Nhận viết luận văn đại học, thạc sĩ trọn gói, chất lượng, LH ZALO=>0909232620 Tham khảo dịch vụ, bảng giá tại: https://vietbaitotnghiep.com/dich-vu-viet-thue-luan-van Xuất phát từ tình hình thực tiễn ở địa phương, phù hợp với hoạt động thực tiễn của mình, học viên lựa chọn đề tài “Đăng ký quyền sử dụng đất qua thực tiễn ở thành phố Thanh Hóa” làm đề tài Luận văn thạc sĩ luật học

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
LÊ VĂN CÔNG
§¡NG Ký QUYÒN Sö DôNG §ÊT QUA THùC TIÔN
ë THµNH PHè THANH HãA
Chuyên ngành: Lý luận và lịch sử nhà nƣớc và pháp luật
Mã số: 60 38 01 01
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: NGƢT. GS. TS. PHẠM HỒNG THÁI
HÀ NỘI - 2014

2. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã
hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ
tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN
Lê Văn Công

3. MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục các bảng
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chƣơng 1: KHÁI NIỆM ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................................................................... 7
1.1. Khái niệm, vai trò của đăng ký đất đai ............................................. 7
1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai..................................................................... 7
1.1.2. Vai trò của đăng ký nhà nước về đất đai ............................................... 8
1.2. Sự hình thành và phát triển về đăng ký đất đai của pháp luật
Việt Nam qua các thời kỳ.................................................................... 8
1.2.1. Trước khi có Luật Đất đai ..................................................................... 8
1.2.2. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai năm 1988........................................ 9
1.2.3. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai năm 1993...................................... 10
1.2.4. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai năm 2003...................................... 10
1.2.5. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai 2013.............................................. 12
1.3. Khái niệm và đặc điểm của đăng ký quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất......................... 16
1.3.1. Khái niệm............................................................................................. 16
1.3.2. Đặc điểm của Đăng ký quyền sử dụng đất.......................................... 17
1.3.3. Đăng ký quyền sử dụng đất gồm hai dạng .......................................... 18
1.4. Pháp luật của một số nƣớc trên thế giới về đăng ký đất đai ......... 20

4. 1.4.1. Hệ thống đăng ký đất đai tại Úc .......................................................... 20
1.4.2. Hệ thống đăng ký đất đai tại Anh........................................................ 21
1.4.3. Hệ thống đăng ký đất đai tại Hoa Kỳ.................................................... 22
Chƣơng 2: THƢ̣C TRẠNG ĐĂNG KÝ ĐẤ T ĐAI VÀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ
THANH HÓA..................................................................................... 26
2.1. Các yếu tố ảnh hƣởng đến công tác đăng ký đất đai và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Thanh Hóa...... 26
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội...................................................... 26
2.1.2. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập............................................... 28
2.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng..................................................... 28
2.1.4. Chính sách pháp luật của Nhà nước .................................................... 29
2.2. Tổ chức và hoạt động của cơ quan tài nguyên và môi trƣờng
thành phố Thanh Hóa ....................................................................... 30
2.2.1. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thanh Hóa.................... 30
2.2.2. Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Thanh Hóa........................... 31
2.3. Thực trạng đăng ký quyền sử dụng đất ở thành phố Thanh Hóa....... 34
2.3.1. Đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu (Được áp dụng trước
khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014)........................ 35
2.3.2. Đăng ký biến động đất đai (Được áp dụng trước khi Luật Đất đai
2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014)................................................... 44
2.4. Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất thành phố....................................................................... 62
2.4.1. Kết quả Đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu....................... 62
2.4.2. Mức độ công khai thủ tục hành chính ................................................. 65
2.4.3. Thời gian thực hiện các thủ tục ........................................................... 66
2.4.4. Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ........................................... 67

5. 2.4.5. Nhận xét............................................................................................... 69
2.5. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thanh Hóa............ 70
2.5.1. Khó khăn về công tác cán bộ của Văn phòng đăng ký........................ 70
2.5.2. Khó khăn về cơ sở vật chất.................................................................. 71
2.5.3. Tồn tại trong việc xác nhận hồ sơ của một số phường, xã.................. 71
2.5.4. Chính sách pháp luật còn nhiều bất cập, việc thực thi chính sách
pháp luật chưa triệt để.......................................................................... 71
2.5.5. Đối tượng giải quyết............................................................................ 73
Chƣơng 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ
THANH HÓA..................................................................................... 74
3.1. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thanh Hóa
(Đến trƣớc khi sáp nhập thành Văn phòng Đăng ký đất đai)....... 74
3.1.1. Về tổ chức và công tác cán bộ............................................................. 74
3.1.2. Giải pháp về cơ sở vật chất, kỹ thuật................................................... 75
3.1.3. Về chính sách pháp luật....................................................................... 75
3.1.4. Giải pháp về tổ chức, phối hợp làm việc giữa các đơn vị................... 76
3.1.5. Giải pháp về công nghệ ....................................................................... 76
3.2. Hoàn thiện tổ chức và hoạt động của cơ quan Tài nguyên và
Môi trƣờng theo Luật Đất đai 2013 ................................................. 76
3.2.1. Những điểm mới của Luật Đất đai 2013 ảnh hưởng đến công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.............................................. 76
3.2.2. Hướng hoàn thiện tổ chức và hoạt động của cơ quan Tài nguyên
và Môi trường theo Luật Đất đai 2013................................................ 81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 87
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 89

6. DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
GCN: Giấy chứng nhận
QSD: Quyền sử dụng
TN&MT : Tài nguyên và Môi trường
UBND: Ủy ban nhân dân
VPĐK: Văn phòng đăng ký

7. DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu bảng Tên bảng Trang
Bảng 2.1: Trình tự cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu 41
Bảng 2.2: Trình tự thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế 50
Bảng 2.3: Tổng hợp kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất các loại
lần đầu cho hộ gia đình cá nhân ở thành phố Thanh Hóa
đến ngày 30/6/2014 54
Bảng 2.4: Tổng hợp kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất phi nông
nghiệp lần đầu cho hộ gia đình cá nhân ở thành phố
Thanh Hóa đến ngày 30/6/2014 56
Bảng 2.5: Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất sản xuất nông
nghiệp lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân ở thành phố
Thanh Hóa đến ngày 30/6/2014 58
Bảng 2.6: Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất lâm nghiệp lần đầu
cho hộ gia đình, cá nhân ở thành phố Thanh Hóa đến
30/6/2014 60
Bảng 2.7: Đánh giá mức độ công khai thủ tục hành chính 66
Bảng 2.8: Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK
Bảng 2.9: Đánh giá thái độ, mức độ hướng dẫn của cán bộ tiếp nhận
hồ sơ 68

8. DANH MỤC SƠ ĐỒ
Số hiệu sơ đồ Tên sơ đồ Trang
Sơ đồ 2.1: Mô hình tổ chức của phòng Tài nguyên và Môi trường 30
Sơ đồ 2.2: Mô hình tổ chức của VPĐK quyền sử dụng đất thành phố 32

9. 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước, quyền sử dụng đất là tài sản,
hàng hóa đặc biệt, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa - xã hội, an
ninh quốc phòng, canh tác, sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp.
Đất đai là vấn đề lớn, phức tạp và rất nhạy cảm, tác động trực tiếp đến
kinh tế, chính trị, xã hội, sự ổn định và phát triển của đất nước. Luật Đất đai
2013 ra đời đã thể chế hóa những quan điểm, chủ trương, chính sách lớn của
Đảng đã được nêu trong Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI và Nghị
quyết của Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI, khắc
phục tồn tại, bất cập của hệ thống pháp luật về đất đai một cách toàn diện.
Hiến pháp Việt Nam 2013 đã khẳng định:
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia , nguồn lực quan
trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luâ ̣t.
Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử
dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật.
Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do nhà nước thống nhất quản lý [27, Điều 45].
Để bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ giữa quy định của Luật Đất đai
với quan điểm, cương lĩnh, chiến lược phát triển kinh tế xã hội của Đảng, phù
hợp với đường lối đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát
triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế;
Việc cần thiết phải nghiên cứu quy định về Đăng ký đất đai là vô cùng cần

