Nhận viết luận văn Đại học , thạc sĩ - Zalo: 0917.193.864 Tham khảo bảng giá dịch vụ viết bài tại: vietbaocaothuctap.net Luận văn thạc sĩ ngành luật: Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay, cho các bạn tham khảo

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
VŨ THỊ HỒNG XUYÊN
THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƢỢNG,
GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI – 2015

2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
VŨ THỊ HỒNG XUYÊN
THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƢỢNG,
GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
Chuyên ngàn :Lý luận và lịch sử Nhà nƣớc và Pháp luật
Mã số: 60 38 01 01
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN HOÀNG ANH
HÀ NỘI – 2015

3. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các
kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào
khác.Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác,
tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán
tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia
Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể
bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƢỜI CAM ĐOAN
Vũ Thị Hồng Xuyên

4. DANH MỤC TÀI LIỆU VIẾT TẮT
1. CNH : Công nghiệp hóa
2. HĐH : Hiện đại hóa
3. ISO
: International Organization for Standardization
Tổ chức tiêu chuẩn hoá quốc tế
4. XH : Xã hội
5. NQ : Nghị quyết
6. GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
7. NSNN : Ngân sách nhà nước
8. XHCN : xã hội chủ nghĩa
9. TTHC : Tố tụng hành chính
10. UBND : Ủy ban nhân dân
11. BLDS : Bộ luật dân sự
12. QSDĐ : Quyền sử dụng đất
13. CT : Chính trị
14. QH : Quốc hội
15. CLB : Câu lạc bộ

5. MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
ĐẶT VẤN ĐỀ ..................................................................................................1
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN..................8
PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƢỢNG, GÓP VỐN, ..................8
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT..........................................................8
1.1. Khái quát chung về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền
sử dụng đất.......................................................................................................8
1.1.1. Các khái niệm về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền
sử dụng đất................................................................................................8
1.1.2. Nội dung và hình thức thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn,
thế chấp quyền sử dụng đất..................................................................... 13
1.2. Chính sách pháp luật về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền
sử dụng đất từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành đến nay. ...... 25
1.3. Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp
quyền sử dụng đất ......................................................................................... 28
1.3.1. Khái niệm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn,
thế chấp quyền sử dụng đất..................................................................... 28
1.3.2. Đặc điểm của thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền, góp
vốn, thế chấp sử dụng đất ....................................................................... 30
1.3.3. Hình thức thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn,
thế chấp quyền sử dụng đất..................................................................... 35
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN CHUYỂN NHƢỢNG, GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN NAY ......................... 39
2.1. Thực trạng ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhƣợng,
góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất.......................................................... 39
2.1.1. Thực trạng hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền chuyển
nhượng, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất........................... 39

6. 2.1.2. Thực trạng doanh nghiệp thực hiện các quyền chuyển nhượng,
góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất ......................................... 40
2.2. Thực trạng thực hiện pháp luật trong lĩnh vực tài chính khi thực
hiện các quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất... 42
2.2.1. Tác động của nền kinh tế thị trường đến người sử dụng đất khi
thực hiện quyền chuyển nhượng, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử
dụng đất................................................................................................... 42
2.2.2. Thực trạng thực hiện pháp luật về thuế, lệ phí khi người sử dụng
đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền
sử dụng đất.............................................................................................. 46
2.2.3. Những kết quả đạt được, hạn chế và nguyên nhân của chính sách
thuế, lệ phí khi người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, góp
vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất ................................................ 47
2.3. Thực trạng thực hiện pháp luật trong lĩnh vực hành chính khi ngƣời
sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử
dụng đất.......................................................................................................... 50
2.3.1. Thực trạng về thủ tục hành chính khi thực hiện các quyền chuyển
nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất. ...................................... 50
2.3.2. Những thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân về thủ tục hành chính
liên quan đến thực hiện quyền của người sử dụng đất .......................... 53
2.4. Thực trạng về những vi phạm pháp luật của ngƣời sử dụng đất khi
thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền
sử dụng đất..................................................................................................... 55
2.4.1. Thực trạng về những vi phạm pháp luật đất đai của hộ gia đình, cá
nhân khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng
quyền sử dụng đất ................................................................................... 55
2.4.2. Thực trạng về những vi phạm pháp luật đất đai của các doanh
nghiệp khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng
quyền sử dụng đất ................................................................................... 57

7. 2.4.3. Nguyên nhân của những vi phạm pháp luật đất đai khi hộ gia
đình, cá nhân và các doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng, góp vốn,
thế chấp bằng quyền sử dụng đất............................................................ 59
2.5. Một số giải pháp nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật về quyền
chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất ............................. 61
2.5.1. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền chuyển nhượng,
góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất...................................................... 61
2.5.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng,
góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất...................................................... 66
2.5.3. Giải pháp nâng cao năng lực tuyên truyền thực hiện pháp luật khi
chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất........................... 68
KẾT LUẬN.................................................................................................... 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 76

8. 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Sự cần thiết thực hiện đề tài
Việt Nam là một trong số ít các nước duy trì đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, nhà nước đại diện cho toàn dân đứng ra thực thi quyền sở hữu và tiến
hành quản lý việc sử dụng đất đai (được quy định tại Hiến pháp 2013 và Luật
Đất đai năm 2013), còn việc sử dụng đất đai trên thực tế thì giao cho các chủ
thể khác nhau như tổ chức pháp nhân, hộ gia đình, cá nhân... Vì vậy, khi bàn
đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của các chủ thể được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất... đó chính là các cá nhân, hộ gia đình, các doanh nghiệp...
Mặc dù đã có nhiều công trình nghiên cứu và học tập rút ra kinh nghiệm từ
các nước trên thế giới để áp dụng ở Việt Nam, nhưng vấn đề thực hiện quyền
của người sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập mang nặng quan hệ hành chính,
nếu căn cứ vào pháp luật đất đai hiện nay thì hệ thống pháp luật đất đai chưa
thể hiện được một cách cụ thể về yêu cầu của thị trường, lợi ích của người sử
dụng đất, của Nhà nước và của cộng đồng dân cư trong thực hiện quyền sử
dụng đất. Chính vì thế mà cần phải nghiên cứu một cách cụ thể về tình hình
thực hiện pháp luật về quyềnchuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền
sử dụng đất qua đó để có cơ sở về mặt lý luận và thực tiễn nhằm hoàn thiện hệ
thống pháp luật đất đai ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay đảm bảo quyền
lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người sử dụng đất và thu hút các nhà đầu tư
nước ngoài vào Việt Nam.
Mặc dù, trong thời gian qua, hệ thống chính sách, pháp luật đất đai đã
có nhiều qua nhiều lần sửa đổi nhưng vẫn còn bất cập, hiệu quả kinh tế mang
lại chưa cao, chưa trở thành một nguồn vốn thực sự cho việc phát triển kinh
tế. Pháp luật đất đai và hệ thống pháp luật có liên quan còn nhiều điểm chồng
chéo, mâu thuẫn, làm cho việc thi hành còn gặp khó khăn lúng túng và trong

