
2.2. THỰC TRẠNG KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC KHI THỰC
THI CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 VỀ
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ
CHỨC KINH TẾ.............................................................................57

6. 2.2.1. Vướng mắc khi áp dụng quy định về điều kiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ............................................57
2.2.2. Vướng mắc khi áp dụng quy định về thời điểm có hiệu lực của
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất..................................62
2.2.3. Vướng mắc khi áp dụng các quy định về quyền và nghĩa vụ của
các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất..............64
2.2.4. Vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế do sự
không thống nhất giữa chế độ pháp lý đối với đất đai và chế độ
pháp lý đối với tài sản trên đất.........................................................65
2.2.5. Vướng mắc nảy sinh khi áp dụng các quy định về hệ thống tài
chính đất đai.....................................................................................66
2.2.6. Vướng mắc về nhận thức pháp luật và ý thức tuân thủ pháp luật của
người dân nói chung và của tổ chức kinh tế sử dụng đất nói riêng........67
Kết luận chương 2 .........................................................................................69
Chương 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI CÁC
QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 VỀ
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ
CHỨC KINH TẾ ...........................................................................70
3.1. NHÓM GIẢI PHÁP TIẾP TỤC HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ
CHỨC KINH TẾ.............................................................................70
3.1.1. Hoàn thiện khái niệm quyền sử dụng đất như một bất động sản trong
Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản...............................70
3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất..................................................70

7. 3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên tham
gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..............................71
3.2. NHÓM GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI
CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ CỦA LUẬT ĐẤT
ĐAI NĂM 2013...............................................................................72
3.2.1. Tiếp tục thực hiện cải cách hành chính trong việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất...............................................................72
3.2.2. Đổi mới hệ thống tài chính đất đai ..................................................76
3.2.3. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai .........79
3.2.4. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, kiểm soát của các cơ
quan quản lý Nhà nước....................................................................80
KẾT LUẬN....................................................................................................82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................86

8. DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS Bất động sản
BLDS Bộ luật Dân sự
HĐND Hội đồng nhân dân
QSDĐ Quyền sử dụng đất
TNHH Trách nhiệm hữu hạn
UBND Ủy ban nhân dân
XHCN Xã hội chủ nghĩa

9. 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai được xác định là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực
quan trọng phát triển đất nước. Từ khi có Hiến pháp năm 1980, xét về chế độ
sở hữu, đất đai ở nước ta chỉ có một chế độ sở hữu, đó là sở hữu toàn dân. Kế
thừa tinh thần tại Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng
định đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý (Điều 53). Luật Đất đai (1993, 1998, 2001,
2003, 2013) đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy
định về đất đai của Hiến pháp; đồng thời quy định các nguyên tắc quản lý và
sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý
và trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua các
hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và chuyển
quyền sử dụng đất; Sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng
mục đích sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất; tiết kiệm, có hiệu quả, đi
đôi với bảo vệ môi trường.
Quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản đặc biệt phát sinh trong
quan hệ sử dụng đất. Hiện nay, về mặt pháp lý, không có khái niệm mua bán
đất đai, mà chỉ có khái niệm chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ
luật Dân sự năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Đất
đai năm 2013. Chuyển quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự đặc
thù, có điều kiện. Có nhiều hình thức chuyển quyền sử dụng đất: chuyển
nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; trong đó, chuyển nhượng là
một trong những hình thức phổ biến. Trong giai đoạn hiện nay, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là đòi hỏi tất yếu, khách quan của nền kinh tế thị
trường nhằm bảo đảm quyền tự do kinh doanh và tự do cư trú của công dân.
Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

10. 2
đáp ứng nhu cầu của người dân về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất - kinh
doanh; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, nâng cao hiệu
quả sử dụng đất; đồng thời, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện còn bộc lộ một số tồn tại như
chuyển nhượng quyền sử dụng khi không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển
nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm
quyền; sự hiểu biết về thủ tục, trình tự chuyển nhượng của người dân và một số
cán bộ còn hạn chế; nên thị trường phi chính quy (thị trường ngầm) vẫn tồn tại
với việc mua bán trao tay dưới nhiều hình thức, nằm ngoài sự kiểm soát của
Nhà nước. Sự tồn tại kéo dài của thị trường BĐS phi chính quy tác động xấu
đến thị trường BĐS, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng BĐS và làm thất
thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng đất đai.
Vì thế, nghiên cứu các vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nhằm tìm
ra những giải pháp pháp lý bảo đảm sự vận hành bình thường, lành mạnh của thị
trường chuyển nhượng đất đai là đòi hỏi của thực tế cuộc sống. Từ những lý do
trên đây, tôi chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
theo quy định của Luật Đất đai 2013” làm luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của tổ chức kinh tế nói riêng là vấn đề thu hút sự quan tâm nghiên
cứu, tìm hiểu của giới luật học nước ta. Thời gian qua đã có nhiều công trình
khoa học về vấn đề này được công bố mà tiêu biểu phải kể đến một số công
trình sau đây: i) Luận án tiến sĩ luật học của tác giả Nguyễn Cảnh Quý về đề
tài "Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam" (2002); ii)
Luận văn của thạc sĩ luật học của tác giả Phạm Thu Thuỷ với đề tài "Pháp
luật về chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cả nhân"
(2001); iii) Luận văn thạc sĩ luật học của Trần Đăng Vinh về đề tài "Hoàn

11. 3
thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta" (2000); iv)
Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài
"Những điểm mới của Luật đất đai 2003 về chuyển quyền sử dụng đất "
(2004).... Mặt khác, việc tìm hiểu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới
khía cạnh hoạt động kinh doanh BĐS đã được đề cập và công bố trên các tạp
chí chuyên ngành khác, cụ thể: "Sự tác động của Luật đất đai 2003 đến việc
hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta" của PGS.TS
Nguyễn Quang Tuyến đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 10/2005; bài
"Một sổ vấn đề về thị trường bất động sản" của tác giả Vũ Anh công bố trên
Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 2/2004; bài "Đất đai và thị trường bất
động sản" của tiến sỹ Nguyễn Đình Bồng - Tạp chí Địa chính, số 1 - 2/2005...
Các công trình trên đã giải quyết một số vấn đề lý luận và thực tiễn, bao gồm
phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của chuyển quyền sử dụng đất; cơ sở
của quy định về chuyển quyền sử dụng đất; phân tích nội dung quy định của
chuyển quyền sử dụng đất và đưa ra giải pháp hoàn thiện. Tuy nhiên, tìm
hiểu, phân tích một cách có hệ thống, toàn diện và đầy đủ về chuyển quyền sử
dụng đất của tổ chức kinh tế dưới khía cạnh các quy định của Luật Đất đai
năm 2013 thì dường như còn thiếu một công trình khoa học như vậy. Trên cơ
sở kế thừa kết quả, thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học về vấn
đề này đã công bố; Luận văn tiếp tục nghiên cứu, tập hợp và phát triển hệ
thống cơ sở lý luận và thực tiễn của chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức
kinh tế nhìn nhận dưới góc độ các quy định của Luật Đất đai năm 2013.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu tổng quát của Luận văn là phân tích thực trạng
nội dung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh
tế theo Luật Đất đai năm 2013 và khuyến nghị giải pháp nâng cao hiệu quả thi
hành các quy định này trên thực tế ở Việt Nam.