10. 2
thiết, nhất là trong bối cảnh mới hiện nay. Với sự ra đời của Hiến pháp 2013,
Luật Đất đai 2013 với nhiều quy định mới liên quan đến đăng ký quyền sử
dụng đất thì việc nghiên cứu đề tài này giúp chúng ta có cái nhìn thấu đáo,
thống nhất giữa Luật Đất đai với các luật khác có liên quan, giữ vững nguyên
tắc pháp chế và tính nghiêm minh của pháp luật về đất đai, hạn chế các quy
định mang tính chất hợp thức hóa vi phạm. Đảm bảo thống nhất quản lý nhà
nước về đất đai từ Trung ương đến cơ sở, tập trung đầu mối để nâng cao vai
trò của đại diện chủ sở hữu trong việc quản lý, sử dụng đất đai. Tăng cường
trách nhiệm và nghĩa vụ của mọi thành viên trong xã hội đối với việc quản lý
và sử dụng đất.
Xuất phát từ đặc điểm hết sức quan trọng của đất đai, Đảng và Nhà
nước Việt Nam luôn quan tâm tới vấn đề quản lý, đăng ký Nhà nước về đất
đai với ý nghĩa hết sức quan trọng: Các quyền về đất đai được đảm bảo bởi
Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất
của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước, để bảo
vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
Hệ thống đăng ký tại Việt Nam hiện nay đang chịu một sức ép khá lớn
bởi nhu cầu về sử dụng đất ngày càng tăng theo sự phát triển của xã hội. Do
vậy việc quản lý chặt chẽ, việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận cần được
thực hiện công khai minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức,
công dân có nhu cầu giao dịch.
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết; UBND
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử
dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất thuộc Phòng TN&MT.

11. 3
Như vậy, về mặt pháp lý hệ thống văn bản pháp luật quy định về đăng
ký quyền sử dụng đất có sự phân cấp rất rõ ràng. Tuy nhiên trong việc thành
lập và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại địa phương
nói chung và tại thành phố Thanh Hoá để đảm bảo hiệu quả và thực hiện cải
cách thủ tục hành chính thì còn rất nhiều vướng mắc như: Pháp luật đất đai và
các pháp luật khác có liên quan đến đất đai quy định còn thiếu đồng bộ, chồng
chéo, mâu thuẫn dẫn đến việc áp dụng khó khăn. Mặt khác, pháp luật về đất
đai còn một số nội dung chưa rõ ràng, chưa phù hợp. Việc phân cấp thẩm
quyền trong quản lý đất đai chưa đi đôi với qui định cơ chế bảo đảm quản lý
thống nhất của Trung ương; Thủ tục hành chính về đất đai vẫn còn rườm rà,
thời gian giải quyết còn dài; một số địa phương còn quy định thêm thủ tục,
giấy tờ, chưa cung cấp thông tin đầy đủ, kịp thời cho người dân và doanh
nghiệp; chưa gắn việc thực hiện quy trình giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất với thủ tục về đầu tư và xây dựng; sự phối hợp
giữa các cơ quan có liên quan trong việc thực hiện các thủ tục chưa tốt; Tổ
chức bộ máy, năng lực đội ngũ cán bộ về quản lý đất đai còn chưa đáp ứng
yêu cầu thực thi nhiệm vụ, nhất là ở cấp cơ sở.
Thành phố Thanh Hóa có diện tích tự nhiên 146,77km² với 20 phường
và 17 xã, dân số 406.550 người. Thành phố là một trong những đô thị có quy
mô dân số và diện tích lớn nhất của khu vực phía Bắc, là trung tâm chính trị,
kinh tế, văn hóa xã hội, khoa học kỹ thuật của tỉnh Thanh Hóa, tháng 4 năm
2014 thành phố Thanh Hóa đã được Chính phủ công nhận là đô thị loại 1.
Trong giai đoạn hiện nay, Thành phố đang đẩy mạnh thu hút đầu tư, xây dựng
chương trình hành động để trở thành đô thị lớn vùng Bắc Trung Bộ. Vì vậy,
để giữ vững, phát huy và đạt được các mục tiêu đề đã ra thì công tác quản lý
nhà nước về đất đai, về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thanh Hóa là một
trong những nhiệm vụ quan trọng hàng đầu.

12. 4
Xuất phát từ tình hình thực tiễn ở địa phương, phù hợp với hoạt động
thực tiễn của mình, học viên lựa chọn đề tài “Đăng ký quyền sử dụng đất
qua thực tiễn ở thành phố Thanh Hóa” làm đề tài Luận văn thạc sĩ luật học.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá thực trạng hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất thành phố
Thanh Hóa, đề xuất được những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động
đăng ký quyền sử dụng đất ở thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất
tại thành phố Thanh Hóa trong những năm gần đây.
- Chỉ ra được những ưu điểm, hạn chế, nguyên nhân làm hạn chế hiệu
quả hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất tại thành phố Thanh Hóa.
- Đưa ra được một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động đăng
ký quyền sử dụng đất tại thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.
- Đổi mới hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013
và các Văn bản hướng dẫn thi hành.
3. Tính mới và đóng góp của luận văn
Phân tích, đánh giá thực trạng Đăng ký quyền sử dụng đất ở Thành phố
Thanh Hóa. Chỉ rõ những kết quả đạt được, những mặt còn tồn tại hạn chế và
những giải pháp khắc phục để nâng cao hiệu quả hoạt động đăng ký quyền sử
dụng đất tại cơ sở.
Phân tích những tồn tại, hạn chế của pháp luật về đất đai đối với việc
đăng ký quyền sử dụng đất tại thành phố Thanh Hóa. Đặc biệt là những tác
động của Luật Đất đai 2013 đối với hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất.
Từ kết quả nghiên cứu, đưa ra những kiến nghị đề xuất để nâng cao
hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, góp phần đẩy mạnh cải

13. 5
cách thủ tục hành chính theo quy trình một cửa liên thông của UBND thành
phố Thanh Hóa.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Công tác đăng ký đất đai;
- Hoạt động của cơ quan Nhà nước thực hiện việc đăng ký quyền sử
dụng đất;
- Các đối tượng liên quan là: Cán bộ trực tiếp, gián tiếp làm việc, quản
lý điều hành tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và phòng Tài nguyên
và Môi trường thành phố; Người sử dụng đất: các tổ chức, hộ gia đình cá
nhân sử dụng đất;
- Các quy định của pháp luật liên quan tới hoạt động Đăng ký quyền sử
dụng đất tại thành phố Thanh Hóa.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung nghiên cứu: Hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất nói
chung và tại thành phố Thanh Hóa nói riêng.
- Về địa bàn nghiên cứu: tất cả các phường, xã thuộc Thành phố Thanh
Hóa (gồm 20 phường và 17 xã).
- Về thời gian nghiên cứu: Từ khi văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất thành phố Thanh Hóa được thành lập năm 2007 đến nay.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử là phương pháp
nghiên cứu xuyên suốt và bao trùm cả đề tài. Ngoài ra Luận văn có sử dụng
các phương pháp nghiên cứu cụ thể như:
- Phương pháp điều tra thực tiễn nhằm thu thập số liệu, tư liệu, thông
tin cần thiết phục vụ cho việc nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích: Phân tích số liệu thu thập được, tổng hợp,
đánh giá để có những kết luận đảm bảo độ tin cậy.