9. 2
nhiều trường hợp thiếu sự thống nhất giữa Luật Đất đai với các Bộ Luật Dân
sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư.Những bất cập này đã có những
ảnh hưởng nhất định đến tình hình kinh tế - xã hội, lợi nhuận của cá nhân và
Nhà nước, của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam phát sinh từ những giao
dịch dân sự về quyền sử dụng đất; những thuận lợi, khó khăn cho các chủ thể
sử dụng đất khi thực hiện quyền sử dụng đất của mình; đặc biệt trong đó phải
kể đến những thủ tục hành chính rườm rà ở các cấp, thất thoát nguồn thu của
nhà nước về thuế chuyển quyền sử dụng đất và các tiêu cực phát sinh trong
khi làm thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất, nhất là trong khu vực đô thị về
chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế... đã gây cho các chủ thể quá nhiều khó
khăn trong việc thực hiện quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Hiện tượng
trong một số địa phương người dân khi thực hiện các quyền sử dụng đất như
chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải đi qua
nhiều cấp trung gian, từ những tiêu cực trong lĩnh vực đất đai làm cho kỷ
cương pháp luật bị coi thường, người dân thiếu tin tưởng vào chính sách,
pháp luật của nhà nước nhất là trên lĩnh vực đất đai... Từ thực tiễn nói trên,
trong đề tài luận văn tốt nghiệp tác giảxin viết về “Thực hiện pháp luật về
quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của ngƣời sử
dụng đất ở Việt Nam hiện nay” để làm rõ hơn về thực trạng và những bất
cập khi người sử dụng đất thực hiện các quyền hợp pháp của mình, bên cạnh
đó nêu các biện pháp để khắc phục, xử lý các hiện tượng ngầm chuyển
nhượng, góp vốn quyền sử dụng đất trái pháp luật của cá nhân, hộ gia đình và
các doanh nghiệp nhằm lập lại trật tự kỷ cương về pháp luật nói chung và lĩnh
vực đất đai nói riêng, ổn định thị trường bất động sản, hạn chế được các tiêu
cực, thúc đấy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trong nền kinh tế
thị trường hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay.

10. 3
2. Mục tiêu của đề tài
- Tổng hợp một số vấn đề lý luận và pháp luật và thực hiện pháp luật về
quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất.
- Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất của cá
nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp ở Việt Nam hiện nay
- Đề xuất các giải pháp để góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật đất
đai liên quan đến việc thực hiện quyền: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất; bảo đảm thực hiện pháp luật về
quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất, từ đó đảm bảo
quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và người sử dụng đất, góp phần
cho thị trường bất động sản ở Việt Nam phát triển lành mạnh, minh bạch.
3. Tình hình nghiên cứu
Trong giai đoạn vừa qua, đã có nhiều đề tài nghiên cứu về thực trạng
thực hiện các quyền sử dụng đất của các chủ thể khi được nhà nước giao đất,
cho thuê đất như cuốn sách “Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở
Việt Nam” của Nguyễn Cảnh Quý (2010), xuất bản tại nhà xuất bản Tư pháp,
Hà Nội đã đi sâu nghiên cứu những vấn đề lý luận về cơ chế điều chỉnh pháp
luật đất đai như: Khái niệm, đặc điểm, vai trò của cơ chế điều chỉnh pháp luật
đất đai. Đặc biệt, tác giả đã đi sâu nghiên cứu quy trình để đưa ra các quy định
của pháp luật đất đai trên các văn bản quy phạm pháp luật vào trong thực tế
cuộc sống thông qua các hình thức thực hiện pháp luật; hoặc cuốn sách “ Nhận
thức và thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính
quyền ở Việt Nam hiện nay” do Nguyễn Cảnh Quý chủ biên, 2010 được xuất
bản tại nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội đã đi sâu nghiên cứu lý luân về nhận
thức và thực hiện pháp luật của cán bộ lãnh đạo quản lý các cấp chính quyền ở
nước tatrong đó đi sâu phân tích bốn hình thức thực hiện pháp luật đất đai của
cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền Việt Nam như tuân thủ pháp luật,

11. 4
sử dụng pháp luật, chấp hành pháp luật và áp dụng pháp luật; luận văn thạc sĩ
Luật học về “Hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi” của Phạm Tuấn Anh (2014) đã nêu được
các khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất; khái niệm, đặc điểm về giao dịch tư lợi trong chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Luận văn đã đi sâu nghiên cứu thực trạng pháp luật
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đó có thực trạng về tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn về giao dịch tư lợi trong
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tìm ra được những nguyên nhân phát
sinh; từ thực trạng và nguyên nhân nêu trên luận văn đã đưa ra một số giải pháp
hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn
chế giao dịch tư lợi.
Nhìn chung, các đề tài cũng đã nêu ra được những thuận lợi, khó khăn,
thực trạng và nguyên nhân của quá trình quản lý và sử dụng đất đai nhưng mỗi
một đề tài lại nghiên cứu ở các khía cạnh khác nhau vàthường mới chỉ dừng lại
ở Luật Đất đai năm 2003 và cho đến nay chưa có đề tài nào nghiên cứu về quá
trình thực hiện pháp luật trong lĩnh vực chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp
quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013.
Trong quá trình triển khai thi hành Luật đất đai năm 2013 tác giả nhận
thấy vẫn còn nhiều vướng mắc và bất cập về các lĩnh vực thu hồi đất, giá đất,
chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất… Trên cơ sở có kế thừa
và tiếp thu, tác giả đã thực hiện ý tưởng nghiên cứu quá trình thực hiện pháp
luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu các quy định pháp luật Đất đai Việt Nam về quyền của
người sử dụng đất là: cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp khi thực hiện
các quyền: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất trong nền
kinh tế thị trường; nghiên cứu lý luận về thực hiện pháp luật về quyền chuyển
nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất.

12. 5
- Tổng hợp, phân tích làm rõ thực trạng thực hiện pháp luật về quyền
chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất thông qua chủ yếu là
việc phân tích những bất cập của chính sách, pháp luật đất đai hiện hành đối
với người sử dụng đất là: cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp khi tham
gia thực hiện các quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng
quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện nay.
- Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật
đất đai về quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất
của cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp trong giai đoạn hiện nay; bảo
đảm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền
sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, của
Nhà nước và tăng cường quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai.
5. Phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu là việc thực hiện pháp luật về quyền: chuyển
nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất và thực hiện pháp luật đối với
các quyềnđó của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp.
- Phạm vi: Từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay (tính từ thời điểm Luật
đất đai năm 2013 được QH nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa
XIII kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01
tháng 07 năm 2014; Luật Đất đai năm 2003 số 13/2003/QH11 ngày
26/11/2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004; Luật số
25/2001/QH10 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
thông qua ngày 29/6/2001 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993
có hiệu lực thi hành ngày01/10/2001; Luật số 10/1998/QH10 được Quốc hội
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa X, kỳ họp thứ tư thông qua
ngày 02/12/1998 có hiệu lực thi hành từ 01/01/1999; Luật Đất đai 1993 được
Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa VIII thông qua
ngày 14/7/1993 có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993).