12. 4
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, Luận văn xác định các nhiệm vụ
nghiên cứu cụ thể sau:
- Phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
- Phân tích khái niệm, đặc điểm và phân loại tổ chức kinh tế; phân tích đặc
điểm, khái niệm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế.
- Phân tích các yếu tố tác động đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của tổ chức kinh tế.
- Tìm hiểu nội dung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 và những vướng mắc, khó
khăn phát sinh trong quá trình thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013.
- Đưa ra khuyến nghị giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực thi các
quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật
Đất đai năm 2013.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của Luận văn bao gồm các nội dung cụ thể sau:
- Quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng về tiếp tục đổi mới chính
sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới
tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp
phát triển theo hướng hiện đại.
- Các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh
tế theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
- Thực tiễn thi hành các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của tổ chức kinh tế theo Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi
hành ở nước ta.

13. 5
- Hệ thống lý thuyết về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nói chung và
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nói riêng.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vấn đề rộng, được điều chỉnh bởi
Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Kinh doanh bất
động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành v.v. Tuy nhiên, trong
khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi
nghiên cứu vào nội dung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn
bản hướng dẫn thi hành.
5. Phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu
Luận văn được thực hiện dựa trên cơ sở lý luận Mác - Lênin về Nhà nước
và pháp luật; các quan điểm của Đảng về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị
trường định hướng XHCN nói chung và quản lý, sử dụng đất đai nói riêng.
Các phương được sử dụng để giải quyết các vấn đề của đề tài luận văn
bao gồm: Phương pháp triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử và các
phương pháp nghiên cứu cụ thể:
- Phương pháp phân tích, phương pháp bình luận, phương pháp diễn
giải v.v được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế.
- Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp
v.v được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu nội dung chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013.
- Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp lập luận
logic được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu quả
thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh
tế theo Luật Đất đai năm 2013.

14. 6
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Trên cơ sở nghiên cứu vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ
chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luận văn có ý nghĩa
trong việc:
- Tập hợp, hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện những vấn đề lý luận
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ở nước ta.
- Phân tích, đánh giá nội dung các quy định của Luật Đất đai năm 2013
về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế; nhận diện
những khó khăn, vướng mắc nảy sinh trong quá trình triển khai thi hành các
quy định của Luật Đất đai năm 2013 về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của tổ chức kinh tế.
- Đề xuất những giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực thi các quy
định của Luật Đất đai năm 2013 về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của tổ chức kinh tế ở nước ta.
- Luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ công
tác giảng dạy và học tập tại các cơ sở đào tạo luật; là tài liệu tham khảo bổ ích
cho đội ngũ cán bộ xây dựng, hoạch định chính sách, pháp luật đất đai cũng
như cho cán bộ quản lý đất đai và các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp trong sử
dụng đất ở nước ta.
7. Cấu trúc của luận văn
Ngoài phần cam đoan, mục lục, mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu
tham khảo, nội dung của Luận văn được kết cấu thành 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của tổ chức kinh tế.
Chương 2: Thực trạng các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 ở nước ta.
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi các quy định về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo
Luật Đất đai năm 2013.

15. 7
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ
1.1. KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.1. Quan niệm về quyền sử dụng đất
Trước khi giải mã khái niệm về quyền sử dụng đất, chúng ta cần tìm
hiểu thế nào là quyền. Theo Lý luận nhà nước và pháp luật, quyền chủ thể là
cách xử sự mà pháp luật cho phép chủ thể được tiến hành. Nói cách khác,
quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định được
pháp luật cho phép. Nói là khả năng có nghĩa là chủ thể có thể lựa chọn giữa
việc xử sự theo cách thức mà nó được phép tiến hành hoặc không xử sự như
vậy [36, tr.448]. Quyền chủ thể được hiểu là như vậy thì như thế nào là quyền
sử dụng đất?. Theo quan niệm của pháp luật dân sự Châu Âu truyền thống,
quyền sử dụng là một trong các quyền năng của chủ sở hữu; theo đó, chủ sở
hữu có các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với vật
thuộc sở hữu của mình. Dẫu vậy, khi vật được chủ sở hữu cho người khác
thuê, ủy quyền quản lý hoặc cho mượn v.v thì người này cũng có một số
quyền năng nhất định đối với vật như quyền chiếm giữ, bảo quản vật, quyền
sử dụng vật v.v. Khoa học pháp luật dân sự gọi những quyền này là “vật
quyền” (quyền đối với vật). Ở nước ta do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu
đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song
trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất
cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là người
sử dụng đất) hoặc công nhận quyền sử dụng đất của họ. Người sử dụng đất
được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất. Như
vậy, quyền sử dụng đất từng bước tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành

16. 8
một loại quyền mang tính độc lập tương đối. Pháp luật định chế thành các quy
định về quyền của người sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là một khái niệm được sử dụng rất phổ biến trong
pháp luật đất đai Việt Nam. Quyền sử dụng đất được quan niệm theo 2
phương diện:
i) Phương diện chủ quan: Đây là một quyền năng của người sử dụng
đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một
lợi ích vật chất nhất định. Quyền năng này của người sử dụng đất được pháp
luật đất đai ghi nhận và bảo hộ. Trên phương diện này, quyền sử dụng đất
được các tài liệu, sách, báo pháp lý quan niệm như sau:
- Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn:
Quyền sử dụng đất: Quyền của các chủ thể được khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà
nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác
thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho… từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất;
Người sử dụng đất có các quyền: 1. Quyền được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; 2. Hưởng thành quả lao động, kết
quả đầu tư trên đất; 3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà
nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 4. Được Nhà nước hướng
dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 5. Được
Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình; 6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những
hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Người sử dụng đất được thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất… theo quy định của pháp luật
về đất đai [39, tr.655].