14. 6
- Phương pháp thống kê: Nhằm phản ánh nhóm toàn bộ các đối tượng
điều tra có cùng một chỉ tiêu, xác định các giá trị trung bình của chỉ tiêu, phân
tích tương quan giữa các yếu tố.
- Phương pháp so sánh: Trên cơ sở số liệu điều tra, thu thập được, tiến
hành so sánh các số liệu theo các mốc thời gian và giữa các khu vực để đưa ra
những nhận xét phục vụ cho việc nghiên cứu.
6. Bố cục luận văn: Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu
tham khảo, luận văn gồm 3 chương.
Chương 1: Khái niệm đăng ký đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực trạng đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở thành phố Thanh Hóa
Chương 3: Giải pháp nâng cao hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở thành phố Thanh Hóa.

15. 7
Chương 1
KHÁI NIỆM ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm, vai trò của đăng ký đất đai
1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai
- Theo Ủy ban kinh tế Châu Âu của Liên Hiệp Quốc: Đăng ký đất đai là
một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai
dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào
đó liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu, sử dụng, hoặc dưới hình thức
đăng ký chủ quyền đất. Kết quả của quá trình đăng ký được thể hiện trong một sổ
đăng ký (có thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật số hóa thành hồ sơ điện tử)
với tất cả những thông tin về chủ sở hữu, chủ sử dụng và chủ quyền, hoặc những
thay đổi về chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được xác định [18].
- Theo Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất
đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” [28, Điều 3, Khoản 15].
Như vậy so với trước đây, đăng ký đất đai có nhiều thay đổi như: Về
phạm vi đăng ký: thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả không
đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận) hay được giao quản lý đất và tài sản gắn
liền với đất; về mục đích đăng ký:
Ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối
với một thửa đất vào hồ sơ địa chính [28, tr.15] mà không phải ghi
nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất [24].

16. 8
Từ những vấn đề nêu trên có thể hiểu, đăng ký đất đai là hoạt động
nhằm xác lập hay ghi nhận về mặt pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất của cá nhân, tổ chức.
1.1.2. Vai trò của đăng ký nhà nước về đất đai
Vai trò của đăng ký nhà nước về đất đai được thể hiện công dụng, hay
tác dụng của hoạt động này đối với cá nhân, tổ chức, nhà nước và xã hội.
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích cá nhân, tổ
chức tổ chức và lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng. Vai trò của đăng ký nhà
nước về đất đai được thể hiện như sau:
Một là, đối với lợi ích đối với công dân gồm:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
Hai là, đối với lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
1.2. Sự hình thành và phát triển về đăng ký đất đai của pháp luật
Việt Nam qua các thời kỳ
1.2.1. Trước khi có Luật Đất đai
Hiến pháp 1980 ra đời quy định hình thức sở hữu toàn dân về đất đai,
công tác đăng ký đất đai được Nhà nước quan tâm quản lý. Ngày 1/7/1980,
Hội đồng Chính phủ có Quyết định 201/CP về thống nhất quản lý ruộng đất

17. 9
và tăng cường công tác quản lý trong cả nước và ngày 10 tháng 11 năm 1980
Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299/TTg, về công tác đo đạc, phân
hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước.
Thực hiện yêu cầu này, Tổng Cục quản lý ruộng đất ban hành các văn
bản đầu tiên quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định
56/ĐKTK, ngày 05/11/1981 của Tổng Cục Quản lý ruộng đất về trình tự thủ
tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước quy định các tài liệu của hệ
thống hồ sơ gồm:
+ Biên bản xác định ranh giới hành chính;
+ Số dã ngoại;
+ Biên bản và kết quả chi tiết kiểm tra đo đạc ngoài đất, trong phòng;
+ Phiếu thửa, đơn đăng ký quyền sử dụng đất;
+ Bản kê khai ruộng đất của tập thể;
+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp;
+ Sổ đăng ký ruộng đất cho tập thể, cá nhân;
+ Sổ mục kê;
+ Biểu tổng hợp diện tích;
+ Bảng thống kê diện tích ruộng đất;
+ Mẫu giấy chứng nhận;
+ Biên bản thông báo kê khai hồ sơ đăng ký [32].
1.2.2. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai năm 1988
Sau khi có Luật Đất đai năm 1988, công tác đăng ký thống kê vẫn được
triển khai thực hiện theo tinh thần Chỉ thị 299/TTg ngày 10 tháng 11 năm
1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký
ruộng đất trong cả nước. Hội đồng bộ trưởng đã ban hành Nghị định 30 –
HĐBT ngày 23/03/1989 về thi hành Luật Đất đai; Tổng Cục quản lý ruộng
đất đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK ngày 24/7/1989 về đăng ký và cấp

18. 10
giấy chứng nhận và Thông tư số 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi
hành Quyết định 201/ĐKTK.
Để phù hợp với Luật Đất đai, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản
hướng dẫn như: Công văn số 434/CP-DC tháng 7/1993 của Tổng Cục quản lý
ruộng đất ban hành tạm thời mẫu sổ sách, hồ sơ địa chính.
Thời kỳ này, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai,
phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo
cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp [19].
1.2.3. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai năm 1993
Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ
địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất” [21, Điều 13, Khoản 5]. Theo đó người đang
sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn
đó. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký
vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất.
Các văn bản hướng dẫn về Đăng ký đất đai:
- Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995 quy định mẫu hồ sơ địa
chính thống nhất cả nước.
- Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng Cục địa
chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận.
- Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng Cục địa
chính về việc hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.2.4. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai năm 2003
Trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 đã xuất hiện nhiều vấn đề
bất cập, vì vậy Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khóa 11 thông qua ngày

19. 11
26/11/2003 thay thế cho Luật Đất đai năm 1993, theo đó quy định “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” và nêu lên 13 nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có nội dung Đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính là một nội dung quan
trọng được tái khẳng định.
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ đăng ký quyền sử
dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ. Khoản 19, Điều 4
Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa
chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” [24].
Theo Luật Đất đai 2003, việc đăng ký đất đai được thực hiện trong 5
trường hợp sau:
1. Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất;
2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy
định của Luật này;
3. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;
4. Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển
mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay
đổi đường ranh giới thửa đất;
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,
quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đã được thi hành [24, Điều 46]

20. 12
* Cơ quan Đăng ký đất đai: Cơ quan đăng ký đất đai ở địa phương có
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công, thực hiện
chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính,
phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
1.2.5. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai 2013
Luật Đất đai 2013 có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014 đã có những điểm
mới căn bản: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và
người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” [28, tr.110].
Bên cạnh đó, để thuận tiện cho người dân trong quá trình thực hiện thủ
tục hành chính về đất đai, Luật cho phép việc đăng ký được thực hiện dưới
hai hình thức trên giấy hoặc đăng ký điện tử. Hai hình thức đăng ký này có
giá trị pháp lý như nhau. Thời hạn đăng ký cũng được ghi nhận trong Luật
Đất đai 2013, theo đó thời hạn mà người sử dụng đất phải thực hiện việc đăng
ký là 30 ngày kể từ ngày có biến động.
Đăng ký đất đai được chia làm hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký
biến động (Điều 95, Luật Đất đai 2013):
* Đăng ký lần đầu trong các trường hợp:
a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký
[28, Điều 95, Khoản 3, tr.111].
Việc đăng ký lần đầu, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật đất đai và quy định
khác của pháp luật có liên quan;

21. 13
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước
có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.
* Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp
Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu,
địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã
đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê
đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời
gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử
dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng
đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ

22. 14
và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở
hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy
ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp
đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất
đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công
nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế
thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử
dụng đất [28, Điều 95, Khoản 4]
* Cơ quan đăng ký đất đai: Theo Luật Đất đai 2013 là tổ chức Đăng ký
đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai.
- Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn
phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì
Phòng Tài nguyên và môi trường thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác
gắn liền với đất.
Các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 2013 về cơ bản vẫn
kế thừa những nội dung của Luật Đất đai 2003. Tuy nhiên nội dung của Luật
có một số điểm sửa đổi, bổ sung sau đây:
+ Quy định lại thuật ngữ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất
(Khoản 15, Điều 3 và Điều 95). So với trước đây, thuật ngữ mới thể hiện
một số thay đổi:

23. 15
- Phạm vi đăng ký: thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả
không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận) hay được giao quản lý đất và tài
sản gắn liền với đất;
- Mục đích đăng ký: để “ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất
đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” mà không phải “ghi nhận quyền sử
dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”
như trước đây;
+ Tính bắt buộc thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (Điều 95):
- Đăng ký đất đai (Khoản 1): là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đất
tại Điều 5 hay được giao đất để quản lý tại Điều 8. Riêng việc đăng ký tài sản
gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
- Cấp Giấy chứng nhận (Khoản 5): là theo nhu cầu của người sử dụng
đất, chủ sử hữu tài sản gắn liền với đất nếu có đủ điều kiện quy định
+ Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử; hồ sơ địa chính
dạng số và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị như trên giấy
(Khoản 2, Điều 95 và Điều 96).
+ Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động (Khoản 4, Điều 95)
- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê;
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở
hữu tài sản chung của vợ và chồng;
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề
+ Bổ sung quy định xác định kết quả đăng ký (Khoản 5, Điều 95):
- Được ghi vào Sổ địa chính về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng
đất, quyền quản lý đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hiện trạng,
nguồn gốc, thời Điểm sử dụng, giấy tờ)

24. 16
- Được cấp Giấy chứng nhận nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện quy định;
- Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy thì người đang sử dụng đất
được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định.
+ Bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký với người sử dụng
đất (Khoản 6, Điều 95):
- Thời hạn phải đăng ký áp dụng đối với các trường hợp: cho thuê, thế
chấp, chuyển quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt
quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
- Thời hạn phải đăng ký là: 30 ngày (kể từ ngày biến động); trường hợp
thừa kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế.
+ Bổ sung quy định thời điểm hiệu lực của việc đăng ký (Khoản 7,
Điều 95): thời điểm có hiệu lực là kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.
Quy định này là cơ sở để: xác định quyền lợi và nghĩa vụ của người đăng ký
(để bảo hộ khi có bên thứ ba; xác định nghĩa vụ tài chính liên quan,…)
Luật Đất đai 2013 ngoài việc bổ sung thêm những trường hợp phải
đăng ký đất đai và hình thức đăng ký điện tử còn xác định việc đăng ký đất
đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và được đăng ký vào Sổ địa chính.
Quy định trên giúp xây dựng được cơ sở dữ liệu đất đai hoàn chỉnh, đảm bảo
công tác quản lý đất đai và các quyền lợi của người sử dụng đất.
1.3. Khái niệm và đặc điểm của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất
1.3.1. Khái niệm
Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi
tắt là đăng ký quyền sử dụng đất) thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất
xác định và cấp GCN đối với thửa đất, tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm
chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất.

25. 17
Luật Đất đai 2013 quy định:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [28, Điều 3, Khoản 16].
1.3.2. Đặc điểm của Đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng
có những đặc điểm chung như các loại hình đăng ký khác; song đăng ký
quyền sử dụng đất có một số đặc điểm khác biệt:
Một là: Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nước
quy định và tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất;
Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc
mà do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đăng ký đất đai là công việc của cả bộ máy Nhà nước ở các cấp, do hệ
thống tổ chức ngành, địa chính thực hiện. Đây là công việc của bộ máy Nhà
nước đại diện là ngành Tài nguyên và môi trường (theo Điều 7;47;48 Luật
Đất đai 2003). Hội đồng nhân dân các cấp giám sát UBND các cấp cũng thực
hiện quản lý đất đai tại các địa phương. Chủ có ngành địa chính với lực lượng
chuyên môn đông đảo nắm vững mục đích yêu cầu đăng ký, nắm vững chính
sách pháp luật đất đai mới có khả năng thực hiện đồng bộ các nội dung,
nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai. Đồng thời địa phương cũng là ngành
duy nhất kế thừa, quản lý và trực tiếp khai thác, sử dụng hồ sơ địa chính trong
quản lý biến động đất đai, vì vậy mới có thể tổ chức, chỉ đạo thực hiện nhiệm
vụ đăng ký đất đai có chất lượng, đáp ứng đầy đủ, chính xác các thông tin
theo yêu cầu quản lý Nhà nước.

26. 18
Hai là: Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt:
- Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị; giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá
trị sử dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân,
nhưng chỉ có giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng của xã hội ngày
càng tăng; giá trị đặc biệt của đất đai còn được thể hiện ở giá đất và luôn có
xu hướng tăng lên.
- Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân; người đăng ký chỉ được hưởng
quyền sử dụng đất; trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật lại không đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do
loại đối tượng (tổ chức, cá nhân) khác nhau sử dụng;
- Đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây
dựng, cây rừng, cây lâu năm) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với
một thửa đất tại vị trí nhất định; trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trường
hợp tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất;
Ba là: Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất phải thực hiện đồng thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ
quan nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước đối với đất đai theo
quy hoạch và theo pháp luật; vừa cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất
yên tâm đầu tư vào việc sử dụng đất và có điều kiện thực hiện các quyền của
người sử dụng đất theo pháp luật.
1.3.3. Đăng ký quyền sử dụng đất gồm hai dạng
1.3.3.1. Đăng ký lần đầu
Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất
thực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được
cấp một loại Giấy chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) hoặc
Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;

27. 19
Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu có đặc điểm khác biệt với đăng ký
biến động:
Một là: Tính chất công việc là Nhà nước xem xét công nhận quyền sử
dụng đất đối với trường hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền
của người sử dụng đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê. Vì vậy quá trình
thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm
tra xác định rõ nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy định của pháp Luật Đất
đai để công nhận và xác định chế độ sử dụng đối với thửa đất (xác định rõ
diện tích được quyền sử dụng, thời hạn sử dụng, hình thức giao hay cho thuê),
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu có nhu cầu trên Giấy
chứng nhận.
Hai là: Kết quả của đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất lần đầu được ghi vào hồ sơ địa chính của Nhà nước và cấp Giấy
chứng nhận cho người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đủ điểu kiện.
1.3.3.2. Đăng ký biến động
Đăng ký biến động về sử dụng đất thực hiện đối với thửa đất, tài sản
gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi về nội dung đã
ghi trên Giấy chứng nhận.
Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu: Đăng
ký biến động thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng
cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay
chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật; do
đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội
dung đã đăng ký theo quy định pháp luật.
Vì vậy quá trình thực hiện đăng ký biến động phải xác lập căn cứ
pháp lý của sự thay đổi theo quy định của pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai

28. 20
thực hiện các quyền, quyết định chuyển mục đích hoặc gia hạn sử dụng đất,
quyết định đổi tên tổ chức; biên bản hiện trường sạt lở đất…); trên cơ sở đó
thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và chỉnh lý hoặc thu hồi giấy chứng
nhận đã cấp.
Như vậy có thể thấy, đăng ký quyền sử dụng đất là một dạng của đăng
ký đất đai nhưng phạm vi của hẹp hơn:
Một là: Đăng ký quyền sử dụng đất là việc xác nhận quyền sử dụng đất,
sở hữu tài sản hợp pháp. Còn đăng ký đất đai là việc kê khai và ghi nhận tình
trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (kể cả trường hợp chưa được công nhận).
Hai là: Kết quả của việc Đăng ký quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản
gắn liền với đất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn đăng ký đất đai
hoàn tất khi được ghi vào sổ địa chính.
Ba là: Đăng ký quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất thì
người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất.
1.4. Pháp luật của một số nƣớc trên thế giới về đăng ký đất đai
1.4.1. Hệ thống đăng ký đất đai tại Úc
Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu
đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các
Bang giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử
dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự
trang trải chi phí.
Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ
thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết
đến là Hệ thống Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ
thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các
nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh.
Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng

29. 21
đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận
dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy
tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người
mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua.
Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản
của Úc:
- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước
- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi
- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ
hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến
động lâu dài
- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng
- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra,
tham khảo
- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian
xây dựng
- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ
dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng
1.4.2. Hệ thống đăng ký đất đai tại Anh
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản
(đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống
thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo
khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ
Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính
nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với
INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu).