13. 6
6. Cách tiếp cận và phƣơng pháp nghiên cứu
- Cách tiếp cận: Sử dụng cách tiếp cận từ tổng quan đến chi tiết, từ chủ
trương chính sách đến thực tế, tổ chức triển khai thực hiện; từ vĩ mô đến vi mô
(quan hệ từ trên xuống) và liên hệ trực tiếp đến các đối tượng cụ thể. Thông
qua các cách tiếp cận này để nghiên cứu tổ chức điều tra, khảo sát tổng hợp,
đánh giá các thông tin, dữ liệu thực trạng tình hình thực hiện các quyền của
người sử dụng đất của các chủ thể khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
cho phép nhận quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay và từ đó nhằm đánh giá
những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện các quyền chuyển
nhượng, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất, làm rõ địa vị pháp lý của Nhà
nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai để quyết định giải pháp
cơ bản phù hợp với nền kinh tế thị trường trong giai đoạn hiện nay, nhằm tiến
tới hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai.
Để thực hiện được cách tiếp cận này, cần thiết phải nghiên cứu tìm hiểu
một cách cụ thể về cơ chế, chính sách pháp luật nói chung và pháp luật về đất
đai nói riêng trong quá trình đảm bảo về các quyền cho người cho người sử
dụng đất khi được Nhà nước cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất.
- Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng bao gồm: Ngoài phương
pháp luận là CN Mác – Lênin, tưtưởng Hồ Chí Minh, hệ thống các quan điểm lý
luận của Đảng, các quy định pháp luật của Chính Phủ và Nhà nước về quyền
chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp. Luận văn còn sử dụng các phương pháp sau:
+ Phương pháp phân tích, tổng hợp: Trên cơ sở các tài liệu, số liệu
được điều tra tiến hành tổng hợp, phân loại, đánh giá, lựa chọn các tài liệu, số
liệu để đưa vào nghiên cứu, các thông tin, số liệu được phân tích trên cơ sở
nội suy, ngoại suy vấn đề, từ đó tổng hợp đưa ra các nhận định.
+ Phương pháp tiếp cận hệ thống: Vấn đề nghiên cứu được đặt trong mối
quan hệ tổng quan, được tiếp cận từ nhiều phía; các thông tin, số liệu được
phân tích, xử lý theo một hệ thống nhất định về thời gian trên cơ sở mỗi nội

14. 7
dung nghiên cứu được xác định như là một phần tử trong hệ thống và có tác
động qua lại lẫn nhau.
+ Phương pháp kế thừa: các tài liệu, số liệu đã thu thập từ các nghiên
cứu khác có liên quan đến nội dung các quyền của người sử dụng đất được kế
thừa sử dụng trong quá trình phân tích, đánh giá.
7. Đóng góp của luận văn
Luận văn đã làm rõ khái niệm, đặc điểm về thực hiên pháp luật về quyền
chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ở
Việt Nam hiện nay đặc biệt đã nêu được những thay đổi trong các quy định của
pháp luật đất đai liên quan đến quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền
sử dụng đất.
Luận văn phân tích thực trạng thực hiện pháp luật về quyền chuyển
nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất từ khi Luật Đất đai năm 2013 có
hiệu lực cho đến nay; nêu lên những kết quả đạt được, những hạn chế yếu kém
và bất cập trong quá trình thực hiện các quyền này. Đây là cơ sở thực tiễn để
đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn,
thế chấp quyền sử dụng đất.
Luận văn đã đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hệ
thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn,
thế chấp nói riêng.
8. Kết cấu của đề tài
Bố cục của luận văn được chia thành 02 Chương, như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật về quyền
chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực trạng và giải pháp thực hiện pháp luật về quyền
chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất

15. 8
CHƢƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN
PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƢỢNG, GÓP VỐN,
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Trong nền kinh tế thị trường, pháp luật đất đai có những đóng góp nhất
định vào các thành tựu đạt được của 25 năm đổi mới đất nước. Dấu ấn sâu đậm
nhất mà pháp luật đất đai thể hiện trong đời sống kinh tế, xã hội đó là các quy
định về quyền của người sử dụng đất và việc xác lập địa vị pháp lý của hộ gia
đình với tư cách là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp. Bởi lẽ, với việc pháp luật đất đai có các quy định cho phép người sử
dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất không chỉ tạo những cơ sở pháp lý
ban đầu cho việc hình thành thị trường quyền sử dụng đất mà còn xác định
quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản được đem thế chấp để vay vốn
hoặc sử dụng làm vốn góp hợp tác sản xuất, kinh doanh. Điều này mở ra một
kênh huy động vốn mới và khai thông “điểm nghẽn” về bài toán vốn cho nhu
cầu phát triển của xã hội. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành các quy định về quyền
của người sử dụng đất nói chung và quyền chuyển nhượng, quyền thế chấp và
quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân
nói riêng cho thấy bên cạnh những kết quả đạt được trên đây, pháp luật về lĩnh
vực này cũng bộc lộ một số hạn chế, khiếm khuyết cần được giải quyết.
1.1. Khái quát chung về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền
sử dụng đất
1.1.1. Các khái niệm về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử
dụng đất.
a) Người sử dụng đất
Người sử dụng đất là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời
sống xã hội và trong khoa học pháp lý đất đai. Khái niệm người sử dụng đất

16. 9
(còn được gọi là chủ thể sử dụng đất) được đề cập trong các sách, báo pháp lý
ở nước ta; cụ thể:
Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Người
sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử
dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận
chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; có quyền và
nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất” [37].
Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học: “Người sử dụng đất: Tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử
dụng” [38].
Theo Từ điển Luật học của Viện Nghiên cứu Khoa học pháp lý (Bộ Tư
pháp): “Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận quyền sử
dụng đất của người khác để sử dụng” [41].
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đấtbao gồm:
Thứ nhất,Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang
nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức
chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ
chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự
(sau đây gọi chung là tổ chức);
Thứ hai, Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia
đình, cá nhân);
Thứ ba, Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống
trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm
dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
Thứ tư, Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất,
thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ
sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

17. 10
Thứ năm, Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan
đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có
chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện
của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ
quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
Thứ sáu, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của
pháp luật về quốc tịch;
Thứ bảy, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp
100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt
Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định
của pháp luật về đầu tư.
b) Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một khái niệm được sử dụng rất phổ biến trong pháp
luật đất đai Việt Nam. Quyền sử dụng đất được quan niệm theo 2 phương diện:
- Phương diện chủ quan: Đây là một quyền năng của người sử dụng đất
trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi
ích vật chất nhất định. Quyền năng này của người sử dụng đất được pháp luật
đất đai ghi nhận và bảo hộ. Trên phương diện này, quyền sử dụng đất được
các tài liệu, sách, báo pháp lý quan niệm như sau:
Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp:
Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được
chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho … từ những chủ thể khác có
quyền sử dụng đất;
Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội:
“Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để
phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước;