17. 9
- Theo Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội:
Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích
của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội
của đất nước;
Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan
trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất
cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất [38, tr.92].
Như vậy, xét trên phương diện chủ quan quyền sử dụng đất là một
quyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm khai thác các thuộc tính
có ích của đất đai và đem lại lợi ích vật chất nhất định cho họ.
ii) Phương diện khách quan: Quyền sử dụng đất là một chế định quan
trọng của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai
do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong
quá trình sử dụng đất như quan hệ làm phát sinh quyền sử dụng đất; quan hệ
về thực hiện các quyền năng của quyền sử dụng đất; quan hệ về bảo hộ quyền
sử dụng đất (giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất);
Xét trên phương diện này quyền sử dụng đất với tư cách là một chế
định pháp luật bao gồm các quy định làm căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử
dụng đất; các quy định về thực hiện quyền sử dụng đất và các quy định về giải
quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm
2013 đã dành hẳn một chương (Chương XI - Từ Điều 166 đến Điều 194) quy
định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; bao gồm các quyền và
nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và các quyền và nghĩa vụ cụ thể của
từng nhóm chủ thể sử dụng đất.
1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất ở nước ta có nội hàm rộng hơn quyền sử dụng thông
thường. Nó vượt khỏi khuôn khổ “chật hẹp” của quyền khai thác công dụng,

18. 10
hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản để tham gia vào các giao dịch dân sự trên thị
trường; được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh
vay vốn tại ngân hàng, các tổ chức tín dụng; được sử dụng làm vốn góp liên
doanh trong hoạt động sản xuất - kinh doanh. Quyền sử dụng đất mang một số
đặc điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất, như phần trên đó phân tích, quyền sử dụng đất là một loại quyền
về tài sản và được xác định giá trị và được phép chuyển đổi trên thị trường.
Thứ hai, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
nước ta nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn
dân về đất đai. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất
khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên,
do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao
gồm các quyền năng: quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển
nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế quyền sử dụng
đất; quyền thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng
đất) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một
loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu.
Tiếp cận dưới góc độ đất đai thì các quyền của người sử dụng đất được
chia thành các nhóm sau:
Nhóm thứ nhất: Nhóm quyền thể hiện tư cách của người sử dụng đất
đối với đất đai và hưởng sự bảo hộ của pháp luật, nhóm này bao gồm các
quyền: i) Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; ii) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư
trên đất; iii) Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo
đất nông nghiệp; iv) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo
và bồi bổ đất nông nghiệp; v) Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm
phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; vi) Khiếu nại, tố cáo, khởi

19. 11
kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và
những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Nhóm quyền này có một số
nội dung cơ bản sau đây:
- Về phương diện xác lập và công nhận tư cách của người sử dụng đất,
trước tiên phải đề cập đến "Quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất)". Ý nghĩa của quyền này thể hiện việc Nhà
nước thừa nhận tính hợp pháp của việc sử dụng đất của người sử dụng đất và
xác lập cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong
quá trình sử dụng đất. Chỉ những người sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có
tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất mới được Nhà nước cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; Bởi lẽ, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam là người đại diện cho chủ sở hữu đất đai song trên thực tế, Nhà nước
lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai, mà là những người thuê đất,
người được giao đất. Để bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất thì Nhà nước phải xác lập tư cách cho người sử dụng đất thông qua
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng chủ sử dụng đất.
- Pháp luật quy định cho người sử dụng đất có quyền được hưởng các
thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao. Đây là những lợi ích
mà người sử dụng đất thu được khi khai thác các thuộc tính có ích của đất
hoặc đã đầu tư vào đất đai trong quá trình sử dụng đất. Không những thế,
người sử dụng đất còn nhận được sự giúp đỡ của Nhà nước trong việc bồi bổ,
cải tạo đất hoặc được hưởng các lợi ích từ các công trình công cộng do Nhà
nước đầu tư về bảo vệ, cải tạo đất mang lại.
- Về phương diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất, pháp luật hiện hành quy định cho người sử dụng đất được quyền tự bảo
vệ thông qua việc khiếu nại, tố cáo, khởi kiện các hành vi vi phạm quyền sử

20. 12
dụng đất hợp pháp của mình hoặc yêu cầu Nhà nước, xã hội can thiệp bảo vệ
quyền lợi hợp pháp giúp mình.
Nhóm thứ hai: Nhóm quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng
đất, bao gồm: i) Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất; ii) Quyền tặng cho
quyền sử dụng đất; iii) Quyền chuyển quyền sử dụng đất; iv) Quyền cho thuê
quyền sử dụng đất; v) Quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất; vi) Quyền thừa
kế quyền sử dụng đất; vii) Quyền thế chấp quyền sử dụng đất; viii) Quyền bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất; ix) Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Đây là nhóm quyền thể hiện mối quan hệ giao dịch “ngang” giữa những
người sử dụng đất với nhau. Hay nói cách khác, các quyền này góp phần vào
việc hình thành thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp ở nước ta.
Nhóm thứ ba: Người sử dụng đất được quyền lựa chọn hình thức
giao đất, thuê đất. Quyền này giúp cho người sử dụng đất dễ dàng tiếp cận
trong việc sử dụng đất đai phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh và năng lực tài
chính của mình.
1.1.3. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai với quyền sử
dụng đất
Như phần trên đã phân tích, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai ở nước ta nên quyền sử dụng đất được hình trên cơ sở quyền sở
hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử
dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài.
Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử
dụng đất (bao gồm các quyền năng: quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền
chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế QSDĐ;
quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng QSDĐ) nên quyền sử dụng đất tách
khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so
với quyền sở hữu;

21. 13
Mặc dù, quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển
nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử
dụng đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa hai loại
quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể:
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng
đất đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc
cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hay công nhận QSDĐ;
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử
dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ;
Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của quyền sử dụng đất thể hiện ở
các khía cạnh sau:
Một là, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà
nước với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai;
Hai là, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp
cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho
thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ;
Ví dụ: theo Điều 179 Luật đất đai năm 2013 thì chỉ có hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi QSDĐ
nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân
khác. Còn các chủ thể sử dụng đất khác không được pháp luật cho hưởng
quyền năng này;
Hay Điều 175 Luật đất đai năm 2013 quy định: Tổ chức kinh tế được
Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền
bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng QSDĐ thuê;
Hơn nữa, không phải đối với bất cứ người sử dụng đất nào cũng có đầy

22. 14
đủ các quyền năng của chuyển QSDĐ do pháp luật đất đai quy định. Về cơ
bản, chỉ những người sử dụng đất theo các hình thức: giao đất trả tiền sử dụng
đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả trước
tiền thuê cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là
năm năm mới được pháp luật cho hưởng các quyền năng của chuyển QSDĐ;
Ba là, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền
sử dụng đất lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của QSDĐ thể
hiện ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát
sinh trong quá trình sử dụng đất mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn
cơ bản họ vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là người
đại diện chủ sở hữu đối với đất được giao;
Ví dụ: Sau khi làm xong các thủ tục pháp luật để chuyển nhượng hoặc
chuyển đổi QSDĐ… thì người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đất theo đúng
mục đích ban đầu trước khi chuyển giao, không được tùy tiện thay đổi mục đích
sử dụng. Nếu làm trái quy định này được coi như là một hành vi vi phạm nghiêm
trọng pháp luật về đất đai và hậu quả của nó là Nhà nước sẽ thu hồi đất.
1.2. KHÁI NIỆM TỔ CHỨC KINH TẾ
1.2.1. Định nghĩa và đặc điểm của tổ chức kinh tế
Ở nước ta, một trong những người sử dụng đất là tổ chức kinh tế. Tổ
chức kinh tế là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời sống xã hội
cũng như trong các văn bản pháp luật (đặc biệt là các văn bản pháp luật về
kinh tế). Thuật ngữ này được sử dụng nhằm biểu đạt về một chủ thể hoạt
động sản xuất - kinh doanh, dịch vụ với mục đích tìm kiếm lợi nhuận. Khái
niệm tổ chức kinh tế được giải mã theo những khía cạnh lĩnh vực pháp luật
khác, theo đó:
Thứ nhất, theo pháp luật dân sự thì tổ chức kinh tế được quan niệm là