30. 22
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất
đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có
hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh
sửa bổ sung vào năm 2009. Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt
động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng
thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ
thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể
lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh.
Một điểm nổi bật trong Luật Đất đai và Luật đăng ký có quy định rất
chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh
thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo
hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.
Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ
thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính
nối mạng, dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó
do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong
Luật đăng ký và Luật Đất đai.
Về đối tượng đăng ký: Theo Luật Đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất
làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo
thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu
cá nhân và sở hữu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...)
1.4.3. Hệ thống đăng ký đất đai tại Hoa Kỳ
Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng ký và hệ thống thi hành hoàn
chỉnh. Bất kỳ yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó
đều có thể tiến hành đăng ký ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi
cho người sở hữu đất đai. Mục đích đăng ký là nói cho người khác biết người

31. 23
mua đất đã có quyền sở hữu đất đai. Nếu mua đất không đăng ký thì có thể bị
người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật đăng ký bảo vệ quyền lợi người mua
đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng ký. Ví dụ A chuyển nhượng mảnh
đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C. Như vậy về mặt lý thuyết thì B có
quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng ký trước người đó được
ưu tiên trước. Nếu C đăng ký trước B thì C có quyền ưu tiên về mảnh đất đó.
Luật đăng ký đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng ký để
chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn
người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng ký trước. Yêu cầu
có liên quan về việc đăng ký là: Về nội dung, có thể đăng ký được bất kỳ các
yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc
yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp
đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về
mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế -
ước nộp cho nhân viên đăng ký huyện để vào sổ đăng ký, tiến hành chụp khế
ước và xếp theo thứ tự thời gian.
Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển
nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện
giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc
liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch
được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được
phát triển ra toàn Liên bang.
Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải
quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật
được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về
quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp.

32. 24
Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch
đăng ký trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được
đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị
lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận.
Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho
trình tự đăng ký. Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về
các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn
được an toàn về pháp lý.
Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát
triển logic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên
so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua
sau phải đăng ký trước.
Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ,
dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là
một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các
quyền. Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán
trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn
toàn có quyền bán hay không.
* Nhận xét: Qua nghiên cứu pháp luật của một số nước ta thấy hoạt
động Đăng ký đất đai ở các nước đã hình thành và phát triển từ rất sớm, việc
đăng ký đất đai được pháp luật bảo hộ chặt chẽ.
Việc quản lý đất đai được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin
hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản
lý và sử dụng. Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi cho người sử
dụng đất. Ngoài quy định việc đăng ký là bắt buộc và được thực hiện cả
bằng hình thức đăng ký điện tử đã giúp rút ngắn được thời gian và thủ tục

33. 25
giải quyết cho công dân còn hạn chế được các trường hợp tranh chấp, khiếu
kiện về đất đai.
Đối với pháp luật Việt Nam, mặc dù quy định khác nhau về chế độ sở
hữu đối với đất đai, nhưng chúng ta đã và đang xây dựng và kiện toàn hệ
thống đăng ký đất đai ngày một hiện đại và thuận tiện hơn cho người dân.
Luật Đất đai 2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành sẽ giúp kiện
toàn lại hệ thống Đăng ký đất đai trong cả nước theo hướng Văn phòng đăng
ký đất đai một cấp, đảm bảo yêu cầu hiện đại, đơn giản và thuận tiện cho
người sử dụng đất.

34. 26
Chương 2
THƢ̣C TRẠNG ĐĂNG KÝ ĐẤ T ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ THANH HÓA
2.1. Các yếu tố ảnh hƣởng đến công tác đăng ký đất đai và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Thanh Hóa
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
2.1.1.1. Điều kiện tự nhiên
Thành phố Thanh Hóa là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của tỉnh
Thanh Hóa cách Hà Nội khoảng 154km về phía Nam, có tọa độ địa lý
1050
45’
00’’
kinh độ Đông, 190
45’20’’
- 190
50’
08’’
vĩ độ Bắc. Có ranh giới hành
chính tiếp giáp:
- Phía Bắc giáp huyện Hoằng Hóa, Đông Sơn, Thiệu Hóa,
- Phía Đông giáp huyện Hoằng Hóa, Quảng Xương,
- Phía Nam giáp huyện Quảng Xương, Đông Sơn,
- Phía Tây giáp huyện Đông Sơn.
Là cửa ngõ nối liền Bắc Bộ với Trung Bộ và Nam Bộ, nằm trong vùng
chịu ảnh hưởng trực tiếp của địa bàn kinh tế trọng điểm Bắc Bộ.
Vị trí địa lý có lợi thế quan trọng tạo điều kiện thuận lợi cho thành phố
Thanh Hóa mở rộng giao lưu kinh tế với cả nước cũng như nước ngoài, tạo
điều kiện thuận lợi để trở thành một trong những cực phát triển phía Nam
vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, đồng thời cũng đặt ra những thách thức to
lớn cho thành phố Thanh Hóa trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội trong
thời gian tới: Đó là thể hiện vai trò đầu tàu thúc đẩy, lôi kéo phát triển kinh tế
- xã hội của toàn tỉnh, tránh tụt hậu so với cả nước.
Thành phố Thanh Hóa nằm gọn trong khu vực đồng bằng với địa hình
khá bằng phẳng có hướng nghiêng dần từ Tây sang Đông, độ cao trung bình từ

35. 27
5 - 10 m so với mực nước biển, thuận lợi cho phát triển sản xuất công nghiệp,
nông nghiệp, giao thông vận tải cũng như các hoạt động thương mại,…
Những năm gần đây, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, cảnh quan
thành phố Thanh Hóa cũng được chú trọng thông qua việc quy hoạch, xây
dựng các khu đô thị mới, các công trình văn hóa phúc lợi công cộng… làm
cho cảnh quan Thành phố ngày càng đẹp hơn. Tuy nhiên, cảnh quan Thành
phố cũng còn nhiều bất cập, đòi hỏi được đầu tư, cải tạo.
Việc quản lý, bảo vệ môi trường ngày càng được tăng cường. Cùng với
sự đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa, nhiều dự án về chống ô
nhiễm, bảo vệ môi trường được triển khai, góp phần quan trọng kiềm chế tốc
độ gia tăng ô nhiễm và suy thoái môi trường, khắc phục môi tình trạng môi
trường vẫn còn nhiều bất cập do các chất thải, nhất là rác thải và nước thải đô
thị chưa được xử lý triệt để.
2.1.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
Nền kinh tế thành phố trong những năm gần đây có sự phát triển tương
đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với tốc độ khá nhanh. Cơ cấu kinh tế có
sự chuyển dịch theo hướng tích cực, tăng dần tỷ trọng các ngành công nghiệp,
xây dựng và giảm tỷ trọng dịch vụ, Nông - Lâm - Ngư nghiệp.
Thời kỳ từ năm 2007 đến ngày 30/06/2014, tốc độ tăng trưởng bình
quân đạt 12,5%/năm, tăng 3,95% so với thời kỳ 2002 - 2007. Các ngành
thương mại, dịch vụ vận tải, bưu chính, nhà hàng,… là các ngành chủ yếu
đóng góp vào tang trưởng của khu vực dịch vụ. Chỉ tính riêng năm 2013 tốc
độ tăng trưởng kinh tế đạt 15%; GDP bình quân đầu người 3.930 USD; giá
trị kim ngạch xuất khẩu 504 triệu USD; tổng vốn đầu tư phát triển trên địa
bàn 12.665 tỷ đồng; thu ngân sách Nhà nước 1.436 tỷ đồng... Hiện tại thành
phố Thanh Hóa là đô thị có các chỉ số kinh tế tốt nhất trong 6 đô thị tỉnh lỵ
Vùng Bắc Trung bộ.