18. 11
Như vậy, xét trên phương diện chủ quan quyền sử dụng đất là một
quyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm khai thác các thuộc tính
có ích của đất đai và đem lại lợi ích vật chất nhất định cho họ.
- Phương diện khách quan: Quyền sử dụng đất là một chế định quan
trọng của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai
do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong
quá trình sử dụng đất như quan hệ làm phát sinh quyền sử dụng đất; quan hệ
về thực hiện các quyền năng của quyền sử dụng đất; quan hệ về bảo hộ quyền
sử dụng đất (giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất);
Xét trên phương diện này quyền sử dụng đất với tư cách là một chế
định pháp luật bao gồm các quy định làm căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử
dụng đất; các quy định về thực hiện quyền sử dụng đất và các quy định về giải
quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm
2013 đã dành hẳn một chương (Chương XI- Từ Điều 166đến Điều 194) quy
định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; bao gồm các quyền và
nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và các quyền và nghĩa vụ cụ thể của
từng nhóm chủ thể sử dụng đất [35].
c) Quyền chuyển nhượng
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đề cập lần đầu tiên trong Luật
Đất đai năm 1993 và được tiếp tục ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2013.
- Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội:
“Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển
quyền sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử
dụng đất) thỏa thuận việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho người được
nhận chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) và người đó phải trả
cho bên chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền
sử dụng đất. Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế
thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất” [37].

19. 12
- Theo từ điển Luật học: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: (Người
sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được nhận
chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) sử dụng. Bên chuyển
giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị
quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên” [38].
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất góp phần hình thành thị trường bất
động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta.
d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất
Thế chấp bằng quyền sử dụng đất là một thuật ngữ ra đời lần đầu tiên
khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành. Thuật ngữ này tiếp tục được ghi
nhận trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998;
năm 2000; Luật Đất đai năm 2003 và đến nay là Luật Đất đai năm 2013.
Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Thế
chấp bằng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó
bên đi vay (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản bảo
đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay (bên nhận thế
chấp)” [36].
Theo từ điển Luật học: “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất: Sự thỏa
thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền
sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai quy định; theo đó bên sử
dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực
hiện nghĩa vụ dân sự” [38].
e) Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 1993 ra đời chưa có các quy định về góp vốn bằng giá
trị quyền sử dụng đất. Chế định này lần đầu tiên được đề cập trong Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và đến Luật Đất đai năm
2013 tiếp tục ghi nhận.

20. 13
Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên;
theo đó hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp, có quyền góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước hoặc với người Việt Nam định cư ở
nước ngoài” [37].
Theo từ điển Luật học: “Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: Sự
thỏa thuận giữa các bên tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức chuyển
quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định; theo
đó, người sử dụng đất được quyền góp phần vốn của mình bằng quyền sử
dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh” [38].
1.1.2. Nội dung và hình thức thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế
chấp quyền sử dụng đất
a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chế định chuyển nhượng quyền sử dụng đất ra đời cùng với việc ban
hành Luật Đất đai năm 1993 và cho đến nay trải qua các lần sửa đổi, bổ sung;
Luật đất đai năm 2013 ra đời thì chế định này vẫn tiếp tục được thực hiện và
ngày càng hoàn thiện hơn. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quyền
rất quan trọng của người sử dụng đất, đó là một dạng vận động của quan hệ
đất đai trong nền kinh tế thị trường. Về bản chất pháp lý đây là một loại giao
dịch về đất đai thông qua hợp đồng, theo đó chủ sử dụng đất này tự nguyện
chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mình đối với những diện tích đất nhất
định và chuyển chúng cho chủ thể sử dụng đất khác. Về phương diện kinh tế,
đó là sự chuyển nhượng các lợi ích kinh tế do đất đai mang lại từ chủ sử dụng
này sang chủ sử dụng khác và đó là biểu hiện của quan hệ thị trường.
Việc đất đai được chuyển nhượng theo trị giá sẽ thúc đẩy sự hình thành
thị trường quyền sử dụng đất. Đây sẽ là một bước tiến quyết định nhằm tạo
lập các yếu tố đồng bộ của nền kinh tế thị trường ở nước ta.

21. 14
Có thể khái quát về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân trong pháp luật đất đai hiện hành ở những nội dung cơ bản sau đây:
Thứ nhất, pháp luật dành sự ưu tiên đầu tiên về chuyển quyền sử dụng
đất cho hộ gia đình, cá nhân. Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa những
quy định này. Tuy nhiên bên cạnh đó thì Luật Đất đai năm 2013 cũng bổ sung
quy định theo hướng tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài
ngày càng có cơ hội đầu tư về Việt Nam; cụ thể, theo quy định của Luật Đất
đai năm 2013 người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam sẽ được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình
thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền quyền sử
dụng đất ở theo quy định hiện hành còn được nhận quyền sử dụng đất ở trong
các dự án phát triển nhà ở.
Thứhai,cáchìnhthứcsửdụngđấtdướiđâythìđượcchuyểnquyềnsửdụngđất:
- Đất được chuyển quyền không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả
tiền thuê đất hàng năm.
- Người sử dụng đất đang sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải theo các điều kiện quy định tại
khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 bao gồm: (i) Có giấy chứng nhận (trừ trường
hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản
1 Điều 168 của Luật này); (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) Quyền sử dụng đất
không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất.
Luật Đất đai 2013 cũng quy định cụ thể trường hợp hộ gia đình, cá nhân
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện (Điều 192 Luật Đất đai 2013).
Theo Điều 192 thì đối với những hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ
trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng

22. 15
đặc dụng nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chỉ có thể được
chuyển nhượng lại cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực rừng
phòng hộ đó hoặc đối với hộ gia đình cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử
dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao
đất theo quy định của Chính phủ. Quy định này vừa mang hướng mở tạo điều
kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền và lợi ích của họ nhưng đồng
thời cũng có những quy định hạn chế những hành vi trục lợi, xâm lấn đất đai.
Tóm lại: Với quy định cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử
dụng đất Luật Đất đai năm 2013 đã và đang khắc phục những hạn chế đồng
thời bổ sung những quy định mới tạo cơ sở pháp lý cho các chủ thể thực hiện
các quyền và nghĩa vụ của mình.
Đối với doanh nghiệp, quyền chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức nói
chung và doanh nghiệp nói riêng được đề cập lần đầu tiên trong Luật Đất đai
năm 1993. Tiếp đó, các quyền năng cụ thể của quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất được quy định trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đất đai năm 1998 và năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 và mới đây nhất là
Luật Đất đai năm 2013. Tìm hiểu nội dung quy định hiện hành về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp cho thấy không phải bất kỳ tổ
chức nào sử dụng đất cũng được phép chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật
chỉ dành quyền này cho các tổ chức kinh tế sử dụng đất, nhằm đáp ứng đòi
hỏi của hoạt động sản xuất, kinh doanh của các tổ chức đó; cụ thể:
Thứ nhất, những tổ chức kinh tế sử dụng đất theo một trong các hình
thức sử dụng đất sau đây được chuyển quyền sử dụng đất: (i)Tổ chức kinh tế
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê; (ii)Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập

23. 16
sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm (iii)Tổ chức kinh tế sử dụng đất
do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp mà tiền nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
(iv)Tổ chức, cá nhân nước ngoài, thuê đất mà trả tiền thuê một lần thì được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (v) Tổ chức sư nghiệp công lập tự chủ tài
chính được Nhà nươc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà
tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; (vi) Tổ chức
kinh tế đang sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang giao
đất có thu tiền sử dụng đất mà lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng
đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Thứ hai, trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được
nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền
thuê đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước được thực hiện quyền
chuyển nhượng nhưng phải có sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền; trường hợp tiền thuê đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước sẽ không được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ ba, so với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã mở
rộng quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Cụ thể, Luật Đất đai
năm 2013 đã bổ sung quy định cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất, quy định
này đã tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhiều
cơ hội đầu tư hợp tác lâu dài tại Việt Nam và cũng là cơ hội để Việt Nam đón
nhận các chương trình, dự án đầu tư lớn của nước ngoài vào trong nước.
Thứ tư, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất trả tiền sử dụng đất mà
tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế
được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tổ chức kinh tế thuê
đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; tổ chức kinh tế

24. 17
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được bán tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất.
Thứ năm, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh
tế phải tuân theo các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai
năm 2013; bao gồm: (i) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường
hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại
khoản 1 điều 168 của Luật này; (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) Quyền sử
dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử
dụng đất.
b) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Đối với hộ gia đình, cá nhân: Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được giao có thu
tiền sử dụng đất; đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê; đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận
chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, thừa kế;
Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ không thu tiền sử dụng đất
sang có thu tiền sử dụng đất hoặc đất thuê
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu
tiền thuê đất hàng năm;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

25. 18
Người Việt nam định cư ở nước ngoài thuê lại đất trong khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà
trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại;
Thứ hai, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
phải tuân theo các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm
2013; bao gồm: (i) Có Giấy chứng nhận ; (ii) Đất không có tranh chấp; (iii)
Trong thời hạn sử dụng đất; (iv) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo
đảm thi hành án.
Thứ ba, Theo khoản 3 Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định
các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân, bao gồm: (i) Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất; (ii)
Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn; (iii)
Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013; Cá nhân tham gia
hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực
hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp
đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện.
Thứ tư, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung thêm trường hợp đất thuộc
diện thu hồi để thực hiện dự án thì hộ gia đình, cá nhân có quyền góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất với chủ đầu tư để thực hiện dự án theo quy
định của chính phủ (Điểm i, khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013). Với
quy định này đã mở rộng quyền đồng thời cũng tạo điều kiện cho các hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục đầu tư kinh doanh trên đất nhằm ổn
định cuộc sống tránh được những xáo trộn khi bị thu hồi đất. Đây là một điểm
mới nhằm hạn chế được rất nhiều những hệ quả của việc thu hồi đất để lại.
Thứ năm, pháp luật đất đai hiện hành không chỉ quy định các trường hợp
chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân mà
còn đưa ra những cơ sở pháp lý để xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc
góp vốn này. Theo đó việc xử lý quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

26. 19
Đối với trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên
về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tiếp
tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại.
Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đó.
Cùng với đó, thì trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì
quyền sử dụng đất đã góp vốn được để thừa kế theo quy định của pháp luật về
dân sự.
Và cuối cùng là trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên
bố mất tích, mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được giải quyết
theo quy định của pháp luật về dân sự [35].
- Đối với doanh nghiệp: bao gồm tổ chức kinh tế được Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần cho cả
thời gian thuê; tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước
cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng
đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có
thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng
quyền sử dụng đát của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác; tổ chức
kinh tế được thuê đất để xây dựng công trình ngầm.
So sánh quy định về quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức
kinh tế sử dụng đất với quyền năng này của hộ gia đình, cá nhân cho thấy có
một số điểm khác biệt sau đây: (i) Đối tượng mà tổ chức kinh tế sử dụng đất
đem góp vốn rộng hơn hộ gia đình, cá nhân; cụ thể: Tổ chức kinh tế sử dụng

27. 20
đất đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định được góp vốn bằng quyền sử
dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Trong khi đó,
pháp luật quy định hộ gia đình, cá nhân được góp vốn bằng quyền sử dụng
đất; (ii) Tổ chức kinh tế sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất
đối với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật. Trong khi đó, hộ gia đình, cá
nhân được góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Như vậy, hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất với hộ gia đình để hợp tác
sản xuất, kinh doanh; trong khi đó, tổ chức kinh tế sử dụng đất không được
quyền góp vốn đối với chủ thể này. Ngược lại, tổ chức kinh tế sử dụng đất
được góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, cá nhân nước ngoài để hợp
tác sản xuất, kinh doanh nhưng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không được góp
vốn bằng quyền sử dụng đất đối với chủ thể này để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
So với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung
thêm quyền của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Trong cơ chế thị trường hiện nay thì việc bổ sung quy định này đã tạo điều
kiện mở rộng quyền cho các tổ chức kinh tế có nhiều cơ hội để hợp tác sản
xuất kinh doanh và cũng là cơ hội để nước ta thu hút được nhiều dự án đầu tư
góp phần cải thiện nền kinh tế đất nước.
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp sẽ chấm dứt
theo khoản 3 Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, đó là các trường hợp: (i)
Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất; (ii) Một bên hoặc các bên đề
nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn; (iii) Bị thu hồi đất theo quy
định của Luật Đất đai; (iv) Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp
đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản,
giải thể; (v) Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà
hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện [35].

28. 21
Pháp luật đất đai hiện hành không chỉ quy định các trường hợp chấm dứt
việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp mà còn đưa ra
những cơ sở pháp lý để xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn
này. Theo đó việc xử lý quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về
chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tiếp tục
sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại. Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết
hoặc bên góp vốn quyền sử dụng đất không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì
Nhà nước cho bên nhận góp vốn tiếp tục thuê đất nếu có nhu cầu;
- Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đó;
- Trường hợp bên nhận góp vốn hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng
đất là tổ chức bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo
quyết định tuyên bố phá sản của Tòa án nhân dân.
Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết
định của Tòa án nhân dân thì được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã
được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại và được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất thì Nhà nước thu hồi đất và tài sản đó;
- Trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng
quyền sử dụng đất là tổ chức giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được
xử lý theo thỏa thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật Đất đai
năm 2013 và các quy định khác của pháp luật có liên quan [35].
c) Thế chấp quyền sử dụng đất
Chế định thế chấp quyền sử dụng đất ra đời dựa trên những luận cứ
mang tính lý luận và thực tiễn: Về mặt lý luận, khi chuyển sang nền kinh tế thị