23. 15
một pháp nhân, đảm bảo các điều kiện sau đây: i) Được thành lập hợp pháp;
ii) Có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; iii) Có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức
khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; iv) Nhân danh mình tham gia các
quan hệ pháp luật một cách độc lập [23, Điều 84].
Điều 103 Bộ luật Dân sự 2005 quy định pháp nhân là tổ chức kinh tế
bao gồm: doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn,
công ty cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các tổ chức kinh
tế khác có đủ các điều kiện quy định tại Điều 84 của Bộ luật này.
Thứ hai, theo pháp luật thương mại, trên thực tế, tổ chức kinh tế tồn tại
dưới các hình thức doanh nghiệp, hợp tác xã, công ty v.v. Tổ chức kinh tế bao
gồm doanh nghiệp được thành lập hoạt động theo Luật Doanh nghiệp (doanh
nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty TNHH, công ty hợp danh); Hợp tác
xã, Liên hiệp Hợp tác xã được thành lập theo Luật hợp tác xã; các tổ chức
kinh tế thành lập theo luật đầu tư.
Doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch,
được đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh
doanh [28, Điều 4, Khoản 7].
Hợp tác xã là tổ chức kinh tế tập thể, đồng sở hữu, có tư cách pháp
nhân, do ít nhất 07 thành viên tự nguyện thành lập và hợp tác tương trợ lẫn
nhau trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm nhằm đáp ứng nhu
cầu chung của thành viên, trên cơ sở tự chủ, tự chịu trách nhiệm, bình đẳng và
dân chủ trong quản lý hợp tác xã [25, Điều 3, Khoản 1].
Thứ ba, theo pháp luật đất đai, mặc dù được sử dụng phổ biến trong các
văn bản pháp luật đất đai song thuật ngữ tổ chức kinh tế trong sử dụng đất lại
không được Luật đất đai năm 2013 giải nghĩa ở Điều 3 - Giải thích thuật ngữ.
Vậy tổ chức kinh tế trong sử dụng đất là gì?. Để trả lời câu hỏi này, tiếp thu
và kế thừa những kết quả nghiên cứu về tổ chức kinh tế của lĩnh vực pháp luật

24. 16
thương mại, chúng ta có thể hiểu tổ chức kinh tế trong sử dụng đất như sau:
Tổ chức kinh tế trong sử dụng đất là pháp nhân theo quy định của pháp luật
dân sự thỏa mãn các điều kiện của chủ thể kinh doanh được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định của Luật đất đai để tiến hành hoạt động sản xuất - kinh
doanh, dịch vụ, thương mại nhằm mục đích thu lợi nhuận.
Như vậy, xét về góc độ lý luận, tổ chức kinh tế trong sử dụng đất có nội
hàm hẹp hơn so với khái niệm tổ chức sử dụng đất. Tổ chức kinh tế trong sử
dụng đất chỉ là một tổ chức sử dụng đất cụ thể. Điều này có nghĩa mọi tổ chức
kinh tế sử dụng đất đều được gọi là tổ chức sử dụng đất song không phải bất cứ
tổ chức nào sử dụng đất cũng là tổ chức kinh tế sử dụng đất. Chỉ tổ chức là chủ
thể kinh doanh sử dụng đất trong sản xuất - kinh doanh, thương mại, dịch vụ
nhằm mục đích thu lợi nhuận mới được gọi là tổ chức kinh tế trong sử dụng đất.
Bên cạnh các đặc điểm chung của tổ chức trong sử dụng đất, tổ chức
kinh tế trong sử dụng đất còn có một số đặc điểm riêng sau đây:
Thứ nhất, phần lớn tổ chức kinh tế trong sử dụng đất được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê đất. Chỉ các doanh
nghiệp công ích sử dụng đất vào mục đích công cộng như xây dựng vườn hoa,
công viên, nơi vui chơi giải trí công cộng không nhằm mục đích kinh doanh …
mới được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Sở dĩ pháp luật quy
định như vậy là bởi vì tổ chức kinh tế là chủ thể kinh doanh tiến hành hoạt
động sản xuất - kinh doanh, dịch vụ nhằm mục đích thu lợi nhuận. Đất đai là
một trong những yếu tố đầu vào không thể thiếu được của hoạt động sản xuất -
kinh doanh, dịch vụ. Điều này có nghĩa là có nghĩa là đất đai tham gia trực tiếp
vào quá trình kinh doanh của tổ chức kinh tế để thu lợi nhuận. Đất đai được
tính giá trị để đem trao đổi trên thị trường, được sử dụng làm tài sản bảo đảm
trong quan hệ thế chấp vay vốn tín dụng hoặc đem góp vốn liên doanh … Do

25. 17
đó, yếu tố đầu vào là đất đai (bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử
dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất) được tính vào giá trị của sản phẩm hàng
hóa. Muốn vậy, quyền sử dụng đất phải là tài sản của doanh nghiệp, tổ chức
kinh tế. Điều này được thực hiện thông qua việc tổ chức kinh tế được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê đất.
Thứ hai, căn cứ vào mục đích sử dụng đất mà tổ chức kinh tế sử dụng
đất được pháp luật quy định nghĩa vụ tài chính khác nhau khi tiếp cận đất đai.
Điều này thể hiện:
Một là, tổ chức kinh tế được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng
nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp hoặc cho người nghèo; đầu tư
tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc vùng có điều kiện kinh tế
- xã hội đặc biệt khó khăn v.v.
Trong khi đó, tổ chức kinh tế sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây
dựng nhà ở thương mại không được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Hai là, doanh nghiệp công ích sử dụng đất vào mục đích công cộng thì
được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; trong khi đó, doanh
nghiệp sử dụng đất vào mục đích sản xuất - kinh doanh, dịch vụ được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất.
Thứ ba, căn cứ vào năng lực tài chính. Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế
của Nhà nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất tại các khu công nghiệp,
khu kinh tế để thực hiện dự án đầu tư với quy mô lớn lên đến hàng chục hec
ta đất. Trong khi đó, doanh nghiệp vừa và nhỏ do hạn chế về năng lực tài
chính nên chỉ được giao đất hoặc thuê đất trong các cụm công nghiệp, làng
nghề với quy mô từ một đến vài hec ta.
Thứ tư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất phụ thuộc