36. 28
2.1.2. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập
Theo thống kê năm 2013, dân số thành phố là 406.550 người,
Thành phố Thanh Hóa có cơ cấu dân số tương đối trẻ 57% dân số trong
độ tuổi lao động. Trình độ dân trí tương đối cao, hầu hết được phổ cập PTCS
(cấp II). Đặc biệt dân số có trình độ học vấn từ PTTH (cấp III) trở lên của
thành phố Thanh Hóa nói riêng, của tỉnh Thanh Hóa nói chung đều cao hơn
hẳn so với mức trung bình của cả nước.
2.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng
- Giao thông: Thành phố Thanh Hóa có quốc lộ 1A đi qua và nằm trên
tuyến đường sắt xuyên việt, tạo điều kiện thuận lợi cho thành phố giao lưu
thông thương với các huyện, tỉnh, với các tỉnh trong cả nước và với các nước
trên thế giới. Bên cạnh đó còn có một số tuyến quốc lộ chạy qua thành phố
như QL47, QL45.
Các tuyến đường sông chủ yếu: Sông Mã, sông Thống Nhất, sông Hạc,
kênh Vinh, kênh nhà Lê…
Thành phố có tuyền đường sắt Bắc Nam chạy qua, ga đường sắt Thanh
Hóa có diện tích 46.500m2
với năng lực thông qua là 300 lượt khách/ngày
đêm, năng lực bốc dỡ vẩn chuyển 500 tấn hàng hóa/ngày đêm.
- Giáo dục: Thành phố Thanh Hoá luôn dẫn đầu cả tỉnh về chất lượng
giáo dục và quy mô trường lớp; đào tạo tin học, ngoại ngữ có chuyển biến rõ
nét; hệ thống trường dạy nghề, tiểu học, mầm non, dân lập, tư thục được
khuyến khích đầu tư phát triển; phổ cập giáo dục tiểu học đúng độ tuổi và phổ
cập trung học cơ sở được giữ vững; tỷ lệ học sinh thi đỗ vào các trường đại
học, cao đẳng hàng năm đạt 70%; cơ sở vật chất, thiết bị trường học được
tăng cường; các trường học đều được xây dựng kiên cố; đến nay đã có 29
trường đạt chuẩn quốc gia, đạt tỷ lệ 38,7%. Công tác khuyến học, khuyến tài
được đẩy mạnh; các phường xã có trung tâm học tập cộng đồng, góp phần
thúc đẩy phát triển nguồn nhân lực.

37. 29
- Cơ sở y tế: UBND thành phố Thanh hoá đã tạo điều kiện để việc
chăm sóc sức khoẻ cho nhân dân ngày một tốt hơn; nhiều bệnh viện, phòng
khám tư được thành lập, góp phần giảm tải cho bệnh viện tuyến tỉnh và Trung
ương. Công tác chăm sóc sức khỏe sinh sản và kế hoạch hoá gia đình được
quan tâm; tỷ lệ tăng dân số tự nhiên duy trì dưới 0,7%; tỷ lệ trẻ em dưới 5 tuổi
suy dinh dưỡng năm 2012 còn 14,5% giảm 3% so với năm 2007.
2.1.4. Chính sách pháp luật của Nhà nước
Quản lý Nhà nước nói chung cũng như quản lý Nhà nước về đất đai nói
riêng đều phải dựa trên cơ sở quy định của pháp luật và các văn bản dưới luật.
Chính sách pháp luật triệt để, rõ ràng, thống nhất sẽ giúp cho việc đăng ký đất
đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được dễ dàng, nhanh chóng hơn,
tránh thủ tục rườm rà. Ngược lại, chính sách pháp luật chồng chéo, không cụ
thể, rõ ràng sẽ gây ra khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, có
thể dẫn đến tùy tiện trọng việc vận dụng các quy định của luận, dẫn tới tình
trạng phiền hà, sách nhiễu trong quá trình thực hiện việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Trong những năm qua, pháp luật về đất đai luôn được Nhà nước quan
tâm, điều chỉnh cho phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội. Đất đai là vấn
đề lớn, phức tạp và rất nhạy cảm, tác động trực tiếp đến kinh tế, chính trị, xã
hội, sự ổn định và phát triển của đất nước; kết quả tổng kết gần 10 năm thực
hiện Luật Đất đai năm 2003 đã chỉ ra những tồn tại, bất cập của hệ thống pháp
luật về đất đai cần phải được kịp thời điều chỉnh. Mặt khác, để thể chế hóa
những quan Điểm, chủ trương, chính sách lớn của Đảng đã được nêu trong
Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI và Nghị quyết của Hội nghị
lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI. Ngày 09 tháng 12 năm
2013, Luật Đất đai năm 2013 đã được Chủ ti ̣ch nước Cô ̣ng hòa xã hô ̣i chủ
nghĩa Việt Nam ký Lệnh công bố . Luâ ̣t có hi ệu lực thi hành kể từ ngày 01
tháng 07 năm 2014.

38. 30
Ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận còn phải kể đến các yếu
tố về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; công tác lập hồ sơ địa chính, kiểm
kê, đo đạc bản đồ; trình độ, năng lực của cán bộ chuyên môn thực hiện việc
cấp giấy chứng nhận; công tác quản lý nhà nước về đất đai của cấp dưới, sự
hiểu biết của nhân dân đối với công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất…
2.2. Tổ chức và hoạt động của cơ quan tài nguyên và môi trƣờng
thành phố Thanh Hóa
2.2.1. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thanh Hóa
- Phòng Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chuyên môn thuộc Ủy
ban nhân thành phố Thanh Hóa, có chức năng tham mưu, giúp Ủy ban nhân
dân thành phố quản lý nhà nước về: đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản, môi trường.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường có tư cách pháp nhân, có con dấu và
tài khoản riêng; chịu sự chỉ đạo, quản lý về tổ chức, biên chế và công tác của
Ủy ban nhân dân thành phố, đồng thời chịu sự hướng dẫn, kiểm tra về chuyên
môn, nghiệp vụ của Sở Tài nguyên và Môi trường.
Sơ đồ 2.1: Mô hình tổ chức của phòng Tài nguyên và Môi trường
Nguồn: UBND thành phố Thanh Hóa
TRƢỞNG PHÕNG
TÀI NGUYÊN
&MÔI TRƢỜNG
BỘ PHẬN
MÔI TRƢỜNG
BỘ PHẬN
ĐẤT ĐAI
VPĐK QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
THÀNH PHỐ
P.TRƢỞNG PHÕNG
PHỤ TRÁCH
MÔI TRƢỜNG
P.TRƢỞNG PHÕNG
PHỤ TRÁCH
ĐẤT ĐAI
P.TRƢỞNG PHÕNG
(KIÊM GĐ VPĐK)
PHỤ TRÁCH
VPĐK QSDĐ

39. 31
Cơ cấu tổ chức của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thanh
Hóa bao gồm 01 Trưởng phòng và 04 phó trưởng phòng (gồm 01 phó trưởng
phòng phụ trách công tác môi trường, 02 phó trưởng phòng phụ trách tài
nguyên đất và 01 phó trưởng phòng kiêm Giám đốc văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất) do chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố bổ nhiệm, miễn
nhiệm theo phân cấp quản lý cán bộ hiện hành của Ủy ban nhân dân tỉnh
Thanh Hóa. Bộ phận cán bộ tham mưu giúp việc cho phòng gồm 09 chuyên
viên và 03 cán bộ hợp đồng.
2.2.2. Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Thanh Hóa
2.2.2.1. Mô hình tổ chức hoạt động
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thanh Hóa được
thành lập theo Quyết định số 4233/QĐ-UBND, ngày 07 tháng 11 năm 2007
của Ủy ban nhân dân thành phố Thanh Hóa, hoạt động theo loại hình đơn
vị sự nghiệp có thu, có tư cách pháp nhân, có trụ sở nằm trong trụ sở cơ
quan UBND thành phố, bảo đảm thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ,
quyền hạn được giao.
Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố
Thanh Hóa bao gồm 01 giám đốc và 02 phó giám đốc do chủ tịch Ủy ban
nhân dân thành phố bổ nhiệm, miễn nhiệm theo phân cấp quản lý cán bộ hiện
hành của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa, biên chế của Văn phòng nằm
trong tổng biên chế hành chính sự nghiệp của thành phố được Chủ tịch Ủy
ban nhân dân tỉnh quyết định giao hàng năm, ngoài ra tùy theo khối lượng
công việc và nhiệm vụ của từng thời kỳ, Văn phòng được hợp đồng lao động
vào làm việc sau khi có sự đồng ý của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố.
Tổng số cán bộ nhân viên văn phòng đăng ký (tính đến ngày
30/6/2014) là 48 người, trong đó công chức là 04 người, viên chức (hợp đồng
dài hạn) là 26 người, còn lại 18 người vẫn đang là hợp đồng ngắn hạn. Số cán

40. 32
bộ có trình độ đào tạo phù hợp với chuyên môn là 26 người, cử nhân 28
người, kỹ sư là 15 người, còn lại 5 người đang có trình độ trung cấp hoặc
đang hoàn thiện lên đại học. Trong đó có 02 cán bộ viên chức được điều động
sang bộ phận tiếp nhận hồ sơ giải quyết thủ tục hành chính, làm việc tại Trung
tâm một cửa liên thông thuộc Văn phòng Ủy ban nhân dân thành phố khi Ủy
ban nhân dân thành phố Thanh Hóa thành lập Trung tâm một cửa liên thông
thực hiện theo quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22 tháng 06 năm 2007
của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện quy chế một cửa, cơ
chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương. Trung
tâm một cửa liên thông có trách nhiệm tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ cho
phòng chuyên môn xử lý và trả hồ sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường có
trách nhiệm chỉ đạo, hướng dẫn chuyên môn nghiệp vụ và thẩm tra hồ sơ trình
Ủy ban nhân dân thành phố ký theo thẩm quyền.
Sơ đồ 2.2: Mô hình tổ chức của VPĐK quyền sử dụng đất thành phố
Nguồn: UBND thành phố Thanh Hóa
GIÁM ĐỐC VPĐK
QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT THÀNH PHỐ
CÁC PHÓ GIÁM
ĐỐC VPĐKQSDĐ
BỘ PHẬN
KẾ TOÁN,
HÀNH CHÍNH
BỘ PHẬN
CẤP GCN QSD
ĐẤT
BỘ PHẬN
ĐO ĐẠC
BỘ PHẬN
LƢU TRŨ
HỒ SƠ

41. 33
2.2.2.2. Nguyên tắc hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất thành phố Thanh Hóa
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thanh Hóa trực
thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường, làm việc theo chế độ Thủ trưởng có
sự phân công trách nhiệm.
- Giải quyết công việc theo quy định của pháp luật, sự chỉ đạo điều
hành của UBND thành phố
- Tuân thủ đúng trình tự, thủ tục và thời hạn giải quyết công việc theo
quy định của pháp luật, chương trình, kế hoạch và quy chế làm việc
- Phát huy năng lực và sở trường của cán bộ, công chức, viên chức, dân
chủ, rõ ràng, minh bạch và hiệu quả, đề cao sự phối hợp công tác, trao đổi
thông tin trong giải quyết công việc và trong mọi hoạt động theo chức năng
nhiệm vụ, quyền hạn được pháp luật quy định
2.2.2.3. Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn
- Thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận trên địa bàn cấp huyện
đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở
hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật;
- Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất theo quy định của pháp luật đối với cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá
nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
- Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu
thuộc tính địa chính đối với tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp huyện; gửi
thông báo chỉnh lý biến động cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp
tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp xã để chỉnh lý hồ sơ địa chính đối với những
trường hợp thuộc thẩm quyền; kiểm tra việc cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa
chính của Ủy ban nhân dân cấp xã;

42. 34
- Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan chức năng xác định mức thu
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và tài sản
khác gắn liền với đất đối với người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất là cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
- Lưu trữ, quản lý bản lưu, bản sao giấy chứng nhận và các giấy tờ khác
trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo quy định;
- Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với
đất; kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng
đất cung cấp trước khi sử dụng, quản lý;
- Thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp
huyện và cấp xã;
- Cung cấp trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các
thông tin khác về đất đai, tài sản gắn liền với đất phục vụ yêu cầu quản lý nhà
nước và nhu cầu của cộng đồng;
- Thực hiện việc thu phí, lệ phí và các dịch vụ về cung cấp thông tin đất
đai, tài sản gắn liền với đất, trích đo địa chính thửa đất, khu đất, trích lục bản
đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật;
- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn
phòng theo quy định của pháp luật;
- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành;
- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Trưởng phòng Tài nguyên và Môi
trường giao.
2.3. Thực trạng đăng ký quyền sử dụng đất ở thành phố Thanh Hóa
Căn cứ Quyết định số 2012/QĐ-UBND, ngày 30 tháng 6 năm 2009 của
Uỷ ban nhân dân tỉnh Thanh Hoá về việc công bố Bộ thủ tục hành chính
chung áp dụng tại cấp huyện trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa. Trong đó có 34 thủ

43. 35
tục thuộc lĩnh vực Tài nguyên và Môi trường thì có tới 21 thủ tục thuộc chức
năng giải quyết của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
Căn cứ Quyết định số 3789/2008/QĐ-UBND ngày 05/12/2008 của Ủy
ban nhân dân thành phố Thanh Hóa về việc Ban hành Quy chế làm việc của
Trung tâm "Một cửa liên thông" thành phố Thanh Hóa. Trong đó có 10 thủ
tục thuộc lĩnh vực Tài nguyên và môi trường về đăng ký quyền sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất là một trong những công việc quan trọng
trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình cá
nhân sử dụng, là cơ sở cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì
vậy quá trình đăng ký đóng vai trò quan trọng ảnh hưởng đến kết quả cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm đăng ký
quyền sử dụng đất ban đầu và đăng ký biến động đất đai
2.3.1. Đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu (Được áp dụng trước khi
Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014)
2.3.1.1. Mục đích
Quy trình này quy định trình tự các bước thực hiện cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo quy định của pháp luật. Nhằm mục đích xác định thống nhất các bước
thực hiện để công việc được triển khai nhanh chóng, chính xác thuận tiện để
đưa ra được sản phẩm cuối cùng là giấy chứng nhận cấp cho người dân.
2.3.1.2. Phạm vi, đối tượng
Quy trình này áp dụng để thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Thanh Hóa chưa đăng ký quyền sử dụng
đất và chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất.

44. 36
2.3.1.3. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2003;
- Luật Xây dựng năm 2003;
- Luật Nhà ở năm 2005;
- Nghị định số 57/2002/NĐ- CP ngày 03/06/2002 của chính phủ quy
định chi tiết thi hành pháp lệnh thuế;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
việc thi hành Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 198//2004/NĐ- CP của Chính phủ, ngày 03 tháng 12
năm 2004 về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 24/2006/NĐ- CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định
số 57/2002/NĐ- CP, ngày 03/06/2002 của chính phủ quy định chi tiết thi hành
pháp lệnh thuế;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, ngày 19/10/2010 của Chính phủ về
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất;
- Nghị định số 120/2011/NĐ- CP sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 198/2004/NĐ- CP về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 115/2011/NĐ- CP: Sửa đổi, bổ sung điều 2, mục IV
phần B danh mục chi tiết phí, lệ phí ban hành kèm theo Nghị định số
24/2006/NĐ- CP ngày 03/06/2006;
- Thông tư số 93/2002/TT-BTC, ngày 21/10/2002 quy định chế độ thu
nộp và quản lý sử dụng lệ phí địa chính.