29. 22
trường nhận thức về quan hệ đất đai đã có sự thay đổi. Quan hệ đất đai tham gia
vào quan hệ kinh tế thị trường và được biểu hiện ở hai khía cạnh sau đây:
- Khía cạnh thứ nhất: Sản phẩm kinh doanh từ đất đai trở thành hàng hóa
tham gia trên thị trường.
- Khía cạnh thứ hai: Bản thân đất đai trở thành hàng hóa “bản thân đất
đai chỉ tham gia vào thị trường, khi nó có cơ hội tạo nên lợi ích kinh tế bằng
chính sản phẩm từ nó” [39]. Khi chuyển sang nền kinh tế thị trường phải
“hàng hóa” quyền sử dụng đất đai và Giấy chứng nhận phải trở thành công cụ
của quan hệ tín chấp, thế chấp.
Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, đối với trường hợp đất
thuê trả tiền thuê hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài
sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất cho thuê theo quy định tại điểm
đkhoản 2 Điều 179 của Luật Đất đai 2013 về ”Quyền của hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất”. Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp, theo quy
định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 là khi người sử dụng đã được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng
đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền thực hiện quyền thế chấp
sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước; trường hợp nhận
thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế
chấp khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Cũng theo Điều 168 Luật Đất đai năm 2013, nếu người sử dụng đất
được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính
với Nhà nước thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện
việc thế chấp. Ngoài điều kiện trên theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định
người sử dụng đất phải có các điều kiện khác gồm: đất không có tranh chấp;

30. 23
quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và phải có thời
hạn sử dụng đất (thế chấp trong thời hạn sử dụng đất).
Trong trường hợp trên đất có nhà ở, thì khi thế chấp cả quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà ở, còn phải tuân thủ các điều kiện thế chấp nhà ở quy
định tại điểm a khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở về ”Điều kiện của nhà ở tham gia
giao dịch”, cụ thể là nhà ở phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy
định của pháp luật. Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định việc thế chấp quyền
sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Đối với doanh nghiệp, nghiên cứu các quy định hiện hành về quyền thế
chấp bằng quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp (còn được gọi là tổ chức
kinh tế) có thể rút ra một số nội dung cơ bản sau đây:
Thứ nhất, đối với tổ chức kinh tế trong nước sử dụng đất. Căn cứ vào
hình thức sử dụng đất, pháp luật quy định đối tượng và phạm vi của quyền thế
chấp của các tổ chức này không giống nhau.
Thứ hai, theo khoản 2 Điều 81 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP cũng quy định
rõ việc xử lý đối với trường hợp quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ.
Thứ ba, doanh nghiệp có đủ điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất do pháp
luật quy định chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được
phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật.
Đối với trường hợp đất trong khu công nghiệp, ... theo Luật Đất đai 2013
quy định: Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây
dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người
được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại với hình thức trả tiền thuê
đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả

31. 24
thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất
với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê
đất hàng năm. Cũng theo khoản 3 Điều 149 thì: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình,
cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài đầu tư vào sản xuất kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn liền với kết cấu hạ tầng của tổ
chức kinh tế khác, người Việt nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và điều
này sẽ dẫn đến hai trường hợp: (i) trường hợp thuê lại đất trả tiền một lần cho
cả thời gian thuê thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất cho các tổ chức tín dụng nhưng phải là
tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; (ii) trường hợp thuê lại
đất trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu
của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động
tại Việt Nam.
Ngoài ra, theo khoản 2, Điều 210 của Luật Đất đai năm 2013 và khoản
1, Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì trường hợp nhà đầu tư được
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh
doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà đã
cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thì phải nộp
tiền cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ; người thuê lại đất có quyền
và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian
thuê sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước.
Với những quy định trên cho thấy người thuê lại quyền sử dụng đất
trong khu công nghiệp không phân biệt là đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời
gian thuê hay trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đất

32. 25
đã trả tiền còn lại ít nhất 05 năm thì kể từ ngày 01/7/2014 chỉ được quyền thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi đất thuê lại đã được cấp
cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận và chủ đầu tưu đãnộp đủ tiền
thuê đất vào ngân sách nhà nước (có giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước)
đối với phần diện tích đất thuê lại.
1.2. Chính sách pháp luật về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền
sử dụng đấttừ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành đến nay.
Trải qua các lần sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai năm 2013 ra đời đã
khắc phục được những hạn chế của Luật Đất đai năm 2003 và ngày càng hoàn
thiện phù hợp với tình hình thực tế.
Đối với chế định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật Đất năm
2013 tiếp tục kế thừa những quy định của Luật Đất đai năm 2003tuy nhiên
Luật Đất đai năm 2013 cũng bổ sung thêm quy định đối với trường hợp người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam sẽ
được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức mua, thuê
mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất; ngoài
ra còn được nhận quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở; đối với
các tổ chức kinh tế, Nhà nước ta cũng tạo điều kiện mở rộng quyền cho các tổ
chức kinh tế sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung thêm quy định cho
phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn
đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất. Việc bổ sung quy định này nhằm tạo điều
kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài có cơ hội về đầu tư và ổn định
cuộc sống khi về Việt Nam đồng thời nó cũng là một cách để nước ta thu hút
các nguồn vốn từ nước ngoài về trong nước.
Trongchế định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất có một số nguyên
tắc sau:
Nguyên tắc thứ nhất: Chỉ những chủ thể sử dụng đất được pháp luật cho

33. 26
phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền thực hiện hành vi chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Nguyên tắc thứ hai: Khi chuyển quyền sử dụng đất,
các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng
đất nhưng phải phù hợp với quy định của BLDS và pháp luật về đất đai.
Nguyên tắc thứ ba: Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng
mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù
hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển
quyền sử dụng đất. Nguyên tắc thứ tư: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
phải đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất đồng thời
khuyến khích họ đầu tư công sức, tiền của vào sử dụng đất có hiệu quả.
Nguyên tắc thứ năm: Hạn chế tối đa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp, lâm nghiệp, đặc biệt là đất nông nghiệp trồng lúa nước đi đôi với
việc chuyển mục đích sử dụng đất. Việc tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc
trên sẽ là cơ sở quan trọng trong tiến trình khai thác các nguồn lợi có được từ
đất của các chủ thể tham gia giao dịch về đất đai ở Việt Nam hiện nay.
Với chế định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất,Luật Đất đai năm
2013 vẫn trên tinh thần kế thừa những quy định của Luật Đất đai năm 2003 và
chỉ bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận
chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất.
Về thế chấp quyền sử dụng đất: Về cơ bản Luật Đất đai năm 2013
không có nhiều thay đổi so với Luật Đất đai năm 2003 tuy nhiên có sự thay
đổi trong việc thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại trong khu công nghiệp.
Theo Luật Đất đai năm 2013 vừa được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 29
tháng 11 năm 2013 và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014 cũng
đã quy định về vấn đề này, theo đó Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai năm 2013
đã quy định: Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu
tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp,