26. 18
vào giấy phép đầu tư, lĩnh vực đầu tư. Điều này có nghĩa là việc sử dụng đất
của chủ thể này dựa trên phạm vi, lĩnh vực, số vốn đầu tư đăng ký… được ghi
trong giấy phép đầu tư. Trong khi đó, tổ chức kinh tế trong nước sử dụng đất
dựa trên giấy phép kinh doanh. Nếu kinh doanh không thuộc lĩnh vực pháp
luật cấm và đáp ứng các điều kiện kinh doanh thì tổ chức kinh tế trong nước
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của tổ chức, hộ gia đình.
1.2.2. Phân loại tổ chức kinh tế trong sử dụng đất
Có nhiều tiêu chí phân loại tổ chức kinh tế trong sử dụng đất. Căn cứ
vào hai tiêu chí cơ bản, tổ chức kinh tế trong sử dụng đất được phân loại cụ
thể như sau:
- Căn cứ vào phạm vi trách nhiệm tài sản của doanh nghiệp đối với kết
quả kinh doanh, có thể chia thành doanh nghiệp chịu trách nhiệm hữu hạn và
doanh nghiệp chịu trách nhiệm vô hạn.
- Căn cứ vào hình thức sở hữu tài sản của doanh nghiệp, có thể chia
thành doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, doanh nghiệp tư nhân, công ty (ví
dụ công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần), doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài. Điều kiện, thủ tục thành lập doanh nghiệp và tổ chức hoạt
động của các loại doanh nghiệp được quy định trong các luật doanh nghiệp
tương ứng [32, tr.133-134].
1.3. KHÁI NIỆM CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ
1.3.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.3.1.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất ra đời cùng với việc ban hành Luật Đất đai
năm 1993 với quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài hoặc công nhận quyền sử dụng đất ổn

27. 19
định lâu dài được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê
đất. Theo pháp luật đất đai hiện hành, chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các
quyền năng: i) Chuyển đổi quyền sử dụng đất; ii) Tặng cho quyền sử dụng
đất; iii) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất; iv) Cho thuê quyền sử dụng đất;
v) Cho thuê lại quyền sử dụng đất; vi) Thừa kế quyền sử dụng đất; vii) Thế
chấp bằng quyền sử dụng đất; viii) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Luật
Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003 đề cập đến chuyển quyền sử
dụng đất trong nội dung các điều luật song không đưa ra giải thích chuyển
quyền sử dụng đất là gì?. Chỉ đến khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời, thuật ngữ
này mới được giải thích như sau: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển
giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình
thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất và góp
vốn bằng quyền sử dụng đất” [26, Điều 3, Khoản 10].
Chuyển quyền sử dụng đất có một số đặc điểm sau đây:
Thứ nhất, chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo các điều kiện do
pháp luật quy định. Điều này có nghĩa là chuyển quyền sử dụng đất chịu sự
chi phối của pháp luật công (lĩnh vực pháp luật về quản lý nhà nước đối với
đất đai). Bởi lẽ, do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu; Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, công nhận quyền sử dụng đất ổn định
lâu dài. Người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu đất đai nên trong quá
trình sử dụng đất hoặc thực hiện các quyền của người sử dụng đất bị sự chi
phối của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Hơn
nữa, đất đai trước hết là tài sản công có liên quan trực tiếp đến lợi ích của Nhà
nước, của xã hội nên Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai phải giám sát việc
chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua quy

28. 20
định về điều kiện chuyển quyền, trình tự, thủ tục đăng ký đất đai sau khi
chuyển quyền v.v nhằm đảm bảo việc chuyển quyền không làm phương hại
đến lợi ích chung của xã hội.
Mặt khác, chuyển quyền sử dụng đất là một dạng cụ thể của giao dịch
dân sự giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với tư cách là người sử dụng đất với
nhau hoặc giữa họ với tổ chức, cá nhân khác. Do đó, giao dịch này chịu sự
điều chỉnh của lĩnh vực pháp luật tư (pháp luật dân sự). Khi thực hiện chuyển
quyền sử dụng đất, các bên phải tuân thủ các quy định của Bộ luật dân sự năm
2005 về nguyên tắc, hình thức, quyền và nghĩa vụ v.v.
Thứ hai, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên đối tượng của chuyển
quyền sử dụng đất không phải là đất đai (vật) mà là quyền sử dụng đất (quyền
sử dụng vật). Điều này có nghĩa là pháp luật đất đai nghiêm cấm việc chuyển
nhượng đất đai mà chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng đất.
1.3.1.2. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quyền năng của chuyển
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Đây là một giao dịch dân sự mà
bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người sử dụng đất) chuyển giao
quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng
phải trả cho bên chuyển nhượng một số tiền tương ứng với giá trị quyền sử
dụng đất. Hình thức pháp lý của của chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Pháp luật đất đai không đưa ra giải
thích về chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ có Bộ luật Dân sự năm
2005 giải thích về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận
giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển
giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên
nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của
Bộ luật này và pháp luật về đất đai [23, Điều 697].

29. 21
Ngoài các đặc điểm chung của chuyển quyền sử dụng đất, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất còn có một số đặc điểm riêng sau đây:
Một là, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch mà cùng
một thời điểm diễn ra đồng thời hai hành vi: Hành vi chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và hành vi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên
(bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng).
Hai là, xét dưới góc độ kinh tế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao
dịch dân sự của việc trao đổi quan hệ hàng (quyền sử dụng đất) và tiền theo hình
thức ngang bằng giá trị. Điều này có nghĩa là bên chuyển nhượng giao quyền sử
dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng trả cho bên
chuyển nhượng số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất.
Ba là, do đất đai là tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân nên Nhà nước
quản lý rất chặt chẽ các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất. Điều này thể
hiện ở quy định của Luật Đất đai năm 2013 về thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; theo đó, hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực và phải đăng ký tại cơ
quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.
1.3.2. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức
kinh tế
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế là một trường hợp
cụ thể của chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, trên cơ sở phân tích khái
niệm và đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên đây, chúng ta có
thể hiểu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế như sau: Chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó tổ chức kinh tế sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho
bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho tổ chức kinh
tế theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
Bên cạnh các đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế còn có một số đặc điểm riêng sau:

30. 22
Một là, tổ chức kinh tế là một pháp nhân nên giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế với bên nhận chuyển nhượng được thực
hiện thông qua người đại diện hợp pháp của tổ chức kinh tế. Người đại diện
hợp pháp của tổ chức kinh tế được xác định rõ trong giấy phép đăng ký kinh
doanh hoặc trong điều lệ của công ty. Thông thường người đại diện hợp pháp
của tổ chức kinh tế là Tổng giám đốc hoặc Giám đốc.
Hai là, tổ chức kinh tế là pháp nhân có chức năng kinh doanh, theo
đuổi mục đích lợi nhuận nên quyền sử dụng đất là một phần tài sản thuộc sở
hữu của tổ chức kinh tế. Do đó, việc quyết định chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phải được sự đồng ý của Đại hội cổ đông (đối với tổ chức kinh tế là
công ty cổ phần) hoặc được sự đồng ý của Bộ chủ quản (đối với tổ chức kinh
tế là doanh nghiệp mà Nhà nước năm giữa phần vốn chi phối) hay được sự
đồng ý của Ban lãnh đạo/Ban giám đốc (đối với tổ chức kinh tế là công ty
trách nhiệm hữu hạn).
Ba là, quyền sử dụng đất là tài sản của tổ chức kinh tế nên giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được hạch toán vào phần tài sản của tổ chức kinh tế.
1.4. CÁC YẾU TỐ CHI PHỐI VẤN ĐỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ
1.4.1. Đường lối phát triển kinh tế của Đảng Cộng sản Việt Nam trong
lĩnh vực đất đai
Về mặt lý luận, quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng là "hạt
nhân" của hệ thống pháp luật, hay nói cách khác pháp luật là sự "thể chế hóa"
quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng. Vì vậy, quan điểm, đường lối,
chủ trương của Đảng trong lĩnh vực đất đai chi phối mạnh mẽ đến hệ thống
pháp luật đất đai nói chung và các quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức
kinh tế trong sử dụng đất nói riêng (trong đó có quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất). Trước thời kỳ đổi mới, nền kinh tế được quản lý theo cơ chế tập