45. 37
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT, ngày 13/04/2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP;
- Thông tư số 30/2005/TT-BTC-BTNMT, ngày 18/04/2005 của Liên bộ
Tài chính và Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ
của người sử dụng đất thực hiện NVTC.
- Thông tư số 95/2005/TT-BTC, ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ;
- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT, ngày 15/6/2007 của Bộ trưởng Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số Điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT, ngày 02/8/2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT, ngày 21/10/2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 124/2011/TT- BTC, ngày 31/08/2011 của bộ Tài chính
hướng dẫn về lệ phí trước bạ;
- Nghị quyết số 76/2007/NQ- HĐND, ngày 25/07/2007 của HĐND tỉnh
Thanh Hóa, khóa XV, kỳ họp thứ 8 về các loại phí, lệ phí thuộc thẩm quyền
ban hành của HĐND tỉnh;
- Quyết định số 2413/2005/QĐ- UBND, ngày 01/09/2005 của Ủy ban
nhân dân tỉnh Thanh Hóa về quy định hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;
- Quyết định số 558/2006/QĐ- UBND, ngày 13/03/2006 của Ủy ban
nhân dân tình Thanh Hóa về việc ban hành quy định cụ thể về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.

46. 38
- Quyết định số 2429/2007/QĐ- UBND ngày 14/08/2007 của UBND
tỉnh Thanh Hóa quy định các loại phí, lệ phí thuộc thẩm quyền ban hành của
HĐND tỉnh;
- Quyết định số 3665/QĐ- UBND ngày 29/11/2009 của Chủ tịch
UBND tỉnh Thanh Hóa về việc miễn một số loại phí, lệ phí;
- Hướng dẫn số 509/STNMT- KTK ngày 21/03/2007 của Sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh Thanh Hóa về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
2.3.1.4. Mô phỏng thủ tục
- Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ “Trung tâm 1 cửa liên thông”:
Trường hợp người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ sau đây:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ mục kê hoặc sổ đăng ký ruộng đất
theo Chỉ thị 299/TTg, ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền
với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được UBND xã, phường xác nhận là đã
sử dụng trước ngày 15/10/1993;
+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định
của pháp luật;
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử
dụng đất.
+ Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên

47. 39
quan trước ngày 01/7/2004 trong trường hợp những giấy tờ nêu trên ghi tên
người khác.
+ Bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án
của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
* Hồ sơ gồm có:
+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà, và tài
sản khác gắn liền với đất (01 đơn)
+ Trích đo địa chính, trích lục bản đồ địa chính, biên bản xác định mốc
giới đối với trường hợp đã được lập bản đồ địa chính dạng số
+ Văn bản ủy quyền và các giấy tờ khác có liên quan (nếu có)
+ Danh sách niêm yết và kết thúc niêm yết công khai những hồ sơ đủ
điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp người sử dụng đất không có một trong các loại giấy tờ nêu
trên thì phải kê khai, bổ sung hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
+ Đơn xin xác nhận thời gian và nguồn gốc sử dụng đất;
+ Phiếu lấy ý kiến khu dân cư về thời gian và nguồn gốc sử dụng đất;
+ Các giấy tờ có liên quan thể hiện thời gian sử dụng đất ở sớm nhất
như: sổ hộ khẩu, giấy đăng ký tạm trú, biên lai thu thuế nhà đất… có thời gian
lâu nhất (bản sao công chứng).
- Bước 2: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ “Trung tâm một cửa liên thông” có
trách nhiệm kiểm tra tính pháp lý, đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ:
+ Trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ thì trả lại và hướng
dẫn công dân bổ sung, hoàn thiện.
+ Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì tiếp nhận và ghi Phiếu tiếp nhận
hồ sơ, vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, chuyển hồ sơ cho VPĐK ngay trong ngày tiếp
nhận, cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đến nhận hồ sơ tại trung
tâm một cửa liên thông.

48. 40
- Bước 3: Trong thời gian 23 ngày làm việc Văn phòng ĐKQSD đất
kiểm tra hồ sơ, thực hiện các nhiệm vụ chuyên môn về hồ sơ cấp giấy chứng
nhận QSD đất theo quy định, gửi số liệu địa chính (thông tin thuế) đến chi cục
thuế thành phố tại Trung tâm 1 cửa liên thông để xác định nghĩa vụ tài chính.
Thẩm tra và in giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất đối với những trường hợp đủ điều kiện cấp giấy
chứng nhận, kèm theo hồ sơ gửi những trường hợp đủ điều kiện và không đủ
điều kiện cấp giấy chứng nhận đến phòng Tài nguyên & Môi trường.
- Bước 4: Trong thời hạn 03 ngày làm việc Chi cục thuế có trách nhiệm
xác định và ghi đầy đủ các khoản nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất
phải thực hiện theo quy định của pháp luật trên thông báo thực hiện nghĩa vụ
tài chính và chuyển cho bộ phận trả kết quả tại Trung tâm 1 cửa liên thông để
giao cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiến hành đồng thời
với công việc tại Bước 5).
- Bước 5: Trong thời gian 12 ngày phòng Tài nguyên và Môi trường
kiểm tra hồ sơ, kiểm tra việc viết, in giấy chứng nhận.
+ Xác nhận ý kiến đề nghị bổ sung hồ sơ theo quy định đối với trường
hợp hồ sơ phải bổ sung hoặc không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, chuyển
lại Văn phòng ĐKQSD đất để trả lại Trung tâm 1 cửa liên thông, Trung tâm 1
cửa liên thông thông báo cho công dân đến nhận lại, bổ sung và hoàn thiện hồ
sơ theo hướng dẫn.
+ Nếu hồ sơ đạt yêu cầu thì lập tờ trình đề nghị Ủy ban nhân dân thành
phố quyết định cấp giấy chứng nhận, chuyển hồ sơ cho Văn phòng ĐKQSD
đất để vào sổ cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Bước 6: Trong thời gian 02 ngày Văn phòng ĐKQSD đất vào sổ cấp
giấy chứng nhận, sao lưu hồ sơ cấp giấy chứng nhận và chuyển giấy chứng

49. 41
nhận kèm theo quyết định đến Trung tâm 1 cửa liên thông (bộ phận trả kết
quả) để trao giấy chứng nhận cho công dân, thu phí và lệ phí theo quy định.
- Bước 7: Công dân theo thời gian ghi trên phiếu hẹn, đến trung tâm 1
cửa liên thông nhận thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền vào kho
bạc nhà nước thành phố, nộp phí và lệ phí theo quy định để nhận giấy chứng
nhận trong cùng ngày (thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài
chính cùng ngày với ngày nhận hồ sơ) [36].
Tổng thời gian thực hiện các công việc trên không quá (40) ngày làm
việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian niêm yết công khai
hồ sơ và làm thủ tục tại phường, xã).
2.3.1.5. Hồ sơ lưu trữ (01 bộ)
Tên hồ sơ Nơi lƣu trữ Thời gian lƣu trữ
Hồ sơ đã được cấp giấy
chứng nhận
Kho lưu hồ sơ cấp GCN của
Văn phòng ĐKQSD đất
Vĩnh viễn
Bảng 2.1: Trình tự cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu
TT
Chủ thể
thực hiện
Thủ tục
Thời gian
thực hiện
(tính theo
ngày làm
việc)
1 Công dân
Nộp 01 bộ hồ sơ gồm các loại giấy tờ đã quy
định tại Bước 1 nói trên.
1 ngày
2
Bộ phận tiếp
nhận hồ sơ
thuộc Trung
tâm một cửa
liên thông
Kiểm tra hồ sơ, nhận hồ sơ, viết phiếu hẹn (ngày
đến lập trích đo thửa đất tại nhà dân, ngày
chuyển hồ sơ lên Trung tâm và ngày trả kết quả
cho công dân) và chuyển hồ sơ cho cán bộ thuộc
địa chính phường, xã (chuyển ngay trong ngày
nhận hồ sơ). Cán bộ địa chính đến nhận tại
Trung tâm một cửa liên thông.