34. 27
khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình
thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có
quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
Đồng thời theo quy định tại khoản 3 Điều 149 thì : “Tổ chức kinh tế, hộ
gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ
tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng
và có các quyền và nghĩa vụ sau đây: a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại
Điều 174 của Luật này; b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm
thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật này.”
Ngoài ra, theo khoản 2, Điều 210 của Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1,
Điều 32 của Nghị định 46/2014/NĐ-CP thì : Trường hợp nhà đầu tư được
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh
doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp khu chế xuất mà đã
cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải nộp tiền
cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ;người thuê lại đất có quyền và
nghĩa vụ được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước
Vì vậy, người thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp không
phân biệt là đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê hay trả trước tiền thuê
lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất năm
năm, thì kể từ ngày 01/7/2014 chỉ được quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài

35. 28
sản gắn liền với đất khi đất thuê lại đã được cấp cơ quan có thẩm quyền Giấy
chứng nhận và chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước (có
Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước) đối với phần diện tích đất thuê lại.
1.3. Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp
quyền sử dụng đất
1.3.1. Khái niệm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn,
thế chấp quyền sử dụng đất
a) Khái niệm chung về thực hiện pháp luật
Cho đến nay, đã có rất nhiều khái niệm về thực hiện pháp luật được đưa
ra đó có thể là hành vi hành động hoặc không hành động hoặc là hoạt động có
mục đích... nhưng tất cả đều nhằm mục đích thực hiện các quy định của pháp
luật trong thực tế cuộc sống. Trong khuôn khổ của luận văn này, xin đưa ra 2
khái niệm cơ bản nhất về thực hiện pháp luật. Cụ thể như sau:
Theo Giáo trình Lý luận chung về Nhà nước và Pháp luật của Khoa
Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội ”Thực hiện pháp luật là hành vi hành động
hoặc không hành động của con người phù hợp với những quy định của pháp
luật. Nói cách khác, tất cả những hoạt động nào của con người, của tổ chức
mà thực hiện phù hợp với quy định của pháp luật thì được coi là sự thực hiện
thực tế của quy phạm pháp luật”.[22].
Theo giáo trình Lý luận chung Nhà nước và Pháp luật của Trường Đại
học Luật Hà Nội: “Thực hiện pháp luật là hoạt động có mục đích nhằm thực
hiện các quy định của pháp luật, làm cho chúng đi vào cuộc sống, trở thành
hành vi thực tế hợp pháp của chủ thể pháp luật” [21].
Các khái niệm trên tuy có những điểm khác nhau, song nhìn một cách
tổng thể thì chúng đều có những điểm chung cơ bản là: Thực hiện pháp luật là
hoạt động của các chủ thể pháp luật với mục đích là làm cho những quy định
của pháp luật trở thành hiện thực trong cuộc sống.

36. 29
Thực hiện pháp luật về bản chất đó là sự chuyển hóa các quy tắc xử sự,
các mệnh lệnh, chỉ dẫn của pháp luật thành những hành động hoặc không
hành động của các chủ thể pháp luật, được tiến hành thông qua hành vi hợp
pháp của họ, nhằm đạt được mục đích của pháp luật đặt ra. Như vậy, thực
hiện pháp luật luôn là hành vi của con người được tiến hành phù hợp với các quy
định của pháp luật và không vượt ra khỏi khuôn khổ mà pháp luật đã định trước.
Từ hai khái niệm trên, ta có thể đưa ra được khái niệm chung nhất, ngắn
gọn và dễ hiểu nhất về thực hiện pháp luật đó là: Thực hiện pháp luậtlà quá
trình hoạt động có mục đích mà các chủ thể pháp luật bằng hành vi của mình
thực hiện các qui định pháp luật trong thực tế đời sống.
Hình thức thực hiện pháp luật gồm có 4 hình thức: Tuân thủ pháp
luật,Thi hành pháp luật, sử dụng pháp luật và Áp dụng pháp luật.
b) Khái niệm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế
chấp quyền sử dụng đất.
Cho đến nay chưa có một tài liệu chính thức nào đưa ra được khái niệm
chính xác nhất về thực hiện pháp luật trong chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, từ khái niệm chung về thực hiện pháp luật kết
hợp với khái niệm về người sử dụng đất; khái niệm về chuyển nhượng, góp
vốn, thế chấp có thể đưa ra đúc kết khái niệm thực hiện pháp luật về chuyển
nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất như sau:
Thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền, góp vốn, thế chấp sử
dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất
hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật
quy định. Theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng, góp
vốn, thế chấp) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng cho người được
nhận quyền sử dụng đất (người nhận chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp).

37. 30
1.3.2. Đặc điểm củathực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền, góp vốn,
thế chấp sử dụng đất
Thứ nhất, thực hiện pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp
quyền sử dụng đất là làm cho các quy định của pháp luật về chuyển
nhượng, góp vốn, thế chấp đi vào cuộc sống trở thành hành vi thực tế hợp
pháp của các chủ thể tham gia vào quá trình thực hiện các quyền về chuyển
nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất.
Thứ hai, thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế
chấp quyền sử dụng đất được tiến hành theo trình tự, thủ tục pháp luật quy
định.Trong quá trình thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn,
thế chấp quyền sử dụng đất; các chủ thể cần phải tiến hành theo các trình tự,
thủ tục rất chặt chẽ do pháp luật quy định. Chẳng hạn để tham gia vào quá
trình chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất; các chủ thể phải
đáp ứng điều kiện nhất định như trong góp vốn thì chủ thể nhận góp vốn
quyền sử dụng đất phải là tổ chức có hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc
trong thế chấp thì chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất phải là các tổ chức
tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam...
Thứ ba, Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp
quyền sử dụng đất luôn mang tính khoa học và tính sáng tạo. Điều đó có
nghĩa là khi thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp
quyền sử dụng đất là sự vận dụng các quy định của pháp luật về chuyển
nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất mang tính bắt buộc chung để
giải quyết các vụ việc cụ thể. Vì vậy, trong thực hiện pháp luật về quyền
chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất cần đảm bảo tính khoa
học và tính sáng tạo. Nghĩa là trong quá trình thực hiện pháp luật về quyền
chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất các chủ thể có thẩm
quyền không được vận dụng pháp luật một cách máy móc, cứng nhắc mà
trong khuôn khổ của pháp luật cho phép việc thực hiện pháp luật về quyền

38. 31
chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất phải khoa học và sáng
tạo tức là phải xem xét, nghiên cứu một cách toàn diện, khách quan đối với vụ
việc đưa ra, cần phải xem xét nhiều góc độ để áp dụng quy định của pháp luật
phù hợp, từ đó để có quyết định cụ thể vừa phù hợp quy định của pháp luật
vừa phù hợp với tình hình thực tế có như vậy mới đưa lại hiệu quả trong quá
trình thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền
sử dụng đất.
Thứ tư, Chủ thể thực hiện pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế
chấp quyền sử dụng đất
Khi nói đến chủ thể thực hiện pháp luật nói chung và chủ thể thực hiện
pháp luật trong việc chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất nói
riêng là nói đến các cá nhân, tổ chức (gọi chung là người sử dụng đất) mà theo
quy định của pháp luật đất đai họ có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của
pháp luật đất đai, có năng lực để thực hiện các quyền và nghĩa vụ và chịu trách
nhiệm trước pháp luật về các hành vi của mình. Trong quan hệ pháp luật đất
đai về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất thì chủ thể
tham gia thực hiện pháp luật gồm có: bên thực hiện quyền chuyển nhượng, góp
vốn, thế chấp quyền sử dụng đất; bên nhận chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp
quyền sử dụng đất và bên tham gia vào quá trình thực hiện các quyền chuyển
nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất, trong đó bên thực hiện các quyền
chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất là các cá nhân, hộ gia đình,
tổ chức có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai. Cụ thể:
Bên thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử
dụng đất bao gồm các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình... họ có đầy đủ các quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất thông qua việc được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đối với đất đai họ đang sử dụng.
Bên nhận chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất bao
gồm các cá nhân, tổ chức được bên thực hiện quyền thông qua các hình thức