31. 23
trung quan liêu bao cấp, kế hoạch hóa, đất đai không được coi là tài sản thuộc
sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước thông nhất quản lý. Pháp luật đất đai
ở thời kỳ này không cho phép mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình
thức nên tổ chức kinh tế đương nhiên không được chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Sau khi đổi mới, nền kinh tế chuyển sang nền kinh tế thị trường, đất
đai được thừa nhận có giá. Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức kinh
tế sử dụng ổn định lâu dài và cho phép được chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nhằm tạo cơ sở pháp lý góp phần hình thành thị trường bất động sản trong
nền kinh tế thị trường. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức
kinh tế ra đời và được pháp luật thừa nhận. Những quan điểm này được ghi
nhận trong các văn kiện của Đảng; cụ thể:
- Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX chỉ rõ: "Phát triển thị
trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, tạo điều kiện
thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất, mở rộng cơ hội cho các công dân và
doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng
đất lâu dài cho sản xuất, kinh doanh" [11, tr.836].
- Đối với đất dùng làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
và đất sản xuất nông, lâm, ngư, làm muối của các tổ chức kinh tế, áp dụng cả
hai hình thức giao đất có thu tiền và cho thuê đất [10, tr.68].
- Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Thực hiện hình
thức cho thuê đất; nghiên cứu thí điểm việc giao đất có thời hạn, thu tiền một
lần [10, tr.74-75].
- Đất Nhà nước giao có thu tiền, giao không thu tiền hoặc cho thuê
đối với doanh nghiệp nhà nước, cơ quan nhà nước và các tổ chức chính trị,
chính trị - xã hội đều cần xác định rõ giá trị quyền sử dụng đất được giao.
Các thất thoát về đất đai phải quy thành giá trị để xem xét, xử lý theo quy
định của pháp luật.

32. 24
Các doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước giao đất có thu tiền, thì
tính số tiền đã trả đó vào giá trị tài sản của doanh nghiệp. Đối với các doanh
nghiệp nhà nước cổ phần hóa, thí điểm đưa một phần giá trị quyền sử dụng
đất vào giá trị tài sản của doanh nghiệp, coi đó là vốn của Nhà nước góp vào
công ty cổ phần (không được chuyển nhượng) [10, tr.76-77].
- Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ XI xác định:
Đổi mới, hoàn thiện luật pháp, cơ chế, chính sách về sở hữu
đối với đất đai, tài nguyên, vốn và các loại tài sản công khác để tài
nguyên, vốn và các tài sản công được quản lý, sử dụng có hiệu quả,
khắc phục tình trạng thất thoát, lãng phí. Đất đai, tài nguyên, vốn,
tài sản do Nhà nước đại diện chủ sở hữu được giao cho các chủ thể
thuộc mọi thành phần kinh tế sử dụng theo nguyên tắc hiệu quả.
Các chủ thể có quyền và nghĩa vụ như nhau trong sử dụng có hiệu
quả các nguồn lực của Nhà nước [13, tr.207].
Trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới tạo nền tảng để
đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp phát triển theo
hướng hiện đại đòi hỏi chính sách, pháp luật đất đai nói chung và chính sách,
pháp luật về quyền của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất nói riêng phải có
những sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với yêu cầu của thực tiễn. Đảng ta đã ban
hành Nghị quyết số 19 - NQ/TW ngày 31/10/2012 về tiếp tục đổi mới chính
sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới
tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp
phát triển theo hướng hiện đại; đã đề cập những định hướng lớn cho việc sử
dụng đất của tổ chức nói chung và tổ chức kinh tế nói riêng; cụ thể:
- Tập trung rà soát, xử lý dứt điểm những trường hợp đất đã giao cho
các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, tổ chức đoàn thể nhưng không sử
dụng hoặc sử dụng sai mục đích, trái pháp luật. Thực hiện đấu giá quyền sử

33. 25
dụng đất khi sắp xếp lại trụ sở, cơ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước để
chuyển sang mục đích phát triển kinh tế.
Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất
thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ
thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất,
chậm đưa đất vào sử dụng; không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với
đất, giá trị đã đầu tư vào đất đối với các trường hợp bị thu hồi đất do vi
phạm pháp luật về đất đai.
- Về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được giao
quyền sử dụng đất. Quy định cụ thể điều kiện thực hiện các quyền của người
sử dụng đất, điều kiện nhà đầu tư được nhận quyền sử dụng đất để thực hiện
các dự án đầu tư. Khuyến khích việc cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất để thực hiện các dự án đầu tư.
- Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn và có các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất, tuỳ theo từng loại đất và nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của
pháp luật. Người sử dụng đất có nghĩa vụ phải đăng ký quyền sử dụng đất, sử
dụng đất đúng mục đích, tuân thủ quy hoạch, trả lại đất khi Nhà nước có
quyết định thu hồi đất, chấp hành pháp luật về đất đai.
Những quan điểm, đường lối của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách,
pháp luật về đất đai nói chung và quyền của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất
nói riêng trên đây là cơ sở, định hướng chính trị để Luật Đất đai năm 2013 thể
chế hóa thành các quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử
dụng đất (trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất).

34. 26
1.4.2. Chế độ sở hữu đất đai
Trước khi Hiến pháp 1980 được ban hành, ở nước ta tồn tại các hình
thức sở hữu khác nhau về đất đai: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu
tư nhân. Chúng ta chưa thấy rõ sự tách biệt giữa quyền sở hữu đất đai với
quyền sử dụng đất, phần lớn chủ sở hữu đất đai đồng thời là người sử dụng
đất. Họ có đầy đủ các quyền năng (quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt
đất đai) của chủ sở hữu đất và có toàn quyền thực hiện các giao dịch đất đai
mà không bị bất kỳ một hạn chế nào. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất (trong đó có tổ chức kinh tế trong sử dụng đất) được xây dựng dựa trên
quyền sở hữu đất đai của họ. Pháp luật quy định và bảo vệ các quyền của chủ
sở hữu đối với đất đai. Các giao dịch đất đai được thực hiện giống với các tài
sản thông thường khác. Nhà nước không can thiệp sâu vào các giao dịch đất
đai, điều này thể hiện ở việc pháp luật không quy định đầy đủ các điều kiện,
hình thức, trình tự và thủ tục khi thực hiện việc mua bán, cho tặng, đổi chác,
chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp hay thừa kế đất đai.
Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định đất đai là của Nhà nước thuộc sở
hữu toàn dân [19, Điều 19]. Tiếp đó, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai
năm 1993 quy định Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức nói chung và
tổ chức kinh tế nói riêng sử dụng ổn định lâu dài. Như vậy, với những quy
định này đã tách quyền sử dụng đất khỏi quyền sở hữu đất đai, song giữa hai
quyền này lại có mối quan hệ gắn bó chặt chẽ với nhau. Mối tương quan giữa
hai quyền này được thể hiện ở những điểm sau:
- Quyền sở hữu đất đai là quyền hạn ban đầu (có trước), còn quyền sử
dụng đất là quyền phái sinh (có sau) và phụ thuộc vào quyền sở hữu. Tính phái
sinh của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ, quyền này chỉ có thể phát sinh trên
cơ sở được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Tổ chức kinh tế được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với

35. 27
tư cách là đại diện chủ sở hữu. Khi sử dụng đất được giao, tổ chức kinh tế sử
dụng đất phải tuân theo những chế độ, thể lệ mà Nhà nước quy định nhằm bảo
vệ và sử dụng đất đai hợp lý. Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước sẽ thu hồi
đất của tổ chức kinh tế sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích chung của xã
hội và họ được bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra.
- Về mặt lý thuyết, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn,
đầy đủ, còn quyền sử dụng đất lại là một loại quyền không trọn vẹn, không
đầy đủ. Tính không đầy đủ của quyền sử dụng đất được thể hiện ở các điểm
sau đây:
Thứ nhất, tổ chức kinh tế sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền
năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
Thứ hai, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là một loại quyền tồn tại độc
lập, còn quyền sử dụng đất lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc
của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ, tổ chức kinh tế sử dụng đất không được
tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền
năng của mình mà chỉ được quyền quyết định một số vấn đề, còn về cơ bản
vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với
đất được giao. Ví dụ, sau khi làm xong các thủ tục pháp lý để cho thuê lại
hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì tổ chức kinh tế được chuyển
quyền sử dụng phải sử dụng đất theo đúng mục đích của đất trước khi chuyển
giao, nhất thiết không được tùy tiện thay đổi. Làm trái quy định này coi như
họ đã thực hiện một hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp luật về đất đai và hậu
quả của nó là Nhà nước sẽ thu hồi đất.
Như đã đề cập ở phần trên, hiện nay quyền sử dụng đất được tách
khỏi quyền sở hữu đất đai, điều này được thể hiện trong Luật Đất đai năm
2013 như sau:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho

36. 28
người sử dụng đất theo quy định của Luật này và Người sử dụng đất
được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
theo quy định của Luật này [26, Điều 4, 167, Khoản 1].
Mặc dù vậy, tổ chức kinh tế sử dụng đất không được tự do thực hiện
các giao dịch đất đai mà Nhà nước với tư cách là đại diện cho chủ sở hữu toàn
dân về đất đai giám sát, can thiệp rất sâu vào các giao dịch đất đai này. Sự can
thiệp này là rất cần thiết nhằm đảm bảo đất đai không "tuột khỏi tay" chủ sở
hữu toàn dân trong điều kiện không ngừng mở rộng các quyền cho người sử
dụng đất nói chung và tổ chức kinh tế trong sử dụng đất nói riêng. "Đất đai
không thể được đối xử như một loại hàng hoá thông thường... Do vậy, sự
quản lý của Nhà nước đối với việc sử dụng đất đai là không thể tránh khỏi"
(Mục 10 của Báo cáo Diễn đàn Liên hiệp quốc về Sự định cư của con người
tổ chức tại Vancouver năm 1976). Sự can thiệp của Nhà nước (hay nói cách
khác là sự chi phối của Nhà nước) với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai vào quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung và tổ chức
kinh tế trong sử dụng đất nói riêng (sau đây gọi chung là người sử dụng đất)
thể hiện ở những phương diện chủ yếu sau đây:
- Bằng pháp luật, Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ cho người sử
dụng đất trong sử dụng đất, cũng như xác lập cơ chế pháp lý bảo đảm cho các
quyền và nghĩa vụ này được thực hiện trên thực tế.
- Nhà nước quy định điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục mà người sử
dụng đất phải tuân theo khi thực hiện các giao dịch về chuyển quyền sử dụng
đất. Hơn nữa, Nhà nước còn định ra chế độ tài chính mà người sử dụng đất có
nghĩa vụ phải tuân thủ khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, ví
dụ: thuế thu nhập doanh nghiệp, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính v.v...
- Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước phân định

37. 29
mục đích sử dụng của từng loại đất và quyết định quyền sử dụng của những
loại đất nào thì được phép tham gia vào thị trường bất động sản.
- Nhà nước quy định các mẫu hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cũng
như các loại giấy tờ mà người sử dụng đất phải có khi thực hiện các giao dịch
đất đai. Ví dụ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho
thuê đất v.v...
- Thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các qui định về chuyển quyền sử
dụng đất của tổ chức kinh tế.
- Giải quyết các khiếu nại, tố cáo, các tranh chấp và xử lý vi phạm phát
sinh khi thực hiện các giao dịch đất đai…
1.4.3. Mục đích sử dụng đất và hình thức sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế phụ thuộc vào
hình thức sử dụng đất và mục đích sử dụng đất. Điều này có nghĩa là không
phải bất kỳ tổ chức kinh tế sử dụng đất nào cũng có quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất,
tiền nhận chuyển nhượng đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, tổ chức
kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được bán tài sản thuộc sở hữu của
mình trên đất. Ngược lại, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng
đất, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sở dĩ, pháp
luật quy định như vậy là bởi vì tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử
dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách

38. 30
nhà nước, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê đã bỏ tiền của mình ra "mua " quyền sử dụng đất nên
quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của họ và họ được chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cho người khác khi không còn nhu cầu sử dụng đất.
Việc sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo hình thức thuê đất trả tiền
thuê đất hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê v.v phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất của
tổ chức kinh tế; theo đó:
- Trong cùng một loại đất, nếu mục đích sử dụng khác nhau thì pháp
luật quy định quyền và nghĩa vụ cho tổ chức kinh tế trong sử dụng cũng khác
nhau. Ví dụ: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh. Trường hợp đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất
để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với
nhiệm vụ quốc phòng, an ninh được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất
hàng năm. Như vậy, nếu đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích
quốc phòng, an ninh (không nhằm mục đích kinh tế thu lợi nhuận) thì họ
không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà
nước giao đất. Ngược lại, khi đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ
quốc phòng, an ninh vào mục đích kinh tế (thu lợi nhuận) thì phải thực hiện
nghĩa vụ tài chính trả tiền thuê đất hàng năm.
- Giữa các loại đất, nếu mục đích sử dụng khác nhau thì pháp luật quy
định cho tổ chức kinh tế trong sử dụng đất quyền và nghĩa vụ khác nhau. Ví
dụ: trường hợp tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích công cộng không
nhằm mục đích kinh doanh thì khi Nhà nước giao đất không phải thực hiện

39. 31
nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Ngược lại, tổ chức kinh tế sử dụng đất để thực
hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (nhằm
mục đích kinh doanh thu lợi nhuận) thì khi được Nhà nước giao đất phải thực
hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất v.v.
Kết luận chương 1
1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế là một quyền
năng của chuyển quyền sử dụng đất được pháp luật đất đai thừa nhận và bảo
hộ. Quyền này ra đời dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu. Điều này có nghĩa là quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh
tế trong sử dụng đất nói chung và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nói riêng phát sinh trên cơ sở được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Mặc dù được phái sinh trên cơ sở
quyền sở hữu toàn dân về đất đai song quyền sử dụng đất từng bước tách khỏi
quyền sở hữu và mang tính độc lập tương đối. Pháp luật đất đai xác định
quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản và được tham gia trao đổi trên
thị trường khi nó tham gia các giao dịch trên thị trường.
2. Xét dưới góc độ lý luận, khái niệm quyền của tổ chức kinh tế trong
sử dụng đất được hiểu trên hai phương diện.
- Phương diện chủ quan: Quyền của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất
là xử sự của tổ chức kinh tế được pháp luật quy định trong khai thác công
dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho
thuê hoặc được nhận chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho… từ những chủ thể khác có
quyền sử dụng đất.
- Phương diện khách quan: Quyền sử dụng đất là một chế định cơ bản của
pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai do Nhà nước

40. 32
ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng
đất như quan hệ làm phát sinh quyền sử dụng đất; quan hệ về thực hiện các
quyền năng của quyền sử dụng đất; quan hệ về bảo hộ quyền sử dụng đất.
3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế là sự thỏa
thuận giữa tổ chức kinh tế với bên nhận chuyển nhượng trong việc chuyển
giao quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng trả cho tổ chức kinh tế
một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất tuân theo các quy
định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và pháp luật đất đai.
4. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế chịu sự chi
phối của quan điểm, đường lối của Đảng trong lĩnh vực đất đai; chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai; mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất và nghĩa vụ
tài chính mà tổ chức kinh tế phải thực hiện với Nhà nước.

41. 33
Chương 2
THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ
THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 Ở NƯỚC TA
2.1. NỘI DUNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
TỔ CHỨC KINH TẾ THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013
2.1.1. Nội dung quy định về các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của tổ chức kinh tế
Đất đai là tài nguyên quý hiếm, quyền sử dụng đất là một tài sản có giá
trị đặc biệt trong nền kinh tế thị trường. Do vậy, khi chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, các bên (trong đó có tổ chức kinh tế) phải tuân thủ một số nguyên
tắc nhất định. Các nguyên tắc này xuyên suốt trong cả quá trình chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, buộc không chỉ các bên chuyển nhượng mà cả các
cơ quan nhà nước phải tuân theo. Cụ thể:
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp
luật cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát từ nhu cầu
thực tế của hai bên, bảo đảm lợi ích chính đáng của người sử dụng đất. Sự
thống nhất ý chí này được thực hiện một cách bình đẳng và chỉ khi giải quyết
thoả đáng, lợi ích vật chất của cả hai bên thì mới thúc đẩy quá trình chuyển
nhượng quyền sử dụng đất diễn ra lành mạnh.
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định của
pháp luật. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về
nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng nội dung thỏa
thuận phải phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

42. 34
- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng
mục đích và thời hạn được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của bên chuyển nhượng; đồng thời, bên
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tuân thủ các quy định của địa phương nơi có
đất được nhận chuyển nhượng.
2.1.2. Nội dung quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của tổ chức kinh tế
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự ràng buộc của Nhà
nước đối với các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở
pháp lý quan trọng và cần thiết để xây dựng quyền năng dân sự của người sử
dụng đất. Đồng thời, đó cũng là chuẩn mực pháp lý cho các chủ thể khi thực
hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình. Nhà nước đặt ra các
quy định trên nhằm bảo đảm quyền sở toàn dân đối với đất đai, ngăn chặn
việc kinh doanh đất trái phép, lấn chiếm đất và đầu cơ tích trữ đất trái phép.
2.1.2.1. Nội dung quy định về điều kiện chung chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của tổ chức kinh tế
Luật Đất đai năm 2013 đưa ra các điều kiện chung về chuyển quyền
sử dụng đất, trong đó có chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại Khoản 1
Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Người sử dụng đất được thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi
có các điều kiện sau:
i) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186
và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

43. 35
khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) là chứng thư pháp lý
xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người được quyền sử dụng
đất; thông qua đó, Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử
dụng đất khi xảy ra tranh chấp hoặc khi quyền, lợi ích hợp pháp của họ bị
xâm hại. Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và
được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu
tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
Giá trị của Giấy chứng nhận được thể hiện ở các phương diện sau:
- Được cấp Giấy chứng nhận là một trong những bảo đảm của Nhà
nước đối với người sử dụng đất (Khoản 1 Điều 26 Luật Đất đai 2013);
đồng thời là một quyền chung của người sử dụng đất (Khoản 1 Điều 166
Luật Đất đai 2013);
- Giấy chứng nhận là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện
các quyền của mình theo quy định của pháp luật (Khoản 1 Điều 168, Khoản 1
Điều 188 Luật Đất đai 2013);
- Giấy chứng nhận là điều kiện để người sử dụng đất được Nhà nước
bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất (Khoản
1 Điều 74, Điều 75 Luật Đất đai 2013);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để xác định thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai (Khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013).
Về nguyên tắc, Giấy chứng nhận được cấp đến từng thửa đất; trường
hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy
đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận;
trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy
chứng nhận và trao cho người đại diện. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc

44. 36
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và
chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận, trừ
trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
- Điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận
Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 quy định 10 trường hợp được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất; cụ thể:
+ Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định tại các điều 100, 101 và 102 Luật Đất đai;
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có
hiệu lực thi hành;
+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người
nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ;
+ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh
chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

45. 37
+ Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có;
+ Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
Các trường hợp trên có thể gộp lại thành 03 nhóm:
Nhóm thứ nhất: bao gồm những người đang sử dụng đất mà chưa được
cấp Giấy chứng nhận, có giấy tờ hợp pháp chứng minh việc sử dụng đất là
hợp pháp.
Nhóm thứ hai: bao gồm những người đang sử dụng đất mà chưa được cấp
Giấy chứng nhận, có giấy tờ viết tay chứng minh việc sử dụng đất là ngay tình.
Nhóm thứ ba: bao gồm những người đang sử dụng đất mà chưa được
cấp Giấy chứng nhận, không có giấy tờ theo quy định của pháp luật chứng
minh việc sử dụng đất là hợp pháp; nhưng được UBND xã nơi có đất xác
nhận sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
- Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Kế thừa tinh thần Luật Đất đai năm 1993 và năm 2003, Luật Đất đai
năm 2013 cũng dựa trên tiêu chí đối tượng được cấp Giấy chứng nhận để
phân định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận giữa UBND cấp tỉnh và UBND
cấp huyện. Cụ thể, Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
- UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng
cấp cấp Giấy chứng nhận.
- UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.