39. 32
chuyển nhượng, góp vốn hoặc thế chấp trao cho các quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất và họ được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất theo quy định của pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng.
Trong quá trình thực hiện các quyền, các bên tham gia có quan hệ mật
thiết với nhau. Việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên phải được đặt
trong mối quan hệ thống nhất, đảm bảo lợi ích hài hòa giữa các bên ... Tuy
nhiên, trong quá trình thực hiện các quyền này sẽ có những mâu thuẫn, tranh
chấp phát sinh vì vậy trong quá trình giải quyết các tranh chấp, mâu thuẫn cần
nắm rõ các đặc điểm này để có những cách giải quyết phù hợp với quy định
của pháp luật.
Về Chủ thể áp dụng pháp luật khi thực hiện các quyền chuyển nhượng,
góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì chủ thể áp dụng pháp luậtlà
các phòng công chứng; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; các cơ quan
quản lý đất đai...)
Trong qúa trình thực hiện các quy định của pháp luật đất đai về chuyển
nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất, các chủ thể thường thực hiện
một cách nghiêm chỉnh tuy nhiên do nhiều nguyên nhân có thể là chủ quan
hoặc khách quan mà vẫn có những vi phạm pháp luật xảy ra. Những vi phạm
pháp luật là hành vi của các cá nhân hoặc tổ chức cụ thể, được thể hiện dưới
dạng hành động hoặc không hành động. Thông qua những hành động hay
không hành động cụ thể mới bị coi là hành vi vi phạm pháp luật. Theo quy
định của pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai.
Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai từ 01/07/2014 có sự thay đổi lớn
về xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi luật đất
đai mới bắt đầu có hiệu lực.Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày
29/11/2013.

40. 33
Một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai là việc giải quyết
tranh chấp đất đai.Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết việc tranh
chấp đất đai gồm Tòa án nhân dân và ủy ban nhân dân.
Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất
đai tại điều 203. Trong đó khoản 1 của điều luật có nội dung: Tranh chấp đất
đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong
các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật này và tranh chấp về tài sản
gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết. Các giấy tờ quy định tại
điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 vẫn giữ nguyên nội dung các quy định
tại khoản 1,2 và khoản 5 điều 50 Luật Đất đai năm 2003 và có sự bổ sung
thêm một số trường hợp đó là:
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
theo quy định của Chính phủ;
- Giấy tờ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm
1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của
Luật này.
Tại khoản 2 điều 203 quy định: Tranh chấp đất đai mà đương sự không
có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình
thức giải quyết tranh chấp đất đai là nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại
ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có
thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Như vậy thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai được mở rộng hơn, Tòa án
nhân dâncóthẩmquyềngiảiquyếtnhữngloạiviệctranhchấpđấtđaigồm:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai;

41. 34
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất;
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc
không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai
Ngày 26/6/2014 Tòa án nhân dân tối cao đã có công văn hướng dẫn số
117/TANDTC-KHXX để phổ biến, quán triệt và triển khai thi hành Luật Đất
đai đến các đơn vị trong toàn ngành. Do vậy, từ ngày 01/7/2014 khi thụ lý để
giải quyết vụ án dân sự về tranh chấp đất đai cần chú ý một số vấn đề sau:
Mọi tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã, (phường,
thị trấn) mà không thành thì đương sự có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân.
Đây là một quy định bắt buộc, được coi như một thủ tục “tiền tố tụng” mà
đương sự phải thực hiện trước khi khởi kiện tới Tòa án nhân dân.
- Theo quy định tại điều 202 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1 điều 88
của Nghị định số 43/NĐ-CP Ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
thì thành phần Hội đồng hòa giải cấp xã (phường, thị trấn) gồm: Chủ tịch
hoặc Phó Chủ tịch ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện ủy ban Mặt
trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị;
trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh
sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng
đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy
từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội
Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh…Thủ tục hòa giải
tranh chấp đất đai tại ủy ban nhân dân cấp xã (phường, thị trấn) được thực
hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu
giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ
ký của các bên và có xác nhận việc hòa giải không thành của ủy ban nhân dân.
- Đối với những tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy Chứng
nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ quy định tại điều 100 Luật Đất đai
năm 2013 thì phải yêu cầu đương sự phải cam kết chỉ khởi kiện đến Tòa án

42. 35
nhân dân mà không đề nghị ủy ban nhân dân giải quyết tranh chấp đất đai để
tránh trường hợp cùng một vụ việc cả hai cơ quan cùng tham gia giải quyết.
Những người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính được quy định
trong Nghị định này là Chủ tịch ủy ban nhân dân các cấp, thanh tra chuyên
ngành đất đai (thanh tra viên, người được giao thực hiện nhiệm vụ thanh tra
chuyên ngành đang thi hành công vụ; Chánh Thanh tra Sở, Trưởng đoàn
thanh tra chuyên ngành do Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Giám
đốc Sở, Chánh Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường ra quyết định thanh
tra và thành lập Đoàn thanh tra; Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành cấp Bộ;
Chánh Thanh tra Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục trưởng Tổng cục
Quản lý đất đai).
1.3.3. Hình thức thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn,
thế chấp quyền sử dụng đất
a) Tuân thủ pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử
dụng đất
Tuân thủ pháp luật là một hình thức thực hiện pháp luật trong đó các chủ
thể pháp luật tự kiềm chế mình để không tiến hành những hoạt động mà pháp
luật cấm. Việc các chủ thể pháp luật tự kiềm chế là những xử sự thụ động, tự
ghép mình vào tập thể, vào xã hội, đặt lợi ích Quốc gia, lợi ích cộng đồng, tập
thể lên trên lợi ích cá nhân, lợi ích bộ phận cục bộ. Pháp luật qui định mọi tổ
chức và công dân khôngđược thực hiên những hành vi nguy hiểm cho XH,
không được xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp người khác. Đó là những
điều pháp luật cấm, đồng thời vì lợi ích chung, tùy theo tình hình, hoàn cảnh cụ
thể mà pháp luật bắt buộc tổ chức, công dân phải làm một việc nào đó.
Tuân thủ thực hiện pháp luật trong việc chuyển nhượng, góp vốn, thế
chấp quyền sử dụng đất nghĩa là các chủ thể phải thực hiện theo các quy định
của pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất như
tuân thủ các điềukiện, thủ tục về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử